Практика оценки недвижимости

Практика оценки недвижимости

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

курсовая работа

по курсу «практика оценки недвижимости»

Выполнила: Ушаков А.Б.

Проверила: Мирзоян Н.В.

Мурманск 2014

Генеральному директору Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК» г-ну ХХХХ

Сопроводительное письмо

Уважаемый ХХХХ!

В соответствии с договором №ХХ-ХХ.ХХ.ХХХХ от «__» _______ 20ХХ г. между ООО «Оценочная компания» и Генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК», специалистами нашей фирмы была произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Мурманск, улица Карла Либкнехта дом 13

Оценка (в соответствии с Заданием на оценку) проводилась с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества. Предполагается, что результаты оценки, изложенные в прилагаемом к настоящему письму отчете, будут использоваться в качестве стартовой цены при продаже имущества на торгах или в качестве цены сделки при продаже по прямому договору.

Оценка выполнена по состоянию на «24» октября 2014 года в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ (с учетом последующих редакций) и положениями «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки ФСО №1, №2, №3, №7 утвержденными Приказами МЭРТ РФ №№254, 255, 256 от 20.07.2007 г. и № 611 от 25. 09. 2014 г.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами. Нами не проводилась аудиторская или иная проверка документов финансовой отчетности и иных данных, предоставленных Заказчиком, так же как и легитимности прав собственности на оцениваемый объект.

Обращаем Ваше внимание на то, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет его. Отдельные части прилагаемого отчета об оценке не могут трактоваться и использоваться раздельно, а только в связи с полным текстом отчета и с учетом всех содержащихся в нем допущений и ограничений.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке, мы пришли к заключению, что:

Рыночная стоимость по состоянию на 24 октября 2014 года, без НДС, составила: 30 657 663 (тридцать миллионов шестьсот пятьдесят семь тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля.

Основная информация, ее источники, анализ и методика расчетов приведены в соответствующих разделах отчета. В случае необходимости нами могут быть даны дополнительные разъяснения и комментарии.

Благодарим Вас за возможность оказать услугу Вашей организации.

ООО «Оценочная компания»

Генеральный директор ______________________ /…………….../

ХХ ___________ 2014 г.

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКИ

.2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

.3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

.4 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

.5 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.7 ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА

.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МУРМАНСКА

. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ

. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

.4 ОЦЕНКА ИЗНОСОВ

.5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТАХ - АНАЛОГАХ

.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ - АНАЛОГОВ

. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПВД

.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДВД

.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧОД И ОР

.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ

.2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

.3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО-1). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО-2). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО-3). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО-7). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В соответствии с п. 2 каждого вышеуказанного Стандарта использования ФСО является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

.4 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли - продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2005 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт прима - передачи от 05.12.2005 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2007 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2007 г.

.5 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.

. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.

.7 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы: юридическую экспертизу правового положения оцениваемого объекта, технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу и инвентаризацию составных частей объекта оценки.

Данная оценка действительна лишь на дату проведения оценки и для цели, указанной в Отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение социальных, экономических и физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты, и таким образом повлиять на стоимость объекта оценки.

Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего Отчета является некорректным и может привести к искажению результатов оценки.

Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право собственности на объект оценки считается достоверным.

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного объекта, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Без нашего письменного согласия Заказчик должен принять условие не упоминать наше имя или наш Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам для целей, не соответствующих задачам проведения данной оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания» аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

При оценке Исполнитель использовал общепринятое программное обеспечение - электронные таблицы Microsoft Excel. Все расчеты, приведенные в настоящем Отчете, выполнены в соответствии с принятыми в данных программных продуктах округлениями и ограничениями. Цифры, приведенные в расчетных таблицах, могут не совпадать с конечным результатом, приведенным там же, т.к. все числовые значения приведены в удобном для визуального восприятия виде, в то время как для расчетов использовались значительно более точные числовые данные.

.8 ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме»

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст.130).

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.

Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.

Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Местоположение.

Мурманская область расположена на северо-западе европейской части России и объективно является одним из стратегических районов страны в составе северо-Западного федерального округа.

На юго-западе область граничит с Республикой Карелия, а на западе и северо-западе - с Финляндией и Норвегией. Мурманская область - один из немногих регионов, где Россия имеет общую границу с Европейским Союзом и странами НАТО.

В регионе базируется Северный военно-морской флот, обеспечивающий обороноспособность страны на северных рубежах.

Мурманск - крупнейший незамерзающий порт России, расположенный за Полярным кругом. Он является базовым по обеспечению перевозок грузов в районы Крайнего Севера, Арктики и дальнего зарубежья. Эксплуатация уникальных по своим возможностям атомных ледоколов позволила обеспечить в Арктике круглогодичную навигацию.

Область занимает важное геополитическое положение по отношению к индустриально развитым регионам, с которыми она связана наземными, водными и воздушными магистралями.

Приграничное положение, значительные экспортные возможности и имеющиеся транспортные коммуникации создают хорошие условия для расширения сотрудничества с зарубежными странами. Мурманская область является активным членом международного Баренцева Евро-Арктического сотрудничества.

Площадь Мурманской области составляет 144.9 тысячи квадратных километров (0.8 % площади России). Наибольшая протяженность с запада на восток - около 550 километров, с севера на юг - 400. Почти вся территория лежит севернее Полярного круга и располагается на Кольском полуострове. Только западный и юго-западный участки области выходят на материк. Также к территории области относятся и множество островов Баренцева и Белого морей. Северные берега омываются Баренцевым морем, его акватория - 1424 тысячи квадратных километров. Восточная и юго-восточная границы образуются берегами Белого моря (90 тысяч квадратных километров), которое в отличие от Баренцева моря, обогреваемого Гольфстримом, зимой замерзает.

Рельеф - горы, террасы, плато, равнины заняты болотами и озерами. Хибины, Ловозерская тундра, Монче - тундра и другие горные массивы возвышаются над уровнем моря на 800-1200 метров.

Климат - арктически-умеренный, морской с влиянием ветви теплого течения Гольфстрим. Полярная ночь на широте Мурманска длится со 2 декабря по 11 января, полярный день - с 22 мая по 22 июля.

Природные ресурсы

Регион располагает разнообразными природными ресурсами. В недрах Кольского полуострова открыто более 60 крупных месторождений различных видов минерального сырья. В настоящее время добывается более трех десятков полезных ископаемых, наибольшую ценность из которых имеют медно-никелевые, железные, апатито - нефелиновые руды и руды редких металлов. Значительны запасы слюды, керамического сырья и сырья для строительных материалов, облицовочного камня, полудрагоценных и поделочных камней. В числе открытых месторождений, получивших мировую известность, - Штокмановское и Приразломное месторождения. Освоение этих уникальных месторождений в перспективе позволит удовлетворить потребности в газе всего Северо - Запада России на многие годы. Полезные ископаемые - медно-никелевые, железные, апатито - нефелиновые руды, руды редких металлов, слюда, кианит, керамическое сырье и др.

Конституционный статус

Мурманская область является субъектом Российской Федерации и входит в состав Северо-Западного федерального округа. Имеет свое Правительство, Устав и законодательство, Законодательная власть в области осуществляется Мурманской областной Думой, - Губернатором и Правительством области. Систему областных органов исполнительной власти возглавляет Губернатор области - высшее должностное лицо Мурманской области.

Административно-территориальное устройство

В состав Мурманской области входят город Мурманск (областной центр), 5 |районов, 13 городов областного подчинения, 3 города районного подчинения, 12 поселков городского типа, 6 поселковых администраций (территориальных округов), 13 сельских администраций (территориальных округов).

Наиболее крупные города, численность населения на 01.01.2013: г. Мурманск (314.8 тыс. человек), Апатиты (62.2 тыс. человек), Североморск (53.5 тыс. человек), Мончегорск (48.7 тыс. человек).

Население. По состоянию на 01.01.2013 в области проживало 850.9 тысяч человек, в том числе 91.0 % пришелся на городское население, 9.0% - сельское. Плотность населения - 5.9 человек на 1 кв.км.

Экономика области

Специфика экономики области связана с использованием природных богатств Кольского полуострова, ее географическим положением. На долю Мурманской области в 2013 году приходилось все производство апатитового и нефелинового концентратов в стране, 16.1 % -товарной пищевой рыбной продукции (включая консервы), 18.9 % - улова рыбы, 9.8 % - товарной железной руды, 1.8 % - электроэнергии. Область относится к числу наиболее энерговооруженных территорий России. Широким спросом на внутреннем и мировом рынках пользуется продукция цветной металлургии - никель, медь, алюминий.

Промышленное производство

В январе - марте 2014 года индекс промышленного производства составил 96,3 % относительно аналогичного периода 2013 года (в среднем по России - 102,4 %).

Добыча полезных ископаемых

В январе - марте 2014 года в добывающей промышленности отгружено товаров собственного производства на сумму 26,3 млрд. рублей (111,5 % к аналогичному периоду 2013 года в действующих ценах). Увеличение объемов отгруженной продукции связано с ростом Индекс цен на основные товары: железорудный концентрат - в 1,5 раза, апатитовый - на 25 %. индекс производства в добыче полезных ископаемых составил 96,8% к январю-маю 2013 года (в среднем по России - 102,5 %).

Обрабатывающие производства

В январе - марте 2014 года в обрабатывающей промышленности отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 14,3 млрд. рублей (101,8% к аналогичному периоду 2013 года в действующих ценах). Не значительный рост объемов отгруженной продукции в действующих ценах объясняется отсутствием отгрузки в текущем году минеральных удобрений, производимых по давальческой схеме. Индекс производства в обрабатывающих производствах составил 101,8% к январю - маю 2013 года (в I среднем по России -102,6 %).

Индекс металлургического производства в январе - марте 2014 года составил 100,1 % к уровню прошлого года. Увеличились объемы выпуска алюминия и никеля. В тоже время сократилось производство меди и готовых металлических изделий. Существенный рост зафиксирован в обработке древесины и производстве изделий из дерева (на 57,1%), производстве прочих не металлических минеральных продуктов (на 26,5%), целлюлозно-бумажном производстве и полиграфической деятельности (на 14,4%). Объемы судоремонта на 30,8 % превысили прошлогодние результаты.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

В сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды отгружено продукции в отчетном периоде на сумму 4,3 млрд. рублей (104,2% к январю - марте 2013 года в действующих ценах). Индекс производства составил 99,1% (в среднем по России - 100,6 %). В отчетном периоде выработка электроэнергии увеличилась на 0,5%, производство тепла сократилось на 4,5 %. Потребление электроэнергии в январе - марте составило 8,2 млрд. кВт. ч, что на 0,6 % больше соответствующего периода 2013 года.

Сельскохозяйственное производство

По итогам трех месяцев 2014 года объем продукции сельского хозяйства составил 0,6 млрд. рублей, индекс сельскохозяйственного производства - 101,8 %. Снижение обусловлено значительным падением производства яиц (66,6% к уровню прошлого года) в связи с производственным планом, основным направлением которого является производство бройлеров: на птицефабрике "Мурманская" ликвидировано все оставшееся поголовье яичного направления. В тоже время продолжается рост производства скота и птицы на убой в живом весе (116,4%), обусловленный введением новых мощностей по выращиванию бройлеров, а также выпуска молока (100,5%) за счет повышения надоев в расчете на одну корову молочного стада.

В январе - марте 2014 года из бюджетов всех уровней сельхоз товаропроизводителям в форме субсидий направлено 86,9 млн. рублей (федеральный бюджет - 26,9 млн. рублей, областной - 59,9 млн. рублей), из них: на продукцию животноводства - 18,8 млн. рублей, на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам - 63,9 млн. рублей, в рамках ДЦП "Социальное развитие села Мурманской области" на 2010 - 2015 годы - 1,2 млн. рублей, в рамках аналогичной ФЦП - 3 млн. рублей.

Рыболовство

По оперативным данным Западного филиала ФГУ "Центр системы мониторинга рыболовства и связи "рыболовными организациями Мурманской области в январе - марте 2014 года выловлено 135,6 тыс. тонн водных биоресурсов, что на 21,6 тыс. тонн, или 4,7 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение общего объема вылова обусловлено значительным сокращением промышленных квот на путассу и сельдь в целом на 30,7 тыс. тонн. В тоже время за прошедший период 2014 года по сравнению с периодом прошлого года больше выловлено: трески, пикши, мойвы и скумбрии. При этом производство рыбы живой, свежей или охлажденной возросло на 9,6 %.

Инвестиции и строительство

Инвестиции

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования по кругу крупных организаций за отчетный период составил 5,6 млрд. рублей. За счет увеличения работ на объектах предприятий горнодобывающего комплекса общий объем инвестиций в основной капитал по Мурманской области за период с начала года превысил уровень соответствующего периода прошлого года на 4,9%.

Строительство

За отчетный период выполнено работ и услуг собственными силами предприятий и организаций по виду деятельности "Строительство" на сумму 12,2 млрд. рублей (126% к соответствующему периоду прошлого года. Увеличение связано с существенным ростом объемов работ на строительстве мостов и тоннелей (осуществляются работы по реконструкции мостовых переходов на дорогах федерального и регионального значения, а также строительство железнодорожного тоннеля на Юкспорском руднике ОАО"Апатит"), а также на объектах строящегося горно-обогатительного комбината на базе месторождения "Олений Ручей".

С начала 2014 года введено в действие 1023 кв. метров жилья, что составило 25,9% к уровню соответствующего периода прошлого года. Снижение обусловлено тем, что в соответствующем периоде прошлого года завершилось строительство двух многоквартирных домов, в текущем же году сдан в эксплуатацию один многоквартирный дом в г. Мурманске. (1 023 кв. метров), Построенный за счет средств бюджетов всех уровней в рамках мероприятий по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, а также более десяти индивидуальных жилых домов.

Демография.

В январе - марте 2014 года родилось 1420 чел. Коэффициент младенческой смертности (умерших в возрасте до 1 года родившихся) составил на 01 апреля 2014 года 5,2. Основными причинами роста показателей младенческой смертности являются гибель детей от внутриутробных инфекций, в том числе родившихся с экстремально низкой массой тела рожденных от женщин из социально - неблагополучных семей (не наблюдались во время беременности, употребляли алкоголь и наркотики).

По итогам 3 месяцев миграционная убыль сократилась, по сравнению с прошлогодним показателем на 12,9 % и составила 503 человека. В область прибыло 5 144 чел., выбыло - 5 647 чел. (в аналогичном периоде прошлого года, соответственно, 4 468 и 5 120 человека).

Уровень жизни населения

Среднемесячные денежные доходы на одного жителя в январе - марте 2014 года по сравнению с аналогичным периодом 2013 года выросли с 24 до 25,3 тыс. рублей, их реальное наполнение снизилось на 2,2% по причине опережающего роста потребительских цен в среднегодовом исчислении в январе - марте т.г. к аналогичному периоду 2013 года (108,7%) и снижения численности занятых в экономике (в среднем на 3%) из - за сокращения доли трудоспособного населения.

Среднемесячная заработная плата в январе - марте сложилась в размере 30 612,1 рублей и увеличилась по отношению к аналогичному периоду 2013 года на 8,4%. Реальное наполнение снизилось на 0,4%, в связи со снижением темпов роста заработной платы (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) в отраслях, на долю которых приходится более 50% среднесписочной численности работников предприятий: обрабатывающие производства, транспорт и связь, операции и с недвижимым имуществом, рыболовство и рыбоводство, финансовая деятельность, государственное управление, культура и прочие виды деятельности. На начало сентября текущего года просроченная задолженность предприятий по оплате труда перед а работниками по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилась на 2,2% и составила 60,4 млн. рублей. Заработную плату в установленный срок не получили 1 121 работник в 20 организациях. Наибольшую просроченную задолженность по заработной плате имели организации, в отношении которых открыто конкурсное производство 48,7 млн. рублей (80,5 %).

Остальная задолженность образовалась из-за отсутствия собственных средств у предприятий, I наибольшая - у ОАО "Севзапстальконструкция" (3,6 млн. рублей, или 6 %) и ОАО "МСРЗ МФ" (2,6 I млн. рублей, или 4,4 %). Задолженность из-за несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней отсутствует.

Рынок труда

На рынке труда в отчетном периоде в целом сохраняется стабильная ситуация. Статус безработного имеют 7,3 тыс. чел. против 8,6 тыс. чел. Уровень зарегистрированной безработицы снизился на 0,8 процентных пункта и составил 1,7 %, что обусловлено успешной реализацией мер по стабилизации ситуации на рынке труда, осуществляемых Правительством региона.

Потребность организаций в работниках, заявленная предприятиями и организациями, выросла на 33% к соответствующему периоду предыдущего года и составила 9 555 вакансий, нагрузка на одну вакансию снизилась с 2,2 до 1,1 чел.

Потребительский рынок

На потребительском рынке сохраняется стабильная ситуация. Несмотря на снижение реальных доходов населения, рост потребительского спроса продолжается за счет снижения сбережений и роста потребительского кредитования. По итогам восьми месяцев прирост физических объемов оборот, а розничной торговли составил 2,1% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года, общественного питания - 0,8 %.

Индекс физического объема платных услуг населению составил 102,5% к уровню января - марта 2014 года. При этом наиболее значительно превысили уровень соответствующего периода 2013 года физические объемы ветеринарных услуг (120,5%), услуг гостиниц (119,0 %) и связи (115,6 %).

Инфляция

В марте 2014 года рост потребительских цен на товары и платные услуги к декабрю 2013 года составил 105,1%, что ниже уровня на 1,1 процентного пункта, и выше средне российского уровня на 0,4 п.п. (104,7 %). Значительным сдерживающим фактором для темпов потребительской инфляции в январе - марте текущего года стала продолжающаяся дефляция на продукты питания, которой, в том числе, способствовали меры, принимаемые Правительством Мурманской области и органами местного самоуправления муниципальных образований по развитию нестационарной торговли и организации ярмарок.

При темпах роста цен на продовольственные и непродовольственные товары (с начала года 102,7% и 103,8% соответственно) ниже средне российских показателей, на сложившийся уровень инфляции существенное влияние по-прежнему оказывает рост цен и тарифов на платные услуги населению (109,6 %).

Наиболее значительно с начала года увеличились цены и тарифы на следующие виды платных услуг населению: услуги телеграфной связи (125%), ветеринарные (124%), коммунальные услуги (109-118%), услуги пассажирского транспорта и услуги по ремонту и обслуживанию транспортных средств (118,8%), учреждений культуры (117,7%), жилищные услуги (114,4%), услуги по ремонту бытовой техники (114 %), бань и душевых (112,3 %).

Тенденции основных показателей социально-экономического развития области на период до 2015 года

По предварительной оценке ожидаются следующие тенденции по основным показателям, характеризующим социально - экономическое положение области:

Источник: www.gov-murman.ru, #"823838.files/image001.gif">

где:

С - рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

СН - затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

ИН - величина накопленного износа, %;

СЗУ - рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Полная стоимость воспроизводства - это определенная в текущих ценах стоимость строительства точной копии оцениваемого здания - из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т.д., без учета накопленного износа.

Полная стоимость замещения - стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое - с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т.д. В данном случае, стоимость строительства объекта определялась согласно Сборнику укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

6.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Формирование выборки объектов-аналогов

Определения элементов сравнения.

Определение по каждому элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.

Определение корректировок по каждому из элементов.

Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога.

Определение рыночной стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Ввиду недостаточной информации о прошедших сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу, с учетом корректировки на скидку при продаже. Данное допущение основывается на том факте, что рациональный продавец при выводе объекта оценки на открытый рынок ориентируется на цены предложений, сформированные к данному моменту. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подбор аналогов

Цены сделок с объектами недвижимости являются в основном закрытой информацией и не разглашаются третьим лицам. Для проведения сравнительного анализа используют, как правило, цены предложения на объекты-аналоги. Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов-аналогов.

Подобранные в качестве аналогов объекты по своим характеристикам в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки и удовлетворяют следующим критериям:

объект-аналог не обременен;

сделки купли-продажи с объектами-аналогами заключены по рыночным финансовым схемам - без использования заемных средств с процентной ставкой, отличной от рыночной, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа и т.д. Цены предложения объектов-аналогов предполагают реализацию по рыночным финансовым схемам;

цена предложения предполагает заключение сделки купли-продажи между продавцом и покупателем, связанными типичными для рынка взаимоотношениями. Предполагается, что участники сделки не связаны финансовыми, корпоративными либо родственными отношениями, у продавца отсутствует необходимость в срочной реализации собственности, на него не оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.д.);

вид использования объектов-аналогов сопоставим с предполагаемым видом использования Объекта оценки;

по своим физическим характеристикам объекты-аналоги в наибольшей степени соответствуют Объекту оценки.

В результате анализа предложений на продажу земельных участков экспертами было выявлено 4 объекта наиболее схожих с оцениваемым по всем основным характеристикам.

Внесение поправок в стоимость объектов-аналогов

При сравнении объектов-аналогов установлено, условия продажи, функциональное назначение, площадь и наличие коммуникаций объектов сравнения полностью соответствуют Объекту оценки. Поэтому внесение корректировок по вышеуказанным факторам не требуется.

В процессе анализа объектов-аналогов не были выявлены расхождения между ними и оцениваемым объектом, ввиду чего эксперты считают, что в цены аналогов необходимо внести только корректировки на торг и дату продажи, указанную в постановлении.

Итоговая величина стоимости объекта была получена как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов сравнения. Веса присваивались по принципу - чем меньше валовая коррекция, тем больше вес.

Корректировка на торг

Данная корректировка вводится из-за того, что информация о заключенных договорах продажи недвижимости фактически не доступна, и в качестве цены аналогов используются цены предложения на продажу сопоставимых объектов. Так эта корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем. Новой тенденцией стал отказ от предоставления скидок покупателям на начальном этапе ведения переговоров. Согласно проведенному опросу риэлторов агентств обычно скидка на торг составляет от 5% до 30% в зависимости от размеров, характера объекта и условий оплаты. Использование того или иного значения из приведенного диапазона находится в обратной зависимости от количества объектов схожего назначения, представленных на рынке. То есть, скидка в размере 5% принимается для объектов, наиболее широко представленных на рынке. Это связано с тем, что продавец, зачастую назначая цену предложения, ориентируется на цены предложения по сходным объектам.

Для расчета рыночной стоимости права собственности по методу сравнения продаж была собрана информация предложений земельных участков в г. Мурманске. Описание сравнимых участков представлено в таблице ниже.

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее. Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

1. Обстоятельства совершения сделки. Для объекта оценки и объектов аналогов предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на земельный участок (долгосрочная аренда или собственность). В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру - собственность).

3. Площадь земельного участка - Общая закономерность, которая действует для рынка недвижимости такова, что при прочих равных условиях стоимость одной единицы измерения площади объектов, имеющих большую площадь ниже, чем соответствующая стоимость единицы измерения площади объектов с меньшей площадью, в данном случае не находит своего отражения, поскольку есть возможность разделить земельные участки большой площадью и продать мелкими частями, и в ходе многочисленных переговоров с продавцами земельных участков, как правило, это не влияет на стоимость 1 гектара земли. Таким образом, Оценщик не считает необходимым корректировать цену объектов-аналогов по данному фактору.

4. Категория земель. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Характер использования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка по данному параметру была введена в силу того, что оцениваемый участок расположен в Октябрьском районе, деловом центре г. Мурманска, что является несомненным преимуществом по отношению к участкам расположенным на более удаленном расстоянии от центра города.

Для каждого из объектов-аналогов сравнения корректировка на местоположение определялась через величину кадастровой стоимости земель под административно-управленческими и общественными объектами. Поправка на местоположение рассчитывалась как отношение кадастровой стоимости земельного участка в составе Объекта оценки к кадастровой стоимости земельного участка-аналога.

7. Транспортная доступность. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

8. Наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

10.Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 24 октября 2014 года составляет: 3 150 700,80 рублей.

.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату определения стоимости, точной копии здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Для проведения расчета величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимости строительства объекта) использовался справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Публикуемые в сборниках Ко-Инвест стоимостные показатели для определения стоимости строительства зданий основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочников включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат.

Коэффициенты на климатическое различие в уровне цен определены на основании соответствующих сборников Ко-Инвест.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочников пересчитывает стоимость строительства Объекта оценки, определенную на основании Справочников, в цены на дату оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых ежеквартально в журналах «Индексы цен в строительстве».

При выборе аналогов учитывался класс конструктивной системы оцениваемого объекта и аналога.

В справочных показателях стоимости учтены следующие затраты:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3-7, для условий точечной застройки объектов;

усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы франко-приобъектный склад строительной площадки учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

При определении региональных коэффициентов уровня стоимости использованы следующие методические подходы:

стоимость материалов в конкретных регионах Российской Федерации определена на основании обобщенных данных о стоимости материалов-представителей, представленных в государственной статистической отчетности по форме 9-КС;

оплата труда в строительстве в различных регионах Российской Федерации учтена на уровне, зафиксированном государственной статистикой.

Так, в фонде оплаты труда рабочих учтены:

надбавки к тарифным ставкам и окладам; вознаграждения (процентные надбавки) за выслугу лет;

выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;

надбавки за подвижной и разъездной характер работ вахтовым методом;

суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;

полевое довольствие;

оплата дополнительных отпусков;

оплата стоимости проезда к месту отдыха и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, в приравненных к ним местностях и в отдельных районах Дальнего Востока;

другие виды оплат, входящие в фонд оплаты труда в соответствии с установленным законодательством порядком.

В справочных показателях стоимости общественных зданий не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:

содержание временной связи;

затраты на первичную очистку от снега;

затраты на снегоборьбу;

затраты на ремонт и восстановление автодорог;

затраты на командирование работников;

затраты, связанные с подвижным характером работы;

затраты на авиатранспорт;

затраты на перебазирование подрядных организаций;

дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;

затраты на оргнабор рабочих и др.;

затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;

приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;

плата за землю при изъятии и (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;

возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторам земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными. Показатели не включают затраты на устройство тех элементов благоустройства, стоимость которых может быть определена отдельно, с применение данных раздела 4 «Элементы благоустройства».

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Прибыль предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов.

К факторам риска относятся:

Предпринимательский фактор;

Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R_{безриск}

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;_{безрисковая} - отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

По условиям варианта оценки для объекта недвижимости находящемся в ХХХ области используется верхняя граница прибыли предпринимателя - 30 %.

Косвенные затраты - капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.

Косвенные затраты могут включать: проектно-изыскательские работы, оценку, консалтинг, бухгалтерский учет, юридические услуги, инвестиции в землю, оплата услуг проектно-сметных организаций, маркетинговые, рекламные, страховые затраты, текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта, прочие затраты, налоги.

Расчет косвенных издержек:

строительство временных сооружений, согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений» утвержден и введен в действие с 15.05.2001 постановлением Госстроя России от 07.05.01 № 45. В зависимости от видов строительства сметные нормы затрат для жилищно-гражданского строительства для Мурманской области изменяются от 1,1 % до 4 % , среднее значение 2,55 %

зимнее удорожание строительных работ, согласно ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм и дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 г. № 62.

Для строительства зданий общественного назначения для Мурманской области - 2,2 %.

налог на имущество - 2,2 % (Интернет-сайт #"823838.files/image002.gif">

где:

Фкi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы (согласно ВСН 53-86(р), Методике определения аварийности строений, разработанной институтом МосжилНИИпроект и экспертным путем);- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения (данные по объектам-аналогам согласно УПВС).

. Методом анализа физического состояния.

Метод анализа физического состояния предполагает определение коэффициента износа на основе технической диагностики отдельных частей, в случае если их фактический возраст превышает нормативный срок жизни, но объект находится в рабочем состоянии. Определив, в каком виде ремонта они нуждаются, можно обосновать и степень износа.

. По сроку службы.

,

где:

И% - износ (в процентах);

ЭВ - эффективный возраст;

ТС - типичный (нормативный) срок экономической жизни.

Срок экономической жизни - период, в течение которого актив будет пригоден для экономического использования одним или большим числом пользователей.

В качестве источников определения срока экономической жизни объектов недвижимости могут использоваться:

нормативные документы, регулирующие порядок начисления амортизации (в том числе, сроки полезного использования объектов амортизируемого имущества с учетом Классификации основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации; единые нормы амортизационных отчислений по постановлению Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072);

ведомственные строительные нормы (ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения»);

таблицы износа из справочника «Маршалл и Свифт» (Marshall Valuation Service, 2004, Marshall & Swif);

консультации с техническими специалистами.

Расчет физического износа здания