Оценка стоимости пятикомнатной квартиры

4. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБРАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ МЕТОДОВ В РАМКАХ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ, ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ

.1 Обзор подходов к оценке

Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений (недвижимости) с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного метода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в текущую стоимость на момент оценки. Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости является арендная плата.

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода оценки - метод дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается на анализе и прогнозе доходов, генерируемых недвижимостью за ряд лет, второй же (капитализации) позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Сравнительный подход называемый также рыночным и является наиболее широко применяемым в мировой оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

.2 Обоснование выбранных методов для производства оценки

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Статья 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 и статья 14 «Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ обязывают оценщика про проведении оценки использовать (или обосновать отказ от использования) все подходы к оценке, а также дают право самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

Рынок квартир в г. Новокузнецке является наиболее развитым рынком недвижимости с точки зрения сделок купли-продажи и сдачи в аренду. Потенциальный покупатель при принятии решения о приобретении руководствуется о сделках купли-продажи и уровне доходности от сдачи в аренду.

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

.3 Обоснование отказа использования доходного и затратного подходов к оценке жилой недвижимости

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и ,соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая Заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчетов по данному объекту недвижимости.

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую можно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемую зданию, в соответствии с чем стоимость недвижимости определяется на основе издержек замещения улучшений.

Затратами на воспроизводство объекта являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Специфика российского жилищного законодательства

Специфика российского гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, состоит в том, что вместо единых объектов недвижимости, где и земельный участок, и расположенное на нем здание находятся в частной собственности, оценщикам приходится сталкиваться совсем с другими объектами - земельно-имущественными комплексами.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта

Процесс оформления права собственности на землю достаточно сложен и длителен, поскольку в собственность могут перейти лишь те участки, на которых проведены все землеустроительные работы, оформлены все документы и которые прошли кадастровый учет. В Кемеровской области норма закона № 189-ФЗ (ст.16) на дату оценки не реализована, поэтому расчет стоимости жилого помещения в многоквартирном доме затратным подходом в строгом понимании методологических основ произвести не представляется возможным в следствии следующих объективных причин:

Отсутствует исходная информация о количественных и качественных характеристиках доли земельного участка, приходящейся на часть собственности в многоквартирном жилом доме. принадлежащую. собственнику;

Отсутствует рынок земельных участков, находящихся на праве общей долевой собственности.

Кроме того, использование затратного подхода для оценки встроенных помещений является не вполне корректным, ведь очевидно, что отдельно взятое встроенное помещение невозможно возвести на отдельно взятом участке земли. Типичной сделкой по приобретению права собственности на такое помещение является покупка этого объекта, а не строительство многоквартирного дома с последующим вводом его в эксплуатацию, а требование типичной мотивации, вытекающее из определения рыночной стоимости, означает, что стороны должны руководствоваться стремлением в наилучшей степени удовлетворить экономические интересы.

таким образом, эти обстоятельства считаются объективными и достаточными для обоснования отказа от применения затратного подхода к расчету рыночной стоимости объекта.

.4 Предпосылки оценки

Предполагаемое использование результатов оценки: определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости в целях обеспечения кредитных обязательств.

Вид оцениваемого имущества: оцениваемое имущество является неспециализированным имуществом, которое рассматривается как объект мены, в соответствии с п. 1.2. ССО РОО 2-01-2010 его стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, Оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование. такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием.

База оценки: исходя из определения оцениваемого имущества как неспециализированного и в соответствии с ССО РОО 2-01-2010 базой оценки будет являться рыночная стоимость и методы и процедуры оценки - отражающие характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке.

5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, установленном законодательством. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется оценщикам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его нынешнее использование в качестве жилой квартиры.

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

.1 Выбор объектов-аналогов

Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Данный метод определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они производят, и использованию.

Основным критерием выбора информации, которая может быть использована для оценки методом сравнительного анализа продаж, является следующий: потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимый объект разумной заменой оцениваемому объекту.

Метод сравнительного анализа продаж, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объекты корректируются, с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

отбор информации с целью повышения ее достоверности, и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

сопоставление объекта оценки и отобранных для сравнения аналогичных объектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным критериям. Корректировка цены оцениваемого объекта;

определение итоговой стоимости оцениваемого объекта, путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

С целью выявления аналогов объекта оценки, был проанализирован рынок жилой недвижимости г. Новокузнецка, с использованием публикуемых материалов агентств недвижимости: периодических изданий «Вариант», «Франт». При подборе аналогов, в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей площади, состояния объекта.

.2 Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Таблица сравнительного анализа по сравнимым продажам.

.3 Выбор единиц сравнения

Сравнению подлежат какие-либо общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. для оцениваемого объекта наиболее подходит в качестве такого показателя цена за единицу площади, то есть цена за 1 кв.м. общей площади квартиры.

.4 Обоснование корректировок

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.

Корректировка на условия сделки подразумевает. Альтернативная сделка означает необходимость поиска иного жилья взамен того, которое продается. Чистая продажа - покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взамен продаваемого. Величина корректировки составляет 3-5%. Корректировка цен отсутсвует.

Корректировка по условиям торга учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров продавца и покупателя в среднем на 5-7%. Корректировка учитывается при получении информации о возможности торга при прозвоне аналогов. В данной работе корректировка принята 5% от цены предложения.

Корректировка по месторасположению подразумевает оптимальное расположение объекта оценки относительно оживленного места и развитой инфраструктуры, а также учитывает престижность района. Величина поправки на месторасположение 2-5%. Корректировка цен отсутствует.

Корректировка на материал стен учитывает наличие разницы в цене на объекты, отличные по характеру конструктивных элементов, например по материалу стен. Корректировка принимается экспертно в размере до 10%. Корректировка цен отсутствует.

Корректировка на этаж учитывает снижение стоимости объекта за счет расположения на крайних этажах (первый этаж - 2-5%, последний этаж - 1-2%). Поправка рассчитывалась методом парных продаж.

Корректировка по площади учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). Данная поправка вносится только в случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Величина корректировки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших размеров, составляет 2-4%. Корректировка цен отсутствует.

Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м. Величина корректировки принимается в данном отчете в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

Корректировка на наличие балкона/лоджии подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-2%. Корректировка цен отсутсвует.

Корректировка на качество отделки учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций г. Новокузнецка.

Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещенным, составляет 2-3%. Корректировка цен отсутствует.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом методом сравнения продаж, составляет: 2 051 565 (два миллиона пятьдесят одна тысяча пятьсот шестьдесят пять) рублей.

7. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Для расчета ликвидационной стоимости оценщиком использована методика, основанная на предположениях о мотивах приобретателя имущества как потенциального инвестора.

Для инвестора будет привлекательной возможность приобрести объект оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости. Если предположить, что при такой операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину оплаты заемных средств.

В соответствии с вышеуказанной методикой, ликвидационная стоимость объекта рассчитывается по формуле:

, где:

РС - рыночная стоимость объекта;н.п. - норма прибыли (ставка дисконтирования) инвестора;д - процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства;

Тпр.с - время, на которое привлекаются заемные средства (лет);

ПЗ - прочие затраты:

Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время, на которое необходимо привлечение заемных средств, рассчитывается по формуле:

, где:

Тэ.р - срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов, на которые не распространяются условия обязательной ускоренной продажи;

Тэ.л - срок экспозиции, меньший чем обычный срок экспозиции для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости).

В рамках настоящего Отчета расчет ликвидационной стоимости производился в следующей последовательности:

расчет времени привлечения заемных средств;

определение нормы прибыли инвестора;

определение процентной ставки (ставки дисконтирования), отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства.

По информации крупнейших банков, кредитующих под залог недвижимого имущества, оценщиком определен приемлемый для банков срок экспозиции Тэ.л, меньший чем обычный срок экспозиции для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости). Указанный срок составил 1 месяц.

Расчет ставки дисконтирования для объекта оценки, выполнен методом кумулятивного построения. В качестве безрисковой ставки принято брать ставку по ценным государственным бумагам или ставку по депозитам банков наивысшей категории надежности.

В настоящее время в России нет ценных бумаг в полной мере, отвечающих всем требованиям. Оценщик считает возможным использовать в качестве безрисковой ставки доходность по еврооблигациям, выпущенным РФ со сроком погашения в 2030 году. Средняя доходность по этим государственным ценным бумагам на дату, ближайшую к дате оценки, составляет 6,06% (ИА «Финмаркет»). Таким образом, безрисковая ставка равна 6,06%.

Поправка на риск вложения в недвижимость учитывает риск случайной потери или уменьшение потребительской стоимости. В связи с вышесказанным, Оценщик счёл возможным принять размер данной поправки равной 3,00%.

Величина поправки на низкую ликвидность принимается на основании исследования данного сектора рынка недвижимости и определяется сроком экспозиции объекта на рынке.

При известной безрисковой ставке дохода величина данной премии рассчитывается по формуле:

Кл = Кбр х Тэксп,

где Тэксп (лет) - время экспозиции объекта на рынке.

По данным агентств недвижимости «БНК», «Мегаполис», «Абсолют» средний срок экспозиции аналогичных объектов 1 мес. Время экспозиции определенное экспертом для оцениваемой квартиры составляет 1 мес. Таким образом, данная поправка составляет величину равную 0,0833. Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-5%. С учетом типа недвижимости, оценщиком использовано значение 3,00%.

Для определения процентной ставки, отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства, оценщик использовали официальную информацию Банка России о средневзвешенных процентных ставках по кредитам, предоставленным организациям в рублях. На дату, наиболее приближенную к дате определения стоимости, средневзвешенная ставка по кредитам, предоставленным на срок менее 3-х лет, составила 9,3%. Полученное значение использовано оценщиком в дальнейших расчетах. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть прочие затраты, состоящие из расходов по реализации объекта оценки.

Стандартным уровнем суммарной величины перечисленных затрат является 10-15% от рыночной стоимости объекта ликвидации.

В рассматриваемом случае, учитывая высокий уровень рыночной стоимости объекта ликвидации, оценщик приняли значение затрат, связанных с реализацией объекта, равным 10%:

% - оплата услуг посреднику, реализатору (сложившаяся ставка, исходя из действовавшего уровня исполнительного сбора в соответствии с Федеральным Законом №119-ФЗ от 21.07.97 г., до его отмены);

% - оплата прочих специалистов.

Таким образом, итоговая величина расходов по реализации объекта оценки составит 151 463 руб.

На основании представленной выше формулы оценщик произвел расчет ликвидационной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость пятикомнатной квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, город Новокузнецк, Орджоникидзевский район, улица Радищева, дом 2А, квартира 18, составляет:

842 603 (один миллион восемьсот сорок две тысячи шестьсот три) рубля.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Ликвидность потенциального предмета залога - наиболее важная характеристика с точи зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.

По данным агентств недвижимости г. Новокузнецка, средний срок реализации коммерческой недвижимости, с момента публикации предложения, составляет от трех до шести месяцев, что соответствует среднему показателю ликвидности.

9. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:

утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются личными, независимыми и профессиональными;

у оценщика не было текущего имущественного интереса, отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте и отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по настоящему договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;

оплата услуг оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу

анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют требованиям Стандартов Международной комиссии по стандартам оценки и Стандартам Российского общества оценщиков;

оценщиком была произведена персональная инспекция оцениваемого объекта;

квалификация оценщика, участвовавшего в выполнении экспертного заключения, соответствует профессиональным критериям Российского общества оценщиков.

Оценщик I категории                              _______________ /ХХХХХХ./

Оценщик I категории

Директор

ООО «ХХХХХ»                             ______________ /ХХХХХХХ./

                                      м.п.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА И ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

Копия выписки из технического паспорта;

Копия паспорта заказчика.

Копия свидетельств ЕГРП

Конституция РФ;

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

Стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256;

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №255;

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №254;

Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Основные положения", ГОСТ Р 51195.0.01-98;

Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Термины и определения", ГОСТ Р 51195.0.02-98;

СТО РОО 20-01-96      Общие понятия и принципы оценки;

СТО РОО 21-01-95      Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества;

СТО РОО 27-01-95 Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков. РОО. Москва 1995 г.;

Международные стандарты оценки МСО 1-4. Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ). Москва 1995 г.

Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" Санкт-Петербург 1997 г.

Генри С. Харрисон "Оценка недвижимости", Москва 1994 г.

Д.Фридман, Н.Ордуэй "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", Москва 1995 г.

Информация риэлторских агентств: «БНК», «Мегополис», «РЦН», «ЦН», «Абсолют»;

периодические издания «Вариант», «Франт»

Приложение № 1 Фотографии объекта оценки

  Общий вид фасада дома     Адресная табличка    Вид на подъезд    Вид от подъезда    Вид от подъезда    

 Лифт     

 Мусоропровод     Лестничная площадка    

 Входная дверь, вид из подъезда     

 Входная дверь, вид из квартиры     Коридор, помещение 12, вид от проема помещения 11    Коридор, помещение 12, вид на проем помещений 10, 11    Коридор, помещение 1, вид от проема помещения 7    Коридор, помещение 1, вид от проема помещения 2    Кухня, помещение 9, вид от проема    Кухня, помещение 9, вид на мойку    Кухня, помещение 9, вид от окна    Комната, помещение 8    Комната, помещение 8, вид от окна    Комната, помещение 7, вид от стены    Комната, помещение 7, вид от окна    Комната, помещение 6, вид от проема    Комната, помещение 6, вид от окна    Комната, помещение 5, вид от проема    Комната, помещение 5, вид от окна    Комната, помещение 4, вид от стены    Комната, помещение 5, вид от окна    Помещение 3    Ванная, помещение 10    

Приложение № 2 Карта месторасположения объекта оценки