Учет арендных операций в ОАО 'Сибцветметэнерго'

Учет арендных операций в ОАО 'Сибцветметэнерго'

Содержание

Введение

. Теоретические аспекты учета услуг аренды недвижимого имущества

.1 Характеристика услуг аренды

.2 Особенности арендных отношений в современной экономике

.3 Основа учета операций по сдаче недвижимого имущества в аренду

2. Учет и анализ реализации услуг аренды недвижимого имущества в ОАО «Сибцветметэнерго»

2.1 Характеристика предприятия

2.2 Учет услуг аренды недвижимого имущества в ОАО Сибцветметэнерго»

. Разработка рекомендаций по совершенствованию учета арендных операций в ОАО «Сибцветметэнерго»

Заключение

Библиографический список

Введение

В условиях рыночной экономики арендные операции выходят на качественно новый уровень. Многие фирмы прибегают к аренде целенаправленно, рассматривая ее в качестве альтернативы покупки основных средств, с длительными сроками службы.

Эффективное функционирование предприятия любой организационно-правовой формы вне зависимости от видов деятельности является обязательным условием его существования, деятельность любого предприятия должна быть рентабельна и целью любого производства является получение прибыли. Достижение этой цели зависит от очень большого числа факторов и связано с общей организацией производства, применением высоких технологий, финансовыми возможностями. А также с технической оснащенностью предприятия.

Производственно-хозяйственная деятельность предприятия обеспечивается не только за счет использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов, но и за счет основных фондов - средств труда и материальных условий процесса труда.

Многие, особенно вновь создаваемые, организации часто не имеют финансовой возможности (денежных средств) для приобретения зданий, сооружений, машин, оборудования, транспортных средств. Временные затруднения удается преодолеть за счет арендных отношений, то есть передачи и получения объектов основных средств в аренду (имущественный наем).

При наличии у одного предприятия временно свободных основных средств и наличии в них потребности у других предприятий могут возникнуть договорные (арендные отношения) о передаче таких объектов от постоянных владельцев (арендодателей) временным (арендаторам).

Вступление в арендные отношения влечет за собой особый учет операций связанных с движением основных средств. Арендованные основные средства отражаются в бухгалтерском учёте иначе, чем собственные основные средства.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Следует отметить, что средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. При этом они могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может привести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью дальнейшей, выгодной продажи по более высокой цене.

По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить после аренды, или в течении определенного договором времени не меняя производственную ориентацию предприятия.

Таким образом, для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости, как любому товару не выставляет препятствий для реализации, но в тоже время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а так же получения дохода и прибыли.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

В соответствии с общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2007 «Операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 70.20.2), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Организация может передавать в аренду как временно не используемое в производственных и непроизводственных целях имущество, так и имущество, специально приобретённое для передачи в аренду с целью получения дохода. Передача имущества в аренду являющаяся основным видом деятельности организации отражается в бухгалтерском учёте иначе, чем, если бы это был бы прочий доход.

Порядок отражения сумм начисленной амортизации, арендной платы, ремонта арендованных основных средств, неотделимых и отделимых улучшений также зависит от того, является ли предоставление активов в аренду предметом деятельности организации.

Все эти вопросы и нюансы необходимо рассматривать отдельно по каждой хозяйственной операции. Нужно помнить, что налоговый учет влияет на их ведение и неотделимо связан с бухгалтерским учётом. Многочисленные подробные примеры с проводками позволят понять порядок предоставления имущества в аренду, его использование, содержание, улучшение и возврат арендодателю, внесение арендной платы, списание расходов на ремонт и улучшения, начисление амортизации и выкупа арендованного имущества.

Актуальность выбранной темы обуславливается тем, что в связи с переходом к рыночным отношениям арендные сделки в России все в большей степени становятся похожими на подобные операции в экономически развитых станах мира, по крайней мере, в плане их разнообразия. Вместе с тем необходимо отметить, если в правовом отношении вопросы регулирования традиционных арендных сделок характеризуются определенной последовательностью и проработанностью, то в части налогового и бухгалтерского аспектов учета подобных операций существует достаточно много спорных и противоречивых моментов.

Цель данной работы: изучение и обобщение опыта организации учета арендных отношений, выявление положительных и отрицательных сторон существующей методологии бухгалтерского учета арендных отношений.

При рассмотрении особенностей бухгалтерского учета арендных отношений в работе поставлены следующие задачи, необходимые для достижения цели:

раскрыть специфику бухгалтерского учета арендных отношений у арендодателя;

обобщить существующую практику учета имущества, участвующего в арендных операциях, учет арендной платы;

провести анализ основных технико-экономических показателей за 2 года.

1. Теоретические аспекты учета услуг аренды недвижимого имущества

1.1    Характеристика услуг аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, в процессе их использования, а именно:

земельные участки;

обособленные природные объекты (участки недр, водные объекты, леса и другие);

предприятия и другие имущественные комплексы;

здания;

сооружения;

оборудование;

транспортные средства;

инвентарь;

другие непотребляемые вещи.

Действующее законодательство об аренде определяет также перечень имущества, сдача которого в аренду ограничивается или вовсе не допускается. В частности, ограничения на сдачу в аренду распространяются на атомные электростанции, ракетно-космические комплексы, вооружение, железные дороги общего пользования, а также иные объекты общегосударственного и специального назначения.

Субъектами арендных отношений являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут выступать:

юридические и физические лица, обладающие правом собственности;

лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (балансодержатели). К ним относятся организации, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ они вправе заключать арендные сделки следующим образом:

по объектам недвижимости - только с согласия собственника в лице государственного (местного) органа по управлению имуществом;

по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, кроме случаев, установленных законодательством.

Исключения из общего правила предусмотрены для следующих субъектов:

образовательных учреждений, которые вправе самостоятельно предоставлять в аренду любое имущество, включая земельные участки, при условии использования полученных средств на развитие образовательного процесса;

организаций железнодорожного транспорта, которые могут сдавать в аренду недвижимое имущество с согласия Министерства путей сообщения РФ при условии направлении вырученных средств на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производственных мощностей и строительство объектов социальной сферы;

органов местного самоуправления, которым дано право предоставлять в аренду объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью.

К правам арендодателя относятся:

а) если договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок, то арендодатель имеет право в любое время расторгнуть этот договор. Для этого необходимо предупредить арендатора за один месяц до расторжения. Если речь идет о договоре аренды недвижимости, то срок предупреждения увеличивается до трех месяцев (ст.610 ГК РФ);

б) если арендатор существенно просрочит перечисление арендной платы, арендодатель имеет право имеет право потребовать внести арендную плату досрочно. При этом срок он устанавливает самостоятельно. Однако нельзя требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, эти правила предусмотрены в п.5 ст.614 ГК РФ;

в) арендодатель имеет право запретить арендатору сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать в безвозмездное пользование, перенаем. Он также может запретить передавать арендные права в залог или в виде вклада в уставной капитал (п.2 ст.615 ГК РФ);

г) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или его назначением, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.5 ст.615 ГК РФ);

д) если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить арендную плату за все время просрочки. Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст.622 ГК РФ);

е) если неотделимые улучшения арендованного имущества были произведены без согласия арендодателя, то он не обязан возмещать их стоимость (п.3 ст.623 ГК РФ).

Арендаторами могут выступать юридические и физические лица. Законодательство об аренде предъявляет к ним гораздо меньше требований, чем к арендодателям. Главным из них является обладание правоспособностью.

К правам арендатора относятся:

а) арендатор имеет право на выкуп арендованного имущества . Условие о выкупе должно быть прописано в законодательстве или предусмотрено в договоре аренды. Выкупить имущество можно по окончании срока аренды. Однако можно сделать это и раньше, если арендатор внесет всю предусмотренную договором выкупную сумму досрочно. Если условия о выкупе в договоре не было, нужно заключить дополнительное соглашение. При этом раннее уплаченную арендную плату можно зачесть в счет выкупной цены. Такие правила предусмотрены в ст.624 ГК РФ;

б) добросовестный арендатор имеет преимущество при заключении нового договора аренды на то же имущество при заключении нового договора аренды на то же имущество (ст.621 ГК РФ). Однако он должен уведомить арендодателя о своем желании письменно. Срок для такого уведомлении можно заранее предусмотреть в договоре. Если арендодатель откажется заключать новый договор с арендатором, но в течение года все-таки заключит договор аренды с другой фирмой, то бывший арендатор имеет право предъявит арендодателю претензии. Возможно, с помощью суда потребовать заключения договора либо возмещения убытков.

Сложившаяся в Российской Федерации система арендных отношений включает совокупность операций по найму имущества, различающихся по шести основным признакам, приведенным в таблице 1.1- экономическим условиям, срокам, объектам, субъектам аренды, в зависимости от области рынка, форме арендной платы.

Таблица 1.1 - Классификация аренды

Классификация аренды

1

1. В зависимости от экономических условий

1.1.Текущая (операционная)

1.2. Лизинг (финансовая аренда), в том числе:

1.2.1.Финансовый

1.2.2.Возвратный

1.2.3.Оперативный

2. По продолжительности арендных отношений

2.1.Долгосрочная (свыше одного года)

2.2.Краткосрочная (не более одного года)

3. По объектам

3.1.Недвижимое имущество

3.2.Движимое имущество

4. По субъектам (арендодатель, арендополучатель)

4.1.Государственные органы

Окончание таблицы 1.1

1

4.2.Юридические лица

4.3.Физические лица

5. В зависимости от области рынка

5.1.Внутренняя аренда

5.2.Внешняя аренда

6. По форме арендной платы

6.1.Денежная

6.2.Натуральная (товарами, работами, услугами)

В зависимости от экономических условий аренда бывает текущей и финансовой (лизинг).

Текущая аренда состоит в сдаче внаем не используемого арендодателем имущества для удовлетворения временных потребностей арендатора.

При заключении договора аренды помещение передается по акту приема-передачи, а бухгалтер арендодателя передает бухгалтеру арендатора копию инвентарной карточки объекта недвижимости. Условия сделки определяются сторонами в договоре аренды. Но описывать все условия, кроме существенных (например, размер и порядок оплаты), вовсе не обязательно. Гражданский Кодекс подробно описывает права и обязанности и арендатора, и арендодателя. Если стороны хотят изменить или уточнить общие нормы, то они вправе это описать в договоре (кроме жестких норм). Большинство норм гражданского законодательства носит именно "мягкий" характер, с оговоркой "если иное не предусмотрено договором". Текущая аренда применяется только для определенных видов оборудования, таких как транспортные средства, для которых существует устоявшаяся система сдачи в аренду и рынок бывших в употреблении транспортных средств. Она также широко распространена в областях с быстрой сменой технологий, когда лицом, сдающим в аренду (арендодателем) часто является сам производитель, например, в производстве компьютерной техники. Текущая аренда, следовательно, имеет больше общего с прокатом.

Финансовая аренда (лизинг) представляет собой вид инвестиционной деятельности, направленной на приобретение арендодателем (лизингодателем) в собственность имущества у определенного продавца и передаче его арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользование за плату с правом выкупа. Земельные участки и другие природные объекты не могут служить предметом лизинга. При выкупе в договоре лизинга может быть предусмотрен переход арендованного помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или досрочно при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

При финансовом лизинге срок договора лизинга соизмерим по продолжительности с нормативным сроком службы лизингового имущества.

При возвратном лизинге поставщик имущества одновременно выступает и как лизингополучатель.

Оперативный лизинг предполагает неоднократную передачу имущества во временное владение и пользование в течение нормативного срока его службы.

Данные виды аренды различаются по ряду характеристик:

- Текущая аренда предусматривает сдачу внаем имущества, которым ранее пользовался арендодатель, в то время как лизинг в основном подразумевает передачу в аренду нового, специально приобретенного по указанию лизингополучателя имущества;

- При лизинге в отличие от текущей аренды период аренды совпадает или близок к нормативному сроку службы имущества;

- Арендованное имущество может использоваться арендатором для извлечения дохода и удовлетворения социальных нужд, а лизинговое - только в предпринимательских целях;

- Субъектами текущих арендных отношений выступают два лица - арендодатель и арендатор, в то время как при лизинге их трое - лизингодатель, лизингополучатель и поставщик;

- Перечень объектов лизинга уже перечня объектов текущей аренды, так как в него не включаются земельные участки и другие природные объекты;

- Лизинговая деятельность в отличие от текущей аренды подлежит обязательному лицензированию;

- Арендодатель несет полную ответственность за качество сданного в аренду имущества, а лизингодатель нередко переуступает лизингополучателю свое право предъявления претензий по качеству поставщику;

- При лизинге в отличие от текущей аренды лизингодатель не имеет права досрочного прекращения действия договора по собственной инициативе;

- Лизинговая деятельность регламентируется не только общими, но и специальными законодательствами и нормативными правовыми актами.

По продолжительности арендных отношений различают долгосрочную (сроком свыше одного года) и краткосрочную (сроком не более одного года) аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

При наличии договора аренды, заключенного на срок более одного года, проверяется наличие отметки о его регистрации, а также наличие свидетельства о государственной регистрации аренды недвижимого имущества либо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При наличии договора аренды, заключенного на срок менее одного года, проверяется согласование сторонами в указанном договоре его существенных условий, в том числе срок, на который договор заключен.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с последними изменениями от 27.12.2009 №343-ФЗ.

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: его наименование, характеристику, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор не заключенным.

Также договором должен быть определен срок, на который заключается договор аренды. Если же стороны не предусмотрели в договоре срока, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Если же объектом аренды было недвижимое имущество, то предупредить сторону о прекращении договора следует за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Основной обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК РФ). В случаях, когда плата за аренду здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно ГК РФ ст.614 арендная плата устанавливается в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В отношении арендованного имущества арендатор имеет право с согласия арендодателя совершить следующие действия:

сдавать имущество в субаренду, причем срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды;

передавать свои права и обязанности по договору другому лицу;

предоставлять имущество в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. То есть, если во время аренды были произведены неотделимые улучшения, они передаются вместе с объектом аренды, отделимые улучшения также могут быть переданы арендодателю, если это предусмотрено договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

1.2 Особенности арендных отношений в современной экономике

Рассмотрение отечественной и зарубежной экономической литературы по проблеме исследования показало, что анализ арендных отношений с позиции теоретического освоения не нашел должного отражения в экономической литературе, до сих пор отсутствует комплексное представление об институционально-экономической природе аренды. Остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.

Основные средства играют огромную роль в процессе труда так как они в своей совокупности образуют производственно - техническую базу и определяют производственную мощь предприятия. На протяжении длительного периода использования основные средства поступают на предприятие и передаются в эксплуатацию, изнашиваются в результате эксплуатации, подвергаются ремонту, при помощи которого восстанавливаются их физические качества, перемещаются внутри предприятия, выбывают с предприятия, а также передаются в аренду.

В настоящее время многие предприятия имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. С другой стороны, небольшие (особенно вновь создаваемые) предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, помещения для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, арендные взаимоотношения в такой ситуации могут быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.

На рисунках 1.1 и 1.2 представлен объем арендных операций на конец 2008 года по Красноярскому краю по видам экономической деятельности.

Рисунок 1.1- Основные фонды взятые в аренду по видам экономической деятельности

Рисунок 1.2 - Основные фонды сдаваемые в аренду по видам экономической деятельности

На рисунке 1.1 изображено сколько основных фондов берут в текущую аренду.

Здесь первое место занимают организации, специализирующиеся на производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - 41% от общей стоимости взятых в аренду основных фондов. На втором месте предприятия транспорта и связи - 23,5 %, на третьем обрабатывающие производства - 19,2 %.

На рисунке 1.2 изображено сколько основных фондов сдаются в текущую аренду.

Организации, ведущие операции с недвижимостью и оказывающие услуги аренды сдают основных фондов 52,3% от общей стоимости основных фондов. Обрабатывающие производства сдают в аренду 33,1% основных фондов от общей стоимости сдаваемых в аренду.

По данным красноярской статистики общая стоимость основных фондов, взятых в аренду, составляет 104 004 536 тысяч рублей. Общая стоимость основных фондов, сдаваемых в аренду, составляет 54 356 542 тысяч рублей. На основании этой статистики можно сделать вывод, что сдаваемых в аренду основных фондов в два раза меньше, значит спрос значительно превышает предложение.

В процессе формирования цивилизованного рынка приоритет смещается в сторону приобретения объектов в новых и строящихся специализированных зданиях. Вовлечение в оборот квартир, переведенных в нежилой фонд, по мере расширения строительства современных бизнес-центров выглядит для инвестора менее привлекательно, т.к. в виду ряда объективных причин подобные офисы потенциальными арендаторами востребованы в меньшей степени. Во-первых, из-за качественных характеристик: квартиры являются неспециализированными помещениями, планировки и техническое состояние самого объекта не всегда удовлетворяют требованиям потенциальных арендаторов, во-вторых, к значимым факторам можно отнести и имиджевую составляющую. К третьей группе факторов можно отнести отсутствие парковки (либо ее недостаточность по размеру) и прочих сервисных опций (например, ресепшн, услуги профессионального клининга, и т.п.). Кроме всего вышеперечисленного, в случае снижения рыночной рентабельности объекта собственник офиса-квартиры может принять решения о ее продаже, в новых рыночных условиях следующий собственник вероятнее всего решит не сдавать объект в аренду. Следовательно, арендатор должен будет нести дополнительные издержки на переезд, тогда как в специализированном здании риск приобретения вышеперечисленных проблем значительно ниже.

В связи со снижением инвестиционной привлекательности, доля предложений помещений на первых этажах жилых домов существенно снизилась в последние годы, причем данная тенденция сохранится и в ближайшие годы.

Отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, не спешат ее продавать, а рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Это обусловлено с тем, что традиционно недвижимость является надежным вложением средств, а в последние три года и чрезвычайно доходным с точки зрения ее управления.

В офисном сегменте, несмотря на активизацию строительства специализированных площадей, спрос продолжает превышать предложение.

В 2005 году проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. Еще в 2004 году большинство строящихся зданий были изначально рассчитаны на крупные компании, соответственно и площади в них продавались поэтажно. Значительная часть приобретаемых площадей были направлены на собственные нужды, и не сдавались в аренду. Уже в 2005 году в связи с некоторым насыщением данного сегмента застройщики ориентируются на менее крупные компании, для которых оптимальный размер офиса не превышает 200 кв.м. По мнению аналитиков, данное направление является перспективным: при более низких затратах на строительство (в первую очередь за счет более дешевого земельного участка), и соответственно более низких ценах и арендных ставках примерно тот же уровень рентабельности.

В то же время необходимо заметить, качественных предложений на рынке по-прежнему немного, в категории офисных площадей в специализированных и многофункциональных зданиях по-прежнему сохраняется ситуация превышения спроса над предложением. Например, снять в аренду 100 кв.м. офисных площадей с нормальной парковкой в центральной части города очень затруднительно.

Согласно экспертным оценкам рынка коммерческой недвижимости одна из наиболее острых проблем сегодня - аренда небольшого офиса площадью до 100 кв. м. Такой вопрос возникает как у вновь образовавшихся фирм малого и среднего бизнеса, так и при выделении отдельных структур от сформировавшихся и работающих организаций.

Какие офисы небольших площадей реально предлагают на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время? Что можно сказать об оснащении этих помещений и разделении на классы?

Спрос на офисы площадью до 100 кв. м существует и объясняется в основном недостаточностью финансовых средств у арендаторов.

Доля таких помещений составляет порядка 24 % от общего спроса. Но наиболее часто арендаторов интересуют офисы площадью 200-300 кв. м - 27 %.

При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация. Классифицируются следующим образом:

класса “A”,

класса “B”,

класса “C”.

Класс “A”, подразумевается наличие:

центрального кондиционирования;

принудительной вентиляции;

охраняемой автостоянки;

оптико-волоконной связи;

общей охраны;

окон из ПВХ;

профессионального менеджмента;

современных лифтов;

системы пожарной и охранной сигнализации;

здания, построенные с 1999 года;

центральное местоположение;

отдельно стоящее специализированное офисное здание;

широкий перечень услуг;

полная безопасность бизнеса.

Класс “В”, подразумевается наличие:

лифты;

принудительная вентиляция;

воздушное кондиционирование;

окна уплотненные;

пожарная и охранная сигнализация;

здания после капитального ремонта или построенные с хорошим качеством строительных работ;

хорошее местоположение;

отдельно стоящее специализированное офисное здание.

Класс “C”, подразумевается наличие:

лифты, если здание более трех этажей;

внешний вид здания должен быть в хорошем состоянии;

деревянные окна;

кондиционирование в некоторых помещениях;

пассивная вентиляция;

удачное местоположение;

косметический ремонт.

Офисы небольших площадей относятся к классу С либо В по общепринятой классификации подобных помещений. Они расположены в бывших НИИ и заводах, офисных комплексах, бизнес-центрах, технопарках, офисно-складских и складских комплексах, а также в жилых домах, (помещения в составе жилых домов предпочитают сервисные и торговые предприятия).

Как отмечено выше, арендаторы небольших площадей выбирают главным образом объекты по двум основным критериям: по размеру арендной ставки и месторасположению. В данную категорию попадают офисные комплексы класса В и С.

На рынке наиболее широко представлены офисы от 30 кв. м. Они, как правило, расположены на первых этажах жилых домов - в помещениях, выведенных из жилого фонда, в цокольных этажах. Крайне редко можно встретить помещения, изначально не предназначенные для проживания.

Также небольшие офисы предлагают в административных зданиях и не попавших под реконструкцию НИИ.

Помещения площадью до 100 кв. м, предназначенные для аренды, обычно сдают в рабочем состоянии со стандартной офисной отделкой, иногда они требуют косметического ремонта. Они оснащены телефонными линиями и в большинстве случаев Интернетом. Если офис расположен в административном здании, то, как правило, арендодатель предоставляет мебель. Эта коммерческая недвижимость принадлежит к классам В и С.

Источники поставки на рынок небольших по площади офисов в последнее время иссякают - многие административные здания и НИИ попадают под реконструкцию.

Владельцам бизнес-центров невыгодно сдавать в аренду небольшие помещения, поскольку это увеличивает количество арендаторов и соответственно усложняет управление зданием. Поэтому если там и сдают площади до 100 кв. м, то цена на них выше, чем на другие офисы. Современные офисные здания класса А строят с расчетом на арендаторов крупных площадей, помещения небольших размеров здесь практически не сдают. Такие предпочтения владельцев объектов подобного назначения связаны с трудоемкостью обработки большого количества договоров, усложнением управления здания. Поэтому в бизнес-центрах качественные помещения сдают большими блоками или этажами. Иногда эти блоки делят на комнаты и сдают в субаренду.

Есть ряд бизнес-центров, где сдают небольшие по площади офисы с выполненной отделкой и уже оборудованные для работы. Это удобно для компаний, планирующих краткосрочную аренду, так как в данном случае им не нужно тратиться на обустройство помещений. Но с другой стороны, такие преимущества значительно увеличивают арендные ставки.

Первые этажи жилых новостроек сегодня часто отводят под помещения коммерческого назначения с отдельными входами с улиц. Они пользуются спросом у компаний, ежедневно принимающих посетителей.

В частности, такие помещения востребованы банками под новые отделения.

Однако с точки зрения презентабельности офисы на первых этажах жилых домов, разумеется, значительно уступают бизнес-центрам.

Раньше проблему небольших офисных площадей решали также за счет сдачи в аренду номеров в гостиницах старой постройки, но после законодательного запрета подобная практика уходит в прошлое.

Стоимость аренды небольших офисов изменяется пропорционально росту потребительских цен и общему уровню инфляции. Кроме того, на увеличение арендной платы зачастую влияет падение курса доллара по отношению к рублю. В целом, на рынке коммерческой недвижимости арендные ставки достаточно стабильны.

В таблице 1.2 представлены предельные и средние арендные ставки в 2009 году на офисные помещения по районам города Красноярска.

Таблица 1.2 - Предельные и средние арендные ставки на офисные помещения по районам г.Красноярска

Район	Арендная ставка, руб./кв.м. в месяц
	средняя	Min	Max
1	2	3	4
Ленинский район	350	250	450
Кировский район	425	300	550
Советский район	875	550	1200
Центральный район	1150	800	1500
Железнодорожный район	765	530	1000
Октябрьский район	900	600	1200
Окончание таблицы 1.2
1	2	3	4
Свердловский район	450	300	600
ИТОГО	702	475	930

Уровень арендной платы за последние 2 годы существенно не изменился. Основной объем предложения находится в ценовом диапазоне от 350 до 700 руб./кв.м. Тогда как арендная ставка высококачественных помещений достигает 1500 руб./кв.м. Средняя арендная ставка офисных помещений по Красноярску в конце 2009 г. составляет 702 руб.

Чаще всего помещения требуют ремонта. Как правило, при заключении договора аренды состояние офиса становится проблемой арендатора.

В условиях несовершенства законодательной базы рынок коммерческой недвижимости вынужден работать на краткосрочную перспективу. Для инвестора в российскую недвижимость долгосрочная перспектива - это срок окупаемости проекта 4-6 лет. На Западе она измеряется периодом от 15 до 20 лет.

Проблема небольших офисов класса С не состоит в их отсутствии. Предложения есть. Не всегда стоимость аренды соответствует качеству предоставляемых арендных услуг. Отсутствие или номинальность охраны, пожарной или охранной сигнализации, отсутствие парковочной зоны, а также высокий коридорный коэффициент - плата за места общего пользования, которые зачастую имеют не совсем приличный вид, не являются для арендодателя показателем снижения ставки аренды по сравнению с другими офисными зданиями, сдаваемыми в аренду в том же районе. Надо отметить, что рынок коммерческой недвижимости класса А и В можно считать сформировавшимся, цивилизованным. В предложениях же по аренде помещений классом ниже арендаторы поставлены в полную зависимость от условий арендодателя. Спрос еще полностью не удовлетворен и превышает предложение.

Если место для офиса хорошее, то ставка должна быть высокой. Арендодатель не станет сдавать офисы по ценам ниже рыночных - неразумно. Помещение, расположенное далеко, не заинтересует бизнесменов, так как офис себя не окупит даже при низких затратах на аренду.

1.3 Основа учета операций по сдаче недвижимого имущества в аренду

Арендные операции оказывают прямое влияние на имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации и косвенное - на сумму уплачиваемых ею в бюджет и внебюджетные фонды налоговых платежей. В связи с этим возникает необходимость в получении достоверных сведений о величине и структуре арендных операций, что предполагает решение следующих учетных задач:

формирование достоверной информации о собственном и арендованном имуществе;

проверка правильности документального оформления арендных операций;

полное и своевременное отражение арендных обязательств;

своевременное осуществление расчетов по арендным обязательствам;

правильный расчет, возмещение и налогообложение арендной платы;

правильное возмещение расходов, связанных с содержанием арендованного имущества;

выявление финансового результата об арендных операций;

точное определение себестоимости ремонта арендованного имущества;

формирование достоверной информации о капитальных вложениях в арендованное имущество;

обеспечение контроля за сохранностью и соблюдением правового режима использования арендованного имущества;

полное и достоверное раскрытие информации об арендованном имуществе и арендных обязательствах в бухгалтерской отчетности.

Необходимым условием правильной организации бухгалтерского учета арендных операций является соблюдение общеметодологических учетных принципов. К ним относятся: имущественная обособленность организации, существенность информации, временная определенность фактов хозяйственной деятельности, приоритет содержание перед формой, непрерывность деятельности организации, полнота отражения фактов хозяйственной деятельности, последовательность применения учетной политики, разграничение в учете текущих затрат и капитальных вложений, рациональность учета, непротиворечивость учетной и отчетной информации.

Допущение имущественной обособленности предполагает обособленное существование активов и обязательств организации от активов и обязательств ее собственников и активов и обязательств других организаций. В соответствии с ним арендованное имущество должно числится на балансе собственника (арендодателя) и за балансом у реального владельца и пользователя (арендатора). Исключением из этого правила является:

имущество, выступающее предметом договора аренды предприятия, которое в соответствии с требованиями п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств подлежит учету на балансе арендатора;

имущество, выступающее предметом договора финансового лизинга, которое согласно п. 1 ст. 31 Федерального закона от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» по соглашению сторон может учитываться на балансе лизингодателя или лизингополучателя.

Принцип существенности помогает организации, в учредительных документах которой не предусмотрена аренда как вид деятельности, самостоятельно определять тактику поведения при решении вопроса признания в бухгалтерском учете доходов от аренды. Так, если величина названного показателя составляет не менее 5% в общей сумме доходов, то его надлежит рассматривать в качестве дохода от обычных видов деятельности. При несоблюдении указанного условия арендная плата включается арендодателем в состав доходов от прочих видов деятельности.

Принцип временной определенности фактов хозяйственной деятельности подразумевает отражение арендной платы в составе доходов и расходов того отчетного периода, к которому она относится, независимо от фактического времени поступления или выплаты денежных средств. Особенность его применения заключается в том, что арендная плата, полученная арендодателем в текущем отчетном периоде, но относящаяся к следующим отчетным периодам, может приниматься к бухгалтерскому учету по-разному: либо как полученный аванс, либо как доход будущих периодов.

Принцип приоритета содержания перед формой требует при отражении в бухгалтерском учете арендных операций исходить не столько из их правовой формы, сколько из экономического содержания. Однако применение данного правила на практике нередко сопряжено с юридическими трудностями, например расходы по проведению арендатором капитального ремонта могут включаться в себестоимость продукции, (работ, услуг) только в том случае, если такая обязанность возложена на него в договоре аренды.

Принцип непрерывности деятельности организации предполагает, что организация будет продолжать свою деятельность в будущем, что у нее нет намерений ликвидироваться.

Принцип полноты отражения фактов хозяйственной деятельности означает необходимость отражения в бухгалтерском учете всех арендных операций.

Принцип рациональности учета предполагает рациональный, экономичный учет арендных операций исходя из условий хозяйственной деятельности и величины организации.

Принцип непротиворечивости заключается в том, что данные синтетического и аналитического учета арендных операций должны совпадать.

Последовательность применения учетной политики заключается в том, что выбранная организацией учетная политика применяется последовательно от одного учетного периода к другому.

В российских стандартах по бухгалтерскому учету нет отдельного стандарта, посвященного аренде, в отличие от международных стандартов финансовой отчетности включающих МСФО 17 "Аренда". Ныне действующее Положение по бухгалтерскому учёту «Учёт основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина РФ от 30 марта 2001г. №26н, не содержит раздела, регулирующего вопросы аренды основных средств. Руководствоваться следует Методическими указаниями по бухгалтерскому учёту основных средств, утверждёнными приказом Минфина РФ от 13 октября 2003г. № 91н.

Организации, специализирующиеся на предоставление в текущую аренду имущества, должны рассматривать арендную плату в качестве дохода от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выручки от оказания услуг. С этой целью они должны открыть активно-пассивный сопоставляющий синтетический счет 90 «Продажи». По его кредиту собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде, по дебету учитываются расходы, связанные с ее получением. Сальдо показывает финансовый результат (прибыль, убыток) от обычных видов деятельности, который по истечении отчетного периода присоединяется к конечному финансовому результату арендодателя.

Аналитический учет по счету 90 ведется по видам текущей аренды и договоров аренды.

Синтетический учет затрат арендодателя по оказанию арендных услуг организуется на активном калькуляционном счете 20 «Основное производство». Аналитический учет ведется по статьям затрат (материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация, прочие затраты).

Организации, для которых сдача имущества в аренду выступает вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов относить причитающуюся им арендную плату - к доходам от обычных видов деятельности или к прочим доходам. Данное правило раскрывается в ПБУ 9/99 «Доходы организации». В частности, если величина арендной платы существенно влияет на финансовый результат арендодателя, то предоставление им во временное владение и пользование (временное пользование) своих активов рассматривается как предмет деятельности с отнесением причитающихся доходов к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90 «Продажи». При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации (доходов от обычных видов деятельности, операционных, внереализационных и чрезвычайных доходов) составляет не менее 5 %.

Когда арендная плата не превышает установленный порог существенности, арендодателю надлежит рассматривать аренду в качестве отдельной хозяйственной операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов, что обеспечивается благодаря открытию активно-пассивного сопоставляющего счета 91 «Прочие доходы и расходы». По его кредиту накапливается сведения о причитающейся арендной плате, по дебету - прочие расходы, обусловленные арендными сделками. Сальдо показывает финансовый результат - прибыль или убыток от прочих видов деятельности.

Синтетический учет расчетов с арендатором по арендной плате арендодатель ведет на активно-пассивном счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», предварительно открыв к нему специальный субсчет, - «Расчеты с арендаторами». По его дебету формируется информация об увеличении дебиторской задолженности арендатора в связи с начислением арендной платы, по кредиту - об уменьшении долга при его погашении. Сальдо показывает величину начисленной, но не погашенной на начало и конец отчетного периода задолженности. Аналитический учет по счету 62, субсчет «Расчеты с арендаторами», ведется по видам арендаторов, договоров аренды и видов арендных платежей.

В соответствии с Планом счетов финансово-хозяйственной деятельности организации и Инструкцией по его применению, утвержденный приказом Минфина РФ от 31 октября 2000г. № 94н для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящийся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде и доверительном управлении, предназначен счет 01 «Основные средства».

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учёте» имущество, являющееся собственностью организации, должно учитываться обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося в данной организации. Таким образом, арендуя какое-либо имущество, организация - арендатор обязана обеспечить раздельный учёт собственного и арендованного имущества.

Для учёта передачи основных средств в аренду можно открыть субсчет «Основные средства, переданные в аренду».

Аналитический учёт необходимо организовать таким образом, чтобы обеспечить возможность получения данных по видам основных средств, местам их нахождения, арендаторам и т.п. Передача имущества арендатору будет отражена в учете арендодателя следующим образом:

Дебет 01, субсчёт «Основные средства, переданные в аренду»

Кредит 01, субсчёт «Собственные основные средства»

Переданы в аренду объекты основных средств.

При возврате арендатором основных средств их собственнику, если условиями договора не предусмотрен выкуп арендованного имущества:

Дебет 01, субсчёт «Собственные основные средства»

Кредит 01, субсчёт «Основные средства, переданные в аренду»

Возвращены основные средства.

Арендованное имущество должно учитываться в оценке, указанной в договоре на аренду.

В общем случае при передаче имущества в аренду арендодатель продолжает учитывать его в составе собственного имущества. Если объектом аренды являются, например, основные средства, то после передачи их арендатору они продолжают учитываться у арендодателя на счете 01. Основные средства входят в налогооблагаемую базу по налогу на имущество, и, поскольку само имущество продолжает числиться на балансе арендодателя, именно он будет являться плательщиком налога на имущество. Арендодателю при установлении размера арендной платы следует учесть этот факт и установить такой размер арендной платы, который позволит покрыть данные расходы и получить прибыль от сдачи имущества в аренду.

Порядок отражения поступающей арендной платы зависит от того, основной или не основной деятельностью является в организации предоставление в аренду материальных ценностей.

Дебет 62 Кредит 90.1 отражена сумма арендной платы, подлежащей к получению.

Дебет 90.3 Кредит 68.ндс отражена сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет (при методе начисления).

Дебет 51 Кредит 62 отражены поступившие денежные средства от арендатора.

Если арендная плата отражается в учете в составе прочих доходов:

Дебет 76 Кредит 91.1 отражена сумма арендной платы, подлежащей к получению.

Дебет 91.3 Кредит 68.ндс отражена сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет (при методе начисления).

Дебет 51 Кредит 76 отражены поступившие денежные средства от арендатора.

Арендная плата может быть перечислена арендатором единым платежом за весь период действия договора аренды.

Если предоставление активов предприятия в аренду является основной деятельностью, то полученная за весь период действия договора арендная плата рассматривается как авансовый платеж и учитывается на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсчет «Расчеты по авансам полученным».

Если передача активов в аренду не является основной деятельностью, то единовременно внесенную арендную плату следует учитывать по-другому.

Для обобщения информации о доходах, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, предназначен счет 98 «Доходы будущих периодов». Учет арендной платы следует вести на субсчете 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов», аналитический учет следует организовать по каждому виду дохода. Суммы доходов, относящихся к будущим периодам, отражаются по кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами. По дебету счета 98 отражаются суммы доходов, перечисленные на соответствующие субсчета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Арендная плата (когда это не является предметом деятельности организации) признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

б) сумма выручки может быть определена;

в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Дебет 51 Кредит 62-2 отраженна сумма предоплаты за арендованное имущество.

Дебет 62-2 Кредит 68-2 отражен НДС, начисленный с суммы предварительной оплаты.

Дебет 62-2 Кредит 98 учтена в составе доходов будущих периодов сумма полученной арендной платы.

Дебет 62-1 Кредит 91-1 начислена арендная плата за отчетный период.

Дебет 91-2 Кредит 68-2 начислен НДС по арендной плате отчетного периода.

Дебет 68-2 Кредит 62-2 восстановлен НДС с предоплаты.

Дебет 98 Кредит 62-1 отражена сумма арендной платы, ранее учтённая в составе доходов будущих периодов.

Теперь рассмотрим учет арендной платы у арендатора.

В соответствии с пунктом 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления. Таким образом, арендатор должен отразить арендную плату в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится.

Отражение на счетах бухгалтерского учета производится следующим образом:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 60, 76 отражена сумма арендной платы.

Дебет 19 Кредит 60, 76 отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком.

Дебет 60, 76 Кредит 51 перечислена сумма арендной платы.

Арендатор может осуществлять деятельность как облагаемую, так и не облагаемую НДС. Если арендованное имущество используется для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ сумма НДС, предъявленная поставщиком и уплаченная ему в составе арендной платы, может быть предъявлена к вычету.

Если же арендатор осуществляет деятельность, не облагаемую НДС, то сумма НДС к вычету не принимается, а в соответствии со статьей 170 НК РФ включается в расходы, принимаемые к вычету при налогообложении прибыли.

Дебет 68 Кредит 19 отражена сумма НДС, предъявляемая к вычету (при осуществлении деятельности, облагаемой НДС).

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 Кредит 19 отражена сумма НДС, не подлежащая вычету (при осуществлении деятельности, не облагаемой НДС).

В бухгалтерском учете организации-арендатора арендная плата отражается на основании первичных документов, предоставляемых организацией-арендодателем.

В целях исчисления налога на прибыль в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Суммы авансовых арендных платежей у арендатора следует учитывать на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» на отдельном субсчете «Авансы выданные» или на отдельном субсчете, открываемом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Отражена стоимость арендованных основных средств

Дебет 60.2 Кредит 51 перечислена арендная плата за 6 месяцев.

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды

Дебет 20 Кредит 60.1 ежемесячно в течение срока действия договора аренды отражена сумма ежемесячной арендной платы.

Дебет 19 Кредит 60.1 отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком.

Дебет 60.1 Кредит 60.2 зачтена сумма аванса.

Дебет 68.ндс Кредит 19 принята к вычету сумма НДС.

Договором аренды может быть установлено, что в счет арендной платы арендатор передает арендодателю продукцию, товары, выполняет какие-либо работы или оказывает услуги. Стоимость продукции, работ и услуг засчитывается в счет арендной платы.

В процессе эксплуатации имущество, переданное в аренду, постепенно изнашивается, начинают работать хуже, а иногда и совсем выходит из строя. Если причиной этого стала поломка отдельных деталей и узлов, то у организации не возникает необходимости в покупке нового имущества, достаточно отремонтировать вышедшее из строя.

В зависимости от объема и характера ремонтных работ различают три вида ремонтов:

текущий ремонт;

средний ремонт;

капитальный ремонт.

Основной целью любого из видов ремонта является поддержание основного средства в рабочем состоянии, однако, не следует забывать, что ни текущий, ни средний, ни капитальный ремонт не улучшают технических характеристик основного средства, не меняют его назначения, не придают объекту основных средств новых качеств.

В общем случае проведение капитального ремонта имущества, переданного в аренду, является обязанностью арендодателя, хотя договором аренды обязанность по проведению ремонта может быть возложена и на арендатора. Иной порядок установлен при аренде транспортных средств.

Ремонт может быть произведен как силами самого арендодателя, так и с привлечением сторонних организаций.

Расходы по ремонту переданных в аренду основных средств могут быть учтены как расходы по обычным видам деятельности на счетах 20, 25, 26 или как прочие расходы на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие расходы».

Далее рассмотрим порядок отражения расходов, если они учитываются как расходы по обычным видам деятельности.

В бухгалтерском учете затраты на ремонт могут быть списаны следующими способами:

по мере возникновения расходов;

по мере возникновения в счет расходов будущих периодов, с последующим равномерным списанием на себестоимость в течение срока, определенного организацией;

списанием за счет резерва на ремонт основных средств, образованного путем равномерных ежемесячных отчислений.

Выбор одного из способов должен быть отражен в учетной политике для целей бухгалтерского учета.

Способ списания расходов на ремонт единовременно подходит для небольших организаций, где количество сдаваемых в аренду основных средств невелико и объем проводимых ремонтных работ незначителен. Как правило, расходы на ремонт также невелики и организация может списывать их на затраты в том отчетном периоде, в котором они произведены, поскольку это не приводит к резкому удорожанию продукции, работ и услуг.

В бухгалтерском учете затраты на ремонт основных средств включаются в состав расходов по обычным видам деятельности. Учет затрат ведется на счетах 20, 25 и 26.

Расходы на ремонт согласно пункту 18 ПБУ 10/99 признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств.

Расходы на проведение ремонта силами организации отражаются на счете 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы». Затраты на ремонт складываются из стоимости материалов, запасных частей, комплектующих, заработной платы работников, занятых проведением ремонта, сумм единого социального налога, страховых взносов, суммы амортизации основных средств и других расходов, непосредственно связанных с проведением ремонта.

Предположим, что ремонт основного средства был выполнен силами вспомогательного производства, и рассмотрим общую схему бухгалтерских проводок при проведении ремонта хозяйственным способом:

Дебет 10 Кредит 60 отражена стоимость приобретенных запасных частей.

Дебет 60 Кредит 51 погашена задолженность перед поставщиком.

Дебет 23 Кредит 10 списана стоимость материалов, отпущенных для проведения ремонта.

Дебет 23 Кредит 70 начислена заработная плата работникам, занятым ремонтом.

Дебет 23 Кредит 69 начислены налоги на сумму заработной платы.

Дебет 20, 25, 26, 44 Кредит 23 списана общая стоимость ремонтных работ, сформированная на счете 23.

Очень часто организация, в силу разных причин, не имеет возможности провести ремонт самостоятельно. В этом случае, для проведения ремонта привлекаются сторонние организации или физические лица. Ремонт может быть выполнен и арендатором, но в этом случае арендодатель должен возместить ему расходы по ремонту или зачесть сумму произведенных расходов в счет арендной платы.

Дебет 20 Кредит 60 отражена стоимость проведенных ремонтных работ.

Дебет 62 Кредит 90 отражена начисленная арендная плата.

Дебет 60 Кредит 62 произведен зачет расходов на ремонт в счет арендной платы.

Вариант списания расходов на ремонт основных средств в составе расходов будущих периодов применяется в тех случаях, когда ремонт основных средств производится неравномерно в течение года, а также когда возникает необходимость в проведении большого объема непредвиденных ремонтных работ, например, в случае аварий. Затраты, связанные с проведением такого ремонта, целесообразно отражать в учете по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов».

Для обоснования сумм затрат, отнесенных на счет 97 или списанных с него, желательно составлять смету или план производства ремонтных работ в денежном выражении. Данные документы должны быть утверждены руководителем организации.

Если ремонт выполняется силами сторонних организаций, то согласно пункту 1 статьи 172 НК РФ сумма НДС, предъявленная подрядчиком и уплаченная заказчиком, подлежит вычету в полном размере после принятия на учет выполненных работ. Подтверждением того, что работы по ремонту объекта основных средств выполнены, может служить акт выполненных работ.

При проведении капитального ремонта хозяйственным способом корреспонденция счетов будет следующая:

Дебет 97 Кредит 10 отражена стоимость материальных ценностей, отпущенных для проведения ремонта.

Дебет 97 Кредит 70 отражена сумма начисленной заработной платы.

Дебет 97 Кредит 69 отражена сумма налогов, начисленных на ФОТ.

Дебет 20 Кредит 97 отнесена на затраты отчетного периода сумма расходов на ремонт в размере 1/24 части.

При проведении капитального ремонта подрядным способом корреспонденция счетов будет следующая:

Дебет 97 Кредит 60 отражена стоимость проведенного ремонта (акт выполненных работ).

Дебет 19 Кредит 60 отражена сумма НДС со стоимости выполненных ремонтных работ.

Дебет 60 Кредит 51 перечислены денежные средства за ремонт.

Дебет 68 Кредит 19 принят к вычету уплаченный НДС.

Дебет 20 Кредит 97 отнесены на затраты отчетного периода расходы на ремонт объекта основных средств в размере 1/12 части.

Для равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств, в расходы отчетного периода организация согласно пункту 69 Методических указаний по бухгалтерскому учёту основных средств, утверждённых приказом Минфина РФ от 13 октября 2003г. № 91н, может создавать резерв расходов на ремонт основных средств.

Создание резерва отражается по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» и дебету счетов учета затрат на производство.

Если ремонт основных средств выполняется силами вспомогательного производства, использование сумм резерва отражается по дебету счета 96 в корреспонденции с кредитом счета 23 «Вспомогательное производство». Если для проведения ремонта привлекаются специалисты сторонних организаций, кредитуется счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

В конце отчетного периода проводится инвентаризация резерва расходов на ремонт основных средств. Неиспользованные суммы резерва в конце года сторнируются.

Может возникнуть ситуация, когда созданного резерва недостаточно для проведения ремонта основных средств, то есть фактические расходы на ремонт превышают размер созданного резерва. В этом случае в конце отчетного периода сумма превышения фактических затрат списывается на расходы.

Ежемесячно с января по декабрь отчетного года в бухгалтерском учете будут производиться следующие записи:

Дебет 20, 25, 26 Кредит 96 начислена сумма резерва предстоящих расходов в размере 1/12 части.

На момент проведения ремонта:

Дебет 96 Кредит 10, 70, 69 отражены расходы на ремонт основных средств.

Бухгалтерские записи в конце года:

Дебет 26 Кредит 96 Сторно! Отражена неиспользованная сумма резерва.

По общему правилу договора аренды обязанностью проведения капитального ремонта объекта аренды возложена на арендодателя, арендатор же обязан за свой счет производить текущий ремонт арендованного имущества. При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть иной порядок проведения ремонта.

Отражение операций по учету текущего ремонта у арендатора:

Дебет 10 Кредит 60 отражена стоимость материалов, приобретенных для ремонта.

Дебет 19 Кредит 60 отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком.

Дебет 20 Кредит 10 списана стоимость материалов, отпущенных для проведения ремонта.

Дебет 20 Кредит 60 отражена стоимость услуг сторонней организации по проведению ремонта.

Дебет 19 Кредит 60 отражена сумма НДС, предъявленная сторонней организацией.

Дебет 60 Кредит 51 погашена задолженность перед поставщиком.

Дебет 68 Кредит 19 принят к вычету уплаченный поставщикам НДС.

В целях исчисления налога на прибыль расходы на техническую эксплуатацию и обслуживания основных средств и иного, в том числе арендованного у физических лиц, имущества, а также расходы на ремонт согласно пп. 2. п. 1 ст. 253 НК РФ включаются в расходы, связанные с производством и реализацией.

В соответствии с п.1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств рассматривается как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в размере фактических затрат в том отчетном периоде, в котором они были произведены, если не предусмотрено создание резерва. Данный порядок применяется и в отношении расходов арендатора на ремонт амортизационных основных средств, если договором аренды не предусмотрено возмещение указанных расходов арендодателем.

Дебет 20 Кредит 76 отражена сумма арендной платы, начисленной за текущий месяц.

Дебет 19 Кредит 76 Отражена сумма НДС, начисленного по арендной плате.

Дебет 20 Кредит 10, 70, 69 отражена сумма затрат по ремонту имущества.

Дебет 62 Кредит 90-1 отражена сумма выручки от реализации ремонтных работ после подписания акта выполненных работ.

Дебет 90-3 Кредит 68 начислен НДС со стоимости ремонтных работ.

Дебет 90-2 Кредит 20 списаны затраты по ремонту имущества.

Дебет 76 Кредит 62 стоимость ремонтных работ зачтена в счет арендной платы.

Поскольку ремонт имущества производился за счет арендатора, в бухгалтерском учете арендодателя затраты на ремонт имущества, переданного в аренду, не отражаются.

Передача имущества в аренду не влечет перехода права собственности на это имущество, следовательно, в бухгалтерском учете оно продолжает учитываться на балансе арендодателя, а, следовательно, и начисление амортизационных сумм производится последним.

Каких-либо специальных положений в отношении порядка начисления сумм амортизации по основным средствам, переданным в аренду, не содержит ни бухгалтерское, ни налоговое законодательство. Весь порядок начисления амортизации в бухгалтерском и в налоговом учете справедлив и в отношении основных средств, переданных в аренду.

С января 2006 года амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя (статья 256 НК РФ).

Особенность начисления амортизации по таким капитальным вложениям состоит в том, что начислять ее фактически может либо арендодатель, либо арендатор при выполнении некоторых условий.

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ порядок начисления амортизации по капитальным вложениям в арендованные основные средства зависит от условий договора аренды.

Если договором аренды предусмотрено, что арендодатель возмещает арендатору сумму произведенных им капитальных вложений в арендованное имущество, то амортизация начисляется арендодателем в соответствии с нормами статьи 259 НК РФ. Причем арендодатель вправе начислять амортизацию с 1-го числа месяца, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором было произведено возмещение затрат арендатору.

Если же договором предусмотрено, что возмещение затрат не производится, то в этом случае амортизация начисляется арендатором. Причем начинается начисление амортизации с 1-го числа месяца, в котором это имущество введено в эксплуатацию и производится до окончания срока действия договора аренды. Здесь следует отметить такую деталь. Так как срок полезного использования произведенных улучшений определяется арендатором в соответствии с Классификацией основных средств, исходя из срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта, то наверняка, этот срок будет превышать срок договора аренды, поэтому, арендатор не сможет списать всю сумму капитальных вложений.

Улучшения представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

К неотделимым улучшениям относятся те, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда.

Если арендатор намерен произвести неотделимые улучшения объекта аренды, ему следует заручиться согласием арендодателя, потому что в случае отсутствия его согласия стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит. Если же арендодатель дал согласие на осуществление неотделимых улучшений, то арендатор имеет право по окончании договора аренды на возмещение этих улучшений арендодателем.

Осуществление капитального ремонта по общему правилу является обязанностью именно арендодателя, тогда как неотделимые улучшения проводятся арендатором. Поэтому, если говорят о неотделимых улучшениях имущества, имеют в виду улучшения, которые влекут за собой изменение стоимости самого имущества (реконструкция, модернизация).

Также неотделимыми улучшениями можно считать установку систем сигнализации, вентиляции, видеонаблюдения и тому подобных.

Так же, как и в отношении отделимых улучшений, неотделимые улучшения могут быть переданы на баланс арендодателя либо непосредственно после осуществления таких улучшений, либо после окончания срока договора аренды.

Правовые аспекты улучшения арендованного имущества регулируются статьей 623 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Произведенные неотделимые улучшения передаются на баланс арендодателя на основании акта приема-передачи после завершения работ по реконструкции, то есть до прекращения договора аренды.

В бухгалтерском учете арендодателя указанные операции отражаются следующим образом:

Дебет 08 Кредит 60 приняты по акту капитальные затраты (без НДС).

Дебет 19 Кредит 60 отражен НДС по капитальным затратам.

Дебет 01 Кредит 08 капитальные затраты отнесены на увеличение первоначальной стоимости здания.

Дебет 68 Кредит 19 принят к вычету НДС.

Дебет 76 Кредит 90(91) начислена арендная плата за текущий месяц.

Дебет 90 (91) Кредит 68 начислен НДС.

Дебет 60 Кредит 76 произведен зачет обязательства по возмещению капитальных затрат и требований по арендной плате за текущий месяц.

Если неотделимые улучшения передаются арендодателю, но стоимость их арендатору не возмещается, то такие улучшения у арендодателя на основании пункта 10 ПБУ 6/01 будут являться полученными безвозмездно и должны быть приняты к учету по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету. У арендатора стоимость таких улучшений не уменьшает налогооблагаемой прибыли и облагается при безвозмездной передаче арендодателю НДС с рыночной стоимости таких улучшений. Согласно пункта 7 ПБУ 9/99 активы, полученные организацией безвозмездно, являются прочими доходами. На основании Плана счетов рыночная стоимость безвозмездно полученных основных средств отражается следующим образом:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы», Кредит 98 «Доходы будущих периодов», субсчет 98-2 «Безвозмездные поступления».

По мере признания в отчетном периоде прочих доходов, в данном случае по мере начисления амортизации по безвозмездно полученному имуществу, в бухгалтерском учете производится запись:

Дебет 98 «Доходы будущих периодов» субсчет 98-2 «Безвозмездные поступления» Кредит 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91-1 «Прочие доходы».

Амортизация по объектам основных средств начисляется одним из способов, указанных в пункте 18 ПБУ 6/01, и в соответствии с учетной политикой организации. Суммы начисленной амортизации отражаются согласно Плану счетов по кредиту счета 02 «Износ основных средств» в корреспонденции со счетами учета затрат на производство (расходов на продажу).

Дебет 08 Кредит 98-2 отражена стоимость принятых безвозмездно неотделимых улучшений от арендатора.

Дебет 01 Кредит 08 увеличена первоначальная стоимость улучшенного объекта основных средств.

Дебет 20 Кредит 02 отражена сумма начисленной амортизации (ежемесячно).

Дебет 98-2 Кредит 91-1 отражена сумма безвозмездно полученного имущества, учитываемая в составе прочих доходов (ежемесячно).

В соответствии с пунктом 42 Методических указаний №91н затраты на модернизацию (улучшение) объекта основных средств учитываются на счете учета вложений во внеоборотные активы. После передачи арендатором работ по улучшению объекта основного средства затраты, учтенные на счете учета вложений во внеоборотные активы, могут увеличивать первоначальную стоимость этого объекта основного средства и, соответственно, списываются в дебет счета учета основных средств. При этом корректируются данные в инвентарной карточке этого объекта (пункт 40 Методических указаний №91н).

При компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений в учете арендодателя отражаются следующие проводки:

Дебет 08 Кредит 76 (60) приняты на учет затраты арендатора на неотделимые улучшения предоставленных в аренду основных средств.

Дебет 01 Кредит 08 увеличена стоимость улучшенного объекта основного средства.

Улучшение арендованного имущества может быть произведено как с согласия, так и без согласия арендодателя.

В том случае, если улучшение арендованного имущества произведено с согласия арендодателя, на основании пункта 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы избежать спорных ситуаций, лучше получить согласие арендодателя в письменной форме или предусмотреть в договоре.

В бухгалтерском учете у арендатора фактические затраты на улучшение объекта основных средств отражаются на счете 08 «Капитальные вложения», а затем учитываются в составе основных средств как капитальные вложения в арендованные объекты. Это означает, что арендатор должен учесть неотделимые улучшения на счете 01 «Основные средства» и начислять по ним амортизацию, пока не закончится аренда.

Дебет 08 Кредит 60 отражена сумма затрат по улучшениям, произведенным силами сторонней организации.

Дебет 19 Кредит 60 отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком.

Дебет 60 Кредит 51 отражено погашение задолженности перед подрядчиком.

Дебет 76 Кредит 08 отражено списание затрат для возмещения их арендодателем.

Дебет 76 Кредит 68 отражена сумма НДС, предъявленная арендодателю.

Дебет 68 Кредит 19 произведен вычет суммы НДС, предъявленной подрядчиком.

Дебет 51 Кредит 76 отражена сумма денежных средств, полученных от арендодателя в возмещение произведенных улучшений.

В соответствии с пунктом 6 статьи 172 НК РФ вычеты сумм налога, предъявленных подрядчиками при проведении ими капитального строительства, производятся на общих основаниях. То есть работы должны быть приняты к учету и должна быть оформлена установленным образом счет - фактура.

В соответствии с пунктом 4 статьи 259 НК РФ начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендатора - с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.

В момент передачи арендодателю неотделимых улучшений имущества у арендатора признается налогооблагаемый доход в сумме компенсации. В расходах для целей налогообложения налогом на прибыль затраты учитываются в сумме прямых расходов. Косвенные затраты списываются сразу в момент возникновения.

Если арендатор произвел улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ он не имеет права на возмещение осуществленных расходов арендодателем, если иное не предусмотрено законом, так как он не имел права вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему желанию.

Поскольку пунктом 5 ПБУ 6/01 установлено, что капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств, фактические затраты на улучшение имущества у арендатора после формирования на счете 08 «Капитальные вложения» переводятся на счет 01 «Основные средства». В момент постановки объекта на учет устанавливается способ начисления амортизации и срок полезного использования этого объекта.

Амортизация объекта основных средств, представляющего неотделимое улучшение в арендованном имуществе, производится в течение срока договора аренды в обычном порядке до того, когда этот объект будет передан арендодателю, а также исходя из способа начисления амортизации, установленного арендодателем по данному объекту. Следует обратить внимание на то, что применять лимит, установленный ПБУ 6/01 в данном случае не следует. Это связано с необходимостью начисления амортизации по объекту улучшения по правилам, которые применятся арендодателем к сдаваемому в аренду имуществу.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, арендодатель, не давший своего согласия на осуществление улучшений, может либо принять эти улучшения без возмещения их стоимости арендатору, либо не принять улучшений и потребовать от арендатора привести имущество в то состояние, в котором оно было ему передано.

В соответствии с пунктом 29 ПБУ 6/01 стоимость выбывающих объектов основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие объектов имеет место и в случае их безвозмездной передачи.

Уменьшение экономических выгод организации в результате выбытия активов, в данном случае выбытия основных средств, в соответствии с пунктом 2 ПБУ 10/99 признается расходами организации. При этом согласно пункту 11 ПБУ 10/99 расходы, связанные с продажей, выбытием и прочим списанием основных средств, признаются прочими расходами организации.

До момента безвозмездной передачи объект основных средств какое-то время эксплуатируется. Сумма накопленной за время эксплуатации объекта амортизации согласно Плану счетов при выбытии объекта основного средства списывается в кредит счета 01 «Основные средства» (в корреспонденции со счетом 02 «Амортизация основных средств»). По окончании процедуры выбытия остаточная стоимость ОС списывается со счета 01 «Основные средства» в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы».

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ в целях исчисления налога на добавленную стоимость передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и является объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 НК РФ при безвозмездной реализации основных средств налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Сумма начисленного НДС отражается в учете по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» в корреспонденции, в данном случае, со счетом 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы».

В целях налогового учета стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, которые несет организация при такой передаче, в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

В соответствии с пунктом 4 ПБУ 18/02, доходы и расходы, которые формируют бухгалтерскую прибыль (убыток), то есть учитываются для целей бухгалтерского учета, но исключаются из налоговой базы по налогу на прибыль, определяемой в соответствии с главой 25 НК РФ, как в текущем отчетном периоде, так и во всех последующих отчетных периодах, образуют постоянные разницы.

Стоимость безвозмездно передаваемого имущества, а также расходы, связанные с безвозмездной передачей, как раз и относятся к постоянным разницам.

Произведение постоянной разницы на ставку налога на прибыль, установленную законодательством Российской Федерации, представляет собой постоянное налоговое обязательство, которое признается в том отчетном периоде, в котором возникла постоянная разница, и приводит к увеличению налоговых платежей по налогу на прибыль в отчетном периоде.

Постоянное налоговое обязательство отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 99 субсчет «Налог на прибыль» и кредиту счета 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль».

Кредит 001

Списано с забалансового счета основное средство.

Дебет 01-2 Кредит 01-1 отражена стоимость выбывающего объекта основного средства.

Дебет 02 Кредит 01-2 списана стоимость начисленной амортизации.

Дебет 91-2 Кредит 01-2 списана остаточная стоимость переданных улучшений.

Дебет 91-2 Кредит 68 начислен НДС при безвозмездной передаче.

Дебет 99 Кредит 91-9 списан убыток при безвозмездной передаче.

Дебет 99 Кредит 68 отражено постоянное налоговое обязательство.

Произведенные же арендатором отделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью. По окончанию договора аренды арендатор может оставить произведенные улучшения себе или передать их арендодателю с возмещением стоимости улучшений или без возмещения.

В практической деятельности в большинстве случаев отделимые улучшения передаются арендодателю, причем стороны договора сами определяют, когда будет осуществляться передача - непосредственно после проведения улучшения или по окончанию срока арендного договора. Произведенные арендатором улучшения могут быть отнесены арендодателем на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества или учтены как отдельные объекты основных средств.

Возместить стоимость произведенных улучшений (если возмещение предусмотрено) арендодатель может путем:

перечислением денежных средств на расчетный счет арендатора;

зачетом стоимости улучшений в счет арендной платы;

иным способом, предусмотренным договором.

В том случае если произведенные арендатором улучшения относятся арендодателем на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду основного средства, в бухгалтерском учёте следует сделать следующие записи:

Дебет 08 Кредит 76 отражена в составе вложений во внеоборотные активы сумма, использованная на произведение арендатором улучшений.

Дебет 01 Кредит 08 списание на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены в качестве отдельного объекта основных средств суммы, использованные на произведенные улучшения.

Дебет 76 Кредит 51 возмещена арендатору стоимость произведённых улучшений.

Если согласно договору или соглашению стоимость произведенных улучшений засчитывается в счет платежей по арендной плате, следует проводка:

Дебет 76 Кредит 90.1 засчитана в счет платежей по арендной плате стоимость произведенных улучшений.

До момента передачи арендодателю отделимые улучшения рекомендуется учитывать у арендатора как отдельные объекты основных средств.

Если в соответствии с заключенным договором капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств. На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект.

Если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

В бухгалтерском учете отделимые улучшения будут учтены следующим образом:

Дебет 08 Кредит 60 отражена сумма затрат по улучшениям, произведенным силами сторонней организации.

Дебет 19 Кредит 60 отражена сумма НДС, предъявленная поставщиком.

Дебет 01 Кредит 08 отражен ввод в эксплуатацию произведенных улучшений.

Дебет 60 Кредит 51 погашена задолженность перед поставщиком за произведенные улучшения.

Дебет 68 Кредит 19 принята к вычету сумма НДС, уплаченная поставщику.

Дебет 20, 44 Кредит 01 отражено списание на затраты произведенных улучшений (если стоимость улучшений не превышает установленного предприятием лимита).

Если стоимость улучшений превышает установленный предприятием лимит, то она не может быть списана на затраты по мере ввода в эксплуатацию. Предприятию в этом случае необходимо установить срок полезного использования объекта и в течение этого срока начислять амортизацию в целях бухгалтерского учета.

В целях исчисления налога на прибыль произведенные арендатором улучшения также будут признаны амортизируемым имуществом, так как согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ амортизируемым признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей.

По общему правилу имущество, переданное в аренду, продолжает числиться на балансе арендодателя, поэтому амортизационные отчисления начисляет арендодатель. Арендатор начисляет амортизацию только на улучшения, которые он сам произвел.

Согласно п. 17 ПБУ 6/0 1 стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации.

Установлены четыре способа начисления амортизации (п.18 ПБУ 6/01):

линейный способ;

способ уменьшаемого остатка;

способ списания стоимости по сумме чисел лет полезного использования;

списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Применение одного из способов начисления амортизации по группе однородных объектов основных средств производится в течение всего срока полезного использования объектов, входящих в эту группу.

Независимо от того, какой метод начисления амортизационных отчислений выберет организация, она должна определять годовую и месячную нормы амортизационных отчислений. Правила начисления амортизационных отчислений приведены в п. 21-25 ПБУ 6/01.

Порядок отражения сумм начисленной амортизации также зависит от того, является ли предоставление активов в аренду предметом деятельности организации.

Если арендодатель учет поступившей арендной платы ведет на счете 90 «Продажи», т.е. учитывает арендную плату в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг), то суммы амортизации отражаются по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств».

Если арендодатель суммы поступившей арендной платы учитывает на счете 91 «Прочие доходы и расходы», т.е. арендная плата отражается в составе прочих доходов, суммы начисленной амортизации отражаются по дебету счета 91, субсчет 2 «Прочие расходы».

В соответствии с Планом счетов и Инструкцией по его применению организация - арендодатель отражает начисленную сумму амортизации по основным средствам, сданным в аренду, по кредиту счета 02 и дебету счета 91 (если арендная плата формирует прочие доходы).

Дебет 20, 23, 25, 26 Кредит 02 отражена сумма начисленной амортизации (сдача имущества в аренду является основной деятельностью).

Дебет 91.2 Кредит 02 отражена сумма начисленной амортизации (арендная плата формирует прочие доходы).

Порядок бухгалтерского и налогового учета коммунальных расходов арендатора зависит от того, как именно производится оплата за эти услуги. На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:

напрямую, заключив договор с поставщиком коммунальных услуг;

через посредника (в роли посредника между производителем коммунальных услуг и их потребителем выступает арендодатель);

компенсируя затраты арендодателя на коммунальные расходы;

в составе арендной платы.

Плата напрямую для арендатора вариант самый простой и удобный. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Арендатор может самостоятельно оплачивать коммунальные расходы только в случае, если «коммунальщики» соглашаются подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т. п.). Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Вероятность подписания договора с арендатором невелика.

Организация может оформить отношения при помощи договора агентирования (по типу договора комиссии). По агентскому договору одна сторона (агент - арендодатель) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала - энергоснабжающей организации) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

На практике такие договоры агентирования большая редкость. Скорее можно встретить комбинированный вариант отношений. Например, один арендатор большого помещения, солидная уважаемая компания, имеет реальную возможность заключить прямые договоры с поставщиками воды, тепла, электроэнергии. В этом случае для других, мелких арендаторов она может стать агентом по закупке коммунальных благ. Заключая договор агентирования, необходимо помнить, что энергоносители продаются по государственным тарифам, завышать которые не имеет права ни один посредник.

Учет у арендодателя (агента):

- 1 - Расчеты с арендатором» Кредит 76 субсчет «Расчеты с принципалом

76 - 2 - Расчеты с принципалом, энергоснабжающей организации

Дебет 62 Кредит 90.1 отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду.

Дебет 90-3 Кредит 68 начислен НДС со стоимости оказываемых услуг по аренде.

Дебет 51 Кредит 62 поступил на расчетный счет платеж за аренду.

Дебет 51 Кредит 76-1 поступил на расчетный счет платеж за электроэнергию.

Дебет 76-1 Кредит 76-2 отражена задолженность перед принципалом.

Дебет 76-2 Кредит 90.1 начислено агентское вознаграждение.

Дебет 90.3 Кредит 68 начислен НДС с агентского вознаграждения.

Дебет 76-2 Кредит 51 - перечислен принципалу платеж за электроэнергию, потребленную арендатором за вычетом агентского вознаграждения.

Учет у арендатора:

Дебет 60 Кредит 51 перечислена арендная плата.

Дебет 20 Кредит 60 отражена арендная плата согласно акту оказания услуг.

Дебет 19 Кредит 60 отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента).

Дебет 68 Кредит 19 произведен налоговый вычет по НДС с суммы арендной платы.

Дебет 60 Кредит 51 перечислено за потребленную электроэнергию.

Дебет 20 Кредит 60 отражена стоимость потребленной электроэнергии по акту арендодателя (агента) и его счет-фактуре.

Дебет 19 Кредит 60 отражен НДС по электроэнергии на основании счет-фактуры арендодателя (агента).

Дебет 68 Кредит 19 произведен налоговый вычет по НДС.

Арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. Практика показывает, что это наиболее распространенный вариант.

Учет у арендодателя:

Дебет 60 Кредит 51 перечислено за электроэнергию энергетической компании.

Дебет 20 Кредит 60 отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии, полученной для собственных нужд;

Дебет 19 Кредит 60 отражен предъявленный поставщиком НДС;В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.

Дебет 68 Кредит 19 принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, эта сумма НДС отражена в книге покупок.

Дебет 76 Кредит 60 отражена задолженность арендатора за потребленную электроэнергию.

Дебет 51 Кредит 76 поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату электроэнергии, потребленной арендатором.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат на электроэнергию.

Дебет 60 Кредит 51 перечислено за электроэнергию.

«Коммуналка» в составе арендной платы самый простой и не вызывающий на практике споров с налоговыми инспекциями вариант. Все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. А коммунальные расходы просто включены в состав арендной платы. Затраты арендатора по оплате счетов коммунальных служб (в том числе и за электроэнергию) можно целиком учесть в составе операционных расходов или расходов по обычным видам деятельности. Выбор статьи зависит от специализации арендодателя. Если сдача в аренду это основной профиль организации, значит, расходы будут «обычными». Компенсация этих затрат произойдет не явно, а через арендные платежи. Цена аренды в этом случае складывается из фиксированной части (собственно арендная плата) и из переменной части (плата за «коммуналку»).

Учет у арендодателя:

Дебет 20 Кредит 60 отражена задолженность перед энергетической компанией по электроэнергии.

Дебет 19 Кредит 60 отражен предъявленный поставщиком НДС.

Дебет 68 Кредит 19 принят к вычету НДС, относящийся к электроэнергии полученной для собственных нужд, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок.

Дебет 62 Кредит 90.1 отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду.

Дебет 90.3 Кредит 68 начислен НДС с выручки от сдачи помещения в аренду.

Дебет 51 Кредит 62 поступила выручка от сдачи помещения в аренду.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 отражена арендная плата согласно акту оказания услуг.

Дебет 19 Кредит 60 отражен НДС по арендной плате на основании счет-фактуры арендодателя.

Дебет 68 Кредит 19 поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы.

Дебет 60 Кредит 51 перечислена арендная плата арендодателю.

аренда недвижимый имущество учет услуга

2. Учет и анализ реализации услуг аренды недвижимого имущества в ОАО "Сибцветметэнерго"

.1 Характеристика предприятия

.1.1 Общие положения, цели и предмет деятельности общества

Акционерное общество открытого типа "Сибцветметэнерго" (далее по тексту "Общество" учреждено в соответствии с Законом Российской Федерации "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества Государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду" от 14 октября 1992 года №1230. В связи с выходом Федерального Закона "Об акционерных обществах" от 29 декабря 1995 года Общество переименовано в Открытое Акционерное общество (ОАО).

Общество создано без ограничения срока его деятельности.

Местонахождение Общества - 660032, г.Красноярск, ул. Дубенского, 4.

Общество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Форма собственности - частная.

Основной целью Общества является получение прибыли.

Основными видами деятельности предприятия являются:

сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;

техническое диагностирование котлоагрегатов и сосудов;

проектные работы по реконструкции котлов и котельных.

Также организация оказывает услуги ксерокопирования.

Деятельность осуществляется на принципах хозяйственного расчета и на основе договоров с заказчиками.

На проектные работы и работы по техническому диагностированию котлоагрегатов заключаются договора подряда, на сдачу имущества в аренду заключаются договора аренды.

2.1.2 Организационная структура предприятия и характеристика деятельности бухгалтерской службы

Основная деятельность предприятия - предоставление в аренду площадей здания ИПК. Кроме этого на предприятии функционируют отделы:

инженерный центр по проектированию котельных и котельного оборудования, проектированию реконструкций котельных и котельного оборудования;

лаборатория сварки и дефектоскопии;

экспериментально-исследовательская лаборатория электролизных производств;

экспериментально-исследовательская лаборатория горно-металлургических предприятий.

На рисунке 2.1 представлена производственная структура предприятия.

В группу эксплуатации инженерных сетей входят слесари-сантехники, электромонтеры по ремонту и обслуживания электрооборудования, электромонтеры телефонной связи, электромонтеры охранной сигнализации.

В группу ремонтно-строительного участка входят: ремонтник строительного участка, столяры-строители, штукатур.

В списочный состав лаборатории сварки и дефектоскопии входят начальник лаборатории, сварщики, инженер-теплотехник.

В группы экспериментально-исследовательских лабораторий электролизных производств и горно-металлургических предприятий входят начальники лабораторий и техники-электрики.

В ОАО «Сибцветметэнерго» имеются лицензии на эти виды деятельности.

Поддержанием порядка и чистоты на территории и в здании предприятия занимается младший обслуживающий персонал, это технички, уборщики, кочегары.

Бухгалтерский учет на предприятии осуществляется бухгалтерией предприятия, являющейся его структурным подразделением. Ответственность за организацию бухгалтерского учета несет руководитель предприятия.

Структура бухгалтерской службы, численность работников определяется внутренними правилами и должностными инструкциями предприятия. На данный момент в штате организации состоят 3 бухгалтера, включая главного.

Для работников бухгалтерии разработаны должностные инструкции, в соответствии с которыми один бухгалтер отвечает за учет материалов, основных средств, начисляет амортизацию, ведет учет арендной платы и калькуляцию себестоимости, выдает в подотчет деньги; второй производит расчет зарплаты, составляет отчетность в ФСС и пенсионный Фонд, контролирует возврат подотчетных сумм. Формирование финансового результата деятельности, составление остальной статистической и бухгалтерской отчетности осуществляет главный бухгалтер. Кроме того, он отвечает за формирование учетной политики, своевременное представление полной и достоверной бухгалтерской отчетности, контролирует деятельность остальных бухгалтеров, обеспечивает соответствие хозяйственных операций действующему законодательству.

Рисунок 2.1 - Производственная структура предприятия

Главный бухгалтер назначается на должность или освобождается от должности непосредственно руководителем предприятия.

Главный бухгалтер предприятия обеспечивает контроль и отражение на счетах всех хозяйственных операций, предоставление оперативной и результативной информации в установленные сроки по схеме документоооборота; подписывает совместно с руководителем предприятия документы, служащие основанием для приемки товарно-материальных ценностей, денежных средств, расчетно-кредитных и финансовых обязательств; не имеет права принимать к исполнению и оформлению документы по операциям, противоречащим законодательству и нарушающим договорную и финансовую дисциплину.

При освобождении главного бухгалтера (бухгалтера) производится сдача дел вновь назначенному главному бухгалтеру (бухгалтеру), а при отсутствии последнего - работнику, назначенному приказом руководителя предприятия, в процессе которой проводится проверка состояния бухгалтерского учета и достоверности отчетных данных с составлением соответствующего акта, утверждаемого руководителем предприятия.

Все материальные ценности находятся на подотчете заведующего хозяйством предприятия. На основании документов первичного учета составляется ежемесячно материальный отчет и сдается в бухгалтерию для дальнейшей обработки.

Бухгалтерский учет ведется в электронном виде, в соответствующих учетных регистрах, в программе 1С:Бухгалтерия, отредактированную под упрощенную систему налогообложения.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью Общества общее собрание акционеров избирает ревизора Общества. Ревизор Общества избирается сроком на 1 год. Порядок деятельности ревизора Общества определяется положением о ревизоре Общества, которое утверждается общим собранием акционеров. Проверка финансово-хозяйственной деятельности осуществляется по итогам года , а также в любое время по инициативе ревизора общества, решению общего собрания акционеров, Совета директоров общества или по требованию акционера (акционеров) Общества, владеющего в совокупности не менее чем 10% голосующих акций Общества. Ревизор Общества не может одновременно являться членом Совета директоров Общества, а также занимать иные должности в органах управления Общества.

2.1.3 Учетная и налоговая политика предприятия

Учетная политика Общества принята в 2004 году, на 2005 год и последующие годы, в связи с переходом Общества на упрощенную систему налогообложения. Организация использует рабочий план счетов, разработанный на основе типового плана счетов, утвержденного приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. №94н, бухгалтерский учет ведется в полном объеме.

Хозяйственные операции оформляются типовыми первичными документами, которые утверждены законодательно. А также формами, разработанными Обществом самостоятельно. Налоговый учет ведется в книге доходов и расходов в электронном виде.

Первичные учетные документы, поступающие в бухгалтерию, подлежат обязательной проверке. Первичный документ принимается к учету только в том случае, если он соответствует типовой форме, содержащейся в альбомах унифицированной документации.

Проверка поступающих в бухгалтерию предприятия документов осуществляется по форме (полнота и правильность оформления документов, заполнение реквизитов) и содержанию (законность документированных операций, логическая увязка отдельных показателей).

В Положении об учетной политике Общества определен перечень лиц, которые вправе подписывать следующие учетные документы:

документы, которыми оформлены хозяйственные операции с денежными средствами и движением иного имущества, подписывают генеральный директор и главный бухгалтер;

первичные документы складского учета, накладные, фактуры, материальные отчеты, акты приемки, списания, выбытия товарно-материальных ценностей, инвентаризационные ведомости могут подписывать руководители соответствующих структурных подразделений и материально-ответственные лица.

Материально ответственным лицам предприятия устанавливается график предоставления материальной отчетности в бухгалтерию (срок предоставления - до 25 числа каждого месяца).

Требования главного бухгалтера Общества по документальному оформлению хозяйственных операций и срокам предоставления необходимой документации в бухгалтерию являются обязательными для всех сотрудников предприятия.

Организация перед составлением годового баланса не позднее 1 декабря проводит инвентаризацию имущества и финансовых обязательств. Инвентаризация основных средств проводится раз в три года.

Амортизация основных средств начисляется линейным методом. Основные средства стоимостью менее 10 000 рублей списываются на затраты. Переоценка основных средств не производится.

Нематериальные активы амортизируются также линейным методом. Амортизация нематериальных активов отражается на отдельном счете 05 "Амортизация нематериальных активов".

Фактическая стоимость приобретенных материалов отражается на счете 10 "Материалы" с их оценкой по фактической себестоимости приобретения (заготовления), списываются в производство по средней себестоимости.

Товары учитываются в соответствии с п.13 ПБУ 5/01 по стоимости приобретения (покупным ценам), списываются по средней себестоимости.

Готовая и реализованная продукция, незавершенное производство оцениваются по прямым затратам.

Общехозяйственные расходы в конце отчетного периода распределяются по счетам затрат пропорционально выручке.

Расходы будущих периодов отражаются на счете 97 и списываются равномерно в течение периода, к которому относятся.

Доходы и расходы учитываются методом начисления.

Уровень существенности равен 5 процентам.

Проценты и затраты по займам и кредитам списываются на расходы в том отчетном периоде, в котором они были произведены и включаются в состав операционных расходов.

Резерв по сомнительным долгам и резерв предстоящих расходов не создаются.

В обществе создается резервный фонд в размере 15% от уставного капитала. Резервный фонд формируется путем ежегодных отчислений в размере 5% от чистой прибыли до достижения им размера установленного Уставом общества.

Резервный фонд Общества предназначается для покрытия его убытков, а также для выкупа акций общества в случае отсутствия других средств. Резервный фонд не может быть использован для других целей.

В соответствии с ПБУ 19/02 финансовые вложения при их выбытии учитываются по первоначальной стоимости каждой единицы бухгалтерского учета финансовых вложений.

В 2006 году произошло изменение в учетной политики, в связи с изменением законодательства. Основные средства, стоимость которых не превышает 20 000 рублей, отражаются теперь в бухгалтерском учете и отчетности в составе материально-производственных запасов (ПБУ 6/01). Стоимость спецодежды, срок службы которой не превышает 12 месяцев погашается при передаче в производство. Погашение стоимости спецодежды, срок службы которой более 12 месяцев происходит путем начисления амортизации линейным способом.

В учетной политике для целей налогового учета указано, что с 1 января 2005 года предприятие применяет специальный налоговый режим УСНО, с объектом налогообложения "Доходы".

Критерии, по которым предприятие попадает под применение специального налогового режима:

размер дохода за 9 месяцев того года, в котором организация подает заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения не превысил 15 млн.руб;

средняя численность работников предприятия не превышает 100 человек;

остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, не превышает 100 млн. рублей.

Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивают единый налог.

Основное преимущество упрощенной системы налогообложения перед общим налоговым режимом: количество уплачиваемых налогов значительно меньше. Вместо четырех налогов организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, рассчитывает только один. При этом расчет единого налога достаточно прост. Из этого преимущества вытекает и еще одно: субъекту, применяющему УСН, нужно представлять в органы налоговой службы не четыре налоговых декларации, а только одну. То есть объем налоговой отчетности для организаций, применяющих УСН значительно меньше, чем у этой же организации, если она применяет общий налоговый режим. При переходе на упрощенную систему налогообложения значительно снижается налоговая нагрузка на субъект предпринимательства. То есть в данном случае мы имеем дело с минимизацией налоговых платежей.

Следующим преимуществом упрощенной системы налогообложения по сравнению с общей системой является простота налогового учета. Налогоплательщик, применяющий общий налоговый режим, обязан вести налоговый учет по налогу на прибыль организаций, по НДС и по ЕСН. Хозяйствующий субъект, применяющий УСН, должен вести налоговый учет только по единому налогу в Книге доходов и расходов. Очевидным преимуществом УСН является возможность выбора объекта налогообложения. Упрощенная система налогообложения - единственный налоговый режим в налоговом законодательстве России, при применении которого налогоплательщик сам решает, как он будет уплачивать налог: с полученного дохода или с разницы между полученными доходами и понесенными расходами. Так, в случае, если Общество выбирает в качестве объекта налогообложения доходы, то ставка единого налога будет равна 6%.

К очевидным недостаткам УСН можно отнести величину пороговой суммы дохода. В соответствии с положениями НК РФ (статья 346 пункт 4) с 1 января 2010 года эта величина составляет 60 млн. рублей. Если доход налогоплательщика превысит пороговую величину, то он обязан будет перейти на общий налоговый режим с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.

2.1.4 Себестоимость арендной платы и анализ заключенных договоров аренды

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости и арендатором. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования.

Арендная плата - эта форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятие. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получит их обратно с прибавкой определенного процента. Точно также при сдаче в аренду недвижимого имущества собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

состав платежей;

размер платежей;

способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере.

На предприятии составлена смета расходов по содержанию здания ОАО «Сибцветметэнерго». Приведенные в таблице 2.1 данные указывают какие затраты будут использованы для расчета арендной платы за 1 кв.м.

Таблица 2.1 - Смета расходов на содержание здания ОАО «Сибцветметэнерго»

Статьи затрат	Сумма за год ,руб.
Затраты, связанные с управлением
Фонд заработной платы ОАО, в том числе	4741080,00
Затраты на содержание служебного автотранспорта, в том числе:	440000,00
-ГСМ 1300 л *12*25	390000,00
-запчасти	50000,00
Итого (стр. 1.1 +1.2)	5181080,00
Расходы, связанные с содержание зданий, помещений
Фонд заработной платы эксплуатационных служб, в том числе:
-служба энергетика (26560*12)	318720,00
-административно-хозяйственная служба (110720*12)	1328640,00
-ремонтно-строительная группа (44480*12)	533760,00
Расходы на текущий ремонт здания	2100000,00
Расходы по отоплению здания, водоснабжению, электроснабжению, канализации (вода - 55,6 тыс.руб; эл/эн-510 тыс.руб.; т/эн-555 тыс.руб.)	1121000,00
Расходы на моющие средства	180000,00
Расходы на спецодежду	40000,00
Итого (стр.2.1+2.2+2.3+2.4+2.5)	5622120,00
Амортизационные отчисления основных производственных фондов	51417,00
Командировочные расходы	70000,00
Прочие расходы, в том числе:	846205,00
-расходы на дератизацию и дезинфекцию (1291*4 кв.)	5165,00
-вывоз твердых бытовых отходов	70560,00
-расходы по оплате тревожной кнопки (3711,4*12)	60480,00
-канцелярские товары	150000,00
-ремонт оргтехники	25000,00
-услуги ГТС и междугородние переговоры	230000,00
-охрана труда	40000,00
-расходы на расчетно-кассовое обслуживание	70000,00
-пожарная охрана	165000,00
Итого (стр. 3+4+5)	967622,00
Налоги, в том числе:	1747937,00
-налог на доходы	600000,00
-земельный налог (284981 *1,1)	61152,00
-отчисления на соц.нужды от ФОТ (6922200*15,7%)	1086785,00
Непредвиденные расходы	1200000,00
Плановые накопления 20%	2943752,00
Всего расходов	17662511,00

Предположительный объем площадей, сдаваемых в аренду - 2750 кв.м. Затраты на 1 кв.м составят: 17662511 рублей / 2750 кв.м. / 12 месяцев = 535 рублей.

Стоимость арендной платы изменяется в связи с ростом индекса цен, изменением налоговых платежей предприятия, изменением платы за работу и услуги, уплачиваемые предприятием в связи с производственной необходимостью.

Об изменениях стоимости 1 кв.м арендной платы арендаторы оповещаются своевременно, в письменной форме. В 2007 году арендная плата составляла 466 рублей за кв.м, в 2008 году она увеличилась до 535 рублей и осталась на том же уровне в 2009 году.

% площадей Общества сдаются предприятием в аренду.

Основными потребителями услуг аренды недвижимого имущества в ОАО "Сибцветметэнерго" являются организации:

ООО "БалтЭко" - арендуемая площадь 112,9 кв.м.

ООО "Енисейаудит" - арендуемая площадь 129,2 кв.м.

ИК Недвижимость - арендуемая площадь 117 кв.м.

КГБУ "Краевой центр семьи" - арендуемая площадь 171 кв.м.

ООО "ПариО"- арендуемая площадь 103,69 кв.м.

РИГ А.Дубенский- арендуемая площадь 161,5 кв.м.

ООО "Сибтрансервис"- арендуемая площадь 142,7 кв.м.

ЧП Брюханова В.А. - арендуемая площадь 432,9 кв.м.

ЧП Валеев Н.В. - арендуемая площадь 377,3 кв.м.

На рисунке 2.2 рассмотрим в динамике площадь арендуемых помещений и объем выручки за два прошедших года и за период с 1 января по 31 октября 2009 года.

Рисунок 2.2 - Анализ договоров аренды

Из рисунка 2.2 видно, что в 2007 году было сдано в аренду больше площадей, чем в 2008 и 2009 году, а выручка была получена больше в 2008 году, на это повлияло увеличение арендной платы с 466 руб. до 535 руб. за кВ.м. В 2009 году, по причине финансового кризиса наблюдается сокращение площадей, сдаваемых в аренду, и как следствие уменьшение объема выручки.

2.1.5 Показатели финансового состояния Общества за два прошедших года

Проведем анализ ликвидности бухгалтерского баланса. Задача анализа ликвидности баланса возникает в связи с необходимостью давать оценку платежеспособности организации, т.е. ее способности своевременно и полностью рассчитываться по всем своим обязательствам за счет наличия готовых средств платежа и других ликвидных активов.

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.

Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированных по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

В зависимости от степени ликвидности выделяют следующие группы активов :

А-1 Наиболее ликвидные активы - к ним относятся все статьи денежных средств предприятия и краткосрочные финансовые вложения.

А-2 Быстро реализуемые активы - дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты.

А-3 Медленно реализуемые активы - статьи раздела II актива баланса, включающие запасы, НДС, дебиторскую задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты и прочие оборотные активы.

А-4 Трудно реализуемые активы - статьи раздела 1 актива.

Пассивы баланса группируются по степени срочности их оплаты:

П-1 Наиболее срочные обязательства - к ним относится кредиторская задолженность.

П-2 Краткосрочные пассивы - краткосрочные кредиты и заемные средства, задолженность участникам по выплате доходов и прочие краткосрочные обязательства.

П-3 Долгосрочные пассивы - долгосрочные кредиты и займы, доходы будущих периодов, резервы предстоящих расходов и платежей.

П-4 Постоянные пассивы - раздел "Капитал и резервы".

Для определения ликвидности баланса следует сопоставить итоги приведенных групп по активу и пассиву. Баланс считается абсолютно ликвидным, если имеют место следующие соотношения:

А-1 > П-1;

А-2 > П-2;

А-3 > П-3;

А-4 < П-4.

Выполнение первых трех неравенств с необходимостью влечет выполнение и четвертого неравенства, поэтому практически существенным является сопоставление итогов первых трех групп по активу и пассиву. Четвертое неравенство носит "балансирующий" характер и в то же время имеет глубокий экономический смысл: его выполнение свидетельствует о соблюдении минимального условия финансовой устойчивости - наличии у предприятия собственных оборотных средств. В случае, когда одно или несколько неравенств системы имеют знак, противоположный зафиксированному в оптимальном варианте, ликвидность баланса в большей или меньшей степени отличается от абсолютной. При этом недостаток средств по одной группе активов компенсируется их избытком по другой группе, хотя компенсация при этом имеет место лишь по стоимостной величине, поскольку в реальной платежной ситуации менее ликвидные активы не могут заместить более ликвидные. Приведенные в таблице 2.2 данные указывают на абсолютную ликвидность баланса организации, так как соблюдается выполнение всех четырех неравенств. Данные баланса Общества представлены в приложении А и А.1.

Таблица 2.2 - Анализ ликвидности баланса

Группы показателей	Сумма, тыс.руб.		Группы показателей	Сумма тыс.руб.		Платежеспособный излишек, недостаток
	на конец 2007 года	на конец 2008 года		на конец 2007 года	на конец 2008 года	на конец 2007 года	на конец 2008 года
1	2	3	5	6	7	9	10
Наиболее ликвидные активы	340	1236	Наиболее срочные обязательства	1200	776	-860	460
Быстрореализуемые активы	1847	3783	Краткосрочные обязательства	-	-	1847	3783
Медленно-реализуемые активы	183	103	Долгосрочные обязательства	-	-	183	103
Труднореализуемые активы	16453	14469	Постоянные пассивы	17623	18815	-1170	-4346
Баланс	18823	19591	Баланс	18823	19591	0	0

Оценка финансового состояния организации будет неполной без анализа финансовой устойчивости.

Финансовая устойчивость - характеристика стабильности финансового положения предприятия, обеспечиваемая высокой долей собственного капитала в общей сумме используемых им финансовых средств. Оценка уровня финансовой устойчивости предприятия осуществляется с использованием обширной системы показателей.

В таблице 2.3 произведен анализ финансовой устойчивости организации, задачей которого является оценка степени независимости от заемных источников финансирования.

Таблица 2.3 - Показатели финансовой устойчивости

Показатели	Алгоритм расчета	Оптимальное значение	На начало 2008 года	На конец 2009 года
1	2	4	5	6
Коэффициент соотношения собственного и заемного капитала	Заемный капитал/собственный капитал	Не выше 1,5	0,08	0,04
Коэффициент обеспеченности запасов собственными источниками финансирования	(Собственный капитал - внеоборотные актвы)/оборотные активы	Нижняя граница 0,1; оптимальный >0,5	6,39	42,19
Коэффициент финансовой независимости (автономии)	Собственный капитал/валюта баланса	>0,4-0,6	0,94	0,98
Коэффициент маневренности собственных средств	Собственный капитал - внеоборотные активы/собственный капитал	>=0,5	0,07	0,23
Коэффициент финансовой устойчивости	(Собственный капитал+ долгосрочные обязательства)/ валюта баланса	>0,6	0,94	0,98

Показатели финансовой устойчивости характеризуют степень защищенности интересов инвесторов и кредиторов. Базой их расчета выступает стоимость имущества. Поэтому в целях анализа финансовой устойчивости более пристальное внимание должно быть обращено на пассивы предприятия.

Важнейший показатель данной группы индикаторов - коэффициент автономии. Его называют также коэффициентом независимости. Он показывает долю собственных средств в стоимости имущества предприятия. Достаточно высоким уровнем Коэффициента автономии в США и европейских странах считается 0,5. В этом случае риск кредиторов сведен к минимуму. Продав половину имущества, сформированную за счет собственных средств, предприятие сможет погасить свои долговые обязательства, даже если вторая половина, в которую вложены заемные средства, будет по каким-то причинам обесценена. В нашем случае этот коэффициент равен 0,94 на начало 2008 г, и 0,98 на начало 2009 года.

Коэффициент маневренности собственного капитала показывает, насколько мобильны собственные источники средств с финансовой точки зрения. Чем больше его значение, тем лучше финансовое состояние. Оптимальное значение коэффициента равно 0,5. В нашем анализе баланса этот коэффициент равен 0,07 на начало 2008 года и 0,23 на начало 2009 года, значит собственные средства предприятия недостаточно мобильны, так как большую их часть занимают внеоборотные активы, хотя и заметна тенденция к повышению этого коэффициента.

Для характеристики соотношения заемных средств и других элементов капитала рассчитывается коэффициент соотношения заемных и собственных средств. Коэффициент соотношения заемного и собственного капитала характеризует степень зависимости организации от внешних займов (кредитов) он показывает, сколько заемных средств приходится на 1 руб. собственных. Чем выше этот коэффициент, тем больше займов у компании и тем рискованнее ситуация, которая может привести в конечном итоге к банкротству. Высокий уровень коэффициента отражает также потенциальную опасность возникновения в организации дефицита денежных средств. В данном анализе баланса видна тенденция улучшения этого показателя по сравнению с прошлым годом на 0,04, из-за уменьшения кредиторской задолженности.

Одним из основных показателей устойчивости финансового состояния является обеспеченность запасов и затрат собственными источниками формирования, равный отношению суммы собственных оборотных и долгосрочных заемных средств к стоимости материальных запасов и затрат.

Коэффициент показывает, в какой мере материальные запасы и затраты покрыты собственными источниками и не нуждаются в привлечении заемных средств.

В приведенном мною анализе баланса данный коэффициент больше единицы, значит сумма собственных оборотных средств превышает сумму запасов и затрат, и предприятие имеет абсолютную финансовую устойчивость. Чем ниже значение коэффициента, тем выше финансовый риск и зависимость от кредиторов.

Наряду с анализом ликвидности баланса и анализом финансовой устойчивости целесообразно изучить характер динамики отдельных статей баланса, т. е. осуществить горизонтальный (временной) и вертикальный (структурный) анализ.

Цель горизонтального и вертикального анализа финансовой отчетности состоит в том, чтобы наглядно представить изменения, произошедшие в основных статьях баланса, отчета о прибыли и отчета о денежных средствах и помочь менеджерам компании принять решение в отношении того, каким образом продолжать свою деятельность.

Горизонтальный анализ заключается в сопоставлении финансовых данных предприятия за два прошедших периода (года) в относительном и абсолютном виде с тем, чтобы сделать лаконичные выводы. Рассмотрим горизонтальный анализ баланса, помещенный в таблице 2.4.

Таблица 2.4 - Горизонтальный анализ баланса ОАО «Сибцветметэнерго»

Показатели	на 01.01.08 тыс.руб.	на 01.01.09 тыс.руб.	Абсолют-ное изменение, тыс.руб.	Относите-льное изменение, %
АКТИВЫ
I.Внеоборотные активы	16453	14469	(1984)	-12,06
Основные средства	8240	7792	(448)	-5,44
Долгосрочные финансовые вложения	8212	6677	(1535)	-18,69
II.Оборотные активы	2371	5122	2751	216,03
Запасы	183	100	(83)	-45,36
Дебиторская задолженность	1847	3783	1936	104,82
Краткосрочные финансовые вложения	-	92	-	-
Денежные средства	340	1144	804	236,47
Активы, всего	18823	19591	768	4,08
ПАССИВЫ
III.Капитал и резервы	17623	18815	1192	6,76
Уставный капитал	8499	8499	-	0,00
Добавочный капитал	10643	10165	(478)	95,51
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	(1519)	151	1670	90,06
IV.Долгосрочные обязательства
V.Краткосрочные обязательства	1200	776	(424)	64,67
Кредиторская задолженность	1200	776	(424)	64,67
Пассивы, всего	18823	19591	768	4,08

Представленные данные позволяют сделать следующие выводы:

Валюта баланса за последний год выросла на 4,08%;

Общая сумма активов предприятия увеличилась на 768 тыс.рублей, в то время как сумма кредиторской задолженности уменьшилась на 424 тыс.руб;

Увеличение суммы активов произошло из-за увеличения оборотных активов на 2751 тыс.руб. или на 116,03%. Негативным моментом в увеличении оборотных активов является рост дебиторской задолженности по сравнению с прошлым годом на 1936 тыс.руб.

Анализ отчета о прибылях и убытках предполагает последовательное изучение всех статей отчета.

Анализ начинается с изучения выручки как доходов по обычным видам деятельности и соответствующим им расходов - себестоимости проданной продукции; особое внимание уделяется тенденциям изменения этих показателей. Различные виды прочих доходов и расходов рассматриваются как факторы, влияющие на показатели прибыли (убытка). Конечная цель анализа состоит в том, чтобы объяснить причины изменения и качество чистой прибыли - источника прирост капитала и выплаты дивидендов. Результаты анализа отчета о прибылях и убытках конкретного субъекта хозяйствования используются в сравнительном анализе, который важен для кредиторов, акционером, участников фондового рынка и других пользователей, принимающих деловые решения на основе выбора вариантов. Кроме того, результаты анализа используются в прогнозировании финансовых результатов как во внутреннем, так и во внешнем анализе.

Анализ производственной деятельности по подразделениям организации представлен в таблице 2.5. Данные для анализа в приложении Г и Г.1.

Таблица 2.5 - Анализ эффективности деятельности по подразделениям

Наименование подразделений	2007 год			2008 год
	Выручка, тыс.руб.	Себесто-имость, тыс.руб.	Результат, тыс.руб.	Выручка, тыс.руб.	Себесто- имость, тыс.руб.	Результат, тыс.руб.
1	2	3	4	5	6	7
1.От имущества сданного в аренду	16205	12288	3917	18729	13479	5250
2.Инженерный центр по проектированию	4117	7635	-3518	4146	5204	-1058
3.Лаборатория сварки и дефектоскопии	-	211	-211	-	170	-170
4.Экспериметально-исследов-я лаборатория электролизных производств	-	252	-252	-	138	-138
5.Экспериметально-исследов-я лаборатория горно-металлургических предприятий	600	613	-13	-	72
6.Услуги копирования	113	113	-	35	35	-
7.Выполнение субподрядных работ	494	494	-	-	-	-
Итого:	21529 (стр. 010 гр.3 Ф.№2)	21606 (стр.020 гр.3 Ф.№2)	-77 (стр.050 гр.3 Ф.№2)	22910 (стр. 010 гр.3 Ф.№2)	19098 (стр.020 гр.3 Ф.№2)	3812 (стр.050 гр.3 Ф.№2)

Из таблицы 2.5 очевидно, что деятельность всех подразделений организации убыточна, их работа финансируется за счет доходов, полученных от сдачи имущества в аренду.

Самый большой убыток 3,5 млн. руб. в 2007 году и 1,06 млн.руб. в 2008 году получен от деятельности инженерного центра.

Предприятие предоставляет копировальные услуги выручка по которым равна себестоимости, следовательно, в расчете стоимости копирования документов необходимо учесть плановую прибыль.

Наиболее существенной частью прибыли до налогообложения является прибыль от продаж, поэтому особое внимание уделяется анализу ее формирования. Для этого используются методы горизонтального и вертикального анализа, рассчитываются финансовые коэффициенты - рентабельность продаж (по прибыли от продаж), коэффициент валовой прибыли, изучаются факторы, повлиявшие на изменение прибыли от продаж. Горизонтальный анализ отчета о прибыли и убытках представлен в таблице 2.6 Данные для анализа в приложении Б и Б.1.

Таблица 2.6 - Горизонтальный анализ отчета о прибыли и убытках

Показатели	на 01.01.08 тыс.руб.	на 01.01.09 тыс.руб.	Абсолютное изменение, тыс.руб.	Относительное изменение, %
Выручка	21529	22910	1381	6,42
Себестоимость продаж	21606	19098	-2508	-11,61
Валовая прибыль	-77	3812	3889	4950,65
Проценты к получению	3	6	3	100,00
Доходы от участия в других организациях	144	350	206	143,05
Прочие доходы	830	8	-822	-99,04
Прочие расходы	-867	-1873	-1006	-116,03
Прибыль (убыток) до налогообложения	33	2303	2270	6978,79
Налог на прибыль	646	633	-13	-2,01
Чистая прибыль	-613	1670	2283	172,43

Выводы, которые можно сделать на основании этих данных сводятся к следующему:

Выручка предприятия увеличилась на 6,42% или 1381 тыс.руб. Увеличение выручки произошло от увеличения объема услуг по сдаче имущества в аренду, как указано в таблице 1.5.

Себестоимость снизилась на 11,61% или на 2508 тыс.руб. Как следствие - увеличилась во много раз валовая прибыль, на 3889 тыс.руб.

Доходы от участия в других организациях также увеличились по сравнению с прошлым годом на 143,05%.

Прочие расходы увеличились на 116,3%. Это произошло из-за выдачи материальной помощи сотрудникам в размере 462 тыс.руб. В прочие расходы вошло также списание вкладов в уставные капиталы других организаций в сумме 943 тыс.руб. (Расшифровка прочих расходов дана в Приложении В и В.1).

Прибыль до налогообложения увеличилась по сравнению с прошлым годом на 2270 тыс.руб. В итоге чистая прибыль предприятия увеличилась на 172,43%.

Показатель валовой прибыли введен в отчет о прибылях и убытках для повышения аналитичности бухгалтерской информации. Он является расчетным показателем и определяется как разность между выручкой от продажи товаров, продукции, работ, услуг и себестоимостью проданных товаров, продукции, работ, услуг.

Коэффициент (норма) валовой прибыли характеризует доходность хозяйственной деятельности при сопоставлении объема продаж и производственной себестоимости продукции. Он отражает динамику объема продаж и динамику себестоимости. Как коэффициент покрытия, он характеризует возможности организации в покрытии обычных и прочих расходов и существенно влияет на величину чистой прибыли.

Анализ формирования финансовых результатов дополняется оценкой показателей рентабельности, рассчитываемых по данным отчета о прибылях и убытках. Кроме рентабельности текущей деятельности и рентабельности продаж (по прибыли от продаж) определяется показатель рентабельности продаж, рассчитываемый по чистой прибыли, результаты расчетов представлены в таблице 2.7.

Таблица 2.7 - Коэффициенты рентабельности

Показатели	Алгоритм расчета	Преды-дущий год, %	Отчетный год, %	Изменение
Коэффициент валовой прибыли (Валовая рентабельность)	Валовая прибыль/Выручка от продажи*100	-0,36	16,64	17
Рентабельность текущей деятельности (затратоотдача)	Прибыль от продажи/Расходы по обычным видам деятельности*100	-0,36	19,96	20,32
Общая рентабельность (бухгалтерская от обычной деятельности)	Прибыль до налогообложения/Выручка от продажи*100	0,15	10,05	9,9
Рентабельность продаж по чистой прибыли (Чистая рентабельность)	Чистая прибыль/Выручка от продажи*100	-2,85	7,29	10,14
Экономическая рентабельность	Чистая прибыль/Средняя стоимость имущества*100	-3,25	8,69	11,94

Как видно из расчетов, показатели рентабельности в 2007 году находились на низком уровне. Положительным является их рост в динамике.

Как видим из таблицы 2.7, наблюдается повышение всех показателей рентабельности, увеличение в динамике показателей рентабельности обусловлено повышением темпов роста выручки от продаж и снижением себестоимости продаж.

В целях объективной оценки финансового положения предприятия целесообразно сравнить также за ряд периодов (лет) изменения средней величины имущества с изменениями финансовых результатов хозяйственной деятельности предприятия по форме № 2 (выручки от реализации продукции и прибыли). Коэффициент прироста имущества определяется по формуле:

К_пи = (И₁ - И₀) / И_0, (2.1)

где И₁, И₀ - средняя стоимость имущества (активов) за отчетный и базисные периоды.

Коэффициент прироста выручки от реализации продукции, товаров, работ, услуг (К_ПВР) устанавливается по формуле:

 

К_пвр = (ВР₁ - ВР₀) /ВР₀ (2.2)

где ВР₁, ВР₀ - выручка от реализации за отчетный и базисный периоды.

Коэффициент прироста прибыли определяется по формуле:

К_пп = (П₁ - П₀) / П₀ (2.3)

где П1, П₀ - прибыль от обычных видов деятельности (до налогообложения) - бухгалтерская прибыль за отчетный и базисный периоды.

Если К_ПВР и К_ПП выше, чем К_ПИ, то это свидетельствует об улучшении использования хозяйственных средств предприятия по сравнению с предыдущим периодом, и наоборот.

В табл. 2.8 приведем сравнение указанных показателей по предприятию за два смежных периода.

Таблица 2.8 - Коэффициенты прироста имущества, выручки от реализации и прибыли по ОАО за два смежных периода

Показатели	Базисный год (2007 г)	Отчетный год (2008 г)	Коэффициент прироста показателя
1	2	3	4
1.Среднегодовая стоимость имущества (активов), тыс.руб.	18864,5	19207	0,018
2.Выручка от реализации продукции, работ,  услуг, тыс.руб.	21529	22910	0,064
3.Прибыль до налогообложения, тыс.руб.	-77	3812	50,506

Среднегодовая стоимость имущества за базовый год: 18864,5 = (18906 + 18823) / 2; за отчетный год: 19207 = (18823 + 19591) / 2.

Коэффициент прироста имущества показывает, что за 2008 г. по сравнению с 2007 г. средняя величина имущества ОАО увеличилась на 0,018. При этом остальные показатели (коэффициенты прироста выручки от реализации, прибыли до налогообложения) выше коэффициента прироста имущества, что свидетельствует об улучшении использования средств на данном предприятии в 2008 г. по сравнению с 2007 г.

Одним из важнейших элементов материально-технической базы организаций различных сфер деятельности являются основные средства. От того насколько организация оснащена основными фондами, зависят результаты ее функционирования.

Анализ основных фондов включает прежде всего оценку обеспеченности, движения, состояния и эффективности использования основных фондов.

Так как наше предприятие занимается сдачей своего нежилого имущества в аренду, рассмотрим в таблице 2.9, какое место в структуре основных фондов занимают здания. Данные даны в приложении Д и Д.1.

Таблица 2.9 - Структура основных фондов Общества за 2007 и 2008гг

Виды основных фондов	Наличие на				Изменение
	01.01.2008		01.01.09		Абсолютные суммы, тыс.руб.		%
	Абсолютные суммы, тыс.руб.	% к итогу	Абсолютные суммы, тыс.руб.	% к итогу
1	2	3	4	5	6		7
Фонды основного вида деятельности, из них	13775	100	14362	100	587		104
- здания	9486	68,86	9995	69,59	509		105
-сооружения и передаточные устройства	882	6,40	882	6,14	0		0
- машины и оборудование	2417	17,55	2495	17,37	78		103
-транспортные средства	448	3,25	448	3,12	0		0
-производственный и хозяйственный инвентарь	542	3,93	542	3,77		0		0

Из таблицы 2.9 видно, что наибольшую часть в структуре основных фондов занимают здания, которые составляют почти 70% от общей стоимости, что обусловлено организационными и техническими особенностями основного вида деятельности предприятия (услуги сдачи недвижимого имущества в аренду).

Увеличение стоимости основных фондов на 4%, в 2008 году произошло из-за приобретение зданий на сумму 509 тыс.руб., а также машин и оборудования на 103 тыс.руб.

Системообразующим принципом формирования финансовых показателей, характеризующим использование основных фондов, является определение конкретных потребностей управления предприятия и содержания принимаемых управленческих решений.

Полнота и достоверность расчета и анализа показателей использования основных фондов зависит от степени совершенства бухгалтерского учета, отлаженности систем регистрации операций с основными фондами, полноты заполнения учетных документов, точности отнесения объектов к учетным классификационным группам, достоверности инвентаризационных описей, глубины разработки и ведения регистров аналитического учета.

На основе баланса производственных фондов можно вывести взаимосвязанный набор показателей для учета, анализа и оценки процесса обновления основных производственных фондов:

Ок=Он+ОФн+-ОФв (2.4)

где Ок - производственные фонды на конец года;

Он - производственные фонды на начало года;

ОФн - производственные фонды, введенные в отчетном периоде (году);

ОФв - производственные фонды, выбывшие в отчетном периоде (году).

На основе приведенного равенства рассчитываются следующие показатели:

а) коэффициент обновления основных фондов (Ко). Данный показатель характеризует отношение стоимости новых, введенных в эксплуатацию, основных фондов за отчетный период к стоимости основных фондов на конец года и определяется по формуле:

Ко=ОФн/Ок (2.5)

б) коэффициент прироста основных фондов (Кп). Этот показатель показывает рост основных фондов за данный период в результате обновления и определяется по формуле:

Кп=Он-ОФв/Ок (2.6)

в) коэффициент выбытия основных фондов (Кв). Показатель характеризует долю выбывших из-за ветхости и износа основных фондов из имеющихся на начало года и определяется по формуле:

Кв=ОФв/Он (2.7)

Коэффициенты обновления, прироста и выбытия основных фондов исчисляются как по всем основным фондам, так и по отдельным группам;

г) коэффициент годности основных фондов (Кг). Данный показатель характеризует отношение остаточной стоимости к первоначальной стоимости основных фондов и определяется по формуле:

Кг=(ОФо/ОФп)100% или (ОФп-Из/ОФп)100% (2.8)

где Из - сумма износа;

ОФо - остаточная стоимость основных фондов;

ОФп - первоначальная стоимость основных фондов;

д) коэффициент износа основных фондов (Киз). Данный показатель характеризует степень изношенности основных фондов и определяется по формуле:

Киз=(Из/ОФп)100 (2.9)

При этом, если темпы ввода основных фондов и производственных мощностей намного выше темпов их выбытия, то это ведет к старению применяемой техники (увеличению сроков эксплуатации машин и оборудования за экономически целесообразные пределы).

На основании формы №5 Приложения к балансу проведем анализ движения и состояния основных фондов в таблице 2.10 и 2.11. Данные даны в приложении Д и Д.1.

Таблица 2.10 - Анализ воспроизводства основных фондов за 2007 год

Виды фондов	Наличие на начало года (Он), тыс.руб.	Поступило в отчетном году (ОФн), тыс.руб.		Выбыло в отчетном году (ОФв), тыс.руб.	Наличие на конец года (Ок) (ОФп), тыс.руб.	Наличие на конец года (остаточная стоимость) (ОФо), тыс.руб.	Коэффициенты, %
		Всего	В том числе новых основных фондов				К  выбытия (Кв)	К  обновления (Ко)	К  прироста (Кп)	К  износа (Киз)	К  годности (Кг)
Всего фондов	11103	2672	1046	-	13775	8240	-	0,19	0,81	40,18	59,82
из них:			-	-			-
-здания	7860	1626	-	-	9486	5940	-	0,17	0,83	37,38	62,62
-сооружения и передаточные устройства	882	-	-	-	882	632	-	-	-	-	71,66
- машины и оборудование	1685	732	732	-	2417	737	-	0,30	0,70	69,51	30,49
-транспортные средства	134	314	314	-	448	398	-	0,70	0,30	11,16	88,84
-производственный и хозяйственный инвентарь	542	-	-	-	542	532	-	-	-	1,84	98,16

Таблица 2.11 - Анализ воспроизводства основных фондов за 2008 год

Виды фондов	Наличие на начало года (Он), тыс.руб.	Поступило в отчетном году (ОФн), тыс.руб.		Выбыло в отчетном году (ОФв), тыс.руб.	Наличие на конец года (Ок) (ОФп), тыс.руб.	Наличие на конец года (остаточная стоимость) (ОФо), тыс.руб.	Коэффициенты, %
		Всего	В том числе новых основных фондов				К  выбытия (Кв)	К  прироста (Кп)	К  износа (Киз)	К  годности (Кг)
Всего фондов	13775	587	78	-	14362	7792	-	0,04	0,96	45,74	54,25
из них:				-			-
-здания	9486	509	-	-	9995	5885	-	0,05	0,95	41,12	58,88
-сооружения и передаточные устройства	882	-	-	-	882	612	-	-	-	-	-
- машины и оборудование	2417	78	78	-	2495	445	-	0,03	0,97	82,16	17,84
-транспортные средства	448	-	-	-	448	358	-	-	-	20,09	79,91
-производственный и хозяйственный инвентарь	542	-	-	-	542	492	-	-	-	9,22	90,77

Проведя анализ состояния и движения основных фондов Общества можно сделать вывод, что основные фонды находятся в удовлетворительном состоянии. Степень физического износа не так высока: коэффициент износа 40,18 в 2007 году и 45,74 в 2008 году. При этом самой изношенной группой являются машины и оборудование, коэффициент износа в 2007 году 69,51, а в 2008 году 82,16. Коэффициенты обновления и прироста в 2008 году значительно уменьшились по сравнению с прошлым годом, так как поступление новых основных фондов в 2008 году на 2085 тыс.руб меньше, чем объем поступления в 2007 году.

Выбытие основных фондов за два прошедших года не производилось, поэтому коэффициент выбытия здесь отсутствует.

Обобщающим показателем, характеризующим использование основных фондов на предприятии, является показатель фондоотдачи.

Фо = N / Ф (2.10)

где N - выручка от продаж;

Ф - среднегодовая стоимость ОПФ.

Для начала рассчитаем среднегодовую стоимость ОПФ. Для этого берем данные из бухгалтерского баланса по строке основные средства на начало и конец года и разделим на 2.

Среднегодовая стоимость ОПФ в 2007 году составляет 7230,5 тыс.руб.

В 2008 году - 8016 тыс.руб.

В 2007 году фондоотдача равна 21529 / 7230,5 = 2,98

В 2008 году фондоотдача равна 22910 / 8016 = 2,85

Это означает, что каждый рубль, вложенный в основные фонды в 2007 году, приносил выручки 2,98 рубля, а в 2008 году этот показатель снизился до 2,85 рубля. Снижение данного показателя свидетельствует о неэффективном использовании основных производственных фондов. Снижение фондоотдачи не вызвано снижением выручки от продаж, поэтому нельзя говорить об общем кризисе на предприятии. Снижение показателя обусловлено либо опережающими темпами роста основных производственных фондов, тогда имеет место их нерациональное увеличение, либо здесь наблюдается снижение эффективности использования оборудования.

Фондоемкость - показатель, обратный фондоотдаче, он характеризует величину основных производственных фондов, приходящихся на единицу продаж.

Фе = Ф / N (2.11)

В 2007 году фондоемкость равна 7230,5 / 21529 = 0,34

В 2008 году фондоемкость равна 8016 / 22910 = 0,35

Это означает, что на 1 рубль продаж в 2007 году использовалось 0,34 рубля стоимости основных фондов, в 2008 году 0,35 рубля.

Этот показатель по сравнению с прошлым годом незначительно увеличился.

К показателям использования основных производственных фондов относится также коэффициент рентабельности основных фондов (фондорентабельность). Это показатель доходности. Он отражает, сколько прибыли имеет предприятие от использование единицы стоимости основных фондов.

Кр.ОПФ = ПДН / Ф (2.12)

где ПДН - прибыль до налогообложения (приводится в таблице 2.6)

В 2007 году коэффициент рентабельности основных фондов равен:

/ 7230,5 = 0,0046

В 2007 году коэффициент рентабельности основных фондов равен:

/ 8016 = 0,2873

В 2008 году коэффициент рентабельности основных фондов увеличился в 62,5 раз по сравнению с прошлым годом.

Подводя итог по анализу изменения показателей фондоотдачи, фондорентабельности и прироста основных производственных фондов можно сделать вывод, что в целом ситуация положительная, при этом наблюдается значительная иммобилизация средств, что может отрицательно сказаться на финансовой устойчивости.

2.2 Учет услуг аренды недвижимого имущества в ОАО «Сибцветметэнерго»

2.2.1 Отражение операций по передаче имущества в аренду

Методика учета операций, связанных с арендой имущества, соответствует Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31 октября 2000 года № 94н.

Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Для этого организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета.

В рабочем плане счетов организации нет отдельного субсчета для основных средств, переданных в аренду.

Разделение на собственные основные средства и основные средства, сданные в аренду идет только в разрезе аналитических счетов.

Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества:

Дебет 01-1 «Основные средства в организации» по разделению на контрагентов

Кредит 01-1 «Основные средства в организации»

- передан в аренду объект основных средств конкретному контрагенту.

По истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом амортизации или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат арендованного имущества отражается в учете такой внутренней записью:

Дебет 01-1 «Основные средства в организации» по разделению на контрагентов

Кредит 01-1 «Основные средства в организации»

возвращен по окончании аренды объект основных средств.

Если предприятие приобретает имущество, специально предназначенное для сдачи в аренду, то его следует учитывать на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

2.2.2 Учет арендной платы

Организация ОАО «Сибцветметэнерго» находится на упрощенной системе налогообложения, поэтому суммы полученной арендной платы должна учитывать у себя в доходах независимо от того, является для нее сдача имущества в аренду основной деятельностью или нет (п.1 ст.346 НК РФ).

Передача имущества в аренду фирмой, применяющей упрощенную систему налогообложения, НДС не облагается, поскольку такие предприятия не признаются плательщиками этого налога (п.2 ст.346.11 НК РФ).

Сумму арендной платы в бухгалтерском учете организации учитывают в составе выручки от оказания услуг на счете 90 «Продажи» субсчет 1 «Выручка».

По кредиту указанного субсчета собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде. Расходы, связанные с ее получением, учитываются по дебету счета 90 «Продажи» субсчет 2 «Себестоимость продаж». На основе сопоставления дебетового оборота по счету 90-2 и кредитового оборота по счету 90-1 определяется финансовый результат (прибыль, убыток), который отражается на счете 90 «Продажи» субсчет 9 «Прибыль/убыток от продаж». По окончании месяца финансовый результат присоединяется к балансовой прибыли (счет 99 «Прибыли и убытки» субсчет «Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности»).

Датой получения дохода является день, когда фирма реально получила средства от арендатора в оплату его задолженности (п.1 ст.346.17 НК РФ). Этот метод учета называется кассовым.

Сумма арендной платы, полученной в виде аванса, включается в доходы организации сразу, в момент ее получения. Договором аренды может быть предусмотрено предварительное внесение арендатором арендной платы в счет будущих периодов. Если предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды является предметом деятельности организации, то поступление арендной платы в счет будущих периодов рассматривается как обычный авансовый платеж и отражается в учете на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Согласно пункту 15 ПБУ 9/99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при соблюдении трех условий:

арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;

сумма арендной платы может быть определена;

имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.

2.2.3 Учет ремонта и осуществления капитальных вложений в арендованное имущество

В соответствии с законодательством в общем случае стороны договора имеют возможность самостоятельно определить порядок проведения всех видов ремонта в договоре аренды.

Если в договоре аренды (кроме договора аренды транспортного средства) не установлен порядок проведения ремонта переданного в аренду имущества, то эта обязанность возлагается на арендодателя. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В договорах аренды ОАО «Сибцветметэнерго» прописаны пункты, о том, что производить капитальный ремонт обязуется арендодатель, а текущий ремонт арендатор, своими силами и за свой счет.

В соответствии с законом либо с договором аренды арендодатель может производить ремонт как собственными силами (хозяйственным способом), так и силами стороннего подрядчика (в том числе арендатора).

У арендодателя стоимость проведенного ремонта сданных в аренду помещений отражается следующими проводками:

Дебет счета 20 «Основное производство»

Кредит счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 10 «Материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и т.д.

Также в договорах аренды указано, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении, арендатор не требует возмещения средств, вложенных во все произведенные по согласованию с арендодателем в помещениях перестройки, переделки, улучшения, составляющие принадлежность помещений, равно как отделимых, так и не отделимых без вреда от конструкции помещений.

В учетной политике организации не предусмотрено создание резерва расходов на ремонт основных средств.

2.2.4 Учет санкций, предъявленных арендатору

Если арендатор принял имущество, но нарушил условия его использования (обращения) и хранения по договору, арендодатель вправе предъявить претензии за нарушение договорных обязательств. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ он вправе требовать от арендатора оплаты стоимости имущества и уплаты процентов за причиненный вред (ущерб).

Согласно статье 395 ГК РФ размер процентов определяется в месте нахождения юридического лица учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Если убытки, вызванные неправомерным пользованием денежными средствами кредитора, превышают сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

В пункте 8 ПБУ 9/99 установлено, что штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров учитываются в составе внереализационных доходов. Эти доходы принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией.

В бухгалтерском учете организации санкции за нарушение условий договоров учитываются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета расчетов и до их получения или уплаты отражаются в бухгалтерском балансе получателя и плательщика соответственно по статьям дебиторов или кредиторов.

Для целей налогообложения доходы, полученные в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, также подлежат включению в состав внереализационных доходов.

В бухгалтерском учете арендодателя отражение операций по признанию и предъявлению штрафных санкций отражается следующим образом:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 91-1 «Прочие доходы»

предъявлена претензия арендатору;

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

получены денежные средства по претензии.

Процесс формирования информации о доходах, извлекаемых арендодателем от оказания услуг по передаче своего имущества в текущую аренду, при осуществлении периодических денежных расчетов с арендатором указан в таблице 2.12.

Таблица 2.12 Учет доходов ОАО «Сибцветметэнерго» от оказания услуг по передаче имущества в текущую аренду

Содержание операции	Дебет	Кредит	Первичные документы
Отражены доходы от сдачи в аренду нежилого помещения	62	90-1	Договор аренды, акт выполненных работ
Поступила на расчетный счет арендная плата	51	62	Выписка из расчетного счета
Отражены прямые затраты, связанные с оказанием арендных услуг	20	02,05, 10,60	Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура, требования-накладные
Отражены косвенные затраты, связанные с оказанием арендных услуг	26	02,05 10,60,70	Бухгалтерская справка-расчет, счет-фактура
В конце отчетного периода косвенные затраты отнесены на прямые	20	26	Бухгалтерская справка-расчет
Списаны затраты, относящиеся к оказанным арендным услугам	90-2	20	Бухгалтерская справка-расчет
Отражен финансовый результат (прибыль, убыток) от оказания арендных услуг	90-9 (99)	99 (90-9)
Начислен налог	99	68
С расчетного счета погашена задолженность перед бюджетом по начисленным ранее налогам	68	51	Выписка банка по расчетному счету
На расчетный счет (в кассу) зачислен (поступил) долг арендатора	51,50	62-1	Выписка банка по расчетному счету, приходный кассовый ордер

3. Разработка рекомендаций по совершенствованию учета арендных операций в ОАО "Сибцветметэнерго"

Анализ деятельности организации показал, что существуют недостатки в учете и организации арендных отношений.

В соответствии с этим предлагается в области совершенствования учета произвести некоторые улучшения.

Организация ведет учет имущества, обязательств и хозяйственных операций способом двойной записи в соответствии с рабочим планом счетов бухгалтерского учета, разработанным организацией на основании приказа Минфина России от 31.10.2000 г. N 94н.

Для отображения движения основных средств в организации используются следующие счета:

Субсчет 01.1. - основные средства в организации;

Субсчет 01.2. - выбытие основных средств;

Арендодатель переводит переданные арендатору во временное владение и пользование (временное пользование) объекты основных средств в состав арендованного имущества. Таким образом, будет целесообразным разработать субсчета для основных средств, сданных в аренду, например: Субсчет 01.3 - основные средства, сданные в аренду.

Переданные в текущую аренду основные средства оформляются записью с дебета счета 01- субсчет «Основные средства, сданные в аренду» в кредит счета 01 - субсчет - «Основные средства в организации».

Инвентарные карточки по арендованным основным средствам арендодателю следует группировать в специальной картотеке. В них указываются реквизиты акта (накладной) приемки-передачи основных средств и проставляется гриф «В аренде».

По истечению срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением сторонами договора арендованное имущество возвращается арендодателю. Оприходование возвращенного имущества в состав собственных средств сопровождается записью с дебета счета 01 - субсчет «Основные средства в организации» в кредит счета 01 - субсчет «Основные средства, сданные в аренду».

В бухгалтерии должны произвести соответствующие отметки в инвентарных карточках, после чего они помещаются в картотеку собственных основных средств.

Также целесообразно к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» открыть субсчет «Расчеты по арендной плате».

В рабочем плане счетов не открыт субсчет на расчеты по транспортному налогу. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, обязаны уплачивать транспортный налог (гл.28 НК РФ).

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению сумма исчисленного транспортного налога отражается в составе затрат организации-плательщика. К счету 68 «Расчеты по налогам и сборам» следовало открыть субсчет «Расчеты по транспортному налогу».

В учетной политике организации указано, что инвентаризация основных средств проводится раз в три года. Так как здание уже имеет 45% физический износ для уменьшения затрат на капитальные ремонты помещений - целесообразно проводить инвентаризацию состояния сдаваемых в аренду помещений раз в год, также необходимо проводить частичную инвентаризацию, охватывающую лишь часть активов при сдаче объектов основных средств в аренду.

Инвентаризация обязательств в организации проводится лишь раз в год, перед составлением бухгалтерской отчетности.

Инвентаризация обязательств способствует своевременности расчетов с клиентами организации, учету и контролю за взысканием дебиторской задолженности и своевременным погашение кредиторской задолженности. Рост дебиторской задолженности на предприятии наглядно представлен в таблице 3.1.

Таблица 3.1. Рост дебиторской задолженности

Дебиторская задолженность на 01 января
года	2007	2008	2009
тыс.руб	1238	1847	3783
рост, %	-	+49,2	+205,6

Рекомендуется проводить инвентаризацию обязательств 2 раза в год.

К учетной политике организации рекомендуется внести дополнение по созданию специальной инвентаризационной комиссии. В комиссию для проведения инвентаризации состояния сдаваемых в аренду помещений следует включить технического работника. При проведении инвентаризации состояния нежилых помещений рекомендуется пользоваться формой справки, указанной в таблице 3.2.

Таблица 3.2 Справка о техническом состоянии помещений

ОАО «Сибцветметэнерго», сданных в аренду

Дата проведения инвентаризации: 01.11.2009

Наименование арендатора	№ офиса	Кол-во м2	Техническое состояние			Чьими силами будут исправлены недостатки
			Удовлетвори-тельное	Требуется косметический ремонт	Неудовлетворительное (указать виды ремонта)
1	2	3	4	5	6	7
КГУ «Движение»	304	61	Уд.	-	-	-
КГУ «Движение»	303	83,5	-	Покраска окон	-	Арендатор
ООО «РБС»	108	92	-	-	Требуется замена полов, настил линолеума	Арендодатель
ИП Парфирьев А.В.	238	209	-	-	Требуется замена отопления	Арендодатель
ООО «Реал»	240	30,5	Уд.	-	-	-

Подписи инвентаризационной комиссии: Зам.директора: Завхоз:

Бухгалтер:

Технический работник:

В целях недопущения просроченной дебиторской задолженности и в соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Данный пункт ГК РФ, является самым распространенным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения. Половина исков предъявляемых арендодателем в суды, предъявляются именно по этому основанию. Кроме этого арендодатель параллельно взыскивает штрафные санкции за пользование чужими денежными средствами.

Особое внимание следует обращать на контроль за качеством заключаемых договоров, соглашений, контрактов и других документов правового характера. В организации немало договоров принимаются без привлечения работников бухгалтерских служб, с нарушением норм гражданского права, нечетким определением прав и обязанностей сторон. Особенно эти недостатки проявляются при заключении договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства. При исполнении таких договоров нередко возникают недоразумения при оплате услуг, отнесении затрат к тому или иному виду расходов.

В квалификационной характеристике должности «главный бухгалтер» (приложение к постановлению Министерства труда России от 12 ноября 2003 г. №75) право участия главного бухгалтера в подготовке договоров и соглашений с другими хозяйствующими субъектами не предусмотрено. Квалификационное требование о том, что главный бухгалтер должен знать основы гражданского права, финансовое, налоговое и хозяйственное законодательство без прямого указания на необходимость участия при формировании договорных отношений ослабляет контрольные функции бухгалтерской службы, делает менее значимым участие бухгалтеров в управлении организацией. Я думаю, что в должностные инструкции главного бухгалтера следует внести пункт о контроле заключаемых договоров, при несоответствии документов действующему законодательству главный бухгалтер документы не подписывает и не визирует.

В отношении контрольных функций бухгалтерской службы установлено, что в учетной политике хозяйствующего субъекта должен быть определен и утвержден порядок контроля за хозяйственными операциями. Речь идет не столько о выборе способов контроля, сколько о регламентации в документах учетной политики порядка контроля за фактами хозяйственной деятельности, о распределении функций контроля между службами и структурными подразделениями организации, определении прав, обязанностей и ответственности в деле сохранности капитала организации, предотвращения негативных явлений при использовании активов и прибыли. Описание и утверждение правил контроля является обязательной составляющей учетной политики.

В уставе Общества прописано, что для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью общее собрание акционеров избирает ревизора Общества, сроком на один год.

Целесообразно упразднить обязательное формирование в АО избрание ревизора (пп. 2 п. 1 ст. 103 ГК РФ, ст. 85 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"). В то же время для АО необходимо сохранить обязательный внешний финансовый контроль (аудит).

Согласно ст. 85 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью предприятия общим собранием акционеров в соответствии с уставом избирается ревизионная комиссия. То есть основной целью данного органа является контроль над направлениями расходования денежных средств. В ряде случаев ревизионные комиссии воспринимаются как своего рода "второй внутренний аудитор", однако подчиненный только акционерам. Такая подмена определений приводит не только к путанице в работе, но и к серьезным налоговым последствиям.

В российском корпоративном законодательстве деятельность ревизионных комиссий оговорена только в общих чертах в Законе N 208-ФЗ. Поэтому АО регулируют деятельность этого выборного органа своими внутренними документами, которые часто носят противоречивый характер, что дает возможность фискальным инспекциям применять штрафные санкции и требовать доплат по различным налогам.

В организации прослеживается несовершенство контрольной системы. Ревизор в фирме присутствует лишь формально.

В бухгалтерии не разработан и не утвержден в учетной политике график документооборота.

В учетной политике организации не прописано как учитываются затраты на ремонт основных средств.

Плательщики единого налога не вправе относить на расходы отчисления в резерв на ремонт основных средств, как это делают те, кто применяет общую систему налогообложения.

Для плательщиков налога на прибыль право на создание резерва специально предусмотрено п. 3 ст. 260 НК РФ. Глава 26.2 НК РФ аналогичной нормы не содержит.

По общему правилу налогоплательщики, применяющие УСН, освобождены от бухгалтерского учета. Однако организации все же обязаны вести бухучет основных средств и нематериальных активов. Это следует из п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".

В этом случае учет основных средств ведется в общем порядке, т.е. на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. При этом расходы на ремонт не отражаются на счетах бухгалтерского учета.

Организационная форма ОАО «Сибцветметэнерго» предполагает ведение бухгалтерского учета в полном объеме, он обеспечивает полноценный контроль за результатами финансово-хозяйственной деятельности и является насущной необходимостью (для распределения прибыли организации).

В связи с этим затраты на ремонт основных средств относятся к расходам по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Они отражаются в том отчетном периоде, к которому относятся. Но в отличие от затрат на модернизацию и реконструкцию, которые увеличивают первоначальную стоимость основных средств (п. 27 ПБУ 6/01), затраты на ремонт списываются на расходы.

Как правило, затраты на текущий ремонт отражаются сразу на счетах по учету производственных, общехозяйственных, общепроизводственных и других расходов (счета 20, 25, 26, 44 и т.д.) в корреспонденции со счетами учета расчетов с поставщиками и подрядчиками, разными дебиторами и кредиторами (счета 60 и 76), учета расчетов с персоналом по оплате труда (счет 70), а запчасти - в корреспонденции со счетом 10 "Материалы", субсчет 5 "Запасные части".

Затраты на капитальный ремонт, если он осуществляется неравномерно в течение года, должны отражаться в корреспонденции с теми же счетами, но на дебете счета 97 "Расходы будущих периодов".

В последствии они списываются в порядке, который организация должна зафиксировать в своей учетной политике для целей бухгалтерского учета (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

В учетной политике организации следует включить пункт, о том что фактические затраты, связанные с проведением капитального и текущего ремонта, относятся на счета затрат производства по соответствующим элементам затрат (ремонтный фонд не создается). Ремонтные работы производятся как хозяйственным так и подрядным способом.

Бухгалтерские проводки при этих операциях будут следующие:

Дебет 20, 23, 25, 26 Кредит 10,70,69,23,76 - списаны затраты при хозяйственном способе ремонта.

Дебет 20, 23, 25, 26 Кредит 60 - списаны затраты при подрядном способе ремонта.

В области улучшения организации арендных отношений предлагаются следующие мероприятия.

Возможно предоставление помещений в аренду с почасовой арендной платой. В аренду с почасовой оплатой могут сдаваться нежилые помещения для проведения различных культурных мероприятий: семинаров, конференций, тренингов и т.д.

Расчет арендной платы за 1 м2 в час производится по следующей формуле:

Апл.час = Апл. / Кдн. / Кчас, (3.1)

где Апл. - размер годовой арендной платы за 1 м2, рассчитанный в таблице 2.1;

Кдн. - количество дней в году, в которые может использоваться арендуемый объект, принимается 252;

Кчас - количество часов в день, в которые может использоваться арендуемый объект, принимается равным 12.

Размер почасовой арендной платы в месяц рассчитывается по формуле:

Апл.час.мес. = Апл.час x Кчас.мес. x S, (3.2)

где Кчас.мес. - количество часов аренды в месяц согласно расписанию;- арендуемая площадь, кв. м.

Договор с почасовой оплатой заключается по форме договора о передаче в аренду недвижимого имущества. Приложением к договору является график использования арендуемого помещения.

Пример расчета почасовой арендной платы в ОАО «Сибцветметэнерго»:

Апл.час=6422,73/252/12=2,12 руб. за 1 м2.

Допустим, если организация, снимающая площадь в почасовую аренду в размере 80 м2 заключает договор на 15 часов использования площадей в месяц, согласно графику, то размер почасовой арендной платы будет рассчитан следующим образом: Апл.час.мес.=2,12х15х80=2544 руб.

Расчеты произведенные по формуле 3.2 показали, что размер почасовой арендной платы в месяц за 80 м2 будет составлять 2544 руб.

Также в целях улучшения организации арендных отношений рекомендуется пересмотреть некоторые пункты договора аренды.

Как отмечалось во второй части работы в договорах аренды указано: что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении, арендатор не требует возмещения средств, вложенных во все произведенные по согласованию с арендодателем в помещениях перестройки, переделки, улучшения, составляющие принадлежность помещений, равно как отделимых, так и не отделимых без вреда от конструкции помещений.

Арендодатель, не возместивший затрат арендатору, получает улучшения безвозмездно и должен стоимость улучшений включить в состав внереализационных доходов (ст.346.15 НК РФ), равный рыночной стоимости неотделимых улучшений. Производится бухгалтерская запись по дебету счета 08 и кредиту счета 98 "Доходы будущих периодов", субсчет 98-2 "Безвозмездные поступления", на рыночную стоимость произведенных неотделимых улучшений. С этих сумм нужно будет исчислить и уплатить единый налог.

Стоимость недвижимости (с неотделимыми улучшениями) погашается путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

При определении текущей рыночной стоимости могут быть использованы данные о ценах на аналогичные расходы, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертные заключения (например, оценщиков) о стоимости отдельных объектов основных средств.

Согласно ст.40 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

При определении справедливой стоимости неотделимых улучшений основных средств без привлечения независимого оценщика рекомендуется раскрыть информацию о методах и существенных допущениях, использованных при определении справедливой стоимости, включая информацию о том, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективные рыночные данные или в большей мере другие факторы ввиду специфики объекта и отсутствия сопоставимых рыночных данных.

Так как установление рыночной стоимости представляет определенные трудности в учете, рекомендуется в договоре аренды прописать, что если неотделимые улучшения производятся за счет арендатора и с согласия арендодателя, то арендодатель компенсирует расходы арендатору (п.2 ст.623 ГК РФ). Формулировка договора в этом случае может быть следующей: "Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений".

В договоре аренды лучше заранее прописать те улучшения, которые арендатор и арендодатель будут считать неотделимыми. К таким улучшениям можно отнести, например, перепланировку помещения, замену окон и дверей, установку охранно-пожарной сигнализации, замену сантехники и т.п.

После передачи неотделимых улучшений арендодателю придется внести изменения в инвентарную карточку объекта, увеличив его первоначальную стоимость. Если неотделимые улучшения оформили как самостоятельную единицу, заводится новая инвентарная карточка.

В бухгалтерском учете арендодателя следует отразить следующие проводки:

Дебет 08 Кредит 76 произведенные арендатором улучшения отражены в составе капитальных вложений;

Дебет 01 Кредит 08 на стоимость произведенных арендатором улучшений увеличена балансовая стоимость помещения;

Дебет 76 Кредит 51 компенсированы арендатору затраты на строительство.

Капитальные вложения в арендованное имущество в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с соглашения арендодателя признаются амортизируемым имуществом (п.1 ст.256 НК РФ). Поэтому стоимость неотделимых улучшений арендодатель имеет право учесть у себя в расходах, но только при условии, что затраты арендатора на неотделимые улучшения должны быть компенсированы.

Рекомендуется также в договор аренды включить пункт, в котором будут оговариваться условия оплаты арендатором коммунальных расходов.

Гражданский кодекс РФ возлагает обязанность по содержанию арендованного имущества непосредственно на арендатора, а не на арендодателя (п. 2 ст. 616). Однако законом или договором может быть предусмотрено иное.

Следовательно, если в договоре аренды не указано, что "коммуналку" оплачивает арендодатель, то это обязан делать арендатор.

Схемы оплаты коммунальных услуг арендатором различны.

При втором и третьем варианте с коммунальными службами рассчитывается арендодатель, а арендатор перечисляет ему необходимую сумму. Разница же состоит в том, что в одном случае стоимость коммунальных услуг входит в арендную плату, а в другом перечисляется отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст. 614 ГК РФ).

На практике применяются два способа включения коммунальных платежей в состав арендной платы.

Первый способ - арендная плата с учетом коммунальных платежей - фиксированная ставка.

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде, т.е. стоимость коммунальных услуг в договоре аренды отдельно не выделяется.

Этот способ подходит не всем.

Дело в том, что фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется из месяца в месяц, поскольку объем их потребления является величиной непостоянной. Кроме того, в течение действия договора аренды могут увеличиваться или уменьшаться тарифы на коммунальные услуги, что также повлечет изменение стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Величина же арендной платы при этом остается неизменной, ведь скорректировать ее размер стороны могут только раз в году, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Данный способ удобно использовать тем, у кого объем потребления коммунальных услуг арендатором изменяется незначительно.

А вот если объем потребления коммунальных услуг колеблется существенно, то такой способ использовать нецелесообразно. Ведь может возникнуть ситуация, когда стоимость фактически потребленных арендатором коммунальных услуг не соответствует (является меньше или больше) стоимости услуг, включенных в состав арендной платы.

В этом случае рекомендуется сторонам договора аренды использовать второй способ, при котором арендатор оплачивает только фактически потребленные им услуги.

Второй способ - арендная плата фиксированная, коммунальные платежи переменная.

При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:

фиксированный (основной) платеж;

переменный (дополнительный) платеж.

Фиксированный (основной) платеж - это собственно плата за пользование арендованным помещением. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором в конкретном периоде.

При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или объема потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются.

Организация ОАО «Сибцветметэнерго» выбрала для себя способ, когда коммунальные платежи оплачиваются в составе арендной платы - арендная плата с учетом коммунальных платежей - фиксированная, так как объем потребления коммунальных услуг арендатором изменяется незначительно.

Это самый простой способ, вызывающий меньше всего споров с налоговыми органами. Ведь в данном случае коммунальные услуги - часть арендной платы. Следовательно, они учитывается в доходах арендодателя и расходах арендатора по тем же правилам, что и арендная плата.

На основании этого, в договор аренды следует включить пункт, что в арендную плату входит стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

В Приложении Е приведена примерная форма договора аренды, с учетом всех вышеуказанных рекомендаций.

В целях оптимизации получения прибыли, организации следует рассмотреть изменение объекта налогообложения «доходы», на объект налогообложения «Доходы минус расходы».

Выбрать объект налогообложения "доходы минус расходы" выгодно тем, у кого большая часть затрат попадает в закрытый перечень расходов, поименованных в ст. 346.16 Налогового кодекса РФ.

Как видно из таблицы 3.3, применять объект налогообложения "доходы" лучше всего, когда расходы невелики. Если же ожидаются крупные расходы, которые можно учесть при исчислении налога при УСН, то выгоднее может оказаться объект налогообложения "доходы минус расходы".

Таблица 3.3 Сравнение вариантов УСН в зависимости от выбранного объекта налогообложения

Объект "доходы"	Объект "доходы минус расходы"
1	2
Налоговая ставка - 6%	Налоговая ставка - 15%
Налоговая база - доходы.	Налоговая база - доходы минус расходы. Перечень расходов ограниченный, но значительный, и  существует тенденция его расширения.  Налогоплательщику следует проанализировать  перечень своих расходов и сопоставить их с  перечнем учитываемых расходов и порядком  отражения определенных расходов, например  капитальных затрат в основные средства.  С 1 января 2009 г. отменяется условие  признания материальных расходов по мере отпуска  материальных ценностей в производство.
Не предусмотрена  необходимость уплачивать минимальный налог.	Установлено требование уплаты минимального  налога в размере 1% доходов, если сумма  фактического налога окажется меньше суммы  минимального налога, которая определяется только по итогам налогового периода. Таким образом, постоянно нужно контролировать сумму минимального налога. Это не всегда негативный момент. Например, в случае получения убытка или  очень низкой прибыли уплата минимального налога может оказаться выгоднее, чем уплата 6% с  доходов. Положительным моментом будет и то, что разницу между суммой уплаченного минимального налога и суммой фактически исчисленного налога  можно учесть в расходах в последующих налоговых периодах.
Не предусмотрен перенос убытков на будущее.	Допускается перенос убытков на будущее. С  2009 г. снимается ограничение на перенос убытка в размере 30% налоговой базы, т.е.  налогоплательщик может и весь убыток отнести в уменьшение налоговой базы.
Налог за налоговый  период можно уменьшать  на суммы страховых  взносов на обязательное  пенсионное страхование и суммы пособий по  временной  нетрудоспособности	Страховые взносы на обязательное пенсионное  страхование и пособия по временной  нетрудоспособности учитываются при определении  налоговой базы в составе расходов
В книге учета доходов и  расходов заполняются  не все разделы. Можно не заполнять разделы,  касающиеся расходов	В книге учета доходов и расходов заполняются  все разделы

Согласно статье 346.16 НК РФ НК РФ «Порядок определения расходов» при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на перечисленные в этой статье расходы.

В расходах организации довольно много расходов из этого перечня. Одни только материальные расходы, в которые входят затраты на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий, составляют весомый процент в составе общих расходов. Также в помещениях сдаваемых в аренду, большой процент расходов составляют расходы на ремонт основных средств, обеспечение пожарной безопасности, обслуживание охранно-пожарной сигнализации.

Рассчитаем основные налоги, которые заплатит организация за 2010 г., если:

) останется на упрощенную систему с объектом налогообложения "доходы";

) перейдет на упрощенную систему с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

Планируемые показатели 2010 г. даны в таблице 3.4.

Таблица 3.4 Планируемые показатели ОАО "Сибцветметэнерго" на 2010 год

Показатель	Сумма, тыс.руб.
1. Выручка от реализации товаров	25 980
2. Затраты на ГСМ и запчасти  в том числе НДС	810  124
3. Заработная плата работников	3 741
4. Коммунальные услуги	1 621
5. Стоимость приобретенных основных средств	125
6. Затраты на текущий ремонт здания	2 600
6. Прочие затраты, учитываемые при налогообложении  (стоимость материалов, услуг сторонних организаций и т.д.)	13 283

Будем считать, что основные средства приобретены и введены в эксплуатацию в январе, а срок их полезного использования составляет 40 месяцев.

Вариант расчета налогов, при условии, что ОАО "Сибцветметэнерго" останется на упрощенной системе с объектом налогообложения "доходы".

Взносы в ПФР и ФСС. Пенсионные взносы составят:

(3741 тыс.руб. x 14%) = 524 тыс.руб.,

взносы на случай травматизма (3741 тыс.руб.х 0,2%) = 7,5 тыс.руб.

Примечание. Величина пенсионных взносов меньше половины начисленного налога, поэтому полностью включается в вычет.

Единый налог, предусмотренный при упрощенной системе, будет равен:

(25980 тыс.руб. x 6%) = 1559 тыс.руб.

Данную сумму можно уменьшить на пенсионные взносы, уплаченные за тот же период (п. 3 ст. 346.21 НК РФ), если они не превысят ее половины. Если исходить из того, что общество полностью рассчитается с ПФР в 2010 г., потребуется уплатить:

(1559 тыс.руб. - 524 тыс.руб.) = 1035 тыс.руб. единого налога.

Всего налогов и взносов:

(524 тыс.руб. + 7,5 тыс. руб. + 1035 тыс.руб.) = 1566,5 тыс.руб.

Второй вариант: ОАО "Сибцветметэнерго" перейдет на упрощенный режим с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

Взносы в ПФР и ФСС. Как и в предыдущем случае, их сумма будет равна 524 тыс.руб и 7,5 тыс. руб.

Облагаемые доходы составят 25980 тыс.руб. Предположим, все осуществленные затраты общества будут оплачены не позднее 31 декабря 2010 г. В этом случае в расходы войдут стоимость ГСМ и запчастей без НДС, сумма НДС, входящая в стоимость товаров, стоимость коммунальных услуг, зарплата персонала, пенсионные взносы, взносы на случай травматизма и прочие учитываемые в налоговой базе издержки. Стоимость купленных основных средств удастся списать до конца 2010 г. В сумме это составит:

(810 + 3741 + 1621 + 125 + 2600 + 13283) = 22180 тыс.руб.

Примечание. Примем, что все расходы в течение года будут оплачены и выполнены прочие условия п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Начисленный налог будет равен:

((25980 тыс.руб. - 22180 тыс.руб.) x 15%) = 570 тыс.руб.

Но это еще не все. При объекте налогообложения "доходы минус расходы" необходимо по окончании налогового периода (календарного года) определить минимальный налог (п. 6 ст. 346.18 НК РФ). Если он окажется больше рассчитанного по обычной ставке 15%, платить придется его, причем полностью. Уплаченные же за девять месяцев авансовые платежи зачтутся в следующих налоговых периодах.

Минимальный налог по ставке 1% от облагаемых доходов составит:

(25980 тыс.руб. x 1%) = 259,8 тыс.руб.

Он меньше начисленного 570 тыс.руб. и перечислять его по итогам года не придется. За IV квартал понадобится только доплатить единый налог по обычной ставке 15%.

Всего налогов и взносов:

(524 тыс.руб. + 7,5 тыс.руб. + 570 тыс.руб.) = 1101,5 тыс.руб.

Итак, мы получили 1566,5 тыс.руб. общих налогов и сборов при объекте налогообложения «доходы» и 1101,5 тыс.руб при объекте налогообложения «доходы минус расходы». Разница между суммой налогов и взносов при объекте налогообложения «доходы» и объекте налогообложения «доходы минус расходы составляет»составляет:

,5 тыс.руб. - 1101,5 тыс.руб. = 465 тыс.руб.

Возможно, что при заданных условиях соответствующий переход был бы обществу очень выгоден.

С другой стороны, изучив организационно-правовую форму ОАО «Сибсветметэнерго» и ее систему налогообложения, можно найти очень много противоречий в ведении учета и порекомендовать Обществу вернуться обратно на общий режим налогообложения.

Противоречия заключаются в следующем: пункт 3 ст.4 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ позволяет организациям - перешедшим на упрощенную систему налогообложения не заниматься бухгалтерским учетом и не представлять отчетность, но данное правило не распространяется на акционерные общества, они обязаны все это выполнять. Таково требование п.1 ст.88 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ. А в п.3 этой же статьи четко сказано, что ОАО должно ежегодно приглашать независимого аудитора для проверки бухгалтерской отчетности, а затем, согласно Приказу Минфина от 28.11.1996 г №101 опубликовать ее по форме, разработанной самим Обществом на основе Положения по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» (ПБУ 4/96).

Также акционерные общества по прошествии определенного времени могут принимать решения о выплате доходов своим участникам - по итогам I квартала, полугодия, девяти месяцев и года - в соответствии с учредительными документами и учетной политикой. Отсутствие в гл. 26.2 НК РФ понятия "прибыль" не ограничивает права учредителей на получение дивидендов.

В соответствии со ст. 43 НК РФ дивидендом признается любой доход, полученный акционером от организации при распределении прибыли, которая остается после налогообложения, по принадлежащим акционеру акциям (долям) пропорционально долям акционеров в уставном (складочном) капитале организации. Статьей 42 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" установлено, что дивиденды выплачиваются из чистой прибыли общества. При этом организации, применяющие УСНО и выплачивающие доходы в виде дивидендов другим организациям, определяют чистую прибыль в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (Письмо Минфина России N 04-02-05/3/19).

Таким образом, даже работая на упрощенной системе налогообложения, открытые акционерные общества обязаны вести бухгалтерский учет в полном объеме, составлять отчетность и проводить ее обязательный аудит.

В форме №2 «Отчета о прибылях и убытках» не предусмотрена графа для указания размера единого налога. В организации эту форму заполняют неверно, указывая единый налог по строке, где должен стоять налог на прибыль, исчисленный в соответствии с главой 25 НК РФ. Единый налог, нужно было указать в свободной строке формы, которая расположена ниже строки текущего налога на прибыль.

На основании вышеуказанных законодательных документов организация ведет бухгалтерский учет в полном объеме, а также для исчисления единого налога ведет книгу учета доходов и расходов, в соответствии с Приказом МНС России от 28 октября 2002 г. N БГ-3-22/606 "Об утверждении Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, и Порядка отражения операций в Книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения".

Книга учета доходов и расходов ведется по простой системе (доход/расход), а в качестве отчетности должны предоставлять налоговые декларации по единому налогу и другим налогам, плательщиками которых они являются. Бухгалтерский и налоговый учет в организации автоматизированы. Программный продукт 1С:Бухгалтерия, отредактированный самой организацией для формирования книги учета доходов и расходов.

Ведение одновременного учета по упрощенной системе налогообложения и бухгалтерского учета в полном объеме для акционерных обществ способствует увеличению трудозатрат в организации и соответственно увеличению расходов на заработную плату и отчислений на социальные нужды.

К тому же для целей бухгалтерского учета доходы и расходы учитываются по методу начисления, а для целей налогового учета при упрощенной системе налогообложения, согласно ст.346.17 НК РФ используется только кассовый метод учета доходов и расходов. В связи с этим образуются существенные разницы в учете доходов и расходов при бухгалтерском и налоговом учете. Так, в бухгалтерском учете дебиторская задолженность на 01.01.2009 года в размере 3783 тыс.руб. будет рассматриваться как доход 2008 года, а в налоговом учете дебиторская задолженность станет доходом в день ее погашения, т.е. поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом.

В законодательной системе произошли существенные изменения, в связи с принятием Федерального Закона от 24.07.2009 №212-ФЗ «О страховых взносах в пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» с 2011 года отменяется льгота по уплате единого социального налога для организаций, находящихся на упрощенной системе налогообложения, поэтому со следующего года эти организации будут уплачивать страховые взносы по общим правилам.

В связи с вышеуказанными противоречиями и событиями, организации рекомендуется рассмотреть переход на общую систему налогообложения, для того чтобы максимально приблизить бухгалтерский учет к налоговому и видеть в отчетности реальную картину финансового состояния организации.

Заключение

Главная цель предприятия в современных условиях - получение максимальной прибыли, что невозможно без эффективного управления капиталом. Поиски резервов для увеличения прибыльности предприятия составляют основную задачу управленца.

В целом, в результате анализа финансового состояния ОАО «Сибцветметэнерго», наблюдается рост финансовой устойчивости предприятия, рост его платежеспособности, улучшение показателей рентабельности.

В работе была проанализирована эффективность использования основных фондов предприятия. Судя по самым важным обобщающим показателям - фондоотдаче, которая снизилась и фондорентабельности, которая незначительно повысилась, можно сделать вывод, что в целом ситуация положительная, при этом наблюдается значительная иммобилизация средств, что может отрицательно сказаться на финансовой устойчивости.

В ходе проделанной работы было проведено исследование существующей практики бухгалтерского учета в области отражения операций по аренде. Было показано отражение на бухгалтерских счетах операций текущей аренды у арендодателя.

Также были определены задачи бухгалтерского учета арендных операций. Они заключаются прежде всего в правильности отражения операций, достоверности определения финансовых результатов от сдачи имущества в аренду, правильности формирования затрат, связанных с поддержанием имущества в рабочем состоянии, а также контроль за сохранностью арендуемых средств.

Выводы, сделанные по данной работе следующие.

Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами.

Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: его наименование, характеристику, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор не заключенным.

Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

Причиной существования проблем в области аренды нежилого помещения является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.

В качестве арендодателей и арендаторов могут выступать юридические и физические лица.

По общему правилу при передаче имущества в аренду оно продолжает учитываться на балансе арендодателя.

Порядок отражения поступающей арендной платы зависит от того, основной или не основной деятельностью является в организации предоставление в аренду материальных ценностей. В ОАО «Сибцветметэнерго», предметом деятельности которого является предоставление в аренду своих активов по договору аренды, выручкой считаются поступления, получение которых связано с этой деятельностью, арендная плата будет учитываться в составе выручки от реализации продукции (работ, услуг).

Имущество, переданное в аренду, продолжает числиться на балансе арендодателя, поэтому амортизационные отчисления начисляет арендодатель. Учет поступившей арендной платы ведется на счете 90 «Продажи», суммы амортизации отражаются по дебету счетов учета затрат на производство в корреспонденции с кредитом счета 02 «Амортизация основных средств». В процессе эксплуатации имущество, переданное в аренду, постепенно изнашивается, вследствие чего необходим ремонт. Расходы по ремонту переданных в аренду основных средств могут быть учтены как расходы по обычным видам деятельности на счетах 20, 25, 26.

Организация, на мой взгляд, правильно выбрала налоговую политику, перейдя с общего режима налогообложения на УСНО, так как налицо очевидны преимущества: минимизация налоговых платежей, меньший объем налоговой отчетности.

Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения и для усовершенствования учета в ОАО «Сибцветметэнерго» можно предложить следующие рекомендации:

разработать субсчета для основных средств, сданных в аренду, например: субсчет 01.3 - основные средства, сданные в аренду. Инвентарные карточки по арендованным основным средствам арендодателю следует группировать в специальной картотеке. В них указываются реквизиты акта (накладной) приемки-передачи основных средств и проставляется гриф «В аренде»;

также к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» открыть субсчет «Расчеты по арендной плате»;

с целью уменьшения затрат на капитальный ремонт помещений, инвентаризацию состояния основных средств проводить раз в год, в инвентаризационную комиссию включить технического работника:

с целью уменьшения дебиторской задолженности проводить инвентаризацию обязательств два раза в год;

прописать новые сроки проведения инвентаризации в учетной политике;

обратить особое внимание на качество заключаемых договоров;

разработать график документооборота;

прописать в учетной политике как учитываются затраты на ремонт основных средств;

рассмотреть возможность предоставление помещений в аренду с почасовой арендной платой, для проведения организациями различных культурных мероприятий;

пересмотреть некоторые пункты договора аренды, в частности, рекомендуется прописать, что если неотделимые улучшения производятся за счет арендатора и с согласия арендодателя, то арендодатель компенсирует расходы;

рекомендуется включить в договор аренды пункт, в котором будет оговариваться условия оплаты арендатором коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), указать, что они входят в стоимость арендной платы в виде фиксированного платежа;

в целях отражения реальной картины финансового состояния в бухгалтерской и налоговой отчетности акционерному обществу рекомендуется перейти на общую систему налогообложения.

Библиографический список

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: федеральный закон № 117-ФЗ от 05.05.2000 г. Режим доступа СПС Консультант плюс.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: федеральный закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. Режим доступа СПС Консультант плюс.

. Федеральный закон от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учёте».

. Федеральный Закон от 26.12.1995 №208-ФЗ «Об акционерных обществах».

.Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

. Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учёт основных средств» ПБУ 6/01».

. Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 №34н «Об утверждении положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации».

. Приказ Минфина РФ от 13.10.2003 №91н «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств».

. Приказ Минфина РФ от 06.05.1999 №32н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99».

. Приказ Минфина РФ от 06.05.1999 №33н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99».

. Приказ Минфина РФ от 19.11.2002 №114н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02».

. Приказ Минфина РФ от 31.10.2000 №94н «Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации и инструкции по его применению».

. Анищенко А.В. Аренда: руководство по бухучету и налогообложению. -М.: Вершина, 2008.

. Архипова Н.А. Бухгалтерский финансовый учет в схемах и таблицах: учеб.пособие / Н.А. Архипова, Т.А. Корнеева, Г.А. Шатунова. -М.: Эксмо, 2009.

. Безруких П.С. Бухгалтерское дело: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» / П.С. Безруких, И.П. Комиссарова. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007.

. Бочкова Л. Как лучше всего учесть «коммуналку» по арендованному офису. // Главбух. -2008. -№12.

. Глазов М.М. Анализ и диагностика финансово - хозяйственной деятельности предприятия: М. 2006.

. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В.А. Горемыкин. - 3-е изд., перераб. и доп. _М.: Филинъ, 2009.

. Данилин В.В. Все о договоре аренды. // «Упрощенка». - 2008. -№1.

. Документооборот в бухгалтерском и налоговом учете. Том 1 / Под ред. Г.Ю.Касьяновой (8-е изд., перераб. и доп.). -М.: АБАК, 2006.

. Зонова А.В. Бухгалтерский учет и анализ: Учебное пособие / А.В. Зонова, Л.А. Адамайтис, И.И. Бачуринская; под ред. А.В. Зоновой. -М.: ЭКСМО, 2009.

. Илышева Н.И. Анализ финансовой отчетности коммерческой организации: Учебное пособие для вузов по специальности "Бухгалтерский учет, анализ и аудит" / Н.И. Илышева, С.И.Крылов. -М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.

. Канке А.А. Кошевая И.П. Анализ финансово хозяйственной деятельности предприятия: Учебное пособие. -2-е изд., испр. и доп. -М.: ИД "ФОРУМ": ИНФРА-М, 2007.

. Ковалев В.А. Учет, анализ и бюджетирование лизинговых операций, теория и практика. -М.: Финансы и статистика, 2005.

. Курбангалеева О.А. Сдача нежилого помещения в аренду. // «Упрощенка». - 2006. -№7.

. Масленникова Л.А. Учет неотделимых улучшений объекта аренды. // «Упрощенка». - 2008. -№8.

. Семенихина В.В. Аренда имущества: М.: BKR-Интерком-Аудит, 2005.

. Упрощенная система налогообложения. Универсальный справочник / М.В. Высваркина (под ред. Г.Ю. Касьяновой) (2-е изд.). -М.: ИД «Аргумент», 2007.