Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение

высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)

на тему:

«Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости»

Слушатель

группы № 03

А.А.Суворов

Руководитель, судебный эксперт

С.Ю.Дударева

Краснодар 2014

РЕФЕРАТ

Выпускная аттестационная (дипломная) работа 91 с., 4 рис., 18 табл., 14 фотографий, 14 источников.

СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СУБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОБЪЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ (ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ), СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, ЗАДАЧА КОНКРЕТНОГО ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, РОД ЭКСПЕРТИЗЫ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОДВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ЗАДАЧА РОДА, ВИДА, И ПОДВИДА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ, СУДЕБНАЯ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА (ССТЭ), ПРЕДМЕТ ССТЭ, ЗАДАЧИ ССТЭ, ОБЪЕКТЫ ССТЭ, ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОГО ПОЗНАНИЯ, НАЗНАЧЕНИЕ ССТЭ, ЭКСПЕРТНЫЙ ОСМОТР, ЭКСПЕРТНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ, ЭТАПЫ ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, СРЕДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ, ЭКСПЕРТНЫЕ ОБРАЗЦЫ, ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫВОДОВ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА, ОБОСНОВАННОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ДОМОВЛАДЕНИЕ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, ДАТА ОЦЕНКИ, ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ, ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ СТОИМОСТИ.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 3-х подходов: затратного, сравнительного и доходного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных тремя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ

.1 Вводная часть

.2 Исследовательская часть

3.3 Выводы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

В настоящее время правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации осуществляется Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Данный федеральный закон не предусматривает квалификационных требований к негосударственным судебным экспертам. Вместе с тем, негосударственная судебно-экспертная деятельность получила широкое распространение в Российской Федерации, поэтому целесообразность ее законодательного регулирования и унификация с существующей параллельно системой государственных судебных экспертов не вызывает сомнений.

Судебная экспертиза является одной из форм использования научно-технических достижений в уголовном, гражданском и арбитражном процессе. Она проводится по заданию следователя (суда) экспертом, сведущим лицом, для исследования материальных объектов, являющихся вещественными доказательствами, с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. Заключение эксперта имеет статус источника доказательств.

Основания и порядок назначения судебных экспертиз по уголовным, гражданским делам и делам об административных правонарушениях определяется соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК), Кодексом об административных правонарушениях. Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы.

Назначение экспертизы является процессуальным действием следователя, лица, ведущего дознание, прокурора, суда, государственного арбитра о выборе судебной экспертизы, как формы решения вопросов, требующих специальных познаний в науке, технике, искусстве или ремесле и иной профессиональной деятельности. Основанием для производства экспертизы служит постановление (определение), в котором формулируется задание эксперту, в виде вопросов, указываются объекты экспертизы, определяется экспертное учреждение или лицо, которому поручается производство экспертизы.

Как свидетельствует практика, основная доля назначаемых и проводимых экспертиз, осуществляется по уголовным делам. Поэтому неслучайно, что наиболее полно правовая регламентация производства экспертиз закрепляется уголовно-процессуальным законодательством.

Рассмотрим основные статьи, предусмотренные процессуальным законодательством. Прежде всего, это статьи об эксперте и специалисте.

Ст. ст. 57 УПК РФ, 85 ГПК РФ, 55 АПК РФ Эксперт - закрепляют обязанности и права эксперта. В указанных статьях раскрывается понятие «эксперт», как лицо, обладающее специальными знаниями, назначенное для производства судебной экспертизы и дачи заключения. В статьях изложено, что эксперт вправе делать, например, давать заключение в пределах своей компетенции, знакомиться с материалами дела, ходатайствовать о предоставлении дополнительных материалов, которые необходимы для дачи заключения и т.д. Указано, что эксперт не имеет право, например, самостоятельно собирать материалы для экспертного исследования, давать заведомо ложное заключение, разглашать данные предварительного расследования и т.п.

Ст. 58 УПК РФ Специалист - лицо, обладающее специальными знаниями и привлекаемое к участию в процессуальных действиях для содействия в обнаружении, закреплении и изъятии предметов и документов; применения технических средств и оказания помощи следователю (дознавателю) или суду в подготовке следственного действия, а также участию в постановке вопросов эксперту и разъяснения сторонам и суду вопросов, входящих в его профессиональную компетенцию.

В ГПК РФ самостоятельная норма о специалисте отсутствует, но его функции определены ст. 188 ГПК, в арбитражном процессе такой процессуальной фигуры до недавнего времени такая процессуальная фигура как специалист отсутствовала вовсе.

Совсем недавно Федеральным законом от 08.12.2011 № 422-ФЗ была введена статья 55.1, что безусловно положительно отразилось на рассмотрении арбитражных дел в суде. Статья содержит следующие определения:

. Специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

. Лицо, вызванное арбитражным судом в качестве специалиста, обязано явиться в суд, отвечать на поставленные вопросы, давать в устной форме консультации и пояснения.

. Специалист вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов.

. Специалист вправе отказаться от дачи консультаций по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи консультации.

Ст. ст. 195 УПК РФ, 79, 80 ГПК РФ, 82 АПК РФ констатируют, признав необходимым назначение экспертизы, следователь (суд) выносит об этом постановление (определение). В нем указываются: основания назначения судебной экспертизы, наименование экспертного учреждения или конкретный эксперт, вопросы, поставленные перед экспертом и материалы, которые ему предоставляются. Основанием назначения судебной экспертизы является необходимость применения специальных знаний для установления фактических данных, обстоятельств, имеющих значение для дела. Постановление о назначении судебной экспертизы состоит из трех частей: вводной, описательной и резолютивной. В каждой части отражены соответствующие сведения: кем вынесено постановление, учреждение или лицо, которому поручается, какого рода (вида) экспертиза, какие вопросы ставятся перед экспертом, какие материалы направляются на исследование и т.п. Экспертиза производится государственными экспертами соответствующих учреждений либо иными экспертами, из числа лиц, обладающих специальными знаниями.

Ст. 196 УПК РФ закрепляет норму об обязательном проведении экспертизы. В частности: для установления причины смерти и характера телесных повреждений; для определения психического и физического состояния подозреваемого, обвиняемого, когда возникает сомнение в его вменяемости или способности самостоятельно защищать свои права и законные интересы в уголовном судопроизводстве; психическое или физическое состояние потерпевшего в тех случаях, когда возникает сомнение в его способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, и давать показания; для установления возраста обвиняемого, подозреваемого или потерпевшего в случае отсутствия документов, подтверждающих его возраст или вызывающих сомнение.

Ст. 199 УПК РФ определяет порядок направления материалов уголовного дела для производства судебной экспертизы. Судебная экспертиза может быть произведена в государственном экспертном учреждении или ином, негосударственном. Руководитель экспертного учреждения поручат производство судебной экспертизы конкретному эксперту. В случае если в данном учреждении нет эксперта конкретной специальности, руководитель вправе возвратить постановление о назначении судебной экспертизы без исполнения, с указанием мотивов, по которым производится возврат. При назначении экспертизы вне государственного учреждения, следователь вручает постановление и материалы для производства экспертизы эксперту.

Ст. ст. 200 УПК РФ, 83 ГПК РФ, 84 АПК РФ раскрывают содержание комиссионной экспертизы. Основным признаком такой экспертизы является участие в ее производстве нескольких (не менее двух) экспертов одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется следователем или руководителем экспертного учреждения.

Ст. ст. 201. УПК РФ, 82 ГПК РФ, 85 АПК РФ отражают сущность комплексной экспертизы. Особенностью комплексной экспертизы является то, в производстве ее участвуют эксперты разных специальностей, то есть имеющие различную компетенцию и специальные знания из разных областей науки, техники. Комплексная экспертиза имеет свою специфику при организации, производстве и составлении заключения и формулировании выводов.

Ст. ст. 207 УПК РФ, 87 ГПК РФ, 87 АПК РФ регламентируют случаи назначения дополнительной и повторной экспертиз. В статье определены особенности каждого вида экспертиз. Так, дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении новых вопросов в отношении объектов, которые исследовались ранее. Повторная экспертиза назначается в случаях возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, при наличии противоречий в выводах эксперта (экспертов) или материалам дела.

Ст. ст. 202 УПК РФ, 81 ГПК РФ указывают случаи, когда возникает необходимость получения образцов для сравнительного исследования и технологию их получения.

Ст. ст. 204 УПК РФ, 86 ГПК РФ, 86 АПК РФ раскрывают содержание заключения эксперта, определяет основные составляющие этого процессуального документа.

Ст. 206 УПК РФ определяет порядок предъявления заключения эксперта или его сообщение о невозможности дать заключение, в том числе протокол допроса эксперта, следователем подозреваемому, обвиняемому, его защитнику. Разъясняется им право ходатайствовать о назначении дополнительной либо повторной экспертизы.

Наряду с нормами процессуального законодательства экспертная деятельность с 2001 г. регламентируется и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации» (№73-ФЗ). В этом законе закреплены права и обязанности руководителя государственного экспертного учреждения и эксперта; их отводы и другие статьи.

Введение закона исправило существующие многие годы правовой статус руководителя и сегодня он наделен комплексом обязанностей и прав, что, несомненно, должно положительно сказаться, в частности, на повышении эффективности производства экспертиз.

Так, например, при организации производства экспертизы, руководитель устанавливает срок ее проведения, в зависимости от сложности исследования. В случае если экспертиза не может быть выполнена по объективным причинам в установленные сроки, руководитель учреждения сообщает об этом органу (лицу), назначившему экспертизу и по согласованию с ним устанавливает дополнительный срок. Руководитель учреждения не нарушая принцип независимости эксперта, осуществляет контроль за качеством и полнотой экспертных исследований. Если он обнаружит неполноту исследования, нарушение методики производства экспертизы, которое могло привести к неправильной оценке полученных результатов и соответственно к ошибочным выводам, он вправе вернуть заключение эксперту для устранения недостатков. На практике часто возникают разногласия с экспертом по поводу содержания, оформления и данных им выводов. В таких случаях руководитель вместе с заключением эксперта может направить свое мнение или создать комиссию экспертов, включив в нее и эксперта, давшего заключение.

Не менее важным является введение в обязанности руководителя создание необходимых условий для производства экспертизы: обеспечение соответствующим оборудованием и техническими средствами, химическими и вспомогательными материалами; создание условий для хранения вещественных доказательств, в частности, наркотических, сильнодействующих и ядовитых веществ, огнестрельного оружия, драгоценностей и т.п.

Важным является введенная в обязанность руководителя норма, обеспечивающая соблюдение правил техники безопасности и производственной санитарии. В соответствии с этой нормой, руководитель обязан обеспечить структурные подразделения противопожарными средствами, спецодеждой, проведением инструктажей и т.п.

Руководитель не может давать эксперту указания, предрешающие содержание выводов по конкретной судебной экспертизе. Такое нововведение на законодательном уровне весьма важно, так как, к сожалению, на практике встречаются случаи подобного рода.

Федеральный закон закрепил и ряд прав руководителя государственного экспертного учреждения, которые ранее осуществлялись в соответствии с ведомственными нормативными актами. Так, например, он может передать часть своих полномочий другим должностным лицам, т.е. может поручить организацию производства экспертизы и назначение конкретного эксперта (комиссии) своему заместителю или руководителю структурного подразделения того учреждения, которое он возглавляет.

Дополнительный характер к процессуальному законодательству носят и статьи федерального закона, касающиеся правового статуса эксперта. Так, например, ст. 57 УПК РФ обязывает эксперта соблюдать конфиденциальность проводимых им исследований; не разглашать сведения, которые стали ему известны в связи с производством экспертизы и которые могут нанести ущерб правам граждан, ограничить их конституционные права, а также сведения, составляющие государственную или иную тайну, охраняемую законом. Федеральным законом внесены дополнения, предписывающие эксперту воздерживаться от неофициальных встреч и бесед с заинтересованными в исходе дела лицами; не вступать с ними в какие - либо контакты; находясь в служебной командировке не принимать от них каких-либо услуг (например, по предоставлению транспорта, приобретению билетов и т.п.).

Эксперт обязан соблюдать установленные сроки производства порученной ему экспертизы; должен стремиться к полному сохранению исследуемых объектов. Эксперт не имеет права самостоятельно привлекать других специалистов к порученной ему экспертизе, передавать объекты исследования другим, не включенным в состав комиссии экспертам. Такая норма неслучайно была включена в закон, так как существующая практика показывает много отрицательных фактов, приводящих к негативным последствиям.

Несмотря, на ряд статей, дополняющих обязанности эксперта, Федеральный закон расширил и его права. Так, например, эксперт свободен в выборе методики исследования, он может проводить научные и экспертные эксперименты для обеспечения объективности, всесторонности и полноты решения поставленных перед ним задач. Он может делать подлежащие занесению в протокол следственного действия или судебного заседания заявления по поводу неправильного истолкования участниками процесса его заключения или показаний.

Федеральный закон устранил и несоответствие, имеющееся в процессуальном законодательстве по поводу невозможности проведения экспертизы и дачи заключения. Так, в уголовном процессе, если поставленный вопрос выходит за пределы специальных знаний эксперта, или представленные материалы недостаточны для дачи заключения, эксперт обязан в письменной форме сообщить об этом лицу или органу, назначившему экспертизу (ст. 57 УПК РФ); в гражданском, арбитражном процессе и по делам об административных правонарушениях, если представленные материалы недостаточны, или эксперт не обладает необходимыми знаниями, он может отказаться от дачи заключения.

Отводы руководителя и эксперта осуществляются на общих основаниях, предусмотренных законодательством. Интерес представляет статья, касающаяся отвода государственного экспертного учреждения. Такой нормы процессуальным законодательством не предусмотрено. Федеральный закон впервые закрепляет норму, когда государственное экспертное учреждение подлежит отстранению от производства экспертизы, если выявлены обстоятельства, подтверждающие заинтересованность в исходе дела руководителя данного учреждения. Эта норма направлена на развитие принципа объективности и независимости.

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Определение предмета судебной экспертизы - одна из основных задач ее теории.

Под предметом экспертизы понимается круг вопросов, поставленных судом перед экспертом (экспертами), т.е. факты (фактические данные, обстоятельства, устанавливаемые посредством экспертизы).

Различие предмета и задач применительно к судебной экспертизе достаточно очевидно: если "предмет" - понятие статичное, то понятие "задача", напротив, динамичное.

Экспертная задача - объект экспертной деятельности, направленный на практическое преобразование потенциальной доказательственной информации, содержащейся в исходных данных, в актуальную доказательственную информацию, которая может быть использована в качестве обстоятельства для правильного разрешения дела.

Систематизация задач необходима:

для правильного определения следователем (иным лицом либо органом, назначающим экспертизу) класса, рода, вида экспертизы;

для сужения задачи в зависимости от конкретных обстоятельств исследуемого события;

для четкого формулирования конкретных вопросов в постановлении (определении) о назначении экспертизы;

для последующего правильного и эффективного использования заключения эксперта в процессе доказывания.

В современных изданиях по проблемам криминалистики и судебной экспертизы перечень задач, решаемых экспертом, начинается с идентификационных.

Установление индивидуально-конкретного тождества, определяющего специфику идентификационных задач, не входит в сферу профессиональной деятельности судебного эксперта-строителя. В связи с этим возможно выделить из имеющегося научного материала вопросы, посвященные множеству экспертных задач, для решения которых нет необходимости в проведении идентификационных исследований.

Под диагностическими исследованиями целесообразно понимать только исследования, направленные на установление состояния объекта (наличия или отсутствия отклонения от какой-то нормы). Такая предельно узкая трактовка позволяет четко определить границы множества этих исследований, избежать смешения разнохарактерных познавательных актов, к тому же она более соответствует этимологии данного термина, что вытекает из содержания понятия "техническая диагностика" - "выявление и изучение признаков, характеризующих состояние технических систем для предсказания возможных отклонений от рабочего состояния". Применительно к ССТЭ это существенно, ибо ее терминологический аппарат складывается из технических, логических и юридических (главным образом, принятых в теории судебной экспертизы) понятий. Несмотря на то что смысловая неоднозначность терминологии в различных отраслях знания - явление довольно обычное и в какой-то мере неизбежное, думается, что следует стремиться к снижению его степени, поскольку только при единообразии понятийного аппарата участники процесса могут правильно воспринимать ход и результаты экспертного исследования.

Процесс экспертного исследования можно представить в виде решения системы задач, включающей общую задачу и цепочку частных задач (подзадач), обеспечивающих решение общей. Общую задачу формулирует следователь или суд, частные - сам эксперт. Решение частной задачи не имеет самостоятельного доказательственного значения. Оно только способствует решению общей задачи.

При всем многообразии общих задач, решаемых экспертом-строителем, их можно объединить в шесть групп: 1) классификационные; 2) диагностические; 3) каузальные; 4) нормативистские; 5) преобразовательные; 6) стоимостные. Следует также выделить подзадачи, решение которых направлено на достижение промежуточного результата: экзистенциальные, атрибутивные и ситуалогические.

Указав основные подзадачи и задачи, решаемые в рамках производства ССТЭ, можно предложить следующую формулировку понятия ее предмета. Предмет ССТЭ - это устанавливаемые на основе специальных знаний в области строительства фактические данные по уголовным делам, гражданским делам, рассматриваемым как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, а также по делам об административных правонарушениях:

о принадлежности продукции строительного производства, продукции производства строительных конструкций, изделий и материалов; выполненных (выполняемых) строительных работ определенному классу, роду, типу, виду, группе;

о стоимости строительных объектов и выполненных работ; цене объектов недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы;

о соответствии нормативно-техническим данным продукции строительного производства; продукции производства строительных конструкций, изделий, деталей и материалов;

о причинах, условиях, обстоятельствах и механизме аварии, несчастного случая в строительстве; частичной или полной утраты продукцией строительного производства функциональных, эксплуатационных, потребительских, эстетических свойств и свойств безопасности;

о соответствии действий лиц - участников события (аварии, несчастного случая в строительстве), а также лиц, ответственных за надлежащее ведение и безопасность условий производственного процесса, специальным правилам;

о возможности преобразования строительных объектов и участков земли, функционально связанных с ними, вариантах такого преобразования (реальные разделы домовладений между собственниками; изменение функционального назначения, габаритов, этажности и других характеристик зданий, строений и сооружений).

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

судебный экспертный недвижимость строительный

При возникновении в процессе рассмотрения дел в судах, а также при осуществлении производства по уголовным делам в стадии предварительного расследования, вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники искусства, ремесла, назначается судебная экспертиза. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту, или нескольким экспертам.

Судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний, и которые поставлены перед экспертом судом, судьёй, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Судебная экспертиза является одним из источников доказательств по делу.

В случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, назначается дополнительная судебная эксперта.

При возникновении у суда, судьи, лица, производящего дознание, следователя или прокурора сомнений в правильности, или обоснованности ранее данного заключения, по тем же вопросам назначается повторная судебная экспертиза.

Производство дополнительной судебной экспертизы поручается тому же или другому эксперту (экспертам). Производство повторной судебной экспертизы поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Основанием для назначения судебной экспертизы является:

·   постановление лица, проводящего дознание, следователя, прокурора;

·   определение или постановление суда о назначении экспертизы в связи с рассмотрением уголовного, гражданского, арбитражного дела.

Эксперт приступает к производству экспертизы после получения письменного указания руководителя экспертного учреждения (его структурного подразделения) вместе с определением (постановлением) о назначении экспертизы и всеми поступившими на экспертизу материалами.

Если представленных на экспертизу материалов недостаточно для решения поставленных вопросов, или имеется необходимость в организации осмотра, эксперт должен заявить ходатайство правоприменителю о предоставлении дополнительных материалов и организации осмотра объекта исследования, поскольку эксперт не вправе самостоятельно собирать требующиеся ему для производства экспертизы дополнительные документы и объекты. Предоставление дополнительных материалов и организация осмотра являются процессуальным действием, связанным с удовлетворением ходатайства эксперта, и является прерогативой правоприменителя.

Эксперт проводит исследование представленных ему материалов, руководствуясь специальными знаниями и рекомендованными методиками, в строгом соответствии с требованиями закона и своей компетенцией.

Объекты исследования и материалы дела, поступившие в экспертное учреждение, подлежат возврату органу, назначившему экспертизу, одновременно с представлением заключения эксперта.

Заключение эксперта с приложениями к нему или сообщение о невозможности дачи заключения составляются в двух экземплярах, подписываются экспертом (экспертами) и постранично визируются. Один экземпляр документа передается органу, назначившему экспертизу, а другой хранится в делах учреждения. Подписи эксперта удостоверяются печатью СЭУ.

Судебная экспертиза может быть проведена без исследования объекта, по предоставленным материалам дела и документам, в случае прямого указания правоприменителя о проведении экспертизы по материалам дела, или в тех случаях, когда осмотр физически невозможен, а также в тех случаях, когда ходатайство не удовлетворяется в течение 30 календарных дней. В этом случае эксперт должен сделать запись о том, что объект не осматривался по одной из вышеперечисленных причин, а экспертиза проводилась по предоставленным материалам дела (документам).

Для правильного решения поставленных вопросов эксперт должен четко понимать предмет спора, разрешаемый судом, поэтому необходимо особо тщательно изучать исковое заявление, с которого начинаются материалы гражданских и арбитражных дел, а также другие материалы дела.

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Производство ССТЭ, как и экспертиз иных родов, включает в себя процесс познания - движение от незнания (неполного знания) о необходимых для доказывания фактах к знанию (более полному знанию).

Система методов научного и экспертного исследования, учитывающую степень их общности и субординацию можно представить следующим образом:

всеобщий диалектический метод (на этом же уровне рассматриваются и методы логики);

общие (общенаучные) методы - наблюдение, измерение, описание, планирование, эксперимент, моделирование и др., используемые во всех (или, во всяком случае, в очень многих) науках и отраслях практической деятельности;

специальные методы, первоначально разработанные для определенного рода (вида) экспертизы либо заимствованные из иных отраслей научной или прикладной деятельности.

Диалектический и логические методы

Диалектический метод есть совокупность признанных традиционной наукой наиболее фундаментальных принципов и приемов, регулирующих всякую познавательную и практическую деятельность. Он служит всеобщим методом познания, равно применимым ко всем разновидностям этого процесса. Законы материалистической диалектики имеют всеобщее значение и присущи любой форме движения материи - развитию природы, общества, мышления. Диалектический метод дает общее направление, является методологической основой всякого исследования, предполагает применение "общих и частных методов исследования, своеобразных методик и приемов, зависящих от конкретной задачи, предмета и объекта исследования". Данный метод, не подменяя собой специальных инструментов исследования, позволяет сконструировать систему методов частной науки и входит в эту систему в качестве основополагающего элемента.

Логические методы имеют наибольшую общность с диалектическим методом и традиционно представляются с ним на одном уровне. К основным логическим методам относятся анализ, синтез, индукция, дедукция и др.

В ходе исследований эксперт-строитель использует и другие методы обобщения эмпирического материала. С их помощью получаемое общее знание приобретает вероятностный характер. Прежде всего, это метод аналогии и метод модельной экстраполяции; они различаются по степени обоснованности перехода от фактов к обобщениям. Часто для обозначения этих методов используется единый термин - "индуктивные", когда индукция понимается в широком смысле этого слова.

Все сказанное свидетельствует о многообразии путей обобщения эмпирического материала, движения к синтезу; о необходимости дополнения индуктивных методов дедуктивными.

Под дедукцией понимают не только переход от общих суждений к частным, но и всякое необходимое следование от одних высказываний, рассматриваемых в качестве посылок, к другим высказываниям (заключениям) с помощью законов и правил логики. И если "продуктом" индукции является вероятное знание, то дедукция при условии истинности посылок ведет эксперта к получению знания достоверного.

Общие (общенаучные) методы

К числу общенаучных относятся в первую очередь чувственно-рациональные методы, сочетающие в себе начала как чувственного, так и рационального познания. Явления действительности должны восприниматься не просто как сумма отдельных, изолированных друг от друга элементов, а как их совокупность, систематизированная определенным образом.

Наиболее часто при проведении исследований экспертом-строителем применяются следующее методы:

Наблюдение. В основе любого наблюдения лежит способность человека воспринимать чувственные образы изучаемых предметов. Эти образы формируются из ощущений, возникающих под воздействием внешних факторов на наши органы чувств.

В процессе осмотра здания и выявления отдельных признаков износа у эксперта складывается общая картина его состояния, на последующих этапах исследования с помощью тех или иных методов эксперт конкретизирует результаты непосредственного визуального восприятия и представляет их в общепринятой форме.

Эффективность использования метода наблюдения во многом определяет полноту исследования и достоверность выводов, к которым приходит эксперт. Целенаправленность и организованность при наблюдении не только позволяют воспринимать наблюдаемый объект как нечто целое, но и дают возможность распознать его состояние, изменения, различить детали, установить некоторые его связи с другими объектами.

Сравнение - это сопоставление свойств или признаков двух или нескольких объектов. Данный метод исследования позволяет выявить общее и особенное в явлениях, процессах, событиях, определить ступени и тенденции их развития. Его применение предполагает наличие не менее двух объектов сравнения. Ими могут быть:

конкретные материальные образования;

фактические данные и их источники;

мысленные образы, представления, понятия;

выводы и предположения;

результаты действий.

При установлении наличия причинной связи между двумя явлениями (действиями, процессами) применяется эксперимент. Положительный результат эксперимента свидетельствует лишь о возможности наличия такой связи, т.е. носит вероятностный характер. Отрицательный результат носит категорический, достоверный характер.

К моделированию обращаются, когда экспериментировать с объектом невозможно либо нецелесообразно и возникает необходимость в использовании соответствующей модели. Важнейшей особенностью любой модели является "ее сходство с оригиналом в одном из строго зафиксированных отношений".

В ССТЭ наиболее распространен метод графического моделирования. Графическая модель (поэтажные планы жилых домов и дач, планы земельных участков и пр.) - средство фиксации результатов наблюдений и измерений, полученных экспертом. Необходимость в построении графических моделей возникает при рассмотрении исков о восстановлении нарушенного права при возведении строений, которые оказывают негативное воздействие на эксплуатационные свойства ранее возведенных строений, расположенных в соседнем домовладении, и споров о праве собственности на недвижимость.

При производстве ССТЭ по уголовным делам, связанным с авариями и разрушениями, эксперт достаточно часто исследует результаты графического моделирования. Они находят свое отражение в схемах взаимного расположения элементов вещной обстановки происшествия. Эти схемы являются приложениями к протоколам следственного осмотра места события. Используют этот метод и сами эксперты: определяя причины и условия разрушения здания (сооружения) и отдельных его элементов, сведущие лица иллюстрируют свои расчеты схемами, воспроизводя с помощью принятых в специальной литературе обозначений отдельные фрагменты процесса разрушения. Применительно к выполнению этих действий следует говорить о реконструкции - частном случае моделирования, т.е. восстановлении первоначального вида, состояния, облика объекта по его остаткам или описаниям, процесса или явления - по имеющейся информации о них.

Суть формализации состоит в замене понятий специальными символами, знаками. Введение символики обеспечивает полноту обозрения определенной области проблем, краткость и четкость фиксации знания, позволяет избежать многозначности терминов. Данный метод применяется в ССТЭ при фиксации результатов экспертного осмотра объектов исследования (зданий, сооружений, строений, их элементов, территории строительной площадки и т.д.) для обозначения местоположения тех или иных дефектов строительных деталей и конструкций, взаимного расположения отдельных элементов вещной обстановки происшествия и т.д. При этом используются системы обозначения, принятые в специальных научных и прикладных дисциплинах (проектирование в строительстве, технология строительного производства, контроль качества строительной продукции и пр.) либо сложившиеся в организациях, деятельность которых связана со строительством либо сферой эксплуатации строительных объектов (например, система литеровки строений и помещений, принятая в территориальных бюро технической инвентаризации).

Метод используется также при подготовке заключений экспертов. Эксперт должен давать в заключении соответствующие пояснения, указывать, что означает тот или иной знак (символ), иначе его восприятие может быть существенно затруднено. Данный метод эксперт может использовать, если это позволит сделать результаты исследований наглядными, очевидными и доступными неспециалистам, в частности участникам судебного процесса.

Вторая группа общенаучных методов - математические методы. В основном данный метод состоит из ряда различных по характеру приемов, которые позволяют свести до минимума субъективные моменты, столь значительные в простом чувственном созерцании, и добиться максимальной точности результатов, насколько это позволяют природа измеряемых объектов и характер применяемых средств.

Тесно связан с измерением другой общенаучный метод - геометрические построения. Вычерчивание плана, схемы представляет собой весьма эффективный способ фиксации обстановки места происшествия. План дает ясное представление о взаимном расположении предметов, различного рода признаках исследуемых объектов, обнаруженных при осмотре. Он должен быть надлежащим образом оформлен, т.е. снабжен всеми необходимыми реквизитами, к которым относятся: заголовок, масштаб (для масштабного плана), расшифровка условных обозначений, дата, подпись эксперта. О наличии плана (схемы) должно быть соответствующее указание в тексте заключения либо протокола проведения следственного или судебного действия.

Специальные методы

Под специальными методами в данном случае понимают методы, сфера применения которых ограничена одной или несколькими науками либо отраслями прикладной деятельности. Широкое применение в экспертной практике нашли относящиеся к данному виду методов физические, химические и физико-химические методы, предназначенные для анализа морфологии (внешнего строения), состава (элементного, молекулярного, фазового - качественного и количественного), структуры, физических и химических свойств веществ и материалов, используемых в строительной индустрии.

Не обходится деятельность судебного эксперта-строителя без применения методов, разработанных для внесудебных исследований и применяемых для:

установления причин и условий обрушения строительных объектов, определения их состояния и возможности реконструкции;

проверки характеристик и свойств продукции производства строительных материалов и изделий, их соответствия данным технических паспортов и сертификатов;

определения физико-технических характеристик местных строительных материалов;

подбора состава бетонов, растворов, мастик, антикоррозионных и других строительных составов;

отбора проб грунта, бетонных и растворных смесей;

изготовления образцов и их испытания (в том числе сварных соединений);

определения прочности бетона в конструкциях и изделиях неразрушающими методами.

Как показывает практика, эксперты часто оценивают техническое состояние зданий и сооружений в основном только по внешним признакам дефектов и повреждений без инструментального определения в натурных или лабораторных условиях физико-технических характеристик обследуемых конструкций и материалов. Такой подход зачастую приводит к недостоверным результатам при расчете остаточной несущей способности строительных конструкций, особенно в зданиях с агрессивной производственной средой, с взрыво- и пожароопасными технологическими процессами, в зданиях, поврежденных пожаром, и охлаждаемых зданиях (холодильниках).

Наиболее полная информация об отдельных качественных показателях железобетонных конструкций может быть получена с помощью неразрушающих методов. Так, чаще других прибегают к механическому испытанию образцов, высверленных из конструкций для определения прочности бетона, методу местного разрушения бетона (отрыва со скалыванием, отрыва, скола углов), методу упругих либо упругопластичных деформаций и ультразвуковому методу; к магнитному и радиационному методам для определения расположения и диаметра арматуры; к ультразвуковому, радиационному и магнитному методам для обнаружения дефектов в железобетонных конструкциях (каверн, раковин, плохо уплотненных участков бетона, разрывов арматуры). К этой группе методов можно отнести применяемый иногда для оценки состояния конструкций метод испытания пробной нагрузкой.

Неразрушающие методы, предназначенные для установления прочности арматуры, не всегда эффективны, поэтому данный показатель определяется по профилю арматуры либо по результатам испытаний образцов, вырезанных из обследуемой конструкции, на силовом оборудовании.

Виды методик решения задач ССТЭ

Один из критериев деления методик экспертного исследования - множество решаемых с их помощью задач. В теории судебной экспертизы на основании этого критерия методики подразделяются на родовые (видовые), типовые и конкретные (частные).

Родовая (видовая) экспертная методика предназначена для проведения экспертиз определенного вида. Применительно к ССТЭ, учитывая разнохарактерность задач, решаемых в рамках ее производства, предпочтительнее говорить о возможности создания не родовых, а видовых методик. Каждая из них будет предполагать возможность решения группы близких по своему содержанию вопросов. Это содержание определяется судебной или следственной ситуацией, разрешение которой требует использования специальных знаний эксперта-строителя, например: расследование несчастных случаев и аварий в строительстве, необходимость решения судом вопроса о возможности реального раздела домовладения между собственниками и установления оптимального варианта такого раздела и пр. Такая методика близка к описанию стадий процесса экспертного исследования в целом, но отличается от него указанием специфики содержания этих стадий, обусловленной своеобразием предмета и объектов данной экспертизы и применяемых при производстве экспертиз этого вида методов и средств.

Типовая методика предназначена для решения, соответственно, типовых задач, круг которых значительно уже, чем круг задач, решение которых охвачено видовой методикой (например, это экспертные исследования, связанные с падением человека с высоты, а не обобщенного несчастного случая в строительстве). В определенных случаях такая методика может применяться экспертом без какой-либо адаптации, изменения.

Конкретная (частная) методика предназначена для решения конкретной экспертной задачи. Она, как правило, не тождественна частной методике, это одна из ее "вариаций". В ходе создания экспертом конкретной методики отдельные элементы методики более общего порядка "выбрасываются", одновременно она дополняется новыми элементами. В результате эксперт "на основании знания типовой методики и личного опыта... разрабатывает методику решения каждой стоящей перед ним в настоящий момент задачи, а также программу исследования для конкретной ситуации".

Задачи, решаемые экспертом-строителем, при всем их разнообразии обладают общими чертами, что позволяет представить структуру решения любой задачи ССТЭ в виде системы последовательных действий (стадий).

На первой (подготовительной) стадии, получив задание, содержащееся в постановлении (определении) органа (лица), назначившего экспертизу, эксперт-строитель уясняет задачу, которая должна быть решена в результате ее производства.

На второй стадии эксперт изучает материалы дела, решает вопрос о достаточности данных для производства экспертизы. Эксперт-строитель в отличие, например, от экспертов-криминалистов, которые, как правило, одновременно получают и изучают как материалы дела, так и вещественные доказательства, лишен этого из-за физической невозможности "получить" в свое распоряжение немобильные объекты (здания, участки местности и пр.) одновременно с документами, имеющими отношение к предмету экспертизы. Поэтому при решении вопроса о достаточности данных сначала исследуются документы, представленные эксперту, затем - немобильный объект, сведения о котором приведены в постановлении (определении) о назначении экспертизы. Отсутствие данных, необходимых для решения поставленной задачи, может быть выявлено как на первой, так и на второй стадии исследования. Затем эксперт переходит к решению вопроса о необходимости представления дополнительных данных.

На третьей стадии решается вопрос, к какому типу (репродуктивная, эвристическая) можно условно отнести решаемую задачу, поскольку с этим связано определение плана исследования; в самом общем виде создается мысленная модель решения задачи.

На этой стадии исследования проводятся в соответствии с тем алгоритмом и (или) теми эвристическими методами, которые были выбраны на этапе планирования.

Заключительная оценка и формирование выводов - этап, включающий в себя логический анализ, синтез и оценку полученных результатов. Эксперт формулирует вывод по существу решаемой задачи. Данный этап - заключительный при производстве всех родов судебных экспертиз, в том числе ССТЭ, за исключением случаев, связанных с реальным разделом недвижимости жилищной сферы при рассмотрении судами гражданских споров. При производстве экспертиз этого вида вывод о возможности раздела недвижимости является промежуточным результатом, предшествующим разработке и графическому отображению его вариантов.

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г. №135-ФЗ при определении стоимости должны быть применены три подхода оценки имущества (или обоснован отказ от применения отдельных подходов).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:

 (1)

в котором в левой части определяются затраты на создание объекта оценки с учетом совокупного износа (СИ) и утилизационной стоимости (УС), в средней части уравнения определяется средневзвешенная стоимость объекта оценки на рынке и в правой части - текущая стоимость чистых денежных потоков (ЧДПt) от эксплуатации объекта оценки с учетом его постпрогнозной продажи (Ср - стоимость «реверсии»).

В формуле приняты следующие обозначения:

 - исторические стоимости затрат на дату k;

 - отраслевой индекс цен за период от k-го года до даты оценки;

 - дата начала изготовления объекта оценки (первые инвестиции);

 - чистые денежные потоки, получаемые за t-ый год жизни объекта оценки;

 - стоимость j-го аналога на рынке;

 - выборка j-ых аналогов;

 - число аналогов на рынке;

 - время будущей жизни объекта оценки;

 - ставка (норма) дисконтирования;

 - номер прогнозного периода.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества. Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

затратный подход - это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки

сравнительный подход - современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

доходный подход - стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).

Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу - за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП). Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.

Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования. При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого. При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.

На каждый из вопросов должен быть дан ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной инициативы, излагаются в конце этой части заключения.

Специального рассмотрения заслуживает вопрос о характере экспертных выводов. Вывод эксперта определяет доказательственную силу его исследования.

Выделяются три основных принципа допустимости вывода эксперта как доказательства - квалифицированность, определенность и доступность восприятия.

Принцип квалифицированности: эксперт вправе формулировать только те выводы, для построения которых необходима достаточно высокая профессиональная квалификация. Вопросы, для ответа на которые нет необходимости в специальных знаниях, должны решаться не экспертом; если они все же решены им, данные выводы не могут иметь доказательственного значения.

Принцип определенности - это однозначность выводов.

Принцип доступности восприятия означает: чтобы выводы эксперта могли быть использованы в качестве доказательства, они должны быть понятными даже неспециалисту, доступными ему при логическом оперировании ими в качестве посылок при построении следователем (судом) выводов по делу.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ

3.1 Вводная часть

июля 2014 года в экспертно-правовой центр ООО «АО «Приоритет» от Мирового судьи судебного участка № 48 по Самарской области Климовой Н.С. при определении от 12 июля 2014 года о назначении судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-3058/14 поступили:

.        Материалы гражданского дела № 2-3058/14 на 73 л.

Производство исследования поручено эксперту ООО «АО «Приоритет» Суворову Александру Александровичу - имеющему высшее техническое образование, прошедшему профессиональную переподготовку по следующим дисциплинам:

"Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств" (Диплом ПП-I №200170 от 15.12.07), "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Диплом ПП-I №199682 от 03.07.08), повышение квалификации по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Свидетельство №84 от 11.04.11); "Программа профессиональной переподготовки экспертов-техников" (Диплом 232400021118 от 23.08.13), "Программа профессиональной переподготовки «Судебная товароведческая и стоимостная экспертиза промышленных (непродовольственных) товаров и транспортных средств» (Диплом 232400024532 от 03.03.14), опыт работы - с 2007 г.

ПЕРЕД ЭКСПЕРТОМ ПОСТАВЛЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ВОПРОСЫ:

ОБЪЕКТЫ, ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ

.        Материалы гражданского дела № 2-3058/14 на 73 л.

2.      Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а.:

жилой дом общей площадью 160,00 кв.м.;

земельный участок, кадастровый номер 63:12:0603001:17 общей площадью 3 387,00 кв.м.

Таблица 1 - Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки

Правоподтверждающие документы       Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом серия 63-АЛ №202548, выдано 02 сентября 2013 года

НОРМАТИВНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

.        Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе / Е.Р.Россинская.- 3-е изд., доп.- М. : Норма: ИНФРА-М,2011.-736с.

.        Корухов Ю.Г. Судебная экспертиза в гражданском процессе: практическое пособие для экспертов и судей. - М.: Пресс Бюро, 2009.-112с.

.        ГОСТ 16371-93 «Мебель. Общие технические условия».

.        Алексеев Н.С. Товароведение мебельных и строительных товаров.- «Экономика», 1968 г.

.        Николаева М.А. Товарная экспертиза. Учебник для вузов. - M.: Издательский дом "Деловая литература", 1998. - 288 с

.        СТО ТПП 21-10-06 «Экспертиза мебели и строительных изделий. Методическое пособие». г. Москва. 2006 г.

.        7 СТО ТПП 21-87-11 «Судебная экспертиза. Методическое пособие». г. Москва. 2011 г.

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата определения стоимости - временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке.

Дата составления отчета - дата окончания работ над отчетом, которая, как правило, соответствует окончанию периода оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

3.2 Исследовательская часть

Исследование проводилось путем осмотра и обмеров объекта исследования, изучения и анализа прилегающей территории. Применялись так же расчетные методы исследования. Экспертный осмотр объекта исследования и его близлежащих окрестностей, произведен экспертом Суворовым А.А. 10 марта 2014 года в присутствии представителя истца Иванцовой И.В. В ходе проведения экспертного осмотра установлено:

-       Объект исследования представляет собой домовладение, расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а. состоящее из двухэтажного жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. и земельного участка, общей площадью 3 387,00 кв.м.

-       Материал стен жилого дома - пенобетон;

-       Оцениваемый объект находится в 22 км. от МКАД по Киевскому шоссе на въезде в г. Апрелевка, по улице Ленина;

-       Окружающая застройка- в непосредственной близости к оцениваемому объекту располагаются индивидуальные дома малоэтажной застройки;

-       удаленность от областного центра - Расстояние до г. Самары около 85 км;

-       удаленность от районного центра - Расстояние до районного центра (г. Безенчук) около 10 км;

-       транспортная доступность - Маршруты междугороднего транспорта (12 раз в день), проезд на автомобильном транспорте. Расстояние от объекта до остановки общественного транспорта1-3 км;

-       Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, школа, поликлиника, отделение банка - Сбербанк РФ.).

Рисунок 1. Местоположение объекта на карте

Рисунок 2. Местоположение объекта на кадастровой карте

Фотографии объекта оценки и прилегающей территории

Анализ рынка объектов исследования

Рынок земельных участков

Большинство предложений земель населенных пунктов под ИЖС в Самарской области имеют предложение менее 25 соток. В декабре 2013 года они занимают 78% общего объема экспозиции. Крупные предложения, от 1 га, как правило, предлагаются к продаже под строительство коттеджных поселков или под многоквартирное строительство, т.е. потенциально предназначены для реализации крупных проектов инвесторов, располагающих возможностями для комплексного освоения территории.

Средняя стоимость земельных участков Самарской области под ИЖС в 4 квартале 2013 года составила 768 руб./кв.м и выросла относительно начала 2013 года на 6,4%.

Рисунок 15. Динамика стоимости земельных участков 2012-2013г., руб./кв.м.

Наиболее высокие цены на земельные участки под ИЖС в 4 квартале 2013 года, так же как и на протяжении 2011/2013 гг. в целом, зафиксированы в наиболее привлекательных для инвесторов районах, а именно в Красноярском, Волжском и Кинельском районах (в среднем 700-1200 руб./кв.м).

В целом, средняя цена за землю под ИЖС в наиболее привлекательных районах в 4 квартале 2013 года установилась на уровне 743 руб./кв.м, в наименее привлекательных - на уровне 345 руб./кв.м (данное соотношение стабильно на протяжении последних двух лет).

Рынок домов и коттеджей в населенных пунктах Самарской области

Большинство предложений домов и коттеджей в Самарской области расположены в наиболее приближенных к г. Самара районах - Красноярском, Волжском и Кинельском. В сумме они формируют 73% экспозиции этого типа предложений.

Средняя цена (по данным на конец 2013 года) на предложение дома или коттеджа составляет 2,7 млн. руб.

Рисунок 16. Динамика стоимости домов и коттеджей в 2012-2013г., тыс.руб./кв.м.

Наиболее дорогие дома и коттеджи сосредоточены в Красноярском (6,6 млн. руб. за дом или 33 тыс.руб./кв.м), Волжском (5,3 млн.руб. или 26,5 тыс.руб./кв.м).

Стоит отметить, что в расчете средней цены по Ставропольскому району не учитывались предложения в Тольятти, где средняя цена гораздо выше и в 4 квартале 2013 г составляет 6,1 млн. руб. за объект (исключая дома в т.н. «Царском Селе», где большинство объектов имею цену предложения 20+ млн. руб).

Таким образом, в 4 квартале 2013 года на рынке земельных участков под ИЖС населенных пунктов Самарской области 78% экспозиции занимают участки площадью менее 25 соток, и большинство из них предлагается в экономически привлекательных районах, тяготеющих к областному центру - Волжском и Красноярском, а так же Ставропольском и Кинельском районах.

Средняя стоимость земельных участков под ИЖС в области в конце 4 квартала 2013 года составляет 768 руб./кв.м, средняя стоимость домов и коттеджей в области (с прилегающими земельными участками) в декабре 2013 года составляет 2,7 млн. руб. за объект или 13,5 руб./кв.м.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке. Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность проектов реконструкции, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта проводится в два этапа: на первом - земельный участок анализируется как вакантный, а на втором - как улучшенный.

Стоимость прав на земельный участок, в общем случае, рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли должен рассматриваться, исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной.

Существующее использование земли может и не быть наилучшим и наиболее эффективным, так как часто земля пригодна для более интенсивного использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при наилучшем и наиболее эффективном использовании превышает стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает, что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо модернизированы с целью достижения наилучшего и наиболее эффективного использования. Однако при этом важен учет ограничений. Иногда земля используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия ограничений. Например, зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и, исходя из градостроительных принципов, а не по финансовым соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими финансовыми требованиями рынка. В результате, наилучшее и наиболее эффективное использование участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без учета ограничений.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как улучшенного, рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли его заменить на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование. Использование, максимизирующее стоимость объекта, и является наиболее эффективным использованием. Для не требующих капитальных затрат на реконструкцию вариантов использования, рассчитанные для них стоимости объекта или чистые операционные доходы от его использования, могут сравниваться прямым образом. Для вариантов использования, предусматривающих капитальные затраты, анализ наиболее эффективного использования проводится на основании норм дохода для общих капиталовложений в объект выбранных вариантов его использования.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать следующим критериям:

) юридической допустимости;

) физической осуществимости;

) финансовой обеспеченности (экономической целесообразности);

) максимальной продуктивности.

Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Необходимо рассмотреть частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Например, перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т.д. никогда не бывает определенной на 100%.

В настоящем Заключении объектом оценки является домовладение, общей площадью 252,6 кв.м. Юридически разрешенным видом использования объекта оценки является использование в качестве жилья.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, подъездные пути к объекту, а также риск стихийных бедствий (наводнение, землетрясение), - влияют на предполагаемый вариант использования объекта.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного использования рассматривается состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе.

Учитывая местоположение объекта, физически возможные варианты использования совпадают с юридически разрешенными, т.е. для размещения жилого дома.

Финансовая обеспеченность (экономическая целесообразность). Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Учитывая расположение объекта оценки в зоне застройки г.Краснодара, экономически целесообразно использовать объект оценки под жилье.

Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Проведенный анализ объективно свидетельствует, что с максимальной эффективностью целесообразно использовать оцениваемый земельный участок в соответствии с его текущим назначением.

Исходя из проведенных исследований и анализа, качественных характеристик объекта оценки, физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным вариантом его использования на дату оценки является разрешенное использование - для размещения жилого дома.

В дальнейшем, при расчете рыночной стоимости, будем исходить из предположения об эксплуатации объекта согласно разрешенному использованию.

Расчет стоимости объектов исследования

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.      Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2.      Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

.        Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

-        права собственности на недвижимость;

-       условия финансирования;

-       условия продажи;

-       состояние рынка;

-       местоположение;

-       физические характеристики;

-       экономические характеристики;

-       характер использования;

-       компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки в примененном подходе оценки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки, влияния на результат не оказывают, являются базой для остальных корректировок.

Исследуемый подход оценки реализован в настоящем подходе методом сравнения продаж.

Выбор метода, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

1. Выбор объектов-аналогов

После изучения рынка выявлены объекты-аналоги (квартиры и жилые дома в Безенчукском районе Самарской области), которые, согласно публичных оферт, продаются - период анализа - март 2013 г. (см. информационную базу «ЦЕНТР», газета «Из рук в руки», интернет-порталы о недвижимости) и имеющие наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом. Подробное описание объектов-аналогов приведено в таблице 2.

2. Выбор единиц сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи жилых домов г. Самары и Самарской области. Кроме того, такая единица сравнения является общей для объекта, для которого определяется рыночная стоимость и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

3. Сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам

Для определения веса каждого фактора устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям в рамках метода анализа иерархий (МАИ). Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

Таблица 2 - Описание объектов-аналогов

№	Объект	Местонахождение	Цена продажи, руб.	Площадь, кв.м.	Цена 1 кв.м., руб.	Состояние	Источник
1	Жилой дом с земельным участком	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	3 500 000	60,0	58 333	Хорошее	<#"874984.files/image030.gif"> (2) где: -        Стнедв. - стоимость единого объекта; -        Стул..- стоимость улучшений;          Стземли- рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного. Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена на основе «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. 568-р. Рыночная стоимость земельного участка определена исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: ·   целевое назначение и разрешенное использование; ·   преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; ·   перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ·   ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; ·   текущее использование земельного участка. В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Оценка земельного участка проводится с использованием трех подходов затратный, сравнительный и доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого подхода конкретные методы. При оценке рыночной стоимости земельных участков используют следующие методы: ·        Метод сравнения продаж; ·        Метод выделения; ·        Метод распределения; ·        Метод капитализации земельной ренты; ·        Метод остатка; ·        Метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Расчет стоимости земельного участка выполнялся в настоящей работе методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых строениями, так и свободных. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками. В целях настоящего отчета использовались цены предложения по объектам аналогам. Метод предполагает следующую последовательность действий: -       определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами; -       определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; -       определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; -       корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающих их отличия от оцениваемого земельного участка; -       расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. -       местоположение и окружение; -       целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; -       физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); -       транспортная доступность; -       инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся: -       условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); -       условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.); -       обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); -       изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. После изучения рынка выявлены объекты-аналоги (земельные участки), которые были включены в листинг на продажу - горизонт анализа -март 2013 г. (см. информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо», еженедельник «Центр цен», газета «Из рук в руки») и имеющие наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом. Информация об объектах-аналогах содержится в таблице 3. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 сотки земли. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи земельных участков в Самарском регионе. Кроме того, такая единица сравнения является общей для объекта, для которого определяется рыночная стоимость и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов. Таблица 10 - Объекты аналоги (земельный участок) № объект местонахождение права назначение цена, руб. площадь, сот. стоимость сот, руб. Источник 1 Земельный участок Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка собственность ИЖС 350 000 10,00 35 000 #"874984.files/image031.jpg"> <#"874984.files/image032.jpg"> <#"874984.files/image034.jpg"> <#"874984.files/image035.jpg"> <#"874984.files/image037.jpg"> <#"874984.files/image039.jpg"> <#"874984.files/image040.jpg"> <#"874984.files/image041.jpg"> <http://www.avito.ru/bezenchuk/zemelnye_uchastki/prodam_uchastok_19_sot._izhs_269817937> Похожие работы на - Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости   ... и земельного участка , функционально связанного с ним , с целью определения ... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе ... и земельного участка , функционально связанного с ним, расположенного... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе ... и земельного участка , функционально связанного с ним, расположенных... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе ... и земельного участка , функционально связанного с ним, расположенных... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Нужна качественная работа без плагиата? Другие дипломные работы по экономической теории Не нашли материал для своей работы? Поможем написать уникальную работу Без плагиата! Узнайте © 2003 - 2022 «Библиофонд» Обратная связь Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности Полная версия Помощь по учебным работам Консультация по курсовой работе Консультация по дипломной работе ВКР Консультация по реферату Консультация по отчетам о практике