Проведение оценки недвижимости и оформление договоров
Введение
Производственная практика, является составной частью
образовательного процесса. Её целью является закрепление знаний и умений
полученных в процессе теоретических и практических навыков для специальности
«земельно-имущественные отношения».
Я, Толочкова Дарья Игоревна, студентка 3 курса группы 3-34 в
соответствии с учебным планом проходила производственную практику в период с 17
февраля 2014 года по 12 апреля 2014 года в ЗАО «Спецземстрой».
В последнее время актуальность темы оценки имущества постоянно
растёт. Развитие рынка во всём его многообразии способствовало тому, что вопрос
о том, сколько может стоить компания, предприятие, отдельный бизнес, его часть
или отдельная единица имущества перешёл в сугубо практическую плоскость.
Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно
успешное функционирование и дальнейшее развитие экономики.
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет
собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении
стоимости объекта с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в
определённый момент времени в условиях конкретного рынка.
Цели проведении оценки:
1. операции купли-продажи или сдачи в аренду;
2. переоценка основных средств с целью корректировки
налогооблагаемой базы;
. акционирование предприятия и перераспределение
имущественных долей;
. привлечения новых пайщиков;
. страхование имущества;
. кредитования под залог объектов недвижимости;
. внесения объектов недвижимости в качестве вклада в
уставный капитал;
. ликвидация объектов недвижимости;
. исполнения правонаследования, судебного приговора,
разрешении имущественных споров;
. улучшение финансового состояния предприятия.
Задачей является определение рыночной стоимости объекта
оценки.
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
1. заключение Договора;
2. установление количественных и качественных
характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении
Объекта правами иных лиц;
данных бухгалтерского учёта и отчётности, относящихся к
Объекту;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках
Объекта;
Иной информации, необходимой для установления количественных
и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также
другой информации, связанной с Объектом.
3. осмотр объекта;
4. интервью с собственниками;
. анализ рынка, к которому относится Объект;
. сравнительный анализ объектов-аналогов;
. работа по определению восстановительной стоимости
объекта;
. анализ финансового состояния предприятия на основе
бухгалтерской отчётности;
. выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к
оценке и осуществление необходимых расчётов;
. обобщение результатов, полученных в рамках каждого
из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;
. составление и передача Заказчику настоящего Отчёта.
Точность оценки зависит от правильности использования
подходов и методов оценки.
Оценка любых объектов собственности осуществляется на
основании трёх подходов:
Затратного подхода - это стандартный подход к оценке рыночной
стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести
потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения,
аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам
оцениваемой недвижимости.
Сравнительного (рыночного) подхода - представленный методом
прямого сравнительного анализа продаж, основывается на посылке, что субъекты на
рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть данный метод
основывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе
предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу
недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести
аналогичный по качеству и пригодности объект.
Доходного подхода - основывается на принципе ожидания. Данный
принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает
недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами,
стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в
будущем.
Целью выполнения отчёта по итогам прохождения
производственной практики является закрепление знаний, полученных в процессе
обучения, а также знаний и приобретённых навыков практической работы по оценке.
Задачи практики:
Освоить основные программы, используемые при производстве
расчётов по оценке;
Рассмотреть на практике применение основных подходов и
методов оценки имущества;
Изучить применяемую при оценке нормативную базу;
Принять участие при проведении осмотра оцениваемого
имущества;
Приобрести навыки работы с гражданами и юридическими лицами
по заключению договоров на оказание оценочных услуг.
Необходимость выбора данного предприятия для целей
прохождения производственной практики является то, что данное предприятие
работает конкретно в области оценочной деятельности, производит работы как с
физическими, так и с юридическими лицами в области оценки.
Предполагаемые результаты прохождения практики на данном
предприятии:
1. Применение полученных знаний и навыков при сдаче
государственного экзамена;
2. Применение всех полученных знаний в области оценочной
деятельности;
. Применение знаний в области оценки.
оценочный имущество договор недвижимость
1. Общие сведения о предприятии
.1 История создания организации
Строительная компания «Спецземстрой» - динамично
развивающаяся компания на строительном рынке Уральского Федерального округа.
Свою деятельность компания ведет с 2006 года. Компания проводит работу не
только в Челябинской области, но и в ближайших регионах.
Наличие производственной базы, транспорта и средств малой
механизации позволяет строительной компании «Спецземстрой» проводить полный
комплекс строительно-монтажных работ на высоком профессиональном уровне, а
также компания проводит геодезическиеи картографические работы.
За несколько лет своей деятельности строительная компания
«Спецземстрой» завоевала репутацию надежного партнера.
В 2010 году наша организация стала полноправным членом
Саморегулируемой организации НП «ССК Урала и Сибири», получила свидетельство о
допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов
капитального строительства.
С недавнего времени компания также ведет оценочные работы
земельных участков, оборудования, сооружений, также ведутся геодезические и
картографические работы.
1.2 Об организации ЗАО «Спецземстрой»
Работы по оценке выполняются квалифицированными специалистами
на основании Дипломов о прохождении профессиональной подготовки.
В бюро независимой оценки отчеты составляются в соответствии
с Федеральным законом от 12.03.2014 №33-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», включают в себя проведение экспертизы, оформление отчета
об оценке объекта.
Специалисты компании обладают большим опытом работы, что
позволяет выдерживать заявленные сроки выполнения работ и оказывать
профессиональные оценочные услуги.
1.3 Основные направления оценочной
деятельности организации
Компания предлагает оценку собственности по следующим
направлениям:
оценка стоимости транспортных средств,
оценка стоимости оборудования;
оценка стоимости машин;
оценка стоимости механизмов;
оценка недвижимости коммерческого типа;
оценка производственных помещений;
оценка сооружений и зданий;
оценка нежилых помещений;
оценка промышленной недвижимости;
оценка участков земли.
За последние 8-10 лет в России появилось огромное количество
типов собственности, и сейчас уже можно говорить о том, что само понятие
собственника возродилось в нашей стране, что обуславливает необходимость
получения качественных услуг от специалистов центра оценки собственности.
Теперь каждый гражданин имеет возможность самостоятельно распоряжаться тем
имуществом, которое принадлежит ему, а видов этого имущества немало - это и
свой бизнес, и авторские права, и различные сооружения и здания, и земля и
многое другое.
В РФ оценочная деятельность регулируется согласно
Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998) и
принимаемым в соответствии с ним федеральным законам и иным нормативно-правовым
актам РФ, законам и иным нормативно-правовым актам субъектов Федерации, а также
международным договорам РФ. В соответствии с Законом оценочная деятельность в
РФ контролируется органами, уполномоченными Правительством РФ и субъектами
Федерации в рамках своей компетенции, установленные законодательством России.
2. Организационная структура предприятия
2.1 Организационная структура ЗАО «Спецземстрой»
Отдел оценки недвижимости
Понимая значимость рыночной оценки и обладая большой
информационной базой о наличии, техническом состоянии и местоположении объектов
недвижимости, наработанной за время своего существования, «Спецземстрой» создал
отдел оценки.
Отделом проводится оценка нежилых помещений и зданий для
юридических и физических лиц в городе Челябинске и Челябинской области.
В рамках осуществления оценки недвижимости в г.
Челябинске отделом решаются следующие задачи:
· точное следование
нормативным и законодательным актам Российской Федерации и г. Челябинска;
· поддержание
приобретенного за годы существования предприятия авторитета и репутации
компетентных профессионалов в области учета и оценки объектов недвижимости;
· использование официальной
информационной базы для более достоверной оценки объектов недвижимости;
· ведение базы данных
оцениваемых объектов недвижимости в г. Челябинске;
· обеспечение оперативности
и достоверности оценки недвижимости;
· изучение, анализ,
обобщение отечественного и зарубежного опыта в сфере оценочной деятельности.
Отдел оценки машин и оборудования
Для того чтобы произвести оценку оборудования
необходимо предоставить целый ряд необходимых документов и информации.
А именно:
полное наименование оборудования (марка, модель и серия),
завод (фирма) - изготовитель,
год выпуска,
технические характеристики объекта (потребляемая мощность,
масса, размеры (габариты),
производительность и прочие характеристики, согласно
технической документации),
инвентарный номер,
полная и остаточная балансовая стоимость, на последнюю
отчетную дату перед датой оценки (если собственник объекта является юридическим
лицом),
информация о консервации и всех видах (профилактический,
текущий или капитальный) производившегося ремонта с конкретным указанием вида
проводимых работ (замена узлов, агрегатов и прочее).
Вышеприведенный перечень носит предварительный характер и
может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с
заданием на оценку оборудования и соответствующим перечнем оборудования.
Стоимость услуг по оценке оборудования определяется и обговаривается
в каждом конкретном случае и зависит от следующих факторов:
типа и состава объекта оценки;
полноты и достоверности необходимой информации об объекте
оценки, выданной заказчиком;
реальных сроков исполнения заказа.
Структура рынка машин и оборудования достаточно разнообразна,
и этот рынок машин и оборудования очень подвижен и разнообразен по сравнению с
рынком недвижимости. Это объясняется частым обновлением ассортимента продукции
машиностроения (разработка и выпуск более совершенного современного оборудования
взамен морально устаревшего).
Оценка оборудования - многообразный вид
оценочной деятельности, включающий в себя определение стоимости практически
всего спектра объектов движимого имущества:
станков;
приборов;
компьютеров;
технологических комплексов и поточных линий;
силовых агрегатов, оргтехники, мебели;
офисного оборудования;
бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к
движимому имуществу.
Обычно к оценке представляется следующие машины и
оборудование:
• машины и оборудование, в т.ч. уникальное или снятое с
производства;
• инженерные приспособления, станки, инструмент;
• производственные линии;
• транспортные средства (в том числе подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания).
Профессиональная оценка машин и оборудования - важный
и зачастую единственный способ определить реальную стоимость активной части
основных фондов предприятия. Оценка стоимости оборудования осуществляется
несколькими методами, в том числе с применением специализированных баз данных,
содержащих как ценовую информацию, так и технические параметры
2.2 Реквизиты ООО «БАРТ»
ЗАО «Спецзестрой», в лице директора Маркова Андрея
Владиславовича, действующего на основании Устава.
Реквизиты организации:
, г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 60-в
ИНН: 7540043141
ОГРН: 1067450022903
Вид собственности: Частная собственность
Тел.: +7 (351) 281-73-16;
e-mail: speczemstroi.zao@mail.ru;
Организационно-правовая форма(ОПФ): Закрытое акционерное
общество
Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул.
Молодогвардейцев, д. 60-в
Дата регистрации компании: 25 мая 2006 года
ОСНОВНЫЕ
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Понятие «рыночная стоимость», используемое в
настоящем отчёте определяется в соответствии со статьёй 3 Федерального Закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следующим образом:
Рыночная стоимость означает наиболее
вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать
объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о
предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый
рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
· цена сделки представляет собой разумное
вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении
сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платёж за объект оценки выражен в денежной
форме.
Объекты оценки - объекты гражданских
прав, участвующие в гражданском обороте в соответствии с законодательством
Российской Федерации.
Назначение оценки - проведение тех или
иных финансовых операций или предпринимательских сделок (купля-продажа,
налогообложение, страхование, приватизация, наследование, аренда, и т.д.), а
так же учет имущественных ценностей.
Цель оценки - установление оценочной стоимости в
соответствии с назначением оценки на конкретную календарную дату.
Затратный подход - совокупность методов и
приемов оценки стоимости, основанных на анализе затрат на воспроизводство
(замещение) объекта оценки в текущих ценах за вычетом потерь от совокупного
обесценения.
Доходный подход - совокупность методов и
приемов оценки стоимости, основанных на прогнозировании величины будущих
доходов в текущих ценах от использования (эксплуатации) объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов и
приемов оценки стоимости, основанных на расчете стоимости объекта оценки исходя
из сравнения его параметров (характеристик) с параметрами (характеристиками) и
ценами недавних продаж его аналогов на свободном рынке.
Метод оценки - способ расчета
стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за
объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту
оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при
сходных условиях.
Полная стоимость воспроизводства объекта оценки - это сумма затрат в
рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,
идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.
Стоимость замещения определяется как
стоимость строительства на этом же участке современного сооружения
эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материала,
дизайна и текущих цен.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического
состояния объекта и / или его морального устаревания. Накопленный износ определяется
как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной
рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Срок физической жизни здания - срок, в течение
которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения
строительства
Срок экономической жизни здания - срок в течение которого
здание способно приносить доход.
Оставшийся срок экономической жизни здания - оцениваемый период, в
течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу.
Фактический возраст - количество лет,
прошедших с момента завершения строительства.
Эффективный возраст - возраст, показываемый
состоянием и полезностью здания
Нормативный срок службы - нормативно
установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и
его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и
ремонта
Физический износ - это потеря стоимости
улучшений в результате естественных процессов, физического выветривания и
нарушения условий эксплуатации строительных конструкций и частей здания
(перегрузки, динамические воздействия и т.п.)
Функциональный износ - это потеря стоимости в
результате несоответствия здания, как в целом, так и отдельных его элементов
современным рыночным стандартам и представлениям.
Внешний износ - это потеря стоимости в
результате изменения внешних условий, экономического окружения объектов оценки.
Наиболее эффективное
использование определяется как наиболее вероятное использование имущества,
которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово
осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину
стоимости.
Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма
превышения выручки от продажи объекта недвижимости над общими затратами на
строительство, которая позволяет назвать данный объект финансово оправданным
для застройщика.
Девелопмент - деятельность, связанная
с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных,
инженерных и иных операций с недвижимостью.
Чистый операционный доход - рассчитанная
устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта
после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов
по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).
Потенциальный валовой доход - это общий валовой
доход от недвижимости при 100% загрузке.
Эффективный валовой доход - представляет собой
разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование
объекта на полную мощность.
Капитализация - процесс пересчета
годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости
на дату оценки.
Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе
платежей - отношение величины потерь от неполного использования площадей и
недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.
Коэффициент операционных расходов - отношение операционных
расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.
Операционные расходы - текущие расходы по
эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не
включая подоходный налог)
Рыночная арендная плата - величина арендной
платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.
Мультипликатор (коэффициент) валовой ренты - среднестатистическое
отношение рыночной цены продажи к потенциальному или действительному валовому
доходу определенного вида доходной недвижимости.
Укрупненные показатели стоимости строительства - данные нормативных
документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для
определения стоимости строительства на стадии технико-экономических
обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ
на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.
ОПИСАНИЕ
ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО
ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности
требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем
отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное
требование.
В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого
сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие
доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке
недвижимости Челябинской области.
В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий
определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются
функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем,
этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных
конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился
по УПВС, с определением совокупного износа здания.
В рамках доходного подхода применялся метод прямой
капитализации дохода. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие
доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке
недвижимости г. Челябинск.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ ЗАТАРАТНОГО ПОДХОДА
Затратный подход основывается на принципе
замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за
объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести
(путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной
задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.
Основные шаги при применении данного подхода к определению
стоимости недвижимости:
·
расчет
восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных улучшений;
·
установление
величины накопленного износа;
·
расчет
восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа;
·
корректировка
восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно
увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация,
евроремонт, устройство территории и т.д.).
Определение
стоимости земельного участка
Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение),
даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать
рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае,
если землепользование не запрещено действующим законодательством и
соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.
Для определения стоимости земельного участка
используются следующие методы:
- метод прямого сравнения продаж;
метод соотношения;
метод выделения;
метод предполагаемого использования;
метод остаточной стоимости.
При оценке рыночной стоимости прав на земельный участок
оценщик использовал сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода
применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного
подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам
аналогичных объектов на вторичном рынке.
При оценке земельных участков метод сравнения продаж предполагает
следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение
объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и
степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок
цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от
оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого
аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта
оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки)
и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц
на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и
др.);
транспортная доступность; инфраструктура (наличие или
близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной
инфраструктуры и т.п.).
Определение
стоимости воспроизводства улучшений
В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий
определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются
функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем,
этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных
конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился
по УПВС, с определением совокупного износа здания.
ПВС = ПВСед. × V0 (1)
где: ПВС - Полная восстановительная стоимость оцениваемого
объекта;
ПВСед. - полная восстановительная стоимость
строительства единицы сравнения в ценах на дату оценки;
Vo - Строительный объем оцениваемого объекта
(количество единиц сравнения).
При определении восстановительной стоимости объекта оценки
затратным методом, оценщиком в качестве нормативной базы для расчета
восстановительной стоимости использованы сборники УПВС (укрупненные показатели
восстановительной стоимости). Кроме этого, при расчётах использовались
рекомендации «Общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной
стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов», Москва, 1971 г.,
«Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников
укрупнённых показателей восстановительной стоимости», Москва, 1995 г.
В восстановительную стоимость указанных укрупненных
показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые
накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного
участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с
производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе
оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от
ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на
расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по
выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной
характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий
и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические
устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также
стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительную
стоимость включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.
Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в
зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения,
применяемых материалов для фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса
здания, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии
совпадения технических характеристик, стоимость 1,0 м3 оцениваемого
здания принимается равной стоимости 1,0 м3 здания по сборнику для
данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района.
При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной
стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.
Расчет полной восстановительной стоимости единицы сравнения
производится по формуле:
ПВСед. = УСП69 × Кр × И69,84-09 (2)
где: ПВСед. - полная восстановительная
стоимость единицы сравнения, руб.;
УСП69 - удельный стоимостной
показатель (руб.) за единицу сравнения объектов оценки в ценах 1969 г.;
Кр - районный коэффициент;
И69, 84 - 09 - индекс пересчета
стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2013 г., 98,68.
Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в
цены на II квартал 2013 г. определялся следующим образом:
И84-04
И69,84-09 = И69-84 × И00-04 × И00-09 (3)
Где: И69-84 - индекс перехода от цен
1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к
Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);
И84-04 - индекс перехода от цен
1984 года к ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78
(ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и
объектов строительства, «ЧелСЦена», часть 2, №12, декабрь 2004 г.);
И00-04 - индекс перехода от цен
2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический
бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена», часть 2,
№12, декабрь 2004 г.);
И00-10 - индекс перехода от цен
2000 г. к ценам 2009 года, 4,25 (ежемесячный информационно-аналитический
бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена», часть 2,
№4 апрель 2009 г.).
Таким образом, индекс изменения стоимости
строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 2010. на дату оценки
составляет:
И69,84-10=1,18×(44,78/2,34)×4,25 (4)
Результаты расчета ПВС здания приведены в таблице 7.
Оценка
совокупного износа
Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле
Св. И = СЗ ∙ {1 - (1 - ФИ / 100) ∙ (1
- Фн.И / 100) ∙ (1 - Вн.И / 100) (5)
где: СЗ - стоимость замещения, руб.;
Cв.И - совокупный износ, %;
ФИ - физический износ, %;
Фн.И - функциональный износ, %;
Вн.И - внешний износ, %.
Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась
методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его
элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока
экономической жизни здания.
Такой подход регламентирован в следующих нормативных
документах:
1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН
53-86. Госгражданстрой. М., 1965
2. Положение о проведении планово-предупредительного
ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965
. Положение об организации и проведении реконструкции,
ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально
- культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.
ФИ = Тэф./ Тэк. (6)
где: ФИ - накопленный физический износ здания или его
элемента руб.
Тэф - эффективный возраст здания
Ттип. - срок экономической жизни здания.
Эффективный возраст оцениваемых зданий по мнению оценщика
совпадает с хронологическим возрастом, срок экономический жизни 70-175
лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблицах 6.
При оценке функционального и экономического износа
учитывались следующие факторы:
· Планировка помещения полностью
соответствует его назначению.
· Объект оценки в целом удовлетворяет
основным требованиям потенциальных покупателей.
· По мнению оценщика, внешние факторы не
оказали существенного негативного влияния на объект оценки.
В данной ситуации величина функционального и внешнего износа
объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.
Корректировка стоимости замещения на величину
прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский
доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с
реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с
самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его
использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам
риска относятся:
. Экономические и политические факторы;
. Социальные и региональные факторы;
. Предпринимательский фактор;
. Фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе
реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве
компенсации, прибыли.
Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и
ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП
представлена ниже:
ПП=У(R) + R безриск (7)
где: ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного
проекта;
У(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе
реализации строительного проекта;безрисковая - очищенная от риска норма дохода
(безрисковая ставка).
Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный
доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на
дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены
владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на
его территории доходного бизнеса.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход,
приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен
экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в
аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в
рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.
Функциональное назначение помещения для аренды определяют,
исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.
При анализе доходов и расходов принято использовать как
ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При
этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения.
Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов -
потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на
одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.
Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
осуществлялся методом дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет
оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков,
моделируя характерные черты их поступления. Стоимость права пользования
земельным участком (местоположение) автоматически включается в стоимость
объекта рассчитанного данным методом.
Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно
отличаться от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков
денежных средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный
коммерческий объект;
объект недвижимости строится или только что построен и
вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость объекта на основе
текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и
остаточной стоимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
производится по формуле:
, (8)
где: PV - текущая стоимость;- денежный поток периода t;
i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;-
остаточная стоимость.
Для расчета ДДП необходимы данные:
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.
Основные шаги при применении данного подхода к определению
стоимости:
· Определение прогнозного периода;
· Прогнозирование величины денежных потоков;
· Определение ставки дисконтирования;
· Определение остаточной стоимости
(реверсии);
· Определение рыночной стоимости объекта
оценки.
Определение прогнозного периода
В международной оценочной практике средняя величина
прогнозного периода 5-10 лет, для России на сегодняшний день, в условиях
экономического кризиса типичной величиной будет период длительностью 12
месяцев. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
Прогнозирование величины денежных потоков
Для того чтобы объект начал приносить доход, необходимы
определенные капиталовложения. Предполагаем, что первые три месяца прогнозного
периода уйдет на подготовку объекта к сдаче в аренду. Начиная с четвертого
месяца, объект начнет приносить доход от сдачи в аренду. По данным исследований
арендная ставка в среднем останется одинаковой в течении прогнозного периода.
Величина капиталовложений составляет
50 000 руб.
Далее определяем величину чистого операционного дохода.
Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход - рассчитанная
устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта
после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов
по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого
операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от
использования имущества.
Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от
недвижимости при 100% загрузке.
Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный
(действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между
потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на
полную мощность.
Анализ ставок аренды
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе
арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках
данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок
для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями.
Для устранения разницы между объектами аналогами и объектом оценки, необходимо
произвести корректировки, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на
оцениваемый, насколько это возможно.
Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам
аналогичных объектов сводятся в таблицу.
Расчёт ставки дисконтирования
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета
текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск - доход», а также различные
виды риска, присущие объекту оценки.
Годовая ставка дисконтирования в данном случае формируется,
как и прибыль предпринимателя, методом кумулятивного построения, расчет приведен
в пункте 2.8.5. Таким образом, месячная ставка дисконтирования соответствует 
%.
Определение остаточной стоимости
Остаточная стоимость (реверсия), наряду с потоком доходов,
является будущей выгодой от инвестиций. В более широком смысле реверсия есть
ожидаемый возврат суммы капитала в конце периода инвестирования. Остаточная
стоимость принимается равной чистому операционному доходу в последнем периоде
пользования объектом, с учетом коэффициента капитализации. Коэффициент
капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью
объекта оценки. Предполагаем, что в последний период пользования объектом
коэффициент капитализации будет равен ставке дисконт.
Определение рыночной стоимости объекта с помощью
сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается
на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости,
которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость
недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за
аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов
недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних
сделках купли-продажи.
На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках
купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже
объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем
корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от
друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной
стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного
участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого
объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа. Таким
образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый,
насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с
экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной
статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки
делаются от объекта сравнения к объекту анализа)
При применении метода сравнения продаж необходимы
достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж
предполагает следующую последовательность этапов:
этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на
рынке недвижимости;
этап - проверка достоверности информации о сделках;
этап - определение единиц сравнения (1 м2, м3,
объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на
стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
этап - внесение поправок к цене с учетом различий между
оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;
этап - согласование скорректированных цен сопоставимых
объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
В оценочной практике принято выделять следующие основные
элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов,
которые должны анализироваться в обязательном порядке:
А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает
разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).
В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику
не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов.??? сходных с
оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято
решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения,
что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта
недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о
возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки
относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести
корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между
стоимостью предложения и фактической ценой сделки.
Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу
юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и
сопоставимым объектом).
В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений
рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).
Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего
использования).
Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются
только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной
поправки для учета различий в физических характеристиках):
отличие в площадях;
отличие в объеме.
Е. Состояние объекта.
Ж. Дополнительные улучшения
Заключение
оценочный имущество договор недвижимость
В настоящей работе были рассмотрены вопросы, связанные с
деятельностью организации ЗАО «Спецземстрой», а также проведён Отчёт об оценке
имущества, как одного из видов деятельности рассматриваемой организации.
В процессе выполнения данной работы мной были выполнены
поставленные цели и задачи.
Я рассмотрела ЗАО «Спецземстрой», как организацию, работающую
на рынке оценочных услуг, изучила её учредительные документы и локальные
нормативные акты, её основные цели, задачи и направления деятельности,
рассмотрела её внутреннюю организационную структуру.
На практике мной были рассмотрены основные подходы и методы
оценки имущества, приобретены навыки по оценке различных видов имущества.
Также мною был изучен рынок недвижимости, как одно из
направлений, необходимых для производства работ по оценочной деятельности.
Установлены некоторые тенденции, характеризующие рынок недвижимости города
Челябинска, изучена ценовая политика в зависимости от районов, а также уровня и
степени комфортности реализуемой недвижимости.
В период прохождения практики я изучила работу отдела оценки
недвижимости, отдела оценки машин и оборудования, ознакомилась с работой
каждого из них. Выявила функции, задачи и направления деятельности всех
отделов, принимала участие в работе каждого отдела. В отделе оценки недвижимого
имущества совместно с оценщиками проводила оценку жилых и нежилых помещений и
зданий для юридических и физических лиц, в отделе оценки машин и оборудования
оценивала состояние транспортных средств, в том числе уникальных машин или
снятых с производства.
Я ознакомилась с требованиями, предъявляемыми при
осуществлении оценочной деятельности, их содержанию и оформлению. Составляла
договоры - договоры на оценку объектов недвижимости, параллельно с этим
ознакомившись с теми документами, которые необходимы для совершения оценки
объекта недвижимости.
За время прохождения практики я получила начальные навыки
практической работы по выбранной мною специальности, и на практике закрепила
теоретические знания, полученные мною в процессе обучения.
Список использованных источников
1. Закон РФ от 12.03.2014 №33-ФЗг. «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
. Стандарты оценки, обязательные к применению
субъектами оценочной деятельности, утверждённые Приказом Министерства
экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007
г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской
Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического
развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г.
. Положение об учебной и производственной
практике студентов, осваивающих основные профессиональные образовательные
программы среднего профессионального образования. Зарегистрирован в Минюсте РФ
15 января 2010 г. Регистрационный №15975
. Международные стандарты оценки. Общие
понятия и принципы оценки - М, 1995.
. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка
недвижимости» - Москва, «Финансы и статистика», 2002
. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. -
Питер: 2000 г.
. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.:
СПбГТУ, 1999., (с. 360-368).
. Теория и методы оценки недвижимости. -
СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998 г.
. Волочков Я.Г. Справочник по недвижимости. -
М.: ПРИОР, 1997.
. Журнал «Южноуральская недвижимость», 2009
г.
. Бердникова Т.Б. Оценка и налогообложение
имущества предприятий. - М. ИНФА-М, 2005