Рынок недвижимости в России и за рубежом
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Цель работы - исследование рынка недвижимости в России и за рубежом.
Глава 1. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).
Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.
Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.) важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.
Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
Глава 2. Особенности формирования рынка недвижимости в России
В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики - рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы люден и хозяйственная деятельность.
Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.
В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.
Выбор темы исследования продиктован необходимостью глубокого политэкономического (теоретического) анализа сущности экономической категории недвижимость, а также системы отношений, которые формируются между субъектами рынка. Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок возможна экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости.
При переходе России от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться один из важнейших ее секторов - рынок недвижимости. Отправной точкой для него следует считать 1990 г., когда было законодательно оформлено право частной собственности для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.
Однако стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного ее использования и развития в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, была сформулирована и принята лишь в середине 2000 г. Проблемы создания, вовлечения в оборот и эксплуатацию, развития рыночных механизмов, побуждают исследовать историческую природу и экономическую сущность недвижимости. Необходимо разрабатывать научные подходы к ее анализу и оценке, определить ее место в современной системе культурно-исторических и социально-экономических взаимоотношений.
Недвижимость играет многогранную и все возрастающую роль в жизни общества:
выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни человека. Земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую значимость недвижимости;
составляет основу национального богатства страны. Именно в объектах недвижимости (земельных участках, зданиях, сооружениях, строениях) аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая создание и преумножение благосостояния нации и отдельных граждан. По различным
оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
развитие рынка недвижимости является одним из условий экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется первоначальное и значительное по величине инвестирование капиталов, что в конечном итоге приводит к количественным и качественным преобразованиям экономической системы;
выступает как важнейшее условие жизнеобеспечения и жизнедеятельности отдельных граждан и домохозяйств. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы и независимости - имеет наиболее массовый характер;
Такова роль недвижимости. Грамотная государственная политика в области недвижимости позволяет нивелировать имущественное неравенство, способствует росту благосостояния населения, создает условия для формирования среднего класса. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Проведенный анализ исторической, правовой, экономической и научно-практической литературы показывает значимость и фундаментальность недвижимости, что обуславливает объективную необходимость системного подхода при ее изучении. В рамках такого подхода автором исследуется исторический и правовой аспекты ее формирования, как экономической категории, ее сущностные характеристики, классификации, а также комплекс социально-экономических отношений складывающихся в процессе ее функционирования.
Глава 3. Рынок недвижимости за рубежом
С каждым годом жилая недвижимость в Европе становится реальностью для все большего количества россиян. Кто-то ищет в жилье в Европе новые возможности для инвестиций и получения прибыли, а кто-то мечтает об отпуске на собственной вилле на берегу Средиземного моря. В любом случае доля россиян, готовых потратить на покупку недвижимости в Болгарии, Испании, Греции или Франции от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов, неуклонно растет. Этому не в последнюю очередь способствуют и цены на европейские квартиры и коттеджи, уровень которых, как правило, значительно ниже московских.
Что творится за Атлантикой Ипотечный кризис привел к самому крупному падению цен на жилую недвижимость в США за последние 20 лет, свидетельствует индекс цен Кейса-Шиллера, рассчитываемый рейтинговым агентством Standard&Poor`s (S&P).
Так, отмечают аналитики S&P, только в течение первых трех месяцев 2014 года цены на жилье в Соединенных Штатах уменьшились по сравнению с концом 2013 года на 6,7%. По сравнению же с аналогичным периодом прошлого года стоимость жилья в США упала на 14%.
Между тем, как ожидает бывший председатель Федеральной резервной системы (ФРС) США Алан Гринспен, на этом снижение цен на жилую недвижимость в Соеиненны Штатах вряд ли остановится.
Цены на дома и квартиры в Америке станут меньше еще минимум на 10%, а совокупное падение с пика достигнет 25%, предсказывает Гринспен.
Последствия финансовых волнений, вызванные ипотечным кризисом, незамедлительно вылились за пределы США и пересекли Атлантический океан, разделив Европу на два лагеря, рассказывают аналитики рынка недвижимости. Первый из них - рынки, больше всего ощутившие на себе влияние кризиса и характеризующиеся явным, как и в Соединенных Штатах, снижением стоимости жилья. Речь идет о странах Западной и Центральной Европы с развитым рынком недвижимости - Испании, Португалии, Великобритании, Франции и некоторых других.
Вторым лагерем, уточняют собеседники агентства, можно назвать страны с еще только развивающимся рынком недвижимости, территориально расположенные в Восточной Европе - Румыния, Турция, Болгария, Черногория, Хорватия. Они, утверждают эксперты, либо не ощутили последствия финансового кризиса, либо ощутили его в незначительной степени.
Как указывают специалисты, такое разделение на разные лагеря объясняется различным уровнем развития рынков недвижимости в конкретных регионах Европы, а также объемами использования ипотеки <#"justify">Боровкова В., Боровкова В., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2015. - 416с.
Гражданский кодекс Российской Федерации: Части первая, вторая, третья (по состоянию на 15 марта 2015 год). - М.: Юрайт-Издат, 2015. - 480с.
Гальперин В.М. и др. Макроэкономика. СПб.: СПбГУЭФ, 2014. - 719с.
Долан Э.Дж., Линдсей Д.Е. Макроэкономика. / Пер с англ. - М.: НОРМА, 2014. - 653с.
Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости. Новосибирск: НГАСУ, 2015. - 124с