Анализ пространственной структуры Москвы

Анализ пространственной структуры Москвы

Ведение

Рассуждая о природе современного города, его сущности и смысле, дискурс часто сводится к понятию «свобода». И, действительно, свобода - основное свойство, которым должен обладать город. Прежде всего, современный мегаполис дает свободу выбора. Правильно организованный город предоставляет его горожанам возможность решать, как организовать свою судьбу. Именно множественность вариантов позволяет горожанину следовать его потребностям, воплощать желания.

Однако, также известна фраза: «свобода одного человека заканчивается там, где начинает свобода другого человека». И, действительно, множественность выбора подразумевает и множество потребителей, людей которые участвуют на равных правах в создании города. Соответственно, необходим медиум, который бы помогал стейкхолдерам действовать в своих интересах, не нарушая интересов чужих. В современном городе градорегулирование и есть тот инструмент, который позволяет сохранять демократические принципы городского развития.

Пространственное развитие города - деятельность, в которой акторами являются абсолютно все без исключения люди, находящиеся в городе, вне зависимости от продолжительности пребывания, наличию имущественных прав и рода деятельности. Чтобы обеспечить соблюдение интересов всех сторон, градостроительное регулирование призвано создавать условия для сценария развития города, который бы удовлетворял все стороны. Тем не менее, управление такой сложноорганизованной системой как город не должно проходить стихийно. Именно поэтому система управления городским развитием имеет своих участников, таких как властные структуры и компетентные специалисты, результатом деятельности которых, являются документы, «публичные соглашения», всех сторон процесса.

В градостроительном регулировании одним из основных предметов является градостроительная документация. Она имеет свой понятийно-правовой аппарат, каждый из элементов которого является инструментом по критеризации и управлению градостроительными действиями, которые, в свою очередь, и составляют непрерывный процесс пространственного развития города. Основное структурирование всех этих элементов в российскую законодательную базу было привнесено из советского градостроительства. Именно там, были заложены основные понятия, которые сейчас присутствуют в российском градостроительном законодательстве.

Понятия, заложенные в нормотворческую базу, описывают параметры развития территории, ее градостроительные свойства. С помощью формулирования данных понятий появляется возможным создание параметрической модели города, и задание этим параметрам конкретных значений, которые и являются предметом регулирования. Ограничение значений этих значение, разработка рекомендуемых показателей развития территории, задание минимальных и максимальных индексов и есть те инструменты, с помощью которых происходит градостроительное регулирование.

Выше названный инструмент по контролю развитием территории имеет сложноорганизованную структуру из документов различного уровня. Это деление соответствует уровням власти в Российской Федерации, от федеральной до местной. Данная вертикаль позволяет совершать управление территориальным развитием посредством утверждения градостроительной документации различного уровня. Современная логика взаимодействия и структура этих документов заложена в Градостроительном Кодексе РФ.

Каждый из уровней имеет свою горизонтальную структуру, в которой содержатся различные виды документов градостроительного проектирования: территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории. Все эти документы внутри одной «горизонтали» должны быть взаимоувязаны. Несмотря на то, что преемственность этих документов обязана соблюдаться, чрезвычайно важно, чтобы каждая из этих составляющих, сохраняла свою функцию и степень уточнения. Например, согласно ст. 31 ГркРФ ч. 9 и 10, Правила землепользования и застройки должны соответствовать Генеральному плану города. Содержание данной статьи совершенно не предусматривает полное соответствие этих двух документов друг другу, но закладывает их совместную работу.

Логика правового градорегулирования такова, что при эффективном функционировании, в городе наблюдается соблюдение интересов всех стейкхолдеров, а городское развитие происходит по запланированному сценарию. При активной инвестиционно-строительной деятельности и постоянном притоке населения современный мегаполис сталкивается с множеством проблем, связанных с регулированием развития тех или иных градостроительных параметров, чье неограниченное увеличение может привести к серьезным последствиям. Особенно данная проблема ярко выражена в развивающихся экономиках, где характерна высокая волатильность рынков, как следствие ускоренный, часто неуправляемый и неупорядоченный прирост объема недвижимости. В условиях, когда рыночная экономика не так давно сменила плановую, и имущественные права на недвижимость закреплены не у всех, а новая продолжает появляться, снижая капитализацию уже существующей, устойчивое развитие города невозможно. Москва, как мегаполис в государстве с развивающейся экономикой, является ярким примером такого развития. Критерием эффективности системы градорегулирования, без сомнения, можно считать способность ответить на все эти вызовы сбалансированными мерами воздействия на территорию города.

Одним из основных параметров, описывающих интенсивность использования территории, является плотность застройки. Регулирование данного показателя является действенным инструментом по управлению городским развитием. Регламентируя предельные значения этого показателя, появляется возможность влиять на увеличение строительных площадей того или иного функционального назначения в той или иной зоне города.

Выбор темы магистерской диссертации обусловлен рассогласованности различной градостроительной документации в городе Москве в отношении такого показателя интенсивности использования территории как плотность жилой застройки.

Для анализа была взята именно жилая застройка, так как, во-первых, жилые зоны в Москве занимают наибольший процент по отношению к другим зонам. Во-вторых, площадь жилого фонда напрямую влияет на плотность населения, что является показателем, чрезвычайно важным для пространственной структуры города. В-третьих, жилая застройка создает значительные нагрузки на инфраструктуру различного рода. Именно поэтому для анализа была взята жилая застройка как наиболее репрезентативный вид функционального использования для изучения показателей интенсивности использования территории.

Неверное регулирование данного показателя является причиной искаженной пространственной организации города. Одновременно с этим, эффективность системы градорегулирования резко падает, что создает предпосылки для инфраструктурного кризиса города и усугубления уже существующих проблем городской среды.

Объектом исследования в данной работе является плотность жилой застройки в городе Москве в границах 2010 года.

Предметом исследования выступила взаимосвязь правовых ограничений на превышение плотности застройки с эффективностью системы градорегулирования Москвы.

Целью работы является изучение московского опыта регулирования плотности жилой застройки, а также разработка рекомендаций по его совершенствованию.

В соответствии с вышеназванной целью были поставлены следующие задачи:

·        Анализ распределения плотности жилой застройки от центра к периферии города Москвы

·        Анализ изменения плотности жилой застройки по мере удаления из центра Москвы, запланированное Генеральным планом города

·        Сопоставление предельных показателей плотности жилой застройки в системе документов градостроительного проектирования на примере Северного Административного округа Москвы

·        Изучение подходов к регулированию плотности застройки в зарубежных городах-мегаполисах

·        Рекомендации по совершенствованию системы правового градорегулирования Москвы.

Исследование предполагает анализ существующей жилой застройки на предмет распределения ее плотности от центра города к периферии, а также анализ документов всех уровней градостроительного проектирования города Москвы, на предмет их преемственности, соблюдения и реализации. На основе проведенного анализа будет представлена существующая тенденция в развитии города и будут даны рекомендации по повышению эффективности системы градорегулирования Москвы.

Теоретическая значимость исследования заключается в комплексном анализе и изучении такого показателя, как плотность жилой застройки, и связи наличия юридически значимых запретов на превышение данного параметра с эффективностью системы градорегулирования города.

Практической ценностью исследования является возможность применения разработанных в данной работе градостроительных регламентов и предельных параметров использования земельных участков для жилых зон правил землепользования и застройки в проекте правил землепользования и застройки Москвы.

Низкая степень изученности данной темы обусловлена особым правовым статусом Москвы как субъекта РФ, где действует частично свое градостроительное законодательство. Данный факт не позволяет применять многие исследовательские методики и подходы к градостроительному проектированию, которые применимы для прочих городов России. Вопросы управления пространственным развитием города и правового градорегулирования в отечественной практике рассматриваются в работах А.А. Высоковского, Э.К Трутнева, где отражен комплексный анализ структуры градостроительного законодательства и его связи с физическими изменениями города. Также проблемами пространственного развития города занимаются специалисты Фонда «Институт экономики города»: А. Пузанов, А. Новиков и Т. Полиди.

Помимо исследований и работ указанных авторов, теоретико-методологической базой проведенного исследования послужили работы зарубежных авторов. В области исследования пространственных моделей городов стоит отметить А. Берто, в области градорегулирования и подходов к градостроительному проектированию А. Ленерера и Э. Таллен.

Законодательную базу исследования составили Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании», Градостроительный кодекс Москвы, Постановление Правительства Москвы от 25.01.2000 N 49 (ред. от 26.09.2006) "Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99", Закон о Генеральном плане города Москвы, "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820), Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О пожарной безопасности" (21 декабря 1994 г.).

Другими источниками информации послужили базы данных публичной кадастровой карты, данные Росреестра, Московского городского бюро технической инвентаризации, базы данных Московской службы государственной статистики, карты Электронного атласа Москвы и ИСОГД города Москвы, исследование Фонда «Институт экономики города» «Равновесие в экономике неравновесного города», а также аналитические данные ГУП «Научно-Исследовательский и Проектный Институт Генерального плана города Москвы».

В исследовании использовались универсальные методы (эмпирический, логический), общенаучные (анализ и синтез, метод обобщения), специально-юридические (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы. Также использовались практические навыки архитектурного проектирования для решения определенных задач.

Результатом исследования явились рекомендации по корректировке предельных параметров использования земельных участков в жилых территориальных зонах проекта Правил землепользования и застройки города Москвы, а также рекомендации по совершенствованию системы правового градорегулирования Москвы и проведению работ по межеванию территорий жилых кварталов.

Структура диссертации сформирована задачами исследования. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, списка источников, и графических приложений и других материалов визуализации.

В первой главе рассмотрена существующая пространственная модель города в отношении плотности жилой застройки. Дана характеристика текущему состоянию городской среды периферийной зоны города, а также сформулированы риски и последствия существующей тенденции развития Москвы.

Во второй главе проанализирован прирост жилого фонда в периферийной зоне, заложенного в Генеральном плане города Москвы, сопоставлены предельные показатели плотности жилой застройки в Москве, заложенные в различных документах градостроительного проектирования на примере Северного Административного округа Москвы. Составлены сводные таблицы и схемы.

В третьей главе изучен зарубежный опыт регулирования плотности застройки в крупнейшем европейском городе, подходы к регулированию пространственного развития жилых зон и контроля прироста жилого фонда. Также разработаны предложения по корректировке проекта Правил землепользования и застройки в части параметров интенсивности использования жилых территориальных зон и даны рекомендации по разработке документации по планировке территорий жилых кварталов.

1. Анализ пространственной структуры Москвы

застройка генеральный план город

1.1 Анализ основных факторов, оказавших влияние на формирование пространственной организации Москвы

Москва является крупнейшим мегаполисом с населением более 12 миллионов человек, уступающим по численности только странам Азии и Лагосу. При этом, по плотности населения, которая на январь 2015 года составляет 482 чел./га, она занимает далеко не лидирующее положение.

Тот факт, что Россия является развивающейся экономикой обуславливает наличие определенных особенностей, в том числе, и которые отражаются в пространственной структуре ее городов. Для развивающихся стран характерен высокий уровень волатильности, рискованности рынков. В том числе, и рынка недвижимости. В таких условиях, происходит искажение инвестиционных процессов по причине нестабильность рынка недвижимости, краткосрочность проектов. Как следствие, завышенные процентные ставки дисконтирования по кредитам, высокий порог «входа» на рынок строительства, создание так называемого пузыря (positive loop) из недвижимости, которая не используется по назначению, а лишь становится активом. В силу российской жилищной экономики и жилищной политики, жилье (особенно малометражное и дешевое) является видом актива, который обладает весьма высокой степенью ликвидности, а также имеет чрезвычайно низкие издержки по содержанию объекта недвижимости. Поскольку Москва, крупнейший мегаполис, имеет население с достаточно высокой платежеспособностью и уровнем жизни, по сравнению с другими городами России, именно она столкнулась с проблемой неуправляемого «жилищного бума» как ни один город РФ. При этом, это явление вносит весьма слабый вклад в городской бюджет, так как современные налоговые ставки являются небольшими, методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости далека от совершенства, а рынок аренды в большинстве своем нелегальный. Таким образом аренда земельных участков составляет всего 0,02%, налог на землю составляет 0,09% от всего городского бюджета.

Данная ситуация не могла не отразиться на пространственной организации города. В данный момент Москва имеет искаженную пространственную организацию. Предпосылками для этого послужили отчасти принципы советского градостроительства, отчасти бурное развитие индустриального домостроения в России. Существует существенная диспропорция между центром города и его периферией. Плотность населения достаточно высока в Центральном Административном округе, порядка 100 чел./га, в районе все еще не реконструированного промышленного пояса Москвы, плотность падает, но по мере удаления из центра плотность населения только продолжает расти и достигает порядка 125 чел./га. В дальнейших рассуждениях принято допущение, что плотность жилой застройки прямо пропорциональна плотности населения. Ситуации, когда данная закономерность не является прямой, связаны с жилищной обеспеченностью, размером жилой площади на человека. При повышенной жилищной обеспеченности при одинаковой площади жилого фонда плотность населения будет ниже. В случае с Москвой допустимо пренебречь этим фактом, так как в Москве достаточно небольшое количество типологий жилых домов, в силу чего отсутствует сильная диверсификация показателя жилищной обеспеченности (табл. 1). Таким образом, для анализа плотности жилой застройки возможно использовать показатель плотности населения, где один стоит в прямой зависимости от другого.

Таблица 1. Жилищная обеспеченность по административным округам Москвы.

Таким образом, проанализировав данные департамента жилищной политики, можно отметить, что жилищная обеспеченность Москвы терпит изменения в зависимости от административного округа, но процентное отклонение от среднего значения жилищной обеспеченности небольшое, за исключением Центрального Административного Округа, и им можно пренебречь.

Согласно исследованиям Алана Берто, в крупных европейских мегаполисах наблюдается обратная картина. Плотность населения вместе с плотностью распределения рабочих мест падает от центра к периферии города (рис.1).

Рисунок 1. Сравнительный градиент плотности населения застроенных районов Москвы и Парижа

Данное явление усугубляется еще одним фактом. При повышении плотности населения к периферии падает плотность рабочих мест и показатели обеспеченности объектами культурно-бытового обслуживания. Причины заключается отчасти в специфике морфологии застройки периферийных зон. В силу отсутствия квартальной застройки, либо очень слабого ее выражения, отсутствует фронт улицы. В районах, созданных в 60-е, 70-е, и 80-е, жилые массивы представляют собой микрорайоны со свободной планировкой.

Одна из основных черт микрорайона низкий процент застроенности (отношение площади застройки к площади земельного участка) (Площадь застройки - площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки.)

В следствие чего, в центре города, где исторически формировались домовладения и здания ставились по границам участка, образовывая кварталы, фронт улицы сформирован, а в микрорайонной застройке жилые дома рассредоточены по достаточно обширной территории и группы жилых многоэтажек разделены вылетными магистралями общегородского значения. Данная пространственная организация могла существовать при плановой экономике, но совершенно нежизнеспособна в рыночных условиях, где в жилых зонах основным доходом для арендаторов в сфере услуг и социальной инфраструктуры является перманентный нецелевой пешеходный поток посетителей, когда житель района пользуется всеми услугами «по пути домой», а не совершает целевой визит на автомобиле в торговый молл, расположенный в 5 километрах от жилья.

Возрастание плотности население от центра к периферии и создание внушительных объемов жилого фонда в районе МКАД приводит к возникновению транспортных проблем. Постоянные маятниковые миграции создают неимоверную нагрузку на систему общественного транспорта и улично-дорожную сеть. Пиковые нагрузки сказываются на том, что городская система обеспечения мобильности спланирована с большими запасами для нагрузок в часы-пик, а в остальные промежутки времени наблюдается низкий коэффициент использования. При условии, что доля перемещений «центр-периферия» сводится к минимуму, городу удается значительно сократить издержки на систему транспортного обслуживания населения.

Помимо этого, самое главное отрицательное свойство московской периферии связано с качеством городской среды, как результат приведенных выше характеристик. Основная проблема заключается в ее однообразности. Причины этого явления кроются и в наследии советского градостроительства и в нынешней московской практике инвестиционно-строительных проектов. Разумеется, деятельность домостроительных комбинатов в 60- и 70-е позволили решить проблем жилищной обеспеченности, но, в то же время, создала массу социальных и градостроительных проблем, которые ярко проявились при распаде СССР.

Современный московский строительный бизнес отличается рядом характеристик. Он имеет высокую степень волатильности, что приводит к завышенным ставкам дисконтирования, что, в свою очередь, приводит к краткосрочности инвестиционных проектов, чтобы избежать «дорогих» денег. Также он имеет высокий порог входа на рынок по двум причинам. Первая заключается в том, что если у застройщика недостаточно собственных средств для входа в инвестиционный проект, он обращается в банк для кредитования, где ему устанавливают минимальный уровень доходности инвестиционного проекта, поскольку нестабильность рынка очень высока и банку необходимо компенсировать свои риски. Доходность в 25% процентов могут обеспечить только крупные строительные компании, что, по своей сути, является запретительным условием для появления на рынке новых игроков. В силу приведенных выше причин, можно наблюдать высокую степень монополизированности московского строительного бизнеса. Данный факт создает благоприятные условия для сговора застройщиков, что дает им возможность не повышать качество продукта, а лишь реагировать количеством квадратных жилых метров на динамику платежеспособности населения. Именно поэтому в Москве чрезвычайно слабо развита диверсификация жилья. Особенно в периферийно части города практически отсутствует разнообразие типологий возводимых новых жилых домов. В подтверждение этом можно обратиться к исследованию Фонда «Институт экономики города» и заметить, что вариабельность цен на жилье не характерна для Москвы, а в периферийной зоне города она практически отсутствует. В таблице 2 приведены данные по дифференциации цен на жилье в Москве в зависимости от удаленности от центра города.

Таблица 2. Дифференциация цен на жилье в Москве в зависимости от удаленности от центра города

Как можно заметить, самая большая дифференциация цен на жилую недвижимость наблюдается в центре города (порядка 25%), но данный показатель стремительно падает по мере приближения к МКАД и достигает 5%, что является чрезвычайно низким значением, по сравнению с западными мегаполисами (табл.3).

Таблица 3. Дифференциация цен на жилье в зарубежных городах

Таким образом, можно обобщить описанные ранее явления и обозначить важность изучения вопроса регулирования распределения плотности жилой застройки от центра Москвы к ее периферии. В настоящий момент в Москве наблюдается ряд диспропорций, которые, в конечно итоге, могут послужить причинами деградации городской среды. Первая заключается в низкой обеспеченности периферии объектами культурно бытового обслуживания и дальность их пешеходной доступности. Вторая связана с несбалансированным использованием транспортной инфраструктуры города вследствие маятниковых миграций, которые создают неравномерное использование и системы общественного транспорта и нагрузку на улично-дорожную сеть. При этом, данная ситуация усугубляется низкой плотностью улично-дорожной сети из-за особенностей микрорайонной застройки. Помимо этого, самая главная проблема связана с монотонностью городской среды в районах города, приближенных к МКАД. Низкое качество среды создает циклический механизм, в котором застройщики не видят смысла вносить разнообразие в типологию жилища, так как это увеличивает издержки на строительство и реализацию продукта, которые, в свою очередь не окупаются.

.2 Распределение плотности жилой застройки от центра города к периферии

В данной главе будет проанализировано текущее распределение жилого фонда на территории Москвы, разработана методика подсчета плотности жилой застройки, а также выявлены закономерности в пространственной организации жилых зон в периферийной части города. В качестве допущения, было принято решение проводить комплексный анализ распределения плотности жилой застройки и распределения площади жилого в границах Москвы 2010 года, так как для Новой Москвы, отсутствует достаточно большое количество статистических данных, а значительная часть градостроительной документации либо не утверждена, либо находится на стадии прохождения публичных слушаний или иных согласовательных процессов.

На момент 1 июля 2012 года Москва в административных границах занимала площадь около 108 тысяч гектар. Из них доля жилых занимала порядка 23%, что составляет около 25 тысяч гектар. Объем строительства жилого фонда в период с 2000 по 2014 год составляет порядка 42 миллионов квадратных метров. Из них доля жилья, построенного за счет бюджета города Москвы, составляет 13 миллионов квадратных метров. Согласно данным Московского городского бюро технической инвентаризации на 1 января 2014 года в Москве насчитывается 40 060 жилых домов. Существующая площадь жилого фонда составляет 220 218,9 тысяч квадратных метров, где около 15% находится в собственности города Москвы, что примерно 32,5 миллиона квадратных метров жилого фонда. В настоящий момент строительство подавляющего большинства жилого фонда осуществляется за счет средств частных инвесторов и данный сегмент строительства в Москве является наиболее крупным.

На основании данных сервиса merkator.ru (рис.2), который опирается на данные Росстата, была составлена диаграмма ввода жилья в Москве по периодам строительства (рис.3).

Рисунок 3. Фрагмент карты с сайта msk.merkator.ru. Периоды строительства на карте Москвы

На рисунке различными цветами показаны капитальные сооружения в зависимости от годов постройки.

Рисунок 3. Периоды строительства на карте Москвы.

Как видно из графика, большая часть домов была построена в периоды с 1953 по 1982 годы.

В последние десятилетия жилищная политика Москвы была направлена преимущественно на выполнение государственных обязательств в сфере соответствия фактической жилищной обеспеченности нормативам. Еще одним важным направлением жилищной политики стало выполнение государственных обязательств по обеспечению жилыми площадями жителей жилых домов, планируемых к реновации и очередников. Также была проделана большая работа по выработке механизмов государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства. Большое влияние на текущее состояние жилищного фонда, его качества и расположение в пространственной структуре города оказала городская программа по ликвидации пятиэтажного жилищного фонда, созданного во время первого периода индустриального домостроения. В настоящий момент данная программа завершена в Зеленоградском, Центральном и Южном административных округах. Существует большой процент износа жилого фонда. Дома, построенные в период с 1961 по 1981 года имеют степень износа которая составляет около 30%.

Несмотря на большую эффективность реализации различных программ по повышению жилищных условий и реновации ветхого фонда, градостроительная политика Москвы накопила достаточное количество урбанистических ошибок в отношении интенсивности строительного использования территории города.

Одним из ключевых показателей интенсивности использования территории является плотность застройки. Плотность жилой застройки идентичный показатель интенсивности использования, только применимый для зон, кварталов, жилых районов или земельных участков, занятых жилыми домами. Ниже приведены официальные определения различных показателей, используемых в дальнейшем для подсчетов и анализа.

Плотность жилой застройки - суммарная поэтажная площадь наземной части жилого здания с встроенно-пристроенными не жилыми помещениями в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории участка жилой, смешанной жилой застройки (тыс.кв.м/га).

Общая площадь жилой застройки (фонд) - суммарная величина обшей площади квартир жилого здания (МГСН 3.01-96 <file:///C:\Documents%20and%20Settings\Администратор\Рабочий%20стол\4251.htm>) и общей площади встроенно-пристроенных помещений нежилого назначения.

Общую площадь квартиры (одноквартирного дома) следует определять как сумму площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, веранд и холодных кладовых - 1. При этом не учитывается площадь тамбуров, в одноквартирном доме - площадь подполья, тамбуров, чердака (или его части), не занятого под мансарду, крылец, наружных лестниц.

Общая площадь квартир жилого здания (общая площадь многоквартирного жилого дома) подсчитывается как сумма общих площадей квартир этого дома.

Суммарная поэтажная площадь - суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т.ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.)

Для разработки методологии подсчета плотности жилой застройки необходимо провести аналитическую работу по структуре жилого фонда.

В показатель плотность жилой застройки входит показатель суммарная поэтажная площадь. В большинстве случаев во всех источниках информации, используемых в данном исследовании, фигурирует показатель Площадь жилого фонда, а не суммарная поэтажная площадь, но данный показатель невозможно использовать для подсчета плотности жилой застройки, необходимо вычислить коэффициент, который представляет собой отношение Площади жилого фонда к Суммарной поэтажной площади.

На данный коэффициент наибольшее значение оказывает толщина ограждающих конструкций жилого дома, тип лестнично-лифтового узла, а также процентное соотношение различных типологий квартир в жилом доме (квартирография).

В таблице 4 произведена классификация жилого фонда по годам постройки, с целью определения периода, в который построено наибольшее количество жилого фонда. Исходя из данной классификации, становится возможным выбрать период и проанализировать наиболее распространенные серии типовых жилых домов с целью определения отношения общей площади квартир к суммарной поэтажной площади.

Таблица 4. Распределение жилых строений по периоду постройки по данным ГУП МосгорБТИ на 1 января 2014 г.

Как можно наблюдать из таблицы, наибольшее количество жилого фонда было построено в период с 1956 по 1965 годы 28,8%. Также значительный процент занимают следующие периоды: 1966 - 1975, 1976 - 1985, 1996 - 2005 года. Таким образом, с 1917 года площадь жилого фонда увеличилась в Москве с 1 921 тыс. м2 до 135 081 тыс. м2. С 1917 года площадь жилого фонда увеличилась в 70 раз.

На основании данных сайтов по типовым жилым домам Москвы tipdoma.ru и russianrealty.ru был проведен анализ по количеству жилых домов самых распространенных в представленные периоды серий типовых жилых домов. Изученные данные были сформированы в таблицу 5, где показывается вычисление отношения общей площади квартир к суммарной поэтажной площади. В качестве примера для анализа, был взят один типовой этаж в типовой секции. В результате подсчета средневзвешенного коэффициента отношения общей площади квартир к суммарной поэтажной площади, данное значение составило 0,7. В дальнейших расчетах в исследовании используется данное значение для подсчета суммарной поэтажно площади в показателе плотность жилой застройки.

Таблица 5. Расчет отношения жилой площади к суммарной поэтажной

В качестве основного источника для расчетов различных показателей использовались материалы Генерального плана Москвы 2010 года. Методика анализа материалов Генерального плана обусловлена его структурой. Первоначально были проанализированы количественные данные из Книги 1 «Положения о территориальном планировании Москвы». Основой для первой части исследовании я материалов послужила Часть 2. Глава 4. «Показатели территориального планирования развития города Москвы» раздел 4.2 «Основные показатели жилищного строительства».

Показатели содержат информацию о существующей площади жилого фонда (общей площади квартир). Был составлен массив данных, содержащий информацию о существующей площади жилого фонда в зависимости от района и административного округа Москвы (см. приложения, таблица 1 «Процентное увеличение жилого фонда, запланированное Генеральным планом города»).

После анализа количественных показателей существующего жилищного фонда, был произведен подсчет пространственных данных по материалам генерального плана. Исходным материалом для анализа послужили материалы Генерального плана Москвы, Книги 2, «Карты, схемы территориального планирования города Москвы», Раздел «Функциональные зоны». Средствами компьютерных программ ArcGis и Graphisoft Archicad 17 были воспроизведены геометрические параметры функциональных зон. Основой для воспроизведения послужила карта Генерального плана Москвы «Функциональные зоны». Для анализа были выбраны жилые функциональные зоны, в составе которых содержатся следующие зоны:

·        Зоны жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки

·        Зоны жилых районов и микрорайонов многоквартирной жилой застройки

·        Зоны жилых районов и микрорайонов одноквартирной жилой застройки.

В результате, была получена параметрическая карта (рисунок 1. Схема расположения жилых функциональных зон на территории Москвы), на которой в программе Graphisoft Archicad 17 был произведен подсчет площади жилых зон по районам Москвы в границах 2010 года.

Рисунок 4. Жилые функциональные зоны Москвы

Далее был произведен расчет плотности жилой застройки исходя из подсчитанной площади жилых функциональных зон (зон жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки, зон жилых районов и микрорайонов многоквартирной жилой застройки, зон жилых районов и микрорайонов одноквартирной жилой застройки) и существующей площади жилого фонда, взятой из материалов Генерального плана. В процессе подсчета плотности жилой застройки был применен вычисленный ранее коэффициент отношения общей площади жилого фонда (нетто) к суммарной поэтажной площади жилых домов (брутто) равный 0,7.

Перед окончательным расчетом плотности была произведена еще одна уточняющая итерация, которая позволила повысить точность производимых расчетов. В дальнейшем в исследовании будет производиться подсчет плотности застройки по проекту Правил Землепользования и застройки Москвы, где плотность застройки территориальной зоны назначается на земельный участок жилого дома, а не в границах квартала, то необходимо вычислить процент территорий общего пользования от территории квартала (границы жилой зоны в Генплане) для получения сравнимых в дальнейшей работе данных. Поскольку на схеме Генерального плана «Функциональные зоны» зоны сформированы таким образом, что границы каждой зоны занимают квартал в красных линиях, тем самым площадь жилой зоны, естественно, превышает площадь земельных участков, занятых жилыми домами, то для корректного подсчета необходимо вычесть территории общего пользования, участки детских образовательных учреждений и предприятий обслуживания из площади жилой зоны. При анализе проектов межевания территорий жилых кварталов было опытным путем вычислено, что участки жилых домов занимают порядка 75 процентов от территории квартала в красных линиях, и соответственно, приблизительно столько же от площади функциональной зоны.

В результате всех итераций была получена формула корректного подсчета плотности жилой застройки исходя из материалов Генерального плана.

Формула подсчета плотности выглядит следующим образом:

 тыс.м2/га

В результате подсчетов была составлена карта распределения плотности существующей жилой застройки (рисунок 2) и ее трехмерной визуализации (рисунок 3).

Визуализация данных, отображенных на карте распределения плотности жилой застройки позволяет отследить тенденции распределения плотности жилой застройки по территории Москвы. Как видно из рисунка 1, наибольшие значения плотности жилой застройки наблюдаются в центре города, где плотность в среднем варьируется от 25 до 50 тыс. м2/га. Тем не менее, некоторые территории, занятые жилыми домами в пределах садового кольца, достигают показатель плотности жилой застройки, превышающий значение в 50 тыс. м2/га.

Данное явление гипертрофируется тем фактом, что согласно, МГСН 1.01- 99, Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, в центральном ядре города допускается устанавливать повышенную плотность на жилых участках территории, в соответствии с историко-культурных обоснованиями, например, проекты режимов использования земель и градостроительных регламентов на территории зон охраны объектов культурного наследия. При наличии требований охраны природного комплекса, а также сохранения историко-культурного наследия разрешается отклонения от предельных показателей интенсивности использования территории по специальным обоснованиям. Кроме того, за последние пять лет сильно развился рынок апарт-отелей, которые проектировались по нормативам, соответствующим гостиницам и местам временного пребывания людей, чьи нормативные показатели в значительной степени отличаются от нормативов для жилых зданий и сооружений. В частности, для апарт-отелей отсутствует норматив по таким объектам нормирования, как придомовая территория, площадки для игр детей, площадки для отдыха взрослого населения. На последних стадиях строительства или по окончанию строительства незаконным путем апарт-отели переводились в здания иного назначения от гостиниц и становились полноценным жильем, не имея при этом ни нормативных размеров земельного участка, ни присущие жилому сооружению нормируемых элементов. Данная практика увеличила показатель плотности жилой застройки для центральной зоны города.

В зоне от ТТК до МКАД в большинстве районов плотность жилой застройки колеблется от 7 до 15 тыс.м2/га. Тем не менее, в данный момент существует большое количество локальных образований, где плотность жилой застройки имеет показатели плотности центрального ядра города, что составляет порядка 25 тыс. м2/га. Как правило, это зоны жилых микрорайонов с этажностью более 14-17 этажей и застроенных жилыми домами типовых серий, таких как КОПЭ или П-44Т.

Помимо этого можно проследить «провалы» в плотности жилой застройки на расстоянии 6-7 километров от центра города в районе ТТК. Данные пустоты обусловлены малым промышленным поясом Москвы, который сейчас только начинает поступательное движение в сторону редевелопмента. Но на сегодняшний день можно говорить только о крайне неэффективном использовании промышленных зон. Ситуация, когда нефункционирующая фабрика или завод, которые к тому же создают вокруг себя санитарно-защитную зону, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, от 50 до 1000 метров, располагается на территории с огромнейшей капитализацией и которая должна облагаться не льготной налоговой ставкой для промзон, а полноценной, пока что распространенное явление для Москвы. Таким образом, объясняются те пустоты в градостроительной ткани города, которые можно увидеть на карте плотности застройки.

Образования повышенной плотности на периферийной части города имеют тенденцию к увеличению и расползанию своих пространственных границ, что может привести к серьезным градостроительным последствиям. В данном случае, инертный сценарий развития городской периферии, то есть сохранения вектора повышения увеличения объема возводимого жилого фонда, может привести к усугублению уже имеющихся пространственных диспропорций, описанных в данной главе части 1 и привести к кризису в сфере жилой недвижимости, транспортной инфраструктуры и сети предприятий культурно-бытового обслуживания.

Условные обозначения:

Рисунок 5. Распределение плотности существующей жилой застройки в Москве

Условные обозначения:

Рисунок 6. Трехмерная модель плотности существующей жилой застройки в Москве относительно ТТК и МКАД

Глава 2. Плотность жилой застройки в системе градостроительной документации Москвы

.1 Изменение плотности жилой застройки, запланированное Генеральным планом города

Действующий Генеральный план развития Москвы берет свое начало от Генерального плана 1971 года (см. приложения), который во многом определил последующий вектор развития Москвы. Генплан 1971 года имел расчетный срок до 1995 года. Документ предполагал создание зеленого защитного пояса, установление этажности для жилых зон от 9 до 16 этажей, ряд кольцевых и вылетных магистралей. События, произошедшие в девяностые годы в России, послужили причиной разработки и утверждения нового Генерального плана в 1999 году с расчетным сроком до 2020 года. Деятельность по актуализации генплана 99-ого года завершилась утверждением Генерального плана Москвы в 2010 году с расчетным сроком до 2025 года. Отличительной чертой этого документа стал тот факт, что впервые проект Генерального плана был вынесен на публичные слушания, и население было приглашено к диалогу.

Согласно Закону города Москвы от 5 мая 2010 года № 17 «О Генеральном плане города Москвы», в действующий на законодательном уровне Генеральный план содержит следующие мероприятия:

·    Улучшение жилищных условий;

·        Модернизация улично-дорожной сети и системы общественного транспорта;

·        Редевелопмент промышленных зон, располагающихся в срединной части города;

·        Обеспечение «столичных» функций Москвы;

·        Формирование природных комплексов и их охрана;

·        Сохранение историческое среды города.

В области жилищного строительства генеральный план предполагает строительство порядка 260 млн. м2 жилого фонда, а также ликвидацию жилого фонда первого периода индустриального домостроения, и частичный снос 9-12 этажного панельного фонда.

Для анализа прироста жилого фонда, запланированного генеральным планом города, были проанализированы такие материалы генерального плана как «Карта функциональных зон» (см. приложения, рисунок 2), «Зоны планируемого размещения объектов капитального жилищного строительства федерального и регионального значения» (см. приложения, рисунок 3) и данные Книги 1, главы 4, раздела 4.3, таблица 4.3.1 «Показатели в области жилищного строительства города Москвы». В таблице данные распределены по районам города. Показатели содержат информацию о существующей площади жилого фонда (общей площади квартир), максимально-возможном сносе, реконструкции жилого фонда, максимальном размере нового строительства жилья, а также планируемой площади жилого фонда на расчетный срок Генерального плана Москвы до 2025 года.

Был составлен массив данных, содержащий информацию о существующей площади жилого фонда в зависимости от района и административного округа Москвы и максимально возможном размере жилого фонда до 2025 года. Согласно показателям был произведен расчет прироста жилого фонда, как разница между максимально-возможном размере жилого фонда и его существующей площади, а также процентное увеличение площади жилого фонда по районам города, как отношение разницы этих показателей к существующей площади жилья. (см.прил. табл.1. «Процентное увеличение жилого фонда, запланированное Генеральным планом города).

В части районов города Генеральным планом предусмотрено многократное увеличение площади жилья до полутора раз, а в некоторых районах запланировано уменьшение данного показателя в два раза. В результате проведенного анализа было выявлено, что амплитуда процентного увеличения площади жилья варьируется от + 145% (район Внуково) до -49% (район Головинский). На основании полученных значений была составлена таблица увеличения жилого фонда в зависимости от района города, где значения были сгруппированы в 5 групп в зависимости от степени процентного увеличения жилого фонда, запланированного Генеральным планом.

·              1 группа: процентное увеличение > 50 %

·              2 группа: процентное увеличение 25-49 %

·              3 группа: процентное увеличение 15-24 %

·              4 группа: процентное увеличение 5-14 %

·              5 группа: процентное увеличение < 5 %

Также в 5 группу попали районы с отрицательным процентным увеличением, то есть районы, где согласно Генеральному плану планируется снос жилого фонда или перевод жилых помещений в нежилые.

Для пространственного анализа прироста жилого фонда, запланированного Генеральным планом, и его распределения в планировочной структуре города, была разработана определенная методика. Была проведена прямая ось через центр города, соединяющая районы с наибольшими амплитудными процентными значениями максимума и минимума как показано на рисунке 2.

Рисунок 2. Пространственная ось для анализа прироста жилого фонда

Наибольшие амплитудные значения наблюдались в Северо-Западном, Центральном и Юго-Восточном Административных округах. Таким образом, для более подробного рассмотрения были взяты следующие районы Москвы: Северное Тушино, Митино, Строгино, Покровское-Стрешнево, Щукино, Хорошево-Мневники, Пресненский, Арбат, Якиманка, Таганский, Нижегородский, Текстильщики, Рязанский, Печатники, Кузьминки, Люблино, Выхино-Жулебино, Марьино.

Была составлена таблица, где данные районы были распределены по мере приближения к центру города и последующего их удаления из центра (табл. 6 «Процентное изменение площади жилого фонда, запланированное Генеральным планом Москвы в зависимости удаления от центра города).

Также данная таблица содержит данные о процентном увеличении жилого фонда.

Таблица 6. Процентное изменение площади жилого фонда, запланированное Генеральным планом Москвы в зависимости удаления от центра города

В результате, можно обнаружить закономерность. Практически во всех районах Центрального Административного Округа наблюдается либо небольшое значение процентного увеличения жилого фонда, либо присутствуют отрицательные значения, в то время как в районах около Третьего Транспортного Кольца и ближайшие несколько километров от ТТК в сторону МКАД наблюдается максимальное процентное увеличение жилого фонда. Данная закономерность была визуализирована в трех графиках.

Первый (рисунок 3) показывает существующее распределение жилого фонда по выбранной пространственной оси Москвы от северо-запада до юго-востока через Центральный административный округ.

Рисунок 3. Распределение жилого фонда в зависимости удаления от центра города. (тыс. м2)

Как видно из графика, площадь жилого фонда ниже всего в центре, в силу преобладания общественно-деловых зон, территорий вокзалов и объектов, выполняющих столичные функции. В центральных районах площадь жилого фонда составляет от 800 тыс. м2 до 1 000 тыс. м2 обще площади квартир. При движении из центральных районов (Арбат, Якиманка) в сторону периферийной части города площадь жилого фонда начинает резко увеличиваться, и к районам, граничащим с МКАД (Северное Тушино на северо-западе и Выхино-Жулебино на юго-востоке), площадь жилого фонда составляет от 3 500 тыс. м2 до 5 000 тыс. м2, что в 5 раз превышает тот же показатель для центра города. Второй график (рисунок 4) показывает процентное изменение площади жилого фонда, запланированное Генеральным планом Москвы до 2025 года.

Рисунок 4. Процентное изменение площади жилого фонда согласно Генеральному плану

Глядя на график, можно наблюдать отрицательные значения изменения площади жилого фонда в центральных районах города (Арбат, Якиманка). Это говорит о том, что Генеральным планом планируется сохранение или незначительное уменьшение площади жилого фонда (около -1%) средствами реновации существующих застроенных территорий и ликвидации пятиэтажных домов. Также можно заметить, что по мере удаления из центра в районах, которые пересекает ТТК и ближайшие 2-3 километра от него, прирост жилого фонда, выраженный в процентном соотношении, имеет максимальные значения. Планируемое Генеральным планом увеличение площади жилого фонда составляет от 30 до 90%. В районе Щукино прирост жилого фонда составляет 28%, в районах Текстильщики и Рязанский 55 и 38%. В Нижегородском районе площадь жилого фонда планируется увеличить с 706 до 1 324 тыс. м2. В данном случае процентное увеличение равняется 88%. Таким образом, в районах СЗАО и ЮВАО, примыкающих к центральной части города, Генеральным планом запланировано формирование высокоплотных жилых зон с вкраплениями многофункциональных зон. Данное увеличение обусловлено большим количеством неиспользуемых по назначению промышленных зон, которые согласно основным мероприятиям генерального плана Москвы планируются к редевелопменту. Кроме того, в районах, удаленных на 6-8 км от центрального ядра города велик процент пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, входящих городские целевые программы по сносу. Вышеперечисленные факторы являются резервом для уплотнения, которое согласно генеральному плану должно произойти.

Тем не менее, в периферийной части города происходит плавное понижение процентного изменения площади жилого фонда. В районах, граничащих с МКАД, данный показатель составляет порядка 2-5 %, что предусматривает лишь реновацию существующих жилых зон без уплотнительной застройки и повышения показателя плотности жилой застройки. В районе Северное Тушино и Марьино Генеральным планом предусматривается прирост жилого фонда всего лишь на 1 и 2% относительно уже имеющейся площади жилья.

Далее обратимся к пространственному изменению площади жилого фонда по всей территории Москвы согласно Генплану. На рисунках 5 (Процентное увеличение площади жилого фонда Москвы согласно Генеральному плану.) и 6 (Трехмерная модель) на основании данных, полученных из таблицы 1 (см. приложения) построена карта процентного изменения площади жилья в зависимости от района города. Важно отметить, что на рисунках отображена не плотность жилой застройки, а величина процентного изменения. Как видно из этих двух схем, в центре города прирост жилья либо отрицательный, либо составляет менее 5 %, в то время как основное увеличение запланировано на территорию, примыкающую к Третьему транспортному кольцу. Именно там наблюдаются максимальное процентное изменение.

После окончания зоны удаленности от центрального ядра города, процентное изменение начинает падать и в большинстве районов равняется нулю, особенно в районе МКАД. Одновременно с этим, существуют некоторые экстремумы на периферийной части города, некие локальные повышения, где прирост достигает 25%. Однако данные очаги прироста жилого фонда присутствуют в небольших количествах и образовываются в тех зонах, где Москва уже практически примкнула к близлежащим подмосковным городам, например, в северной части таким как Химки. В целом, данными отклонениями для выявления общей тенденции можно пренебречь.

Условные обозначения:

Рисунок 5. Процентное увеличение площади жилого фонда Москвы согласно Генеральному плану

Условные обозначения:

Рисунок 6. Процентное увеличение площади жилого фонда Москвы согласно Генеральному плану. Трехмерная модель

Таким образом, анализируя приведенные выше данные и наблюдения, можно выявить тенденцию, которую содержит Генеральный план относительно регулирования плотности жилой застройки в жилых зонах. И при анализе поперечного разреза по пространственной оси «Северо-запад, центр, юго-восток» и при ортогональном рассмотрении на карте прироста жилого фонда, можно отметить, что Генеральным планом города Москвы планируется значительное повышение плотности застройки жилых зон в зонах, примыкающих к центру, в то время как плотность центрального ядра города практически остается без изменений или имеет тенденцию к незначительному понижению плотности.

В периферийной части Генеральный план планирует понижать плотность жилой застройки, тем самым, он становится направленным на решение всех диспропорций и пространственных искажений в планировочной структуре Москвы, описанных в главе 1.

Данные меры совместно с увеличением плотности сети предприятий культурно-бытового обслуживания и увеличением плотности улично-дорожной сети могут стать действенным инструментом по решению градостроительных проблем Москвы и исправлению урбанистических последствий плановой экономики.

Тем не менее, важно отметить, что Генеральный план является документом территориального планирования и, согласно логике Градостроительного кодекса, не определяет правовой режим использования земельных участков. Следовательно, несоблюдение физическими и юридическими лицами в ходе урбанистических действий Генерального плана города не влечет за собой никаких правовых последствий, и как результат Генеральный план не способен создавать правовые ограничения по превышению плотности застройки.

Более того, Зоны реорганизации, чей правовой статус зафиксирован в Градостроительном кодексе Москвы (статья 28), были отменены из-за противоречий части федеральных законов, в частности Земельному кодексу РФ. В результате текущая редакция Генерального плана является неполным документом, который не создает правовых оснований для сдерживания интенсивности использования на территориях, которые были обозначены как зоны реорганизации.

2.2 Северный Административный Округ. Сопоставление предельных параметров плотности жилой застройки в Генеральном плане и проекте Правил землепользования и застройки Москвы

В предыдущей части главы 2 была выявлена политика Генерального плана Москвы в отношении пространственного распределения плотности жилой застройки. В документе планируется повышать плотность жилой застройки в центральной части города, но понижать данный показатель по мере удаления из центра.

Важно отметить, что в отношении максимального прироста жилого фонда Генеральный план содержит предельные значения к расчетному сроку, которые согласно управленческой логике правового градорегулирования не должны превышаться в масштабе города. Данное правило должно соблюдаться по нескольким причинам.

Во-первых, генеральный план имеет план реализации, в котором заложены мероприятия и этапы по обеспечению города инфраструктурой различного назначения. Это и транспортная инфраструктура и инженерная и социальная. Данная инфраструктура рассчитывается и планируется к реализации, исходя из объемов других «объектов-потребителей» данной инфраструктуры.

Во-вторых, задача Генерального плана обеспечить баланс возводимых объемов «объектов-потребителей» и снабжения их теми инфраструктурными «мощностями», которые необходимы для функционирования этих объемов полезных площадей и объектов. При превышении рамок, установленных Генеральным планом, или несоблюдении этапности реализации, появляется риск инфраструктурного кризиса, когда город не в состоянии физически обеспечить построенный объем жилья, офисов или торговых центров, мощностями электросетей, канализацией, водоснабжением, транспортной инфраструктурой или поликлиниками и детскими садами. В материалах генплана книге 1, частях 4.2, 4.4, 4.5, 4.6 содержатся показатели развития различного рода инфраструктуры города. Данные показатели запланированы, исходя из обеспечения баланса, и превышение одного из показателей по строительству каких-либо объектов, будет нарушать этот баланс.

В следующих двух частях главы 2 будет проведен анализ различных уровней документов градостроительного проектирования Москвы на примере Северного Административного округа и будут сопоставлены предельные показатели плотности жилой застройки в данной градостроительной документации. Для анализа был выбран именно Северный Административный округ, так как в нем в равной степени присутствуют различные морфотипы городской среды, а также широко представлены абсолютно все периоды индустриального домостроения Москвы, что делает репрезентативным анализ жилой застройки.

Северный Административный округ (далее САО) на юге ограничен ТТК, станцией метро Белорусская, на востоке - Дмитровским шоссе и линией Октябрьской железной дороги, на севере - МКАД, на западе - Химкинским водохранилищем и Московско-Курским направлением железной дороги. Территория САО составляет 11 300 га, население 1 150 000 человек, средняя плотность населения 100 чел/га. Согласно данным генерального плана Москвы площадь жилого фонда составляет 143 000 тыс. м2 и средняя жилищная обеспеченность находится на уровне порядка 20 м2/чел. В состав округа входят 16 районов: Аэропорт, Беговой, Бескудниковский <#"888170.files/image014.jpg">

Рисунок 7. Процент жилых зон от территории района САО

Наибольший процент жилые зоны занимают в 3-х районах: Савеловский, Бескудниковский и Ховрино. При этом, важны типология жилого фонда и процент застроенности квартала. Савеловский район примыкает к центральной части города и поэтому во многом там сохранилась историческая застройка со свойственной ей малой этажностью и большим процентом застроенности. В районах Бескудниковский и Ховрино, находящихся в срединной и периферийной частях, преобладают типовые панельные дома с этажностью 9-25 этажей, поэтому плотность застройки и процент застроенности там будет совершенно иной.

Рисунок 8. Существующая плотность жилой застройки. САО

Первоначально был произведен уточненный расчет существующей плотности жилой застройки и приросту жилого фонда, запланированного Генпланом, в САО по методике, описанной в части 1 данной главы. В результате была составлена схема существующей плотности жилой застройки (рисунок 8) и схема планируемой плотности жилой застройки согласно Генеральному плану (рисунок 9).

Как видно из схемы, максимальная плотность жилой застройки сосредоточена в зоне, примыкающей к ТТК и центральному ядру города. В Беговом районе плотность застройки превышает 50 тыс. м2/га. Также наблюдается повышенная плотность в районах Аэропорт, Хорошевский, Савеловский. Однако можно заметить локальные участки высокой плотности жилой застройки в районе Ховрино и Дмитровском, где плотность жилой застройки в отдельных участках достигает 30 тыс. м2/га. Также в виде экстерналий заметны понижение плотности застройки в районе Сокол в районе «Поселка художников» (менее 5 тыс. м2/га), участка малоэтажной индивидуальной жилой застройки. В основной массе плотность жилой застройки в САО держится на уровне 9-11 тыс. м2/га, что сравнимо со среднемосковским показателем.

При анализе схемы процентного увеличения жилого фонда согласно Генплану подтверждается общемосковская тенденция: максимальный прирост запланирован в районах, примыкающих к ТТК, а в периферийной зоне прирост значительно ниже. Данную закономерность можно проследить на графике (рисунок 10). В среднем плотность жилой застройки, учитывая запланированный Генеральным планом прирост жилого фонда, составляет 16 тыс. м2/га.

Рисунок 9. Плотность жилой застройки согласно Генеральному плану САО

Рисунок 10. Изменение площади жилого фонда, запланированное Генеральным планом, по мере удаления из центра города САО

Одной из важнейших частей данного исследования является анализ проекта Правил Землепользования и Застройки Москвы (далее ПЗЗ), который выставлялся на общественные слушания, но так и не был утвержден. Положения о ПЗЗ Москвы содержатся в Законе города Москвы «О Правилах землепользования и застройки города Москвы». Документ в настоящий момент доступен в «Вестнике мэра и правительства Москвы» и содержит основной текст закона, а также приложения к нему. В приложении содержатся, непосредственно, сами материалы проекта ПЗЗ, которые содержат следующую структуру:

·        Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы. Градостроительные регламенты. Порядок применения Правил землепользования и застройки города Москвы.

·        Карты градостроительного зонирования территории города Москвы для территорий административных округов города Москвы.

В разделе 3.2 ПЗЗ содержится информация о классификации и кодовых обозначениях видов территориальных зон, видах разрешенного использования земельных участков, а также видах разрешенного использования объектов капитального строительства. В таблице 7 представлен перечень видов, подгрупп и групп видов территориальных зон. В данном случае нас интересует лишь территориальные жилых зоны и их виды и кодовые обозначения на картах.

Таблица 7. Перечень видов, подгрупп и групп видов территориальных зон

Для регулирования интенсивности использования земельного участка, в проекте ПЗЗ Москвы используются такие показатели как предельная высота застройки (определяется как отметка верха ограждающих конструкций), предельный процент застройки земельного участка (определяется как отношение площади застройки к площади земельного участка) и предельная плотность застройки (определение подробно рассмотрено в 1 главе, ч.1.2).

Особенностью московских ПЗЗ является тот факт, что для жилых территориальных зон по некоторым причинам не установлен предельный процент застроенности земельного участка. Таким образом, ограничением пятна застройки служат только нормативы МГСН 1.01.99 по нормируемым элементам, таким как площадки для игр детей, спортивные площадки и норма озеленения.

Предельные значения плотности застройки установлены для каждой территориальной жилой зоны. Также отличием московских ПЗЗ от аналогов в других городах, является методика формирования территориальных жилых зон. В проекте ПЗЗ 2010 года на Карте границ территориальных зон с указанием видов территориальных зон границы территориальных жилых зон вне зависимости от группы и подгруппы установлены таким образом, что производится дифференциация, показанная в таблице 7. Территории детских садов, школ и других образовательных учреждений местного значения выделены в отдельную Зону учебно-воспитательных объектов (код 20-2003) (см. рисунок 11).

Рисунок 11. Фрагмент карты границ территориальных зон с указанием вида территориальных зон

На рисунке видно, что существует зона 21-200 (Зона микрорайонов многоквартирной жилой застройки). В ней расположены многоквартирные жилые дома. Но участок детского сада выделен в отдельную зону 20-2003 (Зона учебно-воспитательных объектов).

Далее рассмотрим Карту границ подзон территориальных зон, границ территориальных зон, для которых подзоны не установлены, с указанием предельной плотности застройки (рисунок 12).

Рисунок 12. Фрагмент карты границ подзон территориальных зон, границ территориальных зон, для которых подзоны не установлены, с указанием предельной плотности застройки

Как можно заметить, на данной карте ПЗЗ границы подзон сформированы таким образом, что часть территорий общего пользования (например, внутриквартальный проезд) вычтена из границы жилой зоны и сформирована в самостоятельную подзону с предельным значением плотности застройки, равным 0. Для участка трансформаторной подстанции сформирована отдельная подзона с плотность 16 тыс. м2/га. Для одной жилой зоны в данном случае установлено предельное значение плотности застройки в 22 тыс. м2/га и 27 тыс. м2/га для другой. Данная особенность принципиально важна для дальнейших подсчетов потенциальной площади жилого фонда в жилых территориальных зонах.

Одной из задач исследования является сопоставление предельных значений плотности жилой застройки в системе документов градостроительного проектирования Москвы. Для этого, необходимо произвести расчет потенциального объема жилого фонда, который возможно было бы построить, применив предельные параметры использования земельных участков в составе градостроительных регламентов для жилых территориальных зон. В данном случае нас интересует только предельные значения плотности застройки.

Первоначально были воспроизведены геометрические размеры всех жилых территориальных зон. Территории зон уже не содержат проезды, участки инженерных сооружений и участки учебно-воспитательных объектов, поэтому для получения площади только земельных участков, занятыми жилыми домами к оставшейся площади был применен коэффициент 0,8, полученный эмпирически при анализе проектов межевания (именно такой процент (20%) занимают оставшиеся территории общего пользования от территории квартала). Таким образом, была получена «чистая» площадь участков жилых домов согласно проекту ПЗЗ (рисунок 12).

Рисунок 13. Карта жилых зон согласно проекту ПЗЗ САО

Рисунок 14. Фрагмент карты жилых зон с указанием предельной плотности застройки (тыс. м2/га). Войковский район САО

Далее к данной чистой площади земельных участков были применены те предельные значения плотности застройки, которые содержатся в регламентной части ПЗЗ (рисунок 13). В результате была получена максимальная суммарная поэтажная площадь жилой застройки, заданная ПЗЗ. Для сопоставимого сравнения с Генеральным планом (где присутствует только общая площадь квартир, а не суммарная поэтажная площадь) был применен вычисленный ранее коэффициент 0,7 (отношение жилой площади к суммарной поэтажной). Таким образом, итоговая формула подсчета потенциальной площади жилого фонда согласно проекту ПЗЗ выглядит следующим образом:

S жилого фонда = S жилой зоны * 0,2 * Плотность застройки * 0,7

где: 0,2 - коэффициент территорий общего пользования

,7 - коэффициент отношения жилой площади к суммарной поэтажной

Полученные данные были распределены по районам и внесены в таблицу (см. приложения. табл. 2). Также была составлена схема распределения плотности жилой застройки, где для территориальных жилых зон были применены предельные согласно проекту ПЗЗ показатели плотности застройки (рисунок 15).

Условные обозначения:

Рисунок 15. Схема распределения плотности застройки земельных участков согласно проекту ПЗЗ САО

Согласно данным, полученным из расчетов и представленных в таблице 2 (см. приложения), средняя плотность жилой застройки согласно проекту ПЗЗ составляет 21 тыс. м2/га, что в 1,5 раза выше средней плотности жилых зон Генерального плана и в 2 раза выше средней существующей плотности.

Для сравнения процентного увеличения площади жилого фонда, запланированного Генеральным планом и потенциального прироста жилого фонда по проекту ПЗЗ на основании данных таблицы 2 (см. приложения) была составлена диаграмма (рисунок 16). Районы распределены в зависимости отдаленности из центра.

Рисунок 16. Сравнение процентного увеличения площади жилого фонда согласно генеральному плану и прироста жилого фонда по проекту ПЗЗ

Из графика видно, что генеральный план имеет стратегию повышения площади жилого фонда и уплотнению жилых зон в районах близких к центру и понижения плотности жилой застройки в периферийной зоне, в тот время как проект ПЗЗ не имеет логики по пространственному развития города и для большинства земельных участков устанавливает плотность, значительно превышающую существующую.

Далее, используя данные из таблицы 2 (см. приложения), была составлена диаграмма (рисунок 17), где сопоставлена площадь существующего жилого фонда, площадь жилого фонда согласно Генеральному плану, а также потенциальная площадь жилья согласно проекту ПЗЗ.

Рисунок 17. Сопоставление существующей площади жилого фонда с площадью согласно Генеральному плану и проекту ПЗЗ

Как видно из графика, проект ПЗЗ предусматривает значительное превышение площади жилого фонда по сравнению с максимальной площадью жилого фонда, запланированного Генеральным планом Москвы. В некоторых районах превышение оказывается особо большим, как, например, в районе Ховрино. В Ховрино, как в районе, находящимся в периферийной части города, Генеральный план практически не предусматривает увеличение объемов жилья, в то время как проект ПЗЗ устанавливает там такую плотность застройки земельных участков, что при ее применении произойдет увеличение площади жилого фонда почти в 1,5 раза, с 2 100 тыс. м2 до 3 150 тыс. м2.

Таким образом, можно сделать вывод, что проект ПЗЗ не имеет четкой политики в отношении понижения плотности застройки в периферии и ее увеличения в центре города. Помимо этого, проект ПЗЗ предусматривает значительное превышение предельных объемов жилья, запланированных Генеральным планом, что не соответствует Градостроительному кодексу РФ.

В данной ситуации в Москве теряется инструмент градорегулирования, поскольку Генеральный план содержит предельные показатели нового жилого строительства, и выход за эти рамки, тем более в масштабе города, в рамках логики правового градорегулирования недопустим. Инструмент регулирования развитием территорий теряется еще и потому, что возможности изменений не аккумулируются в точках роста, синхронизированных с предложениями по инфраструктурным проектам Генерального плана, а распределяются по всей территории города. Тем самым провоцируя вызовы-запросы на обеспечение инфраструктурой объектов, реализуемых застройщиками, на которые город не в состоянии будет ответить одновременно, так как в Генеральный план содержит план реализации, где прописана последовательность реализации инфраструктурных проектов города. Можно сделать вывод, что редакции проекта ПЗЗ от 2010 года создавала угрозу не только инфраструктурного кризиса, но отсутствие согласованности с Генеральным планом в отношении политики пространственного развития города.

.3 Обеспечение предельных параметров плотности жилой застройки документацией по планировке территории

Следующим этапом в сравнении документов градостроительного проектирования в Москве стал анализ документации по планировке территории - проектов планировки и проектов межевания территорий жилых кварталов. В рамках исследования было изучено около 20 проектов планировок территории (далее ППТ). Реквизиты документов были взяты на сайте Комплекса градостроительной политики Москвы в разделе ИСОГД. На основании данного анализа была составлена таблица (таблица 8), где произведено сравнение площади жилого фонда, установленной в проекте планировки с потенциальной площадью жилого фонда согласно проекту ПЗЗ, которую можно вычислить для той же территории, применив предельные значения плотности застройки. Также на карту САО на основании данных ИСОГД Москвы были нанесены все утвержденные проекты планировки с отображением иконном, показывающих превышение площади жилого фонда в проекте ПЗЗ или ППТ и реквизиты постановлений правительства Москвы (рисунок 18). Согласно подсчетам в настоящий момент Проекты планировки территории разработаны для 840 га, что составляет 32% от общей территории жилых зон.

Таблица 8. Сравнение площади жилого фонда в ППТ и ПЗЗ.

Как видно из таблицы, в большинстве случаев площадь жилого фонда, заложенная в ППТ на 10-40% превышает площадь жилого фонда, рассчитанную для той же территории в проекте ПЗЗ, применив предельные значения плотности застройки. Таким образом, в Московской системе градорегулирования происходит еще один скачок объемов строительства, превышающий максимальные показатели Генерального плана. Абсурдность ситуации заключается в том, что уже произошло превышение плотностных показателей на уровне ПЗЗ, описанное в данной главе части 2. Однако данный анализ показывает, что, несмотря на превышение показателей в проекте ПЗЗ над Генеральным планом, в утвержденных проектах планировки происходит еще одно превышение. Превышение площади жилья, заложенной в ППТ над потенциальной максимальной площадью жилья, рассчитанной по проекту ПЗЗ.

Рисунок 18. Утвержденные проекты планировки территории в САО

Рисунок 19. Разработанные ППТ и выданные ГПЗУ в САО

Как видно из рисунка 19, значительная часть Градостроительных планов земельных участков выдана на земельные участки, находящиеся за пределами границ разработки проектов планировки территории.

Далее рассмотрим другой вид документации по планировке территории - проект межевания территории жилых кварталов. Исходные данные для анализа были получены с сайта Электронного Атласа Москвы в разделе «Участки межевания жилых кварталов» и сайтов управ районов САО. На основании этой информации была составлена карта утвержденных проектов межевания жилых кварталов на территории САО (рисунок 20).

Рисунок 20. Разработанные проекты межевания жилых кварталов. САО

В настоящий момент в Москве существует следующая практика межевания жилых кварталов. При разработке проекта межевания квартала формируется 2 вида границ земельных участков под жилыми домами:

·        Нормативный

·        С минимальными налоговыми обременениями

Площадь нормативного размера земельного участка рассчитывается с учетом нормативов градостроительного проектирования, действующих на момент постройки жилого дома. Именно из этой нормы формируется размер придомовой территории и размер земельного участка жилого дома.

Границы земельного участка многоквартирного жилого с минимальными обременениями формируется исходя из соображений минимальной площади участка, необходимой для его физического использования. То есть, фактически границы такого земельного участка формируются практически под отмостку здания, включая выходы из подъездов. Далее в проекте межевания наносятся оба вида границ земельного участка и проект выставляется на публичные слушания, по окончанию которых происходит утверждение проекта межевания. Жители имеют возможность выбрать, какой из видов земельного участка ставить на кадастровый учет.

Логика жителей, выбирающий вариант межевания с минимальными обременениями заключается в минимизации своих издержек по содержанию объектов благоустройства, расположены на земельном участке многоквартирного дома., так как в кадастровую стоимость объекта недвижимости входит и долевая собственность - земельный участок, который занимает жилой дом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости в свою очередь составляет налоговую базу, которая составляет налог на недвижимость.

В действительности данная практика межевания территории является недопустимой, так как нет, и не может существовать варианта участков жилых домов с минимальными обременениями, поскольку нарушаются нормативы градостроительного проектирования в части размера придомовой территории, невозможна эффективная эксплуатация жилого дома, а также значительно падает капитализация объекта недвижимости. В стоимость квартиры входит и земельный участок жилого дома, в котором она расположена. Размер земельного участка должен быть установлен таким образом, чтобы в дальнейшем на данном земельном участке была возможность воспроизвести такой же жилой дом. При межевании «под отмостку» данное действие перестает быть возможным, поскольку на земельном участке с минимальными обременениями возможно построить дом во много раз меньше, поскольку фактически площадь земельного участка равна пятну застройки.

Более того, при межевании территории квартала «под отмостку» существуют и иные риски, которые могут пагубно повлиять на капитализацию объектов недвижимости и удобство эксплуатации жилого дома и объектов благоустройства. Одним из таких рисков является уплотнительная застройка. Данное явление становится возможным из-за ненормативного межевания. При разработке проекта межевания территории квартала таким образом, что для всех жилых домов формируются земельные участки с минимальными налоговыми обременениями, оставшаяся «ничья» территория квартала становится территорией общего пользования, и согласно проекту межевания вносится в баланс территории. Однако, с правовой точки зрения, данная территория общего пользования не защищена от застройки, поскольку он не выделена красными линиями. Это значит, что при формировании на данной территории земельного участка под строительство нового жилого дома или офисного здания, необходимость проводить в установленном законом порядке публичные слушания отпадает. Следовательно, застройщик может выкупить эту землю или заключить договор долгосрочной аренды, получить ГПЗУ и разрешение на строительство.

Важно отметить, что территории общего пользования, формируемые при нынешней практике межевания и разработки проекта планировки, с юридической точки зрения таковыми не являются, так как не выделены красными линиями. Согласно статье 1, частям 11 и 12 ГрК РФ:

«Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.»

«Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).»

Согласно ГрК РФ, красные линии устанавливаются документацией по проектом планировки территории и отражаются в проекте межевания территории. В настоящей практике территория общего пользования не выделяется красными линиями, и, следовательно, не защищена от застройки и приватизации с правовой точки зрения.

Рассмотрим один из проектов межевания в САО, где присутствуют два вида земельных участков - нормативный и с минимальными обременениями.

Проект межевания территории квартала Тимирязевского района, ограниченного 3-м Нижнелихоборским проездом, Дмитровским шоссе, Линейным проездом, улицей линия Октябрьской железной дороги. Разработчик проекта - Государственное Унитарное Предприятие Города Москвы «Главное Архитектурно-Планировочное Управление Москомархитектуры». Государственный заказчик: Департамент городского имущества города Москвы. Номер проекта №09.14.356.2013.

Квартал расположен в районе Тимирязевский. Его территория ограничена Дмитровским шоссе, Октябрьской линией железной дороги, Линейным проездом и 3-м Нижнелихоборским проездом. Территория квартала в красных линиях составляет 13,3 га. В квартале преобладает пятиэтажный кирпичный и панельный жилой фонда первого периода индустриального домостроения, а также 12-ти этажные панельные дома. На территории квартала располагается участок школы. План фактического использования представлен на рисунке 21.

Рисунок 21. План фактического использования территории квартала

На рисунке 21 представлен непосредственно сам проект межевания территории квартала. Характеристики фактического использования и расчетного обоснования площадей земельных участков представлены в таблице 3. Характеристики земельных участков, установленные проектом межевания, представлены в таблице 4 (см. приложения).

Рисунок 22. План межевания территории квартала

На рисунке 22 коричневой штриховкой показаны территории общего пользования, розовым - территории жилых домов, а синей линией показаны границы земельных участков жилых домов с минимальными обременениями. На основании плана межевания была составлена таблица, содержащая подсчеты дефицита придомовой территории.

Таблица 9. Расчетные дефицита придомовой территории по проекту межевания, межевания, при выборе жителями земельного участка с минимальными обременениями

Как видно из таблицы дефицит территории при варианте межевания с минимальными обременениями оставляет от 42 до 79 %. Средняя плотность застройки земельных участков нормативного размера составляет 15 700 м2/га.

На основании плана межевания квартала была разработана схема формирования участков для уплотнительной застройки (рисунок 22). На ней рассмотрен сценарий, при котором все жители домов выбирают вариант межевания земельных участков с минимальными обременениями. Соответственно, территория общего пользования увеличивается на следующее значение:

S тер. общ. польз. = S нормативная земельных участков - S земельных участков с мин. обрем. + S сущ. тер. общ. пользования

S потенциальных земельных участков под уплотнительную застройку = 2,86 га.

Следует отметить, что в расчете фигурирует только те территории общего пользования, которые не выделены красными линиями и, фактически, не являются таковыми и могут быть застроены.

Рисунок 23. Анализ потенциальной емкости квартала в отношении площади жилого фонда

К сформированным земельным участкам под уплотнительную застройку были применены предельные показатели плотности жилой застройки, установленные для данной территориальной зоны в проекте ПЗЗ. На рисунке 24 представлен фрагмент карты ПЗЗ с указанием предельной плотности застройки для данного квартала.

Рисунок 24. Фрагмент карты плотности застройки из проекта ПЗЗ

Как видно из рисунка для данной зоны установлено максимальное значение плотности застройки в 25 тыс. м2/га.

Таким образом, дополнительная потенциальная суммарная поэтажная площадь = 25 тыс. м2/га * 2,86 га = 71 500 м2.

Следовательно, S жилая = 71 500 м2 * 0,7 = 50 000 м2.

Исходя из этого, итоговая площадь жилого фонда = S потенциальная + S существующая = 50 000 м2 + 93 000 м2 = 143 000 м2. В данном случае процентное увеличение площади жилого фонда составило 58 %.

Данная практика межевания территорий жилых кварталов в Москве создает риски уплотнительной застройки в кварталах, особенно в районах микрорайонной жилой застройки, где морфология застройки не создает планировочных условий для полноценного отделения территории общего пользования от участков жилых домов. При квартально-периметральной застройке возможно отделение территории общего пользования от участков жилых домов, так как замкнутый двор квартала, часто, и содержит только придомовую территорию, и именно поэтому, провести красные линии по внешним границам жилых домов очень удобно. В микрорайонной застройке такая практика невозможна в силу геометрических и планировочных особенностей расстановки жилых домов. В силу этого, данный морфотип менее защищен с правовой точки зрения.

Помимо риска уплотнительной застройки и уменьшения капитализации объекта недвижимости, существуют правовые и экономические последствия при разработке Правил землепользования и застройки для данной территории. Градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки содержат предельные параметры интенсивности использования земельных участков, находящихся в той или иной территориальной зоне. Как правило, в данные показатели для жилых зон многоквартирной застройки входят процент застроенности, высота застройки, плотность застройки.

Существующая практика межевания делает разработку градостроительных регламентов для данной территории невозможной по нескольким причинам.

Во-первых, проблема касается предельной застроенности земельного участка. При межевании по отмостку фактический процент застроенности составляет от 70 до 90%. Данное значение неприемлемо для жилых зон, так нарушаются нормативы градостроительного проектирования и федеральные нормативы, такие как СНиП 2.07.01-89 <#"888170.files/image034.jpg">

Данная матрица плотности (раздел 4В.3 Плана Лондона) имеет множество ссылок к другим разделам Плана Лондона, касающихся не только плотности застройки, например к разделу о доступности общественного транспорта Лондона (Public Transport Accessibility Level (PTAL)). Мероприятия 4B.3 Лондонского плана направлены на достижение соответствующей жилой плотности в Лондоне путем применения матрицы плотности, которая предписывает соответствующую плотность на основе доступности общественного транспорта, задания необходимых параметров использования территории. Также раздел 4B.3 стремится обеспечить высокий уровень интенсивности использования территорий. В таблице 10 приведена упрощенная схема матрицы плотности.

Колонка «Location» в матрице плотности относится к близости участка к центру города и транспортным коридорам.

Колонка «Public Transport Accessibility Levels (PTALs)» (уровни доступности общественного транспорта) - мера доступности определенной территории в отношении общественного транспорта. Чем выше этот индекс, тем выше соответствующий уровень плотности для территории. Для понимания работы данного индекса необходимо рассмотреть, что индекс PTAL принимает во внимание, а что игнорирует.

Индекс PTAL включает:

·        Время пешком до автобусной остановки в радиусе 640 м и до станции метро в пределах 1 км

·        Количество маршрутов общественного транспорта на ближайшей остановке

·        Частота курсирования маршрутов

Тем не менее, данный индекс не учитывает:

·        Время в пути, которое влияет на количество рабочих мест или поток покупателей

·        Востребованность данного вида транспорта и удобство совершения поездки

·        Загруженность данного направления

·        Различную степень привлекательности различных видов транспорта для разных целей поездок

·        Различные цели поездки, и как следствие разные требования к времени в пути «Setting» (тип городской среды), отвечает за разновидность застройки. Матрица плотности различает 3 различных типа городской среды:

·        Центральный - очень плотная многофункциональная застройка, большая площадь пятна застройки и этажность от 4-6 этажей. Данная застройка характерна для центра Лондона

·        Городской - плотная застройка 3-4 этажей (вдоль вылетных магистралей, значительная часть «внутреннего» Лондона»)

·        Пригородный - низкоплотная застройка, преимущественно жилая 2-3 этажей (часть внутреннего Лондона, большая часть внешнего).

Внутренний Лондон (рис. 25) - объединенные границы Лондона из нескольких районов: Вестминстер <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%92%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D1%81%D1%82%D0%B5%D1%80_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Гринвич <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%93%D1%80%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B8%D1%87_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Ислингтон <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D1%81%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B3%D1%82%D0%BE%D0%BD_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Камден <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B0%D0%BC%D0%B4%D0%B5%D0%BD_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Кенсингтон и Челси <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%B8%D0%BD%D0%B3%D1%82%D0%BE%D0%BD_%D0%B8_%D0%A7%D0%B5%D0%BB%D1%81%D0%B8>, Ламбет <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B0%D0%BC%D0%B1%D0%B5%D1%82_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Луишем <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D1%83%D0%B8%D1%88%D0%B5%D0%BC_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Саутуарк <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D1%83%D1%82%D1%83%D0%B0%D1%80%D0%BA_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Тауэр-Хамлетс <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%B0%D1%83%D1%8D%D1%80-%D0%A5%D0%B0%D0%BC%D0%BB%D0%B5%D1%82%D1%81>, Уондсуэрт <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A3%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D1%81%D1%83%D1%8D%D1%80%D1%82_(%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BE_%D0%9B%D0%BE%D0%BD%D0%B4%D0%BE%D0%BD%D0%B0)>, Хакни <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B0%D0%BA%D0%BD%D0%B8>, Хаммерсмит и Фулем <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A5%D0%B0%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%81%D0%BC%D0%B8%D1%82_%D0%B8_%D0%A4%D1%83%D0%BB%D0%B5%D0%BC>.

Рисунок 25. Внутренний Лондон

«Predominate Housing Type» (преобладающий тип застройки) имеет 3 разновидности:

·        Отдельностоящие и блокированные

·        Террасированные и многоквартирные

·        Многоквартирные

Преобладающий тип застройки в практическом применении направлен на определение подходящей плотности наряду с другими элементами матрицы. Различный тип застройки предполагает различное соотношение жилых комнат на жилой дом, что позволяет регулировать плотность от центра к периферии. Плотности различных моделей рассматриваются в разрезе количества жилых комнат, что отображают требования к различным типам застройки.

Данная методика направлена на обеспечение разнообразных потребностей в жилье населения Лондона, которое включает и студентов, и пожилых людей и большие семьи, которых данная схема не оставляет без внимания, в попытке достичь максимальную эффективность использования территории.

Дополнительным элементом матрицы является показатель обеспечения машиноместами (Car parking provision). Включение данного показателя в матрицу - попытка минимизации земли для парковки автомобилей, которая учитывает тренды в их использовании.

Как ключевой компонент Генерального плана Лондона и его цель «максимизировать потенциал участков», матрица плотности является руководством по установлению плотности для различных типов жилой образований.

Основанный на локации индекс транспортной доступности PTAL и назначение соответствующей плотности регламентируют 3 типа застройки. Уровни плотности исчисляются в жилых комнатах на гектар и жилых единиц (домов) на гектар. Различные размеры жилья (измеряемые в жилых комнатах на единицу) назначаются для различных типов домов (отдельно-стоящие и блокированные, террасированные и многоквартирные, многоквартирные) в различных локациях и различных типах городской среды.

По поводу отсутствующих ячеек в матрице Housing SPG (Housing supplementary planning guidance) (Руководство по планировке жилых объектов) дает следующие инструкции: «в отсутствующих ячейках матрицы принимать плотность для ближайшей горизонтальной ячейки матрицы. Например, для локаций с уровнем PTAL 6-4 и с «центральным типом застройки плотность должна составлять около 240 - 435 единиц на гектар (значение для многоквартирных домов) вне зависимости от параметра «обеспечение парковочными местами» и типа застройки».

В соответствии с вышеописанной матрицей плотности на каждый земельный участок, на котором находится жилой дом, местный Planning Officer составляет отчет, в котором дана подробная характеристика земельного участка и даны рекомендации по направлению развития данного земельного участка. Один из таких отчетов представлен в таблице 11.

В заключении данного отчета сказано: «Плотность данного участка выше, указанной в матрице для данной территории. Учитывая характер окружающей среды скорее «пригородный», чем «городской» такая высокая плотность неприемлема. Тем не менее, участок находится в близости к центру пригорода (borough) и имеет хорошую транспортную доступность. Согласно постановлению комитета (local planning authority), если качество строительства, объем жилья не превышают показатели окружающих участков, плотность жилой группы можно рассматривать как приемлемую.

Таблица 11. Отчет о соответствии земельного участка матрице плотности застройки

Подобным образом были проанализированы все жилые участки во внутреннем и внешнем Лондоне. В исследовании, заказанном правительством Лондона London Plan Density Matrix Review, было проанализировано применение матрицы плотности в контексте существующей местной документации градостроительного проектирования (Local Development Framework documents).

В результате была составлена статистика соответствия текущего состояния различным параметрам матрицы. В качестве примера на рисунке 25 показана статистика по соответствию разработанных местных документов градостроительного проектирования значениям плотности, заданных для данных территорий в матрице плотности.

Рисунок 26. Сопоставление плотности, заданной в местных планировочных документах с показателями плотности, заданными в матрице

Как видно из графика в большинстве случаев показатели, заданные в местных документах градостроительного проектирования для каждого района (borough) превышают установленные для данной территории показатели плотности в матрице. Наибольшие превышения наблюдаются в пригородных районах (низкое количество единиц на гектар (нижняя шкала)), где согласно матрице плотность должна быть ниже. В дальнейшем деятельность местных органов должна быть направлена на приведение существующего состояния плотности в соответствие со значениями в матрице плотности.

Кейс Лондона с его матрице плотности является примером сложноорганизованной системы по управлению пространственным городским развитием, которое имеет комплексный подход и учитывает вопросы мобильности, жилищной обеспеченности и инфраструктурной обеспеченности.

.2 Рекомендации по совершенствованию системы правового градорегулирования Москвы

На основании проанализированных проведенного анализа и сформулированных выводов в рамках исследования были разработаны следующие рекомендации по совершенствованию системы градорегулирования Москвы.

.        Корректировка и утверждение Правил землепользования и застройки Москвы.

Текущее градостроительное законодательство имеет сложноорганизованную структуру. Оно содержит множество инструментов по обеспечению устойчивого развития территории. Однако, логика градостроительного регулирования, заложенная в Градостроительном кодексе РФ, Налоговом и Земельном кодексах, может эффективно функционировать только при наличии всех элементов системы градорегулирования. Одним из важнейших элементов являются Правила землепользования и застройки. При их отсутствии теряется инструмент регулирования экономического и пространственного развития территорий, а также прозрачность и демократичность принятия решений. Очевидно, что принятие Правил землепользования и застройки является важнейшим мероприятием по совершенствованию системы градорегулирования Москвы.

.        Пересмотр объемов застройки жилого фонда, которые допускает проект Правил землепользования и застройки. Приведение данных показателей в соответствии с Генеральным планом города.

Как было описано в главе 2, проект ПЗЗ не обеспечивает реализацию Генерального плана Москвы, так как при текущая редакция проекта ПЗЗ устанавливает такую предельную плотность застройки, что при ее применении на земельные участки произойдет превышение тех максимально возможных объемов жилого фонда, заложенных в Генеральном плане на расчетный срок до 2025 года.

Как результат, город рискует столкнуться с инфраструктурным кризисом, поскольку в Генеральном плане заложено сбалансированное развитие и жилого фонда и различного рода инфраструктуры, как два взаимосвязанных параметра пространственного развития города. При таком превышении предельных значений по площади жилого фонда как в проекте ПЗЗ, город не в состоянии будет ответить обеспечением инфраструктуры на все запросы застройщиков. Именно поэтому Генеральный план содержит предельные параметры развития, поскольку они согласованы с его планом реализации и реализации инфраструктурных объектов.

.        Добавление в ПЗЗ показателя процента застроенности.

В текущей непринятой редакции данного документа для жилых территориальных зон в составе градостроительных регламентов отсутствует такой параметр как процент застроенности и минимальный размер земельного участка.

Параметр процента застроенности можно вычислить и в дальнейшем использовать для градостроительных регламентов. В данном случае этот аспект максимально важен для следующих территориальных зон и их подзон:

Для расчета минимального процента застроенности возьмем минимальный размер жилой секции многоквартирного жилого дома. В среднем такая секция имеет общую площадь квартир на типовом этаже около 250 м2 и суммарную поэтажную площадь 350 м2. Минимальная этажность такой секции около 5 этажей. Суммарная поэтажная площадь такого дома будет 5 * 350м2 = 1750 м2. Из таблицы 2 приложения 3, МГСН 1.01-99 берем норматив придомовой территории для самой низкой плотности застройки, что составляет 5-15 тыс. м2/га. Норма придомовой территории составляет для плотности в 10 тыс. м2 приблизительно 20 м2 на каждые 20 м2 жилой площади.

Таким образом, для жилого дома с жилой площадью 1250 м2 минимальный размер придомовой территории равен:

м2 / 20м2 * 20 = 1250 м2

Следовательно, минимальный размер земельного участка равен:

Площадь придомовой территории + пятно застройки

м2 + 350 м2 = 1600 м2

Таким образом, минимальный размер земельного участка для многоквартирного жилого дома равен 1600 м2, а процент застроенности земельного участка для плотности в 10 тыс. м2/га равен 20%. Важно учитывать, что данный процент застроенности актуален только для низкоплотной застройки.

Далее рассчитаем процент застроенности для участков с большей предельной плотностью застройки, 25 тыс. м2/га. Данная плотность характерна для многоэтажной застройки. В ней площадь секции и соотношение жилой площади к суммарной поэтажной несколько иное в силу того, что с увеличением высоты здания увеличиваются требования к планировочным решениям в отношении пожарной безопасности. Изменяется тип лестничной клетки на незадымляемую типа Н1 вместо Л1 (до 28 м) и увеличивается количество лифтов. В среднем суммарная поэтажная площадь одного этажа такой секции 450 м2, а жилая площадь 300 м2. Среднюю этажность возьмем 12 этажей. Из таблицы 2 приложения 3, МГСН 1.01-99 берем норматив придомовой территории для высокой плотности застройки, что составляет 20-25 тыс. м2/га. Норма придомовой территории составляет 8,6 м2 на каждые 20 м2 жилой площади.

Таким образом, для жилого дома с жилой площадью 3600 м2 минимальный размер придомовой территории равен:

м2 / 20м2 * 8,6м2 = 1550 м2

Следовательно, минимальный размер земельного участка равен:

Площадь придомовой территории + пятно застройки

м2 +500 м2 = 2050 м2

Таким образом, минимальный размер земельного участка для многоквартирного жилого дома равен 2000 м2, а процент застроенности земельного участка для плотности в 25 тыс. м2/га равен 25%.

Подобным образом необходимо провести вычисления максимального процента застроенности для всех зон и подзон.

.        Обеспечение всей территории Москвы документацией по планировке территории. Приведение в соответствие с Генеральным планом параметры планируемого развития территорий в части объемов застройки.

Как было описано в главе 2, в настоящий момент лишь 32 % территории имеет разработанную и утвержденную документацию по планировке территории. Более того, большая часть ГПЗУ выдается на земельные участки, которые находятся за пределами границ разработки проектов планировки. Таким образом, показатели, которые содержат такие ГПЗУ в большинстве своем ничем не обоснованы и являются предметом спекуляций и коррупции в Градостроительно-земельной комиссии. Естественно, данную практику необходимо менять, и приводить нынешнюю систему градорегулирования Москвы к правовому виду.

.        Изменение практики разработки проектов межевания территорий жилых кварталов.

Одной из основных проблем, которая мешает осуществлению реализации градостроительной политики Москвы, является существующая практика межевания.

Проект межевания закрепляет территории за жилыми домами и осуществляет реализацию право на земельный участок собственникам жилых домов. Работы по межеванию территорий жилых кварталов осуществляются в соответствии с Государственной программой «Имущественно-земельная политика Москвы на 2012-2016 годы», которая утверждена постановлением Правительства Москвы от 20.09.2011 № 460-1111. Зачастую департамент городского имущества Москвы - государственный заказчик проведения работ по межеванию кварталов.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ границы и размер земельного участка многоквартирного жилого дома определяются в соответствии с требованиями законов о градостроительной деятельности и земельного законодательства. Проект межевания также выполнятся в соответствии со ст. 43 ГрК РФ.

После выполнения работ по межеванию территории проект межевания согласно постановлению Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1258-1111 «О порядке организации и проведения публичных слушаний при осуществлении градостроительной деятельности в Москве» проводятся публичные слушания.

После утверждения проекта межевания жильцам предлагается оформить земельный участок в долевую собственность. При этом выбирается 2 варианта земельного участка: с минимальными обременениями и тот, который рассчитывается в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, действовавших на момент ввода жилого дома в эксплуатацию.

Внеправовой статус и негативные последствия такого межевания «под отмостку» описаны во 2 главе исследования. Более того, не рассматривая правовой и градостроительный вопросы, экономическая выгода по минимизации издержек по содержанию объекта недвижимости в виде установления границ с минимальными налоговыми обременениями, оказывается не такой существенной, по сравнению с теми потенциальными убытками и альтернативными издержками, которые может принести данная практика межевания.

Таким образом, очевидно, что данную практику межевания необходимо менять, так как невозможно разработать градостроительные регламенты для урезанных земельных участков, поскольку либо придется задавать огромную предельную плотность застройки и процент застроенности для территориальной зоны, либо жилые дома, расположенные на неправильно размежеванных земельных участках, попадают под несоответствующее использование, и сильно ограничены в правах на использования объекта недвижимости.

Одним из основных мероприятий по совершенствованию существующей московской системы градорегулирования должно стать проведение повторных работ по межеванию территорий жилых кварталов и по установлению нормативных размеров земельных участков. Помимо этого, необходимо на законодательном уровне, запретить проведения работ по межеванию с установлением границ земельных участков с минимальным обременением. В проекте межевания должен существовать лишь один вариант земельного участка, который соответствует нормативам градостроительного проектирования. Необходимо соблюдение принципа «упакованности» квартала, где вся земля распределена между собственниками земельных участков, а территория общего пользования должна стать полноценной, выделяться красными линиями. Для нее необходимо формировать земельные участки, которые должны ставиться на кадастровый учет как территории общего пользования.

.        Возвращение упраздненного в 2015 году норматива придомовой территории, действовавшего на период постройки жилого дома.

Согласно Градостроительному кодексу РФ статье 43, части 4 в редакции от 2004 года: “Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.” Согласно Федеральному закону от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", данный пункт утратил силу. Необходимо возвращение данного положения, так как действующие нормативы, регламентирующие размер придомовой территории жилого дома, отличаются от нормативов, действующих на период постройки, что приведет к потери капитализации объектов недвижимости, так как при межевании будет сформирован земельный участок, меньший, чем предполагался первоначально.

.        Разработка и внесение новых показателей интенсивности использования территории в нормотворческую базу.

Нынешней системе градорегулирования необходим пересмотр текущей практики формирования показателей интенсивности использования территорий. Нынешняя связка предельных показателей, плотность застройки/ процент застроенности/ высота застройки, как предмет регулирования обеспечивает не самую высокую эффективность управления развитием территорий, поскольку данная методика не учитывает множество факторов. Более того, необходимы иные критерии для описания интенсивности использования территории, например выраженные в количестве жилых комнат на жилую единицу (жилой дом), количество жилых домов на гектар, а также связать данные показатели плотности с индексом транспортной связанности. Для начала необходимо разработать матрицу взаимосвязанных показателей, которые были чувствительны к изменениям других показателей. Для основы можно выбрать подход, применяемый в Лондоне, в виде Density Matrix, и тем самым, сформировать параметрическую модель развития города. Приблизительный шаблон такой матрицы с показателями приведен в таблице 12.

Таблица 12. Приблизительный шаблон матрицы плотности

Данный шаблон не стоит рассматривать как готовый инструмент по управлению интенсивностью использования территории, но данный подход с совершенно новыми для российской практике показателями способен привести к более точному и эффективному управлению пространственным развитием города. Данные показатели, в отличие от существующих, учитывают класс жилья, его типологию и аспекты связанности территории с другими частями города.

Помимо создания параметрической матрицы, необходимо пересмотреть существующий проект ПЗЗ в отношении периферийной части города, где в градостроительном регламенте в предельных параметрах задана завышенная плотность по сравнению с существующей. Данное мероприятие необходимо, так как, хотя ПЗЗ и не должны быть точной копией Генерального плана, должна сохраняться преемственность этих документов градостроительного проектирования, и ПЗЗ не должны препятствовать реализации Генерального плана. Как описывалось во 2 главе, Генеральный план предусматривает понижение плотности жилой застройки, однако проект ПЗЗ не имеет данной тенденции, зато имеет тенденцию «разрешить все по максимуму». Соответственно, в периферийной части города в жилых территориальных зонах необходимо задание такой плотности застройки, которая соответствовала бы текущему использованию на уровне 8-14 тыс. м2/га (см. табл. 9). Повышенную плотность в периферийно части следует назначать лишь в качестве условно-разрешенных видах использования. В зонах, примыкающих к центральному ядру города, можно сохранить предусмотренную проектом ПЗЗ плотность в среднем на уровне 20 - 25 тыс. м2/га.

Перечисленные выше меры по совершенствованию нынешней системы градорегулирования Москвы не являются завершенными предложениями, но создают вектор, по которому может двигаться Москва для исправления текущих градостроительных ошибок, восстановлению баланса и устранения пространственных диспропорций в структуре города.

Заключение

В работе была изучена закономерность между наличием или отсутствием юридически значимых запретов на превышение плотности застройки с эффективностью системы градорегулирования. Анализ был проведен на примере документов градостроительного проектирования Москвы. В ходе изучения существующей плотности жилой застройки, было выявлено, что основная плотность сосредоточена в центре города, однако в настоящий момент существует тенденция увеличения плотности в периферийных районах Москвы, что может привести к негативным последствиям для города.

Генеральным планом города предусмотрено увеличение плотности в районах, примыкающих к центру и понижение в районах, граничащих с МКАД, что является сбалансированным и грамотным решением для современного мегаполиса. Тем не менее, при дальнейшем анализе документов градостроительного проектирования Москвы, выяснилось, что другая документация не обеспечивает реализацию Генерального плана. Объемы жилья, предусмотренные Генеральным планом, превышены в проекте Правил землепользования и застройки в редакции 2010 года. Проекты планировки превышают параметры, заложенные в проекте ПЗЗ, а существующая практика межевания «под отмостку» делает возможным проведение уплотнительной застройки и потерю капитализации земельных участков. Соответственно, подтвердилась сформулированная гипотеза о том, что в настоящий момент в Москве отсутствует система градорегулирования как таковая.

Для устранения вышеперечисленных проблем были сформулированы рекомендации по улучшению текущего состояния. Основными мероприятиями должны явиться: понижение плотности застройки в периферийной части Москвы в проекте ПЗЗ, включение параметра процента застроенности для жилых зон в проект ПЗЗ, повторное межевание территорий жилых кварталов, где проведено межевание под отмостку. Также необходимо включение в работу новых параметров, описывающих интенсивность использования территории, заимствованных в Лондонской матрице плотности. Данные меры создают возможность для улучшения текущей ситуации и формирования эффективной системы градорегулирования Москвы.

Особенностью московского опыта нормотворчества и правоприменения заключается в особом статусе Москвы, начиная от того, что это она является субъектом федерации, заканчивая колоссальным движением капитала внутри города. В данном случае парадокс Москвы состоит в том, что вне зависимости от стройности разрабатываемых законов в области градорегулирования и совершенства градостроительной документации, эффективность системы правового градорегулирования разбивается об один московский факт - несоразмерно высокая доходность от инвестиционно-строительных проектов. Из-за высокой доходности от инвестиций в строительство правовые основы градостроительства здесь действуют очень слабо. Наличие таких факторов как олигопольный сговор застройщиков, лобби домостроительных комбинатов, высокая степень коррумпированности правительства, делает управление развитием города и его земельными и инфраструктурными ресурсами особенно выгодным именно в «ручном режиме». Только при такой кулуарной форме принятия важных для города решений, не учитывая интересы горожан, возможна нынешняя практика получений ГПЗУ и разрешений на строительства, когда застройщик разрабатывает архитектурно-градостроительную концепцию, которую он представляет на Градостроительно-земельной комиссии, и где он сразу получает нужные ему параметры использования земельного участка, которые фиксируются в ГПЗУ. При этом фактически, параметры, написанные в ГПЗУ, не являются предметом проверки государственной экспертизы проектной документации.

Именно по той причине, что в настоящий момент слишком большое количество людей, имеющих власть или влияние на нее, устраивает текущая практика московского градостроительства, а общественные слушания весьма часто носят формальный характер, в Москве до сих пор не установлены прозрачные, равные для всех и понятные каждому «правила игры», в виде Правил землепользования и застройки.

Данная проблема характерна для всей России в целом, и решить ее может только изменение в сознании людей и уровне их социальной ответственности, так одна из основ демократичного развития города это активная позиция его горожан.

Библиографический список

1.            Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.

2.      Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ.

.        Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

.        Федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

.        СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения.

.        Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с Изменением N 1)

.        МГСН 1.01- 99 Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы.

.        МГСН 3.01-96. Жилые здания.

.        Постановление Правительства Москвы № 1278-ПП от 17 ноября 2009 года. О проектах законов города Москвы «О Генеральном плане города Москвы» и «О Правилах землепользования и застройки города Москвы».

10.    Закон №17 от 05.05.2010 г. «О Генеральном плане города Москвы» <#"888170.files/image040.jpg">

Рисунок 1. Схема генерального плана Москвы 1971 года

Таблица 1. Процентное увеличение жилого фонда, запланированное Генеральным планом города

Рисунок 2. Карта функциональных зон Генерального плана Москвы

Рисунок 3. Зоны планируемого размещения объектов капитального жилищного строительства федерального и регионального значения

Таблица 2. Матрица данных по САО

Таблица 3. Характеристики фактического использования и расчетного обоснования площадей земельных участков

Таблица 4. Характеристики земельных участков, установленных проектом межевания