Рынок жилой недвижимости и рынок жилищных услуг
Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)
КАФЕДРА «ЭКОНОМИКА АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА»
ЗАДАНИЕ ПО КУРСОВОЙ РАБОТЕ
на тему: «Сравнительный анализ методик оценок стоимости недвижимости, приобретенной с привлечением ипотечного кредита»
ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Экономическая оценка недвижимости»
Реферат на тему:
«Рынок жилой недвижимости и рынок жилищных услуг»
Студент: Новрузов С.И.
Проверил: А.А. Белогребень
Москва 2015
Содержание
Введение
Раздел 1. Рынок жилой недвижимости и рынок жилищных услуг
1.1Классификация и основные функции рынка недвижимости
1.2 Рынок жилой недвижимости
1.3 Рынок жилищных услуг
Раздел 2. Расчетная часть
2.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств
2.2 Расчет чистого операционного дохода
2.3 Оценка заемных средств
2.4 Ипотечно - инвестиционый анализ
2.5 Традиционный метод
2.6 Метод Эллвуда (метод на капитализации дохода)
2.7 Метод инвестиционной группы
2.8 Метод Акерсона
2.9 Метод коэффициента покрытия долга
2.10 Метод прямой капитализации
Общий вывод
Заключение
Список литературы
Введение
Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен и доступен практически всем. Каждый имеет или использует недвижимость.
Рынок недвижимости является важной составляющей в экономических отношениях между субъектами рынка, а также является актуальной темой для обычных граждан.
Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
Рынок делится на два разных сегмента - рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. Принципиальная разница состоит в том, что последний служит потребностям бизнеса - рациональным, структурным и предсказуемым. Рынок жилой недвижимости служит потребностям людей - эмоциональным, неструктурным и непредсказуемым.
Из всех видов рынка недвижимости мы будем рассматривать рынок жилой недвижимости и рынок жилищных услуг в первом разделе нашей работы в качестве реферативного рассмотрения одного из вопросов курса.
Во второй части курсовой работы мы займемся сравнительным анализом методик оценки стоимости недвижимости, с привлечением ипотечного кредита. С помощью данного вида анализа мы закрепим знания, полученные в лекционном курсе, а также изучим на практике определение плана погашения ипотечного кредита, расчета чистого операционного дохода и оценки стоимости недвижимости
Раздел 1. Рынок жилой недвижимости и рынок жилищных услуг
1.1 Классификация и основные функции рынка недвижимости
Всю жилую недвижимость можно разделить на следующие виды:
а) Элитный класс (подклассы «Элита А» и «Элита В»)
б) Бизнес-класс (подклассы бизнес- и комфорт-)
в) Эконом-класс (подклассы «верхний Э-К» и нижний «Э-К»)
Технология использования классификации.
Если рассматривать вопрос отнесения объекта к тому или иному классу с позиции застройщика, то все факторы, определяющие классовый уровень новостройки, можно разделить на две категории - неуправляемые и управляемые.
К неуправляемым факторам относятся все характеристики местоположения объекта - престижность района, транспортная доступность, экологические характеристики местности, видовые характеристики и пр. Эти факторы определяют возможность позиционирования объекта в рамках того или иного класса.
Управляемые факторы - это качественные характеристики самого дома, которые задаются девелопером на этапе разработки концепции объекта. Вместе с характеристиками местоположения они и определяют окончательное отнесение дома к тому или иному классу.
Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень важности различных параметров домов с точки зрения классификации разная. При ранжировании объектов обычно разбивают факторы, учитываемые при оценке качества проекта, на три группы - факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.
К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта, относят:
·Материал стен дома;
·Архитектурный облик;
·Площади квартир;
·Высоту потолков;
·Инженерное оснащение.
Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: новостройка может быть отнесена к определенному классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.
Дальнейшее ранжирование новостроек производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым относят:
·Количество этажей;
·Количество квартир;
·Технологию остекления;
·Качество отделки общественных помещений;
·Организацию безопасности комплекса;
·Вид паркинга, обеспеченность машиноместами;
·Организация территории;
·Уровень сервиса.
Данные факторы так же, как и факторы первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определенному классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка. Если по отдельным факторам второго порядка класс объекта оказывается ниже, то к базовой категории, определенной на первом этапе ранжирования, может быть добавлен знак «-».
Тем не менее, если не соблюдаются требования по большинству факторов второго порядка, объект переводится в более низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее качество отделки мест общего пользования, недообеспеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.
В случае, если девелопер выполнил требования по факторам второго порядка с некоторым «запасом», то к базовой категории может быть прибавлен знак «+».
К факторам третьего порядка относятся:
·Количество этажей,
·Количество квартир на этаже
Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они влияют на отнесение объектов к промежуточным категориям, но не влияют на перенос объекта в более низкую классовую категорию.
Рассмотрим теперь отличительные признаки каждого класса.
Элитный класс.
К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья подразумевает самые лучшие и дорогие предложения в городе, причем это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв. м); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2 м/м на квартиру).
Особое внимание при отнесении дома к элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в элитных домах достигается за счет целого ряда критериев. Во-первых, за счет собственной огороженной территории, доступ к которой имеют только жильцы дома. При наличии офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них организовывается без пересечения непосредственно территории дома (входы со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.
В настоящее время наличие и состав внутренней инфраструктуры зависит от концепции дома, но общей тенденцией последних лет стало сведение объектов инфраструктуры к минимуму. Одной из причин стало увеличение эксплуатационных расходов на содержание инфраструктуры, которые ложатся на жильцов. Наличие собственной инфраструктуры в доме в настоящее время не является важным параметром жилых комплексов элитного класса, однако обслуживание жильцов по-прежнему должно быть на высшем уровне, вплоть до room-сервиса (заказ билетов, еды, вызов и т.д.).
Бизнес-класс.
Бизнес-класс самый распространенный на рынке, его доля составляет примерно 60%. Этот класс занимает серединное положение между элитным и эконом классом. В категорию бизнес-класса попадает очень разное жилье: то, что в силу некоторых характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.
В целом бизнес-класс - это жилье повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, все-таки присущи некоторые общие характеристики, наиболее важными из которых являются:
расположение в престижных районах;
высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в элитном классе);
наличие подземного паркинга (не менее 1 м/м на квартиру);
квартиры с удачными планировками площадью (от 40 кв.м).
К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем в элитном классе. Однако конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.
Как и в элитном классе, наличие инфраструктуры является необязательным критерием, однако зачастую крупные комплексы бизнес-класса включают в свой состав объекты инфраструктуры спортивного, оздоровительного и развлекательного характера.
Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную охраняемую территорию, однако это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит отметить, что в сегменте бизнес-класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединенные единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.
Эконом-класс.
Наименьшее количество требований предъявляется к жилью эконом-класса. По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно, в основном возводится в отдаленных районах.
По материалу конструкций к этому классу можно отнести как монолитные дома, которые по некоторым характеристикам не попадают в бизнес-класс, так и панельные дома.
В домах эконом-класса допускается наличие небольших квартир площадью от 30 кв. м с межкомнатными перегородками.
Требования к уровню безопасности возрастают вместе с классом дома. Если для элитного класса наличие собственной огороженной территории обязательно, для бизнес-класса - желательно, то для эконом-класса это не имеет значения, большинство из них не имеет собственной территории. Кроме того, в эконом-классе допускается наличие социальных квартир.
Еще одной отличительной чертой этого класса является то, что наличие паркинга также не является обязательным требованием.
Основные функции рынка недвижимости.
1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.
) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.
) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количество функций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в ней тоже можно выделить три основных сектора:
развитие (создание) недвижимости;
оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность).
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:
рынок купли-продажи;
аренды;
ипотеки;
доверительное управление и др.,
По степени готовности к эксплуатации:
незавершенное строительство;
новое строительство;
строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
По форме собственности:
- частные объекты недвижимости;
государственные;
муниципальные объекты недвижимости.
По отраслям:
- промышленные объекты;
сельскохозяйственные объекты;
общественные здания и сооружения.
По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения; гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
По виду объектов недвижимости:
- земельный рынок;
здания и сооружения;
помещения;
предприятия как имущественные комплексы;
кондоминиумы;
вещные права;
многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
1.2 Рынок жилой недвижимости
Операции с жилыми помещениями в частной собственности.
Купля-продажа жилых помещений. Это самая распространенная операция на российских рынках недвижимости. Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:
наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;
вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.
По договору каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи жилых помещений, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.
Аренда жилого помещения. Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Дарение жилого помещения. Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения. По договору одна сторона безвозмездно передает другой стороне жилое помещение.
Договор ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.
Срок выплаты ренты может быть установлен по договору: бессрочно (постоянная рента); на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Первичный и вторичный рынок жилья
По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами, т.е. это квартиры в новостройках и строящихся домах, а также приватизированными объектами, которые раннее не проходили госрегистрацию. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют две переменные:
фактор условия ведения бизнеса в городе;
фактор уровня жизни;
политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
уровень платежеспособного спроса населения регионов;
себестоимость строительства;
доступность кредитов и жилищных субсидий;
макроэкономические факторы (цены на нефть, курс $, акции, депозиты и т.д.)
Виды, типы и серии жилых домов.
Жилищный рынок - довольно собирательное понятие. В него входит: рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.
Квартирный рынок делится по месту расположения в городе на центральные районы и окраину. Центр - это историческая часть города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина - это «спальные районы», состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.
Квартиры в жилых домах можно разделить на следующие категории:
современные кирпичные или кирпично-монолитные дома, строящиеся по индивидуальным проектам. В них улучшены потребительские характеристики квартир и за счет применения новых технологий предусмотрена возможность изменения их планировок.
- дома массовой типовой застройки - современная (начиная с 1980гг.) продукция домостроительных комбинатов годов). В таких домах больше этажей, по сравнению с «хрушевками», выше качество материалов и инженерных коммуникаций, более удобные и просторные планировки квартир.
- панельные дома 1970 годов - 9-12 этажные дома с лифтами и инженерными коммуникациями, плохого качества строительства, не дотягивающие до современных панельных домов. Иногда в профессиональной сфере именуются «брежневками».
дома первых массовых серий, или «хрущевки»-построены в 60-е годы ХХ века 5-9 этажные дома кирпичные, блочные и панельные дома. Отличаются небольшими по площади квартирами, низким качеством строительных материалов, изношенностью коммуникаций.
В качестве «плюса» дома построены давно и имеют хорошо обустроенную территорию, где много зелени и высоких деревьев.
«сталинские» дома, строившиеся в десятилетия до и после окончания Великой отечественной войны. Дома с толстыми кирпичными стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами. Такие дома расположены либо в центре, вдоль магистралей, либо формируют отдельные престижные районы.
жилые дома 20х - начала 30x годов ХХ века. Их отличают низкое качество недвижимость кредит заемный ипотечный
материалов, плохие планировки (изначально задуманы как коммунальные квартиры
«коридорного» типа) с кухней и удобствами на этаже.
- жилые дома конца ХIХ - начало ХХ века с металлическими перекрытиями и лифтами, расположенные в историческом центре. Строились как «доходные» дома, специально для сдачи в поднаем, однако представляют историческую и культурнуб ценность. Возводились в стиле «модерн» и «электика».
жилые дома XVIII-XIX веков - кирпичные, с деревянными перекрытиями, с ограниченым набором инженерных коммуникаций. Расположенные в историческом центре, зачастую представляют культурную или историческую ценность.
По уровням комфорта типы жилых домов распределены на: «высококомфортные», «престижные», «массовые», «социальные» и «специальные».
Уровни комфорта подразделяются на:
«высокий уровень»;
«нормальный»;
«средний»;
«низкий»;
«санитарный уровень комфорта».
·По этажности каждый вид жилого дома варьируется от 1 до 25.
·По квартирности: дом на одну семью или многоквартирный тип дома.
·По доходности при строительстве и эксплуатации подразделяется на:
«сверхдоходный»;
«высокодоходный»;
«доходный»;
«низкодоходный»;
«убыточный» жилой фонд.
·По уровням потребности жильё подразделяется для удовлетворения: 1) самореализации и самоутверждения;
2) самоуважение и уважение со стороны других,
) общение, дружба и любовь,
) безопасность,
5) физиологические потребности.
·По уровням нуждаемости население подразделяется на:
1) «остронуждающееся»,
) «особонуждающееся»,
) «нуждающееся»,
) «потенциально нуждающиеся» семьи,
5) молодёжь.
·По размерам территории и уровням обеспеченности элементами обслуживания одного жителя типы жилых домов определяются уровнем комфорта жилого дома и жилой ячейки. Размер территории находится в прямой зависимости от уровня комфорта, типа жилого образования и плотности проживания.
·По плотности проживания количество населения на единице территории не должно превышать принятую плотность для данного типа застройки из жилых домов различных периодов строительства в диапазоне от n+2; n-2.
·По объёму строительства весь объем не должен превышать объём потребности каждого типа.
·По скорости строительства определяется величиной развития населённого места и временем перехода более высокого уровня комфорта жилища в более низкий, вплоть до его сноса и замены на более высококомфортный тип жилища.
Соотношение каждого типа жилья должно рассчитываться в соответствии с численностью различных социальных групп населения, с возрастными особенностями, уровнями потребности, покупательной способностью и показателями уровня комфорта заселения существующего жилищного фонда. Формирование и развитие структуры жилищного фонда крупнейшего города должно обеспечивать условия адекватного расселения по этим уровням.
.3 Рынок жилищных услуг
Деятельность по созданию комфортных условий проживания населения многоквартирных и других домов (водоснабжение, отведение стоков, подача электричества, газа и отопления) представляет собой жилищно-коммунальные услуги. Что входит в их список и каким требованиям они должны соответствовать - это жизненно-важная информация для потребителей.
В 2012 году были введены новые правила, связанные с оказанием услуг в сфере коммунального хозяйства. В Постановлении о порядке их предоставления дано точное определение коммунальных услуг (КУ). Исполнителями КУ являются юридические лица или ИП. Они приобретают ресурсы, проводят работы и ответственны за исправность всех внутридомовых коммуникаций. Население многоквартирных и других жилых домов столкнулось с рядом условий, прописанных во 2-м разделе новых правил. Пользоваться КУ в праве:
·лица, получившие жилье от кооперативной организации;
·наниматели помещений;
·лица, взявшие в аренду квартиру или комнату.
Под понятием «коммунальные услуги» подразумевают следующие блага: электричество, слив вод, доступ к горячей и холодной воде и другие.
Согласно правилам, они подаются беспрерывно, а отопление - круглые сутки в течение сезона. В ЖК-хозяйстве возможны аварии, нерегулярная подача тепла или воды, но в рамках строго регламентированных норм, связанных с качеством КУ.
Услуги, входящие в список коммунальных, представлены в таблице ниже.
· Питьевая холодная водаПодача осуществляется для снабжения жильцов круглосуточно по центральной или внутридомовой сети. Надлежащее качество, объем, необходимый для жизненных нужд - главные требования к воде. При отсутствии системы водоснабжения подача осуществляется до уличной колонки.· Горячая водаПодается круглосуточно через централизованные сети для всех помещений дома в целях обеспечения потребителей.· ВодоотведениеЧто входит в коммунальные услуги по отведению бытовых стоков? Отведение стоков осуществляется круглосуточно через централизованные сети и внутридомовые системы. Канализационные системы должны присутствовать в большинстве жилых помещений дома.· ЭлектроснабжениеЭлектричество бесперебойно, круглые сутки подается в дома и квартиры по сети электроснабжения в необходимом объеме.· ГазоснабжениеГаз круглые сутки подается в дома, квартиры по сетям газоснабжения. К снабжению относят и реализацию баллонов с газом.· ОтоплениеЦентрализованные сети и системы теплоснабжения подают тепловую энергию в дома, квартиры, нежилые помещения для поддержания надлежащей температуры.
От уровня благоустроенности дома зависит перечень того, что входит в коммунальные услуги. Если в жилое помещение не проведена канализация, то она не должна учитываться как КУ.
Жилищные услуги
Любой потребитель, изучая квитанции за проживание, обращает внимание на расходные пункты, связанные с общедомовыми нуждами. Это жилищные услуги. Что входит в коммунальные расходы данного направления? За что платит потребитель? Проживающие в квартирах, в отличие от жильцов частных домов, оплачивают следующие расходы, возникающие в результате содержания имущества, которое является общественным:
1.Освещение, поддержание оптимальной температуры по узаконенным правилам.
2.Уборка, очистка, создание санитарии для общественных помещений и участков в составе дома.
.Расходы по сбросу и транспортировке отходов (твердые, жидкие). Организации и предприниматели, разместившиеся в жилом доме, также обязаны оплачивать данные расходы.
4.Пожарная безопасность.
5.Обслуживание с озеленением и благоустройством земельного участка, который является частью собственности дома.
.Затраты на ремонт (капитальный и текущий).
.Мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации дома.
.Затраты на содержание общественного имущества.
.Мероприятия по осмотру общих помещений.
О предоставлении коммунальных услуг по электроснабжению
Согласно правилам, вступившим в действие еще в 2012 году, перемены затронули порядок электроснабжения. В некоторых случая предприятия, подающие в дома электричество, могут являться исполнителями КУ. Что входит в коммунальные услуги по электроснабжению?
Во-первых, ресурсоснабжающие организации не обязаны обслуживать внутреннюю электросистему, не отвечают за уровень ее качества внутри дома. Во-вторых, в их ведении только надлежащее предоставление услуги до границ, разделяющих элементы системы.
В новые требования входит право потребителя на снятие показаний каждый месяц с 23-го по 25-е число и передачу их энергосбытовой организации до 26-го числа того же месяца. Если данные не поступили, Энергосбыт имеет право рассчитать объем потребления по нормативам. Потребитель должен дать возможность представителям Энергосбыта проверить состояние приборов и достоверность данных.
Всем известно, что задевать пломбы, снимать счетчики, вмешиваться в их работу, чтобы счетчик «не мотал», запрещено. Такие действия приведут к тому, что оплата вырастет в разы: начислят «кулибину» с учетом мощности приборов за их круглосуточную работу для всех жильцов.
Изменения коснулись и порядка расчета объемов предоставляемого общедомового электричества. Оно оплачивается отдельно в составе КУ, ежемесячно. Так, если вы уехали в отпуск, не живете в квартире или по другим причинам отсутствуете, то вы все равно обязаны оплатить общедомовой расход электроэнергии за это время. Объем общедомовых КУ рассчитывается и делится между жильцами с учетом занимаемой каждым площади. При отсутствии общедомового счетчика расчет производится на основании нормативов. Они разные для каждого региона, но разрабатываются по общей методике. Кроме того, организация, подающая свет, имеет право его отключить у жильца, задолжавшего за три месяца потребления. Отсутствие счетчика при этом никакой роли не сыграет.
Новые нормативы
В 2013 году утверждены изменения, касающиеся правил оказания КУ. Что входит в понятие «плата за коммунальные услуги»? Каким образом она рассчитывается при новых правилах? Оплата КУ (кроме отопления) делится на личную и общедомовую и расписывается в квитанции отдельно.
Нововведения коснулись и нормативных коэффициентов. Они должны «сподвигнуть» население многоквартирных домов установить индивидуальные счетчики. Для имеющих технические возможности поставить приборы, ведущие общедомовой и индивидуальный учет, но не сделавших этого, введены повышенные нормативы на все виды КУ. Например, после нового года оплата выросла на 10%, через полгода - еще на 10%, и так до тех пор, пока превышение не достигнет 60%! В итоге тем, кто не установит счетчики, придется платить через два года на 60% больше тех, кто это сделал.
Плюсом в этой ситуации является то, что данная переплата за КУ должна быть потрачена управляющей организацией на энергосбережение и повышение эффективности энергосистем. Возникает вопрос относительно требования президента не допустить повышения стоимости КУ выше 6% в год. Как будет выполнено это указание для проживающих в квартирах и домах без счетчиков?
Порядок оплаты общедомовых КУ
Новые Правила предоставления коммунальных услуг содержат измененную формулу расчета отопительных норм. В старом варианте общий расход тепловой энергии делили на суммарные квадраты помещений (жилые + нежилые + общественные). В новом варианте делят на совокупные квадраты жилых и нежилых помещений без общих площадей. Таким образом, норматив увеличился.
Радует, что с проживающих сняли оплату общедомовых отопительных расходов. Теперь жильцам не придется платить за отопление подъезда, где нет батарей. Исключили из общедомовых нормативов КУ и водоотведение: не придется оплачивать слив воды, которой полили газоны. Общедомовой учет горячей и холодной воды новые правила предоставления коммунальных услуг предлагают рассчитывать с учетом норм: 90 литров на человека ежемесячно.
Организации, управляющие КУ, теперь мотивированы уменьшать общедомовые потери. Объем услуг на них должен быть в пределах норматива, если все-таки превысил, то разницу оплачивает сама управляющая компания, а не потребители. Исключением являются дома, где на собрании собственников решено делить превышение между жильцами. Если исполнитель КУ не компания, а поставщик ресурса, то разница делится между потребителями с учетом принадлежащих им площадей.
Договор на оказание КУ
КУ предоставляются по возмездному письменному договору с положениями о порядке их оказания по новым правилам. Он должен учитывать положения Правил и содержать необходимые условия, регламентирующие коммунальные услуги. Что входит в договор, каков порядок его заключения?
Организация, предоставляющая КУ, вправе заключить письменный договор в том случае, если жилец уже пользуется КУ или намерен их потреблять. Договор с положениями об оказании услуг при совершении данных действий потребителем считается заключенным. Правилами установлен срок, в который исполнитель должен предоставить услуги и потребовать оплаты.
При любой форме собственности управляющая организация должна предоставить необходимые КУ и не может отказать жильцам включить в договорные обязательства оказание услуг, которые позволяет предоставить уровень благоустройства дома.
Раздел 2. Расчетная часть
Исходные данные:
Вид коммерческой недвижимости: торговая недвижимость
Класс объекта: А
Площадь объекта: 330 м2
Стоимость недвижимости: 106 млн.руб.
Величина ипотечного кредита: 70 млн.руб.
Кредитная ставка: 11%
Срок кредитования: 18 лет
Предполагаемый период перепродажи недвижимости: 15 лет
Ежегодный прирост (уменьшение) стоимости: -1%
Изменение стоимости за период использования: -
Начисление процентов: один раз в месяц
2.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств
Составление плана платежей по ипотечному кредиту. План составляется не на весь срок кредитования, а только для первых 12 и последних 6 месяцев
Таблица 1.
Условия кредитованияОбозначение показателяВеличина показателяСумма ипотечного кредитаИК70 млн.руб.Срок кредитованияn18 летПроцентная ставкаr11%Начисление процентов, количество раз в течении годаm12
Ипотечная постоянная:
0,01065049
Годовые расходы на обслуживание долга:
0,01065049*12=8946415,78 руб.
Месячные расходы на обслуживание долга:
745534,7 руб.
Величина начисленных за первый месяц процентов:
641666,7 руб.
Величина уплаты основного долга в первый месяц:
Остаток основного долга на начало 2 месяца:
План погашения ипотечного кредита
Таблица 2
МесяцМесячные расходы на погашение долга (РОДм)Начисленные проценты (НПi)Погашение основного долга (ОДi)Остаток долга0---700000001745534,7641666,7103868,069896132,02745534,7640714,5104820,169791311,93745534,7639753,7105781,069685531,04745534,7638784,0106750,669578780,35745534,7637805,5107729,269471051,26745534,7636818,0108716,769362334,57745534,7635821,4109713,369252621,28745534,7634815,7110719,069141902,39745534,7633800,8111733,969030168,410745534,7632776,5112758,168917410,311745534,7631742,9113791,768803618,612745534,7630699,8114834,868688783,8…………………….211745534,739720,9705813,73627379,8212745534,733251,0712283,72915096,1213745534,726721,7718812,92196283,2214745534,720132,6725402,11470881,2215745534,713483,1732051,6738762,0216745534,76772,6738762,00,0Итого0
Остаток основного долга на начало периода 211месяца:
738762,0 руб.
Вывод:
.2 Расчет чистого операционного дохода
Условия эксплуатации недвижимости
Таблица 3
ПоказательОбозначение показателяВеличина показателяВид коммерческой недвижимостиТорговая недвижимостьКласс недвижимости--Площадь, сдаваемая в арендуS330 м2Арендная плата за 1 кв.м.Са50000Операционные расходыОперационные расходы24 % от ДВД
Потенциальный валовой доход:
+ 400 000+2 000 000 = 19200000 руб.
Определить потери от недоиспользования объекта недвижимости (V) и потерь при сборе платежей (L):
ПД(V&L) = ( Kv +KL)+Kv'+ KL') =
=(
Значение коэффициентов потерь дохода от недогрузки определяются на основе ретроспективного анализа коэффициентов недозагрузки объектов недвижимости данного типа в течение m последних месяцев:
-Для основных помещений:
0,103
-Для вспомогательных и технических помещений:
= 0,08
Значения коэффициентов потерь дохода от неуплаты определяются также на основе ретроспективного анализа долей помещений данного типа и числа месяцев, за которые арендная плата не была внесена в течении прошлого года:
-Для основных помещений:
0,009
Для вспомогательных и технических помещений:
= 0,007
Действительный валовый доход:
ДВД (EGI) = ПВД(PGI) - ПД(V&L) = 19200000- 1800400 = 17399600 руб.
Величина чистого операционного дохода:
ЧОД(NOI)= ДВД (EGI)- ОР(ЕО)= 17399600 - 0,24*17399600 =13223696 руб.
Результаты расчета чистого операционного дохода
Таблица 4
Контрактная арендная платаPC1650000Рыночная арендная платаPМ300000Скользящая арендная платаРН400000Прочие доходыРА2000000Потенциальный валовый доходПВД(PGI)19200000Коэффициенты потерь от недоиспользования:Для основных помещений Kv0,103Для вспомогательных и технических помещений Kv'0,08Коэффициенты потерь при сборе платежей:Для основных помещенийKL0,009Для вспомогательных и технических помещенийKL'0,007Размер потерьПД(V&L)1800400Действительный валовый доходДВД (EGI)17399600Операционные расходыОР4175904Чистый операционный доходЧОД(NOI)13223696
Вывод: во втором разделе я рассчитал потенциальный (PGI = 10950000руб.) и действительный валовые доходы (ДВД =9999350), в целом все доходы можно посмотреть на гистограмме.
2.3 Оценка заемных средств
Исходные данные для оценки привлечения ипотечного кредита
Таблица 5
ПоказательОбозначение показателяВеличина показателяВеличина ипотечного кредитаИК70000000Стоимость собственного капиталаСК36000000ПС недвижимостиСн106000000
Сн=СК+СН=36000000+70000000 =106000000руб.
Для адекватной оценки финансового левериджа различают уровни дохода, которые приносит недвижимость, и определяют следующие ставки доходности:
1.Ставка доходности недвижимости:
2.Ставка доходности собственного капитала:
Коэффициент ипотечной задолженности:
Коэффициент покрытия долга:
Вывод:
Так как ставка доходности недвижимости (Rн = ) больше ставки доходности собственного капитала (Rск = ), то финансовый левередж считается отрицательным. Доля заемных средств, направляемых на приобретение недвижимости составляет 66 %. Чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью, превышает обязательный платеж банку в раза.
2.4 Ипотечно - инвестиционый анализ
Исходные данные для ипотечно-инвестиционного анализа
Таблица 6
ПоказательОбозначение показателяВеличина показателяСумма ипотечного кредитаИК70000000Срок кредитованияn18Срок владения недвижимостьюT15Процентная ставкаr11Начисление процентов,количество раз в течение годаm12Ставка доходности собственного капиталаRск0,1188Изменение стоимости, за период пользования,%(1+d)^T-
2.5 Традиционный метод
Расчет стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал):
руб
Расчет денежных поступлений:
ДП = ЧОД(NOI) - POДг = 13223696- 8946416,78 =31473457,45 руб
Выручку от перепродажи можно определить как разницу между ценой перепродажи, затратам по совершению сделки купли продажи и остаткам ипотечного долга:
Цена перепродажи недвижимости можно определить:
Остаток долга :
Фактор аннуитета:
Фактор текущей стоимости единицы:
Стоимость недвижимости:
Методы, основанные на капитализации дохода:
·Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда
·Метод инвестиционной группы
·Метод Акерсона
·Метод прямой капитализации
2.6 Метод Эллвуда (метод на капитализации дохода)
Стоимость недвижимости:
Коэффициент капитализации:
Ипотечный коэффициент Эллвуда:
Процент выплаты кредита за период владения собственностью:
2.7 Метод инвестиционной группы
Ставка капитализации:
Коэффициент чистой инвестиционной группы:
Поправка на учет выплат по кредиту из чистого операционного дохода:
Поправка , учитывающая выгоду от амортизации ипотечного долга за счет перепродажи недвижимости:
2.8 Метод Акерсона
Коэффициент капитализации:
Поправка, учитывающая рост(снижение) стоимости объекта недвижимости:
Стоимость недвижимости:
2.9 Метод коэффициента покрытия долга
Коэффициент капитализации:
Стоимость недвижимости:
2.10 Метод прямой капитализации
Стоимость недвижимости:
Результаты расчетов
Таблица 7
ПоказательТрадиционный методМетод ЭллвудаМетод инвестиционной группыМетод АкерсонаМетод коэффициента покрытия долгаМетод капитализацииКоэффициент капитализации-Стоимость собственного капитала----Стоимость недвижимости
Общий вывод
Проведя расчеты стоимости недвижимости 6 методами, мы получили следующие результаты: наибольшая стоимость недвижимости получилась при коэффициента покрытия долга (Сн = 1272120827).
Средние по величине результаты получились используя метод инвестиционной группы, традиционный метод, метод прямой капитализации и метод Акерсона. Наименьшее значение стоимости недвижимости получился при расчете методом Эллвуда (Сн =)
Заключение
Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости. В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и долгосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, должен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики. Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем России. Попытки ее решения предпринимались в течение всего периода существования современной России, а ранее - правящими структурами СССР. Однако если в советские времена наблюдались определенные сдвиги и малообеспеченные граждане могли рассчитывать на получение пусть не самого качественного, но доступного жилья, то после перехода к рыночным отношениям именно цены на жилье стали критерием, разделившим россиян на бедных и богатых. Сегодня цены на жилье столь высоки, что покупка его стала недоступной даже представителям среднего класса. Государство приняло ряд весьма важных решений в сфере жилищного строительства, проводило попытки активного применения ипотеки, принимало государственные и региональные программы. Однако все эти меры не привели к радикальным результатам, а сегодня в связи с сохраняющимся мировым экономическим кризисом перспективы решения жилищной проблемы в России остаются еще более неопределенными.
Список литературы
1.Асаул. А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.;
2.Викторов М.Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М.Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России. - 2006. - №6. - С. 15-22;
.Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 152 с.;
.Крутик А.Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Издательство «Лань», 2008. - 480 с.;
.Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г.М. Стерник. - М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 203 с.;
.Борисенок Н.К. Влияние основных экономических показателей на цены рынка вторичной жилой недвижимости г. Москвы // Материалы 16-ой Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления», г. Москва: ГУУ, 2011 - 0,12 п.л.;
.Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, №2.;
.Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. - М.: Академия, 2008;
.Панфилов А.В., Жилищный сектор - важнейший фактор восстановления экономики и формирования среднесрочной экономической динамики/ Проблемы прогнозирования - М.:2010, №4 - 0,4 п.л.
.Панфилов А.В. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе / отчет по проекту Мирового банка 2005 г., Vendor №72663 Worldbank.org - 6,0 п.л.