Правовое регулирование в строительстве
Министерство образования РФ
Белгородский Государственный
Технологический Университет имени В.Г. Шухова
Кафедра экспертизы и управления
недвижимостью
Расчетно-графическое задание по
дисциплине:
«Правовое регулирование строительной
деятельности и жилищного законодательства»
Выполнила: Чередникова Д.
ст. гр. ИС-32
Проверил: Стрекозова Л. В.
Белгород 2015
Оглавление
Введение
. Порядок оформления разрешения на строительство: сроки,
состав пакета документов
. Технические условия на подключение к инженерным сетям
. Осуществление архитектурно-строительного контроля за
строительством
. Акт ввода в эксплуатацию объекта
Заключение
Библиографический список
Введение
Наличие возможности улучшения жилищных условий -
важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка социальной и
экономической стабильности государства. Поэтому решение жилищной проблемы
граждан является одним из приоритетов государственной политики в Российской
Федерации.
Жилищная проблема является одной из самых острых
социальных проблем больших городов. Например, в Москве 24% горожан до сих пор
проживает в коммунальных квартирах, 27% в общежитиях, 20% жилого фонда
составляют дома дореволюционной постройки, большая часть которой нуждается в
капитальном ремонте.1
Таким образом, значение жилищной сферы трудно
недооценить для экономики страны. Основной задачей государственной жилищной
политики является создание необходимых условий для эффективной реализации
возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание
содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого
сделать самостоятельно. Следовательно, как мы видим, вопросы регулирования
рынка жилья, призванные решать жилищную проблему населения, являются
актуальными для нашей страны.
В данной работе нас главным образом будет интересовать
вопрос правового регулирования строительства.
1.
1. Порядок оформления разрешения на строительство: сроки,
состав пакета документов
Чтобы оформить разрешение, которое позволит провести все строительные
работы в соответствии с требованиями закона, необходимо четко разобраться в
том, какие документы необходимы для получения разрешения на проведение
строительства и в какие сроки необходимо их подать. Еще один очень важный
момент - это обязательное требование предоставлять только точную информацию,
которая соответствует действительности. Оформление разрешения на строительство
- это обязательная процедура, которую должен пройти каждый, кто заинтересован в
получении разрешения в рамках обусловленного законом порядка. Разрешение на
строительство частного дома - это документ подтверждающий соответствие проекта
дома строительным нормам и требованиям.
Порядок действий при оформлении разрешения на строительство
Оформление разрешения на строительство дома должно быть проведено до
начала строительных работ. Действия, которые должен предпринять для этого
застройщик, вполне понятны и обоснованы:
Где получить разрешение на строительство? Застройщику следует обратиться
в районную администрацию и на предложенном бланке написать заявление на
разрешение строительства.
Необходимо предоставить обязательные в этом случае документы
(подтверждение права на владение этим участком - договор покупки участка,
кадастровый паспорт участка).
Генеральный план того участка территории, где планируется возведение
дома.
Схема, на которой четко указываются границы участка.
Таким образом, чтобы получить разрешение на строительство (документ),
нужно представить обязательные документы, а также при необходимости
дополнительные, которые подтвердят соответствие предоставленных сведений
реальности.
Какие согласования должны быть выполнены застройщиком?
Перед тем как подавать документы для получения разрешения необходимо
провести обязательные согласования в водоканале, а также в организации, которая
будет обеспечивать подачу газа (в случае планирования подключения к газовой
магистрали), электроснабжающей компании, в СЭС и пожарном надзоре. Все
согласования должны быть выполнены в соответствии с требованиями. При
проведении согласований не следует нарушать предусмотренный порядок. Работники
администрации в обязательном порядке выясняют законность проведенных
согласований, и, если согласование было получено с нарушением, то практически
со 100%-ной степенью вероятности об этом нарушении станет известно. В выдаче
разрешения на строительство в этом случае, скорее всего, будет отказано.
Возможно, что потребуется получить согласование и в других инстанциях,
например, в Ростехнадзоре. Все требования органа, который выдает разрешение на
проведение строительства, как правило, имеют серьезные основания. Поэтому при
желании обжаловать неправомерные действия этого органа, следует обратиться к
юристу за консультацией.
Оформление разрешения на строительство объектов предполагает соблюдение
сроков. Так, рассмотрение заявления, который подал застройщик, должно быть
рассмотрено за 10 дней. Порядок оформления разрешения на строительство
предполагает точное и четкое выполнение всех законных требований. При нарушении
сроков и представление недостоверных данных о земельном участке может привести
к отказу администрации выдать разрешение на строительство. При правильном
подходе вероятность получения разрешения на строительство практически равна
100%.
Если между Застройщиком и органом, который выдает разрешение,
возник спор:
Действующие законодательные нормы регулируют и порядок, который должен
соблюдаться, если между застройщиком и органом, который имеет полномочия
выдавать разрешение на строительство, возникает спор. Если застройщик оказался
недоволен действиями органа, который выдает разрешение, то он имеет право
обжаловать их действия.
Разрешение споров должно быть проведено на встрече гражданина, который
подал жалобу и должностными лицами, занимающимися выяснением проблемной
ситуации. На встрече должен быть организован процесс, в ходе которого все
невыясненные вопросы должны быть четко обозначены, и в отношении которых должно
быть принято соглашение. Это соглашение должно быть документально оформлено. То
есть обязательно составление протокола. Окончательное решение в этой ситуации
должно быть принято за 10 дней.
Если разрешение спора оказалось невозможным, то гражданин имеет право на
обращение в суд. Пока проводятся разбирательства действия по объекту, где
должно проводиться строительство, приостанавливаются.
Строительство без разрешения на работы признается незаконным:
На практике иногда складываются ситуации, когда строительство дома
производится до получения разрешения. Такая практика признается незаконной и
застройщику следует об этом знать. Подготовка всех документов, предоставление
их в соответствии с определенным порядком - все действия надо проводить вовремя
и с надлежащим качеством.
Если в представленной документации будут отмечены сведения, которые
отличаются от реальных, то разрешение выдано быть не может. Каждый застройщик
должен об этом знать, чтобы не оказаться в ситуации, когда развитие событий
окажется неблагоприятным для него. Как правило, если процедура оформления
документального разрешения проводится по установленному порядку, проблем с
получением разрешительного документа возникнуть не должно.
Застройщику обязательно следует знать
Застройщик должен позаботиться о выяснении всех вопросов, связанных со
строительством, еще до проведения работ по разработке проекта дома. Надо
заранее выяснить, как оформить разрешение на строительство, какие шаги
предпринять, чтобы максимально подготовиться к рассмотрению поданного
заявления.
Заявления на выдачу разрешения для проведения строительства дома выдает
административный орган, в ведении которого находится земельный участок, где
застройщик предполагает проведение строительных работ.
Для составления пакета необходимых документов застройщик может обратиться
в юридическую фирму и узнать, сколько будет составлять стоимость оформления
разрешения на строительство.
2.
Технические условия на подключение к инженерным сетям
Если земельный участок для строительства приобретается лицом из земель
государственной формы собственности в собственность или в аренду, технические
условия на подключение к сетям предоставляются органом местного самоуправления
не позднее, чем за тридцать дней до начала торгов по продаже или предоставлению
в аренду земельного участка.
Если технические условия устарели или не были получены, то их необходимо
получить после регистрации права собственности на земельный участок.
Технические условия на подключение к сетям которые являются одним из условий
подготовки градостроительного плана земельного участка, необходимого для
строительства (реконструкции) объекта недвижимости. При этом под сетями
понимается «совокупность имущественных объектов, используемых в процессе
снабжения потребителя холодной и горячей водой, сетевым газом, электрической и
тепловой энергией».
Порядок предоставления технических условий регулируется Правилами
определения и предоставления технических условий подключения объекта
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения,
утвержденными Постановлением Правительства РФ № 83 от 13 февраля 2006 г. В
Правилах указывается, что правообладатель земельного участка, намеренный
осуществить строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства
или подключение построенного объекта к инженерным сетям в целях определения
необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую
эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется
подключение объекта, для получения технических условий. Если заинтересованное
лицо не знает, в какую организацию обращаться, то он может обратиться в орган
местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой
организации, а орган местного самоуправления представляет в течение 2 рабочих
дней с даты обращения сведений о соответствующей организации.
Затем правообладателю земельного участка необходимо рассчитать величину
установочной мощности (основываясь на количестве и площади помещений,
количестве и мощности электроприемников и т.д.).
По сути, технические условия на подключение к сетям - это документ,
описывающий требования, которые предъявляются к услуге электроснабжения. В
технических условиях на подключение к сетям вписываются процедуры, благодаря
которым имеется возможность установления соблюдений техническим требованиям.
Процедура получения технических условий на подключение к
сетям:
. Правообладатель земельного участка подает запрос о предоставлении
технических условий на подключение объекта капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения, который должен содержать:
- наименование лица, направившего запрос, его местонахождение и почтовый
адрес;
- нотариально заверенные копии учредительных документов, а также
документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего запрос;
- правоустанавливающие документы на земельный участок (для
правообладателя земельного участка);
- информацию о границах земельного участка, на котором планируется
осуществить строительство объекта капитального строительства или на котором
расположен реконструируемый объект капитального строительства;
- информацию о разрешенном использовании земельного участка;
- информацию о предельных параметрах разрешенного строительства
(реконструкции) объектов капитального строительства, соответствующих данному
земельному участку;
- необходимые виды ресурсов, получаемых от сетей инженерно-технического
обеспечения;
- планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства
(при наличии соответствующей информации);
- планируемую величину необходимой подключаемой нагрузки (при наличии
соответствующей информации).
. Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического
обеспечения, в течение 14 рабочих дней с даты получения запроса предоставляет
технические условия либо мотивированный отказ в выдаче соответствующих условий
при отсутствии возможности подключения строящегося (реконструируемого) объекта
капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Выдача
технических условий осуществляется безвозмездно.
Технические условия должны содержать следующие данные:
- максимальная нагрузка в возможных точках подключения;
- срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического
обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации
инвестиционных программ;
- срок действия технических условий, но не менее 2 лет с даты их выдачи.
По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть
изменены.
Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического
обеспечения, применяет штрафные санкции к потребителям, подключающим мощность,
превышающую установленную технические условия. В связи с этим важно правильно
определить величину установочной мощности в запросе на получение технических
условий.
После получения технических условий можно подключать объект капитального
строительства к сетям.
3. Осуществление
архитектурно-строительного контроля за строительством
Госархстройнадзор Российской Федерации, представляемый инспекциями
соответствующих уровней, осуществляет надзор за строительством с целью защиты
прав и интересов потребителей посредством обеспечения соблюдения участниками
строительства нормативного уровня, качества, строительной безопасности и
эксплуатационной надежности возводимых и законченных строительством объектов.
Выборочным проверкам подлежит новое строительство, расширение,
реконструкция (в дальнейшем строительство) зданий и сооружений (за исключением
объектов, контролируемых специалистами государственных надзорных органов).
■ главную инспекцию ГАСН РФ;
■ инспекции ГАСН соответствующих органов государственного
управления республик, краев, округов, областей, а также Москвы и Санкт-Петербурга;
■ инспекции ГАСН соответствующих органов управления городов и
районов. Инспекции ГАСН в пределах своей компетенции осуществляют проверки
качества строительства объектов вне зависимости от ведомственной принадлежности
и форм собственности участников строительства, по своему усмотрению выбирая
формы и методы проверок для реализации возложенных на них функций.
Основной задачей, изложенной в «Положении о государственном
архитектурно-строительном надзоре на территории Российской Федерации», является
осуществление контроля за:
■ качеством строительных материалов, изделий и их соответствием
стандартам и другим
нормативным документом, регламентирующим производство этих материалов;
■ соблюдением требований стандартов и технических условий по
транспортированию, складированию и хранению материалов, изделий,
санитарно-технического и другого инженерного оборудования на строительных
площадках;
■ качеством строительно-монтажных работ на объектах и работ по
благоустройству территорий этих объектов, а также соответствием их утвержденной
в установленном порядке проектно-сметной документации, строительным нормам и
правилам;
■ осуществлением утвержденных проектов и соблюдением технических
требований в части архитектурных решений и качества работ по фасадам зданий;
■ организационно-правовым порядком осуществления строительства на
всех его стадиях, а также приемки в эксплуатацию законченных строительством
объектов.
Проверки качества выполняемых работ проводятся:
■ согласно планам выборочных проверок;
■ в порядке контроля за деятельностью нижестоящих инспекций;
■ по заданиям соответствующих органов управления и административной
власти или вышестоящих инспекций;
■ по сообщениям представителей обществ потребителей, прокуратуры,
заказчика и других надзорных органов (внеплановые проверки).
Должностное лицо, осуществляющее контроль, обязано:
Выдавать разрешения заказчикам на производство строительно-монтажных
работ по объектам жилищно-гражданского назначения.
Вести учет работников, руководящих строительством, а также лиц, осуществляющих
технический и авторский надзор, и получать от них подписки о принятии на себя
работ по надзору за строительством конкретного объекта.
Принимать участие в государственных приемочных комиссиях по приемке в
эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского
назначения.
Участвовать в расследовании аварий на строительстве объектов.
4. Акт
ввода в эксплуатацию объекта
разрешение строительство эксплуатация
По завершению на объекте нового строительства, капитального ремонта или
реконструкции специальная комиссия проводит процедуру осмотра и
освидетельствования на предмет выполнения запланированных объемов работ и их
соответствия строительным нормам и правилам. К нормативным документам могут
быть отнесены разрешающие акты, градостроительные планы, проекты застройки и
пр. Результаты экспертных выводов отражаются в специальном документе - акте
ввода в эксплуатацию объекта. Составление этого документа включает в себя
несколько этапов, поскольку процесс ввода в эксплуатацию зданий и сооружений весьма
непрост.
Этап 1
По завершению работ предприятие-подрядчик направляет в адрес заказчика
письмо с уведомлением об окончании строительства или капитального ремонта. В
подтверждение выполнения всего объема работ к документу прилагается
соответствующий акт с подробным перечислением осуществленных процессов, списком
ответственных сотрудников и их данными, копиями разрешительных бумаг.
Прилагаемый пакет документов включает сведения обо всех привлеченных
сторонних организациях, принимавших участие в создании проектов, подводе
коммуникаций, проведении отдельных видов узкоспециализированных работ, а также
подробные чертежи и схемы с комментариями и пометками.
Наличие технической документации обязательно, поскольку именно в ней
присутствуют описания всех примененных в строительстве материалов. Пакет
документации должен содержать технические паспорта на оборудование, акты
приема-передачи некоторых видов работ, журналы контроля производства,
авторского надзора, акты геодезических изысканий и т.д.
Этап 2
На данной стадии объект проходит предварительную проверку готовности к
приемке. Расходы по проведению процедуры возлагаются на заказчика. Созданная
для этой цели рабочая комиссия в своем составе имеет представителя заказчика
(доверенное лицо), сотрудников проектной организации, эксплуатационных служб и
надзорных органов.
Рабочая группа должна выполнить основные задачи: проверить правильность
оформления документов и провести оценку соответствия всех конструкций и
сооружений требованиям проекта, в том числе - осуществить пробный запуск
оборудования и проверку функционирования инженерных коммуникаций. Положительные
выводы комиссии отражаются в письменном заключении, которое определяет
готовность объекта к сдаче в эксплуатацию.
Все выявленные в процессе обследования дефекты, недочеты и
несоответствия нормативам должны быть отражены в выводах, при этом готовность
строительства признается неполной. В установленные сроки все перечисленные
отступления от заданных условий проекта должны быть устранены.
Этап 3
Заявление на разрешение ввода строительного объекта в эксплуатацию, с
прилагаемым комплектом документов (право собственности на земельный участок,
план, строительный проект), должно быть рассмотрено Главным управлением
архитектуры. В состав документации входят бумаги, подтверждающие соответствие
характеристик и параметров объекта строительным нормам и правилам, с подписью
ответственных лиц со стороны исполнителя работ.
В обязательном порядке прилагаются заключения эксплуатационных
организаций о том, что при строительстве (ремонте) все технические условия были
соблюдены. Подаваемая в управление архитектуры документация должна содержать
планы расположения объектов и всех коммуникаций.
Комиссия рассматривает поданное заявление на протяжении 10-ти рабочих
дней, проверяет комплектность и правильность заполнения всех бумаг, выезжает на
место расположения объекта для осмотра. После всех процедур управление
архитектуры принимает решение о выдаче разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию, либо об отказе.
Этап 4
В задачу приемочной комиссии входит комплексный осмотр строительного
объекта. Для полноты обследования во внимание обязательно принимаются все
документы, ранее прилагаемые к заявлению на предыдущем этапе. По завершению
работы комиссии ее члены составляют положительный акт и выдают разрешение на
эксплуатацию сооружения.
В соответствии с действующим законодательством, при отсутствии
положительных выводов приемочной комиссии объект эксплуатировать категорически
запрещено. В ином случае уполномоченные лица составляют акт приема объекта
нежилого назначения. На подписание документа главным архитектором отводится
недельный срок. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата утверждения
акта.
<http://mirblankov.ru/wp-content/uploads/2013/12/akt-vvoda-v-jekspluataciju-obekta.jpg>
Образец
акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости
Документ
оформляется на бланке государственного образца. Верхняя правая часть имеет поле
«Утверждено», где свою подпись ставит глава архитектурного бюро. Текст акта в
обязательном порядке содержит дату осуществления проверки, поименный список
членов комиссии, полное наименование объекта недвижимости, подлежавшее
освидетельствованию.
В
нижней части документа предусмотрены графы для подписей всех лиц, принимавших
участие в комиссии. Ее состав определяет председатель, он же распределяет
участки ответственности между членами, за которые те отвечают персонально, в
рамках компетенции и полномочий.
В
случае если один из участников комиссии не согласен с выводами в части своей
ответственности и откажется ставить подпись на акте, свой отказ он должен
аргументировать, изложив его на бумаге от имени надзорного органа, который он
представляет. Для устранения несоответствий комиссия определяет срок, по
истечению которого ее члены вновь приступают к осмотру объекта.
В
ситуации, когда акт ввода в эксплуатацию не подписывается проверяющими, они
должны составить заключение с аргументированным подтверждением обнаруженных
фактов несоответствия. Заказчик, который не согласен с выводами комиссии, имеет
право подать заявление в судебный орган для оспаривания результата. Осмотр
объекта может проводиться до тех пор, пока все замечания не будут устранены.
Заключение
Для городского строительного законодательства характерен большой объем
нормативного материала. При этом собственно правовые нормы тесно переплетены с
нормами технического характера. Они нередко включаются в единые нормативные
документы. Наиболее характерный пример такого рода - СНиП (Строительные нормы и
правила). Это свод общих норм и требований к организации строительного
производства, проектированию объектов и ведению строительных работ. В СНиПах
есть и правовые и технические нормы. Важно учесть, что соблюдение СНиПов всеми
участниками строительного процесса является их юридической обязанностью.
Нормативное регулирование строительства весьма детализировано, что
существенно отличает его от многих других разделов коммерческого права. Здесь
есть значительное число нормативных актов, принятых еще до начала или на самых
первых этапах формирования современного российского рыночного хозяйства.
Библиографический
список
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29
декабря 2004 г. №190- (с изменениями на 13 июля 2015 года) (редакция,
действующая с 19 октября 2015 года)
. Гринев В.П. Правовое регулирование градостроительной
деятельности. - М.: ГроссМедиа, 2006.
. Москвин-Тарханов М.И. Правовое регулирование
градостроительной деятельности // Недвижимость и инвестиции. Правовое
регулирование. - 2004. - №2(19).
. Правовое регулирование строительной деятельности
[Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://lib.4i5.ru/cu347.htm
. Римшин В.И. Основы правового регулирования
градостроительной деятельности: Учебное пособие для строительных вузов. - М.:
Высшая школа, 2006.