Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере 'Московский планетарий'

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

"НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт "Экономики, управления и информационных систем в строительстве"

Кафедра "МЕНЕДЖМЕНТ И ИННОВАЦИИ"

ДОМАШНЯЯ РАБОТА

по дисциплине

"ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА"

на тему: "Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на примере "Московский планетарий"

Выполнили:

Гущина Н., Овсянникова О.,

Дроздова А., Сагирова Л., Семичева А.

Проверил: Князев Д.В.

г. Москва, 2015

Содержание

Введение

1. Основные факты и выводы

2. Задание на оценку

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

6. Описание объекта оценки

6.1 Перечень использованных при проведении оценки данных

6.2 Юридическое описание

6.3 Экономическое описание

6.4 Строительно-техническое описание объектов

6.5 Анализ местоположения объекта оценки

7. Краткий Анализ рынка Оцениваемого объекта недвижимости

7.1 Классификация общественных зданий, комплексов и сооружений

7.2 Основные конкуренты ОАО "Московский Планетарий"

7.3 Тенденции и прогнозы рынка офисной и торговой недвижимости

8. Описание процесса оценки

8.1 Подходы к оценке

8.2 Обоснование выбора подхода к оценке объекта оценки

8.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки

8.3.1 Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

9. Результаты оценки

Список использованной литературы

Приложения к отчету

Введение

В Федеральном законе от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ дано следующее определение понятия термина "оценка" - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В данной работе производится оценка объекта недвижимости, в качестве которого выступает "Московский Планетарий", выбор которого осуществляют участники проекта самостоятельно, исходя из личных предпочтений.

"Московский Планетарий" - один из самых больших в мире и самый старый планетарий <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%BB%D0%B0%D0%BD%D0%B5%D1%82%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%B9> в России <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F>. Расположен в Москве <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D0%B0> возле новой территории Московского зоопарка <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D0%B7%D0%BE%D0%BE%D0%BF%D0%B0%D1%80%D0%BA>, недалеко от Садового кольца <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B0%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B5_%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%86%D0%BE>. Построен в 1927-1929 годах по проекту архитекторов М.О. Барща <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%91%D0%B0%D1%80%D1%89,_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B8%D0%BB_%D0%9E%D1%81%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%87>, М.И. Синявского <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A1%D0%B8%D0%BD%D1%8F%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9,_%D0%9C%D0%B8%D1%85%D0%B0%D0%B8%D0%BB_%D0%98%D1%81%D0%B0%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%87> и инженера Г.А. Зундблата <https://ru.wikipedia.org/w/index.php?title=%D0%97%D1%83%D0%BD%D0%B4%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%82,_%D0%93%D0%B5%D0%BE%D1%80%D0%B3%D0%B8%D0%B9_%D0%90%D0%BB%D0%B5%D0%BA%D1%81%D0%B0%D0%BD%D0%B4%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%87&action=edit&redlink=1>.

На момент открытия "Московский Планетарий" был единственным в стране, тринадцатым в мире и Европе.

Основным направлением деятельности "Московского Планетария" является популяризация естественнонаучных знаний.

В "Московском Планетарии" расположена обсерватория <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D0%B1%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B0%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%8F>, из которой можно наблюдать различные космические объекты.

Сегодня в Большом "Московском Планетарии" вы можете побывать в: Большом Звездном зале, Музеи Урании и интерактивном музее "Лунариум", Парке неба с двумя башнями-обсерваториями, 4D кинотеатре, Малом звездном зале.

В "Московском Планетарии" есть свой Ресторан "Телескоп", где изысканная атмосфера, необычный дизайн, прекрасная европейская и авторская кухня по-настоящему порадуют посетителей "Московского Планетария". Здесь хорошо проведут время и взрослые, и дети. Для самых маленьких в кафе "Телескоп" предусмотрено специальное полезное и вкусное меню. Благодаря большой площади кафе, наличию отдельных залов и удобному входу, кафе "Телескоп" - прекрасная площадка для проведения крупных мероприятий различного формата.

В фойе Московского планетария работает Магазин Космических Сувениров, где можно приобрести:

·        сувенирную продукцию, посвящённую Планетарию;

·        увлекательные книги о планетах и звездах, галактиках и кометах об устройстве Вселенной;

·        глобусы и плакаты планет Солнечной системы;

·        занимательные тематические игрушки для детей и взрослых;

·        телескопы, микроскопы и другие оптические приборы;

·        индивидуальные экземпляры и осколки метеоритов, а также памятные медали посвященные падениям известных метеоритов;

·        наборы для проведения опытов, различные минералы, тематические журналы

·        и многое другое!

Так же в "Московском Планетарии" есть Выставочный зал "Атр-пространство" и астрономические кружки.

Целевая аудитория:

v  Органы власти - первичная аудитория, т.к. от них напрямую зависит существование самого проекта Планетария, так как с 1 октября 1998 года "Московский Планетарий" перешел из частной собственности в государственную. В разное время Планетарий посещали Владимир Путин, Сергей Собянин, Дмитрий Медведев, Марат Хуснуллин, Андрей Фурсенко, Светлана Медведева, Анатолий Чубайс и лорд Стивен Грин, Сергей Байдаков, Джеймс Кэмерон и многие другие известные личности.

v  Вторичная аудитория - это СМИ, т.к. именно от них зависит информационное наполнение, позитивные или негативные отзывы, желание рассказать и привлечь читателей к новостной строке.

v  Потребительские клиенты: маленькие дети, школьники и их родители, учителя, студенты, аспиранты, пенсионеры, рабочие люди, туристы, ученые, любители астрономии.

v  Спонсоры и потенциальные клиенты: все, кто никогда не был в Планетарии, но может его посетить.

v  Трудовой коллектив, пресс-центр, специально приглашенные специалисты, ученые, космонавты, которые читают лекции, либо проводят конференции, выставки тоже являются аудиторией, но скорее внутренней, чем внешней, ведь именно от этих людей зависит успех и работа самой организации.

1. Основные факты и выводы

Объект оценки: "Московский Планетарий", общей площадью 15504,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 5;

Собственник объектов оценки: Департамент Имущества города Москвы (ДИГМ)

Дата оценки: 10.10.2015 г.

Курс долл. США, установленный ЦБ РФ на дату проведения оценки: 1 долл. США = 65 руб.

Цель и задачи проведения работ: оценка рыночной стоимости объекта оценки для последующего страхования объекта недвижимости.

Основание для проведения оценки: Договор №14 от 1 ноября 2015 г.

Заказчик оценки: Открытое акционерное общество "Московский Планетарий".

Таблица № 1

Генеральный директор: Тимофеев Виталий Викторович

Оценщик: Иванов Иван Иванович 10 "декабря" 2015

2. Задание на оценку

Таблица № 2

3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица № 3

4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1.      Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.

2.      В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась.

.        Мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

.        Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости и не является гарантией того, что объект будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете.

.        Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете.

.        Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

.        При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.

.        Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки осуществляется без каких-либо скрытых обременений.

.        Все расчеты в рамках настоящего Отчета проводились с использованием встроенных средств программы Excel из пакета Microsoft Office. Результаты расчета приведены в удобной для восприятия форме (округление с точностью, зависящей от абсолютной величины числа), однако сами расчеты выполнялись без округления с точностью, определяющейся внутренней архитектурой указанной программы.

.        Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.

.        Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

.        Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

.        От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

.        Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

.        Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (СМАО), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет - Стандарты и Правила Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-Оценщиков "СМАО" (СП СМАО 200):

ü  Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля. 1998 г., № 135-ФЗ в редакции Федерального закона Российской Федерации от 05.01.2006 г. № 7-ФЗ;

ü  Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности" от 13.07.2007 г.

ü  № 129-ФЗ;

ü  Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256);

ü  Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);

ü  Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254);

оценка недвижимость оценочный стандарт

ü  ПРАВИЛА ДЕЛОВОЙ И ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ЭТИКИ Некоммерческого партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" <#"878292.files/image001.gif">

Рынок торговой недвижимости, прогноз:

В IV квартале 2015 г. запланировано открытие 6 крупных торговых центров, арендопригодная площадь которых составит 230,6 тыс. м2 (GBA - 379,8 тыс. м2). Среди объектов, ввод в эксплуатацию которых с большой долей вероятности состоится до конца 2015 г., можно выделить: Š

ТРЦ Avenue South West (GLA ‒ 40 тыс. м²). Торговый центр находится на финальной стадии строительства: облагорожена прилегающая территория, внутри комплекса ведутся отделочные работы. Можно отметить, что это второй объект компании "Ташир", открытие которого состоится в 2015 г. Таким образом, по итогам года около 15% объема новых площадей придется на объекты девелопера. Š

ТРЦ "Zеленопарк" (GLA - 110 тыс. м²). Девелопером объекта выступает компания Development group 19. В настоящее время в составе торгового центра работает отдельно стоящий гипермаркет Leroy Merlin, а также сезонная площадка садового центра "Дарвин", открывшаяся весной 2015 г. Некоторое время назад сменился будущий якорный арендатор комплекса. Ожидается, что гипермаркет "Ашан" будет открыт в декабре вместе с первой очередью торгового центра. Š

ТРЦ "Косино Парк" (GLA - 39 тыс. м²), реализуемый девелопером ГК "ТЭН", также находится на финальной стадии строительства. Š

Одним из первых торговых центров, вышедших на рынок в IV квартале 2015 г., может стать ТРЦ "Калита" (GLA - 22 тыс. м²). Ожидается, что торговый центр откроет двери для покупателей уже в октябре. Согласно предварительным данным, в текущем году прирост объема общих площадей (GBA) качественных торговых объектов составит 1,23 млн м², а арендопригодных (GLA) ‒ более 590 тыс. м², что является неплохим показателем девелоперской активности. В то же время следует отметить, что в совокупности с при - остановкой развития многих торговых операторов подобный объем прироста неизбежно повлечет за собой рост доли вакантных площадей.

8. Описание процесса оценки

Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объект оценки - любой объект гражданских прав (вещь, совокупность вещей, право собственности и иные вещные права, права требования и т.п.), в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В целях, установленных у законодательством РФ, оценку бизнеса могут производить только субъекты, соответствующие требованиям Федерального закона №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (оценщики). Однако, в иных целях, например, в целях управления бизнесом, оценку бизнеса могут производить любые компетентные специалисты, например, аналитики, которым доверяют потребители результатов. В целях ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности оценку активов и обязательств могут производить бухгалтеры и аудиторы, действующие на основе профессиональных суждений.

С общеэкономических позиций основные принципы оценки бизнеса объединены в четыре группы:

-       принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта (полезности, замещения, ожидания);

-       принципы, основанные на функциональных характеристиках оцениваемого объекта (вклада, сбалансированности, разделения);

-       принципы, обусловленные влиянием рыночной среды (спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды);

-       принцип наилучшего и наиболее эффективного использования активов.

Из возможных вариантов использования нефинансовых активов выбирается тот, который обеспечивает наивысшую стоимость компании.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как:

-       юридически разрешенное;

-       физически осуществимое;

-       финансово реализуемое.

8.1 Подходы к оценке

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Выделяют три подхода к оценке:

1.      Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Основные методы:

-       методы дисконтирования денежных потоков (DCF)

-       методы капитализации

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их возникновения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

-       установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование

-       количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

-       исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

-       определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

-       осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Рис. Доходный подход на оси времени

2.      Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает наличие достаточно развитых рынков, которые определяют и фиксируют цены сделок с объектами аналогами.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

-       выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

-       скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик

-       должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

-       согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

3.      Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные методы:

-       метод стоимости чистых активов (NAV)

-       метод ликвидационной стоимости (LV)

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Рис. «Взгляд» на бизнес из «трех времен»

8.2 Обоснование выбора подхода к оценке объекта оценки

Обоснование "отказа" от сравнительного подхода.

В соответствии с п.20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В рамках оценки рыночной стоимости оцениваемого пакета акций Оценщик отказался от применения сравнительного и затратного подходов в связи с нижеизложенным.

ФСО №№ 1-3 содержат следующие положения в отношении сравнительного подхода.

. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (п.14 ФСО № 1).

. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.14 ФСО № 1).

. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО № 1).

. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения (п.22 ФСО № 1).

Таким образом, агрегированными условиями корректного применения сравнительного подхода являются следующие.

. Имеется адекватное число предприятий-аналогов, по которым известна цена сделки/предложения, совершенной с их акциями. При этом рынок акций аналогичных предприятий характеризуется ликвидностью, открытостью, информативностью, объективностью, что позволит признать условия совершения сделки/предложения рыночными.

. По предприятиям-аналогам известна достаточная, достоверная и доступная информация по характеристикам элементов сравнения наиболее значимых в формировании ценности предприятия.

. Имеется достаточно информации (достоверной и доступной) для осуществления корректного и обоснованного расчета корректировок на отличия между п редприятиями-аналогами и оцениваемым предприятием.

Для получения ценового измерителя (цена акции, пакетов акций, стоимость инвестированного капитала) Оценщику необходимо проанализировать состояние фондового рынка (рынка акционерного капитала) и сделать вывод о возможности реализации сравнительного подхода - существует ли достоверная и необходимая (с точки зрения достаточности) информация о ценах на акции аналогичных предприятий.

Далее, для корректного и обоснованного выбора предприятий-аналогов, для определения элементов сравнения, для расчета необходимых корректировок необходимо получить информацию об их деятельности, а именно:

− отраслевая принадлежность (в большинстве случаев, предприятие занимается несколькими видами деятельности, поэтому необходимо провести анализ структуры и состава выручки с тем, чтобы выявить наиболее значимое направление, с точки зрения формирования дохода (ценности предприятия));

− товарный/продуктовый ряд (ассортимент выпускаемой продукции/товаров и оказываемых услуг; выявление наиболее значимых единиц с точки зрения формирования дохода предприятия);

− этап жизненного цикла;

− финансовые характеристики (динамика выручки, себестоимости, прибыли от основной деятельности, чистой прибыли, результатов операционной и внереализационной деятельности; анализ рентабельности; анализ собственного оборотного капитала; анализ долга; наличие налоговых льгот);

− структура капитала (собственный и заемный капитал; наличие привилегированных акций);

− имущественный комплекс (в т. ч., наличие избыточных активов);

− информация об условиях совершения сделок купли-продажи с акциями (дата совершения сделки, анализ рыночных условий совершения сделки, объект сделки, цена сделки).

Для получения вышеперечисленной информации о предприятиях-аналогах недостаточно информации, содержащейся в открытых источниках информации. Для обоснованной и достоверной реализации сравнительного подхода необходим доступ к внутренней финансовой и производственной информации обьектов-аналогов за продолжительный период времени (как минимум от трех лет). Последнюю можно получить только имея доступ на обьекте-аналоге, что не представляется возможным.

Вышеизложенное свидетельствует, что в рамках настоящей оценки корректная реализация сравнительного подхода для оценки бизнеса объекта невозможна.

. Невозможно получить достаточную, достоверную информацию по финансовой и производственной деятельности аналогичных объектов, которая отвечала бы требованиям п. 19 ФСО № 1:

− информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

− информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, которые исследовал оценщик при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

. Использование значений готовых оценочных мультипликаторов сопряжено с рядом объективных сложностей, в частности, при их применении весьма трудно получить осмысленную оценку предприятия, поскольку невозможно объяснить причины расхождений в значениях готовых мультипликаторов для разных объектов в рамках одной отрасли. В каждом конкретном случае необходимо четко знать, чем объясняются те или иные финансовые показатели и значения мультипликаторов.

Таким образом, при попытке применить сравнительный подход Оценщик не сможет реализовать п 4. ФСО № 3: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Обоснование "отказа" от затратного подхода.

Затратный подход к оценке применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Недостатки:

-       невозможность корректного учета множества факторов, связанных с рыночной конъюнктурой или будущими событиями - например, объекты архитектурного наследия реставрируются частями, а значит применяются разные строительные материалы, что может существенно изменить цену;

-       значительная погрешность результатов при больших величинах износа - незначительная погрешность при определении величины накопленного износа, 90% или 95%, приводит к существенному влиянию на итоговую величину стоимости - в 2 раза: (1-0,9) / (1-0,95)

По аналогии с оценкой активов затратный подход к оценке объекта основан на принципе замещения - изучаются возможности инвестора в приобретении объекта, исходя из того, что он, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного объекта, как действующего имущественного комплекса.

Почему доходный подход?

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономическое значение.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

8.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки

8.3.1 Определение рыночной стоимости на основе доходного подхода

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода основана на предположении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект. Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, последовательность определения стоимости недвижимости на основе доходного подхода имеет следующий вид:

·        прогнозирование будущих денежных потоков;

·        капитализация будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

В районе размещения объекта оценки, прогнозируются плавно изменяющиеся с незначительным темпом роста доходы от сдачи помещения в аренду.

Поэтому, при оценке рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода целесообразно использовать метод прямой капитализации.

В рамках метода прямой капитализации стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле

где:

NOI - чистый операционный доход;

R -  общий коэффициент капитализации.

Последовательность определения стоимости недвижимости на основе данного метода имеет следующий вид:

·   определение величины чистого операционного дохода от объектов оценки;

·   расчёт коэффициента капитализации;

·   капитализация будущих денежных потоков в текущую стоимость и определение рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета чистого операционного дохода следующая:

.        Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

2.      Определяется действительный валовой доход посредством вычитания из потенциального валового дохода предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

.        Из прогнозируемого действительного валового дохода вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, а также резервы, под которыми понимается ежегодное откладывание денег под долгосрочные расходы

Потенциальный валовой доход - это доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

·   арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду:

·   часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Поэтому в данном отчете в качестве базы для определения доходности недвижимости выбрана арендная плата.

Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной рыночной ставки арендной платы и рассчитывается по формуле:

ПВД = А S,

где: А - рыночная ставка арендной платы без учета НДС (годовая);

S - площадь, сдаваемая в аренду.

В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения были выявлены 3 объекта, сопоставимых по местоположению и уровню потребительских свойств с объектом оценки. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Таблица № 14

Описание объектов-аналогов

Расчёт величины арендной платы за 1 кв. м в год для объекта недвижимости, представлен в табл. №15.

Таблица № 15

Расчет величины арендной платы для объекта оценки

Источник получения информации                                                <http://www.cian.ru/rent/commercial/1136034><http://www.cian.ru/rent/commercial/1145760>