Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража
Министерство образования и науки
Челябинской области
государственное бюджетное
образовательное учреждение
среднего профессионального
образования
(среднее специальное учебное
заведение)
"Южно-Уральский многопрофильный
колледж"
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
Определение рыночной стоимости
недвижимого имущества на примере гаража
по МДК.04.01 "Оценка недвижимого
имущества"
Руководитель
проекта А.Ф. Хафизова
Разработал студент
группы ЗО-_331
Е.В. Власовец
г. Челябинск 2015 г.
Содержание
Введение
1. Теоретическая часть
1.1 Общие понятия оценки
Понятие собственности и иных вещных прав
Основные виды правоустанавливающих документов на объект
недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и
иных вещных прав
1.2 Характеристика доходного подхода
Метод капитализации прибыли
Метод дисконтирования денежных потоков
1.3 Характеристика сравнительного подхода
Классификация и суть поправок
Подбор объектов аналогов
1.4 Характеристика затратного подхода
Виды износов
2. Расчетная часть
2.1 Задание на оценку
Основания для проведения оценки
Наименование объекта оценки
Имущественные права на объект оценки
2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Сведения о заказчике оценки
Сведения об оценщике
Данные об оценочной организации
2.3 Применяемые стандарты оценочной деятельности
2.4 Описание объекта оценки
Местонахождение и местоположение
Техническое описание объекта оценки
2.5 Анализ рынка объекта оценки
2.6 Описание процесса оценки в части применения доходного,
затратного и сравнительного подходов к оценке
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
Процедура оценки
Выбор и обоснование подходов и методов оценки
2.7 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью
затратного подхода
Теоретические и методологические основы затратного подхода
Определение стоимости земельного участка
Определение стоимости воспроизводства улучшений
Оценка совокупного износа
Корректировка стоимости замещения на величину прибыли
предпринимателя
Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным
подходом
Определение чистого операционного дохода
Анализ ставок аренды
Определение коэффициента капитализации
Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с
помощью доходного подхода
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью
сравнительного подхода
Подбор объектов аналогов
Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода
2.9 Согласование результатов
Заключение
Список использованных источников
Приложения
Введение
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию
форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему
усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой
недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить
свои средства в бизнес.
Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права
собственника, является вопрос о стоимости собственности.
Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии
с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.
Главной сферой применения оценочных технологий являются
операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также
инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при
получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли
участия или предприятия в целом.
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости
приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности
обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и
необходимостью роста инвестиций.
Цель данной курсовой работы - совершенствование навыков
подбора литературы и справочной информации и работы с ней при решении
поставленных задач, а также практическое использование подходов оценки
стоимости объектов недвижимости и закрепление материала, изучаемого на обзорных
и практических занятиях. Практическая цель курсовой работы - оценить рыночную
стоимость гаража.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое
имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни
общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя
роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая
деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального
развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть
национального богатства.
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически
невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда
здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных
участках, их стоимость может значительно отличаться.
В настоящее время рынок недвижимости в России находится в
начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России
представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания
производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с
земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные
земельные участки.
Объектом исследования представленной курсовой работы является
стоимость объекта недвижимости в виде гаража.
Предметом исследования работы - оценка стоимости объекта
недвижимости в современных условиях.
Для достижения максимально точной оценки недвижимости
необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и
сравнительный подходы. Эти методы рассмотрены в данной курсовой работе.
1.
Теоретическая часть
1.1 Общие
понятия оценки
Недвижимость - вид имущества,
признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA>,
участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершённого строительства.
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует
"недвижимость по закону". К ней относят подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты.
Недвижимость может являться предметом лизинга
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D0%BD%D0%B3>.
Залог
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3_(%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE)>
недвижимости, равно как и получение кредита
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82> под
залог недвижимости принято называть ипотекой
<https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0>.
Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в
инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно
отнести его экономические и физические характеристики.
Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной
стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта
недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости
права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и
т.д. в отношении различных объектов недвижимости.
Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов
оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При
этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в
практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и
т.д.
Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся
рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость - это стоимость, по
которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой
информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках
купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т.д.
Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного
человека, поскольку отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно
проведение сделок.
В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:
· Экономический. Увеличение
уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса - ибо недвижимость
считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения
· Развитие банковского
кредитования - снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости,
вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным
предложением создает сильное давление на цену "снизу".
· Ограничение предложения -
в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что
приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью
выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и. т.п.) создает
дефицит предложения.
· Традиционные жилищные
проблемы населения - большое количество населения в России, живет в стесненных
жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием
банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и
как следствию, увеличению цены.
недвижимое имущество оценка подход
· Инфраструктурный фактор -
России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только
в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос
на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает
развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.
· Отсутствие зрелого рынка
аренды - рынок аренды недвижимости в России является - "диким", без
четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами.
Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса
арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше -
формируя спрос.
· Психологический фактор -
покупатели, принимая решение о покупке, производят сравнение вариантов - исходя
из текущих уровней цен. И понятие "дорого"/"дешево"
формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект
недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены
за подобные объекты, то это "дорого", а если ниже то
"дешево". При этом в расчет принимается не абсолютная, а
относительная стоимость недвижимости.
На сложившемся рынке недвижимости для
определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ
подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях.
Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга
или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового
тренда используется понятие средняя цена.
Понятие
собственности и иных вещных прав
Следует различать собственность и право
собственности.
Собственность
- это отношение между различными субъектами гражданского права
<#"876886.files/image001.gif">, (1)
где С - рыночная стоимость недвижимости;
ЧОД - чистый операционный доход;
R - коэффициент капитализации.
Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и
расчет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом
разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его
составляющих и методам построения.
Коэффициент капитализации (R) - это процентная ставка,
которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент
капитализации включает ставку доходности инвестора па вложенный капитал и норму
возврата капитала:
R = i + Нв. к., (2)
где i - ставка доходности инвестора на вложенный
капитал;
Нв. к - норма возврата
капитала.
Ставка доходности инвестора на вложенный капитал -
это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя
из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.
Норма возврата капитала - это процентная ставка,
которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая
коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа
разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:
) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;
) получение дополнительного дохода от владения объектом.
В оценочной практике используется три метода расчета нормы
возврата капитала:
) метод Ринга;
) метод Инвуда;
) метод Хоскольда.
Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода
необходимо располагать следующей информацией:
остаточный срок службы недвижимости;
ставка доходности недвижимости;
безрисковая ставка доходности.
Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в
недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его
последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга
используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической
жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на
поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга
осуществляется но формуле:
Нв. к = 1/n, (3)
где Нв. к - норма возврата капитала;
п - остаточный срок службы недвижимости.
Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный
возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном
методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе
эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для
недвижимости ставке дохода.
Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не
исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для
недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату.
. (4)
Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо
воспользоваться таблицами сложного процента, применить функцию
"Периодический взнос в накопление фонда"; для подбора фактора
учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и
остаточный срок экономической жизни объекта.
Метод Хоскольда так же, как и метод
Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости
первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка
доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект
не исчерпал своей экономической жизни, но ставка доходности, учитывающая
инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям. Оценщик
может использовать предположение о реинвестировании по безрисковой ставке
доходности. Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо
применить функцию "Периодический взнос в накопление фонда", исходя из
безрисковой ставки доходности и остаточного срока экономической жизни объекта:
. (5)
Выбор метода расчета нормы возврата капитала должен быть
обоснован.
Базовая модель расчета коэффициента капитализации как суммы
ставки дохода и нормы возврата капитала является основой разнообразных методов
построения коэффициента капитализации. Однако следует иметь в виду, что выбор
модели должен быть адекватен условиям оценки, специфике недвижимости и характеру
используемой информации.
Метод, учитывающий изменение стоимости
недвижимости. Использование данного метода целесообразно в том случае, если
величина чистого операционного дохода будет неизменной в течение определенного
периода. Как правило, оценке подлежат объекты с достаточно большим остаточным
сроком службы, поэтому не следует предполагать, что чистый операционный доход
не будет меняться в течение всего остаточного срока. Таким образом, для данного
метода построения коэффициента капитализации необходимо располагать информацией
о ставке доходности недвижимости, сроке, в течение которого чистый операционный
доход сохранится на уровне, рассчитанном па дату оценки, изменениях стоимости
на конец анализируемого периода.
R=i+ αHв. к, (6)
где α - процент изменения
стоимости недвижимости за анализируемый период.
Метод
дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) сложен, детален
и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных
потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП,
когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно
отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков
денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный
коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и
вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе
текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и
остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной
практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной
величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который
можно сделать обоснованный прогноз.
. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько
видов дохода от объекта:
) потенциальный валовой доход;
) действительный валовой доход;
) чистый операционный доход;
) денежный поток до уплаты налогов;
) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков
дисконтируют доходы:
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не
отягощенный долговыми обязательствами),
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию,
земельного налога и реконструкцию,
облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно
денежный поток, так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие "денежный поток" соотносит приток и отток
денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как
"капиталовложения" и "долговые обязательства", которые не
включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в
определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости
от реальных поступлений или расхода денежных средств;
денежный поток - показатель достигнутых результатов как для
самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов,
кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие
определенных денежных средств на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода
ДДП:
. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся
из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из
действительного валового дохода в составе операционных расходов.
. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным
денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов
является излишним.
. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого
операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это
реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и
величину стоимости реверсии.
. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и
погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если
оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию
кредита не надо.
. Предпринимательские расходы владельца недвижимости
необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на
поддержание необходимых характеристик объекта.
Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости
рассчитывается следующим образом:
. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при
сборе арендной платы и прочих доходов;
. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов
владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом
капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу
на доходы владельца недвижимости.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего
состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений
относительно будущего состояния объекта;
) принятия допущений относительно изменения стоимости
недвижимости за период владения;
) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания
прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки
капитализации.
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета
текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь "риск
- доход", а также различные виды риска, присущие этой недвижимости
(коэффициент капитализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для
недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой
дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения
стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков
в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка
дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
производится по формуле:
, (7)
где PV - текущая стоимость;- денежный поток периода t;-
ставка дисконтирования денежного потока периода t;- остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть
продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме
текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая
стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной
стоимости (реверсии).
1.3
Характеристика сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке недвижимости
базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и
сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения
сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка
недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что
оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает
исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние
рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех
основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и
вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе
используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов
сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для
моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного
подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при
наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит
больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной
полезности.
Классификация
и суть поправок
Классификация вводимых поправок основана
на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия,
имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения
цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого
объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект
лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий
коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется
понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправку на
местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки:
. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га,
единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на
определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках
объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если
оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене
сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно
отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные
статистическими методами.
. Денежные поправки, вносимые к цене проданного
объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую
оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного
объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие
дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.)
Для расчета и внесения поправок
используется множество различных методов, среди которых можно выделить
следующие:
методы, основанные на анализе парных
продаж;
экспертные методы расчета и внесения
поправок;
статистические методы.
Подбор
объектов аналогов
Основные этапы оценки недвижимости
сравнительным подходом:
-й этап. Изучаются состояние и тенденции
развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит
данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с
оцениваемым, проданные относительно недавно.
-й этап. Собирается и проверяется
информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый
объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
-й этап. В выделенные различия
ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены
продаж сопоставимых аналогов.
-й этап. Согласовываются скорректированные
цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости
объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование
рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты по: назначению
использования;
качеству;
передаваемым правам;
местоположению;
физическим характеристикам.
Сходные субъекты по: платежеспособности;
возможностям финансирования;
инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к
одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных
для данного сегмента условиях:
ü сроке окупаемости;
ü независимости субъектов
сделки;
ü инвестиционной мотивации.
Необходимо отслеживать следующие моменты:
Срок экспозиции - время нахождения объекта
на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в
немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок
экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий -
от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо
меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене.
Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока
экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является
типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под независимостью субъектов сделки
подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут
использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
находятся в родственных отношениях;
являются представителями холдинга и
независимой дочерней компании;
имеют иную взаимозависимость и
взаимозаинтересованность;
осуществляют сделки с объектами,
отягощенными залогом или иными обязательствами;
занимаются продажей имущества умерших лиц;
занимаются продажей с целью избежать
отчуждения заложенного имущества и т.д.
Инвестиционная мотивация определяется:
аналогичными мотивами инвесторов;
аналогичным наилучшим и наиболее
эффективным использованием объектов;
степенью износа здания.
Например, покупка здания для организации в
нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется
использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут
иными.
Объект, степень износа которого составляет
более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения
капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с
иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом
случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.
Основные критерии выбора сопоставимых
объектов (аналогов):
) права собственности на недвижимость;
) условия финансирования;
) условия и время продажи;
) местоположение;
) физические характеристики.
Корректировка на права собственности есть
не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку
и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном
текущем финансировании.
При нетипичных условиях финансирования
сделки купли-продажи объекта недвижимости (например в случае ее полного
кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится
соответствующая поправка к цене данной сделки.
Поскольку рассчитать поправку на условия
финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и
ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности,
не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае
поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
Время продажи - один из основных элементов
сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в
цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке
недвижимости с течением времени.
Местоположение - необходимый элемент
сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на
стоимость оцениваемого объекта.
Физические характеристики объекта
недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень
изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся
поправки.
Поскольку объекты различаются по размеру и
числу входящих в них единиц, при сравнении проданных объектов с оцениваемым
объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к
общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена
за 1 м2), либо экономическая.
В качестве экономической единицы сравнения
при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может
использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент
капитализации.
.4
Характеристика затратного подхода
К основным характеристикам затратного
подхода относятся:
оценка имущественного комплекса, состоящего
из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат,
необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
учет износа (обесценивания) оцениваемых
улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
принцип "замещения".
Необходимое условие для использования
затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство
идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого
объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
) оценка восстановительной стоимости
оцениваемого здания;
) оценка величины предпринимательской
прибыли (прибыли инвестора);
) расчет выявленных видов износа;
) оценка рыночной стоимости земельного
участка;
) расчет итоговой стоимости объекта оценки
путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим
увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих
случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость,
так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в
издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая
стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде
всего, объектов доходной недвижимости.
Применение затратного подхода
предпочтительно, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
. Когда оцениваются новые или недавно
построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с
учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
. Когда необходим анализ наилучшего и
наиболее эффективного использования земельного участка.
. Когда необходимо технико-экономическое
обоснование нового строительства.
. Для оценки объектов незавершенного строительства.
. Для оценки в целях выделения объектов
налогообложения (здание, земельный участок).
. Для оценки в целях страхования.
. Для переоценки основных фондов
предприятий.
Виды износов
Износ - это уменьшение стоимости объекта
недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в
процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта
недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения
потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости
(обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта
постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность
зданий и сооружений, их функциональное соответствие текущему и тем более
будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на
стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние
факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на
определенное использование зданий и т.д.
Накопленный (совокупный) износ объекта
оценки - совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется
уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской
привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в
снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных
факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры,
характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их
функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию,
связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости
в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные
изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование
зданий и т.д.
Износ в оценочной практике необходимо
отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете
(начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих
рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Таким образом, учет износа объекта - это
своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания
(воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить
стоимость оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является
функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия,
характеризующие этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - период
эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных
элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная
надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта
закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий.
Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период
времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - время
эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период
проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь
объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход,
обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте
рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в
стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на
основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и
сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость
оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания
эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или
меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный
возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ)
здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких
показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от
оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Устранимый (исправимый) износ - это износ,
устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е.
производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют
повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый (неисправимый) износ - это
износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически
нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида
износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Физический износ - постепенная утрата
изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств
объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических
свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных
элементов).
Существуют четыре основных метода расчета
физического износа:
· экспертный (нормативный);
· стоимостной;
· метод расчета срока жизни
здания.
Экспертный метод расчета физического
износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа
всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является
самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данный метод предполагает использование
различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В
качестве примера можно назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической
инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической
инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от
его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика
физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания определяется
следующим образом:
, (8)
гдеф - физический износ здания,
(%);i - физический износ i-го конструктивного элемента, (%);i
- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го
конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;- количество
конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных
конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания,
следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых
зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и
систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта,
обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды:
рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование
недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в
области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от
вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым из-за
неизменности местоположения, но в ряде случаев может
"самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной
среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие
методы:
капитализация потерь в арендной плате;
сравнительные продажи (парные продажи);
срок экономической жизни.
Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего
износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой
информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи).
Предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только
выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
В отечественной практике методы расчета внешнего износа,
основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях
неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и
достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний
износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни
здания по причине его сноса в ближайшее время.
Затратный подход для определения рыночной стоимости
недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры
определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным
инструментом для получения представления о стоимостной оценке недвижимости.
Считается, что затратный метод имеет существенные ограничения
при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением
величин накопленного износа и прибыли предпринимателя. Результаты затратного
метода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке
частичных прав собственности необходима их корректировка.
Для повышения точности расчетных процедур как по определению
восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная
компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.
2. Расчетная
часть
2.1 Задание
на оценку
Основания для
проведения оценки
На основании договора от 28 октября 2014г. №10-06/14,
ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости гаража,
расположенного по адресу: 454038, Россия, г. Челябинск, Металлургический район,
ГСК № 506 ул. Автоматики, 8/245.
Наименование
объекта оценки
Гараж, расположенный по адресу: 454038, Россия, г. Челябинск,
Металлургический район, ГСК № 506, ул. Автоматики, 8/245, Площадь: общая 22,56
кв. м.
Имущественные
права на объект оценки
Оцениваемый объект: гараж в ГСК № 506, общая площадь: 22.56
кв. м., расположенный по адресу: 454038, Россия, г. Челябинск, Металлургический
район, ГСК № 506 ул. Автоматики, 8/245, принадлежит на праве частной
собственности Новикову Андрею Петровичу, дата рождения: 18.05.1960 г. Место
рождения: Россия, г. Челябинск, Металлургический район. Пол: мужской.
Гражданство: Россия. Паспорт серия 75 13 № 331403, выдан Отделом УФМС России по
Челябинской области в Металлургическом районе г. Челябинска, код подразделения
740-055, дата выдачи 23.08.2013 г. Адрес постоянного места жительства: г.
Челябинск ул. Дегтярёва, д.102 А, кв.71.
Дата оценки
07.11.2014 года.
Цель оценки
Цель - определение рыночной стоимости гаража.
Назначение оценки
Для совершения сделки купли-продажи.
Вид стоимости
Рыночная стоимость.
Форма отчета
Письменная.
График проведения оценки
.11.2014 г. - 10.11.2014 г.
Дата составления отчета об оценке.
.11.2014 г.
Допущения и ограничительные условия.
Настоящий Отчет предназначен только для указанной в нем цели
предполагаемого использования результатов оценки. Отчет действителен только в
полном объеме, так как использование отдельных его частей без их взаимосвязи,
может привести к непониманию и/или неверным выводам. Ни Заказчик, ни Оценщик,
ни любой иной пользователь Отчета не могут использовать Отчет иначе, чем это
предусмотрено договором об оценке.
Рыночная стоимость, определяемая в данном отчете, может
использоваться только для, оговоренных данным отчетом задач. Оценщик предполагает
отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на
стоимость объекта оценки. Оценщик не несет ответственности в случае их
обнаружения.
Копия настоящего отчета, не заверенная надлежащим образом,
считается недействительной.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки производится исходя
из правоустанавливающей и технической документации, предоставленной Заказчиком.
Оценщик не проводил никаких инструментальных экспертиз и измерений физических
параметров оцениваемого объекта и не несет ответственности за вопросы
соответствующего характера. Сведения, указанные в документах предоставленных
Заказчиком, считаются достоверными. Хотя исходные данные, использованные при
составлении настоящего Отчета, были получены из источников, представляющихся
надежными и считающиеся достоверными, тем не менее, Оценщик не может
гарантировать их абсолютную точность.
Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не
производится. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав
оцениваемого объекта или за вопросы, связанные с рассмотрением прав
собственности на Объект оценки.
Оценщик, без его предварительного согласия не может
привлекаться к участию в судебных разбирательствах в связи с использованием
Отчета, за исключением случаев, когда обязанность участия в судебном процессе
является обязательной в силу обстоятельств, прямо предусмотренных
процессуальными нормами законодательства Российской Федерации.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки,
определенной Оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно
только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена
обязательность такой величины для сторон сделки. Если законом или иным
нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность привлечения
независимого оценщика без установления определенной им обязательной величины
стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь
рекомендательный характер.
2.2 Сведения
о заказчике оценки и об оценщике
Сведения о
заказчике оценки
Новиков Андрей Петрович, дата рождения: 18.05.1960 г. Место
рождения: Россия, г. Челябинск, Металлургический район. Паспорт серия 75 13 №
331403, выдан Отделом УФМС России по Челябинской области в Металлургическом
районе г. Челябинска, код подразделения 740-055, дата выдачи 23.08.2013 г.
Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск ул. Дегтярёва, д.102
А, кв.71.
Сведения об
оценщике
Оценщик - Власовец Галина Андреевна, с 11 марта 2008 года
являющаяся членом Коммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация
оценщиков "Объективный взгляд" г. Челябинска за регистрационным №
845845, имеющая диплом о профессиональной переподготовки "Южно-Уральского
Государственного Университета" по программе "Оценка стоимости
предприятия" ПП № 252523 от 20.03.2007 г. Профессиональная ответственность
оценщика застрахована ОАО "Поддержка" Челябинский филиал, страховой
полис № 8754210У865320 выдан "24" марта 2007 г. Стаж работы в
оценочной деятельности 7 лет.
Данные об
оценочной организации
ООО "ОК Цена", в лице директора Попова Александра
Александровича, действующего на основании Устава.
Реквизиты организации:
Почтовый адрес: 454008, г. Челябинск, ул. Автодорожная, д.5.
Юридический адрес: 454008, г. Челябинск, ул. Автодорожная,
д.5.
Тел.: 8 (351) 211-53-10, e-mail: ok-cena@mail.ru
<mailto:ok-cena@mail.ru>
ИНН 745055033
КПП 745055001
ОГРН 1097440000005
р/с 4505200000000008 в ОАО "ЧелябИнвестБанк" г.
Челябинска
к/с 30115783200000000231, БИК 047825528
Оценщик - Власовец Галина Андреевна, работает в ООО "ОК Цена"
на основании трудового договора № 12 от 14.04.2008 г.
2.3
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Применение международных и европейских стандартов связано с
тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки,
применяемые при проведении работ по оценке.
Отчеты по оценки составляются в соответствии с
Законодательными актами Российской Федерации: Федерального Закона "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации " № 135 - Ф3 от 29 июля 1998
года (в ред. федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ,
от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от
22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от
05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ, от
30.06.2008 N 108-ФЗ, от 07.05.2009 N 91-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ, от
27.12.2009 N 343-ФЗ, от 27.12.2009 N 374-ФЗ, от 22.07.2010 N 167-ФЗ, от
28.12.2010 N 431-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N
181-ФЗ); Стандартов Международного Комитета Оценки в редакции от 31.01.2007 г.
(МСО - 2007).
Законность и целесообразность применения Международных
Стандартов Оценки в редакции от 31.01.2007 года вызывается необходимостью их
практического использования. Применение Международных Стандартов Оценки в
редакции 2007 года не противоречит положениям статьи 15 Конституции РФ и статьи
7 Гражданского Кодекса РФ, где говорится о том, что общепризнанные принципы и
нормы международного права и международные договоры РФ являются в соответствии
с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Международные Стандарты
Оценки (МСО - 2007) безусловно относятся к общепризнанным принципам и нормам
международного права. Применение вышеназванных Международных Стандартов Оценки
осуществляется в полном соответствии с требованиями действующего
законодательства РФ, в том числе требований Федеральных стандартов оценки
(ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3).
Непосредственно, в процессе оценки и при составлении отчета
об оценке используются:
ФСО 1. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки;
ФСО 2. Цель оценки и виды стоимости;
ФСО 3. Требования к отчету об оценке.
Международных Стандартов Оценки в редакции от 31.01.2007 г.
(МСО - 2007):
Общие понятия и принципы оценки (ОППО);
Кодекс поведения;
Типы имущества (недвижимое имущество, движимое имущество,
бизнес, финансовые интересы);
Международные Стандарты Оценки (МСО):
МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки;
МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости;
МСО 3. Составление отчета об оценке;
Международные применения оценки (МПО):
МПО 2. Оценка для целей кредитования.
Международные руководства (МР):
МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества;
МР 2. Оценка стоимости интересов (прав аренды);
МР 9. Анализ фиксированного денежного потока для сделок на
рыночной и нерыночной основах.
Использование Международных Стандартов Оценки крайне важно и
необходимо, поскольку аналогичных российских Стандартов оценки по направлениям
оценочной деятельности, разработанных и утвержденных Правительством РФ нет, а
поэтому отсутствие национальных Стандартов оценки дает объективную возможность
применения для целей настоящей экспертизы Международные Стандарты Оценки в
качестве эталона оценки качества проведенных оценочных исследований различных видов
имущества по конкретным видам имущества и имущественных прав. Официального
перевода новых Международных Стандартов Оценки, в редакции 2007 года, на период
оценки не существовало.
Целесообразность и правомерность использования Международных
Стандартов оценки полностью согласуется с требованиями ст.15 Конституции
Российской Федерации и ст.7 Гражданского кодекса РФ.
2.4 Описание
объекта оценки
Местонахождение
и местоположение
Таблица 1. Местонахождение и месторасположение объекта
оценки.
|
Местоположение
|
Россия, г.
Челябинск, Металлургический район, ГСК № 506, ул. Автоматики, 8/245
|
|
Градостроительная
зона и соответствие зонированию
|
Общественно -
некоммерческая
|
|
Развитость
инженерной инфраструктуры
|
Электроснабжение
|
|
Подъезд,
транспортная доступность
|
Транспортная
доступность отличная (субъективная оценка)
|
|
Экономическое
местоположение
|
Объект
находится в жилой зоне Металлургического района г. Челябинска
|
|
Типичное
использование окружающей недвижимости
|
Жилое /
Коммерческие помещения
|
|
Рельеф и почвы
|
Рельеф спокойный
|
|
Состояние
окружающей среды (локальное)
|
Загрязненность
воздуха в пределах нормативных показателей по Центральному району, уровень
шума низкий, территория освещается, систематически убирается.
|
|
Социальная
инфраструктура
|
Жилое /
Коммерческие помещения
|
|
Внешнее
благоустройство
|
Территория
характеризуется средним озеленением, подъездные пути - асфальтированная
дорога в удовлетворительном состоянии
|
Техническое
описание объекта оценки
Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.
Таблица 2. Техническое описание объекта оценки.
|
Характеристика
объекта
|
Описание
|
|
Год постройки
(ориентировочно)
|
2008
|
|
Проект
|
Индивидуальный
|
|
Текущее
назначение здания
|
Гараж
|
|
Площадь
|
22,56 м. кв.
|
|
Высота
помещений
|
2,2 м
|
|
Объем помещения
|
48,05 м. куб.
|
|
Строительные
характеристики
|
|
Фундамент
|
Бетонный
|
|
Стены
|
Кирпичные
|
|
Перекрытия
|
Железобетонные
плиты
|
|
Перегородки
|
-
|
|
Кровля
|
Рулонная,
рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с армированной стяжкой и с
организованным водостоком по всей площади крыши
|
|
Полы
|
Бетонные
|
|
Проемы оконные
|
-
|
|
Проемы дверные
|
Гаражные
распашные ворота
|
|
Внутренняя
отделка
|
Штукатурка
|
|
Группа
капитальности
|
1
|
|
Системы
инженерного обеспечения
|
|
Водопровод
|
Нет
|
|
Электросеть
|
Да
|
|
Канализационная
сеть
|
Нет
|
|
Отопление
|
Нет
|
|
Телефон
|
Нет
|
|
Сигнализация
|
Нет
|
|
Внешнее
окружение
|
|
Транспортная
доступность
|
Отличная
|
|
Рельеф
|
Спокойный
|
|
Затопляемость
|
Нет
|
|
Опасность
окружающей среды
|
Нет
|
|
|
|
Качественные и количественные характеристики установлены на
основании технического паспорта на здание и личного осмотра.
2.5 Анализ
рынка объекта оценки
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому
очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ,
причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.
Результаты мониторинга рынка гаражей Металлургического района
г. Челябинска свидетельствуют о том, что по состоянию на ноябрь 2014 года к
продаже предлагаются гаражи в ГСК № 3, №4, №5, №6, № 501, №502, № 503, №504, №
506, № 507, № 509, № 515, № 517 и др.
Анализ рынка недвижимости Челябинской области показал, что
предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества
и назначения весьма высок.
Объект расположен в непосредственной близости маршрутов
городского транспорта (автобусы 42, 43 маршрута; маршрутные такси 95, 72А, 79,
172). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован
только по непосредственному назначению, в качестве помещения для стоянки,
заправки и ремонта автомобиля.
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую
привлекательность, можно отнести:
1
выгодное
местоположение;
2
объект
находится в хорошем состоянии ввиду его сравнительно недавней постройки;
3
удобные
подъездные пути.
Таким образом, анализируя степень влияния вышеперечисленных
факторов на стоимость объекта оценки, можно сказать, что качественная
характеристика коммерческой привлекательности объекта находится на высоком
уровне.
2.6 Описание
процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного
подходов к оценке
Определение
наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки
является основополагающей предпосылкой стоимости и подразумевает реализацию
следующих принципов:
законодательной разрешенности;
- физической осуществимости;
экономическая целесообразности;
максимальной продуктивности.
Документы, устанавливающие права собственности на
рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта
позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых
объектов как производственной базы. Наилучшим и наиболее эффективным
использованием для данного объекта является продолжение текущего использования.
Это объясняется месторасположением и состоянием объекта.
На основании исследования рынка оцениваемых объектов можно
определить, что текущее использование гаража в качестве помещения для
стоянки, заправки и ремонта автомобиля является его наилучшим и наиболее
эффективным использованием.
Процедура
оценки
Процедура оценки включает в себя следующие этапы:
v Осмотр объекта оценки;
v Интервью с собственником объекта оценки;
v Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
v Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из
подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: обобщение результатов,
полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой
величины стоимости объекта оценки;
v Составление и передача Заказчику отчета об
оценке.
Выбор и
обоснование подходов и методов оценки
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов,
существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно
на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости
недвижимости обычно используют три основных метода:
затратный метод:
метод прямого сравнительного анализа продаж;
доходный метод.
Использование трёх методов приводит к получению трёх
различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа
результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости
недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее
соответствует оцениваемому объекту.
2.7
Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода
Теоретические
и методологические основы затратного подхода
Затратный метод основан на определении затрат, которые может
понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или
сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской
свойствам оцениваемой недвижимости.
Использование затратного подхода начинают с определения
полной стоимости замещения или воспроизводства. Полной стоимостью замещения
улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) здания, имеющего
эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов
и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Определение
стоимости земельного участка
Нормативный метод заключается в
определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в
собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх
бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под
залог, изъятии для государственных или общественных нужд.
Земли городов оцениваются с учетом
плотности застройки, престижности района, характера окружающего
землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного
обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым
ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ "О плате за
землю"). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.
Основа определения нормативной цены земли:
ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу
не учитываются.
Часто необходимо оценить объект, состоящий
из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды.
В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод
земельного участка под строительство.
Кадастровая стоимость конкретного
земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя
кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования
земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен
участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку
установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его
кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого
больше.
Основными факторами, влияющими на
кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
§ его вид разрешенного
использования, определенный в установленном законом порядке;
§ размер удельного
показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида
разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
Вид разрешенного использования земельного
участка устанавливается актами органов государственной власти, местного
самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и
др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к
конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.
В случае если на земельном участке
существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то
разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать
функциональному назначению данного объекта.
Функциональное назначение объекта в свою
очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно
соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в
эксплуатацию.
Стоимость земельного участка данного
гаража составляет 4 432,62 руб. /м2.
Определение
стоимости воспроизводства улучшений
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от
типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости
или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость
строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта
из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому
же проекту.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость
строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной
полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов,
современных стандартов, проекта и т.д.
Полной стоимостью воспроизводства улучшений называется
стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием
точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же
качеством работ, что и у объекта оценки.
Оценка
совокупного износа
Физический износ здания определяется по формуле:
, (9)
где ФЗ - физический износ здания, %;
ФК, I - физический износ конструктивного элемента,
конструкции или системы здания, %;I - удельный вес конструктивного
элемента в общей восстановительной стоимости здания;- число отдельных
элементов, конструкций или систем в здании.
Для определения накопленного износа объекта оценки применим
метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического
износа здания по каждому конструктивному элементу, результаты заносятся в
таблицу (см. табл.3).
Таблица 3. Определение физического износа объекта оценки.
|
№ п/п
|
Наименование
конструктивных элементов
|
Удельный вес
конструктивного элемента
|
Износ, %
|
Процент износа
к строению
|
|
1
|
Фундамент
|
7
|
4
|
0,28
|
|
2
|
Стены и
перегородки
|
25
|
5
|
1,25
|
|
3
|
Крыша
|
16
|
7
|
1,12
|
|
4
|
Перекрытия
|
6
|
3
|
0,18
|
|
5
|
Полы
|
7
|
3
|
0,18
|
|
6
|
Наружная и
внутренняя отделка
|
13
|
6
|
0,78
|
|
7
|
Двери
|
14
|
2
|
0,28
|
|
8
|
Электрическое
освещение и прочие инженерные коммуникации
|
12
|
1
|
0,12
|
|
|
ИТОГО
|
100
|
|
4, 19
|
Таким образом, процент физического износа гаража составляет
4,19 %.
Корректировка
стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход,
представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией
строительного проекта.
Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка
капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП
представлена ниже: #"876886.files/image007.gif"> (14)
где СД - ставка дисконтирования за год;- количество лет.
Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность
альтернативного вложения капитала. Неопределенность будущего развития рынка
недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимости в текущей
ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в
докризисный период. Ставка дисконтирования, поскольку в такое время покупка
такой недвижимости является невыгодной инвестицией и находится в пределах
12-14%.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимаем СД равной 12%.
Вторым источником дохода является продажа этого гаража по
истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии,
воспользуемся следующей формулой:
. (15)
Доход от аренды берется по шестому году.
Ставка возвратной капитализации в данном случае равна 5%.
После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как
и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся
следующей формулой:
ТСрев = Срев*ТСЕ5, (16)
где Срев - стоимость реверсии,
ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.
ТСрев = 37920,46/0,05 * 0,57
Затраты на содержание гаража составляют 6 262,66 рублей, в
том числе налог на имущество - 4 367,62 рублей, что составляет 2,85 % от
восстановительной стоимости и 23,13 % от потенциального дохода. Принимаем, что
затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата: на 10% в
течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.
Необходимо отметить, что для использования оцениваемого помещения как
недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не
требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5
лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (см.
Таблица 10). Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости
потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).
Таблица 10. Анализ потока дохода за 5 лет аренды.
|
№ п/п
|
Наименование
показателя
|
Ед. изм.
|
|
Изменение по
годам
|
|
|
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
1
|
Арендуемая
площадь
|
м2
|
22,56
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
Арендная плата
за месяц
|
руб. / м2
|
100
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
Арендная плата
за год
|
руб. / м2
|
1200
|
27072
|
29779,2
|
32757,12
|
34394,98
|
36114,72
|
37920,46
|
|
4
|
Увеличение
арендной платы в год
|
%/год
|
|
0,00
|
0,10
|
0,10
|
0,05
|
0,05
|
0,05
|
|
5
|
Эксплуатационные
расходы
|
руб. /год
|
|
1 895,04
|
2 084,54
|
2 293,00
|
2 407,65
|
2 528,03
|
|
|
6
|
Изменение
эксплуатационных расходов
|
%/год
|
|
0,00
|
10,00
|
10,00
|
5,00
|
5,00
|
|
|
7
|
Налог на
имущество
|
руб. /год
|
|
4 367,62
|
4 804,38
|
5 284,82
|
5 549,06
|
5 826,51
|
|
|
8
|
Чистый
операционный доход
|
руб. /год
|
|
20809,34
|
22890,28
|
25179,3
|
26438,27
|
27760,18
|
|
|
9
|
Процент по
депозиту
|
|
|
12,00
|
12,00
|
12,00
|
12,00
|
12,00
|
|
|
10
|
Стоимость
единицы, ТСЕ
|
|
|
0,89
|
0,80
|
0,71
|
0,64
|
0,57
|
|
|
11
|
Текущая
стоимость денежных потоков
|
руб.
|
|
18520,31
|
18312,22
|
17877,3
|
16920,49
|
15823,3
|
|
|
12
|
Текущая
стоимость будущих доходов
|
руб.
|
|
|
|
|
|
|
87453,62
|
|
13
|
Стоимость
реверсии
|
|
|
|
|
|
|
432293,24
|
|
14
|
Рыночная
стоимость объекта, приносящего доход
|
руб.
|
|
|
|
|
|
|
519746,86
|
Таким образом, стоимость гаража, как объекта приносящего
доход, составляет 519 746,86 рублей или округленно 520 000 рублей.
Рыночная стоимость, полученная доходным подходом,
представлена в Таблице 11.
Таблица 11. Рыночная стоимость, доходный подход.
|
Показатель
|
Значение
|
|
Ставка аренды
(руб. /месяц)
|
100
|
|
Сдаваемая
площадь, кв. м.
|
22,56
|
|
Потенциальный
валовой доход, руб.
|
2256
|
|
Коэффициент
недоиспользования
|
0,73
|
|
Потери арендной
платы
|
73 %
|
|
Действительный
валовой доход
|
27 %
|
|
Операционные
расходы %
|
23,13 %
|
|
Чистый
операционный доход
|
3,87 % =
519746,86 /100 * 3,87 = 20 114,2
|
|
Ставка
капитализации
|
5 %
|
|
Рыночная
стоимость объекта
|
20 114,2/0,05 =
402 284
|
Таким образом рыночная стоимость, рассчитанная с помощью
доходного подхода оценки недвижимости составляет 402 284 руб. или округленно
402 000 руб.
.8
Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается
на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости,
которые были проданы или включены в реестр на продажу.
Цены на объекты аналогии корректируются с учетом параметров,
по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно
использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в
стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Подбор
объектов аналогов
При применении метода сравнения продаж
необходимы достоверность и полнота информации.
Основные критерии выбора сопоставимых
объектов (аналогов):
) права собственности на недвижимость;
) условия финансирования;
) условия и время продажи;
) местоположение;
5) физические характеристики.
Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого
объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким
образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый,
насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с
экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной
статистике.
Расчет
рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода
Информация о сопоставимых объектах-аналогах, полученная в
результате исследования рынка г. Челябинска, изложена в таблице.
Таблица 12. Обоснование корректировок.
|
Корректировка
по элементу сравнения
|
Объект
сравнения
|
Обоснование
корректировки
|
|
1. Совершенная
сделка или предложение
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Корректировка
отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом.
Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу.
Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в
продаже отличаются от 0 до 30%. Корректировка 10 %.
|
|
2. Переданные
имущественные права
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Подразумевается
поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и
не полными. Корректировка не применялась.
|
|
3. Условия
рынка (время предложения)
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Подразумевается
изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока
времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже
на дату оценки. Корректировка не применялась.
|
|
4. Поправка на
площадь
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Объекты
аналогичного назначения имеют схожую площадь, что несущественно влияет на
цену объекта. Корректировка не применялась.
|
|
5.
Местоположение объекта
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Поправка на
местоположения определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на
объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи на цену
объекта. Корректировка не применялась.
|
|
6. Состояние
объекта
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Поправка на
состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды
на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Объекты находятся в
одинаковом состоянии. Корректировка не применялась.
|
|
7. Назначение
помещения
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Поправка на
назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж
на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего
назначения. Корректировка не применялась.
|
|
8. Расположение
объекта
|
Аналог 1 Аналог
2 Аналог 3 Аналог 4
|
Определяется в
процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с
различным расположением объектов недвижимости. Корректировка не применялась.
|
Таблица 13. Анализ объектов-аналогов.
|
Элемент
сравнения
|
Ед. изм.
|
Оцениваемый
объект
|
Объекты
сравнения
|
|
|
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
Аналог 4
|
|
Цена продажи
|
руб. /м2
|
|
276 000
|
330 000
|
372 300
|
420 000
|
|
Общая площадь
|
м2
|
22,56
|
23
|
22
|
21,9
|
21
|
|
Цена 1 м2
площади
|
|
|
12 000
|
15 000
|
17 000
|
20 000
|
|
Совершенная
сделка или предложение
|
|
|
предложение
|
предложение
|
предложение
|
предложение
|
|
Корректировка
|
%
|
|
-10
|
-10
|
-10
|
- 10
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Переданные
имущественные права
|
|
полное
|
полное
|
полное
|
полное
|
полное
|
|
Корректировка
|
%
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Условия рынка
(время предложения)
|
|
Ноябрь 2014
|
Ноябрь 2014
|
Ноябрь 2014
|
Ноябрь 2014
|
Ноябрь 2014
|
|
Корректировка
|
%
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Поправка на
площадь объектов оценки
|
м2
|
22,56
|
23
|
22
|
21,9
|
21
|
|
Корректировка
|
%
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Местоположение
|
|
г. Челябинск,
ул. Автоматики, ГСК № 506, 8/245
|
г. Челябинск,
ул. Автоматики, ГСК № 515, 109
|
г. Челябинск,
ул. Автоматики, ГСК № 506, 3/152
|
г. Челябинск,
ул. Автоматики, ГСК № 506, 1/70
|
г. Челябинск,
ул. Автоматики, ГСК № 515, 125
|
|
Корректировка
|
%
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Состояние
объекта
|
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
|
корректировка
|
%
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Назначение
помещения
|
|
нежилое
|
нежилое
|
нежилое
|
нежилое
|
нежилое
|
|
корректировка
|
%
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Расположение
объекта
|
|
встроенное
|
встроенное
|
встроенное
|
встроенное
|
встроенное
|
|
корректировка
|
%
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
|
Скорректированная
цена
|
руб. /м2
|
|
10 800
|
13 500
|
15 300
|
18 000
|
|
Выводы:
|
|
|
Коррекция
незначительная
|
|
Общая валовая
коррекция
|
|
|
-10,00
|
-10,00
|
-10,00
|
-10,00
|
|
Весовой
коэффициент
|
|
|
0,27
|
0,26
|
0,24
|
0,23
|
|
Стоимость
объекта
|
руб. /м2
|
14 400
|
|
Стоимость
объекта
|
руб
|
324 864
|
Таким образом, рыночная стоимость гаража, определенная с
помощью сравнительного подхода к оценке недвижимости, составляет 324 864 руб.
или округленно 325 000 руб.
2.9
Согласование результатов
Результаты расчетов, произведенных с помощью затратного,
доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости, сводятся в таблицу.
Таблица 14.
Результаты расчетов.
|
Идентификация
объекта оценки
|
Гараж,
расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул.
Автоматики, ГСК № 506, 8/245. Площадь: 22,56 м2
|
|
Рыночная
стоимость объекта оценки рассчитанная:
|
|
-
сравнительным подходом
|
325 000
|
|
- доходным
подходом
|
402 000
|
|
- затратным
подходом
|
311 000
|
Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта
недвижимости определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить
действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и
обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров
используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
4. Способность учитывать
специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как
местоположение, размер, потенциальная доходность.
На основе анализа применимости каждого метода для оценки
объекта рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из
использованных подходов к определению итоговой стоимости.
Таблица 15. Анализ применимости каждого метода.
|
Показатели
|
Затратный
подход
|
Сравнительный
подход
|
Доходный подход
|
|
Достоверность
информации, %
|
30
|
35
|
35
|
|
Полнота
информации, %
|
30
|
35
|
35
|
|
Способность
учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %
|
30
|
35
|
35
|
|
Способность
учитывать конъюнктуру рынка, %
|
30
|
35
|
35
|
|
Способность
учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %
|
30
|
35
|
35
|
|
Весовые
показатели достоверности подхода оценки, %
|
30
|
35
|
35
|
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3, (17)
где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,
V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным,
сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.
Q1, Q2, Q3, - удельные весовые
показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Согласование результатов производится в табличной форме.
Таблица 16. Согласование результатов.
|
Подход
|
Рыночная
стоимость, полученная одним из подходов, руб
|
Весовой
коэффициент
|
Скорректированная
величина рыночной стоимости, руб.
|
|
Сравнительный
|
325 000
|
0,5
|
162 500
|
|
Доходный
|
402 000
|
0,2
|
80 400
|
|
Затратный
|
311 000
|
0,3
|
93 300
|
|
ИТОГО
|
|
1
|
336 200
|
Итоговая рыночная стоимость гаража составила 336 200 руб.
Заключение
В данной работе были рассмотрены понятия недвижимости, виды
стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также
проблемы, связанные с обоснованием стоимости недвижимого имущества.
Оценку недвижимости осуществляют с позиции трех подходов:
доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть
определенные характеристики объекта.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод
аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости
является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие
информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых
продажах отражают объективный уровень цен.
Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает
затратный метод. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки
уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем
скорректированный на фактическое состояние объекта.
На основе имеющихся данных, проведенного анализа и
выполненных расчетов, приведенных в данной работе можно сделать следующее
заключение: рыночная стоимость представленного к оценке гаража, расположенного
по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Автоматики, ГСК № 506,
8/245 на дату оценки 07 ноября 2014г. составляет: 336 200 руб.
Список
использованных источников
1. Закон РФ №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации".
2. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 "Об утверждении
Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО
№3)".
3. Приказ от 20 июля 2007г № 255 "Об утверждении
федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N
2)".
4. Приказ от 20 июля 2007г № 256 "Об утверждении
федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
5. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами
оценочной деятельности, утверждённые Приказом Министерства экономического
развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом
Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от
20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли
Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г.
6. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы
оценки - М, 1995.
7. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.
Учебники:
. Асаул
А.Н. "Экономика недвижимости". - СПб.: Питер, 2004.
2. Оценка
рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность".
Учебное и практическое пособие. Под ред.В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.:
Дело, 2005. - 364с.
3. Соловьев
М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и статистика,
2002. - 354с.
4. Учебное
пособие "Теория и методы оценки недвижимости". - Под ред.В.Е.
Есипова. - СПб.: Питер, 2007.
. Финансовая
академия при правительстве РФ. Оценка бизнеса: уч. для вузов / А.Г. Грязнова [и
др.]; под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве РФ;
Институт проф. оценки. М.: Финансы и статистика, 2007. - 736с.
. Шевчук
Д.А. Оффшоры: инструменты налоговой оптимизации. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ,
2007.
Журналы:
. Грибовский
С. В, Федотова М. А, Стерник Г.М., Житков Д.Б. "Экономико-математические
модели оценки недвижимости". - Финансы и кредит, № 3 (171), 2005.
.
Грибовский С.В. "Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования".
- М.: Оценочная деятельность, № 3, 2007.
Приложения
Приложение А.
Договор на оказание услуг оценочной деятельности
Договор № 10-06/14
на оказание услуг по оценке
г. Челябинск 28.10.2014 г.
ООО "ОК Цена", в дальнейшем именуемое
"Оценщик", в лице директора Попова Александра Александровича,
действующего на основании Устава, с одной стороны и Новиков Андрей Петрович, в
дальнейшем именуемый "Заказчик", с другой стороны, именуемые в
дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1 Заказчик поручает, а Оценщик предоставляет комплекс
услуг, связанных с оценкой рыночной стоимости объекта, расположенного по
адресу: Г. Челябинск, ГСК № 506, ул. Автоматики, 8/245.
.2 Оценщик предоставляет Заказчику экспертное заключение в
форме письменного отчета (далее - Отчет), составленный в соответствии
регламентирующими нормативными правовыми актами, на русском языке в трех
экземплярах.
2. Стоимость работ и порядок расчетов
2.1 Стоимость работ по настоящему Договору, в соответствии с
достигнутой договоренностью, составляет одна тысяча рублей, в том числе НДС.
.2 Оплата производится авансовым платежом в размере 50%
(пятьдесят процентов) от общей стоимости работ, перечисляемым Заказчиком на
расчетный счет Оценщика в течение десяти банковских дней со дня подписания
настоящего Договора.
.3 Оплата выполненной работы производится перечислением
оставшейся после уплаты аванса суммы (50% (пятьдесят процентов) от общей
стоимости работ) на расчетный счет Оценщика в течение десяти банковских дней с
момента завершения работ по настоящему Договору.
.4 Допускается стопроцентная предоплата услуг,
предоставляемых Оценщиком по настоящему Договору.
3. Порядок и сроки сдачи и приемки работ
3.1 Датой начала выполнения работ считается дата поступления
всей суммы авансового платежа, предусмотренной в п.2.2 настоящего Договора, на
расчетный счет Оценщика.
.2 Датой завершения работ по настоящему Договору считается
дата передачи Заказчику Отчета, выполненного в соответствии с п. п.1.1 - 1.3
настоящего Договора и подписание Сторонами Акта сдачи-приемки работ:
.3 Работы, предусмотренные настоящим договором подлежат
исполнению в течение сорока дней с момента, определённого в п.3.1 Договора.
.4 В случае, если составленный Отчёт подлежит утверждению
компетентным Государственным органом датой завершения работ по настоящему
Договору считается утверждение Отчета соответствующим государственным органом.
.5 В случае необоснованного отказа от подписания или
уклонения от подписания Акта сдачи-приемки работ со стороны Заказчика более
пяти календарных дней с даты предоставления Заказчику Отчета, работы считаются
принятыми и предоставленные услуги подлежат оплате в установленном настоящим
Договором порядке.
.6 В случае мотивированного отказа Заказчика от подписания
Акта сдачи-приемки работ Стороны составляют двусторонний акт с исчерпывающим
перечнем необходимых доработок, в котором указывают сроки устранения выявленных
недостатков.
4. Права и обязанности Сторон
4.1 Оценщик обязуется:
.1.1 В согласованные Сторонами и определенные в настоящем
Договоре сроки произвести оценку имущества, указанного в п.1.1 настоящего
Договора;
.1.2 До подписания Сторонами Акта сдачи-приемки работ
передать Заказчику Отчет, выполненный в соответствии с п.1.1 - 1.3 настоящего
Договора;
.1.3 Своими силами и за свой счет устранять недостатки,
допущенные по своей вине в выполненной работе;
.1.4 В случае невозможности получения в полном объеме
документов и информации, необходимых для проведения оценки, в том числе и от
третьих лиц отразить указанное обстоятельство в Отчёте;
.1.5 В случае обнаружения невозможности продолжать работы в
соответствии с условиями настоящего Договора в течение трех календарных дней
проинформировать об этом Заказчика;
.1.6. Не разглашать конфиденциальную информацию и данные,
предоставленные Заказчиком в связи с исполнением настоящего Договора, не
раскрывать и не разглашать в общем или в частности факты или информацию (кроме
информации общедоступного характера) какой-либо третьей стороне без
предварительного письменного согласия Заказчика.
.1.7 В случае, если составленный Отчёт подлежит утверждению
компетентным государственным органом, произвести все действия, необходимые для
утверждения Отчёта. При возникновении спорных вопросов, связанных с
прохождением отчета об оценке через государственные инстанции, Оценщик берет на
себя обязательство по сопровождению отчета в государственных органах, а в
случаях необходимости - в судах. При этом под сопровождением понимается
аргументированное доказательство, в случае необходимости, достоверности данных
и выводов, содержащихся в отчете об оценке.
.2 Оценщик вправе:
.2.1 Потребовать от Заказчика оплаты выполненной работы в
соответствии с условиями настоящего Договора;
.2.2 Потребовать от Заказчика предоставления всей необходимой
информации для составления Отчета об оценке, включая личное ознакомление
Оценщика с объектом оценки.
.3 Заказчик обязуется:
.3.1 Своевременно, в соответствии с пп.2.1 - 2.3 настоящего
Договора, оплачивать услуги Оценщика;
.3.2 Обеспечить Оценщика всей необходимой информацией для
составления Отчета в течение одного дня. Если Заказчик допустит просрочку в
предоставлении вышеуказанных документов, срок предоставления услуг по
настоящему Договору отодвигается на количество дней, просроченных Заказчиком в
представлении таких документов.
.4 Заказчик вправе:
.4.1 Отказаться от выполнения условий настоящего Договора в
случае, если Оценщик не приступил к исполнению условий настоящего Договора в
оговоренные Сторонами сроки (п.3.1 настоящего Договора) по неуважительным
причинам.
5. Ответственность Сторон
5.1 В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N
135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",
профессиональная деятельность оценщика Иванова Ивана Ивановича застрахована в
ЗАО "ВОСК" на сумму один миллион рублей руб. (Полис №1111111111111).
.2 Ни одна из Сторон не вправе передавать третьей стороне
обязательства по настоящему Договору без предварительного взаимного письменного
согласования с другой стороной.
.3 За просрочку платежей против предусмотренных в настоящем
Договоре сроков оплаты Оценщик вправе требовать уплаты пени в порядке,
предусмотренном законодательством.
.4 За каждый день просрочки сверх сроков, установленных для
выполнения работ, Заказчик вправе требовать уменьшения суммы, подлежащей уплате
в установленном законом порядке.
6. Освобождение от ответственности
.1 Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в случае
возникновения обстоятельств непреодолимой силы, влияющих на исполнение
Сторонами своих обязательство по настоящему Договору вследствие событий
чрезвычайного характера, которые ни одна из Сторон не в состоянии не
предвидеть, не предотвратить разумными мерами (стихийные бедствия, военные
действия, решения органов власти и управления).
.2 Сторона, которая не в состоянии выполнить свои
обязательства по настоящему Договору в силу возникновения обстоятельств
непреодолимой силы, обязана в течение пяти рабочих дней информировать другую
Сторону о наступлении таких обстоятельств в письменной форме и сообщить данные
о характере обстоятельств, дать оценку их влияния на исполнение и возможный
срок исполнения обязательств по настоящему Договору.
.3 В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы
срок исполнения обязательств по настоящему договору отодвигается на срок
действия таких обстоятельств и их последствий.
7. Дополнительные условия
7.1 Условия настоящего Договора, в том числе порядок и формы
взаиморасчетов, являются конфиденциальной информацией и не подлежат разглашению
Сторонами третьим лицам.
7.2 При неурегулировании спора последний передаётся на
окончательное разрешение в третейский суд при Торгово-промышленной палате
Самарской области <#"876886.files/image009.gif">