Недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми в физическом и юридическом смысле. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате его раздела размер участка станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый их них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект. [47, С. 117]
Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения, т. е. изменяется внутренняя планировка, размеры и т.д. В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения.
В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, то при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения ст. 558 ГК РФ, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.
Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. [4, Ст. 135] В качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.
Возможны ситуации, когда определить, является ли та или иная вещь принадлежностью по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, достаточно сложно.
При рассмотрении конкретных дел американские суды применяют критерий разумного человека: мог ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью, а также с фактами и обстоятельствами дела, иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью, имело намерение превратить это имущество в постоянную принадлежность. Намерение сторон таким образом приобретает решающее значение. При этом такие предметы как кирпичи, бревна, балки и т.д., в случае, если они встроены в здание становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном. Суды признавали в качестве принадлежности к главной вещи малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости: ключи к дверям, жалюзи для окон и т.д. Американские юристы определяют его как вещь, которая изначально являясь движимой, присоединена (прикреплена) к земле более или менее постоянным способом и в силу этих обстоятельств рассматривается законом как часть недвижимости, принадлежащей собственнику земли. [47, С. 126]
Законодательство Германии выделяет такое понятие как «кажущаяся (мнимая)» составная часть недвижимости (земельного участка). Вещи, связанные с землей лишь для временных целей, составными частями земельного участка не являются. По мнению В. А. Алексеева к ним относятся строительные леса, заборы, ярмарочные помосты, трибуны для демонстраций, выставочные павильоны и т.д. [47, С. 136]
В имущественном обороте главной вещью всегда признается земля, а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость, которые при отчуждении по общему правилу должны таким образом следовать судьбе главной вещи.
. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
.1 Земельные участки
Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. Земля - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Правовой режим земельного участка определяется тем, для какой цели он предназначен. Особый правовой статус земли не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. [50, С. 75]
Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается. Земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним в частности относятся земли историко-культурного наследия; государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов; предоставленные для нужд обороны; общего пользования в населенных пунктах; заповедников; залегания природных ископаемых и т.д.
Конституция РФ провозгласила землю достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. [1, Ст. 11] Земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
Имущественные правоотношения по поводу земли имеют определенную специфику, которая заключается в том, что земельные участки должны использоваться строго по назначению, сам оборот земельных участков ограничен, действует презумпция государственной собственности на земельные участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям. [4, Ст. 214] Невыполнение установленных земельным законодательством правил пользования земельным участком может повлечь его изъятие у собственника. [4, Ст. 285] Основанием для изъятия земельного участка может служить факт грубого нарушения правил рационального использования земель или использования земель не по целевому назначению либо использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо ухудшению экологической обстановки.
Основным правовым актом в области земельных отношений является Земельный кодекс РФ, однако он не регулирует вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, которые регламентированы специальным законодательством. [8] Отношения по владению пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ним регулируются гражданским законодательством.
Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать ГК РФ. [4, Ст. 3] Нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ и других актах земельного законодательства могут воспроизводиться (полностью или частично) либо конкретизироваться не вступая в противоречие с ГК РФ. В земельном законодательстве есть земельно-правовые нормы, не включаемые в ГК РФ: нормы публично-правового характера о компетенции государственных и местных органов по регулированию земельных отношений, о государственном учете земель и т.д. Правовой режим земельных участков регулируется также земельно-правовыми нормами, содержащимися в природоресурсовых кодексах. [2, 10]
Земельные участки активно участвуют в имущественном обороте. В законодательстве и практике выделяют такое понятие как земельный участок, который может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. [4, Ст. 216] Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.
Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земли» рассматривается как синоним земельного участке. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. «Угодья» - земли сельскохозяйственного назначения. «Участки лесного фонда» и «водные объекты» - земельные участки, покрытые лесом или водой. Существует также понятие «земельная доля» под которым понимается собственность участника долевой собственности на земельный участок. [15, Ст. 24.1] Понятие земельной доли - это идеальное понятие, однако она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.
Земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав: пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования.
Е. С. Балтанова высказывается мнение о необходимости установления глубины земельного участка. [56, С. 21] Глубина земельного участка (нижняя граница) определяется толщиной почвенного слоя, который может различаться в пределах одного участка. Введение данного критерия приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка. Определение верхних границ земельного участка также представляет определенные сложности, поскольку эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли. Говорить об этом стоило бы только в том случае, если бы недвижимость, расположенная на земельном участке и сам земельный участок составляли бы единое целое, участвующее в гражданском обороте, как это имеет место в законодательстве других стран. Однако земельные участки и расположенная на них недвижимость могут иметь разных собственников и соответственно участвовать в гражданском обороте независимо друг от друга. Поэтому верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не Земельным кодексом РФ, а другими правовыми актами. Так, Градостроительный кодекс РФ устанавливает о предельную высоту зданий, строений, сооружений, установленной для определенных территориальных зон. [3, Ст. 38]
ЗК РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права. При этом земельный участок может быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок является делимым, поскольку поддается делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является делимым юридически. Делимым юридически является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. [8, Ст. 6]
Земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Должны быть определены его размер, границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. [4, Ст. 261] Устанавливаются границы с помощью специальной процедуры, которая называется «межевание». Кадастровый учет земельных участков осуществляется с помощью специальных документов - описаний, которые содержат чертеж земельного участка, описание границ и другие реквизиты.
Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории РФ и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, определены Федеральным законом РФ «О государственном кадастре недвижимости».
На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. [65, С. 22]
Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения различного рода обследований и изысканий. Государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме.
Федеральным законом РФ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» конкретизируются понятия отдельных видов земельных участков. Под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха. Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. К дачному земельному участку относится участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха. Максимальные размеры приусадебных, садовых, огородных или дачных земельных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами субъектов РФ. [4]
Выделяют такое понятие как земельный участок общего пользования. Такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности, не закрыты для общего доступа и не подлежат приватизации. Граждане имеют право свободно находиться на них и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, установленных законом, а также собственником соответствующего земельного участка. [4, Ст. 262] Земельные участки общего пользования рассматриваются как особая категория участков, которые могут входить в состав различных территориальных зон в составе земель поселений. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным образом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику.
Под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. [3, Ст. 56] Цели включают ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством.
Определение земель сельскохозяйственного назначения дается и в Градостроительном кодексе РФ: «в пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными строениями, зданиями, сооружениями». [3, Ст. 46]
Земли сельскохозяйственного назначения можно условно разделить на сельскохозяйственные угодья; земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры; земли, занятые жилыми объектами, в том числе земли сельских населенных пунктов; фонд перераспределения земель, другие временно неиспользуемые земли.
В соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в РФ подвергается ограничениям.
Лицо, приобретшее право собственности на землю сельскохозяйственного назначения, не вправе строить на ней коттеджный поселок. Регулируются также сроки освоения земельных участков. Дачный участок должен быть освоен в течение 3 лет.
В федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности РФ, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. [8, Ст. 7]
Выделяют земельные участки, которые могут находиться только в федеральной собственности. Это земельные участки и другие природные объекты, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, а также осуществления других функций, отнесенных к ведению федеральных органов государственной власти; земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, историко-культурного и природного наследия, а также другими объектами, находящимися в федеральной собственности; земельные участки, водные и иные природные объекты федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения.
Здания, строения, сооружения, находящиеся на территории города Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания, строения и сооружения, находятся в федеральной собственности Российской Федерации. [23, Ст. 8]
Выделяют такое отличное от земельного участка понятие как территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства.
Как и любое другое имущество, земля, находящаяся в собственности Российской Федерации, и не принадлежащая государственным унитарным предприятиям и учреждениям входит в состав казны РФ, а земля, которая является собственностью субъектов РФ, не закрепленная за предприятиями и учреждениями субъектов РФ, входит в состав государственной казны субъектов РФ. К этой земле относится земля, расположенная в пределах административно-территориальной границы субъекта федерации, за исключением земли, находящейся в частной собственности, федеральной и муниципальной собственности. В собственности муниципальных образований относятся земли, находящиеся в пределах границ муниципальных образований за исключением земли, находящейся в частной собственности. В собственности граждан находятся земли, переданные им в установленном порядке из государственных и муниципальных земель, а также приобретенные в результате совершения сделок с землей.
ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает предельные (минимальные) размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в частной собственности. Минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве. [27, Ст. 4] Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным ЗК РФ.
Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, также устанавливается законом субъекта РФ.
ЗК РФ установлены определенные ограничения частной собственности на земельные участки иностранных физических и юридических лиц. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ. [8, Ст. 15] Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. [27, Ст. 3]
Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.
Право частной собственности на землю в РФ подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве. Правомочия пользования землей как элемент содержания права собственности на нее означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями.
Сделки с земельными участками допускаются в той мере, в какой их оборот допущен земельным законодательством. [4, Ст. 129] При совершении сделок с земельными участками должны соблюдаться запреты и ограничения, установленные земельным законодательством.
Определенные ограничения установлены в отношении ипотеки земельных участков. П. Макеев отмечал, что «неурегулированность вопроса о возможности использования в качестве объекта ипотеки земельных участков вызвана постоянной борьбой различных политических сил вокруг самой возможности возникновения права частной собственности на землю как важнейший объект недвижимости и, следовательно, возможности установления ипотеки. Обе эти возможности признаны действующим законодательством, однако сколько-нибудь развитый механизм их реализации фактически отсутствует». [74, С. 71]
Ограничение ипотеки земельных участков, чьим собственником является государство или субъект РФ, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно, законодатель исходил из необходимости сохранения территориальной целостности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение унитарным предприятиям и в оперативное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие ст. 63 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установившей такой запрет, ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсов.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. [8, Ст. 33]
Законодатель не пошел по тому пути, чтобы минимальный размер земельных участков устанавливался в Земельном кодексе РФ. Очевидно, это следует объяснить тем, что количество пригодной к использованию земли существенно различается в различных регионах Российской Федерации.
Законодательство установило целый ряд ограничений на осуществление правомочия распоряжения земельными участками. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
В частности продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. [89, С. 143]
В случае, если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в орган местного самоуправления.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В тех случаях, когда земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности, то принятие решений о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимается общим собранием участников. [27, Ст. 14] При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 % участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками долевой собственности.
Одним из неурегулированных является вопрос о несовершенстве правового регулирования отношений, связанных с возникновением и прекращением права собственности и других вещных прав на земельные участки и с оборотом объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. Гражданское законодательство рассматривает их, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физические и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Идея «единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов» [8, Ст. 1] в рамках действующего законодательства нереализуема.
Прежде всего, их правовой режим различен. На земельные участки помимо таких вещных прав как право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута распространяется также право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений и исключений, которые не характерны для объектов недвижимости, расположенных на них.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. [4, Ст. 271] В то же время в постоянное пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятия, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. [8, Ст. 20] Возникает противоречие между земельным и гражданским законодательством.
Следует учитывать то обстоятельство, что для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый правовой режим, который не распространяется на земельные участки. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации. В отношении аренды земельных участков такого правила нет. [5, Ст. 651]
Даже в рамках гражданского законодательства существует различный правовой режим в отношении указанных объектов. Согласно ст. 552 ГК РФ продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка, а в соответствии со ст. 69 ФЗ РФ № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается. При этом запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся в нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. [8, Ст. 35]
Г. В. Романова в качестве выхода из создавшейся ситуации предлагается закрепить норму, в соответствии с которой как только земельный участок и все, что на нем находится станет собственностью одного лица, закон должен объявить о необходимости слияние двух объектов недвижимости в один. [89, С. 137] С таким предложением вряд ли можно согласиться. Оборотоспособность земельных участков намного ниже оборотоспособности недвижимости, расположенной на нем. Собственник необоротоспособного земельного участка лишается права распорядиться недвижимостью, находящейся на этом земельном участке.
Большего внимания заслуживает предложение А. П. Анисимова ввести новое вещное право - «ограниченного владения земельным участком», которое должно обладать следующими характеристиками: указанное право устанавливается в отношении земельного участка, только в случаях, указанных в законе, если собственник здания (сооружения) не имеет никакого иного права на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание; при этом субъектом права ограниченного владения может быть только собственник здания; право ограниченного владения устанавливается на весь земельный участок, на котором находится здание, а не на его часть; данное право представляет собой право пользования участком, на котором расположено здание, а также право владения им только в той мере и в тех пределах, в какой это необходимо для пользования зданием; право ограниченного владения является платным; собственник здания и собственник земельного участка вправе по соглашению определять и уточнять условия владения и пользования земельным участком, в том числе изменять размер платы; о требованию собственника здания или собственника земельного участка суд вправе определить и уточнять условия ограниченного владения в том числе изменять размер платы; право ограниченного владения прекращается в случае приобретения собственником здания иного права (вещного или обязательственного) на земельный участок, на котором расположено здание; право ограниченного владения прекращается с момента прекращения существования здания как объекта гражданских прав; данное право может быть прекращено в случае принудительного изъятия земельного участка. [50, С. 352]
Представляется, что право ограниченного владения не должно препятствовать собственнику здания в любой момент в любой момент приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок. В этом случае право ограниченного владения будет прекращено, однако в последующем, если другое право собственника здания на земельный участок прекратится, оно снова возникнет.
.2 Предприятие как имущественный комплекс
Термин «комплекс» означает совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое. К имущественным комплексам в гражданском праве относят прежде всего комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. Под термином «имущественный» в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности. В понятие «наследуемое имущество», включаются имущественные права и обязанности наследодателя. [5, Ст. 1175]
Слово «имущественный» может охватывать и компоненты, которые являются неимущественными, не имеют экономического содержания. В состав предприятия как имущественного комплекса включены право на фирменное наименование, которое по своей правовой природе является личным неимущественным правом.
Возникает вопрос о соотношении понятий «сложная вещь» и «имущественный комплекс». Общим у имущественных комплексов и сложных вещей является то, что сделки, совершенные с имущественными комплексами, и сложными вещами распространяют свое действие на все компоненты их составляющие. Отличие состоит в том, что сложная вещь не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация имущественного комплекса невозможна без изменения составляющих его компонентов. В отличие от сложных вещей имущественные комплексы включают в себя не только вещи, но и имущественные права.
Сложная вещь и имущественный комплекс - это разные объекты гражданских прав. Законодатель особый правовой статус имущественных комплексов специально не устанавливает. Возникает вопрос о том, можно ли рассматривать имущественный комплекс в качестве вещи. Законодатель, называя предприятие в качестве объекта прав, не называет предприятие в качестве вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, [4, Ст. 132] а недвижимость - это синоним термина «недвижимая вещь». Но делать однозначный вывод о том, что имущественный комплекс является вещью в отсутствие прямого указания закона нельзя.
Это объект особого рода, поскольку в его состав наряду с вещами включаются права и обязанности, а также отдельные виды вещей, которые без их переоборудования не могут использоваться самостоятельно. Как правильно отмечает Е. Бутвина, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется «во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а вводится в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью не является». [57, С. 79] Представляется, что ст. 128 ГК РФ должна быть дополнена указанием на имущественные комплексы как особые объекты гражданских прав.
При решении вопроса о том, можно ли рассматривать имущественные комплексы в качестве делимых объектов права необходимо исходить из того, что, с теоретической точки зрения имущественный комплекс - это установленный законом неделимый объект гражданско-правовых отношений. В то же время допускается возможность продажи части предприятия, а также совершение иных сделок с частью предприятия. [4, Ст. 132]
Неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, например, автомобиль, мост. ГК РФ не устанавливает каких-либо ограничений при продаже неделимых вещей по частям, допуская возможность продажи, например, деталей автомобиля как запасные части, когда в силу различных причин неделимые вещи не могут использоваться по назначению. Иное дело, когда продается какой-либо имущественный комплекс. В состав него могут входить цеха по производству определенного вида товаров или несколько цехов, участвующих в одном цикле.
Продажа части такого комплекса и наличие нескольких собственников могла бы неблагоприятно сказаться на функционировании предприятия, что привело бы к неустойчивости оборота и иным неблагоприятным последствиям. Президиум ВАС РФ высказал мнение о том, что признание вещи неделимой влечет за собой определенные правовые последствия: часть ее не может быть предметом самостоятельных гражданских прав. Указание в ст. 132 ГК РФ на возможность совершения сделок с частью предприятия без ограничений необоснованно.
Сформировавшийся в законодательстве, судебной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота. Законодатель должен прояснить свою позицию по этому вопросу.
Термин «предприятие» используется в современном гражданском праве России применительно как к субъектам, так и объектам права. Так, ГК РФ признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные унитарные предприятия. [4, Ст. 113-115] Предприятие - лишь один из элементов наименования соответствующей организационно-правовой формы юридических лиц. Одновременно термин «предприятие» применяется для обозначения объекта права. В этом значении речь идет о предприятии в ст. 132 ГК РФ. Предприятие рассматривается как особый вид недвижимости, для которой установлен особый правовой режим. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование другие исключительные права. [4, Ст. 132]
Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на три группы. Во-первых, это движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это - здания, сооружения, сырье, сырье, приготовленное к переработке, предназначенные к сбыту товары и т. д. Во-вторых, имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства. В-третьих, исключительные права.
Четкая грань между предприятием как объектом права и субъектом права не всегда прослеживается. А. А. Веденин отмечает: «В ст. 132 ГК РФ, исходя из ее названия, дано определение предприятия как объекта гражданских прав. Однако упоминание в определении прав требования, долгов и ряда исключительных прав предприятия дает основание полагать, что в ст. 132 ГК РФ, по существу, содержится определение предприятия как субъекта гражданских прав». [58, С. 75] Такой вывод основан на том, что и права требования, и долги, и исключительные права могут принадлежать только субъекту права. Данный факт объясняется «особенностью российского законодательства».
Законом или договором может предусматриваться как расширение, так и сужение состава предприятия. В состав предприятия, являющегося предметом ипотеки, помимо указанного имущества входят права требования и исключительные права, которые залогодатель может приобрести после заключения договора ипотеки, [4, Ст. 349] а ст. 559, 658 ГК РФ предусматривают, что при продаже и аренде предприятия права продавца или арендодателя, полученные им на основании лицензии не подлежит передаче покупателю или арендатору.
В состав имущества предприятия, наряду с материальным имуществом и денежными средствами могут также входить исключительные права на интеллектуальную собственность. К таким правам могут относиться исключительное право на использование охраняемых патентом изобретение, промышленный образец, полезную модель, охраняемое авторским правом произведение литературы, науки, искусства и т.д. Эти права в денежном выражении учитываются на балансе предприятия в качестве нематериальных активов. В случае перехода имущества предприятия по гражданско-правовым сделкам важным является правильность оформления документов, подтверждающих право на данный объект. Это могут быть документы, подтверждающие передачу прав, например, авторский договор на передачу прав на использование произведения, лицензионный договор и т.д., а также документы, подтверждающие факт приемки-передачи самого объекта как произведения творческого труда.
Нужно ли включать в состав предприятия обязательства по уплате налогов. Следует исходить из того, что обязательства по уплате налогов, возникших до момента ее совершения, сохраняются за налогоплательщиком - собственником предприятия. Согласно Налоговому кодексу РФ объектом по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. [12, Ст. 247] Поскольку до совершения сделки прибыль получена продавцом, то ответственным за уплату налога остается он.
Особо следует остановиться на фирменном наименовании как составной части предприятия. Структурно фирменное наименование включает два компонента: указание на организационно-правовую форму и собственно наименование юридического лица. При этом последнее не может состоять из слов, составляющих только род деятельности. Наряду с полным фирменным наименованием юридическое лицо может иметь и сокращенное фирменное наименование. [5, Ст. 1173]
А. И. Дихтер высказывалось мнение о том, что фирменное наименование не может входить в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника - юридическое лицо. [67, С. 28] В таком утверждении есть определенная логика. Однако необходимо учитывать, что право на фирменное наименование рассматривается как средство индивидуализации юридического лица, а право на фирменное наименование состоит в праве исключительного пользования фирменным наименованием. [5, Ст. 1474] Право на фирменное наименование возникает с момента, когда фактически началось пользование предприятием как имущественным комплексом и, следовательно, оно не может быть отчуждено отдельно от него. В случае перехода предприятия к новому собственнику последний может пользоваться фирменным наименованием лишь с согласия прежнего владельца и только при указании на правопреемство.
Состав имущества предприятия не является стабильным. Одни виды его отчуждаются, другие приобретаются, что отражается в балансе предприятия. Относительно стабильно только положение недвижимого имущества, однако и оно может быть предметом сделок. Движение имущества предприятия отражается в бухгалтерской отчетности. При совершении сделок с имущественным комплексом предприятие не прекращает своей производственной или иной предпринимательской деятельностью, которая осуществлялась предыдущим собственником, то есть объектом является функционирующий имущественный комплекс.
При совершении сделок с предприятием предметом сделки являются все вышеперечисленные виды имущества. Как было отмечено Е. Бутвиной «исключение отдельных составных частей предприятия не снимает необходимости государственной регистрации прав на него, но только при том условии, что это имущество сохраняет качество комплекса, который может быть использован для осуществления предпринимательской деятельности». [57, С. 80]
А. А. Веденин высказывалось мнение о том, что «каждое предприятие как имущественный комплекс имеет центральный, наиболее значимый элемент, определяющий состав и значимость того или иного предприятия как объекта права». [58, С. 75] В Постановлении Президиума ВАС РФ было отмечено, что материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться отдельно от пассивов предприятия, выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов. [39]
Необходимо провести разграничение между частью предприятия и филиалом юридического лица. Следует иметь в виду, что филиал это всегда часть предприятия, тогда как часть предприятия не всегда является филиалом. На практике иногда возникает вопрос о том, можно ли рассматривать в качестве отдельного предприятия имущество, закрепленное за филиалом юридического лица. Филиал может выполнять все функции юридического лица или его часть. [4, Ст. 55] Филиал может составлять единое технологическое целое и выпускать ту же самую продукцию, что и само юридическое лицо. Однако, поскольку филиал это всегда часть предприятия, то даже в этом случае он может рассматриваться только как часть предприятия.
А. И. Дихтер высказано мнение, что предприятие признано недвижимостью условно. Возможны ситуации, когда предприятие не имеет в своем составе недвижимого имущества. [67, С. 28] Например, предприятия услуг, которые располагаются в арендованных помещениях. Согласно разъяснениям ВАС РФ такие предприятия считаются разновидностью недвижимости. [40]
Можно вполне согласиться с точкой зрения В. А. Алексеева, согласно которой признание предприятия недвижимостью независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях обеспечения повышенной надежности таких сделок, защиты прав, как их участников, так и третьих лиц. Однако, «признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим». [47, С. 274]
Предприятие является недвижимостью, но не в силу его связи с землей, а на основании определения его законом в качестве такового. Соответственно, существует определенное противоречие между ст. 130 и 132 ГК РФ, поскольку утрачивается важнейший признак недвижимого имущества - связанность с землей.
Е. Бутвина высказывалось мнение, что главным недостатком законодательства следует признать отсутствие в нем четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятие от других имущественных комплексов, которые в принципе можно использовать в предпринимательской деятельности. [57, С. 80] С таким мнением вполне можно согласиться. Возникает вопрос, о том можно ли рассматривать в качестве предприятия спортивные клубы.
Предприятие как объект гражданских прав может быть объектом права собственности и других вещных прав. Оно может находиться в государственной, муниципальной, частной собственности. Один субъект может иметь в собственности несколько предприятий. Собственником предприятия как имущественного комплекса теоретически может быть и физическое лицо, не являющееся предпринимателем. В этом случае для того, чтобы предприятие функционировало в гражданском обороте, собственник должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.
Как было отмечено А. А. Ведениным, обособление имущества для предпринимательской деятельности без создания юридического лица не имеет ни правового, ни практического значения, поскольку индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. [58, С. 75] При этом такой индивидуальный предприниматель может создать на базе собственного предприятия хозяйственное общество или товарищество, выступая в качестве единственного учредителя. Однако в этом случае собственником предприятия как имущественного комплекса является формально хозяйственное общество, а не физическое лицо. Соответственно ответственность такого юридического лица будет ограничена имуществом этого юридического лица, что более выгодно для физического лица.
В. А. Алексеевым высказано предложение признать предприятие в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. [47, С. 252] В этом случае оно может как включать, так и не включать в себя объекты недвижимости. Следствием этого будет то, что права на предприятие, ограничение и возникновение, прекращение прав не будут подлежать государственной регистрации. В то же время особый характер предприятия как объекта гражданских прав мог бы быть обеспечен иным способом - введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием. Государственной же регистрации должны подлежать только переход и обременения вещных прав на объекты недвижимого имущества в составе предприятия. Сама же государственная регистрация прав на недвижимость в составе предприятия должна носить упрощенный характер. С таким предложением вполне можно согласиться.
В настоящее время сделок с предприятием как имущественным комплексом из-за сложной процедуры регистрации проводится очень мало. В основном совершаются сделки с акциями, долями, паями и т.д. В последнем случае лицо, которое приобрело акции, паи, доли и т.д. формально является собственником только акций, паев и т.д., но не предприятия, однако это не мешает ему осуществлять полный контроль над ним.
Следует согласиться с высказанным А. И. Дихтяр мнением о необходимости ввести такое понятие как «технологический имущественный комплекс» - совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права. [67, С. 28]
Одновременно предлагается ввести в законодательство указанное понятие, которое обладало бы следующими признаками: объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка, на котором расположены иные объекты недвижимости, входящий в имущественный комплекс; отсутствие в составе такого имущественного комплекса прав требования и долгов по обязательствам его собственника, которые при совершении сделки по отчуждению технологического комплекса могут передаваться новому собственнику по договоренности сторон путем уступки прав требования и перевода долга, совершаемых в обычном порядке. [47, С. 311]
Такое предложение заслуживает поддержки, однако авторы ничего не говорят о том, должен ли вестись технический учет таких имущественных комплексов, необходима ли государственная регистрация перехода прав на них. Представляется, что такой учет необходим, поскольку иначе при возникновении споров необходимо доказывать, что тот или объект отвечает признакам имущественного комплекса. Что касается государственной регистрации перехода прав на имущественные комплексы, то речь может идти только о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, входящее в состав таких комплексов.
Существуют различия в правовом регулировании формы заключения сделок с предприятиями. Чтобы письменная форма договора купли-продажи предприятия считалась соблюденной, необходимо наличие не только документа, подписанного сторонами, но и таких документов как акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех обязательств, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера размера и сроков их требования. [5, Ст. 560, 561] Что касается договора аренды предприятия то для соблюдения письменной формы достаточно составления одного документа. [5, Ст. 658]
При аренде предприятия права кредиторов по обязательствам ограничены возможностью предъявления требования о прекращении или досрочном исполнении арендодателем своих обязательств и возмещении причиненных этим убытков [5, Ст. 657], тогда как при продаже предприятия защита прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, обеспечивается путем предоставления им прав в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать от продавца прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. [5, Ст. 562]
Возникает вопрос о том, правомерно ли наличие различных правовых режимов для различных сделок с одним и тем же предметом. Представляется, что это правомерно, поскольку при аренде собственник не меняется, тогда как при купле-продаже возникает новый собственник.
Спецификой предприятия как объекта недвижимости является то, что изначально государственная регистрация вещных прав на него не осуществляется. На предприятие не распространяются положения ст. 2 ЗФ РФ № 102-ФЗ, согласно которым единственным доказательством существующего права на недвижимость является государственная регистрация. Закон исходит из того, что на момент совершения сделки с предприятием сторона, передающая предприятие таким правом обладает. В указанную статью ФЗ РФ № 102-ФЗ необходимо внести изменения, согласно которым на предприятие данное положение не распространяется.
2.3 Жилые и нежилые помещения
Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями как «жилище» и «помещение».
Понятие «жилище» используется в Конституции РФ. [1, Ст. 25] Это понятие шире понятия «жилое помещение» и имеет скорее социально-политическое, чем юридическое значение. Пещеры служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. Многие помещения жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них можно жить в течение определенного времени: больница, тюрьма, гостиница.
В Жилищном кодексе РФ также используется понятие «жилище». Говорится о праве на жилище, его неприкосновенности и недопустимости его произвольного лишения. [7, Ст. 1] Жилище - это абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать потребностей человека в жилье. Жилые помещения - это помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания. В законодательстве отсутствует легальное определение помещения, что вряд ли можно признать правильным.
В законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был решен окончательно с момента признания права собственности на квартиры и другие жилые помещения в многоквартирных жилых домах.
Чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на должно быть зарегистрировано. Возникает вопрос, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и права, на который подлежат отдельной государственной регистрации. Законодатель установил критерии, по которым возможно признать жилые помещения в качестве объекта, дав его общее определение, и перечислив его разновидности и установив специальный правовой режим использования.
Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющее обособленный вход и не имеющая в своих пределах мест общего пользования. [70, С. 184]
Выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее дом, квартиру, комнату, имеет свои недостатки. Жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия "жилое помещение" оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом слагается из нескольких жилых помещений.
Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано. Пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, отличает жилое помещение, скажем, от дачного или временного сооружения или от барака. [83, С. 94]
Исключение составляют жилые помещения специального назначения, для которых термин «постоянное проживание» не будет корректным, поскольку речь идет о месте временного проживания. Необоснованно включать в этот фонд социальные гостиницы, центры социальной адаптации. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.
Потребительские свойства объектов постоянного места жительства и объектов временного проживания могут совпадать, в связи с этим на практике возможны случаи взаимозаменяемости. Нередки случаи, когда помещения, изначально предназначенные для временного пребывания, а не для постоянного проживания используются для проживания постоянного.
Функциональное назначение помещений, вводимых в эксплуатацию после завершения строительства либо капитального ремонта определяется по проектной документации строительства или ремонта, что фиксируется в Бюро технической инвентаризации.
В настоящее время действует Положение о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, Для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие. [36, П. 33] Признание помещения жилым непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией.
Можно выделить также и формальный признак жилого помещения - включение помещения в соответствующий жилищный фонд. Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт, которому должно отвечать пригодное для постоянного проживания помещение.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое установлены только два ограничения: такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения техническим и санитарным требованиям; перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами других лиц.
ЖК РФ выделяет следующие разновидности жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. [7, Ст. 16]
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. [7, Ст. 16] Признаком жилого дома является также наличие почтового номера
Отдельно законодатель выделяет понятие многоквартирного дома, хотя и не дает его легального определения. А. С. Тарасова определяет многоквартирный дом как строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-техническим требованиям. [98, С. 22] Для того чтобы у собственников помещений в многоквартирном доме возникла долевая собственность на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества необходимо определить границы этого земельного участка, провести его межевание и осуществить кадастровый учет. В подавляющем большинстве случаев такие земельные участки не сформированы.
Возможны ситуации, когда в многоквартирном доме все жилые помещения находятся в собственности физических лиц. Речь может идти только об общей долевой собственности на такой дом. Однако законодатель отказывается признать этот факт. В ЖК РФ говорится об управлении многоквартирным домом как единым объектом.
Допускается изменение внутренних границ многоквартирного комплекса. [7, Ст. 40] Однако в тех случаях, когда реконструкция, переустройство, перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме на это требуется согласие всех собственников помещений. Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается большинством не менее две трети голосов от общего числа собственников помещений. [7, Ст. 46] Налицо явное несоответствие между двумя нормами.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. [7, Ст. 16] Квартира может рассматриваться не только как вид жилого помещения, но и как определенное место на конкретной территории, имеющей адресно-географические координаты. Квартира представляет собой совокупность одной или более комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком.
ЖК РФ ввел в качестве разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме. [7, Ст. 16] Указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилая комната не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку не может быть пригодна для постоянного проживания, так как не имеет необходимых вспомогательных помещений и отнесение ее к жилым помещениям не совсем корректно. Законодатель, признав комнаты в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, предоставил широкие возможности по распоряжению ими и приняв ряд мер, направленных на то, чтобы уменьшить их количество. Предусмотрено преимущественное право собственников комнаты в коммунальной квартире на покупку отчуждаемой комнаты. [7, Ст. 42]
Для жилых помещений установлен особый правовой режим, который заключается в том, что они должны использоваться строго по назначению. Сделки, не связанным с проживанием граждан использованием являются ничтожными. по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него. [4, Ст. 293]
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. [7, Ст. 17] При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями. Однако не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. В качестве примера можно привести адвокатскую деятельность, для осуществления которой допускается использование жилых помещений.
Следует иметь в виду, что законодательство не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, но условием такого размещения является необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых.
Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой системе регистрации и технической инвентаризации. Он проводится в соответствии с постановлением Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации, которые обязаны осуществлять: техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда; контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений; информационное и консультационное обслуживание. [70, С. 185]
Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций жилых строений и помещений с периодичностью не реже одного раза в пять лет, а также по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых обследований.
За использованием и сохранностью жилищного фонда, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется государственный контроль Государственной жилищной инспекцией, главной задачей которой является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда. [83, С. 95]
Государственная жилищная инспекция осуществляет контроль за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
На собственника жилых помещений возлагается содержание жилья, включая его капитальный ремонт. [7, Ст. 30] Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязывал бывшего наймодателя производить капитальный ремонт. [21, Ст. 16] Многие граждане приватизировали квартиры в ветхих, не отремонтированных домах, теперь, отменив эту норму, государство от ранее принятых на себя обязательств отказалось.
Правом собственника жилого помещения является право переустройства и перепланировки занимаемого им помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. А перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. [7, Ст. 25]
В качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные помещения. Они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. В последнее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия как «часть здания», которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения.
Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения: помещения для офиса, и служебные помещения: лестницы, коридоры. Их называют помещениями общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования.
По поводу правовой природы нежилых помещений высказываются различные точки зрения. П. В. Крылов считает, что нежилые помещения следует рассматривать как индивидуально определенные объекты, отличные от зданий. [70, С. 185] Е. Панин указывает, что они включают как здания и сооружения, так и их изолированные индивидуально определенные части. [83, С. 95] недвижимый имущество собственность право
Помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако их следует отнести к недвижимому имуществу. У них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей. При отсутствии легального определения понятие нежилого помещения упоминается в правовых актах.
Согласно ФЗ РФ № 122-ФЗ ФЗ нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, права на которые, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. [15, Ст. 1] К выводу о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами, приходит и судебная практика.
В качестве синонима нежилого помещения иногда используется понятие «объект нежилого фонда». В федеральном законодательстве такое определение отсутствует, но в законодательстве некоторых субъектов РФ оно есть. [31]
Объект нежилого фонда отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные к жилищному фонду.
Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него должно быть зарегистрировано. Может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. Законодатель сделал это в отношении жилого помещения. [7, Ст. 15, 16]
Такие критерии в отношении нежилых помещений отсутствуют. Необходимо решить вопрос, нужно ли следовать классическим представлениям о праве собственности на строение как неделимый объект или установить особый режим нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав. Это создает проблемы на практике. В результате приватизации многие организации оказались собственниками части зданий, включая места общего пользования. Поскольку правовой статус части здания (нежилого помещения) и мест общего пользования в этом здании законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения. Для решения проблемы для нежилых помещений предлагается установить особый режим, который будет заключаться в том, что указываются только идеальные доли с одновременным указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями.
Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным.
Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям: техническому, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения; функциональному - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом. [98, С. 23]
Даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество. Иной правовой режим в отношении указанного имущества невозможен. Возникает вопрос, кто же является собственником всего здания в целом. После того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в нем единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. Специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.
2.4 Иные объекты недвижимости
Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости, для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.
Легального определения объекта незавершенного строительства нет. В Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» под объектом незавершенного строительства понимается многоквартирный дом, строительство которого не завершено. [46] В Законе Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» к многоквартирному дому - объекту незавершенного строительства для строительства которого привлечены денежные средства граждан и (или) иных лиц применяется термин «проблемный объект». [31, Ст. 2]
М. М. Гасанов выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения. [59, С. 40]
Вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости является дискуссионным. В. М. Ланда высказывалось мнение, что объект незавершенного строительства не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью». [72, С. 4] А. Романенко высказал суждение о том, что «объект строительства, неразрывно связанный с землей вне зависимости от того, завершены ли строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку оно подпадает под определение ст. 130 ГК РФ». [86, С. 152]
Можно ли считать объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом в тех случаях, когда договор строительного подряда не прекратил свое действие. З. Н. Сабирова утверждает, что нет, поскольку любой объект права должен иметь физическую завершенность, а в данном случае этого нет, поскольку в процессе строительства в него будут постоянно вноситься изменения. [90, С. 226]
К. А. Аветисян высказывает утверждение о том, что признание строящегося объекта недвижимостью содержится и в ст. 219 ГК РФ, согласно которой возникает право собственности на «вновь создаваемое», а не «созданное» имущество. [46, С. 47] Такое толкование представляется чрезмерно широким и скорее всего законодатель допустил неудачную формулировку.
Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось при каких условиях это возможно. Как следует из Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. А право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. До тех пор, пока договор не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства права на объект могут быть зарегистрированы. [25, Ст. 15]
При государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимость обязательной государственной регистрации подлежат и ее ограничения (обременения), которые переходят к новому собственнику. К числу последних относятся установленные законом различные запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации ему вещных прав на данный объект (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества).
ГК РФ не содержит требования государственной регистрации договоров продажи недвижимости, за исключением жилья. [4, Ст. 550] Следует ли регистрировать договор купли-продажи недостроенного жилого дома, то есть объекта незавершенного строительства. Очевидно, нет, поскольку объект незавершенного строительства еще не приобрел статус жилого дома.
В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. [25, Ст. 25]
К числу документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости относятся свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договоры аренды земельного участка. Проектно-сметная документация включает проекты объектов недвижимости и смету - документ, в котором определяется стоимость выполняемой работы, разбитая на определенные этапы. Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства и т. д.
Возможно зарегистрировать права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество. [26] Застройщик многоквартирных домов обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. [14, Ст. 13] При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Судебная практика также подчеркивает, что непременным условием совершения сделок с объектами незавершенного строительства является государственная регистрация прав на него. Согласно Информационного письма ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со ст. 25 ФЗ РФ № 102-ФЗ.
Определенную сложность вызывает вопрос о том, кто является собственником объектов незавершенного строительства и кто соответственно имеет право зарегистрировать право собственности на него. Вряд ли можно согласиться точкой зрения В. А. Алексеев о том, что объект незавершенного строительства, являющийся недвижимостью, до государственной регистрации не имеет собственника. [47, С. 266] Любой объект, который может рассматриваться как вещь, находится в гражданском обороте. Ст. 219 ГК РФ, определяющую момент возникновения права собственности на недвижимое имущество моментом государственной регистрации, таким изъятием признать нельзя.
Право собственности на недостроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с государственными и муниципальными органами. Документом, подтверждающим право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти. [3, Ст. 62] Право собственности на объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него существует, однако не на конкретный объект недвижимости, а на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.
Кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства - подрядчик, заказчик, инвестор - является его собственником, представляет определенные сложности. У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Президиум ВАС РФ указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства. Поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствовало». [41]
Нельзя считать собственником незавершенного строительством объекта и подрядчика. М. М. Гасанов высказывалось мнение о том, что до прекращения договора подряда есть право общей собственности на материалы, вкладываемые в создание новой вещи, а после прекращения - право общей собственности на объект незавершенного строительства. [59, С. 41] Такая точка зрения представляется предпочтительной, однако законодатель должен изложить свою позицию более четко. Возможны ситуации, когда все расходы по строительству, включая стоимость материалов, были осуществлены подрядчиком, в этом случае об общей долевой собственности говорить нельзя. До момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса, однако закон не определяет, каким образом будут определяться доли.
Хотя объекты недвижимости создаются с помощью «инвестиционных договоров», законодательно их определение не дается. Исключение составляет разновидность инвестиционного договора - договор долевого участия в строительстве. Однако ФЗ РФ № 214-ФЗ отвечает на вопрос: является собственником незавершенного и незарегистрированного объекта строительства.
По иному решается вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства В. М. Ланда: право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании Земельного кодекса РФ. [72, С. 5] Для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда. Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином праве) на земельный участок, а также разрешение на строительство. Потребуется внести изменения и в нормы ГК РФ: подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве, когда право собственности подрядчика прекращается в связи с юридической гибелью указанных материалов. Не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен. Очевидно, В. М. Ланда преследовал цель создания единого объекта недвижимости уже на стадии строительства здания или сооружения.
Кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.
Возможны ситуации, когда объект незавершенного строительства находится на земельном участке, собственник которого одновременно является собственником другой недвижимости, права на которую надлежащим образом оформлены. Для того, чтобы избежать процедуры оформления прав на объект незавершенного строительства при продаже земельного участка и надлежаще оформленной недвижимости объект незавершенного строительства указывается в договоре купли-продажи как набор строительных материалов. Такие сделки можно рассматривать как притворные, поскольку вместо купли-продажи недвижимости, для которой предусмотрена специальная процедура, заключается обычный договор купли-продажи. [86, С. 153]
Особым видом недвижимого имущества являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие как «условная недвижимость»sub_99203 или «недвижимость в силу закона».
Независимо от того, используется ли самолет для предпринимательской деятельности или личных целей он не перестает быть транспортным средством и следовательно недвижимостью в силу закона. Другое дело, когда самолет используется как музей или кафе. В этом случае самолет становится сооружением и вопрос о том, является ли он недвижимостью, будет решаться в зависимости от того, насколько прочно он связан с землей. [91, С. 72]
Понятие и виды транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах, где также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
Кодекс торгового мореплавания РФ определяет морское судно как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое для перевозки и иных целей». [9, Ст. 6] Суда могут находиться в собственности физических и юридических лиц; Российской Федерации, субъектов РФ; муниципальных образований. [9, Ст. 12] При этом суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только РФ.
Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения судном, устанавливать ипотеку судна и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. [9, Ст. 13]
Собственник судна вправе также передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника. [9, Ст. 14] Передача судна в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Такая передача судна подлежит обязательной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге.
Различают следующие типы морских судов: пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксируемые, спортивные и прогулочные суда, суда рыбопромыслового флота. В. А. Алексеев высказывается мнение о необходимости выделить в качестве особой разновидности судов научно-исследовательские суда. [47, С. 274]
Каждое морское судно обладает определенной национальностью, которая состоит в исключительной юрисдикции государства, флаг которого несет судно. При этом судну выдаются соответствующие документы, которые дают ему право плавать под этим флагом. Судно должно подчиняться законам этого государства.
По-иному определяется судно внутреннего водного транспорта. Судном является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река - море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряд, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода. [14, Ст. 3] Суда внутреннего водного транспорта могут находиться в любой собственности. При этом право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге.
Собственник судна вправе передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет. Передача судна в доверительное управление подлежит обязательной государственной регистрации. Доверительным управляющим может быть компетентный в области управления судами и их эксплуатации индивидуальный предприниматель или коммерческая организация.
Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. [2, Ст. 32] Имущество гражданской и экспериментальной авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства - в соответствии с законодательством РФ может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц, а то же имущество государственной авиации и объекты единой системы организации воздушного движения - только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации органов внутренних дел, которое может находиться в собственности субъектов РФ. В собственности граждан РФ могут находиться гражданские воздушные суда. [2, Ст. 7] Иностранные физические и юридические лица не могут иметь в собственности гражданские воздушные суда.
Российское законодательство не дает определения космического объекта. Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос, доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.
Термин «космический объект» страдает юридической неопределенностью. К ним могут быть отнесены любые небесные тела как естественного, так и искусственного происхождения. Космический объект может включать как объект, с помощью которого производится запуск с земли, так и объекты, вращающиеся вокруг Земли. [94, С. 48]
Использование космических объектов естественного происхождения вопрос не далекого будущего. Вопрос о возникновении права собственности на части таких объектов и соответственно о регистрации этого права приобретает особую актуальность в связи с тем, что в настоящее время идет активная торговля участками поверхности Луны и других планет.
Согласно Конвенции о международной ответственности за ущерб, причиненный космическим объектам, понятие космического объекта включает его составные части, средства доставки космического объекта, части этого средства доставки. В то же время Договором о космосе (1967 г.) космический объект и его экипаж при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и их небесных телах. Космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежит тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.
Федеральный закон РФ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» трактует объекты культурного наследия как недвижимое имущество особого рода и с особым правовым режимом. [28, Ст. 3]
К объектам культурного наследия народов РФ относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. [28, Ст. 3]
Выделяют также объекты культурного наследия регионального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта РФ; объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.
Памятники истории и культуры прямо не указаны в перечне недвижимого имущества, данного в ст. 130 ГК РФ. Они могут быть отнесены к зданиям и сооружениям. Возникает вопрос, относятся ли разрушенные здания к памятникам культуры и какой процент разрушения необходим для того, чтобы констатировать их полно уничтожение. Представляется, что этот вопрос должен быть решен в законодательстве более четко.
Для того, чтобы тот или иной объект получил особую правовую охрану необходимо, чтобы он был признан таковым в установленном законом порядке. При этом каких либо объективных признаков для признания их таковыми не существует. Каждый раз этот вопрос решается в индивидуальном порядке на основании заключения специалистов.
Памятники истории и культуры могут находиться в собственности любого субъекта гражданских прав, однако большая часть памятников истории и культуры находится в федеральной собственности.
Все чаще ставится вопрос о необходимости передачи памятников культуры из федеральной собственности в собственность других субъектов гражданского права. Весьма актуальной является проблема передачи памятников культуры из федеральной собственности в собственность субъектов РФ. В целях сохранения историко-культурного наследия России наиболее значимые объекты включаются в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия РФ. [54, С. 17]
Правовое регулирование разграничения объектов, которые должны находиться в федеральной собственности и собственности субъектов РФ несовершенно. Согласно действующему законодательству исключительно к федеральной собственности относятся все объекты, внесенные в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов РФ; памятники истории и культуры общероссийского значения, включенные в Перечень, утвержденный Указом Президента РФ.
Памятники истории и культуры местного значения могут находиться муниципальной, региональной и федеральной собственности.
Объекты культурного наследия могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены Федеральным законом РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию, которые получили название охранных обязательств. [21, Ст. 29] Исключение составляют объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.
Объекты культурного наследия религиозного назначения могут передаваться в собственность только религиозным организациям в порядке, установленном ФЗ РФ № 73-ФЗ.
Возможны ситуации, когда объектами культурного наследия являются жилые помещения либо жилые помещения являются частью объекта культурного наследия. Такие жилые помещения подлежат приватизации. При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект.
На собственника возлагается обязанность сохранить объект культурного наследия. Однако эти обязанности сформулированы в самом общем виде. Представляется необходимым в законе указать конкретные права и обязанности лиц, которые являются собственниками памятников культуры. Особое внимание должно быть обращено на акты технического осмотра памятника, определение плана ежегодных работ, разработку проектно сметной документации, реставрацию, консервирование, опись находящихся на памятнике движимых культурных ценностей. [61, С. 94]
Допускается выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. [4, Ст. 240] Они могут быть изъяты по решению суда путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в том случае, если их содержание собственником грозит утратой ими своего значения. Согласно ФЗ РФ № 73-ФЗ под утратой назначения понимается не только физическая гибель вещи, но и угроза изменения облика и интерьера объекта в соответствии с его особенностями, послужившими основанием для включения культурного объекта в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте.
Контроль за сохранностью объектов культурного назначения осуществляет Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия, которая является федеральным органом исполнительной власти.
3. ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
.1 Право собственности на недвижимое имущество
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных прав на другое имуществ. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других субъектов гражданского права. В связи с этим ограничены правомочия распоряжения и пользования. Согласно ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. [4, Ст. 209] Природные ресурсы подчинены презумпции государственной собственности и их оборот носит разрешительный характер. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в частной и муниципальной собственности, являются государственной собственностью. [4, Ст. 214] Причина внедрения публично-правовых начал в отношения по поводу природных ресурсов видится в высокой общественной значимости указанных объектов. Правовая природа этих объектов определяется такими их материальными и экономическими свойствами ограниченный объем, невосполняемость и т.д.
Отдельные виды объектов недвижимого имущества изъяты из оборота и являются исключительной собственностью государства, например, недра. Приобретение права собственности на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на будущего собственника объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находящегося в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство. Собственник недвижимого имущества платит на него налог.
Право собственности на недвижимость в некоторых случаях получает особое содержание. Так, недвижимость, приобретенная под выплату ренты, находится в законном залоге у получателя ренты, а в случае пожизненного содержания возможность отчуждения или обременения имущества, переданного в собственность плательщика связывается с согласием получателя ренты. [5, Ст. 587, 604] На протяжении всего действия договора ренты у получателя ренты, если он передал недвижимость в собственность бесплатно, при ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязанностей сохраняется право требовать возврата имущества. [5, Ст. 599, 605]
Отдельные виды недвижимого имущества подвергаются ограничению в виде сервитутов, например, земельные участки, здания и т.д. Законодательству РФ неизвестно ограничение права собственности на земельные участки, вытекающее из так называемого "соседского права". Предложение о введении подобного права было сделано З. Шакировой. Суть этого права состоит в том, что собственник земельного участка не может запретить неприятное воздействие исходящих из другого (соседнего) земельного участка газов, запаха, дыма, копоти, шума и т.д., если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка. [104, С. 47] Если же собственник соседнего земельного участка выйдет за пределы указанных ограничений, то в этом случае возможно предъявление негаторного иска.
Есть основания возникновения права собственности, которые характерны только для недвижимого имущества. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц может возникнуть в результате приватизации этих жилых помещений гражданами, проживающими в них по договору социального найма. У юридических лиц право собственности на недвижимое имущество может также возникать в результате приватизации. [21, Ст. 32] Особые сложности возникают при приватизации земельных участков, которые ранее предоставлялись гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Земельные участки предоставлялись не конкретным физическим лицам, а садоводческим товариществам или дачным кооперативам на праве постоянного бессрочного пользования. Каких-либо документов, подтверждающих право владения у членов таких товариществ или кооперативов нет. Единственными документами, подтверждающими это право, являются книжки члена садоводческого товарищества или кооператива.
Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. [28]
Для решения этой проблемы был принят ФЗ РФ N 93-ФЗ, который широко известен под названием - Закон о дачной амнистии, который внес изменения в целый ряд правовых актов. В ст. 28 ФЗ РФ № 66-ФЗ была внесена норма, согласно которой граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки.
Особо ФЗ РФ № 93-ФЗ остановился на государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Чтобы зарегистрировать право собственности на такой участок, необходим набор правоустанавливающих документов: акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный уполномоченным органом; свидетельство о праве такого гражданина на данный земельный участок, выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок; иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок. [104, С. 47]
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план земельного участка. Даже тем гражданам, у которых есть право собственности на земельный участок, зафиксированное в соответствующем свидетельстве, но отсутствует кадастровый номер на него, необходимо провести землеустроительные работы, в том числе межевание земельного участка и затем передать эти сведения в территориальное подразделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. После получения кадастрового плана собственник земельного участка должен обратиться в Федеральную регистрационную службу, которое и должно выдать собственнику свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. [15, Ст. 17]
Специфическим основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество является признание его бесхозным, собственник которого неизвестен либо он отказался от права собственности. [4, Ст. 225] Такое имущество принимается на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки вещи на учет орган по управлению муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. [4, Ст. 235]
Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть в результате приобретательной давности. Если лицо, которое приобрело объект недвижимости, добросовестно считало себя законным приобретателем, однако при регистрации обнаружило незаконность приобретения, то может быть применена приобретательная давность. Если незаконный владелец существенно реконструировал этот объект недвижимости, то такой объект не может считаться приобретенным и соответственно должны применяться правила ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке.
Условиями приобретательной давности является открытость, непрерывность и добросовестность владения. Как это установлено ст. 134 ГК РФ для приобретения собственности на недвижимость требуется добросовестно и непрерывно владеть имуществом как своим в течение 15 лет. Добросовестность означает, что владелец, заблуждаясь в фактических обстоятельствах, полагает, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее.
Весьма проблематичными являются случаи, когда организация - правопреемник госпредприятия продолжает владеть неприватизированным объектом недвижимости. Часто владельцы ссылаются на то, что они уже приобрели спорное имущество в силу приобретательской давности. Однако ст. 234 ГК РФ в этом случае вряд ли применена. Добросовестное владение имуществом как своим означает, что в момент приобретения приобретатель не знал и не мог знать действительного собственника. В данном случае приобретателям всегда был известен собственник - государство. Такой титул, как право оперативного управления, являясь производным от собственности, сам собой означает известность собственника. [47, С. 315]
При применении приобретательной давности речь не может идти о юридической ошибке, поскольку случае нет добросовестности. Добросовестность может возникнуть только в результате фактической ошибки. Например, в результате ошибки землемера кто-то владел большим земельным участком, чем это было предусмотрено правоустанавливющими документами. При этом сам собственник не знал о том, что владеет не принадлежащей ему землей. По истечении 15 лет незаконный владелец земельного участка может быть признан его собственником в силу приобретательной давности.
Лицо, ссылающееся на давность владения имуществом, может ко времени своего владения присоединить все то время, в течение которого данным имуществом владело лицо, чьим правопреемником оно является в частности в результате наследования и реорганизации юридического лица. Отсчет срока начинается с момента завладения имуществом. [4, Ст. 234]
Владелец вещи должен относиться к ней как к собственной. В частности действиями, свидетельствующими об этом, являются такие действия как ремонт недвижимого имущества, страхование и т.д. Доказательство владения недвижимым имуществом включает как непосредственное господство над вещью, так и сделки, связанные с передачей недвижимого имущества во временное владение другим лицам.
После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.
Особо следует остановиться на таком способе приобретения права собственности на недвижимое имущество как выплата паевого взноса за квартиру, дачу, гараж иное помещение членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива. [4, Ст. 218] Специфика данного способа заключается в том, что первоначальный собственник помещения никак не проявляет свою волю и соответственно не заключается договор об отчуждении, не предусматривается передача помещения или регистрация права собственности на него. Не связано это право и с его государственной регистрацией. Право собственности члена кооператива возникает автоматически в силу факта выплаты пая. Соответственно переход права собственности на жилое помещение к члену кооператива влечет прекращение обязательства кооператива возвращать паевой взнос, выплаченный членом кооператива.
Возникает вопрос о том, кто будет собственником многоквартирного дома, построенного жилищно-строительным кооперативом, когда все члены кооператива полностью выплатили пай. Поскольку собственниками жилых, а также нежилых помещений (на праве общей долевой собственности) являются сами члены кооператива, то у кооператива как юридического лица на здание больше права собственности нет.
Иначе складывается ситуация, когда отдельные члены кооператива досрочно выплатят пай. В таких случаях возникает общая долевая собственность кооператива и членов, выплативших пай. В связи с этим правомочия по владению, пользованию и распоряжению многоквартирным домом, в котором живут члены кооператива, должны осуществляться с согласия всех сособственников. Сдача нежилых помещений в данном доме в аренду может осуществляться только с разрешения членов кооператива, выплативших пай. [47, С. 318]
Прекращение права собственности на недвижимое имущество также обладает определенными особенностями. Прекращение права собственности на него формализовано и требует государственной регистрации. В отношении недвижимости действует правило: до момента регистрации в качестве собственника нового субъекта право собственности предшествующего не считается прекращенным.
В силу особой важности и социальной значимости недвижимого имущества закон допускает его принудительное изъятие у собственника в публичных интересах. Хотя государство как участник гражданского оборота не имеет преимуществ, однако особое положение государства как представителя общественных интересов выделяет целую группу сделок, в которые вступление контрагентов по существу им навязывается.
Наиболее рельефно это проявляется в отношении отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. [4, Ст. 239] В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.
Речь идет о ситуациях, когда земельный участок изымается для прокладки дорог, строительства объектов общегосударственного значения. Для собственника объекта недвижимости предусмотрены следующие гарантии. Выкуп имущества возможен только по решению суда. Обязательным условием является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости. Законодательством может быть предусмотрена альтернатива изъятию - перенос зданий или сооружений на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие либо строительство за его счет новых аналогичных сооружений. Смысл этой нормы состоит не в дополнительном ограничении прав собственности, а в создании механизма выкупа этого имущества с предоставлением собственнику справедливой компенсации.
О гарантиях прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд говорится также в ст. 63 ЗК РФ. Согласно указанной статье Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в соответствии со ст. 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды. [8, Ст. 63] Выбор способа компенсации за изъятый земельный участок принадлежит указанным лицам.
Принятое решение об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд ограничивает права собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов на осуществление деятельности по застройке земельного участка и проведению других мероприятий, повышающих стоимость земельного участка. Эти ограничения не означают запрет на осуществление такого рода деятельности. Однако расходы по строительству и повышению стоимости земельного участка, не подлежат возмещению.
Поскольку жилые помещения являются разновидностью недвижимого имущества, то вышеуказанный порядок изъятия относится и к ним. Вместе с тем ввиду особой социальной значимости жилых помещений порядок их изъятия для государственных или муниципальных нужд устанавливается также нормами Жилищного кодекса РФ. [7, Ст. 32] Законодатель установил, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом.
При изъятии жилых помещений для государственных или муниципальных нужд надо сделать оговорку о том, что речь не идет о самовольно возводимых жилых помещениях, поскольку в данном случае право собственности на жилое помещение не возникает.
Обычно решение об изъятии земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке недвижимости, т.е. одним документом оформляется два решения. При отсутствии документов, подтверждающих право собственности или другое вещное право на земельный участок, стоимость земельного участка не возмещается. Принудительно может быть выкуплено только все жилое помещение. Теоретически возможна ситуация, когда в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость изъять только часть жилого помещения. Без согласия собственника жилого помещения это сделать невозможно.
В случае выкупа в выкупную цену включается не только рыночная стоимость самого земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, но также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду. [4, Ст. 281; 7, Ст. 32]
Закон также допускает также такие основания прекращения прав собственности на недвижимое имущество как выкуп бесхозяйственно содержимых недвижимых культурных ценностей, реквизиции, приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства, продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения, национализация недвижимого имущества собственников в силу принятия специального закона. [4, Ст. 240, 242, 272, 285, 293]
3.2 Иные вещные права на недвижимое имущество
В российском законодательстве под вещными понимаются право собственности на недвижимость; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого; сервитут. [4, Ст. 216]
Указанный перечень не является исчерпывающим. К числу вещных прав, к примеру, относится право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением. [4, Ст. 293]
Вещные права на здания (сооружения) и земельные участки различаются. Земельные участки является единственным объектом таких вещных прав как бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение.
В отдельных случаях существуют противоречия между нормами Гражданского и Земельного кодексов РФ относительно того, кто является субъектом указанных прав. Согласно ГК РФ собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. [4, Ст. 271] Согласно ЗК РФ субъектами этого права могут быть государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления. [8, Ст. 20]
Субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия и субъекты права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения наделены различным объемом прав на принадлежащее им недвижимое имущество. Указанным предприятиям запрещено продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. [4, Ст. 295]
Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут распоряжаться закрепленными за ними движимыми и недвижимыми объектами только с согласия собственника этого имущества. Учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. [4, Ст. 298] Другой режим установлен в отношении недвижимого имущества, приобретенного в результате деятельности, допускаемой учредительными документами учреждения. Такое имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе. Право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав.
Гражданский и Земельный кодексы РФ различно регулируют положения, связанные с этим правом, в связи с чем возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет иметь преимущество. Согласно ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других нормативных актов, должны соответствовать ГК РФ. Преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае, если в ГК РФ есть прямая отсылка к ним. Поскольку в ГК РФ нет отсылки к ЗК РФ, следует придти к выводу, что преимущество должен иметь ГК РФ. Однако представляется, что законодатель должен прояснить свою позицию по этому вопросу.
Субъектами постоянного (бессрочного) права пользования земельным участком могут быть как юридические так и физические лица. Согласно ст. 20 ЗК В настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ сохраняется. [8, Ст. 20]
Возможности по распоряжению таким земельным участком ограничены. Владелец имеет право только передавать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование и только с согласия собственника. Однако если на таком участке есть здание или сооружение, принадлежащее владельцу участка на праве собственности, то, произведя отчуждение такого здания или сооружения, осуществляется передача приобретателю и принадлежащего ему права пользования этим земельным участком.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом, являются его собственностью. [4, Ст. 269]
Сейчас в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.
Иные юридические лица обязывались в срок до 1 января 2006 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность. Однако неисполнение данного требования не несло никаких гражданско-правовых последствий для правообладателей. Ст. 20 ЗК РФ говорит, что ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования землей у граждан и юридических лиц сохраняются.
Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности для граждан сроком не ограничено.
Право постоянного бессрочного пользования может прекращаться как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе помимо его воли. В частности это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также если гражданин приватизирует его. [8, Ст. 20, 45] Возникает вопрос, с какого момента при добровольном отказе от права прекращается право постоянного бессрочного пользования. Таким моментом следует считать момент принятия решения органом государственной власти или местного самоуправления о согласии принять такой отказ и поступлении соответствующего земельного участка в распоряжение соответствующего органа. [8, Ст. 53]
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или ухудшению экологической обстановки; неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений; нарушение установленного ст. 95-100 ЗК РФ использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению; систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв; систематическая неуплата земельного налога; неиспользовании в случаях, предусмотренных ГК РФ, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет; изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиции земельного участка. [8, Ст. 45, 51, 55]
Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью. Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Субъектами этого права могут быть только граждане. Право пожизненного наследуемого владения по содержанию представляет собой форму ограниченного права частной собственности на землю. Этот искусственно созданный институт не был присущ ни советскому земельному праву, ни дореволюционному российскому праву. В условиях все более широкого предоставления гражданам земельных участков в собственность вызывает сомнение необходимость существования этого вида прав на землю.
Сделан существенный шаг, который позволит отказаться от этого института. Согласно ЗК РФ предоставление земельных участков на этом праве производиться не будет. ЗК РФ существенно сузил возможности владельца земельного участка на праве пожизненного земельного участка. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. [8, Ст. 21] Введенное ограничение на распоряжение земельным участком означает невозможность передачи такого участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, как это предусмотрено ст. 267 ГК РФ. Вновь возникает противоречие между нормами ГК РФ и ЗК РФ.
Для того чтобы получить право распоряжения участком в полном объеме, его необходимо его приватизировать. Необходимо подчеркнуть, что приватизация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на праве пожизненного наследуемого владения. В настоящее время землевладельцам предоставлено право приватизировать весь земельный участок бесплатно.
ГК РФ содержится правомочие владельца земельного участка - возводить здания, сооружения и другие объекты недвижимости, приобретая на них право собственности. [4, Ст. 266] Согласно ЗК РФ он также вправе использовать для собственных нужд имеющиеся общераспространенные полезные ископаемые, осуществлять мелиоративные работы и др. [8, Ст. 40, 41]
Право пожизненного наследуемого владения подлежит государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав. Основанием для приобретения права пожизненного наследуемого владения является наследование с соблюдением установленной процедуры вступления в наследство, с обязательным получением свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрацией права нового субъекта этого права.
Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено как по воле собственника, так и помимо его воли. Это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также, если гражданин приватизирует его. В случае отсутствия у субъекта этого права наследников земельный участок становится выморочным имуществом. [5, Ст. 1151] Право пожизненного наследуемого владения прекращается и земельный участок становится собственностью государства
Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. [4, Ст. 274] Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Предметом сервитута всегда является недвижимость.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Сервитутным правам присущи права следования. Это значит, что они сохраняются за обладателем сервитута при переходе прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу. [4, Ст. 275]
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут обременяет имущество собственника, поскольку наряду с собственником недвижимости право пользования им приобретает другое лицо. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Сервитуты могут быть определенным образом классифицированы. Сервитуты можно разделить на публичные и частные. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления без изъятия земельных участков.
Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. [8, Ст. 23]
Перечень публичных сервитутов установлен в ст. 23 ЗК РФ: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе. Перечень публичных сервитутов является закрытым, а необходимо сделать его открытым.
Иногда употребляется такое понятие как сервитут, установленный в публичных интересах. [15, Ст. 13] Его следует отличать от «публичного сервитута». В публичных интересах устанавливается сервитут для обслуживания водонапорной башни, снабжающей водой жителей населенного пункта и расположенной на частном земельном участке. В данном случае наличие сервитута не означает, что у всех жителей населенного пункта возникло право пользования данным земельным участком.
Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон в соответствии с правилами гражданского законодательства. В отдельных случаях частные сервитуты наступают без соглашения сторон, в силу наступления юридических фактов указанных в законе. Если продается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, собственником которого является не продавец, а другое лицо, то у покупателя возникает право сервитута на этот земельный участок. [4, Ст. 552]
Сервитутом может быть обременен не только земельный участок. Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. В таких случаях обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку. Понятие «применительно» означает, что правила применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются.
Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев возникновения сервитута в соответствии со ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком собственником здания, сооружения находящегося на этом земельном участке. З Шакирова считает, что является неверной позиция о наличии в таком случае именно сервитута. [104, С. 46] Речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащим ему. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка, содержащего условия ограничения пользования земельным участком.
Толкование законом сервитута как обременения права собственности, отличное от его толкования в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регулирование публичного и частного земельных сервитутов разными нормативными актами, несовершенство юридических моделей такого регулирования не позволяют формироваться правоприменительной практике указанных норм и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Он может быть прекращен в случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
В качестве вещного права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, следует признать право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении. [4, Ст. 292] В. А. Алексеев высказывалось мнение, что такие права обладали рядом прав, присущих личным сервитутам. Обосновывалось это тем, что установлены они в отношении конкретных индивидуумов, непередаваемы; срок их действия ограничивается сроком жизни управомоченного лица; они неотчуждаемы, не могут быть заложены; не переходят по наследству; на них не может быть обращено взыскание. [47, С. 320] О вещном характере этого права говорит и то обстоятельство, что члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, что также характерно для вещных абсолютных прав. [4, Ст. 292]
Существуют некоторые различия в правовом регулировании этого вещного права в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. В ГК РФ используется понятие «член семьи собственника жилого помещения», а в ЖК РФ кроме понятия «члена семьи собственника» используется термин «гражданин, проживающий совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении».
Согласно ЖК РФ членами семьи собственника являются лица, связанные с собственником родственными или супружескими узами, сюда могут входить нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. [7, Ст. 31]
Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением. [7, Ст. 31] Однако эта норма носит диспозитивный характер и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное. Члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав. На последних, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению. Член семьи собственника имеет право на использование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется одной комнатой; право пользования предоставлено на определенное время; право пользования прекращается по требованию собственника.
На дееспособных граждан, которые являются членами семьи собственника, возлагается солидарная с собственником ответственность, которая заключается в том, что к каждому из них может быть предъявлено в полном объеме требование, вытекающее из пользования данным жилым помещением.
В ЖК РФ закреплено прекращение права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное.
Указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Речь идет о тех лицах, которые отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право. Указанная норма направлена против недобросовестных граждан, которые вступали в брак, для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. Предоставляются гарантии социально незащищенным категориям граждан. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. [7, Ст. 31] При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Если у собственника есть алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи собственника, то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
ЖК РФ ничего не говорит о праве собственника жилого помещения произвести его отчуждение в тех случаях, когда брак был расторгнут или признан недействительным, а бывшие члены семьи продолжают в нем проживать. Очевидно, законодатель исходил из того, что поскольку бывшие члены семьи собственника жилого помещения теряют право пользования жилым помещением, то оговаривать это специально нет необходимости. Что касается жены, то в случае расторжения брака или признания его недействительным, она, несомненно, является бывшим членом семьи. Сложнее является вопрос о признании таковыми детей собственника, которые по решению суда остаются с матерью. В большинстве случаев бывшие члены семьи собственника вселялись в жилое помещение в период действия старого жилищного законодательства, которое в качестве основного признака признания гражданина членом семьи выделяло ведение совместного хозяйства. В судебной практике отмечены случаи, когда дети, которых при разводе оставляли матери, признавались бывшими членами семьи собственника на том основании, что они более не ведут совместное хозяйство с собственником жилого помещения. В связи с этим необходимо закрепить право несовершеннолетних детей на пользование жилым помещением до совершеннолетия, даже если формально они перестают быть членами семьи собственника. [104, С. 46]
Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
На практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что «требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации». З. Шакировой высказывалось мнение о том, что права лиц, пользующихся жилым помещением защищены в порядке ст. 558 ГК РФ, предусматривающей, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. [104, С. 47]
С таким мнением можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения для последующей регистрации его права пользования жилым помещением может вызвать некоторые сложности как организационного, так и правового характера.
3.3 Сделки с недвижимым имуществом
Сделка - это действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Заключение сделки - подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений, а также о переходе правили имущества от одного лица к другому.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом. [4, Ст. 131]
О регистрации сделок в ГК РФ упоминается косвенно. В нем в частности говорится о функциях органа, осуществляющего государственную регистрацию, и подчеркивается, что он осуществляет регистрацию не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. О регистрации сделок упоминается также в ст. 164 ГК РФ, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и случаях предусмотренных ГК РФ и ФЗ РФ № 122-ФЗ. Однако ни ст. 131 ГК РФ, ни указанный закон не содержат точного перечня сделок, подлежащих регистрации. Можно говорить о хаотичности и непоследовательности правового регулирования данного вопроса. [73, С. 34]
Практика пошла по единственно возможному пути: государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. В отличие от нотариального удостоверения сделки, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации сделок устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию.
Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК РФ есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок. Такие сделки, можно разбить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества и сделки без отчуждения. В законодательстве отсутствуют четкие критерии, согласно которым выбирались сделки, подлежащие государственной регистрации. При совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений, которые подлежат государственной регистрации. [4, Ст. 558] При купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор. Логику законодателя понять в данном случае достаточно сложно.
При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя. Эти действия могут производиться не одновременно, например, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.
В ГК РФ предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости. [4, Ст. 251, 558] Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем. [4, Ст. 350] К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи. [25, Ст. 55] Договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности. [5, Ст. 560] Договоры мены жилых домов, квартир и их частей, а также доли в праве общей собственности на них. [4, Ст. 251, 567] Договоры дарения недвижимости, доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование и отказ от принятия дара или пожертвования. [5, Ст. 574, 582] Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением. [5, Ст. 584, 601] Договоры аренды с выкупом. [5, Ст. 624]
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок. Договоры аренды недвижимого имущества; зданий, сооружений (части зданий и сооружений) - на срок не менее 1 года, а также аренды на неопределенный срок; предприятия как имущественного комплекса. [5, Ст. 609, 651, 658, 671] Договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды. [5, Ст. 615] Договоры о залоге недвижимости (ипотека), в том числе залог права аренды недвижимости. [5, Ст. 339; 25, Ст. 5, 10]
При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (подтверждением служит штамп на договоре) и обременение арендой или ипотекой.
Помимо ГК РФ необходимость государственной регистрации сделок предусмотрена рядом других правовых актов. Речь идет о договоре аренды участков лесного фонда, договоре пользования водным объектом, кредитном или ином договоре, устанавливающем обязательство, обеспечиваемое ипотекой и содержащем соглашение об ипотеке, уступке требования или переводе долга по сделке, требующей государственной регистрации, если иное не установлено законом. [10, Ст. 32; 2, Ст. 59]
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. Запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: «Произведена государственная регистрация сделки» - с указанием даты регистрации, заверенной подписью регистратора и печатью.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка. [5, Ст. 1017]
Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Такой договор подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений, когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, подвал, заключенных на срок менее одного года. Можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК РФ, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год или же следует руководствоваться положениями ст. 609 ГК РФ, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.
ФЗ РФ № 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации. [15, Ст. 1] Согласно ст. 12 данного закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений»
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила ст. 651 ГК РФ: договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества до вступления в силу ФЗ РФ № 122-ФЗ и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия технической инвентаризации производили регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда подобные договор аренды продлевался сторонами в период действия Закона.
Пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации.
В тоже время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды своей безвозмездностью, не регистрируется. Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее, чем один год не подлежит государственной регистрации. [8, Ст. 26] Если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то он должен регистрироваться.
Перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом. Перечень сделок, государственная регистрация которых не производится, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - могут заключать сделки как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им. [4, Ст. 421]
Могут заключаться «смешанные договоры», содержащие элементы различных договоров, и только один из этих договоров подлежит государственной регистрации. Такие договоры также подлежат государственной регистрации.
Можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать права или ограничения (обременения прав). Договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, земельных участков и др.). Договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются нормы ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации не требуется, но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав. Договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года. Различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом, поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации. [4, Ст. 247] Договор доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного, влечет необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление. [4, Ст. 38] Данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности. Договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество. [5, Ст. 1043]
Не регистрируются также договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до ее сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле.
Нет в законодательстве норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке. Следует придти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершаются в той же форме, что и договор.
Ю. А. Осмоловской высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. [80, С. 95] Для дополнительной зашиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным.
Представляется правильным мнение авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению И. И. Поляковой необходимо осуществлять регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. [85, С. 32] Такая точка зрения обоснована, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.
Сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.
В соответствии ГК РФ несоблюдение в случаях предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. [4, Ст. 165] Такая сделка считается ничтожной. Она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Незарегистрированный договор считается незаключенным и если сторону в соответствии со ст. 165 ГК РФ можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Если считать, что нормы ст. 433 ГК РФ являются специальными по отношению к ст. 165 ГК РФ, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными, сделки - недействительными, а права - не возникшими. [4, Ст. 8, 165, 433] Для одного из видов сделок - договора, ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное ст. 165 ГК РФ не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров - а по отношению к ним применяется специальная норма.
Для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке, сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным. [4, Ст. 339] Налицо разные правовые последствия предусмотренные для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок.
Если исходить из приоритета ст. 165 ГК РФ, то незарегистрированная сделка с недвижимостью в случае, если регистрация обязательна в силу закона является ничтожной. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе. [4, Ст. 166] Последствия будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. По договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю деньги.
Несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами.
Как к недействительной сделке, так и к незаключенной применяются правила ст. 165 ГК РФ в соответствии с которыми если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.
Государственная регистрация сделки не является специальной формой сделки, а является специальной стадией, завершающей процесс совершения сделки. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвало возражения прежде всего у нотариусов. Э. Г. Плиев высказывалось мнение, что на органы государственной регистрации не возложена обязанность проверки вменяемости лиц, совершающих сделку. [84, С. 77] Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусматривалось для того, чтобы с помощью представителя государства и квалифицированного юриста-нотариуса устранить все возможные противоречия между сторонами, внести ясность в их взаимоотношения, обеспечить соответствие формы и условий договора требованиям закона во избежание имущественных споров, предоставить сторонам квалифицированную помощь. Все это органы государственной регистрации предоставить участникам сделки не в состоянии.
Сторонники замены нотариального удостоверения государственной регистрацией говорили о том, что последняя уже означает достаточный контроль за законностью сделки и делает излишним нотариальное удостоверение. На практике были отмечены многочисленные случаи недобросовестности со стороны нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью.
Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Первая выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. Она направлена на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. [4, Ст. 163] Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.
Выводы и предложение
Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей с тем, чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности. Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей с тем, чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности.
В отечественном законодательство отсутствует дефиниция «недвижимое имущество» в силу сложности данной правовой категории. Недвижимыми вещами следует считать материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.
Ст.130 <consultantplus://offline/ref=2AE5F55E2804627460AFD7130A1FE78D2739A2DCF249266F22937152F3CD8F32489FF0hCb8L> ГК РФ определяет недвижимые вещи как "все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно", и называет в качестве примера здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки и участки недр. Данный перечень не является закрытым.
Закон, таким образом, предусматривает наряду с перечнем конкретных объектов и критерии отнесения иных вещей к недвижимости: прочная связь с землей и невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению. Эти два критерия, применяемые в совокупности, относятся к недвижимости "по природе". Исторически недвижимые вещи традиционно подразделяли на две группы: недвижимость по природе и недвижимость по закону. Хотя законодатель и попытался дать объективное определение недвижимости, в действительности оно не может быть признано универсальным.
Подтверждением условности отнесения вещей к недвижимым служит п. 1 ст. 130 <consultantplus://offline/ref=2AE5F55E2804627460AFD7130A1FE78D2739A2DCF249266F22937152F3CD8F32489FF5CA228631hDb1L> ГК РФ, объявляющий недвижимостью такие более чем подвижные вещи, как подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Распространение на них правового режима недвижимого имущества обусловлено двумя основными факторами: наличием особого порядка фиксации прав на эти объекты и их значительной стоимостью. Кроме того, по прямому указанию ГК <consultantplus://offline/ref=2AE5F55E2804627460AFD7130A1FE78D2739A2DCF249266F22937152F3CD8F32489FF5CA228631hDb1L> РФ, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество - без каких-либо формальных ограничений. Разумеется, речь идет о своего рода правовой фикции, однако ее использование позволяет применить к отношениям по поводу такого "условно недвижимого" имущества уже существующие удобные механизмы правового воздействия, созданные и отработанные для "истинной недвижимости". Заглядывая в недалекое будущее, можно осторожно предположить даже возможность возведения в статус недвижимости некоторых из появляющихся сегодня "виртуальных вещей".
Отнесение вещи к недвижимости в российском праве зависит не столько от ее реальных характеристик (связи с землей, невозможности перемещения без ущерба для назначения и т.п.), сколько от положений законодательства. Главная отличительная черта недвижимого имущества в современных условиях - не невозможность его переместить, а особый правовой режим.
Недвижимое имущество ставится на особый кадастровый и технический учет (производится его инвентаризация). Объект недвижимости получает специальное описание, позволяющее однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, и уникальный кадастровый номер. В последующем эти характеристики используются для точной идентификации объекта при совершении сделок с ним. (В отношении воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, отнесенных к недвижимости, действуют специальные правила, по каждому виду таких объектов ведется отдельный учет, однако общий принцип сохраняется.) Отсутствие в договоре о передаче недвижимости данных, точно идентифицирующих передаваемый объект, как правило, ведет к признанию такого договора незаключенным, поэтому для сделок с недвижимостью вопрос точной идентификации жизненно важен.
Права на недвижимые вещи (в том числе право собственности), а также ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение прав и ограничений подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. (Исключением являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, отнесенные к недвижимости, по которым ведутся отдельные реестры.) Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации этих прав, за редкими исключениями, специально установленными законом. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, также возникает с момента такой регистрации.
Приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество, помимо требования о государственной регистрации, имеет ряд иных особенностей. Так, срок приобретательной давности в отношении недвижимого имущества (15 лет) в три раза больше, чем в отношении движимого; специальные нормы действуют в отношении самовольной постройки; в особом порядке приобретается право собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; для недвижимого имущества существует отдельное основание принудительного прекращения права собственности, не распространяющееся, впрочем, на вещи, отнесенные к недвижимости условно, наподобие самолетов и космических аппаратов; для некоторых видов юридических лиц установлены специальные ограничения по распоряжению недвижимым имуществом; взыскание на заложенное недвижимое имущество обращается в особом порядке (и т.п.
В силу особой специфики недвижимости для некоторых видов обязательств даже выделяют специальные разновидности, относящиеся к недвижимому имуществу или отдельным его видам (например, продажа недвижимости, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, строительный подряд), с особым правовым регулированием и специальными нормами.
Надлежащим местом исполнения обязательств по передаче земельных участков, зданий, сооружений или другого недвижимого имущества считается место нахождения этого имущества. Это обусловлено спецификой самого недвижимого имущества, обязательство по передаче которого обычно вряд ли возможно исполнить, например, в месте жительства кредитора или должника, если он не живет на передаваемом земельном участке, в здании или сооружении.
Недвижимое имущество в классическом его понимании (исключая условно отнесенное к недвижимости), как правило, не висит в воздухе, а занимает определенный земельный участок, с которым в силу этого находится в непосредственной связи. Отсюда вытекает в некоторых случаях зависимость права на недвижимость от прав на земельный участок и, наоборот, зависимость прав на земельный участок от прав на расположенную на нем недвижимость. Основным является правило о предоставлении лицу, приобретающему право на объект недвижимости, какого-либо права и на земельный участок, необходимый для размещения и использования этого объекта недвижимости, - в противном случае право на такой объект было бы лишено смысла и нереализуемо.
Проведенное исследование позволило сформулировать и вынести на защиту ряд предложений:
1.В Гражданском кодексе РФ вместо термина «недвижимые вещи» используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права.
2.В современных условия имеются объекты недвижимости, не используемые собственником. В этой связи не вполне понятна позиция Верховного Суда РФ, который не распространяет правовую конструкцию «брошенные вещи» на недвижимость.
3.Когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, то при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом. В связи с этим положения ст. 558 ГК РФ, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.
4.Водный кодекс РФ рассматривает в качестве недвижимого имущества водный объект . Следует согласиться с позицией Р. Р. Гатауллина, который считает, что воды, и водная поверхность водоемов не могут рассматриваться как недвижимость, в силу постоянной изменчивости их пространственных и физических характеристик. Поэтому было бы целесообразно заменить в тексте Водного кодекса РФ слова «обособленный водный объект» на слова, более точно характеризующие данные объекты, принятые в Земельном кодексе РФ - «земли водного фонда».
5.До настоящего времени в РФ порядок государственной регистрации космических объектов не установлен, несмотря на бурное развитие космической деятельности. Все большую необходимость в регистрации космических объектов будет вызывать активно наметившаяся в последнее время коммерциализация космической деятельности. Следует не только ввести обязательное требование регистрации космических объектов, но и четко регламентировать данную юридическую процедуру.
6.Гражданским кодексом РФ предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав. Права на предприятие как на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в силу ст. 131 ГК РФ и в порядке, предусмотренном ФЗ РФ № 122-ФЗ. Однако следует признать отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов, например, от других имущественных комплексов, которые также можно использовать в предпринимательской деятельности. В гражданском законодательстве необходимо сформулировать общие правила, касающиеся всех сделок с предприятиями, а именно: о порядке определения состава и стоимости имущества (включая права требования и долги) предприятия; об уведомлении кредиторов и об их правах; о порядке передачи предприятия; о государственной регистрации перехода прав на предприятие (их обременения) и др. Представляется также, что ГК РФ должен быть дополнен указанием на имущественные комплексы как особые объекты гражданских прав.
7.Положения Гражданского кодекса РФ о договорах дарения и ренты не содержат правил о единой судьбе земельного участка и строения на нем. Представляется, что к данным нормам по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.
8.Следует согласиться с высказанным А. И. Дихтяр мнением о необходимости ввести такой объект недвижимого имущества, как «технологический имущественный комплекс» - совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права.
9.Констатируем отсутствие легального определения понятие нежилого помещения, что существенно затрудняет гражданский оборот такого объекта недвижимости.
10.Очевидна настоятельная потребность в дальнейшей детализации на уровне закона правового режима объектов незавершенного строительства.
11.Памятники истории и культуры прямо не указаны в перечне недвижимого имущества, данного в ст. 130 ГК РФ. Они могут быть отнесены к зданиям и сооружениям. Возникает вопрос, относятся ли разрушенные здания к памятникам культуры и какой процент разрушения необходим для того, чтобы констатировать их полно уничтожение. Представляется, что этот вопрос должен быть решен в законодательстве более четко.
12.На собственника возлагается обязанность сохранить объект культурного наследия. Однако эти обязанности сформулированы в самом общем виде. Представляется необходимым в законе указать конкретные права и обязанности лиц, которые являются собственниками памятников культуры. Особое внимание должно быть обращено на акты технического осмотра памятника, определение плана ежегодных работ, разработку проектно сметной документации, реставрацию, консервирование, опись находящихся на памятнике движимых культурных ценностей.
Список использованной литературы
1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О бухгалтерском учете: Федеральный закон Российской Федерации от 06.12.2011 N 402-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними: Федеральный закон Российской Федерации от 14.03.2009 N 31-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 N 221-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон Российской Федерации от 11.06.2003 N 74-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О личном подсобном хозяйстве: Федеральный закон Российской Федерации от 07.07.2003 N 112-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 26.05.1996 N 54-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О недрах: Закон Российской Федерации от 21.02.1992 N 2395-1 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О связи: Федеральный закон Российской Федерации от 07.07.2003 N 126-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О статусе столицы Российской Федерации: Закон Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.2007 N 185-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об исполнительном производстве: Федеральный закон Российской Федерации от 02.10.2007 N 229-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 25.06.2002 N 73-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Основы законодательства Российской Федерации о культуре: Утверждены Верховным Советом Российской Федерации 09.10.1992 N 3612-1 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об установлении максимального размера общей площади земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства: Закон Курской области от 01.06.2011 N 17-ЗКО // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 N 1301 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи: Постановление Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2005 N 15318/04 по делу N А05-9068/03-16 [Электронный ресурс]. Электронная правовая система Референт. Режим доступа: http://www.referent.ru/rsearch?actual=1&text
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.01.2002 № 6245/01 О необоснованности удовлетворения иска о признании недействительными договоров купли-продажи, т. к. предмет договора в них был сформулирован неопределенно. [Электронный ресурс]. Электронная правовая система Референт. Режим доступа: http://www.referent.ru/rsearch?actual=1&text
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.09.2000 по делу N 3531/00 [Электронный ресурс]. Электронная правовая система Референт. Режим доступа: http://www.referent.ru/rsearch?actual=1&text
.Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02. 1998 N 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. [Электронный ресурс]. Электронная правовая система Референт. Режим доступа: http://www.referent.ru/rsearch?actual=1&text
42.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[Электронный ресурс]. Электронная правовая система Референт. Режим доступа: http://www.referent.ru/rsearch?actual=1&text
43.Абрамов В.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C0%E1%F0%E0%EC%EE%E2+%C2.%C2.> К вопросу о соотношении понятий "недвижимость", " недвижимое имущество", "недвижимая вещь" в проекте ГК РФ // Гражданское <javascript:oa('2246832');> право и процесс. -2008. -№ 7. -С. 78-82.
.Абрамов В.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C0%E1%F0%E0%EC%EE%E2+%C2.%C2.> К вопросу о соотношении понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь» в проекте ГК РФ // Государство и право. -2012. -№ 7. -С. 69-72.
.Аветисян К.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C0%E2%E5%F2%E8%F1%FF%ED+%CA.%C0.>, Кульчихина Ю.С. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CA%F3%EB%FC%F7%E8%F5%E8%ED%E0+%DE.%D1.> Признание права собственности на объекты незавершенного строительства: материальные и процессуальные аспекты // Нотариус. 2010. -№ 2 <javascript:oa('2144028');>. -С. 38-38.
.Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. М.: Инфра-М, 2008. -386 с.
. Алексеев В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C0%EB%E5%EA%F1%E5%E5%E2+%C2.> Недвижимое имущество в уставном капитале юридических лиц // Хозяйство и право.-2011. - № 1 <javascript:oa('2166678');>. -С. 109-113.
.Андронова Т.А., Тарасенко О.А. К вопросу о взимании коммунальных платежей до регистрации права собственности на недвижимое имущество. // Законы России: опыт, анализ, практика. -2010. -№ 8. <http://www.juristlib.ru/book_9111.html> -С. 58-61.
49.Анисимов А. П. Актуальные проблемы правового режима земель населенных пунктов. М.: Юрлитинформ, 2010. -456 с.
50.Асеева С.С. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C0%F1%E5%E5%E2%E0+%D1.%D1.> Анализ понятий "ограничение" и "обременение" в законодательстве Российской Федерации о недвижимом имуществе // Юрист. <javascript:oa('2252993');> -2007. -№ 8. -С. 16-21.
.Басырова Ч.Р. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C1%E0%F1%FB%F0%EE%E2%E0+%D7.%D0.> Механизм осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Пробелы в российском законодательстве. 2011. - № 4 <javascript:oa('2193597');>. -С. 245-248.
.Бевзенко Р.С. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C1%E5%E2%E7%E5%ED%EA%EE+%D0.%D1.> Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. -2011. -№ 5 <javascript:oa('2197085');>. -С. 4-30.
.Богомяков И.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C1%EE%E3%EE%EC%FF%EA%EE%E2+%C8.%C2.> Особенности использования земельных участков из земель историко-культурного назначения в целях популяризации объектов культурного наследия посредством создания особых экономических зон туристско-рекреационного типа // Туризм: право и экономика. -2011. -№ 2 <javascript:oa('2184653');>. -С. 15-17.
.Богомяков И.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C1%EE%E3%EE%EC%FF%EA%EE%E2+%C8.%C2.> Соотношение норм федерального земельного законодательства и законодательства об объектах культурного наследия по вопросам регулирования правового режима земель историко-культурного назначения // Государство и право. -2011. -№ 6 <javascript:oa('2187987');>. -С. 102-108.
.Болтанова Е.С. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C1%EE%EB%F2%E0%ED%EE%E2%E0+%C5.%D1.>Вопросы приобретения права собственности на застроенные земельные участки в решениях Конституционного Суда Российской Федерации // Юрист. -2012. -№ 2 <javascript:oa('2222051');>. -С . 18-22.
.Бутвина Е. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C1%F3%F2%E2%E8%ED%E0+%C5.> О правой сущности предприятия как имущественного комплекса коммерческих организаций // Юрист. <javascript:oa('2203925');> -2008. -№ 7. -С. 76-80.
.Веденин А.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C2%E5%E4%E5%ED%E8%ED+%C0.%C0.> Сравнительный анализ купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и комплекса имущества // Цивилист. -2011. -№ 4 <javascript:oa('2203640');>. -С. 70-75.
.Гасанов М.М. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C3%E0%F1%E0%ED%EE%E2+%CC.%CC.> Сущность объекта незавершенного строительства // Нотариус. -2010. № 2 <javascript:oa('2144028');>. -С. 39-41.
.Гатауллин Р. Р. Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте. Автореф. дис. канд. юрид. наук. [Электронный ресурс] Библиотека авторефератов Dslib Режим доступа: <http://www.dslib.net/civil-pravo/pravovoj-rezhim-nedvizhimogo>.
.Герасимов Г.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C3%E5%F0%E0%F1%E8%EC%EE%E2+%C3.%C0.> Особенности правового регулирования совершения сделок с приватизированными объектами культурного наследия // Пробелы в российском законодательстве. -2011. -№ 5 <javascript:oa('2208096');>. -С. 91-94.
.Голобокова О.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C3%EE%EB%EE%E1%EE%EA%EE%E2%E0+%CE.%C2.> Понятие пространственного объекта и его информационная характеристика: недвижимое имущество, природный ресурс и природный объект // Государство и право. -2011. -№ 5 <javascript:oa('2185326');>. -С. 108-113.
.Груздев В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C3%F0%F3%E7%E4%E5%E2+%C2.> Проблемы гражданско-правовой защиты в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Хозяйство и право.-2011. - № 6 <javascript:oa('2185325');>. -С 60-71.
.Гряда Э.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C3%F0%FF%E4%E0+%DD.%C0.> К вопросу о понятии автомобильной дороги как недвижимого имущества // <javascript:oa('2181455');> Хозяйство и право. -2011. -№ 5. -С. 120-125.
.Гряда Э.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C3%F0%FF%E4%E0+%DD.%C0.> Правовые проблемы применения законодательства о возникновении прав на земельные участки // Правовые вопросы недвижимости. -2009. - № 1 <javascript:oa('2230668');>. -С. 18-22.
.Дискин Е.И. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C4%E8%F1%EA%E8%ED+%C5.%C8.> Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных решений // Российское правосудие. -2012. - № 2 (70) <javascript:oa('2222600');>. -С. 19-22.
.Дихтяр А.И. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C4%E8%F5%F2%FF%F0+%C0.%C8.>, Селифонова С.Ю. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D1%E5%EB%E8%F4%EE%ED%EE%E2%E0+%D1.%DE.> Права иностранцев и организаций с иностранным участием на земельные участки // Юридический мир. -2010. -№ 4 (160) <javascript:oa('2141186');>. -С. 24-28.
.Игнатова М.С. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%C8%E3%ED%E0%F2%EE%E2%E0+%CC.%D1.>Административно-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М.: Юрлитинформ, 2011, -152 с.
.Корякин В.М. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CA%EE%F0%FF%EA%E8%ED+%C2.%CC.> О порядке получения справок бюро технической инвентаризации и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право в вооруженных силах. -2011. -№ 1 <javascript:oa('2166796');>. -С. 38-40.
.Крылов П.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CA%F0%FB%EB%EE%E2+%CF.%C2.> Ограничения права на жилище при переводе помещения из жилого в нежилое // Пробелы в российском законодательстве. -2010. -№ 2 <javascript:oa('2141185');>. -С. 183-185.
.Кузнецов А.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CA%F3%E7%ED%E5%F6%EE%E2+%C0.%C0.> Особенности договоров оказания услуг авторского и технического надзора за проведением работ по сохранению объектов культурного наследия (часть вторая) // Культура: управление, экономика, право. -2011. -№ 1 <javascript:oa('2175829');>. -С. 13-17.
.Ланда В.М. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CB%E0%ED%E4%E0+%C2.%CC.> Проблема правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. -2010. -№ 1 <javascript:oa('2135459');>. -С. 2-5.
.Майорова Л.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CC%E0%E9%EE%F0%EE%E2%E0+%CB.%C0.> Государственная регистрация сделок с недвижимостью de jure // Цивилист.-2011. -№ 1 <javascript:oa('2170873');>. -С. 30-35.
.Макеев П. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CC%E0%EA%E5%E5%E2+%CF.> К вопросу о приобретении гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами // Жилищное право. -2011. -№ 11 <javascript:oa('2215055');>. -С. 65-72.
.Маленков Н.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CC%E0%EB%E5%ED%EA%EE%E2+%CD.%C0.> Иски о признании права собственности при оформлении права на вновь созданное недвижимое имущество. Вопросы теории и практики // Право и экономика. -2011. -№ 5 <javascript:oa('2182906');>. -С. 73-79.
.Мельников Н. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CC%E5%EB%FC%ED%E8%EA%EE%E2+%CD.> Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. -2010. -№ 4 <javascript:oa('2132815');>. -С. 58-63.
.Нелинова Л.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CD%E5%EB%E8%ED%EE%E2%E0+%CB.%C0.> Понятие и признаки недвижимого имущества как объекта права: теоретико-философский объект // Право и государство: теория и практика. -2012. -№ 3 (87) <javascript:oa('2218189');>. -С. 43-47.
.Нелинова Л.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CD%E5%EB%E8%ED%EE%E2%E0+%CB.%C0.> Понятие и признаки недвижимого имущества как объекта права: теоретико-философский объект // Право и государство: теория и практика. -2012. -№ 3 (87) <javascript:oa('2218189');>. -С. 43-47.
.Новиков К. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CD%EE%E2%E8%EA%EE%E2+%CA.> О понятии недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2011. -№ 11 <javascript:oa('2199611');>. -С. 119-121.
.Осмоловская Я.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CE%F1%EC%EE%EB%EE%E2%F1%EA%E0%FF+%DF.%C0.> Значение воли и волеизъявления в сделках с недвижимостью // Право и образование. -2012. -№ 6 <javascript:oa('2228314');>. -С. 88-95.
.Останина Е.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CE%F1%F2%E0%ED%E8%ED%E0+%C5.%C0.> Ограниченные вещные права на жилые помещения в свете реформы гражданского законодательства // Гражданское право. -2013. -№ 5 <javascript:oa('2272901');>. -С. 17-20.
.Пальцева М.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CF%E0%EB%FC%F6%E5%E2%E0+%CC.%C2.> Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. 2011. -№ 2 <javascript:oa('2195979');>. -С. 2-6.
. Пантин Е. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CF%E0%ED%F2%E8%ED+%C5.> О правах на земельные участки собственников разрушенных и ветхих зданий, строений, сооружений // Хозяйство и право. -2010. -№ 2 <javascript:oa('2126137');>. -С. 92-95.
.Плиев Э.Г. Обзор изменений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". // Цивилист. -2010. -№ 4. <http://www.juristlib.ru/book_8288.html> -С. 73-77.
.Полякова И.И. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%CF%EE%EB%FF%EA%EE%E2%E0+%C8.%C8.> К вопросу о принципах производства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Административное право и процесс. -2011. -№ 3 <javascript:oa('2173088');>. -С. 31-32.
.Романенко Р.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D0%EE%EC%E0%ED%E5%ED%EA%EE+%D0.%C0.> К вопросу о статусе объектов незавершенного строительства // Пробелы в российском законодательстве. -2010. -№ 2 <javascript:oa('2141185');>. -С. 151-153.
.Романова Г.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D0%EE%EC%E0%ED%EE%E2%E0+%C3.%C2.>, Содержание права собственности на земельные участки. Под ред.: Цыбуленко З.И. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D6%FB%E1%F3%EB%E5%ED%EA%EE+%C7.%C8.> М.: Юрист, 2011. -183 с.
.Росляков О.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D0%EE%F1%EB%FF%EA%EE%E2+%CE.%C2.> Правовые аспекты стимулирования собственников (пользователей) к сохранению объектов культурного наследия России // -Право и государство: теория и практика. -2011. -№ 8 (80. С. 137-139. <javascript:oa('2195203');>
.Росляков О.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D0%EE%F1%EB%FF%EA%EE%E2+%CE.%C2.>О некоторых правовых способах защиты объектов культурного наследия России // Право и государство: теория и практика.-2011. - № 3 (75) <javascript:oa('2169908');>. -С. 24-28.
.Сабирова З.К. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D1%E0%E1%E8%F0%EE%E2%E0+%C7.%CA.> Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике // Актуальные проблемы экономики и права. -2011. -№ 3 (19) <javascript:oa('2196857');>. -С. 223-228.
.Сергеева Е.С. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D1%E5%F0%E3%E5%E5%E2%E0+%C5.%D1.> Понятие «космический объект» в российском и международном праве // <javascript:oa('2246114');> Международное право. -2012. -№ 8. -С. 64-72.
.Сергеева И.В. О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении споров, связанных с правами на недвижимое имущество. // Арбитражные споры. -2009. - № 3. <http://www.juristlib.ru/book_6118.html> -С. 25-29.
.Сидорова В.Н. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D1%E8%E4%EE%F0%EE%E2%E0+%C2.%CD.>, Черная Н.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D7%E5%F0%ED%E0%FF+%CD.%C2.> Соотношение понятий " объекты незавершенного строительства" и "не завершенные строительством объекты" как проблема гражданского законодательства // Гражданское право. -2010. -№ 3 <javascript:oa('2160245');>. -С. 10-13.
.Скрынник А.М. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D1%EA%F0%FB%ED%ED%E8%EA+%C0.%CC.> Правовой и содержательный анализ понятий "судно" и "военный корабль" применительно к обеспечению транспортной (морской) безопасности // Северо-Кавказский юридический вестник. -2012. -№ 1 <javascript:oa('2230647');>. -С. 38-48.
.Смирнова А.А. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D1%EC%E8%F0%ED%EE%E2%E0+%C0.%C0.> Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании права собственности на земельные участки // Юридическая мысль.-2011. - № 5 (67) <javascript:oa('2225568');>. -С. 103-107
.Спицын А.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D1%EF%E8%F6%FB%ED+%C0.%C2.> О некоторых проблемах дефиниции и классификации объектов культурного наследия // Очерки теории российского законодательства: коллективная монография. <javascript:oa('2193637');> М., Спутник, 2011. - С. 178-186.
.Танимов О.В., Аверкина Л.В. Доступ к сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: проблемные аспекты. // Информационное право. -2009. -№ 3. <http://www.juristlib.ru/book_4929.html> -С. 93-97.
.Тарасова А.Е. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D2%E0%F0%E0%F1%EE%E2%E0+%C0.%C5.> Зависимость правового регулирования отношений собственности на жилые помещения от требований жилищного законодательства // Юрист. 2011. -№ 18 <javascript:oa('2197255');>. -С. 17-23.
.Усейкин А.К. Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество. // Нотариус. -2010. -№ 5. <http://www.juristlib.ru/book_9800.html> -С. 82-84.
.Федорова Л.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D4%E5%E4%EE%F0%EE%E2%E0+%CB.%C2.> Информационное обеспечение приватизации объектов культурного наследия // Законодательство. -2011. -№ 6 <javascript:oa('2183518');>. -С. 21-26.
.Фоминых О.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D4%EE%EC%E8%ED%FB%F5+%CE.%C2.> Правовой режим воздушного судна в российском гражданском праве // Гражданское право.-2012. - № 4 <javascript:oa('2236268');>. -С. 31-34.
.Чикобава Е.М. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D7%E8%EA%EE%E1%E0%E2%E0+%C5.%CC.> Правовые особенности договора купли- продажи недвижимости // Юрист.-2012. - № 3 <javascript:oa('2215115');>. -С. 18-23.
.Чудиновская Н.А. Некоторые вопросы обеспечения иска по спорам о правах на недвижимое имущество: практический аспект. // Арбитражный и гражданский процесс. -2010. -№ 11. <http://www.juristlib.ru/book_8346.html> -С. 46-50.
.Шакирова З. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D8%E0%EA%E8%F0%EE%E2%E0+%C7.> Принудительное прекращение права собственности на земельные участки // Законность. -2010. -№ 9 <javascript:oa('2148247');>. -С. 46-47.
.Швабауэр А.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%D8%E2%E0%E1%E0%F3%FD%F0+%C0.%C2.> Спорные вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью // Законодательство. -2011. -№ 2 <javascript:oa('2168099');>. -С. 10-15.
.Ячменева Н.В. <http://www.lawlibrary.ru/author.php?author=%DF%F7%EC%E5%ED%E5%E2%E0+%CD.%C2.> О некоторых проблемах, возникающих при продаже предприятия как имущественного комплекса // Новая правовая мысль 2010. -№ 5 (42) <javascript:oa('2195214');>. С. 21-23.