Функции рынка недвижимости
Реферат
Функции рынка
недвижимости
Введение
Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого
соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
С переходом от централизованной, плановой к рыночной
экономике начал развиваться новый сектор экономики России - рынок недвижимости.
Недвижимость формирует центральное звено всей системы
рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар,
удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и
капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют
собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа
национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый,
всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для
успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в
жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на
недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного
существования всех людей.
Данная работа раскрывает такое понятие как рынок
недвижимости, его структуру, функции и современное состояние. Она состоит из
трех разделов, каждый из которых наиболее полно раскрывает данную тему.
Цель работы - рассмотреть функционирование и развитие рынка
недвижимости в Российской Федерации.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
1) определить понятие, сущность и особенности рынка
недвижимости;
2) изучить функции рынка недвижимости;
) рассмотреть особенности современного рынка
недвижимости в России;
В заключении сделаны некоторые выводы на основании
проделанной работы.
экономика
рынок недвижимость
1. Понятие,
сущность и особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала
в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при
операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при
купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в
аренду, внаем. [5, с. 15]
Одним из главных показателей развития в стране нормальных
рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это
существенная составляющая любой национальной экономики. [10, с. 10] Недвижимость - важнейшая
часть мирового богатства (более 50%). Без рынка недвижимости не может быть
рынка вообще, так как для осуществления любой экономической деятельности
необходимо иметь (или арендовать) помещения. Важность отечественного рынка
недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов,
поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и
муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет
налогов от недвижимости и сделок с ней. [7, с. 144]
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия
инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе.
Специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики,
сталкиваются с невозможностью корректной и однозначной формализации
экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. Недостаточная разработка
теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других
рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным
ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.
Особенность рынка недвижимости заключается в том, что
среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом
приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о
реальных ценах сделок.
Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной
информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже
неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на
рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых
спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на
рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения
спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и
предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке
недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения
фактически отсутствуют. [9, с. 8]
Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены
объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода
приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей.
Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других
рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним
воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование
классических кривых спроса и предложения.
.
Функции рынка недвижимости
Для того чтобы определить - какие именно функции выполняет
рынок недвижимости, следует рассмотреть основные функции риска в общем
понимании. Итак, рынок выполняет ряд функций (рисунок 2.1).
Рисунок 2.1. - Функции рынка [8, с. 57]
Одна из главных функций рынка - установление равновесных
цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а при ценах выше
равновесной - избыточное предложение. В цене концентрируется большой объем
информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на
строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области,
например, жилищного строительства и т.д. [11]
Регулирующая функция состоит в том, что
рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой»
перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его
участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - формированию
эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В
современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются
государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны
природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды
бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации
стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на
вложенный капитал.
Функция санирования выражается в очищении
экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротстве
неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает
им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает
лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и
оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных
собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению
устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция - это уникальный
рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной
информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со
знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что
рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества
независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения
труда покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними и предоставляя
возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и
профессиональные посредники - риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики,
ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным
участникам.
Стимулирующая функция в конечном счете
выступает в форме экономического поощрения прибылью от продуктивного
использования достижений научно-технического прогресса в создании и
использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически обусловливает и
поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного
управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция подразумевает, что рынок
недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости
капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из
пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход
владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит
своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте
трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан,
стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других
капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем,
формируется средний социальный слой общества.
Перераспределительная функция - неоднократное
перераспределение на рынке предприятий, земельных участков, зданий и сооружений
между различными субъектами рынка, что в конечном счете определяет переход
указанных объектов к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их
высокопроизводительное использование. [1, с. 89-92]
Рынок недвижимости выполняет много важных функций.
Соответственно, он имеет сложную структуру, в которой можно выделить три
основных сектора:
а) развитие (создание) недвижимости;
б) оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее
объектов);
в) управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает
степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их
доходность). [3,
с. 140]
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно
выделить:
) рынок купли-продажи;
) аренды;
) ипотеки;
) доверительное управление и др.,
По степени готовности к эксплуатации:
) незавершенное строительство;
) новое строительство;
) строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости по
форме собственности:
) частные объекты недвижимости;
) государственные;
) муниципальные объекты недвижимости.
По отраслям:
) промышленные объекты;
) сельскохозяйственные объекты;
) общественные здания и сооружения.
По функциональному назначению: жилая недвижимость;
производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и
пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
По виду объектов недвижимости:
) земельный рынок;
) здания и сооружения;
) помещения;
) предприятия как имущественные комплексы;
) кондоминиумы;
) вещные права;
) многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют
наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой)
недвижимости.
.
Функционирование рынка недвижимости в современной России
В последние годы рынок недвижимости в России повысил свою
активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с
недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков,
юристов. [6, с. 25]
Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной
конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования,
обусловленных такими факторами как:
- специфика объектов недвижимости;
- относительно более высокие уровни риска,
характерные для недвижимости;
- воздействие рынка капитала;
- невозможность достижения состояния
равновесия между спросом и предложением.
Развитие рынка недвижимости определяется:
б) финансовыми возможностями для приобретения
недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития
региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих
мест;
в) взаимосвязями между стоимостью недвижимости и
экономической перспективой того или иного района. [2, с. 104]
Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их
основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в
упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли
промышленности. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием
факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так
и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. [4,
с. 305]
Если рассматривать результаты функционирования рынка жилья в
России за последние несколько лет, можно наблюдать постепенную динамику цен,
как на первичном, так и на вторичном рынках жилья (рисунок 3.1).
В период с 2010 по 2013 год наблюдается повышение средних цен
на первичное жилье с 48 144 рублей до 50 208 рублей и падение средних цен на
вторичное жилье с 59 998 рублей до 56 478 рублей (рисунки 3.2, 3.3). Эти
изменения цен можно увидеть на графике 1, здесь же мы видим, что в 2011 году
все средние цены на жильё резко упали и начали подниматься только в начале 2012
года. Такие изменения уровней цен на жильё обусловлены положением на рынке
недвижимости. Цены на рынке недвижимости зависят от многих факторов, в
частности - от ситуации в стране, насыщенности рынка, предпочтений покупателей,
затрат на строительство, хозяйственной и социальной политики государства в
области жилищного строительства.
В 2011 году средние цены на жильё понизились из-за кризиса,
который отражался на всех рынках России. Но к 2012 году положение на рынке
недвижимости начало налаживаться, вследствие чего спрос на вторичное жильё, а
затем и на первичное, постепенно повышался. К 2013 году предпочтения
покупателей склонились в сторону первичного рынка, что связанно с выходом
России из кризисной ситуации. При этом, по отношению к 2010 году в 2013 году
снизились цены на элитные квартиры, как на первичном рынке жилья, так и на
вторичном (рисунки 3.2, 3.3).
Рисунок 3.1. - Средние цены на рынках жилья 2010-2014 гг.,
тыс. рублей, метр [12]
Рисунок 3.2. - Средние цены на первичном рынке жилья, метр
[12]
Рисунок 3.3. - Средние цены на вториичном рынке жилья, метр
[12]
Умеренный спрос покупателей на элитное жилье означает, что
рынок недвижимости не вернулся к прежней устойчивости, которая существовала в
докризисный период.
Заключение
Итак, рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая
реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и
научных дискуссий ведущих представителей национальной школы экономики.
Без рынка недвижимости не может быть рынка, в обычном
понимании, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и прочие
- напрямую зависят от наличия недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы
переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов,
несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан
и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную
сферу вложения капитала.
Посредством рыночного механизма и государственного
регулирования, с помощью ряда функций рынок недвижимости обеспечивает:
- создание новых объектов недвижимости;
- передачу прав на недвижимость;
- установление равновесных цен на объекты
недвижимости;
- эксплуатацию (управление) объекта
недвижимости;
- распределение пространства между
конкурирующими вариантами землепользования;
- куплю-продажу объектов недвижимости;
- наследование;
- дарение;
- мену;
- страхование различных форм и различных
операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости и т.д.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются
с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок
недвижимости.
Таким образом, следует отметить, что эффективное
совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это
перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и
зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.
Список
использованных источников
1.
Белокрылова О.С. Экономика недвижимости: учебник. - Ростов-на-Дону: Феникс,
2009. - 327 с.
.
Белых А.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика,
2010. - 261 с.
.
Бойко И.П. Основы бизнеса на рынке недвижимости. - М.: Экономика, 2010. - 183
с.
.
Борисов Е.Ф. Экономика. - М.: Проспект, 2009. - 442 с.
.
Гуров А. Прогнозирование ценовых показателей: аренда коммерческой недвижимости
// Экономика и жизнь. - 2009. - №15 - С. 15 - 18.
.
Итоги исследования стоимости жилья в различных регионах России, проведённого
Ассоциацией строителей России // Портфельный инвестор. - 2011. - №4. - С. 24 -
28.
.
Коваленко П.А. Сделки с недвижимостью: новейший юридический справочник. - М.:
Эксмо, 2009. - 381 с.
.
Козырев В.М. Основы современной экономики. - М.: Финансы и статистика, 2009. -
194 с.
.
Рынок недвижимости: прогнозы и ставки // Спрос. - 2009. - №3. - С. 7 - 9.
.
Тюрина А. Рисковая недвижимость // Экономика и жизнь. - 2009. - №33. - С. 10 -
13.
.
http://www.finansmag.ru/
.
http://www.gks.ru/