Оценка стоимости квартиры

Оценка стоимости квартиры

Введение

Оценка стоимости недвижимости - это процесс определения рыночной стоимости объекта оценки или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Целью курсового проекта является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·    одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·              стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·              объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

·              цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·              платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При выполнении курсового проекта были поставлены следующие задачи:

·    приобретение практических навыков в сфере оценки стоимости недвижимости;

·              анализ рынка жилой недвижимости Дзержинского района;

·              установление параметров и факторов значительно влияющих на стоимость квартиры;

·              проведение оценки стоимости в рамках трех классических подходов;

·              определение итоговой стоимости оценки.

В качестве объекта оценки взята 3-комнатная квартира в Дзержинском районе города Перми, которая находится по адресу ул. Челюскинцев д. кв.

Раздел 1. Задание на оценку

Таблица 1 - Задание на оценку

Раздел 2. Характеристика объекта оценки и его окружения

Таблица 2 - Характеристика объекта оценки

Рисунок 1 - Место расположения оцениваемого объекта

Объект оценки находится в м/р «Плоский » Дзержинского района города Перми.

Основной тип застройки микрорайона - мало- многоэтажные жилые дома высокой плотности. Такие как, 5-16 этажные жилые дома типовой планировки («ХР», «БР», «СП», «УП», новостройки). Окружающую застройку объекта оценки представляют жилые и общественные здания различных эпох постройки. Данный микрорайон относится к прилегающим к центру районам. В микрорайоне присутствуют различные объекты социальной инфраструктуры: школы, детские сады, ясли. Культурно-развлекательная сфера и инфраструктура развиты хорошо. В ближайшем окружении присутствуют следующие объекты коммерческой недвижимости: объекты розничной торговли, предприятия и объекты жилищно-коммунального хозяйства и прочие организации, расположенные во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях 1-10 этажей жилых.

Обеспеченность общественным транспортном в микрорайоне хорошая. Проезд осуществляется по автомобильной дороге при помощи личного автомобильного транспорта, общественного транспорта. Ближайшая остановка: ост. «Таврическая» - автобусы: № 36, 37, 45.

Все подъезды к району расположения объекта благоустроенные, выполнены в асфальтобетонном исполнении, состояние удовлетворительное.

Развитость инженерной инфраструктуры высокая - полное обеспечение инженерными коммуникациями (отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефон, радио).

Состояние объекта оценки хорошее, в помещении выполнена евро отделка в хорошем состоянии, в одной комнате отделка отсутствует, ведутся ремонтные работы.

Права на земельный участок для собственника не оформлены.

Информация о размерах участка отсутствует.

К участку подведены центральные магистральные сети электроснабжения, водоснабжения, канализации, телефон.

Рельеф - ровный с незначительным уклоном.

Экологическая обстановка в пределах нормы для г. Перми.

Для оцениваемого объекта отдельный землеотвод не оформлен, план границ под жилым домом не предоставлен, выделить точно земельный участок для объекта оценки не представляется возможным.

На дату оценки объект оценки используется по назначению, а именно как жилое помещение.

Описание количественных и качественных характеристик элементов приводится на основании Свидетельств о государственной регистрации права серии 59 ББ № 065156, 59 ББ № 065157 по состоянию на 13 ноября 2008 г, Кадастрового паспорта по состоянию на 14 мая 2008 г., Плана квартиры № по состоянию на 13 декабря 2006 г., визуального осмотра.

Технические характеристики дома

Год постройки - 2006 г.

Тип дома - «УП».

Число этажей - 10.

Наружные стены - панели.

Перегородки - нет данных

Перекрытия - железобетонные плиты.

Наружные инженерные коммуникации - водоснабжение (центральное), канализация (центральная), горячее водоснабжение (центральное), электроснабжение (скрытый тип проводки), газоснабжение (центральное)

Проходы к подъездам заасфальтированы.

Вход в помещение осуществляется со стороны дворового фасада здания с лестничной клетки. Прилегающая территория к дому огорожена и охраняется.

Вид из окна - окна выходят две стороны, ул. Челюскинцев на гаражи и во двор между домами по ул. Кисловодская, д. и на ул. Челюскинцев, д. а.

Прилегающая территория дома - детская площадка.

Физическое состояние дома - хорошее

Технические характеристики квартиры

Объект оценки представляет собой квартиру в доме типа «УП» на 8-этаже 10-этажного панельного жилого дома.

Таблица 3 - технические характеристики квартиры

Определение физического износа здания.

Определение физического износа здания произведено на основе метода срока жизни. Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

,

где: И - физический износ;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом, лет;

ФЖ - типичный срок физической жизни, лет;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ здания составляет 6 %. Для определения состояния здания в зависимости от общего физического износа используется таблица 4.

Таблица 4 - Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

В соответствии, свыше приведенной таблицей, здание находится в хорошем состоянии.

Объект оценки не содержит в своем составе элементов, имеющих специфику, влияющих на его стоимость.

затратный рынок доход квартира

Раздел 3. Анализ рынка вторичного жилья в г. Перми

В декабре на рынке вторичного жилья г.Перми зафиксирована средняя цена 1 кв.м 58,21 тыс. рублей, что составило увеличение на 2,94% относительно начала года (конец декабря 2013 г.).

Рисунок 2 - Изменение цен на рынке вторичного жилья за 2012-2014гг. (по данным отдела аналитики компании «Перспектива»)

Рисунок 3 - Динамика средних цен и количества предложений на рынке многоквартирного жилья в г. Перми в 2014г.

По данным рисунка 4 можно отметить, что рост средней цены предложения по рынку многоквартирного жилья г. Перми в целом составил +4,6%. Первичный рынок «вырос» на 6,3%, вторичный - на 1,8%. В то время как общее количество предложений увеличилось на +34,1%. Первичный рынок «вырос» на 45%, вторичный - на 24%.

Рисунок 4 - Распределение вновь вышедшего в строительство многоквартирного жилья г. Перми по различным категориям

Строительные компании возводят многоквартирное жилье по различным классам и конструктивам. Если различать по классам, то 49 % - возводят жилье эконом-класса, 44% - комфорт-класса и только 7% - бизнеса-класса. Что касается конструктива, то основную массу составляют дома, построенные из монолита (34%), затем 21% - панельные дома и поровну составляют дома из кирпича и сборного каркаса (16%).

Рисунок 5 - Динамика ввода жилья в г. Перми

По итогам 2014 г. в г. Перми ожидаются рекордные объемы ввода жилья. В случае сохранения объемов ввода ИЖС на уровне прошлого года и реализации заявленных планов застройщиками многоквартирного жилья, итоговый объем ввода может превысить планку в 600 тыс.м2 жилья, в крае в целом - 1-1,1 млн.м2.

Таблица 5 - Динамика изменения цен на вторичное жилье в г. Перми по месторасположению

Подорожали больше всего за год квартиры в районах отдаленных (+4,10%). Подешевели больше всего квартиры в центральных районах (-0,94%).

Таблица 6 - Динамика изменения цен на вторичное жилье в г. Перми по критерию размерности квартир

Больше всего подорожали за год 1 комнатные квартиры (+7,48%). Больше всего подешевели 4 и более комнатные квартиры (-6,45%).

Рисунок 6 - Количество предложений в зависимости от район по данным на декабрь 2014 года.

Как можно заметить наибольшее количество предложений (33,48%) приходится на отделенные районы, наименьшее (6,73%) на окраины центральных районов.

Раздел 4. Оценка стоимости квартиры

.1 Оценка стоимости квартиры сравнительным подходом

Сравнительный, или рыночный подход - это принцип определения стоимости, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому. При этом исходят из правила замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены, заплаченные за аналогичные объекты, служат исходной информацией для расчета стоимости данного объекта.

Определение рыночной стоимости на основе показателей дохода и цены продажи

К таким показателям относят:

1. валовой рентный мультипликатор (GRM);

2.      общий коэффициент капитализации (R0).

. Валовой рентный мультипликатор (gross rent multiplier) определятся отношением цены продажи либо потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу. Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложности на рынке традиций. Важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.

Для определения стоимости с помощи валового рентного мультипликатора необходимо:

на основе анализа определить величину рыночной арендной платы для объекта оценки;

на основе анализа рынка определить отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому для объектов сравнения, т.е. получить значение GRM для данного типа собственности;

умножить величину арендной платы для объекта оценки на GRM для данного типа собственности, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки.

Валовой рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, т.к. он базируется на данных рынка, который учитывают все различия между продажами. Относительная простота этого метода обуславливает его особенности и недостатки:

метод применим на активных рынках доходной недвижимости;

метод не учитывает разницу в рисках между объектом сравнения и объектом оценки;

метод не учитывает разницу в чистом операционном доходе объектов.

. Общий коэффициент капитализации (overall rate of return) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

Для применения общего коэффициента капитализации R0 на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие GRM.

Затеи для каждого объекта сравнения определяется R0 и выводится среднее или средневзвешенное значение R0. Стоимость объекта оценки получают умножением найденного значения R0 на прогнозируемую величину его чистого операционного дохода (NOI). Другими словами для определения рыночной стоимости здесь используется прямая капитализация.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия рыночных данных по сделкам с сопоставимыми объектами недвижимости. При отсутствии данных по сделкам допускается использовать данные о предложения к продаже с корректировкой на торг.

Ввиду недостаточного количества информации о реальных сделках с объектами недвижимости, которые, как правило, являются коммерческой тайной, нами были также использованы данные о предложениях к продаже схожих объектов, имеющиеся в открытых источниках: еженедельниках «Пермские квартиры, дома & офисы», «Из рук в руки» (Пермский выпуск), каталог «Недвижимость»

Применение подхода

При применении сравнительного подхода чаще всего стоимость объекта определяется как средневзвешенное скорректированных значений стоимостей объектов - аналогов:

где: Сi - стоимость i-ого аналога,

kj=1¸m - корректировки к стоимости аналога,

n - число аналогов.

Кроме этого может применяться метод ранжирования, который позволяет более точно отследить степень схожести объектов

В этом случае расчет производится по формуле:

Где Ri - ранг полученного i-го значения, присваивается в зависимости от количества и величины внесенных корректировок: чем меньше корректировок, тем выше ранг.

Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к цене продажи сравнимых объектов. Суть действий при этом сводится к выявлению степени схожести оцениваемого объекта со сравниваемым объектом, то есть фактически путем уменьшения или увеличения цены объекта сравнения на величину корректировки она приводится к искомой. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Поправка будет положительной, если сопоставимая продажа будет хуже оцениваемого объекта, и наоборот - отрицательной, если сопоставимая продажа лучше оцениваемой.

Возможность использования сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.

Последовательность применения сравнительного подхода:

·   подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

·   определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

·   сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

·   приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Выбор аналогов.

В результате анализа рынка жилой недвижимости в г. Перми нами были выявлены следующие предложения к продаже сравнимых объектов (3-комнатные квартиры, расположенные в панельных жилых домах типа «УП» г. Перми).

Использованы данные, опубликованные в открытых источниках информации: Интернет-портал Метросфера - все о недвижимости региона (предложения от агентств недвижимости).

Таблица 7 - Характеристика объектов-аналогов для объекта оценки

Методы расчета поправок

Расчет поправок осуществляется, как правило, следующими методами:

1 метод парных продаж;

2 статистический анализ (корреляционно-регрессионный анализ);

3 анализ издержек;

4 анализ вторичных данных;

5 экспертный метод.

Согласно методу анализа парных продаж, цены сделок (предложений) сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

Статистический анализ (метод корреляционно-регрессионного анализа) основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объектов и тех или иных его характеристик. Для выведения зависимости необходимо располагать значительной выборкой по сравнимым объектам.

Методы анализа издержек, анализа вторичных данных и экспертный применяются при невозможности расчета величины поправки на основании методов, опирающихся на рыночные данные (методы анализа парных продаж, статистический анализ).

Анализ издержек. Расчет поправок основан на анализе данных об эксплуатационных издержках объекта или на основе анализа стоимости строительства объектов. Сравнивая величину затрат на строительство всего аналога или какого-либо элемента аналога с соответствующими параметрами оцениваемого объекта можно сделать заключение о величине поправки.

Анализ вторичных данных. Данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту аналогу. Такие данные обычно содержаться в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследовательских фирм и т.д.

Экспертный метод расчета предполагает внесение корректировок па основе опыта и знаний Оценщика с учетом имеющейся в его распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования маклеров по недвижимости и других профессиональных участников рынка, а также на основании информации, полученной от других оценщиков и, имеющих значительный опыт работы в данной области.

Поправки вносятся в цену объекта-аналога. Такой порядок расчета позволяет ответить на вопрос, сколько стоил бы объект-аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.

В настоящем оценочном отчете для определения величины поправок нами были использованы экспертный метод, анализ вторичных данных, анализ издержек.

Выбор элементов сравнения и обоснование поправок.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен сравнения объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять 9 основных элементов сравнения:

. Права собственности на недвижимость

. Условия финансирования

. Условия продажи

. Состояние рынка

. Местоположение

. Физические характеристики:

. Экономические характеристики

. Использование.

. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (коммуникации, экологические факторы).

. Права собственности на недвижимость

В большинстве случае цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость.

В настоящее время проведение корректировок по составу прав собственности - достаточно сложная проблема ввиду недостаточности, а порой и отсутствия доступной правовой информации. Поэтому в отечественной практике оценщики, как правило, подбирают аналоги с аналогичным составом прав собственности.

Право собственности на недвижимость у оцениваемых объектов и аналогов аналогичное - право собственности. Корректировка не производилась.

. Условия финансирования

Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь, влияют на цену продажи объектов.

Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются.

В данном случае в представленных офертах не было упоминаний о дополнительных условиях финансирования. Мы предполагаем рыночные условия финансирования для всех объектов. Корректировка не производилась.

. Условия продажи.

Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует, семейная, деловая или финансовая связь.

С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя будет существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Главные трудности при корректировке на условия продажи - выявление нетипичных мотивов сделки и определение собственно величины корректировки. При подозрении на нерыночные условия продажи данный объект следует рассматривать как сравнимую продажу очень осторожно, если вообще не исключать его из перечня объектов сравнения.

В данном случае мы исходим из предположения, что на стоимости объектов - аналогов не отражаются нетипичные условия продажи. Корректировка не требуется.

. Состояние рынка (дата продажи).

Корректировка на состояние рынка учитывает, прежде всего, изменение рыночных условий, происходящее с течением времени. Основными факторами, изменяющими рыночные условия, являются инфляция и дефляция, изменения налогового и других законодательств, изменения в предложении и спросе. Рыночные условия могут изменяться как в целом, так и для отдельных видов собственности.

Оптимальным индикатором состояния рынка является перепродажа одного и того же объекта с постоянными экономическими и физическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать продажи подобных объектов на одном и том же рынке.

Дата оценки 11 ноября 2014 г. В данном случае все аналоги представлены в ноябре 2014 года, корректировка не производилась.

. Местоположение.

Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Величина корректировки выражается в виде процентов, либо в денежном выражении. Наилучшим образом величина корректировки выводится из анализа продаж подобных объектов в различных местах. Для объектов недвижимости сложно найти два объекта в разных местах, идентичных по своим физическим и экономическим характеристикам, поэтому величина данной корректировки определена по субъективному мнению оценщика о привлекательности конкретного места для конкретной деятельности.

Корректировка определяется согласно данным г. Перми Аналитического отчёта о развитии рынка многоквартирного жилья г. Перми за 2 квартал 2014 г. ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» о зонировании территории.

Зонирование территории г. Перми по категориям престижности местоположения жилой недвижимости (последнее обновление на январь 2012 г.).

категория (ЦЕНТР):

Ленинский район: «Центр-1», «Разгуляй»;

Дзержинский район: «Центр-2»;

Свердловский район: «Свердлова-центр»; «Громова»; «Николая Островского»; «Свердлова»; «Зеленое хозяйство» (до Чкалова, - Л., 18).

категория (ПРИЛЕГАЮЩИЕ К ЦЕНТРУ РАЙОНЫ):

Ленинский район: «Комплекс ППИ», «Камская долина»;

Дзержинский район: «Данилиха», «Светлый», «Железнодорожный», «Парковый»;

Свердловский район: «Зеленое хозяйство» (к востоку от ул. Чкалова, 8 Л. Шатрова, ;

Индустриальный район: «Балатово» (до ул. Братьев Игнатовых), «Новоплоский».

Мотовилихинский район: «Городские горки», «Садовый».

категория (РАЙОНЫ СРЕДНЕЙ УДАЛЕННОСТИ):

Свердловский район: «Краснова», «Крохалева» (до ул. Новосибирской), «Владимирский», «Юбилейный»;

Дзержинский район: «Пролетарский»;

Индустриальный район: «Балатово» (к западу от ул. Братьев Игнатовых), «Ераничи» (до ул. Архитектора Свиязева, 12 и ул. Чердынская, 15), «Нагорный» (от ул. Космонавта Беляева до ул. Геологов), «Верхние Муллы» (от Ипподрома до ул. Ш. Космонавтов, 166г);

Мотовилихинский район: «Рабочий поселок»; «Верхняя Курья», «Ива-1».

категория (ОКРАИНЫ ЦЕНТРАЛЬНЫХ РАЙОНОВ и м/р «Нижняя Курья» Кировского района):

Свердловский район: «Крохалева» (к югу от ул. Новосибирская);

Дзержинский район: «Заостровка», «Акуловский»;

Индустриальный район: «Нагорный» (к югу от ул. Геологов), «Верхние Муллы» (до р. Мулянка), «Бахаревка»;

Мотовилихинский район: «Костарёво», «Висим», «Язовая», «Вышка-1», «Вышка-2», «Запруд», «Гарцы»;

Кировский район: «Нижняя Курья».

категория (ОТДАЛЕННЫЕ РАЙОНЫ):

Индустриальный район: «Верхние Муллы» (к западу от р. Мулянка);

Свердловский район: «Липовая гора», «Новые Ляды»;

Кировский район: «Закамск», «Кирова», «Октябрьский», «Крым»;

Орджоникидзевский район: «Гайва», «Новогайвинский», «Чапаева», «Кислотные дачи», «Камский», «Молодежный», «Январский», «КамГЭС», «Фрунзе», «Домостроительный», «Левшино», «Банная гора», «Бумкомбинат», «Заозерье».

. Физические характеристики

Объекты сравнения могут иметь различия в физических характеристиках - разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид и т.п.

Для объектов жилой недвижимости на стоимость влияют следующие:

общая площадь;

этаж;

конструктивное исполнение;

отделка (наружная и внутренняя);

инженерные коммуникации;

наличие дополнительных элементов объекта (стеклопакеты, охранно-пожарная сигнализация, кондиционер и т.д.).

Корректировка на этаж.

Корректировка на этаж применяется согласно таблице приведенной из Справочника Оценщика Недвижимости, Том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» 2014 г. (Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.) (стр. 210).

Таблица 8 - Корректирующие коэффициенты для введения поправки на этаж

Таблица 9 - Введение поправки на этаж

Корректировка на площадь

Цена 1 кв. м. объекта недвижимости находится в обратно пропорциональной зависимости от его площади. По мере увеличения площади цена 1 кв. м. снижается.

Корректировка на площадь применяется согласно таблице приведенной из Справочника Оценщика Недвижимости, Том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» 2014 г. (Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.).

Таблица 10 - Корректирующие коэффициенты для введения поправки на площадь

Корректировка на площадь не применяется, поскольку согласно таблице приведенной выше площадь объектов-аналогов находится в диапазоне от 65-100 кв.м.

Корректировка на тип и состояние отделки

Данная корректировка выполняется в процентном выражении на основании анализа рынка купли-продажи вторичного жилья, анализа метода парных продаж.

Основные виды отделки по степени ее качества:

·   улучшенная (евро),

·   «простая».

При простой отделке выполняются: деревянные, линолеумные полы, обои, побелка, окраска стен и потолков, простые деревянные окна и двери и т. д.

При евро отделке устраиваются: линолеумные, паркетные, ламинатные полы, обои, выравнивающие плиты стен, подвесные потолки, улучшенная штукатурка и окраска, отделочные стеновые панели, встроенные шкафы, стеклопакеты и пластиковые окна и двери и т. д.

ШКАЛА увеличения стоимости помещения в зависимости от выполненной отделки определена на основании анализа парных продаж объектов недвижимости.

Таблица 11 - Корректирующие коэффициенты для введения поправки на отделку

У объекта оценки выполнена евро отделка в хорошем состоянии, одна комната находиться без отделки, ведутся ремонтные

Таблица 12 - Расчет готовности отделки в квартире

Определение корректировки на отделку:

У объекта оценки евроотделка в хорошем состоянии выполненная на 71,2%, у объектов-аналогов № 1,2,3,5, евроотделка в хорошем состоянии, к его цене применяется понижающая корректировка в размере -4,32%.

15%*0.712 10,68%

%-10,68 4,32%

где: 4,32 % - это величина, на которую объект-аналог лучше по отделке с объектом оценки.

У объектов-аналогов №4, простая отделка в хорошем состоянии, поэтому к их ценам применяется повышающая корректировка в размере 0,68%.

%-4,32%=0,68%

Таблица 13 - Введение поправок на отделку

Поправка на дополнительные улучшения.

При статистической выборке информации о ценах предложения жилой недвижимости г. Перми (по данным газет «Из рук в руки», «Пермские квартиры, дома & офисы», «Каталог недвижимость» и собственной базы данных) отклонения цен предложения объектов, аналогичных сравнимым, в зависимости от наличия дополнительных улучшений, следующие:

Таблица 14 - Введение поправок за дополнительные улучшения

. Экономические характеристики.

Этот элемент сравнения обычно применяют к объектам, приносящим доход.

Как самостоятельные объекты коммерческая недвижимость может генерировать доход при сдаче в аренду. Уровень арендных ставок определяется местоположением и состоянием здания. Эти характеристики учтены в других элементах сравнения. Корректировка на экономические характеристики не производилась.

. Использование.

При выборе объектов сравнения следует отказаться от тех, которые после продажи используются не так, как объект оценки. В данном случае назначение объектов - аналогов соответствует или аналогично объекту оценки. Корректировка не требуется.

. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью

В данном компоненте учитывается прочие характеристики, не учтенные в предыдущих пунктах.

Поправка на торг.

Согласно результатам эксперимента по формированию коллективных экспертных оценок в котором приняли участия представители многих городов России в том числе и из г. Перми, проведенных и изложенных в Справочнике Оценщика Недвижимости, Том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» 2014 г. (Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.).

Таблица 15 - Корректирующие коэффициенты на торг

Берем среднее значение скидки на торг 2%

Таблица 16 - Расчет стоимости 1 м2 жилой площади объекта оценки.

.2 Оценка стоимости квартиры доходным подходом

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

·  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

·        рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

·  прямой капитализации доходов;

·        дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

·  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

·  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

·        способность учитывать конкурентные колебания;

·        способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Еще одним аргументом отказа от применения доходного подхода служит то, что при анализе предложений на рынке аренды жилья г. Перми выявлены переменные факторы, такие как: наличие мебели, бытовой техники, телефона, качество ремонта, «чистота» помещений и прочие, которые сложно выявить на этапе сбора информации. Данные факторы выявляются обычно только при непосредственном осмотре жилого помещения и могут существенно повлиять на стоимость месячной арендной платы, разница может достигать ориентировочно до 1,5 раз. Наличие таких факторов и усложняет расчет дохода, который может приносить объект. Также эти факторы влияют на расчет ставки капитализации в рамках доходного подхода, что также затрудняет дальнейшие расчеты и определение стоимости объекта.

Относительно данного объекта оценки доходный подход не применялся.

.3 Оценка стоимости квартиры затратным подходом

При оценке объектов недвижимости исходное положение затратного подхода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности. При оценке недвижимости, в отличие от строительного проектирования, срок строительства считается пренебрежительно малым.

Рассматривая термин «стоимость строительства» с точки зрения разумного инвестора и применяя принцип замещения, можно сделать вывод, что он означает либо стоимость строительства точной копии оцениваемого сооружения, либо стоимость строительства на этом же участке современного сооружения, которое имеет полезность, равную полезности оцениваемого объекта. Так как обе стоимости обеспечивают инвестору одинаковую полезность, то обе они могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора.

С = СЗУ + (СВ,З * КИс * КПП)

Где: СЗУ - стоимость земельного участка;

СВ,З - стоимость замещения или восстановления объекта оценки;

КИс - коэффициент совокупного износа, где: КИс = 1-Ис;

К ПП - коэффициент прибыли предпринимателя.

Процедура оценки затратным методом включает в себя следующие шаги:

1.   Оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования.

2.      Расчет стоимости восстановления или замещения здания в текущих ценах на дату оценки с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

.        Оценка подходящего для данного проекта коэффициента предпринимательской прибыли.

.        Определение величины накопленного износа объекта и его коэффициента.

.        Увеличение стоимости восстановления или замещения на сумму предпринимательской прибыли и уменьшение на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта (2+3-4).

.        Определение рыночной стоимости объекта оценки (5+1).

Затратный подход при оценке объекта оценки не применялся по следующим причинам.

При оценке объектов недвижимости подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Процедура оценки включает в себя следующие последовательные шаги:

1.   Оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования.

2.      Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости замещения объекта.

.        Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.

.        Определение величины накопленного износа объекта.

.        Уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости замещения объекта (2+3+4-5).

.        Оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (5+1).

При оценке стоимости встроенных помещений в отдельно-стоящем здании применение затратного подхода связано с рядом трудностей, а именно:

Выделение земельного участка, приходящегося непосредственно на встроенные помещения, обычно не производится. Земельный участок, как правило, выделяется под все здания и предполагается, что владелец встроенных помещений претендует на права на земельный участок в объеме, пропорциональном доле его помещений в общей площади помещений в здании.

Владение встроенными помещениями в здании предполагает владение конструктивными элементами здания, ограниченными не только фактическим объемом данных помещений в здании, но так же владение соответствующей частью площадей общего пользования, а так же общих конструктивных элементов здания, таких как фундаменты, цоколь, кровля, подвод коммуникаций. Определить точно, какая доля из вышеперечисленных элементов приходится на встроенные помещения, на практике, представляется крайне затруднительным.

Наивысшую стоимость объект недвижимости (как земельно-имущественный комплекс) приобретает при рассмотрении его в целом, равно как при рассмотрении его части (в нашем случае встроенных помещений) как составляющей отдельного объекта недвижимости. Определять стоимость затрать на замещение только части целого объекта недвижимости, в отрыве от стоимости основной его части, представляется некорректным, так как технико-экономические параметры всего объекта недвижимости оказывают существенное влияние на стоимость 1 куб. м. объема или 1 кв. м. общей площади его составляющих.

При рассмотрении встроенных помещений, анализируя получаемые различными подходами результаты расчета стоимости необходимо заметить, что в большинстве случаев, при рассмотрении высоколиквидных объектов коммерческой (нежилой) недвижимости, стоимость воспроизводства улучшений составляет долю, намного меньшую, чем 50 % от общей стоимости объекта. При определении стоимости земельного участка под объектом методами сравнительного подхода с последующим добавлением стоимости замещения (воспроизводства) улучшений объекта, получаемая в результате величина не сопоставима (значительно ниже) чем стоимость объекта, рассчитанная сравнительным и доходным подходами. Данная ситуация связана с рядом причин, основными из которых являются невозможность достоверного учета всех затрат, сопровождающих процесс воспроизводства объекта недвижимости, невозможность учесть индивидуальных особенностей объекта недвижимости (таких как индивидуальные в каждом случае технические условия, затраты, связанные с получением и освобождением под застройку земельного участка и прочие), а так же невозможностью корректного отражения постоянно меняющейся рыночной ситуации (стремительный рост цен на недвижимость за последние два года не позволяет объективно зафиксировать рентабельность инвестиций в секторе промышленного и гражданского строительства).

Выводы:

При проведении оценки данного объекта затратный подход не применялся по следующим причинам:

.        Затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки.

.        Для определения стоимости замещения части помещений необходимо сначала рассчитать стоимость замещения всего здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки.

Раздел 5. Согласование результатов оценки, определение итоговой стоимости

Таблица 17 - Согласование результатов

Анализируя применимость каждого метода для оценки объекта, мы пришли к следующим выводам, отражающим достоверность использования каждого метода для определения итоговой стоимости:

Единственно возможным подходом к 3-х комнатной в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Принимая во внимание наличие статистических данных, данному подходу присвоен весовой коэффициент - 100%.

Вывод. Рыночная стоимость 3-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 67,8 кв.м, этаж 8, расположенной по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Челюскинцев, д. 7, кв. 135 по состоянию на 15 декабря 2014 г. (округленно): 4 220 000 (Четыре миллиона двести двадцать тысяч) рублей.

Заключение

Проведя оценку стоимости 3-х комнатной квартиры, находящейся по адресу г.Пермь, ул. Челюскинцев 7 - 135, мы использовали лишь один подход к оценке.

При проведении оценки данного объекта затратный подход не применялся по следующим причинам:

.        Затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки.

.        Для определения стоимости замещения части помещений необходимо сначала рассчитать стоимость замещения всего здания. Для этого необходимо иметь проектно-сметную документацию или объемно-планировочное решение и техническое описание конструктивных элементов здания, в котором расположен объект оценки.

Главным аргументом отказа от применения доходного подхода служит то, что при анализе предложений на рынке аренды жилья г. Перми выявлены переменные факторы, такие как: наличие мебели, бытовой техники, телефона, качество ремонта, «чистота» помещений и прочие, которые сложно выявить на этапе сбора информации. Данные факторы выявляются обычно только при непосредственном осмотре жилого помещения и могут существенно повлиять на стоимость месячной арендной платы, разница может достигать ориентировочно до 1,5 раз. Наличие таких факторов и усложняет расчет дохода, который может приносить объект. Также эти факторы влияют на расчет ставки капитализации в рамках доходного подхода, что также затрудняет дальнейшие расчеты и определение стоимости объекта.

Единственно возможным подходом к 3-х комнатной в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Принимая во внимание наличие статистических данных, данному подходу присвоен весовой коэффициент - 100%.

Рыночная стоимость 3-комнатной квартиры, назначение: жилое, общей площадью 67,8 кв.м, этаж 8, расположенной по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Челюскинцев, д. кв. по состоянию на 15 декабря 2014 г. (округленно): 4 220 000 (Четыре миллиона двести двадцать тысяч) рублей.

Список нормативно-технической документации и литературы

Нормативно-правовые акты

1.   Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции).

.     Федеральные стандарты оценки:

·    ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г.

·        ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г.

·        ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г.

·        ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 г.

3.   Федеральный закон № 54-ФЗ от 24.11.1994 г. (Гражданский Кодекс РФ, ч. 1, ч. 2) в действующей редакции.

.     Стандарты и Правила Некоммерческого партнерства «СВОД» - 2013 г.:

Стандарт 1 - «Общие положения» Утвержденный Решением Совета Некоммерческого партнерства «СВОД» Протокол № 3/2013 от «25» января 2013 года.

Стандарт 2 - «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» Утвержденный Решением Совета Некоммерческого партнерства «СВОД» Протокол № 3/2013 от «25» января 2013 года.

Стандарт 3 - «Цель оценки и виды стоимости» Утвержденный Решением Совета Некоммерческого партнерства «СВОД» Протокол № 3/2013 от «25» января 2013 года.

Стандарт 4 - «Требования к отчету об оценке» Утвержденный Решением Совета Некоммерческого партнерства «СВОД» Протокол № 3/2013 от «25» января 2013 года.

Учебно-методические и информационные материалы.

. «Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие» Под ред. В. Рутгайзера. М., изд-во «Дело», 1998 г.

. «Оценка недвижимости». Учебное издание под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: «Финансы и статистика» 2005 г.

. «Экономический анализ и оценка недвижимости»: Учебник/Под ред. Е.С.Озерова. СПб «МКС», 2007г.