Состояние арендных отношений в России

Состояние арендных отношений в России

Оглавление

Введение

Глава 1. Теоретические основы аренды жилой недвижимости

1.1 Сущность найма и аренды жилого помещения

1.2 Понятие и классификация объектов жилой недвижимости

1.3 Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние

Глава 2. Сравнительный анализ коммерческого и социального найма жилых помещений

2.1 Правовые основы аренды и найма жилых помещений

2.2 Общие черты и отличия коммерческого и социального найма жилого помещения

2.3 Наем жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы

Глава 3. Основные направления совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости

3.1 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

3.2 Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости в Москве

3.3 Приоритетные направления в развитии арендных отношений в Москве

Заключение

Библиография

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Введение

Реализация конституционных прав граждан на достойное жилище является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, кредиты банков, а также различные государственные программы.

Актуальность данной темы состоит в том, что развитие арендных отношений позволит снять напряжение в сфере жилой недвижимости. Таким образом, эта система позволяет решить не только острые проблемы, связанные с жильем, когда 76% населения России не представляется возможным приобрести его в собственность из-за отсутствия средств. А также следует отметить и направление по улучшению общеэкономической ситуации в стране. Арендные отношения упрощают передачу во временное владение и пользование жилых помещений, что гарантирует трудовую миграцию в стране, столь необходимую для роста экономики. Более того, в зарубежных странах арендные платежи способствуют накоплению капитала для строительства нового жилья.

Практическая значимость состоит в том, что предложения, представленные в данной дипломной работе, создают новое направление в решении проблем с удовлетворением спроса на жильё. В работе система арендных отношений была рассмотрена в комплексе, проанализированы составляющие элементы, их эволюционное развитие и настоящее состояние, приведены количественные и качественные оценки.

Цель работы - это исследовать экономическое содержание аренды жилых помещений, рассмотреть правовое регулирование арендных отношений, а также специфику арендных отношений в городе Москве и проблему их совершенствования.

Для достижения поставленной цели в дипломной работе решаются следующие задачи:

Определить сущность аренды и найма, разграничить понятия «жилое помещение» и «жилая недвижимость»;

Рассмотреть современную классификацию жилой недвижимости;

Рассмотреть существующие виды найма и описать отрицательные стороны существующей модели арендных отношений в Российской Федерации, в частности в городе Москве;

Определить основные положения гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере жилой недвижимости

Проанализировать специфику арендных отношений в городе Москве и направления их совершенствования.

Объектом исследования является общественные отношения, возникающие в связи с наймом жилого помещения.

Предметом исследования является механизм бессрочного и срочного найма жилых помещений.

В ходе исследования проблемы были использованы следующие методы: аналитический, сравнительный, изучение нормативно-правовой базы, изучение монографических публикаций и статей, конкретно-исторический, метод обобщения.

По данной проблематике были изучены работы зарубежных и отечественных авторов.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, библиографии и приложения. Первая глава посвящена теоретическим аспектам арендных отношений, включая сущность понятий найма и аренды. В первой главе раскрывается классификация объектов жилой недвижимости и приводится эволюция развития арендных отношений и их современное состояние. Вторая глава, главным образом, фокусируется на правовых аспектах найма, приводится сравнительный анализ социального и коммерческого найма, а также рассматривается вопрос найма жилого помещения в бездотационных домах. В третьей главе описывается специфика арендных отношений в г. Москве, приводятся предложения по совершенствованию арендных отношений, основываясь на анализе зарубежного опыта в данной сфере.

Глава 1. Теоретические основы аренды жилой недвижимости

.1 Сущность найма и аренды жилого помещения.

Договор аренды и договор найма являются договорами имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 Гражданского Кодекса РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского Кодекса РФ. Выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона - наниматель.

Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Если в течение срока договора вдруг меняется собственник, то это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма

При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. Недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку данные договоры регулируются разными нормами гражданского законодательства.

В соответствии с п.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Договор найма составляется в простой письменной форме. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма, вне зависимости от этого по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила Гражданского Кодекса о договоре аренды, в том числе и необходимость государственной регистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет до момента регистрации права.

1.2 Понятие и классификация объектов жилой недвижимости

Понятие жилой недвижимости

Термин "жилая недвижимость" не применяется в Гражданском кодексе РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин "жилые помещения", который, на наш взгляд, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений:

жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК);

жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК);

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п.2 ст. 15 ЖК РФ).

Жилым помещением признается (п.5 ст. I Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47):

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении. (Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости 2 критерия. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан» либо «предназначенность для проживания людей». Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектируемой документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно их функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические и конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие, в конечном счете, к определению статуса помещения - жилое или нежилое.

Критерии оценки жилья как пригодного для проживания людей приведены в Положении «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Постановлением РФ от 28 января 2006 года №47. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность «проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья». [43]

Предназначенность помещения для жилищных целей - это «изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан». [34] Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Однако это обстоятельство не влияет на отношения собственности. Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.

В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический - оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В. Витрянский и В. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В. Камышанский дает такое определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)».

На наш взгляд, введение термина «жилая недвижимость» поможет избежать этих трудностей.

В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная.

В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий цели использования.

Вопрос о возможности применения термина «жилая недвижимость» тесно связан с проблемой соотношения понятий «здание» и «помещение», которая в юридической литературе и в законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение», так как последнее является частью первого. Другие авторы рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Некоторые цивилисты допускают использование понятия «жилое помещение» в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть.

Неоднозначно решает данный вопрос и законодатель. В соответствии со строительными нормами помещение определяется как «пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями». С этой точки зрения в качестве частей здания выступают именно строительные конструкции, а не помещения. В ст.1 Федерального закона №122 «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. жилые помещения указаны в качестве самостоятельных объектов недвижимости наряду со зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

Полагаем, что правильнее применительно к отношениям собственности и найма применять термин «жилая недвижимость», а не «жилое помещение». Термин «жилая недвижимость» шире понятия «жилое помещение». Оно включает в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. То есть, применение термина «жилая недвижимость» позволяет рассматривать обозначаемые им объекты как имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Определение жилой недвижимости можно сформулировать следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Классификация жилых домов по материалам и конструкциям

По материалу и технологии создания несущих конструкций все дома (особенно это касается современных построек) принято разделять на три группы:

кирпичные,

монолитные и монолитно-кирпичные,

сборно-железобетонные (блочные и панельные). [39]

Кирпичные дома

Кирпичные дома встречаются как на вторичном рынке, так и среди новостроек. Этот материал считается наиболее экологически чистым и хорошо сохраняющим тепло. Дома из него традиционно более престижны, чем из ж/б панелей. К тому же возведение стен из таких небольших элементов, как кирпичи, открывает широкие возможности для создания индивидуальных архитектурных решений дома.

Старые кирпичные дома - это дореволюционная застройка, особенно в центре Москвы, а также так называемые «сталинки». Несомненные достоинства домов дореволюционного периода - высокие потолки, просторные квартиры, нестандартная планировка. Иногда это вообще штучные помещения, особенно в исторических зданиях. К недостаткам подобного жилья можно отнести встречающиеся в них деревянные перекрытия, как правило, несколько проведенных реконструкций, а нередко и наличие перегородок от бывших коммунальных квартир. Неприятными сюрпризами для владельца могут стать ветхие перекрытия, прогнившие трубы, нестандартные окна и двери, ликвидированные вентиляционные каналы.

«Сталинские» дома (30-60-е годы XX века) - довольно широкое понятие. К ним относят и небольшие «имперские» здания в центре, и многоквартирные постройки «советского ампира», и 3-9-этажные массовые дома, в которых высокие потолки, но преобладают коммуналки с одной кухней и ванной. В некоторых домах из кирпича сложены только внешние стены, а перекрытия деревянные или из ж/б. Конструктивные особенности зданий также весьма разнообразны. В «элитных» домах, построенных для партработников, обыкновенно просторные квартиры с большими окнами и подсобными помещениями, что является привлекательной чертой. Но отрицательный момент в том, что за 50-60 лет с момента постройки обветшали коммуникации, и заменой труб в одной квартире всех проблем уже не решить. Однако в силу массовости таких домов уже существуют отработанные методы их реставрации и перепланировок.

Кирпичное строительство сегодня - весьма затратный способ по сравнению с панельным или монолитным. Поэтому в Москве многоэтажные кирпичные жилые дома в последние годы не строятся.

Сборно-железобетонные дома (блочные и панельные)

Первым продуктом индустриального домостроения считаются знаменитые пятиэтажки 1960-х годов. По современным меркам это весьма некачественное жилье, малогабаритное и неудобное. К тому же такие дома были рассчитаны всего на 30 лет эксплуатации, но стоят и поныне. Тем не менее, проблему острейшего дефицита жилья они когда-то решили. С развитием отрасли, в конце 1970-х - начале 1980-х гг., московские районы начали массово застраиваться многоэтажными домами, которые, как конструктор, собирались на строительной площадке из готовых заводских элементов.

К блочным относятся такие массовые серии домов, как И(209)А, И(499)А, И(522)А, 11-68-02, 11-68-03. В этих многосекционных домах от 9 до 17 этажей квартиры одно-, двух- и трехкомнатные.

Среди достоинств блочных домов можно назвать быстроту и относительную дешевизну строительства. Сегодня блочная технология считается морально устаревшей и при строительстве многоквартирных домов почти не применяется. Но на вторичном рынке жилья квартиры, расположенные в таких домах, по-прежнему популярны.

Монолитные и монолитно-кирпичные дома

Конструктивные элементы монолитно-каркасного дома рождаются прямо на строительной площадке. Основное преимущество монолитных домов - возможность создавать помещения любой планировки, в том числе обширные жилые пространства без перегородок. К тому же монолитные конструкции практически не имеют швов в стыках, а значит, и щелей на месте неплотно прилегающих плит. В таких домах зимой теплее, а летом прохладнее, чем в панельных. Еще одна важная «мелочь»: по мере естественного оседания грунта в первые годы существования монолитного дома его стены не перекашиваются и не трескаются, как это бывает с панельными зданиями. Есть у монолита и минусы: для возведения стен на месте нужно очень тщательно соблюдать температурные и влажностные требования - от этого зависит время затвердевания бетона и прочность будущей конструкции. Подводные камни в виде пустот в стенах и крошащейся поверхности особенно часто встречаются в монолитных домах, которые возводились зимой, при низких температурах. К тому же монолитные внутренние стены и перегородки делают практически невозможной дальнейшую перепланировку. Именно поэтому наибольшее распространение получили монолитно-кирпичные дома.

Типовые монолитные проекты - это высотки в Жулебине («Главболгарстрой», 1990-е годы постройки), «Юникон». Наиболее известный проект монолитно-кирпичного дома - башня «Колос».

Классификация новостроек

В отличие от рынка офисов, где действует единая классификация объектов, разработанная Московским исследовательским форумом в 2006 г., на рынке жилья единой классификации нет. В настоящее время большинство компаний работает с собственными внутрикорпоративными классификациями. Все попытки создания общерыночной классификации, пока не увенчались успехом: единого перечня критериев классификации и требований по этим критериям разработать так и не удалось. В первую очередь это связано с тем, что жилые объекты имеют очень сложный набор характеристик, степень важности каждой из которых с точки зрения классификации различные участники рынка оценивают по-разному.

Сложность классификации объектов жилой недвижимости связана ещё с таким фактором, как высокая мобильность рынка. В условиях изменения рыночной конъюнктуры, роста требований со стороны покупателей, а также усиления конкуренции среди девелоперов, изменяются и характеристики жилья разных классов, так и оценки важности отдельных параметров жилых объектов. Подобных примеров достаточно много. Это и выход элитных объектов за пределы ранее «ограничивающего» элитный рынок Садового кольца, и значительное увеличение требований по вторичным параметрам домов (инженерная инфраструктура, отделка мест общего пользования и пр.). Все эти изменения связаны с объективными факторами - дефицитом свободных площадок в центре города, который вынуждает девелоперов смещаться к границам ЦАО, ростом стоимости земли, в условиях которого крупные объекты становятся значительно более эффективными, ростом опыта и осведомлённости покупателей. Именно такие объективные факторы провоцируют перестройку рынка жилья. С течением времени участники рынка адаптируются к новым рыночным реалиям и то, что вчера являлось новым и несоответствующим рыночным правилам, по мере адаптации становится нормой. При этом «свод правил», описывающих рынок, и, в первую очередь, классификация объектов, морально устаревает. Именно поэтому задать единые ограничительные рамки и получить универсальную классификацию крайне непросто.

В целом вопрос классификации объектов жилой недвижимости, на первый взгляд кажущийся достаточно простым, на самом деле является одним из самых сложных вопросов на рынке жилья.

На данный момент на рынке жилья Москвы отсутствуют общепринятые названия классов. В классификациях различных компаний выделяются такие сегменты, как эконом, массовый, средний, бизнес, элит, премиум, luxe и др. Такое обилие выделяемых сегментов с часто перекрещивающимися характеристиками объектов усложняет понимание рынка, особенно с точки зрения покупателей, для которых тонкая грань между этими подгруппами порой просто невидна.

С целью обобщения и структуризации информации по рынку, эксперты выделяют только три базовых класса - это эконом-класс, бизнес-класс и элитный класс.

Понятно, что сложный рынок Москвы, который включает значительное число объектов с различными характеристиками, может быть описан при помощи трёх категорий с достаточно высокой степенью обобщения. При детальном рассмотрении отдельных жилых объектов, даже с похожими основными характеристиками (местоположение, площади и пр.), можем обнаружить существенную разницу в их отдельных параметрах (паркинг, высота потолков и др.). Для идентификации таких различий, когда речь идёт о конкретных объектах, специалисты принимают систему промежуточных категорий (когда к базовой категории добавляется «+» или «-»: эконом «+» или элит «-»). Тем не менее, для целей анализа рынка и выявления текущих тенденций все объекты группируются по трём базовым категориям.

Причисление объектов к одному из классов производится на основании оценки их параметров. Несмотря на отсутствие среди участников рынка единого подхода к классификации ряд основных характеристик, влияющих на позиционирование объекта на рынке, кардинально не меняется. К основным параметрам классификации относятся, как правило, те факторы, которые являются значимыми в глазах покупателей. Среди этих характеристик: местоположение объекта, архитектурные и строительные параметры дома, инженерное оснащение, планировки квартир, паркинг, благоустройство и пр.

Можно также выделить следующие основные категории, которые будут в дальнейшем делиться на параметры: местоположение, конструктивные особенности, инженерное оснащение, параметры территории, системы безопасности, организация парковки, инфраструктура и сервис.

Технология использования классификации

Если рассматривать вопрос отнесения объекта к тому или иному классу с позиции застройщика, то все факторы, определяющие классовый уровень, можно разделить на две категории - неуправляемые и управляемые.

К неуправляемым факторам относятся все характеристики местоположения объекта - престижность района, транспортная доступность, экологические характеристики местности, видовые характеристики и пр. Эти факторы определяют возможность позиционирования объекта в рамках того или иного класса.

Управляемые факторы - это качественные характеристики самого дома, которые задаются девелопером на этапе разработки концепции объекта. Вкупе с характеристиками местоположения они и определяют окончательное отнесение дома к тому или иному классу.

Качество проекта

Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень возможности различных параметров домов с точки зрения классификации разная.

Аналитики при ранжировании объектов разбивают факторы, учитываемые при оценке качества проекта, на три группы - факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.

К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта аналитики относят: материал стен дома, архитектурный облик, площади квартир, высоту потолков, инженерное оснащение.

Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: жилищный объект может быть отнесен к определённому классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.

Дальнейшее ранжирование производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым относят: количество этажей, количество квартир, технология остекления, качество общественных помещений, организацию безопасности комплекса, вид паркинга, обеспеченность машиноместами, организация территории, уровень сервиса,

Данные факторы так же, как и факторы первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определённому классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка. Если по отдельным факторам второго порядка класс объекта оказывается ниже, то к базисной категории, определённой на первом этапе ранжирования, может быть добавлен знак «-». Тем не менее, если не соблюдается требования по большинству факторов второго порядка, объект переводится в более низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее качество отделки мест общественного пользования, недообесеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.

В случае если девелопер выполнил требования по факторам второго порядка с некоторым «запасом», то к базовой категории может быть прибавлен знак «+»

К факторам третьего порядка относятся: количество этажей, количество квартир на этаже, инфраструктура.

Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они влияют на отнесение объектов к промежуточным категориям, но не влияют на перенос объекта в более низкую классовую категорию.

В целом оценка указанных факторов позволяет определить уровень того или иного объекта и при этом выделить наиболее качественные объекты в каждой классовой группе.

В элитном сегменте выделить объект из всего предложения могут факторы, как клубность (менее 25 квартир в доме), наличии относительно просторной собственной территории, привлечение к созданию проекта известного архитектора. Лучшими в классе «бизнес» считаются дома, характеристики которых максимально приближены к элитному классу (например, наличие огороженной охраняемой территории, высокая обеспеченность машиноместами), а также дома, имеющие собственную развитую инфраструктуру, например, спортивные комплексы с бассейнами, салоны красоты и т.д. В эконом-классе достаточно монолитной конструкции здания, а также парковки, чтобы дом выделялся на фоне других в данном сегменте.

В дальнейшем полученная оценка по качеству жилья сопоставляется с оценкой по местоположению дома. На основании данного сопоставления выносится окончательное мнение о классе определённого комплекса.

Местоположение комплекса

Вопрос учёта местоположения жилья при определении его класса является дискуссионным. Некоторые эксперты склоняются к тому, что местоположение как фактор классификации утрачивает своё значение в связи с развитием рынка.

Однако, другая часть экспертов не поддерживают такую точку зрения. Считается, что местоположение остаётся одним из наиболее важных факторов классификации: именно с этого параметра большинство покупателей начинает процесс выбора квартиры.

Действительно, в последние годы и в связи с ростом дефицита свободных площадок в центре Москвы, и в связи с развитием новых территорий, география строительства качественного жилья в столице значительно расширилась и покупатели стали к этому привыкать. Так, элитный класс вышел за пределы Садового кольца, а бизнес-класс стал появляться не только в западной части Москвы, но и в других комфортных районах города. Тем не менее, сказать, что «границы» между различными частями столицы стерлись, нельзя: среди районов Москвы по-прежнему выделяются престижные и нет.

Оценка престижа района основывается на таких факторах, как исторический статус, транспортная доступность, экологическая ситуация, развитость инфраструктуры района и т.д. Как правило, чем лучше эти показатели, тем престижнее считается район и тем более востребовано в нем жильё. Особое положение у центра города. Несмотря на наличие таких проблем, как низкая степень озеленения, перегруженность дорог, высокая степень экологического загрязнения и пр., ЦАО остаётся наиболее востребованным округом у покупателей высокобюджетного жилья, так как жильё в центре города - показатель высокого социального статуса его владельца.

По уровню престижности районы Москвы условно делят на 5 категорий, каждой из которой так же, как и при оценке качества проекта, присваивается определённый балл. Наиболее высокою оценку получает так называемая «золотая миля» столицы - район ул. Остоженка-Пречистенка. Ко второй категории относят престижные районы ЦАО - Арбат, Якиманка, Хамовники. В третью категорию попадают другие районы центральной части города.

К четвёртой категории причисляются престижные районы за пределами ЦАО. Таких районов достаточно много:

Гагаринский, Академический, Ломоносовский, Обручевский (ЮЗАО)

Сокол, Аэропорт (САО)

Сокольники, Преображенский (ВАО)

Алексеевский, Останкинский (СВАО)

Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Щукино, Строгино (СЗАО)

Дорогомилово, Раменки, Очаковов-Матвеевское, Крылатское, Филёвский парк, Фили-Давыдково, Проспект-Вернадского (ЗАО)

Наименьший балл присваивается районам, традиционно считающимся наименее престижными - в первую очередь районы ЮАО и ЮВАО, а также не самые комфортные районы в других округах Москвы.

Престижность района, а также друге параметры местоположения объекта (окружение, видовые характеристики и пр.) напрямую влияют на класс жилья. Влияние это почти математическое, Являясь слагаемым в формуле «качество проекта + местоположение = класс проекта», местоположение, равно, как и качество объекта, определяет итоговую сумму - оценку класса дома. Однако, в отличие от качественных характеристик, местоположение, как мы помним, - это фактор неуправляемый, оценку которого улучшить нельзя - можно лишь нивелировать какие-то недостатки расположения объекта за счёт концептуальных решений. Именно поэтому фактор местоположения является как бы ограничителем класса.

С другой стороны, выгодное местоположение объекта может повысить его класс либо нивелировать значение отдельных недостатков объекта. Так, домам на Остоженке «прощается» частое отсутствие собственной территории, недообеспеченность машиноместами, плотная застройка с видами «окна в окна» из отдельных квартир: эти дома находятся в районе «золотой мили» Москвы и поэтому они относятся к самому высокому классу, несмотря на наличие этих недостатков. В районах с менее высокими оценками по уровню престижности наличие таких качественных изъянов отрицательным образом сказывается на оценке класса проекта.

В представленной ниже таблице показано, какие классовые уровни могут получиться на стыке выделенных ранее категорий качества и местоположения проекта.

Таблица 1.1 - Матрица определения классового уровня

Представленная матрица может использоваться в качестве базы для выбора девелопером правильной стратегии позиционирования объекта. Основной принцип оптимального позиционирования - нахождения баланса между местоположением объекта и качественными характеристиками, т.е. создания продукта, который будет максимально востребованным в конкретной локации. Именно такой продукт принесёт девелоперу максимальные финансовые и имиджевые дивиденды.

Элитный класс

Первая классификация элитного жилья Москвы появилась в 1996 году. Основными требованиями, которые предъявляли к элитному жилью, были: расположение в районе от Тверской улицы до Пречистенской набережной, количество квартир, не более 40 и однородный состав жильцов, кроме того, объект должен был быть новостройкой. Однако с 1996г. рынок элитного жилья в Москве стал активно развиваться, и критерии элитности начали изменяться.

К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья подразумевает самые лучшие и дорогие предложения в городе, причём это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако, основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы ЦАО); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды, лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв.м.); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2м/м на квартиру).

Особое внимание при отнесении дома к элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в элитных домах достигается за счёт целого ряда критериев. Во-первых, за счёт собственной огороженной территории, доступ к которой имеют только жильцы дома. При наличии офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них организовывается без пересечения непосредственно территории дома (входы со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.

Что касается инфраструктуры и сервиса, то когда рынок элитного жилья только начал активно развиваться, одним из первых пунктов в списке требований покупателей было наличие внутренней инфраструктуры в доме. В связи с этим застройщики по мере возможности пытались предоставить жильцам как можно больше услуг: кафе, бар, салон красоты, химчистка, тренажёрные залы, бассейны, фитнес-центры, сигарные комнаты, холодильники для хранения шуб, автомойка и т.д. В настоящее время наличие и состав внутренней инфраструктуры зависит от концепции дома, но общей тенденцией последних лет стало сведение объектов инфраструктуры к минимуму. Одной из причин стало увеличение эксплуатационных расходов на содержание инфраструктуры, которые ложатся на жильцов. Наличие собственной инфраструктуры в доме в настоящее время не является важным параметром жилых комплексов элитного класса, однако обслуживание жильцов по-прежнему должно быть на высшем уровне, вплоть до room-сервиса (заказ билетов, еды, вызов такси с ресепшн).

Бизнес-класс

Этот класс занимает серединное положение между элитным и эконом классом. В категорию бизнес-класса попадает очень разное жильё: то, что в силу некоторых характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.

В целом бизнес-класс - это жильё повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, всё-таки присущи некоторые общие характеристики, наиболее важным из которых являются:

Расположение в престижных районах Москвы

Высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в элитном классе)

Наличие подземного паркинга (не менее 1м/м на квартиру)

Квартиры с удачными планировками площадью от 40 кв. м.

К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем в элитном классе. Однако, конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.

Как и в элитном классе, наличие инфраструктуры является необязательным критерием, но зачастую крупные комплексы бизнес-класса включают в свой состав объекты инфраструктуры спортивного, оздоровительного и развлекательного характера.

Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную охраняемую территорию, но это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит заметить, что в сегменте бизнес класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединённые единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.

Эконом-класс

Наименьшее количество требований предъявляется к жилью эконом-класса.

По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно в основном возводится в отдельных районах столицы.

По материалу конструкций к этому классу можно отнести как монолитные дома, которые по некоторым характеристикам не попадают в бизнес-класс, так и панельные дома серий П44Т, КОПЭ, И-155, КОПЭ-М-Парус и др.

В домах эконом-класса допускается наличие небольших квартир площадью от 30 кв. м с межкомнатными перегородками.

Требования к уровню безопасности возрастают вместе с классом дома. Если для элитного класса наличие собственной огороженной территории обязательно, для бизнес-класса - желательно, то для эконом-класса это не имеет значения, большинство из них не имеет собственной территории. Кроме того, в эконом-классе допускается наличие социальных квартир.

Ещё одной отличительной чертой этого класса является то, что наличие паркинга также не является обязательным требованием.

Подводя итог вышесказанному, нужно отметить, что жилая недвижимость в России по признаку потребительских качеств наиболее полно представлена в крупных городах. И приведенная в Приложении Таблица 1 отражает типы классов и их характеристику, присущую многоквартирным домам.

1.3 Эволюция развития арендных отношений и их современное состояние

При словах "доходный дом" в памяти возникают нарядные высокие дома, построенные на рубеже 19-20 веков.

А, между тем, первые доходные дома появились в Москве на сто лет раньше. В 1785-1790 гг. на Ильинке по проекту М.Ф. Казакова было построено красивое трехэтажное здание. Дом был построен по заказу купцов А.И. Павлова и Н.С. Калинина и предназначался для сдачи внаем под лавки, квартиры и учреждения.

Вторым известным архитектором, строившем в Москве в то давнее время доходные дома, был Осип Бове. Так прозвали дворянские особняки, построенные по типовым проектам Бове после 1812 г. Однако в 1816 г. Осип Бове построил на Никольской улице большой трехэтажный дом. Заказчиком был известный книготорговец И.П. Глазунов и предназначал он дом для получения доходов. Об этом говорит сохранившаяся планировка дома. Нижний этаж отводился под лавки с отдельными входами. В верхних этажах были небольшие квартиры, причем со стороны двора были устроены галереи, так что каждая квартира имела отдельный вход.

В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение. Но должны были пройти еще двадцать лет, чтобы в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Начавшийся строительный бум продолжался до начала войны 1914 г.

Строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества и учебные заведения. Не удержались от участия в этом процессе даже монастыри и церкви.

Волна строительства доходных домов поднялась не сама по себе. Для этого имелись причины:

требовалось жилье для инженеров, научных работников, людей свободных профессий, рабочих, студентов. Они не могли купить жилье, но могли его снимать;

появился свободный капитал, который надо было во что-то вкладывать. Конкретных данных по срокам окупаемости и доходности домов найти не удалось. Но о выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 г. было построено около 3000 доходных домов в 5-7 этажей;

московские власти взяли на себя подготовку участков, прокладывая электрокабели, водопровод, канализацию. Кроме того, они благоустраивали территорию и приводили в надлежащий порядок улицы. Затраты на все это окупались дальнейшей арендой земли. Была заинтересованность властей и в строительстве собственно доходного дома. Во-первых, удовлетворялся спрос населения в жилье. Во-вторых, городская казна значительно пополнялась за счет налогов с владельцев доходных домов. В 1913 г. из 47,6 млн. рублей городского дохода 7 млн. рублей составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов.

Таким образом, определение дома, как доходного, вполне себя оправдывало.

Обычно доходные дома для состоятельных людей называют элитными. Подразумевается, что сам дом - явление исключительное, и живут в нем избранные. Это определение удобно в силу краткости, но отдаляет нас и от дома, и от его жителей.

Степень состоятельности была разной, разными были и квартиры.

Общая площадь квартиры составляла 200-400 метров. Высота потолков - под 4,6 м. Квартиры состояли из 5-7 комнат.

В доме были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, "домовых" котельных и миниэлектростанций. Появились лифты, причём с большими зеркалами и кожаными диванами. Вот чего в тех доходных домах не было, так это надежной системы безопасности. Безопасность обеспечивалась швейцаром и дворником.

Месячная оплата квартиры в домах такого уровня изменялась от 100 до 500 рублей. Одним из самых дорогих домов был дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. Были ли эти цены доступными? Да. Дома не пустовали. В 1902 г. Максим Горький арендовал 10-комнатную квартиру, занимавшую целый этаж "всего" за 1 000 рублей в год. Площадь квартиры была 300 метров.

До революции строили доходные дома и для малоимущих граждан. Квартиры в таких домах предоставляли жителям минимум удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация.

Появились они в середине 1890-х гг. - тогда их было около десятка. Но уже, к началу 1900-х их было под тысячу. За 6 лет количество доходных домов для малоимущих увеличилось более чем в 100 раз. Некоторое количество общедоступных домов строил город, различные ведомства обеспечивали дешевыми квартирами своих работников, много домов строилось на частные пожертвования.

Эти дома были условно доходными: плата за аренду была символической. О доступности жилья говорит тот факт, что спрос превышал предложение.

При советской власти доходные дома упразднили. Сначала дома изменили свое содержание: отдельные квартиры превратились в коммунальные. Затем изменилась форма: 3-4-х этажные дома надстроили несколькими этажами.

Не пощадили советские власти и многоэтажные доходные дома. Вся декорация была ликвидирована.

В настоящий момент идея возрождения строительства доходных домов, которые были широко распространены в дореволюционной России, возникла в Департаменте инвестиционных программ строительства в 1999 г.

В 2000 г. был разработан бизнес-план строительства доходных домов в Москве. Начата юридическая проработка вопроса о функционировании доходных домов в системе городского хозяйства.

В 2001 г. из инвестиционной программы Департамента был отобран участок для проведения эксперимента по адресу: Большой Николоворобинский пер., 10.

Департамент инвестиционных программ строительства вышел с предложениями в Государственную Думу, Московскую городскую Думу, правительство Москвы с просьбой внести изменения в действующее законодательство, регулирующее основы жилищной политики и приватизации жилищного фонда. До этого времени по действующему законодательству жилье, сдаваемое в аренду, подлежало приватизации на общих основаниях.

мая 2001 г. президентом РФ Путиным В. В. был подписан закон № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В 2002 г. правительством Москвы был направлен на согласование проект постановления «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве муниципального доходного дома».

апреля 2002 г. вышло постановление правительства Москвы № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома», которое закрепляет правовой статус доходного дома как объекта муниципального жилищного фонда, где все жилые и нежилые помещения сдаются во временное пользование юридическим и физическим лицам. Проект финансирует Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы. Все доходы от аренды помещения поступают в бюджет города. Управляющей компанией назначено ГУП «Мосжилкомплекс» - подведомственное Департаменту государственное унитарное предприятие.

С апреля 2002 г. по октябрь 2003 г. шли разработка и утверждение проекта по отделке внутренних помещений, прорабатывалась юридическая база для заключения договоров аренды и коммерческого найма, осуществлялась закупка техники и оборудования квартир, согласовывался режим эксплуатации доходного дома в системе городского хозяйства.

В октябре 2003 г. первый доходный дом был принят в эксплуатацию.

В апреле 2004 г. доходный дом распахнул двери перед первыми арендаторами.

По данным экспертов, этот пример остается единственным реализованным проектом доходного дома в российской столице.

Все 47 квартир были переданы на баланс ГУП "Мосжилкомплекс", которое фактически выступило в роли управляющей компании. Изначально дом позиционировался как объект элитной недвижимости. Все квартиры предлагались в аренду с качественной отделкой, кухонными гарнитурами и бытовой техникой, придомовая территория круглосуточно охранялась, а жильцам дома был предоставлен набор дополнительных услуг - от химчистки до организации фуршетов. На позиционирование дома в верхнем ценовом сегменте указывает и его планировка: в здании нет однокомнатных квартир, зато есть апартаменты, состоящие из семи комнат. Поэтому неудивительно, что городские власти установили высокую арендную плату за квартиру в своем доходном доме: от $2500 до $10 000 в месяц. В первый год эксплуатации доходного дома было сдано в аренду более 90% квартир. Апартаменты в этом доме снимают иностранцы, которые по служебным обязанностям вынуждены жить в России достаточно продолжительное время. В общем числе арендаторов их доля составляет около 60%. Остальные 40% - это жители регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице. Высокий спрос на квартиры объясняется тем, что собственник предоставляет арендаторам полную гарантию соблюдения прав: никто не попросит жильцов неожиданно покинуть квартиру и не потребует резкого повышения арендной платы.

Несмотря на то, что доходный дом в Большом Николоворобинском переулке оказался востребован, эксперимент не получил продолжения. По мнению экспертов, управление таким объектом - слишком трудоемкий и затратный бизнес. Кроме того, чиновникам-арендодателям приходится конкурировать с частным сектором.

Для частных девелоперских компаний строительство доходных домов - невыгодный бизнес. Развитию этого рынка в Москве мешает высокая себестоимость строительства. Чтобы построить такой дом и затем его правильно эксплуатировать, необходимы первоначальные большие средства. В первую очередь затраты объясняются высокой стоимостью земельных участков и долгими сроками окупаемости подобных проектов. Потому для большинства девелоперов более интересно продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду. К примеру, если девелопер намерен сдавать в аренду квартиру стоимостью $150 000 по ежемесячной арендной ставке $900, то он сможет оправдать свои инвестиции не раньше чем через 14 лет. Более того, сдача жилья в аренду сопряжена с рядом расходов на налоги, ремонт, поддержание квартиры в привлекательном или хотя бы приемлемом состоянии. Все это снижает рентабельность такого бизнеса и соответственно увеличивает срок окупаемости. Сложнее всего окупить затраты на строительство доходного дома в сегменте эконом-класса, где арендные ставки не могут быть высокими. В любом случае в плату будут включены эксплуатационные расходы, которые несет девелопер. Только в сегменте дорогой аренды этот фактор решающего значения иметь не будет. Срок окупаемости проектов элитного и бизнес-класса меньше прежде всего из-за высоких ставок аренды. По данным участников рынка, при разработке правильной концепции вернуть свои инвестиции девелопер-арендодатель сможет через 7 - 10 лет.

Именно этими факторами объясняется то, что все попытки построить в Москве доходные дома ограничивались исключительно верхним ценовым сегментом. В частности, в начале 2000-х годов СПК "Развитие" обещала сдать в аренду свой клубный дом в районе Остоженки в 3-м Обыденском переулке, но впоследствии все квартиры были распроданы. Затем в 2005 году компания "МИАН" заявила о своей программе по строительству доходных домов, первым из которых должен был стать жилой комплекс "Коперник". Однако большинство квартир в нем также было выставлено на продажу. Летом прошлого года о своем намерении участвовать в подобных проектах говорила и компания "МИЭЛЬ" с подачи Минрегионразвития, решившего стимулировать строителей доходных домов в регионах. В качестве инвесторов строительства министерство планировало привлечь крупные строительные и девелоперские компании. Но этот проект так и не был реализован.

В результате, помимо дома ДИПСа в Большом Николоворобинском переулке, в Москве был запущен только один полноценный проект доходного дома. К началу 2008 года компания "Баркли" практически закончила строительство "Баркли-Плаза" на Пречистенской набережной. В настоящий момент в здании идут отделочные работы и завершается строительство фасада. Комплекс состоит из пяти корпусов высотой пять-семь этажей. На первых этажах разместился бизнес-центр класса А, на других - элитные апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду. На сегодняшний день заявлены арендные ставки от $10 000 за квартиру с одной спальней до $32 000 за пятикомнатные апартаменты площадью около 255 кв. м и пентхаусы. По оценкам экспертов, срок окупаемости этого проекта также составит около 10 лет. Но эксперты не исключают, что "Баркли" захочет продать "доходные" квартиры.

Несмотря на то, что доходные дома в Москве не приживаются, столичные власти не оставляют попыток развить этот сегмент. Сегодня в строительстве доходных домов заинтересовано государство. Таким образом, чиновники намерены решить проблему доступности жилья. Поскольку высокие цены на недвижимость сделали покупку жилья для многих невозможной, правительство стремится сделать доступным хотя бы наем. В настоящее время спрос в сегменте дешевого жилья - до $1000 в месяц - наименее удовлетворен. Если в структуре спроса на долю данного сегмента приходится порядка 40%, то в структуре предложения доля таких квартир не превышает 10%. Как будто руководствуясь этими принципами, мэрия Москвы обещала заняться строительством доходных домов эконом-класса. При этом предполагается, что новый доходный дом, в отличие от проекта ДИПСа, должен работать по принципу минимальной рентабельности.

Глава 2. Сравнительный анализ коммерческого и социального найма жилых помещений

.1 Правовые основы аренды и найма жилых помещений

Основания и порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются только гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При этом граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. [16]

Нуждающимися в жилом помещении по договору социального найма признаются малоимущие граждане:

а) являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные жилым помещением общей площадью на одного человека менее учетной нормы;

б) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

в) являющиеся нанимателями или собственниками, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

В соответствии со ст. 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом государственного и местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий такое решение.

Документ, принятый органом местного самоуправления, должен содержать решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет. Основания для отказа перечислены в ЖК РФ, расширительному толкованию не подлежат. Ссылка на эти основания должна в обязательном порядке содержаться в решении об отказе в постановке на учет. К ним отнесены в соответствии со ст. 54 ЖК РФ:

) отсутствие необходимых и обязательных для представления документов;

) представление документов, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

) не истек пятилетний срок после совершения гражданами действий, повлекших за собой ухудшение жилищных условий граждан, вследствие чего граждане имеют право встать на учет только через 5 лет.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

В настоящее время граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случаях, оговоренных в ст. 56 ЖК РФ.

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств. В решении должно быть оказано основание снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Решения о снятии с учета выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

Согласно ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

ЖК РФ регламентирует порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации или субъекта РФ по договорам социального найма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма можно предоставлять только те жилые помещения, которые входят:

) в государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ, - ст. 19 ЖК РФ;

) в муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, - ст. 19 ЖК РФ.

По договорам социального найма не предоставляются жилые помещения некоторым конкретным категориям граждан. Ими являются иностранные граждане, лица без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Согласно п.1 ст. 57 ЖК РФ, гражданам предоставляется жилье в порядке очередности, критерий которой - время принятия граждан на учёт.

Временем принятия на учет является дата принятия решения уполномоченного органа о принятии гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, на учет. В том случае, если в один день указанным органом рассматриваются несколько заявлений, должна приниматься во внимание дата подачи заявления.

В ст. 57 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда жилое помещение предоставляется гражданам по договорам социального найма вне очереди:

) лица, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, а ремонту или реконструкции не подлежат.

) в случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение должно содержать указание о необходимости немедленного отселения граждан;

) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм; [5]

) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ. [6]

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитываются законные интересы граждан. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном списке.

Договор социального найма, права и обязанности сторон по договору социального найма

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма данного жилого помещения.

Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно правилам пользования нанимателю предоставляется возможность:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.

При этом в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) производить текущий ремонт жилого помещения;

д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

е) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Основанием для этого служит тот факт, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет долю в общем имуществе жилого дома, а при сдаче по договору социального найма жилого помещения к нанимателю переходит не только право пользования непосредственно жилым помещением, но и право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) - это установлено в ст. 62 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В настоящее время действует утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Расторжение и прекращение договора социального найма

Расторжение договора - это досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Жилищное законодательство предусматривает следующие варианты расторжения договора социального найма и прекращения соответствующего жилищного правоотношения, установленные ст. 83 ЖК РФ:

) по соглашению сторон - оно допускается в любое время, этот способ прекращения договора не требует обращения в судебные органы;

) по инициативе нанимателя - в любое время с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи;

) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства - при этом договор является расторгнутым со дня выезда;

) по инициативе наймодателя - при существенном нарушении нанимателем условий договора социального найма жилого помещения (существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора). По общим правилам требование о расторжении договора может быть заявлено наймодателем в суд после получения отказа нанимателя на предложение расторгнуть договор по соглашению сторон. Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и при наступлении следующих обстоятельств:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

г) использования жилого помещения не по назначению.

Прекращение договора социального найма согласно ст. 83 ЖК РФ происходит в следующих случаях:

) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;

) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным договорам.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ.

2.2 Общие черты и отличия коммерческого и социального найма жилого помещения

В Российской Федерации конституционное право на жилище осуществляется следующими способами:

Предоставление жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах на условиях договора социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

Передача жилых помещений в домах (квартирах) государственного, муниципального и частного жилищных фондов на условиях коммерческого найма;

Приобретение жилья за собственные средства граждан на вторичном рынке;

Строительство жилья за собственные средства граждан, а также посредством долевого участия в строительстве;

Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Перечень не является исчерпывающим. В настоящее время намечается тенденция, при которой важная роль будет отводиться законодательству, которое закрепляет правовые средства самообеспечения граждан жильем за счет их собственных средств.

В сознании уже нескольких поколений граждан РФ утвердилось отношении к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу, и преодоление этого сложившегося отношения требует длительного времени. Помимо этого, существующий низкий уровень материального благосостояния большей части населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья гражданам за счет собственных средств. Следует учесть, что число граждан, которые могут улучшить свои жилищные условия без помощи государства, невелико.

Государственное воздействие на жилищную сферу в сегодняшних реалиях производится по следующим направлениям:

Обеспечение жилищем малоимущих и некоторых иных указанных в законе граждан, нуждающихся в социальной защите, бесплатно или за доступную плату;

Выдача гражданам, нуждающимся в жилых помещениях безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

Предоставление отдельным категориям граждан субсидии и компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг;

Выпуск жилищных сертификатов, удостоверяющих права граждан на приобретение жилого помещения в собственность;

Содействие развитию ипотечного кредитования. [24]

Основными договорами в жилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездное владение и пользование, являются договоры коммерческого и социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, под которым в теории и юридической практике понимается договор коммерческого найма, по своей природе гражданско-правовой. Он регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Из 18 статей, входящих в эту главу, ему посвящено 17 статей и только одна (ст. 672) адресована непосредственно договору социального найма. При этом договор коммерческого найма в главе 35 не только не обозначен с указанием относящихся к нему статей (как это сделано в отношении договора социального найма), но и не назван (отсутствует дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения), а статьи не содержат полного и детального правового регулирования и нуждаются в изменении.

Договор социального найма жилого помещения, имеющий ярко выраженную потребительскую направленность, находится преимущественно в сфере правового регулирования жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ.

Оба договора имеют своей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье. Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещения должна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с одной стороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого из них, а с другой - в силу недостаточной урегулированности договора коммерческого найма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельных положений договора социального найма, если это не противоречит его сущности и положениям ГК РФ о нем.

Особенности правового регулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680, пункты 1 - 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК РФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Статья 672 ГК РФ, определяя область применения договора социального найма жилого помещения (государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другие пригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договора коммерческого найма. Таким образом, выявляется один из важнейших признаков договора - сфера его действия.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счет императивной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фонда социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещения могут предоставляться только по договору социального найма.

Возмездность договоров предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678, 682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 - 156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Важной гарантией прав сторон является правило п. 2 ст. 682 ГК РФ о недопущении одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этого не предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещение детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 - 156, 159, 160), другими нормативными правовыми актами о порядке исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам при определенных условиях.

Помимо платы за жилое помещение, наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения должен оплачивать коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ, статьи 154 - 155, 157 ЖК РФ). Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Федерации в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ).

С нанимателя жилого помещения по договорам коммерческого и социального найма за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, п. 1,3, ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ) взыскивается неустойка, что является мерой гражданско-правовой ответственности. Неустойка может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины, которая, в свою очередь, презюмируется.

При определенных, указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилого помещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилых помещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, или договора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонде независимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий.

Договору социального найма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма жилого помещения относится к договорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существование типовых договоров социального найма жилого помещения ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и не является обязательным.

Потребительская направленность и объект договоров. Основной целью договоров коммерческого и социального найма жилого помещения является удовлетворение потребности граждан в жилье (потребительская направленность). Потребительский характер обозначен нормами ГК РФ (статьи 671, 672, 678) и ЖК РФ (ст. 17), в соответствии с которыми жилое помещение должно предоставляться гражданину для проживания в нем, а гражданин должен использовать жилое помещение по назначению. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). При коммерческом найме такое использование жилого помещения должно быть обязательно согласовано с его собственником в договоре. Запрещается размещать в жилых домах промышленное производство (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

Объектом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома) (ст. 673 ГК РФ). При этом законодатель особым образом выделяет признак пригодности жилья: диспозиция ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ носит отсылочный характер и предполагает существование особого порядка определения пригодности. В соответствии с частями 3, 4 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Жилое помещение также должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие ст. 673 на договор социального найма жилого помещения, апеллируя к жилищному законодательству. Так, в соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

представлять собой изолированное помещение;

являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ);

быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

ГК РФ для жилого помещения как объекта договора коммерческого найма устанавливает два основных требования - изолированность жилого помещения и его пригодность для постоянного проживания. ЖК РФ предъявляет больше требований к жилому помещению - объекту договора социального найма, что способствует реализации потребительской направленности этого договора. Но и договор коммерческого найма по своей сущности также является потребительским. Отсылка ГК РФ к жилищному законодательству дает основание применять к объекту договора коммерческого найма требования ЖК РФ, что, в свою очередь, выступает гарантией права нанимателя на получение действительно пригодного для проживания жилого помещения.

Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В многоквартирном доме объектом договора будет прежде всего квартира, а затем ее принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (статьи 134, 135, 290 ГК РФ, ст. 36, ч. 2 ст. 61 ЖК РФ).

Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которым предоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилые помещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд социального использования предназначен для социально не защищенных слоев населения, следовательно, договор социального найма заключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только с гражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии с законом признаются нуждающимися в жилых помещениях. Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального найма жилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Стороны договоров. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категорию нанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2 этой же статьи не могут быть стороной договора, - это юридические лица. О том, что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин, упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателем является собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченные лица, которые обязаны передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества или уполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя - физическое лицо, использующее жилое помещение для проживания.

Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (лица пенсионного возраста, инвалиды I - III группы, лица, не достигшие 16 лет, учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители) могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателя является существенным условием договора социального найма жилого помещения. Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость внесения изменений в договор.

При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместно с нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены также критерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; но для того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).

Вместе с тем законодатель оставляет требование, обычно предъявляемое к социальному жилью, относительно соблюдения нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Государство посредством регулирования жилищных правоотношений стремится решить жилищную проблему и обеспечить граждан постоянным и приемлемым во всех отношениях жильем. Требуя от сторон договора коммерческого найма соблюдения этого условия, оно перекладывает свою обязанность на собственника жилого помещения в интересах нанимателя. Однако, исходя из свободного, возмездного характера договора коммерческого найма, это обстоятельство может привести к тому, что наниматель может быть лишен возможности вселить к себе членов семьи или других граждан, если финансовое положение не позволяет ему снять достаточное по размеру жилье не по воле наймодателя, а из-за запрета государства.

Правовое положение постоянно совместно проживающих с нанимателем граждан по договору коммерческого найма схоже с положением членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Лица той и другой категории имеют равное с нанимателем право пользоваться жилым помещением, что выражается не только в возможности проживать в нем, но и осуществлять определенные правомочия. С такими лицами необходимо согласовывать вселение других лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ), вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 80 ЖК РФ), расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ, ст. 83 ЖК РФ). Кроме того, эти лица могут при определенных условиях требовать замены нанимателя по договору (ч. 1 п. 2 ст. 672, ст. 686 ГК РФ, ст. 82 ЖК РФ).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по договору коммерческого найма, имея равные с ним права по пользованию жилым помещением, не имеют равных с ним обязанностей. Так, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно совместно с ним проживающих, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Это отличает договор коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения, в котором члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 672 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Различия договоров коммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только в определении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но и в установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимо требования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих, обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ не предусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), за исключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще одно основание вселения - соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

В ст. 50 ЖК РФ предусмотрены следующие виды жилищных норм:

норма предоставления жилой площади по договору социального найма;

социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг).

При социальном найме наниматель обладает правом вселения в занимаемое жилое помещение иных лиц (п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ). Часть 1 ст. 70 различает три категории таких лиц:

лица, для вселения которых не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя, - несовершеннолетние дети (в том числе усыновленные) не только нанимателя, но и других членов семьи, проживающих в жилом помещении;

лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и не требуется согласия наймодателя, - супруг, совершеннолетние дети (в том числе усыновленные), родители (в том числе усыновители);

лица, для вселения которых необходимо согласие членов семьи нанимателя и наймодателя, - другие члены семьи (иные родственники, опекуны, попечители, иждивенцы, фактический супруг).

При вселении супруга, детей и родителей не требуется соблюдения учетной нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). В иных случаях наймодатель может запретить вселение других членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это право, но не обязанность наймодателя. К членам семьи нанимателя, согласие которых должно быть получено, относятся лица, проживающие в жилом помещении (перечисленные в договоре социального найма жилого помещения и зарегистрированные по месту жительства), и временно отсутствующие члены семьи, согласие которых должно быть выражено в письменной форме.

При социальном найме недостаточно законного вселения, необходимо признание вселенного членом семьи нанимателя. В коммерческом найме нужно лишь согласие наймодателя при учете нормы общей площади жилого помещения на одного человека.

Форма договоров. Форму обоих договоров законодатель императивно предусмотрел как простую письменную (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи внаем жилья, соответствующие обычным требованиям, предъявляемым к договору. Отсутствуют и иные «письменные и другие доказательства», которые могут в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Поскольку при несоблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ) стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, при разбирательстве дела в суде им трудно доказать наличие обязательств и их условий.

В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Срок договоров. Отличительный признак договора коммерческого найма - его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:

долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);

краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).

Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.

Права и обязанности сторон. Наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять (или обеспечивать предоставление) нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ). Кроме того, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма (п. 2 ст. 681 ГК РФ). Наймодатель не вправе без согласия нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681).

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 65 ЖК РФ).

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678).

Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии в целях обеспечения их рационального потребления.

Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи обязаны переселиться в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При этом договор социального найма жилого помещения не расторгается (ст. 88 ЖК РФ). В коммерческом найме лицо, предоставившее жилое помещение, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ.

Перечень обязанностей наймодателя, предусмотренный ст. 65 ЖК РФ, в отличие от обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 676 ГК РФ) не является исчерпывающим. Иные обязанности могут быть предусмотрены жилищным законодательством, а также договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей (обязательств) перед нанимателем несет гражданско-правовую ответственность, предусмотренную статьями 393 - 406 ГК РФ. В ГК РФ не регламентируется ответственность наймодателя, она обозначена лишь в ст. 684: при отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем им был заключен договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В ст. 66 ЖК РФ предусмотрена ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения. Перечень мер гражданско-правовой ответственности, предусмотренный ч. 2 ст. 66, не является исчерпывающим. Административная ответственность наступает за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые могут быть сформулированы в таблице [25]:

2.3 Наем жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы

Бездотационный жилищный фонд, или бездотационные дома (далее - БДД), - одно из подразделений городского фонда коммерческого использования жилья.

Он образован в соответствии с постановлением столичного правительства от 5 августа 2008 г. № 708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма».

Дома, о которых идет речь, относятся к жилищному фонду коммерческого использования (ст. 19 ЖК РФ). В его состав входят жилые помещения, предоставляемые собственником гражданам для проживания в них на условиях возмездного пользования.

Что же такое бездотационный дом? Узнать его можно по следующим признакам. Это:

. Бездотационный режим содержания (включая амортизацию).

Бездотационный дом - дом, который сам себя окупает. Если собственники и наниматели единственного жилья в Москве оплачивают только часть фактических расходов на содержание и ремонт жилых помещений (остальное дотируется из городского бюджета), то наниматели в бездотационном доме полностью содержат свое жилье на свои средства. В этом случае город не несет никаких дополнительных затрат на его содержание.

2. Бездоходность содержания.

Город, формируя сеть бездотационных домов, не преследует цель создания источника для наполнения городского бюджета, он не зарабатывает на этой категории жилья. Для таких домов устанавливается нулевая рентабельность, соответствующая бездоходному режиму использования.

. Локализация всех жилых и нежилых помещений бездотационного дома в рамках одного жилого здания.

То есть это обязательно отдельный многоквартирный дом (именно дом, целиком, а не какая-то его часть, например, подъезд или квартира).

Все жилые помещения в бездотационных домах, находящихся в собственности города, предоставляются по договорам найма, без права их продажи или приватизации.

Площадь жилого помещения, предоставляемого на условиях найма в бездотационном доме, должна составлять не менее 18кв. метров на каждого из членов семьи, но не более комнаты на человека.

Жилье в бездотационных домах предоставляется тем очередникам, кто не в состоянии или не желает приобретать жилье в собственность, однако не хочет ждать бесплатного получения квартиры в порядке очереди. И в то же время уровень доходов достаточен для оплаты содержания предоставленных помещений по полной стоимости.

На жилье в бездотационном доме могут рассчитывать:

. Москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1марта 2005 года.

. Иные граждане, не состоящие на жилищном учете, на основании распорядительных документов правительства Москвы. К «иным» могут относиться, например, студенческие семьи, семьи молодых преподавателей и научных сотрудников, отвечающие требованиям, установленным постановлением правительства Москвы.

Возможны следующие варианты проживания в БДД:

без снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий;

со снятием с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В том и другом варианте жилое помещение в БДД предоставляется гражданину и членам его семьи по договору найма сроком до 5 лет (это максимальный срок для такого договора, установленный Гражданским кодексом РФ). При этом нанимателю предоставляется право неоднократного заключения договора на новый срок при выполнении им и членами его семьи условий договора.

Ему может быть предоставлено иное жилое помещение (с правом его выбора) в одном из домов сети БДД (при условии, если необходимая жилплощадь есть в наличии).

Поселиться в бездотационном доме можно как по месту жительства, так и по месту пребывания.

. Без снятия с жилищного учета.

В этом случае договор найма будет суммарно заключен на период, необходимый для получения права на предоставление субсидии для приобретения или строительства жилых помещений в размере 70% от нормативной стоимости жилья для семьи данного состава и численности. Продолжительность такого периода установлена Законом города Москвы и составляет 10 лет. Иными словами, если с учета семья не снимается, то договор с ней будет заключаться до тех пор, пока не наступит право на получение максимальной субсидии на покупку или строительство жилья. После чего семья может выбирать: либо оформить субсидию и приобрести жилье на рынке, либо, если ее этот вариант не устраивает, вернуться в очередь на получение жилья по социальному найму, которое будет предоставлено в сроки, учитывающие время найма жилья в бездотационном доме.

Есть альтернатива - заключить новый договор найма в бездотационном доме, но уже-со снятием с жилищной очереди, и жить в этом доме человек может уже постоянно.

. Снятие с жилищного учета.

В этом случае договор найма с нанимателем будет заключен на 5 лет с правом перезаключения на новый срок на тех же условиях. Причем перезаключаться он может неограниченное число раз, если человек соблюдает все условия проживания. Таким образом, семье, снявшейся с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий и выбравшей постоянное проживание в бездотационном доме, как основной способ улучшения своих жилищных условий, будет предоставлено право бессрочного пользования жилплощадью. Город гарантирует, что граждане, строго выполняющие условия договора найма жилого помещения, всегда будут иметь преимущественное право заключения договора на новый срок. Причем семья может по своему желанию заменить занимаемое жилье на другое. Например, если изменился состав семьи, или необходимо поменять адрес в связи с переменой места работы - если у города есть ресурсы, семье могут предоставить другую квартиру: побольше или по другому адресу.

При этом наниматель квартиры в сети БДД и члены его семьи обладают такими же правами и обязанностями, как наниматель иных жилых помещений в городском жилищном фонде. Это:

регистрация в данной квартире по месту жительства, в том числе - родственников на основании разрешения наймодателя (Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы);

проведение текущего ремонта и т. п.

Какой из этих вариантов выбрать - обосноваться в бездотационном доме (на всю оставшуюся жизнь или до подхода очереди) - граждане решают сами. Это право остается за ними.

Еще одна категория москвичей, которая тоже вправе участвовать в проекте БДД-студенческие семьи и семьи молодых преподавателей, научных сотрудников московских вузов. Именно для таких семей построен дом в поселке Щербинка (ул. Брусилова, д. 7). Кандидатуры будущих жильцов представляет Совет ректоров вузов Москвы и Московской области.

Условия предоставления жилых помещений студенческим семьям:

оба супруга студенческой семьи должны находиться на 1-3-м году обучения в вузе при 4-летнем обучении, на 1-4-м году обучения при 5-летнем обучении и на 1-5-м году обучения при 6-летнем обучении;

один из супругов обязательно должен постоянно проживать в Москве и состоять на жилищном учете по месту жительства в столице, а другой может не иметь постоянного места жительства в Москве;

семьи должны состоять из супругов- граждан Российской Федерации в возрасте до 35 лет. Введение возрастного ценза для участия в проекте корреспондируется с условиями участия в программе «Молодой семье- доступное жилье».

В этом доме также могут проживать молодые преподаватели и научные сотрудники. При этом один из супругов в такой семье должен состоять в трудовых отношениях с государственным вузом, расположенным в Москве.

Особенность студенческого дома - все квартиры в нем меблированы и оборудованы, то есть полностью готовы для проживания. Жилье в таком доме предоставляется по договорам краткосрочного найма сроком на 11 месяцев, но с возможностью его дальнейшей пролонгации. В соответствии со статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации максимальный срок договора - до 1 года (с возможностью его последующей пролонгации).

Срок действия такого договора отвечает особенностям проживания данной категории граждан в период их обучения в соответствующем учебном заведении.

Жилье по программе БДД в первую очередь предоставляется очередникам, которые согласны сняться с жилищного учета. Вторым пунктом идут те, кто готов поселиться, оставаясь в очереди на жилье по социальному найму. У всех очередников учитывается год постановки на жилищный учет, метраж жилплощади, а также - где они проживают (в отдельной квартире, в коммуналке или общежитии). А при прочих равных условиях приоритет отдается тем, кто ранее подал заявление в установленном порядке на проживание в бездотационном доме в управление Департамента в административном округе.

Бездотационный коммерческий жилищный фонд состоит в основном из новостроек. Для их создания также возможно использование так называемых высвобождаемых зданий. Это могут быть:

бывшие общежития квартирного типа после вывода их из состава специализированного жилищного фонда города

здания, переведенные из категории нежилых в жилые;

арендуемые у города юридическими лицами после завершения срока аренды;

другие освобождаемые дома после их ремонта и реконструкции.

Наниматели жилых помещений в бездотационных домах должны:

ежемесячно вносить плату за пользование жилплощадью (плата за наем);

оплачивать техническое обслуживание, ремонт жилых помещений, предоставление коммунальных услуг в полном объеме (по их фактической стоимости).

Ставка найма определяется и утверждается распорядительными актами правительства Москвы. Она установлена такой, чтобы в долгосрочной перспективе покрыть инвестиционные затраты города на строительство или реконструкцию таких домов. То есть лишь компенсирует затраты города на строительство.

Постановление правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год» устанавливает размеры платежей для граждан всех категорий, проживающих в бездотационных домах.

Цена за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений в бездотационных домах устанавливается в диапазоне от 26,90 рублей до 31,58 рублей за 1 кв. м в зависимости от наличия в доме тех или иных видов удобств.

Ставка платы за пользование жилым помещением для граждан по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда города Москвы, вводимая с 01.01.2011, устанавливается в размере 41,21 рубль за квадратный метр в месяц. Причем применяются понижающие коэффициенты, устанавливаемые для каждой из групп нанимателей. В зависимости от места расположения дома, года его эксплуатации и т. д.

Таким образом, расходы на проживание в таком доме будут примерно в 3 раза выше, чем на условиях социального найма, но в 3-4раза ниже рыночной аренды.

Предоставляются жилые помещения в бездотационном жилом доме гражданам, располагающим доходами, которые позволяют оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги без возникновения права на предоставление им из бюджета города субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. В связи с этим город оставляет за собой право проверки платежеспособности потенциального нанимателя жилого помещения. Ориентиром служит федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи - не более 22%.

Порядок предоставления жилплощади в бездотационном доме не отличается от порядка предоставления жилых помещений в рамках иных городских жилищных программ.

В случае если есть заинтересованность в возможности найма жилья в БДД по договору, необходимо обратиться в отдел по работе с населением в районе управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе по месту жительства с заявлением о предоставлении права проживания в бездотационном доме.

Заявление рассмотрят, предложат варианты квартир в БДД, которые есть в наличии. Если гражданин согласен, с ним заключают договор найма. Основанием для заключения такого договора является распоряжение префекта административного округа о предоставлении жилплощади на условиях найма по конкретному адресу.

Проект, на котором отрабатывался механизм создания домов коммерческого использования, стал дом, построенный в рамках московской программы «Молодой семье- доступное жилье» в Юго-Восточном округе (ул. Верхние Поля, 38, корп. 1). С 2002 года в нем живут на условиях найма молодые семьи - участники программы. Это жилое здание послужило моделью для создания в Москве системы бездотационных домов.

В настоящее время действует шесть бездотационных домов по следующим адресам:

ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2;

ул. Брусилова, д. 7 - дом для студенческих семей;

ул. Верхние Поля, д. 38, корп. 1 - дом для участников программы «Молодой семье - доступное жилье»;

ул. Маршала Савицкого, д. 28, корп. 1;

ул. Маршала Савицкого, д. 30, корп. 1;

ул. Маршала Савицкого, д. 32, корп. 1.

Все эти дома составляют единую сеть, которая пока формируется, и в дальнейшем ее предполагается расширить.

В ближайшее время планируется расширение сети за счет покупки до 130 тыс. кв. м жилых помещений в Подольском районе Московской области (распоряжение правительства Москвы от 30 декабря 2009 г. № 3378-РП «О мерах по расширению системы долгосрочного найма жилых помещений»).

Глава 3. Основные направления совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости

.1 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

Исследование рынка жилья в зарубежных странах показывает наличие в них значительной доли арендного жилья.[28]

Арендное жилье в зарубежных странах. По соотношению доли недвижимости, находящейся в собственности и аренде, практически все страны имеют близкие показатели (таблица 3.1).

Таблица 3.1 - Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья и сдаваемого в аренду

Данные характеризуют соотношение в целом по стране, однако необходимо обратить внимание, что в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Нью-Йорке в 2007 году только 33% горожан проживали в собственном жилье, в Лондоне -58%, в Монреале - 50%.

В странах, имеющих более развитый рынок жилья, минимальное государственное регулирование рынка недвижимости, высокий уровень развития экономики, а, следовательно, свободное ценообразование и высокую мобильность трудовых ресурсов доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше.

То же самое касается и регионов рассмотренных стран, чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, наоборот, в депрессивных и экономически отсталых регионах доля арендуемого жилья ниже. Например, в Аргентине доля арендуемого жилья в Буэнос-Айресе составляет 22,2%, в относительно благополучных южных регионах - 16-17%, в северных регионах с худшими экономическими показателями доля арендуемого жилья - от 3,1 до 5,9%.

Основной контингент арендаторов - это студенты, иногородние и иностранные сотрудники организаций, внутренние и внешние мигранты, приезжающие в надежде найти хорошую работу, семьи с доходом, не позволяющим приобрести жилье в собственность. Характерные черты проявляются в таких городах как Нью-Йорк, Прага, Киев, Лондон, Буэнос-Айрес, Монреаль, Перт.

В Бразилии, например, в штате Сан-Паулу, являющемся экономическим, промышленным и финансовым центром, сконцентрировано более 25% жилого фонда страны, в том числе около 30% жилья, сдающегося в аренду.

В целом для всех стран характерно:

доля жилья, сдающегося в аренду выше в городах, чем в сельской местности;

по возрастному и семейному положению большинство арендаторов - это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей;

рынок аренды тесно связан с рынком недвижимости и, как правило, повторяет его движение вверх или вниз с некоторым лагом (по некоторым оценкам 1-2 года).

В зависимости от исторически сложившихся условий владения и перераспределения жилого фонда арендодателями в основном выступают:

государственные структуры (Китай, Украина, Чехия),

региональные образования, штаты и территории (Австралия)

муниципалитеты (США, Чехия, Великобритания),

кооперативы (Чехия, Нидерланды, Канада),

работодатели (Аргентина),

общественные фонды и жилищные ассоциации (Великобритания, Нидерланды, Австралия),

физические лица - собственники жилья и девелоперы (все страны).

Арендное жилье эконом-класса. Наибольшим спросом на рынке аренды жилья в зарубежных странах пользуются квартиры эконом класса, как своеобразная отправная точка, позволяющая получить приемлемый уровень удобства и комфорта отдельного жилья за сравнительно небольшие деньги (по сравнению с жильем бизнес и люкс классов), иногда даже за счет государства, компенсации части расходов (США, Австралия) или государственного регулирования арендной платы (Чехия). Различными являются и требования, предъявляемые арендаторами к характеристикам жилья в зависимости от исторических и культурных особенностей страны.

В силу того, что арендаторы, как правило, стараются экономить на арендной плате, наибольшим спросом пользуются 1-2-х комнатные квартиры в многоквартирных домах. Например, в Канаде количество арендуемых квартир в 4,5 раза превышает количество арендованных отдельных домов.

Социальный и коммерческий найм. В англоязычных странах (Австралия, Великобритания, США, Канада) в силу исторической традиции и стремления сохранить социальную стабильность государство проявляет заботу об обеспечении жильем малоимущих слоев населения, предоставляя социальные квартиры без арендной платы (США), с дотацией на оплату коммунальных услуг (США, Канада) или с пособием на оплату аренды (Великобритания, Австралия). В случае если семья покидает категорию «малоимущих», она лишается дотации, а подчас и самого арендуемого жилья, куда въезжает следующая семья остро нуждающихся. В случае улучшения своего материального положения, бывшие арендаторы социального жилья сами стремятся быстрее перебраться в район или жилой дом, который соответствует их новому социальному статусу.

В Чехии - в силу того, что при переходе к рыночным отношениям Правительство отказалось от бесплатной передачи жилых помещений в собственность - часть городского населения оказалась в роли арендаторов квартир, которые были в свое время получены от государства бесплатно. Граждане, проживающие в домах, принадлежащих государству, составили контингент социального найма, поскольку цена аренды в таких домах устанавливается Правительством. Часть граждан, проживавших в домах, которые были возвращены по реституции бывшим владельцам, попала в категорию коммерческого найма, в котором срок аренды устанавливается по согласованию сторон, а уровень арендной платы сверху ограничен Правительством. В данном случае говорить о каких-либо существенных различиях социальной и коммерческой аренды кроме цены и срока контракта не имеет смысла.

Уровень предложения жилья на рынке и исторически сложившаяся культура взаимоотношений арендатора и арендодателя определяют уровень обустройства наемного жилья. В развитых странах жилье, как правило, сдается полностью меблированное или как минимум оборудованное кухонной мебелью.

Управление арендуемым жильём. Подтверждая общую тенденцию рыночной экономики, что государство является неэффективным собственником и управленцем принадлежащего ему жилого фонда, в большинстве стран прослеживаются две тенденции: во-первых, передача государственного жилья в частные руки (Великобритания); во-вторых, передача управления государственным жильем на уровень региональных и муниципальных властей (Чехия, Канада, Австралия).

Домами, находящимися в собственности муниципалитетов (США), управляют департаменты муниципального жилья через управляющие компании (чаще всего тоже муниципальные), или специальные жилищные ассоциации, находящиеся под контролем муниципалитета. Никаких форм самоуправления жильцов в таких домах не существует.

В Канаде после сокращения государственной программы строительства социального жилья в 80-е годы прошлого столетия, управление социальным фондом жилья было передано на уровень провинций и даже муниципалитетов. В этих условиях для сохранения арендуемого жилищного фонда к управлению жильем были привлечены общественные ассоциации и кооперативы («третий сектор»), которые смогли привлечь государственные и частные инвестиции. Модель государственно-частного партнерства оказалась в данных условиях наиболее работоспособной.

В секторе коммерческого найма в Канаде распространено объединение арендаторов в общины или кооперативы, которые управляют арендуемым жильем, осуществляют расчеты с арендодателем и коммунальными службами, оказывают финансовую поддержку членам общины. Размер арендной платы членов кооператива определяется общим собранием в зависимости от материального положения арендатора. Часть кооперативов получает государственные субсидии на покрытие расходов.

В многоквартирных домах Австралии (коммерческая аренда) существует нечто вроде домоуправления, состоящее обычно из пенсионеров, проживающих в том же доме, которое очень внимательно следит за порядком в доме и во дворе. У каждого домоуправления - свои правила и стандарты, которым должны подчиняться все жильцы, включая и арендаторов. Помимо «домоуправления» за состоянием квартиры следит также агентство, через которое осуществлялась сдача жилья в наем.

В Великобритании в период с 1971 по 2006 год доля арендуемого муниципального жилья в общем объеме жилищного фонда сократилась с 31 до 19%. С конца 70-х британское правительство активно поощряет приватизацию муниципального жилого фонда. Роль муниципалитетов и других форм местной власти в управлении жилым фондом неуклонно снижается. В конце 1980-х правительство развернуло масштабную программу перевода социального жилья от муниципалитетов к жилищным ассоциациям. С 1988 по 2007 год по такой схеме в Англии было переведено более 1,1 млн. единиц жилья. Появился специальный термин "зарегистрированный социальный домовладелец" (Registered Social Landlord, RSL), под которым подразумевается широкий диапазон организаций, предоставляющих субсидируемое жилье - от приютов и домов престарелых до крупных жилищных ассоциаций с тысячами домов в управлении, в том числе переданные от муниципалитетов. Частный (коммерческий) фонд арендного жилья управляется непосредственными домовладельцами.

Аккредитация арендодателей - домовладельцев в Великобритании позволяет самим домовладельцам лучше управлять собственностью, получая информационную и организационную поддержку со стороны местных властей. Аккредитация также стимулирует арендодателей поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии (оцениваются как сами домовладения, так и собственники).

Около 2,3 миллиона сдаваемых в аренду жилищ (примерно 35% всего жилого фонда Нидерландов) находится в ведении корпораций и жилищно-строительных объединений. Эти корпорации являются частными предприятиями, выполняющими общественные функции по управлению арендуемым жильем.

Три основных типа арендуемого жилья по признаку принадлежности (государственное, кооперативное и частное) определили и соответствующих управляющих: органы власти, кооперативы и собственно владельцы жилья. Решения в кооперативах принимаются, как правило, большинством голосов, в том числе вопросы ремонта, заключения договоров с коммунальными службами и приема новых членов.

В Китае, Украине, Бразилии, Аргентине профессиональное управление сдаваемым в аренду жильем практически не развито из-за слабости рынка аренды.

3.2 Специфика арендных отношений в сфере жилой недвижимости в Москве

Москва - столица огромного государства, является финансовым, экономическим, культурным центром Российской Федерации. Москва - город практически неограниченных возможностей. И именно по этой причине население Москвы превышает во много раз численность населения крупнейших городов России.

Чем чревато такое исключительное положение Москвы? Здесь всегда вставал вопрос где жить, в Москву приезжают с разных уголков бескрайней России и стараются закрепиться именно здесь, потому что только здесь, по мнению большинства населения РФ, возможно вести достойное существование. Что касается коренных москвичей, то им в силу обстоятельств приходится ютиться в скромных квартирах, где число проживающих может быть довольно большим. Но при этом, нужно учесть, что даже коренные москвичи, при своем уникальном положении, не в состоянии приобрести жилье в собственность, которое бы отвечало их требованиям. Речь идёт и о молодых студенческих семьях, и о людях средних лет, и об инвалидах, вынужденных проживать со своими родственниками, и о других категориях москвичей, которые в попытках добиться хоть какого-то результата пытаются участвовать в программах по улучшению жилищных условий.

С этой точки зрения становится вполне объяснимым тот факт, что люди, не имеющие достаточных средств, пытаются получить у государства поддержку. Столица верна принципам конституции и определяет свою жилищную политику в соответствии с направлениями, определенными Правительством Российской Федерации. Но в тоже время, Москва, как субъект РФ, имеет право принимать свои законы, в которых будут прописаны некие иные нормы. Так происходит с регламентацией социального найма в Москве. Этот вид найма регулируется Гражданским кодексом и непосредственно Жилищным кодексом Российской Федерации, но в столице действует Закон №29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», в котором прописаны нормы, действующие для Москвы. Данные нормы перекрывают Жилищный кодекс, но больших расхождений, о которых речь пойдёт ниже, нет.

В силу огромнейшего дефицита свободных жилых площадей в Москве, столице пришлось ввести жёсткие критерии отбора граждан на постановку на учёт в улучшении жилищных условий. К сожалению, на данный момент действует только 2 критерия - норма площади жилого помещения на одного человека, которая в Москве составляет не более 10 квадратных метров, и регистрация в Москве не менее 10 лет. Данные критерии значительным образом сокращают контингент, подлежащий постановке на учёт.

Также необходимо упомянуть и о коммерческом найме в Москве, этот вид найма представляет собой в Москве широкое поле деятельности для частных лиц, которые через агентства или самолично обнародуют свое желание сдать или снять площадь. Безусловно, такое явление не редкость и для других городов России и сельских поселений. Но снять жилье в Москве могут достаточно обеспеченные люди, готовые заплатить не меньше тысячи долларов за месяц проживания в съемной квартире. На данный момент можно снять в Москве и квартиру полностью, так и её часть - комнату. Рынок съемного жилья неподконтролен московским властям, огромная прибыль, которая могла бы быть извлечена из сделок с жилой недвижимостью, остается в руках частных лиц, таким образом, получающий дополнительный доход.

В рамках экспериментального проекта была выработана сеть бездотационных домов, её масштаб на сегодняшний день более чем скромен, но в то же время нельзя отрицать, что некоторые проблемы города этот проект решает. Суть эксперимента - посмотреть, можно ли путём сдачи государственного и муниципального жилья в наем на срок 5 лет и соответствующей оплатой, решить частично проблему очередников. Таким образом, в Москве образуется две возможности и обе мало реализуемые - возможность социального найма (дождаться бесплатной площади в Москве), а также возможность снять у города жилье на срок с возможной пролонгацией. Все эти предложения работают для ограниченного контингента лиц - малоимущих очередников, молодых семей. Но, собственно говоря, данная сеть бездотационных домов поможет лишь ничтожному проценту населения Москвы, что, бесспорно, важно. Но как быть с абсолютным большинством? Их жилищная проблема будет стоять ещё очень долго, ввиду того, что на данный момент свободных площадей у города нет, а квартиры на данном этапе получают люди, вставшие на очередь по общим основаниям в 1989 году, а по льготам в 1991 году. Ситуация остается напряженной, и вопрос крайне сложный.

Возможный выход из данной ситуации состоит лишь в том, чтобы расширять круг потенциальных съемщиков, изыскивать свободные площади. Необходимо разделить людей, способных снять жильё со скидкой - ниже рыночной цены, которая поднята до заоблачных высот частными собственниками, и людей, действительно нуждающихся в получении жилья от государства. Для первой категории лиц восстановить институт доходных домов, предоставляющих жилую площадь для проживания всем категориям лиц, начиная от состоятельных людей, заканчивая студенческими семьями. Для второй категории на первом этапе предоставить возможность проживать в сети бездоходных домов, а затем обеспечить помощью в приобретении квартиры, дома, земельного участка под строительство дома. Совершенно ясен тот факт, что необходимы критерии отбора для каждой категории, таковыми могут быть - доход граждан, состояние здоровья, место работы, уровень образования, возраст. Далее встаёт вопрос - куда расселять? Если учесть, что город будет получать довольно большие средства от предоставления жилых помещений в доходных домах, то средств должно хватать на строительство новых многоквартирных домов. На первом этапе можно воспользоваться замороженными проектами. Более того, большинство новостроек, сданных в эксплуатацию, стоят полупустые, так как у граждан нет средств на покупку квартиры по современным рыночным ценам. Ввиду этого возможно ввести условие, что проект строительства многоквартирного дома будет одобрен, если застройщик отведёт один подъезд под сдачу жилых помещений в наем на срок 15 лет. Если проект не оправдает себя - данные квартиры могут быть распроданы.

Недостатки существующей системы найма жилых помещений

На данный момент наем жилых помещений может быть разделен на три аспекта:

социальный наем;

коммерческий наем;

наем в бездотационных домах.

Очевидно, что данные три направления должны обеспечить одну из самых насущных потребностей населения России (которая закреплена в Конституции РФ ст. 40) - это потребность в жилище. К сожалению, в действительности данные виды найма не справляются с поставленной задачей. С каждым годом ситуация обостряется, ввиду того, что жильё построенное в советское время ветшает:

Рисунок 3.1

А темпы строительства не удовлетворяют запросам современного российского общества.

Экономические центры, с развитой инфраструктурой перенаселены, города-миллионники сталкиваются всё с большим числом проблем, количество жалоб населения на ужасные условия проживания растут и естественным образом могут вылиться во всеобщее недовольство властью и работой государственных служащих.

Казалось бы, три направления найма достаточно для решения данной проблемы, но, к сожалению, это не так, что является результатом огромного числа недостатков данных видов найма.

Прежде всего, рассмотрим социальный наем, нацеленный на предоставление жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. И сразу можно отметить, что объём такого фонда ограничен конечным числом жилых помещений, которые можно предоставить в бессрочное пользование. В рамках плановой экономики, которая господствовала на протяжении 70 лет, было абсолютно нормальным предоставлять жильё в бессрочное пользование, более того, такое жильё могло быть построено в объеме, запланированном государством. Государственный план в данном случае играл ведущую роль, строительный бум, обеспечиваемый послевоенными потребностями, дал возможность обрести отдельную квартиру миллионам гражданам Советского Союза. Но развал СССР разрушил все планы государства обеспечить население достойными жилыми помещениями. Сейчас строительство ведётся частными компаниями, цены квартир диктуются рынком, и, очевидно, что большинство российских граждан не могут позволить приобрести квартиру. Ввиду чего, многие стоят на учёте по улучшению жилищных условий, в ожидании наступления долгожданного момента. Образовалась очередь, в которых люди стоят не один десяток лет, вынужденные собирать ежегодно документы, обновлять данные. Хотя нет никаких абсолютно гарантий, что после многих лет, проведенных в этой очереди, они не будут сняты с учёта, вследствие смерти родственников или замужества/женитьбы детей. Всё это происходит по очень банальной причине - условие сохранения возможности на получение бесплатной квартиры это 18 кв. м на человека, если данная величина превышена на одну десятую, лицо подлежит снятию с учёта. Кажется, что совершенно справедливо, но если привести такой пример: «Гражданка РФ проживает в Москве с 1994 года в коммуналке площадью 18 кв.м, в которой прописан её сын. По завещанию её сын получает в собственность квартиру. И по закону его мать имеет право пользоваться данной площадью, соответственно по совокупности площадей, гражданка подлежит снятию с учёта», но, маловероятно, что эта женщина переедет из коммуналки.

То есть первый недостаток социального найма - это создавшаяся очередь на получение бесплатных квартир, в которых люди стоят в течение нескольких десятков лет и маленькая вероятность получения данной квартиры.

Второй недостаток заключается в том, чтобы сократить хоть каким-то образом эту очередь, государство выдвинуло платные программы обеспечения граждан жильём, среди этих программ - ипотека, получение субсидии на покупку квартиры, дома, земельного участка для строительства дома. Также выделяются квартиры в ближайшем Подмосковье для покупки по льготным ценам для молодых семей, совершенно ясно, что люди отказываются переезжать из Москвы, поэтому продолжают стоять в очереди. Субсидии не хватает на покупку соответствующей квартиры в Москве, граждане вынуждены брать кредиты в банке, что усугубляет их положение. Ипотека также является не выгодной программой для населения, неспособного оплачивать высокие проценты.

Обратим внимание теперь на коммерческий наем, который можно подразделить на легальный и нелегальный (или полулегальный). Относительно легального найма стоит отметить, что в Москве действует лишь один единственный доходный дом бизнес класса, таким образом, город ориентирован на удовлетворение интересов ограниченного круга лиц. При острой необходимости, данные лица без особого труда смогут приобрести квартиры в Москве или оплатить достаточно продолжительный срок пребывания в гостинице. Но нет сети доходных домов эконом класса, направленной на удовлетворение потребностей среднего класса, не имеющего возможности приобрести жильё.

Что касается нелегального коммерческого найма, то нужно сказать, что очень развит рынок сдачи в аренду жилых помещений частными лицами, владеющими не одной квартирой, что обеспечивает им дополнительный доход, но в большинстве случаев налоги от данного вида деятельности не поступают в бюджет. Рынок аренды такого жилья является стихийным, и, соответственно, цены образуются также стихийным образом, в основном определяясь арендодателями по ситуации, сложившийся на рынке. Вряд ли в столице можно обнаружить квартиру, которая сдаётся по цене ниже тысячи долларов, не каждый человек со средним заработком может позволить себе снять такую квартиру.

И, наконец, наем в бездотационных домах. Этот вид найма направлен на улучшение ситуации с плановыми очередниками. Но проблема заключается в том, что программа находится в зачаточном состоянии, абсолютно не развита сеть бездотационных домов, количество площадей строго ограничено, категории лиц, имеющие право получить жильё в данной сети, также строго ограничено законами Москвы.

Таблица 3.2 - Недостатки современной системы найма жилых помещений

Вывод из всего вышесказанного следующий: на данный момент ни в Москве, ни в одном другом субъекте РФ нет системы предоставления жилья, которая могла бы оперативно решить проблему. Гражданам либо приходится ждать неопределенное количество лет (люди стоят в среднем около 20 лет) без всяких гарантий получения бесплатного жилья, либо самим стараться решить эту проблему, через программы, которые строго лимитированы и имеющие огромное число условий, невыполнимых в большинстве своём.

3.3 Приоритетные направления в развитии арендных отношений в Москве

Согласно Долгосрочной Стратегии развития России до 2020 г., составленной Министерством экономического развития РФ, объем жилищного строительства в 2020 г. должен достичь 140 млн. кв. м.

Рисунок 3.2 - Прогноз жилищного строительства в РФ до 2020 г., млн.кв.м.

жилой недвижимость наем аренда

Что касается построенных квадратных метров, то к ним не применяется политическая воля, поскольку из объема ввода жилья 70% составляет жилая недвижимость элит и бизнес класса.

Соответственно, на долю социально ориентированного жилищного строительства приходится около 20% общего объёма ввода жилья. То есть, если в 2007, пиковом по темпам прироста строительства году (+10,4 млн. кв.м. к объёму 2006г.) за вычетом приписок (10%) было построено жилья экономического и социального классов порядка 13,2 млн. кв.м. или 175,7 тыс. единиц жилья (по 75 кв.м. на единицу) на 90% населения страны.

При среднем размере семьи 3,2 человека, одна единица социального и эконом классов жилья (квартира или дом) строилась в среднем на 227 семей. То есть 0,1 кв. м на одно человека, когда целью правительства был 1 кв. м на человека ежегодно.

Получается, что современная жилищная политика неэффективна и не может обеспечить жильем, для корректировки данного положения необходимо увеличивать продуктивность политики в разы.

Программа «Доступное жильё» не оправдала возложенных на неё надежд. И доступность жилья не перестаёт быть одной из самых актуальных проблем. По данному показателю Российская Федерации на сегодняшний день уступает даже таким странам как Чехия и Украина, не говоря уже о странах с более развитой экономикой. У подавляющего большинства населения нашей страны финансовые возможности для приобретения жилья ограничены. Особенно эта проблема касается молодых семей, работников бюджетной сферы. По оценкам специалистов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, для улучшения жилищных условий до желаемого уровня средняя российская семья вынуждена работать около 6 лет. Для сравнения аналогичные показатели по Европе и США соответственно, равны 3-3,5 и 2,5 годам. Показатель обеспеченности жильем сегодня в среднем по России составляет почти 22 кв. м на человека (для сравнения: в Норвегии - 74 кв. м на человека; во Франции - 43 кв. м на человека; в Чехии - 28 кв. м на человека; на Украине - 26 кв. м на человека).

Важно отметить, что поиск новых механизмов жилищного рынка должен открыть новые пути к оптимизации обращения с жилым фондом, и нужно приложить усилия к разработке таких методов, которые бы экономили расходы государственного бюджета.

Несмотря на то, что жилищные условия большинства российских граждан оставляют желать лучшего, трудовая миграция населения остается на низком уровне, более того, она имеет центростремительный характер, по причинам озвученным выше. Помощь государства в покупке жилья для молодых семей закрепощает наиболее активное население за местом, часто бесперспективным с точки зрения занятости.

Жители европейских государств становятся собственниками в возрасте 35-40 лет, до этого арендуя жильё. Данное обстоятельство определяется и неустойчивой платежеспособностью и активной трудовой миграцией. Институт бессрочного социального найма тормозит развитие страны, оставляя в плачевном положении миллионы россиян. Обязательное условие проживать в данной квартире, мешает молодым людям свободно перемещаться по стране в поисках более высокого заработка и уровня жизни, что естественным образом усугубляет бедность и социальную напряженность. В Российской Федерации отсутствует понятие жилищной мобильности - основного условия для беспрепятственного поиска более комфортных условий жизни.

Ввиду последней причины, в России не развит рынок арендного жилья. Лишь 5-7% жилищного фонда регулярно сдается. Неоправданный ажиотаж вокруг права на частное жильё лишь даёт повод для увеличения цен и создания дефицита.

Для решения проблемы необходимо сменить курс, на данный момент курс жилищной политики состоит в обеспечении бесплатным жильём нуждающихся, но вместе с тем забывается, что помимо тех категорий есть и другие, которые также нуждаются в решении жилищного вопроса. На первый план выходит создание качественного и легального арендного жилья эконом класса.

Развивать этот рынок придётся с нуля, поскольку необходимо создать класс арендаторов или обеспечить соответствующие условия для возникновения у девелоперов к такому роду проектам. Предстоит сформировать специальный комплекс мер по стимулированию строительства доходных домов экономического класса.

Чтобы обеспечить невысокую стоимость аренды в таких доходных домах, необходимо создать режим наибольшего благоприятствования для домовладельцев.

Например, в Германии, на муниципальном уровне распространён следующий механизм: муниципалитет предоставляет застройщику (домовладельцу) землю в бесплатное пользование и разрешение на строительство специального доходного дома без права продажи в течение 15 лет; домовладельцу на период строительства предоставляется налоговый кредит; муниципалитет также может субсидировать ставки по кредитам на строительство; по завершении строительства специальная комиссия согласовывает с домовладельцем приемлемый уровень рентабельности, который, в случае неблагоприятной конъюнктуры субсидируется домовладельцу. Такая деятельность рентабельна. Цена аренды доступна для большинства потенциальных арендаторов. А расходы муниципалитета несопоставимы с затратами на строительство и эксплуатацию муниципального жилья.

В этот класс жилья целесообразно перевести молодые семьи и бюджетников, введя для них, а также студентов, арендные сертификаты (аналог жилищных сертификатов), обращаемые также и на коммерческом рынке (в т.ч. среди индивидуальных арендодателей).

Запустить механизм муниципального и государственного заказа на строительство жилья для срочного социального найма (не путать с бессрочным социальным наймом). Бессрочный социальный найм сохранить до признания домов аварийными, затем перевести жильцов в режим срочного социального найма.

Для запуска коммерческого (свободного) рынка арендного жилья необходимо сформировать целый ряд гражданских институтов: саморегулируемые организации управляющих арендным жильём, общества защиты прав арендодателей и арендаторов, а также некоммерческие объединения индивидуальных арендодателей (объединенные фонды арендного жилья).

Наконец, арендный рынок не заработает и не станет развиваться без стимулов к легализации (специальных режимов регистрации и налогообложения) и к строительству доходных домов (специальные режимы предоставления и аренды земли, тарифная политика, подготовка специалистов и т.п.).

Предложения

Проанализировав зарубежный опыт, необходимо оттолкнуться от следующих положений:

Развивать рынок аренды жилой недвижимости необходимо, прежде всего, в крупнейших городах России: Москва, Санкт-Петербург, другие города-милионники, научные центры, центры промышленного производства, курортные города, города-порты.

Для обеспечения положительного результата следует начинать проект в экономически развивающихся регионах.

Ориентироваться нужно на следующий контингент нанимателей: студентов, иногородних и иностранных сотрудников организаций, молодые семьи и семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.

Что касается возраста, то стоит обратить внимание на людей моложе 40 лет, по семейному положению, являющимися одинокими, либо это молодые семьи без детей.

Наибольшим спросом пользуется арендное жильё эконом класса, соответственно это могут быть одно -, двухкомнатные квартиры.

Арендодателями могут быть: государственные структуры, муниципалитеты, кооперативы, работодатели, общественные фонды и жилищные ассоциации, девелоперы, физические лица (собственники жилья).

На мой взгляд, в рамках совершенствования арендных отношений в сфере жилой недвижимости нужно восстановить институт доходных домов для решения жилищной проблемы граждан РФ. Согласно официальному определению, доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временное владение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма. Сети доходных домов должны располагаться в крупных городах, экономических центрах. Круг лиц, которые могли бы воспользоваться возможностью снять жильё в доходном доме довольно широкий. Он может включать в себя:

молодые семьи без детей и с детьми дошкольного/школьного возраста,

студенческие семьи,

студентов,

аспирантов,

молодых научных работников,

семьи с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность,

людей, не состоящих в браке и также с доходом, не позволяющим приобрести жильё в собственность.

Доходные дома могут быть разного класса (ориентируясь на классификацию современной жилой недвижимости, приведенной в Главе 1.), но развивать следует в основном сегмент эконом класса.

. Государство или муниципалитет на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся по низкой арендной ставке (то, что и собираются делать московские власти). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.

. Доходное жилье строят частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду по достаточно высокой арендной ставке, лишь немного уступающей рыночной. Однако для этого нужно иметь большое количество свободных «длинных» финансовых средств, которые есть, прежде всего, у крупных инвесторов. Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья. Если застройщики берут деньги в кредит в банках (в частности под гарантии муниципалитета или региона), то строительство доходных домов упирается в высокий уровень банковского процента, что, соответственно, удлиняет срок окупаемости дома.

. Государственно-частное партнёрство в области жилищного строительства. ГЧП представляет собой институциональный и организационный альянс государственной власти и частного бизнеса с целью реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности - от развития стратегически важных отраслей экономики до предоставления общественных услуг в масштабах всей страны или отдельных территорий.

Особое значение проекты ГЧП имеют для реализации проектов жилищного строительства.

В основе государственно-частного партнерства лежит система эффективного взаимодействия всех уровней власти и предпринимателей-девелоперов, позволяющая решать широкий спектр задач:

Девелоперский бизнес, реализуя масштабные проекты с существенным операционным риском, получает от государства компенсации в виде налоговых и других преференций и оперирует с привлекательной нормой прибыли.

Муниципалитет и регион получают возможность повысить качество жизни населения и свою инвестиционную и социальную привлекательность, а федеральные органы власти - инструмент эффективной реализации общегосударственных задач.

Государство заинтересовано в привлечении крупных инвестиций в экономику региона, которые может обеспечить частный капитал.

Другой целью государственно-частного партнерства является снижение рисков крупных инвестиций. Государственно-частное партнерство позволяет четко разграничить ответственность и фиксирует взаимные обязательства участников проекта комплексного освоения или развития территорий.

Механизмы государственно-частного партнерства в комплексном девелопменте сегодня находятся в стадии своего становления. В создании новой формы взаимодействия органов власти и бизнеса частный капитал может взять на себя объединяющую функцию лидера.

Совершенно очевидно, что сетью доходных домов эконом класса следует управлять централизовано на первом этапе, для того чтобы наладить схему работы. На данный момент существует Государственное унитарное предприятие «Московский городской Центр арендного жилья», цель которого проводить единую жилищную политику в городе, и этот центр является подведомственной структурой Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. «Центр Арендного жилья» уполномочен заниматься договорами аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, договорами найма в бездотационных домах. Также в ведении центра находятся:

Координация городского рынка найма, имущественного найма, поднайма, обмена и мены жилых помещений, расселения коммунальных квартир;

Учётная регистрация документов, являющихся основанием для проживания в жилых помещениях на территории города Москвы;

Оперативная работа с сетью бездотационных домов и домов малоэтажной застройки для многодетных семей;

Управление, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда, заселенного участниками городских жилищных программ.

Таким образом, городским властям Москвы нет необходимости создавать новую структуру для управления сетью доходных домов, возможно правовыми актами Правительства Москвы возложить на ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» дополнительную функцию - обязанности оператора сети доходных домов. В настоящее время под управлением Центра находятся 29 многоквартирных домов, обслуживание этих домов осуществляется в рамках существующих в г. Москве тарифов на жилищно-коммунальные услуги, без использования дотаций из городского бюджета.

Что же касается других городов-миллионников и экономических, промышленных центров, то на основе опыта Москвы можно создать подобные организации.

В мировой практике договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей, который рассматривается как двусторонний, возмездный, консенсуальный. На таких же принципах должен строиться договор найма в доходном доме.

Договор найма жилого помещения в доходном доме должен быть разработан на основе существующих договоров социального, коммерческого найма, а также на основе договора найма в бездотационном доме.

Предмет и срок договора: наймодатель передаёт нанимателю в срочное возмездное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, государственной и муниципальной собственности, частной собственности. В договоре должны быть указаны характеристики жилого помещения (адрес, номер квартиры, количество комнат, общая и жилая площадь жилого помещения). Также следует указать лиц, постоянно проживающих с нанимателем. Договор найма в доходных домах - срочный договор. Сроки договора могут варьироваться: 5, 10, 15 лет в зависимости от финансового положения нанимателя и его перспектив в покупке собственного жилья. Также это позволит упростить механизм перезаключения договора, при изменении существенных условий (изменение состава семьи) необходимо будет только заключить дополнительное соглашение. В любом случае договор должен гарантировать пролонгацию при условии соблюдения оснований для дальнейшего проживания. В предоставленном жилом помещении может быть проведена регистрация по месту жительства или по месту пребывания в течение срока действия данного договора найма в доходном доме.

Наниматель не будет иметь права выкупа данного жилого помещения, права приватизации этого помещения и права передачи в поднаем также должно быть исключено.

Договор найма жилого помещения в доходных домах должен отразить права и обязанности нанимателя и наймодателя, руководствуясь Гражданским и Жилищным кодексом РФ, а также практикой работы по составлению подобных договоров.

Размер платы за пользование жилым помещением должен быть установлен фиксировано, и наймодатель имеет право изменять данную величину ежегодно не чаще одного раза (руководствуясь практикой составления договоров коммерческого найма, где арендная плата зафиксирована в договоре и является существенным условием договора, но имеет смысл увеличить срок возможных изменений ввиду того, что снимают помещения граждане со средним доходом). Плата за пользование жилым помещением подлежит перечислению в бюджет города Москвы. Оплата жилищно-коммунальных услуг производиться должна нанимателем в размере их фактической стоимости, в соответствии с договором, заключенным, к примеру, с Центром арендного жилья г. Москвы.

Договор может быть расторгнут при согласии обоих сторон, либо по инициативе нанимателя или наймодателя. Существенным условием расторжения договора по инициативе наймодателя - это невнесение платы за пользование жилым помещением более двух сроков, систематическое неоплата жилищно-коммунальных услуг. Наниматель может с согласия лиц, постоянно проживающих с ним, досрочно расторгнуть договор найма предварительно уведомив в письменном виде наймодателя.

В качестве примера возьмём следующий вариант: это 17-этажный одноподъездный (односекционный) дом, построенный по технологии монолитного бетона. Многолетняя практика показывает, что строительство домов с использованием технологии монолитного бетона является самым дешевым (в Москве, в частности). Но при этом эта технология позволяет обеспечить качество строительства и возможность свободной планировки квартир.

Доходный дом должен быть ориентирован на средний класс, следовательно, в таком доме преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

На первом этаже следует отвести помещения под магазины шаговой доступности/офисные помещения.

Распределение количества и метража квартир

При средней московской стоимости строительства из монолитного бетона равной 19 200 рублей за квадратный метр общей площади (при условии предоставления земли в оперативное управление (бесплатно), можем рассчитать себестоимость строительства такого дома:

Себестоимость = 6131,919200= 117732480 рублей.

В квартирах должны быть проведена отделка, установлена сантехника и оборудована кухонная мебель.

Если управление доходным домом возложить на ГУП «Московский Центр арендного жилья» можно предположить, что будет проведён конкурс среди управляющих компаний на оказание услуг по управлению доходным домом. Что же касается самого Центра арендного жилья, в его обязанности будет входить контроль за качеством предоставляемых услуг, заключать/перезаключать договоры с такими управляющими компаниями.

Коммунальные платежи, связанные с проживанием в доме, наниматели должны платить самостоятельно. Для правильного учёта потребления коммунальных услуг все квартиры оборудованы счетчиками электричества, тепла и воды.

Источником дохода от эксплуатации такого дома является сдача в наем квартир. Социальная направленность проекта доходного дома подразумевает низкие цены найма квартиры. Для расчёта взяты следующие ориентировочные арендные ставки:

Увеличивая арендную плату на 5% ежегодно, но не чаще одного раза, мы получим доход равный величине, представленной в Таблице 3 «Движение денежных потоков» в Приложении.

Для инвестора является важным показатель период окупаемости, то есть ожидаемое число лет необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат.

Схема расчёта срока окупаемости включает в себя следующие этапы:

Расчёт дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов. Для этого возьмём ставку дисконта равную 9%.

Коэффициент дисконтирования рассчитывается по следующей формуле:

где i - ставка дисконта, а t - количество лет (месяцев), через которые выплачивается доход.

Дисконтированный денежный поток вычислим таким образом: ДДП=ДПk, где ДП - денежный поток, то есть ежегодный доход от сдачи в наем жилых помещений. Данные отражены в Таблице 3 «Движение денежных потоков».

Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту. (Данные отражены в таблице «Движение денежных средств»).

Расчёт накопленного дисконтированного денежного потока выполняется до получения первой положительной величины.

Период окупаемости рассчитывается следующим образом:

Вычислим период окупаемости:

Период (срок) окупаемости информирует инвестора о временном периоде, необходимом для возмещения вложенных средств, однако данный показатель не учитывает доходы, которые могут быть получены по окончании срока окупаемости. С учётом вышеприведённых условий, данный проект окупится за 12 лет.

В европейских государствах и США срок окупаемости в 10 лет для проекта, связанного со строительством и эксплуатацией недвижимости, нормален. Поэтому, рассматривая тенденцию снижения ставки рефинансирования ЦБ и удешевления кредита, можно предположить, что уже сегодня можно привлекать инвесторов для таких проектов, так как участие городских властей в данной программе позволит снизить издержки, а следовательно повысить доход от данного проекта, что немало важно для городских бюджетов и бюджета федерального и субъектов федерации.

В свою очередь, ЧИСТАЯ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДОХОДОВ отражает реальный прирост капитала инвестора. Он, по сути, является целевым показателем инвестиций. Для того, чтобы рассчитать необходимо:

Рассчитать текущую стоимость каждой величины потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов.

Суммировать приведенные доходы по проекту

Сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту, то есть:

Где ДДП - суммарные приведенные доходы, а ЗП - приведенные затраты по проекты. Таким образом, Суммарный приведённый поток доходов = 132761,108 тысяч рублей.

Тогда:

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастёт стоимость капитала инвестора от реализации данного проекта.

СТАВКА ДОХОДНОСТИ ПРОЕКТА показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

)

ПР - величина инвестиций.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДНОСТИ (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведенных доходов от проекта в величине инвестиций (затрат), при которой ЧТСД=0.

Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Расчёт происходит таким образом:

Выбирается произвольная ставка дисконтирования и на её основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту.

Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов.

Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

Если ЧТСД  0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

Если ЧТСД  0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

Подбор ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не получим суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту.

Рассчитываем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции.

Положительную величину ЧТСД мы получили при ставке равной 9%, теперь рассчитаем дисконтированный денежный поток при ставке равной 14%. Суммарный приведенный поток доходов при ставке дисконтирования равной 14% = 104269,22,

А

Максимальные суммарные приведенные доходы ДДПmax=132761,108Ставка дисконтирования для ДДПmax

Минимальные суммарные приведенные доходы ДДПmin=104269,22Ставка дисконтирования для ДДПmin

Составим пропорцию и решим уравнение:

Таким образом, мы получаем, что максимальная величина ставки дисконтирования равна 11,637%, при такой ставке проект данного доходного дома будет безубыточным. Подробные вычисления представлены в Приложении.

При проведении аналогичного расчёта, но с учётом цен на землю, при условии сохранения тех же арендных ставок и соответствующих доходов, как и в расчёте по доходному дому, при предоставлении земли бесплатно, получаем следующее: учитывая, что себестоимость строительства дома увеличится, так как полная себестоимость 1 кв. м жилья массового спроса в среднем по стране составляет 35 255,7 р., таким образом, себестоимость дома составит 216 184,426 тыс. р. Доходный дом при данных условиях будет безубыточен только при ставке дисконтирования, не превышающей 3,358%.

По оценке экспертов, лет через 7 - 8 строительство доходных домов будет привлекать значительное количество частных капиталов. Сейчас же реализация подобных проектов возможна лишь при поддержке государства и городских властей.

В какой форме эта поддержка может быть оказана.

. Строительство жилья за бюджетные средства.

В конце ноября 2006 г. на заседании Правительства Москвы Ю. М. Лужков заявил, что для решения жилищных проблем москвичей в столице необходимо строить муниципальные доходные дома, в которых квартиры в наем будут сдаваться по умеренным ценам. Какой-либо конкретикой это заявление подкреплено не было.

• Организация «ОПОРА России» при поддержке Минрегионразвития РФ в рамках проекта «Доступное жилье» разработала концепцию пилотного проекта строительства жилья эконом класса на бюджетные средства для сдачи гражданам в коммерческую аренду. Координация проекта должна быть возложена на государственную структуру, созданную по аналогу Агентства по ипотечному кредитованию при Правительстве РФ. Через него будут идти все финансовые потоки. Общая стоимость проекта, который планируется реализовать в 2008 - 2014 гг., составляет 108 млрд. рублей. Предполагается, что из них 70,2 млрд. рублей должен будет выделить федеральный бюджет, а остальное будет покрыто из местных бюджетов. Должно быть возведено около 3 млн. кв. м доходных домов в 5 - 6 регионах. Планируемый срок окупаемости от 12 до 20 лет, в зависимости от региона. За основу взята средняя по стране себестоимость 1 кв. м 36 тыс. рублей (с учетом прокладки инженерных коммуникаций и инфляции). Проект активно обсуждается в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске, Иркутске. Так, планируется строительство трех муниципальных доходных домов в Зеленограде, общей площадью около 90 тыс. кв. м (порядка 1500 квартир). Запланированная ставка арендной платы - около 300 долл. США.

. Налоговые льготы.

Часть экспертов считает, что для того, чтобы доходные дома стали действительно доходными, необходимы налоговые льготы. Например, в странах Западной Европы и США налог на недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, примерно в 10 раз ниже, чем на жилье, построенной для приобретения в собственность.

Если применить такую льготу к российским «доходным домам», то можно существенно повысить эффективность инвестирования в такого рода проекты. Это сделает возможным привлечение частных инвесторов.

Частные инвесторы будут участвовать в проектах строительства доходных домов только при условии возвратности вложенных средств, что может быть обеспечено при достаточной эффективности вложенных средств.

Заключение

Арендные отношения в сфере жилой недвижимости должны стать неотъемлемой частью в решении комплекса проблем, связанных с передачей во владение и пользование жилого помещения для проживания в нём, и цель найма - упростить механизм получения жилого помещения. В настоящее время, несмотря на то, что жилье является первой необходимостью, в то же время жилые помещения - это объекты очень дорогостоящих покупок, которые не может себе позволить среднестатистический гражданин Российской Федерации.

В результате проведенного исследования были установлены недоработки теоретико-практического плана в области арендных отношений, устранение которых будет способствовать развитию аренды в России.

Во-первых, в гражданско-правовых отношениях аренда и наем чётко разграничиваются, имея собственного объекта и субъекта, так аренда жилого помещения - это передача жилого помещения во временное пользование юридическому лицу, а найм жилого помещения, в свою очередь, - это передача жилого помещения во владение и пользование физическому лицу. Однако такой чёткости касательно самого понятия «жилого помещения» в гражданском праве нет, что не только осложняет применение арендных отношений к объектам, но и тормозит развитие данных отношений в отечественной экономике, так как без определения сущности явления сложно выработать механизмы оптимизации развития арендных отношений в современной экономике. Обобщив весь предшествующий теоретический материал, мы попытались сформулировать исчерпывающее понятие «жилой недвижимости», которая в себя включает понятие «жилого помещения». И жилая недвижимость определяется, как строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Во-вторых, жилая недвижимость неоднородна и в экономической литературе отсутствует на данный момент единая её классификация, после обобщения и структуризации информации в работе приведены две классификации жилой недвижимости. Первая классификация выделяет- элит, бизнес и эконом класс жилья, а также если рассматривать конструкции и материал, из которых был построен объект жилой недвижимости - то выделяются группы: кирпичные, монолитные и монолитно-кирпичные, сборно-железобетонные. Российский рынок жилой недвижимости перенасыщен жилыми помещениями элитного и бизнес класса, что же касается жилья эконом класса, то здесь существует острый дефицит, и непрекращающийся рост спроса над предложением подстёгивает рост цен на жилую недвижимость.

В-третьих, современным российским законодательством предусматривается три основных вида передачи жилого помещения во владение и пользование - это социальный, коммерческий наем, наем в бездотационных домах. На основе проведенного анализа в работе, было установлено, что данные виды найма не эффективны в современных российских условиях для обеспечения населения самым необходимым - жильём. Социальный наем, служивший в советское время для удовлетворения потребностей всех граждан, в российское время трансформируется в способ решения жилищных проблем малоимущих граждан. Но так как жильё для таких категорий граждан предоставляется из государственного и муниципального жилого фонда, объем которого очень ограничен, это повлекло за собой образование очереди и неэффективности в решении жилищной проблемы. Был также создан механизм найма в бездотационных домах, который представляет собой вторичный способ решения проблем очередников, но из-за неразвитости сети бездотационных домов, свою задачу данный вид найма не выполняет. Коммерческий наем также обладает массой недостатков, среди которых - стихийный рынок аренды, сложившийся благодаря частным лицам. Отсюда - высокие цены и способность удовлетворить потребности лишь достаточно обеспеченного класса жителей города, с другой стороны - отсутствие политической воли в данном вопросе, в связи с этим существует единственный пример легализации и успешного функционирования доходного дома, нацеленного на людей с высокими доходами.

В-четвёртых, регулирование гражданско-правовых отношений в области аренды жилых помещений происходит на основе Гражданского кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ, а также иных нормативно-правовых актов РФ и субъектов РФ. Арендные отношения в сфере жилой недвижимости регулируются 35 Главой Гражданского кодекса РФ, в данной главе 18 статей, из них 17 статей посвящены коммерческому найму, и лишь одна статья регулирует наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования. Ввиду недостаточного регулирования социального найма, Гражданский кодекс РФ ссылается на Жилищный кодекс РФ в вопросе подробного регулирования отношений социального найма. На основе анализа нормативно-правовой базы было установлено, что ни гражданским, ни жилищным законодательством не установлено понятие коммерческого найма, что затрудняет использование данного механизма и создает путаницу. Но в работе был проведен сравнительный анализ социального и коммерческого найма, доказана их потребительская направленность, а ввиду этого возможность применять нормы жилищного кодекса, регулирующие социальный наем, к коммерческому найму, для обеспечения больших гарантий для граждан РФ.

В-пятых, институт аренды жилых помещений существует довольно давно, в дореволюционной России, он был достаточно популярен, а доходные дома являли собой способ решения жилищных проблем, так как в них были помещения различных классов для разных слоёв населения. Доходные дома были экономически выгодны, но в связи с образованием СССР институт доходных домов был уничтожен и забыт. На смену пришли коммуналки и масштабное плановое строительство жилья, квартиры раздавались гражданам на основании бессрочного пользования, так и возник социальный наем. После развала Советского союза, в 1990-е годы доходные дома не появились вновь. Рынок аренды в России складывался стихийно в частном секторе, из-за чего огромное количество доходов шло и продолжает идти мимо государственного бюджета и бюджета субъектов РФ. Совершенствование арендных отношений можно найти в восстановлении института доходных домов, наем жилого помещения в котором будет доступен более широкому кругу лиц (тем гражданам, которые в силу нехватки средств не могут приобрести в собственность жильё, но и по критериям не попадают под категорию граждан малоимущих, для которых разработаны программы по улучшению жилищных условий). Для запуска этой программы необходима на первом этапе государственная поддержка, как и в выделении бюджетных средств, так и предоставлении налоговых льгот для инвесторов.

Основной вывод, который можно сделать по результатам исследования, заключается в том, что в России имеются все необходимые предпосылки для дальнейшего успешного развития арендных отношений в сфере жилой недвижимости.

Библиография

1.      Конституция РФ.

2.       Гражданский кодекс РФ.

.        Жилищный Кодекс РФ.

.        Федеральный Закон РФ от 5 апреля 2003 г. №44-ФЗ «О порядке учёта доходов и расчёта среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной и социальной помощи».

.        Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

.        Постановление Правительства РФ от 16.06.2006 №378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».

.        Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении правил пользования жилым помещениями».

.        Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

.        Постановление Правительства Москвы от 2 апреля 2002 г. №239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «Доходного дома».

.        Постановление Правительства Москвы от 7 августа 2007 г. №662-ПП «Об утверждении регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы».

.        Постановление Правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. №1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 год».

.        Постановление правительства Москвы от 8.04.2008 №278-ПП «О проведении эксперимента по коммерческому использованию жилого дома по адресу: пос. Щербинка, мкр. 1, корп. 7 для предоставления жилых помещений в нем студенческим семьям, семьям молодых преподавателей и научных сотрудников государственных гражданских вузов, расположенных в городе Москве».

.        Постановление правительства Москвы от 5 августа 2008 г. №708-ПП «О Концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма».

.        Письмо Комитета г. Москвы по государственной экспертизе проектов и ценообразования в строительстве от 17 апреля 2006 г. №МКЭ-3/664.

.        Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 16 апреля 2009 г. №785 «Порядок предоставления жилищных помещений в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы».

.        Афонина А.В., Жилищное Право. учебное пособие, Издательство: Дашков иКо, 2008 г. с. 376.

.        Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: договоры о передаче имущества. М.: Издательство "Статут", 2010. с. 205.

.        Вейнберг А.Ю. Аренда: учет, налоги, право: Справочник. - М.: Налог-Инфо, Статус-Кво 97, 2009 - с. 335.

.        Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е издание, перераб. И доп. -М.: Изд.торговая корпорация «Дашков и Ко», 2010. - с. 836

.        Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости, учебное пособие., М.:КНОРУС, 2010 - 344 с.

.        Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 2008. С. 248.

.        Киселев С.А., Логунов Д.А. Аренда: правовое регулирование, налогообложение и учет. - М.: Издательство «АиН», 2010.- с. 64.

.        Паламарчук А.С. Аренда и арендные отношения. Основные средства. Амортизация / Приложение к журналу «Имущественные отношения в РФ». Серия «В помощь специалисту-практику». - Выпуск 1. - М., 2004. - с. 86.

.        Ремидовский Р.А. Коммерческий наем жилого помещения в российском праве: опыт комплексного исследования: Монография 2007.

.        Рыбин Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: монография, Д.И. Рыбин - М., 2006.

.        Симонов С.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под ред. П.В. Крашенинникова;- М., 2009.

.        Ткаченко В.В. Сделки с недвижимостью / В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2010. - с. 325.

28.     Арендное жилье. Историческая основа и опыт зарубежных стран// Экспо-2010 - www.urban-practice.com <#"514423.files/image020.gif">48+1200032+1500016)12=13248000 рублей в год.

Доход.2 = (1050048+1260032+1575016)12=13910400 рублей в год.

Доход.3 = (11025 48+1323032+16537,516)12=14605920 рублей в год.

Доход.4 = (11576,2548+13891,532+17364,3816)12=15336216 рублей в год.

Доход.5 = (12155,0648+14586,0832+18232,6016)12=16103028,48 рублей в год.

Доход.6 = (12762,81 48+15315,3832+19144,2316)12=16908176,64 рублей в год.

Доход.7 = (13400,9548+16081,1532+20101,4416)12=17753585,28 рублей в год.

Доход.8 = (1407148+16885,5232+21106,5116)12=18641385,6 рублей в год.

Доход.9 = (14774,55 48+17729,832+22161,8416)12=19573457,28 рублей в год.

Доход.10 = (15513,2848+18616,2932+23269,9316)12=20552131,2 рублей в год.

Доход.11 = (16288,9448+19547,1032+24433,4316)12=21579734,4 рублей в год.

Доход.12 = (17103,39 48+20524,4632+25655,1016)12=22658724,48 рублей в год.

Доход.13 = (17958,5548+21550,6832+26937,8616)12=23791655,04 рублей в год.

Доход.14 = (18856,4848+22628,2132+28284,7516)12=24981237,12 рублей в год.

Доход.15 = (19799,80 48+23759,6232+29698,9816)12=26230583,04 рублей в год.

Вычисление дисконтированного денежного потока при ставке равной 9%:

Вычисления для ВДСП, ставка 14%:

Амортизационный фонд:

Стоимость изношенной части образует амортизационный фонд.

Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по отдельным региона РФ на начало 2011 г.