Оценка стоимости недвижимости
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ»
Кафедра строительных технологий и материалов
Курсовая
работа по дисциплине
Экономика
недвижимости
на тему:
Оценка
стоимости
недвижимости
Выполнил:
студент гр. СЭ-11
Тишакова
М. Н.
Руководитель:
Кравец В.А
Новокузнецк
2014 г.
ВВЕДЕНИЕ
Маркетинговое исследование - форма
бизнес-исследования и направление прикладной социологии, которое фокусируется
на на понимание поведения, желаний и предпочтений потребителей, конкурентов и
рынков в диктуемой рынком экономике.
Отрасли недвижимости маркетинговые исследования
необходимо проводить для определения наиболее выгодных направлений в
строительстве. Инвесторам выгодно вкладывать деньги в быстрореализуемые и
быстроокупаемые проекты. Поэтому для каждого проекта необходимо проводить
маркетинговые исследования с целью определения величины вероятной прибыли
девелопера.
Целью курсовой работы является определение
величины прибыли при реконструкции и реализации объекта недвижимости,
находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Ленина.
Для этого надо провести маркетинговые
исследования и определить доходы от реализации объекта.
. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
Исследуемое жилое здание расположено на «красной
линии» проспекта Ленина, в Центральном районе г. Барнаула. Здание, площадью 820
м2 , имеет в плане форму прямоугольника с размерами 13.0 м. ×
63.0 м.
Проезд к дому осуществляется с ул. Димитрова и
проспекта Ленина. Конструкция проездов, тротуаров, площадок и отмостки
представлена на генплане. Предусмотрено устройство площадки отдыха и
максимальное озеленение участка путём посева трав, посадкой деревьев и
кустарников с учётом расположения внутриплощадочных и транзитных инженерных
сетей.
Территория перед главным фасадом благоустроена и
озеленена. К элементам благоустройства относят: проезды, тротуары, озеленение,
отмостку вокруг здания. Тротуар, отмостка, проезд к дому имеют асфальтобетонное
покрытие.
На площадках у входов в жилое здание установлены
урны и цветочницы.
Мусоросборный контейнер размещен на существующей
контейнерной площадке, расположенной на участке между домами 51а по проспекту
Ленина и 74 по ул. Песчаная.
Исследуемое здание - 5- этажный многоквартирный
жилой дом. Данное здание является четырех подъездным. Здание прямоугольное в
плане и имеет следующие габаритные размеры:
Размеры между крайними осями: 1-13 - 56 м, А - В
- 12 м.
Общая высота здания - 18,86 м, высота этажа - 3
м.
Все жилые помещения и кухни имеют естественное
освещение в соответствии со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». В квартирах
обеспечен необходимый уровень инсоляции.
Вентиляция - приточно-вытяжная во внутренних
стенах кухонь и санузлов.
Планировка квартиры выполнена с учётом принципа
функционального зонирования помещений. Зона летних помещений представлена
балконами и лоджиями.
Лестница двухмаршевая с опиранием на лестничные
площадки.
Лестничная клетка имеет естественное освещение
через оконные проёмы 1510х1510 мм, устроенные в наружных стенах. Вход в
квартиры осуществляется с лестничной площадки. Вход в подвал изолирован от
лестничной клетки и устроен с улицы. Вход на чердак осуществляется по
металлической лестнице, установленной на площадке верхнего этажа Квартиры на
первом этаже переведены в нежилые и оборудованы под магазины. Два входа в
магазин организованы с проспекта Ленина, и два - по торцам здания.
. МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ
ИССЛЕДОВАНИЯ
Целью данного исследования является анализ
ситуации на рынке коммерческой и жилой недвижимости г. Барнаула.
Задачи:
Оценка ситуации на рынке за последние два года и
в настоящий момент на предмет количественной оценки цен.
Анализ динамики спроса и предложения.
Определение допустимой арендной ставки для
подвального помещения.
Определение цены квадратного метра жилых квартир
в центральном районе г. Барнаула.
. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Если рассматривать рынок аренды нежилой
недвижимости в динамике, то можно говорить об определенной его активизации в
последние два года. Барнаульский бизнес нуждается в современных, качественных
площадях для размещения предприятий и фирм. Существует достаточно устойчивый
платежеспособный спрос на нежилые объекты, что связано, в первую очередь, с
видимой экономической стабилизацией в стране и постоянным поступлением денежных
средств у предпринимателей и населения. Пользуются популярностью как небольшие
помещения под магазины и офисы (80-100 кв. м.), так и крупные - под торговые
центры и производственные цеха.
Для многих начинающий предпринимателей зачастую
не под силу купить сразу большое помещение под магазин или офис. Поэтому очень
востребованным является аренда первых этажей, переведенных в нежилые, а также
аренда повальных помещений.
Удовлетворение спроса на коммерческую
недвижимость идет не только за счет переоборудования квартир или реконструкции
подвалов, но и с помощью новой застройки. В основном прирост городского
нежилого фонда идет за счет первых этажей строящихся жилых домов. Новое жилье
сразу проектируется таким образом, что весь первый этаж отдается под офисные и
торговые помещения.
Цены на нежилые помещения напрямую зависят от их
местоположения. К примеру, лучше, если торговое помещение или офис будет
находиться на одной из основных дорожных магистралей или на так называемой
"красной линии". Исследуемое здание находится на «красной линии» по
проспекту Ленина в Центральном районе г. Барнаула, что является существенным
конкурентным преимуществом.
Объектом настоящего обзора является аренда
торговых площадей.
В структуре предложения чаще всего предлагаются
магазины площадью более 500 кв. м., но покупателей на них практически нет.
По прогнозам экспертов журнала «Недвижимость
Алтай»динамика роста цен на объекты коммерческой недвижимости до 2014 года
останется на прежнем уровне.
Арендная ставка объектов коммерческой
недвижимости во многом зависит от его месторасположения в том, или ином районе
города, от наличия функционального общественного транспорта. Так цена по г.
Барнаулу на торговые площади в среднем составляет 700 руб. кв.м, На офисные -
500 руб. кв.м, на подвальные помещения - 150 руб. кв. м. в месяц. По экспертным
оценкам специалистов - арендная ставка на “красной линии” города за каждый год
увеличивается на 15-20% в основном за счет инфляции.
В настоящее время в центре города практически не
осталось участков для застройки, поэтому строительство новых торговых площадей
затруднено, а первые этажи распроданы.
В связи со сложившейся ситуацией увеличилась
тенденция переоборудования подвалов под торгово-офисные помещения.
После проведенного анализа рынка коммерческой
недвижимости можно сделать вывод, что подвальные помещения в центре города
будут пользоваться спросом, так как аренда коммерческой недвижимости - это
выгодное капиталовложение.
По оценкам экспертов за прошедшие два года
произошло увеличение спроса на аренду торговых площадей. Об этом
свидетельствует рост цен квадратного метра за аренду торговых, складских и
офисных помещений. Тенденция роста арендной ставки в Центральном районе
изображена на диаграмме 1.
Диаграмма 1 - Динамика средних арендных ставок
по коммерческой недвижимости
По полученным данным можно сделать вывод, что за
2013 год арендные ставки на торговые помещения возросли на 20%,
В структуре спроса, по оценке экспертов, из
встроенных помещений с отдельным входом преобладают помещения площадью менее
100 кв. м. Из торговых площадей большим спросом пользуются небольшие торговые
площади размером 20-50 кв. м.(60%), а площади размером от 80 кв. м. составляют
около 40% от структуры спроса (Диаграмма 2). Поэтому целесообразнее подвал
разбить на большее количество помещений.
Активен спрос на небольшие торговые площади под
продукты питания, но предложение на них незначительное.
В структуре предложения аренды значительную долю
занимают большие торговые площади и меньшую - площади до 50 кв. м.
Диаграмма 2 - Структура спроса торговых площадей
на рынке аренды
Достаточно трудно выводить какие-то закономерности
стоимости аренды торговых площадей, но все-таки, исследования показали, что
решающим фактором является месторасположение объекта и его физическое
состояние.
Диапазон цен на аренду торговых площадей в
различных районах города, указан в нижеприведенной таблице.
Таблица 1 - Стоимость за 1 кв. м арендуемой
площади торговых помещений в различных районах города
|
Местонахождение
объектов
|
Цена
стоимости одного м. кв. арендуемой площади, руб.
|
|
Центр
|
700-1700
|
|
Ближе
к центру
|
600-1500
|
|
Ближние
Черемушки
|
|
Дальние
Черемушки
|
400-700
|
|
Поток
|
400-700
|
|
Павловский
тракт
|
500-1000
|
В процессе маркетингового исследования выявлен
большой разброс цен на аренду 1 м.кв. Арендные ставки на подвальные помещения,
как правило, в два раза ниже, чем аренда помещения на первом этаже этого же
здания, и во многом зависят от физического состояния подвала.
В связи с тем, что объект исследования находится
на “красной линии ” проспекта Ленина в престижном районе, и цена за аренду
подвала может быть максимальной.
На цену арендной платы влияют следующие факторы:
Структура спроса и предложения
Месторасположение объекта
Наличие дополнительного сервиса (коммуникаций,
парковок др.)
Требования арендаторов к качеству торговых
площадей
По экспертным оценкам заполнение торговых
площадей в зависимости от района города, распределяются следующим образом,
который показан в таблице 2.
Таблица 2 - Заполнение торговых площадей города
|
Районы
|
%
заполнения.
|
|
Центр
|
100
|
|
Ближе
к центру
|
100
|
|
Ближние
Черемушки
|
90
|
|
Дальние
Черемушки
|
90
|
|
Поток
|
90
|
|
Павловский
тракт
|
100
|
|
п.
Урожайный
|
90
|
|
Гора
|
90
|
|
Пригород
|
80
|
Данные маркетинговые исследования показали, что
рынок аренды торговых площадей носит перспективный и развивающийся характер.
При анализе источников массовой информации
(журналы «Купи-продай», «Из рук в руки», «Недвижимость Алтай») был выявлено,
что в центре города практически отсутствуют предложения по аренде подвалов. Это
объясняется большим спросом на помещения и полной заполняемостью площадей.
Исследуемое здание, расположенное на проспекте
Ленина, 49 включает в себя:
Подвал
Один этаж торговых помещений
Указанное местонахождение здания имеет ряд
существенных преимуществ:
Объект находится на «красной линии» города, что
делает его местонахождение особенно выгодным;
Близость к Центральной городской площади;
Проспект Ленина является главным транспортным
потоком, проходящим через центр города;
Элитный район характеризуется развитой системой
транспортных коммуникаций, благодаря чему до объекта можно добраться
практически из любой части города;
Все виды транспорта и множество других магазинов
делают этот район города довольно популярным.
Наличие парковок для автомобилей.
Проведенные маркетинговые исследования показали,
что цена аренды торговых площадей в подвале за 1 м кв. в данном районе
колеблется в диапазоне 300-800 руб., с учетом всех затрат.
Цена аренды торговых площадей может быть
различной в зависимости от условий сдачи в аренду, выплаты коммунальных
платежей, размеров помещений, сроков аренды. Минимальная арендная ставка
объясняется долгосрочной арендой больших площадей.
На основании этих данных можно полагать, что
приемлемой ценой для подвального помещения исследуемого здания будет 600 рублей
за 1 м.кв.
По итогам экспертных заключений по рынку аренды
торговых площадей, выяснилось, что в данной отрасли наблюдается положительная
динамика. Растет спрос на аренду торговых площадей, увеличивается предложение.
По оценкам экспертов, особенно высок спрос на
площади, расположенные в «активных» районах города, и площади с большим набором
сервисных услуг (прямые договора аренды, гибкая системы оплаты, возможность
проведения любых видов ремонта, отделки и планировки помещений (по согласованию
с арендодателем), корпоративная реклама).
Цена арендных ставок во многом зависит от
месторасположения торговых площадей, структуры спроса и предложения на аренду в
данном районе
Но главным фактором все же остается
месторасположение объекта.
В пределах одного района арендные ставки на
торговые площади могут различаться на несколько сот рублей. Прежде всего, это
связано с расположением объекта по отношению к «красной линии» района, наличием
транспортных коммуникаций, его соседства с «оживленными» точками района.
. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
При анализе изменения цен на жилую недвижимость
за последние два года можно сделать вывод о нестабильности рынка. Из диаграммы
3 видно, что на июль 2012 года средняя стоимость 1 кв. метра составила 23 тыс.
руб. К концу этого же года стоимость возросла почти вдвое и составила 40 тыс.
руб. В течении 2013 года цены продолжали расти. Это объясняется развитием
ипотеки на Алтае.
Диаграмма 3 - Динамика средней стоимости
квадратного метра двух и трехкомнатных квартир в центре г. Барнаула, тыс. руб.
С начала 2013 года наблюдается другая тенденция.
Диаграмма показывает, что за последние месяцы средняя стоимость одного кв.
метра жилья снизилась на 1-2% (без учета элитного жилья). Это можно объяснить
перенасыщением предложений о продаже жилья, а также проблемами с кредитованием
банков. Ипотеку стало получить труднее в силу ужесточения условий и повышения
требований к заемщику, что так же частично сказалось на спросе.
В результате ипотечного кризиса во-первых, резко
сократились объемы кредитных ресурсов, во-вторых, усложнился доступ к этим
ресурсам. Теперь банки стали с большой осторожностью подходить к каждому
заемщику.
Надо признать тот факт, что до ипотечного
кризиса большая часть кредитов выдавалась без надлежащей проверки финансового
состояния заемщиков.
С помощью СМИ были собраны данные по
предложениям о продаже различных квартир в разных районах г. Барнаула. При
исследовании не учитывались предложения элитной недвижимости и хрущевок. Все
полученные данные сведены в таблицу 3. Визуально результаты можно изобразить в
виде диаграммы 3.
Таблица 3 - Средние цены 1 кв. метра квартир в
разных районах города за март 2013 года
|
Районы
|
1
комн.
|
2
комн.
|
3
комн.
|
4
комн.
|
Ср.
цена предложения
|
54,07
|
53,26
|
53,08
|
51,91
|
53,08
|
|
Новостройки
|
50,02
|
45,63
|
43,28
|
40,61
|
44,885
|
|
Ближе
к центру
|
48,27
|
43,48
|
41,72
|
40,86
|
43,5825
|
|
Ближние
Черемушки
|
48,86
|
40,8
|
38,1
|
38
|
41,44
|
|
п.
Урожайный
|
44,5
|
43,92
|
39,56
|
37,51
|
41,3725
|
|
Дальние
Черемушки
|
48,47
|
41,53
|
38,55
|
37,08
|
41,4075
|
|
Павловский
тракт
|
48,35
|
42,26
|
40,41
|
38,51
|
42,3825
|
|
Поток
|
48,58
|
39,12
|
36,4
|
35,97
|
40,0175
|
|
п.
Южный
|
47,85
|
40,07
|
37,43
|
37,24
|
40,6475
|
|
Гора
|
42,74
|
43,18
|
37,19
|
37,68
|
40,1975
|
|
п.
Новосиликатный
|
41,78
|
36,38
|
36,1
|
35
|
37,315
|
|
Ср.
цена предложения по квартирам
|
47,59
|
42,693636
|
40,165455
|
39,124545
Диаграмма 4 - Средняя стоимость квадратного
метра квартир за март 2013 год по районам
По мнению экспертов, спад цен на вторичном рынке
в 2013-2014 году произойдет по следующим причинам:
из-за низкой покупательской способности
населения;
из-за ограниченности кредитных ресурсов;
часть жилья не будет сдано в срок по причине
отсутствия покупателей на значительную часть квартир в доме;
возможно появление исков от граждан, купивших
квартиры, но не получивших их в натуральном виде согласно срокам, установленным
в договорах с застройщиками.
При анализе цен на квартиры в 2013 году особое
внимание уделялось двух - и трехкомнатным квартирам, расположенным в
центральной части города.
Из данной диаграммы видно, что в центре
стоимость двух - и трехкомнатных квартир практически не отличается, в то время
как в остальных районах стоимость одного метра квадратного трехкомнатной
квартиры на 7% ниже, чем двухкомнатной. Цены на двухкомнатные квартиры
варьируются от 47 до 60 тыс. руб. за 1 кв. метр.
Так как необходимо определить уровень цен на
вновь построенное жилье, проанализируем стоимость новостроек.
По словам начальника управления Алтайского края
по строительству и архитектуре Александра Мишустина в Барнауле расчетная
стоимость строительства одного квадратного метра жилья в первом квартале 2013
года составила 22976 рублей с учетом строительства внутриквартальных наружных
сетей и благоустройства.
Такой рост стоимости строительства непременно
скажется на цене квартир на первичном рынке. Поэтому в 2013-2014 году ожидается
подъем цен на долевое строительство и уже новое построенное жилье.
девелопер аренда квартира прибыль
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ВЕРОЯТНОЙ ПРИБИЛИ
ДЕВЕЛОПЕРА
В качестве индивидуального здания принят дом
находящий по адресу Ленина 49, представляет собой пятиэтажный жилой дом с
первым нежилым этажом и подвалом под подсобные помещения.
Общая площадь 672м2
Арендопригодная площадь 398м2
Требуемая норма возврата инвестиций (норма
капитализации) 10%
Цель оценки - определение вероятной прибыли.
Расчет арендной платы
Базовая величина арендной платы - 600 рублей за
1кв.м в месяц
Ожидаемый чистый арендный доход в год:
) Затраты на реконструкцию - 4 536 909,24
руб.
) 600 руб. - стоимость одного арендуемого
кв. метра
) 398*600 = 238800 руб. - ожидаемый доход
от аренды (месяц)
) 238800 * 12 = 6 865 600 руб. - доход за
год
) Оплата коммунальных услуг включена в
стоимость 1 м2
) Налоги составляют 15% -
(6865600-4536909,24)*0,15= 349 303,61
Норма капитализации: 10%
Стоимость после девелопмента: 349303,61/ 0,10 =
3 493 036,1 руб.
Прибыль девелопера.
Без учета стоимости денег во времени за период
реализации проекта: 3 493 036,1 -4 536 909,24 = -1 043 873,14 руб.
Вывод: в первый год эксплуатации объекта
недвижимости невозможно рассчитать прибыль девелопера, т.к. на данном этапе
будут сданы не все офисные помещения. Срок окупаемости проекта с учетом
стоимости денег во времени составляет:
536 909,24/3
493 036,1=1,3 года или 15 месяцев.
Заключение
Девелопер - предприниматель, деятельность
которого связана с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой
недвижимости.
Корректная оценка стоимости офисных помещений не
только способствует получению дополнительных финансовых средств на развитие, но
и увеличению активов при переоценке имущества и, разумеется, выгодной продаже
офисной недвижимости.
Рынок офисной недвижимости является очень
доходным с точки зрения его высокой ликвидности, и довольно специфическим с
точки зрения маркетинга.
Прежде чем вкладывать деньги в проект, инвестору
необходимо оценить все возможные риски, связанные с проектом, а также
необходимо знать, насколько пользуется спросом тот или иной объект
недвижимости. Но самое главное для инвестора - это прибыль, полученная от
реализации проекта.
Как показывает исследование, жилой дом по адресу
ул. Ленина, 49 с первым не жилым этажом. Можно увидеть, что окупаемость его уже
во второй год. Следовательно, очень выгодное вложение.
Список литературы
1. Кравец
В.А. Экономика недвижимости : метод. указ. / СибГИУ-Новокузнецк : СибГИУ, 2010.
- 23 с.
2. Максимов
С.Н. Экономика недвижимости. - М.: КноРус, 2010. - 308 с.
Похожие работы на - Оценка стоимости недвижимости
|