Особенности развития, проблемы и перспективы ипотечного рынка в России
Введение
Система ипотечного кредитования занимает
уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время
ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только
является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает
существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой
стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший
механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования
является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой,
стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого
поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из
основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое
место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем,
что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных
способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное
кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные
процессы, происходящие в обществе.
Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале
1990 гг. после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Развитие ипотечной системы в России продолжается и сейчас.
Целью данной дипломной работы является
анализирование особенностей развития, проблем и перспектив ипотечного рынка в
России. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие
задачи:
. изучение истории становления ипотеки в России
. раскрытие сущности ипотечного рынка и
тенденций развития ипотечного рынка в России на примере ОАО АКБ «Росбанк».
. выявление наиболее значительных проблем в
функционировании ипотечного рынка в России в период кризиса и их решение.
Объектом исследования в работе является рынок
ипотечного кредитования в России, а предметом исследования - отношения,
возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Данной теме наибольшее внимание уделяется в
периодической литературе. Такие авторы, как А.Ю. Рогачев, С.Р. Зайнуллина, М.П.
Логинов, Э.А. Русецкая в своих статьях акцентируют свое внимание на процентной
ставке ипотечного кредита; на причинах, которые препятствуют развитию
ипотечного жилищного кредитования в России; на антикризисном управлении
ипотечным кредитованием; на страховании кредитных рисков и т.д.
Глава 1. Теоретические основы рынка
ипотечного кредитования в России
.1 Понятие ипотечного кредитования
Ипотека - залог недвижимого имущества как
средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств. Она
традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов
стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на
должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и
законных интересов кредиторов, да и к тому же одним из наиболее
безотлагательных средств, обеспечивающих переход национальных богатств в руки
ответственно и эффективно действующих собственников, формирование в обществе
деловой элиты, способной решать сложные проблемы современной экономики
адекватными методами.
Ипотека несет в своем содержании две
составляющие - экономическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека - это рыночный
инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда
другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески
нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для
реализации различных проектов.
В правовом отношении ипотека - залог недвижимого
имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в
руках должника.
Рассматривая ипотеку как экономическую
категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и
одновременно выражает:
. отношения собственности
. кредитные отношения
. финансовые отношения
Отношения собственности выражаются в передаче
титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей
по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека
стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая
реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в
данных конкретных условиях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении
ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости
выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для
развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в
следующем:
1. обязательность обеспечения
залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для
покупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает, что в случае
неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье
с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту
перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов,
связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему
заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние
члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение
переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье
должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть
заложено в обеспечение другого обязательства.
. длительность срока
предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются
на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку
погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. целевой характер
4. ипотечный кредит является
относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно
отнести следующие:
• сумма кредита, как правило,
составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья
• величина ежемесячного платежа
по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в
том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период • при
процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально
подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и
требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
5. нотариальное заверение и государственная
регистрация
Финансовые отношения выражаются в
рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую
права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со
всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав,
документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги
создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником
объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных
ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного
капитала.
Ипотека может быть установлена в обеспечение
обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного
обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде,
подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено
Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат
бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими
лицами.
По договору об ипотеке может быть заложено
недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, в том числе:
. земельные участки, за исключением земельных
участков, указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»
. предприятия, а также здания, сооружения и иное
недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности
. жилые дома, квартиры и части жилых домов и
квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат
. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения
потребительского назначения
. воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания и космические объекты
Здания, в том числе жилые дома и иные строения,
и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки
при условии соблюдения правил Федерального закона «О залоге (залоге
недвижимости)».
Многие экономисты современной России приходят к
выводу, что в стране не приходится ожидать значительного понижения ставки
процента в ближайшее время.
В настоящее время рынок подвержен существенным
изменениям. Новые игроки приходят на рынок, каждый из них пытается привлечь к
себе клиентов, следовательно, несет с собой продуктовый ряд, удовлетворяющий те
или иные требования определенного класса населения. На рынке ипотечного
кредитования развивается конкурентная борьба, но и она не способна
сколько-нибудь значимо повлиять на величину платы за пользование кредитом.
Процентная ставка определяется по финансовому
состоянию экономики, в котором пребывает государство. Ставка - это мера риска,
принимаемого на себя банком. Естественно предполагать, что ни один банк (или
кредитный институт) не будет работать себе в убыток. Поэтому необходимо
научиться снижать риски, тогда и ставки будут падать.
Процентная ставка по ипотечному кредиту в нашей
стране складывается из двух основных частей: уровня инфляции в стране,
прогнозируемой в начале каждого года, и прибыли кредитного института, которую
он получает за оформление и дальнейшее сопровождение нового заемщика. Не надо
забывать, что ипотека - это мощнейшее лекарство от инфляции. Многие граждане
нашей страны стараются свои сбережения вкладывать в недвижимость, рост цены на
которую опережает годовые темпы роста инфляции.
В развитии ипотечного кредитования
заинтересованы как минимум три стороны: рядовые граждане, стремящиеся сберечь
свои накопления; государство, решающее социальный вопрос обеспечения граждан
жильем, и инвесторы, заинтересованные в сохранении своих капитальных средств.
Именно от взаимодействия этих трех составных частей будет зависеть ставка по
ипотечным кредитам.
Существенную часть ипотечного процента
составляет уровень инфляции. Таким образом, снижение показателя инфляции будет
говорить о хорошем экономическом климате в государстве, что позволит снизить
ставку ипотечного кредита.
К настоящему времени заложена законодательная
база для функционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 года в
Государственную Думу был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных на
формирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них были
приняты и подписаны президентом. Но еще предстоит большая работа по
совершенствованию законодательства, устраняющего противоречия.
Большое внимание уделяется законодательному
обеспечению системы рефинансирования как основной движущей силы развития
ипотечного кредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла
ключевой Закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок
выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот Закон позволяет привлечь в
сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск
ипотечных ценных бумаг.
В 2004 году в Закон были внесены поправки,
касающиеся статуса ипотечного агента, а также требований к ипотечному покрытию
и его реализации в случае банкротства эмитента облигаций с ипотечным покрытием.
Данные поправки существенно улучшили качество Закона, что дало возможность
прогнозировать появление первых выпусков ипотечных ценных бумаг уже в 2005
году.
Несмотря на то, что некоторые ведущие операторы
достигли объемов, достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, требуется, по
мнению экспертов, ряд дополнительных законодательных инициатив.
Министерством экономического развития и торговли
РФ (МЭРТ) разработана Концепция развития унифицированной системы
рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, которая была одобрена
правительством.
Большое значение для снижения рисков кредиторов
и развития ипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446
Гражданского процессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением,
согласно которому механизм принудительного исполнения судебных решений в части
обращения взыскания на жилье возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта
норма снижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.
Значительный шаг сделан в создании кредитных
бюро. Президентом подписан Закон «О кредитных историях», целью которого
является создание системы доступа к информации о добросовестности исполнения
заемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого Закона, который
вступил в силу в сентябре 2005 года, позволило снизить риски кредитных
организаций, что отразилось на процентных ставках.
Усилия законодателей направлены в первую очередь
на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных
финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие
государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных
стандартов участвуют такие организации, как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное
Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), Министерство
промышленности и энергетики РФ, а также ряд других госструктур.
1.2 История становления рынка
ипотечного кредитования в России
Термин "ипотека" впервые появился в
Греции в начале VI веке до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с
обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными
владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника,
которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на
границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о
том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в
наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"
(от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника
земли.
Начало ипотечного кредитования в России можно
отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден
Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под
обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная
продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной
продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.
При выдаче ссуды Банком предполагалось
обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное
имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу,
ходатайствующему о выдаче ссуды.
В дальнейшем устав Земельного Банка был
переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была
распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных
имений лишь в случае неудачной переторжки.
С середины 60-х годов ХVIII
века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на
капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система
ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных,
частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли
долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в
городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и
продажи ипотечных облигаций - закладных листов.
Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные
институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта
залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
Согласно распоряжениям Министерства финансов при
приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего
займа постоянный доход.
Под доходом понимались условия отдачи
заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие
доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог
фабрик и заводов, лесов, не оконченных построек.
Открытие кредита совершалось на основании подачи
заявления о желании получить долгосрочную ссуду.
Земельные акционерные банки выдавали ссуды
главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества
ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по
выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли
от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.
Среди основополагающих принципов ипотечного
кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:
- повышенное внимание к проведению оценки
недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
- преобладание земельного ипотечного
кредита;
- определение суммы кредита с учетом
объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
- ограничение выдачи краткосрочных и
долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60
процентов оценочной стоимости недвижимости;
- развитая система перезалогов,
дополнительных ссуд;
- выдача ссуд допускалась в основном
ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о
высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
- основными способами погашения
закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих
тиражу;
- обеспечение закладных листов
создавало большие преимущества для инвесторов;
- резервирование части запасного
капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том
числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских
кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50 процентов);
- участие государства в ипотечном
процессе.
В советский период не существовало основы для
появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в
руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию,
что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было
подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности,
но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах
кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного
строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и
ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к
земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами
в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки
ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально
решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к
сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.
Таким образом, кооперативное жилищное
строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР.
В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли
всего 4 процента жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно
из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной
обеспеченности.
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в
России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР.
Методологически закон установил порядок передачи государственного и
муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.
Современная история ипотеки в России начинается
с 1998 года. Тогда вышел первый государственный закон, который регулировал
отношения, затем сферой ипотечного кредитования управлял Госстрой России. Во
многих регионах действуют местные программы ипотечного кредитования. На данный
момент услугами кредитования ипотеки пользуются более 6% населения России.
Актуальное ипотечное кредитования расшевелило экономику всей страны, в
частности - рынок строительства жилья, а также вторичный рынок недвижимости.
1.3 Сущность рынка ипотечного
кредитования
Рынок ипотечного кредитования представляет собой
взаимодействие его участников и причиной этого взаимодействия служит вопрос
недвижимости.
Для того, чтобы отразить сущность рынка ипотеки
наиболее полно, необходимо иметь представление о его участниках, ведь они, по
сути, и являются движущим механизмом рынка ипотечного кредитования.
На рынке долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования действуют следующие основные участники: - заемщики; - продавцы
жилья; - кредиторы; - операторы вторичного рынка; - органы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество; - страховые компании; - оценщики; -
риэлтерские фирмы; - инвесторы; - инфраструктурные звенья системы ипотечного
кредитования.
Подробнее о каждом из них. 1. Заемщики-
физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры
с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами
(некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита
средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения
обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья - ипотека. 2.
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения,
находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и
юридическим лицам, по их поручению. 3. Кредиторы- банки (кредитные организации)
и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом
порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: -
предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и
кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями
кредитования; - оформление кредитного договора (договора займа) и договора об
ипотеке; - обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке
кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае
неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного
жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. 4.
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному
жилищному кредитованию)- специализированные организации, осуществляющие
рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты
населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят: -
рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований,
предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных
ипотечных ценных бумаг; - привлечение средств инвесторов сферу жилищного
кредитования; - оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной
практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов
ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для
кредиторов. 5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним -государственные органы, обеспечивающие государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями
этих органов являются: - регистрация сделок купли-продажи жилых помещений,
оформление перехода прав собственности к новому собственнику; - регистрация
договоров об ипотеки и прав ипотеки; - хранение и предоставление информации по
правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного
рынка. 6. Страховые компании- страховые компании, имеющие лицензии,
осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья),
личное страхование ипотечного рынка. 7. Оценщики- юридические и физические
лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещении,
являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. 8. Риэлтерские фирмы-
юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке
купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов
купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок
по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников
рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на
которое обращено взыскание. 9. Инвесторы- юридические и физические лица, приобретающие
ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или
операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые
компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др. 10.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные
службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.,
обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми
помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных
квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с
недвижимостью. В обобщенном виде функции и цели участников механизма ипотечного
жилищного кредитования показаны на рисунке:
Рисунок 1- Механизм совершения ипотечной сделки
на ипотечном рынке
Рисунок наглядно отражает процесс совершения
ипотечной сделки на рынке, действия участников рынка. Так, граждане, обладающие
определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести
жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных
кредитов и становятся потенциальными заёмщиками в лице кредитора. Кредитор
проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга),
т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может
оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно
определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое
банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30%
своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то
такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не
сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот
объем кредита, который он может предоставить.
В случае положительного решения заёмщики
заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой
недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его
оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования,
места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например,
жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим
лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора об ипотеке, банк, как
правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер
которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего
законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том,
чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее
рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что
первоначальный взнос должен составлять 20- 30% от стоимости приобретаемой
квартиры, а на 80- 70% заемщик может взять кредит.
Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами
приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных, движение
которых прослеживается на рисунке 1.
Актуальность создания эффективного механизма
рынка ипотечного жилищного кредитования на данном этапе экономического развития
России определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью
использования данного механизма в качестве мощного инструмента расширения
потребительского спроса на товар длительного пользования - жилье - и повышение
на этой базе темпов экономического роста в смежных отраслях экономики.
Глава 2. Финансово-экономический
анализ результатов деятельности ОАО АКБ «Росбанк»
.1 Общая характеристика ОАО АКБ
«Росбанк»
Акционерный коммерческий банк «Росбанк» был
зарегистрирован в Банке России 2 марта 1993 года под названием АКБ
«Независимость» (АОЗТ) с присвоением регистрационного номера 2272. ОАО АКБ
«Росбанк» является акционерным коммерческим банком и осуществляет свою
деятельность в Российской Федерации с 1993 года.
Акционерный коммерческий банк «Росбанк» -
многопрофильный частный финансовый институт, один из лидеров российской
банковской системы. Росбанк последовательно реализует стратегию создания
универсального финансового института национального масштаба и обслуживает все
категории клиентов. Ключевыми направлениями деятельности Росбанка являются
розничное, корпоративное, инвестиционно-банковские услуги и работа с
состоятельными частными клиентами. В настоящий момент Росбанк обладает одной из
крупнейших в стране региональной сетью: более 600 подразделений сети в 70
регионах Российской Федерации. Его дочерние банки работают в Белоруссии и
Швейцарии. Наиболее важным для банка является развитие розничного бизнеса.
Росбанк активно работает с населением, предлагая
различные варианты вкладов и разнообразные кредитные продукты. Банк занимает
лидирующие позиции на рынке потребительского кредитования. Частными клиентами
Росбанка являются около 2,6 миллионов человек. Росбанк обслуживает около 8
тысяч крупных компаний.
Росбанк активно развивает инвестиционное
направление деятельности, являясь крупнейшим организатором и андеррайтером на
рынке рублевых корпоративных и муниципальных облигаций.
Плодотворное сотрудничество с отечественными и
зарубежными финансово-кредитными институтами обеспечивает высокое доверие к
Росбанку, что позволяет на выгодных условиях проводить клиентские платежи,
эффективно управлять собственной ликвидностью и привлекать ресурсы для
клиентов.
Росбанк является одним из лидеров рынка
финансовых услуг малому и среднему бизнесу, обслуживая более 44 тыс. клиентов.
Банк предлагает малым и средним предприятиям комплексный сервис, включая
специально разработанные кредитные продукты.
Сегодня в Росбанке обслуживается более 1800
частных состоятельных клиентов, объем средств на их счетах превысил 2 млрд.
долларов США.На протяжении всей своей истории Росбанк большое внимание уделяет
реализации социальных проектов. Один из них - грантовая программа «Новый день»,
которую банк проводит с 1999 года. В Росбанке также действует
внутрикорпоративная благотворительная программа частных пожертвований
сотрудников банка «Право помогать есть у каждого». Банк поддерживает и
культурные проекты: выставочные программы Музеев московского Кремля, новые
постановки театра «Современник». В 2008 году стал обладателем Гран-при Премии
«Банк года» в итоговой премии «Финансовая элита России 2008». В 2006 и 2008 гг.
Росбанк был признан лучшим финансовым институтом России. Росбанк - один из
самых надежных российских банков. Это делает его привлекательным для всех, кто
хотел бы сохранить и приумножить накопленные денежные средства, получить
качественные банковские услуги.
Согласно уставу ОАО АКБ «РОСБАНК» может
осуществлять следующие операции:
1. Привлечение
денежных средств физических и юридических лиц во вклады и размещение привлеченных
средств.
2. Открытие,
ведение и закрытие банковских счетов физических и юридических лиц, в том числе
банков-корреспондентов, по их банковским счетам.
3. Конвертация
средств, находящихся на личном банковском счете физических лиц.
4. Инкассация
денежных средств.
5. Осуществление
кассового обслуживания физических и юридических лиц.
6. Покупка
и продажа иностранной валюты за наличный и безналичный расчет.
7. Выдача
банковских гарантий.
8. Кредитование
юридических и физических лиц (на неотложные нужды, на пополнение банковского
счета (овердрафта), на покупку товаров длительного пользования, на приобретение
автомобиля, «экспресс» кредиты под обеспечение реструктуризированными
вкладами). Банк предоставляет кредиты под следующее обеспечение залога
имущества, гарантии, поручительства и обязательства в других формах. Банк также
может выдавать доверительные (без обеспечения) кредиты.
9. Страхование
физических и юридических лиц при кредитовании и обычное страхование. Дочерняя
страховая компания - «Негосударственный пенсионный фонд».
Высшим органом управления ОАО АКБ «РОСБАНК»
является Общее
собрание акционеров банка (Общее собрание
акционеров банка проводится ежегодно).
Директор ОАО АКБ «РОСБАНК» осуществляет общее
руководство деятельности банка: как Центрального банка, так и дополнительных
офисов.
Директору ОАО АКБ «РОСБАНК» непосредственно
подчиняются заместитель директора, главный бухгалтер ОАО АКБ «РОСБАНК» и
начальники всех управлений и отделов банка, а также управляющие дополнительных
офисов.
По оперативным вопросам производственной
деятельности начальники отделов ОАО АКБ «РОСБАНК» подчиняются заместителю
директора или главному бухгалтеру.
Главному бухгалтеру по оперативным вопросам
подчиняются начальники таких отделов, как управление бухгалтерского учета и
отчетности, управление кредитования, управление расчетов, управление
планирования.
Все остальные отделы и управления подчиняются по
оперативным вопросам заместителю директора.
2.2 Анализ ресурсов Росбанка
Анализ ресурсной базы банка является одним из
первых этапов комплексной системы анализа финансово-хозяйственной деятельности
коммерческого банка, так как сами по себе пассивные операции «исторически»
играют первичную и определяющую роль по отношению к активным операциям и
являются необходимым условием для их осуществления.
Основные направления анализа ресурсной базы
банка:
· общий анализ всех ресурсов банка (в
том числе может проводиться и в разрезе филиалов банка);
· анализ собственных средств
(капитала) и оценка движения капитала банка за период;
· анализ достаточности собственных
средств (капитала) банка;
· анализ состояния привлеченных и
заемных средств банка;
· анализ «качества» пассивов банка.
Пассив баланса банка характеризуют источники его
средств, которые определяют состав и структуру активов. Рисунок 4наглядно
демонстрирует соотношение собственных и привлеченных средств в структуре
пассива банка и динамику этого соотношения за анализируемый период.
Оценка абсолютного изменения пассива баланса
банка (см. Таблицу 1.) за исследуемый период показала его уверенный рост (в
целом на 24 651 449 тыс. руб., что почти в 2 раза превышает значение совокупных
пассивов на начало анализируемого периода).
По данным табл. 1 можно сделать следующие
краткие выводы. Пассивы Росбанка возросли за анализируемый период на 83,13%.
Собственные средства увеличились на 60,19%. Доля привлеченных средств несколько
увеличилась по сравнению с собственными средствами банка.
Соотношение собственных и привлеченных средств
не является неким абсолютным показателем. Оно должно быть оптимальным, чтобы
обеспечивать банку нормальную прибыль и возможность выплаты дивидендов не ниже
темпов инфляции или ставки по долгосрочным депозитам. Для того, чтобы сделать
вывод о характере изменений структуры пассива банка, надо более детально
рассмотреть причины этих изменений.
Традиционно структура ресурсов по показателям
собственных и привлеченных средств банка представлена соотношением: доля
собственных средств в пассиве баланса банка - в среднем колеблется от 10% до
25% в общем объеме ресурсов банка, доля привлеченных средств - от 75% до 90%.,
что в целом отвечает сложившейся структуре в мировой банковской практике.
Таблица 1. Динамика объема и структуры пассивов
|
Наименование
статьи
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Структура,
в %
|
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Пассивы,
всего
|
29
654047
|
34
056 135
|
47
078328
|
54
305496
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
|
Собственные
средства
|
4
404 547
|
3
650 872
|
5
411 718
|
7
055 633
|
14,85%
|
10,72%
|
11,50%
|
12,99%
|
|
Привлеченные
средства
|
25
249 500
|
30
405 263
|
41
666 610
|
47
249 863
|
85,15%
|
89,28%
|
88,50%
|
87,01%
|
Данное увеличение может свидетельствовать о
следующем:
· о наращивании банком объемов
привлеченных ресурсов за оцениваемый период (+)
· о расширении источников заемных
средств банка (+)
· об увеличении рискованности активных
операций банка (за счет роста в пассивах резервов - резервов на возможные
потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, резервов на
возможные потери по прочим активам и т.п.) (-)
· о росте кредиторской задолженности
банка (-)
· о расширении клиентской базы банка
за счет увеличения объемов привлеченных ресурсов (+)
· о росте банковской прибыли, а,
следовательно, и эффективности банковской деятельности в целом (+) и др.
Рассмотрим данное изменение подробнее.
При оценке общей величины пассивов, как уже
отмечалось выше, был выявлен их рост по сравнению с началом периода, темп роста
при этом составил 183,13%.
При этом, рост пассивов был вызван, прежде
всего, ростом привлеченных средств, размер которых на 1.01.2009 г. был равен 25
249 500 тыс. руб., а на 1.10.2009 г. он возрос на 22 000 363 тыс. руб. и достиг
47 249 863 тыс. руб. Вторым по значению показателем, также оказавшим влияние на
рост пассивов в целом, является показатель собственных средств, величина которого
на 1.01.2009 г. составляла 4 404 547 тыс. руб., а на 1.10.2009 г. возросла на 2
651 086 тыс. руб. и достигла 7 055 633 тыс. руб. Следует отметить опережение
темпа роста привлеченных средств по сравнению с собственными (187,13% и 160,19%
соответственно).
При анализе структуры пассивов Росбанка, следует
отметить, что основная доля пассивов приходится на привлеченные средства банка.
При этом их удельный вес на 1.01.2009 г. был равен 85,15 %, а на 1.10.2009 г.
произошло его (удельного веса) увеличение на 1,86 %, и он составил 87,01 %.
Соответственно, на долю собственных средств банка приходится на 1.01.2009 г. -
14,85 %, а на 1.10.2009 г. - 12,99% (их доля снизилась на 1,86 %).
Соотношение собственных средств и пассива
баланса также называют «упрощенным показателем достаточности капитала». Чем
выше его доля (выше значение СК), тем надежнее и устойчивее работает банк.
Минимальное значение СК = 0,1 (10%). При этом уровень капитала считается
достаточным, если обязательства банка (определяемые как пассив баланса за
минусом собственных средств) составляют 80-90% валюты баланса. Значение
«упрощенного показателя достаточности капитала» на протяжении всего
анализируемого периода составляло более 10% в общем объеме пассива баланса.
Несмотря на довольно сильное снижение показателя во втором периоде, следует
считать положительной тенденцией его уверенный рост во втором, третьем и
четвертом кварталах.
Таким образом, структура пассивов Росбанка в
целом соответствует установленной банковской практикой значениям (доля собственных
средств в пассиве баланса банка - в среднем находится на уровне 10-15%, доля
привлеченных средств - 85-90%).
2.3 Анализ величины собственных
средств (капитала) Росбанка
Соотношение собственных и привлеченных средств
коммерческие банки должны поддерживать в соответствии с установленным
нормативом. Этот норматив обеспечивает минимально необходимый уровень
ликвидности банка. В то же время этот структурный показатель характеризует
степень зависимости банка от привлеченных средств, а также показывает результативность
работы банка по мобилизации с финансового рынка временно свободных ресурсов.
Для точного расчета указанного нормативного
соотношения по действующей методике в публикуемом балансе сведений
недостаточно, так как требуется определить собственный капитал (нетто). Поэтому
при анализе структуры пассива важно различать собственные средства (брутто) и
собственные средства (нетто).
Собственные средства (брутто) помимо
фактического остатка средств (нетто), который может быть использован для
кредитования, включают также отвлеченные и иммобилизованные средства.
Собственные средства (брутто) состоят из фондов банка, собственных источников
финансирования капитальных вложений, прибыли, собственных средств в расчетах,
страховых резервов коммерческого банка. Сумма иммобилизации включает
капитализированные собственные средства (стоимость основных средств за минусом
износа), отвлеченные средства за счет прибыли, собственные средства,
перечисленные другим организациям для участия в их деятельности, собственные средства,
вложенные в ценные бумаги, собственные средства, отвлеченные в факторинговые
расчеты, дебиторскую задолженность. Иммобилизация собственных средств снижает
ликвидность и доходность банковских операций, поэтому их размеры должны
находиться под постоянным контролем руководства банка.
Рассчитанные по балансу банка собственные
средства называются «собственные средства-брутто» (табл. 2).
Для определения факторов, влияющих на величину
собственных средств, проведем анализ их структуры в разрезе основных элементов
(см. таблицу 2.).
Таблица 2. Структура и динамика собственных
средств Росбанка.
|
Наименование
показателя
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Структура,
в %
|
Темп
роста
|
|
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
4-1
квартал
|
|
Основной
капитал
|
729
840
|
729
840
|
1
104 840
|
1
104 840
|
16,57%
|
19,99%
|
20,42%
|
15,66%
|
151,38%
|
|
Акции,
принадлежащие:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
негосударственным
организациям
|
675
100
|
675
100
|
1
021 916
|
1
021 916
|
15,33%
|
18,49%
|
18,88%
|
14,48%
|
151,37%
|
|
нерезидентов
|
54
740
|
54
740
|
82
924
|
82
924
|
1,24%
|
1,50%
|
1,53%
|
1,18%
|
151,49%
|
|
Добавочный
капитал
|
1
795 112
|
1
779 813
|
2
652 174
|
3
723 359
|
40,76%
|
48,75%
|
49,01%
|
52,77%
|
207,42%
|
|
прирост
стоимости имущества при переоценке
|
634
303
|
634
303
|
634
303
|
634
292
|
14,40%
|
17,37%
|
11,72%
|
8,99%
|
100,00%
|
|
эмиссионный
доход
|
729
071
|
729
071
|
2
017 871
|
2
017 871
|
16,55%
|
19,97%
|
37,29%
|
28,60%
|
276,77%
|
|
субординированный
кредит
|
431
738
|
416
439
|
0
|
1
071 196
|
9,80%
|
11,41%
|
0,00%
|
15,18%
|
248,11%
|
|
Фонды
банка
|
295
609
|
295
609
|
1
199 865
|
1
199 865
|
6,71%
|
8,10%
|
22,17%
|
17,01%
|
405,90%
|
|
резервный
|
276
633
|
276
633
|
1
180 889
|
1
180 889
|
6,28%
|
7,58%
|
21,82%
|
16,74%
|
426,88%
|
|
специального
назначения
|
300
|
300
|
300
|
300
|
0,01%
|
0,01%
|
0,01%
|
0,00%
|
100,00%
|
|
накопления
|
18
676
|
18
676
|
18
676
|
18
676
|
0,42%
|
0,51%
|
0,35%
|
0,26%
|
100,00%
|
|
Нераспределенная
прибыль
|
1
053 916
|
84
440
|
316
295
|
514
597
|
23,93%
|
2,31%
|
5,84%
|
7,29%
|
48,83%
|
|
Резервы
на возможные потери
|
825
679
|
1
056 779
|
1
338 409
|
1
712 837
|
18,75%
|
28,95%
|
24,73%
|
24,28%
|
207,45%
|
|
ИТОГО
собственные средства-брутто
|
4
404 547
|
5
411 718
|
7
055 633
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
160,19%
|
Как видно из таблицы 2, структура собственных
средств-брутто, т.е. собственных источников для проведения активных операций
Росбанка, несколько улучшилась. Снижение доли уставного капитала при
одновременном снижении доли прироста имущества при переоценке, свидетельствует
о повышении эффективности операций банка. Это подтверждается также увеличением
доли фондов банка. Отрицательной оценки заслуживает снижение нераспределенной
прибыли.
Анализ структуры собственных средств показал,
что формируется величина данного показателя в основном за счет добавочного
капитала банка. Причем в течение анализируемого периода происходил рост данного
показателя как по абсолютному значению (с 1 795 112 тыс. руб. до 3 723 359 тыс.
руб.) так и по относительному (с 40,76% до 52,77% в общей структуре собственных
средств).
В составе структуры добавочного капитала следует
отметить рост доли эмиссионного дохода (с 40,61% до 54,19%), а также рост
показателя субординированного кредита как по абсолютному, так и по
относительному значению (с 24,05% до 28,77%).
В целом, темп роста добавочного капитала за весь
анализируемый период составил 207,42%.
Таблица 3. Структура и динамика добавочного
капитала
|
Наименование
показателя
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Структура,
в %
|
Темп
роста
|
|
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
4-1
|
|
Добавочный
капитал
|
1
795 112
|
1
779 813
|
2
652 174
|
3
723 359
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
207,42%
|
|
прирост
стоимости имущества при переоценке
|
634
303
|
634
303
|
634
303
|
634
292
|
35,34%
|
35,64%
|
23,92%
|
17,04%
|
100,00%
|
|
эмиссионный
доход
|
729
071
|
729
071
|
2
017 871
|
2
017 871
|
40,61%
|
40,96%
|
76,08%
|
54,19%
|
276,77%
|
|
субординированный
кредит
|
431
738
|
416
439
|
-
|
1
071 196
|
24,05%
|
23,40%
|
0,00%
|
28,77%
|
248,11%
|
Важным показателем, характеризующим состояние
собственных источников банка, является объем и структура собственных
средств-нетто. Собственные средства-нетто, с одной стороны, формально
представляют собой ту часть собственных ресурсов, которые могут быть размещены
в доходные активы и приносить процентный доход. С другой стороны, они
представляют собой ресурсы, которые можно использовать на покрытие возможных
убытков и потерь при проведении активных операций или при возникновении
чрезвычайных обстоятельств.
Для расчета средств-нетто (табл. 4) статьи,
включаемые в состав собственных источников, уменьшаются на статьи активов,
имеющих целевое назначение - основные средства за вычетом амортизационных
отчислений, материальные запасы, участия, вложения в ценные бумаги, а также на
сумму резервов на возможные потери.
Таблица 4. Собственные средства-нетто
|
Наименование
показателя
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Собственные
средства-брутто
|
4
404 547
|
3
650 872
|
5
411 718
|
7
055 633
|
|
Исключаются:
|
|
|
|
|
|
Резервы
на возможные потери
|
825679
|
1056779
|
1338409
|
1712837
|
|
ОС
за минусом АО, земля, вложения в строительство…
|
1
361 293
|
1
203 853
|
1
086 360
|
1
000 046
|
|
НМА
за минусом АО
|
432
|
418
|
403
|
389
|
|
Материальные
запасы
|
3
229
|
4
439
|
4
704
|
4
712
|
|
Участия
|
20
169
|
20
168
|
20
170
|
20
170
|
|
Всего
исключаются
|
2
210 802
|
2
285 657
|
2
450 046
|
2
738 154
|
|
Собственные
средства-нетто
|
2
193 745
|
1
365 215
|
2
961 672
|
4
317 479
|
|
Доля
СС-нетто в СС-брутто
|
49,81%
|
37,39%
|
54,73%
|
61,19%
|
Из табл.4 видно, что собственные источники Росбанка
в среднем на 40-50% размещены в основные средства. Собственные средства-нетто
на 1.01.2009 составляли 49,81% от собственных средств-брутто. Как положительный
факт следует отметить значительный рост за анализируемый период собственных
средств-нетто как в абсолютном (на 2 123 734 тыс. руб.), так и в относительном
(до 61,19% к собственным средствам-брутто) выражении. Положительной оценки
заслуживает тот факт, что объем собственных средств-нетто, находится на уровне
выше оплаченного уставного капитала.
Одним из важных показателей оценки состояния
собственных средств банка является их сохранность в ликвидной, денежной форме.
Таким показателем является иммобилизация собственных средств. Иммобилизация
представляет собой отвлечение собственных средств в затраты сверх имеющихся
источников. Иммобилизация является отрицательным показателем в работе банка и,
как правило, свидетельствует о недостатках в собственной хозяйственной
деятельности. Банк, допустивший иммобилизацию, обязан в возможно более короткие
сроки возместить отвлеченные средства.
ИМ=Ф+ПС+А-ОС-КЗ-НА
ИМ - сумма иммобилизации;
Ф - фонды банка;
ПС - прирост стоимости имущества при переоценке;
А - амортизация основных средств;
ОС - основные средства по балансу, включая
землю;
КЗ - капитальные затраты (вложения);
НА - нематериальные активы
Таблица 5. Расчет иммобилизации
|
Наименование
показателя
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Ф
|
295
609
|
295
609
|
1
199 865
|
1
199 865
|
|
ПС
|
634
303
|
634
303
|
634
303
|
634
292
|
|
А
|
44
370
|
52
090
|
60
528
|
64
227
|
|
ОС
|
1
390 843
|
1
400 155
|
1
459 788
|
1
528 391
|
|
КЗ
|
14
820
|
144
212
|
312
900
|
464
118
|
|
НА
|
579
|
579
|
579
|
579
|
|
ИМ
|
-431
960
|
-562
944
|
121
429
|
-94
704
|
|
Ким
|
9,81%
|
15,42%
|
2,24%
|
1,34%
|
Если ИМ>0, иммобилизация отсутствует, если
ИМ<0, банк допустил иммобилизацию.
Из таблицы 5 видно, что Росбанк допускал
иммобилизацию в первом, втором и четвертом периодах. Следует отметить, что
сумма иммобилизации на конец анализируемого периода существенно ниже, чем на
начало периода (-94 704 и -431 960 тыс. руб. соответственно)
Если сумма иммобилизации - это количественная
оценка, то качественной оценкой иммобилизации является коэффициент
иммобилизации (Ким). Он рассчитывает как отношение суммы иммобилизации к
капиталу банка или к собственным средствам-брутто.
Снижение коэффициента иммобилизации заслуживает
положительной оценки и свидетельствует об улучшении работы банка.
2.4 Анализ уставного капитала
Отдельного анализа в рамках представленных выше
таблиц заслуживает анализ уставного капитала банка.
По результатам проведенного анализа можно
отметить, что уставный капитал банка за анализируемый период увеличился и на
конец периода составил 1 021 916 тыс. руб., что в 1,5% раза превышает его
значение на начало анализируемого периода. При этом анализ структуры уставного
капитала в разрезе объема регистрации акций, позволяет сказать, что уставный
капитал банка формируется преимущественно за счет зарегистрированных
обыкновенных акций.
Таблица 6. Анализ структуры уставного капитала
(в разрезе собственников - акционеров (участников) банка)
|
Наименование
статьи
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Структура,
в %
|
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Уставный
капитал
|
729
840
|
729
840
|
1
104 840
|
1
104 840
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
|
Негосударственных
организаций
|
675
100
|
675
100
|
1
021 916
|
1
021 916
|
92,50%
|
92,50%
|
92,49%
|
92,49%
|
|
Собственников
- нерезидентов
|
54
740
|
54
740
|
82
924
|
82
924
|
7,50%
|
7,50%
|
7,51%
|
7,51%
|
В разрезе собственников, анализ уставного
капитала (таблица 6) позволяет определить форму собственности банка, которая
представлена частная формой собственности, в основном (92,50%) за счет средств
негосударственных организаций и физических лиц. Далее рассчитывается ряд
показателей, характеризующих эффективность использования УК Росбанка (Таблица
7).
Таблица 7. Отдельные показатели, отражающие
формирование и использование уставного капитала
|
№
п/п
|
Обозначение
показателя
|
Значение
показателя, в%
|
Рекомендуемое
значение
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
|
1.
|
КП
|
2,46%
|
2,14%
|
2,35%
|
2,03%
|
|
|
2.
|
К
СС
|
24,27%
|
20,94%
|
23,10%
|
19,19%
|
15%-50%
|
|
3.
|
К'
СС
|
412,08%
|
477,49%
|
432,87%
|
521,17%
|
|
|
4.
|
К
ПС
|
2,74%
|
2,39%
|
2,61%
|
2,28%
|
|
|
5.
|
К
КВ по ссудной задолженности
|
3,82%
|
3,21%
|
3,48%
|
2,82%
|
|
|
6.
|
Кр
УК (по балансовой прибыли)
|
63,41%
|
58,95%
|
335,33%
|
211,91%
|
|
) КП коэффициент соотношения УК и всех пассивов
банка: КП = УК/П. Характеризует размер УК, приходящегося на рубль всех пассивов
банка, и показывает уровень обеспечения всех обязательств банка его УК.
Показывает соотношение уставного капитала и пассивов Росбанка и говорит, что на
1.01.2009 г. 2,46% уставного капитала приходится на 1 руб. пассивов банка и
характеризует уровень обеспечения всех обязательств банка его уставным
капиталом (а также отражает возможность использования уставного капитала в
активных операциях банка), на 1.10.2009 г. данный показатель снизился до 2,03%.
Такая тенденция заслуживает отрицательной оценки и может говорить о «снижении»
надежности банка.
) К СС коэффициент соотношения УК и величины СС
банка за период: КСС=УК/СС. Показывает степень формирования СС за счет
акционерного капитала или за счет средств учредителей банка. Минимальное
рекомендуемое значение показателя КСС = 0,15; максимальное значение = 0,5.
Показывает, что на 1.01.2009 г. собственные средства формируются за счет
уставного капитала на 24,27 %, при этом на 1.10.2009 г. он возрос до 19,19 %,
но с точки зрения рекомендуемого значения данный показатель не превышает
установленный норматив (максимальное значение 50 %), что может оценивается
положительно. Тем не менее, следует обратить внимание на тенденцию к снижению
показателя.
) К' СС коэффициент соотношения СС и УК -
обратный коэффициент КСС. Характеризует общий уровень капитализации прибыли за
отчетный период. К`СС=СС/УК показывает, что общий уровень капитализации прибыли
на 1.01.2009 г. составил 412,08 %, а на 1.01.2009 г. - 521,17 %.
) КПС коэффициент соотношения УК и привлеченных
средств банка: КПС=УК/ПС. Характеризует размер уставного капитала,
приходящегося на 1 руб. всех привлеченных средств и показывает степень покрытия
привлеченных средств за счет уставного капитала. Так, на 1.01.2009 г данный
показатель составил 2,74 %, а на 1.10.2009 г. он снизился до 2,28 %.
) К КВ коэффициент соотношения УК и кредитных
вложений банка: ККВ=УК/КВ, где КВ - кредитные вложения банка. Этот коэффициент
отражает размер УК, приходящегося на рубль всех кредитных вложений банка и
показывает обеспеченность кредитных вложений банка за счет такого источника как
УК банка.
Показывает, что на 1.01.2009 г. уставный капитал
может быть задействован в кредитные вложения на 3,82 %, а на 1.10.2009 г. на
2,82 %.
) КР УК (БП) коэффициент рентабельности УК (этот
показатель также называют показателем эффективности использования УК): КРУК =
БП(ЧП)/УК, где БП (ЧП) - балансовая прибыль (чистая прибыль). Этот показатель
предназначен для оценки нормы прибыли на УК и отражает эффективность
использования средств собственников банка. При этом на 1.01.2009 г. данный
показатель был равен 63,41 %, а на 1.10.2009 г. - 211,91 %, что свидетельствует
о повышении эффективности использования банком собственных средств.
Стоит заметить, что нормативных значений по всем
приведенным показателям как таковых не существует. Банк в большинстве случаев
сам закладывает их при разработке политики по управлению своей ресурсной базой.
2.5 Анализ фондов
Анализ фондов банка в общем виде сводится к
определению величины, динамики и структуры фондов. При оценке абсолютного
изменения фондов банка за период его увеличение может свидетельствовать, прежде
всего, о росте чистой прибыли за анализируемый период (и это понятно, так как
указанные фонды, как правило, создаются за счет чистой прибыли банка),
соответственно, сокращение - будет свидетельствовать о расходовании банком
средств фондов, исходя из целевого назначения того или иного фонда.
Таблица 8. Динамика и структура фондов
«Росбанка»
|
№
п/п
|
Наименование
статьи
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Структура,
в %
|
|
|
|
|
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
|
Фонды
банка, в т. ч.:
|
295
609
|
295
609
|
1
199 865
|
1
199 865
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
|
1.
|
Резервный
фонд
|
276
633
|
276
633
|
1
180 889
|
1
180 889
|
93,58%
|
93,58%
|
98,42%
|
98,42%
|
|
2.
|
Фонд
специального назначения
|
300
|
300
|
300
|
300
|
0,10%
|
0,10%
|
0,03%
|
0,03%
|
|
3.
|
Фонд
накопления
|
18
676
|
18
676
|
18
676
|
18
676
|
6,32%
|
6,32%
|
1,56%
|
1,56%
|
|
4.
|
Прочие
фонды
|
0
|
0
|
0
|
0
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
В анализируемом периоде произошел рост фондов
банка, который был вызван ростом резервного фонда на 904 256 тыс. руб., доля
которого в составе фондов в первые два квартала составляла 93,58% а в
последующие два - 98,42%. Как уже отмечалось выше, рост фондов в первую очередь
может свидетельствовать о росте чистой прибыли, а следовательно, такая
тенденция может считать положительной.
В рамках анализа фондов можно провести
дополнительный расчет показателей. Среди таких показателей хотелось бы отметить
показатель достаточности резервного фонда. Он рассчитывается как отношение
величины резервного фонда к уставному капиталу банка (ДРФ=РФ/УК, расчет
производится в процентах). Учитывая сложившуюся банковскую практику, показатель
ДРФ должен составлять не менее 5%, рекомендованное же значение показателя, при
котором резервный фонд банка можно признать достаточным, определяется на уровне
15% и более. В анализируемом банке данный показатель составил на 1.06.2009
37,9%, а на 1.10.2009 уже 106,88%, что свидетельствует о достаточности
резервного фонда данного банка.
2.6 Оценка качества собственных
средств
Следующим этапом анализа собственных средств
(капитала) банка является оценка их качества, которая может производиться с
использованием ряда относительных показателей и коэффициентов.
Одним из наиболее популярных на сегодня подходов
в оценке капитала следует считать подход Банка России, применяемый им в
отношении определения финансовой устойчивости банков при вступлении последними
в систему страхования вкладов (напомним, что подобная оценка производится на
основании Главы 2 Указание ЦБ РФ №1379-У от 16.01.2004 г. «Об оценке финансовой
устойчивости банка в целях признания ее достаточной для участия в системе
страхования вкладов»).
Возможны и другие подходы к оценке качества
капитала банка. Так, для оценки качества СС ниже рассчитывается ряд следующих
показателей:
Таблица 9. Показатели качества собственных
средств банка
|
Наименование
статьи
|
Значение,
в %
|
Рекомендуемое
значение
|
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
|
Ква
|
213,87%
|
225,57%
|
269,70%
|
288,90%
|
>100%
|
|
Н1
|
11,20%
|
10,60%
|
10,80%
|
11,00%
|
10%
|
|
Дк
|
8,26%
|
9,57%
|
11,93%
|
9,64%
|
>4%
|
|
Кэ
|
15,74%
|
15,34%
|
15,07%
|
14,70%
|
|
|
КссБП
|
38,27%
|
2,50%
|
6,89%
|
9,05%
|
|
) Коэффициент покрытия внеоборотных активов банка
(КВА)
Коэффициент покрытия внеоборотных активов банка
(КВА) представляет собой соотношение СС банка и его внеоборотных активов.
КВА=СС/ВА,
где ВА - внеоборотные активы банка (основные
средства банка).
Данный показатель показывает степень покрытия внеоборотных
активов собственными средствами банка. Он определяет, финансируются ли
долгосрочные инвестиции в основные средства за счет капитала или же для этой
цели используется другие источники (например, какая-то часть привлеченных
средств).
Банковской практикой определено рекомендуемое
значение по данному коэффициенту: КВА должен быть равен или больше 1.
На 1.01.2009 г. значение указанного показателя
составляло 213,87 %, на 1.01.2009 г. - 288,90 %, что говорит о высоком уровни
возможных вложений собственных средств банка во внеоборотные активы, а также
позволяет заключить, что внеоборотные активы банка преимущественно могли бы
формироваться за счет собственных средств.
) Показатели достаточности собственных средств
банка.
Достаточность капитала банка отражает его
способность выполнять взятые на себя обязательства перед кредиторами и
вкладчиками, компенсировать неожиданные убытки при сложившейся структуре
активных операций.
Оценка основана на использовании относительных
показателей, таких как:
а) норматив достаточности капитала (расчет
определяется Инструкцией ЦБ РФ №110-И «Об обязательных нормативах банка»).
Основополагающим принципом определения достаточности капитала по нормативу Н1
является сопоставление капитала с размером активов, взвешенных по степени
риска, и, таким образом, оптимальное значение величины капитала обуславливается
степенью подверженность банка риску. Чем выше удельный вес рискованных активов
в балансе банка, тем больше должен быть его собственный капитал.
Минимально допустимое значение норматива Н1
устанавливается Банком России в зависимости от размера собственных средств
(капитала) банка в следующих размерах: 10% (если собственные средства (капитал)
банка составляет 5млн.евро и более) и, соответственно, 11% (если собственные
средства (капитал) банка менее 5 млн.евро).
Как правило, норматив Н1 банками выполняется с
запасом. Очень большой запас может свидетельствовать о наличии у банка
возможностей наращивать при существующем размере капитала объемы активных
операций с различными уровнями риска. Приближение уровня достаточности капитала
к нормативу свидетельствует о необходимости увеличения капитала или
реструктуризации портфеля активов.
На 1.01.2009 г. значение норматива составляло
11,20 %, на 1.10.2009 г. - 11,00 %. Норматив достаточности выполняется.
б) Показатель достаточности капитала,
определяемый на основе использования показателя основного капитала:
ДК=ОК/Ар (в %),
где ОК - основной капитал банка, величина
которого определяется на основе Положения ЦБ РФ №215-П и отражается в ф.№134
«Расчет собственных средств (капитала)».
Ар - сумма активов банка, взвешенных по степени
риска, определяемая на основании данных ф.№135 «Информация об обязательных
нормативах»
Рекомендуемое значение по данному показателю -
не менее 4%.
На 1.01.2009 г. значение данного показателя
составляет 8,26 %, на конец анализируемого периода произошло его увеличение до
9,64 % (при рекомендуемом значении - более 4%). По данной позиции можно
говорить что условие достаточности капитала выполняется.
) Показатель эффективности использования банком
собственных средств (этот показатель также получил название «ресурс
кредитования» (КЭ)).
КЭ=СС/КВ
Данный показатель отражает эффективность
использования СС на кредитные операции и указывает на то, сколько приходится СС
банка на 1 рубль его кредитных вложений. Значение данного показателя в течение
анализируемого периода в среднем составляло 15%.
) Показатель рентабельности собственных средств
банка
Рассчитывается как отношение балансовой (чистой)
прибыли банка к его СС по формуле:
КССБП=БП(ЧП)/СС (в %),
где БП (ЧП) - балансовая (чистая) прибыль банка;
данные о балансовой (чистой) прибыли берутся из ф.№102 «Отчет о прибылях и
убытках».
В общем, этот показатель отражает, сколько
приходится прибыли (балансовой, чистой) на 1 рубль СС банка и показывает общую
эффективность использования банком собственных источников ресурсной базы.
Так, если на 1.01.2009 г. он составлял 38,27 %,
то на 1.10.2009 г. он достиг отметки 9,06%. Снижение показателя в динамике
является негативной тенденцией. Свидетельствует о снижении прибыли банка.
В целом, исходя из полученных результатов,
качество собственных средств Росбанка можно оценить как «качество достаточно
высокого уровня».
2.7 Анализ привлеченных средств
банка и оценка их качества
Определение и анализ общей величины ПС.
На данном этапе анализа пока можно сделать лишь
предварительные выводы о состоянии ПС банка. В общем виде динамику объема
привлеченных средств банка за анализируемый период можно представить следующей
диаграммой.
По результатам проведенного анализа рост ПС
является в общем положительной тенденцией (+) и может говорить о:
· расширении источников для проведения
активных операций;
· привлечении банком более дешевых
ресурсов (в виде средств на расчетные, текущие счета, на счета депозитов до
востребования);
· расширении спектра источников ПС, в
т.ч. использование срочных депозитов, привлечение МБК и т.п.;
работе банка с долговыми ценными бумагами -
векселями, облигациями, сертификатами и т.д. Однако рост ПС может сопровождаться
и отрицательными моментами (-), среди которых можно отметить:
· удорожание стоимости привлеченных
ресурсов (в частности за счет увеличения объема «дорогих» ресурсов -
привлечения МБК, выпуска долговых ценных бумаг);
· увеличение объемов кредиторской задолженности
(как срочной, так и просроченной);
· рост невыполненных обязательств
банка перед своими вкладчиками и кредиторами и пр.
Оценка качества привлечённых средств.
Следующим этапом анализа привлеченных средств
банка является оценка их качества, которая производится с использованием ряда
относительных показателей и коэффициентов (таблица 10).
Таблица 10.Показатели качества привлеченных
средств.
|
Наименование
показателя
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
рекомендуемое
значение
|
|
ДСТ=
ДСТАБ/ДВС
|
0,58%
|
0,47%
|
0,59%
|
0,24%
|
>75%
|
|
ПД=ДС/ДВ
|
17130,85%
|
21160,38%
|
16959,32%
|
42365,13%
|
>75%
|
|
КУ
= ОС/КО
|
20,17%
|
30,31%
|
34,31%
|
36,10%
|
|
|
ДвСТ=ДСР/ОК
|
103,88%
|
70,40%
|
307,73%
|
798,81%
|
|
|
УЛ
= ДВ/ПС
|
0,10%
|
0,11%
|
0,10%
|
0,05%
|
|
|
СД=ВСР*Д/КВД
|
1019,43%
|
1235,77%
|
1284,69%
|
1572,86%
|
|
|
УО=(
ОВК-ОВН)/ВП
|
3,42%
|
0,00%
|
5,69%
|
2,22%
|
|
|
Кт
= 1 - (КВД/Дк)
|
57,04%
|
38,48%
|
40,52%
|
43,71%
|
|
|
ЭПС
= ПС/КВ
|
127,26%
|
116,87%
|
117,67%
|
108,36%
|
|
|
Р
= БП(ЧП)/ПС
|
4,73%
|
0,33%
|
0,88%
|
1,23%
|
|
|
К
ПДС БП
|
26,83%
|
1,45%
|
4,93%
|
6,10%
|
|
|
К
ЦБ БП
|
19,44%
|
1,76%
|
4,75%
|
6,27%
|
|
А) Показатели устойчивости (стабильности)
депозитной базы банка:
· коэффициент стабильности депозитов
(ДСТ): ДСТ= ДСТАБ/ДВС,
где ДСТАБ - стабильные депозиты (наибольшей
стабильностью обладают депозиты до востребования),
ДВС - совокупная величина привлеченных
депозитов. Показатель характеризует степень постоянства и стабильности
ресурсной базы. Рекомендуемое значение - не менее 75%;
· степень постоянства депозитов (ПД)
(его еще называют коэффициентом структуры обязательств):
ПД=ДС/ДВ,
где ДС - срочные депозиты;
ДВ - депозиты до востребования (данные для
расчета берем из таблицы анализа ПДС по срокам). Данный показатель должен быть
скорректирован и на темпы инфляции (особенно это важно для величины ДС).
Нормативное значение ПД - не менее 0,75 (75%);
Данный показатель характеризует степень
постоянства депозитов, при этом на 1.01.2009 г. его значение составляло
17130,85 %, а уже на 1.10.2009 г. он сократился до 42365,13 %, что
свидетельствует о сокращении наиболее нестабильных источников формирования ресурсов
банка, а, следовательно, с одной стороны, может заслуживать положительной
оценки, т. к. банк формирует «дешевую» ресурсную базу, сокращая тем самым свои
расходы по обслуживанию ПС; с другой стороны, данный вид ресурсов в полном
объеме не может быть использован как стабильный источник для проведения банком
активных операции.
· показатель устойчивости средств на
расчетных (текущих) счетах клиентов или коэффициент стабильности ресурсной базы
(данный показатель определен методикой ЦБ РФ): КУ = ОС/КО,
где ОС - средства на счетах клиентов на конец
анализируемого периода (Ос может браться как средний за период остаток средств
на депозитных счетах),
КО - кредитовый оборот по счетам клиентов банка
за период. Данный коэффициент отражает уровень «оседания» всех средств клиентов
банка на счетах, он позволяет оценить, какая часть ресурсов банка может
рассматриваться как относительно стабильная.
Результат анализа показателя показывает, что
уровень оседания всех средств клиентов банка на счетах на начало 2009 г. составил
20,17 %, а к концу 2009 г. он вырос до 36,10 %. Это свидетельствует о росте за
анализируемый период части средств, привлекаемых на счета клиентов, которая
является относительно стабильным ресурсом для банка, и, как следствие, об
увеличении возможностей их использования для проведения активных операций
· показатель доли остатка средств на
счетах до востребования (с учетом средств на расчетных, текущих счетах
клиентов), которая может быть использована как стабильный ресурс.
ДвСТ=ДСР/ОК (в %),
где ДСР - средний за период остаток средств на
депозитных счетах,
ОК - кредитовый оборот по депозитным счетам до
востребования за анализируемый период.
Данный показатель отражает существующий в банке
уровень средств, хранящихся в течение анализируемого периода на счетах до
востребования, которые могут быть использованы как стабильные кредитные ресурсы
банка в течение такого же (следующего за расчетным промежутком времени)
периода.
Так, на начало 2009 г. он составил 103,88 %, к
концу 2009 г. он резко возрос и достиг 798,81 %, что является положительной
тенденцией в деятельности банка и говорит о расширении возможностей
использования средств на счетах депозитов до востребования как источника
активных операций.
· уровень летучести ресурсов банка
(показатель предусмотрен методикой ЦБ РФ):
УЛ = ДВ/ПС,
где ДВ - обязательства (депозитные счета) до
востребования;
Уровень летучести ресурсов банка на 1.01.2009 г.
составлял 0,10 %, а на 1.10.2009 г. - 0,05 %, что говорит о недостаточно
высокой степени стабильности ресурсов банка с точки зрения состояния депозитов
до востребования
· Показатели стабильности депозитов:
-Средний срок хранения вкладного рубля (СД):
СД=ВСР*Д/КВД,
где ВСР - средний за период остаток на счетах по
учету депозитов (без учета средств на расчетных, текущих счетах клиентов),
ВСР = (ОВК+ОВН)/2,
где ОВК(ВН) - остатки на депозитных счетах на
конец и начало анализируемого периода;
Д - количество дней в периоде,
КВД - оборот по выдаче кредитов банком
(дебетовый оборот по счетам ссудной задолженности). Данный показатель позволяет
оценить возможность использования средств в качестве ресурсов краткосрочного
кредитования. Средний срок хранения вклада на 1.01.2009 г. составил 1019,43
дня, к концу 2009 г. он сократился до 1572,86 дней, что заслуживает положительной
оценки и говорит о преобладании на конец 2009 года в структуре ресурсов банка
наиболее среднесрочных и долгосрочных ресурсов. -Уровень оседания средств,
поступивших во вклады (УО):
УО=(ОВК-ОВН)/ВП(в %),
где ВП - поступления во вклады за период
(кредитовый оборот по депозитным счетам). Позволяет оценить результаты
депозитной политики и возможности проведения кредитной политики. Данный
коэффициент отражает поступление средств во вклады. На начало 2009 г. он
составлял 3,42 %, к концу 2009г. он сократился до 2,22 %, что говорит о
возможной необходимости пересмотра банком депозитной политики.
· коэффициент трансформации пассивов
по срокам (Кт) (коэффициент покрытия):
Кт = 1 - (КВД/ДК),
где КВД - дебетовый оборот по выдаче
краткосрочных кредитов (может рассчитываться как по всему объему выдачи, так и
отдельно для кредитов со сроком погашения до 30 дней, 3-х месяцев, до 6
месяцев, до одного года и пр.),
ДК - кредитовый оборот по поступлению средств на
депозитные счета (может рассчитываться как по всему объему обязательств, так и
по срокам до 30 дней, 3-х месяцев, до 6 месяцев, до одного года и пр.).
Данный коэффициент отражает насколько возможным
для банка становится процесс использования привлекаемых краткосрочных депозитов
на выдачу долгосрочных кредитов. Он также характеризует достаточность
финансирования «длинных» активов за счет привлечения срочных пассивов.
Так, на начало 2009г. он составлял - 57,04%, а
на конец 2009г. - 43,71%. Полученный результат свидетельствует об использовании
банком краткосрочных ресурсов в качестве источника долгосрочных кредитов, т. к.
большинство кредитов также носят средне- и долгосрочный характер.
Б) показатели эффективности использования и
рентабельности ПС.
· показатель эффективности
использования банком ПС для финансирования кредитных вложений. Он
рассчитывается как отношение ПС к сумме кредитных вложений (КВ):
ЭПС = ПС/КВ.
Если ЭПС=100 - это значит, что банк может
использовать весь объем ПС исключительно как ресурс кредитования; если ЭПС >
100% - это свидетельствует о наличии у банка возможности использовать ПС не
только в качестве кредитных ресурсов, но и в качестве источника других активных
операций. Если ЭПС £ 100 - вероятно, что банк
недостаточно эффективно использует ПС; также в данном случае можно говорить о
некоторой пассивности в кредитной политике банка.
На 1.01.2009 г. данный показатель составлял
127,26 %, а на 1.10.2009 г. - 108,36 %, что свидетельствует о наличии
возможности в использовании привлеченных средств банка не только в качестве
источника кредитных ресурсов, но и как источника для проведения других активных
операций банка. Одновременно это может свидетельствовать о том, что банк
использует привлеченные ресурсы для покрытия собственных затрат.
· показатель рентабельности ПС (он же
- показатель эффективности использования ПС). Данный показатель рассчитывается
как отношение балансовой (чистой) прибыли банка к его ПС: Р = БП(ЧП)/ПС (в %),
где БП (ЧП) - балансовая (или чистая) прибыль
банка;
Показывает сколько приходится прибыли
(балансовой, чистой) на 1 рубль ПС банка. Он также отражает общую эффективность
использования привлеченных источников в ресурсной базе банка.
Данный показатель отражает эффективность
использования банком привлеченных средств. Его рост с 4,73 % на 1.01.2009 г. до
1,23 % на 1.01.2009 г. заслуживает отрицательной оценки.
2.8 Анализ активов
Анализ активов банка является следующим после
анализа ресурсной базы банка этапом комплексной системы анализа
финансово-хозяйственной деятельности коммерческого банка. Считается, что анализ
и оценка активных операций является наиболее важной стадией анализа
деятельности коммерческого банка, так как позволяет оценить, насколько
эффективно банк использует свою ресурсную базу, а также в некоторой степени
определить степень специализации банка.
Таким образом, анализ активов - есть анализ
направлений использования банковских ресурсов, анализ основных видов и
направлений банковской деятельности, включающий в себя изучение и оценку
экономической эффективности размещенных банком средств и нацеленный на принятие
банком наиболее оптимальной политики размещения имеющихся у него ресурсов (в
частности, на основе выводов анализа активов разрабатываются конкретные
предложения по управлению внутренними ресурсами и внутрибанковскими резервами и
т.д.).
Общий анализ всех активов и структуры активов
«Росбанка».
Общий анализ всех активов и структуры активов
банка производится по следующим этапам:
. Определение величины активов и активов-нетто
(величины чистых активов), выявление динамики данных показателей. Общий анализ
активов банка начинается с выяснения общей картины по показателям состояния
банковских активов (А), активов-нетто (Ан) и их динамики.
При оценке абсолютного изменения величины
активов банка за период было выявлено его увеличение в 1,8 раза (с 29 654 047
тыс. руб. до 54 305 496 тыс. руб.), что может свидетельствовать:
· о наращивании банком объемов
активных операций за анализируемый период (+);
· о тенденциях роста привлеченных
ресурсов, направляемых на осуществление активных операций за оцениваемый период
(+);
· о расширении направленности вложений
средств банка (развитие новых для банка видов активных операций) (+);
· о расширении спектра обслуживаемых
клиентов (+)
· о росте банковской прибыли, а,
следовательно, и эффективности банковской деятельности в целом (+);
· об увеличении размера имущества
банка (+), но и возможно «утяжеление» структуры активов банка за счет роста
неликвидных активов (-);
· об увеличении размера низкодоходных
активов и активов, не приносящих доход (касса, корсчета и т.п.) (-);
· об увеличении рискованности активных
операций банка (например, за счет роста объемов рисковых кредитных вложений,
вложений в высокорисковые ценные бумаги и т.п.) (-);
о росте дебиторской задолженности банка и,
главным образом, проблемной просроченной задолженности (-) и др. Динамика
совокупных активов и активов-нетто банка позволяет выявить основные тенденции в
развитии банка в целом (как уже указывалось ранее).
Таблица 11Анализ состояния и динамики активов
|
Наименование
статьи
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Изменение
|
Показатели
динамики, в %
|
|
|
абсолютное
изменение, в тыс. руб.
|
Темп
роста
|
Темп
прироста
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
2-1
|
3-2
|
4-3
|
4-1
|
4-1
|
4-1
|
|
Активы
банка (А)
|
29
654 047
|
34
056 135
|
47
078 328
|
54
305 496
|
4
402 088
|
13
022 193
|
7
227 168
|
24
651 449
|
183,13%
|
83,13%
|
|
Активы-нетто
(чистые активы) (Ан)
|
29
141 312
|
33
116 835
|
45
939 887
|
52
338 255
|
3
975 523
|
12
823 052
|
6
398 368
|
23
196 943
|
179,60%
|
79,60%
|
|
Отклонение
величины А от Ан
|
512
735
|
939
300
|
1
138 441
|
1
967 241
|
426
565
|
199
141
|
828
800
|
1
454 506
|
383,68%
|
283,68%
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
При оценке общей величины активов можно отметить
их рост. Если на 1.01.2009 г. в абсолютном выражении составляли 29 654 047 тыс.
руб., то уже на 1.10.2009 г. их величина достигла 54 305 496 тыс. руб., что на
24 651 449 тыс. руб. больше, чем на предыдущую отчетную дату (темп роста при
этом составил 183,13 %). При этом, величина чистых активов на 1.01.2009 г.
составила 29 141 312 тыс. руб.; на 1.10.2009 г. она увеличилась на 23 196 943
тыс. руб. и составила 52 338 255 тыс. руб. (при этом темп роста - 179,60%).
Следует сказать, что рост отклонения между активами и активами-нетто
заслуживает отрицательной оценки и свидетельствует о снижении эффективности
работы банка.
В активе баланса коммерческого банка
показываются направления использования средств (ресурсной базы банка), а
использование средств, в свою очередь, зависит от специфики деятельности
конкретного коммерческого банка и определяется исключительно им самим.
Таким образом, для определения основных
направлений деятельности коммерческого банка необходимо рассмотреть и дать
оценку структуре активной части его баланса.
Цель анализа структуры может сводиться к
следующему: выявление достаточности уровня диверсификации активных операций
банка и оптимальности их структуры, предварительное определение степени
зависимости банка от развития внешней ситуации на различных сегментах рынка
банковских услуг и продуктов, а также от общеэкономических и региональных
тенденций.
. Анализ и оценка активов банка с точки зрения
их соответствия качественным требованиям ликвидности
Анализ активов, исходя из состояния их
ликвидности, отражает и характеризует возможность быстро и без потерь
превращение активов банка в денежную форму.
Таблица 12Анализ структуры активов по степени
ликвидности.
|
Наименование
статьи
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Структура,
в %
|
|
|
|
|
1.01.09
|
1.04.09
|
1.07.09
|
10.01.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Активы
банка (всего), в т.ч.
|
29
654 047
|
34
056 135
|
47
078 328
|
54
305 496
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
|
Высоколиквидные
активы (всего),в т.ч.
|
3
145 354
|
2
439 117
|
2
153 072
|
2
341 079
|
10,61%
|
7,16%
|
4,57%
|
4,31%
|
|
Денежные
средства
|
543
267
|
581
873
|
699
427
|
721
604
|
1,83%
|
1,71%
|
1,49%
|
1,33%
|
|
Счета
банка в ЦБ РФ
|
2
276 449
|
1
404 619
|
973
367
|
961
219
|
7,68%
|
4,12%
|
2,07%
|
1,77%
|
|
Обязательные
резервы в ЦБ РФ
|
325
638
|
452
625
|
480
278
|
658
256
|
1,10%
|
1,33%
|
1,02%
|
1,21%
|
|
Ликвидные
активы (без учета высоколиквидных активов) (всего), в т.ч.
|
5
076 502
|
4
665 388
|
7
353 573
|
17,12%
|
13,70%
|
15,62%
|
10,47%
|
|
Вложения
банка в котируемые ценные бумаги
|
1
732 742
|
1
955 677
|
3
833 443
|
2
875 948
|
5,84%
|
5,74%
|
8,14%
|
5,30%
|
|
Кредиты
предоставленные и учтенные векселя (сроком до 30 дней)
|
58
625
|
886
343
|
80
159
|
566
946
|
0,20%
|
2,60%
|
0,17%
|
1,04%
|
|
Счета
банка в кредитных организациях (в т.ч., счета МБК и МБД)
|
3
284 556
|
1
822 789
|
3
439 392
|
2
239 658
|
11,08%
|
5,35%
|
7,31%
|
4,12%
|
|
Другие
ценности
|
579
|
579
|
579
|
579
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Низколиквидные
активы (активы долгосрочной ликвидности) (всего)
|
21
432 191
|
26
951 630
|
37
571 683
|
46
281 286
|
72,27%
|
79,14%
|
79,81%
|
85,22%
|
В «Росбанке» большая доля в структуре активов
принадлежит низколиквидным активам (70-85%), которые в анализируемом периоде
увеличивались как в абсолютном (с 21 432 191 тыс. руб. до 46 281 286 тыс.
руб.), так и в относительном выражении. Что нельзя отметить как положительную
тенденцию. Высоколиквидные активы претерпевали снижение как по абсолютному
значению, так и по относительному :
.01.2009 - 3 145 354 тыс. руб. (10,61%)
.04.2009 - 2 439 117 тыс. руб. (7,16%)
.07.2009 - 2 153 072 тыс. руб. (4,57%)
.10.2009 - 2 341 079 тыс. руб. (4,31%)
Такое снижение было вызвано сокращением средств
на счетах банка в ЦБ РФ.
.01.2009 - 2 276 449 тыс. руб. (7,68%)
.04.2009 - 1 404 619 тыс. руб. (4,12%)
.07.2009 - 973 367 тыс. руб. (2,07%)
.10.2009 - 961 219 тыс. руб. (1,77%)
Данные (высоколиквидные) активы являются
действенным обеспечением финансовой прочности банка. Считается, что оптимальный
уровень данного показателя должен колебаться в пределах около 5-10% от всех
активов.
Доля предоставленных кредитов и размещенные
депозиты в составе структуры активов в анализируемом периода снизилась (с
11,28% до 5,16%).
Доля вложений банка в ценные бумаги также
снижалась, в анализируемом периоде в среднем составляла 5%-8%, а в конце
периода составила 5,30% в общей структуре активов. Что соответствует критерию
оптимальности по данному показателю, т.к. доля вложений банка в котируемые
ценные бумаги недолжна превышать 10-15%.
Прочие активы составили 0,001% на 1.10.2009.
Подводя итоги, оптимальность структуры активов баланса с позиции ликвидности,
следует отнести к среднему уровню.
. Анализ и оценка активов с точки зрения их
соответствия требованиям доходности.
Данный анализ является важнейшим направлением
анализа качества управления активами банка, поскольку эффективное состояние
активов (с позиции реальной «отдачи») обеспечивает получение банком необходимых
доходов и прибыли, что, в свою очередь, является основной целью его
деятельности.
Доходность активов характеризует умение банка
распоряжаться своими ресурсами с точки зрения размера доходов, получаемых от их
использования.
) Группировка активов банка по уровню доходности
и определение состава активов по группам.
Традиционно группировка активов банка
предполагает деление всех активов на две большие группы (таблица 21):
· активы, приносящие доход (доходные
активы или, так называемые «работающие» активы). По некоторым методикам
величина работающих активов может определяться как совокупные активы минус
иммобилизация (иммобилизованные активы);
· активы, не приносящие доход или
«неработающие» активы (средства, отвлеченные в расчеты, резервы, в т.ч.
находящиеся на счетах в ЦБ РФ, внутрибанковские расчеты, дебиторская
задолженность, имущество банка и его расходы по его обслуживанию, прочие
расходы банка).
Таблица13Анализ структуры и динамики активов
банка по уровню доходности
|
Наименование
статьи
|
Сумма,
в тыс. руб.
|
Структура,
в %
|
|
1.01.09
|
1.04.09
|
1.07.09
|
10.01.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Активы
банка (всего), в т.ч.
|
29
654 047
|
34
056 135
|
47
078 328
|
54
305 496
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
|
Активы,
не приносящие доход («неработающие» активы (НРА)), всего, в т.ч.
|
5
749 594
|
5
519 111
|
5
989 601
|
6
467 294
|
19,39%
|
16,21%
|
12,72%
|
11,91%
|
|
Денежные
средства и драгоценные металлы
|
543
267
|
581
873
|
699
427
|
721
604
|
1,83%
|
1,71%
|
1,49%
|
1,33%
|
|
Счета
банка в ЦБ РФ
|
2
276 449
|
1
404 619
|
973
367
|
961
219
|
7,68%
|
4,12%
|
2,07%
|
1,77%
|
|
Обязательные
резервы в ЦБ РФ
|
325
638
|
452
625
|
480
278
|
658
256
|
1,10%
|
1,33%
|
1,02%
|
1,21%
|
|
Средства
банка в кредитных организациях и средства в расчетах банка (прочие расчеты)
|
1
210 168
|
1
675 400
|
2
372 037
|
2
593 112
|
4,08%
|
4,92%
|
5,04%
|
4,78%
|
|
Имущество
банка
|
1
394 072
|
1
404 594
|
1
464 492
|
1
533 103
|
4,70%
|
4,12%
|
3,11%
|
2,82%
|
|
Активы,
приносящие доход («работающие» активы (РА)), всего, в т.ч.
|
20
231 631
|
25
983 497
|
36
682 219
|
43
726 512
|
68,23%
|
76,30%
|
77,92%
|
80,52%
|
|
Вложения
банка ценные бумаги
|
2
481 005
|
3
218 806
|
5
371 505
|
4
695 368
|
8,37%
|
9,45%
|
11,41%
|
8,65%
|
|
Кредиты
предоставленные
|
17
750 626
|
22
764 691
|
31
310 714
|
39
031 144
|
59,86%
|
66,84%
|
66,51%
|
71,87%
|
|
Прочие
активы
|
3
672 822
|
2
553 527
|
4
406 508
|
4
111 690
|
12,39%
|
7,50%
|
9,36%
|
7,57%
|
В анализируемом периоде происходил рост
работающих активов как в абсолютном выражении (с 20 231 631 тыс. руб. на
1.01.2006 до 43 726 512 тыс. руб. на 1.10.2006), так и в относительном (с
76,30% до 80,52% в общей структуре активов). Темп роста за весь анализируемый
период составил 216,13%. Такое увеличение показателя было вызвано ростом доли
предоставленных кредитов в работающих активах. Темп роста данной статьи
составил 219,88%. Удельный вес кредитов в портфеле активов в среднем за
анализируемый период составлял 59-70%, что, в целом, соответствует
рекомендуемому значению в 40%-65%.
В целом, тенденция к увеличению доли работающих
активов заслуживает положительной оценки, тем не менее, одновременно следует
учитывать возможное увеличение рисков банка, связанных с вложениями в активы,
приносящие доход (прежде всего, риск потери ликвидности, кредитный риск,
валютный риск, инвестиционный риск, рыночный риск и др.)
Неработающие активы также увеличились в
анализируемом периоде в абсолютном выражении (с 5 749 594 тыс. руб. до 6 467
294 тыс. руб.), но удельный вес данной статьи снизился (с 19,39% на 1.01.2009
до 11,91% на 1.10.2009), что было вызвано резким снижением средств, находящихся
на счетах Банка России (с 2 276 449 тыс. руб. до 961 219 тыс. руб.). В целом,
говоря о результативности анализа структуры активов по степени доходности,
следует отметить, что идеальной структурой активов банка по уровню доходности
является структура, представленная следующим образом: величина неработающих
активов стремиться к 0%; величина работающих активов - к 100%. Однако, на
практике для российских банков достижение такой структуры нереально и поэтому
оптимальной для них можно считать структуру, сложившуюся следующим образом:
· величина неработающих активов
стремится и колеблется в пределах 15-25% (если величина неработающих активов
больше 25%, то банк, возможно, занимается не свойственными ему операциями или
имеет проблемы при управлении активами; по методике CAMEL рекомендуемая доля
установлена в пределах - от 0,5% до 3%);
величина работающих активов - 75-85% (по
методике CAMEL от 97% до 99,5%); Итак, можно сделать вывод, что структура
активов «Росбанка» соответствует установленным требованиям с точки зрения
доходности активов.
) Расчет основных показателей, отражающих
доходность портфеля активов банка. В числе таких показателей можно выделить 3
группы показателей.
Таблица 14 Показатели доходности портфеля
активов банка.
|
Наименование
показателя
|
Значение
показателя
|
Рекомендуемое
значение
|
|
|
|
|
1.01.09
|
1.04.09
|
1.07.09
|
10.01.09
|
|
|
К1=РАґ100%/СК
|
663,87%
|
769,53%
|
909,46%
|
949,87%
|
|
|
К2=РАґ100%/ПС
|
83,18%
|
97,88%
|
98,22%
|
103,01%
|
≥100%
|
|
К3=РАґ100%/ПДС
|
471,57%
|
432,96%
|
548,36%
|
511,25%
|
|
|
К4=РАґ100%/ЗС
|
139,72%
|
169,21%
|
201,91%
|
198,66%
|
|
|
К5=НРАґ100%/
ПСВОСТР
|
12641%
|
6905%
|
6398%
|
25721%
|
40-50%
|
|
К6=КАґ100%/
ПСВОСТР
|
1194%
|
728%
|
747%
|
2870%
|
20-30%
|
|
К7=НРАґ100%/ПДС
|
134,01%
|
91,96%
|
89,54%
|
75,62%
|
10-40%
|
|
К8=КА
ґ100%/ПДС
|
12,66%
|
9,70%
|
10,46%
|
8,44%
|
0,5-30%
|
|
К9=РВПґ100%/НРА
|
14,35%
|
19,14%
|
22,32%
|
26,45%
|
|
|
Да
= Д/А
|
48,40%
|
13,52%
|
27,65%
|
38,30%
|
|
|
Дра
= Д/РА
|
69,57%
|
17,14%
|
34,57%
|
45,26%
|
|
· показатели, отражающие уровень
доходности работающих банковских активов;
· показатели, отражающие оптимальность
размера неработающих активов;
· общие показатели доходности
банковских активов.
А) Показатели, отражающие уровень доходности
работающих банковских активов:
· размер доходных активов,
приходящихся на единицу собственного капитала:
К1=РА´100%/СК
(в %), где
РА - величина работающих активов,
СК - капитал Банка;
· размер доходных активов,
приходящихся на единицу привлеченных средств (по другому данный коэффициент
называют показателем соотношения доходных активов и платных пассивов):
К2=РА´100%/ПС
(в %),
где ПС - объем привлеченных средств.
Рекомендуемое значение: К2³ 100%;
· размер доходных активов,
приходящихся на единицу привлеченных депозитных средств:
К3=РА´100%/ПДС
(в %),
где ПДС - объем депозитной базы;
· размер доходных активов,
приходящихся на единицу заемных средств:
К4=РА´100%/ЗС
(в %),
где ЗС - величина заемных средств банка.
Б) показатели, отражающие оптимальность размера
неработающих активов:
· показатель соотношения неработающих
активов к привлеченным средствам до востребования:
К5=НРА´100%/
ПСВОСТР,
где НРА - неработающие активы,
ПСВОСТР- объем привлеченных средств до
востребования.
Этот показатель отражает степень наличия
неработающих активов для покрытия наиболее неустойчивых обязательств.
· показатель соотношения кассовых
активов к к привлеченным средствам до востребования:
К6=КА´100%/
ПСВОСТР,
где КА - кассовые активы (сч.202).
Этот показатель отражает степень наличия
неработающих активов (денежных средств в кассе банка) для покрытия наиболее
неустойчивых обязательств. Рекомендуемое значение К6: 20-30%.
· показатель соотношения неработающих
активов к привлеченным депозитным средствам:
К7=НРА´100%/ПДС,
где ПДС - депозитная база банка. Этот показатель
отражает степень наличия неработающих активов для своевременного покрытия
депозитов и вкладов. Рекомендуемое значение К7: 10-40%;
· показатель соотношения кассовых
активов ко всей депозитной базе банка:
К8=КА ´100%/ПДС Этот
показатель отражает степень наличия неработающих активов (денежных средств в
кассе банка) для покрытия депозитов и вкладов наличными. К8 используется
совместно с К6 для сглаживания возможных искажений структуры депозитов и
вкладов. Рекомендуемое значение К8: 0,5-30%;
· коэффициент защищенности банка от
рисков (расчет приведен в методике CAMEL):
К9=РВП´100%/НРА,
где РВП - созданные резервы на возможные потери.
Значения данного показателя трактуется следующим образом: чем выше величина
созданных по активным операциям резервов на возможные потери, тем безопаснее
политика банка в области управления своими активами, более стабильно качество
активов, банк достаточным образом защищает себя от возможных рисков.
Рекомендуемое значение определяется самим банком.
В) общие показатели доходности банковских
активов:
доходность портфеля активов:
Да = Д/А,
где Д - общая величина полученных доходов в
анализируемом периоде.
· доходность работающих активов: Дра =
Д/РА.
Все эти показатели отражают величину доходов,
полученных банком, на 1 рубль размещенных средств в активы (в работающие
активы).
2.9 Анализ доходов и расходов
Доходы, расходы и прибыль являются отражением
комплекса объективных и субъективных факторов, воздействующих на деятельность
банка: клиентская база, местоположение, наличие достаточных помещений для
обслуживания клиентуры, уровень конкуренции, степень развития финансовых
рынков, уровень взаимоотношений с государственными органами и отдельными их
представителями, качество управления банков и т.д. ипотечный
кредитование проблема перспектива
В целом, за анализируемый период доходы и
расходы банка возросли соответственно на 40,59% и 49,13%. Следует отметить
опережающий рост расходов над доходами.
. Совокупный доход
Совокупный доход характеризует совокупный
результат деятельности банка во всех секторах его финансово-хозяйственной
деятельности.
Совокупный доход состоит их доходов от
операционной деятельности, доходов по операциям с ценными бумагами, доходов от
неоперационной деятельности и прочих доходов (см. Рисунок 5).
Совокупный доход по состоянию на четыре отчетные
даты имел следующие значения: 14 075 923 тыс. руб., 4 452 392 тыс. руб., 12 681
255 тыс. руб. и 19 790 012 тыс. руб.
В целом, за весь анализируемый период произошло
увеличение совокупных доходов. Тем не менее, следует отметить, что во втором
квартале произошло резкое снижение совокупных доходов в 3 раза, после чего во
втором и третьем периоде доходы снова начали расти, и темп роста по сравнению
со вторым кварталом составил 44%.
Таблица15Анализ структуры и динамики доходов.
|
Наименование
показателя
|
Расчет
|
Структура,
в %
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Доходы
|
14
075 923
|
4
452 392
|
12
681 255
|
19
790 012
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
|
Процентные
доходы
|
1
764 849
|
651
408
|
1
573 989
|
2
682 385
|
12,54%
|
14,63%
|
12,41%
|
13,55%
|
|
Процентные
доходы от размещения средств в кредитных организациях
|
84
122
|
26
950
|
63
332
|
90
554
|
0,60%
|
0,61%
|
0,50%
|
0,46%
|
|
Процентные
доходы от ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)
|
602
825
|
1
460 380
|
2
506 481
|
11,67%
|
13,54%
|
11,52%
|
12,67%
|
|
Процентные
доходы от ценных бумаг с фиксированным доходом
|
30
551
|
18
799
|
43
766
|
75
459
|
0,22%
|
0,42%
|
0,35%
|
0,38%
|
|
Процентные
доходы от других источников
|
7
236
|
2
834
|
6
511
|
9
891
|
0,05%
|
0,06%
|
0,05%
|
0,05%
|
|
Доходы
от операций с ценными бумагами
|
276
724
|
222
350
|
1
228 282
|
1
589 107
|
1,97%
|
4,99%
|
9,69%
|
8,03%
|
|
от
перепродажи цен. бум.
|
108
698
|
82
224
|
381
394
|
568
302
|
0,77%
|
1,85%
|
3,01%
|
2,87%
|
|
дивиденды
от вложений в акции
|
1
318
|
-
|
-
|
1
687
|
0,01%
|
0,00%
|
0,00%
|
0,01%
|
|
другие
доходы
|
166
708
|
140
126
|
846
888
|
1
019 118
|
1,18%
|
3,15%
|
6,68%
|
5,15%
|
|
Доходы
от валютных операций
|
958
728
|
428
267
|
1
065 937
|
1
425 707
|
6,81%
|
9,62%
|
8,41%
|
7,20%
|
|
по
обменным опер. с инвалютой
|
958
728
|
428
267
|
1
065 937
|
1
425 707
|
6,81%
|
9,62%
|
8,41%
|
7,20%
|
|
Доходы
от операций с драгоценными металлами
|
-
|
393
519
|
1
402 863
|
1
935 672
|
0,00%
|
8,84%
|
11,06%
|
9,78%
|
|
Доходы
от переоценки иностранной валюты
|
4
310 467
|
1
467 074
|
4
266 270
|
7
018 019
|
30,62%
|
32,95%
|
33,64%
|
35,46%
|
|
Комиссионные
доходы
|
390
059
|
120
365
|
236
529
|
375
016
|
2,77%
|
2,70%
|
1,87%
|
1,89%
|
|
Доходы
от разовых операций
|
14
982
|
11
673
|
15
369
|
19
113
|
0,11%
|
0,26%
|
0,12%
|
0,10%
|
|
полученных
штрафов, пеней, неустоек
|
14
679
|
11
637
|
15
315
|
19
028
|
0,10%
|
0,26%
|
0,12%
|
0,10%
|
|
от
реализации имущества
|
303
|
36
|
54
|
85
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Доходы
от прочих операций
|
33
725
|
6
423
|
14
735
|
20
333
|
0,24%
|
0,14%
|
0,12%
|
0,10%
|
|
от
списания кредиторской задолженности
|
38
|
7
|
8
|
23
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
от
операций оп доверительному управлению
|
1
323
|
1
279
|
3
403
|
4
075
|
0,01%
|
0,03%
|
0,03%
|
0,02%
|
|
другие
доходы
|
32
364
|
5
137
|
11
324
|
16
235
|
0,23%
|
0,12%
|
0,09%
|
0,08%
|
|
Доходы
от восстановления резервов на возможные потери
|
6
326 389
|
1
151 313
|
2
877 281
|
4
724 660
|
44,94%
|
25,86%
|
22,69%
|
23,87%
|
Окончание таблицы 15. Анализ таблица показывает,
что основная доля доходов приходилась на доходы от переоценки иностранной
валюты и доходы от восстановления резервов на возможные потери. Однако, следует
отметить снижение по статье доходов от восстановления РВП как по абсолютному
значению (с 6 326 389 тыс. руб. до 4 724 660 тыс. руб.), так и по
относительному (с 44,94% до 23,87%). Одновременно с этим следует отметить рост
по таким статьям как, доходы от операций с ценными бумагами, драгоценными
металлами и доходов от валютных операций. Их темпы роста за анализируемый
период составили соответственно 574,25%, 491,88% и 148,71%. Существенных
изменений в структуре расходов (см. таблицу 23) также не произошло. За
анализируемый период соответственно снизились расходы по созданию РВП. Следует
отметить рост расходов по операциям с драгоценными металлами, от переоценки
иностранной валюты.
Таблица 16 Динамика и структура расходов.
|
Наименование
показателя
|
Расчет
|
Структура,
в %
|
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
01.01.09
|
01.04.09
|
01.07.09
|
01.10.09
|
|
Расходы
|
12
924 850
|
4
365 373
|
12
354 138
|
19
275 196
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
100,00%
|
|
Процентные
расходы
|
681517
|
276067
|
642115
|
1060127
|
5,27%
|
6,32%
|
5,20%
|
5,50%
|
|
Процентные
расходы по привлеченным средствам кредитных организаций
|
235385
|
138336
|
285780
|
463297
|
1,82%
|
3,17%
|
2,31%
|
2,40%
|
|
Процентные
расходы по привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)
|
227604
|
62622
|
182313
|
311794
|
1,76%
|
1,43%
|
1,48%
|
1,62%
|
|
проценты,
уплаченные по счетам юр. лиц
|
4171
|
1230
|
3435
|
5873
|
0,03%
|
0,03%
|
0,03%
|
0,03%
|
|
проценты,
уплаченные по кредитам, депозитам юр. лиц
|
93914
|
17062
|
84437
|
150568
|
0,73%
|
0,39%
|
0,68%
|
0,78%
|
|
проценты,
уплаченные насалению
|
129519
|
44330
|
94441
|
155353
|
1,00%
|
1,02%
|
0,76%
|
0,81%
|
|
Процентные
расходы по выпущенным долговым обязательствам
|
218528
|
75109
|
174022
|
285036
|
1,69%
|
1,72%
|
1,41%
|
1,48%
|
|
Расходы
от операций с ценными бумагами
|
149175
|
219200
|
801162
|
1118314
|
1,15%
|
5,02%
|
6,48%
|
5,80%
|
|
по
приобретенным цен. бум.
|
146634
|
219147
|
800102
|
1116670
|
1,13%
|
5,02%
|
6,48%
|
5,79%
|
|
по
выпущенным цен. бум.
|
2541
|
53
|
1060
|
1644
|
0,02%
|
0,00%
|
0,01%
|
0,01%
|
|
Расходы
от валютных операций
|
914005
|
390798
|
1013123
|
1309175
|
7,07%
|
8,95%
|
8,20%
|
6,79%
|
|
Расходы
от операций с драгоценными металлами
|
51
|
355110
|
1532395
|
2068152
|
0,00%
|
8,13%
|
12,40%
|
10,73%
|
|
Расходы
от переоценки иностранной валюты
|
4255314
|
1470130
|
4263448
|
7024908
|
32,92%
|
33,68%
|
34,51%
|
36,45%
|
|
Комиссионные
расходы
|
268236
|
52497
|
192144
|
268424
|
2,08%
|
1,20%
|
1,56%
|
1,39%
|
|
Расходы
от разовых операций
|
485
|
2702
|
2973
|
10489
|
0,00%
|
0,06%
|
0,02%
|
0,05%
|
|
уплаченных
штрафов, пеней, неустоек
|
163
|
37
|
47
|
4771
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
0,02%
|
|
по
выбытию имущества
|
6
|
2310
|
2316
|
5053
|
0,00%
|
0,02%
|
0,03%
|
|
судебные
издержки
|
316
|
355
|
610
|
665
|
0,00%
|
0,01%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Расходы
от прочих операций
|
88879
|
14446
|
30250
|
56164
|
0,69%
|
0,33%
|
0,24%
|
0,29%
|
|
Административно-управленческие
расходы
|
526060
|
187983
|
453014
|
696663
|
4,07%
|
4,31%
|
3,67%
|
3,61%
|
|
по
оплате труда
|
355068
|
132942
|
290799
|
461866
|
2,75%
|
3,05%
|
2,35%
|
2,40%
|
|
на
аудит
|
827
|
3892
|
3892
|
3892
|
0,01%
|
0,09%
|
0,03%
|
0,02%
|
|
на
рекламу
|
23728
|
9147
|
42169
|
57876
|
0,18%
|
0,21%
|
0,34%
|
0,30%
|
|
арендная
плата
|
16542
|
6802
|
16468
|
26680
|
0,13%
|
0,16%
|
0,13%
|
0,14%
|
|
по
публикации
|
34
|
0
|
16
|
23
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
амортизационные
отчисления
|
16511
|
8234
|
16692
|
25789
|
0,13%
|
0,19%
|
0,14%
|
0,13%
|
|
другие
расходы
|
113350
|
26966
|
82978
|
120537
|
0,88%
|
0,62%
|
0,67%
|
0,63%
|
|
Расходы
по созданию резервов на возможные потери
|
6007352
|
1382412
|
3390011
|
5611822
|
46,48%
|
31,67%
|
27,44%
|
29,11%
|
|
Налоги,
относимые на расходы
|
33776
|
14028
|
33503
|
50958
|
0,26%
|
0,32%
|
0,27%
|
0,26%
|
Доходность активов рассчитывается по формуле:
Да=Доходы/Средние активы-нетто*100
Средняя ставка обслуживания пассивов
рассчитывается по формуле
Рп=Расходы/средние пассивы-нетто*100
Разница между Да и Рп составляет среднюю маржу
доходности банка.
Спрэд составил:
.01.09 - 0,32
.04.09 - 0,02
.07.09 - 0,12
.10.09 - 0,37
И в целом увеличился на 0,05 пункта. Это
означает, что каждый рубль актива стал приносить банку прибыли на 5 копеек
больше, чем на начало анализируемого периода. При этом средняя стоимость
активов возросла, но стоимость обслуживания пассивов росла быстрее.
Глава 3. Ипотечное кредитование на
примере Рязанского филиала ОАО АКБ «Росбанк»
.1 Анализ ипотечных жилищных
программ Рязанского филиала ОАО АКБ «Росбанк»
Рязанский филиал ОАО АКБ «РОСБАНК» является
крупным игроком
на Рязанском рынке ипотечного кредитования за
счет своей филиальной сети, а также вполне конкурентным с другими банками,
находящимися на территории Томской области, условиями по ипотечным программам.
Банк имеет достаточный набор программ, ориентированных на любые потребности по
кредитной сделке. Наиболее важным для банка является развитие розничного
бизнеса. Росбанк активно работает с населением, предлагая различные варианты
вкладов и разнообразные кредитные продукты. Банк занимает лидирующие позиции на
рынке потребительского и ипотечного кредитования. Частными клиентами «Росбанка»
являются более 5 миллионов человек.
Росбанк является одним из лидеров рынка
финансовых услуг малому и среднему бизнесу, обслуживая около 57 тыс. клиентов.
Банк предлагает малым и средним предприятиям комплексный сервис, включая
специально разработанные кредитные продукты.
Плодотворное сотрудничество с отечественными и
зарубежными финансово-кредитными институтами обеспечивает высокое доверие к
Росбанку, что позволяет на выгодных условиях проводить клиентские платежи, эффективно
управлять собственной ликвидностью и привлекать ресурсы для клиентов.
Сегодня Росбанк представлен в 70-ти регионах
России от Калининграда до Владивостока и располагает второй крупнейшей в стране
банковской сетью.
Наличие столь крупной сети дает Банку
существенные преимущества в части обслуживания, как крупных многофилиальных
корпоративных клиентов, так и населения. Росбанк - один из самых надежных
российских банков. Это делает его привлекательным для всех, кто хотел бы
сохранить и приумножить накопленные денежные средства, получить качественные
банковские услуги.
В настоящее время в общей структуре ипотечного
кредитования РФ ОАО АКБ «РОСБАНК» действует ряд программ, ориентированных на
определенные условия кредитования и на особенности заемщика:
Таблица 17Тарифный план «Стандартный»
|
Срок
кредита
|
До
25 лет (по договору - 302 мес.)
|
|
Валюта
кредита
|
Рубли
РФ
|
|
Сумма
кредита
|
от
200000 до 13000000 рулей
|
|
Целевое
использование
|
Покупка
квартиры на вторичном рынке
|
|
Соотношение
кредита и стоимости квартиры (Коэффициент К/З)
|
До
60%.
|
|
Процентная
ставка
|
Определяется
индивидуально по результатам андеррайтинга.
|
|
Базовая
процентная ставка
|
от
17,5% до 22% годовых в рублях
|
|
Комиссия
за рассмотрение заявления-анкеты
|
10
000 рублей, включая НДС.
|
|
Комиссия
за открытие ссудного счета
|
1%
от суммы кредита, но не менее 6000 рублей и не более 45000 рублей.
|
|
Погашение
кредита
|
Ежемесячно,
аннуитетными платежами.
|
|
Досрочное
погашение
|
Не
ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма - 15 000
рублей, 500 долларов США, 400 евро.
|
|
Обеспечение
|
Залог
(ипотека) приобретаемой квартиры.
|
|
Страхование
|
жизни
и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов,
учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита,
объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от
кредита рисков утери права собственности на сумму не менее 110% от кредита.
|
|
Штраф
за просрочку
|
0,5%
от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
|
Тарифный план «Стандартный» предполагает взятие
заемщиком в кредит объект недвижимости на вторичном рынке жилья на сумму от
200000 до 13000000 рублей с максимальным сроком кредитования 25 лет.
Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% стоимости приобретаемого
объекта недвижимости. Минимальная процентная ставка в рублевом выражении
составляет 17,5%, а максимальная 22%. Следует отметить, что процентные ставки
по тарифному плану «Стандартный» изменяются только в зависимости от срока
кредитования и способа подтверждения дохода.
Таблица 18 Тарифный план «Инвестиционный»
|
Срок
Кредита
|
до
25 лет (по договору - 302 мес.)
|
|
Валюта
Кредита
|
Рубли
РФ
|
|
Сумма
Кредита
|
от
200000 до 8000000 рулей
|
|
Целевое
использование
|
Приобретение
квартиры в строящемся доме путем оплаты инвестиционного взноса, долевого участия
в строительстве, предварительного договора купли-продажи.
|
|
Соотношение
Кредита и стоимости квартиры (Коэффициент К/З)
|
До
60%.
|
|
Процентная
ставка
|
определяется
индивидуально по результатам андеррайтинга
|
|
Базовая
процентная ставка
|
от
19,5 % до 24% годовых в рублях;
|
|
Изменение
ставки в течение срока кредита
|
После
регистрации ипотеки - согласно ТП «Стандартный» (снижение ставки на 2%
годовых)
|
|
Комиссия
за рассмотрение заявления-анкеты
|
10
000 рублей, включая НДС.
|
|
Комиссия
за открытие ссудного счета
|
1%
от суммы кредита, но не менее 6000 рублей и не более 45000 рублей.
|
|
Погашение
кредита
|
Ежемесячно,
аннуитетными платежами
|
|
Досрочное
погашение
|
Не
ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма - 15 000
рублей; 500 долларов США, 400 евро.
|
|
Обеспечение
|
Залог
прав (дополнительно заключается предварительный договор ипотеки), после
регистрации собственности - ипотека квартиры.
|
|
Страхование
|
Жизни
и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов,
учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита, с
момента регистрации права собственности - страхование объекта недвижимости от
рисков утраты и повреждения на сумму не менее 110% от кредита при
необходимости - страхование рисков утери права собственности на сумму не
менее 110% от кредита.
|
|
Штраф
за просрочку
|
0,5%
от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
|
При использовании тарифного плана
«Инвестиционный» предполагается, что заемщик планирует приобрести строящееся
жилье с использованием кредитных средств. Сумма доступных средств
ограничивается верхним пределом 8000000 рублей, однако на решение об изменении
верхней границы доступных средств можно повлиять индивидуально путем подачи
заявки в соответствии с утвержденной процедурой. Первоначальный взнос должен
составлять не менее 40% приобретаемого объекта недвижимости. Процентная ставка
изменяется от 19,5% до 24% годовых в рублях. Снижение уровня процентной ставки
по данной программе на 2% предусмотрено сразу же после предоставления заёмщиком
в банк свидетельств о переходе права собственности на квартиру и об оценочной
стоимости построенной квартиры.
Тарифный план «Ипотечный Ломбард».
Программа «Ипотечный ломбард» позволяет взять
ссуду под залог своего, уже имеющегося, жилья и использовать ее для финансирования
недвижимости, отличной от предмета ипотеки, покупку которой Банк не кредитует
(загородная недвижимость, недвижимость на первичном рынке жилья, в том числе у
неаккредитованных «Росбанком» застройщиков).
Таблица 19 Подмодификация «Кредит на покупку
недвижимости под залог квартиры»
|
Срок
Кредита
|
до
15 лет (по договору - 182 мес.)
|
|
Валюта
Кредита
|
Рубли
РФ
|
|
Сумма
Кредита
|
не
более 60% от рыночной стоимости объекта недвижимости, оформляемой в качестве
залога, но не более 110% от стоимости приобретаемой недвижимости валюте; от
200000 до 13000000 рулей
|
|
Целевое
использование
|
Приобретение
недвижимости, отличной от предмета ипотеки, покупку которой Банк не кредитует
(загородная недвижимость, недвижимость на первичном рынке жилья, в том числе
у неаккредитованных РОСБАНКом застройщиков)
|
|
Процентная
ставка
|
определяется
индивидуально по результатам андеррайтинга
|
|
Базовая
процентная ставка
|
от
17,5% до 22% годовых в рублях
|
|
Комиссия
за рассмотрение заявления-анкеты
|
10
000 рублей, включая НДС.
|
|
Комиссия
за открытие ссудного счета
|
1%
от суммы кредита, но не менее 6000 рублей и не более 45000 рублей.
|
|
Погашение
кредита
|
Ежемесячно,
аннуитетными платежами
|
|
Досрочное
погашение
|
Не
ранее чем через 3 месяца без уплаты штрафов. Минимальная сумма - 15 000
рублей; 500 долларов США, 400 евро.
|
|
Обеспечение
|
Залог
имеющейся квартиры.
|
|
Страхование
|
Жизни
и здоровья заемщика и лиц, доход которых составляет больше 20% доходов,
учтенных при расчете платежеспособности на сумму не менее 110% от кредита,
трахование объекта недвижимости от рисков утраты и повреждения на сумму не
менее 110% от кредита при необходимости - страхование рисков утери права
собственности на сумму не менее 110% от кредита.
|
|
Штраф
за просрочку
|
0,5%
от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
|
Данная программа подразумевает предоставление
кредитных средств заемщику для приобретения им объекта недвижимости в кредит
под залог уже имеющейся квартиры. Максимальный срок кредитования по данной
программе 15 лет или 182 месяца. Базовая процентная ставка по кредиту от 17,5%.
Эта программа удобна тем, что целевым использованием может считаться загородная
недвижимость, а также недвижимость на первичном рынке жилья, в том числе у
неаккредитованных РОСБАНКом застройщиков. Благодаря этой программе, родители
получают шанс взять в кредит новую квартиру для своих детей под залог
собственной квартиры.
Исходя из условий предоставления ипотеки, банком
выдвигаются определенные требования к заёмщикам по всем программам
кредитования:
1. Возраст заемщика должен быть не менее 20
лет и на дату возврата кредита по договору, не должен превышать пенсионный,
установленный законодательством (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин). Для
одного из указанных лиц обозначенный максимальный возраст может быть увеличен
на 10 лет.
2. Дохода клиента достаточно для
обслуживания подобного кредита.
. Клиент официально оформлен на работу.
. Стаж работы Клиента на последнем месте
работы составляет не менее 1 года
. Бизнес Заемщика существует не менее 1
года (в случае, если Клиент - владелец бизнеса).
Для заемщика существует необходимый набор
документов:
. Копия паспорта Заемщика/Со-заемщика
(все страницы, включая незаполненные);
. Копия страхового свидетельства
государственного пенсионного страхования Заемщика/Со-заемщика;
. Копия документов об образовании
(аттестаты, дипломы и т.п.) Заемщика/Со-заемщика (при наличии);
. Военный билет Заемщика/Со-заемщика или
водительское удостоверение Заемщика/Со-заемщика;
. Копия свидетельства о браке;
. Копия свидетельства о рождении детей;
. Копия свидетельства о расторжении
брака;
. Копия свидетельства о смерти родителей,
детей, супругов.
Копия трудовой книжки Заемщика/Созаемщика,
заверенная Работодателем; 10. Справка с места работы о размере дохода за
истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного
года (форма 2НДФЛ).
При неофициальном характере дохода,
дополнительно может быть предоставлена справка от организации в произвольной
форме, с указанием фактического дохода Заемщика, либо доход может быть
подтвержден в устной беседе с Вашим руководителем (кроме ПБОЮЛ и владельцев
юридических лиц).
При наличии дополнительных доходов от других
организаций:
трудовой контракт и справку с места
дополнительной работы о всех произведенных выплатах за истекший календарный год
и истекшие календарные месяцы текущего календарного года по форме, утвержденной
Министерством финансов РФ.
. Краткая информация о роде деятельности (в
произвольной форме: информация о роде деятельности организации, в которой
работает Заемщик, а также о должностных обязанностях Заемщика);
. Копии кредитных договоров (договоров займа,
купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств
предоставленного кредита, подтверждающие остаток ссудной задолженности и
регулярные платежи по кредиту (при наличии).
Многообразие тарифных планов, предоставляемых
«Росбанком» позволяет заёмщику выбрать именно тот, который подходит ему. В
конечном итоге главную роль, всё же, играет уровень доходности заёмщика, в
рамках которого он должен действовать.
3.2 Анализ системы продвижения ипотечных
продуктов Рязанского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК»
В Рязанском филиале программа ипотечного
кредитования начала действовать с 2006 года. Но свой анализ реализации
маркетинговых инструментов я начну с января 2009 года, ведь именно в этот
период сформировалась полноценная группа ипотечного кредитования, выделенная из
специалистов Банка. До этого момента лишь один человек занимался продвижением
программы или сотрудники смежных подразделений обрабатывали приходящие заявки
на кредиты.
Главным показателем, отражающим работу
подразделений, занимающихся реализацией продуктов, является объём продаж. В
случае Банка этим показателем будет являться кредитный портфель. Именно кредиты
являются основной доходной статьей любой кредитной организации. Динамика
кредитного портфеля ОАО АКБ «Росбанк» представлена в Таблице 20:
Таблица20Динамика кредитного портфеля .
|
Показатель
|
01.01.2009
|
01.04.2009
|
01.07.2009
|
01.10.2009
|
01.01.2010
|
Отклонение
к 01.01.2009
|
|
1.Ссудная
задолженность
|
3744951
|
3911176
|
4169264
|
4543777
|
4708222
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
166225
|
258088
|
374513
|
164445
|
963271
|
|
изменения,
%
|
|
4.4
|
6.6
|
9.0
|
3.6
|
25.7
|
|
2.
Просроченная задолженность
|
60230
|
71747
|
78240
|
86363
|
106804
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
11517
|
6493
|
8123
|
20441
|
46575
|
|
изменения,
%
|
|
19.1
|
9.0
|
10.4
|
23.7
|
77.3
|
|
доля,
%
|
1.6
|
1.8
|
1.9
|
1.9
|
2.3
|
|
|
3.
Резерв на возможные потери по ссуде
|
100342
|
113915
|
128581
|
134971
|
169406
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
13573
|
14666
|
6390
|
34435
|
69064
|
|
изменения,
%
|
|
13.5
|
12.9
|
5.0
|
25.5
|
68.8
|
|
доля,
%
|
2.7
|
2.9
|
3.1
|
3.0
|
3.6
|
|
Доля розничного кредитного портфеля в составе
общей ссудной задолженности филиала на 1 января 2010 года составляет 44,8%,
увеличение по сравнению с 01.01.2009 г. на 3,4%.
По состоянию на 01.01.09 г. в составе кредитного
портфеля филиала числится 21 484 кредитных договора, что на 2 434 договора или
12,87% больше чем в начале 2009 года. За 4 квартал кредитный портфель
увеличился на 400 кредитных договоров (или на 1,9%).
За отчетный год прирост кредитного портфеля
физических лиц составил 963271 тыс. руб. (или 25,7%), в т.ч. за 4 квартал 164
445 тыс. руб. или 3,6%, и достиг уровня 4 708 222 тыс. руб.
Просроченная задолженность за отчетный период
увеличилась на 46 575 тыс. руб. или 77,3% (в т.ч. за 4 квартал на 20 441 тыс.
руб. или 23,7%) и составила на 01.01.10 г. 106 804 тыс. руб., что составляет
41,4% в общей сумме просроченной задолженности Рязанского филиала ОАО АКБ
«Росбанк».
Основное влияние на финансовый результат в части
формирования резервов на возможные потери по ссудам (РВПС) физических лиц
оказывают кредиты, сгруппированные в однородные портфели.
В течение 2009 года было дополнительно создано
РВПС по однородным портфелям физических лиц в сумме 69 076 тыс. руб., в т.ч. за
4 квартал 34 434 тыс. руб., что обусловлено не только ростом, но и изменением в
структуре просроченной задолженности по срокам возникновения, а также
формированием портфеля дефолтных ссуд со 100% резервированием в соответствии с
изменениями и дополнениями от 15.12.09 г. в Положение ОАО АКБ «Росбанк» № 907-П
«Положение о порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам, по
ссудной и приравненной к ней задолженности».
На рост просроченной задолженности, а,
следовательно, и рост расходов на создание резервов оказали влияние следующие
факторы:
активная работа филиала по передаче
проблемных кредитов в судебные ин станции. При наличии судебного решения вся
сумма основного долга выносится на счета просроченной задолженности;
потеря заемщиками части дохода в связи
с оптимизацией затрат на оплату труда на предприятиях, а также рост безработицы
в регионе в связи с сокращением персонала.
Основное влияние на увеличение РВПС оказало:
1) Дополнительное
создание резервов по портфелю потребительских кредитов в сумме 32 248 тыс.
руб., в т.ч. 20 597 тыс. руб. в 4 квартале и по портфелю автокредитов в сумме
21088 тыс. руб., в т.ч. 7 429 тыс. руб. в 4 квартале. Основной причиной роста
РВПС стало формирование субпортфеля дефолтных кредитов с просроченной
задолженностью свыше 365 дней.
2) Дополнительное
создание резервов по портфелю ипотечных кредитов под залог готового и
строящегося жилья (кредиты «молодым семьям», собственные ипотечные программы
Банка) в сумме 15 727 тыс. руб., в т.ч. 4 971 тыс. руб. в 4 квартале. Основной
причиной стало увеличение в течение года ссудной задолженности с просроченной
задолженностью свыше 180 дней на 12 336 тыс. руб., в т. ч. в 4 квартале на 3
175 тыс. руб. Просроченные платежи свыше 180 дней по ипотечным кредитам
увеличились на 6 024 тыс. руб., при этом наибольший рост был достигнут в 4
квартале - 5 863 тыс. руб.
Информация о качестве кредитов, выданных населению,
и влияние на сумму созданного РВПС представлена в следующих таблицах.
Таблица 21 Информация о качестве кредитов,
сгруппированных по степени обеспеченности
|
Показатель
|
Ссудная
задолженность, тыс. руб.
|
В
т.ч. просроченная, тыс. руб.
|
Сумма
созданного РВПС по основному долгу
|
|
01.01.09
|
01.01.10
|
Изменение
за 2009 г
|
01.01.09
|
01.01.10
|
Изменение
за 2009 г.
|
01.01.09
|
01.01.10
|
Изменение
за 4 квартал
|
Изменение
за 2009 г.
|
|
1.
Обеспеченные ссуды
|
2814358
|
1047206
|
9196
|
30217
|
2
021
|
20213
|
57265
|
12760
|
37052
|
|
в
т.ч.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Автокредиты
|
847424
|
1168136
|
320712
|
9085
|
23984
|
14899
|
14601
|
35689
|
7429
|
21088
|
|
АИЖК
|
219874
|
214417
|
-5457
|
21
|
14
|
-7
|
1367
|
1604
|
359
|
237
|
|
Под
залог готового и строящегося жилья
|
699854
|
1431805
|
731951
|
90
|
6219
|
6129
|
4245
|
19972
|
4971
|
15727
|
|
2.
Необеспеченные
|
1959057
|
1873428
|
-85629
|
34497
|
60049
|
25552
|
63572
|
95596
|
21674
|
32024
|
|
в
т.ч.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Потребительские
(в т.ч. кредиты сотрудникам)
|
1332410
|
1410953
|
78543
|
34493
|
59861
|
25368
|
57289
|
89537
|
20597
|
32248
|
|
635-П
|
4
508
|
3908
|
600
|
4
|
0
|
-4
|
62
|
39
|
-8
|
-23
|
|
Финипотека
|
622
139
|
458
567
|
-163572
|
0
|
188
|
188
|
6221
|
6020
|
1086
|
-201
|
|
3.
Итого
|
3
726 209
|
4687786
|
961577
|
43693
|
90266
|
46573
|
83785
|
152861
|
34434
|
69076
|
Данные о качестве ипотечных жилищных кредитов и
созданных по ним резервам представлены в таблице 22 и таблице 23.
Таблица 22 Объем просроченной задолженности по
ипотечным кредитам в зависимости от количества дней просрочки
|
Показатель
|
Ссудная
задолженность, тыс. руб.
|
в
т. ч. просроченная, тыс. руб.
|
|
01.01.09
|
01.01.10
|
Изменение
за 2009 г.
|
01.01.09
|
01.01.10
|
Изменение
за 2009 г.
|
|
АИЖК
|
219
874
|
214
417
|
-5
457
|
21
|
14
|
-7
|
|
без
просроченных платежей
|
200
906
|
208
006
|
7
100
|
0
|
0
|
0
|
|
от
1 до 30 дн.
|
18
058
|
5016
|
-13
042
|
18
|
13
|
-5
|
|
от
31 до 90 дн.
|
910
|
0
|
-910
|
3
|
0
|
-3
|
|
от
91 до 180 дн.
|
0
|
1395
|
1395
|
0
|
1
|
1
|
|
Под
залог готового и строящегося жилья
|
699854
|
1431805
|
731951
|
90
|
6219
|
6129
|
|
без
просроченных платежей
|
658845
|
1324246
|
665401
|
0
|
0
|
0
|
|
от
1 до 30 дн.
|
37063
|
77987
|
40924
|
69
|
105
|
36
|
|
от
31 до 90 дн.
|
3946
|
2413
|
8467
|
21
|
54
|
33
|
|
от
91 до 180 дн.
|
0
|
4823
|
4823
|
0
|
36
|
36
|
|
свыше
180 дн.
|
0
|
12336
|
12336
|
0
|
6024
|
6024
|
|
Финипотека
|
622139
|
458
567
|
-163572
|
0
|
188
|
188
|
|
без
просроченных платежей
|
622139
|
436101
|
-186038
|
0
|
0
|
0
|
|
от
1 до 30 дн.
|
0
|
16674
|
16674
|
0
|
57
|
57
|
|
от
31 до 90 дн.
|
0
|
5792
|
5792
|
0
|
131
|
131
|
Таблица 23 Объем созданного РВПС в связи с
объемом просроченных платежей
|
Показатель
|
Процент
резервирования
|
Сумма
созданного РВПС по основному долгу
|
|
|
01.01.09
|
01.01.10
|
Изменение
за 4 квартал
|
Изменение
за 2009 г.
|
|
АИЖК
|
|
1367
|
1604
|
359
|
237
|
|
без
просроченных платежей
|
0.5
|
1005
|
1040
|
11
|
35
|
|
от
1 до 30 дн.
|
1.5
|
271
|
75
|
-140
|
-196
|
|
от
31 до 90 дн.
|
10.0
|
91
|
0
|
0
|
-91
|
|
от
91 до 180 дн.
|
35.0
|
0
|
488
|
488
|
488
|
|
Под
залог готового и строящегося жилья
|
|
4245
|
19972
|
4
971
|
15727
|
|
без
просроченных платежей
|
0
5
|
3294
|
6621
|
808
|
3327
|
|
от
1 до 30 дн.
|
1.5
|
556
|
1170
|
141
|
614
|
|
от
31 до 90 дн.
|
10.0
|
395
|
1241
|
1065
|
846
|
|
от
91 до 180 дн.
|
35.0
|
0
|
1688
|
576
|
1688
|
|
свыше
180 дн.
|
75.0
|
0
|
9252
|
2
381
|
9252
|
|
Финипотека
|
|
6221
|
6020
|
1086
|
-201
|
|
без
просроченных платежей
|
1.0
|
6221
|
4361
|
-573
|
-1860
|
|
от
1 до 30 дн.
|
3.0
|
0
|
500
|
500
|
500
|
|
от
31 до 90 дн.
|
20.0
|
0
|
1158
|
1
158
|
1158
|
По данным вышеприведенных таблиц можно сделать
вывод, что в наибольшей сумме банк вынужден был создавать резерв по кредитам,
выданным под залог готового и строящегося жилья, поскольку по этим кредитам
процент отчислений в резерв является наибольшим, и так как у банка по состоянию
на 1 января 2010 года появились кредиты с просрочкой платежа свыше 180 дней,
которых не было у банка на 1 января 2009 года. А процент отчислений в РВПС по
данному виду кредита составляет 75%, что является наибольшим по сравнению с
другими видами кредитов.
Общий объем выдачи кредитов населению за 2009
год составил 2 303 530 тыс. руб. (6 820 кредитов), что меньше чем в 2008 году
(2 814 922 тыс. руб. в количестве 9 679 кредитов) на 511 392 тыс. руб. или
18,2%. В 4 квартале сумма выданных кредитов составила 493 150 тыс. руб. в
количестве 1 335 кредитов, что на 245 754 тыс. руб. (или 33,3%) меньше
относительно 3 квартала. Количество выдач снизилось на 788 кредитов.
На снижение объемов выдачи кредитов населению по
всем видам розничного кредитования оказало влияние:
ужесточение требований к заемщикам в
связи с возросшими рисками на фоне общих кризисных явлений и снижения
покупательской способности населения;
увеличение процентных ставок по
кредитам в связи с ростом стоимости ресурсов, комиссии за предоставление
кредита и первоначального взноса по ипотечному и автокредитованию;
снижение спроса на недвижимость и
автомобили вследствие сокращения доходов населения.
Отрицательная динамика выдачи кредитов была и в
1 квартале 2010 г. в связи с увеличением процентных ставок по основным видам
кредитования населения.
В Таблице24редставлена динамика кредитования по
типам продуктов.
Таблица 24 Динамика кредитования по типам
продуктов (тыс. руб.)
|
Показатель
|
01.01.2009
|
01.04.2009
|
01.07.2009
|
01.10.2009
|
01.01.2010
|
Отклонение
к 01.01.2009
|
|
Ссудная
задолженность
|
3744
951
|
3911176
|
4169264
|
4543777
|
4708222
|
|
|
в
т.ч.
|
|
|
1.Автокредиты
|
847424
|
863167
|
948144
|
1138532
|
1168137
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
15743
|
84977
|
190388
|
29605
|
320713
|
|
изменения,
|
|
1.9
|
9.8
|
20.1
|
2.6
|
|
доля
в портфеле, %
|
22.6
|
22.1
|
22.7
|
25.1
|
24.8
|
|
|
2.
Ипотека
|
1541867
|
1700168
|
1800399
|
1958832
|
2104787
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
158301
|
100231
|
158433
|
145955
|
562920
|
|
изменения,
|
|
10.3
|
5.9
|
8.8
|
7.5
|
36.5
|
|
доля
в портфеле, %
|
41.2
|
43.5
|
43.2
|
43.1
|
44.7
|
|
|
2.1.финипотека
|
622139
|
570422
|
532005
|
493408
|
458567
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
-51717
|
-38417
|
-38597
|
-34841
|
-163572
|
|
изменения,
|
|
-8.3
|
-6.7
|
-7.3
|
-7.1
|
-26.3
|
|
доля
в ипотеке, %
|
40.3
|
33.6
|
29.5
|
25.2
|
21.8
|
|
|
2.2.собственные
программы
|
435857
|
565739
|
699551
|
888363
|
1044739
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
129882
|
133812
|
188812
|
156376
|
608882
|
|
изменения,
|
|
29.8
|
23.7
|
27.0
|
17.6
|
139.7
|
|
доля
в ипотеке, %
|
28.3
|
33.3
|
38.9
|
45.4
|
49.6
|
|
|
2.3.молодые
семьи
|
263998
|
345479
|
348617
|
356952
|
387065
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
81481
|
3138
|
8335
|
30113
|
123068
|
|
изменения,
|
|
30.9
|
0.9
|
2.4
|
8.4
|
46.6
|
|
доля
в ипотеке,%
|
17.1
|
20.3
|
19.4
|
18.2
|
18.4
|
|
|
2.4.аижк
|
219874
|
218528
|
220226
|
220109
|
214416
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
-1346
|
1698
|
-117
|
-5693
|
-5458
|
|
изменения,
|
|
-0.6
|
0.8
|
-0.1
|
-2.6
|
-2.5
|
|
доля
в ипотеке,
|
14.3
|
12.9
|
12.2
|
11.2
|
10.2
|
|
|
3.Потребкредиты
|
1355660
|
1347841
|
1420721
|
1446413
|
1435298
|
|
|
изменение,
тыс. руб.
|
|
-7819
|
72880
|
25692
|
-11115
|
79638
|
|
изменения,
|
|
-0.6
|
5.4
|
1.8
|
-0.8
|
5.9
|
|
Доля
в портфеле ,%
|
36.2
|
34.5
|
34.1
|
31.8
|
30.5
|
|
В течение 2009 года в целом происходило
увеличение кредитного портфеля физических лиц банка, однако значительный
прирост наблюдался в третьем квартале, а в первом и в четвертом кварталах рост
был более замедленным.
Динамика изменения кредитного портфеля
физических лиц схематично представлена на рисунке 9:
Рисунок9.Динамика изменения розничного
кредитного портфеля банка (тыс. руб.)
Наибольшую долю (44,7) в задолженности
физических лиц на 01.01.2010 г. составляют ипотечные кредиты. Объем ипотечных
кредитов увеличился за отчетный год на 562 920 тыс. руб. или 36,5 (в т.ч. на
145 955 тыс. руб. или 7,5 в 4 квартале) и составил 2 104 787 тыс. руб. Плановое
задание по ипотечному кредитованию выполнено на 145,1 (план 1 450 397 тыс.
руб., факт 2 104 787 тыс. руб.).
Всего за 2009 год выдано ипотечных кредитов в
объеме 922 092 тыс. руб. в количестве 882 кредитов. Относительно фактических
данных за 2008 год снижение выдачи ипотечных кредитов составило 111 376 тыс.
руб. или на 10,8. В т.ч. в 4 квартале был выдан 231 кредит в сумме 221 784 тыс.
руб., что на 47 817 тыс. руб. или 17,7 меньше, чем в 3 квартале 2009 года.
Наибольшую долю в ипотечных кредитах составляют
кредиты, выданные по собственным ипотечным программам Банка - 49,6. Объем
выданных Рязанским филиалом кредитов за отчетный год составил 720 865 тыс. руб.
(78,2 всех реализованных ипотечных продуктов). Было выдано 692 кредитов. В 4
квартале было выдано 147 кредитов в сумме 170 962 тыс. руб., что на 64 926 тыс.
руб. или 27,5 меньше, чем в 3 квартале. Рязанский филиал является одним из
лидеров по реализации данного продукта, уступая только Уральскому филиалу.
Начиная со 2 квартала 2008 года филиалом велась
активная работа по выдаче кредитов в рамках программы «Обеспечение жильем
молодых семей». В течение 2009 года было выдано 304 кредита на сумму 160 977
тыс. руб., в т.ч. 75 кредитов на сумму 48 052 тыс. руб. в 4 квартале.
Задолженность по кредитам, выданным в рамках данной программы, составляет 387
065 тыс. руб. Прирост с начала года 123 068 тыс. руб. или 46,6. Доля в
структуре ипотечных кредитов по данному направлению кредитования составляет
18,4.
В целях успешного развития розничного бизнеса в
рамках ипотечного кредитования филиал уделяет большое внимание налаживанию
сотрудничества со строительными компаниями и ипотечными брокерами.
Данные о средневзвешенных процентных ставках по
розничному кредитному портфелю филиала представлены в Таблице 24:
Таблица 24 Данные о средневзвешенных процентных
ставках по розничному кредитному портфелю Рязанского филиала ОАО АКБ «Росбанк»
|
Показатель
|
Ставка
по Бюджету на 2009г., %
|
Фактическая
средневзвешенная ставка, %
|
|
|
01.01.2009
|
01.04.2009
|
01.07.2009
|
01.10.2009
|
01.01.2010
|
|
Кредитный
портфель физ. лиц
|
16.80
|
16.28
|
15.38
|
15.51
|
15.67
|
15.46
|
|
в
т.ч.
|
|
|
1.Автокредиты
|
16.80
|
15.64
|
15.47
|
15.42
|
15.29
|
15.30
|
|
2.
Ипотека
|
16.80
|
15.18
|
14.93
|
14.87
|
14.81
|
14.77
|
|
3.Потребительские
|
16.80
|
18.02
|
15.74
|
16.54
|
16.91
|
16.31
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Основное влияние на отклонение фактической
рентабельности операций ипотечного кредитования населения от запланированной
оказывает выдача кредитов в рамках программы «Обеспечение жильем молодых семей»
с процентной ставкой 11,5.
Таким образом, за все время работы системы
ипотечного кредитования "Росбанк" кредитовал покупки первичного и
вторичного жилья, долевого строительства. C недавнего времени добавились новые
привлекательные возможности. «Росбанк» старается обеспечить максимум удобства
своим клиентам и сделать выгодным взаимодействие, стремится к нулевому
первоначальному взносу за счет поиска рычага снижения рисков. Рязанский филиал
осуществляет активную работу по реализации всех предлагаемых ОАО «Росбанк»
продуктов. Развитие деятельности филиала отразилось в наращивании активных
операций, обеспеченном, в основном, ростом кредитных вложений.
3.3 Организация процесса ипотечного
кредитования в ОАО АКБ «Росбанк»
Рассмотрим процесс оформления сделки по ипотечному
кредитованию.
При первом обращении клиента в банк производятся
следующие действия:
·
консультация
клиента об основных условиях выдачи ипотечного кредита;
·
предварительная
оценка возможности получения ипотечного кредита, исходя из предоставленной клиентом
информации;
·
передача
клиенту формы заявления-анкеты и списка первичных документов и документов по
объекту недвижимости.
Предварительная консультация клиента
осуществляется по следующим вариантам:
·
клиент
посредством телефонной связи обращается в центр обработки вызовов, отвечающий
за его предварительную консультацию;
·
клиент
обращается в подразделение банка, осуществляющего ипотечное кредитование (к
сотруднику кредитного подразделения, отвечающему за предварительную
консультацию клиента);
·
клиент
использует специальные ресурсы веб-сайта банка (при наличии данных ресурсов);
·
клиент
обращается к аттестованному в соответствии с требованиями банка сотруднику
компании-партнера, отвечающему за его предварительную консультацию.
При обращении клиента за предварительной
консультацией в центр обработки вызовов последний осуществляет следующие
действия:
·
предоставление
информации об основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации
о предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;
·
предоставление
информации о порядке получения клиентом формы заявления-анкеты, а также списков
первичных документов и документов по объекту недвижимости, используя
информационные ресурсы веб-сайта банка, либо направление формы
заявления-анкеты, а также списков первичных документов и документов по объекту
недвижимости по электронной почте клиенту;
·
предварительная
оценка возможности ипотечного кредитования, исходя из информации,
предоставленной клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы
ипотечного кредита и суммы предполагаемого ежемесячного платежа;
·
направление
клиента в наиболее удобный для него офис банка, предоставляющий услуги
ипотечного кредитования с указанием режима работы офиса банка и/или с записью
клиента (при возможности) к сотруднику кредитного подразделения на первичный
андеррайтинг.
При обращении клиента за предварительной
консультацией сотрудник кредитного подразделения выполняет следующие действия:
а) предоставление общей информации об
основных условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о
предъявляемых требованиях к клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;
б) предварительная оценка возможности
ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной клиентом, в том
числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и суммы
предполагаемого ежемесячного платежа;
в) предоставление на бумажном носителе
следующей информации:
) общей информации об основных условиях
ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к
клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;
) перечень и примерные суммы
предполагаемых дополнительных расходов клиента;
) списки первичных документов и
документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты.
) расчета максимальной суммы кредита
и/или размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для
предоставления кредита дохода клиента.
При обслуживании клиента с помощью специальных
ресурсов веб-сайта банка осуществляется предварительная оценка банком возможности
ипотечного кредитования клиента. Предварительная оценка проводится банком
(центром обработки вызовов) в соответствии, исходя из информации,
предоставленной клиентом посредством заполнения соответствующей электронной
экспресс-анкеты, размещенной на веб-сайте Банка.
В течение 4-х рабочих часов с момента получения
заполненной клиентом электронной экспресс-анкеты банк (центр обработки вызовов)
выполняет следующие действия:
·
формирует
и направляет сообщение о результатах предварительной оценки возможности
предоставления ипотечного кредита клиенту на электронную почту по адресу,
указанному клиентом в электронной экспресс-анкете;
·
направляет
списки первичных документов и документов по объекту недвижимости, а также формы
заявления-анкеты на указанный клиентом в электронной анкете адрес электронной
почты (только при положительных результатах предварительной оценки возможности
предоставления клиенту ипотечного кредита);
·
уведомляет
посредством телефонной связи клиента об отправлении банком сообщения на его электронную
почту (по телефонному номеру, указанному клиентом в электронной анкете);
·
информирует
клиента посредством телефонной связи о местоположении наиболее удобного для
него (клиента) офиса банка, предоставляющего услуги ипотечного кредитования, с
указанием времени работы и контактного телефона сотрудника кредитного
подразделения, находящегося в указанном офисе, и/или с записью клиента на
определенное время (только при положительных результатах предварительной оценки
возможности предоставления ипотечного кредита клиенту).
При обращении клиента за предварительной
консультацией сотрудник компании-партнера, аттестованный в соответствии с
требованиями банка, выполняет следующие действия:
а) предоставляет информацию об основных
условиях ипотечного кредитования, в том числе информации о тарифах банка;
б) осуществляет предварительную оценку
возможности ипотечного кредитования, исходя из информации, предоставленной
клиентом, в том числе примерный расчет максимальной суммы ипотечного кредита и
суммы предполагаемого ежемесячного платежа;
в) предоставляет на бумажном носителе:
) общую информацию об основных условиях
ипотечного кредитования, в том числе информации о предъявляемых требованиях к
клиенту и объекту недвижимости, тарифах банка;
) перечень и суммы предполагаемых
дополнительных расходов клиента;
) список первичных документов и
документов по объекту недвижимости, а также формы заявления-анкеты.
) расчет максимальной суммы кредита и/или
размера ежемесячного платежа и/или размера необходимого для предоставления
кредита дохода клиента.
После проведения предварительной консультации
клиента, сотрудник кредитного подразделения в присутствии клиента выполняет
следующие действия:
·
прием
первичных документов, заявления-анкеты и финансового документа, подтверждающего
оплату клиентом комиссии за проведение первичного андеррайтинга (при ее
наличии). Копии первичных документов принимаются сотрудником кредитного
подразделения при предъявлении клиентом их оригиналов. Сотрудник кредитного
подразделения сверяет копии с оригиналами и по результатам сверки специальным
штампом ставит на каждой копии первичных документов отметку «копия верна» и
свою подпись и дату;
·
проверка
предоставленных клиентом первичных документов на соответствие списку первичных
документов;
·
проверка
правильности заполнения клиентом заявления-анкеты;
·
уведомление
клиента о сроках проведения первичного андеррайтинга.
Несоответствие предоставленных клиентом
документов утвержденному списку первичных документов служит основанием для
отказа банка в проведении первичного андеррайтинга.
При получении заявления-анкеты сотрудник
кредитного подразделения регистрирует ее в журнале учета заявлений-анкет. В
журнале учета заявлений-анкет указывается дата получения сотрудником кредитного
подразделения заявления-анкеты, ФИО клиента, предполагаемая (заявленная
клиентом) сумма ипотечного кредита, а также другие данные по заявлению-анкете.
Контроль своевременности рассмотрения
заявлений-анкет, зарегистрированных в журнале учета заявлений-анкет,
осуществляется руководителем кредитного подразделения либо уполномоченным лицом
банка.
В течение одного рабочего дня с момента
регистрации заявления-анкеты в журнале учета заявлений-анкет сотрудник
кредитного подразделения проводит первичный андеррайтинг, включающий выполнение
следующих действий:
·
проверка
предоставленных клиентом первичных документов на предмет подтверждения ими
соответствия клиента требованиям в банке, предъявляемым к клиенту при
оформлении ипотечной сделки
·
оценка
платежеспособности клиента и его супруга(ги) (поручителя и его супруга(ги)).
Доход супруга(ги) клиента (супруга(ги) поручителя может не приниматься в
расчет, в том случае, если сумма дохода клиента (поручителя) достаточна для
предоставления кредита (поручительства);
·
оценка
платежеспособности органов управления юридического лица (если залогодателем
является юридическое лицо);
·
направление
служебной записки (по установленной форме) в подразделение безопасности с
приложением копий предоставленных клиентом первичных документов;
·
направление
служебной записки в юридическое подразделение (при предоставлении в залог
объектов недвижимости, находящихся в собственности клиента и/или третьих лиц).
Подразделения, указанные ниже, в течение 2-х
рабочих дней со дня получения копий документов для проведения экспертизы
осуществляют следующие действия:
Подразделение безопасности:
·
проверяет
представленные первичные документы на предмет достоверности указанных в них
сведений;
·
проверяет
кредитную историю клиента и поручителей (при наличии), в том числе во всех
территориальных подразделениях банка;
·
при
необходимости представления дополнительных документов, подразделение направляет
по электронной почте либо в устной форме соответствующий запрос сотруднику
кредитного подразделения;
·
предоставляет
сотруднику кредитного подразделения служебную записку о результатах проверки
первичных документов, составленную на имя руководителя кредитного
подразделения.
Юридическое подразделение:
·
при
получении соответствующей служебной записки от сотрудника кредитного подразделения
производит правовую экспертизу предоставленных первичных документов на предмет
соответствия их формы и содержания действующему законодательству;
·
консультирует
сотрудника кредитного подразделения по юридическим вопросам, связанным с
оформлением рассматриваемой ипотечной сделки.
В случае отрицательного заключения или наличия
каких-либо замечаний, выявленных подразделением (подразделениями) по
результатам проведенной экспертизы первичных документов, данное подразделение
направляет сотруднику кредитного подразделения служебную записку, в которой
приводится мотивированное обоснование, излагаются замечания и (по возможности)
предложения по изменению условий выдачи ипотечного кредита.
По результатам проделанной работы сотрудник
кредитного подразделения в течение 1 рабочего дня, следующего за днем получения
служебных записок от подразделений банка (подразделение безопасности и
юридическое подразделение), выполняет следующие действия:
·
составление
и подписание отчета о первичном андеррайтинге;
·
в
случае принятия положительного предварительного решения банка о возможности
предоставления клиенту ипотечного кредита составление, подписание и передача
клиенту ипотечного кредитного сертификата.
Оригинал ипотечного кредитного сертификата
передается клиенту с целью подтверждения возможности осуществить ипотечное
кредитование клиента в пределах указанной в ипотечном кредитном сертификате
суммы ипотечного кредита. Срок действия ипотечного кредитного сертификата
ограничен и составляет три календарных месяца со дня его оформления. Ипотечный
кредитный сертификат не является обязательством банка по предоставлению
ипотечного кредита клиенту.
В ипотечном кредитном сертификате указываются
максимальные суммы ипотечного кредита, исходя из предусмотренных действующей в
банке ипотечной программой вариантов соотношения «сумма кредита/стоимость
залога», срока кредитования, которые выносятся в приложение к ипотечному
кредитному сертификату. На первой странице ипотечного кредитного сертификата
указывается максимальная из данных сумм.
В день оформления отчета о первичном
андеррайтинге и ипотечного кредитного сертификата сотрудник кредитного
подразделения уведомляет клиента о результатах проведения первичного
андеррайтинга.
В случае вынесения отрицательного решения по вопросу
кредитования клиента на любом этапе рассмотрения первичных документов,
сотрудник кредитного подразделения уведомляет клиента об отказе в
предоставлении ипотечного кредита без объяснения причин отказа. Уведомление
клиента об отказе банка в предоставлении ипотечного кредита осуществляется
сотрудником кредитного подразделения посредством телефонной связи либо при
непосредственной встрече с клиентом.
Оригинал заявления-анкеты, а также копии
первичных документов, полученных от клиента для проведения банком первичного
андеррайтинга, клиенту не возвращаются. Оригиналы предоставленных банку
первичных документов возвращаются клиенту по его первому требованию.
В случае оформления положительного заключения о
возможности предоставления клиенту ипотечного кредита на приобретение объекта
недвижимости, на которое в установленном законом порядке зарегистрировано право
собственности, сотрудник кредитного подразделения выносит на рассмотрение
кредитного комитета банка либо уполномоченного лица банка вопрос о возможности
предоставления ипотечного кредита клиенту (с учетом лимита самостоятельного
кредитования и запрошенной суммы ипотечного кредита);
Решение кредитного комитета банка оформляется
протоколом, выписка из которого, в установленном порядке, направляется секретарем
кредитного комитета сотруднику кредитного подразделения.
В случае принятия кредитным комитетом либо
уполномоченным лицом банка положительного решения о предоставлении ипотечного
кредита клиенту, сотрудник кредитного подразделения выполняет следующие
действия:
·
согласовывает
с клиентом конкретную дату и время проведения ипотечной сделки, а также
уведомляет клиента и/или продавца о необходимости предоставления оригиналов
предоставленных ранее копий документов по объекту жилой недвижимости. Предоставление
клиентом оригиналов документов по объекту жилой недвижимости осуществляется с
целью их сверки с предоставленными ранее копиями;
·
согласовывает
с клиентом дату сдачи документов, оформленных по ипотечной сделке, в органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
·
предоставляет
клиенту подробную информацию о дальнейшем порядке оформления ипотечной сделки,
о порядке открытия в банке лицевых счетов клиента и продавца, а также порядке
оплаты клиентом первоначального взноса по ипотечной сделке.
В день сделки клиент осуществляет открытие в
банке следующих лицевых счетов (в случае отсутствия открытых лицевых счетов в
банке):
·
счетов
в рублях - при выдаче ипотечного кредита в рублях;
·
счетов
в рублях и в иностранной валюте - при выдаче ипотечного кредита в иностранной
валюте.
Продавец осуществляет открытие в банке лицевого
счета в рублях (в случае отсутствия открытого лицевого счета в банке), либо
предоставляет информацию об имеющихся счетах в иных банках с указанием точных
реквизитов для перечисления на эти счета денежных средств.
Внесение и оплата клиентом суммы первоначального
взноса также допускается клиентом по одному из следующих вариантов:
·
наличным
расчетом, при этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться
предоставление финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных
средств в кассу продавца (в случае, если продавец - юридическое лицо);
·
в
безналичном порядке, путем перечисления суммы первоначального взноса клиентом
со своего лицевого счета в банке на лицевой счет продавца, при этом
подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление оригинала
договора счета продавца, для зачисления суммы первоначального взноса (оригинал
договора с отметкой банка о том, что счет является действующим, при этом срок
действия такой отметки составляет не более 30 дней и копию указанного договора)
и платежного поручения подтверждающего факт перечисления суммы первоначального
взноса клиентом на счет продавца. В случае если счет продавца открыт в банке,
подтверждением факта перечисления суммы первоначального взноса является
предоставление платежного поручения.
Одновременно с открытием лицевого счета и
внесением суммы первоначального взноса клиент через кассу банка либо путем
безналичного перечисления осуществляет оплату банку комиссионного
вознаграждения.
Открыв лицевой счет (лицевые счета), клиент и
продавец в назначенный день сделки встречаются с Сотрудником Кредитного
подразделения, который выполняет последовательно следующие действия:
·
подготавливает
следующие документы по ипотечной сделке в соответствии с типом приобретаемой
жилой недвижимости и характером возникновения ипотеки: закладная, кредитный
договор (в том числе приложение к кредитному договору - информационный расчет,
в котором приводится график платежей по кредиту, рассчитанный на дату выдачи
кредита), договор об ипотеке объекта недвижимости (при необходимости), договор
купли-продажи объекта жилой недвижимости и акт приема-передачи к договору
купли-продажи объекта жилой недвижимости, иные договора (при необходимости).
·
представляет
подготовленные договора вместе с другими документами кредитного дела для
согласования в юридическое подразделение;
·
получает
от клиента и/или продавца оригиналы предоставленных ранее документов по объекту
жилой недвижимости (только по тем документам, по которым предоставлялись
копии); осуществляет их сверку с копиями предоставленных ранее документов по
объекту жилой недвижимости;
·
получает
от юридического подразделения договора, с проставленной на них визой;
·
получает
от клиента и продавца следующие документы: финансовые документы, подтверждающие
оплату клиентом или зачисление на лицевой счет клиента денежных средств в
размере комиссии банку за предоставление ипотечного кредита; документы, подтверждающие
открытие лицевых счетов; документы, подтверждающие внесение клиентом денежных
средств в размере первоначального взноса по ипотечному кредиту;
·
осуществляет
подписание с клиентом, продавцом и другими участниками ипотечной сделки всех
экземпляров закладной, кредитного договора и информационного расчета (графика
платежей по кредиту), договора об ипотеке объекта недвижимости (при
необходимости), договора купли-продажи объекта жилой недвижимости и акта
приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости, иные
договора (при необходимости);
·
после
подписания указанных документов клиентом, продавцом и другими участниками
ипотечной сделки сотрудник кредитного подразделения визирует последнюю страницу
каждого документа и передает их на подпись руководителю кредитного
подразделения либо уполномоченному лицу банка, при этом все документы проходят
внутреннюю регистрацию в банке;
·
информирует
продавца о сроках перечисления на его счет первоначального взноса и суммы
ипотечного кредита;
·
информирует
клиента о порядке сдачи документов на регистрацию в органы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также оформления и
подписания договора страхования;
·
передает
клиенту по акту приема-передачи документов экземпляры закладной, кредитного
договора, договора об ипотеке объекта недвижимости (при оформлении ипотеки в
силу договора), договора купли-продажи объекта жилой недвижимости и акта
приема-передачи к договору купли-продажи объекта жилой недвижимости с целью их последующей
сдачи в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним;
·
согласовывает
с клиентом сроки предоставления в банк расписки подтверждающей сдачу на
регистрацию документов в органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Размер ежемесячного аннуитетного платежа
указывается в графике возврата кредита (информационном расчете). Размер
ежемесячного аннуитетного платежа рассчитывается по следующей формуле:
В день предоставления клиентом расписки о сдаче
на регистрацию документов в органы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним сотрудник кредитного подразделения
выполняет последовательно следующие действия:
·
формирует
и передает клиенту пакет документов, включая экземпляр кредитного договора и
информационного расчета (графика платежей по кредиту) (оригинал) по ипотечному
кредиту, необходимых клиенту для оформления договора страхования;
·
согласовывает
с клиентом срок предоставления в банк оформленного договора страхования и
оригинала ипотечного кредитного сертификата.
При этом выдача ипотечного кредита
осуществляется по одному из следующих вариантов:
·
в
течение одного рабочего дня с момента предоставления клиентом оформленного
договора страхования жизни и потери трудоспособности клиента, ипотечного
кредитного сертификата и расписки о сдаче на регистрацию документов по
ипотечной сделке в органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним;
·
в
течение одного рабочего дня с момента предоставления клиентом в банк
зарегистрированного в органе государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним договора об ипотеке объекта недвижимости, находящегося
в собственности клиента и/или третьего лица, договора страхования жизни и риска
потери трудоспособности клиента, страхования закладываемого имущества и
зарегистрированных документов по ипотечной сделке.
Оформление выдачи ипотечного кредита
осуществляется сотрудником кредитного подразделения, который последовательно выполняет
следующие действия:
·
осуществляет
ввод информации о клиенте и параметрах ипотечного кредита в учетной системе
банка;
·
оформляет
распоряжение на выдачу ипотечного кредита;
·
осуществляет
подписание распоряжения у руководителя кредитного подразделения либо
уполномоченного лица банка с последующей передачей в подразделение бухгалтерии;
·
передает
для исполнения заявление на перечисление суммы ипотечного кредита, заявление на
перечисление комиссионного вознаграждения в соответствующее подразделение
банка;
·
уведомляет
клиента о его обязательстве предоставить в банк копии следующих документов при
обязательном предоставлении их оригиналов: договора купли-продажи объекта жилой
недвижимости, свидетельства о регистрации права, договора ипотеки объекта недвижимости.
Таким образом, процесс оформления сделки по
ипотечному кредитованию включает консультацию клиента об основных условиях
выдачи ипотечного кредита, предварительную оценку возможности получения
ипотечного кредита, исходя из предоставленной клиентом информации и передачу
клиенту формы заявления-анкеты и списка первичных документов и документов по
объекту недвижимости.
После проведения предварительной консультации
клиента, сотрудник кредитного подразделения в присутствии клиента выполняет
следующие действия: прием первичных документов, проверка предоставленных
клиентом первичных документов на соответствие списку первичных документов,
проверка правильности заполнения клиентом заявления-анкеты; уведомление клиента
о сроках проведения первичного андеррайтинга. Одновременно с открытием лицевого
счета и внесением суммы первоначального взноса клиент через кассу банка либо
путем безналичного перечисления осуществляет оплату банку комиссионного
вознаграждения.
Глава 4. Анализ рынка ипотечного
кредитования в России и тенденции его развития
.1 Анализ рынка ипотечного
кредитования в России
Анализ ипотечного рынка в России целесообразней
начать с 2009 года и аргументировать это можно тем, что этот период для России
был периодом существенных перемен и об этом свидетельствует изменение динамики
рынка. Определенную роль в динамике рынка играет эффект сезонности, присущий
ипотечному кредитованию. Так, в IV квартале 2009 года мы можем наблюдать
существенный рост объёмов выдачи ипотечных кредитов, который связан, прежде
всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения
ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики.
В течение 2009 года объем ипотечной
задолженности на балансах банков также постепенно снижался, однако темпы
падения показателя существенно замедлились во втором полугодии. По итогам
первого полугодия 2009 года объем ипотечной задолженности снизился на 4,8%, до
уровня в 1,019 трлн. рублей, в то время как во втором полугодии показатель
снизился всего на 0,8%, составив, таким образом, 1,011 трлн. рублей.
Отличительной чертой 2009 года стало также
существенное изменение структуры выдачи ипотечных кредитов. Если в 2008 году
кредиты в иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных
кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила лишь 6,6%. Такое снижение
связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце
2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания
валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной
валюте для банков.
По подсчётам АИЖК, общий объем выдачи ипотечных
кредитов в 2010 году оставил 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении -
210-240 тыс. С учетом эффекта сезонности в I квартале 2010 выдано 35-45 тыс.
кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей.
Рост процентных ставок, отразившийся в
официальной статистике Банка России резким всплеском в I квартале 2009 года,
объясняется преимущественно методологий расчета средневзвешенных ставок Банка
России - ставки считаются накопленным итогом с начала года. Реально ставки
выдачи по ипотечным кредитам значительно увеличились, ввиду последствий
мирового финансового кризиса, еще во второй половине 2008 года, но их тренд был
сглажен методологией расчета.
Комплекс мер по улучшению ликвидности
банковского сектора, предпринятый Банком России, позволил банкам
стабилизировать ставки в начале второго полугодия 2009 года, и постепенно
перейти к их снижению в конце III квартала.
В IV квартале 2009 года тенденция к снижению
ставок закрепилась. По итогам года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях
составила 14,3%, снизившись на 0,3 % по отношению к III кварталу.
Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 12,7%,
снизившись за квартал на 0,4 %. Тем не менее, это по-прежнему выше уровня конца
2008 года (12,9% и 10,8% соответственно, в рублях и иностранной валюте).
Однако, при позитивном сценарии развития экономики, учитывая методологию
расчета средневзвешенных ставок Банка России, к концу 2010 года средневзвешенные
ставки составили 12-13% в рублях, и около 11% - в иностранной валюте. В тоже
время, благодаря государственным мерам по повышению доступности ипотечного
кредитования, в течение года на рынке появились продукты, в том числе,
выдаваемые по стандартам АИЖК, процентная ставка по которым не превысит 11%.
Сдерживающим фактором роста ипотечного рынка и
снижения ставок в 2010 году по-прежнему будет оставаться высокий уровень риска
кредиторов со стороны заемщиков и риска, связанного со снижением стоимости
залогов.
В течение 2009 года наблюдалось изменение
динамики средних сроков кредитования в сторону снижения по сравнению с
показателем 2008 года, особенно по кредитам в иностранной валюте. Это связано с
более низкими процентными ставками по кредитам с меньшим сроком, что
стимулировало заемщиков к их выбору, общим сокращением сроков кредитования
банками ввиду возросших рисков, а также изменением структуры выдачи ипотечных
кредитов в сторону снижения доли кредитов в иностранной валюте до 5%.
Во втором полугодии 2009 года динамика
средневзвешенного срока ипотечных кредитов в рублях стабилизировалась, он
составил 16,46 лет, снизившись, по сравнению с первым полугодием, меньше чем на
месяц. Срок кредитов в иностранной валюте по итогам года составил 11,63 года,
что на 13,6 месяца превышает уровень конца первого полугодия. Такая ситуация,
по всей видимости, отражает снижение учитываемого валютного риска при выдаче
ипотечных кредитов на фоне укрепления рубля во втором полугодии.
В течение всего 2009 года в России росли объем и
доля просроченной задолженности в общем объеме выданных кредитов. По итогам
года, объем просрочки увеличился с 11,5 до 31 млрд. руб. - соответственно с
1,07% до 3,07% от общего объема выдачи ипотечных кредитов соответственно.
Положительной тенденцией последних месяцев 2009
года стало замедление темпов роста доли просроченной задолженности, что может
быть связано с замедлением темпов роста безработицы в этот период. Если в
первом полугодии 2009 года доля просроченной задолженности увеличилась вдвое, с
1,07% до 2,11%, то во втором полугодии прирост составил только 45%. В целом,
быстрее увеличивалась доля просроченной задолженности по кредитам в рублях. В
среднем, она росла на 11,36% в месяц, в то время как среднемесячные темпы роста
по кредитам в иностранной валюте составили 7,34%. Некоторый опережающий рост
доли просрочки в декабре 2009 года может объясняться внесением Банком России
изменений в нормативные документы, касающихся учета просроченных ссуд по форме
254-п. Согласно изменениям, при ухудшении финансового положения заемщика,
кредитная организация вправе не переводить выданную ссуду из портфеля
однородных ссуд соответствующего качества, что дает возможность не создавать
дополнительные резервы на возможные потери по ссудам. Очевидно, такая
либерализация требований могла стимулировать банки отражать реальный объем
просроченной задолженности.
Исходя из динамики показателя в 2009 году,
изменений учета просроченных ссуд по форме 254-п, ужесточения требований банков
к качеству заемщиков в 2009 году и возвращения банков в IV квартале 2009 года к
практике рефинансирования ранее выданных своих и чужих кредитов, можно
заключить, что по итогам 2010 года доля просроченной задолженности не превышала
5%, а по итогам I квартала 2010 просроченная задолженность составила
приблизительно 3,2-3,4%. Снижение темпов роста просрочки будет происходить, в
основном, за счет стабилизации объема «плохих» ссуд на фоне роста объемов
выдачи ипотечных кредитов.
Таким образом, 2009 год стал годом отработки
бизнес процедур, оптимизации портфелей и повышения качества обслуживания. Это
период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно,
оценки ситуации на рынке.
В настоящее время рынок ипотечного кредитования
в России переживает период быстрого восстановления после кризиса. По словам
генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
(АИЖК) Александра Семеняки, в целом в 2011 году объем выданных жилищных
кредитов может превысить 600 млрд. руб., т.е. прирост к 2010 году составит
более 37%. По прогнозам экономистов большую часть составят рублевые кредиты с
фиксированными ставками, заемщиками в 2011 году станут 410-460 тыс. семей.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале 2011 года,
составила 12,4%, что является историческим минимумом для России. Такой уровень
ставок был зафиксирован лишь однажды - по итогам I квартала 2008 года.
Александр Семеняка отметил, что в 2011 году ожидается дальнейшее снижение
средневзвешенной ставки по кредитованию на 0,5-1%. По словам генерального
директора АИЖК, одна из задач для повышения доступности ипотеки - снижение
процентной ставки до 7%. Как свидетельствуют данные АИЖК, доля просроченной
задолженности по всем ипотечным кредитам окончательно стабилизировалась на
уровне 3,7%. При этом доля просроченной задолженности по рублевым кредитам
составляет только 2,5% от общего объема накопленной рублевой ипотечной
задолженности. «Можно предположить, - отмечает Дмитрий Ефимов, генеральный
директор Рейтингового агентства AK&M, - что в 2011-2012 год рынок
ипотечного жилищного кредитования в России перейдет в стадию стабильности.
Однако это зависит от многих факторов, среди которых повышение популярности
ипотечных кредитов среди населения, рост конкуренции между банками-кредиторами,
привлечение долгосрочных ресурсов для увеличения объемов выдачи кредитов и
снижения процентных ставок».
4.2 Проблемы, сдерживающие развитие
рынка ипотечного кредитования в России
Несмотря на постепенное восстановление рынка
ипотечного кредитования и его стремление к стабильности, в России существует
ряд факторов, которые могут продолжительное время служить тормозом в развитии
ипотечного кредитования.
. Необработанность государственными финансовыми
и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного
кредитования.
Отсутствие единой базы данных об участниках
ипотечного рынка Сотрудничество с администрациями городов РФ выявило
недостаточное информационное обеспечение внедрения ипотечной системы. И здесь
со стороны города необходим: запрос необходимой информации, со стороны
компании: оперативное обеспечение необходимыми данными, установление контактов
выбранного города с другими городами, имеющими подобный опыт. При этом выбор
городов определять наличием схожих предпосылок внедрения ипотечного кредитования.
. Относительная слабость отечественной
банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие
опыта долгосрочного кредитования.
. Невысокий финансовый потенциал отечественных
страховых, риэлтерских и оценочных компаний.
. Отсутствие необходимого опыта по страхованию
рисков, возникающих в связи с предоставлением населению ипотечного кредита.
. Отсутствие у населения устойчивых моделей
сберегательного и кредитного поведения.
Ипотекой могут воспользоваться 10% российских
семей. В регионах доход этих семей должен быть 300-350 долларов на человека, в
Москве - 1000 долларов. Разница обусловлена ценами на жилье.
Совокупный платежеспособный спрос на ипотеку
составляет примерно 8 млрд. долларов в Москве и примерно 20 млрд. долларов по
всей России. Если перевести эти деньги в квадратный метр, то
"ипотечные" покупатели в состоянии скупить от 60 до 100% всего
строящегося в России жилья.
Налицо колоссальный разрыв между тем, сколько
может быть ипотеки с точки зрения спроса, и тем, сколько ее есть в реальности.
Этот разрыв определяется обстоятельствами: от психологической неготовности
граждан жить в долг до сугубо экономических - у нас мало строят, у нас нет
банков, умеющих работать с ипотекой и т.д.
. Юридические (правовые) проблемы, охватывающие
множество вопросов создания жилищно-инвестиционного законодательства,
позволяющего слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка.
Введение в действие двух ключевых законов -
"Закона об ипотеке" и "Закона о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", а также отработка на их основе через судебные
органы процедур наложения взыскания на имущество недобросовестных заемщиков и
отчуждения этого имущества в пользу возмещения обязательств перед кредиторами.
Однако для широкомасштабного внедрения ипотеки, по мнению ряда специалистов,
необходимо внести изменения в закон "О банках и банковской
деятельности", что даст возможность Центральному банку России упростить
порядок выдачи банковских лицензий специально созданным государственным
ипотечным фондам и агентствам, позволив им тем самым осуществлять привлечение
средств от населения для реализации ипотечной программы.
В целях повышения заинтересованности
коммерческих банков в ипотечном кредитовании следует внести соответствующее
изменение в инструкцию ЦБ РФ "О порядке формирования и использования
резерва на возможные потери по ссудам", освободив тем самым банки от
резервных отчислений на возможные потери по ипотечным кредитам. И поскольку
ипотека объединяет интересы органов власти, населения, банков и финансовых
институтов, строителей и производителей, а также интересы участников рынка
недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков), то государство, обеспечивая
правовую основу и прозрачность функционирования ипотечного механизма, будет
способствовать постепенной трансформации ипотеки в самофининсируемую систему.
Нерешённость этой проблемы сразу же отодвигает
на неопределенный срок дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России.
. Высокая стоимость ссуд (кредитов) при низкой
платежеспособности населения.
Ипотека в России развивается медленно, считается
что из-за ставок по ипотечному кредиту (средняя ставка 12-14% в валюте и 11-12%
в рублях), они слишком велики. Но не только поэтому, в стране слишком мало
людей, которые могут себе позволить ипотеку; срок выдачи кредита 15-20 лет,
требования по первоначальному взносу 20-25% от стоимости приобретаемого жилья.
Дефицит жилья тормозит развитие ипотечного
кредитования. Иногда на поиск жилья уходит два месяца. Купить с помощью ипотечного
кредита жилье в новостройке практически невозможно, т.к домов строится мало.
. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в
ипотечную жилищную систему.
. Наряду с этими факторами существуют и другие,
являющейся тормозом в развитии ипотеки в России. В первую очередь это
существенный спад производства и, как следствие, неопределенность перспектив
развития многих предприятий. Это в свою очередь ставит под вопрос оценку
стоимости имущества, которое может потенциально выступать объектом залога, а
также вопрос о стабильности доходов занятых на этих предприятиях работников как
возможных заемщиков в рамках ипотеки.
. Также не способствует развитию ипотеки и очень
низкая культура предпринимательской деятельности, порождающая в совокупности с
высокой криминализацией бизнеса недоверие всех ко всему.
. Другой фактор - неустойчивость цен на
различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины, офисы, склады и т.п.)
и. Как следствие, с кризисом ликвидности отдельных категорий недвижимости.
Учитывая то, что процесс переоценки ценностей на рынке недвижимости всерьез еще
только начался, нетрудно предсказать, что он также в значительной мере окажет
негативное влияние на развитие ипотечного кредитования в силу высоких рисков
для кредиторов.
4.3 Перспективы развития рынка
ипотечного кредитования в России
В настоящее время в России нет официального
разделения граждан по типам заёмщиков и развитие системы ипотечного жилищного
кредитования в РФ требует схем, повышающих доступность ипотечного кредита для
семей с невысокими доходами. Для России необходима система ипотечного
кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов,
различных схем накопления, дающая возможность субсидирования кредитов. Участие
региональных и муниципальных администраций делает эти схемы более дешёвыми и
доступными для населения и повышает их надёжность.
Наименее чувствительны к рискам социально
значимые региональные (муниципальные) программы строительства с использованием
механизма ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих
целей.
Создание на местном уровне региональных и
местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких
источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников),
возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации
(эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересованность
местных властей в решении жилищных задач - всё это на сегодня является одним из
основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и
низкими доходами.
Для развития системы ипотечного кредитования
семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия
кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, если источником
финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета,
возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление
системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической
нестабильности.
Развитие ипотечного кредитования должно
ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом
ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами
максимальное число заёмщиков.
Семьи, у которых нет достаточных собственных
сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым
жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый
вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их
собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии
приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому
требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут
использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным
средствам и ипотечному кредиту.
Условия ипотечного кредитования должны
соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях,
выдающихся на срок 15 - 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10%) по
мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия
кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
Практический опыт показывает, что даже при доле
ипотечного кредитования в покупке жилья 10 - 20% значительно увеличивается
спрос на жильё.
Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный
доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования
жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и
может расширяться за счёт других источников финансирования, в т. ч. заёмных
средств финансовых институтов.
Итак, для дальнейшего развития системы
ипотечного жилищного кредитования возможно применение ряда мер:
- создание общенациональной системы
ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов
власти;
- стандартизация процедур выдачи и
обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платёжеспособности заёмщиков, а
также финансовых инструментов для привлечения средств;
- реализация бюджетной политики,
направленной на стимулирование системы ипотечного жилищного кредитования путём
выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного
строительства;
- создание механизмов воздействия
систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка
совместных программ;
- разработка национальной программы
подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;
- поощрение организаций и предприятий,
имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои
средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами; применение на
начальном этапе не рыночных рычагов воздействия;
- определиться с вопросом
собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной
практикой его применения. Главный риск в том, что земля передаётся в
собственность. Если бы была достигнута договорённость о собственности земли под
жилищное строительство, в России в эту сферу пошёл бы иностранный капитал,
снизилась бы стоимость кредитов, а следовательно и жилья;
- принять закон о бюро кредитных
историй, одновременно обеспечив возможность кредитных организаций по взысканию
с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам, Следует также отказаться от
подтверждения средств, направленных на первоначальный взнос, в декларации о
доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитной организации с
целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка,
а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги
с 24% до 15%;
- внести изменения в налоговый индекс
с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы
снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный
налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов
инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг,
снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не
зависящим от номинальной суммы их выпуска;
- упорядочить и снизить накладные
расходы заёмщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право
собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается
1,5% от ежегодного остатка кредита;
- законодательно разрешить и прописать
порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы,
ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению
строительства. В противном случае роста дефицита жилья и его стоимость будут
нарастать.
Основные способы привлечения средств населения в
жилищную сферу:
. Долевое строительство и продажа жилья в
рассрочку.
. Система жилищных сберегательных программ:
.1 Гражданин заключает с банком договор, в
соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок
(свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным
взносом при получении ипотечного кредита.
.2 Банк берет на себя обязательства предоставить
клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий
накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.
. Система стройсбережений или
ссудо-сберегательных касс.
. Региональные программы с использованием
ресурсов региональных и местных бюджетов.
Таким образом, при правильной координации своих
действий, правительство может обеспечить России достаточно стабильное ипотечное
будущее. Повышение доступности ипотечного кредитования для граждан и стабильный
рост спроса на ипотеку можно наблюдать уже сегодня, принимая во внимание
смягчение ипотечной политики многих банков и медленный, но верный рост
благосостояния российских граждан.
Заключение
Российский рынок недвижимости за 15 лет своего
существования прошел, по оценкам экспертов, путь, на который другим странам
пришлось потратить многие десятилетия. Но, каковы бы ни были его успехи,
статистика свидетельствует, что только 40 процентов россиян удовлетворены своим
жильем.
Выполненное в дипломной работе исследование
позволило сделать следующие выводы:
. Ипотека имеет исторические начала. На
современном этапе ипотечное кредитование является инструментом решения жилищных
проблем.
. Анализ развития рынка ипотечного кредитования
в России показывает, что основными проблемами в настоящее время являются:
низкие доходы, а соответственно такая же низкая
покупательская способность населения при одновременно высокой потребности в
жилье;
частичная осведомлённость населения в вопросах
ипотеки;
неблагоприятная кредитная политика банков в
отношении распределения средств, первопричиной которой является отсутствие
опыта долгосрочного кредитования, а так же достаточного опыта страхования
рисков;
юридические проблемы по вопросам жилищного законодательства.
Что касается общероссийских тенденций развития
ипотечного сектора, то к ним можно отнести:
наращивание объемов строительства;
правительственное льготное кредитование;
вовлечение пенсионных денег в ипотеку, с одной
стороны для увеличения ВВП, а с другой - для развития ипотечного сектора;
снижение процентных ставок. За последние полтора
года ставки в среднем опустились на 2%;
увеличение сумм доступного кредитования на
жилье;
рассмотрение заемщиков с неподтвержденными
доходами.
Развитие ипотечного кредитования в России должно
способствовать оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной
стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса
в целом. Если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному
спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут
дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного
строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования
возможно и в условиях экономической нестабильности.
Одним из основных механизмов по решению жилищной
проблемы является ипотека. Однако необходимо учитывать, что ипотека сама по
себе (даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции) не в состоянии
решить проблему обеспечения граждан жильем. Кардинально изменить ситуацию может
только увеличение объемов возводимого жилья, сопровождаемое снижением
административных барьеров на строительном рынке. Иначе рост цен будет всегда
опережать платежеспособный спрос. Рост ипотечного кредитования, не
подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет к удорожанию недвижимости
и сокращению потенциальной базы ипотеки.
Решение жилищной проблемы должно стать
приоритетным направлением государственной политики.
Литература
1. О залоге [электронный ресурс]:
Закон Российской Федерации (в части, не противоречащей ГК РФ) от 15 ноября 2006
года. № 422. //Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф.,
сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том.
гос. ун-та.
. О кредитных историях [Электронный
ресурс]: федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ//Консультант Плюс:
справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М.,
2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
. Об утверждении правил ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
[электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 -
Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369 //Консультант Плюс: справ.
правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из
локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
. Об утверждении правил
предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках
реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей [электронный
ресурс]: постановление Правительства от 13 мая 2006 г. №285. федеральной
целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.//Консультант Плюс: справ.
правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной
сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та. 5. О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним [электронный ресурс]: приказ Министерства
Юстиции от 14.09.2006 г. № 293.//Консультант Плюс: справ. правовая система.-
Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети
Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
. Об изменении структуры
ведомственного классификатора адресов РФ [электронный ресурс]: приказ
Федеральной налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) - Российская
газета. 27 сентября 2005 года. № 345.//Консультант Плюс: справ. правовая
система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной
сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
. Об обязательных нормативах банков
[электронный ресурс]: инструкция ЦБ РФ от 16.01.04 (ред. от 20.03.06)
№110-И.//Консультант Плюс: справ. правовая система.- Версия Проф., сетевая.-
Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
. О налогообложении НДФЛ в виде
материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование
заемными средствами [электронный ресурс]: письмо Министерства финансов
Российской Федерации от 04.02.08 № 03-04-07-01/21 //Консультант Плюс: справ.
правовая система.- Версия Проф., сетевая.- Электрон. дан.- М., 2010.-Доступ из
локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та.
. Букато В. И. Банки и банковские
операции в России / В. И. Букато, Ю. В. Головин Ю, Ю. И. Львов. - М.: Финансы и
статистика, 2010.- 162 с.
. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В.
Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие / В. А. Кудрявцев.
- М.: Высшая Школа, 2009.- 134 с.
. Меркулов В.В. Мировой опыт
ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России / В.
В. Меркулов. - М.: Юридический центр Пресс, 2009.- 120 с.
. Русецкий А. Е. Ипотека: как
обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / А. Е. Русецкий.- М.:
Эксмо, 2007.- 87 с.
. Смирнов А. Д. Глобальный долг:
погашение или кризис? / А. Д. Смирнов. - М.: ГУ ВШЭ, 2007.- 96 с.
. Чепенко Е. А. Ипотека для граждан.
Комментарий к законодательству, схемы и пояснения / Е. А. Чепенко.- Изд. Фонд
содействия государственной регистрации недвижимости, 2010
. Акулова Т.А. Сравнительный анализ
реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и
кредит. - 2010. -№ 12.- с. 13-16
. Верганова, Е.В. Анализ достоинств
и недостатков схем ипотечного кредитования // Экономика и предпринимательство в
строительстве.- 2011.- №6.- с. 27-32
. Грен. Г. А. Российская банковская
система в условиях глобального кризиса // Вопросы экономики.- 2009.- №4.- с.
12-16
. Грузицкий Ю.Л. Ипотека в
Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и
кредит. - 2008. - № 1.- с. 5-9
. Железнов И.В. Современные аспекты
развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации //
Имущественные отношения в РФ.-2008.- №3.- с. 19-23
. Зайнуллина С.Р. Причины,
препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России //
Банковское право.- 2011. - № 2.- с. 34-37
. Кирсанова А.В. Ипотека как способ
преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое
строительство и реконструкцию.- 2009.- № 9.- с. 27-31
. Клочков И.И. Тенденции в развитии
ипотечного жилищного кредитования // Финансы и кредит. - 2010. - № 23.- с.
19-23
. Косарева Н. М. Жилищный пакет:
проблемы и прогнозы // Недвижимость и ипотека.- 2011.- №1.- с. 33-39
. Кудрин А. Л. Мировой финансовый
кризис и его влияние на Россию // Вопросы экономики 2009.- №1.- с. 24-27
. Логинов М.П. Антикризисное
управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. - 2009. - № 3.- с. 15-19
. Логинов М.П. Теоретические аспекты
системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России // Финансы и
кредит. - 2007. - № 4.- с. 9-16
. Макарова Я.К. Ипотека в России:
второе дыхание (окончание) // Финансовый бизнес. - 2008.- № 2.- с. 21-30
. Рогачев А.Ю. Процентная ставка
ипотечного кредита и что за ней стоит // Финансы и кредит. - 2010. - № 16.- с.
14-18
. Русецкая Э.А. Страхование
кредитных рисков // Финансы и кредит. - 2007. - № 48.- с. 16-18
. Рыкова И.Н., Фисенко Н.В. Анализ
ипотечных кредитных программ в России и факторы, сдерживающие их развитие //
Финансы и кредит - 2008. - № 17.- с. 20-28
. Савинова В.А. Региональные аспекты
ипотечного кредитования: теория и практика // Финансы и кредит.- 2008. - № 47.-
с. 15-20
. Саркисянц А. Н. Ипотечное
кредитование на современном этапе // Бухгалтерия и банки. - 2010. - № 4.- с.
42-48
33.
Суэтин А. А. О причинах современного финансового кризиса // Вопросы экономики
2009.- №1.- с. 22-30 34. Тихонов А.Ю. Некоторые тенденции ипотечного
кредитования // Финансы и кредит - 2009. - № 42.- с. 19-22 35. Банки.ру
[Электронный ресурс] : интернет-банк: банк клиент, телебанк, интернет банкинг,
дистанционное обслуживание / ИА «Банки.ру». - Электрон. Дан. - М.2004-2011. -
Режим доступа: <http://www.banki.ru/products/remote/about/> (дата
обращения 29.01.2011) 36. Банки.ру [Электронный ресурс] : отзывы о системе:
Росбанк - Телебанк / ИА Банки.ру. - электрон. дан. - М., 2004 - 2011. - Режим
доступа: <http://www.internet-banki.ru/responses/list.php?faceid=1&resid=73>
(дата обращения 22.04.2011)
.
Ипотечный рынок в России, 2010 [электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.stia.ru/about
ipoteka/history.shtml <http://www.stia.ru/about%20ipoteka/history.shtml>
.
Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]: средние
цены на первичном и вторичном рынке жилья в России - Официальный сайт
Федеральной службы государственной статистики, 2009. - Режим доступа:
htpp://www.gks.ru
.
Центральный банк РФ [Электронный ресурс]: о текущих тенденциях в сфере
ипотечного жилищного кредитования и развитии механизмов рефинансирования
ипотечных жилищных кредитов - Официальный сайт Центрального банка РФ, 2011. -
Режим доступа: http://www.cbr.ru <http://www.cbr.ru>
.
Электронный журнал [электронный ресурс]: Экономика XXI века, 2011
- Режим доступа: http://www.ruseconomy.ru