Юридическая ответственность по жилищному законодательству Российской Федерации
МИНОБОРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Российский государственный гуманитарный университет»
(РГГУ)
ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И ПРАВА
ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
Кафедра частного права
Бакалаврская работа
Юридическая ответственность по жилищному законодательству РФ
Студента 4-го курса очной формы обучения
Мифтахова Ильзиля Ильшатовна
Научный руководитель
профессор к.ю.н. Н.И. Косякова
Москва 2015
Оглавление
Введение
Глава 1.Общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством
.1 Основания возникновения права на жилое помещение
.2 Право собственности
Глава 2. Права и обязанности сторон по договору жилищного найма
.1 Понятие и содержание договора жилищного найма
.2 Обязанности нанимателя по договору найма
Глава 3. Ответственность нанимателя и других лиц за нарушение обязательств по договору.
.1 Понятие и виды юридической ответственности
.2 Неуплата квартирной платы, как основание ответственности нанимателя
.3 Разрушение и порча помещения нанимателем. Ответственность за его действия
Заключение
Список использованной литературы
Приложение
Введение
Избранной мною тема дипломной работы: Юридическая ответственность по жилищному законодательству РФ.
Согласно жилищному законодательству Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Конституция Российской Федерации, принятая всеобщим голосование 12 декабря 1993 года провозгласила принцип неприкосновенности жилища. Никто не может проникать в помещение собственника иначе как с его согласия. Данное нарушение влечет за собой последствия, предусмотренные в уголовном кодексе РФ.
Базовым законом в системе жилищного законодательства является Жилищный кодекс Российской Федерации. Данный закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.
Тема выбранной мною работы в настоящее время имеет большую актуальность в связи с провозглашением Конституцией РФ права гражданина на жилище (ст. 40).В настоящее время в нашем обществе есть такие категории граждан, которые в силу недисциплинированности, а иногда по причине материальных трудностей не оплачивают свое жилье и коммунальные услуги, в результате чего наступает гражданско-правовая ответственность в виде переселения, на другую жилую площадь, уплаты неустоек и пеней. Другие категории граждан не испытывающие недостатка в денежных средствах и зачастую пренебрежительно относящиеся к законам Российской Федерации с целью также в улучшения своих жилищных условий производят несогласованные перепланировки, пристройки и своими действиями приводят к разрушению и порче жилого помещения, в результате чего также наступает гражданско-правовая или административная ответственность.
Именно исследованию этих проблем и вопросов посвящена моя работа при написании которой мне пришлось столкнуться как с положительными ,так и с отрицательными сторонами жилищного законодательства.
От большинства актов гражданского законодательства Российской Федерации Жилищный кодекс отличается методом правового регулирования в нем преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, конкретные права и обязанности лиц, их совершающих, правила об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение юридических обязанностей. Возможность выбора вариантов правомерных действий для участников жилищных правоотношений сведена к минимуму - диспозитивные правовые нормы в кодексе встречаются достаточно редко. В Жилищном кодексе на мой взгляд некоторые нормы прописаны не достаточно четко. Это в свою очередь касается норм об ответственности за нарушение тех или иных его положений. В законодательстве встречаются и пробелы. Очень много норм, прописывающих ответственность за нарушение жилищного законодательства ,отсылают к другим законам и нормативным актам, что несомненно вызывает неудобства в применении жилищного законодательства. Указанные недостатки свидетельствуют о необходимости дальнейшего исследования тем, а значит определяют ее актуальность.
В цивилистической литературе жилищному вопросу традиционно отводилось значительное место. Он затрагивался многими авторами. Однако в науке гражданского права специальные работы, посвященные исследованию ответственности в жилищном законодательстве, появились только в последние годы, что связано прежде всего связано с принятием нового Жилищного Кодекса в 2005 г.
Объект исследования моей работы- правовые отношения, возникающие в связи с нарушением жилищного законодательства.
Предметом данного исследования являются нормативные правовые акты, определяющие ответственность за те или иные действия, которые определены жилищным, гражданским законодательством, судебная практика.
Целью дипломной работы является исследование юридической ответственности по жилищному законодательству.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :
определить основания возникновения права на жилое помещение;
исследовать право собственности и договор найма жилого помещения;
анализ понятия и содержания договора жилищного найма;
изучить обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения;
определить понятие и виды юридической ответственности по жилищному законодательству;
исследовать неуплату квартирной платы, как основания ответственности нанимателя;
исследовать разрушение и порчу жилого помещения нанимателем и ответственность за его действия;
Методологическая база работы. Методологическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как метод комплексного юридического анализа, формально-юридический, сравнительно-правовой методы, а также историко-правовой метод и др. Теоретическая база работы. В процессе исследования автор опирался на учебники, монографии, статьи различных ученых и кандидатов наук по вопросам регулирования жилищных правоотношений, особенностей рассмотрения жилищных споров в судах. Нормативная база исследования. В процессе работы исследовано отечественное гражданское законодательство, регулирующее жилищные споры, в первую очередь, Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ. Так же изучены федеральные законы, подзаконные нормативные правовые акты в которые регулируют ответственность по жилищному законодательству, материалы судебной практики и т.д. При написании работы я использовала труды таких авторов, как: Ю.К. Толстой, Крашенинников А.П. Сергеев, Ю.М. Тихомирова и др.
Структура работы включает в себя введение, три главы и заключение, а также список использованных при написании законодательных актов, литературных источников и судебной практики.
Глава I. Общественные отношения, регулируемые жилищным законодательством
.1 Основания возникновения права на жилое помещение
В конституциях право на жилище появилось сравнительно недавно, в отличие от других отраслей жизни. В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено только в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституциях РСФСР и Российской федерации, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства, ЖК РСФСР, а в настоящее время Жилищном кодексе Российской Федерации.)
Нужно отметить, что в юридической литературе, по вопросу, что означает право на жилище, нет единого мнения. В этой связи существует проблема доктринального определения права граждан на жилище. В одном из комментариев по жилищному законодательству разъясняется следующее: «Право на жилище …нельзя понимать только в качестве обязанности государства предоставить каждому, находящемуся на территории Российской Федерации, жилое помещение. Суть конституционной нормы видится в другом: никто в Российской Федерации не может быть вынуждаем к бродяжничеству, к жизни « на улице». Это связано с тем, что конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий «домашний очаг», защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды. С этой точки зрения в качестве жилища могут быть ночлежные дома и другие помещения, приспособленные для проживания граждан. Поэтому право на жилище может быть рассмотрено в качестве требования, сформулированного как нравственный принцип социального общества: каждый вправе иметь крышу над головой. Во- вторых здесь закрепляется правовой принцип, обращенный ко всем ветвям власти и к должностным лицам и содержанию нормативных актов. В - третьих, конституционное норма включает в себя и субъективное право требования каждого обеспечивать его жилищем способами, имеющимися как у государства, так и у юридических лиц (организаций). В России до сих пор жилищем является помещение, которое в некоторых развитых странах не признается таковым. Бараки, времянки, вагончики - повседневное явление нашего быта. Исходя из этого нельзя отождествлять жилище в России только с благоустроенным жилым помещением, а право на него - с правом проживания именно в таком помещении …» Удивляет, что этот «нравственный принцип социального общества: каждый вправе иметь крышу над головой « в какой- то мере нашел отражение в ст. 2 Жилищного кодекса РФ, где формулировки о обязанности органов государственной власти и местного самоуправления в части реализации права граждан на жилище отличаются особой осторожностью «обеспечивают создание условий для осуществления права на жилище, содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство» Можно сказать что, что редакция ст.40 Конституции РФ не отличается конкретностью. Это и правда так. Однако, надо полагать, для того и принимался новый Жилищный кодекс, чтобы «снять» все неопределенности, но а из ст. 2. Жилищного кодекса РФ неясно, каким образом каждому гражданину должно быть обеспечено право на жилище (а не крыша над головой). Представляется, что из Конституции РФ следует: государство в лице, соответствующих органов власти (должностных лиц) должно позаботиться о каждом в зависимости от его имущественного, социального положения и иного статуса. Иначе говоря, кто- то должен приобрести бесплатное (социальное) жилье, кто-то с частичной оплатой его стоимости, ну а кто-то (более состоятельный) должен решить задачу обеспечения жильем с помощью различных льгот, например налоговых. Перекладывать эту важную (для многих «неподъемную») задачу на самих граждан нельзя. Кроме того, предполагаю, что отождествление понятия «права на жилище» только с правом граждан быть обеспеченными жилым помещением является неполным и не соответствует его содержанию, определенному Конституцией РФ.
Конституционное право на жилище, по моему мнению, должно подкрепляться (наряду с гарантией обеспечения жильем) указанными ниже составными частями, без которых оно не может быть реализовано. Нормативное содержание названного конституционного права включает : 1.свободу передвижения каждого по территории Российской Федерации; 2. свободу выбора места пребывания; 3.свободу выбора места жительства. Право на жилище не может быть осуществление без права граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч.1 ст. 27 Конституции РФ ) Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" введен регистрационный учет граждан. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ч.1 ст.17). Согласно ст. 27 Конституции РФ, каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и место жительства. Свобода передвижения и выбора места жительства предусмотрена также Международным пактом о гражданских и политических правах(ст.12), другими международными и международно-правовыми актами, в том числе протоколом №4 Европейской конвенции прав человека(ст.2).
Названные нормативные акты непосредственно затрагивают право на выбор места жительства. Это право предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он будет проживать, являясь его собственником, либо по договору найма, либо на иных основаниях , предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, статья 44 Конституции СССР 1977 г. закрепляла права граждан на жилище. С учетом этого положения в СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам по установленным действовавшим тогда законодательством нормам. Законодательство также предусматривало возможность привлечения личных средств граждан для решения жилищной проблемы. С учетом этих обстоятельств, И.Б. Марткович определял право на жилище как гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем, отвечающим по размеру и качеству установленным требованиям, выделяя в содержании конституционного права граждан на жилище два элемента: во-первых, юридическую возможность стабильного обладания жильем; во-вторых, юридическую возможность получения при определенных условиях другого жилища в домах государственного или общественного жилищного фонда, в домах жилищных кооперативов либо приобретения жилья в собственность. Близкое к этому определение права на жилище давал и В.П. Грибанов, по мнению которого право на жилище означает гарантированную законом возможность удовлетворения потребности в жилье нуждающихся граждан различными способами; средство, обеспечивающее удовлетворение данной потребности.
С.М. Корнеев выделил в качестве двух основных элементов права на жилище: а) гарантированную государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем; б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем.
И.И. Андрианов определял право на жилище как право получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов, а также иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством.
При этом в советской юридической литературе отмечалось, что хотя право на жилище и означает гарантированную возможность всех граждан удовлетворить жилищные потребности, однако это право реализуется при соблюдении определенных условий, в зависимости от форм реализации права. Если речь шла о получении нового жилого помещения или улучшении жилищных условий, гражданин должен был быть признан нуждающимся в жилье в установленном государством в соответствующих законодательных и нормативных актах порядке. Эти акты устанавливали критерии нуждаемости граждан в жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядок предоставления жилых помещений.
Провозглашая право каждого на жилище, ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации устанавливает и гарантию охраны этого права: "Никто не может быть произвольно лишен жилища". Произвольным считается любое не основанное на законе лишение жилища.
Конституция Российской Федерации в ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно, то согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция Российской Федерации, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
В Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" о праве на жилище говорилось следующее: "Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищных фондов; создания условий для привлечения внебюджетных источников финансирования; развития частной собственности, обеспечения защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развития конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства".
Закрепление в Конституции Российской Федерации права на жилище означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища. По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом. Вместе с тем конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда и т.п.
Жилищные права, а также и обязанности, которые составляют содержание жилищных правоотношений, возникают из юридических фактов. Закон и иные нормативно- правовые акты, именно с ними и связываю возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей. Жилищный кодекс РФ дает перечень оснований, согласно которым у всех физических лиц возникает жилищные права. К таким основаниям относятся:
1.договоры и иные сделки, которые предусмотрены федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя если и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречат ему;
На основании следующих сделок наступают жилищные права и обязанности.
договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК);
договора (коммерческого) найма жилого помещения (ст. 671 ГК);
договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК, ст. 685 ГК);
договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК, также ст. 99 и109 ЖК);
договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК);
2. акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, предусмотренные жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. В соответствии со ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения обязательно решение органа местного самоуправления, в которым указывается о предоставлении жилого помещения. В ст.57 ЖК РФ говорится о том, что при сносе дома, который был объектом договора социального найма, предоставление другого жилого помещения осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, принимается решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд и это установлено ст. 92. ЖК РФ.
. жилищные права и обязанности установленные судебным решением;
4. по основаниям, допускаемым федеральным законом, приобретение жилых помещений в собственность;
5. состояние в членстве в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
Граждане, достигшие возраста 16 лет, по законодательству имеют право вступать в жилищные кооперативы. Членство в жилищном кооперативе, согласно ст. 124 ЖК является основанием владения, пользования и в установленных пределах - распоряжения жильем.
6. нарушение жилищных прав и обязанностей, действиями (бездействиями) участников жилищных отношений или наступление событий, которые связаны федеральным законом и иным нормативно-правовым актом.
В результате определенных действий, то есть в силу волеизъявления участников жилищных правоотношений, возникают жилищные права и обязанности. Так, граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению и которые имеют право на получение жилья по договору социального найма, (ст. 52 ЖК). Права и обязанности нанимателя возникают в связи с его реализацией жилого помещения по договору социального найма своих прав, «вытекающих» из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК), обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК).
Положение ст. 684 ГК о продлении договора найма жилого помещения, служит показательным примером бездействия со стороны участников жилищных правоотношений, как основания сохранения прав и обязанностей по договорам.
События - это случаи, происшествия, которые не зависимы от воли участников жилищных отношений. В случае, если только сам федеральный закон или иной нормативно - правовой акт связывает с таким событием их возникновение, только тогда возникают права и обязанности. В соответствии со ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору. Привожу пример из судебной практики.
Един А.Б. обратился в суд с иском к Администрации Кировского района Санкт-Петербурга, с учетом принятых судом изменении, о признании его членом семьи нанимателя и признании за ним права пользования жилым помещением - комнатой площадью 19,44 кв.м, расположенной в трехкомнатной квартире, находящейся по адресу: Санкт-Петербург, пр. ХХХ, дом ХХ, кВ. ХХ, указывая, что он проживет и зарегистрирован по указанному адресу с ХХ.ХХ. года. По данному адресу была вселена как член семьи нанимателя с согласия бабушки - С. Н.И., которая умерла ХХ.ХХ.20ХХ года. До момента смерти С.Н.И. они вели совместное хозяйство, несли совместные расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг, на совместные средства покупали продукты, им оказывалась помощь бабушке при приобретении лекарств, в связи с чем полагает, что приобрел право считаться членом семьи нанимателя, в связи с чем имеет равное право наравне с нанимателем пользоваться жилым помещением. В судебном заседании Един А.Б. и его представитель Потапов А.А. настаивали на удовлетворении исковых требований. Материалами дела установлено, что истец зарегистрирован на спорной жилой площади с ХХ.ХХ. года в качестве внука нанимателя С.Н.И. (л.д. 8). Факт вселения Едина А.Б. на спорную жилую площадь в качестве члена семьи подтвержден показаниями свидетелей И.М.И., М.М.М., не доверять которым у суда основания отсутствуют. В судебном заседании установлено, что истец совместно с бабушкой С.Н.И. жили одной семьей и вели общее хозяйство, совместное проживание длилось более одиннадцати лет и было прекращено в связи со смертью С.Н.И., оплачивали все расходы по содержанию квартиры, коммунальные платежи, приобретали бытовую технику, бабушка признавала его членом своей семьи. В период болезни С.Н.И. Един А.Б. осуществляла за ней уход, приобретал лекарства, также погребение С.Н.И. осуществлялось силами и на средства истца.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец был вселен нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи, в связи, с чем приобрел право на спорную площадь.
На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР, 69, 70 ЖК РФ, и руководствуясь ст. 56, 57, 59, 60, 67, 167, 194-198 ГПК РФ, суд решил признать Едина А.Б. членом семьи нанимателя С.Н.И., умершей ХХ.ХХ.20ХХ года, проживавшей по адресу: Санкт-Петербург, пр. ХХХ, дом ХХ, кВ. ХХ.
В случаи прекращения правоотношений, результатом которого стали фактические события также определяются законодательством. К примеру, разрушение жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя влекут прекращение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) и порождает определенные последствия. Могут быть и случаи, когда обозначены несколько юридических фактов, в основе возникновения права на жилое помещение. Примером может служить договор социального найма, где право на жилье у гражданина возникает, если: он состоял на учете граждан, которые нуждаются в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК РФ). Также нужно отметить, что у граждан Российской Федерации есть право на получение по договору социального найма жилое помещение, которое находится в домах государственного или муниципального использования. Эти помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Положения, которые были упомянуты выше, являются принципиальными и выражены также и в других нормах ЖК РФ, а именно в ст.57, в котором указаны требования, предъявляемые к жилым помещениям, учета интереса граждан при предоставлении жилых помещений, а в ст., ст.58,59 из которых следует понять, что нуждающимся гражданам предоставляются жилые помещения, и обычно, в виде отдельной комнаты на семью, но может быть в порядке исключения в виде комнаты. Следует отметить, что граждане и другие участники жилищных правоотношений могут иметь в жилищных отношениях, как вещные права, то есть это те права, которые связанны с использованием имущества (жилого помещения), так и права, которые основаны на обязательствах, например договор найма жилого помещения.
Гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства, которая находится только в ведении Российской Федерации, жилищное законодательство находится в ведении как Российской Федерации, так и ее субъектов. Поэтому соответствующие правовые акты принимаются не только на федеральном, но и на региональном уровне. Примером этому может служить принятый в Республике Татарстан закон "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан"
Даже с этой точки зрения нет необходимости искусственно увязывать и гражданское и жилищное право, не считая последнее самостоятельной отраслью права.
По моему мнению, следовало бы исключить из ст.672 Гражданского кодекса РФ п.3, в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ, так как он устанавливает определенную зависимость Жилищного кодекса от Гражданского. Жилищный кодекс РФ, как и следует из его ст.4, регулирует жилищные отношения с участием многих субъектов. Однако же, ясно, что центральное место в нем занимает гражданин (человек). Ведь именно право на жилище согласно ч. 2. ст.17 Конституции РФ, как и другие права и свободы неотчуждаемы и принадлежит каждому от рождения, то есть его нельзя передать другому лицу или отказаться от него. Такие права называют естественными. Многие юристы, ученые придерживаются этого мнения, но как говориться, есть и вторая сторона медали. По мнению других ученых, право на жилище является одним из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку, жилище относится к основным материальным условиям жизни человека. По моему мнению, правильном можно считать первое мнение, о том, что все-таки право на жилище является естественным, потому что ведь человеку именно жилье позволяет создать семью, воспитывать детей и жить по-человечески.
Согласно ч.1. ст.25, Всеобщей декларации прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи"
В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах также указывается: "Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии".
В Международном пакте о гражданских и политических правах записано, что право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека провозглашена также в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Потребность человека в жилище имеет постоянный характер, так как возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни. С возрастом, созданием семьи, изменяются лишь конкретные формы этой потребности.
Согласно ст.15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Под «изолированным помещением» надо понимать помещение, в котором имеется отдельный (автономный) выход к местам общего пользования, таким как коридор, прихожая или лестничная площадка в подъезде. Также в юридической литературе отмечается, что «конституционное понятие жилища гораздо шире понятия жилого помещения. Важно отметить, что жилище в этом аспекте - место на территории России, где каждому гражданину постоянно или временно обеспечивается некий "домашний очаг", защищающий его от неблагоприятных воздействий внешней окружающей среды».Следовательно, с данной точки зрения жилищем признаваться любые помещения, которые приспособлены для проживания людей. Кроме этого, необходимо обратить внимание на эволюцию понятия "право на жилище" в связи с произошедшими в нашей стране переменами в законодательстве.
В ч. 2 и 3 ст. 1 ЖК РФ говорится о том, что граждане по собственному усмотрению и в своих интересах осуществляют жилищные права, которые предназначены им и, следовательно, распоряжаются ими. При этом, на основании федерального закона жилищные права могут быть ограничены и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства.
.2 Право собственности на жилые помещения
Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с соответствующей необходимостью несения бремени его содержания. Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость - его возникновение, переход к другому лицу, ограничение и прекращение подлежит обязательной государственной регистрации.
Право собственности на жилое помещение по своему содержанию включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением, которое используется в соответствии с его назначением. Эти нормы установлены ЖК РФ. Под правомочием владения понимается охраняемая законом и основанная на нем возможность иметь у себя жилое помещение, возможность числить это самое жилое помещение на своем балансе и фактически обладать им. Фактическую сторону собственности представляет право владения, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности. Под правомочием пользования понимается возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, а в известном смысле его потребление. Законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением, определяя объем действий, входящих в правомочие пользования указанием на то, что кто пользуется жилым помещением может использовать его только для проживания граждан. Запрещается использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд .
Правомочие владения тесно связано с правомочием пользования, например, в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только лишь фактически владея им. Правомочие распоряжения - это основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (передачи по наследству, отчуждение по договору купли-продажи и т.п.). Так как реализация правомочия распоряжения влечет перемену собственника, его можно рассматривать как динамику отношений собственности. Правомочия владения и пользования, путем распоряжения, могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, и физическим, и юридическим.
Все названные выше правомочия, составляют в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение и тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой нужную предпосылку осуществления правомочий пользования. Также следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь нужно обязательно обозначить и специфические признаки, которые присущи указанным, а именно как правомочиям собственника жилых помещений. Именно об это я хочу и разъяснить:
Во-первых, правомочия принадлежащие собственнику осуществляет сам, по своему усмотрению. Так, как собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, которые не противоречат закону и не нарушают права и интересы других лиц. Собственнику для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение, в тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением.
Во-вторых, традиционную триаду правомочий собственника - право владения, право пользования и право распоряжения, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями иных вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих самых прав). Когда характеризуешь право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения - представляет собой право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то следовательно, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.
Вместе взятые указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику жилого помещения возможности. Также следует отметить, что порознь, а иногда и все указанные правомочия могут принадлежать и не собственнику, а другому законному владельцу. Следовательно, собственник жилого помещения вправе предоставить жилое помещение во владение и (или) в пользование другим лицам, оставаясь при этом собственником.
. для проживания гражданам на основании договора найма (коммерческого или социального), договора безвозмездного пользования или на другом законном основании;
. юридическому лицу на основании договора аренды или на другом законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ.
Не только реализация прав, но и исполнение обязанностей лежит на собственнике жилого помещения. Согласно ч.4, ст.30 ЖК РФ, обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:
) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;
) соблюдать права и законные интересы соседей.
Следовательно, собственник жилого помещения несет бремя содержания (ч.5.ст.30 ЖК РФ): а) самого жилого помещения; б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.
Риск случайной гибели жилого помещения несет, как и полагается, собственник жилого помещения.
Правомочия собственника жилого помещения могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в которой это необходимо для защиты основ конституционного строя, здоровья, прав и законных интересов других лиц нравственности, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
К основаниям возникновения права собственности на жилые помещения относятся различные обстоятельства реальной жизни, которые в соответствии с законом влекут возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц, то есть правопорождающие юридические факты. Известно, что из теории гражданского права основания приобретения права собственности на жилые помещения именуются титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве и охраняется законом, следовательно, которое вытекает из соответствующего юридического факта. К.И. Скловский, утверждает, что законный (титульный) владелец "всегда имеет виндикационный иск, в том числе и против собственника вещи (ст. 305 ГК)", и при этом относит к числу титульных владельцев лишь таких лиц, чье владение основано на договоре с собственником, и не включая в этот круг тех, чье владение опирается не на волю собственника, а на прямое указание закон.
Приобретение титула собственности может совершатся различными способами, которые обычно подразделяются на две категории:
1. первоначальные, которые не зависят от прав предшествующего собственника на данную вещь;
. производные, согласно которой, право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.
Первоначальными способами приобретения права собственности на жилые помещения являются:
создание новой вещи, (ст. 218 ГК РФ) на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности; при определенных условиях им может стать и самовольная постройка;
приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе от которого собственник отказался или на которое утратил право.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации, для осуществления которой необходимо предъявление документов, подтверждающие факт его создания лицом (п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
Совершенно другого подхода требуют вопросы с самовольной постройкой, то есть которые связаны с созданием недвижимого имущества с нарушением требований закона (ст. 222 ГК РФ). Жилой дом, строение, сооружение и иное недвижимое имущество - все это может выступать объектом самовольной постройки.
В этом случае следует полагать, что термин "недвижимое имущество" может употребляться только косвенно, так как только с момента государственной регистрации объекты приобретают статус недвижимого имущества (ст. 131, 219 ГК РФ), и следовательно до этого же момента было бы правильно говорить о них как объектах незавершенного строительства.
Российское законодательство не включает самовольную постройку в объекты гражданских прав, согласно этому, недопустимо вовлечение самовольной постройки в гражданский оборот. Законодателем установлен четкий запрет на совершение любых сделок с самовольной постройкой, но и сам в то же время определил условия, при которых данный объект приобретает правовое положение. Как обычно, суд не дает универсального ответа на вопрос о том, как узаконить права собственности на нее.В большинстве случаев для обоснования того, что сохранение постройки и признание прав на нее не повлечет существенного нарушения прав других лиц или общественных интересов, потребуется привлечение экспертов и специалистов.
Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка, которая возведена на земельном участке, не принадлежавшим ему, есть возможность признания за этим лицом при условии, если этот участок будет предоставлен в установленном законом порядке, под возведенную постройку. В случаи, если право собственности на самовольную постройку будет признано за лицом, в собственности которого находится земельный участок, то это лицо обязан возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определяемом судом. " Также согласно, ст. 222 ГК РФ и ст.25.3 Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за одним из указанных лиц, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано в следующих случаях:
отведенный для строительства земельный участок должен быть предоставлен в порядке, установленном законом и иными нормативно-правовыми актами;
при условии наличия всех разрешений на постройку;
при отсутствии существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
в случае соблюдения интересов и прав граждан, отсутствие угрозы их жизни и здоровью.
Хочу привести пример из судебной практики:
Мифтахов Ш.А. обратился в суд с иском о признании права собственности, в обоснование требований указав, что истцом был построен жилой дом на земельном участке с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, где он проживает вместе со своей семьей с ДД.ММ.ГГГГ. Указанный дом является самовольной постройкой. Указанное домовладение не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, не угрожает жизни и здоровью граждан. Просит признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>. Представитель ответчиков МКУ «Администрации Советского и ИК МО г. Казани», ИК МО г. Казани в удовлетворении исковых требований просил отказать. Материалами дела установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ Мифтахов Ш.А. построил дом на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, который согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе жилую - <данные изъяты> кв.м., является самовольной застройкой. Поскольку самовольно возведенное строение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью, участок с самовольно возведенным домовладением расположен в зоне, разрешенной для индивидуального жилищного строительства, нарушений градостроительных норм при строительстве дома не допущено, и учитывая то, что Мифтахов Ш.А. пользуется данным жилым домом с ДД.ММ.ГГГГ, несет расходы по его содержанию, какие-либо требования к нему о сносе постройки либо об истребовании земельного участка, где расположено самовольное строение, со стороны собственника в течение длительного времени не предъявлялись. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд решил: иск удовлетворить и признать за Мифтаховым Ш.А. право собственности на жилой дом .
Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право. Приобретательной давностью является общий порядок приобретения права собственности на бесхозяйные вещи и регулируется ст. 234 ГК РФ.
За годы развития гражданского права в России, впервые только в п. 3 ст. 7 Закона "О собственности в РСФСР", упоминается этот институт гражданского права и в нем было установлено, что гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник своим собственным недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет и приобретает право собственности на это имущество".
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает на то, что осуществление владения на законном основании независимо от его срока не может выступать основанием для приобретения права собственности по давности владения, и постановил, что "нормы статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления".
Следовательно, можно обозначить три условия, при соблюдении которых за незаконным владельцем может быть признано право собственности:
Во-первых, владение обязательно должно быть добросовестным. Е. Богданов, доктор юридических наук, дает свое определение понятия добросовестности участников гражданских правоотношений - это субъективная сторона их поведения, то есть когда они не знали и не могли знать о правах третьих лиц на соответствующее имущество или об другой своей неуправомоченности.
Эта точка зрения приводит к тому, что владелец имущества должен иметь основательную уверенность в том, что вещь принадлежит ему на праве собственности. Отсутствие сведений у владельца о принадлежности имущества другому лицу - это можно назвать добросовестностью. Пока другим заинтересованным лицом не будет доказано обратное, владелец имущества будет считаться добросовестным.
По заявлению органа местного самоуправления, бесхозяйные недвижимые вещи должны приниматься на государственный учет, на территории где находятся. В том случаи, если никто не заявит о своих правах на бесхозяйную недвижимую вещь, то в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь.
Возможно и не удовлетворение судом такого требования, в случае, если есть фактические владельцы, которые должным образом пользуются таким имуществом. Согласно п.3 ст.225 ГК РФ бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
К производным способам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
договор или иная сделка об отчуждении вещи;
наследование после смерти гражданина;
правопреемство при реорганизации юридического лица;
приватизация жилых помещений, согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ.»
Практическое значение приобретения права собственности на вещь при производных способах, есть и практическое разграничение в том, что, помимо согласия собственника, необходимо также учитывать вероятность наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников. Обременяя имущество, обычно эти права не утрачиваются, даже при смене собственника.
«В данном отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законодательством старое, но еще эффективное правило, которое берет начало еще в римском частном праве: никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам. На первоначального приобретателя вещи, никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.»
Следовательно, различие между первоначальными и производными способами приобретения права собственности сводится к отсутствию или наличию правопреемства, то есть, преемства прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это самое обстоятельство, возможным различие понятий как "основания возникновения права собственности" и "способы приобретения права собственности".
законодательство квартирный наниматель ответственность
Глава II. Права и обязанности сторон по договору жилищного найма
.1 Понятие и содержание договора жилищного найма
Договоры жилищного найма (социального, коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилыми помещениями. Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется в основном жилищным законодательством, а по найму жилых помещений (определяемому в юридической литературе как коммерческий наем) - нормами гл. 35 Гражданского кодекса РФ.
По своей юридической природе договор жилищного найма (как коммерческого, так и социального) является двусторонним (взаимным); возмездным (за плату); консенсуальным (содержание договора - "обязуется предоставить").
В юридической литературе некоторыми авторами высказывается мнение, что договоры социального и коммерческого найма - два самостоятельных типа договоров.
Я все-таки позволю не согласиться с этим утверждением и сейчас попробую аргументировать свое мнение. Прежде всего, позвольте обратить внимание на следующие позиции на договорах коммерческого и социального найма. Очень много существенных условий в договорах, являются характерными как для одного, так и другого (социального, коммерческого) - оплата, наниматель, объект договора. Как для коммерческого и социального договора жилищного найма определение жилищного обязательства дано как общая норма - это обязанность наймодателя - передать нанимателю жилое помещение для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ); обязанность нанимателя - нести расходы по оплате жилья (ст. 678 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ).
По-моему, столь показательные условия позволяют определить договоры социального и коммерческого найма жилого помещения как «разновидности одной и той же природы найма.»
По договору социального найма предоставление жилья из государственного и муниципального жилищного фонда, на сегодняшний день увы уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако, исходя из этого, не следует понимать социальный наем как пережиток советского периода. Ведь, всем нам известно, что получение жилого помещения от государства на льготных условиях, для определенных категорий населения зачастую является единственно возможным способом реализации конституционного права граждан на жилище, который установлен с. 40. Конституцией РФ.
Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. По-моему мнению данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, которые регулируются жилищным законодательством РФ. Собою договор социального найма характеризует ряд значительно существенных признаков. По договору жилые помещения предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, и статьи 672 ГК РФ; а также без установления срока действия заключается договор. (статья 60 ЖК РФ). Рассматривая предыдущее жилищное законодательство положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось также и в статье 10 ЖК РСФСР. По- моему мнению, достойно внимания и ранее действовавшее законодательство. Так, статьей 156 ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось автоматическое возобновление договора жилищного найма «Срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование», - утверждает Е.С. Гетман Однако В.Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением» Из чего следует, что положение жилищного законодательства о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, являющееся неизменным практически на всех этапах действия российского законодательства, осталось практически неизменным и в действующем законодательстве.
Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, которое принимается с соблюдением всех требований и предписаний ЖК РФ, а также в срок, установленный данным решением. На основании выписки из решения на право заключения договора социального найма, который и является основным документом и заключается договор найма жилого помещения. Ордер является основанием для заселения жилплощади по договору социального найма в доме государственного или общественного жилищного фонда. Он выдается во исполнение решения местной администрации (города, района, поселка, села) о предоставлении жилья. Независимо от того, кому принадлежит жилой фонд, если он предназначен для социального использования, то заселяется на основе этого документа, который выдается администрацией. По высказываниям С.М. Корнеева и П.И. Седугина, «...ордер является порождением жилищной нужды и он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако, пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, и закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел»
В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо обязуется передать другой стороне-гражданину жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики Российской Федерации", который действовал раньше определял по-иному понятие договора социального найма, согласно которому, договором социального найма жилого помещения признается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо предоставляет во владение и пользование гражданину благоустроенное жилое помещение, как правило, это в виде квартиры в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.
Рассматривая понятие договора найма жилого помещения, можно прийти к выводу, что в юридической литературе указывается: в отношении жилого помещения наниматель может обладать как правомочием пользования, то есть возможностью эксплуатации и использования имущества путем извлечения полезных свойств, так и правомочием владения, который основан на законе возможностью иметь у себя это самое имущество. Правомочие владения и его содержание, по мнению русского юриста, цивилиста Г.Ф. Шершеневича, предполагает фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе. Анализ фактических отношений по поводу жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, позволяет утверждать, что наниматель, кроме пользования, владеет жилым помещением. Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование. Гражданское законодательство регулирует договор социального найма субсидиарно, т.е. если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В данном случае жилищным законодательством иное и не предусмотрено.
Сторонами по договору социального найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору социального найма жилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Наймодателем является уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления либо иное управомоченное собственником лицо, действующее от имени собственника жилого помещения: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Полномочия на заключение должностными лицами от имени наймодателя договоров социального найма основываются на доверенности, выданной руководителем соответствующего органа власти, или на акте, принятом им в соответствии с его компетенцией. Например, на территории г. Казани право заключать договоры найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности г. Казани, предоставляется дирекциям единого заказчика на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Исполнительный комитет г. Казани ставит нуждающихся в социальном жилье на учет и предоставляет жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, гражданину по договору социального найма, согласно закону РТ «О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда Республики Татарстан и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма».
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнем, определяемым законом города. Согласно ЖК РФ, признание гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно, - отмечает С.Н. Александрова, - критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать». Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилое помещение по договору социального найма не предоставляется, если иное не предусмотрено международным договором.
Члены семьи нанимателя обязательно должны быть указаны в договоре. По обязательствам, которая вытекает из договора социального найма жилого помещения, солидарную ответственность несут дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя. В соответствии со ст.68 ЖК, в число членов семьи, входят: проживающий совместно с ним супруг, дети и родители, а другие родственники или нетрудоспособны е иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если только они вселены нанимателем в качестве членов семьи, а также ведут с ним общее хозяйство. Иные лица, только в исключительных случаях в судебном порядке могут быть признаны членами семьи нанимателя.
Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Это право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя ( п2, ст.82 ЖК РФ).
В случае отказа наймодателя изменить договор социального найма путем признания нанимателем по договору социального найма одного из членов семьи умершего нанимателя, необходимо обращаться в суд с заявлением о признании такого отказа незаконным и обязать внести изменения в договор социального найма. При наличии достаточных оснований суд может признать отказ незаконным и удовлетворить исковые требования.
Вот случай из судебной практики, наглядно это показывающий:
Крапивникова Л.М обратилась в Администрацию с просьбой признать ее нанимателем квартиры по договору социального найма после смерти Крапивникова А.К,, с которым она находилась в фактических брачных отношениях, была зарегистрирована и проживала в его квартире более 10 лет. Администрация отказала ей в этом, ссылаясь на то, что Крапивникова Л.М. не состояла в браке с Крапивниковым А.К. и не может являться членом его семьи. Крапивникова обратилась в суд с иском к Администрации района о признании права пользования жилым помещением, заключении договора социального найма. Суд с учетом всех обстоятельств дела иск Крапивниковой Л.М. удовлетворил.
В случаях, когда отсутствует согласие всех членов семьи нанимателя о заключении договора социального найма с одним из них, даже суд не сможет помочь в решении этого вопроса.
Как показывает судебная практика, член семьи нанимателя без согласия остальных членов своей семьи и наймодателя не вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. И вот этому наглядное подтверждение:
Суханова Л.Р.обратились в суд с иском к Суханову П.К. в лице его законного представителя, Ивановой Г.Н, Администрации сельского поселения Гурьево о признании нанимателем жилого помещения и заключении договора социального найма жилого помещения. Истица в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, пояснила, что проживает с сыном Кошкиным Е.Ф в жилом помещении по адресу: <адрес>, где ранее проживал и был зарегистрирован ее муж. Также в указанном помещении зарегистрирован, но не проживает, Суханов П.К сын мужа от предыдущего брака. Муж умер. Истица обратилась в Администрацию сельского поселения Гурьево с заявлением о заключении с ней договора социального найма на занимаемое жилое помещение. В заключение договора ей было отказано, так как необходимо согласие всех членов семьи, в том числе Суханова П.К . Законный представитель несовершеннолетнего Суханова П.К. с иском не согласен. Суду пояснил, что после расторжения брака сын Суханова остался проживать с ней. Сыну 17 лет, он не работает, получал от Суханова алименты Судом установлено, что истица Суханова Л.Р. и ее сын Кошкин Е.Ф. с ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрированы в жилом помещении по адресу: <адрес> Нанимателем жилого помещения был Суханов А.Т. Также в вышеназванном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть с рождения зарегистрирован Суханов П.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Наниматель жилого помещения. Суханов А.Т. умер, что подтверждено свидетельством о смерти (л.д.22). Истица Суханова Л.Р. постоянно проживает в спорной квартире, поддерживает ее в надлежащем состоянии, оплачивает коммунальные платеж. Несовершеннолетний Суханов П.К зарегистрирован в спорной квартире, однако, после развода родителей остался проживать с матерью, где и проживает до настоящего времени. Все расходы по содержанию квартиры несет истица, ранее проживающая с умершим нанимателем Суханов А.Т. одной семьей. На момент вынесения судом решения Суханов П.К. является несовершеннолетним и не является дееспособным, поэтому он не может быть нанимателем жилого помещения. Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд решил иск Суханова Л.Р. удовлетворить и признать нанимателем двухкомнатной квартиры. Обязать администрацию сельского поселения Гурьево заключить договор социального найма.
Если по каким-то обстоятельствам гражданин перестал быть членом семьи нанимателя (развод супругов), но как и прежде продолжает жить в этом самом жилом помещении, то за ним остается сохранными права, какие есть и у нанимателя и членов его семьи, также он сам отвечает по своим обязательствам, которые вытекают из соответствующего договора социального найма.
Своим разъяснением, приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), Верховный Суд РФ установил исключение из указанной нормы, касающееся выселения несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода, а в 2007 году дал новое разъяснение, согласно которому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.
Предмет любого договора является одним из его существенных условий, без согласования которого договор не будет считаться заключенным. Согласно ч. 6 ст. 57, ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (статья 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный, на это специально указывается ( см. пункт 2 статьи 673 ГК РФ, главу 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, т.е. когда в коммунальной квартире освобождается комната и в квартире нет лиц, которые нуждаются в жилых помещениях и не имеют иных оснований для ее предоставления. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, подсобные помещения.
Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда - государственная или муниципальная собственность. При этом, если жилое помещение находится в государственной собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или собственности конкретного субъекта Российской Федерации.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования и Типового договора социального найма жилого помещения, который утверждается Правительством Российской Федерации. Указанным постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто имеет место на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.
В Типовой форме договора социального найма дается подробное описание технических характеристик жилого помещения: количество комнат в квартире, общая и жилая площадь, адрес жилого помещения. Более подробная характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Паспорт на жилое помещение - информационно-технический документ, содержащий сведения о состоянии, потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения. Требования к паспорту установлены Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.
Общего мнения нет в юридической литературы по вопросу о правовой природе отношений по обеспечению граждан, которые проживают в жилых помещениях, коммунальными услугами (центральное отопление, водоснабжение, газ и др.) По данному вопросу есть много мнений авторов ,одни к примеру - А. Ю. Кабалкин считает их самостоятельным видом договорных обязательств и тем самым исключает коммунальные отношения из жилищных правоотношений. Есть и ученые( Ю. Г. Васин, И. Б. Марткович, В. Ф. Чигир) которые утверждают, что коммунальные отношения неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения, ведь отношения между жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотношения. Последнее мнение представляется мне более правильным. Современное жилое помещение (жилой дом) имеет в качестве неотъемлемых составных элементов инженерное оборудование (электро-, сантехническое, газовое, лифтовое и др.), водоснабжение, мусоропровод и др. Гражданин при получении ордера на вселение в жилое помещение, еще одновременно приобретает право на использование санитарно-технического и иного инженерного оборудования, других машин и приборов в жилом помещении (жилом доме) ,которые являются имуществом этого жилого дома. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения).
Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. Представляю вашему обзору пример из судебной практики. Администрация г. Ульяновска обратилась в суд с иском к Галиевой В.Е. о выселении из комнаты без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что данное жилое помещение является муниципальной собственностью, отнесено к маневренному фонду. В данную комнату самовольно вселилась Галиева В.Е. и проживает в ней без регистрации, правоустанавливающих документов и разрешения компетентных органов, в добровольном порядке его не освобождает. Поэтому суд пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований МО г. Ульяновск о выселении Галиева В.Е. из самовольно занятой комнаты без предоставления другого жилого помещения. Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 25 декабря 2013 года оставить без изменения, а именно, выселить Галиева В.Е. без предоставления другого жилого помещения..
Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
В период своего действия договор коммерческого найма может быть изменен и расторгнут по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК "Изменение и расторжение договора». Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении. Договор коммерческого найма может быть изменен, расторгнут и в связи с существенным изменением обстоятельств, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из его существа (ст. 45ГК). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона, иных правовых актов, самого договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По мнению В.Д.Рузановой, расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по свой юридической природе односторонней или двухсторонней сделкой. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законно, либо самим договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (ст. 452 ГК).
.2 Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения
Основными условиями договора социального найма, являются- права и обязанности нанимателя и наймодателя. Существенный перечень этих обязанностей содержатся в ЖК РФ, кроме Жилищного кодекса существует и Типовой договор социального найма, который уточняет условия, расширяет перечень прав и обязанностей, но при этом, не противоречит ЖК РФ.
В своей работе я коснусь только обязанностей нанимателя жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, к обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:
) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ;
) обеспечивать сохранность жилого помещения;
) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
) проводить текущий ремонт жилого помещения;
) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
) в установленные договором сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Перечисленные в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ обязанности подлежат непрекословному выполнению нанимателем, и соответственно, их выполнение призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, а именно, прежде всего соседей. Соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, является существенной обязанностью пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи т.п.), которые установлены в ч. 4 статьи 17 ЖК РФ. Также статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17 ЖК РФ).
Не только проживание, но и осуществление определенной профессиональной или предпринимательской деятельности разрешено отдельным категориям лиц в жилом помещении. К этой категории относятся: надомные работники, писатели, научные работники и др. Запрещении такой деятельности было бы неоправданным ограничением прав граждан.
Жилищным кодексом и другими правовыми актами РФ допускается использование жилого помещения в выше указанных целях, только если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым жилое помещение должно отвечать.
Одним из основных обязанностей нанимателя жилого помещения, как по договору социального, как и коммерческого найма является внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая возникает с момента заключения такого договора (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, только если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Надо помнить то, что в соответствии с ч. 9 ст. 156 ЖК РФ малоимущие граждане, которые занимают жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением - платы за наем.
В соответствии с п.6 ч. 3 статьи 67 ЖК РФ предусматривается информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, нанимателем жилого помещения. Следует обратиться к ч.3 ст. 60 ЖК РФ, при рассмотрении этого положения. Согласно этой статье, изменение оснований и условий, которые дают право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. К существенным условиям, для решения этого вопроса следует отнести значительное изменение материального положения семьи в результате чего она не может быть отнесена к числу малоимущих, и установление платы за наем жилого помещения в соответствии со ст. 154 ЖК РФ, должно явиться следствием этого случая.
В ст. 67 ЖК РФ перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма сформулированы и определены как «открытые»: другие обязанности, а также и права нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, другими законами и самим договором социального найма, где более подробно указываются обязанности, которые лежат на нанимателе. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма (как и права) содержатся также в Типовом договоре социального найма жилого помещения, а также в Постановлении правительства РФ «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»,
Что касается обязанностей нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма, то в отличии от социального найма там меньше обязанностей нанимателя, и он как и сам договор регулируется гражданским законодательством.
Согласно ст.678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма обязан:
. использовать жилое помещения только для проживания, также обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживание его в надлежащем состоянии.
. наниматель без согласия наймодателя не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения .
. важнейшая обязанность нанимателя - своевременное внесение платы за жилое помещение (ч. 3 ст. 678 ГК РФ).Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, установленная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).Срок внесения платы устанавливается договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.
. проведение текущего ремонта занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. В отношении капитального ремонта жилого помещения, то она является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором коммерческого найма жилого помещения.
Согласно, ст.17 ЖК РФ, и п. 6 Правил, пользование жилыми помещениями должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов граждан и соседей, которые проживают в этом жилом помещении.
Глава III. Ответственность нанимателя и других лиц за нарушение обязательств по договору
.1 Понятие, виды юридической ответственности
Юридическая ответственность - является составной частью правовой системы и выполняет в ней важную роль. Она как определенное юридическое средство, которое с помощью локализации, блокировки противоправного поведения дает стимул общественно полезных действий людей в правовой сфере.
Правонарушитель отвечает за совершенное неправомерное поведение, которое влечет для него неблагоприятные последствия личного или имущественного характера. Следовательно, со стороны законодательства юридическая ответственность рассматривается, как разновидность мер государственного принуждения, которые применяются правонарушителю и влекут для него неблагоприятные последствия личного, имущественного или другого характера.
Юридическая ответственность - это возможность наступления неблагоприятных последствий личного, имущественного и специального характера (санкций), которые возлагаются уполномоченными государственными органами с соблюдением процессуального законодательства на правонарушителя - так утверждает А.В. Афронина.
Законодатель возлагает на юридическую ответственность следующие функции: 1) карательную, функцию возмездия; 2) правовосстановительную, компенсационную; 3) превентивную (предупреждение других членов общества о наказуемости противоправного поведения).
Определенной спецификой обладает ответственность в жилищных правоотношениях. Об этом писала в своих трудах и Филлипова.С.Е. По ее мнению и в законодательстве, в теории и на практике принято больше внимания обращать не на ответственность, а на защиту жилищных прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых помещений. В ЖК РСФСР ответственности за нарушение жилищного законодательства был посвящен целый раздел. Он содержал ряд оснований для наступления уголовной, административной или иной ответственности, но в новым Жилищным кодексе РФ не содержатся статьи об ответственности за нарушение жилищного законодательства ,они лишь отсылают к другим нормативно- правовым актам.(УК, КОАП, ..) Виды ответственности за нарушение жилищного законодательства.
1.Гражданско-правовая ответственность. Наступлению гражданско-правовой ответственности способствуют: использование жилья не по назначению, порча и разрушение жилищного фонда, несвоевременное внесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги и др.
В этих случаях, гражданско-правовая ответственность наступает по правилам, которые предусмотрены гражданским законодательством, но только при одновременном наличии четырех условий.
Во-первых, в случаях, когда жилищному фонду причинен вред ненадлежащим отношением. Имущественный вред выражается в расходах, которые произведены потерпевшим, при утрате или повреждении его имущества и в случаях когда потерпевший недополучил доходы, которые мог бы получить, если бы отношение к жилищному фонду было надлежащим. В нанесении ущерба деловой репутации, причинении физических или нравственных страданий и др. выражается причинение морального вреда.
Во-вторых, при причинении вреда противоправными действиями.
Противоправность отражается в том, что субъект не выполнил (нарушил) нормы которые установило законодательство. Следовательно, каждый раз нужно устанавливать, именно какое правило нарушено (статья закона, пункт инструкции и др.).
В-третьих, при существовании причинно-следственной связи между противоправными действиями и вредом который наступил.
В-четвертых, при виновности субъекта, который причинил вред.
. Административная ответственность применяется за те нарушения жилищного законодательства, за которые предусматриваются как нормами законодательства об административных правонарушениях, так и самими жилищно-правовыми нормами. Этот вид ответственности обладает публичным характером, определяющееся тем обстоятельством, что субъектом будет государство, которое и будет привлекать нарушителя к ответственности. В случаях наложения административного взыскания учитываются характер совершенного правонарушения, степень его вины, имущественное положение, обстоятельства которые смягчают или отягчают ответственность. Этот вид ответственности предусмотрена КоАП РФ и я перечислю некоторые:
. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (ст. 7.21 КоАП РФ),
. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).
. Уголовная ответственность. Принцип неприкосновенности жилища содержится в ст.3 ЖК РФ. Согласно, ст. 25 Конституции РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. За его нарушение предусмотрена уголовная ответственность ст. 139 УК РФ и согласно ему:
. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, -наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, -наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.
По-моему, исходя из всего что было сказано выше, можно сделать вывод, что не каждое государственное принуждение следует считать ответственностью. Например, принудительное (судебное) воздействие в форме требования устранить нарушения, которые были допущены нанимателем жилого помещения и стали основанием для расторжения договора найма (ст. 687 ГК), не является мерой ответственности, так как в этом случае отсутствует элемент дополнительных неблагоприятных последствий для нарушителя, то есть, тех самых лишений, которые выходят за рамки принудительного исполнения обязанности.
3.2 Неуплата квартирной платы, как основание ответственности нанимателя
Согласно договору социального найма жилого помещения, наниматель, который не исполняет обязанности, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. В основных случаях это - расторжение договора социального найма, и как следствие о выселении с предоставлением, а также без предоставления другого жилого помещения. Действующее на сегодняшний день российское законодательство предусматривает выселение в качестве санкции за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя. «Анализируя жилищное законодательство, можно сказать , что в ст. 68 ЖК РФ говорится только об общей ответственности нанимателя жилого помещения.»
Ответственность нанимателя по коммерческому найму жилого помещения, как и сам договор не указаны в Жилищном кодексе РФ, но их можно найти в Гражданском кодексе РФ .В гл.35 отсутствуют отдельные статьи, которые устанавливают ответственность нанимателя жилого помещения. Наниматель несет гражданско-правовую ответственность и она предусмотрена гл. 25 ГК РФ как «Ответственность за нарушение обязательств».
В своей работе я коснусь таких видов ответственности, как невнесение платы за жилое помещение, разрушение и порча жилого помещения нанимателем.
Согласно ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации, как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма жилого помещения одной из основных обязанностей нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Рассуждение о том, что плата за помещение и коммунальные может вноситься только нанимателем лично будет ошибочным. Также члены семьи та нанимателя и другие лица, е совместно с проживающие с нанимателем в этом жилом помещении, могут самостоятельно выполнять обязанность по внесению платы.
До принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации эта обязанность была указана в нормах Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»,
Итак, в соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, который установлен для вселения граждан в общежитие.
Однако, законодателем анализируемая норма ЖК РФ изложена, по-моему, не вполне корректно и в дальнейшем, следовательно, будет изменена в связи со следующим.:
Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, который отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства.
Таким образом, при выселении не могут быть предоставлены в качестве другого жилья помещения, которые, не отвечают санитарным и техническим правилам и нормам или которые не относятся к жилищному фонду.
Следовательно, в соответствии с нормами ЖК РФ, вновь предоставляемое помещение должно соответствовать основным критериям жилого помещения, а именно быть предназначенным для проживания граждан, но, еще в то же время, оно может и не отвечать критериям благоустроенности.
Ю.К. Толстой в своих научных трудах выдвигает мнение, согласно которому, «указание на то, что жилое помещение должно быть благоустроенным, законом опущено. Таким образом, предоставляемое помещение по уровню благоустройства может не дотягивать до того общего уровня, который достигнут в данном населенном пункте». Из вышеуказанной нормы ЖК РФ установлено, что согласно нормам, установленным для вселения граждан в общежитие определяется размер вновь предоставляемого на условиях социального найма жилого помещения выселяемым гражданам.
Ст. 105 ЖК РФ устанавливает площадь жилого помещения, согласно ему, жилые помещения в общежитиях предоставляются по договору найма специализированного жилищного фонда из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Но, высока вероятность того, что жилое помещение которое будет предоставляться вновь, будет по размерам значительно меньше предыдущего, и следовательно, будет сокращен количество комнат. Законодатель в этом случаи не учел все условия вселения гражданина и членов его семьи во вновь предоставляемое жилое помещение, которое состоит только из одной комнаты.
Жилые помещения, предоставляемые по нормам специализированного фонда не должны превышать тот размер жилого помещения, который был предоставлен раньше в целях сохранения санкционированного характера рассматриваемой нормы права.
Но, нужно также отметить, что в данной статье ЖК РФ не совсем подробно раскрывается, какие именно периоды включает шестимесячный срок: это шесть месяцев подряд или любые шесть месяцев в период которых действует договор социального найма.
Этому вопросу специалисты в области жилищного права подходят по- разному: одни утверждают то что, наиболее оптимальным решением указанного вопроса являлось бы исчисление срока в период действия договора социального найма путем суммарного сложения любых шести месяцев, за которые уплата коммунальных платежей и платы за жилое помещение нанимателями не осуществлялась.
Другие утверждают, что факт невнесения платежей за шесть месяцев под ряд или шесть от дельных месяцев в любом случае является основанием для расторжения договора социального найма в порядке, предусмотренном ст. 90 Жилищного кодекса РФ.
По моему мнению, в этом случае правильно было бы считать основанием для расторжения договора социального найма факт невнесения нанимателем платы непосредственно за шесть месяцев подряд, исходя из применения по аналогии ст. 687 Гражданского кодекса РФ - расторжение договора социального найма по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Достаточным и единственно необходимым существенным условием применения вышеуказанной санкции, будет длительность просрочки платежа в течение полугода и более.
В своей статье Горина Э.Д утверждает, что также исходя из толкования ст. 90 Жилищного кодекса РФ необходимым условием для выселения должно служить одновременное невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, поскольку союз «и» в тексте данной статьи свидетельствует об объединении данных понятий, в то время как п.4 ст.83 Жилищного кодекса РФ устанавливает основания для расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течениеболее шести месяцев. Таким образом, наймодателю представляется, учитывая наличие в статье указанных предлогов- и (или), право выбора оснований для применения в последующем судом соответствующей нормы права.
Если полагаться этому утверждению, то на практике могут возникнуть ситуации, например, когда наниматель вносит плату за жилье, но он не оплачивает коммунальные услуги на протяжении, восьми месяцев. На мой взгляд следует считать справедливым толкование этой нормы с точки зрения невнесения одновременно платы и за жилье и за коммунальные услуги, при этом непосредственной доработки требует ст. же 83 ЖК РФ, целью которой будет устранение коллизий норм жилищного права.
При расчете срока невыплаты шесть календарных месяцев отсчитываются со дня, следующего за днем, когда плата должна быть внесена (с 11-го числа соответствующего месяца). Ведь только тогда выселение возможно , когда без перерыва в течение шести месяцев длится неуплата по договору . В тех случаях, когда плата внесена нанимателем по истечении пяти месяцев неуплаты, то не представляется возможным предъявить иск о выселении такого гражданина пусть даже за полмесяца истечении срока уплаты.. Пятимесячный срок который установлен, прерывается внесением оплаты в любой сумме, даже если и не полной, а не только погашением всей задолженности.
Плата за жилое помещение представляет собой определенную структуру и включает в себя:
во-первых, плату за содержание и ремонт (включая также капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях.
Во-вторых, плату за коммунальные услуги (отопление, водопровод, газ, электроэнергия, горячая вода, канализация и т.д.). Ставки оплаты рассчитываются исходя из утвержденных нормативов потребления коммунальных услуг населения и тарифов на них. Гражданами, кроме коммунальных услуг, также вносится плата за другие услуги (телеантенна, радиоточка, телефон, домофон, услуги управляющих, и т. п.).
Наниматель жилого помещения осуществляет также третий платеж - вносит плату за пользование жилым помещением. Этот вид платы производится нанимателем по ставкам, утвержденным муниципальным образованием и отражает платежи населения, которые проживают в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Законодательство, которое действовало раньше (ст. 304 ГК РСФСР 1964 г.), предусматривало ограничение размера платы в домах, принадлежащих гражданам, но при этом размер платы не должен был превышать ставок, установленных для этих домов Советом Министров РСФСР,но сегодняшний день это ограничение отменено.
В области коммерческого найма закон (ст. 682 ГК РФ) исходит из более гибкой регламентации размера платы за пользование жилым помещением соглашением сторон, в отличие от социального найма, где законодательством предусмотрена довольно жесткая регламентация размера платы за пользование жилым помещением. Согласно ГК РФ, санкцией за невнесение нанимателем платы за жилое помещение является расторжение договора коммерческого найма жилого помещения и выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.
В частности, п. 2 ст. 687 ГК РФ указано, что невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре коммерческого найма за шесть месяцев, если при этом договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума N 14)).
По данному вопросу необходимо обратиться к Обзору судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.07.2000 "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев", а также к Постановлению Пленума N 14. Исследование практики рассмотрения дел данной категории судами наглядно показало, что вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, которое имеет значение для разрешения дела, так как выбор нормы права зависит от этого. Например, к договору социального найма жилого помещения не всегда можно применять положения ст. 688 ГК РФ о выселении нанимателя без предоставления другого жилья.
До обращения в суд наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обычно принимает меры для того, чтобы наниматель погасил образовавшуюся задолженность: направляет нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи письма о необходимости устранить нарушения и др.
Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу статей 55, 56 - ГПК РФ лежит на ответчике-нанимателе.
Таким образом, руководствуясь вышеизложенным, целесообразно по аналогии со ст. 90 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин. Соответственно, суд в каждой конкретной ситуации отдельно будет устанавливать, являются ли причины, по которым наниматель не вносит плату за жилое помещение, уважительными. Верховным судом к уважительным причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги относятся:
длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, иных социальных - безработица; -тяжелое материальное положение в связи с болезнью; - наличие в составе семьи инвалидов, детей и др. факты. Установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды обычно часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, когда устанавливают, что наниматель имеет задолженность уже свыше шести месяцев, а при этом удовлетворяются требования о погашении задолженности. Возможно выселение нанимателей, если причины неуплаты будут признаны судом неуважительными. Только с учетом всех конкретных обстоятельств в совокупности определяется их «уважительность». Руководствуясь принципами морали и здравого ума, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость и др.- эти все причины никак не могут считаться уважительными причинами невнесения платы. Вместе с тем, при отсутствии уважительных причин невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяют иски о выселении.
Согласно п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Только выселением должник не освобождается от уплаты платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения. Одновременно с выселением к нанимателю предъявляется требование согласно ч.14, ст.155 ЖК РФ об уплате всей сумме задолженности и пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Судебная практика исходит из того, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.
В отличие от социального найма, в результате расторжения договора коммерческого найма, наступает выселение. Согласно ст. 688 ГК РФ выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Это последствие, как принудительная мера применяется только в тех случаях когда инициатором расторжения договора является наймодатель. Лица, проживающие вместе с нанимателем также подлежат выселению Решение суда является как основанием расторжения договора, так и основанием выселения. По договору коммерческого найма лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Именно этим ст. 688 ГК РФ содержит принципиальное отличие от правил, которые содержатся в жилищном законодательстве, и согласно им выселяемым в установленных законом случаях предоставляется иное жилое помещение. Однако, как уже указывалось, даже при наличии указанных в пунктах 2, 4 ст. 687 ГК РФ нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. Согласно приведенной выше нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. Я считаю, что возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма, является проявлением гуманизма законодателя. Отсрочка просто необходима, в случаях, когда договор коммерческого найма расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в иных сложных жизненных ситуациях. В то же время, по мнению некоторых авторов, в частности Д. В. Карпухина, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет. Указанное предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника.
В тех случаях, когда нанимателем в течение определенного судом срока не будут устранены допущенные нарушения или не приняты все необходимые меры для их устранения, судом по повторному обращению наймодателя принимается решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Судебная практика наглядно показывает, что крайне редки, случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, которые установлены судом при первичном обращении наймодателя с таким же требованием.
В итоге, хочется добавить, что процедура выселения считается соблюденной в случаях, если: во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом договора нового социального найма.
.3 Разрушение и порча жилого помещения нанимателем. Ответственность за его действия
В соответствии с ЖК РФ и ГК РФ наниматель несет ответственность за разрушение и порчу жилого помещения (как по социальному ,так и коммерческому найму). Действия, направленные на разрушение и порчу жилого помещения нанимателем указаны в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14,как бесхозяйственное обращение с жилым помещением. Согласно ему, под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, который ведет в к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Бесхозяйственное содержание жилья - это неисполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, что создает опасность для жизни и здоровья проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и другие действия, влекущие разрушение жилья.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» закреплены основные ориентиры, которые судам следует учитывать при применении ст. 91 ЖК РФ.
В частности, Верховный Суд РФ указал, что выселение без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой ответственности и возможно только при становлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили. При этом судом, как правило, устанавливается разумный срок для устранения причин, послуживших основанием для обращения с исковым заявлением о выселении.
Таким образом, предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств, а также должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Предъявление иска в суд, возможно только после этого. При устранении нарушений наниматель и члены его семьи не подлежат выселению. На сегодняшний день, жилищном законодательством не предусматривается обязательное выселение всех лиц, проживающих в жилом помещении. В случаях, когда удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Остальные проживающие, соответственно, могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Кроме того, согласно п. 5 Положения «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации «О государственном жилищном надзоре». Органами государственной жилищной инспекции осуществляется контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями. Руководствуясь вышесказанным, органы государственной жилищной инспекции тоже вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, которое ведет к разрушению такого жилого помещения. Привожу пример из судебной практики.
мая 2012 года Саратовский городской суд Саратовской области рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства город Саратов» к гражданину Мишину Р.Н г. Саратова о выселении без предоставления другого жилого помещения. Ответчик бесхозяйственно обращался с жилым помещением, что привело к разрушению и повреждению жилого помещения. Кроме того, наниматель содержал в жилом помещении большое количество животных (собак) без соблюдения требований ветеринарного, санитарного, жилищного законодательства В ходе обследования квартиры ответчика установлено, что квартира находится в антисанитарном состоянии, проживание в котором невозможно. Полы в квартире покрыты экскрементами животных, сильно загрязнены стены, отсутствует внутренняя отделка квартиры, уборка квартиры не проводилась длительное время, повсюду хлам, бытовые отходы; обследовать санитарно-техническое состояние квартиры в полном объеме не представилось возможным из-за большого количества животных (более 10), находящихся в квартире; животные грязные, агрессивные, не имеют документов о регистрации и прививках, не выгуливаются; в квартире ползают и летают насекомые. УЖКХ г. Саратова в адрес ответчика выносилось предупреждение о необходимости устранить нарушения: привести жилое помещение в надлежащее помещение, пригодное для проживания. Указанное предупреждение было оставлено нанимателем без внимания, выявленные нарушения устранены не были. Принимая во внимание, что дальнейшее проживание ответчика в квартире может повлечь за собой дальнейшее разрушение и порчу жилого помещения, суд удовлетворил исковые требования УЖКХ г. Саратова, и решил выселить ответчика Мишина Р.Н. из квартиры без предоставления другого жилого помещения, сняв его с регистрационного учета по данному месту жительства.
«По существу, выселение без предоставления другого жилого помещения выступает в качестве санкции за совершенные нанимателем или членами его семьи нарушения, применение которой по общим правилам возможно только за виновные действия. Рассматривая выселение без предоставления другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того, что указанные нарушения должны быть злостными и длительными, т.е. можно говорить об умышленном характере их совершения.». Согласно судебной практики, в 90% случаях суд отказывает в удовлетворении требований органов местного самоуправления о выселении граждан без предоставления другого жилого помещения. Только при комплексном подходе к разрешению вопросов удовлетворение требований становится возможным. Указанные в п. 2 ст. 687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органа государственной жилищной инспекции или постановлением о применении мер административной ответственности. Так, в одном из сел Кировской области из однокомнатной квартиры выселили мать, 65-летнюю Н., и ее 49-летнюю дочь. Судом было установлено, что жилое помещение стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, было зафиксировано, что в квартире длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование пришло в негодность, естественные потребности справлялись жильцами на пол. В квартире стоял невыносимо сильный запах аммиака, наблюдалось скопление тараканов, мух, пол и балкон были завалены бытовым мусором и отходами человеческой жизнедеятельности. Все требования наймодателя привести квартиру в надлежащее состояние были проигнорированы. Ответчицы нигде не работали, злоупотребляли спиртными напитками, принимали у себя лиц антисоциального поведения. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним граждан по данному основанию является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. При этом жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. При установлении конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц - и матери, и дочери. Кроме того, выселение по рассматриваемому основанию возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устраняют.
Во всех перечисленных случаях расторжение договора найма жилого помещения возможно при наличии условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность: противоправности действий (бездействия), вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом, вины правонарушителя.
Заключение
В процессе работы были рассмотрены вопросы, которые связаны с юридической ответственностью по жилищному законодательству, право собственности и договоров найма жилого помещения ,ответственности нанимателя по этим договорам.
В ходе исследования был проведен подбор материала, характеризующий основные элементы юридической ответственности по жилищному законодательству, анализ судебных решений . То есть , задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, которые касаются юридической ответственности по жилищному законодательству были успешно выполнены.:
Список использованных источников и литературы
Нормативно-правовые акты.
. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СПС Консультант плюс.
. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От 22.10.2014) // СПС Консультант плюс.
."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. От 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. всилу с 22.01.2015) // СПС Консультант плюс
. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. От 29.12.2014) СПС Консультант плюс.
. "Гражданский процессуальный кодекс российской федерации" (ГПК РФ)от 14.11.2002 N 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (действующая редакция от 31.12.2014) // СПС Консультант плюс
. "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. От 03.02.2015) СПС Консультант плюс
."Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. От 03.02.2015)// СПС Консультант плюс.
. Конституция СССР, принята ВС СССР 07.10.1977)(ред. от 14.03.1990)(утратил силу)//СПС Гарант.
"Жилищный кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) (ред. От 20.07.2004) СПС Консультант плюс
. Гражданский кодекс РСФСР. Постановление ВЦИК от 11.11.1922"О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р."(вместе с "Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.")(утратил силу)// СПС Консультант плюс.9
."Гражданский кодекс РСФСР" (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. От 26.11.2001)(утратил силу) //СПС Консультант плюс
."Международный пакт о гражданских и политических правах" (Принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН)// СПС Консультант плюс
. "Конвенция о защите прав человека и основных свобод" (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (с изм. От 13.05.2004) (вместе с "Протоколом [N 1]" (Подписан в г. Париже 20.03.1952), "Протоколом N 4 об обеспечении некоторых прав и свобод помимо тех, которые уже включены в Конвенцию и первый Протокол к ней" (Подписан в г. Страсбурге 16.09.1963), "Протоколом N 7" (Подписан в г. Страсбурге 22.11.1984))//СПС Консультант плюс
.Всеобщая декларация прав человека" (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948) (10 декабря 1948 г.) //СПС Консультант плюс
.Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.) СПС Консультант плюс
..Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. От 31.12.2014) "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" //СПС Консультант плюс
.Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. От 22.08.2004) "Об основах федеральной жилищной политики".(утратил силу)// СПС Консультант плюс
. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"21.07.1997 N 122-ФЗ(принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (действующая редакция от 29.12.2014) // СПС Консультант плюс
.Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ."О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"(С изменениями и дополнениями от: 23 июня 2014 г.) // СПС Консультант плюс
.Закон РСФСР от 24 декабря 1990 года N 443 «О собственности в РСФСР»(утратил силу) // СПС Консультант плюс
.Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 (действующая редакция от 16.10.2012) //СПС Гарант.
. :Закон РТ от 27.12.2004 N 69-ЗРТ(ред. от 30.06.2014)"О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан"(принят ГС РТ 09.12.2004) " //СПС Консультант плюс.
.Закон Республики Татарстан «О реализации прав граждан на предоставление им жилых помещений государственного жилищного фонда республики татарстан и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» Закон РТ от 13.07.2007 n 31-зрт (ред. От 24.07.2014) )// СПС Гарант
. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.98 N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации // СПС Консультант плюс
.Постановление правительство Российской Федерации от 11 июня 2013 г. N 493 «О государственном жилищном надзоре». // СПС Консультант плюс.
.Постановление Правительства Российской Федерации " от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения//СПС Гарант.
. Постановлении правительства РФ от 21 января 2006 г.№ 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // СПС Консультант плюс.
.Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации) // СПС Консультант плюс.
. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС Консультант плюс.
. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) (утратило силу)//СПС Гарант.
Судебная практика:
.Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 г., вопрос 4.// СПС Гарант
. Обзор судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18)// СПС Гарант
.Апелляционное определение Ульяновского районного суда от 22 апреля 2014 г. по делу N 33-1234// СПС Консультант плюс.
.Определение Ульяновского областного суда Дело № 33-900/2014 25 марта 2014 года. Архив Ульяновского областного суда.
.Решение Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга,дело № 2-2217/10, 17августа 2010 год. Архив Кировский районного суда
..Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.07.2000 "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев.) //СПС Консультант плюс.
.Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014 г.)//СПС Гарант
.Саратовский районный суд Дело №67-47. 2006-2015 «Государственная автоматизированная система Российской Федерации «Правосудие»
. Решение Видновского городского суда Московской области Дело №90-163. #"justify">Решение Приволжского районного судо г. Казани № 2-7473/14 2-7473/2014 2-7473/2014~М-6885/2014 М-6885/2014 от 29 сентября 2014 г. #"justify">Учебная и научная литература.
.Александрова. С.Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма / С.Н. Александрова // Жилищное право. - 2005. - №7. - С. 9-13.
.Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы / М.: Юрид. лит., 1988.
.Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. 2006. N 5. С. 2 - 39.
. Афонина А.В. Жилищное право М.: Дашков и К, 2008. - С-307.
.Богданов Е. Категория «добросовестности» в гражданском праве// Российская юстиция 1999-№9.
.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая. М.: Статут, 2005. С. 662.
.Васин.Ю,В И. Б. Марткович, В. Ф. Чигир.. Седугин.Жилищное право: Учебник для вузов. - С28 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство НОРМА, 2003
.Гетман, Е.С. Жилищный кодекс РФ / Е.С. Гетман; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2005. - С. 305.
.Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства Семейное и жилищное право. 2005. N 3. С. 26 - 29.
.Горина Э.Д.»Особенности ответственности нанимателяза несвоевременную оплату жилого помещенияи коммунальных услуг». 2009 актуальные проблемы российского права № 4.
.Грибанов В. П. Основы советского жилищного законодательства. М.,1983. С. 25, 27.
.Кабалкин,А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. Общие положения: Курс лекций/ А.Ю.Кабалкин. - М.: Юридическая литература, 2007. - 224 с
.Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Жилищное право,.Юрайт.-2010.С 309
.Карпухин Д. В., Забелова Л. Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7. С. 45 - 51.
.Кириченко О.В.: Статья» Права, обязанности и ответственность нанимателя по договор» (Кириченко О. В.) ("Нотариус", 2007, N 1).
.Кириченко О.В. «Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон «.("Современное право", 2013,11)
.Корнеев С.М. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов // Гражданское право. Т. 2. - М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 163;
.Корнеев С. М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения // Гражданское право: Учебник. Т. 2. М.: Бек, 1994. С. 149.
.Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Под ред. (2010, 720с.).
.Крашенинников П.В. «Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения»(издание седьмое,) "Статут", 2009)
.Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - М.: Изд-во РОД «За права военнослужащих», 2005.с 130.
.Кузнецова О. В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. 2009. N 9. С. 55 - 94.
.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб. "Проблемы современного гражданского права". М., 2000. С. 271, 272;
.Литовкин, В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / В.Н. Литовкин. - М.: Проспект, 2005. - С. 12.
Марткович. И.Б.Жилищное право :Закон и практика /Отв. ред. В. И. Замятин, В. А. Рясенцев. -М. :Юрид. лит.,1990. -: с. 317
.Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения/В.Д.Рузанова//Жилищное право .-2005-№-С .14-16.
.Свердлык Г.А "Жилищное право" Информационно-правовой журнал, 2008, N 3 с 45-58.
.Свит, Ю. П. Прекращение договора социального найма //Жилищное право. -2006. - № 9. - С. 39 - 47
.Сенякин И,Н - академик РАЕН И.Н. Сеняккн - темы 4 (§ 2 3 и соавторстве), 18, 27 (§ 1-4);.
.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., 1999. С. 294 - 296.
.Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 344.
. Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: М.: изд. ,2007. С. 48.
.Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 2007. С. 166.
.Филиппова Е.С Жилищное право.. М.: Юстицинформ, 2007. - С .148
.Черных Е.В. Юридическая ответственность и государственное принуждение // Под ред. Н.И. Матузова и А.В. Малько. С. 550-551.
. Черкашина И.Л. «Выселение за неуплату из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма»// Российский судья 2011 №8.
Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права, Юрайт. 2002.С85
..Шешко Г.Ф Жилищное право.. М.: 2010. - 302 с
.Юмашев А.С.Журнал «Практика муниципального управления»2011.№11.
Приложение
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2014 г. по делу N
Судья Морозова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Болбиной Л.В.,
судей Хреновой Г.И. и Аладина П.К.
при секретаре У.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. А*** В*** на решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 03 февраля 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования администрации города Ульяновска удовлетворить.
Расторгнуть договор социального найма жилого помещения N *** от 25 декабря 2012 года, заключенный между Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования "город Ульяновск" и К. А*** В***. Выселить К. А*** В*** из квартиры N *** дома N *** по ул. К*** города Ульяновска с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в виде комнаты жилой площадью 15,3 кв. м, находящейся по адресу: <...>
Взыскать с К. А*** В*** в доход муниципального образования "город Ульяновск" государственную пошлину в размере 200 руб.
Заслушав доклад судьи Хреновой Г.И., объяснения представителя истца Н. и директора ОАО "ГУК Железнодорожного района" Г., полагавших решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора Сальникова А.А., считавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия установила:
Администрация г. Ульяновска обратилась в суд с иском к К. о расторжении договора социального найма жилого помещения квартиры N *** дома N *** по ул. К*** в г. Ульяновске, выселении К. из указанной квартиры, и вселении его в квартиру, расположенную по адресу: <...>
Требования мотивированы тем, что К. зарегистрирован и проживает по ул. К***. Указанный дом передан в управление ОАО "Домоуправляющая компания Железнодорожного района" (в настоящее время - ОАО "Городская управляющая компания Железнодорожного района"). Обязанность по оплате за наем жилого помещения, а также коммунальные услуги ответчик не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность, которая составила 122 831 руб. 08 коп. Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 31.05.2012 с К. взыскана задолженность за период с июля 2009 года по март 2012 года в сумме 86 788 руб. 78 коп., судебные расходы 2803 руб. 65 коп.
Возбужденное исполнительное производство в отношении К. окончено без исполнения 13.03.2013. В связи с тем, что все предусмотренные законом меры принудительного исполнения остались безрезультатными, 25.04.2013 в адрес ответчика было направлено предупреждение с требованием о погашении задолженности.
.09.2013 ОСП по Железнодорожному району г. Ульяновска в отношении должника было вновь возбуждено исполнительное производство, которое также оконченное без исполнения 29.11.2013.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОАО "ГУК Железнодорожного района" и Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Ульяновска.
Рассмотрев спор по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе К. просит отменить решение, ссылаясь на то, что задолженность ранее числилась за его матерью и впоследствии переписали на него. После обучения в техникуме он проходил службу в ВС РФ. Просил учесть, что не имел возможности ранее указать на данные обстоятельства, поскольку находился на работе, кроме того, отсутствовали денежные средства.
В возражениях относительно апелляционной жалобы администрация г. Ульяновска просит решение суда оставить без изменения.
Рассмотрев доводы жалобы и возражения на жалобу, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, апелляционная инстанция не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что двухкомнатная квартира N *** в доме N *** по ул. К*** в г. Ульяновске на основании постановления мэра г. Ульяновска N 1772П от 29.12.1995 является муниципальной собственностью, т.е. администрация города Ульяновска вправе распоряжаться указанным имуществом.В соответствии с договором управления многоквартирным домом N *** с 01.07.2008 г. указанный дом передан в управление ОАО "Городская управляющая компания Железнодорожного района".
Согласно справке формы 8 К. проживал в указанной квартире с рождения ***.1990, сначала с матерью К*** О.А., умершей 16.07.2010 и бабушкой Ф*** А.А., умершей ***.2001.
После смерти матери на основании решения комиссии по учету и распределению жилой площади администрации г. Ульяновска от 22.11.2012, утвержденного постановлением Главы города N 5225 от 10.12.2012, Комитетом ЖКХ администрации г. Ульяновска с К. заключен договор социального найма жилого помещения N *** от 25.12.2012 г. на спорную квартиру общей площадью 48,55 кв. м.
В соответствии с ч. 3 ст. 67, ч. 1 ст. 153 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Свои обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги ответчик исполняет ненадлежащим образом.
Заочным решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 31.05.2012 с К. взыскана задолженность за период с июля 2009 года по март 2012 года в сумме 86 788,78 руб. Решение суда не исполнено в связи с тем, что принятые предусмотренные законом меры принудительного исполнения остались безрезультатными. Согласно квитанции на оплату ЖКУ за ноябрь 2013 за К. числится задолженность в размере 122 665,52 руб.
Судом установлено, что К. имеет задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг за 4 года с момента регистрации в жилом помещении (23.10.2009), и за 1 год с момента заключения договора социального найма (25.12.2012). Уважительных причин неоплаты им не указано; ограничений трудоспособности у него не имеется; в комиссию по реструктуризации задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг не обращался.
Факт оплаты ответчиком 09.12.2013 коммунальных услуг в сумме 2000 руб., после подачи иска, суд обоснованно не засчитал как перерыв 6-месячного срока.
Кроме того, в судом установлено, что ответчик систематически нарушает права и интересы соседей, портит и разрушает занимаемое помещение. Опрошенные в судебном заседании свидетели - соседи К. по жилому дому N *** по ул. К*** Н*** Л.М. (квартира N ***), К*** А.Г. (квартира ***), С*** Д.Ф (квартира ***), К*** Е.А. (квартира ***) пояснили суду, что 66 квартира находится в нежилом состоянии после пожара, ответчик уклоняется от приведения внутреннего сантехнического оборудования в надлежащее состояние, он и его сожительница не дают им покоя в любое время суток, шумят, дебоширят, проделали отверстия в стояке ХВС и часто допускают проливы в расположенные ниже квартиры, что подтверждено актом обследования от 01.10.2012.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" указано, что в резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
Администрация г. Ульяновска просит выселить К. в жилое помещение изолированную комнату жилой площадью 15,3 кв. м, находящуюся по адресу: <...>
Указанное помещение находится в муниципальной собственности, предоставлено Комитету ЖКХ администрации города для переселения граждан, имеющих долги за жилищно-коммунальные услуги. Ранее проживавшие в комнате К*** Р.Г., М.Н., Ю.Р. сняты с регистрации по решению Ленинского районного суда г. Ульяновска от 14.11.2013.
Из акта обследования от 30.01.2014 видно, что комната находится в удовлетворительном состоянии, для проживания пригодна; произведен ремонт оконного блока, проведена установка замка входной двери, проведено электричество; радиатор отопления находится в исправном состоянии. В квартире N *** имеются 2 общих кухни, 2 общих туалета, коридор, имеется ХВС, газ.
Доводы жалобы о том, что задолженность по квартплате ранее числилась за матерью, а потом переписали на него, не могут явиться основанием для отмены судебного решения. Из справки формы 8 следует, что К*** О.А. снята с регистрационного учета из спорной квартиры 16.07.2010 в связи со смертью. Согласно справке о начислениях и оплате по лицевому счету К. за период с августа 2010 года по декабрь 2013 года оплата ни разу не производилась.Кроме того, размер задолженности при применении ст. 90 ЖК РФ не является юридически значимым обстоятельством, а как указано выше имеет значение не внесение платы за жилье и ЖКУ без уважительной причины более шести месяцев, что бесспорно установлено судом.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 03 февраля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. А*** В*** - без удовлетворения.