Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Тема: «Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ»

Студент                                Сальникова Е.Ю.    _________________

                                                                                                                                                                     (подпись)

Научный руководитель  Конюшева М.Г.        _________________

                                                                                                                                                                     (подпись)

Рецензент                    Трузина Т.А.              _________________

                                                                                                                                                                     (подпись)

                                                                                                Допустить к защите ГАК

                                                                                                Зав. кафедрой

                                                                                                _______________________

                                                                                                (Ф.И.О.)

                                                                                                «____»___________2003 г.

Ульяновск 2003 г.

Содержание

Введение. 3

Глава 1. Сущность ипотеки и ее место в системе банковского кредитования. 6

1.1 Организация банковского кредитования населения. 6

Глава 2. Система ипотечного кредитования и проблемы ее становления в России  24

2.1 Анализ мирового опыта ипотечного кредитования. 24

2.2 Проблемы становления ипотеки в России и Ульяновской области. 34

Глава 3. Пути развития ипотечного кредитования. 53

3.1 Основные направления государственного регулирования ипотечного кредитования  53

3.2 Совершенствование системы ипотечного кредитования. 57

Заключение. 70

Литература. 73

Приложения

Введение

Заемные   и   кредитные   отношения  -  неотъемлемая  часть имущественного оборота. В ранее действовавшем ГК РСФСР 1964 года правовое регулирование этих отношений было значительно обеднено, а кредитные обязательства оторваны от заемных и рассматривались как самостоятельные виды обязательств. Основы гражданского законодательства 1991 года, напротив, исходили из тождества договоров займа, хотя и признавали возможность   возникновения   особого обязательства по предоставлению кредита. Все это породило ряд практических сложностей и недоразумений, которые разрешил новый Гражданский Кодекс.

В условиях перехода к рыночной экономике и ее становления все более актуальным вопросом, привлекающим пристальное внимание как научных, так и практических работников становится   кредитование коммерческой деятельности хозяйствующих субъектов в Российской Федерации, а так же удовлетворение различных потребительских нужд населения, которое принимает в настоящих условиях характер взаимовыгодного способа (как для заемщика, так и для кредитующей организации) временного размещения (привлечения) свободных денежных средств.

Процесс вступления России в рынок в значительной мере связан с реализацией потенциала кредитных отношений. Поэтому одним   из обязательных условий формирования рынка является коренная перестройка денежного обращения и кредита. Главная задача реформы – максимальное сокращение централизованного перераспределения денежных ресурсов и переход к преимущественно горизонтальному их движению на финансовом рынке. Создание финансового рынка означает принципиальное изменение роли  кредитных институтов  в управлении народным  хозяйством и повышение роли кредита в системе экономических отношений.

Особенно хочется отметить о роли кредита в жизни частного сектора экономики – населения.

Население, как сторона (заемщик) по кредитному договору, является наиболее важным и выгодным партнером для банка в настоящее время, так как оно в общей массе заемщиков, по анализам некоторых практических работников, составляет (если судить по объему выдаваемых кредитов) свыше 60 %, да и к тому же, кредиты, выдаваемые ему банком, являются в основном краткосрочными и среднего срока действия, что влияет на быструю оборачиваемость ссудного капитала, что немаловажно в нынешних условиях.

Процесс кредитования для банка связан с действиями многочисленных и многообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашенные ссуды в установленный срок. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита особенно тщательного анализа требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения.

Наиболее часто в банковской практике встречается такая разновидность обеспечения кредита, как залог.

Особенно привлекательной для банка разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества).

Жилищное кредитование является составной частью ипотечного кредитования, которое в свою очередь – один из существенных сегментов рынка капитала.

Обеспечение населения жильем является в России социально-экономической проблемой. Изменения, происшедшие в экономике страны в направлении развития рыночных отношений, изменили набор средств, при помощи которых может решаться эта задача.

В настоящее время строительство жилья коммерческими застройщиками пошло на убыль из-за ограниченного числа семей, готовых сразу оплатить покупку дома или  квартиры. Между тем, более ²/₃ семей хотели бы улучшить свои жилищные условия. Хотя многие из них не видят реальных возможностей сделать это в ближайшее время. 75,3% из числа семей, желающих улучшить жилищные условия, готовы оплатить жилье в рассрочку,  9,6% - могут позволить стопроцентную оплату жилья, 15,1% - выбирают иную форму оплаты. Поэтому можно считать закономерным обращение к проблеме ипотечного кредитования.

Дипломная работа имеет своей целью раскрыть и проанализировать проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Согласно цели в работе поставлены следующие задачи:

- раскрыть сущность ипотеки и ее место в системе банковского кредитования;

- проанализировать проблемы становления ипотечного кредитования в России;

- рассмотреть пути развития и совершенствования механизма ипотечного кредитования.

Информационную базу работы составляют Постановления Правительства и Минфина РФ, инструкции, нормативные документы, учебная и методическая литература по теме. Также использован материал статей из периодических журнальных изданий, таких как «Деньги и кредит», «Банковское дело».

Глава 1. Сущность ипотеки и ее место в системе банковского кредитования

1.1 Организация банковского кредитования населения

В настоящее время одним из основных приоритетов экономического развития России являются достижение  финансовой  стабилизации, стратегические цели которой предполагают снижение темпов инфляции, создание предпосылок для экономического роста и устойчивого повышения уровня жизни населения.

Средством удовлетворения различных потребительских нужд населения является потребительский кредит.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитования.

При потребительском кредите заемщиком являются физические лица, а кредиторами - кредитные учреждения.

В странах с рыночной экономикой потребительский кредит, как удобная и выгодная форма обслуживания населения, играет большую роль   в экономике. Поэтому он подвергается активному регулированию со стороны государства. Регулирование осуществляется как на уровне выдачи кредита, так и на уровне его использования и выражается либо в поощрении кредитования  конечного потребителя через процентную ставку, срок кредита, первоначальное участие собственными средствами в кредитуемой операции, либо в ужесточении режима кредитования.

В разных странах действуют разные законы в области кредитования индивидуальных заемщиков, однако их объединяет общая установка: ради повышения уровня жизни населения потребительский кредит должен быть доступен в необходимом объеме.

С началом процесса формирования рыночных форм хозяйствования, сопровождающегося падением производства, а соответственно, и товарооборота, а так же активным созданием в розничной торговле частных коммерческих структур потеряло свое практическое значение кредитование населения в форме приобретения товаров в торговле с рассрочкой платежа. Кредитование   жилищного строительства, а так же предоставление некоторых других видов потребительских кредитов (на строительство и благоустройство садовых участков, строительство, покупку и ремонт домов в сельской местности для сезонного проживания, на покупку молодняка животных, на неотложные нужды) взял на себя созданный в 1987 году Сберегательный Банк РФ[1].

В настоящее время   Сбербанк России   предоставляет два вида потребительских ссуд:

- на текущие цели (кредит на неотложные нужды);

- на затраты капитального характера.

Кредит на неотложные нужды  (среднесрочный)  может быть предоставлен гражданам, имеющим самостоятельный источник дохода (в том числе и пенсионерам), отделением Сбербанка по месту их жительства.

Нестабильная ситуация в нашей стране, приводящая к мощным инфляционным процессам, вынуждает Сбербанк РФ постоянно изменять процентную ставку за пользование ссудой в связи с изменением учетной процентной ставки Центрального Банка России. Сейчас эта ссуда выдается сроком до 5 лет под 19% годовых.

Следует отметить, что в настоящее время резко увеличился объем просроченной задолженности   по данному кредиту. Причинами этого являются, во-первых, рост безработицы, во-вторых, отказ бухгалтерских работников предприятий перечислять платежи в погашении кредитов. Это, в свою очередь, приводит к ограничению выдач Сбербанком указанных ссуд.

Второй вид   потребительского кредита   Сбербанка – кредит на капитальные затраты (долгосрочный) - в отличие от  кредита  на неотложные нужды требует от населения представления отчета о его использовании и документов о целевом направлении полученных в банке сумм.

В целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья, на основании Указа Президента РФ № 1180 от 10.06.1994 года Банкам разрешено выдавать три вида жилищных кредитов:

- краткосрочный или долгосрочный на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья (строительный кредит);

- долгосрочный кредит для приобретения жилья. Их выдача производится на основании Положения о жилищных кредитах, действия которого распространяется   и на кредиты, получаемые  для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.

При получении кредита субъектами кредитных правоотношений, Правилами кредитования коммерческими банками могут устанавливаться как экономические, так и возрастные цензы.

Экономический ценз (предел выдаваемой суммы), устанавливаемый банком, включает в себя как платежеспособность заемщика в настоящее время и перспективе, так и его кредитную историю. В зависимости от того или иного фактора, банк может отказать в выдаче кредита заемщику или дать согласие на его выдачу в размере, позволяющем полагать о его возвращении в будущем.

Возрастной ценз касается, прежде всего, совершеннолетия граждан. Некоторые банки, в частности Сбербанк РФ, предоставляют возможность получения кредита гражданам в возрасте 18-70 лет, при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет. Для поручителей же в кредитном договоре верхняя возрастная планка снижается соответственно до 65 и 70 лет.

При положительном решении вопроса о предоставлении кредита банк заключает с заемщиком кредитный договор[2] (приложение 1).

Существенными условиями кредитного договора являются:

- целевое назначение выдаваемого кредита;

- предмет (сумма кредита);

- исполнения (порядок погашения);

- срок;

- обеспечение;

- процентная ставка.

Цель кредита. Первый вопрос, который интересует банк: «Для чего берется ссуда?». Цель кредита   для частного лица, это обычно: потребительская ссуда на покупку недвижимости (дом, квартира), товаров длительного пользования (автомобили, холодильники), или на оплату лечения, учебу.

Цель служит важным индикатором степени риска, связанного с выдачей ссуды. Банк, например, избегает выдачи ссуд для спекулятивных операций, так как погашение зависит от исхода сомнительных, а иногда и запрещенных законом сделок и, следовательно, несет высокий риск.

Сумма кредита. Предметом кредитного договора являются денежные средства, выдаваемые банком заемщику в кредит. Они, как правило, образуются на основе свободных активов банка, включающих в себя, прежде всего, денежные средства, привлеченные из операций по депозитам граждан и юридических лиц и из других предусмотренных законом источников. Банк должен проверять обоснованность заявки в отношении суммы кредита. Практика показывает, что в основу заявки на кредит заемщик занижает сумму, полагая, что ее легче будет получить у банка. Так, если клиент просит кредит на покупку автомашины, он необоснованно завышает оценку старой машины (оставляемой в залог). Это может привести к неспособности погасить ссуду. Иногда заемщик наоборот просит у банка завышенную ссуду, рассчитывая, что если его просьба будет удовлетворена, он в последствии снизит сумму заявки.

Банк обязан удостовериться в финансировании сделки, на которую пойдет кредит, участвуют ли средства самого клиента. Это обязательное условие выдачи кредита. Желательно, чтобы банк и клиент участвовали в сделке в равных долях, хотя, как правило, банк выдает кредит на большую сумму. Если судить по практике Сбербанка, то при потребительской ссуде он оплачивает от 2/3 до 3 /4 стоимости покупаемой заемщиком вещи.

Погашение кредита. При выдаче кредита должен быть ясно определен источник его погашения. Есть два главных источника:

- за счет доходов заемщика;

- реализации его имущества.

В операциях банка с физическим лицом способность последнего погасить кредит чаще  всего зависит от величины  и регулярности получаемого им дохода.

Погашение кредита производится ежемесячно равными долями, начиная с 1-го  числа  месяца, следующего за  месяцем заключения кредитного договора[3]. Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором.

По кредитам на строительство или реконструкцию объектов недвижимости по желанию заемщика ему может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период его освоения, но не более 2-х лет. В этом случае при расчете платежеспособности:

t = срок кредитования - период отсрочки начала погашения кредита. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

В случае досрочного погашения части кредита заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности до наступления срока следующего платежа по погашению основного долга.

Срок ссуды. Срок по кредитному договору является предельным временем  нахождения ссуженных  средств во владении  заемщика и выступает той мерой, за пределами которой количественные изменения во времени переходят в качественные. Не возврат заемщиком кредита в срок ведет к подрыву финансового положения банка, а, следовательно, влияет на степень доходности и защищенности депозитов граждан и иных их вкладов в банк. Чем больше продолжителен срок суды, тем выше риск, тем больше вероятность того, что возникнут непредвиденные трудности и клиент не сможет погасить долг в соответствии с договором, поэтому банку следует ограничивать свою кредитную деятельность в сфере средне- и долгосрочных операций, используя лишь наиболее приемлемые и надежные краткосрочные виды кредитования.

Обеспечение. Важным элементом кредитной сделки является то, что заемщик сможет заложить в качестве обеспечения кредита. При этом необходимо подчеркнуть, что кредит должен выдаваться на определенные цели, а не в обмен на обеспечение как таковое. Обеспечение – это последняя линия обороны банка. Если сама основа кредитной сделки связана с повышенным риском, было бы большой ошибкой выдавать кредит под хорошее обеспечение, использовав его как источник погашения долга.

Процентная ставка. Она включает в себя ставку рефинансирования ЦБ (стоимость кредитного курса)  и вознаграждение самого кредитора (собственную маржу коммерческого банка). Не совсем явным является соотношение в банковском проценте ставки рефинансирования и самого вознаграждения за пользование кредитом. В настоящее время банки вольны самостоятельно решать вопрос об увеличении процентов за пользование кредитом, как в отношении вновь заключаемых договоров, так и в отношении уже действующих. Процентная ставка является необходимой составляющей кредитного договора.

При составлении кредитного договора учитывается следующее. При пользовании в качестве обеспечения поручительства и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства (приложение 3) и залога (приложение 2) в установленном порядке.

На мой взгляд, необходимым в настоящей работе представляется раскрыть содержание  и особенности отдельных кредитных договоров, заключаемых с физическими лицами, на примере практики их применения Сбербанком РФ. Последним в кредитных правоотношениях предлагается своим заемщикам заключить на их выбор любой из кредитных договоров:

- на неотложные нужды;

- на реконструкцию и ремонт домов (приложение 2);

- на приобретение недвижимого имущества (домов).

Следует отметить, особенностью заключения кредитного договора на выдачу кредита на приобретение жилого дома (квартиру) или его строительство, реконструкцию являются требования, предъявляемые Сбербанком к предоставлению заемщиком необходимых документов, подтверждающих целевое использование получаемого им кредита. Таковыми являются:  соглашение заемщика с третьим лицом  о намерении совершить договор купли-продажи на приобретаемое жилье и его обязательство предоставить в течение двух месяцев со дня получения им кредита банку[4]:

- нотариально удостоверенный договор купли-продажи (на данных условиях) этот вид договора является не очень то привлекательной для бака формой размещения своих ссудных средств, так как уже из существа данного договора вытекает его повышенный риск, в данном случае при выдаче кредита заемщику банк остается фактически без обеспечения);

- документов, установленного строительными ГОСТами образца, подтверждающими истинное намерение заемщика по использованию ссуды именно для строительства и реконструкции жилого здания, а в последнем случае и предоставление в залог реконструируемого объекта.

В данном случае нужно учитывать то, что согласно Положения о жилищных кредитах[5], сумма ссуды не должна превышать 70 % от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья. В остальных 30% заемщик должен участвовать собственными средствами. Также необходимо отметить, что в случае не возврата заемщиком жилищного кредита, банк получает право на обращение взыскания на заложенный объект, но вопрос реализации последнего вызывает у него  немало сложностей, так как согласно вышеупомянутого положения банк не имеет права на принудительное выселение заемщика из предоставленной им в залог квартиры (дома).

Особенностью кредитного договора «на необходимые нужды» является условие об указании в нем цели, на которую испрашивается кредит. Заемщику   предоставлено по нему право указать любую цель или ограничиться лишь   внесением в соответствующий пункт договора словосочетания - «на необходимые нужды». Данное допущение является, наверное, единственным отрицательным моментом кредитного договора, так как отсутствие в договоре определенно установленной цели влечет в свою очередь, на мой взгляд, невозможность осуществления  банком эффективного контроля за его использованием, повышает риск его возвратности[6].

Перечень приведенных видов кредитных договоров в настоящее время является почти исчерпывающим, так как он представляет собой пакет наиболее выгодных инструментов кредитования.

Банковское законодательство РФ предусматривает, что выдача кредита должна производиться под разные формы обеспечения кредита.

Важнейшими видами кредитного обеспечения, широко практикующи­мися за рубежом и взятыми на вооружение нашими коммерческими банками, является залог, гарантии, поручительства, страхование кредитного риска и другие. Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать од­ну или одновременно несколько форм, что закрепляется в кредитном догово­ре. Обеспечительные обязательства по возврату кредита оформляются вместе с кредитным договором и являются обязательным приложение к нему.

В качестве обеспеченных обязательств граждане могут представлять до­говор залога недвижимого имущества, поручительства одного или более граж­дан, страховой компании и др.

1.2 Ипотека как способ обеспечения кредита и жилищного кредитования

Кредитование для банка — это процесс, всегда связанный с возможным риском потери зна­чительных денежных ресурсов. Именно по­этому для снижения риска невозврата кредита осо­бенно тщательного анализа требуют не только во­просы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в виде преиму­щественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случае как дополнительная га­рантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, бан­кротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг.

Наиболее часто в банковской практике встре­чается такая разновидность обеспечения кредита, как залог. Основное преимущество залога заключа­ется в том, что в случае неисполнения обязательств (по кредитному договору банк имеет преимуществен­ное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Кроме того, залог обладает правом требования. Это означает, что какие бы сделки ни были проведены с заложенным имуществом, оно остается предметом залога вплоть до прекращения основного обяза­тельства (независимо от того, в чьей собственности оно находится). Статья 353 Гражданского кодекса гласит: "...в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйствен­ного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуж­дения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу".

Наиболее привлекательной для банка разно­видностью обеспечения в разбитых странах являет­ся ипотека (залог недвижимою имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обя­зательно регистрируется государственными органа­ми, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране су­щественно затруднено. Это объясняется и значи­тельными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых ак­тов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

Основными участниками ипотечного кредитования являются:

- заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные; и на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно представляющие уже имеющуюся у них собственность или приобретаемое на средства кредита жилье в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

- кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

- продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

- риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которые наложено взыскание;

- страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

- операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);

- Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты.

Цепочка банк-посредник-инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом, купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Ипотека предприятий

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержатся в статье 69 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)", при этом в первом абзаце этой нормы имеет­ся прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 Г'К РФ. В комментарии к Закону "Об ипотеке" отмечается, что "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до­говору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функцио­нально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка"[7]. В то же время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.). Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик[8].

Обычно в имущественный комплекс предпри­ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со­оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

На мой взгляд, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залого­держателя должно отсутствовать и право на распо­ряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности при­менения наиболее привлекательной стороны ипо­теки - хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору. В период дей­ствия закладной заемщик не должен лишаться пра­ва подвергать заложенное имущество определенно­му финансовому риску, однако в таком случае на него должны быть возложены определенные дого­вором обязанности. Прежде всего - по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недви­жимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

Следует учитывать, что при залоге предприятия необходимо согласие собственника имущества, от­носящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если в качестве предмета залога высту­пают муниципальные или государственные пред­приятия, требуется согласие соответствующих ко­митетов (агентств) по управлению имуществом. Договор об ипотеке, составленный с нарушением этого правила, будет считаться недействительным.

Обязательство,   обеспечиваемое   ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од­ного года после заключения соответствующего до­говора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима­ние оценке не только собственно имущества пред­приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предпри­ятие, одновременно приобретает также и все обя­занности собственника предприятия. Закономерно, что продать предприятие с множеством задолженностей банку представляется нереальным, поэтому, такое имущество не будет принято в обеспечение кредита.

При залоге отдельных производственных объ­ектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Сложность заключается в том, что при реализации такого предмета залога трудно найти покупателя, заинтересованного исключительно в данном поме­щении (как правило, расположенном на террито­рии предприятия с пропускным режимом и имею­щем строго производственное назначение).

Для рассмотрения возможности предоставле­ния кредита под залог предприятия банку требует­ся, прежде всего, технико-экономические обоснование использования и возврата кредита. В заявку на полу­чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла­тежей и другие документы по требованию кредито­ра. Кредитное подразделение банка обычно обра­щает особенное внимание на несоответствия в фи­нансовом плане доходов и расходов предприятия па период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали­чие необходимой производственно-технической ба­зы для выполнения этого плана (например, произ­водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких способов — на основе балансовой стоимости имуще­ственного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо­сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио­дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере­оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос­новных фондов предмета залога. Такой способ ис­пользуется банками обычно тогда, когда нет другой возможности оценить стоимость предмета залога, однако является в достаточной степени формаль­ным.

Другой способ основывается на заключении не­зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще­ствляется профессиональными оценщиками на ос­нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этою способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

Иногда оценка стоимости имущества, предла­гаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч­ные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, справок торгующих или снабженче­ских организаций и т. п.). Преимуществом такой оценки является се безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Имен­но поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для это­го существуют специальные подразделения.

Оценка залога – одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитова­нию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для за­логодателя предпочтительнее, чтобы оценка не бы­ла слишком высокой, так как она напрямую связа­на с величиной пошлины нотариуса. С другой сто­роны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Следует также отметить, что в Законе, "Об ипотеке" содержится абсолютно новое для российского законодательства положение о том, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должна составлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировой практике раз­мер кредита обычно в 1,3 - 2 раза меньше рыноч­ной стоимости предмета залога. Подобная осто­рожность банков объявляется, прежде всего, сле­дующими обстоятельствами.

Стоимость имущества, предлагаемого в качест­ве залога, должна быть достаточна для того, чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользования кредитом.

Рыночная стоимость залога за время пользова­ния кредитом может существенно измениться. Банк, как правило, рассчитывает на изменения в «худшую» сторону. Это вполне разумное решение, так как в настоящее время в России рынок недви­жимости переживает глубочайшие изменения, цены на недвижимость меняются. Еще сложнее ситуация с определением ликвидности.

Кроме того, часто встречаются случаи, когда недобросовестные залогодатели предполагают изба­виться от неликвидной недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Например, заемщик имеет в собственности некое убыточное предпри­ятие, которое долго, и безуспешно пытается про­дать. Потерпев очередную неудачу, он обращается в банк с заявкой на кредит под залог этого предпри­ятия (в качестве объекта недвижимости). В случае, когда банк недостаточно тщательно производит оценку предмета залога и выдает кредит, он обре­чен на невозврат этого кредита. В то же время за­емщик достиг своей цели - продал банку, недвижи­мость по цене кредита.

Если заемщик не выполнил в срок своих обя­зательств по договору, изыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию пред­мета залога на открытых торгах. Для этого преду­смотрена специальная процедура, которая произво­дится за определенный процент от выручки пред­мета залога на торгах. Нередки случаи, когда банк получает с учетом всех вычетов столь малые средства, что их не хватает даже на погашение суммы кредита, не говоря о процентах.

При залоге недвижимости обращение взыска­ния на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из дан­ного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника – от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо­нами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается[9].

Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

Закономерно возникает вопрос: для чего банку необходимо иметь дело со столь сложным и хлопотным делом, как ипотека? Действительно, затраты на содержание недвижимости и уплату соответствующих налогов (в случае ее неликвидности) велики. Однако примеры достаточно широкого использования ипотеки предприятия в развитых странах убеждают, что при данном виде обеспечения кредита риск потери предмета залога ничто­жен.

Кредитование населения под залог недвижимости.

Острота проблем с обеспечением граждан жильем заставляет регионы настойчиво искать выход. В настоящее время строительство жилья коммерческими застройщиками пошло на убыль из-за ограниченного числа семей, готовых сразу оплатить покупку дома или квартиры[10].

Между тем, более 2/3 семей хотели бы улучшить свои жилищные усло­вия, хотя многие из них не видят реальных возможностей сделать это в бли­жайшее время: 75,3% из числа семей, желающих улучшить жилищные условия, готовы оплатить жилье в рассрочку; 9,6% - могут позволить стопроцентную оплату жилья.

В качестве источников средств для решения своих жилищных проблем часть населения предлагает использовать деньги, вырученные от продажи соб­ственного имущества (37,7%), в основном квартиры. Часть опрошенных рас­считывают на имеющиеся сбережения (16,5%), текущие доходы (15,3%), креди­ты банков (14,3%).

Достаточно большие надежды связаны у многих семей с получением го­сударственных субсидий (26,7%) и помощью предприятий (23,3%), внедрением практики кредитования граждан под залог недвижимости.

Предметом залога могут выступать:

- земельный участок под строительство, являющийся собственностью за­емщика;

- готовое жилье или незавершенное строительство;

- другие виды имущества.

Объективными предпосылками для кредитования населения (осуществляющего жилищное строительство) под залог недвижимости являются:

- наличие большого числа граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и готовых предоставить в качестве обеспечения кредита недвижимость;

- наличие предприятий,  специализирующихся в строительстве жилья на продажу населению;

- наличие ресурсов у коммерческих банков для предоставления кредитов населению на приобретение и строительство жилья;

- наличие технологии взаимодействия между банком, застройщиком и гражданином.

При наличии у гражданина достаточной денежной суммы для внесения первоначального взноса на строительство жилья и готовности выплатить остальную часть стоимости новой квартиры за счет продажи старого жилья, у него возникает потребность в креди­те на период строительства в сумме, соразмер­ной со стоимостью имеющегося у него жилья. Кредит позволяет проживать в старой кварти­ре до окончания строительства новой.

Рассмотрим один из возможных механиз­мов кредитования населения при строитель­стве жилья.

В приложении 7 представлена схема улучшения жилищных условий гражданина за счет лич­ных накоплений и банковского кредита, где в качестве источника гашения кредита исполь­зуется старая квартира. В этом случае с целью получения кредита и банке гражданин заклю­чает с риэлтерской компанией договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку. После чего риэлтер выступает поручителем по дан­ному кредиту перед банком. Средства, полу­ченные в кредит, вместе с личными накопле­ниями гражданина идут на оплату строитель­ства новой квартиры. По завершении строительства гражданин вселяется в новую кварти­ру, передавая в соответствии с договором старую квартиру риэлтеру. Деньги, выручен­ные риэлтером от реализации старой квар­тиры, служат для гражданина источником га­шения кредита в банке[11].

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муни­ципальные органы стимулируют процесс жи­лищного строительства, а значит, и рост нало­говых поступлений, с другой стороны, мини­мизируют свои риски, получая при невы­полнении гражданином условии кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

Рассмотренные схемы разрабатывались с учетом опыта и практичес­ких шагов в этой сфере некоторых коммерчес­ких банков, строительных компании, агентств недвижимости и с учетом реально складывающейся и прогнози­руемой экономической ситуации в регионе. Некоторые из схем используются на практике, другие находятся в стадии разработки "пилотных" проектов, третьи ждут создания соответ­ствующих организационно-правовой среды и инфраструктуры.

Перспективы широкого применения пред­ложенных схем зависят в немалой степени от ситуации в финансовой сфере, размера бан­ковских ставок, уровня политических и эконо­мических рисков. Неблагоприятное развитие этих факторов не может не сдерживать актив­ности участников жилищного строительства.

Что касается отсутствия полноценной законодательной базы ипотеки, то это создаст определенные трудности для внедрения клас­сических схем ипотечного кредитования, но не является непреодолимым препятствием при реализации рассмотренных выше финансово-кредитных механизмов.

Отодвигать на будущее решение жилищных проблем людей, видимо, уже невозможно.

Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование – один из самых надежных видов залогового кредитования, привлекательных как для залогодателей (как источник дополнительных денежных средств), так и для залогодержателей[12].

Глава 2. Система ипотечного кредитования и проблемы ее становления в России

2.1 Анализ мирового опыта ипотечного кредитования

Как свидетельствует практика, основным ин­струментом решения жилищного вопроса в рыночных условиях хозяйствования является жилищная ипотека. Признание данного механизма определено опытом цивилизованных стран[13].

Современная система внебюджетного инвестирова­ния в США позволяет не только решать жилищную проблему, но и является национальной аме­риканской гордостью. Авторы книги "Организация рынка жилья" А. Иванов, Е. Казакова и М. Учаева[14] отмечают, что американский опыт ипотечного жилищного кредитования является основой эконо­мической стабильности и благосостояния нации, побудительной мотивацией к высокоэффективному труду американских граждан. Постоянно висящий дамоклов меч кредитных долгов подстегивает энер­гию и деловую хватку американцев, а гипертрофи­рованное стремление вложить деньги в недвижимость, сохранить и приумножить эту недвижимость - са­мый гениальный двигатель (хозяйственный меха­низм) системы.

Более того, рынок жилья выступает гарантом устойчивости национальной финансовой системы, постоянно поддерживает на высоком уровне курс доллара, является самым надежным антиинфляционным средством. Он "вяжет" 25% денежных дохо­дов среднего американца. Мощный рынок жилья держит на высоком уровне постоянную потреб­ность в деньгах, а создаваемый дефицит финансо­вых средств резко увеличивает их оборачиваемость (ликвидность). Этот показатель является одним из главных индикаторов здоровья экономики страны.

Переход к современной жилищной ипотечной системе внебюджетного инвестирования происхо­дил несколько десятков лет. Исследование динами­ки становления современной ипотеки на жилищ­ном рынке имеет большое методологическое зна­чение для совершенствования внебюджетного жи­лищного инвестирования в странах с постсоциали­стической экономикой, в том числе и для России. Рассмотрим пример США, где сложилась типичная ипотечная система жилищного инвестирования. Толчком для ее совершенствования послужил эко­номический кризис, начавшийся в 1929 году.

В целях снижения риска во внебюджетном жи­лищном инвестировании правительство США приняло ряд существенных экономических мер. В 1932 г. в США был создан Федеральный совет бан­ков по вопросам ссуд под жилье. Его функция за­ключалась в оказании помощи депозитным учреж­дениям в направлении денежных средств на нацио­нальный жилищный рынок. Федеральный совет банков взаимодействовал с финансовыми инсти­тутами, работающими с ипотекой примерно на тех же принципах, что и Федеральная резервная систе­ма с коммерческими банками.

В соответствии с Законом о жилье, принятым в 1934 г., в США была создана Федеральная кор­порация по страхованию счетов в ссудосберегательных ассоциациях (ФКСС). Она способствовала притоку средств, направляемых на американский рынок жилья. Федеральная администрация по во­просам жилья (ФАЖ), созданная в том же году, обеспечивала правительственные гарантии кредито­рам с целью поощрения их для предоставления ссу­ды на покупку домов тем семьям, которые не име­ют возможности приобрести дома другим образом, кроме как за счет ссуд под залог недвижимого имущества.

В 60-х годах правительством США также при­нимались меры по дальнейшему стимулированию жилищного инвестирования по двум основным на­правлениям: субсидирование малообеспеченных слоев населения при получении кредита на покупку или аренду, жилья и развитие вторичного рынка закладных с целью обеспечения постоянного при­тока финансовых средств на жилищный рынок.

В 1968 г. во вновь принятом законе о жилье в программах № 235 и № 236 предусматривались льготы для малообеспеченных семей по выкупу за­кладной. Независимо от процентной ставки, уста­новившейся на частном кредитном рынке, новый владелец жилища выплачивал средства в счет пога­шения кредита лишь по однопроцентной ставке. Разницу доплачивало государство.

Жилищная ипотека в США представлена не­сколькими типами организаций, которые выдают ссуды под залог недвижимого имущества. Наиболь­шая роль в ипотечном кредитовании принадлежит ссудосберегательным ассоциациям. Необходимо отметить, что эти учреждения в отличие от других являются узкоспециализированными. Они ориен­тированы исключительно на покупку закладных. Доля жилищных закладных в их активах составляет около 80%, в то время как у коммерческих банков -7 - 12%, взаимосберегательных банков - 30 - 60%, у компаний страхования имущества - 10 - 25%.

Среди факторов, содействующих росту ссудосберегательных ассоциаций в ипотечном кредито­вании, важнейшими являются меры государствен­ного регулирования:

- предоставление определенных налоговых льгот (в 1966 г. ограничения процентных ставок ссудосберегательным ассоциациям были несколько выше, чем другим финансовым институтам, не спе­циализирующимся на ипотечном кредитовании);

- страхование вкладов;

- доступность фондов социального кредита. Необходимо выделить три основных направле­ния по государственному стимулированию ипотеки на американском жилищном рынке;

- меры прямого поощрения заемщика (субси­дирование малообеспеченных слоев населения при получении кредита на покупку или аренду жилья);

- меры непосредственной поддержки инвестора (создание различных организаций, способствующих снижению риска инвестора);

- меры поддержки кредитора (установление предельных ставок по вкладам в депозитных инсти­тутах с целью ограничения действия сил конкурен­ции в данном секторе рынка ссудного капитала).

В современной системе внебюджетного жи­лищного инвестирования важнейшую роль играет вторичный рынок закладных, что позволяет решить ряд проблем:

-  обеспечивать ликвидность банковских средств. Путем продажи ссуд на вторичном рынке банк может сразу восстановить свои средства и снова ссудить их новым заемщикам. Таким обра­зом, банк, занимающийся ссудами под залог недви­жимого имущества, не ограничен в своих действиях общей суммой вкладов, как это может иметь место с другими кредиторами;

- смягчать циклический поток ссудного капи­тала. Во время общей нехватки средств происходит спад в операциях с недвижимым имуществом. Вто­ричный рынок ссуд помогает смягчить этот спад путем обеспечения перемещения капитала;

- способствовать переливу денег из районов с излишними средствами в районы с недостатком средств;

- уменьшать разницу между процентными ставками в различных географических районах.

По мнению П. Барроса, Р. Страйка[15] и Н. Рах­мановой[16], ипотечный бизнес, не обеспеченный вторичным ипотечным рынком, способным вернуть часть кредитных средств практически одновремен­но с выдачей кредита под ипотеку, невозможен в современных условиях.

Американская жилищная ипотечная система яв­ляется характерной для цивилизованных капитали­стических государств. В то же время в рамках сло­жившейся современной системы могут существовать различные модели финансирования покупки или строительства жилища, которые несут на себе отпеча­ток истории хозяйственной культуры, менталитета и уровня экономического развития. Характерной в этом отношении является германская модель, основу кото­рой составляют кредитно-строительные корпорации (строительные сберегательные кассы).

С помощью данной модели в Германии инве­стируется более 2/3 всего жилищного строитель­ства[17]. Механизм их жилищного финансирования заключается в следующем. Создается группа физи­ческих лиц с одинаковыми или сходными интере­сами в сфере строительства, приобретения или мо­дернизации собственного жилья, которые для до­стижения своих целей образуют сбережения путем отчисления вкладов в большой общий фонд. Тому, кто своим вкладом увеличил накопления этой группы, после определенного срока возвращается его вклад с начисленными на него процентами. Кроме того, он получает из общего фонда ссуду на жи­лищное строительство, равную объему суммы соб­ственного вклада. Поэтому вкладчик - участник этой системы имеет право требовать ссуду на жи­лищное строительство по льготной процентной ставке.

Ссуды строительных сберкасс для вкладчиков имеют ряд преимуществ. Это и низкий процент за кредит, как правило, в размере 5% (проценты по ссудам жилищного строительства, финансируемого на свободном рынке капитала в Германии, в 90-х годах XX столетия составляли в среднем 8 - 9%), и отсутствие риска изменения процентной ставки, и быстрое погашение задолженности, в крайнем слу­чае по истечении 12 лет.

Следует отметить, что ссуды на жилищное строительство, получаемые со стороны строитель­ных сберегательных касс, не таят в себе риск изме­нения процентной ставки, в то время как все дру­гие формы финансирования зависят от условий, су­ществующих на свободном рынке капитала.

Рассмотрим механизм накопления средств для жилищного строительства и использования согла­шения, заключаемого со строительной сберкассой.

Клиент заключает сберегательно-кредитное со­глашение на жилищное строительство на опре­деленную сумму. Таким образом, начинается фаза образования накоплений, в течение которой клиент по своему усмотрению, т. е. без каких-либо обяза­тельств, пополняет свой вклад за счет регулярных или внеочередных сберегательных взносов. На эти вклады начисляется, как правило, 3%.

Выплата, т.е. возвращение вложенных нако­плений и предоставление ссуд жилищного строи­тельства, проводится тогда, когда клиент - участник этой системы выполнил определенные условия в течение фазы образования накоплений. Сюда отно­сится накопление по меньшей мере 40% общей суммы соглашения и предоставление своих накоп­лений в распоряжение строительной сберкассы на определенное время (так называемый "срок хране­ния").

Фаза погашения ссуд начинается с момента выплаты кредита на жилищное строительство. На него начисляется льготный процент, составляющий без изменений 5% в течение всего срока действия кредита.

Финансирование модернизации жилья часто проводится только за счет накопления средств для жилищного строительства и строительного кредита, полученного от строительной сберегательной кас­сы. При финансировании нового строительства ис­пользуется регулярный кредит сберегательных касс со сроком погашения в 20 - 30 лет в сочетании с вкладом, вложенным в строительной сберкассе, и строительным кредитом со стороны строительной сберкассы.

Для солидного финансирования застройщик должен соблюдать следующее общее правило: 50% в виде ипотечного долга со стороны сберегательной кассы, не менее 20% собственного капитала (стро­ительно-сберегательный вклад) и 30% кредита стро­ительной сберкассы.

По мнению немецких экономистов, данная система инвестирования жилищного строительства обеспечивает высокую эффективность при низких затратах средств; поддерживает инициативу и пред­принимательство населения; является стимулом для общей государственной системы накопления.

Возможны также дополнительные собственные средства, например: дополнительные сбережения; собственный материальный вклад в строительство.

Правительство Германии всячески содейство­вало развитию данной системы инвестирования жилищного строительства. Как отмечает В. Грюбер[18], содействие системе накопления средств для жилищного строительства в Германии с самого на­чала осуществлялось с соблюдением требований гибкости. Оно приспособилось к процессам разви­тия народного хозяйства. В течение фазы восста­новления страны после 1945 г., например, начи­слялась премия до 33% на сбережения для жилищ­ного строительства, которые достигли определенных размеров. С течением времени государство, в силу объективных обстоятельств (рост валового национального дохода на душу населения), сочло возможным сократить премию, которая в настоя­щее время составляет 10%. В новых федеральных землях, где пока существует больше проблем с рынком жилья, премия насчитывает 15%.

Сейчас в Германии сложилось тесное сотруд­ничество различных институтов в процессе инвести­рования жилищного строительства. При всех имею­щихся отличиях германской модели жилищной ипо­теки от американской основа их неизменна. Харак­терными чертами ее являются следующие:

- разделение жилищного финансирования на две части: кредитование строительства жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населе­нием (ипотечное кредитование). Строительное кре­дитование осуществляется на общих рыночных ус­ловиях. Ипотечное кредитование покупки жилья отличается тремя основными признаками: займы предоставляются обычно на длительный срок; большинство займов предоставляются на приобре­тение жилых помещений, в которых будут прожи­вать их владельцы; купленное жилье служит в каче­стве обеспечения займов;

- наличие в системе четырех субъектов: заем­щика; кредитора; инвестора и государства с различ­ными взаимосвязанными целями. У каждого из них свои цели и роли.

Так, заемщик старается приобрести no-возмож­ности лучшее жилье и при этом иметь возможность производить ежемесячные выплаты по кредиту, которые составили бы не слишком большую долю его дохода.

Банк стремится максимализировать прибыль и дивиденды своих акционеров. В ипотечном креди­товании это достигается путем ограничения риска неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости используемых бан­ками средств по сравнению с процентными став­ками по ипотечным кредитам, а также в связи с непредвиденными оттоками банковских ресурсов.

Инвестор также заинтересован максимализи­ровать прибыль, вкладывая свои средства в заклад­ные или ценные бумаги, обеспеченные пулом за­кладных. Для достижения своей цели инвестор дол­жен учитывать те же виды рисков, что и банк.

Государство играет три основные роли: создает условия для надежного и эффективного функцио­нирования системы ипотечного кредитования; ре­гулирует и осуществляет надзор за деятельностью ипотечных учреждений с целью защиты их вклад­чиков; содействует некоторым группам семей в приобретении жилья;

- наличие в системе стабильного действую­щего вторичного рынка закладных.

Современная жилищная ипотечная система имеет место во всех странах с развитыми рыноч­ными отношениями, тем не менее, внутри системы могут существовать различные формы и методы внебюджетного жилищного инвестирования, харак­теризующие особенности хозяйственной культуры нации.

Однако мировой опыт свидетельствует о том, что переход к современной системе внебюджетного инвестирования является достаточно длительным процессом.

Для стран с постсоциалистической экономи­кой американские специалисты в области жилищ­ного инвестирования предлагают прежде всего об­щую модель, которая содержит основные элементы ипотечного механизма и принципы их взаимосвязи[19]. В соответствии с этой моделью процесс жи­лищного инвестирования разделен на две части: кредитование строительства жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населением. Строи­тельный кредит не является долгосрочным и пре­доставляется обычно коммерческими банками. Кредит на строительство жилья выдается застрой­щику при наличии земельного участка, разрешения на строительство жилья, выданного конкретными местными органами власти, и всей строительной документации. Кредитование строительства жилья осуществляется с помощью механизма доходной ипотеки.                           

Степень риска для коммерческого банка, выда­ющего кредит, связана с вероятностью последую­щей продажи строительной организацией постро­енного жилого дома. Такая вероятность определя­ется особыми факторами, включая уровень спроса на тип построенного жилья и способность застрой­щика контролировать свои затраты в ходе строи­тельства, чтобы при его завершении выйти на за­планированные цены и, таким образом, выдержи­вать предложенные первоначальные условия прода­жи жилья.

Степень этого риска снижается, если застрой­щик берет на себя значительную часть (не менее 25%) финансирования разработки проекта застрой­ки. Доля вложений застройщика может заключать­ся в приобретении земли и других необходимых первоначальных затратах. Риск также уменьшается, если до начала строительства существует предвари­тельная договоренность между застройщиком и финансовым институтом о предоставлении ипотеч­ных кредитов потенциальным покупателям для приобретения квартир в построенном доме. Ком­мерческие строительные кредиты выдаются обычно на 12 - 18 месяцев на общих рыночных условиях.

Долгосрочное кредитование покупки жилья населением осуществляется под залог приобрета­емой недвижимости на срок от 15 до 30 лет. Ку­пленное жилье служит в качестве обеспечения зай­ма (залога). В случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается в счет погашения кредита.

В то же время ряд ученых и практиков в СНГ очень осторожно относится к созданию точных ко­пий моделей жилищного кредитования по примеру тех западных стран, которые уже успели себя хоро­шо зарекомендовать в организации ипотеки[20].

Особенно это касается американской модели организации жилищного ипотечного кредитования. В 1998 г. доктор экономических наук, президент корпорации "Жилищная инициатива" (г. Москва) В. Кудрявцев, опираясь на сравнительный анализ влияния отдельных факторов на цену ипотечного кредита в США и России (даже при условии со­здания Федерального агентства по ипотечному кре­дитованию с полномочиями эмитента ценных бумаг на вторичном рынке),, указывает на то, что в силу высокой стартовой цены закачиваемых в систему денег свободных инвесторов и в силу высоких вероятных посреднических нагрузок самой системы в России не следует ожидать в ближайшие 2-3 года появления ипотечных кредитов по ставкам ниже 21% годовых. И даже в более отдаленной перспек­тиве, связанной с обкаткой системы и сни­жением внутренних затрат в ее рамках, цена ипо­течных кредитов, которые могли бы быть моби­лизованы по американской модели, не может быть ниже 17 - 20% годовых в СКВ. По мнению В. Кудрявцева, высокая цена кредитных ресурсов для конечного потребителя очень сильно сужает сферу и сроки возможного использования таких кредитов гражданами и даже предприниматель­скими структурами[21].

Тем не менее, приведенные выше показатели не следует трактовать как основу для вывода о не­целесообразности развития американской модели ипотеки в странах с постсоциалистической эконо­микой. Роль этого прогноза - своевременно разве­ять иллюзию о том, что за счет такой организации ипотеки общество сможет решить накопившиеся проблемы, например, в жилищной сфере. Специфичность американской модели жилищ­ного ипотечного кредитования, по мнению М. Дестресса[22], базируется на англосаксонском праве с режи­мом "справедливость и общее право".

В действительности англосаксонский мир рас­сматривает ипотеку как достаточно банальную га­рантию, аналогичную страхованию или поручитель­ству. Эта гибкость, открывающая путь для неко­торых злоупотреблений, позволила, однако, в США проводить операции перевода ипотечных долговых обязательств в "ценные бумаги", т.е. их стандарти­зация и привлечение на финансовый рынок позво­ляет учреждениям, предоставляющим ссуду под не­движимость, расширить возможности рефинансиро­вания с помощью вторичного рынка. Кредитодатели чрезвычайно заинтересованы в приобретении таких "ценных бумаг", бумаг очень надежных, так как гарантия ипотеки передается вместе с ними.

В то же время в странах с романо-германским правом (т. е. в Западной Европе), в которых режим ипотеки более жесткий, рефинансирование креди­тов под залог жилья проходит достаточно сложно. Даже в такой стране, как Франция, почти отсут­ствуют практические результаты по расширению вторичного рынка закладных в целях рефинансиро­вания и покупки жилья.

Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования свидетельствует о многообразии форм и методов мобилизации свободных средств. В каждой стране существуют свои, в наибольшей степени адаптированные к суще­ствующим национальным условиям схемы. Основной акцент при разработке новых инст­рументов по привлечению капитала делается на обеспечение надежности инвестиций. Ак­тивное участие в этом принимают государ­ственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в тоже время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков.

Необходимо учитывать и негативный опыт кредитования населения и те проблемы, с которыми столкнулись развитые страны. Так, в 70-е годы кредитные учреждения предложили выдачу ссуд под прогрессивные процентные ставки; выплата ежегодных взносов производилась по ставкам, уровень кото­рых первоначально был ниже рыночного, но в дальнейшем постепенно повышался. Расчет был на непрерывный ежегодный рост поку­пательной способности на 3-5%. Следствием такой политики явилось возникновение сверхзадолженности большого числа заемщиков приведшее к серьезным трудностям многие кредитные учреждения. Именно по этой причине органы государственной власти в некоторых странах посчитали необходимым вмешаться в ситуацию в  целью предотвратить дальнейшее развитие проблем, связанных со сверхзадолженностью, а также найти их решение.

2.2 Проблемы становления ипотеки в России и Ульяновской области

Из всех составных частей национального ка­питала аграрный капитал, сельскохозяйст­венные, земельные, ипотечные банки остают­ся пока самым отсталым, слабым звеном — аутсайдером в российской экономике. В стра­нах, когда-либо приступавших к рыночным преобразованиям, первым шагом всегда была земельная реформа. У нас этого не про­изошло. Это привело к самым неудовлетво­рительным последствиям для АПК, кредитных институтов, инвестиций, фондового рынка, денежного обращения.

Российские банкиры придерживаются раз­ных, даже диаметрально противоположных, взглядов на институт землевладения в России. Помимо убежденных сторонников частной зе­мельной собственности, есть ее категорические противники, которые считают, что государство должно оставаться главным хозяином всех уго­дий, природных ресурсов. Немало банков видят будущее за развитием аренды, многообразием форм собственности, хозяйствования.

Банки не вводит в заблуждение проведен­ная на селе приватизация. Перерегистра­цию прошли 24 тыс. колхозов и совхозов (95% от общего числа), из них около трети сохрани­ли прежний статус. Зато рядом появились 286 тыс. фермерских хозяйств, свыше 11 тыс. това­риществ различных типов, примерно 2 тыс. сельхозкооперативов, 900 с лишним ассоциа­ций, примерно 300 АООТ, более 400 подсоб­ных хозяйств. Эти производства получили в собственность 93% угодий, все имущество, ос­новные фонды. Они могут самостоятельно их использовать, распоряжаться продукцией, при­былью. Но им не дали самого главного — сво­боды купли-продажи земли.

У нас до сих пор не появились важнейшие условия успешного сельхозпроизводства: част­ное землепользование, свободный земельный рынок, ипотечное кредитование под залог уча­стков и недвижимости.

Сохраняя за собой земельные ресурсы, го­сударство не только не позволяет банкам ис­пользовать их для создания новых механизмов финансирования; допускается самая варвар­ская эксплуатация земли (и других природных богатств), стремительно теряющей плодоро­дие. Миллионы гектаров земли брошены, эко­логически уничтожены, стали непригодными для возделывания. Оставшаяся часть является по сути даровой. Банки не имеют возмож­ности определить ее настоящую рыночную цену (за исключением редких аукционов и бурно расцветшей нелегальной торговли). Об­щероссийский кадастр, поземельные книги так и не появились. Это сделано лишь в еди­ничных регионах.

Из-за отсутствия рынка земли, возмож­ностей для ипотечного кредитования россий­ские банки не в состоянии налаживать взаимо­выгодное разделение труда, кооперацию внут­ри АПК, нормальный обмен финансовыми, материальными, трудовыми и иными ресурсами между отраслями, регионами.

Владение землей, недвижимостью, основными фондами без важнейшего права – полного распоряжения ими исключает появление основного механизма концентрации, перераспределения и страхования ресурсов — свобод­ной купли-продажи и залога земли. Безумием для банка является выдача длинного кредита фермеру под собственность, которая послед­нему принадлежит не полностью, а лишь на правах аренды.

Сразу возникает множество проблем. Если конечный собственник и арендодатель - госу­дарство, то к какой инстанции обращать иски в случае непогашенной ссуды? Как оценивать стоимость залога, если он не продается и не покупается? Как вообще реализовывать его для возмещения ущерба? Вопросов больше, чем от­ветов. С точки зрения банка у арендатора, по сравнению с полным владельцем, изначально гораздо выше издержки и цены (так как не­обходимо включать в них и арендную плату) и, соответственно, ниже рентабельность, конку­рентоспособность, возможность возвращать долги полностью и в срок.

Обратимся к нашей истории. Благодаря кре­дитам Государственного крестьянского позе­мельного банка ежегодно свыше 130 тыс. до­мохозяев могли увеличивать свою надельную землю. В банке было заложено 60% всей пло­щади частного домо- и 15% землевладения. Кроме него было еще десять акционерных зе­мельных банков и огромное количество учреждений мелкого кредита (кооперативов, ссудосберегательных касс, товариществ), принимавших вклады и выдававших ссуды, обслуживав­ших 2/5 крестьянских хозяйств.

Всего же около 16 тыс. банков оказывали населению ипотечные услу­ги. Именно за счет вовлечения земли в меха­низмы кредитования, погашения долгов и рав­номерного распределения рисков банковская система России сохраняла устойчивость и надежность даже в самые тяжелые кризисы.

Сегодня же продолжаются попытки про­водить, а точнее — имитировать рыночные ре­формы без самого главного: решения земель­ного вопроса. В этом отношении последнее десятилетие оказалось растраченным впустую. Отсутствуют важнейшие финансовые ин­струменты, в частности, залог, перезалог, вто­ричный рынок закладных, специализированные ссудо-сберегатсльные, жилищно-строительные, страховые учреждения.

Все это тормозит земельную реформу не только на селе, но и в городе, где тоже остро стоит проблема накопления капитала, созда­ния ипотечного, залоговогарантийного меха­низма, привлечения инвестиций для строи­тельства, решения жилищной проблемы.

Отсутствует нормальная договорная база по проведению проектно-изыскательских ра­бот, поставкам продукции производственно-технического назначения, подрядам на капи­тальное строительство, расчетам между участ­никами инвестиционных программ и проек­тов. Многие пункты Временного положения о порядке финансирования и кредитования ка­питального строительства расплывчаты, нечетко определяют права, обязанности и ответствен­ность сторон.

Ощущается острейшая нехватка професси­ональных кадров в области оценки недвижи­мости, земли, ипотечного кредитования, бан­ковского права, инженерно-технических спе­циалистов, способных реально оценить рыноч­ную эффективность тех или иных инвестици­онных предложений.

Все это и многое другое делает услуги бан­ков и выпуск продукции обслуживаемых ими строителей затруднительными.

В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем структура привлекаемых банками средств сохраняет выраженный краткосрочный характер. И если в целом в последнее время наблюдается снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных является главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Учитывая комплексность проблемы развития ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий федерального центра, субъектов Российской Федерации и местных органов самоуправления, а также руководства коммерческих банков и предпринимателей.

Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

В настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть, поэтому в этой связи особенно актуален анализ причин, оказывающих сдерживающее воздействие на их становление и развитие.

Можно выделить следующие взаимосвязанные факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок.

Во-первых, наличие целенаправленной широкомасштабной фетишизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования.

Во-вторых, пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности.

В-третьих, также нет сколько-нибудь заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, и в стране вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев используемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка.

В-четвертых, российские банки на протяжении всего предшествующего периода демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости. В числе основных причин можно назвать следующие: отсутствие квалифицированных кадров, прежде всего способных управлять рисками; отсутствие капитала; чрезвычайно низкая доходность, по меркам отечественных банкиров, от деятельности по ипотечному кредитованию и др.

В-пятых, структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, считают себя, как правило, самодостаточными и ориентированы на использование только своего потенциала. Однако он далек от идеала в научном, методическом и методологическом планах.

В-шестых, одним из важных юридических препятствий в развитии системы жилищного ипотечного кредитования остается сохраняющийся институт прописки (регистрации).

Многие специалисты склонны видеть причины проблем вовсе не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

При становлении и развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования существуют следующие основные проблемы имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданам в жилье.

В зависимости от финансово-экономической ситуации в регионах ипотечное кредитование обрело и различные формы: от «классического» варианта получения кредита для покупки новой квартиры под залог (ипотеку) уже имеющегося жилья до накопительно-залоговой схемы в виде жилищно-строительных кооперативов и товариществ.

Но «классическая» схема жилищной ипотеки предусматривает выделение из бюджета (или банками) серьезных финансовых средств под залог недвижимого имущества кредиторов-приобретателей жилья. А если в бюджете средств мало, а частные кредитно-финансовые организации из-за «мягкого вхождения» даже сейчас, спустя 10 лет, находятся в зародышевом состоянии? Как быть, если у желающих нет ни сбережений (достаточных для приобретения жилья сразу), ни квартиры или другой недвижимости? А именно эта категория людей и является наиболее многочисленной и нуждающейся.

Примерно такая ситуация сложилась в Ульяновской области к 2001 г., и накопительно-залоговая форма остается у нас пока наиболее приемлемой. Вступив в ЖСК, человек накапливает на своем счете половину стоимости выбранной квартиры. Кооператив добавляет вторую половину и покупает ему жилье. Пайщик по договору безвозмездного пользования вселяется в квартиру и выплачивает свой «долг».

Но до окончательного расчета жилье остается в собственности кооператива, являясь своеобразным залогом в той части, которую пайщик уже оплатил. Беря у кооператива кредит на часть стоимости своей «жилищной мечты», он как бы отдает в залог уже выкупленную ее часть. При досрочном выходе из ЖСК ему возвращаются накопленные им средства или предоставляется другая квартира – в пределах выплаченной суммы (меньшая).

По сути, для приобретения жилья одним происходит аккумуляция средств других пайщиков – тек, кто еще только собирает половину необходимой суммы, и тех, кто выплачивает долг, помогая другим пайщикам покупать или строить квартиры. В общем, люди живут и строят, строят и живут. Так и назвали в Ульяновске образованный в конце 2001 г. ЖСК. И так как деятельность его отвечала замыслам и рекомендациям Правительства, почин сразу получил поддержку Главного федерального управления по Ульяновской области.

 Мы получили механизм, через который могут быть реализованы и другие социальные жилищные программы. В области на сегодняшний день это единственная форма длительной рассрочки при покупке квартиры под терпимый процент. И хотя у кооператива пока нет возможности вкладывать средства в новое жилье, в любом случае деньги его пайщиков пусть не напрямую, но уже начали «работать» на жилищное строительство в Ульяновске…

Нельзя сказать, чтобы новшество сразу завладело умами и кошельками всех бесквартирных симбирян. Но некоторым из них ЖСК «Строй и живи» дал вполне осязаемую надежду. За неполные два года членами ЖСК стали 249 человек. Для 116 из них уже куплены квартиры, и люди живут в них. А 11 уже полностью рассчитались с кооперативом и стали полноправными собственниками жилья.

Сурское отделение Сберегательного Банка № 4267 является филиалом Ульяновского отделения Поволжского банка РФ.

Сурское ОСБ № 4267 – это кредитная организация, которая на основании Закона РФ «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 года, совершает широкий круг операций на финансовом рынке: предоставление различных по видам и срокам кредитов, покупка-продажа и хранение ценных бумаг, иностранной валюты, привлечение средств во вклады, осуществление расчетов и т.д.

Отделение успешно кредитует частных клиентов. За первое полугодие 2003 года объем кредитов, предоставленных частным клиентам в Сурском ОСБ возрос на 430 тыс. руб.

Количество частных клиентов, получивших кредиты в первом полугодии увеличилось, кредиты частным лицам занимают 25% в кредитном портфеле отделения.

В 2002 году отделением было выдано физическим лицам кредитов на сумму 1870 тыс. руб.

Диаграмма 1. Объем кредитов физическим лицам

В том числе кредитов на строительство (приобретение) жилья на 460 тыс. руб. Еще два года назад этого вида кредитования в отделении не предоставлялось. По сравнению с 2001 годом сумма ипотеки в 2002 год увеличилась в 1,7 раза.

Диаграмма 2. Объем кредитов под залог недвижимости

В отделении сформирован резерв на возможные потери по ссудам, размер которого увеличился за год в 1,5 раза и на 01.01.2003 г. составил 234 тыс. руб., на 01.01.2003 г. он составлял 170 тыс. руб.

Погашение просроченной задолженности по кредитам выданных отделением путем списания за счет созданного резерва на возможные потери по ссудам за 2002 год не производилось.

Объем кредитного портфеля Сурского ОСБ увеличился за год в 2,4 раза и составил на 01.01.2003 г. 5000 тыс. руб., на 01.01.2002 г. он составлял 2100 тыс. руб.

Диаграмма 3. Структура кредитного портфеля на 01.01.2003 г.

В выполнении операций по кредитованию физических лиц принимают участие следующие подразделения Банка: юридическая служба, служба безопасности, отдел бухучета, естественно отдел кредитования. Проведение операций по кредитованию возложено на следующих сотрудников Банка:

- на кредитного работника - прием документов от Заемщика; их рассмотрение и составление заключения; привлечение других служб Банка к рассмотрению документов; оформление кредитных документов; принятие своевременных мер к возврату просроченной задолженности;

- на работника бухгалтерии - ведение лицевых счетов Заемщиков и начисление процентов и неустоек; перечисление средств; своевременное вынесение на счета просроченных ссуд неуплаченных сумм и информирование кредитного работника о непоступлении платежей в установленный срок;

- на операционного работника- проведение непосредственных операций по выдаче наличных денег, приему платежей в погашение кредита.

В отделении Сбербанка разработано положение о службе кредитования. Курирует данное направление управляющая. Также в отделении утвержден состав кредитного комитета, в который входит 9 человек (председатель, секретарь и 7 членов комитета). Заседания кредитного комитета производятся по мере необходимости. Например, за I полугодие  2003 года в отделении проведено 106 заседаний кредитного комитета. За пользование кредитом заемщик уплачивает Банку проценты. В настоящее время это 18% годовых.

Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств Заемщиком. В качестве обеспечения отделение принимает:

- поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;

- передаваемые в залог заемщиком ликвидные ценные бумаги: сберегательные сертификаты Сбербанка России на предъявителя, акции Сбербанка , векселя , облигации государственного сберегательного займа и т.д;

- передаваемые в залог объекты недвижимости , транспортные средства и другое имущество.

Остановимся поподробнее на ипотечном кредитовании жилья (выдаче кредита под залог недвижимости) населению.

Взаимодействие банка и заемщика. Схема ипотечного кредитования:

- заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Сбербанк вместе со всеми необходимыми документами;

- сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспо­собность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета;

- кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает реше­ние о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика;

- заёмщик открывает счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой кварти­ры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что бу­дет означать его отказ от заявки на кредит;

- банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержден­ного Банком размера кредита;

- заёмщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность;

- уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита;

- после проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по ус­мотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет;

- заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (произво­дится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собст­венности и ипотеки);

- банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита);

- банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту;

- после полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею[23].

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании.

Желающий получить ипотечный кредит заполняет заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банком.

Кроме того, предоставляются следующие документы:

- паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи;

- свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

- выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту ра­боты (за последние 5 лет);

- копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи;

- справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи);

- контракт с работодателем (если имеется);

- документы, подтверждающие образование.

При использовании в качестве обеспечения возврата кредита залога недвижимости заемщик предоставляет:

-   документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом (приложение  4), договор приватизации, договор купли-продажи (приложение  5) и т.д.;

-   страховой полис. Объект недвижимости должен быть застрахован от полного пакета рисков;

-   документы о территориальных границах земельного участка, выданный комитетом по земельным ресурсам (приложение  6);

-   поэтажный план дома;

-   акт о принятии в эксплуатацию жилого дома;

-   справку из БТИ;

-   выписку из домовой книги (ЖЭО);

-   документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг, квитанции об уплате налогов;

-   характеристику жилого помещения;

-   справку о прописке;

-   нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу в залог.

Оформляется кредитный договор, график погашения кредита, срочное обязательство, договора поручения (договор залога). Кредитный инспектор соблюдает следующие требования при оформлении документов:

- в текстах документов денежные суммы, числа, сроки должны быть указаны хотя бы один раз прописью; адреса, имена, фамилии, наименования написаны полностью;

- договор подписывает от имени Сбербанка России его уполномоченное лицо, которое упомянуто в тексте договора.

При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога  имущества, выдача кредита производится  после оформления договоров поручительства и залога. Для оформления документов кредитный инспектор приглашает Заемщика, поручителей. Одновременно с подписанием кредитного договора Заемщик подписывает срочное обязательство на сумму договора, а в случае предоставления кредита на строительство или реконструкцию – на сумму первой части кредита, установленную договором.

Кредитный инспектор готовит бухгалтерской службе Банка распоряжение на предоставление денежных средств, в котором, наряду с другими обязательными сведениями, указывается порядок уплаты процентов по кредитному договору и группа кредитного риска предоставляемой ссуды.

Вышеперечисленные документы направляются на подпись управляющей отделением.

Кредитный инспектор регистрирует договор в журнале регистрации кредитных договоров и делает пометку в журнале регистрации заявлений о номере и дате кредитного договора. Оформление кредитного договора аналогично оформлению договора поручительства.

После оформления договоров кредитный инспектор:

- формирует кредитное дело, в которое подшивается полный пакет документов, послуживших основанием для предоставления кредита, вторые экземпляры каждого договора, графика платежей, копии срочного обязательства, распоряжение бухгалтерии;

- направляет в бухгалтерию распоряжение за подписью управляющей.

Порядок погашения кредита и уплаты процентов

Итак, в части I ст. 819 ГК РФ сказано:

«По кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее».

При исчислении процентов и неустойки в отделении в расчет принимается фактическое количество календарных дней в платежном периоде, а в году – действительное число календарных дней (365 или 366).

Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 18% в год.

Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам.

Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 100000 руб. со сроком погашения в течение 10 лет (120 мес.).

Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита следующий:

- сумма погашения кредита = 100000 руб. / 120 мес = 833,3 руб.

- процент за кредит = 18% / 365 · 100000 · 30 = 1479 руб.

- суммарный платеж =833,30 + 1479 = 2312,3 руб.

Во II-й месяц пользования кредитом:

- сумма погашения кредита = 100000 руб. / 120 мес = 833,3 руб.

- процент за кредит начисляется не на 100000 руб., а на 99166,7 руб.

  (100000 – 833,3) = 99166,7

  18% / 365 · 991166,7 · 31 = 1516 руб.

- суммарный платеж =833,30 + 1516 = 2349,3 руб.

В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:

- сумма основного долга – 833,3 руб.

- 18% / 365 · 833,3 · 30 = 12,32 руб.

- общая сумма платежа = 833,3 + 12,32 = 845,62 руб.

Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Следовательно, уменьшается размер ежемесячного платежа.

Пример 2. Допустим, что в первый месяц заемщик внес 8333 руб., как сумму погашения кредита, и плюс 1479 руб. – процент за 1-й месяц пользования кредитом.

Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит:

(100000 - 8333) = 91667

18% / 365 · 9166 · 30 = 1356 руб.

Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й. (Если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита = 100000/120 = 833,3).

Но в 11-м месяце вновь необходимы выплаты (в руб.):

- сумма погашения кредита – 833,3

- процент за кредит – 1356

- суммарный платеж – 833,3 + 1356 = 2189,3 и т.д.

Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.

Дополнительные расходы заемщика:

- оценка приобретаемой квартиры у оценщика;

- нотариальное удостоверение договора купли-продажи;

- страхование квартиры;

- услуги риэлтерской фирмы за подбор квартиры и др.

При завершении погашения кредита, после поступления последующего платежа, бухгалтер делает в карточке лицевого счета под последней заполненной строкой надпись «Кредит погашен».

Не реже одного раза в месяц бухгалтер направляет кредитному работнику служебную записку о погашенных кредитах (список) с указанием лицевых счетов заемщиков.

Кредитный работник сшивает кредитные документы и передает из в архив, вносит информацию о погашении кредита в базу данных и делает пометку о закрытии счета в журнале регистрации кредитных договоров.

Глава 3. Пути развития ипотечного кредитования

3.1 Основные направления государственного регулирования ипотечного кредитования

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (в части , не противоречащей Гражданскому кодексу), федеральными законами от 16 июля 1998 г. № 102-Ф3 «Об ипотеке (залог недвижимости)», от 21 июля 1997 г. № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. В концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации.

Решающим шагом в развитии федерального за­конодательства по вопросам ипотечного жилищ­ного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который устано­вил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (и том числе жилой)[24]. В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним, а также вопросы ипотеки (залога не­движимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотеч­ного жилищного кредитования (как это предусмот­рено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Феде­рации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

Важным этапом, закладывающим организаци­онные основы функционирования системы ипо­течного жилищного кредитования, явилось созда­ние (в качестве оператора вторичного рынка ипо­течных кредитов) Агентства по ипотечному жи­лищному кредитованию, в форме открытого акцио­нерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащих государству (в соответствии с по­становлением Правительства Российской Федера­ции от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В на­стоящее время уставный капитал Агентства состав­ляет 80 млн. руб., а все его акции принадлежат госу­дарству.

Перед Агентством поставлена задача разрабо­тать и реализовать схему деятельности по рефинан­сированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесто­рами, рейтинговыми агентствами.

В ходе реализации пилотного проекта Агентст­ва в Санкт-Петербурге разработаны и апробирова­ны стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы функционирования и взаимодействия пер­вичного и вторичного рынков жилищных ипотеч­ных кредитов. В городе создана необходимая нор­мативная правовая база, обеспечивающая благо­приятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесто­ров в рамках региональной ипотечной программы.

Распространение этого опыта с помощью фи­лиалов Агентства, а также путем сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Рос­сийской Федерации позволит создать условия для развития единого рынка жилищных кредитов, сни­зить возможные кредитные риски, повысить надежность механизма рефинансирования и в конеч­ном итоге уменьшить стоимость кредитив для заемщиков, сделав их доступными для большинства российских семей.

Оказание государственной поддержки Агентст­ву по развитию системы ипотечного кредитования может осуществляться путем формирования Уставного фонда Агентства, а также предоставления государственных гарантий   при рефинансировании кредитов.

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в Рос­сии и регламентирована деятельность всех субъек­тов ипотечного рынка (банки, оценочные, риелтор­ские и страховые компании).

Согласно этим документам система ипотечного жилищного кредитования должна стать одним из приоритетных направлений государственной политики.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки. В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создает законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трехуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии путем использования различных форм и методов на всех его уровнях.

Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и инструментальной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

По моему мнению, особый акцент государственной экономической политики должен быть сделан на формировании условий для повышения уровня доходов населения и сокращения степени социальной поляризации в обществе. Низкий уровень доходов населения, его высокая дифференциация по  доходам, определяемая этими параметрами, низкая доля сбережений в структуре использования доходов являются основными факторами, сдерживающими развитие ипотеки.

Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.

В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Ее цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке[25]. Это позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.

В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.

Можно сделать вывод, что конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:

- придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

- приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

- снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

- выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление гражданам льготных условий кредитования;

- принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик – установленным критериям;

- эмиссия городских ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городские программы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей.

Однако, перечисленные формы не могут решить все проблемы. Только комплексное решение всех указанных в работе проблем может стать основой для развития рынка ипотечного кредитования.

3.2 Совершенствование системы ипотечного кредитования

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условиями функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Необходимо подчеркнуть, что эффективность функционирования механизмов формирования ресурсной базы ипотечного кредитования достигается только при наличии соответствующих экономических и правовых условий.

В настоящее время на различных уровнях рассматривается возможность восприятия  американской модели вторичного рынка ипотечного кредитования. Эта модель построена как двухуровневая система: права требования по кредитам переуступаются специализированному Агентству, которое, в свою очередь, привлекает средства инвесторов путем размещения ценных бумаг.

По повод указанной модели необходимо заметить, что при всех положительных качествах эта модель рассчитана на англо-американскую систему права и может использоваться при организации российского вторичного рынка ипотечного кредитования только частично с определенными ограничениями и изменениями, а также при условии дополнительной защиты прав инвесторов и заемщиков.

Система вторичного рынка ипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется не только законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства. Того в условиях континентальной правовой системы достичь невозможно. Поэтому при выработке модели вторичного ипотечного рынка России и разработке соответствующих механизмов его функционирования особо тщательно следует подбирать правовые конструкции.

На мой взгляд, для России более приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии. Она построена как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги очень хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности[26].

В предлагаемой модели предусмотрены следующие условия и порядок ипотечного кредитования покупки жилья. Доля кредита от стоимости жилья составляет 70 - 75%. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях вложение 25 - 30% стоимости собственности является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту. Доля платы за кредит должна составлять не более 25% дохода заемщика. В противном слу­чае кредитование возможно лишь при условии государственного субсидирова­ния. Что касается типа кредита, то при низком уровне инфляции предоставляет­ся кредит с фиксированной процентной ставкой, а при высокой инфляции при­меняются альтернативные ипотечные кредиты. Если уровень инфляции выше 5% в месяц, финансовые институты предоставляют ипотечные кредиты только при наличии специальных правительственных гарантий против риска неплате­жей по кредитам тем заемщикам, чьи доходы будут расти медленными темпами по сравнению с процентной ставкой по ипотечному кредиту.

Что касается привлечения ресурсов, то для привлечения сбережений насе­ления на банковские депозитные счета эти депозиты должны индексироваться аналогично тому, как будут индексироваться закладные кредиты. В этом случае используется схема целевых жилищных счетов, при которой покупатель жилья вначале обязуется в течение нескольких лет накапливать средства. После этого ему гарантируется предоставление ипотечного кредита тем же самым банком.

Привлечение ресурсов возможно и из «оптовых» источников. Эти источники включают: кредитные линии или подобные договоренности с одним или несколькими банками (такой тип привлечения Средств может быть весьма рас­пространенным для ипотечных банков, создаваемых как дочернее предприятие коммерческих банков); срочные кредиты банков, предприятий или пенсионных и страховых фондов, предоставляемые на 5 - 10 лет; продажу облигаций или ценных бумаг участия в закладных банкам, а также пенсионным фондам и страховым компаниям.

Предоставление долгосрочных ипотечных кредитов предполагает опре­деленный риск: кредитный риск (риск невозврата заемщиком кредита), риск процентной ставки (риск того, что стоимость используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки по неоплаченным займам, при водя таким образом к потерям по этим займам), риск посредника (риск ликвидности). В связи с этим правительством предусмотрены меры по снижению риска кредиторов.

1. Кредитный риск:

- создание условий, позволяющих кредитору пользоваться правом изъя­тия заложенного имущества при неуплате кредита;

- страхование ипотечных кредитов на коммерческой основе, или непо­средственно через систему государственного страхования, или через частные фирмы.

2. Риск процентной ставки:

- разрешение использования закладных инструментов с индексацией, пригодных, для экономик, подверженных инфляции;

- разрешение и поощрение использования индексирования обязательств на вторичном рынке закладных, идентичных инструментам по ипотечным кредитам.

3. Риск посредника:

- поощрение Государственного пенсионного фонда и других правитель­ственных фондов в приобретении по рыночным ценам ценных бумаг, обеспе­ченных ипотечными кредитами;

- учреждение специальных институтов для помощи в разрешении про­блемы ликвидности в экстренных случаях.

В предлагаемой модели выделены следующие виды субсидий заемщика: субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для при­обретения жилья; субсидирование процента по кредиту, при котором прави­тельство платит часть процентной ставки по ипотечному кредиту; вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту; субсидии для оплаты первого взноса.

После разработки основных положений внебюджетного инвестиционного проекта для жилищно-строительного комплекса необходимо перейти ко второму этапу - этапу экономической экспертизы.

Мировой опыт свидетельствует, что в этом случае руководствуются тре­мя критериями. Первый критерий - является ли данная модель устойчивой в финансовом отношении (т. е. являются ли риски, заключённые в мобилизации средств и предоставлении займов, приемлемыми, какой опасности подвергаются сберегательные банки и кредитные институты в данной системе, мо­жет ли система работать без субсидий).

Второй критерий - влияние системы на степень доступности жилища. Третий критерий - является ли система эффективной? Есть ли конкуренция? Будет ли целый ряд банков давать займы и будут ли они конкурировать в этом бизнесе?

Оценивая рассматриваемую модель и предложенные для нее условия по первому критерию, считаю, что банки в нашей системе больше всего подвер­жены риску ликвидности. При кредите с двойным индексом в случае, если зар­плата растет медленнее, чем цены, невыплаченные ставки кредиторов увеличи­ваются со временем, и банки могут столкнуться с проблемой ликвидности. Развитие вторичного рынка закладных и создание специальных финансовых институтов по купле и продаже ценных, ипотечных бумаг должны уменьшить данный тип риска. Что касается вопроса возможности работы системы без субси­дии, то практика показывает, что это возможно, если годовой доход заемщика составляет не менее 40% стоимости жилья (для рыночных условий хозяйство­вания). Сегодня граждане с такими доходам в странах с переходной экономи­кой есть, однако в подавляющем большинстве население не обладает такими средствами. Для заемщиков, имеющих годовой, доход ниже 40% стоимости жилья, система будет работать с субсидиями.

Второй критерий. Рассматривая влияние системы на степень доступности жилища, следует просчитать, какой займ сможет получить среднее хозяйство, используя 25% своего дохода? Если окажется, что этот займ мал, то система не будет иметь определяющего значения. Возьмем, к примеру, средний месячный доход семьи (состоящей из трех человек, двое из которых работают), эквива­лентный 200 дол. США. При этом доля платежей в доходе составляет 25%, доступная месячная плата - 50 дол. США, срок ссуды - 20 лет, процентная ставка при закладной с двойным индексом - 10%. Расчеты показывают, что при таких условиях семья может получить заем в размере 10 800 дол. США. Величина рассчитанного нами займа незначительна. На него можно приобрести жилье общей площадью от 22 м² до 36 м² при условии стоимости 1м от 300 до 500 дол. США. Естественно, данный займ мал для приобретения хорошей совре­менной квартиры. Для разрешения проблемы мировой практикой предлагается метод целевых сберегательных счетов, позволяющий при помощи государства стимулировать накопление средств граждан для покупки жилища.

Третий критерий определяет, будут ли страховые компании и целый ряд банков участвовать в жилищном бизнесе. Практика показывает, что банки и другие кредитные учреждения в условиях высокой инфляции не заинтересова­ны в жилищном инвестировании. Ссудный капитал находит применение в сфе­рах с высокой прибылью и быстрой оборачиваемостью (посредничество, тор­говля). Для привлечения его в жилищную сферу мировая практика предлагает использовать индексируемые обязательства на вторичном рынке закладных. Когда на финансовом рынке хороших инвестиционных инструментов мало, ин­дексируемые по уровню цен облигации или другие виды ценных бумаг, обеспе­ченные пулом закладных, могут стать весьма привлекательным объектом для размещения средств финансовых институтов. Анализ предложенной модели показывает, что она является воплощением двух типовых моделей: американ­ской и немецкой».

Несмотря на проблемы, прогресс в развитии ипотечного кредитования в определенной степени достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Анализ материалов по зарубежным ипотечным рынкам свидетельствует, что их эффективное развитие невозможно без активной поддержки государства в виде налоговых льгот и субсидий, создания специализированных ипотечных фондов, ассоциаций, страховых, оценочных и риэлтерских компаний и, самое главное, без соответствующей  федеральной законодательной базы и нормативно-правового обеспечения. Именно увеличение объемов жилищного строительства являлось одним из основных факторов поднятия экономики, решения проблемы занятости.

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

-  для населения:

- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

- возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

- для предпринимателей:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

- возникновении сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

- для банков и финансовых инвесторов:

- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

- активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

- сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

- повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;

- создание инфраструктуры рынка недвижимости;

- рост конкуренции;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

- для органов государственной и местной власти:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней, секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

- выполнение градостроительных планов.

Следует отметить еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это – наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов[27]:

- система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

- одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;

- создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

- система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;

- ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя;

- исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;

- роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

К настоящему времени уже почти в 30 субъектах федерации начата реализация собственных региональных ипотечных программ.

В Москве принята собственная концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, основанная на создании и взаимодействии первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. В рамках реализации пилотной стадии ипотечной программы Московский банк Сбербанка России и АКБ «Инвестсбербанк» выдали 83 ипотечных кредита. Для рефинансирования банков-кредиторов создано Московское ипотечное агентство с уставным капиталом 120 млн.руб. Правительство Москвы развивает также и другие варианты ипотеки, в том числе основанные на строительно-сберегательных кассах и облигационных жилищных займах.

В Чувашии интерес банков к практическому кредитованию населения поддержан республиканским законом о льготном налогообложении прибыли, полученной банками от предоставления кредитов гражданам на приобретение жилья. На цели ипотечного кредитования выделено 50 млн.руб. Кредиты выдаются на 15-20 лет с оформлением договора ипотеки приобретенного жилья.

В Башкортостане действует программа жилищного кредитования, согласно которой Фонд жилищного строительства продает квартиры в рассрочку либо выделяет товарные кредиты индивидуальным застройщикам. Рассрочка предоставляется на срок от года до 15 лет. Кроме того, Сбербанк Башкортостана выдает ссуды индивидуальным застройщикам под 8 - 10% годовых в рублях сроком на 10 лет. Разница между ставкой кредита на по­купку жилья, действующей в Башкортостане, и ставкой Сбербанка по таким кредитам компенсиру­ется за счет республиканского бюджета.

В Республике Коми наработан опыт по льгот­ному жилищному кредитованию и выдаче ссуд на жилье за счет средств республиканского бюджета. Такими кредитами воспользовались более 1500 семей. Этому способствовало принятие правитель­ством решения о возмещении, разницы процентных ставок банкам, предоставляющим жилищные кре­диты населению за счет средств республиканского бюджета. При этом возмещается 2/3 ставки рефи­нансирования.

В Иркутской области в качестве ипотечного кредитора выступает небанковская кредитная орга­низация - кредитно-потребительский союз, кото­рый на основе договора займа предоставляет квар­тиры сотрудникам предприятий города, выдает кредиты на срок от 5 до 10 лет под 8 - 10% годовых в валюте. Рефинансированием кредитов занимается Иркутское региональное ипотечное агентстве.

В Ростовской области практикуется выдача бюджетных ипотечных ссуд на 8 лет для приобрете­ния квартир в строящихся домах и на 10 лет - для достройки индивидуальных домов. Процентная ставка по всем ссудам установлена в размере 9,8% годовых и рублях. Агентом по выдаче бюджетных ипотечных ссуд на жилищное строительство и их погашению является Ростовский Сбербанк.

В Новгороде кредиты предоставляются сроком до 10 лет под 8% годовых в рублях. Разницу между учетной ставкой, и ставкой кредита, выдаваемого застройщику, гасит администрация города за счет собственных средств.

Среди других регионов, которые в той или иной форме начали внедрять у себя ипотечное жи­лищное кредитование, можно отметить Удмуртию, Белгородскую область, города Санкт-Петербург, Оренбург, Калининград, Саров Нижегородской об­ласти, Вологду, Самару, Ульяновск, Брянск, Ивано­ве, Волгоград, Екатеринбург, Тюмень, Тольятти, Владимир, Барнаул, Челябинск, Новосибирск, Якутск[28].

Анализ показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся региональных программ является стремление и готовность регио­нальных властей оказывать посильную поддержку программам из местных бюджетов. Это и есть один из реальных на сегодня ресурсных источников фи­нансирования ипотечных программ. Реализация подобных схем финансирования позволяет запустить механизм мультипликатора: вложения мест­ными властями средств в ипотечные программы приводят к многократному увеличению спроса на товары и услуги отраслей хозяйства, связанных с жилищным строительством, т. е. бюджетные дота­ции вовлекают в оборот незадействованные сбере­жения населения.

Приходится, однако, сожалеть, что достаточно многие региональные ипотечные программы пока обходятся без участия в них банков, хотя все они основаны на чисто банковских операциях по привлечению вкладов и предоставлению кредитов, так что участие банков, несомненно, могло бы значи­тельно повысить их эффективность. Между тем именно сегодня сложились благоприятные обще­экономические условия для участия банков в ипотечном кредитовании, чему способствуют и паде­ние темпов инфляции, и стабилизация курса рубля, и снижение цен на жилье.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения пользоваться бан­ковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки. Практика показывает, что приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют порядка 8-10% годовых в валюте. Однако привлекаемые на бан­ковском рынке ресурсы обычно дороже.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать такие условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу та­ких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кре­дитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

Однако коренное изменение структуры финан­сового рынка в сторону увеличения доли долго­срочных ресурсов может произойти только благода­ря запуску рынка ипотечных ценных бумаг для населения и инвесторов.

Заключение

В заключении сделаем выводы по данной работе.

Итак, ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимого имущества. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьезного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а ее наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще запретить ее отчуждение;

- стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что дает кредитору гарантии полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Согласно действующему законодательству в России к предметам залога относятся: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жилье в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

Для России эта проблема особенно актуальна.

Участниками ипотечного кредитования являются:

- заемщики;

- кредиторы;

- продавцы жилья;

- риэлтерские организации;

- страховые компании;

- оценочные агентства;

- операторы вторичного ипотечного рынка;

- инвесторы;

- Правительство.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в России. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, отмечается, что в сложившихся в результате финансового кризиса 1998 г. макроэкономических условиях ещзе более важным становится развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков и регионов, а как целостной системы при законодательном и нормативном регулировании со стороны государства.

Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные предпосылки для развития полноценной системы ипотечного кредитования.

Однако ипотечные отношения в нашей стране еще не приобрели того размаха, каким им надлежит быть. Поэтому по моему мнению, особый акцент государственной экономической политики должен быть сделан на решении следующих проблем:

- формирование условий для повышения уровня доходов населения;

- совершенствование законодательной и нормативной базы;

- создание и внедрение механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов;

- налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, так и банков, обеспечивающих рефинансирование банков-кредитов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание специализированных ипотечных кредитных организаций и т.д.

В заключение следует отметить, что ипотечное кредитование – один из самых надежных и проверенных в мировой практике способ привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать – жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контроля государства.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части I и II).

2. О залоге: Закон РФ. –1992. //Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – ст. 1239.– 1992. – 4 марта.

3. Об ипотеке (залог недвижимости): Закон РФ. – 1998. //Российская газета.– 1998. – 15 августа.

4.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: – № 122-ФЗ. –1997. //Российская газета. 1997.–  № 152.

5. О банках и банковской деятельности: Закон. – 1990. //Российская газета 1996. – № 27.

6. О жилищных кредитах: Положение. Утверждено Указом Президента. –1994. //Российская газета. –1994. –№ 111.

7.  Антонов Н.Г., Пессель М.А. // Денежное обращение, кредит и банки. – М.: Финстатинформ. – 1995.

8.  Басин А. Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Жилищное право. – 1999.– № 2. С. 34.

 9.  Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. – 2002. – № 9. – С. 18-22.

10. Воеводская Н.П. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. – 2001.–

№ 1. – С. 44-45.

11. Горчаков А.А., Половников В.А. Тенденции развития кредитного рынка России // Банковское дело. –1995. – № 3. – С.17.

12.  Гришаев С.П. Кредитный договор // Деньги и кредит.– 2001.– № 3. –С.31-34.

13.  Долан Э. Дж., Колин Д., Кэмпбелл К.// Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика.– М.: 1991. –  432 с.

14.  Евтух Е. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит.– 2000.– № 10.– С. 47-55.

15.  Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному Закону РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Приор., 1998. – 104 с.

16. Каламбет А.П., Маметова Д.О. Залог недвижимости, как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит. – 2000.– № 9. –С. 30-32.

17.  Карпова Н.А. Кредитная система во Владимирской губернии // Деньги и кредит.–2000. – № 9. –С. 76-79.

18. Кесельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит. – 2000. – № 9. – С. 27-29.

19.  Колесников В.И., Краливецкая Л.П. Банковское дело. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 212-253 с.

20.  Косарева Н. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. – М.: Институт экономики, 1995. –  24 с.

21. Кудрявцев В., Кудрявцева С. Основы организации ипотечного кредитования. – М.: Высшая школа,  1998. –  57 с.

22. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. –1998. – № 6. – С. 44-50.

23. Маматов П.Д., Киреев А.В. О финансово-кредитных механизмах решения жилищных проблем в условиях дефицита местных бюджетов // Деньги и кредит. –1998. – № 7. – С. 50-57.

24. Марданов Р.Х. О методах определения экономически обоснованной цены кредита // Деньги и кредит. –1997. – № 12. –С. 46-47.

25. Оленина Е.А., Плущевская Ю.Л. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. –2000. – № 5. – С. 44-46.

26.  Павлодский Е. Залог недвижимого имущества // Хозяйство и право. –2000. – № 4.

27. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. – 2000. – № 1.

28.  Правила кредитования физических лиц. – 1997. – № 285-р.

29.  Рахманова Н. Ипотека в США и ее страховая защита // Строительная газета. – 1998. – 21 января.

30.  Сапожников Н.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. –2001. – № 1. – С. 44-45.

31.  Сарбаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств. –М.: Закон, 1997. – 96-97 с.

32.  Тимирясов В.Г. Современные банковские системы. – М.: Гелиос АРВ, 2000. –  231 с.

33. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России // Аудитор. – 1998. – № 11. – С. 19.

34. Черноусов Е., Синько В. Ипотека в сфере промышленности // Экономист. – 1998. – № 2. –С. 4.

35.  Шенгер Ю.Е. Очерки советского кредита. – М.: Госфиниздат, 1961. –  40 с.