Полномочия органов местного самоуправления по отдельным вопросам обеспечения права на жилище

Полномочия органов местного самоуправления по отдельным вопросам обеспечения права на жилище

Контрольная работа

Полномочия органов местного самоуправления по отдельным вопросам обеспечения права на жилище

Полномочия органов местного самоуправления, то есть их права и обязанности, как самостоятельный элемент компетенции наряду с предметами ведения, являются предметом регулирования всех уровней публичной власти. Система правового регулирования полномочий органов местного самоуправления, в том числе и полномочий в сфере жилищных отношений, включает четыре блока правовых норм.

Во-первых, речь идёт об общепризнанных принципах и нормах международного права, международных договорах Российской Федерации, которыми наряду с Конституцией РФ руководствуется законодатель, определяя правовой статус органов местного самоуправления, закрепляя их компетенцию и ответственность. Например, статья 4 Европейской хартии местного самоуправления содержит принципы, которыми следует руководствоваться при определении сферы компетенции местного самоуправления.

Во-вторых, это нормы федерального законодательства, определяющие единство основных полномочий органов местного самоуправления в сферах их ведения, в том числе, в жилищной сфере. Эти нормы содержатся, прежде всего, в Конституции Российской Федерации, в Законе об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года, а также в нормативных правовых актах отраслевого законодательства: ЖК РФ, ГрК РФ, ЗК РФ, иных федеральных законах, указах Президента, актах федеральных органов исполнительной власти. Кроме того, на федеральном уровне принимаются специальные программы, содержащие базовые положения, задающие актуальное направление для детального правового регулирования тех или иных вопросов (федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы).

Третий блок в системе правового регулирования полномочий местного самоуправления составляют нормы законодательных актов субъектов Российской Федерации. Так, защита прав и свобод человека и гражданина, жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и её субъектов, в силу этого многие субъекты Российской Федерации принимают законы об обеспечении прав граждан в жилищно-коммунальной сфере, региональные программы. С учётом положений Федерального закона от 27 мая года № 136-ФЗ роль субъектов Российской Федерации в правовом регулировании полномочий органов местного самоуправления резко возрастает.

В-четвёртых, в систему правового регулирования полномочий местного самоуправления входят нормы муниципальных правовых актов, в которых определяются полномочия создаваемых муниципальными образованиями органов местного самоуправления.

В юридической литературе предлагается систематизировать правовые акты, регулирующие полномочия органов местного самоуправления в жилищной сфере с учётом их значения в процессе правового определения компетенции органов местного самоуправления, на базово-определяющие, законодательно-закрепляющие, нормативно-конкретизирующие и про- граммно-обеспечительные. Как и всякая классификация, данное разграничение правовых актов носит во многом условный характер, однако она в целом позволяет выделить, какую роль играют те или иные правовые акты, содержащиеся в них положения и нормы в системе правового регулирования полномочий органов местного самоуправления в жилищной сфере.

Приведённая классификация не учитывает, что в правовом механизме регулирования полномочий органов местного самоуправления следует выделять также нормы-рекомендации. Их роль весьма важна, во-первых, для единообразного понимания и применения законодательства в жилищной сфере, и, во-вторых, для оказания методической помощи муниципальным образованиям при разработке собственных муниципальных правовых актов. С учётом последних изменений в законодательстве о местном самоуправлении достаточно важное значение для правоприменительной практики имеют методические рекомендации по подготовке нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, направленных на реализацию положений Федерального закона от 27 мая 2014 года № 136-ФЗ «О внесении изменений в статью 26.3 Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», разработанные Минрегионом России.

Полномочия органов местного самоуправления в сфере обеспечения права граждан на жилище можно также подразделить на собственные (муниципальные) полномочия, то есть полномочия, которые связаны с решением вопросов местного значения, и на делегированные полномочия, то есть отдельные государственные полномочия, которыми государство наделяет органы местного самоуправления в жилищной сфере.

Рассматривая полномочия органов местного самоуправления в сфере обеспечения права граждан на жилище, можно выделить полномочия, которые прямо связаны с непосредственным решением жилищных вопросов (предоставление жилья из муниципального жилищного фонда и др.), и полномочия, которые имеют к обеспечению права на жилище косвенное (опосредованное) отношение (полномочия, связанные с выделением земельного участка под жилищное строительство и др.). Поэтому полномочия органов местного самоуправления в сфере обеспечения права граждан на жилище, в силу комплексного характера возникающих в этой сфере отношений, охватывают не только собственно жилищные полномочия органов местного самоуправления, но и также полномочия, реализуемые в других сферах местной жизни, тесно связанных со сферой жилищных отношений.

Правовое регулирование полномочий органов местного самоуправления в целом и в области жилищных отношений, в частности, сопряжено с рядом проблем, среди которых можно выделить следующие:

1.Обращает на себя внимание статья 18 Закона об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года - «Принципы правового регулирования полномочий органов местного самоуправления». Однако, по сути, в ней идёт речь о принципах предметов ведения и полномочий муниципальных образований, так как часть 1 статьи 18 федерального закона устанавливает принцип правового закрепления предметов ведения местного самоуправления. Она гласит: «Перечень вопросов местного значения не может быть изменён иначе как путём внесения и дополнений в настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, когда субъект Российской Федерации вправе разграничивать вопросы местного значения между сельскими поселениями и муниципальными районами, определять вопросы местного значения городских округов с внутригородским делением, внутригородских районов».

Второй принцип, содержащийся во второй части статьи 18 закона, закрепляет требования, касающиеся финансовых обязательств, возникающих в связи с решением вопросов местного значения. Он также имеет большее отношение к финансовому обеспечению муниципальной деятельности по вопросам местного значения (предметам ведения), чем к правовому регулированию полномочий органов местного самоуправления.

Третий принцип, содержащийся в данной статье Закона об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года - «федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации не могут содержать положений, определяющих объём расходов за счёт средств местных бюджетов» - больше подходит к гарантиям финансовой самостоятельности местного самоуправления.

2.Единство основных функций местного самоуправления не означает ни единства предметов ведения муниципальных образований различного вида (требуется их дифференциация), ни единства полномочий органов данных муниципальных образований (при этом требуется дифференциация не только полномочий органов муниципальных образований различного вида, но и разграничение полномочий между органами самих муниципальных образований). Учитывая, что правовое регулирование осуществляется на всех уровнях публичной власти (федеральном, региональном и муниципальном), необходимо найти оптимальное решение вопроса о том, каким же образом осуществлять указанную дифференциацию компетенции муниципальных образований и их органов.

В советский период развития государства, как известно, каждое звено местных Советов имело свой закон, который закреплял компетенцию данного звена местных Советов. Первый российский закон РСФСР о местном самоуправлении 1991 года содержал отдельные главы, в которых определялась компетенция местных Советов и местной администрации разного территориального уровня (главы 6, 7 и 8 Закона). Закон РСФСР о местном самоуправлении 1991 года достаточно подробно определял полномочия каждого из этих органов.

В законе существовали отдельные статьи, в которых закреплялись полномочия местной администрации (поселковой, сельской, районной, городской) в разных сферах местной жизни. Например, статья 66 закона РСФСР о местном самоуправлении 1991 года закрепляла общие полномочия городского Совета (перечень состоял из 23 пунктов, и он не был исчерпывающим), а статья 73 Закона содержала перечень полномочий городской администрации в области жилищного хозяйства, коммунально-бытового и торгового обслуживания.

Закон об общих принципах местного самоуправления 1995 года не содержал специальных глав и статей, в которых бы регулировались полномочия органов местного самоуправления. В законе давался единый перечень вопросов местного значения для всех видов муниципальных образований; об отдельных полномочиях органов местного самоуправления говорилось достаточно скупо. Поэтому полномочия органов местного самоуправления в разных сферах местной жизни целиком и полностью закреплялись в отраслевом законодательстве (жилищном, земельном и т. д.).

Некоторые муниципальные образования, основываясь на положениях статьи 8 закона о том, что в уставе муниципального образования указываются полномочия органов и должностных лиц местного самоуправления, достаточно подробно определяли на основе действующего отраслевого законодательства конкретные полномочия органов местного самоуправления в разных сферах местной жизни. Однако такой путь конкретизации прав и обязанностей органов местного самоуправления применительно к определённому муниципальному образованию показал свою несостоятельность, так как устав муниципального образования не мог представлять собой документ, содержащий многочисленные положения из самых разных законодательных актов, в которые постоянно вносились изменения.

Закон об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года закрепил перечни вопросов местного значения применительно к каждому виду муниципальных образований, общие полномочия органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения (статья 17), а также принципы правового регулирования полномочий органов местного самоуправления (статья 18). Вместе с тем принятие этого закона выявило проблему: что считать полномочиями, а что - предметами ведения. Не очень понятно, почему, например, закон относит формирование, утверждение, исполнение местного бюджета к вопросам местного значения, а принятие и организацию выполнения планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципального образования - к полномочиям органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения? Ведь и бюджет принимается и исполняется в целях решения вопросов местного значения.

Всё это касается вопроса о юридической технике: каким образом наиболее точно и оптимально закрепить в федеральном законе компетенцию муниципальных образований разного вида и их органов. Ведь это имеет большое значение как для более точного и полного закрепления компетенции муниципальных образований, так и для практической реализации положений закона органами и должностными лицами местного самоуправления, а также населением муниципальных образований.

Из вышеприведённого анализа положений законов о местном самоуправлении, можно сделать вывод, что практика закрепления компетенции органов местного самоуправления в первом российском законе РСФСР о местном самоуправлении 1991 года представляется интересной. Правильным представляется подход, при котором определяется компетенция (предметы ведения и полномочия) для каждого вида муниципальных образований. При этом предметы ведения и полномочия органов местного самоуправления группируются по разным сферам местной жизни. Это даёт возможность чётко выделить все сферы местной жизни (предметы ведения) и определить одновременно круг полномочий органов местного самоуправления в этих сферах.

3.Проблема правового закрепления предметов ведения и полномочий местного самоуправления находит своё отражение и в отраслевом законодательстве, которое должно в рамках предметов ведения, определённых федеральным законом, устанавливать дифференцированный перечень полномочий органов муниципальных образований различного вида в той или иной сфере местной жизни.

Практика же часто свидетельствует об ином: полномочия органов местного самоуправления в той или иной сфере местной жизни определяются точно так же, как и предметы ведения в этой сфере, закрепляемые в федеральном законе. Кроме того, многие отраслевые законодательные акты закрепляют полномочия органов местного самоуправления, не уточняя при этом, об органах каких видов муниципальных образований идёт речь.

Так, положение об учёте муниципального жилищного фонда формулируется в ЖК РФ как полномочие органов местного самоуправления. Это положение, как и ряд других, можно закрепить в Законе об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года. Это позволило бы уже в федеральном законе определить основные полномочия органов местного самоуправления в зависимости от видов муниципальных образований во всех сферах местной жизни. Вместе с тем не следует перегружать данный закон множеством конкретных полномочий, которые должны содержаться в отраслевом законодательстве.

К основным полномочиям органов местного самоуправления, подлежащим закреплению на федеральном уровне, следует относить те, которые конкретизируют вопросы местного значения и которые в силу этого не могут пересматриваться, как это может происходить с иными полномочиями органов местного самоуправления в сферах местной жизни.

Новеллой в правовом регулировании полномочий органов местного самоуправления является предоставленная федеральным законом от 27 мая 2014 года № 136-ФЗ возможность перераспределения полномочий между органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Перераспределение осуществляется законами субъекта Российской Федерации. Корреспондирующие положения о перераспределении полномочий закрепляются и в отраслевом законодательстве: градостроительном, земельном, жилищном. Так, статья 14 ЖК РФ устанавливает, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, установленных ЖК РФ, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Закона об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года.

Однако каким образом осуществляется перераспределение полномочий и что, собственно, под этим термином понимается, федеральный закон не раскрывает. Согласно разъяснениям, содержащимся в материалах заседания Совета по местному самоуправлению при Председателе Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации 9 июля 2014 года, перераспределение возможно только «снизу-вверх», то есть от органа местного самоуправления к органу государственной власти. При этом речь должна идти исключительно «о временной передаче полномочий», а не о придании местным полномочиям характера государственных.

С учётом изложенного, такое нововведение при его позитивной направленности на уменьшение бюджетной нагрузки муниципальных образований требует чёткой законодательной регламентации, иначе оно может привести к нестабильности в вопросах полномочий органов местного самоуправления по тем или иным сферам местной жизни. На региональном уровне необходимо вырабатывать критерии такого перераспределения. Кроме того, в федеральном законе имеет смысл закрепить возможные варианты распределения полномочий, дать определение термину «перераспределение». Сегодня закон в одной статье использует различные формулировки: «перераспределение полномочий», «отнесение к полномочиям». Дополнительно имеет смысл проработать вопрос об участии органов местного самоуправления в перераспределении полномочий.

Обозначив некоторые проблемные вопросы законодательного закрепления полномочий органов местного самоуправления, определим, что основные полномочия органов местного самоуправления в сфере обеспечения права граждан на жилище закрепляются в ЖК РФ, который разграничивает полномочия органов между органами государственной власти и органами местного самоуправления в области жилищных отношений (статьи 12, 13 и 14 ЖК РФ).

Статья 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти Российской Федерации относит формирование правовой основы деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в жилищной сфере. К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, относится, например, определение порядка государственного учёта жилищных фондов; определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; определение порядка предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов; определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений; определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений и др.

К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений ЖК РФ (статья 14) относит:

-учёт муниципального жилищного фонда;

-установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; а также определение дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма в наёмных домах социального использования;

-установление максимального нормативного размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях предоставления жилых помещений в наёмных домах социального использования;

-ведение в установленном порядке учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также по договорам найма в наёмных домах социального использования;

-определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

-предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

-принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

-согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

-признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

-осуществление муниципального жилищного контроля;

-определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.

В случаях и в порядке, предусмотренном ЖК РФ, органы местного самоуправления, выступая в качестве наймодателя, могут выселять граждан из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения либо в определённых законом случаях без предоставления жилого помещения (в частности, в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей). При решении вопроса о выселении граждан в целях обеспечения жилищных прав надлежит руководствоваться, в том числе, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в пункте 8 которого даны разъяснения: принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся и иные вопросы, устанавливаемые ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации. Согласно ЖК РФ в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе указанные полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

Для муниципальной деятельности, осуществляемой органами местного самоуправления и направленной (прямо или опосредованно) на обеспечение права на жилище, помимо ЖК РФ важное значение имеет также целый ряд других федеральных законов. К ним, прежде всего, относятся:

Градостроительный кодекс Российской Федерации 2004 года, который определяет полномочия органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности и делает это, в отличие от ЖК РФ, в зависимости от видов муниципальных образований, что является, безусловно, более предпочтительной практикой. Градостроительный кодекс Российской Федерации выделяет следующие направления деятельности органов местного самоуправления в сфере обеспечения права на жилище: территориальное планирование (подготовка и утверждение документов территориального планирования, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, др.); участие в жилищном строительстве (утверждение правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, участие в развитии застроенных территорий (принятие решения о развитии застроенных территорий муниципального образования, заключение договора о развитии застроенной территории);

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, который определяет условия и порядок предоставления органами местного самоуправления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в том числе для индивидуального жилищного строительства;

Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который устанавливает порядок распоряжения органами местного самоуправления земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена;

Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», целью которого является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище путём предоставления гражданам права на приватизацию (бесплатную передачу в собственность) занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов;

Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», который устанавливает особенности деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, направленной на обеспечение потребности в жильё посредством, в частности, предоставления на аукционах земельных участков под жилищное строительство, предоставления земельных участков в безвозмездное бессрочное пользование жилищно-строительным кооперативам, взаимодействия Фонда с органами государственной власти, органами местного самоуправления;

Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Законом предусмотрено создание некоммерческой организации - государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», основные функции которой состоят в предоставлении финансовой поддержки за счёт средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизации коммунальной инфраструктуры и мониторинге реализации региональных жилищных программ, принимаемых на основе соответствующих муниципальных программ.

Кроме того, в федеральную нормативную базу в сфере обеспечения прав на жилище входят и указы Президента Российской Федерации, в частности, Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»; постановления Правительства Российской Федерации в частности, постановление Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации»; а также акты других федеральных органов исполнительной власти, издаваемые по тем или иным вопросам жилищной сферы.

Субъекты Российской Федерации также формируют достаточно обширный блок своего регионального законодательства в жилищной сфере, который наряду с федеральным жилищным законодательством составляет правовую основу деятельности органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений. Субъекты Российской Федерации в рамках своих полномочий, предоставленных им Конституцией Российской Федерации и ЖК РФ (статья 13), принимают законы: о регулировании жилищных от- ношений; о защите прав граждан в жилищно-коммунальной сфере; о региональных стандартах в жилищной сфере; о порядке ведения органами местного самоуправления учёта граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении, представляемом по договорам социального найма; о социальной поддержке отдельных категориях граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования и другие законодательные акты.

Кроме того, законами субъектов Российской Федерации органам местного самоуправления делегируются отдельные государственные полномочия (например, в сфере предоставления жилищных субсидий гражданам - полномочия, предусмотренные Федеральным законом от 25 октября 2002 года № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»). Субъекты Российской Федерации также достаточно активно используют новую возможность перераспределения полномочий органов местного самоуправления. Довольно часто перераспределяются полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена - для предоставления их под жилищное строительство и т. п. Собственно жилищные полномочия субъекты Российской Федерации перераспределяют себе от органов местного самоуправления не очень часто. Есть случаи передачи субъектам Российской Федерации полномочий по согласованию переустройства и перепланировки жилых помещений. В силу полномочий, предоставленных субъектам Российской Федерации частью 3 статьи 16.2 Закона об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года, субъекты Российской Федерации принимают законы о разграничении полномочий между городским округом с внутригородским делением и внутригородскими районами. Причём в жилищной сфере прослеживается тенденция к закреплению полномочий за городскими районами. Что, в общем-то, оправданно, поскольку решение жилищных вопросов требует финансовой обеспеченности.

Анализ муниципального правотворчества позволил выделить следующие основные направления правотворческой деятельности муниципальных образований по вопросам обеспечения права граждан на жилище:

1)регулирование порядка учёта, управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом. В этих целях представительные органы муниципальных образований принимают положения: о порядке учёта и управления муниципальным жилищным фондом; о порядке предоставления жилых помещений гражданам, состоящим на жилищном учёте; о порядке предоставления жилых помещений в муниципальном манёвренном жилищном фонде; о порядке предоставления специализированных жилых помещений;

2)муниципальные образования, основываясь на федеральном и региональном законодательстве, определяют категории граждан, признаваемые малоимущими, а также категории граждан, которым представляются жилые помещения в специализированном и манёвренном жилищных фондах муниципального образования, размер платы за наём жилых помещений муниципального жилищного фонда, определяют категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений по договорам найма в наёмных домах социального использования;

3)регулируют вопросы, связанные с содержанием и ремонтом муниципального жилищного фонда, оказанием гражданам жилищно-коммунальных услуг;

4)муниципальные образования определяют правовой статус и компетенцию органов управления в сфере жилищных отношений, принимают положения о муниципальном жилищном контроле;

5)в муниципальных образованиях формируется правовая основа для решения вопросов, связанных с созданием условий для жилищного строительства, освоением земельных участков;

6)муниципальные образования регулируют в соответствии с законодательством вопросы приватизации жилья;

7)муниципальные образования принимают муниципальные программы по вопросам обеспечения права граждан на жилище.

В целом следует заключить, что и региональное, и муниципальное нормотворчество в жилищной сфере развивается достаточно активно. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования используют предоставленные законом инструменты правового регулирования местных полномочий по различным вопросам, связанным с обеспечением права на жилище.

Полномочия органов местного самоуправления по вопросам формирования, учёта и содержания муниципального жилищного фонда

Реализация конституционного права на жилище обеспечивается органами местного самоуправления, прежде всего, путём предоставления гражданам жилых помещений из муниципального жилищного фонда. Соответствующие полномочия органов местного самоуправления определяются ЖК РФ, законами субъектов Российской Федерации и конкретизируются в муниципальных правовых актах. Таким образом, в целях обеспечения права граждан на жилище муниципальные образования должны иметь муниципальный жилищный фонд, который включает совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

1.Важным аспектом муниципальной деятельности является формирование муниципального жилищного фонда. Под формированием муниципального жилищного фонда следует понимать совокупность действий органов местного самоуправления, направленных на поступление в муниципальную собственность жилых помещений. Муниципальный жилищный фонд формируется путём:

-передачи жилых помещений в муниципальную собственность в случаях, установленных законодательством (передача жилых помещений при разграничении государственной собственности, приватизация государственных или муниципальных учреждений, переход права собственности на выморочное жилое помещение и иные случаи);

-приобретения, строительства жилых помещений за счёт средств местного бюджета, софинансирования субъектов Российской Федерации в рамках специальных программ;

-перевод нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, в жилые помещения.

Приобретённые жилые помещения включаются в состав муниципальной казны, за исключением жилых помещений, приобретённых муниципальными предприятиями, учреждениями и закреплённых за ними на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.

1.1.Основу муниципального жилищного фонда составляет жилищный фонд, который в советский период находился в управлении исполнительных комитетов местных Советов и который в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краёв, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» передавался в собственность городов и районов.

Разграничение государственной собственности непосредственно связано с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу положений части 11 статьи 154 федерального закона от 22 августа 2004 года № 122-ФЗ находящееся в федеральной собственности или в собственности субъектов Российской Федерации имущество, которое может находиться в муниципальной собственности, подлежит безвозмездной передаче в муниципальную собственность в случаях, если нахождение указанного имущества в федеральной собственности не допускается или если указанное имущество используется органами местного самоуправления для решения местных вопросов.

В определении от 4 декабря 2007 года № 828-О-П Конституционный Суд Российской Федерации указал, что передача в муниципальную собственность имущественных объектов, находящих в федеральной собственности, в связи с разграничением полномочий между органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления требует учёта волеизъявления органа местного самоуправления на такую передачу, согласованных действий органов местного самоуправления, а также учёта финансово-экономических интересов муниципального образования и его фактической заинтересованности в соответствующем объекте государственной собственности для решения вопросов местного значения. В названном Определении подчёркнута недопустимость принятия такого рода решений в одностороннем порядке с игнорированием волеизъявления органов местного самоуправления, а также без учёта наличия объективной необходимости в передаче имущества для осуществления местным самоуправлением своих полномочий.

Однако до сих пор суды рассматривают споры о передаче жилых помещений в рамках разграничения предметов ведения и полномочий. Иногда муниципальные образования оспаривают незаконное бездействие по передаче им в собственность жилых помещений, а иногда не соглашаются с распределением им жилых помещений. Надо отметить, при рассмотрении споров о передаче объектов жилищного фонда, которых по тем или иным причинам муниципальное образование не хочет принимать (неудовлетворительное состояние и т. п.), суды зачастую не учитывают позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в определении от 4 декабря года № 828-О-П, об учёте мнения муниципального образования, мотивируя это тем, что определённое имущество просто не может находиться в государственной собственности.

С процессом разграничения государственной собственности связан начавшийся в 90-е годы прошлого века процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий, в ходе которого в собственность муниципальных образований передавался ведомственный жилищный фонд приватизируемых предприятий.

В соответствии со статьёй 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее по тексту - Закон о приватизации жилищного фонда) при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации их жилищный фонд должен быть передан правопреемникам этих организаций (если они опреде- лены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений. До сих пор в судебной практике встречаются дела, связанные с этим процессом, когда в ходе приватизации нарушались права граждан на жилище, причём органы местного самоуправления далеко не всегда в таких спорах встают на сторону граждан.

В настоящее время процессы передачи государственного (ведомственного) жилья в собственность муниципальных образований до сих пор не завершены. Муниципальные образования по-прежнему сталкиваются с проблемами, когда жилые дома передаются им в собственность в плохом техническом состоянии, без финансирования и т. д. Тем не менее, суды, рассматривая подобные дела, обязывают органы местного самоуправления принимать жилые помещения на свой баланс.

Таким образом, сложившаяся ситуация имеет двойственный характер. С одной стороны, по закону, органы местного самоуправления обязаны принимать на свой баланс жилые помещения, а с другой стороны, средств, необходимых для содержания такого имущества, зачастую не хватает. В целях решения указанных вопросов процедура передачи жилых помещений из государственной собственности в собственность муниципальных образований должна подробно (с указанием о выделении необходимых для содержания жилых помещений средств) регулироваться соответствующими нормативными актами, как это сделано, например, в Республике Адыгея.

На формирование муниципального жилищного фонда существенное влияние оказал также процесс приватизации жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, правовой основой которого стал Закон о приватизации жилищного фонда. В соответствии со статьёй 11 закона каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Преобразование отношений собственности в период перехода к рыночной экономике в жилищной сфере реализовывалось, как известно, за счёт всемерного роста частного жилищного фонда. Согласно Закону Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» частный жилищный фонд пополнялся путём:

а)приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

б)жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

в)участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

г)купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

д)приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям (статья 19 закона).

Как констатировал Конституционный Суд Российской Федерации, поскольку уровень доходов не позволял большей части населения России обеспечивать себя собственностью в жилищной сфере самостоятельно, граждане реально могли воспользоваться, как правило, одним способом приобретения жилья в частную собственность - путём бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений. Таким образом, создание частного жилищного фонда в основном осуществлялось именно за счёт бесплатной приватизации жилых помещений, что привело к существенному сокращению государственного и муниципального жилищных фондов.

Закон о приватизации жилищного фонда в статье 6 установил, что передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений, в том числе органами местного самоуправления, муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплён жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, муниципальными учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, путём заключения с гражданами договора передачи жилого помещения. На органы местного самоуправления была возложена обязанность по обеспечению реализации права граждан на приватизацию жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда.

В последние годы государством несколько раз предпринимались попытки завершить процесс приватизации жилищного фонда, прежде всего с тем, чтобы стимулировать развитие муниципального фонда социального использования.

С принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» срок окончания приватизации был установлен 1 января 2007 года. Федеральными законами от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, от 1 февраля 2010 года № 4-ФЗ и от 25 февраля 2013 года № 16-ФЗ срок окончания приватизации жилых помещений продлевался трижды. В числе основных причин, по которым законодатель вынужден был вновь пойти на перенос срока окончания приватизации, - большое количество граждан, по тем или иным причинам не успевающих осуществить своё право на приватизацию.

Тем не менее, длящийся с 1991 года процесс бесплатной приватизации жилых помещений предоставил гражданам достаточно времени и возможности адаптироваться к изменениям, вносимым в законодательство. Срок приватизации в настоящее время установлен - до 1 марта 2016 года (с учётом интересов новых субъектов Российской Федерации - Крыма и Севастополя). Очевидно, что дальнейший перенос сроков окончания приватизации будет являться нецелесообразным и отрицательно скажется на возможности обеспечения органами местного самоуправления жилищных прав граждан, претендующих на жилые помещения жилищного фонда социального ис- пользования.

Порядок реализации гражданами права на приватизацию жилых помещений муниципального жилищного фонда определяется и законодательными актами субъектов Российской Федерации, а также принимаемыми на основе законов муниципальными правовыми актами. Так, в соответствии с положением о порядке приватизации муниципального жилищного фонда на территории Пушкинского муниципального района Московской области передача в собственность граждан Российской Федерации жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда на территории Пушкинского муниципального района осуществляется главой Пушкинского муниципального района.

Решение о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан либо законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц с соблюдением действующего законодательства и установленного порядка. Подготовка и оформление документов по передаче жилых помещений в собственность граждан осуществляются уполномоченным органом - отделом учёта и распределения жилой площади администрации Пушкинского муниципального района на основании заявления граждан. Отдел учёта подготавливает проект соответствующего постановления главы Пушкинского муниципального района, а также - проект договора передачи жилого помещения в собственность граждан.

Договор на передачу жилого помещения в собственность граждан заключается на основании оформленного заявления, постановления главы Пушкинского муниципального района и всех необходимых документов, указанных в положении. Передача муниципального жилья в собственность граждан оформляется договором, заключаемым муниципальным образованием Пушкинский муниципальный район, от имени которого действует начальник отдела учёта и распределения жилой площади в установленном порядке. После подписания договора сторонами в отделе учёта гражданам выдаются под личную подпись экземпляры договора по числу заявителей, два экземпляра - для органа, осуществляющего регистрацию сделок с недвижимым имуществом, один - для ГУП МО «МОБТИ», один остаётся в отделе учёта. Право собственности на жилое помещение в домах муниципального жилищного фонда возникает у граждан с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.

1.2.Закон о приватизации жилищного фонда в статье 9.1. предусматривает возможность так называемой «деприватизации», т. е. передачи ранее приватизированных гражданами жилых помещений в муниципальную собственность и возлагает на органы местного самоуправления обязанность принять такие жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма с этими гражданами. Порядок перехода ранее приватизированных жилых помещений в муниципальный жилищный фонд определяется также законодательством субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Согласно положению о порядке принятия приватизированных жилых помещений в собственность муниципального образования городское поселение «Город Киров», принятие приватизированных жилых помещений от граждан в состав муниципальной казны осуществляет администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) городского поселения «Город Киров». Передача приватизированного жилого помещения осуществляется на основании договора передачи жилого помещения в муниципальную собственность. Положение содержит перечень документов, которые должны представить граждане для оформления договора передачи жилого помещения в муниципальную собственность в отдел ценообразования и управления имуществом администрации. Приём в состав муниципальной казны приватизированных жилых помещений осуществляется на основании постановления главы администрации городского поселения «Город Киров». На основании заявления от собственника (сособственни- ков) приватизированного жилого помещения и представленных документов, указанных в положении, администрацией в течение одного месяца со дня поступления указанных документов составляется договор передачи жилого помещения в муниципальную собственность. После государственной регистрации права муниципальной собственности жилое помещение вносится в реестр муниципальной собственности. После передачи приватизированного жилого помещения в муниципальную собственность администрация заключает с гражданином (гражданами) договор социального найма жилого помещения в порядке, установленном законодательством.

1.3.Формирование муниципального жилищного фонда осуществляется и в результате принятия в муниципальную собственность жилых помещений в других случаях, предусмотренных законодательством.

В силу статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межсе- ленных территорий) либо городского округа переходят жилые помещения, относящиеся к выморочному имуществу, и находящиеся на соответствующей территории. Такое жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Порядок передачи выморочного имущества в муниципальную собственность определяется законом. Однако соответствующий закон до настоящего времени не принят.

Муниципальные образования принимают муниципальные правовые акты по вопросам приобретения выморочного имущества.

Так, решением Совета депутатов городского поселения Руза Рузского муниципального района Московской области от 24 апреля 2008 года № 176/31 утверждён порядок принятия в муниципальную собственность данного городского поселения жилых помещений, переходящих в порядке наследования. К жилым помещениям, переходящим по праву наследования к городскому поселению Руза по закону, относятся жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и освобождающиеся за их смертью при отсутствии у умершего гражданина наследников по закону и по завещанию, либо если ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены наследодателем наследства (выморочное имущество), а также если имущество завещано городскому поселению Руза, и в иных случаях, предусмотренных законодательством. По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя уполномоченный орган администрации городского поселения Руза получает свидетельство о праве на наследство.

Для перевода жилого помещения в муниципальный жилищный фонд на основании свидетельства о праве на наследство на жилое помещение уполномоченный орган администрации в 10-дневный срок со дня получения свидетельства о праве на наследство представляет в Рузский отдел Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области документы, предусмотренные законом о государственной регистрации прав. Регистрация права муниципальной собственности на жилое помещение осуществляется в соответствии с законом о государственной регистрации прав. После принятия жилого помещения в муниципальный жилищный фонд городского поселения Руза администрация вносит соответствующие сведения в реестр муниципальной собственности городского поселения Руза.

1.4.ЖК РФ устанавливает условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Данный перевод осуществляется органом местного самоуправления с соблюдением требований жилищного и градостроительного законодательства. Таким образом, нежилые помещения муниципального жилищного фонда могут быть переведены в жилые помещения, что создаёт дополнительные возможности гражданам улучшать свои жилищные условия. Вместе с тем, охраняя, прежде всего, жилищные права и интересы граждан, ЖК РФ вводит целый ряд разноплановых условий перевода. Интересны случаи, когда органы местного самоуправления включали в муниципальные положения о переводе жилых помещений в нежилые дополнительные условия инвестиционного характера. Согласно пункту 4.4 Положения «О порядке перевода жилых отдельных помещений и жилых строений в нежилой фонд на территории г. Костромы» перевод жилых помещений (строений) в нежилые осуществлялся на инвестиционных условиях. Под инвестиционными условиями понималась обязанность лиц, осуществляющих перевод жилых помещений (строений) в нежилые, произвести в предусмотренном договором порядке вложение денежных средств на восстановление жилищного фонда города.

Несмотря на позитивное стремление к улучшению муниципального жилищного фонда таким способом суды совершенно обоснованно признавали подобного рода условия договоров ничтожными, поскольку включение органом муниципального образования условий об инвестиционных вложениях за выдачу разрешения на перевод жилых помещений в нежилые противоречит статьям 5, 22-24 ЖК РФ.

Муниципальные образования в целях упорядочения работы по содержанию и использованию жилого фонда, по принятию в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения создают межведомственные комиссии по переводу жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения и утверждают положения о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

В городе Угличе вопросы, связанные с переводом жилых домов и жилых помещений в нежилые и нежилых домов (помещений) в жилые, первоначально рассматриваются межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда. Основной целью создания и функционирования комиссии является выработка решений по изменению функционального назначения зданий и помещений в них и по переводу жилых домов (помещений) в нежилые и нежилых домов (помещений) в жилые. Комиссия в 45-дневный срок со дня поступления необходимых документов даёт заключение о возможности (невозможности) перевода жилого дома (помещения) в нежилой или нежилого дома (помещения) в жилой. Перевод жилых домов (помещений) в нежилые и нежилых домов (помещений) в жилые осуществляется на основании заключения комиссии постановлением главы города. На основании постановления главы города управление муниципального имущества администрации города вносит изменения в реестр муниципального имущества о функциональном изменении назначения помещений. В необходимых случаях требуется переустройство и перепланировка указанных помещений, что также находит своё отражение в муниципальных правовых актах, устанавливающих соответствующий порядок и требования.

В городе Иванове действует административный регламент администрации города Иванова по выполнению муниципальной функции по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, утверждённый постановлением главы города Иванова от 30 января 2008 года № 165, который очень детально определяет порядок и последовательность всех действий, связанных с осуществлением указанной муниципальной функции. Представляется, этот опыт должен быть воспринят и в других муниципальных образованиях, которые нередко очень кратко определяют все стадии процесса перевода жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения.

Интерес представляет также опыт города Кирова, в котором действует положение о мерах по формированию муниципального (социального) жилого фонда, согласно которому достижение целей, указанных в положении, осуществляется путём перепрофилирования муниципального имущества нежилого фонда в жилой фонд с привлечением средств инвесторов.

1.5.Некоторые муниципальные образования, основываясь на нормах главы 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ в целях социальной поддержки и защиты прав пожилых граждан принимают решения, в которых определяют порядок организации работы по заключению договоров пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) и условия выплаты денежных средств (условия осуществления пожизненного содержания) гражданам пожилого возраста и нетрудоспособным инвалидам в обмен на передачу занимаемого ими жилого помещения в собственность муниципального образования на условиях договора пожизненной ренты.

Например, такое решение от 7 мая 2008 года № 67 «О социальной поддержке и защиты пожилых граждан при передаче принадлежащего им жилья в собственность муниципального образования - городского округа Великий Новгород на условиях пожизненной ренты» приняла Дума Великого Новгорода.

Организацию такой работы осуществляет управление по жилищным вопросам администрации Великого Новгорода во взаимодействии с её структурными подразделениями, организациями, учреждениями и предприятиями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности. Управление проводит разъяснительную работу среди пенсионеров о выгодах и преимуществах заключения соответствующего договора с администрацией Великого Новгорода, а также организует оформление, нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора.

1.6.Муниципальный жилищный фонд может пополняться также за счёт приобретения жилых помещений на рынке жилья. Необходимость приобретения жилых помещений обусловлена рядом факторов. Во-первых, это расширение возможностей для предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, во-вторых, это необходимость в служебном жильё для муниципальных служащих, специалистов и др., в-третьих, обеспечение дополнительных гарантий по социальной поддержке отдельных категорий граждан: военнослужащих, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Приобретение органами местного самоуправления жилых помещений в муниципальную собственность осуществляется в рамках Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Так, в порядке осуществления закупки у единственного поставщика осуществляется заключение органами местного самоуправления контрактов на приобретение жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, с лицом, заключившим в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договор безвозмездного пользования или договор аренды земельного участка для строительства жилья экономического класса, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе строительство жилья экономического класса и иное жилищное строительство.

Органы местного самоуправления определяют порядок приобретения жилых помещений в собственность муниципальных образований.

Так, порядок приобретения жилых помещений, установленный Собранием депутатов Дновского района Псковской области решением от 8 апреля

2007года, предусматривает, что жилое помещение приобретается по договору купли-продажи в собственность муниципального образования путём проведения размещения заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для муниципальных нужд. От имени муниципального образования «Дновский район» действует комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Дновского района. Оплата за приобретаемое жилое помещение осуществляется комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Дновского района путём перечисления денежных средств на лицевой счёт продавца по указанным в договоре купли-продажи реквизитам. После поступления денежных средств на счёт продавца жилое помещение передаётся покупателю на основании акта приема-передачи жилого помещения, подписываемого продавцом и покупателем.

Курганская городская дума в соответствии с ЖК РФ, Законом об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года, а также, принимая во внимание значительный рост цен на первичном и вторичном рынках жилья города Кургана, своим решением от 17 октября 2007 года № 257 утвердила порядок определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, приобретаемого на рынке жилья в муниципальный жилищный фонд города Кургана, и разрешила администрации города Кургана приобретение квартир на рынке жилья в пределах средств, предусмотренных в бюджете города Кургана, исходя из размера средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, определяемой в соответствии с установленным порядком.

1.7.Важным направлением муниципальной деятельности по формированию муниципального жилищного фонда является строительство муниципального социального жилья для обеспечения граждан, проживающих на территории муниципальных образований и признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. В этих целях муниципальные образования разрабатывают и реализуют муниципальные программы строительства социального жилья на своей территории. Однако по-прежнему значительное число граждан не имеют возможности приобрести жильё на рынке, а муниципальные образования не строят сегодня достаточно муниципального социального жилья для удовлетворения потребностей в нём. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципальных образований по строительству и приобретению жилья. Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является также возможность бесплатной приватизации жилья.

Министерство регионального развития Российской Федерации подготовило проект Концепции долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, который так и не был утверждён.

Концепция стратегии предполагала три этапа: первый - с 2007 года по 2010 год - организационный; на втором этапе (2010-2015 годы) должен быть обеспечен ввод жилья на уровне 1 квадратного метра на человека в год; на третьем (2015-2025 годы) - предполагалось улучшить жилищные условия не менее чем 48 % граждан Российской Федерации. Основная цель стратегии - сделать доступным собственное или наёмное жильё для граждан из всех социальных групп. По мнению Минэкономразвития России «если в 2004 году жильё с помощью кредитов могли приобрести не более 10 % россиян, то сейчас 19-20 %. По прогнозным оценкам, к 2020 году доля граждан, которые смогут приобрести жильё на рынке, вырастет до 60 %. 13-15 % составят люди, которым рыночные механизмы не помогут, это те, кто нуждается в бесплатном предоставлении квартиры по социальному найму. После окончательной отмены приватизации эту проблему будет решить проще - муниципалитеты смогут строить недорогое жильё и предоставлять его очередникам». Вместе с тем представляется, что для большинства муниципальных образований проблемы строительства муниципального жилья едва ли исчезнут после 2010 года в силу нехватки финансовых и материальных ресурсов.

Показателен в этом отношении пример города Красноярска - крупного муниципального образования, располагающего несравненно большими финансовыми возможностями в отличие от многих небольших городских муниципальных образований.

Администрация города Красноярска 18 декабря 2008 года утвердила городскую целевую программу «Строительство многоквартирных домов для обеспечения жилыми помещениями граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам социального найма» на 2009-2011 годы. Цель программы - реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» на территории города Красноярска для граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам социального найма. Программа финансируется из бюджета города Красноярска. Планируется обеспечить 250 семей, нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда.

В то же время на 1 января 2008 года на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам социального найма, в администрациях районов в городе состояло 10 536 семей (некоторые состоят с 1972 года). Из них признанных в установленном порядке малоимущими - 204 семьи; имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений - 264 семьи, в том числе 40 семей, жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате пожара. Проблема обеспечения жилыми помещениями граждан, состоящих на учёте, отмечается в программе, столь масштабна, что решить её единовременно за счёт бюджета города не представляется возможным: так, в 2006 году таким гражданам было предоставлено лишь 19 квартир, в 2007 году - всего 12 квартир.

В рамках краевой целевой программы «Дом» на 2007-2009 годы, утверждённой законом Красноярского края, за счёт субсидии из краевого бюджета в 2008 году было завершено строительство жилого дома, что позволило ввести в эксплуатацию ещё 29 квартир для обеспечения жилыми помещениями граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

Для решения вышеуказанной проблемы необходим программный подход с определением сроков реализации мероприятий и средств на их выполнение, которых у большинства муниципальных образований не хватает. В сложившихся условиях государство (на федеральном и региональном уровнях) должно принимать самое активное участие в формировании муниципального жилищного фонда социального использования, в том числе путём предоставления муниципальным образованиям финансовой поддержки, поскольку очевидно, что исключительно за счёт средств местных бюджетов проблема обеспечения граждан социальным жильём вряд ли может быть решена.

Как отмечено в федеральной целевой программе «Жилище» на 20112015 годы, в 2004-2008 годах была продолжена работа по совершенствованию и принятию законодательных актов, в частности ГрК РФ, ЗК РФ, Федерального закона «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и Федерального закона «О концессионных соглашениях». Указанные акты позволили сформировать законодательную базу для решения задач комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, развития застроенных территорий и обеспечения жилищного строительства инженерной инфраструктурой, распределить ответственность между органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса и застройщиками в вопросах обеспечения жилищного строительства инженерной и социальной инфраструктурой, а также создать законодательные предпосылки для формирования специализированного вида бизнеса, связанного с подготовкой земельных участков для строительства, включая жилищное строительство. Однако на практике реализация принципов, заложенных в этих актах, пока ещё не получила достаточного распространения и требует использования дополнительных стимулов в виде государственной поддержки за счёт средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов. Органы местного самоуправления, как правило, все ещё не имеют генеральных планов и правил землепользования и застройки, программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры.

Как уже указывалось ранее, ЖК РФ ввёл возможность строительства муниципальных наёмных домов как социального, так и коммерческого использования. Согласно ЖК РФ, наёмные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учёту в муниципальном реестре наёмных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых расположены такие дома и земельные участки. Порядок учёта наёмных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Однако

ЖК РФ, иное федеральное законодательство не регулирует вопросы, связанные с созданием и учётом наёмных домов коммерческого использования.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования начинают постепенно формировать нормативную базу для учёта наёмных домов, земельных участков, выделяемых под их строительство, а также для непосредственного освоения земельных участков под строительство наёмных домов социального и коммерческого использования.

2.Необходимым условием эффективного управления и распределения муниципального жилищного фонда, обеспечения права граждан на жилище является ведение учёта этого фонда. Учёт муниципального жилищного фонда - совокупность действий местной администрации по выявлению и включению объектов жилищного фонда в реестр муниципального жилищного фонда, а также ведение реестра муниципального жилищного фонда и другой учётной документации.

Основными задачами учёта муниципального жилищного фонда являются:

-получение информации о местонахождении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, стоимости жилых помещений и изменении этих показателей;

-формирование и обобщение информационной базы об объектах жилищного фонда и их территориальном распределении;

-обеспечение контроля базы налогообложения;

-определение доли - количества голосов, которыми обладает муниципальное образование в многоквартирном доме.

Данные муниципального учёта используются для распределения муниципального жилищного фонда, его содержания и выбора способа распоряжения им, разработки программ переселения, сноса аварийного жилья и др. Данные учёта учитываются также при планировании расходов, необходимых для содержания и эксплуатации жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Учёт муниципального жилищного фонда ведётся администрацией и включает в себя деятельность, направленную на: а) выявление освободившихся жилых помещений муниципального жилищного фонда; б) выявление бесхозяйных жилых помещений; в) ведение реестра муниципальных жилых помещений; г) исключение жилых помещений из состава муниципальной собственности в порядке гражданско-правовых сделок, приватизации, в связи со сносом, переводом из жилищного фонда в нежилой и по иным основаниям; д) ведение и хранение учётной документации по жилым помещениям муниципального жилищного фонда и т. д.

Учёт ведётся путём составления перечня жилых помещений, в котором должны содержаться сведения об этих помещениях (адрес жилого помещения, общая площадь жилого помещения, год ввода в эксплуатацию жилого помещения и др.), а также внесения необходимых изменений в реестр муниципальной собственности в установленном порядке. При этом осуществляется количественный учёт (по количеству единиц (жилых помещений) и по количеству общей площади), а также учёт по формам использования муниципального жилищного фонда (жилищный фонд социального использования и т. д.).

Учёт муниципального жилищного фонда требует ведения реестра жилых помещений муниципального жилищного фонда. Реестр состоит из разделов: а) реестровый номер; б) дата и номер муниципального правового акта о включении жилого помещения в реестр; в) вид жилого помещения (квартира, жилой дом); г) адрес местонахождения жилого помещения; д) общая площадь жилого помещения; е) жилая площадь жилого помещения; ж) категория, к которой относится данное жилое помещение, для специализированного жилого помещения - его вид; з) владелец, пользователь жилого помещения; и) номер и дата муниципального правового акта о предоставлении указанного помещения; к) примечание (сведения о техническом состоянии жилого помещения, имеющихся обременениях и т. д.); л) сведения об исключении жилого помещения из реестра.

Основанием для включения в реестр являются документы, подтверждающие: строительство либо приобретение жилых помещений за счёт средств местного бюджета; передачу жилых помещений в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном законодательством о разграничении государственной и муниципальной собственности; безвозмездную передачу жилых помещений в муниципальную собственность юридическими и физическими лицами; поступление жилых помещений в муниципальную собственность по иным законным основаниям.

Полномочия органов местного самоуправления по вопросам учёта муниципального жилищного фонда определяются в соответствии с жилищным законодательством, уставом муниципального образовании, а также специальными муниципальными правовыми актами, издаваемыми по этим вопросам.

Как показывает практика, в одних муниципальных образованиях вопросы ведения учёта муниципального жилищного фонда регулируются правовым актом, в котором находят своё отражение все вопросы, связанные с формированием, учётом, управлением и распоряжением муниципальным жилищным фондом. Муниципальные образования утверждают также отдельными правовыми актами порядок учёта и предоставления служебного жилого помещения муниципального жилищного фонда. В других муниципальных образованиях вопросы учёта муниципального жилищного фонда регулируются в муниципальных правовых актах об управлении и распоряжении муниципальным жилищным фондом. Наконец, есть муниципальные образования (и их практика заслуживает поддержки и распространения), которые принимают специальные акты о порядке ведения учёта муниципального жилищного фонда. Более обоснованным представляется решение тех муниципальных образований, которые, распределяя полномочия органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений, закрепляют право представительных органов местного самоуправления (а не местной администрации) устанавливать порядок ведения учёта муниципального жилищного фонда.

3.Необходимым условием реализации гражданами права на жилище, проживания в нём является деятельность органов местного самоуправления по содержанию муниципального жилищного фонда.

Содержание муниципального жилищного фонда - проведение единой техническо-экономической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и текущему ремонту жилых домов, их конструктивных элементов, инженерных систем и придомовых территорий. Вопросы содержания муниципального жилищного фонда регулируются муниципальными правовыми актами, принимаемыми на основе жилищного законодательства. С учётом того, что содержание муниципального жилищного фонда заключается, в частности, в выполнении ряда мероприятий, направленных на обеспечение сохранности жилого помещения и имущества многоквартирного дома, муниципальные правовые акты устанавливают на основе жилищного законодательства обязанности нанимателя и наймодателя жилого помещения (в качестве последнего выступает администрация муниципального образования). Следует отметить, что права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения в наёмном доме социального использования и в договоре социального найма практически идентичны. Отношения сторон по договору коммерческого найма (в том числе, по договору найма жилого помещения в наёмном доме коммерческого использования) регулируются положениями ГК РФ.

К обязанностям нанимателя муниципального жилого помещения в соответствии с ЖК РФ относится:

-соблюдение правил пользования жилыми помещениями;

-использование жилого помещения в соответствии с его назначением;

-поддержание в исправном состоянии жилого помещения, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нём, обеспечение их сохранности. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, следует немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

-содержание в чистоте и порядке жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, объектов благоустройства;

-осуществление текущего ремонта занимаемого жилого помещения;

-не допускается производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

-своевременное и в полном объёме внесение в установленном порядке платы за жилое помещение и коммунальные услуги по утверждённым в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей; и иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

К обязанностям наймодателя (администрация муниципального образования) муниципального жилого помещения относятся:

-принятие участия в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

-осуществление капитального ремонта жилого помещения;

-принятие участия в своевременной подготовке дома, санитарнотехнического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях; иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Обеспечение органами местного самоуправления права граждан на жилище предполагает создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими безопасные и комфортные условия проживания.

Основой муниципальной деятельности по решению этих задач является ЖК РФ, Федеральная программа «Жилище», национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», а также соответствующие программы субъектов Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ создана государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства (далее по тексту - Фонд).

Фонд осуществляет следующие основные функции:

1)принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счёт средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, на основании заявок, представленных субъектами Российской Федерации (в том числе Крымом и Севастополем);

2)осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, модернизации систем коммунальной инфраструктуры, а также выполнения предусмотренных законом условий предоставления финансовой поддержки за счёт средств Фонда.

Для получения финансовой поддержки за счёт средств Фонда создаются муниципальные программы, на основе которых формируются региональные программы, которые и предоставляются вместе с заявкой в Фонд. Обязательным условием предоставления финансовой поддержки за счёт средств Фонда является долевое финансирование за счёт средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) бюджета муниципального образования, находящегося на территории указанного субъекта Российской Федерации и претендующего на предоставление финансовой поддержки за счёт средств Фонда. Субъектом Российской Федерации может быть установлен минимальный размер софинансирования за счёт средств бюджетов муниципальных образований.

Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счёт средств Фонда, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными образованиями, указанными в заявке субъекта Российской

Федерации. Если в заявке субъекта Российской Федерации получателями средств Фонда указаны муниципальные образования, средства Фонда сразу перечисляются в местные бюджеты. В соответствии с последними изменениями в ЖК РФ финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой собственникам за счёт средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Общая площадь аварийного жилищного фонда, расселение которого необходимо осуществить в 2014-2017 годах в целях выполнения Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», составляет 4 млн. кв. м, из которых с участием средств Фонда подлежит расселению млн. кв. м. Общий объём финансирования данных программ из средств Фонда на 2013-2017 годы составляет 183,4 млрд. рублей, в том числе 41,8 млрд. рублей на 2015 год. Целевой показатель реализации программ переселения

2015года составляет 2 759,49 тыс. кв. метров. Расселены по состоянию на 1 августа 2015 года жильцы 588,61 тыс. кв. метров аварийного жилья. По этапу 2015-2016 годы утверждено 77 заявок на общую сумму 38,02 млрд. рублей (с учётом софинансирования регионов - 100,99 млрд. рублей), средства будут направлены на переселение 160,13 тыс. граждан из аварийного жилья общей площадью 2 555,73 тыс. кв. м. Общий объём финансирования программ капитального ремонта из средств Фонда на 2014-2015 годы составляет 12,6 млрд. рублей. В 2015 году по состоянию на 1 августа 2015 года одобрено 2 заявки на реализацию региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах от 2 субъектов Российской Федерации (Республики Калмыкии и Пензенской области) на общую сумму 53,11 млн. рублей (с учётом софинансирования региона и собственников жилых помещений - 188,24 млн. рублей), что позволит отремонтировать 55 домов и 1 заявка на реализацию региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в городе Севастополь на сумму 850,97 млн. рублей, что позволит отремонтировать 366 домов.

На основании представленных статистических данных можно сделать вывод: несмотря на предусмотренные законом весьма многочисленные и отнюдь не легко исполнимые условия предоставления финансовой поддержки, большинство субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, находящихся на территории данных субъектов, используют возможность получения финансовой поддержки на содержание жилищного фонда. Однако реализация муниципальных программ при поддержке Фонда отнюдь не проходит безукоризненно, имеются проблемы с реализацией программ (задержки сроков и т.п.).

Качество содержания жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг в большинстве муниципальных образованиях находится сегодня на неудовлетворительном уровне и не соответствует не только потребностям и ожиданиям населения, но и объёму финансовых ресурсов, направляемых в этот сектор в последние годы. Основные причины неэффективности жилищно-коммунального хозяйства: высокий уровень износа основных фондов жилищно-коммунального комплекса, недостаточная эффективность существующей системы управления в коммунальном секторе. В результате в жилищно-коммунальном комплексе отсутствуют стимулы для рационального ведения хозяйства, роста производительности труда, ослаблены мотивации энергосбережения, внедрения новых технологий, инвестиций в модернизацию производства.

Решить проблему повышения качества и надёжности предоставления коммунальных услуг возможно только объединением усилий всех уровней власти с привлечением частных инвестиций. Поэтому одной из основных задач, стоящих перед органами местного самоуправления по содержанию жилищного фонда и оказанию коммунальных услуг, является формирование условий, обеспечивающих привлечение частных средств, в том числе заёмных, в модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства должно обеспечить проведение его технологической и управленческой модернизации с привлечением частного бизнеса и частных инвестиций, формированием реальных собственников квартир в многоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлению собственностью. В этих целях муниципальные образования принимают свои целевые программы, в которых предусматривают:

-модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры с высоким уровнем износа, а также строительство новых объектов для замены объектов с высоким уровнем износа;

-создание условий для развития конкурентного бизнеса в коммунальной сфере;

-создание условий для привлечения средств частных инвесторов в модернизацию и развитие объектов коммунальной инфраструктуры; государственную финансовую поддержку процессов модернизации и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе с целью минимизации рисков частных инвесторов;

-развитие приборного учёта в сфере поставки коммунальных услуг и оплаты услуг по показаниям приборов учёта;

-расширение возможности газификации жилищного фонда.

Осуществление этих задач требует формирования на основе жилищного законодательства нормативной правовой и методической базы для организации регулирования учёта потребления и оплаты ресурсов в индивидуальных и многоквартирных домах при наличии коллективных и (или) индивидуальных приборов учёта, для финансирования инвестиционных программ развития коммунальной инфраструктуры, а также других нормативных актов.

Руководствуясь требованиями ЖК РФ, положениями своих муниципальных программ и иных правовых актов по вопросам содержания и управления муниципальным жилищным фондом органы местного самоуправления осуществляют следующие организационные мероприятия: а) обеспечивают переход на договорные отношения в сфере управления жильём и коммунальной инфраструктурой; б) обеспечивают выбор управляющей организации на конкурсной основе; в) осуществляют мониторинг качества предоставляемых коммунальных услуг управляющими организациями; г) проводят инвентаризацию и регистрацию в коммунальной сфере и пр.

Муниципальные образования должны также обеспечивать адресную поддержку населения, связанную с оплатой жилья и коммунальных услуг. Так, например, Совет народных депутатов Камешковского района Владимирской области своим решением от 28 октября 2008 года № 480 установил уровни платежей населения за потребляемые жилищно-коммунальные услуги на 2009 год в размере 100 % с одновременным принятием мер адресной социальной поддержки малоимущих категорий граждан. Совет также создал комиссию по разрешению нестандартных ситуаций, возникающих при начислении жилищно-коммунальных субсидий жителям муниципального образования. Возложение с 2015 года на собственников жилых помещений бремени уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества дома также должно предполагать экономически обоснованные цифры и систему региональной и муниципальной поддержки оплаты этих взносов.

Полномочия органов местного самоуправления по вопросам предоставления гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда

1.ЖК РФ выделяет в структуре муниципального жилищного фонда жилищный фонд социального использования (совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (в наёмных домах).

ЖК РФ относит к компетенции органов местного самоуправления:

а)ведение в установленном порядке учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, по договорам найма в наёмных домах; б) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, а также в целях определения возможности предоставления им жилых помещений в наёмных домах социального использования; в) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма, по договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования (статья 14).

В соответствии с ЖК РФ к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации относятся: определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, по договорам найма жилых помещений в наёмных домах социального использования. Основополагающие положения по данным вопросам содержатся в ЖК РФ.

1.1.По договорам социального найма жилое помещение предоставляется, по общему правилу, малоимущим. Малоимущими гражданами согласно статье 49 ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

ЖК РФ также закрепляет, что жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определённым федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. При этом ЖК РФ предусматривает, что указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения и муниципального жилищного фонда в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями (военнослужащие и др.). Анализ муниципальных актов показывает, что в последнее время практика делегирования таких полномочий органам местного самоуправления сокращается.

Положения ЖК РФ получают своё развитие в федеральных законах, других актах федеральных органов государственной власти. Так, например, Правительство Российской Федерации во исполнение статьи 63 ЖК РФ своим постановлением от 21 мая 2005 года № 315 утвердило типовой договор социального найма жилого помещения, которым должны руководствоваться и органы местного самоуправления в своей практической деятельности.

Министерство регионального развития Российской Федерации приказом от 25 февраля 2005 года № 18 утвердило методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма. Нормативные правовые акты в этой сфере принимают также субъекты Российской Федерации. Например: Областной закон Ленинградской области от 26 октября 2005 года № 89-ОЗ «О порядке ведения органами местного самоуправления Ленинградской области учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма», Закон Приморского края от 15 мая года № 360-КЗ «О порядке признания органами местного самоуправления Приморского края граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма» и др.

Некоторые субъекты Российской Федерации издают методические рекомендации для органов местного самоуправления по вопросам их деятельности в данной сфере. В Волгоградской области приняты методические рекомендации для органов местного самоуправления по определению нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма и учётной площади жилого помещения. Методические рекомендации разработаны в целях обеспечения реализации гражданами конституционного права на жилище и носят для органов местного самоуправления рекомендательный характер.

На основе федерального и регионального законодательства, методических рекомендаций муниципальные образования принимают свои муниципальные правовые акты, в которых определяют порядок и условия предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда, компетенцию органов местного самоуправления по распределению муниципального жилищного фонда, регулируют другие вопросы управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом.

Реализуя свои полномочия по предоставлению гражданам жилых помещений из муниципального жилищного фонда, органы местного самоуправления, во-первых, обеспечивают ведение учёта нуждающихся в жилых помещениях граждан, отвечающих требованиям жилищного законодательства. В этих целях органы местного самоуправления, основываясь на федеральном и региональном законодательстве:

а)принимают положения о порядке ведения учёта граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

б)утверждают учётную норму площади жилого помещения в общей площади жилого помещения на одного члена семьи нормы предоставления площади жилого помещения по договорам социального найма;

в)устанавливают величину порогового значения доходов и стоимости имущества граждан в целях признания их малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

На основе этих нормативных актов органы местного самоуправления ведут учёт граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Органы местного самоуправления осуществляют предоставление гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда на основе договоров социального найма. Принимают в этих целях положения о порядке предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений из муниципального жилищного фонда, которыми они руководствуются в своей практической деятельности.

Анализ данных нормативных актов позволяет выделить следующие основные стадии процесса реализации полномочий органов местного самоуправления по вопросам учёта граждан, нуждающихся в жильё и предоставления им жилых помещений из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма:

1.На учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях в органе местного самоуправления принимаются граждане, постоянно проживающие и зарегистрированные в данном населённом пункте (если иное не установлено законодательством) и нуждающиеся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, по основаниям и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

2.Учёт граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту жительства осуществляется в органах местного самоуправления, которые возлагают ведение учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях на свои структурные подразделения или на специально назначенных ответственных должностных лиц, для которых органом местного самоуправления разрабатываются и утверждаются положение о структурном подразделении и должностные инструкции.

3.Постановка граждан на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставление таким гражданам жилых помещений по договору социального найма осуществляется под общественным контролем и при соблюдении принципов коллегиальности и гласности (в муниципальных образованиях формируются общественные комиссии по жилищным вопросам).

4.Право на предоставление жилых помещений по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде имеют малоимущие граждане, признанные по установленным статьёй 51 ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном статьями 57-59 ЖК РФ.

Иным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилые помещения по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда могут предоставляться в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законом порядке соответствующими государственными полномочиями (часть 4 статьи 49 ЖК РФ).

5.Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в муниципальном жилищном фонде признаются малоимущие граждане:

а)не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

б)являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы;

в)проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

г)являющиеся нанимателями, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года № 378 «Об утверждении перечня тяжёлых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».

6.Принятие на учёт гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления о принятии на учёт в качестве нуждающегося в жилом помещении данного гражданина, поданного им в указанный орган по месту своего жительства. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право граждан состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Заявление с указанными документами подаётся в орган, осуществляющий принятие на учёт. Заявление регистрируется в Книге регистрации заявлений граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, которая ведётся по форме, установленной органом местного самоуправления.

7.Орган местного самоуправления проводит обследование жилищных условий гражданина, подавшего заявление, по результатам которого составляется акт обследования жилищных условий гражданина. Заявление граждан о принятии на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, с актом обследования жилищных условий и другими необходимыми документами рассматриваются на заседании органа, осуществляющего принятие на учёт.

8.Решение о принятии на учёт или об отказе в принятии на учёт принимается по результатам рассмотрения заявления о принятии на учёт и иных требуемых документов органом, осуществляющим принятие на учёт, не позднее установленного срока. Решение об отказе в принятии на учёт может быть обжаловано в судебном порядке.

9.Граждане считаются принятыми на учёт со дня принятия соответствующего постановления местной администрации.

11.В органах местного самоуправления ведётся следующая документация:

-Книга регистрации заявлений граждан о принятии на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма;

-Книга учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма;

-общий список очерёдности граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма;

-список очерёдности граждан, ставших на жилищный учёт и имеющих право на первоочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма;

-список очерёдности граждан, ставших на жилищный учёт и имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма;

-список очерёдности малоимущих граждан, признанных по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма и др.

12.Право состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьёй 56 ЖК РФ оснований снятия их с учёта.

13.Граждане снимаются с учёта в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

-подачи ими по месту учёта заявления о снятии с учёта;

-утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

-их выезда на место жительства в другое муниципальное образование;

-получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Снятие с учёта осуществляется по решению органа, осуществляющего принятие на учёт, после рассмотрения общественной комиссией по жилищным вопросам. Решение о снятии с учёта может быть обжаловано указанными гражданами в судебном порядке.

14.Жилые помещения предоставляются в порядке очерёдности, исходя из времени принятия таких граждан на учёт, за исключением случаев, установленных законом. Вне очереди жилые помещения из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются:

а)гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

б)гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации (постановление Правительство РФ от 16 июня 2006 года № 378).

При этом следует иметь в виду, что граждане, принятые на учёт до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учёте, право на внеочередное или первоочередное предоставление жилых помещений вне зависимости от уровня их доходов.

15.Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании соответствующего постановления главы местной администрации, которое является единственным основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. Договор социального найма заключается в письменной форме в порядке, определённом ЖК РФ.

Предоставляемое гражданам по договору социального найма жилое помещение должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, применительно к условиям соответствующего населённого пункта.

Органы местного самоуправления в соответствии с нормами жилищного законодательства решают вопросы замены жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право на предоставление ему жилого помещения взамен занимаемого жилого помещения по основаниям и на условиях, установленных федеральным и региональным законодательством. Для замены жилого помещения наниматель жилого помещения обращается в местную администрацию с соответствующим заявлением. Постановление администрации муниципального образования о предоставлении жилого помещения взамен занимаемого жилого помещения является основанием для заключения нового договора социального найма на жилое помещение, в которое гражданин вселяется в связи с заменой.

Жилищное законодательство предусматривает также возможность обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, который осуществляется нанимателями жилых помещений в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством. Для получения согласия на осуществление соответствующего обмена наниматель жилого помещения по договору социального найма письменно обращается в местную администрацию и представляет соответствующие документы. Постановление администрации муниципального образования о даче согласия на осуществление соответствующего обмена является основанием для заключения нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом.

Порядок решения указанных вопросов органами местного самоуправления определяется в муниципальных правовых актах о муниципальном жилищном фонде.

1.2.Граждане, не отнесённые к малоимущим в соответствии с законом, могут быть обеспечены жилыми помещениями по договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования. Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наёмном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наёмным домом социального использования жилой дом.

Жилые помещения предоставляются, если:

1)доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают установленный максимальный размер;

2)гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

Максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счёт собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования. До установления законом субъекта Российской Федерации порядка определения органами местного самоуправления дохода и стоимости подлежащего налогообложению имущества граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей, максимального размера этого дохода и стоимости такого имущества указанный порядок может быть установлен актом представительного органа местного самоуправления (статья 25 федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ). На данный момент практика установления соответствующих условий находится в стадии формирования. Лишь некоторые субъекты Российской Федерации определили необходимый порядок для органов местного самоуправления.

Ряд муниципальных образований приняли свои порядки, которые действуют до вступления в силу соответствующих областных законов.

Следует отметить, что техника закрепления данной конструкции в ЖК РФ справедливо вызывает вопросы в юридической литературе (в части соотнесения норм о договоре найма жилищного фонда социального использования с нормами о договоре социального найма, необходимости выделения отдельной от социального найма системы). Ведь права и обязанности сторон по данным видам договоров фактически одинаковы. Не совсем определённо сформулированы основания предоставления жилых помещений в наёмных домах социального использования. Речь идёт, прежде всего, о критериях определения доходов. Практика правоприменения данной конструкции должна будет определить пути дальнейшего развития законодательства в этой сфере.

2.Органы местного самоуправления предусматривают в структуре муниципального жилищного фонда специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан. Правительство Российской Федерации своим постановлением от 26 января 2006 года № 42 утвердило Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помеще- ний. Муниципальные образования принимают, как правило, свои положения о специализированном жилищном фонде, утверждают правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда и др.

Основываясь на положениях ЖК РФ, муниципальные образования, как правило, к специализированным жилым помещениям относят:

а)служебные жилые помещения;

б)жилые помещения в общежитиях;

в)жилые помещения манёвренного фонда.

Включение жилого помещения муниципального жилищного фонда в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определённому виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения утверждаются постановлением местной администрации (главы муниципального образования).

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам по договорам найма специализированных жилых помещений за плату во владение и пользование для временного проживания в них на основании протокола общественной комиссии по жилищным вопросам, утверждённого постановлением местной администрации (главы муниципального образования).

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений, как уже отмечалось, утверждаются Правительством Российской Федерации. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме, является основанием для вселения в предоставленное помещение.

2.1.Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами местного самоуправления или муниципальными учреждениями, в связи с прохождением службы или избранием на выборные должности в органы местного самоуправления.

Служебные жилые помещения предоставляются, например, администрацией городского округа Щербинка (Московская область) следующим категориям граждан: работникам муниципальных организаций здравоохранения; работникам муниципальных образовательных учреждений; работникам физкультурно-спортивных муниципальных учреждений; замещающим должности муниципальной службы в органах местного самоуправления; работникам муниципальных предприятий жилищно-коммунального хо- зяйства. Однако в других муниципальных образованиях закрепляется иной перечень категорий граждан, которым может предоставляться служебное жилое помещение. В муниципальном районе «Княжпогостский» (Республика Коми) служебные жилые помещения для временного проживания по договору найма специализированного жилого помещения предоставляются:

-специалистам, работающим в муниципальных учреждениях и органах местного самоуправления;

-сотрудникам органов внутренних дел;

-молодым специалистам;

-специалистам предприятий жилищно-коммунального хозяйства, обслуживающих муниципальный жилищный фонд (по ходатайству руководителей соответствующих предприятий и глав сельских поселений);

-священнослужителям (по ходатайству вышестоящего органа);

-военным комиссарам (по ходатайству вышестоящего органа).

В некоторых других муниципальных образованиях (как правило, в муниципальных районах) этот перечень дополняется работниками районной прокуратуры, отделов внутренних дел и межрайонного военного комиссариата, а также нотариусами.

Анализ нормативных актов муниципальных образований позволяет сделать следующие выводы: во-первых, обращает на себя внимание, что в этих актах сильно различается перечень категорий граждан, которые могут получать служебные жилые помещения. Как представляется, на федеральном уровне должен быть определён общий перечень категорий граждан, которым могут предоставляться жилые помещения специализированного жилищного фонда, а также дано право субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям конкретизировать и дополнять его с учётом критериев использования данного жилищного фонда.

Служебные жилые помещения в муниципальном жилищном фонде предоставляются местной администрацией гражданам по ходатайству руководителей муниципальных учреждений или организаций при условии заключения трудового (контракта) договора. С ходатайством на предоставление служебного жилого помещения руководством муниципальных учреждений или организаций представляются в администрацию муниципального образования документы, перечень которых определяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, устанавливающих порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Служебные жилые помещения предоставляются по договору найма служебного жилого помещения на основании протокола общественной комиссии по жилищным вопросам, утверждённого постановлением местной администрации (главы муниципального образования). В состав общественной комиссии по жилищным вопросам, как правило, включаются должностные лица исполнительно-распорядительного органа муниципального образования, депутаты представительного органа муниципального образования, представители организаций.

Служебные жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры. Норма предоставления служебного жилого помещения устанавливается муниципальными правовыми актами.

Учёт граждан в качестве нуждающихся в служебных жилых помещениях осуществляется должностными лицами местной администрации, муниципальных учреждений.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых (служебных) отношений. Прекращение трудовых отношений, а также прекращение осуществления полномочий лицом, замещающим должности муниципальной службы в органах местного самоуправления, или увольнение являются основанием расторжения договора найма служебного жилого помещения в одностороннем порядке.

2.2.Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам для временного проживания в период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Жилое помещение в общежитии предоставляется в размере не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами местной администрацией. Гражданин, нуждающийся в жилом помещении в общежитии, подаёт заявление в соответствующий уполномоченный орган муниципального учреждения или организации. К заявлению о предоставлении жилого помещения в общежитии прилагается ряд документов, который определяется муниципальными правовыми актами. Жилые помещения в общежитиях предоставляются по договору найма жилого помещения в общежитиях на основании представленных документов от муниципальных учреждений или организаций для рассмотрения на общественной комиссии по жилищным вопросам, протокол комиссии утверждается постановлением местной администрации (главы муниципального образования). Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы и обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием для расторжения договора найма жилого помещения в общежитии.

2.3.Жилые помещения манёвренного фонда предоставляются для временного проживания:

а)гражданам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения муниципального жилищного фонда, занимаемые ими по договорам социального найма;

б)гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счёт кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

в)гражданам из числа лиц, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

г)в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством субъекта Российской Федерации.

Жилые помещения манёвренного фонда предоставляются из расчёта не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Договор найма жилого помещения манёвренного фонда заключается на период:

1)до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

2)до завершения расчётов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;

3)до завершения расчётов с гражданами, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма.

Учёт граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях манёвренного фонда осуществляется должностными лицами соответствующих уполномоченных органов.

Уполномоченный по правам человека в своём докладе за 2014 год указывает, что значительное количество обращений свидетельствует о фактическом отсутствии сформированного государственного и муниципального жилищного манёвренного фонда. Наблюдается как острый дефицит жилых помещений манёвренного фонда, так и их неудовлетворительное инженернотехническое состояние.

К сожалению, полномочия по созданию и содержанию манёвренного фонда, возложенные на органы государственной власти и местного самоуправления, реализуются ими не в полном объёме. В некоторых муниципальных образованиях (например, в Томске и Ростове-на-Дону) разработаны и реализуются муниципальные программы по созданию манёвренного жилищного фонда. Уполномоченным отмечается необходимость инвентаризации, а также определения технических параметров и потребностей в объёмах манёвренного жилищного фонда.

С учётом изложенного, органы местного самоуправления должны активнее участвовать в формировании целевых программ по созданию нового манёвренного жилищного фонда, совершенствованию технического состояния уже имеющегося, а также формам контроля за их фактической реализацией.

Специализированный муниципальный жилищный фонд может включать жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Как показывает практика, речь идёт о жителях муниципального образования (семьях или одиноких гражданах), оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Например, решением Совета депутатов городского округа Троицк Московской области от 4 октября 2007 года № 421/66 «Об утверждении Положения о порядке предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда в г. Троицке Московской области» право на проживание и сроки использования данных жилых помещений семьёй или одиноким гражданином определяются комиссией по вопросам использования муниципального жилищного фонда г. Троицка для социальной защиты отдельных категорий граждан, утверждённой постановлением главы города. Семья (одинокий гражданин), которой по решению комиссии, утверждённой главой города, было предоставлено право временного пользования жилым фондом, обязана заключить договор безвозмездного пользования жилым фондом с комитетом по управлению имуществом города Троицка Московской области. Договор заключается на срок, также определённый решением Комиссии и утверждённый главой города Троицка Московской области. Регистрация по месту жительства в муниципальном жилом фонде для социальной защиты отдельных категорий граждан не допускается.

.5. Постепенно осуществляется отход от практики, когда субъекты Российской Федерации фактически «перекидывали» на органы местного самоуправления решение жилищных проблем детей-сирот. Федеральный закон от 29 февраля 2012 года № 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» установил новый порядок наделения их жилыми помещениями, основная обязанность по обеспечению детей-сирот жилыми помещениями возложена на субъекты Российской Федерации. В соответствии со статьёй 98.1 ЖК РФ им предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений. Срок действия договора составляет пять лет. По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения с указанными лицами заключается договор социального найма. Раньше была практика предоставления жилья сразу по договору социального найма. Однако от неё отказались в целях защиты прав данной категории граждан (жилые помещения имеют целевое назначение, их невозможно приватизировать, а затем отчуждать).

Вопрос о наделении органов местного самоуправления рассматриваемым государственным полномочием решается органами государственной власти субъектов Российской Федерации исходя из экономической и иной практической целесообразности. В случае наделения их соответствующими полномочиями органы местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, формируют список нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также устанавливают невозможность проживания указанных лиц в ранее занимаемых ими жилых помещениях и выявляют обстоятельства, свидетельствующие о необходимости оказания содействия в преодолении трудной жизненной ситуации. Уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, контролирующим осуществление органами местного самоуправления соответствующего государственного полномочия, должен формироваться единый по субъекту Российской Федерации список нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Формирование списка только на уровне органов местного самоуправления не допускается.

-несоответствие объёма выделяемых бюджетных средств фактическому количеству очередников из числа детей-сирот, которые должны быть обеспечены жильём по мере возникновения такого права;

-постоянный рост цен на жильё, существенно опережающий устанавливаемые нормативы стоимости квадратного метра для строительства или приобретения жилья для детей-сирот и лиц из их числа;

-отсутствие свободных жилых помещений по установленным региональным законодательством учётным нормам предоставления и связанные с этим сложности создания специализированного жилого фонда для детей-сирот.

Кроме того, из года в год наблюдается несвоевременное перечисление субсидий из средств федерального бюджета и неполное освоение регионами выделенных средств. На конец 2013 года остаток неосвоенных средств составлял более 1 миллиарда рублей. Задолженность перед детьми-сиротами на 1 января 2014 года имеют 34 субъекта Российской Федерации.

3.В соответствии с главой 35 ГК РФ и статьёй 19 ЖК РФ, муниципальные образования принимают в целях обеспечения конституционного права граждан на жилище путём развития договорных отношений в жилищной сфере положения о жилищном фонде коммерческого использования, находящемся в собственности муниципального образовании. Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования предоставляются гражданам по договорам найма жилого помещения в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством и договором. Муниципальный жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования и используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования. В него входят также муниципальные наёмные дома коммерческого использования. Назначение наёмного дома может быть изменено на социальное и обратно в соответствии со статьёй 91.17 ЖК РФ.

Отнесение жилых помещений к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования, а также исключение жилых помещений из указанного фонда осуществляются на основании постановления местной администрации (главы муниципального образования). Объёмы фонда жилых помещений из муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам найма, определяются, исходя из потребностей и конъюнктуры рынка жилых помещений.

Предоставленные по договору найма жилые помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования могут быть выкуплены нанимателем и членами его семьи в соответствии с условиями, определёнными муниципальными правовыми актами. За исключением жилых помещений в наёмных домах коммерческого использования.

В данных актах определяется и компетенция органов местного самоуправления в сфере управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом коммерческого использования. Согласно положению о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом коммерческого использования, утверждённого решением Городской думы города Ноябрьска от 18 декабря 2007 года № 310-Д, к компетенции главы города относится: определение уполномоченного органа в сфере управления и распоряжения жилищным фондом коммерческого использования; принятие решения о предоставлении жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования по договору найма; принятие решения об отчуждении жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования; определение порядка расчёта размера платы за наём жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования и др.

Уполномоченный от имени муниципального образования орган осуществляет полномочия по управлению и распоряжению жилищным фондом коммерческого использования; принимает решение об отнесении жилых помещений муниципального жилищного фонда к жилищному фонду коммерческого использования; ведёт учёт жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования; передаёт в установленном порядке жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования в наём и др.

Жилищный фонд коммерческого использования используется муниципальными образованиями, как правило, во-первых, в целях предоставления жилых помещений по договору коммерческого найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и не являющихся малоимущими, не имеющим право на приватизацию жилых помещений (сейчас это - наёмные дома коммерческого использования), во-вторых, в целях предоставления юридическим лицам по договорам аренды или купли-продажи. Жилые помещения, отнесённые к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования, могут предоставляться на основании иных договоров, за исключением договора социального найма и договора найма специализированного жилого помещения. Согласно решению Думы города Урай (Ханты-Мансийский автономный округ) от 29 мая 2008 года № 54 «О порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом коммерческого использования города Урай», предоставленные по договору найма жилые помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования могут быть выкуплены нанимателем и членами его семьи в соответствии с условиями, определёнными настоящим порядком. В муниципальном образовании «Посёлок Томилино» Московской области действует положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договорам купли-продажи, мены, утверждённое решением Совета депутатов данного муниципального образования от 17 ноября 2006 года № 21/3.

Предоставление жилых помещений по договорам найма, аренды, а также отчуждение жилых помещений по договорам купли-продажи, мены осуществляется после включения жилых помещений в коммерческий фонд. Включение жилого помещения муниципального жилищного фонда муниципального образования в коммерческий фонд и исключение жилого помещения из коммерческого фонда осуществляется на основании постановления местной администрации (главы муниципального образования) при соблюдении установленного порядка. Предоставление жилых помещений коммерческого фонда по договорам найма, аренды осуществляется на основании соответствующего постановления местной администрации (главы муниципального образования) при наличии требуемых документов (их перечень устанавливается в муниципальных правовых актах).

Плата за пользование жилым помещением коммерческого фонда по договору найма жилого помещения устанавливается в размере рыночной арендной платы за наём объекта недвижимости, определяемой в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности. Для определённых категорий граждан устанавливаются льготные условия исчисления платы за наём (например, гражданам, ранее занимаемое жилое помещение которых признано непригодным для проживания и др.).

Ряд муниципальных образований устанавливают, что граждане, которым предоставлены жилые помещения коммерческого фонда по договорам найма, имеют право приобрести такие жилые помещения по договорам купли- продажи в порядке и на условиях, предусмотренных соответствующими муниципальными правовыми актами.

Жилые помещения коммерческого фонда по договорам аренды предоставляются юридическим лицам (арендаторам) во временное владение и пользование за плату в целях использования для проживания граждан. Решение о предоставлении жилого помещения коммерческого фонда по договору аренды принимается местной администрацией (главой муниципального образования) на основании ходатайства юридического лица.

Отчуждение жилых помещений коммерческого фонда на условиях договора купли-продажи производится юридическим лицам и гражданам по рыночной стоимости жилого помещения, определяемой в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности.

Категориям граждан, являющимся участниками федеральных, региональных и муниципальных целевых программ в жилищной сфере, а также иным категориям граждан могут быть установлены иные условия отчуждения жилых помещений коммерческого фонда по договорам купли-продажи на основании постановления местной администрации (главы муниципального образования).

При заключении договора мены жилых помещений, одно из которых является муниципальной собственностью, а другое собственностью юридического или физического лица, стоимость каждого жилого помещения определяется путём проведения рыночной оценки их стоимости, устанавливаемой в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, за исключением случаев, когда обмениваемые жилые помещения по соглашению сторон признаются равноценными.

Анализируя практику наличия у муниципальных образований коммерческого жилищного фонда, автор считает необходимым отметить, что конституционной обязанностью органов местного самоуправления является исполнение социальных обязательств в жилищной сфере и формирование у органов местного самоуправления жилищного фонда коммерческого назначения не должно приводить к нарушению социальных обязательств, возложенных на органы местного самоуправления. В первую очередь должны обеспечиваться жильём очередники, иные социально незащищённые категории граждан в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами.

Полномочия органов местного самоуправления по другим вопросам обеспечения права граждан права на жилище

На современном этапе развития российского государства и общества актуальной задачей органов публичной власти (включая и органы местного самоуправления) в сфере обеспечения права граждан на жилище становится создание именно необходимых условий и предпосылок для осуществления данного права: формирование рынка доступного жилья, увеличение объёмов жилищного строительства, развитие ипотечного строительства, формирование рынка земельных участков, обеспеченных объектами коммунальной инфраструктуры, сокращение ветхого и аварийного жилищного фонда и т. д.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июля 2014 года № 21-П, одно из важнейших направлений жилищной политики Российской Федерации - принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах своих полномочий мер, направленных на обеспечение условий для осуществления гражданами права на жилище, включая использование бюджетных средств для предоставления в установленном порядке субсидий на приобретение или строительство жилых помещений. Реализация таких мер требует установления конкретных форм, источников, порядка и условий обеспечения их жильём с учётом социального статуса и имеющихся у государства финансово-экономических и иных возможностей.

Федеральное законодательство закрепляет правовые основы развития рыночных отношений в строительстве и управлении жилищным фондом, а также реализации гражданами своего конституционного права на жилище по своему усмотрению и в своих интересах, в том числе путём приобретения жилых помещений на рынке недвижимости с использованием собственных средств, ипотечных жилищных кредитов и безвозмездных субсидий.

Свою деятельность в этой сфере органы местного самоуправления осуществляют в рамках муниципальных программ, в том числе в рамках программы «Доступное и комфортное жильё - жителям муниципального образования». Данные программы разрабатываются и реализуются в соответствии с федеральными и региональными программами, выступая в качестве их подпрограмм. Они принимаются в целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, формирования рынка доступного жилья для граждан, безопасных и комфортных условий проживания в нем, расселения граждан из жилых домов, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Муниципальные программы предусматривают решение указанных задач путём реализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий по основным приоритетным направлениям:

-развитие жилищного строительства;

-повышение доступности жилья;

-совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

-развитие ипотечного жилищного кредитования;

-жильё для молодых семей;

-переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и др.

По этим направлениям многие муниципальные образования принимают отдельные программы.

Необходимым представляется комплексное планирование в жилищной сфере с охватом всех основных направлений реформирования и развития жилищного и коммунального хозяйства, поскольку, как отмечается в решении Челябинской городской думы от 27 июня 2006 года № 13/6, острота проблем, существующих в жилищной и коммунальной сферах, и важность их решения для социально-экономического развития муниципального образования требуют принятия комплекса мер в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России».

Конституция Российской Федерации и Закон об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года определяют основное направление деятельности органов местного самоуправления в этой сфере: поощрение жилищного строительства, создание условий для жилищного строительства.

1.В рамках этого направления муниципальной деятельности органы местного самоуправления призваны, прежде всего, добиваться увеличения объёмов жилищного строительства, формирования рынка подготовленных земельных участков для жилищного строительства, привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. В этих целях муниципальные образования должны поощрять жилищное строительство путём развития конкуренции и снижения административных барьеров в жилищном строительстве, а также создавать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрять прозрачные конкурентные процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, создавать условия для развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам в целях увеличения жилищного строительства и т.д.

Проблемы, с которыми сталкиваются муниципальные образования в сфере поощрения и развития жилищного строительства, во многом схожи, однотипны. Вот, например, как они формулируются в муниципальной целевой (комплексной) программе «Доступное и комфортное жильё - гражданам России на территории Балаковского муниципального района на 2007-2010 годы», утверждённой Собранием депутатов Балаковского муниципального образования от 3 августа 2007 года № 271. Состояние рынка жилья и жилищного строительства на территории Балаковского муниципального района характеризовалось в названной муниципальной программе по состоянию на 1 января года (в год принятия программы) следующими факторами:

а)в очереди на улучшение жилищных условий стояли 2827 семей, проживающих на территории Балаковского муниципального района. Для обеспечения их жилыми помещениями необходимо построить более 100 тысяч квадратных метров площади жилых помещений. Очередниками на получение жилых помещений являются семьи, материальный достаток которых не позволяет приобрести квартиру или построить дом. В 2006 году получили жилые помещения и улучшили свои жилищные условия 199 семей (676 человек), или 7 процентов от общего числа очередников, 11 семей приобрели его за собственные средства. Низкие показатели доступности жилья явились следствием недостаточного обеспечения жилыми помещениями населения Балаковского муниципального района. Время ожидания в очереди на получение жилых помещений в Балаковском муниципальном районе составляет до 20 лет;

б)сокращение бюджетных ассигнований на жилищное строительство за период реформ 1990-2001 годов привело к значительному снижению предоставляемых на условиях социального найма жилых помещений, создав социальную напряжённость в обществе. Происходит естественное старение существующего жилищного фонда. На начало 2007 года в Бала- ковском муниципальном районе зафиксировано более 107 902 квадратных метров ветхого и аварийного жилья, или 2,9 процента от общего объёма жилищного фонда Балаковского муниципального района. Общий объём жилищного строительства в 2006 году составил 21 410 квадратных метров, что на 15,3 процента меньше, чем в 2005 году. Объём введённого в эксплуатацию жилья в 2006 году составил 21 410 квадратных метров, что лишь на два процента выше, чем в 2005 году. Существенно увеличилась доля индивидуального жилищного строительства, подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счёт средств граждан. В настоящее время, констатируется в программе, вплотную встаёт вопрос о принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, а также комплекс смежных вопросов: градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом. Однако объёмы жилищного строительства не удовлетворяют, как отмечается в программе, даже существующего достаточно низкого платёжеспособного спроса населения;

в)основными проблемами в сфере жилищного строительства являются: отсутствие необходимых земельных участков, обустроенных инженернотехнической инфраструктурой; отсутствие системы кредитования застройщиков под залог земельных участков и возводимых жилых зданий; отсутствие механизмов привлечения частных инвестиционных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры; низкий уровень объёмов жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на первичном рынке жилья; несоответствие качества строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жильё.

Процессы создания жилищного фонда в результате жилищного строительства, его распределения и перераспределения на рынке жилья неразрывно связаны с последующим предоставлением жилищно-коммунальных услуг. На неудовлетворительном уровне находится качество содержания ремонта жилых помещений и предоставления коммунальных услуг. Уровень износа коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 70 процентов. Повышение доступности и качества жилых помещений позволит улучшить демографическую ситуацию на территории Балаковского муниципального района. В связи с этим в программе ставится задача: органы местного самоуправления Балаковского муниципального района должны создавать условия для развития жилищного строительства на территории муниципального района.

При этом в сложившихся условиях формирование рынка доступного жилья на территории Балаковского муниципального района требует комплексного решения проблем повышения платёжеспособного спроса населения. Реальная возможность заработать на достойное жильё для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности и преодолению иждивенческих настроений у значительной части общества. Комплексное решение вышеуказанных вопросов должно оказать, констатирует программа, положительное влияние на социальное благополучие в обществе, экономическое развитие Балаковского муниципального района.

Реализация муниципальных программ в жилищной сфере, как уже отмечалось, взаимосвязана с реализацией соответствующих федеральных и региональных программ. Поэтому финансирование муниципальных программ осуществляется и за счёт средств федерального бюджета, и бюджетов субъектов Российской Федерации, направленных на реализацию приоритетных проектов, а также и местных бюджетов и внебюджетных (привлечённых) источников финансирования. Так, например, финансирование муниципальной программы «Доступное и комфортное жильё» ЗАТО г. Радужный (Владимирская область) на 2006-2010 годы, утверждённой решением городского Совета народных депутатов от 10 апреля 2006 года № 12/60, согласно этому решению характеризуют следующие цифры: общий объём финансирования программы составляет 831,9 млн. руб., в том числе: средства федерального бюджета - млн. руб.; средства областного бюджета - 1,3 млн. руб.; средства местного бюджета - 71,3 млн. руб.; средства частных инвестиций - 618,4 млн. руб.

2.Одной из основных проблем в сфере жилищного строительства является отсутствие земельных участков, обустроенных объектами коммунальной инфраструктуры в полном объёме. Поэтому муниципальные образования в рамках своих комплексных жилищных программ, как правило, предусматривают мероприятия по подготовке земельных участков для новой застройки с их последующей продажей на торгах. Так, муниципальная целевая программа «Доступное и комфортное жильё - жителям городского округа Химки на 2007-2010 годы» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» содержала подпрограмму «Обеспечение земельных участков объектами коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства».

Подпрограмма разработана в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основе подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», входящей в состав областной целевой программы «Жилище», национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России». В ней отмечается, что стимулирующим фактором градостроительной деятельности стала упрощённая процедура получения застройщиками прав на застройку земельных участков за счёт развития системы открытых аукционов, предусмотренных ЗК РФ. Однако указанные мероприятия должны быть подкреплены и на уровне муниципального образования путём установления чётких и прозрачных процедур территориального планирования, определения градостроительных регламентов и видов разрешительного использования земельных участков.

Вместе с тем обращается внимание на то, что при слабо развитом кредитовании застройщиков на цели жилищного строительства в условиях повышенного спроса на рынке жилья большая часть жилищного строительства, в том числе развитие инженерной инфраструктуры, финансируется за счёт средств населения. При этом отсутствуют чёткие механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры. Российская банковская система не позволяет с приемлемым уровнем риска финансировать проекты развития коммунальной инфраструктуры. В связи с этим подпрограмма, в частности, предусматривает предоставление помимо государственных гарантий Московской области муниципальных гарантий по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства. Указанная муниципальная программа городского округа Химки определяет конкретные задачи и полномочия администрации городского округа в этой сфере. Так, администрация осуществляет:

-подготовку сведений о наличии подготовленных земельных участков;

-утверждение проекта планировки территории, предназначенной для жилищного строительства;

-утверждение плана подготовки правил землепользования и застройки;

-разработку градостроительной документации по застройке территорий;

-проведение торгов по приобретению земельных участков;

-финансирование мероприятий подпрограммы за счёт средств бюджета городского округа и внебюджетных источников;

-представление отчётов об использовании финансовых средств с указанием конкретного количества квадратных метров;

-определение процедуры получения застройщиками прав на застройку земельных участков;

-контроль за ходом реализации подпрограммы на территории городского округа;

-представление информации и отчётов в Совет депутатов городского округа Химки о ходе выполнения подпрограммы и др.

Муниципальные образования принимают также положения об организации и проведении аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства. Решение о проведении аукциона может быть вынесено только в отношении сформированного земельного участка. Местная администрация принимает решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. В качестве продавца земельного участка выступает местная администрация. Организатором выступает местная администрация или специализированная организация, действующая на основании договора с ней.

3.Органы местного самоуправления осуществляют в рамках реализации своих муниципальных жилищных программ поддержку граждан, которые стремятся улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных жилищных кредитов. Муниципальные образования помогают реализовать механизмы поддержки граждан в приобретении, строительстве жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов, разрабатывая специальные муниципальные программы.

Так, Дума Ростовского муниципального района Ярославской области своим решением от 20 ноября 2007 года № 294 утвердила муниципальную целевую программу «Поддержка граждан, проживающих на территории Ростовского муниципального района, в сфере ипотечного жилищного кредитования» на 2008-2009 годы. Эта программа была разработана на основе областной целевой программы «Государственная поддержка граждан, проживающих на территории Ярославской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования» на 2008-2009 годы, утверждённой постановлением администрации Ярославской области от 5 сентября 2007 года № 370-а. Дума муниципального района обязала администрацию Ростовского муниципального района разработать и утвердить положение о порядке предоставления субсидии на приобретение (строительство) жилья с использованием ипотечного жилищного кредита гражданам, проживающим на территории Ростовского муниципального района. Ипотека, являясь коммерческим инструментом, предоставляет возможность решить жилищную проблему гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако отдельные категории граждан, имеющие возможность регулярно погашать платежи по ипотечному кредиту, не в состоянии внести всю сумму первоначального взноса за счёт собственных сбережений. Именно для таких категорий граждан и была предусмотрена бюджетная поддержка в рамках данной программы, что позволило посредством областного и муниципального бюджетов помочь гражданам в приобретении жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов, улучшить жилищные условия. Бюджетная поддержка оказывалась гражданам, которые:

-зарегистрированы и постоянно проживают на территории Ростовского муниципального района;

-признаны обеспеченными жилыми помещениями ниже нормы, установленной решением администрации Ростовского муниципального района;

-имеют право на получение из средств местного бюджета субсидии на оплату части первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или на оплату ипотечного кредита на основании положительного решения комиссии;

-не совершили действий, специально направленных на ухудшение жилищных условий с целью получения бюджетной поддержки.

Преимущественное право на бюджетную поддержку предоставлялось многодетным семьям, имеющим трёх и более несовершеннолетних детей.

Бюджетная поддержка граждан, проживающих на территории Ростовского муниципального района, осуществлялась путём безвозмездного предоставления субсидии на приобретение (строительство) жилья, направляемой на оплату части первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или на оплату ипотечного кредита. Бюджетная поддержка предоставлялась по заявительному принципу и только при наличии положительного решения банка о возможности выдачи гражданину ипотечного кредита и положительных решений администрации Ростовского муниципального района и администрации Ярославской области о выделении гражданину субсидии из областного и местного бюджетов.

Разработка и реализация данных муниципальных программ возможна, как правило, при тесном взаимодействии с субъектом Российской Федерации, бюджет которого является, как правило, основным источником финансирования указанных муниципальных программ, разрабатываемых на основе соответствующих региональных программ. Так, в соответствии с целевой программой Тюкалинского муниципального района «Поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья в Тюкалинском муниципальном районе», утверждённой решением Совета депутатов данного района от 30 мая 2008 года № 45, средства бюджета Тюкалинского муниципального района предусматриваются в размере 5 % от выделенных средств областного бюджета.

Органы местного самоуправления оказывают помощь также молодым семьям в строительстве (приобретении) жилья. Эту деятельность они осуществляют в рамках комплексных муниципальных жилищных программ либо принимая целевые муниципальные программы, направленные на поддержку молодых семей. Так, например, решением Совета депутатов Чеховского муниципального района Московской области от 20 октября 2006 года № 144/15 утверждена муниципальная целевая программа «Обеспечение жильём молодых семей Чеховского района на 2007-2010 годы» (подпрограмма «Обеспечение жильём молодых семей» областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы). Данная программа направлена на решение жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Программа предусматривает:

а)предоставление молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;

б)создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, дополнительных финансов, средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

Источниками финансирования являются: федеральный бюджет, областной бюджет и муниципальный бюджет (доля муниципального бюджета - 5 млн. руб. в 2007-2010 годы).

Заслуживает поддержки практика тех муниципальных образований, которые формируют специальные комиссии по предоставлению субсидий участникам муниципальной программы «Обеспечение жильём молодых семей». Так, в целях реализации городской целевой программы «Обеспечение жильём молодых семей» на 2007-2010 годы, утверждённой решением Брянского городского Совета народных депутатов от 28 марта 2007 года № 658, и организации работы по предоставлению субсидий за счёт средств бюджета, соблюдения законности по предоставлению целевых субсидий за счёт средств бюджета города Брянска участникам программы, Брянский городской Совет народных депутатов утвердил положение о городской комиссии. Задачами комиссии являются:

а)решение вопроса об оказании финансовой помощи молодым семьям в целях улучшения ими жилищных условий;б)реализация прав граждан и членов их семей на получение жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации.

а)проведение рекламно-ознакомительной кампании через местные средства массовой информации и приём граждан в установленные сроки с целью разъяснения условий и порядка реализации городской целевой программы «Обеспечение жильём молодых семей» на 2007-2010 годы;

б)организация работы по проверке сведений, содержащихся в документах участников программы, включённых в список претендентов на получение субсидий в планируемом году и в резервный список молодых семей, при поступлении средств федерального и областного бюджетов, предназначенных для предоставления субсидий участникам программы;

в)принятие решений о предоставлении субсидии из средств бюджета города Брянска либо об отказе в предоставлении субсидии и уведомление граждан о принятых комиссией решениях в 3-дневный срок.

Вместе с тем, с обеспечением органами местного самоуправления жилищных прав молодых семей возникают проблемы. Подпрограмма «Обеспечение жильём молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» хотя и имеет срочный характер, тем не менее напрямую зависит от финансирования различных бюджетных уровней. В связи с этим семьи, претендующие на упомянутые меры жилищной поддержки, зачастую длительное время стоят в очереди в ожидании улучшения своих жилищных условий и рискуют, как следствие, утратить соответствие её требованиям исключительно по возрастному признаку. Органы местного самоуправления зачастую исключают из указанной подпрограммы молодых людей, которым в процессе участия в ней исполнилось 36 лет.

По мнению Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации такое положение порождает необоснованные различия в объёме социальных прав граждан, относящихся к одной категории. Однако Конституционный Суд Российской Федерации, рассматривая данную проблему, отметил, что, учитывая финансовые возможности государства и иные факторы, государство вправе предусмотреть ограничение по возрасту на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи в список претендентов на получение социальной выплаты. Такое регулирование нельзя расценивать как нарушающее конституционные права граждан. Исходя из целей и задач федеральной подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» и с учётом имеющихся финансово-экономических возможностей на период её действия предусматривается предоставление данной социальной выплаты тем участвующим в подпрограмме семьям, которые на момент включения их органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в список претендентов на получение социальной выплаты в соответствующем году отвечают всем установленным требованиям к молодой семье, в том числе возрастному критерию. Таким образом, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, само по себе включение органом местного самоуправления и (или) органом исполнительной власти молодой семьи в список (сводный список) молодых семей - участников подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей», изъявивших желание получить социальную выплату в планируемом году, не означает, что такие молодые семьи обладают субъективным правом на получение социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья. Тем не менее, следует отметить, что указанная проблема вызвана, прежде всего, определённой ограниченностью финансовых ресурсов, в результате чего затягивается время ожидания вступления в программу. Её необходимо решать посредством комплекса мер по стимулированию жилищного строительства.

Некоторые муниципальные образования принимают специальные правовые акты об условиях и порядке приобретения жилья молодыми специалистами. Так, например, на основании постановления Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2006 года № 765 «О порядке предоставления молодым учёным социальных выплат на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильём отдельных категорий граждан федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» Совет депутатов городского округа Дубна Московской области своим решением от 26 апреля 2007 года № ПС -5(54)-44/21 утвердил положение об условиях и порядке приобретения жилья молодыми и высококвалифицированными учёными и специалистами, работающими в организациях научно-производственного комплекса или в организациях бюджетной сферы города Дубны.

Многие муниципальные образования принимают муниципальные программы в целях создания системы муниципальной поддержки отдельных категорий граждан бюджетной сферы в решении жилищной проблемы. Необходимость принятия подобных муниципальных программ обусловлена тем, что большинство работников бюджетной сферы, как правило, не имеют возможности решить жилищную проблему самостоятельно. Низкий уровень платёжеспособности делает невозможным приобретение жилья даже с использованием стандартных механизмов ипотечного жилищного кредитования. Отсутствие возможности приобретения собственного жилья является серьёзным фактором, обусловливающим отток квалифицированных кадров из бюджетной сферы и сдерживающим замещение рабочих мест молодыми перспективными специалистами. Поддержка работников бюджетной сферы при решении жилищной проблемы станет основой привлечения в бюджетную сферу молодых специалистов и позволит обеспечить сохранение квалифицированного кадрового состава муниципальных учреждений.

Представляет интерес муниципальная программа «Обеспечение жильём отдельных категорий работников бюджетной сферы городского округа Орехово- Зуево Московской области на 2008-2010 годы», утверждённая решением Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево Московской области от 26 июня 2008 года № 924/77. Она базируется на подпрограмме «Обеспечение жильём отдельных категорий работников бюджетной сферы Московской области», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, и предусматривает создание системы поддержки работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В целях создания системы муниципальной поддержки отдельных категорий граждан бюджетной сферы в решении жилищной проблемы программа предусматривает: привлечение средств бюджета городского округа для обеспечения отдельных работников бюджетной сферы жильём; развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья; предоставление указанным категориям работников субсидий на приобретение жилья; создание механизма привлечения указанными категориями работников собственных средств, дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих займы, а также ипотечные жилищные кредиты для приобретения жилья; создание условий для снижения стоимости возводимого жилья с целью удовлетворения платёжеспособного спроса указанных категорий работников на его приобретение.

Основными источниками финансирования являются средства областного бюджета, средства местного бюджета и средства работников бюджетной сферы - участников программы.

Ставропольская городская Дума своим решением от 23 апреля 2003 года № 3 72 (в ред. от 23.04.2008) утвердила положение о порядке выделения работникам бюджетной сферы города Ставрополя безвозмездных субсидий для долевого участия в строительстве жилья. К организациям бюджетной сферы положение относит органы местного самоуправления и муниципальные учреждения, финансируемые за счёт средств бюджета города Ставрополя, а работниками бюджетной сферы города признаны граждане, осуществляющие трудовую деятельность на постоянной основе в органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, финансируемых за счёт средств бюджета города Ставрополя.

Право на получение субсидий и заключение договоров долевого участия в строительстве жилья предоставляется гражданам, осуществляющим свою трудовую деятельность на постоянной основе в органах местного самоуправления и муниципальных учреждениях, финансируемых за счёт средств бюджета города Ставрополя, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не использовавших ранее права на получение субсидий для строительства (приобретения) жилья. Субсидии на приобретение жилья предоставляются работникам бюджетной сферы города в порядке очерёдности, установленной соответствующей комиссией. В состав комиссии входят депутаты городской Думы, представители администрации города Ставрополя, её структурных подразделений и общественных организаций. Персональный состав и положение о комиссии утверждается постановлением главы администрации города Ставрополя. Субсидии предоставляются за счёт средств бюджета города Ставрополя в пределах объёма, предусмотренного на текущий финансовый год. Размер субсидии, предоставляемой гражданину для долевого участия в строительстве жилья, определяется решением комиссии и составляет 50 процентов от стоимости площади жилья, предоставляемого по социальной норме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2001 года № 23 «Об обеспечении жильём граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам» предусмотрены государственные гарантии жилищных прав граждан, утративших служебную связь с организацией (объектом), расположенном в закрытом административно-территориальном образовании (ЗАТО) и выезжающих из ЗАТО на новое место жительства. В муниципальных правовых актах ЗАТО конкретизируются гарантии жилищных прав, закреплённые на федеральном уровне: устанавливается порядок учёта граждан, желающих выехать на новое место жительства из ЗАТО, обеспечения их жильём за пределами ЗАТО или выплаты компенсаций этим гражданам за передаваемое в муниципальную собственность жильё, находящееся у них на праве собственности. Например, в соответствии с постановлением главы администрации ЗАТО Межгорье от 21 октября 2008 года № 598 для предоставления гражданам, утратившим производственную и служебную связь с государственными и муниципальными организациями (объектами), расположенными в ЗАТО Межгорье и переселяемым за пределы ЗАТО, администрация ЗАТО Межгорье приобретает жилые помещения за пределами ЗАТО Межгорье в установленном действующим законодательством порядке, в том числе путём долевого участия в строительстве жилья или выплачивает этим гражданам денежную компенсацию за передаваемое ими в муниципальную собственность жильё, находящееся у граждан на праве собственности.

4.В целях предоставления дополнительных гарантий по реализации конституционного права граждан на жилище муниципальные образования принимают меры по оказанию поддержки граждан, осуществляющих индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство. Такие гарантии предусматриваются в муниципальных правовых актах. Представляется целесообразным рекомендовать муниципальным образованиям использовать опыт правового регулирования индивидуального жилищного строительства Аргаяшского муниципального района Челябинской области. Собрание депутатов Аргаяш- ского муниципального района своим решением от 14 февраля 2007 года № 8 утвердило положение «Об индивидуальном жилищном строительстве на территории Аргаяшского муниципального района». Положение устанавливает единый порядок планировки, застройки, предоставления земельных участков и благоустройства территории для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности на территории Аргаяшского муниципального района, и предназначено для применения заказчиками (инвесторами), органами местного самоуправления, всеми участниками процесса строительства индивидуальных жилых домов. Согласно положению разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдаётся сроком на 10 лет и подписывается главой Аргаяшского муниципального района. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен заказчиком (застройщиком) в судебном порядке.

В положении определяется порядок решению следующих вопросов:

-предоставление земельных участков для индивидуального строительства;

-градостроительный план земельного участка для индивидуального жилищного строительства;

-планировка, застройка и благоустройство территорий индивидуального жилищного строительства;

-разрешение на строительство;

-разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Некоторые муниципальные образования принимают целевые муниципальные программы, касающиеся развития индивидуального жилищного строительства. Так, Совет Нововаршавского муниципального района Омской области своим решением от 27 ноября 2008 года № 329 утвердил целевую программу «Развитие индивидуального жилищного строительства в Нововаршавском муниципальном районе на период 2008-2012 годов». Принимая эту программу, Совет муниципального района исходил из следующего: строительство малоэтажного жилья в Нововаршавском муниципальном районе (далее - районе) в настоящее время ведётся преимущественно посредством единичной застройки. Доля индивидуального домостроения в общей площади введённого в эксплуатацию жилья в районе в последнее время является преимущественной. Малоэтажное домостроение обладает рядом существенных преимуществ перед строительством многоэтажного жилья. Так, малоэтажные системы домостроения более экономичные, являются менее капиталоматериалоёмкими в сравнении с многоквартирными домами, что позволяет снизить себестоимость и сроки строительства, использовать местные строительные материалы. При строительстве посёлков возможно использование автономных систем инженерного обеспечения в виде обособленных имущественных комплексов. Для дальнейшего развития малоэтажного жилищного строительства необходимо улучшить условия, направленные на увеличение объёмов и расширение номенклатуры строительных материалов для строительства малоэтажных жилых домов, получение земельного участка в самые короткие сроки.

В целях поддержки и развития индивидуального, малоэтажного жилищного строительства муниципальные образования принимают:

-положения о компенсации гражданам части расходов, связанных с приобретением права аренды земельных участков для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства (такое положение утверждено, например, решением Совета депутатов городского округа Саранск от 27 ноября 2008 года № 221);

-решения о мерах поддержки индивидуального строительства жилья и восстановления (реконструкции) жилых домов (например, решением Думы Ростовского муниципального округа Ярославской области от 15 января 2004 года № 206 в целях поддержки индивидуального строительства жилья и восстановления (реконструкции) жилых домов Дума освободила граждан, закончивших строительство индивидуального жилого дома либо его восстановление (реконструкцию), от уплаты налога на землю и налога на имущество в части, поступающей в местный бюджет, сроком на 5 (пять) календарных лет, следующих за годом оформления акта приёмки в эксплуатацию объекта);

2006положения о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для индивидуального жилищного строительства отдельным категориям граждан (такое положение утверждено решением Переславль-Залесской городской думы от 25 октября 2007 года № 85); решения о размерах земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство (например, решение Собрания депутатов Южноуральского городского округа Челябинской области от 28 октября года № 589) и другие муниципальные правовые акты.

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и гражданам, уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, а также военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу за пределами территории Российской Федерации, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями, органы местного самоуправления вправе в первоочередном порядке предоставлять право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов.

В рамках делегированных государственных полномочий органы местного самоуправления участвуют в обеспечении жильём военнослужащих путём: предоставления жилого помещения в собственность бесплатно; предоставления жилого помещения по договору социального найма; предоставления единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения. Следует отметить, что по действовавшему ранее законодательству существовала проблема реализации жилищных гарантий военнослужащих, которые были приняты органами местного самоуправления на учёт в качестве нуждающихся в жильё до 1 января 2005 года и уволены со службы в органах внутренних дел после этой даты. Во исполнение постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2013 года № 25-П законодатель внёс изменение в Федеральный закон от 8 декабря 2010 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О статусе военнослужащих» и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан», который в настоящее время предусматривает предоставление жилищных гарантий сотрудникам органов внутренних дел независимо от даты их увольнения со службы.

5.Одним из приоритетов муниципальной жилищной политики является улучшение жилищно-бытовых условий граждан, включая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Пункт 2 статьи 157 ЖК РФ ранее предусматривал, что размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, и органами местного самоуправления.

В резком росте квартплаты, который наблюдался за последние годы во многих субъектах Российской Федерации (по отдельным муниципальным образованиям квартплата выросла до 80 % на начало 2010 года) многие эксперты усматривали вину муниципальных образований, которые зачастую необоснованно завышают тарифы. Муниципальные образования, в свою очередь, обосновывали высокие тарифы устарелостью и крайней изношенностью оборудования своих котельных и сетей, что повышает затраты и уменьшает эффективность производства. В некоторых регионах местные власти старались по мере возможности снизить социальную напряжённость, возникшую в свете данного вопроса. Например, в Нижнем Новгороде уменьшить плату за потребление воды власти собрались за счёт общедомовых приборов учёта потребления холодной воды, благодаря чему в ближайшие два года водоснабжение для нижегородцев должно стать дешевле на 10 %. Тем не менее, ситуация с ценами на жилищные услуги в некоторых регионах была просто катастрофическая.

Таким образом, ситуация, сложившаяся с тарифами в сфере жилищнокоммунального хозяйства в 2010 году, выявила ряд застарелых проблем и требовала принятия неотложных мер.

Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 237-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» функции по установлению тарифов на услуги коммунального комплекса полностью изъяты из ведения органов местного самоуправления и переданы органам власти субъекта Российской Федерации. За органами местного самоуправления оставлено только право устанавливать надбавки в соответствии с предельным индексом, установленным органом регулирования субъекта Российской Федерации для соответствующего муниципального образования.

Автор полагает, что вопрос о тарифах должен постоянно находиться под общественным контролем, особенно в свете существующих проблем. Решение вопросов о тарифах в сфере жилищно-коммунального хозяйства должно осуществляться открыто, гласно и с разъяснением принимаемых решений потребителям этих услуг. Сами потребители должны принимать участие в обеспечении своих прав, занимать активную позицию.

6.Значительная часть населения многих муниципальных образований в настоящее время проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания. Так, в 2006 году, когда Городская дума муниципального образования «Город Астрахань» принимала городскую целевую программу «Переселение граждан города Астрахани из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2006-2010 годы», она констатировала в своём решении от 14 сентября 2006 года № 127: «состояние жилищного фонда города Астрахани характеризуется следующими показателями: жилищный фонд города Астрахани в целом - 10,21 млн. кв. м общей площади; площадь ветхого и аварийного жилищного фонда - 1,78 млн. кв. метров, что составляет около 17,4 % от объёма жилищного фонда города; переселению из ветхого и аварийного жилья подлежат 32 тыс. семей, или каждая пятая семья».

Такое кризисное положение с состоянием жилищного фонда во многих населённых пунктах обусловлено рядом причин. К ним относятся: сокращение с начала 90-х годов прошлого века бюджетных ассигнований на жилищное строительство, естественное старение зданий при хроническом недофинансировании капитального ремонта и текущего содержания жилищного фонда и др.

Федеральная программа «Жилище», национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» послужили мощным импульсом к решению этой застарелой проблемы. Муниципальные образования активно участвуют в решении общегосударственной задачи переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, принимая свои целевые муниципальные программы. Эти программы носят комплексный характер, предусматривая переселение граждан из ветхого жилищного фонда во вновь построенные жилые дома социального значения, развитие инженерной инфраструктуры, формирование современного архитектурного облика населённых пунктов, повышение уровня благоустройства застраиваемых территорий. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда производится согласно жилищному законодательству.

Гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма в ветхих и аварийных жилых домах, предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее установленным требованиям и находящееся в черте данного населённого пункта.

Жилое помещение, находящееся в собственности гражданина, может быть изъято путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Жилищный фонд для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья может пополняться и за счёт жилой площади: поступающей в муниципальный фонд в результате реконструкции жилых домов; выделяемой органами местного самоуправления по программе строительства социального жилья; освобождающейся в связи с выбытием граждан.

Для реализации задачи переселения граждан из ветхого и аварийного жилья муниципальные целевые программы предусматривают: создание манёвренного фонда для временного переселения граждан из ветхого и аварийного жилья; разработку порядка переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, правовых основ закрепления жилья или временного найма на период реконструкции аварийного и ветхого жилищного фонда; консолидацию инвестиционных ресурсов для решения жилищных вопросов граждан; привлечение к решению жилищных вопросов граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде; создание условий и механизмов привлечения различных внебюджетных источников для реализации мероприятий программы. Основанием для переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда должно стать заключение межведомственной комиссии о необходимости капитального ремонта жилья, сноса жилья и т. д. Очерёдность и условия переселения граждан в манёвренный фонд с последующим ремонтом аварийной квартиры и возвратом жильца по месту жительства или замена жилья на другое в пределах социальных норм решается общественной жилищной комиссией муниципального образования в порядке, утверждённом правовыми актами.

местное самоуправление жилищный полномочие

Список литературы

Монографии, учебные пособия, справочники, комментарии

1.Лагуткин А. В. Местное самоуправление как форма народовластия в Российской Федерации. - М., 1995.

2.Лазарев Б. М. Компетенция органов управления. - М., 1972.

.Лапин В. А., Любовный В. Я. Реформа местного самоуправления и административно-территориальное устройство России. - М., 2005.

.Лаптева Л. Е. Земские учреждения в России. - М., 1993.

.Местное самоуправление в Германии (на примере Положения об общинах земли Баден-Вюртемберг). - М., 1996.

.Мокрый В. С. Местное самоуправление в Российской Федерации как институт публичной власти в гражданском обществе. - Самара, 2003.

.Мокрый В. С. Местное самоуправление в России. Конституционноправовые основы и пути реформирования. - Самара, 2003.

.Муниципальное право: учебник / Под ред. Ю. А. Дмитриева. - М., 2005.

.Муниципальное право России: учебник / Под ред. Н. В. Постового. - М., 2008.

.Муниципальный менеджмент в Российской Федерации. Выводы и рекомендации. - М., 2001.

.Овчинников И. И. Местное самоуправление в системе народовластия. - М., 1999.

.Органы местного управления в зарубежных странах: сравнительное исследование. Научно-аналитический обзор. - М., 1994.

.Пешин Н. Л. Государственная власть и местное самоуправление в России: проблемы развития конституционно-правовой модели. - М., 2007.

.Права человека в России и правозащитная деятельность государства. Сб. матер. Всероссийской научно-практической конференции, 12 мая 2003 г./ Под ред. В. Н. Лопаткина. - СПб., 2003.

.Постовой Н. В. Местное самоуправление: история, теория, практика. - М., 1995.

.Постовой Н. В. Правовое регулирование основ и компетенции местного самоуправления в России. - М., 1999.

.Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, Н. В. Козлова и др.; отв. ред. Е. А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - Т. 2: Обязательственное право.

.Саидов А. Х. Международное право прав человека / Отв. ред. акад. Б. Н. Топорнин. - М., 2002.

.Сергеев А. А. Местное самоуправление в Российской Федерации: проблемы правового регулирования. - М., 2006.

.Сергеев А. А. Федерализм и местное самоуправление как институты российского народовластия. - М., 2005.

.Система муниципального управления: учебник для вузов / Под ред. В. Б. Зотова. - СПб., 2005.

.Стенограмма совместного заседания Комитета Государственной Думы по вопросам местного самоуправления и президиума Общероссийского конгресса муниципальных образований по обсуждению актуальных вопросов правоприменительной практики и совершенствования законодательства о местном самоуправлении // Государственная власть и местное самоуправление, 2007. - № 11.

.Тимофеев Н. С. Местное самоуправление в системе государственных и общественных отношений. История и современность. Опыт России. - М., 2005.

.Тихомиров Ю. А. Государство как публичная система/Конституционный строй России. Вып. V. № 3/2006/Отв. ред. Ю. Л. Шульженко. - М., 2006.

.Тихомиров Ю. А. Теория компетенции. - М., 2001.

.Тихомирова Ю. А. Курс административного права и процесса. - М., 1998.

.Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011.

.Фадеев В. И., Варлен М. В. Депутатский мандат в Российской Федерации: конституционно-правовые основы. - М., 2008.

.Шеремет К. Ф. Компетенция местных Советов. - М., 1968.

.Шугрина Е. С. Контроль, ответственность власти и иные гарантии права на осуществление местного самоуправления. - М., 2008.

.Шугрина Е. С. Муниципальное право. - М., 1999.

.Эбзеев Б. С. Человек, народ, государство в конституционном строе Российской Федерации. - М., 2005.

Научные статьи

34.Абдулатипов Р. Г. Местное самоуправление в Российской Федерации// Вестник Межпарламентской Ассамблеи. - 1994. - № 6.

35.Афонина А. В. Договор социального найма жилого помещения. // Жилищное право. - 2007. -№ 10.

.Барабашев Г. В. Местное самоуправление в России. Теория и практика // Государство и право. - 1993. - № 6.

.Короткова О. И. Проблемы управления и распоряжения жилищным фондом Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований // Законодательство и экономика. - 2009. - № 11.

.Лукьяненко Г. В. Проблемы развития застроенных территорий // Право и государство: теория и практика. - 2008. - № 8.

.Литовкин В. Н. Меры постсоветского жилищного законодательства по социальной поддержке отдельных категорий граждан: общее и особенное // Жилищное право. - 2008. - № 4.

40.Мухаметзянова Л. М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. - 2010. - № 3.

41.Поваров Ю.С Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое // Цивилист. - 2009. - № 4.

.Пылин В. В. Проблемы наделения государственными полномочиями органов местного самоуправления // Государство и право. - 1999. - № 9.

43.Пылин С. В. Муниципальный контроль: проблемы и пути правового обеспечения // Конституционное и муниципальное право. - 2006. - № 11.

44.Пчелинцева Л. М., Пчелинцев С. В. Некоторые вопросы теории жилищного права: история и современность // Жилищное право. - 2003. - № 2.

.Рахвалова М.Н. Решит ли изменение законодательства проблему обеспечения жилыми помещениями детей-сирот? // Семейное и жилищное право. - 2014. - № 5. - С. 42-44.

.Субачев В. В. Муниципальные законодательные интересы: понятие, природа, закономерности осуществления. // Государственная власть и местное самоуправление. - 2004. - № 6.

.Суслова С. И. Доходные дома или жилые помещения, предоставляемые по договору найма в государственном и муниципальном жилищных фондах // Жилищное право. - 2008. - № 5.

48.Усков О. Ю. Эволюция права на жилище // Журнал российского права.

- № 8.

49.Фасеев И. Ф. Актуальные проблемы правового регулирования осуществления местного самоуправления // Местное самоуправление в России. Сб. докладов по правовым и методологическим проблемам развития. - М., 2001.

50.Фадеев В. И. Проблемы развития местного самоуправления в Российской Федерации// Сб. докладов по правовым и методологическим проблемам развития. - М., 2001.

.Фадеев В. И. Конституционные основы правового регулирования предметов ведения местного самоуправления // Современный российский конституционализм: проблемы теории и практики. Сборник трудов кафедры конституционного и муниципального права России МГЮА, посвящённый 15-летию Конституции Российской Федерации. - М., 2008.

.Шешко Г. Ф. Право на жилище: конституционные принципы и жилищное законодательство // Цивилист. - 2007. - № 4.

.Шелудякова Т. В., Соломаха Д.В. Право на жилище и государственная жилищная политика в Российской Федерации и зарубежных странах: конституционно-правовой аспект // Семейное и жилищное право. - 2012. - № 6. - С. 43-47.

54.Широков А. Н. Направления совершенствования местного самоуправления на основе практики его функционирования//Местное самоуправление.