Определение рыночной стоимости земли
Введение
Целью данной работы является определение рыночной стоимости.
Задачи работы:
) Составить письмо об оценки
) Произвести описание объекта оценки
) Составить техническую характеристику
) Составить договор на оценку и купли продажу
) Определить рыночную стоимость объекта оценки тремя подходами
) Определить итоговую стоимость
Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
К объектам оценки относятся:
) отдельные материальные объекты (вещи);
) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
) право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
) права требования, обязательства (долги);
) работы, услуги, информация;
) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Оценщик - специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ и пр.
Оценка недвижимости - это определённая последовательность действий, которые направлены на определение стоимости недвижимого объекта или стоимости отдельных прав в его отношении.
Главная задача оценки - выявить и изменить влияние факторов внешней среды на:
Стоимость оцениваемого объекта недвижимости и произвести соответствующие её корректировки (при использовании метода сравнительного анализа продаж).
Величину денежного потока (при использовании доходного подхода).
Уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (при использовании затратного подхода).
1. Письмо об оценке земли
стоимость земельный письмо
«15» марта 2014 г. ЗАО «Аруса»
Уважаемая Петрова Дарья Алексеевна!
Согласно договору №13 от 15 марта 2014 г. ЗА0 «Аруса» произвело определение рыночной стоимости объекта оценки - Земли поселений (земли населенных пунктов) общей площадью 72,3 кв м, расположенного по адресу:
Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27. Оценка Объекта выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1, 2, 3 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№254, 255,256.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
Дата оценки: 19 марта 2014 г.
Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза Объекта.
Оценка проведена оценщиком Поповым Виктором Степановичем. Оценщик является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (включён в реестр оценщиков 19 декабря 2005 года за регистрационным номером 1200). Гражданская ответственность профессиональной деятельности Оценщика застрахована в ОАО «Альфа Страхование» на сумму 1 000 000 рублей (полис №05331/544/00031/9 от 22.11.2012 г.)
Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 27 февраля 2014 составляет: 2 530 500 (два миллиона пятьсот тридцать тысяч пятьсот) рублей.
С уважением,
Генеральный директор
ЗАО «Аруса» М.В. Шумов
2. Предпосылки оценки
.1 Краткое изложение фактов и выводов
Место жительства: г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27.
Оценщик: Попов Виктор Степанович ЗАО «Аруса» г. Белокуриха
ул. Соболева 11
Объект - жилая 3 комнатная квартира, расположенная по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27. Объект находится в частной собственности.
Правовые документы на основание которых была проведена оценка:
. Договор на проведение оценки.
. Свидетельство о государственной регистрации прав.
. Договор купли продажи
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта - проживание.
Форма отчёта письменная.
График проведения работ:
.05.2014 - Подписание договора на оценку.
.05.2014 - Внесение первоначального взноса.
.05.2014 - Личный осмотр объекта
.05.2014 - Определение стоимости объекта оценки доходным, затратным, сравнительным подходами.
.05.2014 - Согласование результатов всех видов стоимости.
Дата оценки: 19.05.2014 года
2.2 Основные положения и ограничивающие условия
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценки делать правильные выводы и принимать на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достоверной информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Объектом оценки является жилая 3 комнатная квартира, расположенная по адресу: Алтайский край, г. Белокуриха, ул. Советская, дом 23, кв 27. Объект находится в частной собственности.
Достоверность информации подтверждается свидетельством о праве собственности, техническим паспортом, поэтажным планом, экспликацией.
Оценка была выполнена, а отчёт составлен в соответствии с Федеральным Законом об «Оценочной деятельности Российской Федерации» от 29.07.1998 г.
Информация полученная от заказчика:
. Копия выписки из технического паспорта.
. Копия справки БТИ о состоянии здания, помещения.
. Копия экспликации к техническому паспорту БТИ.
. Копия поэтажного плана
2.3 Назначение оценки
Назначением оценки является определение стоимости для сделки купли-продажи
2.4 Цель оценки
Цель оценки - определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки.
.5 Использование определения стоимости и дата оценки
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Потребительная стоимость - это совокупность полезных свойств, благодаря которым он обладает способностью удовлетворять какую-либо потребность общества или отдельного человека.
Инвестиционная стоимость - стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.
Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая потребуется для создания аналогичной акционерной компании.
Стоимость замещения - затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) - отражаемая в балансовой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов.
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Страховая стоимость - действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования.
Залоговая стоимость - стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика.
Оценка производилась: Дата 17.01.14.
3. Описание и анализ объекта оценки
.1 Описание объекта оценки
Объектом оценки является жилая трёх комнатная квартира, расположенная по адресу г. Белокуриха, ул. Советская дом 23, кв 27.
Таблица 1. Описание объекта оценки
Сегмент рынкаРынок недвижимостиТекущее использованиеМногоквартирный домЮридическое описаниеЧастная собственностьПраво собственностиПолное правоЗданиеГод постройки1994Количество этажей3Группа капитальностиIII. Каменные облегченныеФундаментыБетонныеСтеныКрупнопанельныеПерекрытияСборные ж/б без утеплителяКровляШиферПомещение