Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ярославский государственный технический университет»

Кафедра «Экономики и управления»

Работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Задание выполнила

студентка гр. ЭЭ-27 Воронова А.И.

Задание на оценку

Содержание

1.   Основные факты и выводы

2.   Допущения и ограничительные условия

3.   Применяемые стандарты оценочной деятельности

4.   Описание объекта оценки

5.   Анализ рынка объекта оценки

5.1 Обзор общеэкономической ситуации

5.2 Характеристика Ярославского региона

5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

6.   Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

7.   Описание процесса оценки

8.   Расчет рыночной стоимости объекта оценки

8.1 Сравнительный подход

8.2 Затратный подход

8.3 Доходный подход

8.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости

Список использованных источников

1.
Основные факты и выводы

2.
Допущения и ограничительные условия

1.1    Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь с учетом указанных в нем целей.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав на оцениваемую собственность. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в Отчете.

.2 Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты оценки. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

1.3    Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому в Отчете содержатся ссылки на источники информации.

.4      Мнение Оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату определения стоимости объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

.5      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

.6      Отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

.7      Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

3.
Применяемые стандарты оценочной деятельности

Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» ФЗ-№135 и действующими Федеральными стандартами оценки:

. ФСО №1, утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»;

. ФСО №2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»;

. ФСО №3, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

4.
Описание объекта оценки

Таблица 1 - Описание земельного участка

Таблица 2 - Описание здания

рыночная стоимость недвижимость оценка

Коммерческая характеристика объекта

Объект оценки (жилое пятиэтажное здание), расположен в центральной части города Ярославль на Пр-т Ленина, д. 46., что обеспечивает высокий уровень посещения. Данный микрорайон социально-экономически хорошо развит и имеет значительный спрос на коммерческую недвижимость.

Объект находится на не огороженной и не охраняемой территории. К зданию проведены все инженерные коммуникации. Имеется благоустроенный хороший подъезд (асфальтированная дорога). Оцениваемое здание имеет один центральный вход, небольшую парковку на территории.

Назначение объекта оценки - торговое (магазин «Фронтекс»). В данном здании находится два торговых помещения, которые сдаются в аренду. Что приводит к высоким доходам собственника и является преобладающим фактором для потенциального покупателя.

Рисунок 1 - Местоположение объекта оценки на карте г. Ярославль

5.
Анализ рынка объекта оценки

5.1 Обзор общеэкономической ситуации

Таблица 3 - Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

¹ Оценка Минэкономразвития России.

² Первая оценка Росстата.

⁴ Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

⁵ С учетом поправки на неформальную деятельность.

⁶ Индекс пересчитан в связи с уточнением данных по производству сельскохозяйственной продукции

⁷ Оценка Росстата.

⁸ Итоги уточнены по данным годового отчета за 2010-2011 годы.

⁹ За 2012 год - предварительные данные.

¹⁰ Данные изменены за счет уточнения респондентами предварительных данных за ноябрь в отчете за декабрь 2012 года.

Вывод: В начале 2015 года в отдельных сферах экономики региона наблюдались позитивные тенденции: увеличился объём производства продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств, оборот розничной торговли снизился, зафиксирован рост объёма строительных работ, жилищного строительства. Сохранилась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы. Отмечалось снижение уровня регистрируемой безработицы.

Индекс промышленного производства по итогам января 2015 года увеличился на 3,9 %. Негативное влияние на экономическую ситуацию в области оказало снижение инвестиционной активности.

5.2 Характеристика Ярославского региона

Ярославская область - субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального федерального округа. Площадь Ярославской области составляет 36,2 тыс. кв.км. Расстояние от областного центра до Москвы - 282 км. Ярославская область объединяет 17 муниципальных районов и 3 городских округа. Административный центр - город Ярославль. Крупнейшие города: Ярославль, Рыбинск, Переславль-Залесский, Тутаев, Углич, Ростов.

Ярославская область входит в число наиболее развитых в промышленном отношении регионов страны. Около 300 ярославских предприятий имеют федеральное значение и являются лидерами в своих отраслях. Ведущими отраслями промышленности Ярославской области являются машиностроение и металлообработка, пищевая, химическая и нефтехимическая промышленность. Население Ярославской области составляет 1271766 человек.

Правительством Ярославской области был взят курс на активную внешнеэкономическую и межрегиональную политику. Сегодня продукция Ярославских предприятий поставляется в 93 страны мира. Основными продуктами экспорта являются продукция машиностроения, нефтехимическая продукция. Основные продукты импорта - продукция машиностроения, химическая продукция, потребительские товары, продукты питания.

Транспортная система Ярославской области имеет всероссийское и международное значение и включает в себя железнодорожные, автомобильные, водные, воздушные и трубопроводные транспортные потоки, обеспечивая возможность проведения смешанных перевозок. Через Ярославскую область проходит автомагистраль федерального значения М8 «Холмогоры», соединяющая регион с Москвой, Вологдой и Архангельском.

По итогам прошедшего 2014 года в экономике региона наблюдались разнонаправленные тенденции. Положительную динамику демонстрировали оборот розничной торговли и общественного питания. Сохранялась тенденция увеличения темпов роста реальной заработной платы и реальных располагаемых денежных доходов относительно уровня прошлого года. Отмечается снижение уровня регистрируемой безработицы.

Вместе с тем, по ряду показателей в регионе не удалось достичь уровня предыдущего года, что во многом объясняется замедлением темпов роста в российской экономике. Отрицательная динамика наблюдалась по индексу промышленного производства, сельского хозяйства, инвестиций в основной капитал, объему работ по виду деятельности «Строительство», объему платных услуг.

Индекс промышленного производства за 2014 год составил 92,5% к уровню 2013 года, в том числе по обрабатывающим производствам - 91,6%. Наибольший спад производства в обрабатывающем секторе наблюдался в производстве машин и оборудования - 84% к уровню 2013 года. Наибольший прирост промышленного производства в обрабатывающем секторе зафиксирован в химическом производстве - 109,3%, в обработке древесины и производства изделий из дерева - 104,5%. В рейтинге регионов по темпам роста промышленного производства по итогам 2013 года Ярославская область занимает 17-е место в ЦФО и 79-е место в РФ.

По итогам 2014 года производство продукции сельского хозяйства составило 99,6% к уровню 2012 года. Ярославская область по темпам роста производства продуктов животноводства по всем категориям хозяйств по итогам 2013 года в рейтинге субъектов занимает: по производству скота и птицы на убой (в живом весе) - 13-е место в ЦФО и 43-44-е места в РФ; по производству молока - 2-е место в ЦФО и 19-20-е места в РФ; по производству яиц - 7-е место в ЦФО и 22-24-е места в РФ.

В 2014 году организациями всех видов экономической деятельности, включая субъекты малого предпринимательства и объем инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами, использовано 74262,3 млн. рублей инвестиций в основной капитал, что составило 87,0% к 2012 г. (в сопоставимых ценах). Основная доля инвестиций в основной капитал в 2013 году осуществлялась организациями: обрабатывающих производств - 32,7%; транспорта и связи - 23,0%. Основными направлениями использования инвестиций являлись приобретение машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря - 40,6%, возведение зданий нежилого назначения и сооружений - 33,8%, строительство жилья - 24,5%.

Таблица 4 - Основные показатели социально-экономического развития города Ярославля

Сильные стороны (потенциал) города Ярославля, его преимущества по сравнению с другими городами:

Удобное географическое положение, близость к Москве и Областным центрам Иваново, Кострома, Вологда. Промышленный и административный центр Ярославской области. Благоприятный климат.

Узловой центр транспортных магистралей - железнодорожных, водных, автомобильных.

Развитый многоотраслевой научно-технический, промышленный потенциал.

Развитая система высшего профессионального образования.

Активность руководителей предприятий в экономической сфере, в т.ч. наличие различных советов, которые поднимают проблемы организаций, способствуют их решению.

Инвестиционная привлекательность города.

Развитый торговый сектор, разнообразие ассортимента, широкий ценовой диапазон.

Уникальный природный ландшафт города, расположение на берегу двух рек, наличие живописной набережной. Богатейшее историческое, архитектурное наследие, историческая часть города включена в список наследия ЮНЕСКО.

Высокий туристический потенциал. Город входит в традиционные места посещения иностранными туристами в России (Золотое кольцо).

Высокий уровень удовлетворения культурных потребностей жителей города.

Развитая система средств массовой информации.

Слабые стороны города Ярославля, в чем он уступает потенциальным конкурентам:

Значительное влияние финансово-экономического кризиса на экономическую и социальную сферы города: спад объемов производства, рост безработицы.

Низкая конкурентоспособность промышленных предприятий из-за недостаточно высоких темпов технического перевооружения. Высокий износ основных фондов промышленных предприятий.

Недостаточная загрузка производственных мощностей промышленных предприятий, особенно в условиях кризиса, вызванная падением спроса на выпускаемую продукцию.

Недостаточно эффективная работа по привлечению инвестиций в инфраструктуру города, повышению конкурентоспособности выпускаемой продукции.

Незначительное количество предприятий, выпускающих конечный технологический продукт.

Слабое развитие малого и среднего бизнеса в наукоемких отраслях промышленности, жилищно-коммунального хозяйства.

Недостаточные объемы жилищного строительства, особенно в условиях кризиса.

Высокая перегруженность центра города транспортом.

Недостаточно высокий уровень качества услуг жилищно-коммунального хозяйства.

Дефицит квалифицированных рабочих кадров, нехватка рабочих средней и высокой квалификации в результате низкой привлекательности рабочих специальностей среди молодежи.

Недостаточный уровень развития сопутствующего туристического сервиса.

Сложная демографическая ситуация, естественная убыль населения.

Заболеваемость населения из-за проблем экологического характера.

Выводы: Для развития Ярославля и яр. области необходимо развитие промышленности и сельского хозяйства, увеличение объемов производства, введение в строй новых предприятий, за счет привлечения инвестиций, снижение роста безработицы, увеличение заработной платы, развитие социальной сферы района, а также улучшение демографической ситуации.

5.3 Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки

Анализ рынка торговой недвижимости, проведенный на основании мониторинга цен предложений и аренды по состоянию на март 2015 года, показал следующее:

арендные ставки в целом по городу находятся в диапазоне от 270 до 1500 руб./кв.м/мес. (медиана 599 руб./кв.м/мес.).

Таблица 5 - Арендные ставки по административным районам

Предложения в целом по городу находятся в диапазоне от 2450 до 759000 руб./кв.м (медиана 77357 руб./кв.м).

Таблица 6 - Цены предложений по административным районам г.Ярославля

Уровень средней цены предложения и арендной ставки за 1 кв. м коммерческой недвижимости в разрезе районов можно представить следующим образом:

Рисунок 5 - Диапазон цен предложений в разрезе районов

Проведенный анализ показал практически одинаковый уровень среднего значения цен предложений (за исключением Красноперекопского района).

Что касается среднего уровня арендных ставок, то он также практически одинаков, за исключением Дзержинского района, где арендные ставки самые высокие.

Рисунок 6 - Диапазон арендных ставок в разрезе районов

Вывод: установлено, что в структуре предложений торговых помещений на продажу и в аренду по районам лидирующую позицию занимают центральные районы г. Ярославля. Основная доля объектов торговой недвижимости, сдаваемых в аренду и предлагаемых на продажу - это вторичный рынок недвижимости, где большую часть предложений по типу строения занимает часть помещения.

Максимальное количество предложений торговых помещений, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 0 до 100 кв.м. с диапазоном цен от 22000 до 38000 руб. за кв.м. Максимальное количество предложений торговых помещений, предлагаемых в аренду, зафиксировано в диапазоне от 0 до 150 кв.м. с диапазоном цен от 500 до 1900 руб. за кв.м. в месяц.

Среднегодовой рост арендных ставок составляет в целом 14,3 %, а среднегодовой рост цен предложений составляет в целом 5 %.

6.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (ФСО №1).

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Наиболее эффективное использование не является абсолютным. Оно отражает мнение оценщика, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом.

Объект оценки представляет собой помещение торгового назначения, расположенное на первом этаже нежилого здания, расположенного на земельном участке площадью 517 кв. м.