Правовое обеспечение ипотечного кредитования жилья в РФ

Правовое обеспечение ипотечного кредитования жилья в РФ

Правовое обеспечение ипотечного кредитования жилья в РФ

Введение

В последние несколько лет проблема обеспечения граждан жильем в условиях рыночной экономики особенно обострилась. Современное состояние строительного комплекса в России не позволяет в рамках традиционных способов и форм организации жилищного строительства существенно увеличивать его объемы и обеспечить доступ на рынок жилья широких слоев населения. Учитывая масштаб проблем развития жилищного комплекса, органы государственной власти, в том числе и законодатели, ищут сегодня наиболее оптимальные и эффективные рыночные инструменты, которые смогли бы обеспечить свободный доступ населения на рынок жилья.

В комплексе мер, направленных на решение жилищных проблем в России, важнейшее место в современных условиях должно отводиться развитию системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, как это происходило в большинстве развитых стран Европы и Северной Америки, в которых указанный институт, до происходящих в мире кризисных явлений, являлся связующим звеном между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свои денежные средства на длительный срок и заемщиками ипотечных кредитов, что обуславливает ее особое место в экономике страны.

Несмотря на то, что в настоящее время в РФ в целом созданы правовые основы для развития ипотеки в жилищной сфере, тем не менее, действительно эффективная рыночная система ипотечного кредитования жилья в масштабе всей страны все еще не сложилась. Практика применения законодательства об ипотеке свидетельствует, о необходимости научного обобщения и более тщательной разработке предложений по совершенствованию данного института и массовому внедрению его на рынок жилья. Несмотря на то, что в настоящее время потребность в ипотеке на рынке жилья очевидна, вопрос о том, каковы перспективы развития данного института; какие методы и инструменты использовать для его реального внедрения на практике - являются весьма полемичными и дискуссионными. Это и предопределило выбор темы дипломной работы, охватывающей совокупность актуальных проблем в области ипотечных правоотношений, исследование которых имеет не только теоретическое, но и большое практическое значение.

Проблемами залоговых отношений, в том числе и ипотечных занимались известные дореволюционные ученые: Г. Шершеневич, Л. Гантовер, Д. Мейер, А. Кассо и др. Они провели глубокие разработки, касающиеся института ипотеки, заложили фундаментальные правовые основы для ее дальнейшего развития. Однако, из-за господства социалистической системы, исследования в этой области были практически приостановлены или существенно сокращены почти на 70 лет. И лишь с восстановлением в РФ правового регулирования ипотечных отношений его проблемы нашли отражение в работах М. Брагинского, А. Вишневского, А. Шичанина, В Пономарева, М. Масевич, Н. Косаревой и др.

При написании дипломной работы ставились следующие основные цели:

формирование общего представления о современном состоянии рынка жилья и об объемах жилищного строительства в РФ и РД;

характеристика и анализ основных проблем правового регулирования ипотечных правоотношений в жилищной сфере, а так же изучение практики применения ипотечного законодательства;

выявление, анализ и оценка основных способов, методов и средств, которые будут способствовать реальному внедрению ипотечного кредитования на рынок жилья, преодолению современных кризисных явлений.

Основными методами научного исследования, используемыми в работе явились: исторический, логический, сравнительно-правовой и социологический.

Структура дипломной работы включает в себя анализ мирового опыта ипотечного кредитования, процесса становления и современного состояния рынка жилья и проблем жилищного комплекса в РФ и РД; исследование роли Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспектив его развития; раскрытие правовых основ ипотечного кредитования жилья; выявление особенностей правового регулирования института обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья, а также сравнительно-правовой анализ законодательства об ипотечном жилищном кредитовании в РФ и РД.

В дипломной работе нашли отражение последние изменения в российском законодательстве, касающиеся ипотечных правоотношений: Федеральный Закон «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 декабря 2008г.; Постановление Правительства РФ «О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» от 12 декабря 2007г. с изменениями, внесёнными 13 января 2009года, а также новейшие публикации по вопросам правового регулирования ипотечного кредитования жилья.

В дипломной работе использованы материалы опубликованной судебной практики высших судебных инстанций РФ и судов РД.

Глава 1. Становление и развитие рынка ипотечного кредитования в РФ

ипотечный кредитование жилье

1.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

Сегодня в мировой практике ипотечного кредитования условно сложились как бы две финансовые схемы:

одноуровневая схема ипотечного кредитования;

американская схема (модель) ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита.

Рассмотрим технологию работы первой финансовой схемы - так называемой континентальной модели ипотечного кредитования, а также функции кредитных учреждений одноуровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.

В этой инвестиционной схеме только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее «заемщик - кредитор».

Эта кредитно- финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно- сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире в течение уже нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредита можно разделить на две подсхемы или на два общих типа кредитных институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно- правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов: классическая континентальная модель - собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательные учреждения.

Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк.

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно, немецкая технология обладает большей надежностью и стабильностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, кредит выдается в основном на 10-15 лет.

В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит сбербанка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка.

Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит и все сопутствующие услуги.

Необходимо акцентировать внимание российских финансистов на этой технологии, так как сам принцип построения этой финансовой модели с синдицированным или согласованным финансированием может оказаться достаточно интересным для России при огромном сегодняшнем дефиците банковских ресурсов.

Что касается ссудно-сберегательных учреждений, то исторически сложилось, что в них заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают к классической технологии образования кредитных фондов различные внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участие заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных учреждений на примере популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс, создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В строительно-сберегательных кассах предполагаются некая финансовая автономность и замкнутость. При этом кредитование в меньшей степени зависит от рынка капитала, и в частности от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока. Выплаты кредита также фиксированные, равномерные.

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Ежемесячно вкладчик немецкой стройсберкассы выплачивает установленные заключенным контрактом взносы. После того как сумма вклада достигнет 40-50% договорной, вкладчик может получить стройсберссуду или ипотечный кредит сроком на 10 - 18 лет. В Германии широко развито государственное субсидирование. После выполнения всех условий первого этапа контракта - этапа сбережений государство выплачивает вкладчику субсидию до 10% стоимости кредита. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы, количества детей и т.д. Субсидия может выплачиваться и на других этапах накопления или финансирования. Существует и другая государственная помощь, в частности в погашении кредита, а также процентные и налоговые льготы. Достаточно широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, в которых работают заемщики, также осуществляемое в различных вариантах.

Однако данная система имеет довольно много отрицательных факторов: в частности, небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредита и т.д.

Что касается двухуровневой модели ипотечного кредита, то она характерна для США и некоторых стран Западной Европы.

Отличие данной модели кредитования от классической заключается в решении извечной основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. Первичные кредиторы, образуя нижний уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет « коротких денег» не имея долгосрочных средств.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит таким образом «уходит» с первичного рынка на вторичный рынок, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

Таким образом, кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т.е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Как уже было отмечено, основное отличие этой модели от классической в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов - свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала, а самое главное, дефицит постоянных долгосрочных финансовых ресурсов решается за счет средств инвесторов, купивших кредиты (ипотечные долги) или ценные бумаги, выпущенные на базе этих кредитов.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, т.е. не являются ипотечными инвесторами. На этом функции банка, выдавшего кредиты, могут быть полностью исчерпаны, однако чаще он оставляет за собой функции по обслуживанию ипотечного долга.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий кредитования, характерных для стран Западной Европы, где доминирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США - это развитие рыночной системы с автономным существованием двух схем: первичного рынка как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке.

Рассмотрим технологию продажи ипотечного кредита финансовыми институтами. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком - это простая продажа индивидуального кредита. Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - это так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.

Необходимо отметить, что ипотечный пул - это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов.

Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле.

Несомненно, новая финансовая технология - продажа ипотечных долгов имеет огромный инвестиционный потенциал, так как позволяет привлекать дополнительные средства в достаточно крупных объемах для пополнения кредитных фондов. Во-первых, при этом такая инвестиционно-финансовая схема не отнимает средства и время основного кредитора на этот процесс, во-вторых, значительно увеличивает число конечных инвесторов и соответственно объем инвестиций, а главное, создает непрерывный цикл ипотечного кредитования.

1.2 Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы на федеральном уровне основано на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и предполагает формирование с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 года «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

Основными функциями Агентства являются:

) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

анализ деятельности банков, продающих кредиты;

) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» и утвердило его решением Правления Агентства 5 мая 2009г. Стандарт определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 года на приобретение, строительство жилого помещения на территории Российской Федерации в целях постоянного проживания в нем. Стандарт применяется в отношении заемщиков, у которых доходы: значительно уменьшились; полностью утрачены в силу сокращения рабочих мест либо сферы деятельности предприятия; полностью утрачены в силу иных причин, вынудивших заёмщика принять решение о прекращении или ограничении своей трудовой деятельности по последнему месту работы; уменьшились в силу существенного роста расходов, в том числе в результате увеличения размера ежемесячных платежей по погашению обязательств по ипотечному кредиту (займу).

Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), в том числе через механизм предоставления стабилизационного займа или заключения договора о совместном предоставлении заёмных средств (смешанный договор), исходя из фактической платёжеспособности заёмщика на дату его обращения за реструктуризацией долга. Цель реструктуризации - оказание помощи и создание заёмщику условий, позволяющих в течение определённого срока, но не более двенадцати месяцев, продолжать исполнение обязательств по Ипотечному кредиту (займу) до восстановления своей платёжеспособности.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека - это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлторы.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлтерских компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но эти программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

С 2004г. в Республике Дагестан функционирует Открытое Акционерное Общество «Дагипотека», на которое были возложены полномочия регионального оператора Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Основной целью деятельности «Дагипотеки» является рефинансирование кредитных организаций (банков), осуществляющих ипотечное кредитование жилья, путем приобретения у них прав требования по ипотечным жилищным кредитам (закладных) с последующей их продажей.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андеррайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Проспект эмиссии внесен на регистрацию в ФКЦБ и, соответственно, от конъюнктуры рынка в течение 2 квартала Агентство выйдет на рынок с размещением.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

В свою очередь, Агентство для обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном и региональных уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств из федерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федерального бюджета на 2009 год.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.

Характеризуя ипотечное законодательство, следует отметить, что эффективное развитие ипотечного жилищного кредитования в существенной мере зависит от региональных органов государственной власти и муниципалитетов на местах, основная деятельность которых должна быть направлена на создание собственных региональных программ развития ипотечного кредитования жилья применительно к специфике каждого конкретного региона или муниципального образования. В связи с этим попытаемся коротко охарактеризовать законодательство об ипотечном кредитовании жилья в Республике Дагестан.

Постановлением Правительства РД от 30 мая 2000г. №85 образованна Правительственная Комиссия по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РД, главной целью которой явилась координация деятельности республиканских органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по реализации единой политики в сфере ипотечного кредитования жилья, а так же создание соответствующей правовой, нормативно-технической базы для развития ипотеки жилья. Постановлением Правительства РД от 4 июля 2001г. №103 была утверждена Программа долгосрочного жилищного финансирования ипотечного кредитования жилищного строительства в РД. В соответствии с указанной программой в РД создается внебюджетный фонд развития жилищного строительства, финансирование которого на первоначальном этапе будет осуществляться за счет бюджетных ассигнований на возвратной основе, кроме того, программа предусматривает определенные налоговые льготы для организаций, осуществляющих финансирование или строительство жилья.

24 июня 2004г. Народным Собранием РД принят Закон Республики Дагестан «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан» (далее Закон РД), который вступил в действие в июле 2004г. Указанный Закон призван стать основным региональным правовым актом, регулирующим отношения, складывающиеся в сфере ипотечного жилищного кредитования республики. Развивая положения федерального закона, Закон РД устанавливает порядок функционирования и развития в Республике Дагестан ипотечного жилищного кредитования, строящегося на договорных отношениях и направленного на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в республике. Примечательной особенностью является то, что в отличие от федерального закона об ипотеке, который регламентирует отношения связанные с различными видами ипотеки, действие Закона РД распространяется только на отношения связанные с ипотекой жилья, что несомненно подтверждает значимость данного института.

В соответствии со ст.3 Закона РД основными принципами ипотечного жилищного кредитования в республике являются:

долгосрочность и целевое назначение ипотечных кредитов,

рефинансирование кредитных организаций, которые занимаются выдачей ипотечных жилищных кредитов,

защита прав и интересов кредиторов при заключении ипотечных договоров, при обеспечении жилищных - прав граждан-заемщиков и членов их семей.

Закон РД определяет так же круг участников рынка ипотечного жилищного кредитования в РД - это органы государственной власти; органы местного самоуправления; заемщики и инвесторы; уполномоченный Правительством РД орган, осуществляющий координацию деятельности участников рынка ипотеки жилья; внебюджетные фонды и иные организации, осуществляющие свою профессиональную деятельность на территории республики в соответствии с федеральным законодательством и законодательством РД.

Другой особенностью Закона РД является то, что впервые на республиканском уровне устанавливается государственная поддержка граждан, участвующих в ипотечном кредитовании жилья, в частности, в соответствии со ст. 4 Закона РД предусматривается:

а) выделение целевых адресных жилищных субсидий, направленных на удешевление платежей по кредиту,

б) предоставление льготных ипотечных кредитов (займов) по сниженным банковским ставкам,

в) поручительство Правительства РД по договору ипотеки,

г) предоставление жилья в домах временного проживания гражданам, выселяемым из квартир, приобретенным на условиях ипотечного кредита.

В целях реализации Закона РД « О развитии ипотечного кредитования в РД» и обеспечения населения жильем постановлением Правительства РД от 14 сентября 2004г. №222 утверждена республиканская целевая программа развития системы ипотечного жилищного кредитования на 2004-2010гг. (далее программа). Основная цель программы - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан, постоянно проживающих на территории Республики Дагестан и в установленном законом порядке признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Для достижения этой цели Программа предусматривает: во-первых, создание организационно-финансового механизма, стимулирующего развитие жилищного строительства, обеспечивающего устойчивое и эффективное функционирование системы ипотечного жилищного кредитования, путем привлечения внебюджетных средств и финансовых ресурсов частных инвесторов для приобретения жилья в ипотеку; во-вторых, адресную государственную поддержку для отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Программа должна быть реализована в три этапа с 2004 по 2010годы:

Первый этап (2004-2005годы) предусматривал осуществление мероприятий по совершенствованию нормативно-правовой базы РД, проведение исследований платежеспособного спроса населения республики, необходимых для оценки количества потенциальных участников рынка ипотечного жилья, а так же создания системы по привлечению сбережений граждан в сферу жилищного строительства.

На втором этапе (2005-2006годы) намечалось осуществление рефинансирования кредитных организаций, принимающих участие в ипотечном жилищном кредитовании на территории РД, привлечение дополнительных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, в том числе органов местного самоуправления, а также развитие системы по привлечению и накоплению сбережений граждан в сферу жилищного строительства, создание системы адресной целевой государственной поддержки отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Третий этап (2006-2010годы) предполагает дальнейшее развитие всех вышеназванных направлений. Источниками финансирования Программы Правительства РД являются: средства коммерческих банков и других кредитных учреждений; собственные средства заемщиков; средства предприятий и учреждений; республиканский бюджет; внебюджетные источники.

В целях реализации приоритетного национального проекта на территории Дагестана распоряжением Правительства РД от 15 февраля 2006г. №31-р создана специальная рабочая группа, в которую вошли руководители ряда республиканских министерств и ведомств, территориальных подразделений федеральных структур, главы муниципальных образований, а так же руководители научно-исследовательских институтов и кредитно-финансовых учреждений РД. Основной целью их создания является разработка конкретных мероприятий практического механизма внедрения ипотечного кредитования в жилищную сферу.

Правительством РД в настоящее время разрабатываются и другие целевые программы, которые будут направлены на поддержку молодых семей, малоимущих и иных социально не защищенных категорий граждан. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в РД сегодня идет довольно плодотворный и динамичный процесс создания эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах и преследующих цель обеспечения доступным жильем граждан, проживающих в республике.

Таким образом, можно констатировать, что в основе эффективной системы ипотечного жилищного кредитования должно лежать эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, что предполагает дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства и создание нормативно-технической базы и жилищной инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие и учет интересов всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов.

Глава 2. Правовые основы ипотечного кредитования жилья

.1 Понятие, сущность и принципы ипотеки жилья

Современная социально-экономическая ситуация, сложившаяся на рынке жилья в России, позволяет сделать вывод о том, что традиционными формами и способами организации жилищного строительства, какие существовали в нашей стране на протяжении последних десятилетий - жилищную проблему не решить. В нынешних рыночных условиях основным инструментом формирования рынка доступного жилья призвана стать ипотека. Основные преимущества ипотеки, перед иными способами обеспечения исполнения обязательств, как нам представляется, в следующем:

- Во-первых, ипотека обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;

- Во-вторых, реальная опасность потерять заложенное имущество, в случае неисполнения обязательств по кредитному договору является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;

- В третьих, в договоре об ипотеке могут быть предусмотрены условия, которые обеспечат наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором;

- В четвертых, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору-заимодавцу причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Помимо вышеперечисленного, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, либо просрочки исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, а так же в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, и в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,

Чтобы более полно раскрыть понятие и сущность ипотеки необходимо обратиться к истории ее возникновения и развития. Ипотека (от греческого «Hypotheke» - залог, заклад) довольно древний институт, истоки которого восходят еще к римскому частному праву. Возникновение ипотеки было связано с развитием гражданского оборота в целом и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а так же с целью создать более доверительные отношения между сторонами. Сущность ипотеки заключалась в обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору (залогодержателю). Кредитор, по залоговому обязательству становился обладателем права требовать удовлетворения своих требований из части заложенного имущества, то есть в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она не находилась, обратить на нее взыскание и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику. Должник (залогодатель) же по договору об ипотеке оставался собственником и владельцем заложенного имущества и не лишался возможности извлекать из него выгоду, а так же отчуждать его и обременять новыми залогами. Таким образом, должник (залогодатель) имел возможность заработать необходимые средства для возвращения долга, используя свою собственность, несмотря на то, что она была обременена ипотекой. В результате рецепции римского права ипотека была воспроизведена в законодательстве большинства западно-европейских стран с двумя существенными отличиями: во-первых ипотека стала применяться только к недвижимым вещам, во-вторых реализация заложенного имущества стала осуществляться в судебном порядке.

Ошибочным является мнение о том, что ипотечное кредитование является чем-то чуждым для России, принесенным из Америки и Европы. По мнению большинства российских ученых ипотека в России имеет более чем шестивековую историю. Наибольшего расцвета этот институт достиг на рубеже XIX - XX столетий. Поэтому совершенно оправданны высказывания о том, что Россия занимает по опыту, накопленному в области ипотечных отношений, одно из ведущих мест в мире. По мнению А.А. Киселева, такой общепризнанный прогресс во многом стал возможен благодаря тому, что ипотека в России изначально развивалась по классическому образцу. Классика ипотеки состоит в том, что предмет ипотеки остается у залогодателя, и он им владеет и пользуется на протяжении всего срока обременения. Древнерусский залог (XIII-XV века), первые упоминания, о котором содержались еще в Псковской Судной Грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Отступление от этого исконного правила, отражавшего суть ипотеки в России, произошло в XVII веке, в связи с принятием Соборного Уложения 1649г., которое предусматривало безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Эта, по сути, чрезвычайная мера, отражала сущность исторических условий того времени, в частности тяжелого экономического кризиса. А это, в свою очередь, требовало усиления ответственности должника, прежде всего за счет предмета залога. Надобность в этой превентивной мере отпала после того, как были решены две взаимосвязанные задачи: во-первых, был преодолен экономический кризис, во-вторых, была усовершенствованна поземельная регистрация объектов недвижимости.

Об эффективности ипотечных отношений в России свидетельствует такой пример: заемщикам дворянского банка предоставлялись различные льготы:

процент по ссудам в банке снижен с 5 % до 4%, были установлены девять сроков возврата ссуд (от 11лет до 66 лет), а по истечении 5 лет допускался пересмотр срока без увеличения суммы долга. Хотелось бы особо отметить, что к этому прогрессивному механизму, который существовал в России более 150 лет назад, только недавно стали обращаться западные и отечественные банки при долгосрочном ипотечном кредитовании.

Вышеизложенное позволяет нам сделать вывод о том, что отечественный дореволюционный опыт долгосрочного ипотечного кредитования явился серьезной основой для создания новых и эффективных схем, воспроизводимых как американскими, так и европейскими моделями ипотечного кредитования. Однако заметим, что несомненная значимость дореволюционного опыта ипотечного кредитования в России вовсе не означает, что нужно умалять опыт накопленный зарубежными странами в области ипотечных отношений, который приобретает для России сегодня особое значение, т.к. за десятилетия господства Советской социалистической системы они шагнули далеко вперед в развитии данного института.

Законодательство РФ не содержит единообразного определения ипотеки. Так, согласно ст. 334 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В соответствии со ст. 42 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992г. ипотека определяется как залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, включая соответствующий земельный участок и право пользования им. Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. №102-Ф3 (далее Закон об ипотеке) подразумевает под ипотекой залог любого недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке, включая:

а) земельные участки, за исключением тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;

б) предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

в) жилые дома, квартиры, а так же части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

г) дачи, садовые дома и другие строения потребительского назначения;

д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Несмотря на то, что понятие «ипотека» объединяет довольно обширный перечень объектов, основное внимание в дипломной работе уделяется именно ипотеке жилья, вследствие несомненной значимости и актуальности данного института. Термин «ипотека жилья» в современном российском юридическом обороте, на наш взгляд, наиболее правильнее рассматривать как правоотношение, возникающее при залоге жилых помещений (жилых домов, квартир и частей жилых домов и квартир, а так же объектов незавершенного строительства), который является средством обеспечения надлежащего исполнения кредитного обязательства должником, имеющим строго целевой характер - приобретение, строительство жилья.

Под ипотечным жилищным кредитованием подразумевается предоставление банками и иными кредитными учреждениями долгосрочных ипотечных кредитов в целях создания эффективной системы обеспечения граждан РФ доступным жильем, соответствующим современным стандартам качества и безопасности. Главной целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в РФ является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья и свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Отсюда, по нашему разумению, можно выделить следующие основные принципы развития ипотечного жилищного кредитования:

Долгосрочность ипотечного жилищного кредитования - основополагающий принцип, означающий, что ипотечные кредиты должны носить не кратковременный, а долгосрочный характер и предоставляться не менее чем на 15-20 лет (а в перспективе до 30 лет). Это, в свою очередь, открывает широкий спектр возможностей для инвесторов (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, а также иные юридические и физические лица, которые обладают необходимыми финансовыми ресурсами) вкладывать свободные денежные средства в новые надежные, долгосрочные финансовые проекты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой. Долгосрочный характер ипотеки жилья является весьма перспективным и для банковского сектора, последний расширяя операции по ипотечному жилищному кредитованию, тем самым создает для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению.

Доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами, что в первую очередь предполагает снижение процентных ставок по кредиту, а так же темпов роста инфляции в целом по стране. При этом система ипотечного кредитования жилья должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в жилищной сфере должно опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, кредитных организаций и инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета, т.к. развивать ипотечное кредитование жилья основываясь на одних лишь государственных дотациях без привлечения частных инвестиций невозможно, хотя определенная поддержка долгосрочных финансовых проектов со стороны государства естественно присутствовать должна.

Защита прав и интересов кредиторов. Этот принцип в современных условиях приобретает особое, если не приоритетное значение, т.к. долгосрочные проекты всегда связаны с большими рисками для кредиторов-инвесторов (кредитными, инфляционными, рисками ликвидности и т.п.). Поэтому в законодательстве должны быть четко выработаны и регламентированы механизмы, которые бы обеспечили добросовестное исполнение должником по ипотечному договору своих обязательств, а так же определены конкретные меры воздействия на недобросовестных заемщиков. Кроме того, необходимо отметить, что судебная практика обращения взыскания все еще не выработала единых универсальных норм, на практике еще не сложились четко отработанные механизмы реализации заложенного жилья и исполнения принятых судебных решений.

Территориальная универсальность ипотеки жилья, т.е. система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. К сожалению, современные реалии таковы, что ипотека динамично развивается лишь в центральных регионах, в то время как в большинстве субъектов РФ ипотека в жилищной сфере либо не применяется вообще, либо развивается крайне медленно. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки в жилищной сфере, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Федеральным законом от 22.12.2008 N 264-ФЗ внесены изменения в главы закона об ипотеке, устанавливающие порядок удостоверения прав залогодержателя посредством закладной, порядок государственной регистрации ипотеки, порядок обеспечения сохранности заложенного имущества, уступки прав по договору об ипотеке, обращения взыскания на заложенное имущество. Поправки, отражающие изменения, внесенные в Закон об ипотеке, внесены также в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в Налоговый кодекс РФ (главу о государственной пошлине).

Установлен срок для регистрации ипотеки жилого помещения - она должна быть зарегистрирована в течение пяти рабочих дней со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав .

Установлен запрет на приостановление или прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения.

Законом N 264-ФЗ установлен срок, в течение которого должна погашаться регистрационная запись об ипотеке, - три рабочих дня, если иное не предусмотрено федеральным законом, с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме (заявление залогодателя с представлением закладной включено в перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке Законом N 264-ФЗ), либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Установлено новое условие страхования заложенного имущества - обязанность заключения договора страхования в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), в случае если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки, либо в закладной.

Кроме этого, в частности, изменен порядок определения стоимости заложенного имущества в процессе решения судом вопроса о сроке, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, - сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества, а не по оценке, указанной в договоре об ипотеке, как это было установлено ранее.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О правилах направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий», в случае предоставления лицу, получившему сертификат, кредита, в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья средства материнского капитала могут быть направлены на: уплату первоначального взноса при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья; погашение основного долга и уплату процентов по кредитам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья, в том числе по кредитам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского капитала.

Таким образом, можно констатировать, что в основе эффективной системы жилищного кредитования должно лежать четкое и однозначно гибкое (отвечающее всё новым вызовам экономической реальности и проблемам правоприменительной практики) законодательное регулирование ипотеки как института гражданского права.

В связи с тем, что договор об ипотеке жилого помещения является разновидностью гражданско-правового договора, то взаимоотношения участников в системе ипотечного кредитования жилья должны строится с соблюдением общих принципов и норм гражданского законодательства, которое наряду с диспозитивными нормами (касающимися, например, выбора сторонами способа обеспечения исполнения обязательств по ипотечному договору, права залогодателя свободного использовать предмет ипотеки в целях извлечения из него прибыли, страхования заложенного имущества от риска его утраты или повреждения и т.п.), устанавливает и ряд императивных предписаний обязательных для всех участников отношений, возникающих в системе ипотечного кредитования - это, прежде всего, касается требований предъявляемых к форме, содержанию, существенным условиям договора об ипотеке жилого помещения, сюда также относятся нормы регламентирующие ответственность сторон за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязательств, порядок обращения взыскания на имущество заложенное по ипотечному договору и целый ряд других. Однако, хотелось бы сразу отметить, что при выявлении каких либо противоречий между нормами ГК РФ и положениями Закона Об ипотеке, приоритет будут иметь нормы последнего в силу п.2 ст. 334 ГК РФ.

В соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Отсюда следует, что сторонами договора об ипотеке жилого помещения выступают залогодержатель и залогодатель. Залогодержатель является кредитором по обязательству обеспечиваемому ипотекой - в их роли могут выступать банки и иные кредитные организации, имеющие специальную лицензию, выдаваемую Центральным Банком РФ, а также юридические лица, предоставившие кредит, или целевой заем на приобретение, либо строительство жилого дома (квартиры). В отличие от залогодержателя, в роли которого может выступать кредитор только по основному обязательству, залогодателем в силу абз.3 п.1 ст.1 Закона об ипотеке может выступать как сам заемщик (должник) по кредитному обязательству, так и любое иное лицо, даже если оно не участвует в этом обязательстве (третье лицо). При этом необходимо подчеркнуть, то обстоятельство, что если участником ипотечной сделки является третье лицо, то оно приобретает самостоятельные обязанности и несет ответственность перед кредитором-залогодержателем по основному обязательству.

При заключении договора об ипотеке жилья сторонам следует руководствоваться общими положениями ГК РФ о договорах, сделках и представительстве, а так же специальными правилами, установленными Законом об ипотеке. Так, согласно общим правилам ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и закрепления этих условий в требуемой законом форме. Действующий Закон об ипотеке четко регламентирует существенные условия договора об ипотеке, несогласованность которых влечет его незаключённость:

- предмет ипотеки;

- оценочная стоимость заложенного имущества;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Пункт 2 ст. 9 Закона об ипотеке действительно уточняет существенные условия, перечисленные в п. 1 ст. 9, и устанавливает требования об указании в договоре права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также наименования органа, которое осуществляет государственную регистрацию этого права. Рассматривая введение данных положений и расширенное толкование существенных условий договора об ипотеке, необходимо согласиться с мнением Н. Костылевой и В. Костылева, считающих, что данные требования не имеют какого-либо существенного значения. Действительно, право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю, указано в ст. 6 Закона об ипотеке. Требования об указании органа государственной регистрации этого права залогодателя вообще не имеет существенного значения, т.к. место регистрации всегда совпадает с наименованием этого органа. Поэтому можно сделать вывод, что внесение данных условий в существенные, которые серьезным образом влияют на государственную регистрацию договора об ипотеке, не имеет серьезного обоснования.

Рассмотрим каждое из них более подробно.

Предмет - универсальное условие, являющееся существенным для любого гражданско-правового договора, не исключение и договор об ипотеке жилья. Предмет ипотеки должен быть всегда индивидуально определен, отсюда следует, что в договоре необходимо указать его наименование, место нахождения и иные признаки достаточные для идентификации этого предмета. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно указал, что ипотечный договор должен содержать необходимые сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из принадлежащих залогодателю однородных вещей, невозможность идентификации заложенного имущества влечет признание данного договора несостоявшимся. По договору об ипотеке жилого помещения могут быть заложены следующие виды недвижимого имущества: жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных жилых комнат. Критерий изолированности комнат, по нашему мнению, должен определяться исходя из того возможна ли эксплуатация такой комнаты (комнат) в режиме самостоятельного жилища (имеется ли, например, выход в коридор или на лестничную клетку, или хотя бы техническая возможность обустройства соответствующего самостоятельного выхода). Если такая эксплуатация невозможна, то скорее всего такое помещение не сможет быть предметом ипотеки жилья. При предоставлении ипотечного кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством, причем при завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Если иное не будет предусмотрено договором, вещь являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Не могут быть предметом ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а так же гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения (помещения), не предназначенные для постоянного проживания в них граждан.

Кроме того, следует учесть, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке жилья не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, который по смыслу пп.3 п.l ст.352 ГК РФ влечет прекращение залога. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ высказался по этому поводу так: ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, его оценки и регистрации этих изменений. И это мнение, на наш взгляд, абсолютно оправданно, т.к. по смыслу ст.76 Закона об ипотеке договор об ипотеке жилья, предметом которого является строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений или дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Из вышеизложенного следует, что внесение каких-либо изменений в предмет ипотеки совершенно не влияет на юридические основания сохранения договора залога.

Оценка заложенного имущества по договору об ипотеке жилья должна определяться в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998г. №135-Ф3 и иными нормативными актами. Согласно ст.8 указанного закона, применение законодательства об оценке при ипотеке обязательно, если объект оценки является государственной или муниципальной собственностью, а так же при возникновении спора о стоимости объекта при ипотечном кредитовании. Во всех остальных же случаях оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон и указывается в договоре в денежном выражении. При этом сторонами обязательно должны быть соблюдены требования об оценке, предъявляемые к ипотеке земельного участка на котором находится жилое помещение, а также стороны должны учесть, что оценочная стоимость земельного участка под жилым строением не может быть ниже его нормативной цены, которая устанавливается земельным законодательством. На наш взгляд, наиболее оптимальным решением при заключении договора было бы, если стороны поручали оценку предмета ипотеки независимой профессиональной коммерческой или государственной организации оценщиков, обладающей соответствующей лицензией, т.к. стоимость закладываемого помещения, как правило, довольно велика, поэтому правильно организованная оценка позволит избежать в дальнейшем множества споров и проблем.

Существо, размер и срок исполнения основного обязательства по ипотечному договору - являются едва ли не самыми проблемными частями договора, т.к. именно здесь возникает большинство конфликтов и противоречий в интересах субъектов ипотечных отношений. В силу п.4, ст.9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда ипотечное обязательство основано на каком-либо ином договоре (например, кредитном договоре, который в этом случае будет считаться неотъемлемой частью договора об ипотеке жилья), то должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если в договоре об ипотеке этого не предусмотреть, то в будущем при исполнении обязательства стороны могут столкнуться с целым рядом проблем. Так, ОАО АКБ «ИРДАГБАНК» обратился в суд первой инстанции с иском о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору в размере 220 тыс. рублей и обращении взыскания на заложенную по договору об ипотеке жилья квартиру. Суд первой инстанции в принятии искового заявления отказал, сославшись на ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), на том основании, что в связи с существованием спора о праве на недвижимое имущество иск должен быть предъявлен по месту нахождения заложенного имущества ответчика, а не по месту жительства ответчика. Кассационным определением Верховный суд РД решение суда первой инстанции отменил по следующим основаниям: суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, в частности в соответствии со ст. 348 ГК РФ не исполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, обеспеченного залогом, влечет удовлетворение требований кредитора путем обращения взыскания на заложенное имущество, вследствие этого вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество является производным от основного требования о взыскании долга по кредитному договору. В данном случае следует применять не правила предусмотренные ст.30 ГПК РФ об исключительной подсудности, а руководствоваться общими правилами о подсудности.

Если сумма обеспеченного ипотекой жилья обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке стороны должны указать порядок и условия ее определения. Кроме того, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то на стороны возлагается обязанность указать в договоре сроки и периоды внесения соответствующих платежей, а так же их размеры. Для договора об ипотеке жилого помещения согласование сторонами данного условия имеет особое значение, т.к. при ипотечном кредитовании жилья кредитные организации предоставляют заемщикам довольно внушительные денежные суммы, в целях приобретения последними жилья. Погашение же ипотечного кредита в результате происходит в течение весьма продолжительного периода времени (как минимум 10-15 лет), следовательно, правильное согласование позиции кредитора и заемщика по периодам и срокам исполнения обязательства, которая в равной степени будет учитывать интересы обеих сторон в договоре, позволит избежать множества проблем возникающих при исполнении ипотечного договора.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то они тоже становятся существенными условиями и подлежат обязательному включению в договор об ипотеке и на них будут распространятся основные положения о закладной, как именной ценной бумаге, удостоверяющей право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотечным договором и одновременно право залога на имущество, обремененное ипотекой. Необходимость включения в договор об ипотеке сведений о закладной, как нам представляется связано с тем, что в будущем это обстоятельство может существенно повлиять на права и обязанности сторон. Например, в силу п.3 ст. 17 Закона об ипотеке нахождение закладной у залогодержателя, либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответствующая его часть не исполнено.

В соответствии со ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации - несоблюдение этого правила влечет его недействительность и такой договор считается ничтожным. Предыдущая редакция Закона об ипотеке содержала помимо вышеперечисленного, еще и требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. Однако, Федеральным законом от 30.12.2004г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»» данная норма была упразднена. По нашему мнению, однозначно выразить отрицательное или положительное отношение к данному нововведению весьма затруднительно. С одной стороны, нотариальное удостоверение ипотеки отрицательно сказывалось на развитии ипотечного жилищного кредитования, т.к. за такое удостоверение нотариусы взыскивали до 1,5% от стоимости заложенного имущества, в результате расходы заемщиков сильно возрастали и экономический эффект естественно от этого снижался. Но с другой стороны, отмена нотариального удостоверения ипотеки может негативно сказаться на качестве заключаемых договоров и, как следствие, увеличивается вероятность пострадать от недобросовестных действий контрагентов. Ведь нотариальное удостоверение договора давало сторонам уверенность в юридической легитимации, заключаемого ими соглашения, т.к. нотариусы проверяли правовое содержание удостоверяемых ими документов и устанавливали правоспособность сторон. Кроме того, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью гарантировало бесспорность доказательств при возникновении спора в суде, что в значительной мере освобождало судей от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности заключенного договора. В данной ситуации наиболее правильным, по нашему мнению, было бы не отменять нотариальное удостоверение договора об ипотеке, а снизить ставки государственной пошлины, взимаемой нотариусами, к примеру, до минимального размера оплаты труда, что, в конечном счете, позволило бы снизить те негативные последствия, с которыми стороны могут столкнуться после отмены обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то вместе с договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляется так же и закладная. По общему правилу, государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающая в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, к которому прилагается перечень документов, указанных в Законе Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в регистрирующий орган. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения в порядке очередности регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неправомерный отказ в государственной регистрации договора об ипотеке, либо уклонение соответствующего органа от такой регистрации может быть обжалован заинтересованными лицами в суд.

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что сегодня действующее законодательство довольно четко регламентирует отношения, связанные с договором об ипотеке жилого помещения, умело сочетая императивные правила с диспозитивными нормами, тем самым, предоставляя сторонам широкую свободу выбора различных инструментов ипотечного кредитования. Все эти усилия законодателя по созданию эффективной правовой основы для развития ипотеки преследуют, на наш взгляд, лишь одну цель - реальное внедрение ипотечного кредитования на рынок жилья для решения одной из главных проблем современности - проблемы доступности жилья для большинства населения РФ.

Глава 3. Проблемы обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья

Обращение взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилья имущество является, наверное, самым сложным и наиболее проблемным этапом в развитии залогового правоотношения. Именно на данной стадии происходит реализация прав залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества. От того насколько оперативно и беспрепятственно осуществляется взыскание, зависит эффективность такого способа обеспечения исполнения обязательств как ипотека (залог недвижимости). Одним из важнейших требований при выдаче ипотечного кредита, без всякого сомнения, является четко регламентированный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, который позволил бы в полной мере обеспечить защиту прав и интересов кредиторов, что особенно важно при долгосрочном ипотечном кредитовании жилья.

В соответствии с действующим законодательством кредитору по ипотечному обязательству гарантируется защита его прав и законных интересов. Так, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств по кредитному договору и договору об ипотеке, на основании которых ему были предоставлены средства на приобретение жилья, кредитор (кредитная организация), предоставивший ипотечный кредит, вправе обратить взыскание на недвижимое имущество, находящееся у него в залоге, в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, в частности неуплатой или не своевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Причем заметим, что в силу п.1 ст.50 Закона об ипотеке при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. П.2 ст.50 Закона об ипотеке, который предусматривал то что, если договором об ипотеке жилья не будет предусмотрено иное, то обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения ипотечного обязательства, исполняемого периодическими платежами (что в принципе характерно для ипотечного кредитования жилья), допускается, лишь при систематическом нарушении сроков их внесения, а именно при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течении 12 месяцев, даже при том условии, что каждая просрочка незначительна, утратил силу в соответствии с Федеральным Законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30 декабря 2008г. № 306-ФЗ. Данное требование закона, как нам представляется, было абсолютно оправданным, так как было направлено на стимулирование кредитной (платежной) дисциплины заемщиков, предостерегая последних от недобросовестного исполнения своих обязательств по ипотечным договорам, однако это было оправдано только в условиях стабильного финансово-экономического положения в стране, когда большинство заемщиков имели стабильный источник доходов.

В настоящее время Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ введена статья 54.1, согласно которой обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Эти новеллы ФЗ об ипотеке направлены на защиту интересов тех добросовестных заемщиков, которые в силу объективных причин (потеря работы, банкротство предприятия и т. п.) не в состоянии выполнять свои заемные обязательства.

Законодательство выделяет 2 способа обращения взыскания на недвижимое имущество: судебный и внесудебный. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в суд в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством РФ. При этом следует учесть, что если недвижимость заложена по двум и более договорам, то в случае обращения взыскания на нее залогодержатель обязан предоставить в суд доказательства выполнения им обязанности, установленной п.4 ст.46 Закона об ипотеке. Последняя состоит в том, что залогодержатель до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателей по этим договорам. Не соблюдение указанного требования является основанием для отказа в принятии судом искового заявления к своему производству.

В соответствии со ст. 56 Закона об ипотеке реализация недвижимого имущества может быть произведена путем продажи на публичных торгах или с аукциона. Публичные торги организуются и проводятся в порядке, определенном процессуальным законодательством РФ. Правом их проведения наделены только специализированные компании, имеющие соответствующую лицензию на осуществление операций с недвижимостью (риэлтерскую деятельность), с которыми органы осуществляющие исполнение судебных решений (служба судебных приставов-исполнителей) должны заключать соответствующие договора. Публичные торги организуются и проводятся по месту нахождения недвижимого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Выигравшим публичные торги признаётся лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения соответствующий протокол, уклонение от его подписания влечёт последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публичные торги должно. в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество, за вычетом ранее внесенного задатка на счёт, указанный организатором торгов, причём в силу п. 7 ст. 57 Закона об ипотеке при не внесении этой суммы задаток не возвращается. Публичные торги объявляются не состоявшимися в случаях, если: на них явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги не внесло покупную цену в установленные сроки.

Помимо проведения публичных торгов, в целях реализации заложенного по договору об ипотеке жилья имущества, сторонам предоставляется так же право реализовать указанное имущество посредством аукциона. Для этого залогодателю и залогодержателю необходимо заключить нотариально удостоверенное соглашение в соответствии с правилами ст.56 Закона об ипотеке. Кроме того, суд при обращении взыскания на заложенное по ипотечному договору имущество вправе вынести решение о том, что имущество подлежит реализации с аукциона, если стороны в процессе будут об этом ходатайствовать. Преимущество этого способа, по нашему мнению, заключается в том, что (в отличие от публичных торгов, проводимых в порядке исполнения судебного решения) для проведения аукциона стороны сами подбирают его организатора и в договоре с ним могут определить существенные организационные моменты (место и порядок проведения аукциона, размеры задатка для участия в нем, меры по обеспечению сохранности имущества, до его реализации с аукциона и т.д.), которые в результате взаимных договоренностей будут учитывать интересы как заемщика так и кредитора.

Обратим так же внимание на то, что поскольку публичные торги, проводятся в порядке исполнения судебного акта, то в отличие от продажи с аукциона, помимо расходов, связанных с организацией и проведением торгов специализированной организацией, из стоимости заложенного имущества подлежат возмещению следующие суммы, с учетом очередности, установленной ст. 111 Закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007г. №229-ФЗ: во-первых исполнительский сбор - 7% от взыскиваемой суммы или стоимости взыскиваемого имущества; во-вторых суммы штрафов, которые могут быть наложены на должника (заемщика) в процессе исполнительного производства; в-третьих расходы на исполнительские действия, в том числе на проведение торгов специализированной организацией (оплата услуг организации по договору поручения, затраты на публикацию о предстоящих торгах и т.п.)

В соответствии с п.3 ст.54 Закона об ипотеке при наличии уважительных причин по просьбе залогодателя (должника) суд имеет право в решении об обращении взыскания отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, когда в роли залогодателя выступает гражданин, независимо от вида заложенного имущества, но при условии что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Однако, заметим, что отсрочка в реализации имущества в любом случае не допускается, если она может повлечь за собой существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а так же когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о банкротстве (п.4 ст.54 Закона об ипотеке). Кроме того, как справедливо заметил 3.Цыбуленко, при определении срока отсрочки суду следует учитывать так же, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценочной стоимости определенной сторонами договора об ипотеке. И действительно в банковской практике довольно часто возникают споры относительно оценочной стоимости предмета ипотеки. Так, банк-кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенную ответчиком по договору об ипотеке недвижимость. Ответчик, возражая против удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное им по договору об ипотеке жилое помещение, ссылался на то, что данный договор является незаключенным, т.к. в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п.1 ст.9 Закона об ипотеке оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь соглашения. В заключенном истцом и ответчиком: договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенной недвижимости. Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора о взыскании с ответчика суммы долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем, стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку (согласованную сторонами) и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного имущества, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки и, как следствие, именно она будет иметь приоритетное значение.

Таким образом, даже если стороны указали в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, при том условии, что возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке. Такой упрощенный порядок соглашения о внесудебном способе взыскания введен ФЗ от 30.12.2008г. и направлен на сокращение расходов участников ипотечного отношения. В силу п.4. ст.55 Закона об ипотеке при заключении: указанного выше соглашения стороны должны обязательно указать в нем: название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования кредитора, начальную продажную цену или порядок её определения; суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем и наконец, способ реализации заложенного имущества, либо условия о его приобретении залогодержателем. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

При обращении взыскания во внесудебном порядке законодательство РФ допускает два способа удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенной недвижимости:

а) реализация посредством публичных торгов или с аукциона;

б) приобретение заложенной недвижимости залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.

По мнению С.Д. Аюшеевой процедура реализации заложенного имущества во внесудебном порядке посредством публичных торгов в настоящее время все еще не прописана. И действительно, существующий порядок организации публичных торгов через исполнительные органы в данном случае не применим, поскольку нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на имущество должника по ипотечному договору не включено в перечень исполнительных документов, приведенный в ст.12 Закона «Об исполнительном производстве», а иного порядка возбуждения исполнительного производства (помимо предъявления исполнительного документа) не существует. Поэтому в нотариально удостоверенном соглашении, как нам представляется, лучше предусматривать, порядок реализации имущества посредством аукциона. В противном случае могут возникнуть неразрешимые проблемы с фактическим исполнением договоренностей достигнутых в нотариально удостоверенном соглашении из-за пробелов в исполнительном законодательстве.

Следует так же учитывать, что поскольку на соглашение, по которому залогодержатель сам приобретает заложенное имущество (жилое помещение) с зачетом в счет покупной цены своих требований к залогодателю (заемщику), распространяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи (вследствие смешанной природы договора об ипотеке жилья), а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - так же и о договоре комиссии. Так, гражданин-залогодатель по договору об ипотеке жилья обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное жилое помещение, заключенное с ОАО АКБ «ИРДАГБАНК» (залогодержателем по договору) и предусматривающее, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке к такому соглашению применяются нормы о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за счет третьего лица, а это в свою очередь противоречит ст.1 Закона Российской Федерации "О банках и банковской деятельности" от 2 декабря 1990г. №391-1 в соответствии с которой банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской. Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям: между гражданином и банком был заключен договор, по которому банк предоставил заемщику кредит, а исполнение, вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено заключенным между ними договором об ипотеке жилья. В соответствии со ст. 33 Закона «О банках и банковской деятельности» кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью и не может рассматриваться как превышение специальной правоспособности.

Характеризуя особенности обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилья необходимо отметить, что в соответствии с последними изменениями, произошедшими в законодательстве РФ существенно изменился объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения, на которое обращается взыскание. В частности, в соответствии с новой редакцией п.1 ст.78 Закона об ипотеке обращение кредитором взыскания на заложенные жилой дом (квартиру) и реализация этого имущества являются безусловным основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых третьих лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилья.

Обратим так же внимание на то, что в целях снижения административных барьеров в развитии ипотечного кредитования жилья, существенно сокращена компетенция органов опеки и попечительства в области надзора за соблюдением прав несовершеннолетних в жилищной сфере. Теперь, в соответствии с п.3 ст. 77 Закона об ипотеке, указанные органы вправе давать согласие на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения, лишь в том случае, если в данном помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения, в то время как предыдущая редакция Закона об ипотеке трактовала понятие «несовершеннолетние» расширительно (в частности под несовершеннолетними понимались любые лица не достигшие восемнадцатилетнего возраста), а это в свою очередь позволяло органам опеки и попечительства вмешиваться в заключение практически любого договора об ипотеке жилья, что в конечном итоге приводило к большим злоупотреблениям и тормозило развитие ипотечного кредитования. Отдавая должное законодателю, попытавшемуся справиться с указанной проблемой, следует тем немение отметить, что в российском законодательстве все еще не определены критерии, которыми должны руководствоваться органы опеки и попечительства при определении нарушения прав несовершеннолетних в случае обращения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке жилья. Помимо отсутствия упомянутых критериев непонятен так же сам порядок установления органами опеки оснований необходимых для признания того, что права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, проживающих совместно с собственником жилого помещения, нарушаются.

Все вышеуказанные изменения в законодательстве РФ, по нашему мнению, безусловно, имеют положительное значение и направлены в первую очередь на защиту интересов кредиторов в ипотечном обязательстве, а также на снижение их рисков при выдаче ипотечных жилищных кредитов. Кроме того, эти изменения, как нам представляется, положительно повлияют на упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное по договорам об ипотеке жилья имущество, что в конечном итоге будет способствовать дальнейшему расширению и широкому распространению ипотечного кредитования в жилищной сфере. Однако, при этом необходимо соблюдать тонкую грань в балансе интересов должника и кредитора, не допуская нарушений в равновесии их взаимных прав и обязанностей.

Заключение

Решение жилищной проблемы на основе повышения доступности жилья для большей части населения РФ и увеличения доли собственников жилья является сегодня, безусловно, важнейшей социально-экономической задачей государства. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильём, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира, в которых ипотечное кредитование жилья уже давно стало неотъемлемой частью государственной жилищной политики, не смотря на происходящие в мире кризисные явления.

Именно развитие систем долгосрочного жилищного ипотечного кредитования позволяет кардинальным образом изменить подход к решению одной из наиболее острых социальных проблем современности - обеспечения граждан жильём в соответствии с их потребностями и что самое главное с их финансовыми возможностями. Кроме того, дальнейшее развитие ипотечного кредитования, по нашему мнению, позволит обеспечить экономический подъём в реальном секторе экономики, т.к. будет способствовать расширению платежеспособного спроса населения на жильё, позволит вовлекать средства частных инвесторов в жилищную сферу, жилищное строительство и производство строительных материалов.

В связи с происходящими в мире кризисными явлениями в законодательные акты, регулирующие данную сферу правоотношений, внесены изменения направленные на защиту добросовестных заемщиков которые в силу объективных причин (потеря работы, банкротство предприятий и т. п.) не в состоянии выполнять свои заемные обязательства, представлена возможность использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита, выплаты процентов по нему. Введен упрощенный порядок соглашения о внесудебном способе взыскания направленный на сокращение расходов участников ипотечных отношений. В целях снижения административных барьеров в развитии ипотечного кредитования жилья существенно сокращена компетенция органов опеки и попечительства в области надзора за соблюдением прав несовершеннолетних в жилищной сфере. Все изменения в законодательстве РФ, по нашему мнению, имеют положительное значение и направлены как на защиту интересов кредиторов, так и заемщиков в ипотечном обязательстве. Однако, при этом необходимо соблюдать тонкую грань в балансе интересов должника и кредитора, не допуская нарушений в равновесии их взаимных прав и обязанностей.

Таким образом, можно констатировать, что система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, что предполагает дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства и создание нормативно-технической базы и жилищной инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие и учет интересов всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно констатировать, что ипотечное кредитование жилья - это один из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения внебюджетных (частных) инвестиций в жилищную сферу, не смотря на то, что одной из причин Мирового финансово-экономического кризиса многие ученые и другие специалисты считают кризис ипотечной системы США и других западных стран. Но и для выхода из Мирового финансово-экономического кризиса необходимо принять масштабные меры поддержки ипотечной системы, системы жилищного кредитования, например, в США одна треть антикризисных средств направлены на поддержку системы ипотечного кредитования. В России, по нашему мнению, необходимо на федеральном уровне установить верхний предел процентной ставки по ипотечному жилищному кредитованию, ещё большее внимание необходимо уделить социальной ипотеке, необходимо облегчить механизм получения государственных субсидий и других мер государственной поддержки в сфере ипотечного кредитования жилья. Субъекты рынка ипотечного кредитования в России должны учесть ошибки, допущенные в данной сфере в развитых странах и не допустить их повторения в нашей стране. Ипотека, как универсальный инструмент формирования рынка доступного жилья в РФ, позволит на взаимовыгодной основе согласовывать интересы населения - в улучшении своих жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому без всяких сомнений, будет способствовать широкое распространение и внедрение ипотечного кредитования населения.

Библиография

1.Конституция Российской Федерации. М.: «Проспект» 2009 - 36с.

2.Гражданский Кодекс Российской Федерации ч.1,ч.2. М.: «ИКФ Омега-л» 2009. 415с.

3.Гражданский Процессуальный Кодекс Российской Федерации. М.: «Юристъ» 2008. 191с.

4.Жилищный Кодекс Российской Федерации. М.: «Юристъ» 2008. 150с.

5.О банках и банковской деятельности: Закон РФ от 2 декабря 1990г. №391-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ 1990г. №27. Ст.357.

6.О залоге: Закон РФ от 29 мая 1992г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ 1992г. №23. Ст. 4696.

7.Об исполнительном производстве: Закон РФ от 02 октября 2007г №229-ФЗ // Собрание Законодательства РФ 2007г. №41. Ct. 4849.

8.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Закон РФ от 21 июля 1997г. №122 ФЗ // Собрание Законодательства РФ 1997г. №30. Ст. 3594.

9.Об ипотеке (залоге недвижимости): Закон РФ от 16. июля 1998г. №102 ФЗ // Собрание Законодательства РФ 1998г. №29. Ст. 3400.

.Об ипотечных ценных бумагах: Закон РФ от 11 ноября 2003г. №152-ФЗ // Собрание Законодательства РФ 2003г. №35. Ст. 4125.

11.Oб оценочной деятельности: Закон РФ от 29 июля 1998г №135-ФЗ // Собрание Законодательства РФ 1998г. №18. Ст.2130.

12.Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Закон РФ от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ // Собрание законодательства РФ 2004г. №1. Ст. 2100.

13.O жилищных накопительных кооперативах: Закон РФ от 30 декабря 2004г. №215-ФЗ // Собрание законодательства РФ 2005г. № 1. Ст.2101.

.О кредитных историях: Закон РФ от 30 декабря 2004г. №218-ФЗ // Собрание Законодательства РФ 2005г. №1. Ст.2104.

15.О внесении изменений в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Закон РФ от 22 декабря 2008г. №264-ФЗ // Собрание Законодательства РФ 2008г.№52.Ст.6219.

16.О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Закон РФ от 30 декабря 2008г. №306-ФЗ // Собрание Законодательства РФ 2009г.№1. Ст.14.

17.О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан: Закон РД от 30 июня 2004г. №19 // Собрание Законодательства РД 2004г. №6. Ст.486.

.Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 // Собрание Законодательства РФ 1996г. №37. Ст.4312.

19.O мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. №28 // Собрание Законодательства РФ 2000г. №1. Ст.3806

.О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий: Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2007г. №862 // Собрание Законодательства РФ 2007г. №51 Ст.6374.

.О Федеральной целевой программе жилище на 2002-2010гг.: Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001г. №675 // Собрание Законодательства РФ 2001г. №9. Ст.3580.

23.Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона (договора), а так же о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам: Приказ Министерства Юстиции РФ №289 от 16 октября 2000г. // Российская Газета от 24 октября 2000г. №148.

24.О проведении единовременного обследования по ипотечному жилищному кредитованию: Указание Центрального Банка РФ от 27 февраля 2003г. №1255-V // Российская Газета от 2 марта 2003г. №22.

25.Об образовании Правительственной Комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РД: Постановление Правительства РД от 30 мая 2000г. №85 // Собрание Законодательства РД 2000г. №5. Ст. 864.

.О развитии системы ипотечного кредитования в Республике Дагестан: Постановление Правительства РД от 25 февраля 2004г. №61 // Собрание Законодательства РД 2004г. №2. Ст.222.

27.Об утверждении Программы долгосрочного жилищного финансирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Постановление Правительства РД от 4 июля 2001г. №103 // Собрание Законодательства РД 2001г. №7. Ст.228.

28.Oб утверждении республиканской целевой Программы развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан на 2004-2010 гг.: Постановление Правительства РД от 14 сентября 2004г. №222 // Собрание Законодательства РД 2004г. №9. Ст. 745.

29.«Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» утверждено Решением Правления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 05.02.2009г. // http://www.ahml.ru/restruct.shtml.

.Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров связанных с договором об ипотеке. // Информационное письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 28 января 2005г. №90. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2005г. №4.

.Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке // Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005г. №90. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2005г. №4.

.Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге // Приложение к информационному письму Высшего арбитражного суда РФ от 15 января 1998г. №26 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998г., №3.

II

33.Ансон В.Р. Договорное право. М.: Юрид. Лит. 1994. 280с.

34.Аюшеева С.Д. Особенности обращения взыскания на жилые помещения // Законодательство 2005. №1. С.34-38.

.Басин Е.Б., Крашенников П.В. Залоговые отношения в РФ. М.: Юристь 1993. 156с.

36.Бабкин С.А. Залог и ипотека: теория и практика // Нотариус 2002. №1. С.38- 40.

37.Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская Юстиция 2000. №5. С.24.

38.Брагинский М. Залог и закон о залоге. // Хозяйство и право 1993. №1. С. 17.

39.Василевская Л.Ю. Общее и особенное в регулировании залога недвижимости по российскому и германскому праву // Правосудие 2003. №1. С. 16-18.

40.Васильева И.В. Зарубежный опыт государственного регулирования в жилищной сфере: экономико-правовые аспекты // Законодательство и Экономика 2002. №7. С.56-59.

41.Витрянский В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. // Закон 1995. №3. С.82.

42.Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК 1995. 350с.

43.Вопросы ипотечного кредитования жилья на повестке дня Народного Собрания РД // Дагестанская правда от 25 января 2006г. №14. С.1.

44.Гимолеев P.P. Государственная регистрация залога недвижимости: проблемы правоприменения // Право и Экономика 2004. №2. С.22.

45.Глазунова Е.А. Налоговые вычеты на приобретение и строительство жилья // Российский налоговый курьер 2005. №9. С.44-47.

46.Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ 1994. 368с.

47.Гражданское право: Учебник для ВУЗов в 2 томах, под ред. Е. А. Суханова. М: «Норма» 2000. Т. 1. 450с.

48.Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учебное пособие под ред. М. А. Яичкова. М: Международные отношения. 1998.

49.Грудцин Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования // Законодательство и Экономика 2005. №10. С. 17-20.

50.Гуманков К. Долговая расправа: банки разбираются с должниками собственными силами//Финансы 2004. №1. С.30-31.

51.Железнова О. Ипотечные кредиты выдают по черному //Финансы 2004. №40. С.70-74.

52.Жилые помещения как объекты гражданских прав и обязанностей / Под ред. Аюшеевой С.Д. М: «Дрофа» 2002. 156с.

.Ипотека: жильё в кредит / Г.А.Цылина. М.: ЗАО «Издательство «Экономика»», 2001. 358с.

54.Ипотека в России / Под ред. Толокушена А. В. М.: Юристъ., 2003. 344с.

55.Исаков О.Р. Состояние и перспективы развития банковского сектора // Банковское право 2004. №2. С.5-6.

56.Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и Экономика 2004. №9. С.23-25.

57.Карпухин Д.В. Проблемные вопросы ипотечного договора в актах толкования права // Проблемы цивилистики: Сб. статей. Вып. 2. М.: Изд-во ПООЛТЕКС, 2008. С. 59.

.Кисилев А.А. Ипотечное кредитование в дореволюционной России // Нотариус 2002. №1. С.61-62.

59.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. сделки с недвижимостью. М: Юрайт, 2004. 220с.

60.Круглик СИ. Концепция формирования рынка доступного жилья // ЖКХ, Архитектура, строительство 2004. №1. С.2-6.

61.Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под ред. В.В. Смирнова, З.П. Лукашиной. М.: Фонд «Правовая культура» 1999г. 358с.

62.Комментарий части первой Гражданского Кодекса РФ под ред. О.Н Садикова. М: «Проспект» 2003. 562с.

63.Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотечных ценных бумагах» noд ред. А.В. Толкушина. М.: «Экономистъ», 2004. 235с.

64.Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» под ред. СП. Гришаева. М.: «Юристь», 2003. 458с.

65.Косарева Н.Б. Форум по проблемам ЖКХ // ЖКХ, строительство, архитектура 2005. №1. С 3-6.

.Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008. N 1. С.23-31.

.Кузин А. Цены на жилье упали вверх // Финансы 2004. №29. С.58-59.

.Кузмичев Б. Что бизнес делает в ЖКХ//Финансы 2005.40. С.36-39.

.Летин А.Б. Обращение взыскания на жилой дом (квартиру), приобретаемый за счет ипотечного кредита // Законодательство 2007. №7. С.25-26.

70.Любимцев М. Методические рекомендации по организации обращение взыскания на имущество находящееся в залоге. М.: «Паритет» 2001. 156с.

71.Марков Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и жилищной сфере // Хозяйство и Право 1998. №3. С.38.

.Медведев А. Российский закон о залоге // Правоведение 1992. №5. С. 14.

73.Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования. М.: Юрид. Лит. 2002. 420с.

74.Методические рекомендации по организации и порядку осуществление программ ипотечного жилищного кредитования: Практическое пособие под общей редакцией Косаревой Н.Б. М.: Институт экономики города. 2003. 224с.

75.Миронов Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право 2001. №№6,7,8.

76.Новицкий И.Б. Римское право. М.: «Норма» 2001. 225с.

77.Новомлинская Е. При выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтора // Коммерсант - DAIILY от 27 апреля 1995. №79, с. 12.

78.Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская Юстиция 2000. №9. С.48-49.

.Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: БДЦ - Процесс. 2004. 270с.

80.Пономарев В.Н. Развитие ипотечного кредитования. // ЖКХ, строительство, архитектура. 2005. №2. С.5-12.

.Потапов А., Кузин А. Новогодние сказки рынка недвижимости // Финансы 2004. №46. С.60-62.

82.Потапов А. Квартирный спор // Финансы 2005. № 16. С.10.

.Практический комментарий Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под ред. М.Г. Масевича. М.: «Былина» 1998. 265с.

84.Пряников С. Реалии современной ипотеки // Социальная защита 2004. №12.

.Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага // Право и Экономика 2005. №9. С.44.

.Рубченко М. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. 2002 г. № 37. С.57.

.Саввина А.А. О перспективах развития ипотеки // Адвокат 2005.№1. С.48.

88.Сазонова М. Нотариат обеспечивает стабильность российского оборота недвижимости // Российская Юстиция 2000. №4. С.54-55.

89.Сальникова Л. Ипотека: как получить кредит // Финансовая Газета от 25 марта 2005г. №46.

90.Сделки с недвижимостью / Под ред. Киндеевой Е.А. М: Юрайт, 2005. 265с.

91.Седугин П.И. Жилищное право // Учебник для ВУЗов. М: «Норма» 2002. 256с.

93.Сколько вернут за ипотеку налоговые органы // Аргументы и Факты 2005. №127. С24.

.Смирнов В. Антистроительный кредит // эж-Юрист 2003. №27. С.33-35.

95.Сучков А. Квартирный вопрос нас больше не испортит. // Аргументы и факты 2005. №48. С. 10-11.

96.Терновская Е. Ипотека: проблемы и перспективы // Хозяйство и право 1997. №9. С53.

97.Тимуров А. Дадут ли в Дагестане жилье в кредит // Новое Дело от 27 февраля 2004. №7. С. 16.

.Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. СПб.: Питер, 2001. с. 94-95

.Федоров С. Цена недвижимости // эж-Юрист 2005. №6. С.31-35.

100.Фоков А.П. Имущественная ответственность по кредитному договору // Банковское право 2004. №1. С.57-64.

101.Цыбуленко 3. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество// Российская Юстиция 2000. №5. С.67.

102.Чиркова М. Оценка залога как способа обеспечения возвратности кредита // Хозяйство и Право 1998. №6. С.36-37.

103.Шевченко Г. Ипотечные ценные бумаги // Право и Экономика 2004. №12. С.68-70.

104.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т.1. М.: Статут, 2005. 461с.

.Шехова А. Ипотека эволюционирует на глазах // Финансы 2006. №4. С.76.

.Шичанин А.В., Гривков О.С. Правовые вопросы формирования рынка; доступного жилья // Законодательство и Экономика 2005. №9. С.61-66.

.Гражданское дело №24-75/02-05 по иску Алипулатова 3. к ОАО АКБ «ИРДАГБАНК» о признании недействительным соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилое помещение // Архив Арбитражного суда РД.

.Гражданское дело № А115-644/203-9 по иску ОАО АКБ «ИРДАГБАНК» о взыскании с заемщика задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке жилого помещения // Архив Верховного суда РД.