Кризис ипотечного кредитования в России: причины и пределы развития
ГОУ ВПО «Омский государственный институт сервиса»
РЕФЕРАТ
Тема:
«Кризис ипотечного кредитования в России: причины и пределы развития»
Выполнила:
студентка группы ДТ-91
Саблина Т.В.
Проверила: Гордиевич Т.И.
Омск 2011
Содержание
Введение
. Кризис ипотечного кредитования в России
.1 Что такое "Ипотека" в наше время
.2 Ипотечное кредитование в период кризиса
.3 Проблемы ипотечного кредитования в России
.4 Причины препятствующие развитию ипотечного кредитования
. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России в период финансового кризиса
.1 Меры, принимаемые правительством для спасения ипотечного рынка
.2 Предложения для дальнейшего развития ипотечного кредитования
Заключение
Введение
В условия мирового финансового кризиса решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.
В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.
В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять фин. средства в реальный сектор экономики.
Становление ипотеки в России стало, прежде всего, следствием определенной стабилизации экономического положения, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны. Именно поэтому, с государственной точки зрения, развитие ипотеки является не самоцелью, а будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Таким образом, чтобы ипотека стала действенным фактором повышения экономической стабильности, необходимо активное участие государства в соответствующих процессах.
В настоящее время еще не полностью сформировался необходимый для эффективного использования механизма ипотечного кредитования набор условий. Это приводит к тому, что при ипотечном кредитовании в сложившейся обстановке необходимо учитывать высокий уровень различных рисков, парирование которых приводит к определенным экономическим потерям. Именно поэтому такая важная цель, стоящая перед ипотекой, как создание условий для снижения стоимости кредитов, доступных для физических и юридических лиц, пока не достигнута. Ипотека станет эффективным финансово - экономическим механизмом только в том случае, если она будет выгодной для всех субъектов процесса ипотечного кредитования. Для этого необходимо, чтобы она экономически выгодно отличалась от других способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России.
Исходя из вышесказанного, актуальность темы данной работы обусловлена: значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны и необходимостью разработки конкретных практических рекомендаций по совершенствованию и развитию ипотечного жилищного кредитования в России, активизации проявления его социально-экономической роли.
1. Кризис ипотечного кредитования в России
.1 Что такое "Ипотека" в наше время
В современной жизни термин "ипотека" рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита.
Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.
С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.
До недавнего времени в России рынок ипотеки был представлен только ипотечными программами таких банков, как Сбербанк и "ДельтаКредит", с процентными ставками 14-15% годовых, на сегодняшний день развитие ипотеки столь стремительно, что уже гораздо больше банков готовы предложить потребителю свои ипотечные программы.
Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой, на ее размер может влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.
.2 Ипотечное кредитование в период кризиса
Согласно данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки - 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов). При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состоянию на 1 июля 2009 г. - 1,01 трлн руб. Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Согласно данным, задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться.
Кредитным учреждениям реструктуризация выгодна, поскольку реструктурированный кредит может быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимые коэффициенты, прежде всего достаточность капитала и уровень просроченной задолженности, будут выглядеть лучше.
Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК).
АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:
· с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;
· с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.
В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.
Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту. При этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций являются реальной помощью государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации.
На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку может также рассчитывать только тот заемщик, который до получения кредита не имел собственного жилья. Помимо этого был установлен ряд ограничений, связанных с материальным положением заемщика и состоянием его задолженности по кредиту.
По данным Минэкономразвития России, реально обратившихся за реструктуризацией заемщиков оказалось в несколько раз меньше, чем прогнозировали в АРИЖК. За 2009 г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009 г. Кроме того, за аналогичный период 2008 г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам. Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последний квартал 2009 г. стали Приволжский и Сибирский федеральные округа. В Дальневосточном федеральном округе за последних три месяца 2009 г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89 млн руб., это наименьший объём рефинансированных кредитов по всем округам.
Анализ реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий граждан позволяет сделать вывод, что государство пытается защитить только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса.
Банковская система России накопила весомый груз внутренних рисков, связанных со стремительным развитием и ростом объемов кредитования экономики в последние годы. Россия, как и прочие страны, пережившие быстрый рост кредитования, оказалась не в состоянии избежать быстрого накопления так называемых плохих кредитов. Причинами их роста явились снижение стандартов кредитования в процессе стремительного роста кредитного портфеля коммерческих банков, неадекватность системы контроля за рисками, обусловленная отсутствием накопленной практики и статистической информации по своевременному возврату кредитов всех видов, отсутствие централизованной системы бюро кредитных историй и прочие факторы.
Сегодня основные усилия банков направлены не столько на увеличение объемов кредитования, сколько на поддержание качества текущего портфеля и на минимизацию просроченной задолженности, поэтому важно рационально подходить к вопросу реструктуризации кредита. Поддержка государства позволит смягчить проблему задолженности по ипотечным кредитам и дать возможность заемщикам укрепить свое финансовое положение. Однако, очевидно, что многие заемщики не смогут выйти из трудного финансового положения даже при помощи АИЖК. Во-первых, участие в программе могут принять далеко не все заемщики, поскольку необходимо соответствовать определенным критериям. Во-вторых, реструктуризация - это не субсидия, и государство полностью не освобождает заемщика от уплаты кредита. Оно предоставляет лишь отсрочку платежей, и после окончания действия договора необходимо вернуть все средства.
Для становления ипотечного жилищного кредитования требуется предоставление государственной поддержки в виде обеспечения финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарной ответственности в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться. На этапе, когда в стране будет существовать развитый первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования со стабильно большим числом его участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренции в сфере выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, начнет функционировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов.
При этом государство должно будет определить один из дальнейших путей трансформации деятельности АРИЖК: АРИЖК будет приватизировано и станет оператором вторичного ипотечного рынка с сохранением той или иной степени контроля государства над его деятельностью, либо государство сохранит его в собственности и возложит на него функцию кредитной поддержки для групп граждан с низкими доходами. В любом случае такая практика государственной поддержки заемщика необходима и важна с точки зрения развития всей системы ипотечного кредитования и формирования рынка доступного жилья.
На наш взгляд, для совершенствования государственной поддержки ипотечного кредитования необходимо:
· создать качественную систему отчета кредитных организаций о количестве просроченных долговых обязательств. Это позволит рационально осуществлять финансовую поддержку заемщиков, выделяя необходимое количество денежных средств на реструктуризацию долгов;· смягчить требования к заемщикам, которые собираются воспользоваться реструктуризацией. В настоящее время, чтобы воспользоваться помощью государства, необходимо соответствовать определенным критериям, Многие заемщики не отвечают требованиям стандарта реструктуризации, однако при этом не меньше нуждаются в помощи;
· продолжить курс государственной поддержки граждан после завершения кризиса. Необходимо, чтобы созданное в период финансовой неустойчивости АРИЖК продолжило свое существование и продолжало работать с кредитными организациями по поддержке заемщиков.
1.3 Проблемы ипотечного кредитования в России
Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные исследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности населения и, соответственно, высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой - неразвитость ипотеки как рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно посредством ипотеки. Несмотря на то что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость).
В России ипотечное жилищное кредитование еще не получило должного развития. В связи с чем необходимо исследовать, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и в конечном итоге способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.
Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование - одна из актуальных в современных условиях.
В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% - менее 9 кв. м. В развитых странах на одного человека приходится 30 - 45 кв. м жилья, а в США - 64 кв. м. Конечно, причин нашего отставания много, но одна из важнейших - слабое развитие ипотечного кредитования вообще и жилищного ипотечного кредитования в частности (16, 15). Ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. Однако, к сожалению, в России лишь 5 - 7% нуждающихся в улучшении жилищных условий в состоянии приобрести квартиру в собственность.
На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.
Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.
Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.
Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.
Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.
Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.
К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:
недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;
проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
ипотечное банковское кредитование кризис
1.4 Причины препятствующие развитию ипотечного кредитования
В современной России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:
. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения.
. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения).
Следует отметить, что в СССР в целом легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.
Однако не все так печально. Во-первых, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру. Во-вторых, Правительство РФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы "Жилище". В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматривается как не очень рискованная и вполне рентабельная операция.
Последние два из вышеуказанных обстоятельств сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой.
На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:
. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия "имущество", что является существенным недостатком применительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимости от ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность, деньги и ценные бумаги, а также имущественные права.
Позиция профессора Г.Ф. Шершеневича наиболее полно раскрывает понятие "имущество", включающее, с одной стороны:
совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещественных прав;
совокупность прав на чужие действия.
А с другой стороны:
совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в обладании лица;
совокупность обязательств, лежащих на нем.
Кроме того, понятие "имущество" включает также имущественные права и право требования.
Безусловно, представленное выше определение идеально подходит для теоретической точки зрения. Однако на практике это очень усложняет реализацию механизма ипотечного кредитования. Так, в отношении ипотечного кредитования, используя данный подход, было бы ошибочно не согласиться с мнением Л.Б. Лазаренко о том, что нельзя говорить о залоге права собственности или права хозяйственного ведения, поскольку это не соответствует действительности и приводит к неоднозначному пониманию различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости (11, 38). Поэтому, при использовании понятия "имущество", требуется дополнительное уточнение на законодательном уровне.
. Высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 - 15%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 - 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 - 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе - вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 - 2%. Однако в 2007 г. вследствие ипотечного кризиса в США значительно ухудшилось состояние мировой экономики. По состоянию на начало 2008 г. фактический размер минимальной ставки составлял 10%.
. Незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает частных работодателей скрывать доходы своих сотрудников. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.
. Стремительный рост рынка недвижимости, что делает ипотеку доступной лишь небольшой части населения, имеющей высокий уровень.
. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, на сегодняшний день к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и практически такой залог осуществляется без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Кроме того, ст.75 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Конечно, данную норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п.3 ст.340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнить данное положение Закона.
Безусловно, нужно признать правомерным и оправданным введение законодателем ст.74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с п.5 данной статьи допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможна и не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст.26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, признанное недееспособным, вправе совершать только мелкие бытовые сделки. То есть такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. Также указанные лица, достигнув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным на основании ст.178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанные лица практически не могут быть выселены из заложенного помещения.
. Также в настоящее время существуют противоречия в самом Жилищном кодексе (несмотря на то, что законодатель принял на законодательном уровне понятие "жилищные отношения"). Так, положения ст.1 Кодекса о том, что жилищные отношения представляют собой отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства во взаимосвязи с положениями ст.4 ЖК, являются немотивированными и необоснованными. Кроме того, они противоречат не только сложившимся в науке представлениям о понятии и сущности жилищных отношений, но и иным нормам самого ЖК (например, ст.7, 8 и др.).
Все эти понятия в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку и их не следовало бы отождествлять.
Мнение Е.М. Тужиловой-Орданской о том, что категория "недвижимость" лишняя в понятии недвижимости, мы считаем наиболее мотивированным и обоснованным. Свое мнение она объясняет тем, что "вещь" и "имущество" в принципе охватывает понятие недвижимости. Кроме того, было бы неправильным не согласиться с ее мнением о том, что из ст.130 ГК РФ следует исключить упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости" как составляющих, усложняющих определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.
Несмотря на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в Российской Федерации. В частности, наглядным подтверждением этого является проведенная банком "Уралсиб" конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии. "Такое количество пришедших на конференцию людей - это наглядное доказательство того, что ипотека сегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный". Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны.
2. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ в период финансового кризиса
.1 Меры, принимаемые правительством для спасения ипотечного рынка
Правительство обратило внимание на проблему массового роста неплатежей по ипотечным кредитам, что свидетельствует о ее серьезности. Финансовый кризис затронул многих россиян. Компании стремятся минимизировать свои расходы, в первую очередь за счет сокращения численности персонала или же зарплат. Что в свою очередь приводит к неплатежеспособности граждан и неспособности выплачивать займы.
Банки уже давно обеспокоились на тему грядущих неплатежей и начали предпринимать меры - приступили к переоценке квартир, находящихся в залоге, вели переговоры с клиентами о возможном досрочном погашении кредитов или же их части, о замене долларовых кредитов рублевыми, замене плавающей процентной ставки на фиксированную. Но проблема оказалась масштабнее, и стало очевидно, что банкам справиться самостоятельно не под силу.
По информации «Коммерсанта» на сегодняшний день ипотечными кредитами воспользовались порядка 800 тысяч российских семей. Массово россияне стали брать ипотеку с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В прошлом году - уже на 25 миллиардов долларов. По данным Росрегистрации, объем регистрируемых договоров ипотеки в России остается на том же высоком уровне, что и годом ранее. С начала 2008 года Федеральной регистрационной службой зарегистрировано 773 200 договоров по ипотеке жилья, что составляет 94,52% от показателей за весь 2007 год.
Впервые идею предоставления бюджетных займов гражданам, потерявшим из-за кризиса работу, стали обсуждать 1 декабря 2008года на совещании в Минэкономразвития, где было предложено выделять займы по тем же каналам, что и субсидии по безработице. 3 декабря 2008 года эта тема была поднята на совещании по стабилизации экономической ситуации у президента Дмитрия Медведева.
В итоге обозначились три пути решения данной ситуации, все три варианта предполагают выделение средств из госбюджета. Разница между ними состоит в том, кто станет первичным получателем этих средств. Первый вариант предполагает, что деньги будут выделены Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для выкупа ипотечных кредитов, которые заемщики не могут обслуживать в связи с потерей работы из-за кризиса. Второй вариант предусматривает выделение денег на эти же цели госбанкам. Третий - предполагает финансовую поддержку государством непосредственно ипотечных заемщиков.
Также Минфин планирует принять дополнительные меры по выкупу ипотечных кредитов у ряда банков, что улучшит систему кредитования компаний, заявил министр финансов.
Декабря, отвечая на вопросы населения, Премьер-министр РФ Владимир Путин поддержал инициативу выдавать банкам госгарантии через систему ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), а также предложил использовать для погашения ипотечных кредитов так называемый «материнский капитал»- средства, выделяемые при рождении второго и последующих детей в российских семьях. Фракция парламентского большинства в Госдуме согласилась взять на себя инициативу подготовки законопроекта о таком использовании средств «материнского капитала» уже с 2009 года.
Использовать материнский капитал на ипотеку смогут и женщины, родившие в 2009 году, сообщил после совещания вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин.
Таким образом, правительство отменяет ранее установленный трехлетний мораторий на использование материнского капитала.
Право для тех, кто родил второго ребенка, и в 2007, и в 2008 году, возникает уже с начала 2009 года - право в части оплатить жилье или ипотечный план. Или у тех, у кого в семье родится второй ребенок в следующем году, - те тоже будут иметь право на получение этих средств на жилищное кредитование", - сказал глава Минфина.
"Они имеют право пользоваться материнским капиталом начиная с 2009 года", - сказал он.
Право на материнский капитал получили с 2007 года семьи, в которых появляется второй или последующие дети. В 2009 году сумма материнского капитала составит почти 300 тысяч рублей. Средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий семьи, образование любого из детей, на финансирование накопительной пенсии матери.
Подавляющее большинство ипотечных кредитов в России - "качественные", отметил на совещании премьер-министр, по словам которого, отбор заемщиков со стороны банков был достаточно строгим.
Однако, напомнил Путин, сегодня некоторые заемщики столкнулись с потерей работы, с сокращением заработной платы, и необходимо дать им время для адаптации и поиска другого источника доходов.
"Чтобы люди не лишились квартир, в которые они и так уже вложили немалые средства", - пояснил премьер.
В этих целях банкам, выдававшим ипотечные кредиты, предлагается реструктурировать платежи граждан 2009 года. Банки под эти реструктурированные кредитные договоры смогут взять поручительство у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Отсрочка по выплате основного долга или процентов не будет бесплатной, сообщил Алексей Кудрин.
"Если вы отложили платеж по основному долгу, то вы продолжите платить по нему проценты", - пояснил он.
Порядок заключения договоров на отсрочку ипотечного долга будет разработан АИЖК и заработает к январю, сообщил глава "Сбербанка" Герман Греф.
Он рассказал, что гражданам придется предоставить в банк документы о снижении доходов или о потере работы. Скорее всего, потребуется регистрация в службе занятости, а справка о сокращении доходов должна быть заверена администрацией предприятия, где работает заемщик, и содержать "обстоятельства снижения зарплаты".
Помимо помощи гражданам, правительство России намерено поддержать и банки.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово предоставить банкам поручительства на 500 миллиардов рублей для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью рефинансирования этих бумаг в ЦБ, сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Это позволит банкам уже в 2009 году получить дополнительную ликвидность, которая, в том числе, поможет стабилизировать ситуацию на жилищном рынке.
В середине ноября Семеняка рассказал журналистам о том, что прорабатывается схема гарантирования ипотечных облигаций, выпущенных банками, для поддержания процесса выдачи ими ипотечных кредитов в РФ.
Механизм, по его словам, может выглядеть так: банк будет формировать пул ипотечных кредитов, передавать их со своего баланса на баланс специализированного ипотечного агента (это даст возможность "расчистить" баланс банка от крупных "длинных" кредитов, которые могут затруднять выдачу новых ссуд); затем агент будет выпускать облигации, обеспеченные ипотекой; эти бумаги будут получать гарантию АИЖК.
Выкупать эти облигации сможет на себя сам банк, а затем отдавать их в ЦБ для получения рефинансирования, не исключал Семеняка.
Помимо этого, министр финансов Кудрин сообщил, что АИЖК должно получить от госбанков дополнительные кредитные средства - 200 миллиардов рублей - на выкуп ипотечных займов. Эти деньги позволят поэтапно выкупать ипотечные кредиты и, таким образом, высвобождать балансы банков и предоставлять им дополнительное фондирование.
Глава крупнейшего банка России - "Сбербанка" - Герман Греф считает, что разработанные правительством меры помогут гражданам сохранить квартиры, а банкам - стабильность. "Компромисс, который сейчас найден, позволяет решить проблему неплатежей для граждан, дать отсрочку длиной до 1 года, сохраняет стабильность банков", - считает глава Сбербанка.
По его мнению, без этих мер "очень многие банки в следующем году могли бы серьезно пострадать".
"Второй шаг, который делается, - возможность под залог гарантированных АИЖК облигацией получить рефинансирование в Центральном банке - позволит также стабилизировать ситуацию в банковском секторе и продолжить кредитование граждан и юридических лиц", - сказал Греф.
Инициатива Правительства поддержать граждан и не допустить массового разорения банков, увлекшихся ипотекой, в данной ситуации понятна. Но многие вопросы так и остаются открытыми. Например, как определить, заемщик остался без работы в связи с сокращением штата или по собственной инициативе? Ведь многие компании увольняют сотрудников, предлагая им подписывать заявления на увольнение по собственному желанию.
Опять-таки непонятно, на какой срок и на каких условиях будут выдаваться подобные кредиты от государства и что будет в случае, если через это время платежеспособность заемщика не восстановится? Какие льготы будут предусмотрены людям, доход которых существенно сократился?
2.2 Предложения для дальнейшего развития ипотечного кредитования
Создание государственного фонда по выкупу активов банков, испытывающих трудности с ликвидностью, но, тем не менее, перспективных.
По этому поводу в правительстве России уже рассматривается перспектива создания спецфонда для выкупа качественных активов у банков, испытывающих проблемы с ликвидностью. Об этом 2написали, 10 октября, "Ведомости" со ссылкой на председате2 правления "ВТБ 24" Михаила Задорнова. Подробности не сообщаются.
Чиновник возглавлял Минфин в разгар кризиса 1998 г. Сейчас он тоже принимает участие в различных совещаниях и рабочих группах при правительстве. Задорнов обратил внимание, что фонд с подобными функциями на $1,5 млрд. уже создан в Казахстане. С учетом масштабов экономик двух стран размер фонда нашей страны должен составлять примерно $15 млрд., подсчитал он.
Подтвердил факт обсуждения перпективы создания такого фонда представитель аппарата первого вице-премьера Игоря Шувалова. Слышали о ней и совладельцы 2-х крупных российских банков.
Однако, по данным издания, предложение о фонде все же пока находится в стадии обсуждения, и окончательного решения пока не принято.
Необходимо пересмотреть модель ипотечного кредитования, сделав акцент на возможности рефинансирования банкам выданных кредитов
Многие эксперты считают, что только после того как заработает рынок рефинансирования ипотеки, начнется новый виток развития.
"Российская газета" от 21 ноября 2008 г., а в частнотсти Ирина Невинная
Такое мнение высказал председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев, выступая на "круглом столе", организованном "Российской газетой".
По его словам, на сегодняшний день в общей сложности выдано жилищных кредитов примерно на 550 миллиардов рублей, при этом рефинансировано только 100 миллиардов. "Мы сделали ошибку, сделав банки центральным элементом ипотечного кредитования, недооценив возможность рефинансирования", - заявил Пономарев.
Заметим, что государственный регулятор ипотеки в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) был создан, и те 100 миллиардов рублей - это как раз вклад агентства в систему рефинансирования. Но с АИЖК сотрудничают далеко не все банки (агентство выкупало примерно 10 процентов от общего количества закладных по выданным кредитам). И те, которые заимствовали финансы на рынке, в том числе брали кредиты за рубежом, сегодня в особенно тяжелой ситуации.
Представитель Московского ипотечного агентства, выступая на "круглом столе", назвал "проблемой номер один" невозможность привлечения банками долгосрочных финансовых ресурсов: "Мы размещали облигационные займы, но сегодня инвесторы их не покупают".
Дело не только в том, что у банков в основной массе нет сегодня средств для продолжения ипотечных программ (по данным ипотечных брокеров, реальные кредиты могут выдать сегодня не более 10 банков), но и в резко возросших рисках по возвращению уже выданных средств.
Пока банки предпринимают "скоропомощные" меры. Во-первых, ужесточают требования к заемщикам. Во-вторых, поднимают процентные ставки для новых кредитов. В октябре, по обнародованным на днях исследованиям кредитного брокера "Фосборн-Хоум", средние ставки по рублевым кредитам выросли до 18 процентов, а у некоторых банков перевалили за 20.
Более того, эксперты активно обсуждают и возможность повышения банковских ставок по уже выданным ипотечным кредитам. Еще месяц назад об этом прямо заявил глава ВТБ 24 Михаил Задорнов. Индикатором для возможного повышения он назвал увеличение ставки рефинансирования ЦБ.
В то же время государственный регулятор ипотечного рынка - АИЖК предпринимает ряд мер для смягчения ситуации. 60 миллиардов рублей, выделенных правительством на поддержку ипотеки в АИЖК, ожидают получить в конце ноября - начале декабря. А пока агентство взяло полугодовой кредит в Сбербанке в размере 5 миллиардов рублей для того, чтобы выкупить закладные у банков по кредитам, выданным до 1 октября, и тем самым поддержать их финансово.
Также начало реализовываться и предложение АИЖК по расширению возможностей рефинансирования ипотеки. В среду во втором чтении приняты поправки в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые уточняют порядок перехода прав по закладным. По действующему порядку закладные передаются агентству банками в индивидуальном порядке. Поправки разрешают заменить эту "розницу" формированием крупных "пулов" закладных. Появится возможность выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Следующим шагом, как предполагают в АИЖК, может стать договоренность с Центробанком принимать такие облигации, гарантированные обязательствами АИЖК, для дополнительного рефинансирования.
Правда, Владимир Пономарев считает эту меру недостаточной: даже в том случае, если АИЖК договорится с ЦБ включить такие бумаги в ломбардный список, еще не факт, что для них найдутся покупатели.
В свою очередь, экс-министр финансов Задорнов полагает, что покупателями таких бумаг могут стать в нынешних условиях только Пенсионный фонд и госкорпорации.
Удастся ли банковскому сообществу убедить правительство пойти по такому пути, пока не ясно. В лучшем случае, полагают эксперты, предлагаемая модель рефинансирования ипотеки может выстроиться не раньше конца 2009 года.
АИЖК необходимо договариваемся с банком и клиентом о реструктуризации долга, после чего плавно вывести клиента на уровень выхода из дефолта
Выигрывает банк (он не должен списывать долги), выигрывает и заемщик (он остается в доме).
Об этом пишет газета "Коммерсант", ссылаясь на заявление руководителя департамента коммуникаций АИЖК Анны Ярцевой. Потерявшие работу ипотечные заемщики смогут подавать заявки на рефинансирование своего долга в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже с середины декабря 2008 года.
При оформлении заявки заемщик будет должен предоставить свой кредитный договор, справку о постановке на учет биржи труда, свидетельство об оценке находящегося в залоге по кредиту жилья, выданную налоговой инспекцией справку о доходах, а также документ, подтверждающий потерю платежеспособности.
Финансовая поддержка потерявшим работу заемщикам будет оказываться, начиная с начала 2009 года. Срок предоставляемых АИЖК кредитов составит один год.
Правительство пока что не приняло окончательного решения о механизме поддержки потерявших работу ипотечных заемщиков. Рассматриваются три варианта - прямое субсидирование просроченной задолженности, выдача дополнительных средств через государственные банки и через АИЖК.
декабря, в ходе "прямой линии" с гражданами России премьер-министр России Владимир Путин заявил, что поддержку ипотечного кредитования в стране, по его мнению, необходимо осуществлять, выделяя средства потерявшим работу заемщикам через Агентство по ипотечному кредитованию.
По мнению опрошенных, газетой участников рынка, механизм поддержки заемщиков через АИЖК усложнит процесс реструктуризации долга. Дело в том, что фактически потерявший платежеспособность заемщик, рефинансируя задолженность по своему кредиту через агентство, будет иметь дело уже с двумя кредиторами вместо одного.
По предварительной оценке, проблемы с погашением ипотечных кредитов могут возникнуть у 2 процентов ипотечных заемщиков в России. Всего по стране выдано около 800 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 974,5 миллиардов рублей. На рефинансирование долгов безработных заемщиков правительством будет выделено 20-25 миллиардов рублей бюджетных средств.
Заключение
Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.
В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практика ипотечного кредитования имеет особое значение.
Сейчас начинает развиваться жилищное ипотечное кредитование для повышения платежеспособного спроса потребителей на жилье в связи с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различных банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитование связано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретения жилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием банками огромного потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения. Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой.
Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:
ограниченное предложение жилья - главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту.
низкая платежеспособность населения особенности - в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей;
невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит;
высокие процентные ставки, основные причины которых - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях;
политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;
отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей - дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования.
С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:
. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.
. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.
. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.
. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно - ссудном принципе.
. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.
. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.
Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.