Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1 Возникновение и развитие ипотечного кредитования
1.2 Особенности развития ипотечного кредитования в России
1.3 Ипотека и ипотечное кредитование
1.4 Модели рефинансирования ипотечного кредитования
1.5 Инструменты ипотечного кредитования
Глава 2. Состояния ипотечного кредитования в России на современном
этапе
2.1 Тенденции ипотечного кредитования в период с 2007 по 2009 год
2.2 Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования по итогам
трех кварталов 2010 года
Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотеки
3.1 Влияние мирового финансового кризиса на ипотечное кредитование
в России
3.3 Проблемы ипотечного кредитования и перспективы его дальнейшего
развития
Заключение
Список литературы
Введение
Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь
полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает
апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное
кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как
реальность.
До перехода на рыночные отношения основными источниками
пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное
строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное
и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в
начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со
стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному
исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в
результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов
населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является
обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и
покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для
многих россиян практически невозможна.
Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования
является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет
получить жилье в пользование на начальном этапе.
Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал
экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости
превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить
гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.
Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых
проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных
инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование
приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя
наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий,
коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе,
строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же,
государства, заинтересованного в общем экономическом росте.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема
развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в
социально-экономическом плане. Проблемам развития системы ипотечного жилищного
кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны
органов государственной власти.
Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения
проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране
на сегодня сложно переоценить.
Целью курсовой работы является анализ состояния,
рассмотрение проблем и перспектив ипотечного кредитования в России на
современном этапе. Поставленная цель обусловила необходимость освещения ряда
вопросов:
· теоретические аспекты ипотечного
кредитования;
· современное состояние рынка ипотечных
кредитов в России;
· проблемные вопросы становления ипотечного
кредитования в России.
Глава 1. Теоретические
аспекты ипотечного кредитования
1.1
Возникновение и развитие ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование как элемент хозяйственной жизни уходит
глубокими корнями в историю. Само понятие "ипотека" пришло в мировую
финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI
веке до н.э. В 594г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том
числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которому
имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый
получил право завещать собственность по своему усмотрению, а так же для
перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имении
должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит
обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
На нем отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги,
называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность,
позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в
состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи.
Здесь в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты
под залог имущества частным лицам.
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более
800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными.
Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие,
возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство
всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого
создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были
созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот. Позже новый
вид залога распространился и на залог недвижимости.
Таким образом, возник институт ипотеки, который был,
во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые
заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении
должником обязательства возникло право кредитора истребовать закладываемую вещь
с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы
оставшихся долгов заемщика.
Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения
между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись
официальные, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали и
неформальные, частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.
Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию.
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты.
Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного
имения производится не самим кредитором, а при посредничестве суда. Для
кредитора ипотека становится самым верным способом получить "обеспечение
по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь
конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только
после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые
кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей
природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". Отдельная
продажа частей предмета ипотеки не лишала кредитора права требовать
удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на
недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.
В дореволюционной России ипотека как юридическое право
действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае
невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из
заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось.
В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою
особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права
на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было
порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения
обязательств должника.
.2
Особенности развития ипотечного кредитования в России
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом
кредитования.
Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности
на землю возник заклад, но долгое время он существовал фактически без
законодательного оформления.
В 1754г. были созданы первые кредитные учреждения: для
дворянства - санкт-петербургские и московские конторы государственного банка
при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и
Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В
1786г. эти банки были реорганизованы в Государственный заемный банк.
октября 1768г. манифестом Екатерины II в России впервые юридически
был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была
возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769
году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды
проводилось из средств Государственного заемного банка.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11
акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых
учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже
XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и как следствие, взлет
российской экономики к 1913 году, до сих пор недостаточно оценен, хотя именно
акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью.
Ипотечное кредитование становилось очень распространенным.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков,
выдав ссуды под землю и городскую недвижимость на четко определенной
территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных
листов (особого рода ценных бумаг, действующих на ипотечном рынке, имеющих
колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника, имущество
"уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных
банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей
и рантье.
В 1896 г. улучшились условия кредитования и для крестьян:
размер кредита вырос до 100% стоимости приобретаемой земли, ставка составила
3,5 - 4,5 % годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений
мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают
ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные
общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство
оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли
образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые затем погашали
за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал
непосредственно Государственный банк России.
К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного
кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо
организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные
бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также
непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости
способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и
городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над
всеми европейскими странами.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и,
в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и
инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль
в развитие как американской, так и европейских ипотек, послужили базой для
создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской
революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные
организации, так же как и само право на частную собственность
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано
с введением ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N
102-ФЗ.
.3 Ипотека и
ипотечное кредитование
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения
обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в
собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего
обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации
данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и
обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
причинении вреда и т.п.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы
долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными
средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и
реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие
ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Отличительными чертами ипотеки являются:
. Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является
способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -
займа или кредитного договора, договора аренды, подряда и т.д.
2. Предметом ипотеки всегда является недвижимость. К
недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними
связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.
. Предмет ипотеки остается во владении должника.
Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого
имущества.
. Договор кредитора и должника об установлении ипотеки
оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит
государственной регистрации.
. При значительном превышении стоимости залога над суммой
выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные
ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
. При неисполнении обязательства, обеспеченного
ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных
торгов.
Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, обязательства
по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм
реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания
ипотечных кредитов.
Понятия "ипотека" и "ипотечное
кредитование" тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное
кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя
ипотеку как базовую подсистему - составную часть или существенный элемент в
форме непосредственных залоговых технологий.
С другой стороны, ипотечное кредитование - один из видов
сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому
осуществляется с помощью ипотеки.
Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие
ипотечной системы и субъектов экономической деятельности, является рынок
ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный.
Первичный рынок характеризуется взаимодействием заемщика и
банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты.
Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует
привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием
кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных
кредитов конечным инвесторам. При этом происходит трансформация
персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в
обезличенные доходные бумаги.
Выделяют несколько этапов в процессе ипотечного кредитования:
. Предоставление заемщиками необходимого пакета
документов.
2. Оценка стоимости имущества.
. Согласование условий договора с заемщиком (сроки,
уровень и порядок исчисления процентов, сумма ссуды и порядок возврата).
. Заключение кредитного договора и договора о залоге
недвижимости. Для снижения риска собственник должен перед заключением договоров
застраховать объект недвижимости в пользу банка и на сроки, превышающие период
действия договора.
. Организация контроля за осуществлением договора.
ипотечное кредитование россия рефинансирование
Ипотечный кредит может предоставляться как специальными ипотечными
банками <#"518456.files/image001.gif">
Источник: #"518456.files/image002.gif">
Источник: #"518456.files/image003.gif">
Источник: #"518456.files/image004.gif">
Источник: #"518456.files/image005.gif">
Источник: #"518456.files/image006.gif">
Источник: #"518456.files/image007.gif">
Источник: #"518456.files/image008.gif">
Источник: #"518456.files/image009.gif">
Источник: #"518456.files/image010.gif">
Источник: #"518456.files/image011.gif">
Источник: #"518456.files/image012.gif">
Источник: http://www.cbr.ru/
Несмотря на увеличение доли рефинансирования ИЖК (прав
требования по ИЖК) на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК (прав
требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке - 67,4%. Во
многом этому способствовали принятые Баком России меры, направленные на
предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В
настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в
качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации
Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), там облигации с
ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской
Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным
поручительством АЖИК.
Тем не менее зафиксированные во втором полугодии темпы роста
ипотечного кредитования не оправдали надежд участников московского рынка
недвижимости. Надеяться на полное восстановление докризисного спроса в 2010
году не стоит, предупреждала в сентябре директор департамента частного и
корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. Банки будут
либерализовать ипотеку, но до разумных пределов, без рисков для себя.
В новом году развитие ипотеки будет зависеть от степени и
характера участия государства в лице АИЖК. Эксперты ожидают формированного
развития таких госпрограмм, как военная ипотека, материнский капитал, а также
выравнивания баланса интересов всех участников ипотечных отношений (заемщик,
кредитор, инвестор, застройщик). "Если на валютном фондовом рынке не будет
никаких катаклизмов, то уже в 2011 году ипотечные ставки опустятся ниже докризисных",
- полагает г-жа Мелконян. Это должно способствовать снижению стоимости жилья,
резюмируют эксперты.
Глава 3.
Проблемы и перспективы развития ипотеки
3.1 Влияние
мирового финансового кризиса на ипотечное кредитование в России
Финансовый кризис, который начался с краха рынка
непервоклассных ипотечных кредитов США в августе 2007 года, повлек за собой
множество проблем во всех странах, последствия которого до сих пор не могут
устранить полностью.
Ставший же первопричиной мирового финансового кризиса -
кризис саб-прайм в Америке (т.е. кризис ипотеки для заемщиков низкой
кредитоспособности, с негативной кредитной историей или вообще без таковой, без
подтверждения данных о доходах, без первого взноса), безусловно, имеет свое
значение в появлении и развитии кризисных проявлений в реальной экономике,
финансовой и социальной сфере. Но, скорее, ипотечный кризис сыграл роль
своеобразного спускового крючка, а сам заряд (причины кризиса) стоит все же
искать несколько в другой плоскости.
Сам кризис саб-прайм возник из-за того, что в США (да и не
только там) ипотечные кредиты активно выдавались заемщикам, не обладающим
достаточной благонадежностью, с сомнительной способностью их уплаты. Но
поскольку сама ипотека по сути - это кредит под залог недвижимости, то рынок
"пресытился" ликвидной недвижимостью, цены на которую стали падать,
что в конечном итоге привело к краху ипотеки в США и в результате к банкротству
многих банков и небанковских кредитных организаций. Говоря доступным языком,
деньги, выданные под залог, стали значительно превышать стоимость самого
заложенного имущества. Это противоречит сущности ипотеки, а политика,
направленная на стабильный рост стоимости недвижимости, в результате оказалась
несостоятельной, так же как и попытки повысить процентные ставки по ипотеке,
поскольку доля некредитоспособных заемщиков в общем объеме ипотечных кредитов
оказалась просто огромной.
Российский рынок ипотечного кредитования вплоть до обострения
кризисных явлений осенью 2008 года демонстрировал удивительную стабильность. За
первые три квартала 2008 года объем предоставленных ипотечных кредитов на 48%
превысил показатели аналогичного периода 2007 года, а размер ипотечного
портфеля увеличился на 23%.
Экономический кризис стал настоящей проверкой на прочность
для данного рынка. Ипотечное кредитование не только в наибольшей степени
испытало на себе последствия экономического спада - в период острой фазы
кризиса осенью 2008 года была поставлена под вопрос жизнеспособность всей
системы ипотечного кредитования России. Закрытие внешних рынков капитала и уход
большинства операторов вторичного рынка на некоторое время оставили российские
банки без возможности рефинансирования.
На фоне проблем с ликвидностью, кризиса в строительной
отрасли, снижения цен на недвижимость и существенного сокращения доходов
населения ключевые участники рынка фактически заморозили все ипотечные
программы, сфокусировавшись на обслуживании уже выданных кредитов. Ряд крупных
игроков вообще временно покинул рынок, официально свернув ипотечные программы
либо введя заградительные ставки.
В результате уже в 4 квартале 2008 года банками было выдано
на 40% кредитов меньше, чем за аналогичный период 2007 года, а по итогам 2009
года объем кредитования сократился в 4,3 раза и составил всего 152,5 млрд.
рублей (против 655,8 млрд. рублей в 2008 году). Это фактически отбросило рынок
на три года назад (объем выдачи в 2006 году составил 155,7 млрд. рублей), когда
ипотечное кредитование в России только активно зарождалось. Сокращение объемов
кредитования отразилось и на величине ипотечного портфеля: в 2009 году он
фактически не изменился и остался на уровне 2008 года (1 010,9 против 1 070,3
млрд. рублей). Данные процессы происходили на фоне беспрецедентного по своим
масштабам ухудшения качества обслуживания кредитов: за период с октября 2008
года по декабрь 2009 года объем просроченной задолженности возрос в 6 раз, в
результате чего ее доля в стагнирующем ипотечном портфеле выросла с 0,5 до
3,2%.
По мнению Тихонова А.А. [4] несмотря на то, что мировой
кризис начался с кризиса американской системы ипотеки, и задолженность по
ипотечным кредитам растет, но российской банковской системе это не страшно. В
России просрочки по ипотечным кредитам также растут, но финансовой системе
страны в целом это не повредило так как рынок слишком мал. Однако проблемы
должников имеют социальный характер, и государство стремится помогать
неплатежеспособным заемщикам. Имеет место эффект сокращения богатства, что не
может не сказаться на объеме совокупного потребления.
Паника, возникшая после официального признания проявлений
кризиса, вызвала массовый отток инвестиций, существенную долю которых
составляют депозитные инвестиции населения, спешно "вынимающего" свои
сбережения из раскачивающихся финансовых структур. А это в свою очередь привело
последние к потере ликвидности и порогу банкротства. Банки, вынужденные
поддерживать ликвидность своих активов, перестали выдавать кредиты, и масса
предприятий, не имеющая возможности перекредитоваться и обеспечить свое
производство, начала проводить сокращение штатов, а во многих случаях просто
закрываться. Увольнение стало принимать глобальные масштабы, а рост безработицы
и ухудшение платежеспособности населения снова ударил по тем же финансовым
структурам.
Вместе с тем, некоторые возможности для получения нового кредита
на жилье в РФ оставались и в период кризиса.
По данным Центрального банка РФ (ЦБ РФ), доля просроченных
ипотечных кредитов в рублях с начала кризиса (с октября 2009 г.) к началу марта
вырастал более чем в два раза - до 0,9% с 0,4%. Доля просрочек по валютным
кредитам увеличилась до 2,9% с 1,05%. А общий объем выданной ипотеки в
Российской Федерации на 1 марта 2009 г. превысил 1 трлн. руб.
Тихонов А.А. [4] пишет, что для российской банковской системы
такая доля ипотечной задолженности - некритичная величина, однако небольшой
процент объясняется рядом причин. Во-первых, до кризиса рынок ипотеки у нас рос
быстро, а доля невозвратов по кредитам высчитывалась уже по отношения к большой
новой базе. Во-вторых, ипотечный заем - "длинный кредит" (средняя
длина рублевого кредита составляет 211 месяцев). А чем длиннее кредит, тем
медленнее будет реализовываться невозврат, чем короче - тем быстрее. Кроме
того, длинные кредиты традиционно имеют лучшее обеспечение.
Для российской финансовой системы в целом проблема долгов по
ипотеке никакой угрозы не представляет. Уровень долга домохозяйств по жилищным
кредитам в начале 2009 года составлял всего порядка 4% от банковских активов и
3% от валового внутреннего продукта (ВВП).
Большую сложность в связи с финансовым кризисом 2008 года
стали испытывать физические лица - должники. Широкий резонанс проблема
должников по ипотеке получила именно как социальная проблема. Для помощи
физическим лицам были предложены следующие меры.
Президент Российской федерации в 2008 году законодательно
разрешил использовать средства материнского капитала на погашение ипотеки. В
марте 2009 г. премьер-министр В.В. Путин постановил направить 26,3 млрд. рублей
для использования материнского капитала на погашение ипотечных кредитов.
Кроме разрешения использовать материнский капитал,
государство помогает еще и с реструктуризацией долгов. В конце февраля 2009
года в структуре Агентства ипотечного жилищного кредитования создано Агентство
по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). АРИЖК разработало
Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных
категорий граждан. Прежде чем были разработаны окончательные условия данного
стандарта, они были не раз пересмотрены в сторону смягчения критериев к
заемщикам.
Помощью АИЖК или АРИЖК можно воспользоваться, если выполнены
следующие условия:
. Заемщик должен быть гражданином Российской Федерации.
. Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на
средства ипотечного кредита, должно быть единственным.
. Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа
по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных
минимумов на каждого члена семьи заемщика.
. У заемщика (созаемщиков) отсутствуют сбережения и
недвижимое имущество, достаточные для исполнения обязательств по ипотечному
кредиту в течение 12 месяцев.
. До момента снижения дохода заемщик не допускал просрочки
платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.
Кроме требований к самому заемщику и его доходу, АИЖК
выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:
. Общая площадь жилого помещения составляет:
для одиноко проживающих - не более 50 квадратных метров в
городе и не более 70 квадратных метров в сельской местности;
для двух человек - не более 35 квадратных метров на человека
в городе и не более 60 квадратных метров на человека в сельской местности;
для трех человек и более - не более 30 квадратных метров на
человека в городе и не более 50 квадратных метров на человека в сельской
местности.
. Стоимость одного квадратного метра жилья (по оценке
независимого оценщика) не должна превышать более чем на 60% средней рыночной
стоимости, определенной Росстатом для каждого субъекта РФ.
И наконец, есть требования к ипотечному договору, который
может быть реструктурирован АИЖК:
. Ипотечный кредит был оформлен до 1 июля 2009 года.
. Целью предоставления ипотечного кредита являлось
приобретение (строительство) жилья, капитальный ремонт жилья или погашение
ранее взятого ипотечного кредита.
Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК
предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, которое
позволит ему осуществлять обслуживание ипотечного кредита, исходя из текущей
платежеспособности. То есть в течение периода помощи (максимум 12 месяцев)
заемщик будет вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По
окончании периода помощи возможны два варианта расчетов с кредитором: либо
увеличение срока кредитования, либо увеличение размера ежемесячных платежей.
Реструктуризация ипотечного кредита может так же
предусматривать изменение валюты, процентной ставки по ипотечному кредиту и
освобождение от уплаты штрафных санкций, наложенных после снижения совокупного
дохода заемщика и его семьи.
В то же время реструктуризация ни в коем случае не может
предусматривать прощение долга заемщика, освобождение заемщика от обязательств
по страхованию ипотечного жилья, полное освобождение заемщика от внесения
ежемесячных платежей.
Для реструктуризации ипотечного кредита по программе АИЖК
заемщик должен подать заявление установленного образца в банк-кредитор,
сотрудничающий с Агентством, или непосредственно в АИЖК. Заемщика уведомляют в
письменной форме о результатах рассмотрения его заявления. В случае отказа в
реструктуризации, заемщик в праве устранить причины отказа и подать заявление
повторно.
Вместе с тем, отмечает Тихонов А.А., если проблемы с долгами
по ипотеке и не представляли собой угрозы для экономики в целом, то свертывание
ипотечных программ, сильно "ударило" по тем, кто ипотеку еще не взял,
и по строителям, которым в период финансового кризиса реализовывать жилье стало
намного сложнее. В конце 2008 г. большинство банков прекратили кредитование
новостроек.
В период мирового финансового кризиса выявилась еще одна
проблема: многие заемщики столкнулись с увеличением кредитной ставки либо же с
требованием досрочного возврата кредита. Это связано с тем, что рынок
кредитования жилья наиболее сильно подвергся влиянию финансового кризиса.
Ситуация сложилась несколько напряженно как для крупных, обладающих мощным
внутренним ресурсом банков, так и для средних и мелких. Ограничение доступа к
ресурсам заставило некоторые банки как повысить ставки по ипотеке, так и
ужесточить требования к заемщикам. Средние и мелкие региональные банки при
выдаче ипотечных кредитов во многом ориентировались на последующее их
рефинансирование через АИЖК.
Средние и мелкие банки не могли получить заемные средства ни
внутри страны, ни за рубежом. А для крупных банков стоимость этих средств
возросла на 2-4% годовых в течение первого квартала 2009 г. Такая ситуация
заставила банковские организации искать методы возмещения недостающей
ликвидности снижения издержек. Для этого банки начали прибегать к увеличению
ставки по процентам для уже выданных кредитов.
Банки имели право на такое увеличение ставок по выданным
кредитам, ведь об этом прямо обговорено в договоре. Это право за собой
оставляют многие крупнейшие банки.
Все условия, при возникновении которых банки имеют право
потребовать возврата кредита досрочно, обговорены в кредитных договорах. Во
многие кредитные договоры внесен пункт, где предусмотрены действия банка в
форс-мажорных условиях. К таким условиям можно было отнести получивший в начале
2009 года свое развитие финансовый кризис. Также в действующем законодательстве
предусмотрена возможность требования возврата кредита досрочно, если в течение
одного года было зафиксировано три просрочки по платежам, а Федеральный закон
"Об ипотеке" называет еще такую причину, как использование
приобретенного жилья не по назначению.
Довольно неожиданной в период кризиса стала инициатива банков,
которые предложили позволить реструктуризировать кредиты на приобретение
строящегося жилья. Такие кредиты по законодательству даже не могут считаться
ипотечными, поскольку залогом по ним служит лишь право собственности на жилье,
а не реально существующая недвижимость.
На рынке ипотеки наблюдалась парадоксальная ситуация. Одной
из крупных задач, актуальной как для агентов АИЖК, так и для самостоятельных
банковских структур, являлось формирование стандартов по кредиту, что было
обусловлено потенциалом системы рефинансирования ипотеки. С другой стороны, в
интересах привлечения заемщиков многие банки вынуждены создавать индивидуальные
гибкие схемы работы с каждым клиентом. Проявилась тенденция устанавливать
ставки по кредиту в зависимости от оценки рисков отдельных заемщиков (по
западному образцу). В этом банкам все большую помощь оказывает действующий с
2006 года институт бюро кредитных историй, в которых накапливается информация о
заемщиках, получавших ранее кредиты на жилье или другие цели.
Однако, уже во втором полугодии 2009 года появились первые
признаки оживления ипотечного рынка. Если за первое полугодие было выдано
кредитов на сумму 56 млрд. рублей, то только за один 4 квартал 2009 года объем
кредитования вырос до 60,8 млрд. рублей, что составляет 40% общего объема рынка
в 2009 году. Итоги же первых двух месяцев 2010 года в полтора раза превысили
объемы кредитования в январе-феврале 2009 года. Даже с учетом эффекта
сезонности и практики перекредитования, в результате которой
реструктурированные кредиты отражаются как вновь выданные, подобная динамика
явно свидетельствует о позитивных сдвигах на ипотечном рынке.
О наметившейся "оттепели" на рынке
свидетельствовали и активизация банков в сфере привлечения новых клиентов. В
конце 2009 - начале 2010 года были существенно расширены продуктовые линейки
(вернулась ипотека на покупку квартиры в строящихся домах, кредиты на покупку
загородного дома), стали получать распространение ранее редкие для рынка
продукты - кредиты с плавающей и комбинированной ставкой, увеличилось
предложение валютных кредитов, возросло число рекламных акций.
Многие крупные банки ("ВТБ 24", Сбербанк) вернулись
к практике рефинансирования кредитов, в том числе выданных другими банками. При
этом наблюдалось некоторое смягчение требований к заемщику (в частности,
использование наряду со справкой 2-НДФЛ справки по форме банка или даже в
свободной форме). К началу 2010 года на рынок постепенно вернулось большинство
ранее активных участников.
В начале 2010 года проявилась определенная тенденция к росту
спроса на ипотеку. Так, в феврале 2010 года доля сделок с ипотекой на рынке
жилья Москвы составила 22,7%, тогда как еще в декабре 2009 и январе 2010 года
она не превышала уровня в 15%. Подобная тенденция может объясняться эффектом
отложенного спроса, связанным с решением части домохозяйств, ранее отказавшихся
покупать жилье в ожидании снижения цен, о покупке квартиры в условиях
стабилизации цен.
При этом можно утверждать, что кризисный период развития
ипотечного кредитования в целом для рынка имел и значимые позитивные
последствия. Существенно возросло качество отбора потенциальных заемщиков,
банки стали более гибкими в отношении проблемных клиентов (в течение 2009 года
было реструктурировано около 35 тыс. ипотечных кредитов), в значительной степени
улучшились технологии работы с залогами, а также взаимодействие банков и
судебных инстанций по вопросам дефолтных кредитов. Был принят ряд важных мер со
стороны государства по поддержке и развитию вторичного ипотечного рынка, а
также стимулированию жилищного строительства. Фактически кризис ознаменовал
обновление рынка, сегодня ипотечное кредитование вышло на иной уровень
развития.
В результате финансового кризиса произошло перераспределение
рынка в сторону крупнейших игроков - кредиторов и других финансовых институтов,
имеющих возможность привлекать необходимые финансовые ресурсы.
На данный момент, банкиры и эксперты рынка пришли к выводу,
что ипотека не только догнала, но и обогнала по некоторым показателям
докризисный уровень, но, все же, это не значит, что на этом все проблемы
ипотечного кредитования заканчиваются.
3.2 Роль АИЖК
в развитии ипотечного кредитования
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
зарегистрировано 5 сентября 1997 году в форме открытого акционерного общества
на основании постановления Правительства РФ от 26.08.96 №1010.
Целью деятельности АИЖК является обеспечение доступности
ипотечных кредитов для населения на всей территории России.
Основная задача АИЖК состоит в реализации государственной
политики по развитию ипотечного рынка для повышения доступности ипотечного
кредитования для населения. Выкуп агентством прав требований по выданным
кредитам за счет собственных средств позволяет обеспечивать ликвидность банкам,
предоставляющим ипотечные кредиты населению.
Схема работы АИЖК.
Федеральная система ипотечного жилищного кредитования
включает в себя АИЖК, его региональных операторов, сервисных агентов, банки -
первичные кредиторы, страховые и оценочные компании.
Региональные операторы выдают ипотечные кредиты по стандартам
АИЖК, а также выкупают стандартные закладные у первичных кредиторов и формируют
пулы закладных для передачи АИЖК, ведут сервисное обслуживание
рефинансированных АИЖК кредитов.
Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости
предмета ипотеки. Страховые компании осуществляют обязательное страхование
предмета ипотеки, которое является обязательным требованием при выдаче
ипотечного кредита в соответствии с законом об ипотеке и, при необходимости,
страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты права
собственности (титула).
АИЖК выкупает пулы стандартных закладных у региональных
операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов с целью последующей
секьюритизации - выпуска ипотечных ценных бумаг.
Выпуски ипотечных и корпоративных облигаций.
Источниками финансирования деятельности АИЖК служат взносы
акционера в уставный капитал путем выкупа допэмиссии акций и привлеченные
агентством инвестиционные ресурсы - кредиты, доходы от размещения корпоративных
облигаций и облигаций с ипотечным покрытием.
С 2003 по 2010 год АИЖК было выпущено 20 серий корпоративных
облигаций на общую сумму 104,42 млрд. рублей, обеспеченных государственными
гарантиями Российской Федерации. Все выпуски размещены на ММВБ.
Состоялось четыре сделки по секьюритизации ипотечных
закладных АИЖК: одна в 2007, две в 2008, и одна - в 2010 годах.
Законодательные инициативы АИЖК.
В число задач АИЖК входит содействие становлению в России
необходимой законодательной и нормативной базы для развития рынка ипотеки.
При участии АИЖК был подготовлен и внесен ряд поправок в
Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003
№152-ФЗ, устранивших противоречия в законе, затрудняющие выпуск ценных бумаг с
ипотечным покрытием, доработана нормативная база, регулирующая выпуск ипотечных
ценных бумаг.
АИЖК приняло участие в подготовке Концепции развития системы
ипотечного жилищного кредитования, принятой в январе 2000 года. Совместно с
Министерством экономического развития РФ АИЖК в 2005 году была разработана
Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных
кредитов.
Также совместно с Минэкономразвития разработан проект долгосрочной
Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до
2030 года
<http://www.rusipoteka.ru/files/strategiya_razvitiya_ipotechnogo_rynka/>.
Совместная работа АИЖК с Федеральной регистрационной службой
привела к снижению сроков регистрации ипотеки. С 26.01.2009 вступил в силу
Федеральный закон от 22.12.2008 N 264-ФЗ, в соответствии с которым срок
регистрации ипотеки жилого помещения составляет пять рабочих дней со дня
поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав.
Направления деятельности АИЖК.
Ипотечное страхование.
декабря 2009 года Наблюдательный совет АИЖК одобрил создание
дочерней компании ОАО "Страховая компания АИЖК" (СК АИЖК) в
соответствии с программой агентства по развитию ипотечного страхования.
Основным видом деятельности СК АИЖК по уставу является
перестрахование убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика
и недостаточности денежных средств от продажи заложенной недвижимости для погашения
задолженности по кредиту.
Поскольку в России ипотечное страхование до настоящего момента не
осуществлялось, СК АИЖК, по заявлению руководства АИЖК, будет заниматься
разработкой и внедрением стандартов, норм и процедур ипотечного страхования, а
также содействовать разработке необходимой законодательной и нормативной базы.
Также СК АИЖК планирует оказывать техническую и консультационную помощь
участникам рынка ипотечного страхования.
В Минфине по ряду причин посчитали нецелесообразным создание СК
АИЖК. Было указано, что создание СК "АИЖК" вызовет удорожание
ипотечных кредитов, потому что потребует расходов на содержание, создание
резервов, увеличение капитала.
Обоснованность создания ОАО "Страховая компания АИЖК" и
целевого использования ею выделяемых средств вызывала сомнения и в Госдуме
РФ.24 февраля 2010 года на пленарном заседании Госдумы было поддержано
протокольное поручение, подготовленное по инициативе главы Комитета по
финансовому рынку Владислава Резника об обращении правительство РФ по вопросу
ликвидации СК АИЖК. В обращении говорится, что страховая деятельность не
является профильной для АИЖК, а выделение существенных средств на создание
страховой компании вызывает вопросы в части целевого использования АИЖК средств
государственной поддержки.
В страховом сообществе создание СК АИЖК также вызвало
неоднозначную реакцию. Генеральный директор страховой компании
"Ингосстрах" Александр Григорьев отметил, что нормативные документы
Минфина РФ предусматривают возможность передачи рисков для надежного перестрахования
только в компании, имеющие высокие рейтинги, а не во вновь созданные компании.
Кроме того, по мнению Григорьева, предложенная СК АИЖК схема ипотечного
страхования защищает не заемщиков, а банки-кредиторы, хотя такая деятельность
не следует из устава АИЖК и не входит в задачу агентства.
июня 2010 года стало известно, что Госдума РФ в ответ на обращение
Комитета по финансовому рынку о ликвидации ОАО "Страховая компания
АИЖК" получила ответ из правительства РФ за подписью министра финансов РФ
Алексея Кудрина, в котором говорится, что российское правительство не нашло
оснований для ликвидации СК АИЖК.
июня 2010 года СК АИЖК получила лицензию на осуществление
перестрахования. С июля 2010 года в банках появились первые ипотечные
программы, предусматривающие страхование ответственности заемщика по ипотечному
кредиту.
На 1 октября 2010 года АИЖК рефинансировало 14 ипотечных кредитов
с первоначальным взносом, равным 10% от стоимости приобретаемого жилья,
выданных с обязательным условием страхования ипотечных обязательств
(страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее
исполнение обязательств по кредитному договору).
октября 2010 года СК АИЖК были переданы в перестрахование первые
договоры страхования ответственности заемщика по ипотечному кредитному
договору, заключенные СК "ПАРИ".
Реструктуризация ипотечных кредитов
В декабре 2009 года Правительство России приняло решение о
поддержке заемщиков, испытывающих из-за кризиса трудности с выплатой процентов
по ипотечным кредитам. Заниматься поддержкой было поручено ОАО "Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию".
декабря 2008 года наблюдательный совет АИЖК утвердил "Правила
реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных
категорий заемщиков". Также было принято решение о создании дочерней
компании, которая будет специализироваться на поддержке ипотечных заемщиков,
оказавшихся в затруднительной финансовой ситуации в связи с потерей места
работы или существенным сокращением дохода.
Поддержку заемщикам было решено оказывать путем реструктуризация
задолженности. График платежей по кредиту пересматривается таким образом, чтобы
существенно снизить кредитную нагрузку на определенный срок.
Развитие рынка первичного жилья (программа "Стимул",
продукт "Новостройка")
С конца 2009 года АИЖК, до этого момента нацеленное на
рефинансирование исключительно кредитов, выданные для приобретения жилья на
вторичном рынке, сменило ориентиры. Российским правительством руководству
агентства было поручено найти способ стимулировать строительство жилья
экономкласса, привлечь в эту отрасль финансирование, повысить спрос на
ипотечные кредиты.
С этой целью была разработана программа стимулирования
кредитования застройщиков, реализующих строительные проекты жилья
экономического класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках
данных проектов (программа "Стимул").
Еще одним из способов поддержать строительство жилья экономкласса
и одновременно повысить доступность ипотечных кредитов на приобретение этого
жилья стала новая программа кредитования, разработанная в январе 2010 года и
получившая название "Новостройка".
По этой программе действуют специальные условия выдачи ипотечных
кредитов на приобретение квартир в строящихся или уже построенных
многоквартирных домах экономкласса. Получить кредит на квартиру в строящемся
доме можно путем участия в долевом строительстве, оформленном в соответствии
Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве" или путем оплаты пая в жилищно-строительном кооперативе.
Обязательное условие получения кредита - право собственности заемщика на
приобретенную квартиру должно быть зарегистрировано не позднее 2011 года.
Социальная направленность программы "Новостройка"
выражается в наличии вычетов из процентной ставки по кредиту для ряда
участников государственных социальных программ.
Военная ипотека
Программа "Военная ипотека" была разработана АИЖК по
заказу Министерства обороны РФ. Эта программа позволяет реализовать
военнослужащим право на приобретение жилья за счет бюджетных средств.
В 2004 году был принят Федеральный закон от 20.08.2004 №117-ФЗ о
создании накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
Накопительно-ипотечная система представляет собой систему целевых
государственных субсидий на приобретение жилья. Стать участником этой системы
может практически каждый, кто заключил контракт на военную службу. Всем
участникам ежегодно перечисляются из бюджета одинаковые взносы на жилищное
обеспечение, которые накапливаются на именном счете военнослужащего. Размер
взноса утверждается федеральным законом о бюджете, в 2010 году его размер
составляет 175,6 тыс. рублей.
Получить доступ к своим накоплением военнослужащий может не
раньше, чем через три года с того момента, как он стал участником системы.
Накопившиеся средства используются для выплаты первоначального взноса по
ипотеке, а погашение кредита осуществляется за счет новых взносов.
Военнослужащий использует собственные средства только для оплаты расходов,
связанных с оформлением и выдачей кредита - оценку и страховку приобретаемой
недвижимости, банковские комиссии.
Минимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет
30% от рыночной стоимости жилья. Так как погашение кредита происходит за счет
бюджетных средств, сумма кредита, доступная военнослужащему, не зависит от
размера его доходов. За счет бюджетной поддержки участник
накопительно-ипотечной системы получает возможность получить кредит в 1,5 - 2
раза большую сумму, чем позволяют его доходы. Максимальная сумма кредита в
настоящий момент составляет 2 млн. рублей.
Материнский капитал
Ипотечная программа "Материнский капитал" была
разработана АИЖК как составная часть государственной поддержки семьям с детьми.
Эта программа позволяет распорядителю материнского (семейного) капитала
получить ипотечный кредит на выгодных условиях и использовать материнский
капитал либо для уплаты первоначального взноса по кредиту, либо для погашения
задолженности по кредиту.
При оформлении кредита по программе "Материнский
капитал" средства материнского (семейного) капитала учитываются как доходы
заемщика (или созаемщика). Поэтому программа позволяет заемщику получить кредит
на большую сумму, чем можно рассчитывать при его доходах.
Ставка рефинансирования АИЖК
В период с 2003 по 2010 год АИЖК снизило минимальную процентную
ставку по вновь выдаваемым ипотечным кредитам с 18% до 9,28% годовых в рублях.
С 1 января 2006 года АИЖК ввело дифференцированную ставку по
ипотечным кредитам, величина которой зависит от суммы первоначального взноса и
сроков кредитования.
С 1 января 2009 года значение ставок рефинансирования АИЖК
устанавливается в соответствии со значением ставки рефинансирования
Центрального банка РФ.
По состоянию на 26.10.2010 система рефинансирования АИЖК включает
81 регионального оператора и 75 сервисных агентов. Ипотечные кредиты по
стандартам АИЖК выдаются в 80 регионах России.
За 2009 год рефинансировано 28,450 тыс. кредитов на общую сумму
28,77 млрд. рублей. По данным отчетности по МСФО за 2009 год объем портфеля
закладных АИЖК за год увеличился с 79,5 млрд. рублей до 99,17 млрд. рублей. По
итогам года общая сумма закладных, по которым была просрочена оплата по одному
или нескольким ежемесячным платежам, составила 11, 758 млрд. рублей (11,6% от
общего объема портфеля). Объем реструктурированных кредитов на конец 2009 года
составил 927 млн. рублей.
На 03.12.2010 АИЖК было рефинансировано 200,997 тыс. ипотечных
кредитов, общая стоимость закладных на дату рефинансирования составила 171,1
млрд. рублей.
Наблюдательный совет рассмотрел предварительные итоги деятельности
Агентства в 2010 году. Ожидается, что объем рефинансированных в 2010 году
закладных составит 53,7 млрд. руб., что в 1,8 раза превысит объемы
рефинансирования 2009 года. Это самый большой ежегодный показатель
рефинансирования закладных за весь период деятельности Агентства.
3.3 Проблемы
ипотечного кредитования и перспективы его дальнейшего развития
На сегодняшний день в России заложены законодательные основы
для развития ипотечного кредитования.
Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки.
Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет
около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования
позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть
нуждающихся.
Но если все так хорошо, если есть и потребности, и
возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то
почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной
проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее
достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения
ипотеки в России.
Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в
достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной
рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически
может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что
является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на
практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и
фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться
неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями,
начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита
доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны
совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор
потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе
ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса
рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов
еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное
кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для
заемщиков, так и для кредиторов.
Таким образом, наиболее серьезными и объективными
препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования
в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего
класса, низкий уровень жизни населения.
Кроме того, государство должно оказать зримую государственную
поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для
этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как
механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков
есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но
явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в
масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала
с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.
С апреля 2009 г. Центральный Банк России 13 раз снижал ставку
рефинансирования - до 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.). Во многом под
влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок
по ипотечным кредитам. Для усиления привлекательности ипотеки годовая
процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на
инвестиционный период, 12-13% - после оформления права собственности. По
долларовому кредиту - 11-12% до и 10% после получения права собственности. При
этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке
жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер
по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне,
так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового
состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах.
С 1 июня 2010 года ЦБ РФ принял решение о снижении ставки
рефинансирования на 0,25 процентного пункта (п. п.) - с 8% до 7,75%. Таким
образом Центробанк пытается подстегнуть рост кредитования. Однако сами банкиры
предупреждают, что не намерены пока снижать ставки по кредитам, поскольку
операции по кредитованию уже находятся на грани убытков.
Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка
недостаточно. Во-первых, необходимо снять ряд вопросов на рынке труда, где
бизнес до сих пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их
зарплаты своей "волевой рукой". Во-вторых, на рынке недвижимости
наблюдается острая нехватка недорогого жилья. И без того высокая потребность в
квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную
базу: до сих пор банкам трудно добраться до предметов залога, когда заемщики
перестают гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.
Программа господдержки ипотеки, на которую правительство в
конце 2009 года решило выделить 250 млрд. руб., была запущена в апреле 2010
года. Ипотечные кредиты пойдут исключительно на покупку квартир в новостройках,
что позволит стимулировать жилищное строительство. При этом банки, которые
будут выдавать ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11%
годовых и с первым взносом не выше 20%. Максимальная сумма кредита - 3 млн.
руб., для Москвы и Петербурга сделано исключение - 8 млн. руб.
Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам
удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило
сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК
поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов,
ставки по которым были одними из самых низких на рынке.
Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного
кредитования в РФ во многом зависит от доли участия Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов
в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240
тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с
начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 - 13% в
рублях, и около 11% - в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не
превысит 5%.
ноября 2010 года Наблюдательный совет АИЖК утвердил
бизнес-план деятельности группы компаний АИЖК на 2011 год. На ближайший год
Агентство ставит перед собой следующие бизнес-задачи:
содействие развитию строительства нового сектора жилья
экономкласса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном
рынке;
повышение доступности ипотечных кредитов для социально
значимых категорий населения путем создания и развития специальных кредитных
продуктов (для военнослужащих, молодых ученых и др.);
стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты
строительства жилья экономкласса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках
проектов жилье (Программа "Стимул");
поддержка заемщиков, испытывающих временные финансовые
трудности, через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов
(АРИЖК);
рефинансирование ипотечных кредитов, а также предоставление
участникам рынка, работающим в системе ипотечного жилищного кредитования,
займов под залог сформированных ими портфелей закладных по новым (пилотным)
кредитным продуктам;
развитие рынка ипотечных ценных бумаг за счет реализации
программы покупки ипотечных ценных бумаг третьих лиц и выдачи поручительств по
сделкам секьюритизации.
В 2011 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК
планируется рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них
46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая
продукт "Новостройка"), а 21,2 млрд. руб. - выкуп специальных
кредитных продуктов для отдельных категорий населения.
Бизнес-планом предусмотрено также, что в следующем году
дочерняя компания АРИЖК, кроме деятельности по сопровождению ранее
реструктурированных ипотечных кредитов окажет помощь 2000 заемщикам в рамках
программы активной реструктуризации, и 700 - в рамках программы
"Переезд".
Планируется, что в 2011 году в рамках деятельности по
развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки и
эффективного распределения рисков между участниками рынка другая дочерняя
компания - СК АИЖК привлечет к работе в системе ипотечного страхования 45
кредитных и некредитных организаций.
Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем еще
пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и чтобы
смягчить эти требования необходимы три условия. Во-первых, стабильная
экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда.
Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий
первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное
условие - строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день
строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и
аварийного фонда. Стремительный рост ипотечного кредитования с начала 2010 года
может спровоцировать увеличение цен на квартиры.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного
ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития
системы ипотечного жилищного кредитования в России.
К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в
нашей стране, относятся:
недостаточно налаженная государственными финансовыми и
экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
слабость отечественной банковской системы, ее
незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного
кредитования;
неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных
компаний;
отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и
кредитного поведения;
проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного
законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать
всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности
населения;
высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию
банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для
функционирования ипотечной жилищной системы.
И все же главная роль в быстром восстановлении рынка
кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через
госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок.
Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет происходить в условиях
активного государственного участия в процессе разработки методов и принятия мер
по совершенствованию рынка ипотечного кредитования.
Стратегия развития ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации до 2030 года.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с
Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития
РФ, Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по
финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года
<http://www.rusipoteka.ru/files/strategiya_razvitiya_ipotechnogo_rynka/>.
19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.
Стратегия определяет основные ориентиры развития российского
ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как
института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать
проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по
поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита,
развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами
названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению
срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.
Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным
механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса.
Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с
помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут
доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна
снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4%
годовых).
Разработчики стратегии оговариваются, что ее реализация
зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой,
динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и
демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими
особенностями.
Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов
должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения
доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по
кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на
непрерывный рост рынка.
Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в
значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное
страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя
снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет
чего повысится доступность ипотеки.
По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных
результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих
"аппетит к риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка. В
частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше
20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования -
меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного
субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые
риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является
приемлемым механизмом помощи заемщикам.
Заключение
Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования
говорит о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития
общества в целом. Государство обязано создавать благоприятные условия для
развития данной системы, так как значимость ее трудно переоценить.
Большая часть населения недовольна имеющимися жилищными
условиями и хотела бы их улучшить, но собственные средства на покупку
дорогостоящего жилья мало у кого есть. Ипотека - наиболее оптимальный вариант
для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет,
что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в
будущем.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной
системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными
ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и
предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор
экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна
решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки
увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные
с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы
населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики
в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности,
которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и
финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с
использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в
этом социально важном секторе экономики.
Надлежащим образом функционирующая система финансирования
жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому,
что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут
удовлетворять спрос населения.
Список
литературы
1. Статья
2 Федерального закона "Об ипотеки (залог недвижимости)" от 16.07.1998
г. №102-ФЗ;
2. Разумова
И.А. Ипотечное кредитование.2-е изд. - Спб.: Питер, 2009. - 304 с.;
. Казакова
Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования // Российская юстиция. 2010. № 5.;
. Тихонов
А.А. Влияние экономического кризиса на ипотечное кредитование // Аудит и
финансовый анализ. 2009. №4.;
. Стратегия
развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года;
. http://lib.rus.
ec/b/204553/read;
. http://www.cbr.ru/statistics/?
Prtid=ipoteka;
. http://www.rusipoteka.ru/;
. http://www.ahml.ru;