Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Образовательное учреждение Московская банковская школа (колледж)

Центрального банка Российской Федерации

К защите допущен

Заместитель директора

Т.М. Дёмина

Дипломная работа

Современное состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Студента группы 341-Б

Клыкова Михаила Анатольевича

Специальность №080110

"Банковское дело"

Руководитель:

Шепелева Елена Александровна

Рецензент:

Хохленкова Марина Алексеевна

Москва, 2014

Содержание

Введение

. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

.1 Определение института ипотечного кредитования

.2 Организация ипотечного кредитования в России

. Современное состояние ипотечного кредитования в России

.1 Характеристика современного этапа развития ипотеки в России

.2 Законодательное регулирование ипотечного кредитования

. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

.1 Риски ипотечного кредитования в современных условиях

.2 Перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Заключение

Библиографический список

Приложения

ипотечный кредитный недвижимость рынок

Введение

Одной из существенных социально-экономических проблем в современной России является вопрос обеспечения населения доступным жильём. Если в СССР подобные вопросы были практически целиком в ведении государства (население обеспечивалось бесплатным в плане покупки жильём за счёт строительства жилых домов предприятиями и ведомствами и социального найма), то в эпоху радикальных экономических реформ 90-х гг. государство полностью устранилось от решения этих проблем. Кроме того, резко уменьшившиеся в тот же период доходы основной массы населения не позволяли приобретать достаточно дорогостоящее коммерческое жильё. Существовавший в СССР опыт строительства кооперативного и полукооперативного жилья в данном случае оказался бесполезным (по причине всё того же резкого уменьшения дохода основной массы населения), наиболее приемлемым решением этих проблем стала ипотека, т.е. приобретение коммерческого жилья за счёт кредита, обеспеченного залогом покупаемой недвижимости. В данном случае долгосрочное кредитование покупки жилья или индивидуального жилищного строительства позволяет использовать жильё до погашения всей суммы стоимости и производить погашение суммы кредита в приемлемых для большинства населения РФ суммах и является превосходной альтернативой разовой покупке коммерческого жилья.

Есть у ипотеки и ещё одно значение. Это один из проверенных и апробированных в мировой финансовой практике надёжных способов частного инвестирования в жилищную сферу. Потенциал ипотечного кредитования в плане экономического развития огромен: недвижимость при этом превращается в капитал, позволяющий, с одной стороны, получать значительных доход банкам (с минимальным риском финансовых потерь), а с другой приобретать доступное жильё населению (и тем самым решать значительную социально-экономическую проблему).

Поэтому проблемы развития системы ипотечного кредитования в России являются в настоящий момент одними из наиболее актуальных проблем общего развития российской экономики (а так же, учитывая и решение социальных проблем при помощи ипотечного кредитования, и актуальным вопросом социального развития государства).

По этой причине в последнее время наблюдается усиления интереса к развитию доступной для большинства населения ипотеки со стороны органов государственной власти, в том числе и федерального уровня.

Целью данной дипломной работы является анализ современного состояния системы ипотечного кредитования РФ, а также выявление путей преодоления возможных проблем и рисков, связанных с ипотекой и перспектив дальнейшего развития ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения обозначенной цели в данной дипломной работе необходимо решить следующие задачи:

-       раскрыть теоретические аспекты ипотечных кредитных отношений;

-       раскрыть и проанализировать особенности организации ипотечного кредитования в России;

-       проанализировать состояние законодательной базы, регулирующей ипотечные кредитные отношения в России;

-       провести анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России;

-       выявить основные проблемы, стоящие на пути развития системы ипотечного кредитования в России и определить возможные пути их решения;

-       охарактеризовать перспективы развития ипотеки в России.

Дипломная работа состоит из введения, трёх разделов, заключения, библиографического списка и приложений, иллюстрирующих дипломную работу фактическими показателями различных аспектов ипотечных кредитных отношений.

Первый раздел содержит теоретические основы ипотечных кредитных отношений, показаны основные модели ипотечного кредитования, приведена классификация ипотечных кредитов, а также показаны особенности организации ипотечного кредитования в Российской Федерации. Во втором разделе приведены основные показатели современного развития ипотечного кредитования в России, показана существующая на настоящий момент законодательная база, регулирующая ипотечные отношения и пути её совершенствования. Третий раздел содержит описание и основные методы минимизации рисков, возникающих в ипотечном кредитовании, а также показаны перспективы и пути развития ипотечного кредитования в Российской Федерации. Третий раздел посвящен анализу возможных путей решения проблем, возникающих в сфере ипотечных отношений в России.

Информационной базой работы являются нормативно-правовые акты, связанные с регулированием ипотечных кредитных отношений; статьи и монографии отечественных экономистов; информация, взятая из справочных экономических изданий, доступных Интернет-источников и средств массовой информации.

При выполнении дипломной работы использовались такие методы обработки информации, как сбор и обработка первичной информации и статистических данных; анализ, и обобщение экономической информации.

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

.1 Определение института ипотечного кредитования

Ипотека (от греч. υποθήκη (hypotheka) - заклад) - одна из разновидностей залога, способа обеспечения кредитных обязательств, при котором кредитор удовлетворяет свои требования к должнику путём реализации имущества, заложенного должником. Ипотека является узко специализированным видом залога, при котором предметом залога является недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества установлен Федеральным законом №102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в настоящее время используется редакция закона от 07.05.2013). Согласно статье 5 данного закона предметом залога при ипотеке могут быть:

.        земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона №102-ФЗ;

.        предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

.        жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

.        дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

.        воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Статья 63 указанного закона накладывает ограничение на использование в качестве залога земельных участков. Согласно данной статье предметом ипотеки не могут быть земельные участки или части участков размером менее установленных нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель данного целевого назначения, а так же земли находящиеся в государственной и муниципальной собственности (кроме оговоренных в ст.62.1 п.1 указанного закона: "…Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры…"). Ст. 76 указанного закона разрешает использование в качестве предмета залога при ипотеке и незавершённое строительство, включая материалы и оборудование, заготовленное для строительства. При этом предметом залога при ипотеке может быть не только объекты недвижимости, существующие в натуральном виде, но и объекты недвижимости, которые поступят в собственность или полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем (ГК РФ, ст. 340, п. 6). Этот принцип и позволяет использовать ипотеку для кредитования строительства жилья: предметом залога становится ещё не построенный или находящийся в стадии строительства (ещё не перешедший в полную собственность или хозяйственное ведение) жилой объект.

С понятием ипотеки связано и понятие ипотечного кредита, то есть кредита, обеспеченного определённой недвижимой собственностью.

Существует следующая классификация ипотечных кредитов:

.        По объекту недвижимости:

а)      ипотека земельных участков;

б)      ипотека предприятий, зданий и сооружений, используемых в предпринимательской деятельности;

в)      ипотека жилых квартир, домов или их части;

г)       ипотека дач, садовых участков и иных строений потребительского назначения;

д)      ипотека воздушных, морских, каботажных судов и космических объектов;

е)       ипотека объектов незавершённого строительства;

.        По целям кредитования:

а)      приобретение готового жилья в многоквартирном доме или отдельного дома в качестве основного или дополнительного жилья;

б)      приобретение дома для сезонного пребывания, а также дач или садовых домиков с земельным участком;

в)      приобретение участка под застройку;

.        По виду кредитора:

а)      банковские;

б)      небанковские;

.        По виду заёмщика:

а)      кредиты застройщикам и строителям;

б)      кредиты будущему владельцу жилья;

.        По степени аффилированности заёмщиков;

а)      кредиты сотрудникам банка;

б)      кредиты сотрудникам фирм-клиентов банка;

в)      клиентам риэлтерских фирм;

г)       лицам, проживающим в данном регионе;

д)      всем желающим;

.        По способу рефинансирования:

а)      рефинансирования выпуском ипотечных облигаций (закладных листов);

б)      предварительным накоплением вкладов заёмщиков или государственным субсидированием;

в)      собственными, привлечёнными или заёмными средствами кредитной организации;

г)       продажей закладных ипотечному агентству;

.        По способу амортизации долга:

а)      постоянный кредит;

б)      кредит с переменными выплатами;

в)      кредит с единовременным погашением;

.        По виду процентной ставки:

а)      с постоянной процентной ставкой;

б)      с переменной (плавающей) процентной ставкой;

.        По возможности досрочного погашения:

а)      с правом досрочного погашения;

б)      без права досрочного погашения;

в)      с правом досрочного погашения при уплате штрафа;

.        По величине первоначального платежа (степени обеспеченности):

а)      от 0% до 50% стоимости приобретаемого (заложенного) имущества;

.        По количеству кредиторов:

а)      обычные;

б)      комбинированные;

.        По условия выдачи:

а)      обычные;

б)      субсидируемые (льготные).

По сравнению с другими видами кредитования ипотечное кредитование имеет ряд специфических черт. В частности, помимо основных принципов кредитования (платности, возвратности, срочности, дифференцирования и целенаправленности) в ипотеке используются и дополнительные принципы, специфические именно для данного вида кредита:

-       принцип специальности, заключающийся в том, что кредит, обеспеченный ипотекой связан только с определённым объектом недвижимости и имеет определённый (связанный с этим объектом) объём (как правило объём кредитования не превышает 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости);

-       принцип обязательности (внесения): сведения об ипотеке заносятся в Единый Государственный Реестр прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП);

-       принцип гласности: возможность ознакомления с записями ЕГРП любого заинтересованного лица;

-       принцип достоверности: записи в ЕГРП предполагаются как единственно достоверные (нет иных прав на данное имущество, кроме обозначенных);

-       принцип приоритета: преимущества одного залога недвижимости над другим по времени занесения в ЕГРП;

-       принцип бесповоротности: ипотека прекращается только в случаях, прямо указанных в законе или договоре.

Другими особенностями ипотечного кредитования принято считать следующие:

-       долгосрочный характер кредитной сделки (до 20-30 лет);

-       ипотечное кредитование предполагает наличие развитого рынка недвижимости и системы оценки недвижимого имущества;

-       ипотечное кредитование регулируется специализированным залоговым правом;

-       ипотечное кредитование, как правило осуществляют специальные ипотечные банки (в России право ипотечного кредитования предоставлено и крупным коммерческим банкам);

-       ипотека обеспечивается залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности или хозяйственном ведении;

-       заложенное имущество, как правило остаётся у должника (последний сохраняет и право пользования недвижимым имуществом).

Кредитные отношения при ипотечном кредитовании, как и любые залоговые отношения оформляются договором. Существенными условиями такого договора являются:

-       предмет договора;

-       оценка предмета договора;

-       обеспечиваемое им обязательство;

-       размер и срок исполнения обязательства.

По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна из сторон (именуемая залогодержателем), являющаяся кредитором относительно обязательства, обеспеченного ипотекой, имеет право удовлетворить свои требования по данному обязательству за счёт стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественного перед другими кредиторами того же залогодателя. Залогодателем по договору об ипотеке может быть и третье лицо, участвующеев данном обязательстве.

Договор об ипотеке может быть, как самостоятельным договором, так и условием, включенным в основной договор, по которому наступают обеспеченные залогом недвижимости обязательства. Как правило обеспечение возврата кредита на приобретение жилья залогом приобретаемого жилого помещения является положением, включаемым в текст основного договора по предоставлению кредита.

Еще одним документом, оформляющим ипотечные отношения является закладная, именная ценная бумага, удостоверяющая право её законного владельца на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Существуют несколько схем ипотечного кредитования. Одна из первых классических схем ипотечного кредитования, называемая также "Стройсбережение" (модель сберегательного банка) сложилась в Западной Германии после второй мировой войны. Основным принципом этой схемы стала принцип так называемой "помощи для самопомощи". Схема состоит в следующем. Группа лиц, заинтересованных в строительстве или модернизации собственного жилья создаёт сбережения для этой цели, путём внесения взносов в специальный фонд. При достижении определённого уровня внесённых взносов, вкладчик может использовать свой вклад для приобретения или строительства жилья, одновременно получая право на льготный ипотечный кредит равный величине вклада. Ставка по такому кредиту, выдаваемому специальным ипотечным банком (стройсбербанком) ниже рыночной и поддерживается на постоянном уровне путём бюджетного дотирования. Кроме этого застройщику за счёт средств государственного бюджета начисляется специальная премия, являющаяся расчётной долей от суммы сбережений вкладчика-застройщика. В настоящее время ставка данной премии составляет 10% (в бывшей Восточной Германии 15%). Данная схема реализуется через систему строительных сберкасс и сбербанков (их доля в финансировании жилищного строительства в Германии составляет около 70%). В настоящее время в Германии существует 34 стройсбербанка. Так же в системе ипотечного кредитования участвуют как частные, так и государственные земельные банки.

Другой классической схемой ипотечного кредитования является американская система ипотеки (модель ипотечной компании). Суть и основное отличие её в следующем: прямая связь между индивидуальным заёмщиком и индивидуальным инвестором разорвана (в отличии от германской схемы), что позволяет привлекать для инвестирования значительные средства (например, путём вторичного обращения закладных, под продажу которых могут быть выпущены ценные бумаги других видов). Данная система ипотечного кредитования сложилась в США в 1916 г., когда в 12-ти округах были созданы специальные земельные банки для выдачи долгосрочных кредитов под залог земли,и окончательно сформировалась после Великой депрессии. В настоящее время основными институтами системы ипотечного кредитования в США являются ссудно-сберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и региональные фермерские банки. Схема состоит в следующем: само строительство финансируется коммерческим банком, а гасится данный кредит за счёт продажи девелопером построенного жилья семье (домохозяйству, взявшему под покупку ипотечный кредит). Документами, которыми оформляется ипотечная ссуда, являются долговое обязательство (в котором указываются сведения о задолженности: размер кредита, ставка и порядок платежей) и ипотечный договор (в котором указываются сведения об обеспечении: условия залога, права и обязанности сторон). Процесс ипотечного кредитования по американской схеме состоит из следующих стадий: инициирования, посредничества и инвестирования.

Инициирование - выдача ипотечного кредита с необходимыми процедурами проверки недвижимости, передаваемой в залог, платёжеспособности заёмщика и пр.

Посредничество - приобретение ипотечных ссуд у сберегательных, ипотечных и коммерческих банков ипотечными посредниками и перевод их в ценные бумаги для продажи на рынке закладных.

Инвестирование - приобретение ценных бумаг инвесторами на рынке закладных.

В западных странах так же широко распространена схема "земельных" ипотек, осуществляемая через систему специальных земельных (сельскохозяйственных, аграрных) банков под залог сельскохозяйственных земель. Капитал для выдачи подобных ипотек формируется путём эмиссии ипотечных облигаций. Помимо банков такой вид ипотечного кредитования осуществляется ссудосберегательными ассоциациями, кооперативами взаимного кредитования, страховыми компаниями.

Первая собственная программа ипотечного кредитования была разработана в России в 1992 году корпорацией "Жилищная инициатива" совместно с Росгосстрахом и Сбербанком РФ и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования:

.        Форвардкредитинвест - залогом является строящийся объект, а сам кредит выдаётся поэтапно по мере строительства, рассчитана на финансирование строительных компаний и иных коммерческих застройщиков;

.        Ретрокредитинвест - кредит выдаётся под залог старой квартиры, при условии, что рыночная стоимость новой квартиры ниже рыночной стоимости старой, ориентирована на улучшение жилищных условий граждан;

.        Комбинвест - выдаётся при превышении цены строительства нового жилья над рыночной стоимостью имеющегося;

.        Фьючерсинвест - старое жильё продаётся с аукциона с отсрочкой отселения до окончания строительства, вырученные от продажи средства собственник может сам вложить в строительство или приобретение нового жилья или доверить их компании-застройщику;

.        Рентный залог - рассчитана на одиноких пенсионеров, предусматривает оформление закладной в обмен на индексируемую с учётом инфляции пожизненную ренту в размере 5-20 МРОТ в зависимости от стоимости недвижимости;

.        Семейные жилищные накопительные счета - на счёте в банке предварительно накапливаются денежные средства для получения в последствии ипотечного кредита на строительство или приобретение недвижимости, кредит выдавался на срок 3-5 лет, при условии, что погасительные платежи составляют не более 1/3 совокупного дохода семьи;

В первые годы становления ипотечного кредитования в России применялась так же схема "Аренда с правом выкупа" при котором заложенная квартира переходила в собственность банка до полного погашения кредита.

В настоящее время в РФ происходит формирование схемы ипотечного кредитования на основе модели сбербанка (германская классическая схема ипотечного кредитования). В связи с этим в Государственную Думу ФС РФ 28.02.2012 был внесён законопроект "О стройсберкассах" (паспорт проекта федерального закона №28346-6).

Основной ценной бумагой в ипотечных кредитных отношениях является закладная. Закладная - именная ценная бумага (хотя по причине использования при переуступке прав по закладной передаточной надписи, некоторые авторы относят её к ордерным ценным бумагам), дающая владельцу право на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой. Закладная должна содержать в себе следующие сведения:

.        слово "закладная" в названии документа;

.        имя (наименование) залогодателя и местонахождения (места жительства);

.        имя (наименование) первоначального залогодержателя и его местонахождение (место жительства);

.        Название кредитного договора с указанием даты и места его составления или иное обоснование возникающего, обеспеченного данной ипотекой денежного обязательства;

.        имя (наименование) должника по данному обязательству (если он не является залогодателем) и его местонахождение (место жительства);

.        указание сумма обязательства и величины процентов или условия для их установления;

.        указание срока уплаты суммы обязательства или плана его погашения;

.        название, достаточное описание и указание местонахождения заложенного имущества;

.        денежную оценку заложенного имущества, подтверждённую оценщиком;

.        наименование права, обеспечивающего принадлежность заложенного имущества залогодателю, а также номер, дата и место регистрации этого права и название органа, зарегистрировавшего этого право;

.        данные об обременении имущества сервитутом, арендой или иным правом, либо об отсутствии этого обременения;

.        подпись залогодателя, а также должника, если залогодатель является третьим лицом;

.        место и время нотариального заверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

.        дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

По соглашению между участниками сделки (залогодателем и залогодержателем) в закладную могут быть внесены и другие сведения. Все листы закладной составляют единое целое (отдельные листы предметом сделок быть не могут) и должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. При недостатке места для новых записей к закладной оформляется новый лист, надписи на котором делаются так, чтобы запись начиналась на закладной.

Закладная составляется залогодателем и выдаётся залогодержателю органом, регистрирующим ипотеку. Впоследствии закладная может быть продана или осуществлена переуступка прав по данной ипотеке. Переуступка прав или продажа закладной осуществляется оформлением передаточной надписи (при этом передаточная надпись на закладной не является индоссаментом), договора купли-продажи (договора переуступки прав) и акта приёма-передачи закладной. При этом для заёмщика продажа или переуступка прав никаких последствий не несёт. Оформление и выдача закладной не может быть допущена в следующих случаях:

.        предмет ипотеки - лес, предприятие, как имущественный комплекс или право аренды лесного массива или предприятия, как имущественного комплекса (при этом в российском законодательстве леса в качестве предмета ипотеки, не допускающего оформления закладной не рассматриваются в соответствии с законом №201-ФЗ от 04.12.2006"О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации");

.        если ипотека обеспечивает обязательство сумма которого не определена на момент заключения договора и в договоре не содержаться условия, позволяющие определить эту сумму на данный момент.

Процесс выпуска закладных ценных бумаг банками и их выдачи первичным залогодержателям составляют первичный рынок закладных. Вторичный рынок закладных - это совокупность процессов купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Основная роль вторичного рынка закладных заключается в перераспределении кредитного капитала между более богатыми регионами и регионами, испытывающими нехватку кредитных ресурсов через механизм рефинансирования закладных. Принцип такого перераспределения состоит в следующем: первичный кредитор, владеющий первичной закладной продаёт её на вторичном рынке закладных и получает возможность за счёт полученных от продажи средств предоставить следующий ипотечный кредит. Таким образом кредитные ресурсы "перетекают" из одного региона в дугой, где имеет место их недостаток. Банк, являющийся первичным залогодержателем получает, после государственной регистрации выданной ипотеки, закладную, удостоверяющую его права на получение удовлетворения по обязательствам, возникающим по данной ипотеке. В течении определённого времени банк накапливает некоторое количество закладных, формируя "пул". Всё обеспечение по закладным учитывается в специальном реестре, контролируемом уполномоченным работником.

Кроме этого владелец закладной может получить кредит под залог ценных бумаг (в данном случае закладной).

Рынок ипотечного кредитования использует две основные организационные схемы: одно- и двухуровневую организацию.

При одноуровневой схеме организации ипотечного рынка (рис. 1), включающей в себя континентальную и ссудно-сберегательную (германскую) модель ипотечного кредитования, кредитное учреждение (банк), выдавший ипотечный кредит самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путём выпуска специальных ценных бумаг - закладных листов. Германская модель при этом является открытой: финансовые ресурсы для ипотечного кредитования формируются путём целевого привлечения средств вкладчиков специальных сберегательных касс. Континентальная модель является закрытой: ресурсы для ипотечного кредитования формируются из собственных средств кредитного учреждения и средств, получаемых от банковских операций. Преимуществом одноуровневой схемы является низкая процентная ставка (за счёт сосредоточения в одном кредитном учреждении всех этапов ипотечного кредитования). Высокие риски при этом компенсируются системой различных ограничений, включаемых в кредитный договор.

Рисунок 1. Схема одноуровневой организации ипотечного рынка.

При двухуровневой схеме организации ипотечного рынка (американская модель ипотечного кредитования, рис. 2) пул ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке переуступается специальным агентствам-операторам. Преимуществом двухуровневой схемы, является перераспределение финансовых ресурсов и рисков, а также большая ликвидность ипотечных кредитов. Недостатком этой схемы является сложность организации, дороговизна обслуживания системы (что приводит к высокой цене кредита), а также сильная зависимость от колебаний в экономике и, в частности, на рынке ссудного капитала.

Рисунок 2. Схема двухуровневой организации ипотечного рынка.

Впрочем, в настоящее время довольно трудно выделить "чистые" схемы одно- или двухуровневой организации ипотечного рынка. Большинство существующих схем организации ипотечного рынка в различных странах представляют собой различные комбинированные варианты этих схем.

Для реализации закладных на вторичном рынке, кредитная организация выпускает специальные ценные бумаги, обеспеченные имеющимися у банка закладными - закладные листы. Благодаря этому происходит обезличивание имущественных прав, возникающих по закладным (являющимися именными ценными бумагами).

Согласно определению, даваемому экономическими словарями, закладной лист - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент. Закладной лист является эмиссионной ценной бумагой, имеющей определённый номинал. Закладной лист удостоверяет право владельца на получение от эмитента в строго определённый срок номинальной стоимости и процентов, а в случае неисполнения эмитентом своих обязательств на получение удовлетворения из стоимости имущества, покрывающего данные ценные бумаги, причём преимущественно перед иными кредиторами эмитента. Выплата номинальной стоимости по закладным листам может осуществляться однократной выплатой в конце срока обращения ценной бумаги или периодическими выплатами, например, ежемесячными, в течении всего срока обращения ценной бумаги (сквозные закладные листы) в соответствии с планом погашения, установленным эмитентом в решении о выпуске и в проспекте эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Ещё одной эмиссионной ипотечной ценной бумагой, принятой для оборота на территории РФ, согласно Закону от 11.03.2003 №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" является ипотечный сертификат участия. Ипотечный сертификат участия является эмиссионной ценной бумагой, владелец которой является участником общей собственности на имущество, составляющее покрытие сертификатов. Кроме этого владельцы сертификата становятся выгодоприобретателями и учредителями по договору доверительного управления имуществом, являющемся покрытием и осуществляемого эмитентом сертификатов. Требование к покрытию ипотечных ценных бумаг регламентирует Глава II Закона №152-ФЗ. Покрытие ипотечных ценных бумаг делиться на первичное и вторичное. Первичное составляют денежные обязательства по обеспеченным ипотекой кредитным договорам, договорам займа (обеспеченных залогом недвижимости или закладных) и закладным (если они удостоверяют права участников кредитного договора по данным обязательствам). Вторичное покрытие составляют прочие финансовые инструменты, находящиеся в распоряжении банков.

.2 Организация ипотечного кредитования в России

В России ипотечное кредитование осуществляется не только специализированными ипотечными банками, но и крупными коммерческими банками. Как уже говорилось выше, первой программой ипотечного жилищного кредитования была подготовлена корпорацией "Жилищная инициатива" в 1992 году и предусматривала 6 схем ипотечного кредитования (в большинстве своём специфичных именно для условий реформируемой экономики России):

.        Форвардкредитинвест;

.        Ретрокредитинвест;

.        Комбинвест;

.        Фьючерсинвест;

.        Рентный залог;

.        Семейные жилищные накопительные счета;

В настоящее время в России существуют несколько видов ипотечных кредитов.

Стандартные ипотечные программы (коммерческая ипотека)

Целевой кредит на покупку недвижимости. Самый распространённый вид ипотечного кредита. Делится на два типа в зависимости от того на каком, первичном или вторичном, рынке приобретена квартира. Второй тип кредитования более распространён по причине более низких ставок по кредиту. Для банка сделка по приобретению квартиры на вторичном рынке менее рискована и менее затратна по времени оформления. Предметом обеспечения сделки по второму типу кредитования является сама квартира (в этом случае важно, чтобы квартира не имела других владельцев). В случае покупки строящегося жилья (первый тип целевого кредитования) предметом залога служит право требования на квартиру (так как не сданная в эксплуатацию или не переданная в собственность квартира не может быть предметом залога). Риски банка при этом значительно возрастают и процент по кредиту в случае целевого кредитования первого типа выше. После сдачи жилья в эксплуатацию в залог переоформляется квартира и банк может снизить процентную ставку. Целевые кредиты на покупку недвижимости в основном предназначены для рядовых граждан, желающих улучшить жилищные условия и соответствуют второй и третьей схемам "Жилищной инициативы", если источником первичного взноса является продажа старого жилья.

Кредит на покупку загородной недвижимости.Данный кредит более дорогой из-за того, что вместе с недвижимостью в этом виде кредита оформляется вместе с земельным участком на котором расположена недвижимость. По этой причине ставки процентов более высокие и сложнее процедура оформления.

Нецелевой ипотечный кредит. Данный кредит выдаётся под залог имеющейся у клиента недвижимости. Этот вид кредита может быть использован на любые цели и обычно обходится дешевле обычного потребительского кредита. Часто этот вид кредита используется бизнесменами для пополнения оборотных средств.

Земельная ипотека. Залогом при данном виде являются земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц. При этом земельные участки, изъятые из обращения, а также находящиеся в государственной собственности предметом ипотеки быть не могут.

Ипотека судов. В данном виде ипотеки предметом залога являются речные и морские суда, летательные аппараты, космические объекты. Этот вид ипотеки был создан для кредитования речного и морского судоходства, воздушных перевозок и исследований космоса.

Специальные ипотечные программы.

Социальная ипотека. Специальный проект Правительства РФ для обеспечения жильём социально незащищённых граждан, а также очередников, не имеющих возможности приобрести жильё по коммерческой ипотеке. Основным инструментом данного вида ипотеки служат специальные ипотечные программы, в которых основное бремя по ипотеке принимает на себя государство. Клиентами подобных программ являются малообеспеченные, многодетные и молодые семьи, работники бюджетных организаций и другие малообеспеченные и социально незащищённые граждане. Обязательным условием для участия в специальных программах ипотечного кредитования служит официальное признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий или обеспечении жильём. Также существенным отличием социальной ипотеки от прочих ипотечных продуктов является очерёдность участия в программе. Помощь государства в приобретении жилья по программе социальной ипотеке ограничивается социальными нормами жилья. В Москве и Московской области эти нормы составляют: 33 м² жилой площади на человека для одиноко проживающих, 42 м² для семьи из двух человек, и 18 м² на каждого члена семьи, состоящей из трёх и более человек.

Существует несколько видов государственных льгот, предоставляемых в качестве помощи по программам социальной ипотеки:

-       сниженная процентная ставка по кредиту (разницу между коммерческой и льготной ставкой банку выплачивает государство из средств бюджета);

-       продажа государственных квартир в кредит по сниженной стоимости (квартира предоставляется из государственного жилого фонда, а оформление ипотеки происходит через банк-посредник;

-       субсидии, предоставляемые из государственного бюджета для частичного покрытия стоимости жилья (могут расходоваться на первоначальный взнос или последующие регулярные выплаты по кредиту).

Решение о конкретном виде льгот, предоставляемых по социальной ипотеке принимается местными органами в соответствии с принятой жилищной политикой региона. Местные органы власти также обязаны предоставлять информацию о программах социальной ипотеки в виде бесплатных и развёрнутых бюллетеней.

Ипотека для молодой семьи. Является разновидностью социальной ипотеки. Реализуется через федеральную программу "Молодой семье - доступное жильё", являющейся продолжением приостановленной в 2008 г. программы "Ипотека молодой семье" и стартовавшей в 2011 г. (проведение данной программой планируется до 2015 г.). Условием участия в программе являются следующие:

.        возраст супругов не должен превышать 35 лет;

.        они должны быть зарегистрированы как нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

.        иметь доходы, позволяющие получить ипотечный кредит на рыночных условиях (и здесь возникает интересный вопрос: если молодая семья и так имеет возможность в соответствии со своими доходами получить кредит по коммерческой ипотеке, то какой в этом случае смысл имеет программа государственной помощи?).

При использовании этого вида ипотечного кредита государство предоставляет молодым семьям субсидию в размере 50% от процентов по кредиту или не менее 35% (для бездетных супругов) или 40% (для супругов с одним ребёнком, для семей с несколькими детьми +5% на каждого ребёнка) от стоимости приобретаемого жилья и создана для обеспечения молодых семей более доступным жильём. При этом участвовать в ипотеке могут и неполные семьи (при соблюдении прочих условий). Стоимость жилья для установления размера субсидии рассчитывается по следующей формуле:

,

где

СтЖ- расчётная стоимость жилья,

Нм- норма метража,

Нст- норматив стоимости 1 м².

Норматив стоимости рассчитывается Минэкономразвития по каждому муниципальному образованию отдельно, с учётом цен на рынке жилья и стоимости строительства в данном муниципальном образовании.

Ипотека для молодых специалистов. Программа предназначена для молодых специалистов, работающих в бюджетной сфере: работники социальной и культурной сферы, молодые учителя, врачи. Инструментом государственной помощи в этом случае служит сниженная процентная ставка, а также единовременная выплата, которая может быть использована для уплаты первого взноса или погашения части долга. В основном программы ипотечного кредитования молодых специалистов являются региональными, ипотека оформляется по месту работы. Условиями участия служит возраст (до 35-ти лет) и стаж работы (не менее 1 года).

Ипотека для школьных учителей. Является разновидностью программы льготного ипотечного кредитования молодых специалистов (Постановление Правительства РФ №1177 от 29.12.2011). Особенностью данной ипотеки является то, что субсидия направляется на оплату первого взноса при покупке жилья и предусматривает фиксированную процентную ставку в размере 8,5% годовых. При этом участник программы должен располагать суммой в размере не менее 10% от стоимости покупаемого жилья.

Ипотека для молодых учёных. Также является подпрограммой ипотечного кредитования молодых специалистов (адресована молодым научным работникам РАН в возрасте до 35-ти лет, а при наличии докторской степени - до 40 лет). Особенность этой программы в том, что кредитная нагрузка распределяется исходя из реального дохода участникам программы (учитывая невысокие доходы молодых учёных специалистов в начале карьерного роста) и плавно увеличивается от минимального уровня по мере роста доходов молодого учёного (общий период индексации ежемесячных выплат при этом колеблется от 5-ти до 15-ти лет, при этом участнику программы предоставляется возможность выбора продолжительности периода). Процентная ставка по кредиту фиксирована и составляет от 10% до 10,5% годовых. В качестве первого взноса (10% от стоимости жилья), как и в других льготных программах ипотечного кредитования могут быть приняты региональные субсидии, материнский капитал или жилищные сертификаты. На время рождения ребёнка (до 1,5 лет) программой предусмотрены "кредитные каникулы" или снижение ежемесячного платежа на 50%.

Ипотека для госслужащих и бюджетных работников. Программа льготной ипотеки для работников госучреждений и бюджетной сферы, финансирование осуществляется из местных бюджетов. Инструментом государственной помощи являются субсидии, направляемые на выплату процентов по предоставленному кредиту (в размере от 25% до 100% от начисленной суммы процентов). Льготная ипотека для госслужащих предполагает также субсидирование основной суммы долга при наличии у заёмщика стажа не менее 25-ти лет. Условием участия в данной кредитной программе служит стаж работника (не менее 3-х лет) и отнесение работника к определённой категории льготников: проживающих в коммунальных квартирах или общежитиях; проживающих в непригодных для этого помещениях; проживающих в квартирах с площадью жилых помещений ниже установленной нормы (18 м² на человека); проживающих в однокомнатной квартире с соседями; проживающих в помещении, взятом в аренду; не имеющих никакого жилья; а также проживающим совместно с человеком, имеющим тяжелое хроническое заболевание и представляющим опасность для здоровья окружающих.

Военная ипотека. Эта программа кредитования была создана специально для обеспечения жильём уходящих в запас военнослужащих и носит накопительный характер. Инструментом государственной помощи являются субсидии, начисляемые на специальный счёт, предназначенный для приобретения недвижимости. В течение трёх лет на счете накапливается сумма, необходимая для первого взноса при покупке недвижимости. Таким образом, участник этой программы может приобрести жильё в любой момент времени в течении трёх лет с момента заключения договора, не дожидаясь окончания срока службы. Если военнослужащий продолжает службу, то все расчёты с банком ведёт государство. В противном случае расчёты по ипотеке уволившимся в запас военнослужащим ведутся самостоятельно.

При существующих плюсах социальная ипотека и её разновидности имеют и многие недостатки. Самыми важными из них можно отметить следующие: во-первых, это значительное количество людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не имеющих возможности участвовать в коммерческой ипотеке (ныне очередь на улучшение жилищных условий в одной только Москве превысила стотысячную отметку), что превышает возможности бюджета в оказании помощи; во-вторых, это множество бюрократических препонов (в основной массе направленных на снижение рисков коммерческих банков и облегчением работы последних с ипотечными кредитами), лишающих возможности получать помощь в улучшении жилищных условий действительно нуждающимся в ней людям.

Существуют также кредитные продукты без первоначального взноса (прочие предусматривают первоначальный взнос от 10% до 50% от стоимости недвижимости). В этих случаях повышенный риск компенсируется повышением процентных ставок, а также предусматривает более тщательное изучение кредитной истории и доходов клиента.

Активное становление российского рынка ипотечного кредитования началось около 2000 года в связи с повышением внимания к проблеме обеспечения населения жильём и началом положительных тенденций в макроэкономической ситуации.

В РФ действует двухуровневая система организации ипотечного рынка (рис. 3). Оператором, осуществляющим рефинансирование ипотечных кредитов является ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), созданное в сентябре 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства РФ №1010 от 26.08.1996 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию". Основным направление деятельности Агентства, согласно его Уставу, является обеспечение ликвидности коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, путём покупки прав требований на средства, получаемые от размещения облигаций Агентства. Система АИЖК включает в себя также и систему региональных операторов, основным условием создания которых является участие в уставном капитале оператора средств местных администраций (не менее 51%), что позволяет органам местного самоуправления контролировать и, при необходимости, ограничивать их деятельность. Помимо региональных операторов системы АИЖК, участниками ипотечного рынка в РФ являются также сервисные центры, коммерческие банки (обеспечивающие первичное кредитование), страховые и оценочные компании.

Рисунок 3. Схема организации ипотечного рынка в России.

Несмотря на то, что в РФ действует двухуровневая схема организации ипотечного рынка, в ней реализуется не американская, а германская модель ипотечного кредитования (аналогом её можно считать шестую схему "Жилищной инициативы"). Для этого предусмотрено создание системы стройсбербанков по образцу германских стройсберкасс (первым этапом реализации этой программы стало внесение в ГД ФС РФ законопроекта "О стройсберкассах" (паспорт проекта федерального закона №28346-6, внесён 28.02.2012).

На российском рынке ипотечных ценных бумаг в настоящее время обращаются следующие их виды:

-       ипотечные сертификаты участия;

-       облигации с ипотечным покрытием.

По своему определению, облигация с ипотечным покрытием - это вид облигации, выполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. То есть облигация с ипотечным покрытием фактически является аналогом закладного листа.

Ещё одной особенностью российского рынка ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг является его стандартизация, благодаря наличию стандартов АИЖК.

Механизм ипотечного кредитования в России делится на несколько этапов:

.        предварительный этап, заключающийся в разъяснении клиенту условий кредитования и передачи списка необходимых для получения ссуды документов;

.        сбор и проверка информации о клиенте и залоге;

.        оценка вероятности погашения кредита;

.        принятие решения по кредиту и установка его параметров (сумма кредита, срок погашения, ставка процента по кредиту, порядок погашения);

.        заключение кредитной сделки;

.        обслуживание кредитной сделки;

.        закрытие кредитной сделки.

На первом этапе клиенту разъясняют основную информацию о кредите, об условиях его предоставления, о своих правах и обязанностях, возникающих при заключении кредитной сделки. Далее определяется максимальная величина суммы кредита, возможного для предоставления клиенту, согласовываются процедуры расчётов и кредитования, составляется примерная смета расходов и схема кредитования и заполняется заявление на предоставление кредита. В заявление должна присутствовать следующая информация:

-       желаемые условия кредита: вид, сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер платежей, схема погашения;

-       юридическое описание покупаемой недвижимости и её адрес;

-       источник первоначального взноса;

-       назначение кредита: покупка недвижимости, строительство, реконструкция, рефинансирование;

-       биографические сведения: профессия и образование;

-       сведения о источнике доходов и месте работы;

-       сведения об активах и обязательствах.

Максимальная сумма кредита, возможная для предоставления клиенту рассчитывается по специальной схеме. Отношение суммы кредита к стоимости закладываемой недвижимости не должно превышать 70%:

соответственно сумма кредита будет равна .

Рекомендуемое отношение платежей по кредиту к сумме доходов клиента составляет не более 30% чистого дохода клиента:

.

Первоначальный взнос при этом обычно составляет не менее 30% - 50% стоимости приобретаемого жилья.

После определения платёжеспособности клиента эксперт определяет сумму и срок погашения кредита, а также производится расчёт схемы погашения. Последней определяется величина процентной ставки по кредиту.

На втором этапе производится сбор информации о клиенте и залоге. Проверку осуществляет служба экономической безопасности кредитного учреждения. Проверяется трудоустройство клиента, величина текущих доходов и расходов, оценивается предмет залога. После повторного собеседования производится тестирование клиентов с классификацией на "стабильных" и "нестабильных" заёмщиков на основании набранной суммы баллов. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы:

-       сведения о заёмщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, количество иждивенцев, место проживания заёмщика и поручителя;

-       информация о приобретаемой недвижимости;

-       наличие первоначального капитала;

-       сведения о занятости заёмщика и поручителя;

-       сведения об активах заёмщика и поручителя;

-       сведения об имуществе заёмщика.

Третий этап - это оценка возможности погашения кредита. Для этой цели проводится андеррайтинг клиентов, то есть анализ финансовых возможностей заёмщика, его стремление погасить кредит, оцениваются риски кредита. Для оценки возможности возврата кредита рассчитываются специальные коэффициенты:

-       отношение периодических платежей по кредиту к периодическим доходам клиента;

-       отношение жилищных расходов к совокупному доходу клиента;

-       отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемой недвижимости;

-       отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи заложенной недвижимости.

На основе результатов такой оценки кредитным учреждением принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании (четвёртый этап). Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины отказа в предоставлении кредита. Такой причиной может быть, в том числе, и предоставление клиентом ложной информации. При положительном решении клиенту предоставляется список необходимых документов. Решение по кредиту формируется на основе экспертного заключения, содержащего следующую информацию:

-       желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

-       анализ объекта залога;

-       информация о заёмщике, членах его семьи и поручителях;

-       описание потенциальной сделки;

-       источники погашения кредита;

-       расчёт возможной суммы кредита;

-       анализ рисков: кредитного, снижения рыночной стоимости недвижимости, её уничтожения или повреждения;

-       риск утраты трудоспособности или смерти заёмщика;

-       предлагаемой обеспечение.

Разработанный кредитный проект рассматривается в кредитном комитете и, в случае положительного решения выбирается схема оформления залога приобретаемого имущества с уведомлением клиента.

На следующем этапе, при заключении кредитной сделки, оформляются следующие договора:

-       договор купли-продажи недвижимости;

-       кредитный договор (включает сумму кредита, срок кредитования, размер процентов, очерёдность погашения кредита и процентов по нему, основания для досрочного расторжения договора и взыскания суммы долга и процентов, права и обязанности сторон и т.д.);

-       договор ипотеки, подлежащий государственному регистрированию (включает предмет ипотеки, цену заложенного имущества, существо основного обязательства, срок исполнения основного обязательства, указание на нахождение заложенной недвижимости в пользовании клиента, требование по страхованию заложенного имущества, основания взыскания, обращённого на предмет ипотеки, права и обязанности сторон и т.д.);

-       договора страхования (ипотечного кредита, заложенной недвижимости, жизни и здоровья клиента).

Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено тремя различными способами:

-       заключением договора об ипотеке приобретённого жилого помещения с нотариальным заверением совершённой сделки и государственной регистрацией возникшей ипотеки;

-       заключением трёхстороннего (смешанного) договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором переход прав собственности от продавца к покупателю (заёмщику) и ипотеку жилого помещения в пользу кредитора все заинтересованные в сделке лица (кредитор, заёмщик и продавец) фиксируют, регистрируют и нотариально заверяют последовательно и практически одновременно;

-       заключением договора приобретения жилого помещения за счёт кредитных средств, когда ипотека данного жилого помещения возникает в силу закона (законная ипотека) с момента регистрации договора купли-продажи.

В результате заключения подобных договоров заёмщик, приобретающий жильё в кредит, обязан передать данное вновь приобретённое жилье в залог для обеспечения кредитной сделки. Таким образом складывается довольно любопытная и противоречивая юридическая ситуация: норма о передаче вновь приобретённого имущества в залог является диспозитивной (возникающей по добровольному соглашению сторон), но в то же время подзаконными актами данная норма устанавливается как обязательная. По мнению большинства юристов данная обязательность залога вновь приобретённого на предоставленные банком заёмные средства жилого помещения (для обеспечения возврата предоставленных на приобретения закладываемого жилого помещения заёмных средств) отпугивает большинство потенциальных заёмщиков, которые ввиду недостаточно устойчивого финансового положения (и, соответственно неуверенности в возможности возвратить долгосрочный кредит) не хотят приобретать жильё, с которым в дальнейшем придётся расстаться.

Договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами гражданского законодательства между двумя сторонами (залогодателем и залогодержателем) в письменном виде. При этом в договоре могут участвовать три лица, если залогодатель выступает в качестве поручителя должника по основному обязательству. Договор может быть составлен как единый документ (так как законодательством не предъявляется какие-либо особые требования к форме данного документа), собственноручно подписанный сторонами, при этом допускается факсимильное воспроизведение подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись и другие аналоги собственноручной подписи). Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, при нарушении данного требования договор признаётся ничтожным. С момента регистрации договор вступает в силу. Не подлежит регистрации лишь договор, в котором отсутствуют данные и существенные условия, определённые в ст. 9 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: наименование предмета ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, либо нарушены правила выдачи закладной по данному договору (Федеральный закон №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ст. 13, п. 4). Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договора ипотеки в настоящее время не является обязательным (Федеральный закон №216-ФЗ от 30.12.2004 г. (в ред. от 06.12.2011 г.) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение договора может быть произведено добровольно по желанию сторон (это даёт дополнительное финансовое бремя для участников сделки в виде уплаты государственной пошлины (нотариального тарифа) в размере 1,5% от суммы договора). Этап завершается перечислением средств безналичным путём на счёт клиента.

Следующий этап - обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:

-       осуществлении приёма платежей;

-       проверке соответствия фактических платежей графику;

-       ведении бухгалтерского учёта проводимых операций;

-       расчёте и перечислении платежей по налогам на недвижимость и страхованию;

-       взимании просроченных платежей;

-       работе с проблемными кредитами (изменение или перезаключение кредитного договора, наложение взыскания на заложенное имущество, расторжение договора с досрочным взысканием суммы долга и процентов и пр.);

-       ведении отчётности по выданным кредитам.

Заключительный этап ипотечного кредитования - закрытие кредитной сделки. После погашения суммы долга и уплаты процентов ссудный счёт клиента обнуляется, и кредитная сделка закрывается с внесением соответствующей записи в Государственный реестр. При невыполнении условий договора кредитор, в судебном или внесудебном порядке, обращает взыскание на предмет залога. Последний реализуется и полученные средства идут на погашение долга кредитору, оплату расходов по процедуре обращения взыскания и реализации предмета залога. Оставшаяся сумма передаётся заёмщику.

Для оформления социальной ипотеки существует особый порядок. Рассмотрим его на примере ипотеки для молодой семьи. Для участия в данной ипотечной программе молодая семья должна подать следующие документы:

-       заявление в 2-х экземплярах (один из них с проставленными регистрационными данными возвращается заявителю);

-       документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;

-       свидетельство о браке (для полных семей);

-       документ, подтверждающий, что молодая семья нуждается в улучшении жилищных условий;

-       документ, подтверждающий доходы молодой семьи, позволяющие оплачивать расчётную стоимость жилья в части, превышающей размер предоставленной субсидии;

-       выписку из домовой книги (копию финансового лицевого счёта).

Далее органы местного самоуправления в течении 10-ти дневного срока (организовав работу по проверки сведений, содержащихся в поданных документах) принимает решение о признании или отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы социальной ипотеки. Об этом заявитель должен быть уведомлен в письменном виде.

После включения в программу молодая семья получает именное свидетельство, которое в течении 2-х месяцев со дня выдачи молодая семья должна подать в банк-партнёр программы. После этого в банке открывается именной счёт для зачисления субсидии. В этом же банке молодая семья может получить кредит для покупки недвижимости.

Для участия в ипотеки для бюджетных работников набор документов тот же, добавляется только справка с места работы, подтверждающая стаж.

Участвовать в программах социальной ипотеки можно только один раз. Если по каким-либо причинам участник не воспользовался предоставленными документами по социальной ипотеки, получить их повторно участник может только после предоставления документов, подтверждающих, что он не открывал банковский счёт и не получал социальных выплат.

2. Современное состояние ипотечного кредитования в России

.1 Характеристика современного этапа развития ипотеки в России

Наблюдаемые в настоящий момент динамика макроэкономических показателей: ослабление внутреннего спроса, уменьшение количества инвестиций (в том числе обусловленных возрастанием производственных издержек, вызванных как необоснованными тарифами естественных монополий, так и роста зарплат, который на фоне общего замедления экономики и уменьшения производительности труда становиться отсроченным фактором риска) позволяет делать выводы о возможном уменьшении темпов роста ипотечного кредитования в РФ. Согласно прогнозам АИЖК при продолжении рецессии возможны даже остановка или отрицательный показатель роста ипотечного рынка, ввиду уменьшения общих доходов клиентов и потенциальных заёмщиков, а также проявления такого фактора риска, как увеличение безработицы. Но пока это область прогнозов, а реальные показатели ипотечного рынка демонстрирую его опережающее развитие на фоне развития прочих отраслей экономики и рынка кредитования в частности.

По итогам прошлого 2013 года в России наблюдался ипотечный бум. В 2013 году общее количество выданных ипотечных кредитов составило 878496 (превышение в том же периоде 2012 года в 1,19 раза), что составило 1 385361млн. руб. в денежном выражении, что в 1,31 раза превысило показатель 2012 года (см. Приложения 1, 2). Доля купленного в ипотеку жилья составила 24,3% от общего количества сделок с недвижимостью (по данным Росреестра, Приложение 19) (от 20% до 50% в зависимости от сегмента), что является рекордным показателем с 2010 года.При этом значительно выросла доля покупки жилья в новостройках (по некоторым объектам составив от 50% до 70% процентов объёма продаж).

Причиной этого, по данным портала Банки.ру, стали снижение процентной ставки по кредитам, высокие темпы жилищного строительства (на последний квартал 2013 года в эксплуатацию введено 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн. м², что составило превышение аналогичного показателя предыдущего года на 12% и стало рекордным за последние 15лет) (Приложения 5, 6), достаточно высокая активность рынка недвижимости (количество сделок с недвижимостью увеличилось в первом полугодии 2013 года на 18%), а также возрастание конкуренции на рынке ипотечного кредитования (многие банки включили в линейку своих продуктов ипотеку, а доля специализированных банков на рынке ипотеки (тех, у кого доля ипотечных кредитов в совокупном кредитном портфеле составила 70% и более) снизилась до 9% (против 25% на конец 2010 года).

По итогам 2013 года следует так же отметить рост ипотечного кредитного портфеля банков, который составил на 01.10.2013 года сумму в 2398,8 млрд. руб. (превышения того же показателя предыдущего периода на 32% или 578,4 млрд. руб.). При этом эксперты так же отмечаю качество ипотечного портфеля банков как стабильно хорошее.

Увеличение ипотечного кредитования также связывают с изменением технологий обработки заявок на ипотечные кредиты. например, получают распространение онлайновые заявки на получение кредита, которые можно оформить с использованием сети Интернет, не выходя из дома. Многие ипотечные банки предлагают и более низкий первоначальный взнос: более 40 активных участников ипотечного рынка в 2013 году предлагали 20% первоначальный взноса, более 30-15%, отдельные банки предлагали и программы с 10% первоначального взноса. Инвестторгбанк и Связь Банк предлагали программы с первоначальным взносом в 0% (Инвесторбанк в рамках акции, Связь Банк при предоставлении справки 2НДФЛ).

Изменились, в сторону либерализации, и требования кредитных организаций к компаниям-застройщикам: у многих кредитных организаций существуют программы, по которым кредит может быть одобрен и в том случае, когда застройщик не является аккредитованным партнёром банка. Более того, некоторые кредитные организации рискуют выдавать ипотечные кредиты даже не проверяя сведения о доходах и текущем месте работы потенциального заёмщика. Но такая либерализация, по мнению экспертов, может вызвать ухудшение качества кредитного портфеля банков в случае неблагоприятных экономических показателей.

При этом структура ипотечных продуктов не изменилась, по-прежнему кредиты на приобретения жилья на вторичном рынке более популярны, чем кредиты на покупку жилья в новостройках (79% против 5%) не значительно изменившись по сравнению с прошлыми показателями (77% против 6% на конец 2012 года). Эксперты считают, что данная пропорция может существенно измениться в связи с более быстрым снижением ставок по ипотечным кредитам на новостройкипо сравнению с темпами снижения ставок на кредиты, выдаваемые для покупки жилья на вторичном рынке. Поэтому получение кредита на покупку жилья в новостройках будет обходится клиенту дешевле.

По данным Национального бюро кредитных историй в 2013 году ипотечное кредитование развивалось быстрее, чем розничные кредиты: в первом полугодии 2013 года рынок ипотечных кредитов увеличился на 18,5% против 17,5% прибавки рынка кредитования физических лиц. Большинство банков проводило снижение кредитных ставок (некоторые кредитные организации проводили снижение ставок по ипотечным кредитам дважды и трижды в течении года). Средняя ставка по ипотечным кредитам (данные Банка России) составляла на август 2013 года в среднем 12,4%, снизившись с начала года на 0,5-1,0 процентного пункта. Самые дорогие кредиты при этом выдавал Промтрансбанк (г. Уфа), средняя ставка по ипотечным кредитам составила 47% годовых (Приложение 9).

Объём задолженности по ипотечным кредитам вырос на 33%, а объём просроченной задолженности снизился на 4,9%, составив 1,69% (по рублёвой задолженности доля просроченных платежей составила 1,15%, по валютной - 12,31%), в абсолютных цифрах сумма просроченных платежей составила 39,5 млн. руб. (против 41,5 млн. руб. за аналогичный период прошлого года) (Приложения 10-12).

В прошлом 2013 году совокупный ипотечный портфель увеличился на 32,6%, что несколько ниже показателей предыдущего года (35%), но выше чем в 2011 году (31%).

Скорость досрочного погашения кредитов (Измеряется показателем CPR (Conditional Prepayment Rate), показывающим объём досрочных погашений в общем объёме кредитной задолженности) стала снижаться, достигнув в 2013 году уровня 12,8% (против 15,7% за аналогичный период 2012 г.). По валютным ипотечным кредитам скорость досрочного погашения снизилась до 14% (против 18,7% за предыдущий период). При этом в 80% случаев досрочное погашение производилось за счёт средств клиента и лишь в 1% кредиты рефинансировались за счёт новых кредитов (Приложения 13-15).

В валютной ипотеке сколько-нибудь значительных изменений не произошло. Ослабление курса рубля несколько увеличило долговую нагрузку на заёмщиков, однако на количестве выданных валютных ипотечных кредитов это практически не сказалось, наблюдается продолжение тенденции, сложившейся после 2008 года, когда население отдало предпочтение кредитам, выдаваемым в рублях. И в настоящее время спрос на валютные кредиты не восстановился. На конец 2013 года количество выданных валютных кредитов составляло 1987, на сумму 19176 млн. руб., превысив показатели 2012 года в 1,11 и 1,04 раза соответственно. (Приложения 7, 8).

В общем, в 2013 году рынок ипотечного кредитования в РФ демонстрировал тенденцию к активизации и расширению, восстанавливаясь после финансового кризиса 2008-2009гг.

2.2 Законодательное регулирование ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование, как одна из важных отраслей банковских услуг, как и для населения, так и для экономики в целом нуждается в достаточно отлаженной системе правового регулирования. В настоящее время законодательство Российской Федерации, регулирующее сферу ипотечного кредитования постоянно совершенствуется, всё более соответствуя общепринятым мировым стандартам в этой области банковской деятельности.

Ипотечные кредитные отношения в первую очередь регулируются нормами гражданского и жилищного права. Основные нормы и правила, касающиеся ипотечных отношений, как частного случая кредитных отношений, обеспеченных залогом регулируются Гражданским кодексом РФ и Гражданским процессуальным кодексом РФ.

В частности, это §2 гл. 42 ГК РФ (так как ипотека является вариантом кредитных отношений) и §3 гл. 23 ГК РФ (применяемая в связи с отношениями залога, возникающими в ипотечном кредитовании). Эти отношения так же регулируются ГПК РФ, в частности, ст. 446 ГПК РФ устанавливает перечень имущества, принадлежащего должнику, на которое не может быть обращено взыскание. Таким имуществом, в том числе, является и жилое помещение или его части, если они являются единственным пригодным для проживания жильём должника и членов его семьи.

Основным законом, регулирующим ипотечные отношения является Закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013). Согласно этому закону положения о залоге, устанавливаемые ГК РФ применяются в том случае, если они специально не оговорены в Законе об ипотеке.

Другими специальными законодательными и нормативно правовыми актами, регулирующими ипотечные кредитные отношения являются также:

-       Федеральный закон от 11.11.2003 г. №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. от 23.07.2013);

-       Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 12.03.2014);

-       Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004 №117-ФЗ (ред. от 28.12.2013)

В настоящее время в ГД ФС РФ так же внесён законопроект об организации системы стройсберкасс для создания накопительно-ипотечной системы обеспечения граждан жильём (германская модель ипотечного кредитования).

Но в тоже время существует и немало законодательных пробелов, в первую очередь создающих проблемы при наложении взыскания на заложенное имущество должника. В частности, это касается законодательных актов в отношении банкротства физических лиц. Банкротство граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями в настоящее время регулируется гл. 10 Федерального закона от 26.12.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 14.03.2013).Но данная статья регламентирует лишь общие положения о банкротстве граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Это нередко ведёт к злоупотреблениям со стороны граждан-должников и, соответственно, приводит к нарушению платёжной дисциплины. Для более чёткого определения и регламентации процедур банкротства физических лиц (граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями) необходимо принятие специального закона о банкротстве физических лиц (в настоящее время проект данного закона готовится к прохождению второго чтения в ГД ФС РФ). В законопроект планируется ввести следующие изменения:

-       сделать обязательным институт финансового управляющего (в настоящее время он факультативен и применяется только в случае необходимости постоянного управления имуществом и финансами гражданина-должника). Это должно также ликвидировать такую проблему, как недостаточная финансовая грамотность большинства граждан-должников, не позволяющая последним самостоятельно участвовать в процедурах банкротства.

-       изменить размер вознаграждения для управляющего, что позволит пользоваться его услугами менее состоятельным гражданам (в настоящее время законопроект предусматривает размер вознаграждения в 10 тыс. руб. ежемесячно плюс проценты, начисляемые при непредоставлении гражданином плана реструктуризации долга или его отмены арбитражным судом). Планируется сделать фиксированное вознаграждение в виде единовременной уплаты в размере 10 тыс. руб. плюс процент от суммы удовлетворённых требований.

-       увеличить минимальную сумму задолженности, позволяющую приступить к процедуре банкротства (в настоящее время она установлена в размере 50 тыс. руб., планируется увеличить её размер для граждан, е являющихся индивидуальными предпринимателями до 150 тыс. руб.);

-       установить порядок раскрытия информации о гражданине-должнике, что позволит банкам проводить более качественный анализ платёжеспособности потенциального заёмщика;

Существует и ещё одна значимая проблема, связанная с наложением взыскания на заложенное имущество должника. Ст. 446 ГПК РФ не позволяет наложить взыскание на жильё должника, если оно является единственным, подходящим для проживания помещением, находящимся в распоряжении должника. При этом в законе никак не оговорен размер или иные достаточные нормы проживания. Это приводит к таким ситуациям, когда суд не может наложить взыскание на имущества в случае если гражданин-должник, к примеру, проживает в роскошном особняке, являющемся предметом ипотеки, но он является единственным жильём должника. В законопроект предлагается ввести изменение, позволяющее разрешить наложение взыскание на единственное жильё должника в том случае, если оно является избыточным. При этом взыскание может быть обращено на единственное жильё должника, если оно превышает обозначенный законом уровень (при этом должны быть учтены интересы и права членов семьи должника). Такое недвижимое имущество может быть реализовано с обязательным предоставлением (приобретением) для должника другого жилья, соответствующего санитарным нормам проживания. Это изменение позволит привести законопроект о банкротстве физических лиц в соответствии с Постановлением КС РФ от 14.05.2012 №11-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца второй части первой части статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова". В данном Постановлении КС РФ отметил, что запрет на наложение взыскания на единственное жильё должника не соотносится с характеристиками такого жилья.

Ещё одной причиной, могущей быть причиной снижения платёжной дисциплины является положение, озвученное в Федеральном законе №405-ФЗ от 16.11.2011: "Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки". Эта же норма может быть причиной повышения риска недополучения дохода банком, так как допускает возможность не полного покрытия залогом обязательств должника по сумме основного долга и начисленных процентов.

Часто в анализе законодательства, регулирующего ипотечные кредитные отношения встречается тема о необходимости отмены признания незаконным взимания комиссии за предоставление ипотечного кредита. Этот вопрос далеко не так однозначен, как порой это кажется. С одной стороны, взимание комиссии действительно позволит банкам избежать упущенной выгоды в случае досрочной выплаты кредита или при иных причинах, прерывающих действие кредитного договора. Но с другой стороны, взимание комиссии увеличивает расходы, производимые заёмщиком, в случае исполнения кредитного договора в срок ведёт к дублированию расходов клиента по обслуживанию долга (ведь банк формально уже получил часть прибыли, которая должна была покрыть риск досрочного погашения или неполучения процентного дохода, но так как данный риск не реализовался, то фактически банк получил двойной доход от сделки, что несколько сомнительно с точки зрения закона). Ведение комиссии за выдачу кредита также может привести и к уменьшению доступности ипотечного кредитования большинству граждан. Сомнительным, как мне кажется, выглядит и довод, что комиссия позволит мелким банкам успешнее конкурировать с крупными. Комиссия, как и любая дополнительная плата, увеличивает цену кредита и, как уже было сказано, увеличивает расходы клиента. Допустим, что мелкий банк при этом снизил процентную ставку, так как компенсировал потери от этого взятой комиссией. В этом случае цена кредита, как таковая не изменится, просто сумма процентов будет перенесена на сумму комиссии. Крупный банк, так же снижая процент, но не взимая комиссии (у него есть и другие пути компенсации возникающих потерь), даст клиенту более выгодные условия, так как в этом случае снижение цены кредита будет реальным. К кому пойдёт клиент? К крупному банку, это выгоднее. Таким образом мелкий банк в этом случае теряет потенциального клиента вместо приобретения теоритических конкурентных преимуществ. Даже если клиент не уходит, риск потери клиента в этом случае вырастает значительно.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что хотя отечественное законодательство значительно приблизилось к международному стандарту, всё же остаются проблемы, требующие решения, особенно касательно наложения взыскания на имущество должника.

3. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

.1 Риски ипотечного кредитования в современных условиях

Ипотечное кредитование считается банками одним из самых надёжных видов кредитования. Причиной такой высокой степени надёжности является используемый при данном виде кредитования залог - залог недвижимости. Недвижимость даже по истечении большого периода времени, как правило, мало меняется в цене (и при этом в большинстве случаев недвижимость, купленная на первичном рынке демонстрирует тенденцию к увеличению рыночной стоимости), недвижимость имеет меньший риск подвергнуться случайной или неумышленной порче и многое другое. Тем не менее, и в данной сфере банковской деятельности имеют место риски (в том числе и специфические) не учитывать которые нельзя. При этом риски, возникающие в сфере ипотечного (как, впрочем, и любого) кредитования касаются не только кредитора в лице банка, но и заёмщика: высокая степень рисков повышает стоимость кредитного продукта. Поэтому степень рисков, принимаемых на себя банком и способы, и методы их преодоления (компенсации) является значительной проблемой сферы ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитования в отличии от других его видов имеет ряд специфичных черт, которые влияют на характер возникающих в этой сфере рисков. Обычно выделяют следующие специфические черты:

-       долговременный характер кредита;

-       наличие особого вида обеспечения - залога недвижимости (жилья), которое используется для хозяйственного ведения или эксплуатируется заёмщиком (используется для проживания) до окончания погашения кредита, а также использования в качестве обеспечения прав требования;

-       наличие специальных юридических процедур для реализации предмета залога;

-       использования страхования не только предмета залога, но и необходимость страхования жизни и здоровья заёмщика;

-       особый юридический характер сделки ипотечного кредитования.

Поэтому деятельность банка по ипотечному кредитованию требует гораздо более тщательной работы с клиентом (в том числе и предварительной - андеррайтинг (метод многостороннего анализа платежеспособности потенциального заёмщика, проводимый на предварительном этапе предоставления кредита и направленный на уменьшение рисков мезоуровня), высокой квалификации сотрудников кредитного учреждения, а также специфических процедур, как например работа с инвесторами при предоставлении кредитов для приобретения недвижимости на первичном рынке (в том числе при долевом участии).

Возникающие в современных условиях риски принято делить на три группы:

Макроуровень (уровень стран и межгосударственных отношений):

.        страновый риск - риск ухудшения или потери платёжеспособности заёмщика, связанные с общей политической, экономической, социальной обстановкой в стране;

.        фискальный риск - риск, связанный с изменениями в законодательстве, налоговой политике государства;

.        монетарный риск - риск, связанный с монетарной (денежно-финансовой) политикой государства, также его деятельности на внутреннем финансовом (фондовом) рынке (некоторые экономисты объединяют два последних риска в единую группу фискально-монетарных рисков, а также выделят из них группу международных политических и финансовых рисков);

Мезоуровень (уровень инвесторов и клиентов банков):

.        кредитные риски:

а)      риск невыполнения клиентом долгового обязательства (неоплаты основной суммы долга)- этот риск связан со способностью заёмщика выполнять свои обязательства перед банком и обуславливается такими причинами как потеря работы, уменьшения уровня персональных доходов и пр.;

б)      риск досрочного погашения кредита (что приводит к потере банком прибыли от выплаты начисляемых процентов);

·        риск утраты или порчи;

·        риск обесценивания;

·        риск потери права собственности;

·        риск неверной оценки;

·        риск неликвидности;

г)       риск потери клиента;

д)      риск неполучения страхового возмещения;

е)       риск упущенной выгоды;

ж)      риск незавершённого строительства;

.        финансовые риски:

а)      риск потери ликвидности;

б)      процентный риск;

.        правовые риски:

а)      риск невыполнения договорных обязательств;

б)      риски обращения взыскания на залог;

Микроуровень (уровень деятельности кредитной организации):

.        Управленческий;

.        Операционный;

.        Репутационный.

Одним из существенных рисков на рынке ипотечного кредитования эксперты считают риск замедления темпов роста строительства жилья на фоне общего замедления экономического роста в стране.

Риск невыполнения клиентом долгового обязательства (неоплаты или просрочки оплаты основного долга) является одним из существенных рисков в сфере кредитования. Основным фактором, приводящим к высокой степени данного рискамногие экономисты считают снижение требований ведущих банков к ипотечным заёмщикам, который может реализоваться при развитии неблагоприятных тенденций в экономике, в частности росте безработицы и уменьшении доходов заёмщиков на фоне экономического и делового спада. Высокую степень вероятности реализации данного риска подтверждает и стабильно растущий, хотя и на низком уровне, уровень безработицы (5,6% на IV квартал 2013 по сравнению с аналогичным периодом 2012 года (5,2%)) (Приложение 17). Высокую вероятность снижения доходов заёмщиков (в том числе и потенциальных) демонстрирует и имеющее место снижение темпов роста заработной платы в 2013 году: 5,9% против 9,2% за аналогичный период 2012 г. (Приложение 18).

Риск просроченных платежей увеличивается и в связи с тем, что в банках значительно растёт доля кредитов (в том числе и ипотечных) выдаваемых физическим лицам (около 18% от общего числа кредитов на 2013 год). При этом значительно выросла доля заёмщиков, обслуживающих сразу несколько кредитов (доля заёмщиков, обслуживающих два кредита составила на конец 2013 года 9,6% против 5,2% на начало 2011 года; доля заёмщиков, обслуживающих три кредита выросла до 4,1% (1,6% в 2011 году); доля заёмщиков, обслуживающих четыре и более кредитов до 2,6% (1,2% на 2011 год)). Доля необеспеченных кредитов для физических лиц в этой ситуации продолжает расти опережающими темпами по сравнению с ростом обеспеченных кредитов в том же секторе (35% и 30% в год соответственно). Просроченная задолженность физических лиц при этом так же растёт (с 4% в начале 2013 года до 4,5% на конец года), что делает этот риск наиболее значительным среди прочих рисков. При этом доля просроченных платежей в ипотечном кредитовании на фоне общего увеличения доли просроченной задолженности демонстрирует положительную динамику: общее количество просроченных платежей уменьшилось с 1,5% до 1,2% за период с 01.10.2012 г. по 01.10.2013 г. При этом число платежей со сроком задержки платежей более 180-ти дней уменьшилось (с 2,76% до 2,04%), но незначительно увеличилось число просроченных платежей с малым (от 31 до 90 дней) и средним (от 91 до 180 дней) задержки платежа (с 0,49% до 0,51% и с 0,28% до 0,29% соответственно) (Приложение 11). Впрочем, учитывая, что незначительное увеличение кратко- и среднесрочной задержки платежей приходится на конец зимы, начало летнего периода и октябрь, то она может быть связана с периодом новогодних каникул, отпускным периодом или началом учебного года, когда заёмщики испытывают кратковременный дефицит наличности или ликвидных безналичных средств из-за увеличенных в этот период финансовых расходов.

Одним из основных способов снижения данного риска является собственно принцип обеспеченности кредитов: в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств банк может компенсировать потери за счёт реализации залога, истребования основной суммы долга и процентов от поручителя. Ещё одним способом, специфичны именно для ипотечного кредитования, является достаточная величина первоначального взноса. Но здесь банкам приходиться балансировать между компенсацией риска и привлечением клиентов - потенциальных заёмщиков, ведь высокая величина первоначального взноса резко сужает количество потенциальных заёмщиков, делая ипотечных кредит менее выгодным для клиента. В настоящее время доля заёмных средств в ипотечном кредитовании растёт, в основном по причине уменьшения первоначального взноса (на начало 2013 года значение соотношения составляло 59,4%, на конец года 60,1%, Приложение 3). Не менее важным можно считать и тщательную предварительную работу с потенциальным заёмщиком. Но сейчас в период "ипотечного бума" сложившегося в 2013 году, многие банки в погоне за увеличением количества ипотечных заёмщиков пренебрегают тщательным анализом финансового положения клиента или его кредитной историей.

За 2013 доля просроченной задолженности снизилась по данным Аналитического центра АИЖК на 4,9%, что даёт положительную динамику, но уже упомянутая выше либерализация требований к клиентам, связанная с "ипотечным бумом" со стороны части кредитных организаций и замедление роста доходов клиентов, связанные с снижением деловой активности, имевшей место в 2013 году вызывает сомнения в продолжении данной положительной тенденции в 2014 г.

Ещё одним существенным риском для банка можно считать риск досрочного погашения кредита, т.к. в этом случае банк лишается дополнительной прибыли, которую мог бы получить по начисленным процентам за весь период использования кредита. Но в этом случае банку вновь приходится балансировать между получением максимальной прибыли и привлечением максимального количества клиентов, т.к. право на досрочное погашение кредита делает кредитный продукт более привлекательным (увеличивающиеся при этом объёмы продажи кредитного продукта вполне компенсируют уменьшение дохода по начисленным процентам). Больший ущерб реализация данного риска несёт не банку, а инвестору, держащему ипотечные ценные бумаги, обеспеченные такими кредитами. В этом случае досрочное погашение ипотечного кредита приводит к уменьшению (а в некоторых случаях и отсутствию) дохода по ценной бумаге. Поэтому можно сделать обоснованный вывод, что данный риск необходимо учитывать тем кредитным организациям, которые привлекают для рефинансирования деньги инвесторов.

Решением проблемы может стать ускорение оборачиваемости привлечённых кредитных ресурсов банка. В 2013 году наблюдалось снижение общего количества досрочного погашенных кредитов, так и скорость досрочного погашения (определяемая как доля досрочно погашенных кредитов относительно общего их количества) (Приложение 13). Одной из причин этого можно считать снижение процентной ставки по кредитам, а также либерализация требований к потенциальным заёмщиком. Впрочем, причиной такого снижения может быть и ухудшение финансового состояния заёмщиков ввиду делового спада, наблюдавшегося в 2013 году (ведь большинство досрочно погашенных кредитов погашалось собственными средствами заёмщиков).

Для уменьшения скорости досрочного погашения кредитов возможно также ограничение этого права для заёмщика, либо в виде временного моратория, либо в виде штрафных санкций, но этот шаг, как уже говорилось ведёт к уменьшению привлекательности кредитного продукта для потенциального заёмщика. В целом в настоящий период риск досрочного погашения кредита демонстрирует тенденцию к снижению.

Залоговые риски напрямую связаны с состоянием предмета залога, правильности его оценки и верности, принятых в связи с этим решений об обеспечении кредита. Способами минимизации данного риска можно назвать повышение квалификации персонала, работающего с обеспечением кредита (для избежания принятия ошибочных и неверных решений по обеспечению кредита), тщательная юридическая проработка договоров о залоге (для минимизации юридических рисков), страхование предмета залога на случай его порчи или утраты.

Риск потери клиента в настоящее время достаточно полно компенсируется обязательным требованием страхования жизни и здоровья клиента, при котором выгодоприобретателем становится залогодержатель. Поэтому данный риск для кредитных организаций минимизирован. Но к риску потери клиента относят не только его физическую потерю: гибель или причинение существенного вреда здоровью влекущее за собой неспособность клиента продолжать обслуживать полученный кредит. К данному риску относится и потеря клиента, обратившегося в другой банк, предложивший ему более выгодные условия кредитования. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования в настоящее время довольно велика. Общее число кредитных организаций, осуществлявших ипотечное кредитование на начало 2014 года составляет 657. Хотя это немного меньше чем было на начало второго полугодия 2013 года (665 организаций), но больше чем имелось на начало прошлого года (653 организации) (Приложение 4). Поэтому риск потери клиента (как потребителя кредитных продуктов данного банка) в настоящее время один из самых актуальных и в свете тенденций на увеличение кредитных организаций, работающих с ипотечным кредитованием его актуальность будет возрастать, особенно для небольших и средних коммерческих банков. В более выгодном положении находятся крупные кредитные организации с участием государственного капитала, например, Сбербанк, ВТБ24 и др. Благодаря участию в государственных целевых программах и осуществляемой по ним государственной поддержки они имеют возможность предлагать клиенту больший ассортимент кредитных продуктов, рассчитанные на различные слои населения и социальные группы и тем самым имеют значительные конкурентные преимущества. Свести этот риск к минимуму позволяют те же методы и приёмы, которые позволяют получить конкурентные преимущества вообще: правильно и обосновано выбранная кредитная политика банка, верно выбранные направления в рекламной и маркетинговой политике.

Риск неполучения страхового возмещения в основном связан с возможностью отказа страховщика в признании страхового случая. Данный риск минимизируется тщательным отбором банком страховых компаний для последующего сотрудничества, а также максимально чётким указанием в страховом договоре критериев отнесения случившегося события к страховым случаям.

Риск упущенной выгоды. Этот риск связан в первую очередь с вероятностью незаключения кредитной сделки с клиентом. Причиной такого незаключения может быть много: отказ клиента от кредитной сделки по причине ухудшения собственного материального положения; отказ по причине получения такого же кредита на более выгодных условиях в другом банке (влечёт за собой другой риск - риск потери клиента); отказ продавца от продажи клиенту недвижимости, на покупку которой выдаётся кредит; отказ клиента от сделки купли-продажи и т.д. Вероятность такого отказа от кредитной сделки оценивается как достаточно низкая (~3%-5%). Возможности как-либо минимизировать данный риск банк, как правило, не имеет.

Риск незавершённого строительства (возникающий при кредитовании покупки недвижимости в новостройке или кредитовании строительства жилого дома) влечёт за собой и другие риски: залоговый риск (снижение цены и ликвидности предмета залога), риск упущенной выгоды (клиент при "замороженном" строительстве может отказаться от сделки купли-продажи жилья и, соответственно, досрочно погасить "неиспользованный" кредит). Механизм возникновения риска - падения цены на объекты долгостроя или "замороженного" строительства и снижение их ликвидности (продать "виртуальную" квартиру в ещё не построенном (недостроенном) доме или недостроенный жилой дом затруднительно). Способов минимизировать данный риск как таковых нет, единственным способом компенсировать потери при его реализации - страхование кредитной сделки. Но страхование повышает для клиента стоимость кредита и может снизить его привлекательность. Ещё одним способом минимизации риска можно назвать и тщательный анализ деятельности застройщика.

Риск потери ликвидности, как и процентный риск в ипотечном кредитовании связан с долговременным характером данного вида кредитования. На процентный риск (риск недополучения процентных доходов банка) влияет, как правило, макроэкономическая ситуация (прежде всего уровень инфляции), вызывающая падение процентной маржи. Риск потери ликвидности не специфичен именно для ипотечного кредитования, он связан с нарушением ликвидности баланса кредитной организации из-за диспропорции коротко- и долговременных активов, и пассивов. Способ минимизировать процентный риск - это использование плавающей ставки процентов. Но здесь имеется большой минус - плавающая ставка процентов делает кредит непривлекательным в глазах клиентов. Может использоваться так же страхование (хеджирование) процентных рисков, прежде всего структурное (приведение в соответствие процентных расходов и доходов по активам и пассивам банка). Минимизация рисков потери ликвидности- это прежде всего устранения дисбаланса между "длинными" и "короткими" активами и пассивами в балансе банка.

Риск невыполнения договорных обязательств минимизируется: во-первых, тщательной юридической проработкой заключаемых договоров; во-вторых, введением системы лимитов, ограничивающих максимальную границу возможных потерь, например, лимит на выдачу кредита юридическим лицам.

Риск обращения взыскания на предмет залога заключается в том, что:

-       средства, полученных от реализации заложенного имущества могут быть недостаточными для покрытия долговых обязательств заёмщика, так как кредитор несёт издержки при обращении взыскания (судебные издержки, издержки на организацию торгов и т.д.) и вырученные средства прежде всего идут на покрытия этих издержек и только затем на покрытие долговых обязательств клиента;

-       обращение взыскания может быть не удовлетворено судом по различным причинам.

Специфических методов минимизации данного риска нет.

Следует упомянуть и такое явление, как возникновение доминантного кредитного риска. Суть его в том, что специализированным ипотечным кредитным продуктам соответствуют и специфичные именно для них кредитные риски. Например, для кредитования покупки жилья в новостройке (особенно для участия в долевом строительстве) специфическим и наиболее актуальным становится риск незавершённого строительства, для целевого ипотечного кредитования юридических лиц - риск невыполнения договорных обязательств, для кредитов с минимальным первичным взносом или большим значением соотношения суммы кредита и цены залога (такие параметры обычно имеют льготные кредиты) или "быстрых" кредитов с минимальным андеррайтингом клиентов - риск невыполнения долговых обязательств. В случае если банк специализируется на одном - двух кредитных продуктов такие специфические риски приобретают особую актуальность и становятся доминирующими среди прочих рисков. Это значительно повышает опасность таких рисков при их реализации (так как в случае, если специфические риски "растворены" среди других банковских рисков финансовые потери от их реализации могут быть компенсированы (покрыты) доходами от других кредитных продуктов). Наиболее эффективным способом свести возможность возникновения доминантных рисков к минимуму - это диверсификация кредитного портфеля банка. Чем более разнообразный спектр банковский продуктов и услуг предоставляет банк клиенту, тем большая вероятность того, что финансовые потери от реализации специфических рисков буду покрыты доходами от других кредитных продуктов.

Риски микроуровня - это риски, связанные с деятельностью самой кредитной организации и поэтому они не имеют специфической связи именно с ипотечным кредитованием. Таких рисков обычно насчитывают три: управленческий, репутационный, операционный.

Управленческий риск- неспецифичный, то есть может проявится в любой сфере деятельности (не только в банковском деле). Это риск ошибок в управлении кредитной организацией или её службами, вызванные неверными, недостаточно обоснованными или слишком рискованными решениями. Способы минимизации данного риска - достаточный уровень квалификации и опыт управленческого персонала (который, в том числе, даёт возможность управленческому звену успешно действовать и в нестандартных ситуациях), наличие чётких инструкций и регламентов для действий в стандартных ситуациях.

Операционный риск- ошибки, возникающие в операционной деятельности. При этом причины возникновения риска очень разнообразны и зависят от сложности выполнения той или иной операции. Но, как правило, это либо ошибки или опечатки при вводе данных клиентов, либо нарушение технологической цепочки выполнения операции. Способ минимизировать риск - тщательный контроль на всех этапах выполнения операций как специальными работниками (например, последующий контроль операций специальными работниками-контролёрами), так и взаимо- и самоконтроль работников банка.

Репутационный риск- риск потери деловой репутации кредитной организации. Причиной как правило бывает выполнение банком рискованных или сомнительных операций, нарушение законодательства и иных нормативных документов, нарушение принципов деловой этики и прочее. Соответственно способом минимизации является - не нарушать законов, принципов делового сотрудничества, не предпринимать сомнительных действий, способных "запятнать" деловую репутацию.

Одним из универсальных способов минимизации рисков, возникающих в деятельности кредитных организаций является страхование. Преимущества этого способа в том, что они не зависят от платёжеспособности заёмщика. Необходимые выплаты во исполнение обязательств по кредитному договору при использовании данных способов производит не сам заёмщик, а третьи лица, с которыми заёмщик или кредитор заключил соответствующие договоры. К сожалению, в РФ страхование, как способ минимизации рисков, используется довольно редко из-за отсутствия качественного страхового аудита (у банков возникают сомнения относительно действительной платёжеспособности страховых кампаний) и достаточно малого количества страховых компаний, имеющих, значительный собственный капитал, гарантирующий возмещение банкам возникающий ущерб. По причине отсутствия качественного аудита страховых компаний страхование также является причиной возникновения риска, риска неполучения страхового возмещения.

Помимо этого, есть и ещё несколько причин недостаточного использования страхования как способа минимизации рисков. Во-первых, страхование значительно повышает стоимость кредита для заёмщика, так как страховые выплаты входят в число платежей, осуществляемых заёмщиком при обслуживании кредита. Это, в свою очередь, вызывает отталкивает клиентов от использования застрахованных кредитных продуктов. Во-вторых, страхование различных рисков при ипотечном кредитовании значительно дискредитировало себя в глазах заёмщиков из-за нередкого использования банками практики навязывания клиенту страховых договоров (часто в случаях льготных программ кредитования), декларируя при этом их добровольность и используя различные санкции и условия (порой сомнительные с точки зрения законодательства) для навязывания страхового договора клиенту.

Для развития системы страхования банковских рисков при ипотечном кредитовании (которая действительно значительно снижает риски как в деятельности кредитора, так и фактически избавляет от финансовых потерь в случае их возникновения и заёмщика) необходимо, как мне кажется, сделать следующее:

-       отладить систему аудита страховых компаний с целью выявления степени надёжности их деятельности, что позволит банкам (и заёмщикам, если страховой договор заключается клиентом) избежать ошибок при выборе страхового партнёра и тем самым свести к минимуму риск неполучения страхового возмещения и неисполнения договорных обязательств;

-       в случае использования льготных программ кредитования (при участии государства) направлять на страховые выплаты специальные субсидии, предоставляемые государством льготным категориям заёмщиков или полностью перейти на государственное страхование ипотечных кредитов, предоставляемых льготным категориям заёмщиков (при этом первое (использование субсидий) более реализуемо);

-       отказаться от практики навязывания страховых договоров клиенту, как дискредитирующей саму практику страхования рисков.

Из всего вышесказанного можно сделать обоснованный вывод о том, что анализ и успешное управление рисками является одним из главных факторов успеха и положительной динамики в деятельности кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования. Правильно выбранная стратегия управления рисками (в которой главным аспектом можно назвать тщательную работу с клиентами на предварительном этапе выдачи ипотечного кредита, которой кредитные организации в погоне за "быстрой" прибылью нередко пренебрегают) способна принести успех в деятельности не только конкретного банка, но задать достаточные условия для успешного развития системы ипотечного кредитования в целом.

.2 Перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации

В 2014 году большинство экспертов прогнозирует сохранение основных тенденций 2013 года, хотя и с некоторым замедлением темпов роста ипотечного кредитования (что, впрочем, не так плохо, так как защитит ипотечный рынок от "перегрева"). На начало года развитие рынка ипотечного кредитования в России действительно несколько замедлилось, что вызвало обеспокоенность экспертов и не совсем радужные прогнозы. Но в то же время общее "охлаждение" на рынке потребительского кредитования может в текущем году заставить банки искать новые кредитные продукты для повышения доходности кредитного портфеля.

На начало 2014 года аналитики "Standart&Poor’s" в докладе "Российский банковский сектор в 2014 году" сделали следующий прогноз: "Темпы роста кредитования замедлятся, доля просрочки в портфелях увеличится, приблизившись к критической отметке в 10%, а доверие вкладчиков снизится. Риск ухудшения качества активов будет выше для кредитных организаций, выдающих потребительские кредиты".

Согласно прогнозам S&P банкам станет сложнее привлекать средства, так как спрос на новые кредиты будет падать, а по старым займам будет расти просроченная задолженность. При этом объём роста розничных кредитов составит согласно прогнозам 20%-25% (в 2013 году этот показатель составлял 30%, в 2012 - 45%), рост доли "плохих" кредитов составит 10% от кредитного портфеля в течении 12-18 месяцев (против 6,5% на конец 2013 года). Всё это приводит к уменьшению качества кредитных портфелей банков и, соответственно, падению прибыли.

Одним из способов выхода из кризиса многие банки считают ипотечное кредитование. Согласно прогнозам компании Deloitte ипотека будет составлять около четверти кредитного розничного портфеля коммерческих банков, но это возможно только при росте реальных доходов населения, замедлении роса цен на недвижимость и государственной поддержки ипотеки.

Согласно базовому экономическому прогнозу Минэкономразвития в 2014 году планируется предоставить населению около 820-890 тысяч ипотечных кредитов на сумму порядка 1400-1600 млрд. руб. при средневзвешенной ставке 12%-12,5% годовых.

Рынок ипотечного кредитования является для многих банков перспективным. Во-первых, сохраняется потребность населения в доступном и комфортном жилье, что обуславливает интерес населения к ипотечным кредитам. Во-вторых, из-за политики ЦБ РФ по уменьшению необеспеченных кредитов для банков выглядит привлекательно увеличение ипотечного кредитования. В-третьих, банкам становится выгоднее покрывать свои риски активами, а не выдавать беззалоговые кредиты.

Таким образом можно с достаточной степенью уверенности сказать, что ипотечное кредитование в Российской Федерации находится в состоянии уверенного развития с наличием достаточно сильных положительных тенденций. В то же время не совсем радужные прогнозы по отдельным сторонам системы ипотечного кредитования показывают, что остаются и проблемы, которые необходимо решать в том числе и в ближней перспективе. Среди таких проблем можно назвать и состояние рынка недвижимости; и наличие достаточно высоких рисков; и ограниченную эффективность рынка ипотечных ценных бумаг в рефинансировании системы ипотечного кредитования; и ограниченную, несмотря на постепенное развитие социальных программ, доступность ипотеки для большинства населения; и несовершенство законодательной базы.

Для решения этих проблем и дальнейшего совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ была разработана и принята "Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года" (утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р)

В качестве основных целей стратегии установлены следующие:

-       формирование у участников рынка ипотечного кредитования единых ориентиров по принципам, долгосрочным перспективам и ожиданиям в сфере развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ;

-       определение основных задач и долгосрочных целей государственной политики, направленной на развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ, как до 2030 года, так и на дальнейшую перспективу;

В стратегии так же рассмотрены вопросы расширения возможностей граждан РФ в области строительства индивидуального жилья, участия в строительстве многоквартирных домов, покупке жилья на первичном и вторичном рынках, а также найма жилья и прочее. В Стратегии также оговорено, что её реализация зависит от макроэкономической конъюнктуры, уровня доходов населения, политических и демографических факторов, а также местных и региональных социально-экономических условий.

Одним из важнейших препятствий на пути развития ипотеки названа доступность жилья для основной массы населения. Важным фактором, сдерживающим решение жилищных вопросов населением (в том числе и с помощью ипотеки) являются высокие цены на недвижимость и снижение темпов роста заработной платы (а значит и снижения темпов роста доходов основной части населения). Рост цен на недвижимость в течении последних трёх лет находился в пределах годовой инфляции и в 2013 году составил 2,8% (при этом АИЖК даёт другие данные - 7,2%). При этом снижение цен на недвижимость в сколько-нибудь значительных пределах никто из аналитиков не гарантирует. Темпы роста доходов населения в 2013 году составил 5,2 %, в 2014 году этот показатель прогнозируется на уровне 3,3% (в долгосрочной перспективе диапазон роста доходов прогнозируется в пределах 3,3%-4,7%). Это не позволяет основной массе населения брать ипотеку при нынешней средневзвешенной ставке.

Поэтому одной из первых задач, поставленных в Стратегии является задача повышения доступности жилья. Но решить эту проблему одним лишь расширением возможностей кредитования, если не совсем невозможно, то весьма проблематично, так изменение условий на рынке жилья и жилищного строительства должно производится комплексно. В противном случае расширение финансовых возможностей населения для покупки жилья (в том числе и с помощью развитого ипотечного кредитования) способствует росту спроса на жильё и, при неизменности других условий, вызывает рост цен на рынке жилья в соответствии с рыночным механизмом и вновь вызывает уменьшение доступности жилья для основной массы населения. Поэтому Стратегия называет следующие направления в изменении условий на рынке жилья и жилищного строительства:

-       дифференциация рынка жилья и ускоренное развитие в этих условиях строительства жилья экономкласса в количествах, удовлетворяющих спрос со стороны граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

-       в связи с формированием сегмента жилья "эконом" необходимо повысить доступность кредитования для застройщиков, работающих в данном сегменте;

-       снижение волатильности (изменчивость) цен на рынке жилья за счёт расширения сегмента жилья экономкласса, а также развития системы индивидуальных и коллективных инвестиций и повышение конкуренции.

Стратегией предполагается, что ипотека (ипотечный жилищный кредит) станет основным средством приобретения жилья в собственность. При этом предполагается, что при успешном выполнении задач, определённых Стратегией цены на жильё, условия кредитования и уровень доходов населения позволит без затруднений приобретать жильё 60% населения, а также предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заёмщика будет в 3 раза превышать уровень ежемесячных расходов на погашение ипотечного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.

Проблему первоначального взноса (как уже говорилось, малый уровень первоначального взноса повышает рискованность кредита, а высокий делает его непривлекательным для большинства клиентов, что вынуждает банки балансировать между риском и привлекательностью ипотечного кредитного продукта) предполагается решить не только продажей имеющегося у заёмщика жилья, но и ипотечным страхованием и участием в ипотечно-накопительных системах (одной из таких систем сейчас можно считать систему военной ипотеки). Здесь следует учесть положительный опыт ФРГ, перед которой по окончании II м.в. встала проблема быстрого восстановления разрушенного жилищного фонда страны. Проблема была успешно решена при помощи системы стройсберкасс, в которых происходило накопление взносов граждан, желающих решить свои жилищные проблемы, до уровня, достаточного для получения ипотечного кредита для строительства или капитального ремонта собственного жилья. Впоследствии решив проблему восстановления разрушенного войной жилищного фонда система стройсбербанков стало успешно функционировать и в "мирных" условиях. Для реализации данной системы у нас в стране, уже предприняты первые шаги, в частности внесён законопроект о создании системы стройсбербанков, аналогичной немецкой системе стройсберкасс.

Стратегия предполагает следующие перспективные параметры ипотечных кредитов:

-       срок кредитования до 30-ти лет;

-       первоначальный взнос (при отсутствии страхования) не ниже 30% (при этом доля кредитов с первоначальным взносом в 10% согласно прогнозам будет составлять около 20% от числа кредитов);

-       аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью.

-       ставка процентов фиксирована на уровне потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта;

Также Стратегией предусматривается невысокая степень концентрации рынка ипотечного жилищного кредитования на территории со сложившимся ликвидным рынком жилья. Для достаточно устойчивого функционирования рынка необходимо как минимум три участника с конкурентными предложениями (конкуренция на первичном рынке ипотечного кредитования должна способствовать снижению тарифов и повышению качества обслуживания клиентов-заёмщиков).

Предусмотрено и упрощение (и стандартизация) процесса получения и оформления ипотечного жилищного кредита. В частности, планируется сократить сроки приёма документов и принятия решения до 1 недели с повышением качества принимаемых решений и введения обязательных предварительных (до получения кредита) консультаций заёмщика о своих правах и обязанностях в отношении получения, погашения кредита и основных ключевых ситуаций, возникающих при обслуживании кредита и предусмотренных кредитным договором. Помимо этого, заёмщик должен получить возможность на переуступку прав по кредиту третьему лицу по согласованию с кредитором и реструктуризации долга в случае существенного изменения доходов заёмщика на приемлемых для обоих сторон условиях. При этом за кредитором сохраняется право взыскания на предмет залога для удовлетворения понесённых расходов и убытков из его стоимости при ненадлежащем выполнении заёмщиком условий договора. Заёмщики с хорошей кредитной историей смогут получать тарифное преимущество, но для этого необходимо повышение информационной доступности по статистике ипотечного кредитования. Для облегчения работы по предварительным консультациям и подбору необходимых документов предусматривается присутствие на первичном рынке ипотечных брокеров, оказывающих клиентам консультационные услуги.

На вторичном рынке ипотеки предусматривается прежде всего меры, направленные на установлении стабильности и его обеспечение долгосрочными ресурсами. В частности, предполагается, что обеспечение долгосрочными ресурсами будет обеспечиваться как самостоятельной аккумуляцией банками долгосрочных пассивов, так и через выпуск ипотечных ценных бумаг (в том числе и через специальных ипотечных агентов), а также за счёт перепродажи пулов закладных специальным рефинансирующим организациям.

Стратегия предполагает, что при успешной модернизации вторичного рынка ипотечного кредитования 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг. Предполагаются следующие изменения:

-       развитие 2-х уровневой системы рефинансирования;

-       рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, собственный капитал которых аккумулировать достаточно большие пулы закладных для последующей секъюритизации активов;

Задача рефинансирующих организаций при этом будет состоять в аккумуляции пулов закладных и привлечения денег с рынков капиталов для небольших и средних кредитных организаций, чей масштаб деятельности не позволяет самостоятельно заниматься этим. Крупные банки будут самостоятельно привлекать средства как за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг, так и за счёт собственной депозитной базы (преимущественно средне- и долгосрочной. При чём привлечение средств предполагается вести не только с отечественного рынка капиталов, но и зарубежного. Также должно получить развитие инвестирования денежных средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами.

Следующим необходимым шагом для модернизации рынка ипотечного кредитования в РФ авторы Стратегии считают унификацию и стандартизацию рынка ипотеки. Предусматриваются следующие направления стандартизации:

-       технологии;

-       обмен информацией;

-       документооборот;

-       квалификационные экономические требования;

-       оценка и управление рисками.

Выбор лучших технологических и информационных систем предполагается осуществлять в ходе конкуренции различных практик выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Для развития жилищного рынка и увеличения сектора жилья экономкласса, предполагается развитие кредитования застройщиков, включая и частных с широким использованием для этого земельной ипотеки (обеспечение кредита залогом участка под строительство). Это будет способствовать и развитию земельного рынка.

Негативная практика коллективно-долевого строительства заставила сделать определённые выводы. В Стратегии предусматривается значительное ограничение участия физических лиц в строительстве многоквартирных домов. Кроме этого их участие в строительстве предусматривается лишь на завершающей стадии. Основные риски должны взять на себя инвесторы - юридические лица и кредитующие их банки. Кредитование физических лиц для приобретения квартир в новостройках предполагается осуществлять только по окончании строительства. С целью фиксации цены на жильё на стадии строительства предполагается практика заключения с физическими лицами договоров купли-продажи на средней и высокой стадии готовности дома с выплатой ограниченного задатка. Основная же часть стоимости (в том числе за счёт ипотечного кредита) будет оплачиваться после сдачи жилья в эксплуатацию. Изменения коснуться и инфраструктуры рынка ипотечного кредитования.

Во-первых, предусматривается развитие системы бюро кредитных историй, что должно повысить информированность участников рынка о платёжной дисциплине заёмщиков. Это, в том числе, сможет снизить и риски кредитования, в частности снизить риск невыполнения долговых обязательств и значительно снизить управленческие риски в части ошибок в принятии решений, основанных на анализе платёжеспособности клиентов. При этом предполагается повысить качество услуг оценщиков, для чего необходимо единую электронную базу данных по оценке объектов, доступную для всех участников рынка ипотеки.

Во-вторых, предусматривается повышение эффективности судебной системы в части взыскания по закладным, что должно ускорить сроки взыскания и значительно снизить связанные с этим издержки кредиторов и заёмщиков.

В-третьих, предполагается сделать информационно открытой для всех участников рынка систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для чего необходимо создать единую базу данных и унифицировать систему документооборота в этой области.

Так же в Стратегии предусмотрено повышение финансовой грамотности населения грамотности населения, для чего необходимо разработать образовательные программы для школ, средних специальных учебных заведений и вузов, которые будут давать минимально базовый уровень знаний по различным системам жилищного кредитования, в том числе и ипотеки. Добавлю так же в дополнение к положениям Стратегии, что считаю нужным для повышения финансовой грамотности ввести в школах и средних специальных учебных заведениях и такой предмет, как финансовая математика (в рамках основных положений). Это позволит основной массе населения достаточно хорошо разбираться в механизмах кредитования, чтобы иметь возможность принятия верного решения о собственных финансовых возможностях относительно кредитования. Участие государства в рынке ипотечного кредитования, согласно Стратегии, не ограничивается лишь образовательными программами. Государству, как одному из участников ипотечного рынка необходимо сформировать и профессиональные стандарт рынка ипотечного кредитования, что позволит более чётко определить и унифицировать права и обязанности всех сторон ипотечных отношений. Стратегию предполагается реализовать в три этапа.

Первый этап продолжался с 2010 по 2012 год. Второй будет продолжаться с 2013 по 2020 год. Часть плановых показателей первого этапа была достигнута, причём с значительным превышением плановых показателей: количество выданных кредитов на 01.01.2012 г. составило 587 600 ед. против запланированных 490 тыс. кредитов (превышение планового показателя на 19,9%), на 01.01.2013 эта цифра ещё увеличилась и составила на 01.01.2013 года 739393 выданных кредита, на 01.01.2014 - 878496 выданных кредитов. Но запланированную долю жилья, купленного по ипотеке запланированную на уровне 20% достичь не удалось (по данным Росреестра доля жилья, купленного по ипотеке на 01.01.2012 составила только 18,8%), запланированную величину удалось достичь только во 2 квартале 2012 г. (20,4%). Не удалось достичь и запланированной доли ипотеки, финансируемой за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг (6% против запланированных 45%). Показатели второго этапа Стратегии были рассчитаны исходя из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивое развитие экономики. Но второй этап начался при некотором деловом спаде и не может рассматриваться как период полного восстановления экономики. Причина того, что запланированной доступности ипотеки пока достичь не удалось, как мне кажется состоит в следующем.

Во-первых, это сохранившаяся высокая процентная ставка по ипотечному кредиту, делающая ипотеку слишком дорогой для большинства заёмщиков (это так же является и причиной недостижения запланированных результатов по срокам кредитования (14,9% против 17,6% запланированных), так как кредит при такой ставке обходится слишком дорого, и заёмщики стараются погасить его досрочно). Высокая процентная ставка считается одним из значимых препятствий на пути развития ипотечного кредитования. Минэкономразвития ожидают снижения ставок в 2014 году до 8% годовых, а в среднесрочной перспективе - до 6%.

По итогам 2013 года уровень процентной ставки при инфляции 6,5% составил 12,4%. По прогнозам АИЖК средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в 2014 году составит 12%-12,5% годовых, а при благоприятном развитии экономической ситуации во втором полугодия может опустится ниже 12%. Но сейчас эти прогнозы может нарушить ослабление рубля, что приведёт к увеличению инфляции и, соответственно, увеличению процентной ставки по кредитам. Во-вторых, это сохраняющиеся высокие цены на жильё. Для решения этих проблем необходима не только модернизация рынка ипотечного кредитования, необходимы комплексные мероприятия по дальнейшему совершенствованию и оздоровлению экономики, прежде всего направленные на снижение инфляции и привлечению инвестиций.

Другой проблемой ипотечного рынка является очень малое количество "длинных" денег, обращающихся в сфере ипотечного кредитования, которую большинство экспертов считают причиной несколько туманной перспективы российского рынка ипотеки. Большая часть банков в настоящее время финансируют ипотечные кредиты депозитами юридических и физических лиц. Лишь небольшое количество кредитных организаций (в основном крупных) используют другие возможности финансирования, в частности секъюритизацию. По данным экспертов лишь 7% от общего количества ипотечных кредитов финансируется за счёт оборота ипотечных ценных бумаг. Поэтому большинство экспертов склонны считать, что объём ипотечного кредитования в 2014 году будет сокращаться, продолжая тенденцию предыдущих лет (если по итогам 2012 года объём рынка ипотечного кредитования вырос на 40%, по итогам 2013 года прирост составил в среднем 20% - 25%, а в 2014 году ожидается на уровне 10% - 15%) при неизменных (из-за неопределённости на мировых и внутренних финансовых рынках) процентных ставках.

Но в настоящее время повышается интерес банков к использованию для финансирования ипотечного кредитования ипотечных ценных бумаг. За 9 месяцев 2013 года 9-ю кредитными организациями (Раффайзенбанк, Дельтакредит, Возрождение, Абсолют банк, Фора-Банк, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Ханты-Мансийский банк, Открытие), а также АИЖК было осуществлено 12 выпусков ИЦБ на общую сумму 72,2 млрд. руб. (против 3 выпусков на сумму 24,6 млрд. руб. за аналогичный период 2012 г., что составило превышение показателя на 103,8%). Доля средств, привлечённых за счёт выпуска ИЦБ в общем объёме выданных ипотечных кредитов составила 8% (против 6% за тот же период 2012 г.) (Приложение 16).

Исходя из представленного материала можно делать вывод, что несмотря на ещё существующие проблемы, в основном носящие общеэкономический характер, рынок ипотечного кредитования в РФ продолжает активно развиваться. Но для продолжения положительных тенденций в его развитие необходимо активное участие государства в развитие ипотечного жилищного кредитования, а именно: совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы, улучшение информационного обеспечения и повышение информационной доступности на рынке ипотеки, унификация документооборота и стандартизация технологий ипотечного кредитования, дальнейшее развитие программ социальной ипотеки. Так же необходимо активное введение страхования рисков ипотечного кредитования и увеличение доли ипотечных кредитов за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг.

Заключение

Развитие ипотеки и необходимость её доступности для основной массы населения является сейчас одной из приоритетных задач жилищной и социальной политики государства. Успешное развитие и функционирование системы ипотечного кредитования и, в том числе, программ социальной ипотеки является необходимым условием для решения жилищной проблемы в РФ. Но сейчас процесс ипотечного кредитования в России является достаточно сложной в документарном отношении, рискованной (как для банка, так и для заёмщика) процедурой. Кроме этого экономическая нестабильность, наличие достаточно значительной инфляции заставляет банки компенсировать свои риски высокой процентной ставкой, что делает ипотеку доступной лишь сравнительно малой части населения, имеющей стабильно высокий доход. Так же присутствует и довольно сильное различие в доступности ипотеки в регионах. Всё это приводит к тому, что жилищная ипотека, несмотря на активное развитие и позитивные тенденции всё ещё не стала массовым кредитным продуктом. Хотя в настоящее время ипотека - это единственный способ быстро и качественно решить жилищную проблему в стране.

Что касается социальной ипотеки, то пока этот инструмент так же остаётся не достаточно совершенным, и имеет недостаточный объём, несмотря на активную помощь государства. При этом именно социальная ипотека должна решать значительное число вопросов, касающихся обеспечения жильём социально уязвимых слоёв населения.

Проведённый в данной работе анализ позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время, несмотря на наличие ряда проблем, ипотека в Российской Федерации продолжает активное развитие. Об этом говорят такие факторы, как увеличение количества предоставленных кредитов, нарастание объёмов кредитования (впрочем, частично нарастание объёма обусловлено и остающимися высокими ценами на жильё), уменьшение просроченной задолженности. Так же можно отметить увеличение сроков кредитования - это приводит к уменьшению нагрузки на заёмщика и как следствие этого уменьшение числа досрочно погашенных кредитов (что в свою очередь увеличивает доходы банка по ипотечному кредитованию и делает ипотечный кредитный продукт выгодным для банков). При этом процентная ставка по ипотечному кредиту продолжает оставаться слишком высокой для обеспечения широкой доступности ипотеки для основной массы населения.

Одним из значительных факторов недостаточного развития ипотеки является очень слабое развитие вторичного рынка ипотеки и обращения ипотечных ценных бумаг, это приводит к тому, что рефинансирование ипотеки производится в основном за счёт собственных и депозитных ресурсов банков, что в свою очередь так же может рассматриваться как один из факторов, удерживающих высокие процентные ставки (размещать депозиты под низкие ставки невыгодно для клиента из-за сохраняющейся достаточно высокой инфляции, это вынуждает банки повышать ставки для привлечения средств клиентов, но и размещать средства в этом случае так же приходится под достаточно высокий процент, так как цель банка как и любого предприятия - получение дохода).

Одним из факторов, сдерживающих развитие доступности ипотеки, является и достаточно слабая конкуренция кредитных организаций, связанная с высокой концентрацией рынка ипотечного жилищного кредитования в нескольких крупных банках.

Ещё одной значительной проблемой остаётся недостаточная доступность жилья из-за сохраняющихся высоких цен на неё.

Завершившийся первый этап развития ипотечного рынка, предусмотренный Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, хотя и позволил решить ряд проблем, не решил главного - обеспечения массовой доступности ипотеки для широких слоёв населения.

Для продолжения положительной тенденции в развитии ипотеки и решения возникающих проблем считаю возможным следующие предложения:

-       стимуляция интереса банков к участию в социальных ипотечных программах, в том числе с использование инструментов денежно-финансовой и налоговой политики;

-       уменьшение концентрации ипотечного рынка в крупных кредитных организациях путем целевой господдержки средних и небольших банков в этой области;

-       развитие вторичного рынка ипотеки путём повышения информированности инвесторов о данном финансовом инструменте и обеспечение гарантий ипотечных ценных бумаг со стороны государства возможно путём создания специализированной организации (агентства) (возможно также привлечение интереса к ИПЦ и путём повышения ставок по ним, что приведёт к повышению доходности, но такая мера может привести к возрастанию стоимости ипотечного кредита, что, в свою очередь, может привести к нивелированию усилий по увеличению доступности ипотеки);

-       совершенствованию системы страхования рисков ипотечных кредитов и искоренению порочной практики навязывания страхования клиентам банка, как меры, дискредитирующей саму систему страхования, а также введение субсидирования страхования ипотечных кредитов в социальных ипотечных программах;

-       введение в практику кредитных организаций определения доминирующих рисков и связанной с ними диверсификации ипотечного кредитного портфеля банков;

-       унификация системы документооборота в сфере ипотечного кредитования и выработка (при участии государства) стандартов профессиональной деятельности в сфере ипотечного кредитования.

-       принятия закона о банкротстве физических лиц, чётко регламентирующего порядок признания несостоятельности граждан-должников, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

Дипломная работа выполнена мною самостоятельно. Все использованные в работе ранее опубликованные материалы имеют соответствующие ссылки на источники.

Библиографический список

1.      Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1 с изменениями;

2.      Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, от 14.11.2002 №138-ФЗ;

.        Закон РФ "О залоге" от 29.05.1992 №2872-1 (в ред. от 06.12.2011 с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2013);

.        Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07. 1997 г. №122-ФЗ (в ред. от 12.04.2014);

.        Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013);

.        Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.2003 №122-ФЗ (в ред. от 23.07.2013);

.        Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" гл. Х, от 26.12.2002 №127-ФЗ (в ред. от 12.03.2014);

.        Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004 №117-ФЗ (в ред. от 28.12.2013);

.        Федеральный закон "Об исполнительном производстве" от 2.10.2007 №229-ФЗ (в ред. от 12.03.2014);

.        Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество" от 6.12.2011 №405-ФЗ;

.        Постановление Правительства РФ "О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 15.05.1998 №370 (в ред. от 16.12.2010);

.        Постановление Правительства РФ "О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 07.11.2005 №655 (в ред. от 17.09.2013);

.        Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р "Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года";

.        Проект Федерального закона №28346-6 "О строительных сберегательных кассах";

.        Проект Федерального закона №105976-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования реабилитационных процедур, применяемых в отношении гражданина-должника";

.        Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости - СПб: АНО "ИПЭВ", 2009;

.        Горбачев А.С. Ипотечное жилищное кредитование в России и направления его совершенствования / А.С. Горбачев - М: 2010;

.        Грудицина Л.Ю., Филлипова Е.С. Ипотека. Актуальные вопросы - М: Эксмо, 2006;

.        Ким Л.Г. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография / Л.Г. Ким, С.Н. Суетин, М.И. Шишкин - Ижевск: Ассоциация "Научная книга", 2010;

.        Костюченко Н. Анализ кредитных рисков - СПб: Скифия, 2010;

.        Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева - М.: Высшая Школа, 2009;

.        Е. Александрова. Ипотечная эйфория. // Московский комсомолец - 08.10.2013, Электронный ресурс, режим доступа:

#"887566.files/image008.jpg">

Динамика объёма и количества предоставленных ипотечных жилищных кредитов в 2006-2013 гг.

Источник: Официальный сайт Банка России <#"887566.files/image009.jpg">

Ввод жилья в 2009-2013 гг.

Источник: Официальный сайт АИЖК #"887566.files/image010.jpg">

Динамика объёма и количества предоставленных ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте в 2006-2013 гг.

Источник: Официальный сайт Банка России #"887566.files/image011.jpg">

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца, 2010-2014 гг.

Источник: Официальный сайт Банка России #"887566.files/image012.jpg">

Структура задолженности по срокам просрочки в 2010-2013 гг.

Источник: Официальный сайт Банка России #"887566.files/image013.jpg">

Доля простроченной задолженности в 2011-2013 гг.

Источник: Официальный сайт Банка России #"887566.files/image014.jpg">

Скорость досрочного погашения ипотечных кредитов в 2009-2013 гг.

Источник: Рынок жилья и ипотечного кредитования, предварительные итоги 2013 г., Аналитический центр АИЖК, декабрь 2013 г. стр. 15

Приложение 14

Структура досрочного погашения в 2010-2013 гг.

Источник: Официальный сайт Банка России #"887566.files/image016.jpg">

Объёмы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2009-2013 гг.

Источник: Рынок жилья и ипотечного кредитования, предварительные итоги 2013 г., Аналитический центр АИЖК, декабрь 2013 г. стр. 17

Приложение 17

Уровень безработицы в 2012-2013 гг.

Источник: Рынок жилья и ипотечного кредитования, предварительные итоги 2013 г., Аналитический центр АИЖК, декабрь 2013 г. стр. 8

Приложение 18

Реальные денежные доходы населения, темпы прироста к предыдущему кварталу в 2012-2013 гг.

Источник: Рынок жилья и ипотечного кредитования, предварительные итоги 2013 г., Аналитический центр АИЖК, декабрь 2013 г. стр. 8

Приложение 19

Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках с жильём 2010-2013 гг.

Источник: Рынок жилья и ипотечного кредитования, предварительные итоги 2013 г., Аналитический центр АИЖК, декабрь 2013 г. стр. 25