Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

.1 Источники правового регулирования. Общий обзор законодательства о государственной регистрации в сфере недвижимости

.2 Регистрация в сфере недвижимого имущества на примере европейских стран

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

.1 Общий порядок осуществления регистрационных действий

.2 Государственная регистрация недвижимого имущества (вновь созданного)

.3.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

.4 Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

.1 Обзор правоприменительной практики

.2 Предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по государственной регистрации

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Институт государственной регистрации недвижимости и сделок с ним имеет огромное значение в социально-экономической сфере ввиду его юридических свойств и особенностей.

Владение и совершение различного рода сделок с объектами в сфере недвижимости, к примеру, такими, как дом, квартира, дача, участок земли, предприятие, имущественный комплекс и других объектов, говорит об экономической состоятельности участников гражданского оборота недвижимого имущества, о свободе их юридических пределов, а так же прав и обязанностей.

Актуальность выбранной темы в том, что объект недвижимости требует определенного учета, контроля, особого механизма по предупреждению злоупотреблений участниками, т.е. обеспечению законности сделок. Органам государственного управления, как и всем их ветвям, отводится важная роль в отношениях имущественного оборота, где они выступают своеобразным гарантом правового регулирования в рыночных отношениях.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в совершенствовании правоприменительной практики и законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Предметом исследования является анализ института гражданского законодательства в сфере недвижимого имущества, регулирующего последовательность действий объектов недвижимости и сделок с ними; законность совершения сделок; регистрация недвижимого имущества. Цель исследования: выявление правовых особенностей и выработка предложений по совершенствованию законодательства Республики Беларусь в сфере недвижимости.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

исследовать теоретические основы концептуального правового регулирования в сфере государственной регистрации недвижимого имущества;

проанализировать развитие государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним;

изучить на примере европейских стран регистрацию в сфере недвижимого с целью правоприминения либо сравнения зарубежного опыта с белорусским законодательством в исследуемой сфере;

оценить нормы законодательства, регулирующие институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в Республике Беларусь;

исследовать структуру, компетенции, правовой статус органов регистрации прав;

проанализировать формы взаимодействия органов государственной регистрации с другими участниками имущественного оборота и на этой основе выявить пробелы и противоречия в действующем законодательстве Республики Беларусь;

исследовать правоприменительную практику в сфере недвижимости, а так же внести предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по государственной регистрации в сфере недвижимого имущества.

Методологическую основу дипломной работы составили формально-юридические (анализ и синтез, системный анализ), общие и частнонаучные методы (диалектический, исторический, сравнительно-правовой, анализ документов, наблюдение, опрос) и другие методы, позволяющие исследовать, проанализировать, объективно оценить систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 Источники правового регулирования. Общий обзор законодательства о государственной регистрации в сфере недвижимости

Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему, все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи независимо от того, кто владел принадлежностями к ней. Под недвижимостью понимались не только земельные участки (praedia, fundi и т. д.) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности - res soli. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним.

В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в раннем рабовладельческом Риме. Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме - принципате (27 г. до н. э.~ 193 г. н. э.).

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В Российской империи термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например, шахты, мосты, плотины [8, с.527].

В советском гражданском праве (ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Экономические реформы, связанные с распадом СССР, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

Общеизвестны следующие определения недвижимого имущества:

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [23, с.136].

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [10, с.491].

«Недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхность земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [15, с.170].

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» .

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и обо всем, что неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь обходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «объект недвижимости». Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т. е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью. При делении по физической сущности объекты следовало бы классифицировать на связанные с землей и не связанные с землей. Таким образом, более корректным будет употребление понятия «объекты недвижимости», а не «недвижимое имущество» или «недвижимость».

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В русском языке до недавнего времени понятие «недвижимость» не применялось, было лишь известно, что «недвижимость - (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX веке в Российской империи были широко распространены понятия «имение», «поместье», что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.

История терминологии английского языка позволяет выявить следующее значения понятий estate, property, real:

estate - поместье, имение, имущество, состояние;

property - собственность, право собственности, свойство, качество;

real - действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект [real estate] и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью [real property].

Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам:

. Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность).

. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости» [21, с.864].

Рассмотрим особенности отнесения материальных объектов к недвижимым в Республике Беларусь.

До введения в действие Гражданского кодекса Республики Беларусь в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие «объект недвижимости» отсутствовало, а использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды (без машин и оборудования) - составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды» [47, с.342 с.].

Под недвижимостью в Республике Беларусь понимается определение, данное в статье 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК): « К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места». К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно статье 130 ГК РБ, «к недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества представлено в ГК в виде составной части правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей. Ими, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости .

Вопросы государственной регистрации недвижимости, в том числе земельных участков, получили дальнейшее более совершенное регулирование в принятых позднее законодательных актах, а также специальном законодательстве [22, с.84].

Так, в Кодексе о земле в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации: «Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации» [6].

В Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно. В Законе детально определяется перечень объектов государственной регистрации. К ним, согласно статье 4 Закона, относятся:

а) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

б) возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;

в) сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Следовательно, из вещных прав на земельную недвижимость, подлежащих государственной регистрации, можно назвать следующие: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также иные права.

Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» регламентируются такие процедуры как:

порядок изъятия и предоставления земельного участка;

порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;

порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;

установление границ земельного участка в натуре (на местности);

государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;

порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование;

порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;

порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд. [4].

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь.

Создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» определено, что Государственный комитет по имуществу является специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [50, с.27 с. ].

Согласно Конституции Республики Беларусь, государство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и предусмотренные международными обязательствами государства.

Гражданский кодекс, Кодекс Республики Беларусь о земле и другие акты законодательства последних лет не только расширили состав объектов недвижимости, находящейся в собственности граждан, но и по-новому установили правовой режим таких объектов. Законодательство определяет понятие недвижимости, состав объектов недвижимости, виды прав на недвижимое имущество, порядок и условия их возникновения, изменения и прекращения, круг сделок с недвижимым имуществом. Оно ввело регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан, стали достаточно распространенными, повседневными. Дальнейшее развитие получило и их юридическое сопровождение [14, с.7.]

В законодательстве складывается в целом единый подход к сделкам с недвижимым имуществом[16, с.296]. Он основан на нормах Гражданского кодекса Республики Беларусь, содержащего специальные нормы (§ 7 гл. 30), которыми определен порядок осуществления продажи недвижимости . Вместе с тем, каждый из объектов недвижимости имеет свое потребительское назначение, свои особенности. В этой связи выделяются особенности законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости, находящейся в собственности граждан. В нормативных правовых актах жилищного законодательства, земельного законодательства имеется значительное число норм, которые регулируют сделки с данными объектами. Так, оборот земельных участков осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - Кодексом Республики Беларусь о земле и иными нормативными правовыми актами.

Итожа вышесказанное, можно прийти к выводу, что основным источником регулирования любых правоотношений является, прежде всего Конституция Республики Беларусь. Многие ее нормы присутствуют в нормативных и подзаконных актах. Это неизменные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений нормы (конституционные нормы) [28, с.16]. Например, равенство сторон, право на частную собственность и др.

Если сузить круг источников и охватить лишь сферу недвижимости или отношений связанных с землей, то главнейшим источником будет являться Закон Республики Беларусь «О Государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002г. № 133-З. А так же к источникам будет относиться Кодекс Республики Беларусь о земле, Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», Закон Республики Беларусь «Об основах административных процедур» от 28.10.2008 № 433-З , Указ Президента Республики Беларусь «Об утверждении перечня административных процедур, выполняемых государственными органами и иными государственными организациями по обращениям граждан за выдачей справок или других документов» от 26.04.2010г. № 200 , Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 №63 «Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан» , Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, совершаемых государственными органами и иными организациями и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14.02.2009 № 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» , Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20 «Об установлении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и признании утратившим силу постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25 октября 2011 г. N 59», так же есть иные положения, которые либо прямо, либо косвенно касаются вопроса недвижимости, либо земельного коллектива.

1.2 Регистрация в сфере недвижимого имущества на примере европейских стран

Правовые системы европейских стран имеют как общие черты, так и свои отличительные особенности, которые индивидуализируют право каждой страны. Гражданское право занимает центральное место в правовых системах стран Запада [40, с.117]. Вплоть до настоящего времени, оно остается наиболее разработанной отраслью права в целом .

Основные концепции права европейских стран и моделирование систем права строятся с оглядкой на правовые традиции той или иной страны или группы стран и так или иначе рассматриваются через призму представлений о принадлежности к определенной правовой семье. Наиболее полные характеристики гражданского права или частного права в целом достигаются посредством установления сходства с правом стран романо-германской правовой семьи (Франция, Германия и др.). На другом полюсе - страны англо-американского, или общего права, имеющие существенные особенности и традиции моделирования систем права (Великобритания, США и др.). Правовые традиции стран общего права менее выражены и доступны для заимствования, нежели правовые традиции стран романо-германской правовой семьи. Вместе с тем, среди европейских стран есть страны, в праве которых элемент заимствования не столь выражен и нивелирован, благодаря воздействию сугубо национальных правовых традиций (Швеция, Норвегия, Исландия, Дания) .

Правовая и терминологическая основа института регистрации в сфере недвижимости европейских стран по сути одна - недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, переход прав на недвижимое имущество, изменения в составе недвижимого имущества и т.д.[36, с.809].

Во многих европейских странах такая процедура как регистрация в сфере недвижимого имущества многими авторами считается как особая процедура, которая способствует удовлетворять все затронутые участниками гражданских отношений вопросы. Регистрация в сфере недвижимого имущества в разных странах осуществляется по разному [13, с.17-20].

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Германии. Классификация вещей дана в Разделе втором Книги первой Германского Гражданского уложения. К недвижимому имуществу относятся земельный участок с его «существенными составными частями», т.е. вещи, прочно соединенные с землей. К составным частям земельного участка не принадлежат вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Аналогичное правило применяется к строению или иному сооружению, возведенному на земельном участке лицом, имеющим ограниченное право на чужой земельный участок.

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества во Франции. Классификация вещей дана в Титуле первом Книги второй Гражданского кодекса. Это более детальная классификация по сравнению с Германским Гражданским уложением и законами других европейских стран. Понятие недвижимости в Гражданском кодексе Франции заметно шире. В соответствии со ст. 517 имущества считаются недвижимыми в силу их природы или их назначения или вследствие предмета, принадлежностью которого они являются. Согласно ст. 518 земельные участки и строения являются недвижимыми в силу их природы. От. 524 говорит о том, что недвижимостью в силу их назначения являются животные, служащие для обработки земли («Les animaux attaches a la culture») .

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Нидерландах. Классификация вещей на движимые и недвижимые дана в Гражданском кодексе. Нормы о недвижимом имуществе содержатся в Титуле 3 Книги 5 «Eigendom van onroerende zaken». Так, в ст. 20 (5.3.1) говорится, что если закон не определяет иное, собственность на земельный участок состоит из: поверхности; верхних слоев земли; подземных вод, приносимых с поверхности; воды, которая находится на земельном участке и не сообщается свободно с водой с другого земельного участка и т.д .

В Испании классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе, где приводится достаточно подробный перечень недвижимого имущества, в том числе это земельные участки и связанные с землей различные сооружения, дороги, деревья и др.

В Италии классификация вещей дана в Книге 3 «О собственности» Гражданского кодекса. Кодекс дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле .

В Швейцарии классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе. Недвижимость понимается достаточно широко и включает: землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости» ( ст. 655 ГК) .

В Швеции отсутствует Гражданский кодекс. Положения о недвижимом имуществе закреплены в различных нормативных правовых актах. Так, в ст. 1 Земельного кодекса (Land Code / jordabalk) сказано о том, что недвижимым имуществом является земля. Регистрация может быть и необязательной. При этом права на недвижимость возникают в момент совершения сделки, а не в момент регистрации. Тем не менее не регистрация - редчайшее здесь событие [37, с.11].

Земельный кодекс Швеции устанавливает также обязательность регистрации в кадастре земельных участков. Если земельный участок в кадастре не зарегистрирован, земля считается свободной.

Мной была изучена статья «Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Финляндии)» [12, с.20-24].

Интересным и, безусловно, заслуживающим внимания можно считать правовой опыт Финляндии, относящийся к регулированию отношений относительно недвижимого имущества: регистрационные процедуры, учет и оценка недвижимости, информация о недвижимости и доступ к такой информации, налогообложение недвижимости, сделки с недвижимостью и т.д.

Финляндия находилась в составе Швеции (1150-1809 г.г.) и все это время на ее территории действовали шведские законы. Одним из важнейших стал Закон Швеции 1734 г. С 1809 г. по 1917 г. Финляндия входила в состав России, но на ее территории продолжало действовать шведское законодательство .

Современная регистрационная система Финляндии берег начало с 1633 г. и связана с началом деятельности землеустроительной службы, первым представителем которой был Улоф Каниус.

В современной Финляндии правовое регулирование отношений в сфере недвижимости обеспечивается как кодифицированными, так и некодифицированными актами. Основу их правового регулирования составляют кодекс о недвижимости, Земельный кодекс, Закон «О формировании недвижимости», Закон «О реестре регистрации прав на недвижимое имущество», Закон «Об уездных (районных) судах», Закон «О земельной аренде», Закон «О преимущественном праве покупки», Закон «О землепользовании и планировании», Закон «О защите природных ресурсов». Закон «Об экспроприации», Закон «О национальной земельной информационной системе». Следует отметить, что до вступления в силу кодекса о недвижимости (с 01.01.1997 г.) действовал шведский Акт о недвижимости (1734 г.) и еще 11 других актов Швеции.

Из статьи становится ясно: чтобы создать Кодекс недвижимости велась огромная, сложная, продолжительная работа. Кодекс состоит из пяти частей, глав, разделов. Вступил в силу с 1 января 1997. С момента принятия было внесено всего лишь две поправки. Статья гласит, что законодательство Финляндии было создано на основе трактовки понятия «недвижимость» и говорится, что объект недвижимости должен обладать тремя признаками, которые должны присутствовать:

границы территории недвижимости определены (обозначены знаками границы на местности);

территория недвижимости принадлежит одному владельцу (или же право владения одно на всей территории недвижимости);

недвижимость обозначена в государственном регистре недвижимости.

Недвижимостью считается принадлежащие владельцу строения и стационарные устройства, а также растущая на ней растительность (например, деревья, злаки).

Под парцель-землей подразумевается земельный участок, отделяемый владельцем от его недвижимости для передачи. Парцель-земля становится недвижимостью в результате особой операции замера земли (процедура парцеллирования и замер участка на плане застройки) после того, как право на владение парцель-землей получателем (новым владельцем) зарегистрировано в реестре судебных объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и в залоговом реестре (регистр прав на владение).

Парцель-земля по законодательству Финляндии - это один из промежуточных этапов в цепи событий, касающихся передачи части недвижимости. В новом законодательстве (Земельный кодекс), касающемся передачи и залога недвижимости, парцель-землю по многим параметрам приравнивают к недвижимости.

В статье дается дефиниция системы регистрации записи. Подразумевается, что запись - это правовая регистрация (в суде), регистрация конкретного права, а также залог. Посредством регистрации конкретного (отдельного) права обеспечивается неизменность права в отношении последующих владельцев недвижимости, а также определяется приоритет в отношении других отдельных прав и кредиторов владельца недвижимости. Регистрационной инстанцией является уездный (районный) суд первой инстанции, на территории округа которого находится недвижимое имущество. Как правило, законодательства разных стран запрещают залог части единицы недвижимости, они различным образом определяют единицы недвижимости. Можно выделить следующие основные общие подходы

Единицами недвижимости считаются имущественные комплексы и земельные участки. Такой подход используется, например, в Дании, России. Единица недвижимости может формироваться из нескольких земельных участков. В этом случае все земельные участки рассматриваются как одна единица недвижимости. Соответственно, регистрация права собственности на такую единицу недвижимости распространяется на все земельные участки одновременно. Если земельный участок входит в состав такой единицы недвижимости, он не может быть продан или заложен самостоятельно. Продажа имущественного комплекса означает продажу всех земельных участков одновременно.

Единицами недвижимости являются и земельные участки, и здания, и иные сооружения, и квартиры. Такой подход характерен для всех стран СНГ и некоторых стран Восточной Европы. Но в кадастре используются разные типологии.

Единицей недвижимости является только земельный участок. Например, в Швеции или Норвегии квартира к недвижимости не относится. Здания считаются недвижимостью, но не единицами национального кадастра. Земельное и регистрационное законодательство считают здания принадлежностями земельного участка. Их кадастровое описание не составляется и в кадастр не вносится. Соответственно, нет такой процедуры, как «техническая инвентаризация», хорошо известной в Республике Беларусь. Нет и организаций, занимающихся технической инвентаризацией. Сведения о зданиях и иных сооружениях интересуют, как правило, только налоговую службу, поскольку налог на недвижимость исчисляется исходя из балла качества здания или иного сооружения. Балл качества устанавливается па основе специальных анкет, напоминающих отечественный технический паспорт. Анкеты один раз в шесть лет заполняются гражданами - обладателями прав на единицы недвижимости. В анкетах практически отсутствуют ошибки, поскольку в противном случае вероятна встреча с налоговым инспектором.

Единицы недвижимости (земельные участки) могут подразделяться на различные типы. Например, в кадастре Швеции применяются единицы «индивидуальной» и «общей» недвижимости. Несколько единиц индивидуальной недвижимости, т. е. несколько земельных участков могут реальной долей участвовать в единице общей недвижимости. Таким образом, долю в общей недвижимости имеют не субъекты, а объекты, и долю не идеальную, а натуральную. В большинстве европейских стран (Польша, Румыния, Литва, Латвия, Молдавия, Россия и др.) регистрация носит правовой характер, т. е. права возникают в момент регистрационной записи [48, с.132]. В регистрационном праве правовые последствия регистрации связываются с двумя нормами: «уведомление по закону» и «окончательность регистрации». «Уведомление по закону» означает, если в регистр прав внесена запись, считается, что с момента регистрации все лица знают о существовании права на недвижимое имущество, которое эта запись устанавливает. При судебном разрешении спора все лица считаются «уведомленными по закону» [33, с.153]. Другими словами, они считаются осведомленными о зарегистрированных правах независимо от того, имеют они или нет фактические знания о существовании зарегистрированного права. Для реализации этой нормы к регистру прав законодательно обеспечивается свободный доступ.

«Окончательность регистрации» - категория, о которой заботятся государства, имея в виду защиту прав добросовестного инвестора (приобретателя). Это лицо, которое приобретает права на имущество возмездно (за деньги, ценные бумаги, в обмен на другое имущество) и на момент совершения сделки не имеет и не должно иметь сведений о том, что сделка в соответствии с законодательством является недействительной [37, с. 19 стр].

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

2.1 Общий порядок осуществления регистрационных действий

гражданский недвижимый имущество сделка

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него.

После принятия Закона о государственной регистрации и Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. № 603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в Республике Беларусь была сформирована система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним - Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь (ранее - Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь);

республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним - научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство»

территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (РУП «Минское городское (областное) агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» <#"865860.files/image001.jpg">

Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан. Деление вещей на движимые и недвижимые известно всем правовым системам других государств [51, с.504]. В законодательстве Республики Беларусь длительное время большая часть недвижимого имущества находилась в собственности государства. Собственностью граждан являлся ограниченный перечень таких объектов (жилые дома, дачи, садовые летние дома, гаражи и некоторые другие объекты). Причем законодатель ограничивал не только их количество, но и размеры.

Закон Республики Беларусь от 3 марта 1994 г. «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь», который вступил в силу с 1 мая 1994 г., отменил некоторые ограничения права собственности граждан. В ст. 100 Гражданского кодекса 1964 г. было закреплено, что в собственности граждан могут находиться жилые дома, садовые дома, земельные участки, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги. Наряду с предметами домашнего хозяйства и личного потребления граждане получили право иметь в собственности средства производства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства огородничества, индивидуальной и иной хозяйственной деятельность.

Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости[54, с.805].

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравнивается предприятие в целом как имущественный комплекс. Гражданский кодекс относит к недвижимости и некоторые объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда внутреннего плавания «река-море», космические объекты).

Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания Гражданский кодекс не является исчерпывающим. Иное имущество, не обладающее вышеуказанными признаками, может быть отнесено к недвижимым вещам законодательными актами. Так, к недвижимому имуществу относятся помещения в здании. Это может быть квартира или иное жилое помещение, а так же нежилые помещения.

Особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 Гражданского кодекса). В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором).

В литературе многими авторами отмечается, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками. А движимые вещи наоборот - заменимы однородными вещами. А состав объекта недвижимости подразделяется:

) по происхождению (естественное/ неприродное);

) по характеру использования места расположения (земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд);

) по кругу собственников (государственная/ частная собственность);

) по функциональному назначению (жилые - для постоянного проживания граждан/нежилые - здания или их части, которые зарегистрированы в установленном порядке).

Формирование недвижимости означает обособление объекта недвижимости, т.е. выделение его в установленном порядке от других объектов недвижимости, измерение его индивидуальных характеристик (границы, площадью объем, технические характеристики и многое другое), составление по определенным правилам его индивидуального описания [25, с.16]. Формирование недвижимости всегда завершается регистрацией недвижимости в кадастре.

Регистрация недвижимости в кадастре состоит в том, что на основе документов, подготовленных на предыдущем этапе, специально уполномоченный государством кадастровый орган вносит в кадастр запись, после чего недвижимость становится структурной единицей кадастра. Часто зарегистрированную в кадастре недвижимость называют единицей недвижимости [42, с.93]. В Республике Беларусь государственный земельный кадастр - совокупность систематизированных сведений и документов о правовом режиме, состоянии, качестве, распределении, хозяйственном и ином использовании земель, земельных участков (ст.1 Кодекс о земле Республики Беларусь).

Информация о вновь образованной единице недвижимости передается из кадастра в орган, осуществляющий регистрацию прав и ведение регистра прав на недвижимость. Если недвижимость и право на нее регистрирует единый орган, то необходимость в данной процедуре отсутствует.

Субъект регистрации предоставляет в орган регистрации прав заявление и документы, являющиеся основанием регистрации прав на недвижимость, либо такие документы формируются специальной процедурой.

Орган регистрации прав, точнее специально уполномоченное лицо - регистратор, осуществляет правовую экспертизу документов, проверку законности сделки и выполняет одно из трех действий: отказывает в регистрации; регистрирует право и (или) сделку; откладывает регистрацию [34,с.69].

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование, или высшее образование по специальности «Земельный кадастр», или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день официального опубликования настоящего Закона [13, с. 35].

Регистратор должен быть дееспособен, у него должна отсутствовать судимость, перед назначением на должность или после трехлетнего перерыва в работе он должен пройти стажировку. Регистратор обязан проходить внеочередную аттестацию в случае выявления систематических и (или) грубых ошибок, выявленных в рамках осуществления контроля за деятельностью регистраторов. Такой контроль осуществляет республиканская организация по государственной регистрации. Регистратор имеет определенные ограничения на профессию. Он не вправе совершать регистрационные действия, результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес, на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер). Регистратор не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Регистратору запрещено принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание физическим и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения, самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь и др. Регистратор имеет собственную гербовую печать, штампы и бланки.[44, с.260 ] <http://smatveenko.livejournal.com/1839.html>.

Ст. 21 Закона о регистрации устанавливается презумпция достоверности информации, которая вносится регистратором в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). Информация в ЕГРНИ считается достоверной, если судом не установлено иное. <http://smatveenko.livejournal.com/1839.html>

Регистратор принимает решение и носит регистрационную запись. При необходимости, предыдущая запись аннулируется.

Орган регистрации прав удостоверяет факт произведенной регистрации и выдает заинтересованным лицам документы, удостоверяющие регистрацию права и сделки.

Система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним состоит из:

2.2 Государственная регистрация недвижимого имущества (вновь созданного)

Речь пойдет о регистрации вновь созданного недвижимого имущества. Государственная регистрация является необходимым условием, которое закрепляет за объектом и участником гражданских правоотношений определенные отношения. Основания, при которых возможна государственная регистрация закреплены в статье 44-46 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

В соответствии с п.1 статьи 7 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. [13, с.75].

Вновь образованное недвижимое имущество - земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место [5].

Разобрав понятие вновь созданного объекта недвижимости, можно сделать вывод, что говорится об объекте, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Для начала нужно определить момент, когда объект теряет статус и становится вновь созданным объектом недвижимости.

Строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения. В соответствии со статьей 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « капитальное строение - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Строительство и строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. С момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Можно сделать небольшой вывод, что момент создания объекта недвижимости нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом .

Удостоверение осуществляется путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными органами. Юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.

Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в работах, проводившихся после приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.

Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым, во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.

Строительство и консервация незавершенного капитального строения.

В соответствии с статьей 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « незавершенное законсервированное капитальное строение - законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Если говорить о земельных участках, то на первый взгляд, земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но «сделать» земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева. «Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, - пишут они, для искусственных объектов недвижимости - зданий сооружений» [29, с.504]. В.В. Чубаров к признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его нерукотворность [52, с.244].

Согласно статье 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» как вновь образованное недвижимое имущество - земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место [5].

Еще используются такие многогранные понятия как «части земельного участка», «границы земельного участка», «земельный участок» [24, с.102].

Чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок.

Вопросы недвижимого имущества регулируется положением об общей собственности, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, о разделе имущества в совместной собственности, а так же положения касающиеся общей собственности супругом - все эти положения содержатся в Гражданском кодексе Республике Беларусь и в Кодексе о браке и семье.

Раздел недвижимого имущества осуществляется на основании договора между сособственниками о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью.

Документом, подтверждающим создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате раздела, является соответствующий договор между собственниками о разделе либо решение собственника или суда о разделе [13, с.77].

Если объект недвижимости определенного вида был все таки разделен, то считается, что разделенный объект недвижимого имущества считается что свое существование он прекращает, а создаются этого два или более объекта определенного вида. Регистрационное дело на разделенный объект закрывается, а на те объекты вновь созданные заводятся новые.

А если, к примеру, на объекте недвижимого имущества были права либо ограничения, то при разделе - эти все права и ограничения переносятся на созданные объекты.

Сущность вопроса о слиянии недвижимого имущества заключена в главе 5 статьи 53 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним « гласит :

. Слияние недвижимого имущества осуществляется на основании договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности, заключенного в установленном порядке между собственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого в установленном порядке их собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, или на основании судебного постановления.

. Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объектов недвижимого имущества одного вида и непосредственно примыкающих друг к другу. В отношении капитальных строений (зданий, сооружений) возможно также слияние, если в результате проведения строительных работ произошло образование единого капитального строения (здания, сооружения).

. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того же вида.

. Объединенные путем слияния объекты недвижимого имущества считаются прекратившими существование.

. При слиянии недвижимого имущества регистрационные дела на объединяемые объекты недвижимого имущества закрываются, а на созданный объект заводится новое регистрационное дело.

. При слиянии недвижимого имущества актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении объединяемых объектов недвижимого имущества переносятся на созданный объект недвижимого имущества.

. Слияние капитальных строений (зданий, сооружений), в которых возникло совместное домовладение, осуществляется по договору между всеми собственниками изолированных помещений, машино-мест, расположенных в этих строениях (зданиях, сооружениях);

. Незавершенные законсервированные капитальные строения слиянию не подлежат.

Документами, подтверждающими создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате слияния, являются соответствующие договор, решение или судебное постановление. Для государственной регистрации создания недвижимого имущества в результате слияния дополнительно представляются в отношении капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения и машино-места - технический паспорт, а в отношении земельного участка - землеустроительное дело.

В соответствии со статьей 52. Закона к особенностям государственной регистрации недвижимого имущества при вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) можно отнести:

. Вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, принятого в установленном порядке, на основании договора между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, заключенного в установленном порядке, или на основании судебного постановления.

. Вычленение изолированного помещения, машино-места не изменяет характеристик капитального строения (здания, сооружения), из которого они вычленены.

При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) строительные работы не производятся.

Не допускается вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения), состоящего из одного изолированного помещения.

. При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) заводится новое регистрационное дело на вычлененные изолированное помещение, машино-место. Регистрационное дело на капитальное строение (здание, сооружение) сохраняется.

. При вычленении изолированного помещения, машино-места актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении вычленяемой части капитального строения (здания, сооружения) переносятся на созданные изолированное помещение, машино-место.

Документом, подтверждающими создание изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения), являются соответствующие решение, договор или судебное постановление. Для государственной регистрации создания изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения) дополнительно представляется технический паспорт. Для прекращения существующей государственной регистрации недвижимого имущества основаниями является:

) аннулирование вновь образованного земельного участка (нарушение законодательства);

) гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (дестракция*);

*Дестракция - уничтожение, разрушение, но это не гибель по природным обстоятельствам [13, с.180].

) раздел недвижимого имущества и слияние (прекращение существования недвижимого имущества).

При государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны присутствовать определенный круг документов. Их можно разделить на две группы:

) гражданско -правовые (договора купли-продажи, и т.д.);

) административно-правовые документы (это различные решения республиканских органов, а так же местных исполнительных и распорядительных).

Документы подтверждающие создание вновь образованного земельного участка:

) землеустроительное дело;

) целевое направление(в соответствии со ст.48 Закона « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним «).

Документы, подтверждающие создание вновь образованного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения:

документ подтверждающий ввод в эксплуатацию;

решение вышестоящих органов власти о назначении капитального строения.

Документы, подтверждающие создание незавершенного законсервированного капитального строения:

разрешение на строительство;

документ, подтверждающий консервацию;

документ, подтверждающий, что строительство производилось без существенных отступлений от проекта.

В данной категории вновь созданного задача стояла определить права на объекты, которые ранее не имели собственника, либо обозначить важность регистрационных действий, поскольку от правильности, и грамотности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта.

.3 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено Гражданским кодексом Республики Беларусь. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. В ст. 131 ГК были установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем .

Гражданский кодекс содержит и нормы, которые обязывают стороны регистрировать не только сделки, но и права на недвижимость.

Так, в соответствии со статьей 522 Гражданского кодекса государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства, а государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия.

Статья 131 Гражданского кодекса определяет, что регистрации в специально уполномоченных на то органах подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью во всех случаях подлежат регистрации, поскольку любая подобная сделка, так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает статья 165 Гражданского кодекса как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

Однако Гражданский кодекс содержит и нормы, которые обязывают стороны регистрировать не только сделки, но и права на недвижимость.

Так, в соответствии со статьей 522 ГК государственной регистрации по договору продажи недвижимости подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства, а государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия.

Гражданский кодекс предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий в соответствии со статьей 531, 535, а жилых помещений - со статьей 529) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости субъект не вправе совершать сделки по его отчуждению в соответствии с п. 2 статьи 522 ГК до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующие права и ограничения (обременений) прав на недвижимое имущество:

1. пожизненного наследуемого владения земельным участком;

. постоянного пользования земельным участком;

.временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь;

. оперативного управления;

. хозяйственного ведения;

. доверительного управления;

. аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;

. сервитута;

. ипотеки;

ренты;

залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;

залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;

. ареста;

ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;

ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;

. ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков;

. иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов Республики Беларусь или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются:

различные договоры, сделки, акты государственных органов и органов местного управления самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь и не противоречат ему.

Для государственной регистрации возникновения права собственности Республики Беларусь предоставляются следующие документы:

заявление о государственной регистрации возникновения права;

документы, содержащие идентификационные сведения;

решение уполномоченного государственного органа об отчуждении находившегося в государственной собственности эксплуатируемого капитального строения, изолированного помещения на торгах либо об отчуждении его иным способом;

справки (то есть в зависимости какие права регистрируются, требуется определенные справки)

документы, подтверждающие внесение платы за совершение регистрационных действий

так же в зависимости от вида регистрируемых прав может быть требование как предоставить передаточный акт или разделительный баланс, если реорганизация юридического лица произошла после 1 июля 1999 года; либо договор или иной документ, выражающий содержание последней сделки

и иное в соответствии с законодательством Республики Беларусь и не противоречащие ему.

Нормы государственной регистрации возникновения сервитута содержатся в 17 главе Гражданского кодекса.

Согласно п. 1 статьи 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях - и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута). Еще регулируются сервитуты в Кодексе Республики Беларусь о земле. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитуты (от лат. servitus - повинность, подчиненность) возникли в римском праве, прошли через всю историю феодальной Беларуси, исчезли в советский период и вновь были введены в Гражданском кодексе.

Традиционно сервитуты делили на:

земельные, которые устанавливались в отношении земельного участника и включали, в свою очередь, городские сервитуты и сельские, создававшие особое объективное отношение между соседскими участками - и служащим и господствующим (дорожные, водные, домовые, касающиеся воздуха и света);

личные, которые устанавливались в отношении конкретного лица и включали различные права пользования чужой вещью.

В соответствии с п. 2 ст. 268 Гражданским кодексом обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом.

Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» относит сервитут к числу ограничений (обременений) прав [44, с.260].

Согласно п. 2.10 статьи 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» возникновение, переход, прекращение сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для недвижимого имущества. Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:

договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество;

судебное постановление.

При этом документ, являющийся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, должен содержать описание его сущности, границ, а также срок действия и размер платы, если они установлены.

Рассмотрим вопрос государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество.

До принятия Закона <http://spravka-jurist.com/base/part-zx/tx_csxtpy.htm> Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» от 20.07.2006 № 160-З гражданское законодательство РБ (пп.<http://spravka-jurist.com/base/part-qz/tx_wszcku.htm> и 3 статьи 256 Гражданский кодекс Республики Беларусь) исходило из безусловного правила, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников, которое предполагается независимо от того, кем из сособственников была совершена сделка по распоряжению имуществом. При этом каждый из сособственников общей совместной собственности вправе лично совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекало из соглашения между сособственниками. Причем совершенная одним из сособственников сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго сособственника по мотивам отсутствия у сособственника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом [14, с.192].

Общая совместная собственность - это режим владения имуществом, который может быть установлен исключительно в отношении имущества, нажитого супругами во время брака. Договорной же режим имущества супругов может исходить из отсутствия у супругов общего имущества и наличия у них исключительно личного имущества, либо, по нашему мнению, возможно в рамках договорного режима заменить режим общей совместной собственности на режим общей долевой собственности. В отличии от общей долевой собственности в общей совместной собственности подчеркивается близость сособственников.

В ч.3 п.20 <http://spravka-jurist.com/base/part-jd/tx_asxaea.htm> Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.06.2000 № 5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» предусматривается, что если при рассмотрении требования о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, будет установлено, что один из них произвел отчуждение такого имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

Законом <http://spravka-jurist.com/base/part-yz/tx_ssxaqa.htm> Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в п.2 <http://spravka-jurist.com/base/part-yz/tx_ssxaqa.htm> статьи 58 предусмотрено, что государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления всех сособственников, если законодательством Республики Беларусь или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное [26, с.283].

Таким образом, государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявлений всех собственников.

О государственной регистрации связанных между собой прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество говорится в статье 59 Закона.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество являются связанными между собой, поэтому их государственная регистрация осуществляется одновременно: (переход права собственности на капитальное строение (здание, сооружение) и возникновение, переход, прекращение права, ограничения (обременения) права на земельный участок; право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления; прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды земельного участка или предприятия как имущественного комплекса; переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека; иные связанные права, ограничения (обременения) прав).

В законодательстве Республики Беларусь предусмотрена процедура государственной регистрации ипотеки.

Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. (ст.1 Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» ). В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами [Закон <http://base.spinform.ru/show_doc.fwx?rgn=23473> Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке»].

Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения (до вступления в силу Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» указание места заключения договора, являющегося основанием возникновения основного обязательства, не является обязательным).

Согласно статье 13 Закона «Об ипотеке» в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

В связи с этим, при залоге недвижимого имущества, которое поступит в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, необходимо обратить внимание на то, что сам договор не требует государственной регистрации, но возникновение самого права залога нужно зарегистрировать. Это же, в свою очередь, возможно только после регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Статьей 15 Закона РБ «Об ипотеке» установлен срок, по истечении которого ипотека прекращается в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить, либо заменить утраченное (погибшее) или поврежденное имущество. Данный срок равен двум месяцам с момента утраты (гибели) или повреждения этого имущества, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно статье 23 Закона РБ «Об ипотеке» залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.

Помимо Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», Гражданского кодекса, отношения связанные с ипотекой так же регулируются Законом «О залоге», где говорится, что ипотекой признается залог земли либо иного имущества, которое связано с землей.

Так же в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» говорится о государственной регистрации ренты.

Под рентой понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности .

Законодательство Республики Беларусь предусматривает:

постоянную ренту;

пожизненную ренту;

пожизненное содержание с иждивением.

По вопросу о соотношении договора пожизненного содержания с иждивением с договором пожизненной ренты высказана точка зрения о целесообразности рассмотрения пожизненного содержания с иждивением как подвида пожизненной ренты <http://ebooks.grsu.by/notar_advokatura/6-udostoverenie-dogovorov-renty.htm>.

По договору ренты в соответствии со статьей 554 ГК одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Согласно статье 555 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Удостоверение договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество, производится по месту нахождения недвижимого имущества.

При удостоверении договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением нотариус руководствуется нормами главы 33 ГК Республики Беларусь (ст. 554-576 ГК).

При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением нотариусу необходимо разъяснить сторонам содержание ст. 571 ГК, согласно которой случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором [35, с. 32] <http://ebooks.grsu.by/notar_advokatura/6-udostoverenie-dogovorov-renty.htm>.

Форма договора ренты требует обязательного нотариального удостоверения, а если договор предусматривает отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то подлежит и государственной регистрации (ст. 555 ГК).

Правовому регулированию доверительного управления имуществом отведена глава 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Исходя из норм главы 52 Гражданского кодекса Республики Беларусь, вверителем имущества, передаваемого в доверительное управление, является собственник, а доверительным управляющим может являться индивидуальный предприниматель.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 895 гражданский кодекс по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах вверителя или выгодоприобретателя, например, сдавать его в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 577 ГК).

Заключая договор доверительного управления недвижимого имущества, собственник имущества и доверительный управляющий должны учитывать следующие нормы и правила.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (статья 521 ГК). Кроме того, согласно требованиям пункта 2 статьи 900 гражданского кодекса договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 522 гражданского кодекса и статьей 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями).

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

предмет договора, в том числе характеристика имущества, передаваемого в доверительное управление, и его стоимость;

пределы использования имущества доверительным управляющим;

наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя);

размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

срок действия договора.

Статьей 901 ГК предусмотрено обособление имущества, находящегося в доверительном управлении.

Так, имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества вверителя, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего - индивидуального предпринимателя отдельно в книге учета доходов и расходов индивидуальных предпринимателей, и по нему ведется самостоятельный учет. Не могут быть самостоятельным предметом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям (ст.896 <http://spravka-jurist.com/base/part-qz/tx_wszcku.htm> ГК).

Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Глава 23 <http://spravka-jurist.com/base/part-qz/tx_wszsjy.htm> Банковского кодекса Республики Беларусь регулирует вопросы деятельности по договорам доверительного управления денежными средствами.

В соответствии с пунктом 4-1 статьи 22 Налогового кодекса Республики Беларусь доверительный управляющий обязан в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора доверительного управления имуществом проинформировать в письменной форме налоговый орган по месту постановки на учет о заключении такого договора с указанием его номера, даты заключения, срока действия, а также наименования юридического лица или фамилии, имени, отчества физического лица, в интересах которых осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя).

Рассмотрим государственную регистрацию ареста, налагаемого на недвижимое имущество.

Арест, налагаемый на недвижимое имущество судом, другими уполномоченными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, и его отмена подлежат государственной регистрации незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений. Отмена ареста осуществляется по представлению органа, наложившего арест, а также в случае признания ареста незаконным в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

В статье 8 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» говорится: государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Можно сделать вывод, о том что законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

2.4 Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Сделки могут быть двусторонними, или многосторонними (договоры), и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли (действий) двух (двусторонняя сделка), трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку.

Устная сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что она оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, совершение которой запрещается законодательством, ничтожна. Так же ничтожна сделка совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Если такая сделка была заключена и в дальнейшем расторгнута, то при расторжении каждая из сторон должна возвратить все полученное в натуре, а при невозможности вернуть в натуре - возместить денежным довольствием (двусторонняя реституция - восстановление - прежнего состояния). В ряд ничтожных сделок относится и сделка, совершенная несовершеннолетним, малолетним (не достигшим 14 лет) находящимся в таком состоянии. Сюда же относится сделка совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензии на данный род деятельности, и по иску учредителя, участника этого юридического лица судом может быть признана сделка недействительной. Так же сделка, совершенная под влиянием заблуждения, под влиянием насилия, обмана может быть признана судом недействительной [45, с.309].

Мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.

Притворная сделка - сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа применяются относящиеся к ней правила.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении ее недействительности может быть предъявлен в течении 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.

Основные виды сделок:

договор купли-продажи;

договор мены;

договор дарения;

договор аренды;

договор ренты;

договор безвозмездного пользования;

договор залога.

В договоре мены стороны именуются продавцом и покупателем. Каждая из сторон признается продавцом того товара, который она обязана передать, и покупателем того товара, который она обязуется принять в обмен. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен <http://www.grandars.ru/student/finansy/obmen.html> на другой.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 171 настоящего Кодекса.

Понятие договора ренты и его видов изложены в ст. 554 ГК. Согласно п. 1 названной статьи, по договору ренты одна сторона (получатель ренаты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество юридически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона, именуемая ссудодатель, принимает на себя обязательства передать другой стороне, именуемой ссудополучатель, в безвозмездное временное пользование вещь, а ссудополучатель обязуется по истечении обусловленного договором срока вернуть эту вещь ссудодателю в том же состоянии, в каком он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном положениями договора. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

Самым распространенным видом сделок является договор купли-продажи, так как он собственно и является основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, так как документ, выражает содержание сделки.

На практике незнание субъектами хозяйствования требований законодательства по оформлению сделок с недвижимостью приводит их к финансовым потерям, о чем свидетельствует нижеописанное судебное дело.

Истец - ООО, будучи покупателем, заключил 15.06.1999 с предприятием-ответчиком договор купли-продажи здания пилорамы. Согласно договору покупатель взял на себя обязательства произвести оплату за здание не позднее чем через месяц со дня подписания акта приема-передачи здания путем перечисления денежных средств в размере 510 млн.руб.

Договором также установлено, что у покупателя право собственности на здание пилорамы возникает с момента перечисления указанной суммы на расчетный счет продавца. Во исполнение договора истец перечислил ответчику платежным поручением 100 млн.руб., а остальную сумму погасил путем отгрузки товара.

Ответчик передал истцу здание, что подтверждается ТТН и актом приема-передачи основных средств. Здание было принято на баланс ООО.

Впоследствии ООО обратилось в РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» для регистрации совершенного договора купли-продажи здания и ему в этом было отказано. Свой отказ орган регистрации мотивировал тем, что отсутствует регистрация этого объекта недвижимости. Также было разъяснено, что за регистрацией объекта недвижимости должно обратиться лицо, которое построило данный объект, то есть предприятие, что и было сделано. Однако предприятие также получило отказ в государственной регистрации здания пилорамы как объекта недвижимости по причине отсутствия документов, подтверждающих строительство здания и ввод его в эксплуатацию.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст.7 <http://spravka-jurist.com/base/part-yz/tx_ssxaqa.htm> Закона недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации его создания, изменения, прекращения существования.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры купли-продажи недвижимого имущества.

Статьей 166 <http://spravka-jurist.com/base/part-qz/tx_wszcku.htm> ГК предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно отзыву представителя РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» истец обращался в эту организацию устно 22.09.2003 с просьбой зарегистрировать договор купли-продажи, но получил отказ в связи с необходимостью регистрации этого объекта недвижимости.

Исходя из изложенного, суд отказал ООО в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на здание пилорамы, установив факт ничтожности договора купли-продажи здания в силу ст.166 и 169 <http://spravka-jurist.com/base/part-qz/tx_wszcku.htm> ГК. Закон <http://spravka-jurist.com/base/part-yz/tx_ssxaqa.htm> Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» урегулировал вопросы, связанные с порядком государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений прав на него, а также сделок с ним [53].

Возвращаясь к вопросу о классификации сделок, также разновидностью сделки может являться доверенность [19, с.316 ]. Это односторонняя сделка, и в соответствии с положениями Гражданского кодекса доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, удостоверенное в предусмотренном законом порядке.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть дано представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок не указан, она сохраняет силу в течение 1 года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.

Важно отметить, что основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом являются документы, из которых явствует волеизъявление физического лица, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Регистратор республиканской организации по государственной регистрации удостоверяет документы, являющиеся основанием для регистрации сделки, если сделка подлежит государственной регистрации регистратором республиканской организации по государственной регистрации.

Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» не ограничивается лишь только требованием об обязательном предоставлении документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Проекты документов могут быть составлены регистратором, а если они представлены сторонами сделки, регистратор должен проверить: а) соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон; б) не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь; в) указаны ли в договоре все существенные условия. Либо по просьбе сторон совершающих регистрационные действия, или одной стороны - регистратор может составить проект договора, заявления и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации [50, с.27].

Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон.

Если кто-либо из участников сделки не владеет государственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком.

Регистратор проверяет личность участников сделки и подлинность их подписей, дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке.

Полномочия представителей физических лиц должны быть подтверждены (как упоминалось выше, доверенность должна быть удостоверена нотариально).

Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 №38 «Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом» установлены общие правила удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Документы, представленные для удостоверения, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.

Документ, состоящий из двух и более листов, должен быть прошит, его листы пронумерованы. Количество прошитых листов заверяется подписью лица, выдавшего документ, либо регистратора и скрепляется печатью

Регистратор отказывает в удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, в случаях, если:

стороны сделки, их представители, должностные лица не явились к регистратору в назначенное для удостоверения время, и истек срок, установленный для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки;

в течение срока, установленного для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки, регистратору не были представлены истребованные у сторон сделки сведения или документы;

содержание документа не соответствует законодательству Республики Беларусь;

нарушаются иные требования законодательства Республики Беларусь.

Решение об отказе в регистрационных действиях может быть обжаловано.

Таким образом, в вопросе совершения регистрационных действий важнейшую роль играет именно сотрудник республиканской организации по государственной регистрации (регистратор). В его обязанностях заключен ряд действий, благодаря которым все операции, связанные с недвижимостью, должны быть прозрачны, соответствовать целому ряду нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в данной сфере.

В теоретико-методологическом знании вычленяется ряд видов сделок. Однако, наиболее используемыми из них являются сделки договора купли-продажи, где сам договор выступает основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь [33, с. 153].

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

3.1 Обзор правоприменительной практики

Основным документом, регламентирующим порядок государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, является Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон). В соответствии с Законом для регистрации прав на недвижимое имущество необходимо наличие двух составляющих: факта регистрации имущества у предыдущего собственника либо документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

Для обзора правоприменительной практики я изучила статьи В.А. Богоненко «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество: проблемы применении законодательства» и Ж.Л. Бибилова «Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Д. Кот «Правовые проблемы регулирования сделок с недвижимостью» [ 3], [7], [31].

Д.Кот в своей статье говорит о проблемах установления факта владения недвижимостью родственниками, наследующими имущество. В частности, при совершении и оформлении сделок с недвижимостью необходимо иметь подтверждение того, что продавец является собственником предмета сделки. Отсутствие подтверждающих этот факт документов гораздо усложняет переход недвижимого имущества к покупателям (наследникам). Так, на практике довольно часто встречаются проблемы, касающиеся наследования жилых домов в сельской местности. Умирая, их собственники, как правило, не оставляют после себя документов, подтверждающих право собственности на дом. Это можно объяснить тем, что при жизни наследодатели не видят необходимости в таком документе, ведь они построили этот дом и прожили в нем почти всю свою жизнь - разве это не подтверждение их прав? После их смерти наследники (чаще всего дети) попросту не могут принять это наследство по причине того, что нет возможности подтвердить принадлежность дома их родителям. Выходом из этой ситуаций является подача наследниками заявления в суд об установлении факта принадлежности дома наследодателю.

Следует отметить, что наследники идут на это весьма неохотно. Это объясняется высоким размером ставок государственной пошлины за рассмотрение судом дел в порядке особого производства - категории дел, к которой относится и рассмотрение вышеуказанного заявления. Причем в порядке особого производства факт владения строением может быть установлен судом лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ. Если такой документ утрачен и установить факт владения строением невозможно иным путем, кроме судебным, то следует совершенствовать законодательство в этой части.

А так же упоминается и о другой проблеме в правовом регулировании сделок с недвижимостью, но, как показывает практика, чаше всего они касаются оформления прав на это имущество. Для примера несколько проблемных ситуаций. Участники общей долевой собственности на приватизированную квартиру изъявили свое желание выделить свои доли в судебном порядке с целью их дальнейшей продажи. Каково должно быть участие в разделе квартиры несовершеннолетних членов семей в соответствии с жилищными квотами? Или другой казус. Собственник дома уехал за границу и там умер, не оставив после себя завещания, не имея прямых наследников. Вправе ли сосед собственника дома, поддерживавший в надлежащем состоянии данную недвижимость в течение продолжительного времени, на основании норм о приобретательской давности, получить это имущество в собственность?

Так же отмечается такая проблема правового регулирования, как статус дач. Автор говорит о том, что в законодательстве даже не выделено самого понятия «дача» или «дачный домик» как объекта гражданского оборота. В Республике Беларусь, вступившей на путь интеграции с Российской Федерацией, до сих пор нет нормативного акта, регулирующего положение садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, хотя у наших восточных соседей такой закон действует уже три года. К сожалению, развитию правовой базы в нашем государстве препятствует ряд объективных факторов: нестабильность экономики, низкий уровень материального состояния населения и, как следствие того, - невозможность большинства граждан полноценно осуществлять свои имущественные права. Именно по этой причине граждане весьма неохотно обращаются в суд и иные государственные органы за защитой своих имущественных прав. Так как судебная практика всегда была основой для разработки новых нормативных актов, то ожидать принципиально новых законов и подзаконных актов, регулирующих правовое положение сделок с недвижимостью, в ближайшем будущем не приходится [31].

Ж.Л. Бибилова в своей статье ведет речь о недостатках правового регулирования в области регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, пробелами в законодательстве и ошибочными решениями, которые негативно сказываются на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается как один из наиболее значимых. Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним вопроса: какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделки с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией - с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделки с ним, которые в соответствии с Законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика?

Автор полагает, что законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне.

В своей статье Ж. М. Бибилова пытается найти связь, объединяющую права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. Анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами существует юридическая связь.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Кроме того, возникает, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на поставленный вопрос можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество является результатом демократических преобразований в экономике [7]. Обзор статьи В. А. Богоненко показал, что основные положения о продаже недвижимого имущества содержатся в главе 30 «Купля - продажа» Гражданского кодекса Республики Беларусь, в частности, в § 7 - нормы о продаже недвижимости и в § 8 - нормы о продаже предприятия. Но в гражданском кодексе отсутствует положения о государственной регистрации имущества прав на него и сделок с ним, и лишь в отдельных статьях включены нормы с государственной регистрацией. ГК сохраняет значение кодифицированного акта, содержащего нормы именно материального права. В отношении государственной регистрации в основном применяются нормы процессуально-правового характера, важнейшие из которых включает в себя Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [11].

Так же здесь указано ключевое правомочие собственника, которым является право распоряжаться своим имуществом, то есть определять его юридическую судьбу. Для совершения сделки, направленной на отчуждение имущества, требуются внутренняя воля и волеизъявление сторон, совершающих сделку. Внутренняя воля - это само желание совершить сделку. Она формируется под влиянием различных экономических, культурных и иных мотивов.

Регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним порой вызывает немало вопросов даже у опытных юристов. Причиной этому служит некоторая некорректность законодательства, регулирующего данную сферу общественных отношений.

3.2 Предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по государственной регистрации

Мировой рейтинг систем государственной регистрации ежегодно определяется Всемирным банком. Результаты публикуются в отчетах Всемирного банка DoingBussiness, цель которых охарактеризовать инвестиционную привлекательность стран мира. Доступ к отчету возможен через электронный ресурс - doingbusiness.org. <http://russian.doingbusiness.org/> Согласно отчету DoingBussiness-2013 наивысшим рейтингом в мире по разделу «Регистрация собственности» обладала система государственной регистрации недвижимости Грузии. Высокий рейтинг Грузии обусловлен реализацией на практике инновационной инфраструктуры и IT-технологий. В частности, электронных ID-паспортов, авторизованных посредников. Здесь осуществлен переход на обмен электронными документами с гражданами и юридическими лицами, созданы ассоциации электронных архивов юридически-значимых документов, многофункциональные центры обслуживания граждан и бизнеса.

Литва всегда отличалась высоким уровнем системы государственной регистрации недвижимости. Здесь осуществлен переход к цифровым архивам документов системы, решена задача предоставления в единственную организацию по государственной регистрации «Центр регистров» документов в электронной форме (95 процентов всех входных документов). Успешно используются данные дистанционного зондирования земли, благодаря чему топографическая основа кадастровых карт обновляется каждые три года.

Во всех странах Европейского региона базы данных кадастра и регистра прав ведутся в реальном масштабе времени. С целью повышения целостности ЕГРНИ, повышения достоверности выдаваемой информации и снижения рисков оказания услуг ненадлежащего качества предлагается перейти на ведение ЕГРНИ в реальном времени совершения регистрационных действий. Ведение единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должно также поддерживаться следующими мероприятиями:

модернизацией эксплуатируемого программного обеспечения системы государственной регистрации при изменении законодательства;

поддержанием целостности ЕГРНИ;

проведение аттестации регистраторов недвижимости.

В полной мере не урегулирован порядок утраты статуса лица, признанного находящимися в социально опасном положении, лица признанного нуждающимися в государственной защите, порядок учёта указанных категорий лиц. Ряд территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним самостоятельно ведут базы, учитывающие социально незащищенных лиц. Это делается в целях недопущения нарушения прав указанной категории граждан при совершении регистрационных действий. Вместе с тем информация о соответствующих лицах поступает в организации «по случаю».

В настоящее время государственная регистрация ограничений (обременений) прав, связанных с присвоением недвижимости статуса историко-культурной ценности, осуществляется на основании представленного заявителем охранного обязательства. То есть информация об ограничениях (обременений) прав, связанных с присвоением недвижимости статуса историко-культурной ценности, вносится в ЕГРНИ по заявительному принципу. В случае наличия сомнений в части отнесения объекта к историко-культурной ценности либо при расхождении информации в ЕГРНИ и охранном обязательстве (например, об адресе, наименовании объекта) регистратор направляет запрос в Министерство культуры Республики Беларусь. Поэтому для упрощения и сокращения времени предлагаю создать электронную базу. Если будет соответствующая база, регистратору понадобится меньше время, чем обычно.

В ЕГРНИ и Регистре юридических лиц по разному - учитывается информация о юридических лицах. Есть ситуации, когда два субъекта в ЕГРНИ соответствуют одному субъекту в Регистре юридических лиц.

Такая ситуация имеет место в отношении субъектов - юридических лиц, созданных в результате реорганизации в форме преобразования.

Юридические лица, созданные в результате реорганизации в форме преобразования, являются самостоятельными юридическими лицами и могут обладать иными правами на недвижимость нежели предшественник (например, акционерное общество, созданное в результате преобразования, приобретает право собственности на имущество). В данном вопросе надо более ответственно подходить к делу: база с информацией об уже реорганизованных либо несколько измененных по организационной структуре юридических лиц отражалась в электронном носителе, либо обладала соответствующей пометкой.

Отсутствует в виде единой базы данных информация об отнесении лиц к категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Отнесение лица к данной категории и основание исключения из данной категории (например, реализация прав на получение недвижимости в льготном порядке) имеет ряд юридических последствий, в том числе, ограничение распоряжения недвижимостью. Возможность уточнения отнесения лица к категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, путем обращения к банку данных, а не путем направления письменного запроса, упростит процессы государственной регистрации, и будет способствовать соблюдению законодательства в части предоставления жилых помещений и земельных участков для строительства жилых домов и квартир в блокированных жилых домах.

Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в частности предусматривается два вида подтверждающих право документов:

выписка из регистрационной книги (статья 30 этого же Закона);

свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (статья 8 этого Закона).

Фактически свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации правоудостоверяющим документом не является, так как оно не аннулируется или не изымается при последующих государственных регистрациях. В мировой практике предусматривается единый правоудостоверяющий документ. К примеру, в Грузии это выписка из регистра. В сети Интернет возможен просмотр выписок, соответствующих каждому событию, повлекшему первую и каждую следующую регистрацию в отношении конкретного объекта недвижимости. Поэтому предлагаю, как апробировано это в мировой практике, создать и использовать единый документ, а так же возможность просмотра выписок и иных действий повлекших правовые последствия.

В мировая практика предусматривает, что при государственной регистрации имеется возможность представления документов без непосредственного контакта субъектов государственной регистрации между собой. Например, в Швец и, Норвегии и документы представляются, в основном, по почте, а в Грузии документы переводятся в электронную форму информационными посредниками по документам на бумажном носителе с последующим возвратом бумажных документов заявителю и приданием переведенным документам необходимого правового статуса с использованием личной цифровой подписи . В данной области можно и нам позаимствовать европейский опыт, тем самым сэкономив время клиента, затрачиваемое на обработку, проверку документов, предоставленных регистратору. Заявителю остается лишь получить документы в указанное время в указанном месте.

В Республике Беларусь отсутствует публичная кадастровая карта с открытым доступом к ней в сети Интернет. Соответствующая система находится в стадии разработки. Пока ее содержание ограничивается возможностями информационных ресурсов, оператором которых является республиканская организация по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство»). Публичная кадастровая карта широко используется всеми странами Европейского региона. Ввиду отмеченного выше, полагаем, что резонно будет создать в Республике Беларусь инфраструктуру пространственных данных.

К сожалению, в нашей стране отсутствует целенаправленная подготовка специалистов в сфере государственной регистрации недвижимого имущества. В странах Европейского региона основной способ высококачественной подготовки специалистов - переподготовка, повышение квалификации специалистов, в том числе удаленно. Возможно, имеет смысл рассмотреть вопрос о введении в вузах, где осуществляется подготовка специалистов по юридическому профилю, учебной дисциплины о регистрационном праве. В Полоцком государственном университете такая дисциплина есть, а у «коллег» по юриспруденции в других вузах - отсутствует. Так же желательно чтоб данную дисциплину преподавал или консультировал на специальных лекциях регистратор-практик, то есть человек, который обладает опытом в этой сфере.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Регистрация недвижимого имущества в Республике Беларусь является обязательной. Используется система регистрации прав, где только зарегистрированное право официально признается государством. В большинстве случаев осуществляется первая регистрация, в основном по причинам связанным с совершением различных сделок либо изменениями в единице недвижимости; могут одновременно осуществляться и последующие регистрации. Единицами недвижимости являются и земельные участки, и здания, и иные сооружения, и квартиры.

Закон о регистрации однозначно определяет перечень объектов государственной регистрации. Подлежит государственной регистрации не недвижимое имущество, а его создание, изменение, прекращение. Подлежат регистрации не права, а их возникновение, переход, прекращение.

Законодательством Республики Беларусь установлен состав документов и требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации. ЕГРНИ состоит из четырех обязательных видов документов: регистрационных книг, регистрационных дел, кадастровых карт, журналов регистрации заявлений. Для обеспечения сохранности документов, подлежащих постоянному хранению, создаются архивы.

Ведение Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним означает ввод, обновление, накопление, хранение, восстановление и выдачу информации.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь, должны быть нотариально удостоверены и (или) скреплены печатью выдавшего их государственного органа.

Основанием для регистрации прав на недвижимое имущество являются документы, которые подтверждают, устанавливают, передают, изменяют, прекращают права или создают договорные обязательства, воздействующие на права недвижимого имущества.

Регистрация влечет правовые последствия, подтверждая или устанавливая юридическую силу зарегистрированных прав. При этом зарегистрированные права могут быть оспорены лишь в суде или в другом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.      Гражданский кодекс Республики Беларусь : Закон Республики Беларусь ,7 дек. 1998 года №218-3: в ред. Закона Республики Беларусь от 3.12.2014 // Эталон 6.5 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информации Республики Беларусь.-Минск,2015

.        Банковский кодекс Республики Беларусь : Закон Республики Беларусь, от 25 октября 2000 года №441-З: в ред. Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 г.// Эталон 6.5 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информации Республики Беларусь.-Минск,2015

.        Конституция Республики Беларусь 1994 года - Минск : Амалфея, 2005. - 48 с.

.        Об изъятии и предоставлении земельных участков: Указ Респ. Беларусь, 27 декабря 2007 г., №667 : в ред. в редакции Указов Президента Респ. Бел. от 04.08.2014 // Эталон 6.0 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2015

.        О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь, от 22 июля 2002 г. №133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 04.01.2014 г. // Эталон 6.0 - Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2015

.        Кодекс Республики Беларусь о земле: закон Республики Беларусь , от 23 июля 2008 г. №425-З: в ред. sЗакона Республики Беларусь от 31.12.2014 г. // Эталон 6.5 - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информации Республики Беларусь.-Минск,2015

.        Бибилова, Ж.Л. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней / Ж.Л. Бибилова // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов, 2013. - №6.

8.      Акчурин, А.В. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / А.В.Акчурин, А.А.Завьялов, Н.А.Исакова и др. - М. : Ось-89, 2003. - 527 с.

.        Симионов, Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека) : учебно-практическое пособие / Ю.Ф.Симионов и др. - Изд. 2-е, переработанное и дополненное. - Москва; Ростов-на-Дону : МарТ, 2005. - 239 с.

.        Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В. А. Алексеев. - Москва : Волтерс Клувер, 2007. - X, 491 с.

.        Богоненко, В.А. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество: проблемы применения законодательства / В.А. Богоненко // Юрист, 2009. - № 3. - С. 50-52.

.        Богоненко, В.А. Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Финляндии) / В.А.Богоненко // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения, 2009. - № 1. - С.20-24.

.        Богоненко, В.А. Регистрационное право: учеб. - метод. комплекс / В.А. Богоненко. - Новополоцк: ПГУ, 2007. - 180 с.

.        Бохан, В.Ф. Недвижимое имущество: правовое регулирование / В.Ф. Бохан. - Мн.: Дикта, 2008. - 192 с.

.        Чигир, В.Ф. Сделки в гражданском праве / В.Ф.Чигир. - Минск : Амалфея, 2006. - 170 с

.        Уткин, Б. И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними / Б. И. Уткин. - Изд. 2-е, переработанное и дополненное. - Москва : Альфа-пресс, 2007. - 296

.        Васьковский, С. Судебная практика: Регистрация недвижимости / С. Васьковский// Режим доступа: http://spravka-jurist.com/base/part-zz/tx_wsxare.htm. - Дата доступа: 25.05.2015.

.        Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник по экономическим специальностям и направлениям. - 5-е изд., переработанное и дополненное. - Москва : Высшее образование, 2008. - 806 с.

.        Голованов, Н.М. Недвижимость: понятие, виды, правовой режим / Н.М. Голованов, В.М. Чибинев. - СПб: Лема, 2009. - 316 с.

.        Чигира, В.Ф. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1 / А.В. Каравай [и др.]; под ред. В.Ф. Чигира. - Мн.: Амалфея, 2008. - 864 с.

.        Полтавская, Н. Нотариат: курс лекций / Н. Полтавская, В. Кузнецов. - М.: Институт междунар. права и экономики им. А.С. Грибоедова, 1999. - С. 84.

.        Губарева, А.В. Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: учеб. пособие / А.В. Губарева, А.Н. Латыев. - М.: Проспект, 2011. - 136 с.

.        Гудкова, Ю.В. Некоторые вопросы правового регулирования оборота земельных участков в Республике Беларусь / Ю.В. Гудкова // Журнал российского права, 2006. - №11. - С.102.

.        Симкина, Е.С. Продажа в Беларуси предприятия как имущественного комплекса / Симкина Елена Сергеевна // 2013. ― № 7. ― С. 15―19

.        Дерюшева, О.И. Правовой режим недвижимого имущества супругов / О.И. Дерюшева // Юрист, 2011. - 283 с.

.        Карней, А. Судебная практика: Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости / А. Карней // Режим доступа: http://www.busel.org/texts/cat3kf/id5wwbydg.htm. - Дата доступа: 25.05.2015.

.        Балашова, Т.Ф. Организация регистрации недвижимого имущества как элемент управления недвижимостью С. И. Кузьмичева // С. 11―17

.        Киндеева, Е.А. Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 504 с.

.        Асаул, А. Н. (род. 1948). Экономика недвижимости / А. Н. Асаул, П. Ю. Ерофеев. - Санкт-Петербург [и др.] : Питер : Питер Пресс, 2008. - 240 с.

.        Кот Д. В., Правовая система Республики Беларусь: состояние, проблемы и перспективы развития: Материалы студенч. науч. конференц. 2002 г., - Гродно: ГрГУ, 2002, - с. 219

.        Витушко, В.А., Головко, А.А., Пронина, М.Г., Семенков, В.И. и др. Правовое регулирование предпринимательской деятельности.- Минск: 2001. - 400 с.

.        Мехедко, В.В. Правовое регулирование сделок с недвижимостью в Республике Беларусь: курс лекций / В.В. Мехедко. - Мн.: Акад. упр. при Президенте Респ. Беларусь, 2008. - 153 с.

.        Матюнова, Л. Регистрация недвижимости и регистраторы / Л.Матюнова, А.Шуманский, Ю.Гудкова и др. - Мн., 2003. - 69 с

.        Мороз, Л. Нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением / Л. Мороз // Юстиция Беларуси, 2005. - № 4. - С. 32.

.        Келин, К. Зарубежная недвижимость : купля-продажа, аренда, передача по наследству и другие аспекты владения : [справочник] : перевод с немецкого / [К. Келин и др.]. - Москва : Альпина Паблишерз, 2011. - 809

.        Нестеровский, Е.А. Государственная регистрация недвижимости: учеб. Пособие для студентов по специальности «Земельный кадастр учреждений, обеспечивающих получение высш. образования» / Е.А. Нестеровский. - Мн.: ИВЦ Минфина, 2005. - 303 с.

.        Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости : учебник по экономическим специальностям и направлениям / В. А. Горемыкин. - 5-е изд., переработанное и дополненное. - Москва : Высшее образование, 2008. - 806 с.

.        Самусенко, Л.А. Общая собственность на земельный участок: проблемы правового закрепления / Л.А. Самусенко // Юстиция Беларуси, 2015. - № 2. - С. 54-56.

.        Никонов, П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор // П.Н. Никонов; Н.Н. Журавский - СПб, 2006. - 113 с.

.        Синельникова, В.Н. Модернизация системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: практические вопросы коммуникации / В.Н. Синельникова // Право и политика, 2014. - № 11. - С. 1745-1755.

.        Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Государство и право. 1998. N 8. С. 90 - 97.

.        Станкевич, Н.Г. Земельная недвижимость как объект вещных прав / Н.Г. Станкевич // Право и демократия: Сб. науч. тр. Вып. 14. / Редкол.: В. Н. Бибило (отв. ред. ) и др. - Мн.: БГУ, 2003. - 329 с.

.        Шавров, С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3 т. Т. 1 / С.А. Шавров, А.С. Козлова, Ю.В. Гудкова. - Мн.: Тонпик, 2005. - 260 с.

.        Шавров, С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3т. Т. 2 / С.А. Шавров. - Минск: ФУАинформ, 2006. - 309 с.

.        Патютко, Д.Ю. Объект незавершенного строительства как гражданско-правовая категория:. - Москва, 2011. - 187 с

.        Шавров, С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3т. Т. 3. Земельное администрирование / С.А. Шавров. - Мн.: Рифтур, 2008. - 342 с.

.        Шавров, С.А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот / С.А. Шавров, А.А. Шуманский. - Мн.: Топик, 2003. - 132 с.

.        Земельный кадастр: учебник по специальностям: "Землеустройство", "Земельный кадастр", "Городской кадастр" : в 6 т. - Москва : КолосС, 2007

.        Щеголева, А.В. Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав : автореф. дис. ... канд. юрид. наук : 12.00.03 / А.В. Щеголева; Волгогр. акад. МВД России. - Волгоград, 2006. - 27 с.

.        Гавриленко, В.Г. Правовые основы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним / В. Г. Гавриленко. - Минск : Право и экономика, 2010. - 504 с.

.        Чубаров, В.В. Правовой режим недвижимости в Российской Федерации / В. В. Чубаров. - Москва: Современная экономика и право, 2006. - 244 с.

53.    Васьковский, С. Судебная практика: Регистрация недвижимости / С. Васьковский// Режим доступа: http://spravka-jurist.com/base/part-zz/tx_wsxare.htm <https://vk.com/away.php?to=http%3A%2F%2Fspravka-jurist.com%2Fbase%2Fpart-zz%2Ftx_wsxare.htm&post=-92626210_32> - Дата доступа: 25.05.2015

.        Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки : кадастровый учет и государственная регистрация прав : [практическое пособие] / Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. - 4-е изд., переработанное и дополненное. - Москва : Юрайт : Юрайт-Издат, 2011. - 805.