связи с земной поверхностью.
По данному пути пошло и современное законодательство Республики Казахстан (ст. 117 ГК РК)[3]. В этой связи природное свойство вещей, а именно связь с землей и физическая неспособность к перемещению, являлось основополагающим принципом отнесения вещей к недвижимым, как в римском праве, так и в дореволюционном праве России.
В отличие от римского права в европейском праве в основу классификации вещей на движимые и недвижимые был положен не столько физический или механический признак, сколько общественная значимость вещей. Французский гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к нему машины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК).
Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении (§94-96 ГГУ).
Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии (ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу. По законодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое и недвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет, хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеет особенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения, предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо [6, с.10].
Образование советского государства ознаменовалось отменой деления вещей на движимые и недвижимые, искоренением частной собственности на недвижимое имущество и установлением исключительной государственной собственности на землю. Наиболее распространенным из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, являлся договор купли-продажи жилых строений, но в то же время оборотоспособность последних ограничивалась законодательными актами[7, с.54].
ГК РСФСР 1964 года (с некоторыми изменениями действовавший на территории Казахстана вплоть до принятия ГК РК 1994 года) содержал специальное примечание к статье 21, где указывалось "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Поскольку сама земля была объявлена достоянием только государства и исключена из гражданского оборота, то естественно, и понятие недвижимости было упразднено. В ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Так, п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано. В перечень недвижимого имущества были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 117 ГК РК)[3], но и определил общие контуры правового режима недвижимости.
В настоящее время, в казахстанском законодательстве общее определение недвижимости содержится в п.1 ст. 117 ГК РК. Термины "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" и "недвижимость" применяются как синонимы. И в тоже время, законодатель включает в эти понятия только материальные объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, при буквальном толковании получается, что законодатель на первое место выдвигает все же понятие "недвижимые вещи". К недвижимым вещам законодатель также приравнивает подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда шатания "река-море", космические объекты (п.2ст. 117 ГК РК)[3].
Законодательными актами перечень недвижимых вещей может быть расширен. Понятие "имущество" гораздо шире понятия "вещь", т.к. охватывает и имущественные права, которые не могут быть "недвижимыми" по своей природе. Следовательно, классификация имущества на движимое и недвижимое относится только к такой разновидности имущества как вещи. Поэтому, понятие "недвижимое имущество" можно вообще удалить из ст. 117 ГК РК. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнение к недвижимости такого сложного объекта как предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.119 ГКРК)[3].
В связи с развитием рыночных отношений в Республике Казахстан роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Казахстанский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 2011 г., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих.
1.2 Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения[6, с.15].
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.
Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость[7, с.58].
В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.
Объекты недвижимости также различаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.
Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.
В настоящее время понятие недвижимости (англ. real estate) приводится в ст. 117 ГК. В частности, к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно[3]. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость[8, с.115].
Следует отметить, что Гражданский Кодекс РК, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Таким образом, мы считаем необходимым внести изменения в понятие многолетнего насаждения как недвижимости. В п. 1 ст. 117 ГК РК слова "многолетние насаждения" целесообразно заменить словами "многолетние растения, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами". Поскольку термин "насаждение" предполагает только растения, посаженные искусственно. Естественно произрастающие растения остаются за чертой рассматриваемого понятия. Кроме того, не все многолетние растения должны признаваться недвижимостью, а лишь предусмотренные нормативными правовыми актами, т.е. те многолетние растения, в отношении которых установлен особый правовой режим ввиду их ценности, значимости.
Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[3].
При исследовании содержания понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует, на наш взгляд, опираться на понятия «имущество», «вещь», как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные.
К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, помимо прочего, относятся вещи и имущественные права. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи. Смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие «имущество» имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей.
Нами предлагается на законодательном и теоретическом уровне различать понятия: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Понятие «недвижимое имущество» является общим понятием. Понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.
Под недвижимостью предлагаем понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.
Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида:
) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра),
) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем).
Вовлечение природных ресурсов в гражданский оборот, возможно, только после их индивидуализации. Таким образом, оборотоспособность возникает у индивидуализированного природного ресурса, который именно в таком качестве понимается как недвижимость.
Под недвижимой вещью предлагается понимать вещь, которая создана человеком, и обладает прочной связью с землей, позволяющей говорить о наличии признака капитальности. Здания, сооружения должны признаваться недвижимыми вещами только при наличии признака капитальности. Под капитальностью предлагается понимать наличие несущих конструкций здания, сооружения и их связь с землей через фундамент. Не все здания, сооружения как объекты могут быть признаны недвижимыми вещами.
Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:
) невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборотоспособности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;
) связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
) наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);
) использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.
Также предлагаем определять признаки недвижимого имущества как, абсолютный - невозможность перемещения, относительный - значимость, ценность, дается соответствующая аргументация в пользу их закрепления.
Классификация недвижимого имущества
Понятие недвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 117 ГК РК. К недвижимости п.1 ст.117 ГК РК, во-первых, относит объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Как уже было сказано, перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 117 ГК РК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество[3].
Таким образом, можно выделить следующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:
) земельные участки (включая недра и водные объекты);
) лесной фонд;
) здания и сооружения;
) жилые помещения;
) кондоминиумы;
) предприятия как имущественные комплексы;
) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.
Зарубежное законодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества на движимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РК, регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодекс очень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, в частности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье, сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК).
Германское гражданское уложение (ГГУ) к недвижимости относит земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена, если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ).
Аналогичные признаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии к недвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие института права на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментального земельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, что необходимо для эффективной налоговой системы.
Законодательство РФ о недвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования в соответствии с задачами реформирования российской экономики. Подводя итог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми[9, с.155].
Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании» признает объектом государственной собственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Республики Казахстан, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование[10].
Водный кодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являются водные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в частной. В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности[11].
К недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.
Недвижимым признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.119)[3].
ГК РК закрепляет особенности правового режима недвижимости:
) Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст.118).
) Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
) Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.236) либо перехода права собственности на нее покупателю.
) Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.242) и более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество (ст.240); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.317).
) Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для его использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 303)[8, с.269].
К недвижимости ГК РК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.
Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов - в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское или внутреннего плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Законодательство не дает определения комического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и его составные части, а также средство его доставки (его часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли) [12]. «С 1961 года в ООН ведется регистрация (централизованный учет) запущенных космических объектов. Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 года придала такой регистрации обязательный характер. Космический объект должен быть занесен в национальный реестр и зарегистрирован в ООН. Согласно Конвенции государство после регистрации направляет Генеральному секретарю ООН определенный перечень сведений о каждом космическом объекте, занесенном в его регистр (название запускающего государства, обозначение или регистрационный номер объекта, дата запуска, параметры орбиты и др.). Полученную информацию Генеральный секретарь ООН вносит в реестр, который ведется Отделом космоса Секретариата ООН, и рассылает всем ее членам»[13] .
Порядок регистрации воздушных судов определен ст.32 Закона Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РК. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.
Морские суда, суда внутреннего плавания регистрируются в порядке, установленном ст.23 Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[14].
Регистрация воздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта и космических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрацию прав на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.118 ГК РК.
ГК РК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.119, но только на основании прямого указания закона.
Анализируя все вышесказанное, следует говорить, что законодателем, несмотря на множество других, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имущество по своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режим имеет значение при государственной регистрации.
Также хотелось бы отметить проблемы в гражданском законодательстве, связанные с делением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в свою очередь, на вышеуказанные виды.
Предлагаемое нами деление недвижимого имущества на составляющие сочетается с поддерживаемой нами концепцией «объекта - вещи», согласно которой объектами гражданских прав являются вещи, нематериальные блага и иное имущество. Права входят в состав имущества, и являются одним из составляющих элементов концепции «объект-вещь».
Объекты недвижимости, по нашему мнению, делятся на 2 вида:
) объекты природного происхождения, созданные и существующие без приложения человеческого труда,
) объекты природного происхождения, созданные с приложением человеческого труда, существование которых зависит от человека.
В общей классификации объектов гражданских прав понятие "недвижимость" охватывается понятием "вещь". Однако, принимая во внимание условность деления, следует различать "недвижимость" от "недвижимой вещи". «Любая дефиниция условна и не охватывает всех аспектов определяемых объектов» [15, с. 36].
Указанное деление необходимо для внесения ясности в установленные законодательством различные правовые режимы указанных объектов, для удобства в понимании и применении соответствующего правового режима, для приведения в соответствие теории права с существующей на сегодняшний день законодательной моделью, в части рассматриваемых объектов. Установление и регулирование особенностей правового режима возможно только при условии четкого определения (обозначения) соответствующего объекта.
Одним из не урегулированных в полной мере, остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.
Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 123 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное[3]. По классификации вещей недвижимость и недвижимая вещь обладают признаками индивидуальной определенности, непотребляемости, и, в зависимости от каждого определенного объекта, делимости. Некоторые объекты являются ограниченно оборотоспособными, некоторые - полностью изъятыми из оборота.
Итак, согласно ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах <jl:1012762.0%201041258.60000%20>[3].
Объекты недвижимости по происхождению подразделяются на две группы. Первую группу составляют объекты естественного происхождения - земельные участки, участки недр, водные объекты, многолетние насаждения и др. Они не только связаны с землей, но и их происхождение зависит от земли. Во вторую группу входят рукотворные объекты недвижимости, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению - здания, сооружения и т.д.
При классификации по составу следует различать простые объекты недвижимости - земельный участок, участок недр, многолетние насаждения, и сложные объекты недвижимости - предприятие как имущественный комплекс, сложная недвижимая вещь и др.
Указанная классификация объектов недвижимости обусловлена, прежде всего, определенными особенностями, присущими тем или иным объектам недвижимости, а также необходима для четкого уяснения различий в правовых режимах, установленных законодательством для объектов недвижимости, которые позволяют выделить указанные объекты в отдельную группу. Так, например, здания и сооружения как рукотворные объекты недвижимости обладают особенностями, позволяющими выделить указанные объекты в отдельную группу. К особенностям данных объектов относится способ их появления в качестве объектов права. Источником их происхождения является строительная деятельность человека, продолжительность процесса создания этих объектов, то есть происходит сложный процесс строительства, в результате которого создается объект недвижимости. Вместе с тем, здания и сооружения в совокупности с земельным участком являются сложными недвижимыми вещами, включающими в себя два и более объекта недвижимости, физически и функционально взаимосвязанных между собой, обладающими единым хозяйственным назначением и представляющими единое целое. Это, в свою очередь, определяет особенности процедуры заключения сделок, предметом которых они являются, а также регистрации прав на данные объекты.
Объекты недвижимости естественного происхождения образуются в силу природных явлений, и их происхождение не зависит от деятельности человека. Данные объекты недвижимости, в том числе и земельный участок, являются самостоятельными объектами недвижимости. Правовой режим данных объектов недвижимости обладает определенными особенностями, закрепленными в законодательстве. На наш взгляд, все объекты недвижимости в совокупности представляют определенную систему объектов недвижимости, центральным звеном которой выступает земельный участок. Классификация объектов недвижимости по составу обусловлена существованием, помимо простых, сложных объектов недвижимости, представляющих совокупность нескольких объектов недвижимости.
Достаточно сложным объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарный знаки) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором (ст. 119 ГК РК).[3] Предприятие как объект права выступает объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, например объектом купли-продажи, аренды, залога. Для предприятия как объекта права характерно единство двух признаков: во-первых, это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя имущественные права и обязанности. Во- вторых, этот комплекс используется и предназначен для предпринимательской деятельности.
Одним из сложных объектов недвижимости является объект кондоминиума. Кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством <jl:1004033.0%20> о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[8, с.119].
Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений либо уполномоченными ими лицами. До такой регистрации сделки участников кондоминиума либо органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы.
Одним из наиболее значимых вопросов, помимо понятия, признаков и видов недвижимого имущества, является вопрос о компонентах объекта как единицы недвижимости. В настоящее время относительно компонентов единицы недвижимости сложилось четыре концепции.
Поддерживая концепцию сложной вещи, предлагаем в развитие данной концепции введение понятия сложной недвижимой вещи в ГК РК. Если разнородные вещи образуют единое целое, позволяющее использовать его по назначению, определяемому существом соединения, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не установлено иное[16, с.7].
Понятие сложной вещи, используемое в ст. 121 ГК РК, является родовым понятием по отношению, как к движимым, так и к недвижимым вещам. Необходимо выделить признаки, которыми должна обладать сложная недвижимая вещь.
-Во-первых, сложная недвижимая вещь является комплексным объектом гражданских прав.
-Во-вторых, в состав сложной недвижимой вещи входят земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
В-третьих, объекты недвижимости, входящие в состав сложной недвижимой вещи, обладают общей юридической судьбой, хотя подлежат отдельной инвентаризации и техническому учету.
В-четвертых, данные объекты взаимосвязаны общим хозяйственным назначением.
В-пятых, производится государственная регистрация прав не на объекты недвижимости, составляющие сложную недвижимую вещь, а на единую сложную недвижимую вещь.
В этой связи сложную недвижимую вещь следует признать сложным объектом недвижимости, состоящим из земельного участка и расположенных на нем недвижимых вещей, которые взаимосвязаны и обладают общим назначением.
В связи с изложенным необходимо включить в ст. 117 ГК РК отдельный пункт, в котором бы закреплялось понятие сложной недвижимой вещи как сложного объекта недвижимости. Включение в ст. 117 ГК РК такого вида недвижимого имущества упростит процедуру совершения сделок относительно таких объектов недвижимости. Указанное нововведение устранит всевозможные проблемы, которые могут возникнуть при регистрации в отдельности прав на каждый объект, входящий в состав сложной недвижимой вещи, и, соответственно, устранит проблему несовпадения правовой природы прав на объекты, входящие в состав данной недвижимой вещи, поскольку на все указанные объекты будет распространяться единый правовой режим[16, с.8].
2. Договор купли-продажи недвижимого имущества и его элементы
.1 Определение договора купли-продажи недвижимого имущества
По-нашему мнению, выделение договора купли-продажи недвижимого имущества обосновывается рядом следующих причин.
-Во-первых, не все общие положения параграфа 1 главы 25 ГК РК применимы к договору купли-продажи недвижимого имущества.
-Во-вторых, нормы параграфа 6 главы 25 ГК РК «Продажа предприятия» не могут быть применены по аналогии к договору купли-продажи недвижимого имущества. Предприятие как имущественный комплекс хоть и является видом недвижимости, но имеет существенные особенности, вследствие чего, например, не все нормы ГК о договоре купли-продажи предприятия применимы к договору купли-продажи квартиры.
В-третьих, специфика предмета договора купли-продажи недвижимого имущества обуславливает ряд особенностей, касающихся содержания, субъектного состава, порядка заключения, исполнения, последствий нарушения сторонами договора и т.д.
Недвижимое имущество подразделяется на множество видов, которые чаще, чем иные объекты гражданских прав, находятся в имущественном обороте. В результате выделения отдельного вида договора купли-продажи недвижимого имущества произойдет обособление и систематизация норм, регулирующих данный договор. Данная система норм будет призвана регламентировать отношения по отчуждению всех видов недвижимого имущества, указанных в ст. 117 ГК РК, с учетом норм, предусмотренных в Земельном кодексе РК для земельных участков.
Анализ проведенных исследований показывает, что необходимость выделения договора купли-продажи недвижимого имущества обосновывается экономической и социальной ценностью недвижимого имущества, обуславливающей особый подход законодателя в определении правового режима недвижимости, в том числе совершения сделок с недвижимостью.
Особые правила должны быть установлены для заключения договора, включая государственную регистрацию, для определения конструктивных прав и обязанностей сторон. Важное значение приобретают нормы о правах третьих лиц на предмет договора купли-продажи недвижимого имущества и о защите прав добросовестных приобретателей, приобретших недвижимость от неуправомоченного лица.
Передача по договору купли-продажи недвижимого имущества не только в собственность, но и в хозяйственное ведение, оперативное управление обуславливает закрепление следующего определения договора: «По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену)».
Договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Исследование признаков договора купли-продажи недвижимого имущества позволили выявить самостоятельный вид консенсуальных договоров. Так, в соответствие с п. 1 ст. 155 ГК РК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами <jl:1004033.0%201009785.0%201041258.360000%20> государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой п. 2 <jl:1006061.1180200%20> ст. 118 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами[3].
Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.
Правило п. 1 ст. 155 ГК РК имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже предприятия (ст. 494 ГК РК), дарению недвижимости (п. 3 ст. 508 ГК РК), ренте (ст. 518 ГК РК), аренде недвижимости (п. 2 ст. 544, п. 3 ст. 575, п. 3 ст. 582 ГК РК) [3] и др. Исходя из установления, которое содержится в п. 1 ст. 155 ГК РК и в ряде статей Особенной части ГК РК, вышеперечисленные договоры приобретают юридическую силу не с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, а со дня подачи заявления о регистрации права в регистрирующие органы. В этой связи указанные договоры не являются в классическом понимании консенсуальными или реальными. Если момент заключения договора между контрагентами выступает классификационным критерием, то при делении всех гражданско-правовых договоров по этому признаку следует выделить самостоятельный вид консенсуальных договоров. Можно предложить назвать эти договоры «региструмальные». К категории региструмальных договоров относится, в частности, договор купли-продажи недвижимого имущества.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственника на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом[9, с.163].
Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 155 ГК РК, установив в ст.21 объем информации, содержащимся в правовом кадастре, который могут получить третьи лица.
Сведения правового кадастра, кроме сведений, относящихся к государственным секретам, коммерческой тайне или иной охраняемой законодательными актами Республики Казахстан тайне, являются общедоступными и представляются заинтересованным лицам в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стремлением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц.
Участниками договора продажи недвижимости на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с некоторыми особенностями
Определенными особенностями обладают договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые различными категориями субъектов:
договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые конкурсными, реабилитационными управляющими, судебными исполнителями и другими лицами путем проведения торгов;
- договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые участниками общей собственности;
- договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые хозяйственными товариществами, акционерными обществами, производственными кооперативами;
- договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые некоммерческими организациями;
- договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые государственными предприятиями и учреждениями;
- договоры купли-продажи недвижимости, заключаемые представителями продавца недвижимого имущества[17].
По субъектному признаку договор купли-продажи недвижимости подразделяется на договор купли-продажи недвижимости с участием физических лиц и договор купли-продажи недвижимости с участием юридических лиц.
Договор купли-продажи недвижимости с участием физических лиц, наряду с общими признаками, характерными для всех договоров купли-продажи, имеет ряд специфических особенностей, обусловленных правосубъектностью физических лиц, множественностью субъектов на стороне правообладателей, особой процедурой отчуждения недвижимости на торгах и т.п. Целевое назначение жилища как объекта права частной собственности физических лиц также накладывает отпечаток на совершаемые сделки[17].
Рассматривая вопрос о характере правоспособности индивидуальных предпринимателей, можно сделать вывод, что индивидуальные предприниматели обладают общей правоспособностью в соответствии с п. 3 ст. 19 ГК РК и п. 1 ст. 35 ГК РК[3]. Обладание общей правоспособности дает право индивидуальному предпринимателю совершать любые сделки, не запрещенные законодательством, в том числе сделки по отчуждению недвижимого имущества. При специальной правоспособности право совершать определенные сделки, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, может быть ограничено законодательными актами и тем самым препятствовать предпринимателю в свободном занятии своей деятельностью.
Договор купли-продажи недвижимости, стороной которого являются юридические лица, имеет ряд особенностей, обусловленных спецификой их правового положения. В договоре купли-продажи недвижимости могут участвовать как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. Участие организаций в договорах купли-продажи недвижимости определяется объемом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.
Рассматривая нормы законодательства об акционерных обществах, можно определить, что договор купли-продажи недвижимости подпадает под определение «крупной сделки», поскольку роль недвижимости в финансовой устойчивости юридических лиц значительна, а стоимость недвижимости часто превышает установленный в законодательстве порог (25 % от общего размера стоимости активов общества).
Если в качестве продавца государственное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию или учреждению - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п 1.ст. 200, ст. 206) Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п.1 ст. 206) Проданное государственными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), так и из государственной собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.
Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключение сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 162 ГК).
При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации. Особым правилам подчиняется процедура продажи недвижимости на торгах.
Исследование отношений по отчуждению недвижимого имущества путем проведения торгов устанавливает значительные особенности, заключающиеся в процедуре проведения торгов, порядке заключения договора купли-продажи, сторонах, условиях договора, правах и обязанностях, ответственности участников и т.д. Одной из проблем договора купли-продажи недвижимости, заключаемого на торгах, является определение стороны договора, поскольку контрагенту необходимо определить ответственного субъекта по договору, кто им является: собственник недвижимого имущества или организатор торгов[18, с.135].
Стороной договора купли-продажи недвижимого имущества, заключаемого на торгах, в случаях, предусмотренных законодательными актами, является не собственник недвижимого имущества, а организатор торгов. Так, обязательства, возникающие на основе торгов, регулируются главой 46 ГК РК «Конкурсные обязательства», положениями которой предусматривается, что продавцом имущества выступает инициатор (организатор) торгов, если иное не предусмотрено законодательными актами.[3]
Одним из наиболее важных вопросов является определение последствий сделки, совершенной юридическим лицом, в противоречии с целями деятельности. В отличие от ГК РФ, ГК РК не дифференцирует нормы при совершении юридическим лицом сделки в противоречии с законодательством или учредительными документами. На наш взгляд, изложение п. 11 ст. 159 ГК РК позволяет распространить ее действие, как на коммерческие, так и некоммерческие организации.
2.2 Форма договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества и заменой его государственной регистрацией. Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Законодательством для договора купли-продажи недвижимого имущества помимо соблюдения письменной формы предусматривается государственная регистрация. На наш взгляд, государственная регистрация носит самостоятельный характер. Если иное не установлено законодательными актами, она является одной из стадий заключения договора, именно с момента такой регистрации договор считается заключенным.[6, с.96]
Ст. 155 ГК РК устанавливает порядок государственной регистрации сделок[3]. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами <jl:1004033.0%201009785.0%201041258.360000%20> государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой п. 2 <jl:1006061.1180200%20> ст. 118 ГК РК, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре.
Регистрация выполняет следующие функции:
а)предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;
б)одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества[19, с.47].
Принятие нового Закона Республики Казахстан от 26.07.2007 года №310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] является новым этапом в совершенствовании регистрационной системы в Казахстане.
В Казахстане государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации, осуществляется территориальными органами юстиции (Департаменты и Управление юстиции) по месту их нахождения в пределах регистрационного округа.
Законом о государственной регистрации установлено, что государственная регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством существующего права. Следовательно, по общему правилу, без регистрации вещное право на недвижимость не может быть признано существующим. Данным Законом также установлено, что государственная регистрация прав предваряется обязательной процедурой проведения кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости. Таким образом, в мировой практике регистрация прав на недвижимое имущество возложена на государственные органы, и техническая инвентаризация с ней тесно взаимосвязана.
Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение, обременение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также юридические притязания.
Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, частной, общей (долевой или совместной).
Субъектами государственной регистрации являются собственники объектов недвижимости, их правообладатели (пользователи, обладатели сервитутов, залогодержатели, землепользователи и др.), с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой[20, с.36].
В целях отражения в правовом кадастре полных и достоверных сведений о собственниках недвижимого имущества на территории Республики Казахстан, который наряду с правоустанавливающим документом является единственным источником информации, подтверждающим зарегистрированные права на недвижимое имущество, а также недопущения совершения мошеннических действий по отношению к собственникам третьими лицами, статьей 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был установлен шестимесячный срок подачи документов на государственную регистрацию с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права) - например, заключения договора купли-продажи, договора дарения, вступления в законную силу решения суда и др.[4]
Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок не менее одного года, сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года. Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.
Введение института обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ни в коем случае не ограничивает каких-либо прав участников гражданских правоотношений. Гражданин как приобретал недвижимое имущество, так и будет свободно им распоряжаться. Ему лишь необходимо зарегистрировать надлежащим образом право на объект недвижимости в соответствии с требованиями статьи 118 Гражданского кодекса, определяющей, что право собственности и другие права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Предоставление информационных услуг физическим и юридическим лицам регистрирующими органами является одной из государственных услуг, оказываемой по принципу «одного окна» через Центры обслуживания населения.
Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах ГК. В частности, в ГК есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки:
договор купли-продажи недвижимого имущества
-договор об ипотеке - залоге недвижимого имущества (ст. 303 ГК);
-договор продажи предприятия (ст. 493 ГК);
договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 506 ГК);
договор ренты (ст. 517 ГК);
-договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 535 ГК);
-договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года) ( ст. 582)
-договор аренды предприятия независимо от срока (ст. 575 ГК) и передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 887 ГК)[3].
Предметом всех этих договоров является недвижимость, и именно поэтому либо сами эти договоры, либо переход прав подлежат государственной регистрации.
В соответствии с утвержденными формами каждому объекту должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости[20, с.37].
За регистрацию, выдачу свидетельств о регистрации и предоставлении выписок из реестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправе обжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нести имущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушения работниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общими правилами Закона (ст.5, 6)[4].
«Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ, который может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд». (п.2 ст.7 ЗРК)[4].
В Законе РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также предусмотрено, что «информация из реестра в полном объеме должна предоставляться организации, ответственной за учет указанного объекта, а также по запросам правоохранительных органов, судов по находящимся в производстве делам, налоговых органов, государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органов государственной статистики бесплатно в срок не более чем десять дней[4].
Другим лицам информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом» (ст.8)[4]. Из вышеизложенного мы видим, что государственная регистрация прав носит открытый характер, но этот вопрос еще недостаточно основательно проработан законодателем.
К сожалению, в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество есть правовые пробелы, связанные с противоречивым нормотворчеством, поэтому сложившееся положение требует создания единой информационной базы о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи в необходимо решать вопрос о реализации действующих нормативно-правовых актов, подготовке и принятии дополнительных, направленных на проведение единой государственной политики в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установление дисциплинарной, административной и материальной ответственности в отношении виновных должностных лиц. Созданные учреждения юстиции призваны реализовать сбалансированную государственную политику по созданию и развитию единой государственной системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В результате выработанная Министерством юстиции государственная политика должна способствовать защите прав и законных интересов физических и юридических лиц.
Одним из проблематичных вопросов мы признаем соотношение п. 1 ст. 155 ГК РК с п. 2 ст. 155 ГК РК, а также пределы действия правила п. 2 ст. 155 ГК РК. С одной стороны, п. 2 ст. 155 ГК РК не совсем соотносится с п. 1 ст. 155 ГК РК ввиду того, что п. 1 ст. 155 ГК РК определяет круг сделок, которые считаются совершенными после их регистрации, в то же время п. 2 ст. 155 ГК РК предусматривается, что сделки, указанные в п. 1 ст. 155 ГК РК, могут быть совершены и без государственной регистрации. Признание договора заключенным в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующие органы.
На наш взгляд, в связи с отменой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью необходимость в принудительной регистрации данных сделок не возникает. Так, при удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества в нотариальном порядке заявление на регистрацию прав на основании договора может подать одна из его сторон (п. 1 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если договор купли-продажи недвижимого имущества нотариально не удостоверен, то заявление на регистрацию необходимо подать всем участникам договора. При отсутствии одного из участников, уклоняющегося от заключения договора, в случае подачи заявления на регистрацию остальными участниками, в регистрации будет отказано. В этой связи под уклонением лица от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества путем неявки в регистрирующие органы и отказа от подачи вместе со всеми участниками заявления на регистрацию подразумевается отказ от заключения данного договора. Принудить такое лицо к регистрации согласно п. 2 ст. 155 ГК РК не представляется возможным, так как сделка не считается совершенной, то есть сделки вообще нет.[16, с.11]
Применительно к продаже жилых помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 494 ГК РК)[3]. Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 494 ГК РК не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 494 ГК РК)[3].
В связи с изложенным вывод о том, что в целях устранения противоречий между п. 1 и п. 2 ст. 155 ГК РК, определяющими момент совершения сделки с недвижимостью, необходимо исключить действие п. 2 ст. 155 ГК РК применительно к договору купли-продажи недвижимости, поскольку момент заключения договора купли-продажи недвижимости, а также момент возникновения обязательств, как продавца, так и покупателя предопределены государственной регистрацией.
Закон о регистрации не регулирует отношения по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК РК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов. В настоящее время применяются правила о специальной в смысле ст. 155 ГК РК регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.
В частности, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов определяется Законом Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан[21].
Статья 26. Государственная регистрация гражданских воздушных судов Республики Казахстан, прав на них и сделок с ними.
Гражданские и государственные воздушные суда подлежат обязательной государственной регистрации. Гражданские воздушные суда регистрируются уполномоченным органом в Государственном реестре <jl:1007904.0%20> гражданских воздушных судов Республики Казахстан. Государственные воздушные суда регистрируются Министерством обороны Республики Казахстан в Реестре <jl:1006248.0%20> государственных воздушных судов Республики Казахстан. Права на гражданские воздушные суда Республики Казахстан и сделки, совершаемые с ними, подлежат обязательной государственной регистрации уполномоченным органом в Государственном реестре гражданских воздушных судов Республики Казахстан в соответствии с законодательством Республики Казахстан о государственном регулировании гражданской авиации <jl:1026730.130000%20>.
Порядок ведения Государственного реестра <jl:1036347.1200%20> гражданских воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства <jl:1036347.1900%20> о государственной регистрации гражданских воздушных судов Республики Казахстан, прав на них и сделок с ними определяются Правительством Республики Казахстан.
Порядок государственной регистрации воздушных судов сверхлегкой <jl:1036347.0%20> авиации определяется Правительством Республики Казахстан. Правила ведения реестра государственных воздушных судов Республики Казахстан и порядок выдачи свидетельства о государственной регистрации определяются Министерством обороны Республики Казахстан.
За государственную регистрацию гражданских воздушных судов взимается сбор в порядке, определяемом Налоговым кодексом Республики <jl:1023502.4160000%20> Казахстан.
Государственная регистрация гражданских воздушных судов осуществляется после уплаты в бюджет указанного сбора. Экспериментальные воздушные суда состоят на учете в органе государственного управления на транспорте без занесения в Государственный реестр.
Иностранное воздушное судно вносится в соответствующий реестр Республики Казахстан только после исключения его из реестра воздушных судов соответствующего иностранного государства. Не признается занесение воздушного судна Республики Казахстан в реестр воздушных судов любого иностранного государства, если это судно не исключено в установленном порядке из соответствующего реестра Республики Казахстан[21].
Также данный вопрос регламентируется в Законе Республики Казахстан от 17 января 2002 года № 284-II «О торговом мореплавании»[22].
Статья 16. Реестры судов Республики Казахстан.
Право собственности и иные вещные права на судно, а также сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации в соответствующем реестре, в котором зарегистрировано судно.
Подлежащее государственной регистрации, строящееся судно приравнивается к недвижимому имуществу.
Право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключениями эксперта равноценных строительных работ. При государственной регистрации права собственности на строящееся судно выдается соответствующее свидетельство. В Государственном судовом реестре морских судов регистрируются морские, пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные суда, плавучие буровые установки, сухогрузы, плавучие краны и суда технического флота (земснаряды и другое), а также самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее чем пятьдесят пять киловатт и несамоходные суда вместимостью не менее чем восемьдесят тонн.
В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан сроком на два года с дальнейшим продлением срока действия бербоут-чартера через каждые два года, но не свыше срока действия бербоут-чартера.
За государственную регистрацию, перерегистрацию и выдачу дубликата документа, удостоверяющего государственную регистрацию морских судов взимаются сборы в порядке и размерах <jl:1023502.4130000%20>, установленных налоговым законодательством Республики Казахстан.
Государственная регистрация судов, находящихся в собственности Республики Казахстан и используемых государственными органами для выполнения возложенных на них функций, за исключением военных кораблей, военно-вспомогательных судов и пограничных кораблей, осуществляется в Государственном судовом реестре морских судов или судовой книге в соответствии с правилами государственной регистрации судов <jl:1035876.0%20> и прав на них[22].
Таким образом, перечисленные в Законе суда подлежат регистрации в одном из реестров судов Республики Казахстан: Государственном судовом реестре морских судов, судовой книге или бербоут-чартерном реестре. Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается также приобретение им национальности Республики Казахстан и соответственно права плавания под Государственным флагом РК. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной Законом, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.
Единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Законом Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте»[23].
Статья 26. Государственная регистрация судна и прав на него.
Судно подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре Республики Казахстан или судовой книге с присвоением ему идентификационного номера.
Судно, которому в соответствии с пунктом 11 статьи 24 <jl:1049254.241100%20> настоящего Закона временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан, подлежит государственной регистрации в реестре арендованных иностранных судов.
Под государственной регистрацией судна и прав на него понимается акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на судно в соответствии с гражданским законодательством <jl:1006061.1880000%20> Республики Казахстан.
За государственную регистрацию (перерегистрацию) судна и прав на него, а также при получении дубликата документа, удостоверяющего государственную регистрацию судна, взимается сбор в порядке и размере, которые установлены налоговым законодательством <jl:1023502.4130000%20> Республики Казахстан.
Уполномоченный орган осуществляет государственную регистрацию в Государственном судовом реестре судов внутреннего водного плавания и судов плавания "река-море", предназначенных для эксплуатации на внутренних водных путях:
) пассажирских;
) непассажирских самоходных судов мощностью главного двигателя 55 киловатт (75 л.с.) и более;
) самоходных и несамоходных судов вместимостью 80 тонн и более.
Суда, не зарегистрированные в соответствии с требованиями вышеуказанных Правил, не допускаются к плаванию на внутренних судоходных путях. Порядок регистрации в целом сходен с регистрацией, предусмотренной КТМ.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации судна и прав на него.
. К заявлению о государственной регистрации судна и прав на него должны быть приложены следующие документы:
) анкета;
) документ, подтверждающий право собственности на судно;
) свидетельство о годности к плаванию;
) мерительные свидетельства (для судов плавания "река-море");
) классификационное свидетельство;
) документ, подтверждающий уплату в бюджет суммы сбора за государственную регистрацию морских, речных и маломерных судов;
) пассажирское свидетельство (для пассажирского судна).
. При государственной регистрации судна и прав на него, которому временно предоставлено право плавания под Государственным флагом Республики Казахстан, к заявлению арендатора судна о государственной регистрации судна и прав на него, кроме документов, указанных в пункте 1 настоящей статьи, дополнительно представляются следующие документы:
) нотариально засвидетельствованная копия договора аренды судна;
) письменное разрешение собственника судна и залогодержателя зарегистрированной ипотеки судна или обременения на него на перевод судна под Государственный флаг Республики Казахстан;
) документ, подтверждающий имя и местожительство либо наименование и местонахождение казахстанского арендатора судна по договору аренды;
) решение уполномоченного органа о временном предоставлении иностранному судну права плавания под Государственным флагом Республики Казахстан и об определении названия этого судна;
) документ, выданный компетентными властями иностранного государства, в котором судно зарегистрировано непосредственно до смены флага, и подтверждающий, что право плавания под флагом такого государства приостановлено на срок предоставления судну права плавания под Государственным флагом Республики Казахстан.
Исключение судна из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги
. Исключению из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги подлежит судно:
) погибшее или пропавшее без вести;
) конструктивно погибшее;
) утратившее качество судна в результате перестройки или других изменений;
) переставшее соответствовать требованиям, предусмотренным пунктом 3 статьи 24 <jl:1049254.240300%20> настоящего Закона.
. Для исключения судна из Государственного судового реестра Республики Казахстан или судовой книги собственник судна обязан подать в уполномоченный орган заявление и документы, подтверждающие обстоятельства, явившиеся основанием для такого исключения. Ответственность за нарушение правил государственной регистрации судна и прав на него. Лицо, уклоняющееся от обязательной государственной регистрации судна и прав на него, а также лицо, зарегистрировавшее судно в Государственном судовом реестре Республики Казахстан с нарушением установленного порядка, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан[23].
Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так существует Закон Республики Казахстан от 15 мая 1997 г. N 108-1 О присоединении Республики Казахстан к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство[13]. Согласно этого Президент Республики Казахстан Н. Назарбаев постановляет присоединиться к Конвенции <jl:1014743.0%20> о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, подписанной в Нью-Йорке 14 января 1975 года.
Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли космическими объектами. Руководствоваться можно только Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство (Нью-Йорк, 14 января 1975 г.) которая устанавливает, что государства несут ответственность за свою национальную деятельность в космическом пространстве. Также Соглашение о спасании космонавтов, возвращении космонавтов и возвращении объектов, запущенных в космическое пространство от 22 апреля 1968 года предусматривает, что власти, осуществившие запуск, должны, по требованию, представить опознавательные данные до возвращения запущенного ими в космическое пространство объекта, который обнаружен за пределами территории властей, осуществивших запуск.[24] Далее Конвенция <jl:1007533.0%20> о международной ответственности за ущерб, причиненный космическими объектами, от 29 марта 1972 года устанавливает международные нормы и процедуры, касающиеся ответственности запускающих государств за ущерб, причиненный их космическими объектами, договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, предусматривает национальную регистрацию запускающими государствами космических объектов, запускаемых ими в космическое пространство[25].
В продолжение конвенции космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к Республике Казахстан. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к Республике Казахстан и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к Республике Казахстан означает, что Республика Казахстан сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.
Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции Республики Казахстан.
.3 Существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества
недвижимый имущество договор продажа
Исследование предмета договора купли-продажи недвижимого имущества как существенного условия показывает, что предметом договора купли-продажи недвижимого имущества могут быть объекты недвижимости, указанные в ст.ст. 117, 119 ГК РК, а также сложные недвижимые вещи, жилые и нежилые помещения и их части при допустимости их переоборудования в отдельное изолированное помещение и иное имущество, соответствующее квалифицирующим признакам недвижимости[3]. Каждый из перечисленных объектов обладает как общими свойствами, присущими всем недвижимым вещам, так и определенными особенностями, которые необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствие с п. 1 ст. 117. к недвижимым вещам отнесены земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Наиболее дисскусионен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством объекта. Можно ли рассматривать в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход права собственности.[26, с.20]
Практика отвечает на поставленные вопросы положительно. Эта позиция обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты, но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 236 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации.
Статья 236. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
. Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.
2. Если законодательными актами <jl:1005597.0%201024035.730000%20> или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.
. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации <jl:1006061.1180000%20>, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.
. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается[3].
Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер.
Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, предъявляются особые требования к степени детализации предмета договора. В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.
Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного уполномоченного органа по охране и использованию историко-культурного наследия, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране[27, с.52].
При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так ст. 193 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК РК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов[28, с.151].
Другим не менее важным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является цена. В настоящее время, согласно ГК РК, цена договора купли-продажи недвижимости, по общему правилу, не является его существенным условием.
В ходе исследования мы пришли к выводу о том, что в целях обеспечения стабильного оборота недвижимости и защиты интересов сторон по договору купли-продажи недвижимости необходимо отнести цену, наряду с предметом, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. Это обусловлено несколькими причинами.
Во-первых, недвижимость является индивидуально-определенной вещью, обладает определенной спецификой и рядом особенностей. Именно в силу того, что каждый объект недвижимости индивидуален, и не может существовать двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, определение такого условия договора купли-продажи недвижимости, как цена, имеет большое значение для сторон. В этой связи стороны договора придают особое значение цене путем согласования условия о цене и определения его как существенного условия.
Во-вторых, цена каждого объекта недвижимости зависит от многих факторов, так как каждый объект недвижимости обладает рядом особенностей, определяющих его индивидуальность.
В-третьих, цена конкретного объекта недвижимости в большинстве случаев зависит не только от определенных факторов, но и от волеизъявления продавца. Поэтому в одних случаях цена нескольких объектов недвижимости, расположенных в одном и том же районе, или квартир, находящихся в одном и том же доме, и т.д. может быть различной. В этой связи, на наш взгляд, не представляется возможным, если цена не указана в договоре купли-продажи недвижимости, применить положения ст. 385 ГК РК, поскольку даже при возможности существования двух аналогичных объектов недвижимости цены у них не будут совпадать[27, с.55].
Ст. 385 ГК РК Цена
1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законодательными актами <jl:1009803.150000%201015203.0%20> случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законодательными актами либо в установленном законодательными актами порядке.
. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, считается, что исполнение договора должно быть произведено по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары, работы или услуги.[3]
В связи с этим можно установить, прежде всего, то, что волеизъявление одного продавца недвижимости по поводу цены никогда не будет схожим с волеизъявлением другого в силу различных обстоятельств, как субъективных, так и объективных. Закрепление цены как существенного условия обеспечит определенность в правах и обязанностях сторон договора купли-продажи недвижимости. Это, в свою очередь, исключит споры по поводу цены, сроков оплаты, порядка оплаты и т.д.
В настоящее время необходимость закрепления цены в качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимости вызвана нестабильностью рыночных отношений и непрекращающимся ростом цен на недвижимость, что в значительной мере усугубляет положение сторон договора.
Все изложенное свидетельствует о том, что цена договора купли-продажи недвижимости выступает в качестве существенного условия договора. При признании цены как существенного условия договора купли-продажи недвижимости будут в полной мере защищены права и законные интересы сторон договора, и это внесет определенность в права и обязанности сторон договора. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 385 ГК РК, следует признать неприменимыми к договору купли-продажи недвижимости.[27, с.56]
Одним из важнейших элементов, требующих дополнительного исследования являются права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости.
Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 239 ГК)[3].
Однако у покупателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т. е. фактически передать недвижимость).
Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.
Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями). В соответствии с ГК (ст. 155) и Законом о регистрации (п. 1 ст. 3-1) ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав.
Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче[29, с.44].
В силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Передаточный акт в таком случае является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Обязательность письменного оформления передачи установлена для устранения в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК)[3]. Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. [30, с.66]
Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи. Основу обязанностей по отношению к обязанностям продавца по передаче товара обязанность покупателя принять товар (ст. 437) и оплатить его (ст. 438). Наряду с этим закон регулирует и ряд дополнительных обязанностей покупателя: известить продавца о ненадлежащем исполнении договора (ст. 436), а также застраховать товар (ст. 443) (эта обязанность может возлагаться как на покупателя, так и на продавца[3].
В договоре купли-продажи очень важно правильно определить момент перехода права собственности на товар. По общему правилу, право собственности переходит к покупателю в момент передачи товара продавцом. Для договоров, требующих государственной регистрации (купля-продажа недвижимости, автотранспорта), право собственности переходит к покупателю с момента регистрации договора в уполномоченном государственном органе РК. С вопросом перехода права собственности тесно связан вопрос перехода риска случайной гибели. Если договором купли-продажи не предусмотрено иное, риск случайной гибели товара лежит на собственнике. Следовательно, по общему правилу, он переходит на покупателя вместе с правом собственности, т.е. с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в практике нередки случаи, когда момент перехода права собственности не совпадает с моментом перехода риска случайной гибели.
Немаловажное значение имеет проблема ответственности сторон за недостатки товара. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Более того, продавец отвечает за недостатки проданного товара и тогда, когда он не знал о них.
2.4 Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества
В целях уменьшения рисков, обеспечения надлежащего исполнения и защиты прав сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества необходимо производить оплату переданного недвижимого имущества, за исключением рассрочки и отсрочки в оплате, в момент государственной регистрации договора. В этой связи необходимо связать момент исполнения денежного обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества с моментом государственной регистрации, а именно, - с моментом подачи заявления в регистрирующие органы. Это обусловлено, тем, что не исключаются случаи, когда передача и оплата могли быть произведены до регистрации, а в регистрации отказали (например, наложили арест на имущество продавца). Возврат уплаченной денежной суммы в такой ситуации может быть существенно затруднен по разным причинам (банкротство, смерть, недобросовестность и т.п.). По данному поводу К.М. Ильясова отмечает, что если расчеты производить при подаче документов на регистрацию, то в случае неисполнения денежных обязательств со стороны приобретателя отчуждатель по заявлению мог бы приостановить регистрацию [30,с.67]. В этой связи необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены при заключении договора купли-продажи недвижимости. На наш взгляд, можно включить в договор купли-продажи недвижимости пункт о внесении покупателем денег на хранение в банк или иное подобное учреждение, нотариусу (при удостоверении договора) с условием их выдачи продавцу только по предъявлению доказательств о переходе права собственности на покупателя (копии зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости).
Исследование вопросов расторжения договора купли-продажи недвижимости показало, что ГК РК не содержит специальных правил, регулирующих последствия расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества. В этой связи подлежат применению общие положения, согласно которым стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашениями сторон.
На наш взгляд, указанное общее правило не может быть применено к договору купли-продажи недвижимого имущества. Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества по соглашению сторон должно иметь своим последствием возвращение исполненного по договору. Индивидуальная определенность недвижимости диктует необходимость и заинтересованность в возврате недвижимости при расторжении договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон. Например, при расторжении договора купли-продажи, предметом которого являются вещи, определяемые родовыми признаками, или потребляемые вещи, возврат исполненного по договору не представляется возможным, поскольку данные вещи могут быть использованы по назначению. В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, которая относится к индивидуально-определенным вещам, интерес сторон может быть направлен на возврат данного имущества. Это относится также к последствиям расторжения договора купли-продажи недвижимости при существенном нарушении условий договора купли-продажи недвижимости. Однако при этом возврат переданного недвижимого имущества или покупной цены производит сторона, нарушившая договор. Так, при передаче недвижимости продавцом и неисполнении контрагентом своей обязанности договор купли-продажи недвижимости, может быть, расторгнут по требованию продавца, но при этом недвижимость находится у покупателя. В связи с этим интерес продавца при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества может быть направлен на возврат переданной недвижимости, а также на возмещение убытков. В случае нарушения обязанности передать недвижимое имущество продавцом и уплаты денежной суммы контрагентом покупатель вправе требовать расторжения договора. В свою очередь интерес покупателя при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества направлен, прежде всего, на возврат уплаченной денежной суммы и возмещение убытков.
В этой связи обусловлена необходимость в разграничении последствий расторжения договора купли-продажи недвижимости в зависимости от оснований, в соответствии с которыми последствием при расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества по соглашению сторон будет являться возврат исполненного по договору, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением сторон. Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества при существенном нарушении одной из сторон договора должно иметь своим последствием возврат исполненного по договору другой стороне и возмещение убытков[16, с.13].
Правовой анализ последствий нарушения покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества показывает, что непринятие имущества покупателем, предлагаемого в соответствии с условиями договора, считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Вышеуказанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, предусмотренный в законодательных актах и договоре.
Отсутствие в ГК РК норм, устанавливающих специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества, обуславливает необходимость применения положений, закрепленных в п. 3 ст. 439 ГК РК. Поскольку глава 25 ГК РК не содержит нормы, которая предоставила бы продавцу право расторгнуть договор при нарушении покупателем обязанности по оплате товара, то в данном случае продавец может обратиться в суд с требованием о расторжении договора, ссылаясь на ст. 401 ГК РК.
На наш взгляд, неуплата по договору купли-продажи недвижимого имущества, скорее всего, свидетельствует об отсутствии у покупателя денежных средств. Иногда покупатель вообще может не иметь имущества (кроме переданного), за счет которого возможно удовлетворение требований продавца по оплате вследствие этого при наличии судебного решения реально взыскать с покупателя не только «неустойку», но и основную сумму долга, то есть цену договора, часто бывает невозможно.[16, с.14]
Применение п. 2 ст. 401 ГК РК не всегда обосновано и возможно, так как ущерба, при котором продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, может и не быть. Бремя доказывания в суде существенного характера нарушения договора покупателем лежит на продавце.
Таким образом, существующее положение никак не защищает интересы лица, которое добросовестно исполнило свои обязанности по договору. Учитывая особое значение, социальную значимость недвижимого имущества, всегда существующую возможность его возврата, предлагается в положения главы 25 ГК РК внести новую норму. «Если покупатель не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты неустойки за пользование чужими деньгами (ст. 353 ГК РК) либо расторжения договора и возврата переданного имущества». С внесением в ГК РК данной нормы продавец получит право расторгать договор в случае нарушения покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества, и это даст значительные преимущества и гарантии надлежащего исполнения покупателем договора[16, с.15].
Ситуации, когда уже после покупки-продажи недвижимого имущества, например, квартиры продавец желает получить назад проданную квартиру, а покупатель - деньги, встречаются довольно часто. Причины для этого могут быть разными: изменилась стоимость недвижимости на рынке, и прибыль от продажи оказалась незначительной; покупатель после въезда в квартиру обнаружил, что жилье непригодно для проживания (к примеру, промерзают стены, течет крыша).
Во всех случаях расторжение договора и получение квартиры или денег обратно возможно только по решению суда. И при заключении договора купли-продажи квартиры необходимо иметь в виду, в каких случаях закон определяет сделку недействительной
Основания для признания судом недействительных сделок и последствия, которые влечет за собой такое решение суда, устанавливают Гражданский кодекс Республики Казахстан.
В Гражданском кодексе РК рассматривается несколько видов недействительных сделок. К ним относятся:
сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 158 п. 1). Это все сделки, связанные с применением подложных документов, фальшивых справок, печатей и подписей, с ложной регистрацией, с наличием подчистки текста и исправлений документов, устанавливающих право собственности на квартиру, незаверенных нотариусом и др.;
сделка, с нарушениями прав несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в проданной квартире (ст. 159 п. 3 и п. 4);
сделка, совершенная гражданами, признанными судом недееспособными или ограниченно дееспособными (ст. 159 п. 5 и ст. 26);
сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 159 п. 7) или в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения (см. ст. 27). По этой статье очень часто признаются недействительными сделки, в которых продавец (покупатель) квартиры входит в сговор с мошенником. Причины неспособности понимать значение своих действий самые разнообразные: от сотрясения мозга до состояния глубокого алкогольного опьянения;
сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 159 п. 8). Например, недействительна сделка купли-продажи квартиры со скрытыми дефектами: квартиру осмотрели и купили летом, а стены купленной квартиры промерзли насквозь и покрылись инеем зимой;
кабальные сделки (ст. 159 п. 9 и п. 10), совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителями одной и другой сторон. Сделка, совершенная одним из ее участников под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;
мнимые сделки, совершенные для вида, без намерения вызвать юридические последствия и притворные сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку (ст. 160). Например, мнимая (фиктивная) сделка: квартиру переоформляют на подставное лицо, чтобы избежать ареста имущества или наложения на него взыскания, а также при оформлении квартиры под залог. В отличие от мнимой притворная сделка направлена на то, чтобы обойти запрет закона;
сделка, совершенная с нарушениями процедуры принятия наследства (ст. 1061-1064)[3].
Мы перечислили основные виды недействительных сделок без описания многочисленных юридических нюансов, возникающих в судебной практике. Однако даже приведенный перечень дает представление о том, где можно «попасться на удочку» мошенников или грабителей, и какие существуют риски расторжения сделок.
В случае признания сделки купли-продажи квартиры недействительной возможны следующие решения суда:
продавец получает свою квартиру назад, а покупатель получает всю денежную сумму, которая была указана в договоре купли-продажи квартиры (двухсторонняя реституция);
при наличии умысла на достижение недействительной сделки у одной из сторон все полученное по сделке возвращается потерпевшей стороне, а все полученное или причитающееся виновной стороне подлежит взысканию в доход государства (односторонняя реституция с конфискацией);
при наличии умысла на достижение недействительной сделки у обеих сторон все полученное по сделке изымается в доход государства (конфискация);
запрет дальнейшего исполнения (ст. 157 ГК РК)[3].
Заметим, что особое внимание следует обратить на сроки исковой давности оспариваемых в судебном порядке сделок с квартирами, которые установлены действующим Гражданским кодексом Республики Казахстан.
Общий срок для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений статьей 178 ГК РК установлен в три года.
Но есть специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной - в отношении сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, вследствие злонамеренного соглашения. В таком случае срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (ст. 162 п. 2 ГК РК)[3].
Чтобы избежать ситуации с признанием сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, необходимо при покупке внимательно изучать документы, подтверждающее право собственности продавца на продаваемую квартиру. Решив продать, например свою квартиру, сходите на консультацию в нотариальную или юридическую контору. Это поможет защитить себя от многих ошибок, время и деньги будут потрачены не зря.
.1 Понятие договора купли-продажи предприятия
В качестве особого объекта недвижимого имущества закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права[31, с.17].
В литературе высказывалось мнение, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника - юридическое лицо. Хотя в таком утверждении есть определенная логика, очевидно, следует придерживаться буквального толкования п.2 ст. 125 ГК. Таким образом, многие из объектов, входящие в понятие предприятия как имущественного комплекса, не могут признаваться в качестве недвижимости.
Наличие недвижимого имущества является одним из признаков предприятия; в составе предприятия обязательно должно быть недвижимое имущество. В научной литературе выделяются следующие признаки предприятия:
) предприятием как объектом признается только действующий имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности, право требования, долги, неимущественные права, а также иные права не должны включаться в состав предприятия как имущественного комплекса.
) предприятие является динамичным объектом.
) предназначение имущественного комплекса предприятия - для удовлетворения определенного вида сароса на товары, работы, услуги[8, с.123].
К недвижимости предприятия относятся - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 119 ГК РК)[3].
Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами Республики Казахстан. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов.
В прошлое время, подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РК допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 59-110 ГК)[3]. К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики производства.
Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».
При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.
Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.510 ГК РК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями» [3]. Для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества.
Таким образом, предприятие является "сложным" объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия. Для предприятия как объекта права характерно единство двух признаков: во-первых, это не просто одна или несколько разнородных вещей, а единый имущественный комплекс, обычно включающий в себя имущественные права и обязанности. Во- вторых, этот комплекс используется и предназначен для предпринимательской деятельности[31, с.17].
Одной из разновидностей договоpa купли-продажи недвижимого имущества является продажа предприятия, специфика предмета этого договора обусловливает и особенности его регулирования. Понятие «предприятие» используется ГК РК в двух значениях: как субъект права (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия) и как объект права. В последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий специфическими свойствами.
Во-первых, предприятие - это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю: индивидуальному или коллективному.
Во-вторых, предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих тому же предпринимателю.
В-третьих, предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую, сложную (совокупную) вещь.
Наконец, предприятие - это вещь недвижимая. Сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям. Таким образом, предприятие можно определить как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.[8, с.124]
Договор продажи предприятий является разновидностью договора купли-продажи, его специфическое содержание обусловлено особенностями предмета договора - предприятия как имущественного комплекса. Порядок продажи предприятий определяется ст. ст. 493 - 500 ГК РК, кроме того, к отношениям по продаже предприятий применяется и законодательство о приватизации. Понятие "предприятие" используется в законодательстве Республики Казахстан в двух значениях. Во-первых, предприятие, это юридические лица, основанные на государственной собственности. Во-вторых, предприятие, это объект гражданского права - имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей, его режим определяется ст. 119 ГК РК и нормами другого законодательства. Данный объект гражданских прав может существовать независимо от организационно - правовой формы юридических лиц, которыми осуществляется предпринимательская деятельность, более того, предприятием (имущественным комплексом) может быть и имущество, используемое индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности.
То, что юридическое лицо, которое обладало имуществом, не являлось коммерческим, не является определяющим при оценке имущества в качестве предприятия. Определяющей является возможность его использования как имущественного комплекса в предпринимательских целях. Подтверждение сказанному мы можем найти, обратившись к положениям Правил организации и проведения аукционов по продаже объектов приватизации. В п.п. 1, п. 1 Правил определяется: " объект приватизации" - государственное предприятие и учреждение как имущественный комплекс".
В первую очередь обратим внимание на полимерность состава предприятия как объекта гражданских прав. Безусловно, предприятие находится в гражданском обороте как одна сложная вещь. Совершение сделки в ее отношении влечет изменения юридической судьбы всех составляющих имущественного комплекса - предприятия.
Вместе с тем, разнородный состав имущества, объединяемого в таком комплексе, не может не влиять на существование особенности содержания договора продажи предприятия. Не усложняя вопрос, заметим, к примеру, порядок продажи вещей, а также имущественных прав не может совпадать, несмотря на то, что в отношении их будет заключен единый договор купли - продажи, локальные права и обязанности сторон в отношении каждого отдельного имущества, входящего в состав предприятия, могут различаться.
Таким образом, и сам договор продажи предприятия также является "полимерным" по содержанию. Кроме того, предприятие приравнивается к недвижимому имуществу. Поэтому, договоры купли - продажи в их отношении, будут совершатся с учетом правового режима недвижимости. Как отмечалось ранее, в гражданском праве республики отсутствуют нормы, непосредственно регулирующие купли - продажи недвижимости, поэтому, конечно, же и при совершении договоров продажи предприятий возникнут определенные, связанные с этим, сложности. Новизна анализируемого правового материала, обусловливает то, что данная черта договора купли - продажи предприятия требует разносторонних исследований его содержания и вообще всех особенностей[32, с.74].
От договора продажи предприятия следует отличать те договоры, с помощью которых устанавливаются другие права на него.
Возможность использования предприятия для ведения коммерческой деятельности приобретается различными способами. Первый связан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ - покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.
Так, приобретение лицом 100% акций АО у его акционеров порождает право собственности не на имущество АО, а лишь на акции, что, в свою очередь, дает право контроля за обществом. Право собственности на имущество АО, равно как и все обязательственные и исключительные права (т. е. предприятие), принадлежат самому акционерному обществу как особому субъекту права. Поэтому при продаже акций не происходит смены собственники предприятия: им остается АО, меняется лишь лицо, контролирующее собственника (акционер).
В случае продажи предприятия происходит его переход из собственности одного предпринимателя (АО) в собственность другого (покупателя) При этом продавец (АО) может продолжать ведение предпринимательской деятельности, поскольку в его распоряжении оказывается денежная сумма, уплаченная в качестве покупной цены. Покупатель предприятия не получает акций, ранее эмитированных продавцом, поскольку акции удостоверяют обязательственные права акционеров к АО, тогда как покупатель приобретает право собственности на купленную вещь.
Лицо, купившее предприятие, может использовать его в своей предпринимательской деятельности непосредственно, без создания нового юридического лица (в этом случае покупатель будет выступать в качестве индивидуального предпринимателя). Возможен и другой вариант, когда покупатель вносит купленное предприятие в качестве вклада в уставный (складочный) капитал нового юридического лица, получая взамен акции или права участия в этой организации[33, с.16].
Таким образом, в соответствие со ст. 493 ГК РК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам[3].
Права и обязанности по отношению к работникам предприятия переходят от продавца к покупателю предприятия в порядке, предусмотренном законодательными актами о труде.
Права на использование фирменного наименования, товарных знаков, знаков обслуживания и других средств индивидуализации продавца и его продукции, выполняемых им работ или услуг, а также принадлежащие продавцу на основе лицензии права использования средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Права, полученные на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательными актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него специального разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.
Особенности продажи предприятия в порядке приватизации определяются законодательными актами о приватизации.
Договор продажи предприятия является консенсуалъным, возмездным, взаимным. [33, с.17]
Сторонами договора купли - продажи предприятия, продавцом и покупателем могут являться любые субъекты гражданско-правовых отношений - физическое и юридическое лицо. То, что предприятие имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей, должно оказывать определенное влияние и на состав участников этого правоотношения. Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. К примеру, покупателем предприятия по общему правилу не должно являться некоммерческое юридическое лицо. Однако в законодательстве нет прямого запрета (на нецелевое использование предприятия). Такого рода запрет может содержаться в условиях тендера по приватизации объектов государственной собственности.
При продаже государственных предприятий в ходе приватизации продавцами выступают Республика Казахстан в лице соответствующих органов или учреждений. Государство может выступить в роли покупателя предприятия, в тех случаях, когда производится национализация предприятия. Гражданские права и обязанности в таком случае будет возникать из сложного юридического состава. Теоретически не исключено, что государственное предприятие может выкупить интересующие его производственные мощности у частного предпринимателя. Точно также уполномоченный орган - представитель государства может вступить в равноправные, эквивалентные отношения такого рода в целях организации государственного предпринимательства в определенной сфере[34].
3.2 Существенные условия договора купли-продажи предприятия
Как и во всех договорах купли-продажи предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. Существуют некоторые отличия в правилах, на основе которых происходит определение предмета. Поскольку предприятие является по существу сложной вещью, то к нему применим порядок определения состава сложной вещи, предусмотренный ст. 121 ГК РК[3]. Стороны договора вправе сами определить, какое имущество будет входить в состав предприятия. Однако, в конечном счете, за исключением отдельных вещей (оборудования, зданий и т.д.), имущество не должно переставать быть комплексом. Предприятие представляет собой какое-то действующее производство или производство, которое может быть запущено после небольшой наладочной работы, комплектации и т.д. Если же совокупность вещей в результате выборки, произведенной сторонами, представляет собой разрозненное имущество, то к нему будут применены общие нормы о купле-продаже.
Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. В связи с этим законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации.
Вслед за германской цивилистикой российская и казахстанская доктрина традиционно выделяет в составе предприятия материальные и нематериальные элементы.
К первым относятся: помещения, здания, сооружения (и земельные участки) с соответствующим оборудованием, т. е. торговое заведение, товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горючесмазочные материалы), а также наличные денежные средства, т. е. касса.
Под нематериальными элементами предприятия понимают имущественные права и обязанности обязательственного характера (в том числе кредиторскую и дебиторскую (задолженность), исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские права и т. д.), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарные знаки и др.). Все указанные элементы входят в состав предприятия и, по общему правилу, переходят по договору к покупателю[35, с.105].
По общему правилу, не входят в предмет договора и не могут передаваться покупателю права, которыми продавец обладает на основании специального разрешения (лицензии). Строго говоря, эти правомочия являются не субъективными гражданскими правами, а элементами правосубъектности продавца. Если же продавец все-таки передал указанные права покупателю, не имеющему соответствующей лицензии, стороны договора несут солидарную ответственность перед кредиторами по обязательствам, возникшим в связи с лицензируемой деятельностью (п. 4 ст. 493 ГК).[3]
Предметом договора может быть не только предприятие в полном составе, находящееся в собственности покупателя, но и часть этого предприятия (например, имущество, закрепленное за филиалом, цехом). В то же время продажа отдельных элементов, входящих в состав предприятия (здание, станок, имущественное право и т.д.), осуществляется на основе общих норм о купле-продаже, поставке или продаже недвижимости. Как же разграничить предметы этих договоров? Ответ следует искать в самом понятии предприятия. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т.е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами § 6 главы 25 ГК. Все другие сочетания (комплекты) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют.
Одной из важнейших особенностей предмета договора является наличие в его составе обязанностей (долгов) продавца перед третьими лицами. Продажа предприятия - это единственный вид купли-продажи, допускающий возмездное отчуждение субъективных обязанностей. Продажа обязанности означает в то же время перевод долга (перед третьим лицом - кредитором) с продавца на покупателя, что возможно лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому ст. 493 ГК подробно регулирует обязанности сторон договора по уведомлению кредиторов и соответствующие права последних.
Существенным условием договора продажи предприятия является его цена, т. е. стоимость предприятия, которая определяется соглашением сторон. Однако п. 2 ст. 495 ГК говорит о необходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определенно цены. Означает ли это, что стороны при установлении цены связаны содержанием этих документов? Думается, нет. Во-первых, договор купли-продажи является возмездной, но не обязательно эквивалентной сделкой. Поэтому ничто не препятствует стороне договора продать или купить предприятие себе в убыток. Кроме того, на цену предприятия могут влиять различные факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, надежность должников и др.). Наконец, продажа предприятия может обусловливаться личными мотивами сторон, не имеющими ничего общего с экономикой и финансами. Таким образом, документы, предусмотренные ст. 495 ГК, служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения[36, с.96].
Цена предприятия определяется по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, безусловно, преобладающим и в этой сфере договорных правоотношений будет принцип свободы договора. При продаже предприятий не исключены отступления от эквивалентности встречных удовлетворений получаемых каждой из сторон. Особый порядок определения цены может предусматриваться для случаев продажи предприятий через торги, организуемые уполномоченным государственным органом в порядке приватизации. Например, в соответствии с п. п. 34, 35 Правил организации и проведения аукционов по продаже объектов приватизации, цена продаваемого объекта может устанавливаться путем проведения торгов по английскому или голландскому методам. Конечно, методы проведения торгов можно расценить как особый порядок оферты, но вместе с тем, нельзя не признать того, что они оказывают безусловное влияние и на установление цены продаваемого предприятия.
Срок договора продажи предприятия законодательством специально не нормируется и устанавливается соглашением сторон.
Форма договора продажи предприятия определяется аналогично правилам продажи недвижимости. Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа (п. 1 ст. 494 ГК). Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков обязательств (п. 2 ст. 495 ГК).
Несоблюдение этих формальных требований влечет недействительность договора. Однако представление указанных документов нельзя считать существенным условием договора: ведь форма сделки не относится к числу ее условий.
Так же как и продажа жилых помещений, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения (п. 2 ст. 494 ГК)[36, с.97].
3.3 Права и обязанности сторон по договору продажи предприятия
Обязанности продавца предприятия заключаются в перенесении на покупателя права собственности и передаче ему товара в определенном количестве, комплекте, установленного качества и свободным от прав третьих лиц.
Продавец обязан подготовить предприятие к передаче, согласно ст. 497 ГК РК[3]. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого невозможны ввиду его утраты.
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором [3]. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного в составе предприятия.
В передаточном акте фиксируются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не может быть передано ввиду его утраты.
Особое значение передаточного акта для исполнения договора продажи предприятия состоит в том, что с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества, составляющего предприятие (но не право собственности).
Передача предприятия покупателю путем подписания передаточного акта является важной обязанностью продавца. Обязанность по фактической передаче вещи покупателю - едва ли не главная обязанность продавца во всех договорах купли-продажи.
Разумеется, логика законодателя понятна: предприятие - сложный имущественный комплекс, состоящий из множества элементов. Осуществить их фактическую передачу (например, путем вручения) покупателю не всегда возможно, тем более одновременно. Поэтому закон и устанавливает специальную процедуру, являющуюся своеобразным аналогом символической передачи вещи. Однако и игнорировать обязанность продавца фактически ввести покупателя во владение вещью нельзя. Таким образом, предприятие считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта при условии, что продавец к этому времени обеспечил фактическую возможность покупателю беспрепятственно принять предприятие («в натуре»).[30, с.21]
Обязанность перенести на покупателя право собственности прямо вытекает из легального определения договора продажи предприятия. В соответствии с пп. 1 и 2 ст. 497 ГК РК непосредственно после передачи предприятия покупателю право собственности на предприятие (переход права собственности) должно быть зарегистрировано за покупателем, если иное не предусмотрено договором[3]. Здесь, в отличие от продажи недвижимости, закон четко разграничивает государственную регистрацию договора и регистрацию права (перехода права), возникающего из договора. В результате выстраивается стройная последовательность действий по перенесению на покупателя права собственности: подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточного акта (т. е. передача предприятия), регистрация права собственности.
С момента перехода к покупателю права собственности продавец считается исполнившим свое обязательство по договору. Моменты перехода права собственности и рисков случайной гибели предприятия определены законом императивно и не совпадают во времени. Статья 498 ГК РК. Переход права собственности на предприятие
. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
2. Государственная регистрация права собственности покупателя на предприятие осуществляется непосредственно после передачи предприятия покупателю (статья 497 <jl:1013880.4970000%20> настоящего Кодекса).
. В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса.[3]
Дело в том, что покупатель, получивший предприятие по передаточному акту, до момента приобретения права собственности отнюдь не лишен всех прав в отношении предприятия. Покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено. Это право покупателя весьма схоже с правом собственности, хотя и является вторичным вещным правом. Выбирая между собственником и носителем вещного права (достаточно широкого по объему), законодатель возлагает риск случайной гибели на последнего, вероятно, потому что он в состоянии реально влиять на сохранность имущества.
Статья 499 ГК РК устанавливает последствия передачи и принятия предприятия с недостатками:
1. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании правил, предусмотренных статьями 413 <jl:1013880.4130000%20> - 415 <jl:1013880.4150000%20>, 419 <jl:1013880.4190000%20>, 422 <jl:1013880.4220000%20>, 428 <jl:1013880.4280000%20>, 432 <jl:1013880.4320000%20> настоящего Кодекса, если иное не вытекает из договора и не предусмотрено пунктами 2 - 4 настоящей статьи.
. В случаях, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и утраченном имуществе (пункт 1 статьи 497 <jl:1013880.4970100%20> настоящего Кодекса), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором.
. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.
. Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества, подлежащих передаче, должен без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.
. Покупатель вправе в судебном порядке <jl:1013921.0%20> требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, установленные в соответствии с настоящим Кодексом, законодательными актами или договором, либо устранение недостатков невозможно.[3]
В силу прямого указания п. 1 ст. 499 ГК РК последствия нарушения продавцом условий о количестве (комплекте) и качестве определяются аналогично общим положениям о купле-продаже. Однако в п. 2 той же статьи содержится норма, резко сужающая права покупателя, получившего имущество ненадлежащего качества либо в меньшем количестве (некомплектное): он вправе требовать только соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Как же следует понимать правило п. 2 ст. 499 ГК? Вероятно, право требовать уменьшения покупной цены является единственным способом защиты покупателя только тогда, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (т. е. были известны покупателю на момент передачи предприятия). Если же указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он обладает всеми указанными выше средствами защиты по общим нормам о купле-продаже.[36, с.96]
Передача покупателю имущества, не пригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора. Однако это право возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний тем не менее не устранит после этого недостатки предприятия.
При определении последствий нарушения условий договора продажи предприятия необходимо учитывать требования ст. 500 ГК РК[3].
Так, требования одной или обеих сторон о возврате или взыскании в натуре полученного по договору подлежат удовлетворению, только если это не нарушает существенно прав и интересов кредиторов сторон (других лиц) и не противоречит общественным интересам.
Продавец обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц. Специфика этой обязанности при продаже предприятия обусловлена тем, что предмет договора, как правило, включает обязательства перед третьими лицами. Значит, говорить о полной свободе предприятия от юридических обременений не приходится. В данном случае продавец должен предупредить покупателя обо всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащим образом. Подписывая передаточный акт, в котором зафиксирован перечень всех долгов, продавец одновременно и извещает о них покупателя, и передает ему долги. Поэтому трудно объяснить правило п. 3 ст. 499 ГК, которое определяет последствия передачи покупателю долгов, не указанных в передаточном акте. Ведь, если долги не упомянуты в передаточном акте, они просто не могли перейти к покупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст.499 ГК[3].
Надлежащее совершение перевода долга по договору продажи предприятия требует обязательного уведомления и получения согласия кредиторов (ст. 496 ГК). Права кредиторов при продаже предприятия
. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть письменно уведомлены продавцом о продаже предприятия до его передачи покупателю.
. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.
. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.[3]
Кредиторы должны быть извещены о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю, т. е. до момента подписания сторонами передаточного акта, в письменной форме. Обязанность такого уведомления лежит на продавце, поскольку именно он должен передать предприятие (в том числе и долги) покупателю.
Кредиторы, которые не изъявили согласия на перевод долга, вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства (и возмещения убытков), либо признания договора недействительным полностью или в соответствующей части. Однако длительность и характер сроков, в течение которых можно осуществить указанные требования, различны. Для кредиторов, извещенных о переводе долга, этот срок равен трем месяцам (с момента получения уведомления) и относится к числу сроков существования гражданских прав. Его истечение погашает право кредитора заявить соответствующие требования продавцу. Для защиты прав кредиторов, не извещенных о переводе, установлен годичный срок исковой давности. Он начинает течь с момента, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия (и соответственно о нарушении его прав).
В случае перевода на покупателя долгов без согласия кредитора стороны договора несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия обязательствам (п. 4 ст. 496 ГК)[3].
Основная обязанность покупателя по договору - оплата полученного предприятия. Порядок и сроки оплаты определяются аналогично общим положениям о купле-продаже.
Обязанность принять товар применительно к продаже предприятий ГК специально не регулируется. Однако такая обязанность существует. Она выражается в совершении покупателем действий, необходимых для того, чтобы продавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия. Соответственно покупатель не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта (если он соответствует условиям договора) или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие. В первом случае продавец сможет требовать от покупателя принятия предприятия путем подписания передаточного акта либо расторжения договора. Во втором - потребовать государственной регистрации перехода права собственности через суд. Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании с покупателя причиненных убытков.
Таким образом, особенностью договора продажи предприятия является порядок передачи имущества покупателю. Если в соответствии с нормами общего характера о купле-продаже правовое значение придается фактической передаче вещи, то в соответствии с п. 3 ст. 497 ГК РК предприятие считается преданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С продавца не слагается обязанность по введению покупателя в фактическое владение предприятием. Как видим, передача имущества по договору продажи предприятия влечет наступление иных последствий, чем по договорам купли - продажи, не связанны с уступкой права собственности на недвижимое имущество. Передача по договору купли - продажи предприятия не опосредует переход права собственности, однако, она обуславливает переход с продавца на покупателя рисков случайной гибели или порчи имущества.
В целях обеспечения надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате стоимости предприятия и в иных целях договором может быть предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты за него или наступления иных обстоятельств, например, получения гарантии банка по оплате за предприятие и др. Покупатель в соответствии со п. 3, ст. 498 ГК РК вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса.
Как следует из смысла приведенной нормы, покупатель должен иметь возможность пользоваться и распоряжаться предприятием таким образом, чтобы его имущественные интересы не страдали, например, чтобы не снижался объем производства и т.д. В российской цивилистике данное право покупателя до перехода права собственности рассматривается как производное (вторичное) вещное право. В казахстанских научных трудах, посвященных изучению проблем вещного права, оно не рассматривается.
Как видим, нормы объективного права предусматривают правомочия, схожие с правомочиями обладателей некоторых иных известных вещных прав. Вместе с тем нельзя не учитывать того, что такое право не имеет собственного экономического содержания, не опосредуется самостоятельной юридической формой распоряжения имуществом, которое одновременно может служить и основанием возникновения того или иного вещного права.
Ярко выраженная специфичность договора купли-продажи может быть усмотрена и в следующем. За редким исключением, предприятие не может продаваться свободных от прав от него третьих лиц, поскольку уступаются долги предприятия. Но это не означает, что правило статьи 413 ГК РК относительно обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, совсем не распространяется на отношения по продажи предприятий.
Во-первых, покупатель, приходя к соглашению с продавцом насчет предмета договора, информируется о наличии долгов, если же это не происходит, то, значит, нет и соглашения о предмете. Такое толкование однако не исключает пограничные ситуации, где вопрос о владении покупателя информацией о наличии долгов вызывает сомнения. В таком случае применяется презумпция того, что покупателю не было известно о долгах, если продавец не докажет, что покупатель знал о догах во время заключения договора или передачи предприятия (п. 3 ст. 499 ГК РК)[3].
Во-вторых, раз речь идет о долгах предприятия, то следует уточнить, что имеются в виду обязательственно права третьих лиц в отношении предприятия. Это могут быть и относительные притязания, непосредственные возникшие из-за нарушения вещных прав тех или иных субъектов. То есть, на обременение предприятия вещными правами третьих лиц целиком и полностью распространяется действие статьи 413 ГК РК[3].
Кредиторы предприятия должны быть письменно уведомлены продавцом о продаже предприятия до его передачи покупателю, если обязательства в отношении их включаются в состав продаваемого предприятия. Гражданское законодательство не предусматривает сроков такого уведомления. Кредитор должен письменно сообщить продавцу о своем согласии на перевод долга. Если это не было сделано, ему предоставляется трехмесячный срок, который начинает течь со дня получения уведомления о продаже, когда он вправе потребовать прекращения либо досрочного исполнения обязательства. При этом он может также потребовать возмещения продавцом причиненных ему убытков. Кредитор также вправе требовать признание договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. После передачи предприятия покупателю продавец вместе с ним несет солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были перенесены на покупателя без согласия кредитора.
Такая же солидарная ответственность продавца имеет место в тех случаях, когда оказываются уступленными обязательства, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него специального разрешения (лицензии). Это также отличает договор продажи предприятия от остальных разновидностей купли - продажи, поскольку в отличие от них, в двух указанных случаях, юридическая связь продавца и его бывшего имущества не прекращается. Основные обязанности покупателя - уплата покупной цены и принятие имущества. Уплата цены предприятия происходит в обще установленном порядке. Особые условия могут предусматриваться договором или законодательством. Например, при приватизации государственного имущества (предприятия) покупатель производит расчеты в следующем порядке. Авансовый платеж вносится в размере не менее 50 % от цены, установленной в ходе торгов. В срок не позднее пяти банковских дней со дня подписания договора гарантийный взнос, который при приватизации также производится в обязательном порядке, рассчитывается в счет причитающегося авансового платежа. Оставшаяся сумма должна быть взнесена не позднее тридцати календарных дней со дня подписания договора купли - продажи.
Если покупатель допускает просрочку (независимо от продолжительности) авансового или окончательного платежа, продавец расторгает договор в одностороннем порядке и праве потребовать от покупателя возмещение реальных убытков в части, не покрытой гарантийным взносом, и неустойки, установленной в договоре, только после полной оплаты объекта, на договоре купли - продажи делается отметка об этом. Она служит основанием для проведения государственной регистрации изменения собственника на предприятие. Обязанность покупателя по принятию предприятия исполняется путем подписания им передаточного акта. Продавец имеет право потребовать от него принятия предприятия. Наряду с этим, покупатель, конечно же, должен совершить и фактические действия по вступлению в предприятие, если же он этого не делает, как было указано выше, риск случайной гибели или порчи имущества будет лежать непосредственно на нем[37].
Некоторые проблемы правопреемства в договоре продажи предприятия
Проблемы правопреемства в гражданских правоотношениях являются весьма актуальными для современного гражданского законодательства и правоприменительной практики. Однако казахстанская судебная практика относительно вопросов правопреемства противоречива. В большинстве случаев главной проблемой, которая выступает предметом судебного рассмотрения, является вопрос об определении управомоченного и/или обязанного лица.
Относительно вопросов правопреемства судебная практика двойственна. В одних случаях при схожих фактических обстоятельствах суды признают правопреемство, в других - нет. Отчасти это можно объяснить несовершенством действующего законодательства по данной проблеме. Но только отчасти. Другая, более серьезная причина заключается в неправильном толковании и применении гражданских норм о правопреемстве участниками гражданских правоотношений и судами. Сыграла свою негативную роль и наспех проведенная приватизация. Покупатели бывшего государственного имущества иногда на практике до сих пор расплачиваются за ее результаты[38].
Рассмотрим реальный гражданско-правовой спор, связанный с установлением правопреемства, и судебные решения, вынесенные по этому делу.
В марте 1975 г. с работником С. произошел несчастный случай на производстве. В результате С. был признан инвалидом, а предприятие выплачивало ему пособие до момента приватизации (декабрь 1998 года). При этом с 1975 по 1998 гг. предприятие неоднократно реорганизовывалось, но свои обязательства перед работником исполняло исправно.
В декабре 1998 г. между территориальным комитетом государственного имущества и приватизации и ТОО «Б» был заключен договор купли-продажи указанного предприятия как имущественного комплекса. Два положения данного договора имеют принципиальное значение для целей настоящей статьи. Во-первых, по условиям договора ТОО «Б» взяло на себя всю ответственность за здания, оборудование, финансовые активы и пассивы, а также обязательства и долги объекта. Во-вторых, договором была закреплена обязанность ТОО «Б» обеспечить социальные гарантии работникам приватизированного предприятия, предусмотренные действующим законодательством Республики Казахстан.
Отметим, что с января 1999 г. по декабрь 2002 г. ТОО «Б» также исправно выплачивало С. ежемесячное пособие. После смены руководства ТОО «Б» новый руководитель отказал С. в осуществлении выплат ввиду отсутствия оснований. С. обратился в департамент Министерства труда и социальной защиты населения РК, который выдал соответствующее предписание. Это предписание не было выполнено, что послужило поводом для обращения в суд. Здесь мы подходим к сути конфликта. Суд, изучив представленные сторонами конфликта документы, посчитал, что указанные выше положения договора о приватизации предприятия как имущественного комплекса однозначно свидетельствуют о наличии правопреемства и обязал ТОО «Б» производить С. соответствующие выплаты.
Для научного анализа судебного решения следует обратиться к теории гражданского права.
Традиционно в цивилистике выделяют две разновидности правопреемства: частное (сингулярное) и общее (универсальное). При частном правопреемстве к правопреемнику переходят только определенные (отдельные) права и (или) обязанности правопредшественника. Частное правопреемство требует конкретного обозначения передаваемых прав и (или) обязанностей (долгов). В отличие от частного универсальное правопреемство означает переход всей совокупности прав и обязанностей лица к правопреемникам. Случаев общего правопреемства немного. Это некоторые виды реорганизации юридических лиц (например, слияние и присоединение[39, с.13]) и, например, наследование имущества физических лиц.
Б. Черепахин делает важное дополнение к понятию общего правопреемства и предлагает его различать не только от перехода отдельных прав и отдельных обязанностей, но также и от перехода отдельных совокупностей прав или обязанностей, выделенных из всей совокупности прав и обязанностей, принадлежащих праводателю[40, с.322]. Подчеркнем, что в указанном случае речь идет только о сингулярном, а не об общем правопреемстве.
Примером перехода отдельной совокупности прав и обязанностей от одного лица к другому как раз и является договор купли-продажи предприятия. Предприятие - это особый объект гражданского права, который в силу своей сложности и неоднородности относится к так называемому имущественному комплексу. Согласно п. 2 ст. 119 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Выделенное положение ГК позволяет определить правопреемство при продаже предприятия как имущественного комплекса в качестве сингулярного, а не универсального. Другими словами, стороны договора купли-продажи в самом тексте договора определяют, какое именно имущество переходит от продавца к покупателю в составе предприятия как имущественного комплекса.
В рассматриваемом случае мы сталкиваемся с аналогичной ситуацией. Договор купли-продажи имущественного комплекса предприятия включал: 1) текст договора, 2) дополнение к договору купли-продажи, 3) акт приема-передачи имущественного комплекса предприятия и прилагаемых к нему перечней № 1 и № 2, являющихся неотъемлемой частью акта приема-передачи.
Вывод суда о передаче ТОО «Б» обязательств по возмещению вреда перед С. этими документами не подтверждается. Так, перечнем № 2 был определен штат работников предприятия по состоянию на 31.12.1998 г., которые впоследствии были приняты в штат ТОО «Б» с 4.01.1999 г. Каких-либо данных о С. этот перечень не содержит, и, следовательно, никаких обязательств перед ним покупатель не несет. Положения договора об обязанности ТОО «Б» по обеспечению социальных гарантий работникам приватизированного объекта, предусмотренные законодательством Республики Казахстан, распространяются только на лиц, принятых в его штат согласно указанному перечню.
Кроме того, в соответствии с п. 1.2 договора ТОО «Б» обязалось оплатить кредиторскую задолженность предприятия в сумме 27 305 000 тенге, определенную по состоянию на 1 октября 1998 года. Согласно отметке продавца оплата стоимости объекта произведена полностью. Это, безусловно, свидетельствует о надлежащем исполнении ТОО «Б» всех обязанностей, предусмотренных указанным договором.
Также суду дополнительно были представлены документы с расшифровкой задолженности, переданной по договору купли-продажи предприятия. В этих документах упоминания об обязательствах ТОО «Б» перед С. отсутствуют.
Кроме указанных документов суду было представлено письмо из департамента юстиции о том, что предприятие, имущественный комплекс которого составлял предмет вышеуказанного договора купли-продажи, на момент рассмотрения спора является действующим и числится в государственном реестре юридических лиц. Таким образом, очевидно, что при отсутствии доказательств перехода долгов предприятия по договору купли-продажи обязанным лицом перед С. остается государственное предприятие.
Этот вывод следует также из теоретических положений гражданского права и из положений действующего законодательства.
Во-первых, продажа предприятия являет собой случай частного (сингулярного) правопреемства, и покупателю переходит только тот комплекс имущественных прав и обязанностей, который поименован в договоре купли-продажи.
Данный тезис находит подтверждение в действовавшем на тот период законодательстве о приватизации. Так, согласно п. 3 ст. 6 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23 декабря 1995 г. за № 2721 «О приватизации» покупатель становится правопреемником гражданских прав и обязанностей приватизированного предприятия, если иное не предусмотрено Указом «О приватизации» и договором купли-продажи. Пункт 2 ст. 17 Указа «О приватизации» содержит указание на обязанности продавца при подготовке объекта к приватизации. В нем, помимо прочего, закреплены обязанности: 1) произвести оценку стоимости объекта приватизации в соответствии с нормативным правовым актом, разработанным продавцом и утвержденным Правительством РК; 2) подготовить и представить по требованию покупателя информацию об обременениях объектов приватизации, а также о сумме кредиторской и дебиторской задолженности, заключенных контрактах и договорах приватизируемого предприятия, если объектом приватизации является предприятие как имущественный комплекс.
Данное правило дополнительно содержится в Положении по оценке стоимости объектов приватизации[41], п. 11 которого предусмотрено, что начальная цена предприятия как имущественного комплекса определяется на основании данных баланса предприятия. Баланс предприятия, заверенный налоговым органом, представляется на дату принятия решения о приватизации государственным органом, уполномоченным распоряжаться государственным имуществом. Начальная цена предприятия (НЦпр) определяется по формуле:
НЦпр = Апр - Опр,
где: Апр - общая стоимость активов предприятия (строка 360 актива баланса предприятия);
Опр - обязательства предприятия.
Обязательства предприятия включают заемные средства и кредиты; расчеты с кредиторами и авансы, полученные от покупателей и заказчиков. Обязательства предприятия определяются на основании данных раздела II пассива баланса «Расчеты и прочие пассивы» путем суммирования данных по строкам 500-620, 635-720 баланса: статья «Долгосрочные кредиты банков» (ст. 92), статья «Долгосрочные займы» (ст. 95), статья «Краткосрочные кредиты банков» (ст. 90), статья «Кредиты банков для работников» (ст. 93), статья «Краткосрочные займы» (ст. 94), статья «Расчеты с кредиторами за товары, работы и услуги за минусом НДС», статья «Расчеты по векселям выданным» (ст. 60), статья «Расчеты по оплате труда» (ст. 70), статья «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» (ст. 69), статья «Расчеты с дочерними предприятиями» (ст. 78), статья «Расчеты с кредиторами по внебюджетным платежам» (ст. 67), статья «Расчеты с бюджетом» (ст. 68), статья «Расчеты с прочими кредиторами», статья «Авансы, полученные от покупателей и заказчиков» (ст. 64) применительно к форме баланса за 1995 год.
Доказательств нарушения указанных нормативных правовых актов, регулирующих процесс приватизации, суду представлено не было. Эти обстоятельства дают основания для утверждения об отсутствии законных оснований для осуществления выплат С., которые были произведены ТОО «Б» в период с 1 января 1999 г. по декабрь 2002 года, что позволяет их квалифицировать в качестве неосновательного обогащения, полученного работником без законных оснований (ст. ст. 853 - 960 ГК).
Примерно аналогичный случай о правопреемстве при продаже предприятия, ставший к тому же хрестоматийным, имел место в практике арбитражных судов Российской Федерации. Для сравнения приведем его максимально точно.
ТОО обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязательств приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса.
В обоснование исковых требований истец указал, что комитет по управлению имуществом объявил в условиях конкурса, опубликованных в печати, что продаваемое предприятие, магазин «Овощи», имеет кредиторскую задолженность в размере 10 млн. рублей. Однако после оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 40 млн. рублей.
Решением арбитражного суда в иске отказано. Апелляционная и кассационная инстанции не нашли оснований для изменения принятого решения.
Отказывая в иске, суд сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 1 ст. 559 гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В п. 2 ст. 132 указано, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, права требования, долги, а также права на обозначения и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Внесение в договор условия, которое ограничивало бы правопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемом кредиторской задолженности, указанным в печатном сообщении об условиях конкурса по продаже магазина, не основано на приведенных выше положениях ГК РФ.
В то же время покупатель в силу п. 3 ст. 565 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства.
Все вышесказанное позволило высшему арбитражному суду сформулировать следующее толкование соответствующих положений ГК о правопреемстве в договоре купли-продажи предприятия: в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства[42].
Таким образом, судебной инстанцией сформулирована презумпция полного перехода прав и обязанностей предприятия как имущественного комплекса в договоре купли-продажи предприятия, т.е. случай универсального правопреемства.
В порядке сравнения двух ситуаций отметим следующие обстоятельства: 1) рассматриваемый нами «казахстанский» случай имел место до принятия и введения в действие ГК РК (Особенная часть) (декабрь 1998), и поэтому аналогичные положения казахстанского законодательства к нему не применимы; 2) в данном случае спор возник из-за несоответствия условий конкурса условиям договора продажи предприятия, предложенного продавцом. По нашему мнению, распространение арбитражным судом правил об универсальном правопреемстве, сформулированных в данном споре, на все случаи продажи предприятия едва ли оправдано; 3) данная позиция арбитражного суда РФ встретила в литературе справедливую критику.
Так, О. Романов в работе, специально посвященной анализу состава предприятия как имущественного комплекса, пишет, что «на подобные случаи практикой должна устанавливаться и утверждаться обратная презумпция, по которой каждый долг в случае сомнения считался бы не относящимся к предприятию и не переходящим на другое лицо… Возложение на это лицо неучтенных в договоре и притом спорных обязанностей противоречило бы принципу справедливости. Поэтому кредитор, ищущий установления по отношению к себе солидарной ответственности бывшего и настоящего владельца предприятия, должен доказать, что требование его относится именно к тому предприятию, которое передано по сделке. Если доказано это не будет, добросовестный приобретатель предприятия отвечать по обязанностям прежнего владельца не должен»[43, с.222].
Примерно аналогичной позиции придерживается и В. Белов, который считает, что «предметом договора перевода долга может быть юридическая обязанность, входящая в содержание обязательственных правоотношений, причем при делимости предмета обязательства - как полностью (в отношении всего предмета обязательства), так и в части долга. Если предмет договора определен недостаточно четко (не произошло индивидуализации долга), и это стало причиной спора переводителя и принимателя относительно того, кто и в чем обязан кредитору, достоверными должны предполагаться сведения, представленные переводителем (прежним должником). На принимателя же (и кредитора) вполне логично возложить бремя опровержения этой презумпции»[44].
Ю. Басин, анализируя правопреемство при передаче предприятия в качестве имущественного комплекса, пишет, «что вполне применимы условия правопреемства, предусмотренные статьей 46 ГК, то есть переходят лишь долги (равно как и имущественные активы), указанные в передаточном акте… При передаче предприятия в качестве имущественного комплекса возникает еще одна проблема, связанная с тем, сохраняется либо не сохраняется в итоге передачи собственник этого комплекса. При сохранении собственника передается лишь часть предприятия, что не ведет к прекращению юридического лица, передающего комплекс. И это лицо либо собственник его имущества, если речь идет о государственном предприятии, сохраняют за собой все долги, не переданные тому, кто становится новым собственником передаваемого имущественного комплекса»[45].
Во-вторых, переход долгов в составе предприятия при его продаже как имущественного комплекса возможен только при наличии специального соглашения об этом между продавцом и покупателем.
Уже цитируемый выше российский автор В. Белов считает, что «для перевода долга, согласно действующему российскому законодательству, необходимы три акта: а) волеизъявление должника перевести долг (п. 1 ст. 391 ГК РФ); б) волеизъявление кредитора заменить должника (п. 1 ст. 391 ГК РФ); в) волеизъявление «другого лица» принять долг (его необходимость выводится из общих начал гражданского права, не позволяющих вторгаться в чужой правовой статус без согласия данного лица)». Далее автор заключает, что никакие иные институты, не предполагающие наделения особым юридическим значением каждого из трех волеизъявлений (в частности, такие как пассивная делегация и интерцессия), перевода долга не производят[45, с.17].
Соглашаясь с мнением В. Белова, зададим закономерный вопрос: свидетельствует ли условие договора купли-продажи предприятия о том, что ТОО «Б» взяло на себя всю ответственность за здания, оборудование, финансовые активы и пассивы, а также обязательства и долги объекта о наличии соглашения о переводе долга госпредприятия перед С. на покупателя? Мы полагаем, что нет. В подтверждение этого сошлемся на п. 1 ст. 392 ГК, который закрепляет правило о том, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Действительный смысл данного договора должен быть определен из текста самого договора дополнения к договору, акта приема-передачи с прилагаемыми к нему перечнями, документов с расшифровкой задолженности, переданной по договору купли-продажи предприятия. При отсутствии в этих документах указания на соответствующий долг следует вывод, что соглашение о его переводе на покупателя между сторонами достигнуто не было. Обязанным лицом в этом случае остается государственное предприятие или государство, но не покупатель. К тому же, о возможности перевода долга «забыли» спросить кредитора, коим является С., а императивный характер правила п.1 ст. 348 ГК только подтверждает сделанный выше вывод об отсутствии правопреемства.
В-третьих, сама конструкция предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним требует законодательного совершенствования. [46]. Мы полагаем, что предприятие в качестве имущественного комплекса нельзя признать ни в качестве недвижимого имущества, ни в качестве вещи, т.е. объекта права собственности и иных вещных прав. Данное утверждение связано с тем, что структуру предприятия как имущественного комплекса образуют не только вещи, но и другое имущество, которое призвано выступать объектом соответствующих гражданских прав, например, исключительных - право на фирменное наименование, торговый знак и другие. Кроме того, имущественный комплекс предприятия может включать и долги, определенные обязательства, а право собственности на обязанности для правовой системы Казахстана является ничем иным, как юридическим нонсенсом. Далее в самом понятии «предприятие» заключены качества объекта и субъекта гражданского права и, по сути, например, в случае совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса, речь должна идти о нескольких различных юридических ситуациях:
а) передача вещей (движимых и недвижимых),
б) перевод долга,
в) уступка требования,
г) переход исключительных прав и др.
Таким образом, передача предприятия представляет собой сделку, содержащую несколько юридических понятий и конструкций. Так, например, ни одна попытка произвести государственную регистрацию предприятия в качестве недвижимости по ст. 119 ГК и др. не увенчалась успехом. Регистрирующему органу удалось только зарегистрировать собственно недвижимость в узком значении этого слова (п. 1 ст. 117 ГК)[47].
Поэтому продажу предприятия в качестве имущественного комплекса нельзя в чистом виде отнести к договору купли-продажи, а правильнее его определить в качестве смешанного договора, который включает в себя правила о передаче вещей (движимых и недвижимых), уступки требования и переводе долга, а также переходе некоторых исключительных прав. При этом отсутствие в тексте договора упоминания о передаче (уступке, переводе или переходе) каких-либо объектов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, безусловно, должно означать их сохранение за продавцом.
Заключение
В результате исследования правовой природы договора купли-продажи недвижимого имущества выявлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества приобретает самостоятельность наряду с иными отдельными видами договора купли-продажи, содержащимися в главе 25 ГК РК, по признаку особого объекта отчуждения, то есть недвижимого имущества, и должен быть закреплен в главе 25 ГК РК как отдельный вид договора купли-продажи. В то же время данному договору присущи большинство основных признаков договора купли-продажи, которые отличают его от других типов самостоятельных гражданско-правовых договоров, предусмотренных в особенной части ГК РК.
Передача по договору купли-продажи недвижимого имущества не только в собственность, но и в хозяйственное ведение, оперативное управление обуславливает закрепление следующего определения договора: «По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену)».
Комплексное исследование теоретических и практических проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества показало наличие нерешенных и дискуссионных вопросов в науке и практике правоприменения, отсутствие комплексного подхода в правовом регулировании договора купли-продажи недвижимого имущества и иных вопросов, требующих решения. В этой связи мы приходим к следующим кратким выводам по результатам дипломного исследования.
В целях формирования научной и законодательной концепции правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества, соответствующего интересам общества и правовой системы Республики Казахстан, предлагается:
- ввести в законодательство понятие сложной недвижимой вещи для нескольких объектов недвижимости, физически и функционально взаимосвязанных между собой;
- в интересах участников гражданского оборота выделить в отдельном параграфе главы 25 ГК РК договор купли-продажи недвижимости;
- при правовой характеристике договоров определить региструмальные договора по моменту заключения как самостоятельный вид консенсуальных договоров;
- для обеспечения стабильного оборота недвижимости и защиты прав интересов сторон договора купли-продажи недвижимости выделить цену в качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимости;
В связи с изложенным возникает необходимость в более комплексном подходе к решению вопросов, связанных с правовым регулированием договора купли-продажи недвижимого имущества.
Договор продажи предприятий является разновидностью договора купли-продажи, его специфическое содержание обусловлено особенностями предмета договора - предприятия как имущественного комплекса. Порядок продажи предприятий определяется ст. ст. 493 - 500 ГК РК, кроме того, к отношениям по продаже предприятий применяется и законодательство о приватизации. Понятие "предприятие" используется в законодательстве Республики Казахстан в двух значениях. Во-первых, предприятие, это юридические лица, основанные на государственной собственности. Во-вторых, предприятие, это объект гражданского права - имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей, его режим определяется ст. 119 ГК РК и нормами другого законодательства. Данный объект гражданских прав может существовать независимо от организационно - правовой формы юридических лиц, которыми осуществляется предпринимательская деятельность, более того, предприятием (имущественным комплексом) может быть и имущество, используемое индивидуальным предпринимателем для осуществления предпринимательской деятельности.
В первую очередь обратим внимание на полимерность состава предприятия как объекта гражданских прав. Безусловно, предприятие находится в гражданском обороте как одна сложная вещь. Совершение сделки в ее отношении влечет изменения юридической судьбы всех составляющих имущественного комплекса - предприятия.
Вместе с тем, разнородный состав имущества, объединяемого в таком комплексе, не может не влиять на существование особенности содержания договора продажи предприятия. Заметим, к примеру, порядок продажи вещей, а также имущественных прав не может совпадать, несмотря на то, что в отношении их будет заключен единый договор купли - продажи, локальные права и обязанности сторон в отношении каждого отдельного имущества, входящего в состав предприятия, могут различаться.
Таким образом, и сам договор продажи предприятия также является "полимерным" по содержанию. Кроме того, предприятие приравнивается к недвижимому имуществу. Поэтому, договоры купли - продажи в их отношении, будут совершаться с учетом правового режима недвижимости. Как отмечалось ранее, в гражданском праве республики отсутствуют нормы, непосредственно регулирующие купли - продажи недвижимости, поэтому, конечно, же и при совершении договоров продажи предприятий возникнут определенные, связанные с этим, сложности. Новизна анализируемого правового материала, обусловливает то, что данная черта договора купли - продажи предприятия требует разносторонних исследований его содержания и вообще всех особенностей.
Подводя итоги проведенного исследования, хотим отметить, что задачи, предусмотренные в дипломной работе, решены в полной мере в соответствии с целью исследования, состоящей в комплексном исследовании правового регулирования отношений по продаже недвижимого имущества.
Список использованных источников
1.Указ Президента РК от 15.08.2003 г. «О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года»
2.Конституция Республики Казахстан 1995 г. (с изменениями и дополнениями от 02.02.2011 г.)
3.Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.07.2010 г.) <#"justify">Приложение
ДОГОВОР
купли-продажи предприятия
г.__________ N_____ "_____"__________200___г.
<Наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано> именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор> действующего на основании <устава, положения, доверенности N_____ от "___"__________200___г.> и <наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано или ф.и.о. физического лица, гражданство, резидентство, номер и дата документа, удостоверяющего личность> именуемое (ая, ый) в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя предприятие ____________________, в дальнейшем именуемое "Предприятие", в целом как имущественный комплекс, а Покупатель обязуется принять Предприятие и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре.
.2. Состав и стоимость продаваемого Предприятия определяются в приложениях к настоящему договору, которые указаны в п. 6.1 настоящего договора и являются его неотъемлемой частью.
.3. Имущество, права и обязанности, перечисленные в документах, указанных в п. 6.1 настоящего договора, подлежат передаче Продавцом Покупателю.
.4. Предприятие пригодно к использованию для следующих целей:
.4.1. ________________________________________;
.4.2. ________________________________________;
2. Обязанности сторон
.1. Продавец обязуется:
.1.1. Передать Предприятие Покупателю "___"__________200___г. по передаточному акту, в котором указываются:
.1.1.1. Данные о составе Предприятия;
.1.1.2. Данные об уведомлении кредиторов о продаже Предприятия;
.1.1.3. Сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
.1.1.4. Перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены Продавцом ввиду его утраты.
.1.2. Предприятие считается переданным Покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.
.1.3. Письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого Предприятия, не позднее _____ дней до передачи Предприятия в соответствии с п. 2.1.1 настоящего договора.
.1.4. Уведомить Покупателя о согласии (несогласии) кредиторов по долгам, включенным в состав предприятия, на перевод долга на Покупателя не позднее "___"__________200___г.
.2. Покупатель обязуется:
.2.1. Осуществить приемку Предприятия "___"__________200___г.
.2.2. Уплатить за Предприятие его цену в соответствии с п. 3 настоящего договора.
3. Цена Предприятия и порядок расчетов
.1. Цена Предприятия составляет ____________________ тенге.
.2. Покупатель обязан оплатить указанную сумму в течение _____ дней с момента подписания передаточного акта.
.3. Расчеты по договору производятся путем ____________________.
4. Ответственность сторон
.1. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере __________ от суммы договора и пеню из расчета __________ от суммы договора за каждый день просрочки.
.2. Меры ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами гражданского законодательства, действующего на территории Республики Казахстан.
5. Порядок разрешения споров
.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.
.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотренной законодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают их на рассмотрение в <указать наименование и местонахождение третейского, арбитражного или народного суда, выбранного сторонами для разрешения споров>.
6. Заключительные положения
.1. Приложениями к настоящему договору являются:
.1.1. Акт инвентаризации, составленный на "___"__________200___г. (приложение 1).
.1.2. Бухгалтерский баланс, составленный на "___"__________200___г. (приложение 2).
.1.3. Заключение аудиторской фирмы (аудитора) "__________" о составе и стоимости предприятия, составленное на "___"__________200___г. (приложение 3).
.1.4. Перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, составленный на "___"__________200___г. (приложение 4).
.2. Покупатель и Продавец, подписав настоящий договор, подтверждают факт предварительного рассмотрения документов, указанных в п. 5.1 настоящего договора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого Предприятия, должны быть до его передачи Покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи Предприятия.
.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.
.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.
Юридические адреса сторон и банковские реквизиты
ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ <наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора> <наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора> <страна местонахождения> <страна местонахождения> <город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона> <город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона> <номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа> <номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа> <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК> <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК>
ДОГОВОР
купли-продажи части предприятия
г.__________ N_____ "_____"__________200___г.
<Наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано> именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор> действующего на основании <устава, положения, доверенности N_____ от "___"__________200___г.> и <наименование юридического лица,> <резидентство, дата создания, свидетельство о регистрации, дата и номер, кем зарегистрировано или ф.и.о. физического лица, гражданство, резидентство, номер и дата документа, удостоверяющего личность> именуемое (ая, ый) в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность самостоятельно функционирующую часть акционерного общества - участок по оказанию услуг пейджинговой связи (УПС).
.2. Участок продается в целом как самостоятельно функционирующая часть, в состав которой входят:
пакет действующих договоров на 2002 год;
долгосрочные и текущие активы;
кредиторская и дебиторская задолженность;
группа специалистов, обслуживающих комплекс;
исключительные права - знак обслуживания;
основные средства;
земля.
2. Стоимость и порядок расчетов
.1. Состав и стоимость продаваемого комплекса участка пейджинговой связи определялись на основании полной инвентаризации, бухгалтерского баланса и заключения независимого аудитора, с учетом имеющихся кредиторов, характера, размера и сроков исполнения обязательств.
.2. Балансовая стоимость комплекса по состоянию на 1 июля 2001 года составляет ____________________ тыс. тенге.
.3. Текущая (договорная) стоимость комплекса участка пейджинговой связи составляет ____________________ тыс. тенге, или ____________________ долларов США, и выплачивается в следующем порядке: ____________________
3. Порядок передачи участка пейджинговой связи
.1. Комплекс пейджинговой связи передается Продавцом Покупателю согласно передаточному акту и расшифровкам к нему по разделительному балансу по состоянию на __________ года.
Для фактической передачи производственного комплекса стороны назначают полномочных представителей.
.2. Подготовка к передаче осуществляется силами и за счет Продавца.
.3. Комплекс пейджинговой связи считается переданным Покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами, и с этого момента Покупателю переходит право собственника.
.4. Перевод и оформление специалистов, обслуживающих комплекс и изъявивших желание работать у Покупателя, производить в строгом соответствии с требованиями Закона РК "О труде в РК" от 10.12.99 г. N 493-1.
.5. Право собственности переходит к Покупателю с момента оплаты договорной стоимости по ст. 2 и 2.3.
4. Особые условия
.1. Продавец уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в перечень долгов, передаваемых в составе комплекса пейджинговой связи.
.2. Покупатель вправе требовать уменьшения договорной цены, после сделки, если в составе переданного ему комплекса УПС окажутся долги, не включенные в передаточный акт.
.3. Договор вступает в действие с момента его подписания и действует до окончания выполнения обязательств сторон.
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Юридические адреса сторон и банковские реквизиты
ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ <наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора> <наименование ЮЛ или ФЛ по виду договора> <страна местонахождения> <страна местонахождения> <город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона> <город, п/о, улица, номер дома и офиса, номер факса, телефона> <номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа> <номер расчетного или валютного счета, наименование обслуживающего банка, МФО, РНН, код назначения платежа> <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК> <должность, ф.,и.,о. лица, подписывающего договор, подпись, печать, если лицо физическое, то его РНН, СИК>
Приложения:
. Разделительный баланс в 1 экземпляре на _____ листах.
. Передаточный акт в 1 экземпляре на _____ листах.
. Копия бюджета на 2001 год, включающая в себя перечень специалистов, переводимых в фирму, в 1 экземпляре на _____ листах.
УВЕДОМЛЕНИЕ
кредиторов при продаже предприятия
Настоящим <наименование Продавца>, именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице <уполномоченное лицо Продавца>, действующего на основании <устав, положение, доверенность>, уведомляет кредиторов Продавца о заключении Продавцом "___"__________200___г. договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.
В связи с этим кредитор вправе в течение трех месяцев с момента получения уведомления:
сообщить продавцу или покупателю предприятия в письменной форме о своем согласии на перевод долга по обязательствам Продавца перед кредитором на покупателя предприятия;
потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения Продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
Все уведомления, заявления и иную корреспонденцию направлять по следующим адресам:
Покупателя: <адрес Покупателя>.
Продавца: <адрес Продавца>.
Дата
Печать
Подпись