Разработка Земельного Кодекса РФ
Введение
земельный право кодекс
В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации, принятой 12 декабря 1993 года, которая является основным законом во всех сферах жизни нашей страны, земля, равно как и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности населения.
Важным экономическим и политическим фактором развития всех отраслей экономики страны является земля, наряду с другими природными ресурсами. Все природные ресурсы, и конечно, земля используется и охраняется государством, от ее правильного и рационального использования, а также от того, как регулируются эти правоотношения, во многом зависит и социально-политическая обстановка. Функции управления земельными ресурсами государство осуществляет посредством системы землеустройства. К государственным функциям по управлению земельными ресурсами относятся: планирование использования земли, организация ее рационального использования, охрана земель всех видов, информационное обеспечение. Организация землеустройства осуществляется через систему земельного кадастра, через мониторинг и контроль за целевым использованием. Юридическое или по - другому правовое определение термина «земля» отсутствует и в правовой литературе, и в нормативных правовых актах. Однако, в силу того, что земля является довольно специфичным объектом земельных отношений, и как следствие, правового регулирования, необходимо выделить особенности этого объекта - земли, как объекта правоотношений, складывающихся в сфере и политической, и экономической, и социальной деятельности государства в целом и проживающего населения.
Можно определить следующие особенности земли как объекта правоотношений:
политическая, т.к. любое государство, как и Российская Федерация, имеет свои границы, определяющие государственный территориальный суверенитет. Территорию Российской Федерации определяют границы, которые расположены в том числе на земле;
на земле находятся здания, строения, сооружения, иные объекты, поэтому земля выступает как пространство и территория, т.е. служит пространственно - территориальным ориентиром;
социальная, заключающаяся в том, что на земле живут расположены города, поселения, в которых живут люди, осуществляющие различные виды деятельности;
земля является неотъемлемой составной частью природы, которая, в свою очередь, связана со всей экологической системой, поэтому несет в себе экологическую особенность;
земля используется людьми в качестве производительной силы, в том числе сельском и лесном хозяйстве, поэтому несомненно является источником удовлетворений потребностей человека, поэтому несет в себе экономико - производственную особенность.
Учитывая вышеперечисленное, земля имеет многофункциональное назначение, «выступает в качестве территориального базиса для функционирования гражданского общества, места размещения общества, места размещения средств производства предпринимательской деятельности, она же средство производства в сельском и лесном хозяйстве» 1.
Тема данной работы достаточно актуальна в настоящее время в связи с тем, что в Российской Федерации с 80-х годов стала меняться экономическая и политическая система, вследствие чего с 90- х годов начала проводиться земельная реформа.
Однако, только с принятием Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) от 25.10.2001, № 136-ФЗ и вступлением его в силу 30.10.2001 года кардинально изменилось нормативно - правовое регулирование и, соответственно, гражданско - правовые отношения в сфере земельных отношений.
Естественно, что необходимость принятия нового ЗК РФ было обусловлена изменением экономических отношений в России. Земельные отношения в России всегда были и остаются сложной проблемой, потому что
включают в себя большой круг вопросов, касающихся форм собственности, хозяйствования, налога на землю, землеустройства, государственного регулирования и управления земельными ресурсами.
Кроме того, земельные отношения не регулируются только ЗК РФ, их нормативное регулирование осуществляется гражданским, градостроительным, лесным, водным и иным специальным законодательством.
В данной работе исследовались тексты законов, федеральных законов, Указов, постановлений Правительства Российской Федерации, других подзаконных актов.
Для того чтобы раскрыть тему данной работы следует также обратиться к таким понятиям как предмет, метод и система земельного права, т.к. без раскрытия этих понятий невозможно понять специфику гражданско-правового регулирования отношений по поводу земельных участков.
Совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся в процессе использования и охраны земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях рационального использования и охраны земли, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений входят в понятие земельного права.
Целью настоящей работы является исследование основных норм земельного и связанного с ним гражданского законодательства, регулирующего отношения по всем вопросам земельных отношений, в том числе общественных отношений между гражданами и юридическими лицами, органами всех уровней власти, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Задачами работы являются выявление изменений в действующем законодательстве в сфере земельных и связанных с ним отношений по мере практического его применения, изменения принципов государственного управления.
Предметом работы являются нормы действующего законодательства, а также акты, утратившие силу, учебная и научная литература по теме исследования, материалы юридической практики. В данной работе исследовались тексты законов, федеральных законов, Указов, постановлений Правительства Российской Федерации, других подзаконных актов.
Для достижения цели настоящего исследования были использованы общенаучные (системный метод познания) и частно-научные методы, включая системно-правовой, историко-юридический и иные - системный анализ исследуемых явлений и результатов.
В работе использовались работы авторов: Белых В., С. М. Cагитов, Митягин А.С., Емелькина И.А., Юсупова З. Г., Нецветаев А. Г.
1. Изменения в законодательстве в связи с проводимой земельной реформой
.1 Нормативные правовые акты, положившие начало земельной реформы
Как уже отмечалось выше, в Российской Федерации, начиная с 90 - х годов проводилась земельная реформа. Начало для развития земельного законодательства и земельной реформы в целом положил Закон РСФСР от 23.11.1990 г. , № 374-1 «О земельной реформе», который отменил монополию государства (права государственной собственности) на землю и декларировал многообразие форм собственности. Целью данного закона являлось перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм жизнедеятельности и хозяйствования на земле, формирования новой (многоукладной) экономики, рационального использования и охраны земель на территории РСФСР. 22.11.1990 г. за № 348-1 был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», в нем было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали создаваться путем выделения колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем, могли выделяться земельные участки гражданину, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство, в пользование, в том числе аренду, пожизненное наследуемое владение или собственность. Законом РСФСР от 24.12.1990 г. № N443-1 «О собственности в РСФСР», был введен правовой режим всех форм и видов права собственности, установлено право передавать земельные участки в собственность граждан.
.12.1991 г. за № 323 был принят Указ Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы». Указ разрешил продажу (передачу в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей в следующих случаях:
при выходе на пенсию (по старости или инвалидности);
при переселении в другую местность;
при передаче в собственность по наследованию;
при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.
Колхозники, работники совхозов были наделены правом продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам, либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.
Из перечисленных положений Указа исходило и постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 г., № 86, «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Колхозам и совхозам предписывалось перерегистрироваться в новые формы хозяйствования в соответствие с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», т.е. в акционерные общества, товарищества, кооперативы и др.
Законодательными актами Верховного Совета Российской Федерации регулировалась и в настоящее время регулируется плата за землю (Закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г., № 1738-1), был принят Закон «О залоге земли» от 29.05.1992 г., № 2872-1.
Указом Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы» от 27.10.1993 г., № 1767 было установлено, что земля является имуществом, недвижимостью; совершение сделок с земельными участками стало регулироваться гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специального законодательства.
.12.1993 г. Президент Российской Федерации принял Указ № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». Этим Указом была отменена часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе.
Особое место в этой связи занимает принятие Земельного Кодекса РСФСР 25.04.1991, № 1103-1 (далее ЗК РСФСР), а также принятие в 1994 году первой части Гражданского Кодекса (далее - ГК РФ) от 30.11.1994, № 51-ФЗ, который имел большое значение в сфере регулирования не только гражданских, но и земельных отношений.
Поскольку было положено начало приватизации государственных и муниципальных предприятий, продолжалась и приватизация земель, находившаяся под объектами недвижимости, принадлежащих таким предприятиям. В Указе Президента Российской Федерации «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» от 22.07.1994 г., № 1535 содержались два раздела «4» и «4.10», специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей теперь были включены государственные органы.
Очень важное значение имел и Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03. 1996 г., № 337. Он расширил земельную реформу. Указом были предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода для организаций фермерских хозяйств; перестали ограничиваться размеры приусадебных участков; было предоставлено право на получение земли специалистам сельского хозяйства; также было предусмотрено право местных органов власти выкупа у крестьян земельных долей для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т. д.
Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) в огромной мере способствовал упорядочению правового регулирования процесса закрепления земли в частную собственность граждан и юридических лиц. Таким образом, с 1990 года началось реформирование земельных отношений и переход от закрепления исключительного права собственности государства на землю к ее перераспределению, передаче в негосударственные формы собственности.
.2 Новеллы земельного права, связанные с введением Земельного Кодекса Российской Федерации
Реформирование земельных отношений привело к принятию ЗК РФ и других законодательных актов, которые можно рассматривать как источники земельного права. До принятия ЗК РФ земельные отношения регулировались в основном Указами Президента Российской Федерации.
ЗК РФ представляет собой кодифицированный нормативно - правовой акт, привнесший много новелл и определенных понятий в складывающиеся на момент его принятия и вступления отношений. Его принятие было вызвано назревшей необходимостью, т.к. ЗК РСФСР, действовавший до принятия ЗК РФ уже не отражал объективные экономические отношения в сфере земельных отношений, большинство статей утратили силу. Отдельно стоит отметить, что до принятия ЗК РФ был принят Федеральный закон от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее - Закон о кадастре»), которым было достаточно подробно регламентировано ведение государственного земельного кадастра, т.е. учета земельных участков. Целью Закона о кадастре было создание единого государственного реестр земель.
С принятием ЗК РФ были введены основные принципы земельного законодательства, которые должны содержаться и в изданных и в издаваемых в соответствии с ним иных актах земельного законодательства, т. е. основным источником был признан ЗК РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ. Проанализируем нововведения ЗК РФ (в редакции 2001 года):
Хотелось бы перечислить основные принципы земельного законодательства, которые указаны в ст. 1 ЗК РФ и которыми являются:
учет значения земли как основы жизни и деятельности человека;
приоритет охраны земли, т.к. земля является важнейшим компонентом окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;
приоритет охраны жизни и здоровья человека;
участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;
единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т. е. все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков;
- приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий;
платность использования земли;
деление земель по целевому назначению на категории;
- разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
дифференцированный подход к установлению правового режима земель;
сочетание интересов общества и законных интересов граждан;
ЗК РФ были перечислены отношения, регулируемые земельным законодательством, указывает перечень участников земельных отношений, к которым относятся: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, введены понятия «собственники земельных участков», «землепользователи», «землевладельцы», «арендаторы земельных участков» «обладатели сервитута» (ст. 5 ЗК РФ), дан перечень объектов земельных отношений (ст. 6 ЗК РФ).
В новом ЗК РФ был перечислен состав земель Российской Федерации, которые разделены на категории по целевому назначению (ст. 7 ЗК РФ):
земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Ст. 8 ЗК РФ был определен порядок отнесения к категориям и порядок переведения из одной категории в другую.
Также были разделены полномочия всех уровней власти: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области земельных отношений (ст. ст. 9, 10, 11 ЗК РФ).
Кроме того, в ЗК РФ отдельная глава IY была посвящена таким правам как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками.
Возникновение прав на землю также было упорядочено главой Y, а также предусмотрена государственная регистрация прав на землю в соответствии с Законом о регистрации.
в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 статьи 27 ЗК РФ;
в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых административно - территориальных образований;
предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
предоставленные для нужд связи;
занятые объектами космической инфраструктуры;
расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Согласно ч. 5 ЗК РФ данной статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002, № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Об обороте земель).
Ст. ст. 28 -34 ЗК РФ были посвящены приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, порядку их приобретения гражданам и юридическим лицам для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Ст. 35 ЗК РФ был предусмотрен порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, а ст. 36 порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Ст. 37 ЗК РФ указала на особенности купли-продажи земельных участков. Одной из новелл данной статьи являлось, что объектом купли - продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Также был установлен порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) (ст. 38 ЗК РФ).
Ст. 39 ЗК РФ был предусмотрен порядок сохранения права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения, что также является новеллой по отношению к предыдущему ЗК РСФСР.
ЗК РФ были введены основания прекращения права собственности на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ), в том числе основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 45 ЗК РФ), основания прекращения аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ), основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 47 ЗК РФ), основания прекращения сервитута (ст. 48 ЗК РФ), изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискация земельного участка (ст. 50 ЗК РФ), реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ), условия и порядок отчуждения земельного участка (ст. 52 ЗК РФ), условия и порядок отказа лица от права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ), условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка (ст. 54 ЗК РФ), условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 55 ЗК РФ).
Ст. 56 ЗК РФ было введено понятие «ограничения прав на землю», перечень возможных ограничений, порядок установления этих ограничений.
В ЗК РФ появилось основание для признания прав на землю, которым стало судебное решение, являющееся юридическим основанием при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Законом о регистрации ст. 59 ЗК РФ).
ЗК РФ были установлены случаи, когда нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению и приведен перечень путем пресечения действий, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения (ст. 60 ЗК РФ).
Ст. 63 ЗК РФ были установлены гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
С. 64 ЗК РФ предусмотрено рассмотрение земельных споров в судебном порядке.
В соответствии со ст. 65 ЗК формами платы за использование земли были установлены земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения была предусмотрена кадастровая стоимость земельного участка.
Ст. 67 ЗК РФ были предусмотрены задачи мониторинга, которые отсутствовали в ЗК РСФСР.
Государственный земельный контроль был разделен на государственный, муниципальный, общественный и производственный земельный контроль, а также указаны органы, осуществляющие данные виды контроля (ст. ст. 71-73 ЗК РФ).
Главой XIII ЗК РФ предусмотрена ответственность за правонарушения в области охраны и использования земель, в том числе: административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения, дисциплинарная ответственность за земельные правонарушения, возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями.
В отличие от ЗК РСФСР в указанном ЗК РФ категории земель, как отмечалось выше, были определены ст. 7 ЗК РФ, их понятия более конкретизированы и уточнены. Было дано определение земель сельскохозяйственного назначения (ст. ст. 77 ЗК РФ). Были систематизированы понятия использования и особенности использования таких земель (ст. ст. 78- 79 ЗК РФ), введено понятие фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ).
В отношении каждой категории земель были даны понятия непосредственно в ЗК РФ, это касается земель поселений (ст. 83 ЗК РФ), земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (ст. 87 ЗК РФ), земель особо охраняемых территорий и объектов (ст. ст. 94 - 100 ЗК РФ), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса (101 - 103 ЗК РФ).
.3 Порядок введения Земельного Кодекса и переходные положения в связи с его принятием
В связи с принятием ЗК РФ нельзя не отметить Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса» от 25.10.2001 г., № 137 - ФЗ (далее - О введении в действие), который установил необходимые положения до перехода земельных отношений, установленных предыдущими правовыми актами, в плоскость применения вновь принятых, в том числе ЗК РФ.
Например, ст. 3 указанного закона (в редакции 2001 года) было предусмотрено продажа по правилам, установленными ст. 36 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке. Стоимость таких земельных участков определялась в порядке, установленном п. 2 и 3 ст. 3 Закона О введение в действие.
Ст. 3 были установлены обязанности переоформления земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, на право аренды или приобретения в собственности в установленном ЗК РФ порядке. Размер арендной платы при этом устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.
Также было установлено, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками должны быть переоформлены на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Исключение составляли только земельные участки, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.
В то же время не ограничивалось сроком предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в тех случаях, когда это было установлено земельным законодательством.
В том случае, если земельные участки с расположенными на них жилыми домами, которые граждане Российской Федерации, имели в фактическом пользовании, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6.03.1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 ЗК РФ.
Не допускалось внесения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации имели право переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в порядке, установленном федеральными законами
Со дня введения в действие ЗК РФ не допускается приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. Исключение составляют случаи, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование могут предоставляются только в случаях, установленных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.
До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам, имели равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Свидетельства о праве собственности на землю по форме, которая была утверждена Указом Президента Российской Федерации от 27.10. 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения», признавались действительными и имели равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданные после введения в действие Закона о регистрации, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, не требовалась.
Такое распоряжение указанными землями должны была осуществляться органами местного самоуправления в пределах их полномочий до разграничения государственной собственности на землю только в тех случаях, если законодательством не предусмотрено иное.
Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю мог быть определен Правительством Российской Федерации.
В фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель со дня введения в действие ЗК РФ.
Было регламентировано, что предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствовало предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ, применялась нормативная цена земли.
Кроме того, ст. 4 Закона О введении в действие признавались утратившими силу нормативные акты, действие которых утратило актуальность.
Таким образом, в настоящей главе было отслежено изменение земельного законодательства, начиная с 1990 года, особое внимание уделено новому ЗК РФ в редакции 2001 года, который является на сегодняшний день основным источником земельного права, регулирующим земельные правоотношения.
2.Правовое регулирование в сфере земельных отношений
.1 Общие положения
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из следующих компонентов: Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу и федеральным законам.
Поскольку объектом гражданско - правового регулирования является не земля, а земельный участок, то и характеристику гражданско - правового регулирования по поводу земельных участков необходимо рассматривать, учитывая этот фактор. Во-первых, земельный участок - это недвижимое имущество, соответственно правовое регулирование осуществляется, в том числе, нормами ГК РФ. Земельные участки относятся к объектам гражданских прав - вещам, которые по сути являются материальными, физически осязаемыми объектами, к тому же имеющие экономическую форму товара. Таким образом, объективное материальное существование в качестве части поверхности земли является основным юридическим свойством земельного участка, и поэтому определяет его в качестве вещи, следовательно, отличает от других объектов гражданских прав. Использование земельного участка невозможно без использования компонентов, его составляющих, таких как лесные и иные растения, водные объекты, почва, и другие компоненты или элементы антропогенного и природного происхождения, которые прочно связаны с землей, то есть сам земельный участок должен рассматриваться в качестве составной либо сложной вещи или как основная вещь с принадлежностями. Земельный участок и объекты недвижимости прочно связаны (принцип единства судьбы земли и прочно связанных с ним объектов). Поскольку земля отнесена к объекту недвижимости, с ней можно совершать действия, как с объектом гражданских прав, т.е. совершать любые сделки, которые или соответствуют, или не противоречат ГК РФ: заключать договоры ренты, дарения, купли - продажи, мены, аренды и др. Хотя указанные сделки и регулируются нормами ГК РФ, но при этом обязательно учитываются положения ЗК РФ, а также обязательно применение в указанных законодательством случаях норм права других отраслей.
.2 Основные признаки земельного участка как объекта гражданских и иных правоотношений
В гражданском законодательстве, так же как и в земельном, земельные участки также являются объектом земельных отношений. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Согласно ст. 261 ГК РФ земельный участок обозначен как объект права собственности, право собственности также охватывает на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Как указано выше, понятие «земельный участок» было сформулировано с принятием ЗК РФ.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ дано более широкое толкование права собственности, куда входит такое понятие как объект земельных отношений, к которому относятся: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Кроме того, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Часть 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Все перечисленные виды объекты земельных отношений имеют общий правовой режим, т.к. являются объектами недвижимости, но в то же время могут иметь свою специфику, т.к. земельные участки могут быть разных категорий, иметь разные виды разрешенного использования, а поскольку земля еще является и природным ресурсом, может характеризоваться и индивидуальной определенностью земельного участка. В свою очередь правовой режим определенной категории земельного участка закрепляется также нормами экологического, земельного права, другого права. Правовой режим конкретного земельного участка является областью применения гражданского права.
Земельный участок как объект гражданского правоотношения определяет собой юридическое и техническое закрепление земельного участка за разными субъектами права на различных правовых титулах.
Земельное право, будучи составной частью правовой системы, находится во взаимосвязи и взаимодействии с другими отраслями права. Основополагающую роль играет, конечно, конституционное право, нормы и положения которого определяют основные принципы всех отраслей права, в том числе и земельного.
Основные положения правового регулирования закреплены в гражданском законодательстве. В силу своей специфичности отношения по поводу земельного участка регулируются и другими нормами различных отраслей права. Если смотреть по иерархии складывающихся норм, то можно перечислить, что сначала применяются нормы ГК, где закреплены основные критерии по отношению к земельному участку, как к объекту недвижимого имущества, далее применяются нормы земельного законодательства, в которых также закреплены общие нормы по регулированию земельных отношений. В ЗК РФ много статей, которые имеют отсылочные нормы к другим отраслям права.
Ниже рассмотрим и проследим взаимосвязь различных отраслей права, регулирующих отношения в сфере земельных отношений.
Поскольку в ЗК РФ в состав земель входят различные их категории, то соответственно осуществляется по - разному и их правовое регулирование. Например, отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель.
Взаимосвязь с градостроительным законодательством просматривается при определении правового режима использования земель населенных пунктов. Например, ст. 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ) предусматривает такой документ, как правила землепользования и застройки, являющийся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты. Градостроительный регламент представляет собой виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны. Этот вид разрешенного использования характерен, для всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В нем указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Статьей 85 ЗК РФ указано, что градостроительный регламент территориальной зоны определяет основной правовой режим земельных участков, т.к. в соответствии с указанной статьей земельные участки в составе земель населенных пунктов относятся к различным территориальным зонам, например, они делятся на жилые, общественно - деловые, производственные, инженерных и транспортных инфраструктур и т.д. Отсюда следует, что и правовой режим их использования совершенно различен и должен учитываться при осуществлении на них различной деятельности. В свою очередь, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства перечислены в ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.
Ст. 38 ГрК РФ определены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, которые могут включать в себя:
) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
) иные показатели.
Ст. 39 ГрК РФ установлен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. В соответствии с указанной статьей вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования также подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования
Ст. 40 ГрК РФ урегулирован порядок разрешения вопроса при отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, который также подлежит обсуждению и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Правовое регулирование такой категории земель как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения осуществляется приоритетно ЗК РФ, но в нем много довольно много ссылок на такие подзаконные акты, как постановления Правительства Российской Федерации, акты органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в отношении земель, находящихся в соответствующей собственности (федеральной, субъектов, муниципальной). Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики, расположенных на землях энергетики, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон определяется Правительством Российской Федерации.
Режим правового регулирования земель лесного фонда установлен ЗК РФ, но также регулируется Лесным Кодексом Российской Федерации (далее - ЛК РФ). Например, в соответствии со ст. 9 право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено ЛК РФ. В соответствии со ст. 10 Водного Кодекса Российской Федерации право пользования поверхностными водными объектами прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены гражданским законодательством и настоящим Кодексом, а также по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Регулирование правоотношений по землям водного фонда, точнее порядок использования и охраны земель водного фонда определяется ЗК РФ и Водным Кодексом Российской Федерации.
Земельное право тесно связано с административным правом, и прежде всего в таких областях, как управление земельными ресурсами и привлечение к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства. Например, ст. 8.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г., № 195 - ФЗ (АК РФ) предусмотрена административная ответственность за несоблюдение экологических требований при осуществлении градостроительной деятельности и эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов, ст. 8.7 предусматривает ответственность за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, ст. 8.8 - за использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и т. д.
Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что отношения по поводу земельных участков, в отличие от других объектов недвижимого имущества, регулируется взаимосвязанными нормами права, т.к. представляет собой специфичный объект права, что заложено в самом его определении.
Приоритет правового регулирования имеет ЗК РФ, поскольку именно он определяет субъектов, которым может принадлежать земельный участок на различных правах.
Правовой режим земельного участка зависит от той или иной категории земель. Содержание вещных и обязательственных прав на землю, на которых земельные участки могут быть предоставлены различным субъектам, устанавливается гражданским законодательством. В том случае, если законом не указаны специальные нормы федерального законодательства для использования земли, когда объектом права выступает земельный участок, при правоотношениях применяются нормы ГК РФ. Нормативные правовые акты в этом случае могут устанавливать запреты, определяющие границы законного перехода земельных участков от одних правообладателей к другим.
Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что земельно - правовые нормы содержат императивные предписания, которые должны учитываться при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков.
Из анализа правового режима отдельных категорий земель можно сделать вывод, что правовой режим земельного участка носит комплексный межотраслевой характер, который устанавливается земельным, градостроительным, природоресурсным, природоохранным, гражданским и иным законодательством.
.3 Оборотоспособность земельных участков и ограничение прав на земельные участки
Понятие оборотоспособности земельного участка заключается как в запрете или ограничении при осуществлении права собственности или иных прав на землю правобладателями. Такие запреты или ограничения являются следствием специфичности такого объекта общественных отношений как земля, т.к., во - первых, земля - это ограниченный природоресурсный и экономический ресурс, а во-вторых, такие запреты и ограничения необходимы для защиты государственных и общественных интересов.
Все объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте).
Однако в отношении земельных участков введено специальное правило, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому только способами, указанными в законе и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для земельных участков земельным законодательством введено иное понятие ограниченного в обороте объекта - в соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ст. 27 ЗК РФ установлена императивная норма закона, которой установлен перечень земельных участков, находящихся в федеральной, государственной, муниципальной собственности, изъятых из оборота.
Ограничения прав от ограничений оборота отличается тем, что права на них ограничены, а в отношении земельных участков, изъятых из оборота, исключены любые действия в виде совершения сделок или передачи в частную собственность. К ограничениям прав относятся:
а) право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут); и обязательственные права (аренда);
б) ограничения, касающиеся полномочий собственников владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом при установлении публичных и частных сервитутов;
в) ограничения в виде запрета иметь на праве собственности земли общей площадью свыше указанного в законе предельного размера (п. 2 ст. 4 Закона Об обороте земель).
.4 Право собственности на земельные участки
В соответствии с ГК РФ праву собственности на землю посвящена глава 17, которая так и называется «Право собственности и другие вещные права на землю».
Право собственности на землю бывает государственным, субъектов Российской Федерации, муниципальным, правом собственности граждан и юридических лиц.
Таким образом, законодатель, объединяя в одной главе право собственности и вещные право, толкует данные права как очень схожие по содержанию.
Право собственности отражается в трех правомочиях: владение, пользование, распоряжение. Вещными правами являются:
право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
сервитуты;
право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Отличие вещного права от права собственности состоит в том, что вещные права могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
Правомочие собственника по отношению к земельному участку определяется возможностью распорядиться им: продать, подарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом в соответствии со ст. 209 ГК РФ, но с тем условием что, соответствующий земельный участок не исключен из оборота или не ограничен в обороте на основании закона.
Право собственности, если иное не установлено законом, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, правда с ограничениями, которые могут быть установлены
Субъектами права собственности на земельный участок могут быть граждане и юридические лица. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке только в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором.
Специфика земельного участка также заключается в том, что часть объекта недвижимости может находиться на части земельного участка, отсюда возникает и понятие доли в праве собственности на земельный участок, хотя в законе она не обозначена. Например, как предусмотрено ст. 35 ЗК РФ, отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Доля в праве собственности на земельный участок находится в границах земельного участка, поэтому будет являться объектом общей долевой собственности, и как, следствие, объектом и земельного права, а в силу отнесения к объекту недвижимости и полноценным объектом гражданских правоотношений, так как постоянно вовлечены гражданский оборот, когда совершаются сделки с объектами недвижимого имущества, находящегося на этой части земельного участка, которая может быть и долей, а при определенных условиях самостоятельным объектом права, например, аренды, если часть участка можно определить с помощью параметров площади и границ. При таких сделках регулирование происходит при соблюдении положений ГК РФ.
В отношении права пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, необходимо указать, что оно приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. На сегодняшний день предоставление права пожизненного наследуемого владения ЗК РФ не предусмотрено. Однако оно сохраняется и может трансформироваться в право собственности при его государственной регистрации в установленных законом случаях. В соответствии со ст. 267 ГК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
На праве постоянного (бессрочного пользования) земельные участки предоставляются исключительно: органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным); казенным предприятиям; центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (ст. 39.9 ЗК РФ). В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.
При предоставлении лицу земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, оно может осуществлять владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Оно может самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества только в тех случаях, если иное не предусмотрено законом. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Что касается распоряжения, то лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования не могут распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с ЗК РФ. В том случае, если право постоянного (бессрочного) пользования предоставлено юридическому лицу, то не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в порядке, установленном федеральными законами. Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования может предоставляться только субъектам, указанным в ЗК РФ. Если право постоянного (бессрочного) пользования возникло до введения в действие ЗК РФ, оно сохраняется, но должно быть переоформлено в определенный срок на право аренды или право собственности для юридических лиц. Такой срок для переоформления не установлен для садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, а также у организаций, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками, гаражных потребительских кооперативов. Срок оформления участков на праве постоянного (бессрочного) пользования в собственность для граждан не ограничен.
Сервитут является правом ограниченного пользования соседним земельным участком, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут может быть платным. Это правило относится как к частным, так и к публичным сервитутам.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Согласно п. 1 ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Исходя из положений, содержащихся в ст. 52 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и п 2 ст. 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.
Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав (ст. 27 Закона О государственной регистрации). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
Таким образом, хотя сервитут в определенной степени ограничивает права собственника, однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка права владения, пользования и распоряжения им. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен, к другому лицу (ст. 275 ГК РФ). Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Собственник земли вправе добровольно от нее отказаться. В соответствии со ст. 225 ГК РФ по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Если от земельного участка отказывается землевладелец или землепользователь, то на основании поданного заявления орган местного самоуправления вправе сразу принять решение об изъятии такого земельного участка у отказавшегося лица и передать участок иным лицам.
Исходя из вышеизложенного, по правомочиям собственника более широким объемом обладает право собственности на земельный участок, т.к. носит практически неограниченный характер.
.5 Основные гражданско-правовые договоры при обороте земельных участков
Основания возникновения прав на землю предусмотрены ст. 25 ЗК РФ. Права на землю возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами. Права на земельные участки подлежат государственной регистрации, как и для других объектов недвижимого имущества.
Права на земельные участки могут возникать как в результате сделок, предусмотренных ГК РФ, в порядке, указанном как ГК РФ, так и ЗК РФ. Кроме того, права на земельные участки могут возникать в случаях, предусмотренных законами, например, при переоформлении права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, при переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, наследования.
К сделкам с земельными участками относятся:
купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);
передачи органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям;
продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса, торгов;
продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;
ипотека земельных участков и земельных долей;
мена земельных участков и земельных долей;
дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;
передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;
передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;
в результате иных сделок, не противоречащих законодательству Российской Федерации.
Основные условия по договорам купли - продажи регулируются ГК РФ, это касается возможности отчуждения земельных участков, но только в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами, касающихся земли. Для договора необходима простая письменная форма, распоряжение землей осуществляются собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц, предметом договора будет являться земельный участок как объект недвижимого имущества. Особенности купли-продажи земельного участка установлены ст. 37 ЗК РФ. Одной из особенностей является то, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, при заключении при заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности необходимо учитывать, что такие земельные участки в соответствии с ЗК РФ могут продаваться в результате проведения торгов, проводимых в форме аукционов, и без проведения торгов. В ст. 39.4 ЗК перечислены случаи, когда земельные участки продаются без проведения торгов, во всех остальных случаях такая продажа проводится путем торгов. Цена земельного участка при этом определяется следующим способом: по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
Правовое регулирование договоров аренды как сделок осуществляется ГК РФ. Земельный участок является объектом аренды. К нему применяются основные положения и условия для договоров аренды недвижимости. Например, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Собственник или управомоченное им лицо может передать земельный участок в аренду. Договор аренды подлежит государственной регистрации, срок может быть определенным или неопределенным. Есть некоторые особенности аренды, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. В случаях, если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Необходимо также отметить, что заключение договора аренды на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется с проведением процедуры торгов или без торгов. В ЗК РФ перечислены случаи предоставления земельных участков в аренду без торгов. Торги проводятся в электронной форме.
Передача земельных участков также регулируется нормами гражданского законодательства, где закреплены основные положения о передаче недвижимого имущества в залог, например, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, условия и форма договора залога и др. положения, а также Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (далее - Об ипотеке). В нем указаны особенности ипотеки земельных участков, например такие, как не могут передаваться в ипотеку земельные участки, изъятые из оборота, если земельный участок передается по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка, указаны особенности ипотеки земельного участка с находящимися на них зданиям или строениями, сооружениями, принадлежащие залогодателю и т.д.
Земельный участок также может быть предметом договора мены. Существенные условия такой сделки установлены гражданским законодательством.
Кроме того, земля может быть предметом договора дарения. Как и договор мены он регулируется гражданским законодательством. В ГК РФ установлены существенные условия такой сделки.
Кроме того, земельные участки могут переданы в уставной капитал как передача вещей, к которым относится земельный участок или путем передачи имущественного права (аренды). Правда, как показывает практика, такая передача используется довольно редко.
Итак, собственники земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, в уставные капиталы, в аренду и срочное пользование, обменять на любое недвижимое имущество, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением.
.6 Совершенствование и тенденции развития правового регулирования земельных отношений
В этой части работы хотелось бы проанализировать изменения земельного законодательства, которые имели место быть с момента принятия ЗК РФ в 2001 года по настоящий момент.
Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г. позволил закрепить на законодательном уровне основные вопросы развития рынка земельной недвижимости с момента начала проведения земельной реформы.
Среди них: закрепление основных принципов земельного законодательства, разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также регулирования приватизации земли, определение объектов земельных отношений, уточнение деления земель на категории и правового режима земель отдельных категорий, урегулирование порядка перевода земельных участков из одной категории в другую, разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в регулировании земельных отношений, упорядочение видов прав на земельные участки, установление ограничений оборотоспособности земельных участков, регулирование возникновения прав на землю, в том числе переоформление прав на земельные участки, и др.
Однако, законодательство постоянно требовало корректировки существующих правовых норм и восполнения правовых пробелов. С 2001 г. в ЗК РФ было внесено множество изменений, а также приняты или изменены подзаконные акты.
Большинство поправок связано с изменением или включением в него нескольких правовых норм в связи с принятием новых федеральных законов, таких, как Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ, Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». При этом Земельный кодекс Российской Федерации сохранил свою целостность и систему.
Например, в ч .4 ст. 1 ЗК РФ были внесены изменения в части наделения религиозных организаций наряду с гражданами, общественными организациями (объединениями), правом принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.
В ст. 6 ЗК РФ исключена ч.2, определяющая земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Введено понятие земельного участка как объекта права собственности и недвижимой вещи, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ч. 3 ст. 6 ЗК РФ).
В ч. 2 ст. 7 ЗК РФ введен новый абзац о том, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. соответственно приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Земли поселений переименованы в земли населенных пунктов.
Поменялась формулировка в части отнесений земель к категориям, осталась только формулировка о переводе земель из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).
В связи с появлением государственного кадастра недвижимости и исключением государственного земельного кадастра, как предполагалось ранее, в ЗК РФ также были внесены изменения в этой части.
Видоизменились понятия, касающиеся образования земельных участков, определен момент прекращения их существования, указаны момент, когда не требуется согласия в письменной форме на их образование землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (11.2 ЗК РФ).
Введено такое важное понятие как схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, порядок ее подготовки, требования к ее форме и формату (ст. 11.10 ЗК РФ). Соответственно приняты подзаконные акты, такие как приказы Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.11.2014 г. № 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».
В ЗК РФ появились новые понятия - «договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» и «договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в отношении земельных участков», порядок предоставления таких земельных участков».
Введена новая глава V.1. о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, где объединены все основания и основные положения предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Введена новая глава V.2. об обмене земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливающие основные момента обмены или мены земельных участков.
Введена новая глава V.3. об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Введена новая глава V.4. о перераспределении земель и (или) земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Введена новая глава V.5. о безвозмездной передаче земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации.
Введена новая глава V.6. об использовании земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута.
В этой части работы следует упомянуть также о так называемой «дачной амнистии», введенной Федеральным законом от 30.06.2006, № 193-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в котором также устанавливались нормы земельного права, касающиеся возникновения прав на землю. Ст. 3 указанного закона устанавливалось особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Подтверждением тому, что земельное законодательство постоянно корректировалось с момента вступления в силу с 2001 г. также служит то, что неоднократно вносились изменения в закон О введение в действие, упомянутый выше. Изменения коснулись правил продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлению прав на земельные участки, не предусмотренные новым ЗК РФ, аренды земельных участков и т.д. В указанный закон также постоянно вносятся корректировки, исходя из правоприменительной практики и реалий сегодняшних экономических отношений.
По мере совершенствования земельного законодательства было немало земельных споров, что вполне объяснимо с точки зрения переходного периода, состыковки двух Земельных кодексов и сформировавшихся земельных правоотношений. В связи с этим, после анализа и обобщения судебной практики было принято постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В постановлении было обобщено и разъяснено много вопросов, например:
по спорам, связанным с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность. Лицам, приобретшим указанные права до введения в действие ЗК РФ, вправе до 01.01.2006 по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность.
ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными.
если юридические лица не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.
исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.
наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с статьи 36 ЗК РФ.
само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, установившего запрет на приватизацию таких земельных участков, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения.
при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.
государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. Данное положение следует учитывать при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками.
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Всего указанное постановление содержит 29 пунктов, где подробно и четко регламентированы положения, не нашедшие отражение в ЗК РФ.
Таким образом, указанное постановление суда охватило весьма широкий спектр вопросов, которые либо не были отрегулированы на законодательном уровне, либо отрегулированы недостаточно, либо возникли в процессе правоприменения.
Для того, чтобы развивались земельные и градостроительные отношения, для укрепления стабильности гражданского оборота недвижимого имущества была необходима информационная база данных, в которой бы содержались полные, сравнимые и достоверные сведения о существующих объектах недвижимого имущества, позволяющие точно индивидуализировать каждый объект. В связи с эти был принят Закон о кадастре и начал формироваться Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН). В нем должны были содержаться сведения Государственного земельного кадастра об учтенных земельных участках и сведения о других объектах недвижимого имущества.
Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе. В нем также размещаются сведения о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, об особых экономических зонах, и т.д.
В соответствии с п. 4 ст. 1 Закона о кадастре под кадастровой деятельностью понимается выполнение управомоченным лицом - кадастровым инженером работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе - кадастровые работы. Такие работы выполняются соответственно в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными Законом о кадастре.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется федеральным уполномоченным органом государственной власти, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Непосредственно кадастровая деятельность осуществляется кадастровыми инженерами - физическими лицами, имеющими действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Аттестация проводится в форме квалификационного экзамена. Квалификационные экзамены принимаются квалификационной комиссией, формируемой органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации
Таким образом, деятельность кадастровых инженеров контролируется государством, что является обоснованным с точки зрения единообразного проведения кадастровой деятельности, а также ответственности за ее проведение.
Для того, чтобы сведения, содержащиеся в ГКН, соответствовали фактическим, было принято распоряжение Правительства РФ 01.12.2012 N 2236-р «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - «дорожная карта»), целью которого является повышение качества оказания государственных услуг в этой сфере. В результате «дорожной карты» предполагается также создание Единого государственного реестра недвижимости, создание которого планируется к 2018 году.
Подтверждение тому, что земельное законодательство постоянно совершенствуется и находится в развитии, хотелось бы отметить принятие таких подзаконных нормативных правовых актов, как Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 августа 2014 г. N 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории», Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 г. N 75 «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, приказ Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии от 15 декабря 2011 г. N П/501 «Об организации работ по реализации порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 27.02.2010 № 75, а также порядка представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов, утвержденного приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2009 № 555.
Хотелось бы особо отметить приказ Минэкономразвития от 25.08.2014, № 504, который отменил действие предыдущего приказа от 28.12.2012, № 831. Поскольку эти приказы утверждали форму кадастрового паспорта, в том числе земельного участка, то по изменению данных, вносимых в кадастровый паспорт, в сравнении с предыдущим приказом, можно также отследить изменение земельного законодательства. Хотя сама форма и не изменилась, изменился порядок заполнения такой формы, например, внесение данных о заключенных договорах, об акте предоставления земельного участка исполнительными органами разных ветвей власти, о наличии земельного спора о местоположении границ земельного участка в случае, установленном законом.
В этой связи необходимо отметить, что на сегодняшний день складывается практика земельных споров, особенно по местоположению границ земельных участков между гражданами, т.к. началось межевание земельных участков, которые предоставлялись или до введения или после введения ЗК РФ, т.к. зачастую границы земельных участков, указанные в ГКН не соответствуют фактическим.
Приведем пример из практики. Мировым судьей судебного участка Знаменского района Тамбовской области рассматривалось гражданское дело по иску Грунской Е. Л. к Барановой Т. В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и восстановлении границ земельного участка. Суть спора состояла в том, что Грунская Е.Л. обратилась с иском к Барановой Т.В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенного в адрес области, и восстановлении границ между земельными участками по адресу, в соответствии с кадастровым паспортом и межевым делом, мотивируя свои требования тем, что на основании договора купли-продажи истицей был приобретен по указанному адресу жилой дом и земельный участок площадью кв. м. Право собственности истицы на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Собственником соседнего смежного участка является ответчица, которая самовольно без каких-либо оснований снесла межевые знаки и забор, разделяющий их участки, заняв при этом часть участка истицы. Судом установлено, что истице на праве собственности принадлежит земельный участок площадью га, кадастровый номер, расположенный по адресу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Н.Н. 15.08.2007 года. Границы земельного участка установлены в натуре 21.01.2004 г. в результате межевания, о чем имеется акт согласования и установления границ. Ответчице принадлежит земельный участок площадью га, расположенный по адресу, о чем имеется свидетельство о праве собственности на землю, выданного на основании постановления администрации сельсовета от 01.06.1992 года. Истицей Грунской Е.Л. заявлены требования об устранении препятствий в пользовании земельным участком и установлении забора вокруг своего участка согласно координатам и межевым знакам, указанным в плане. В обоснование своих требований приводит доводы о том, что в соответствии с земельным законодательством, фактическая площадь земельного участка может не соответствовать площади, указанной в документах на земельный участок, и может быть как больше, так и меньше, площадь, полученная по координатам из межевого плана не должна совпадать со значением площади, полученным по исходным координатам. В соответствии со ст.38 Закона о кадастре границы земельного участка определяются с помощью координат характерных точек. Согласно п. 7 ст. 38 местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В соответствии с п. 3 ст. 1 указанного закона сведения кадастра позволяют подтвердить существование земельного участка как объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого земельного участка. Суд считает приведенные выше доводы истицы необоснованными. Сведения о земельном участке, указанные в кадастре, являются уникальными характеристиками земельного участка и позволяют определить его среди других земельных участков. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях, поэтому площадь и координаты участка в действительности должны соответствовать координатам и площади участка, указанным в межевом плане. Доводы Грунской Е.Л. о наличии межевых знаков на участке, суд считает необоснованными, так как в суде истицей не представлено доказательств наличия на участке межевых знаков, на плане земельного участка межевые знаки не обозначены. Ответчица в судебном заседании пояснила, что при выезде на участок межевых знаков не обнаружено, а те предметы, на которые истица ссылается как на межевые знаки, таковыми не являются. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля пояснила, что межевание участка проводилось в ее присутствии в зимнее время года, никаких межевых знаков не было установлено, бетонный столб, имеющийся на земельном участке за домом, не является межевым знаком, ранее там был колодец. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ответчица иск не признала, пояснив, что препятствий истице в установке забора не чинит, и не возражает против установки забора в соответствии с имеющимся у нее межевым планом. Судом истице было предложено предоставить доказательства в обоснование своих исковых требований, и провести землеустроительную экспертизу с целью установления соответствия площади земельного участка, указанной в плане, площади участка, фактически используемой истицей. Истица от проведения экспертизы отказалась, истице судом было предложено самостоятельно пригласить специалиста, проводящего межевые работы, для уточнения границ принадлежащего ей земельного участка, истице был предоставлен срок для заключения договора со специалистом, соответствующие документы истицей не были предоставлены. В связи с тем, что истицей суду не представлены доказательства в обоснование заявленных требовании, суд отказывает истице в удовлетворении исковых требований. По мнению суда, Грунская Е.Л. вправе обратиться в компетентный орган по вопросу уточнения границ своего земельного участка и проведения межевания, так как межевание проводится также с целью восстановления на местности границ объектов землеустройства при наличии в государственном земельном кадастре сведений, позволяющих определить положение границ на местности с точностью межевания объектов землеустройства. Уточнение границ земельного участка местоположение участка определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, при отсутствии такого документа, местоположение определяется из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, после чего установить ограждение вокруг участка. Суд решил отказать Грунской Е. Л. в иске к Барановой Т. В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером, расположенным по адресу, и установке ограждения в соответствии с межевыми знаками.
Подтверждением тому, что земельное право является динамично развивающейся отраслью права является и то, что в законы вносятся и конкретные изменения, отражающие экономическую и политическую сферу жизни нашей страны. Например, для проведения Олимпиады необходимо было построить соответствующие объекты, был принят Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ, «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который дополнил Закон о введении в действие ст. 10, где указан порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с организацией и проведением олимпийских игр.
Те же самые примеры можно привести относительно проведения таких значимых мероприятий, как проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году в городе Владивостоке, проведение чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года. Изменения также вносились при создании инновационного центра «Сколково», в связи присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий.
В связи с вышеизложенным также хотелось отметить, что в настоящее время принят Федеральный закон от 13.07.2015, № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступит в силу с 01.01.2017 г. В указанном законе определено, что будет введен Единый государственный реестр недвижимости, который будет являться сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Собственно, с принятием ЗК РФ, Закона о регистрации, Закона о кадастре, государство стремилось к принципу, установленному ЗК РФ, т. е. единству судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а также к наведению порядка в сфере недвижимого имущества, в том числе на земельные участки путем создания единого свода достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе.
В соответствии со ст. 1 названного закона кадастровый учет определен как внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Введено понятие идентификаторов, используемых при ведении Единого государственного реестра недвижимости. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав.
В соответствии со ст. 7 Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), в части сведений о земельных участках туда входят:
реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий;
реестровых дел;
кадастровых карт;
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений и помещений, перепланировки помещений.
В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в части сведений о земельных участках:
вид объекта недвижимости;
кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
описание местоположения объекта недвижимости;
ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Законом о кадастре кадастрового номера, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного действия с объектом недвижимости (исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (образованный объект недвижимости);
сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;
кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости;
основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;
номера регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, кадастровых инженеров, которые выполняли кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ;
сведения о части объекта недвижимости;
кадастровый номер образованного объекта недвижимости - в отношении исходного объекта недвижимости;
кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.
В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в части сведений о земельных участках:
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения;
сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны или территории;
сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств, лесопарков;
сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;
назначение предприятия как имущественного комплекса (основной вид деятельности, осуществляемый собственником с использованием данного предприятия, либо (при наличии) коммерческое обозначение, используемое собственником предприятия для индивидуализации предприятия), если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс;
сведения о результатах проведения государственного земельного надзора;
сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования,
сведения о решении собственника или о договоре указанного собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;
адрес объекта недвижимости (при его наличии);
сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведения об органе, уполномоченном в соответствии с законом О введении в действие на распоряжение таким земельным участком.
Анализируя названный закон представляется, что в нем объединены и учтены предыдущие положения Закона о регистрации, Закона о кадастре, правоприменительной практики.
Кроме того, исходя из анализа норма законодательства, правовой режим земельных участков является приоритетным и для режима возведений зданий и сооружений и их эксплуатации в силу определения земельного участка как поверхности земли.
Таким образом, в дальнейшем все-таки будет реализован принцип ЗК единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, будет происходить обособление на законодательном уровне режима недвижимого имущества как единого целого.
Тенденции развития и совершенствования земельного законодательства будет идти в общем ключе с законодательством о недвижимости вообще. Представляется, что будут сформулированы и сформированы одинаковые подходы в правовом регулировании составляющих недвижимости.
Земля является основой для формирования общего, единообразного подхода, т.к. является, как мы выяснили выше, основой, фундаментом недвижимого имущества. Без привязки к земле не возникнет в принципе объекта недвижимого имущества. Главную роль в этом процессе играет земля как основа недвижимого имущества.
Представляется, что в перспективе земельное право не будет отдельной отраслью права, поскольку формируется такое понятие как единый объект недвижимого имущества, возможно, что отношения по поводу недвижимости, постепенно трансформируются в самостоятельную отрасль права.
Возможно, что создание единого объекта недвижимости повлечет за собой создание права недвижимости. Его формирование как отрасли права и будет завершением процесса развития земельного права как отдельной отрасли и в будущем развития такой отрасли права как права недвижимости. Зависит это и от экономических, и от политических отношений.
Заключение
В результате проделанного анализа при выполнении данной работы можно сделать следующие выводы.
Исследовав и проанализировав действующее законодательство в данной области права, приходим к тому, что актуальность данной темы позволяет говорить о том, что гражданско-правовые отношения в настоящее время играют важную роль в общественной жизни. Рассмотрение понятий субъектов и объектов гражданско-правовых отношений, возникающих в сфере регулирования земельных вопросов, дает возможность судить о том, что земля выступает как особенный природный и гражданский объект, который требует специальных рычагов регулирования в зависимости от его значимости и ценности для общества. Анализ действующего законодательства приводит к тому, что, несмотря на имеющиеся в земельном законодательстве пробелы, оно дает гарантию обществу на то, что его интересы в этом вопросе будут защищены, и для этого есть все основания. По результатам рассмотрения развития прав на землю следует вывод о том, что организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период.
Из вышеизложенного, следуют следующие выводы.
Первоначально земельные отношения регулировались исключительно нормами публичного правового характера; включение земельного участка в категорию оборотоспособных объектов является одним из важных достижений гражданского права. Порядок и правила описания земельного участка как объекта права являются важнейшей целью правового регулирования; основные его тенденции заключаются в увеличении точности описания земель с целью однозначной их идентификации и установлении контроля публичной власти за процессом описания и документального закрепления границ земельных участков. История развития законодательства, регулирующего земельные отношения, сопровождается постоянным и неуклонным поиском решения и попытками реализации задач фиксации (укрепления) прав на земельные участки за их правообладателями. Понятие и классификация объектов гражданских правоотношений были рассмотрены через подход к понятию «объекта гражданского правоотношения», представляющий теорию отождествления объекта гражданского правоотношения с правовым режимом, поскольку она достаточно четко отражает сущность самого понятия «объект правоотношения». Право собственности на земельные участки анализируется через содержание права собственности на землю - правомочия владения, пользования и распоряжения. Данная работа посвящена рассмотрению частной, государственной и муниципальной формам собственности на земельные участки, а также взаимосвязи и взаимопроникновению отраслей права, регулирующих в совокупности отношения по поводу земельных участков. Кроме того, даны о вытекающих из права собственности понятиях «ограничение» и «обременение».
Одним из направлений развития гражданского законодательства в сфере земельных отношений является разработка новых видов вещных прав на землю, поскольку существующий исчерпывающий перечень видов прав не обеспечивает в полном объеме реализацию экономических интересов участником оборота и требует включения в законодательство уже предложенных исследователями новых вещных прав: «права ограниченного владения земельным участком», права застройки, узуфрукта, преимущественного права покупки недвижимой вещи, а также института «вещных обременений».
Первостепенное место в совершенствовании правового регулирования имущественных земельных отношений должна занять выработка оптимального соотношения норм земельного и гражданского законодательства, и иного взаимосвязанного с законодательства.
Кроме того, совершенствование земельного и связанного с ним иного законодательства должно и будет происходить, т.к. любые объекты недвижимого имущества, тем более такие специфичные как земельные участки всегда будут востребованы в деятельности и физических лиц, и юридических лиц, и как следствие органов всех ветвей власти, поскольку составляют основу как для развития инвестиционной, предпринимательской деятельности, так и для развития деятельности граждан.
Проследив внесенные изменения в ЗК РФ, также следует сделать вывод, что тенденции и предпосылки к его совершенствованию и развитию будут постоянно присутствовать. Кроме того, они необходимы, т.к. меняются экономические отношения, в том числе в сфере земельных отношений, соответственно, необходимы изменения, во всех отраслях права, в том числе, земельном.
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. Российская Газета. - 25.12.1993 г.
. Закон РСФСР от 23.12.1990 г. N 26 «О земельной реформе» Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 29.11.1990 г. - N 26. - ст. 327.
. Закон Российской Федерации «О собственности в РСФСР», от 24.12.1990 г., № 443-1, «Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР», 1990, N 30, ст. 416.
. Земельный Кодекс РСФСР от 25.04.1991, № 1103-1, «Ведомости СНД и ВС РСФСР», 30.05.1991, N 22, ст. 768.
. Закон Российской Федерации от 11.10.1991, № 1738-1 «О плате за землю», «Ведомости СНД и ВС РФ», 31.10.1991, N 44, ст. 1424.
. Указ Президента Российской Федерации от 27.12.1991, № 323, «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» «Ведомости СНД и ВС РСФСР», 02.01.1992, N 1, ст. 53.
. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 г., № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», «СП РФ», 1992, N 1-2, ст. 9.
. Указ Президента Российской Федерации от 27.10.1993, № 1767, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», «Российские вести», N 210, 29.10.1993.
. Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993, № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», «Собрание актов Президента и Правительства РФ», 27.12.1993, N 52, ст. 5085.
. Указ Президента Российской Федерации от 22.07.1994, № 1535 «Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», «Собрание законодательства Российской Федерации», 25.07.1994, N 13, ст. 1478.
. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. - 5.12.1994 г. - №32. - ст. 3301.
. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.01.1996 г. - №5. - ст. 410.
. Указ Президента Российской Федерации от 07.03.1996, № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», «Собрание законодательства РФ», 11.03.1996, N 11, ст. 1026.
. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Собрание законодательства Российской Федерации» - 20.07.1998 г. - № 29. - ст. 3400.
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136 ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 29.10.2001. №44. - ст. 4147.
. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» «Собрание законодательства Российской Федерации. - 29.10.2001 г. - ст. 4148.
. Часть третья Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ «Собрание законодательства Российской Федерации». - 03.12 2001 г. - N 49. - ст. 4552.
. Федеральный Закон от 24 июля 2002 г., № 101-ФЗ, «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Российская газета», N 137, 27.07.2002.
. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ «Собрание законодательства Российской Федерации», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
. Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации постановление от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Вестник ВАС РФ, 2005, N 5, с. 12-24.
. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ «Собрание законодательства Российской Федерации». 2006. N 23. ст. 2381.
22. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ «Собрание законодательства Российской Федерации». 2006. N 50. ст. 5278.
. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» «Собрание законодательства Российской Федерации». 2007. N 31. ст. 4017.
23. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р "Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства РФ. 2012. N 50 (ч. 6). Ст. 7088.
. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости «Российская газета», от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, N 156, 17.07.2015,
. Белых В. С. Гражданский кодекс России: новая модель регулирования и судебная практика Белых В. С., Скуратовский М. Л. Государство и право. - 2001. - №8. - с. 14.
. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» /С. М. Cагитов, А. Э. Шараф. 2008 Аннотация: Опубликовано : Вестник ТИСБИ. - 2008. - № 3.
. Митягин А.С.: Гражданско-правовой режим земельных участков: дис. канд. юр. наук:12.00.03. М., 2009. -с. 26
. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельные участки. Автореф. доктор юр. наук. М., - 2010 г.
. А. Г. Нецветаев, Земельное право: Учебно-методический комплекс -М.:Изд. Центр ЕАОИ, 2008.-с. 386.