Договор участия в долевом строительстве. Правовое регулирование инвестиций
ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине: Инвестиционное право
Выполнил: Верхотуров Иван Алексеевич
Чита 2012
Правовое регулирование иностранных инвестиций на территории РФ
Инвестиционная политика государства с правовой точки зрения - создание благоприятного инвестиционного климата для зарубежных капиталовложений, что предусматривает использование национально-правового регулирования, национально-правовых форм и методов, а также, соответственно, международно-правового регулирования на многостороннем и двустороннем, а также на региональном уровнях.
Инвестиционное право выступает как совокупность юридических норм, регламентирующих отношения, складывающиеся между различными участниками инвестиционной деятельности. Из единства предмета регулирования инвестиционного процесса в условиях единого и взаимозависимого мира и формируется международное инвестиционное право, состоящее из двух видов и сфер правового регулирования - национально-правового и международно-правового.
Согласно Федеральному закону РФ от 09.07.1999 г. № 160-ФЗ (в редакции ФЗ от ред. от 04.10.2010) «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» иностранная инвестиция - вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег, ценных бумаг (в иностранной валюте и валюте Российской Федерации), иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальную собственность), а также услуг и информации.
Правовое регулирование иностранных инвестиций в РФ осуществляется специальным законодательством в этой области: Федеральным законом «Об иностранных инвестициях в РФ» от 9 июля 1999 г. Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г., а также другими законами. Кроме того, отдельные положения об иностранных инвестициях содержатся в налоговом законодательстве, Законе о недрах и т.д.
Иностранная инвестиция - вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории РФ в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в РФ в соответствии с федеральными законами, в том числе денег (в иностранной валюте и валюте РФ), ценных бумаг, иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность), а также услуг и информации.
В качестве инвесторов могут выступать:
иностранные юридические лица;
иностранные граждане;
лица без гражданства;
граждане РФ, постоянно проживающие в другом государстве;
иностранные государства;
международные организации.
Объектами иностранных инвестиций являются:
целевые денежные вклады;
ценные бумаги;
научно-техническая продукция;
вновь создаваемые и модернизированные основные фонды и оборотные средства;
право на интеллектуальные ценности;
имущественные права.
Иностранные инвесторы имеют право осуществлять инвестирование на территории РФ путем:
долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с российскими юридическими лицами и гражданами;
создания предприятий, полностью принадлежащих иностранным инвесторам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
приобретения предприятий, имущественных комплексов, зданий, сооружений, долей участия в предприятиях, паев, акций, облигаций и других ценных бумаг, а также иного имущества, которое, в соответствии с действующим на территории России законодательством, может принадлежать иностранным инвесторам;
приобретения прав пользования землей и иными природными ресурсами;
приобретения иных имущественных прав;
иной деятельности по осуществлению инвестиций, не запрещенной действующим на территории России законодательством, включая предоставление займов, кредитов, имущества и имущественных прав.
Ценные бумаги коллективного инвестирования. Понятие, признаки, виды. Отличия от эмиссионных ценных бумаг
Ценные бумаги коллективного инвестирования - условное понятие, объединяющее такие ценные бумаги, как инвестиционные паи и ипотечные сертификаты участия.
К эмиссионным ценным бумагам в соответствии с законодательством не относятся инвестиционные паи и ипотечные сертификаты участия. Инвестиционный пай - именная ценная бумага, удостоверяющая долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда.
Ипотечный сертификат участия - сравнительно новая ценная бумага, предусмотренная ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Этот Закон установил две ипотечные ценные бумаги:- облигации с ипотечным покрытием;- ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием - это классические облигации со специфическим способом обеспечения долговых обязательств - ипотечным покрытием.
Ипотечный сертификат участия определяется законом как именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".
Ипотечный сертификат участия позволяет секьюритизировать - трансформировать ипотечные требования в ценные бумаги. Для определения правовой природы этих ценных бумаг и их места в институте ценных бумаг необходимо ответить на ряд вопросов: во-первых, каковы общие черты, присущие инвестиционным паям и ипотечным сертификатам участия, позволяющие объединить их в один вид; во-вторых, каково место этого вида ценных бумаг в институте ценных бумаг, могут ли они быть отнесены к эмиссионным ценным бумагам.
. Инвестиционный пай и ипотечный сертификат участия имеют определенное сходство. Вместе с тем им присущи и определенные отличия, иначе не было бы смысла создавать две ценные бумаги.
И инвестиционный пай, и ипотечный сертификат участия являются ценными бумагами коллективного инвестирования, обладающими рядом общих признаков:- они не признаются законодательством эмиссионными;- не имеют номинальной стоимости;- имеют бездокументарную форму выпуска;- свободно обращаются на рынке ценных бумаг.
Каждая из таких ценных бумаг удостоверяет одинаковый объем прав по сравнению с другими такими же ценными бумагами; эти ценные бумаги удостоверяют право общей долевой собственности на имущество, входящее в имущественный пул (паевой инвестиционный фонд или ипотечное покрытие), а также обязательственные права по отношению к управляющей компании по доверительному управлению таким имущественным пулом. Эти во многом совпадающие характеристики инвестиционного пая и ипотечных сертификатов участия позволяют объединить их в определенный вид ценных бумаг.
. законодатель не признает инвестиционные паи и ипотечные сертификаты участия эмиссионными ценными бумагами. В юридической литературе было высказано мнение, что так называемые постэмиссионные ценные бумаги в сущности являются эмиссионными ценными бумагами. Подобные ценные бумаги являются, по сути, лишь одной из разновидностей инвестиционных (эмиссионных) ценных бумаг, а потому отграничение их от эмиссионных ценных бумаг лишено какого-либо смысла".Эмиссионные ценные бумаги характеризуются следующими легальными признаками:- закрепляют совокупность имущественных и неимущественных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безусловному осуществлению с соблюдением установленных ФЗ "О рынке ценных бумаг" формы и порядка;- размещаются выпусками;- имеют равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобретения ценной бумаги.
Эти признаки носят самый общий характер, основным из которых является то, что все эмиссионные ценные бумаги одного выпуска закрепляют права, которые имеют равные объем и сроки осуществления, то есть эмиссионная ценная бумага не обладает индивидуальными признаками, не является уникальной, она одна из множества таких же ценных бумаг этого выпуска. Все эмиссионные ценные бумаги имеют эмитента - юридическое лицо, органы исполнительной власти либо органы местного самоуправления, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими. Это субъект, выпускающий ценные бумаги от своего имени в обращение и в силу этого несущий обязательства перед инвесторами. Ни инвестиционные паи, ни ипотечные сертификаты участия не имеют эмитента в этом смысле. Правом выдавать такие ценные бумаги наделяются компании, управляющие имущественным пулом. Более того, в отличие от эмиссионных ценных бумаг, предполагающих наличие субъекта, в имущественной сфере которого имеется определенный имущественный эквивалент, соответствующий предоставляемым ценной бумагой правам, бумаги коллективного инвестирования не имеют такого субъекта, поскольку ни инвестиционный фонд, ни ипотечное покрытие не являются субъектами права. Ипотечное покрытие изъято из сферы непосредственного управления обладателей прав на объекты, входящие в единый имущественный комплекс.
Функции по управлению таким имуществом осуществляются специализированным управляющим, который не вправе распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария, предоставлять займы за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом по общему правилу должны осуществляться специализированным депозитарием. И наконец, несмотря на то, что ипотечные сертификаты участия выдаются доверительным управляющим, реестр их владельцев должен вестись специализированным регистратором (ст. 31 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"). Таким образом, следует признать, что ценные бумаги коллективного инвестирования не имеют эмитента и обязанного лица в традиционном смысле слова.
При коллективном инвестировании управляющий не может использовать имущество, входящее в имущественный пул, в своих интересах, он должен его возвратить инвесторам, совершив определенное число операций, и постараться достигнуть известного инвестиционного результата. Доверительный управляющий вправе претендовать на вознаграждение, представляющее собой часть от этого имущества.
Эмиссионные ценные бумаги и так называемые постэмиссионные ценные бумаги имеют достаточно много общих признаков, но в то же время их различия носят существенный характер, не позволяющий их объединить в один тип эмиссионных ценных бумаг.
Все эти ценные бумаги - и эмиссионные, и ценные бумаги коллективного инвестирования - решают задачу привлечения инвестиций и обладают рядом общих черт, основными из которых являются: они закрепляют равные объем и сроки осуществления прав, то есть характеризуются родовыми признаками; не обладают индивидуальными признаками; каждая ценная бумага является одной из множества таких же ценных бумаг выпуска. Кроме того, такие ценные бумаги выпускаются в бездокументарной форме (появление сертификата не делает бумагу документарной). В то же время в рамках инвестиционных ценных бумаг могут быть выделены эмиссионные ценные бумаги, которые характеризуются легальными признаками, предусмотренными ФЗ "О рынке ценных бумаг", а также ценные бумаги коллективного инвестирования, к числу которых следует отнести инвестиционные паи и ипотечные сертификаты участия.
Все эмиссионные ценные бумаги удостоверяют только обязательственные права (за исключением акции, которая наряду с обязательственными правами удостоверяет и корпоративные права), имеют незаменяемое без аннулирования ценной бумаги обязанное лицо - эмитента и приобретают статус ценной бумаги после государственной регистрации. Ценные бумаги коллективного инвестирования удостоверяют имущественные права инвестора, связанные с его участием в определенном имущественном комплексе (инвестиционном фонде или ипотечном покрытии). На сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством основные их признаки - это то, что они, наряду с обязательственными правами по доверительному управлению таким комплексом, удостоверяют вещные права на него, а также, в отличие от эмиссионных ценных бумаг, допускают возможность замены обязанного лица - доверительного управляющего имущественным комплексом. Правовое регулирование инвестиционных паев и ипотечных сертификатов участия во многом идентично, что позволяет их объединить в отдельный вид ценных бумаг: ценные бумаги коллективного инвестирования.
Договор участия в долевом строительстве. Понятие, гарантии прав физических лиц - дольщиков, установленные законом
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие. Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона - участники долевого строительства - во многих случаях характеризуется множественностью лиц. Во-вторых, цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком, и в целом передан заказчику).
В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку "объектом долевого строительства" ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.
В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.
В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога.
Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:- о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);- об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);- о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. ст. 19 - 21 Закона об участии в долевом строительстве);- об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства - граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом строительстве);- о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве);- о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона об участии в долевом строительстве).
Несмотря на то что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым Другим договорам, в целом в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.
Субъектами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник (участники) долевого строительства. В качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций для строительства(создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).
Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). При этом Правительством РФ должны быть установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера указанных средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).
Обеспечение прав вкладчиков существует уже на «предварительном» этапе, до привлечения Застройщиком денежных средств в строительство. Застройщик в соответствии с Законом не вправе привлекать в строительство денежные средства без:
получения разрешения на строительство;
опубликования, размещения или представления проектной декларации;
государственной регистрации права собственности на земельный участок или права аренды земельного участка.
В случае несоблюдения этого правила все привлеченные Застройщиком денежные средства граждан - физических лиц могут быть по их требованию возвращены обратно. На основании п.3 ст.3 Закона могут быть начислены проценты на сумму этих средств по ст. 395 ГК РФ в двойном размере.
Проектная декларация, публикуемая застройщиком на «предварительном» этапе, до привлечения средств участников строительства должна включать в себя: а) информацию о застройщике; б) информацию о проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) телекоммуникационных сетях общего пользования (Интернет) не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства и должна быть представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; контролирующий орган. При этом застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если привлечение денежных средств осуществляется без производства и размещения рекламы. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому обратившемуся заинтересованному лицу для ознакомления.
При нарушении застройщиком правил об опубликовании и предоставлении информации участник долевого строительства вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о признании заключенного договора недействительным в соответствии со ст.178 ГК РФ, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.
Информация о застройщике, кроме прочих сведений, должна содержать в себе также: информацию о государственной регистрации застройщика; информацию о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации с указанием места нахождения объектов строительства и сроков ввода этих объектов в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на момент опубликования проектной декларации.
Кроме того, застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу, в частности утвержденные годовые отчеты и бухгалтерские балансы за три предшествующих года осуществления предпринимательской деятельности, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности, разрешение на строительство объекта, технико-экономическое обоснование проекта строительства, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Застройщик вправе привлекать денежные средства в строительство капитального объекта на основании договора отдельного вида, предусмотренного Законом № 214-ФЗ, - договора участия в долевом строительстве. Положения об этом договоре, о правах и обязанностях сторон по договору, об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору содержат весьма существенные гарантии прав участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом (иной объект недвижимости). После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязуется предать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства.
Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в Учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При несоблюдении правила о государственной регистрации, договор считается незаключенным и не влечет каких-либо юридических последствий для сторон в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, п.3 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ.
в договоре должен быть определён подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (квартира, иное помещение) в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта;
должен быть определен срок, в течение которого застройщик обязуется передать объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
должна быть определена цена договора, сроки и порядок её уплаты;
должен быть определен гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из названных условий, договор долевого участия считается незаключенным и не влечет каких-либо правовых последствий для сторон.
Отдельно урегулирован вопрос о цене договора. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом изменение цены договора возможно после его заключения, только если самим договором предусмотрена возможность изменения цены, а также случаи и условия её изменения. Уплата цены договора производится как единовременно, так и в установленный договором период, исчисляемый месяцами, годами или неделями.
Оговаривается вопрос о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства. В соответствии с п.1 ст.8 ФЗ № 214, передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать договор не позднее предусмотренного договором срока. Подобный срок является для договора долевого участия существенным условием в силу упомянутого п. 4 ст.34 ФЗ № 214.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта строительства или, если договором предусмотрен срок начала и передачи объекта долевого строительства - до наступления срока начала и передачи объекта, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче, обязан приступить к принятию объекта в срок, предусмотренный договором, а если договором такой срок не предусмотрен - в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения.
Гарантии, связанные с государственной регистрацией договора, уступки прав по договору, государственной регистрации права собственности.
В отличие от ранее действовавшего законодательства, Законом № 214-ФЗ установлено требование об обязательной государственной регистрации, как договора долевого участия, так и уступки прав требования по договору. Соответствующее требование было введено с целью не допустить практику так называемых «двойных продаж», существовавшую до принятия Закона № 214-ФЗ. Практика «двойных продаж» предполагала, что один и тот же объект недвижимости в строящемся здании мог быть продан двум или нескольким лицам. Требование о государственной регистрации договора долевого участия и уступки прав требования по договору если не исключает на сегодняшний день такую практику, то делает её достаточно мало распространенной.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, а также уступки прав требования по договору осуществляется органами, осуществляющими гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося дома (иного капитального объекта).
При этом в соответствии со ст. 25.1 ФЗ № 214-ФЗ на государственную регистрацию договора долевого участия, помимо прочих документов предоставляются также: а) разрешение на строительство; б) проектная декларация; в) план создаваемого объекта с указанием местоположения объекта и количества находящихся в составе объекта жилых и нежилых помещений.
Что касается государственной регистрации права собственности участника строительства на объект строительства, то такая регистрация осуществляется также органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании документов, подтверждающих факт постройки многоквартирного дома или иного здания: а) разрешения на ввод в объекта недвижимости в эксплуатацию; б) передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимости. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок не позднее десяти рабочих дней после получения такого разрешения.
В практике защиты прав участников долевого строительства были нередки случаи, когда окончательное оформление прав собственности на объект долевого строительства затягивалось по тем или иным причинам по вине застройщика. В этом случае, чтобы защитить свои права, а также обеспечить своевременное оформление прав собственности на квартиру или иное помещение, участник долевого строительства вправе обратиться в суд за защитой своих прав с иском о признании права собственности на соответствующее помещение, указанное в договоре с застройщиком.
Гарантии по качеству объекта строительства.
На основании п.1 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует: а) условиям договора; б) требованиям технических регламентов; в) проектной документации; г) градостроительных регламентов.
Если же объект создан с отступлением от условий договора, которые привели к ухудшению его качества, то если иное не предусмотрено договором, участник строительства вправе потребовать от застройщика по своему выбору:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и (или) не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользования чужими денежными средствами. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
При этом установлен пятилетний гарантийный срок, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить требования по качеству объекта.
Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия.
С целью повышения гарантий прав вкладчиков по договору долевого участия, Законом вводятся способы обеспечения исполнения обязательства участников такого договора. В соответствии со ст. 12.1 ФЗ № 214 такими способами являются залог и поручительство. При этом как залогом, так и поручительством обеспечиваются: а) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; б) оплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в качестве возмещения убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Обеспечение исполнения обязательства по договору залогом.
В соответствии со ст.13 ФЗ № 214, с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у участников долевого строительства считается находящимися в залоге а) предоставленный для строительства земельный участок или права аренды этого земельного участка; б) строящийся (создаваемый) на этом объекте многоквартирный дом.
В случае, если было зарегистрировано право застройщика на объект незавершенного строительства, право залога участников долевого строительства распространяется на объект незавершенного строительства. Обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникает у застройщика в том случае, если имеются основания для обращения взыскания на «изначальный» предмет залога в виде земельного участка или права аренды земельного участка.
При уклонении застройщика от регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства, гос. регистрация прав собственности осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Если застройщиком зарегистрировано право собственности на жилые или нежилые помещения в объекте капитального строительства, строительство которых осуществлялось с привлечением средств долевых участников, то на подобные помещения также распространяется право залога участников долевого строительства.
Обеспечение исполнения обязательств застройщика поручительством.
Кроме залога, законом № 214-ФЗ предусмотрен также такой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, как поручительство банка. Договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договора долевого участия и в обязательном порядке должен содержать: а) условие о солидарной ответственности поручителя и застройщика по договору долевого участия в строительстве б) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; в) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на 6 месяцев больше срока передачи объекта долевого участия в строительстве участнику строительства; г) ряд иных условий, направленных на защиту прав участников долевого строительства. При этом при прекращении поручительства ранее срока его действия застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом участника строительства не позднее одного месяца до даты прекращения поручительства.
В целом, необходимо отметить, что действующее законодательство установило Законом № 214-ФЗ существенные гарантии прав участников строительства, однако, тем не менее, нередки случаи, когда застройщиком в целях «обхода» положений закона применяются различные «юридические» схемы, в обиходе получившие название «серых схем», когда по факту осуществляется привлечение денежных средств в строительство, которое оформляется, однако, иным, нежели заключение договора долевого участия способом, т.е. по сути, путем заключения притворных сделок или иными способами. В практике известны случаи применения т.н. вексельных схем, схем с использованием агентского договора или предварительного договора и ряда других. При этом, если вкладчик использует подобного рода схемы, защита его прав в случае возникновения проблем становится достаточно затруднительной, т.к. формально на такие отношения гарантии Закона № 214-ФЗ не распространяются. Тем не менее, при юридически грамотном, правильном подходе отстоять права участника долевого строительства в судебном порядке вполне реально.
Задача
правовой долевой инвестирование закон
Между предпринимателем Сидоровым и ООО «Айсберг» был заключен договор лизинга, в соответствии с условиями которого ООО «Айсберг» обязалось приобрести в собственность у ЗАО «Хладпром» оборудование и передать его в лизинг предпринимателю. Поскольку ЗАО «Хладпром» обязательство по передаче и монтажу указанного оборудования не выполнило, Сидоров обратился в суд с иском к ЗАО «Хладпром» о расторжении договора купли-продажи и взыскании всего полученного по сделке и процентов за пользование чужими денежными средствами. Какое решение должен принять суд? В соответствии с Федеральным Законом о лизинге: лизингодателем будет выступать ООО «Айсберг», лицо которое за счет собственных денежных средств приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизингополучателю ИП Сидорову за определенную сумму, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. ЗАО «Хладпром» будет выступать в качестве продавца (поставщика), которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингополучателю (ИП Сидорову) производимое (закупаемое) им имущество, является предметом лизинга. Продавец ЗАО «Хладпром» обязан передать предмет лизинга лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Согласно ст. 665 ГК РФ договор лизинга - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное имущество у определенного им продавца предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В соответствии со ст.670 ГК РФ арендатор ИП Сидоров вправе предъявлять продавцу имущества ЗАО «Хладпром», которые является предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между ООО «Айсберг» и ЗАО «Хдадпром» в случае ненадлежащего исполнения договора продавцом. В нашем случае ИП Сидоров вправе предъявить иск к ЗАО «Хладпром», т.к на основании статьи 326 ГК РФ арендодатель и арендатор выступают как солидарные кредиторы. В соотв. С ч.2 ст.670 ГК РФ, арендодатель не отвечает перед арендатором за невыполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. Если в договоре, заключенном между Сидоровым и ООО «Айсберг» указано, что ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе, то Сидоров вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи как продавцу так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность. В нашем случае иск Сидоров предъявил к ЗАО «Хладпром», значит он и будет отвечать за неисполнение договора купли-продажи и понесет всю ответственность за неисполнение своих обязательств, т.е с ним судом будет расторгнут договор купли-продажи и взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами.