Аренда коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы аренды коммерческой недвижимости

.1      Сущность и классификация объектов коммерческой недвижимости

.2      Анализ аренды жилья в зарубежных странах

.3      Специфика арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости в России

.4      Правовые основы аренды муниципальной и государственной собственности

Глава 2: Характеристика объекта в муниципальной собственности и анализ арендных отношений

.1 Характеристика объекта торговли находящегося в муниципальной собственности и анализ конкурентной среды

.2 Характеристика арендаторов в разрезе площадей и видов деятельности

.3 Характеристика арендной платы и субаренды

Глава 3. Совершенствование методики взимания арендной платы за коммерческие объекты находящиеся в муниципальной собственности

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Аренда - наем на определенный срок за установленную сторонами плату имущества для самостоятельного использования. Договоров аренды - это соглашение, в силу которого одна сторона арендодатель (нанимателе) имущества за плату во временное владение и пользование или пользование.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени.

Экономико-правовой институт аренды отражает взаимоотношения собственника имущества (арендодателя) и его временного пользователя (арендатора). Этот институт является прежде всего способом (формой) хозяйственной или иной приносящей доход деятельности. Часть этого дохода арендатор отчисляет собственнику имущества в качестве арендной платы.

Арендные отношения могут устанавливаться иногда за пределами хозяйственной, не запрещенной законом деятельности. Например, сельскохозяйственный кооператив вправе заключить с Выставочным центром договор аренды на показ племенных животных в целях пропаганды достижений своего хозяйства. Спортивное учреждение может заключить договор с крестьянином-фермером о взятии в аренду принадлежащих ему лошадей для обучения желающих верховой езде. Однако такие договоры не типичны.

Актуальность вопроса управления собственностью предприятия объясняется стремлением хозяйствующих субъектов получать прибыль не только от результатов деятельности основного производства, но и от использования недвижимого имущества, ему принадлежащего.

К сожалению, не все руководители видят возможность эффективного использования недвижимости, а если и видят, то не имеют представления о том, как к этому делу подступиться.

Проблема имущества должна рассматриваться не только с точки зрения блага, которое оно приносит, но и как бремя: недвижимость, принося доход, требует и затрат, причем эти затраты со временем имеют закономерность возрастать (рост на энерготарифы, налог на имущество и т.п.).

С точки зрения гражданского общества нерациональное использование недвижимости отдельными предприятиями - откровенное расточительство, поэтому необходимо, чтобы был механизм, позволяющий перераспределять эту недвижимость из неэффективного в эффективное использование. Вовлечение недвижимости в коммерческий оборот - одно из генеральных направлений повышения эффективности использования этого имущества в целом, при этом не только недвижимости одного предприятия, но и недвижимого имущества в масштабах города.

Цель выпускной квалификационной работы является анализ арендных отношений муниципальной собственности.

В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

изучит понятие и сущность аренды;

рассмотреть виды аренды;

изучить методику расчета арендной платы;

проанализировать рынок недвижимости;

проанализировать арендные отношения.

В настоящей работе объект исследования - аренда как инструмент управления собственностью.

Предмет исследования - оценка эффективности управления собственностью с помощью аренды.

Методологической базой данной ВКР являлись труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления, экономики и социологии труда, менеджмента таких как Бакшинскас В.Ю., Брагин, Уткин П.И., Королева Н.С., Долинская В.В.

Метод исследования - сбор, обобщение и систематизация информации, анализ, формализованное представление. Решение поставленной в дипломной работе цели осуществляется на основе системного подхода, логического и сравнительного анализа имеющихся теоретических и практических данных.

Работа содержит введение (обоснование актуальности избранной темы, постановка целей и задачи исследования), трех глав, заключение (содержащее выводы и предложения), а также список использованных источников и приложения.

Глава 1. Теоретические основы аренды коммерческой недвижимости

.1 Сущность и классификация объектов коммерческой недвижимости

Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии - с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения - особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые, логистические и многофункциональные центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости[11].

Классификация объектов офисной недвижимости

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация, подготовленная компанией «Becar. CommercialProperty» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (BritishCouncilforOffices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (BuildingOwnersandManagersAssociations). Представим здесь (табл. 1 Приложение 1) нашу редакцию указанной разработки [18] - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB RichardEllisNobleGibbons, ColliersInternational, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и JonesLangLaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

месторасположение и доступность;

компоненты и свойства здания;

качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления - к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта[12].

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A−», если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B+», если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B−», если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C+», если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A−», «B+», «B», «B−», «C+», «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными объектами.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу - не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «RenaissanceHouse», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B−»), некоторые офисные центры справедливо отнесены вклассу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты - с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше[9].

Классификация объектов торговой недвижимости

Прежде всего, торговым центром(далее ТЦ)будем называтьсовокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, позиционирующихся в соответствии с определенной концепцией в специально спланированном здании (или в комплексе зданий) в виде одной функциональной единицы. Как отмечается в [18], в России до сих пор нет единой классификации таких центров, но при выборе перспективы развития системы сертификации предпочтение отдается использованию европейской классификации, в которой главными считаются признаки:

величина торговых площадей;

зона охвата покупателей (пользователей) и тип данного центра;

состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие арендаторы);

целевые группы покупателей и специфика продаваемых товаров.

При этом во всех случаях статус и концепция ТЦ определяются, прежде всего, составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). От выбора этих параметров зависит характер архитектурно-планировочных решений ТЦ, а также стратегия и тактика продвижения на рынке прав арендатора как товара (сдачи помещений в аренду). Отметим особую роль, отводимую якорным арендаторам. Здесь термином «якорь» (anchor) обозначается крупный (чаще всего сетевой) оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника части помещений и способствующий привлечению в торговый центр основных потоков покупателей. В качестве «якоря» могут выступать как крупные торговые компании, так и предприятия другого профиля (общественного питания - «фуд-корт», услуг - кинотеатр и т.д.). Привлечению покупателей могут способствовать также расположенные рядом памятники архитектуры, символы престижности места расположения объекта, др.

В европейской классификации выделяются четыре основные вида ТЦ:

микрорайонный торговый центр (NeighborhoodShopping Center);

окружной торговый центр (CommunityShopping Center);

региональный центр (RegionalCenter);

суперрегиональный центр (SuperRegionalCenter).

Рассмотрим их характеристики подробнее, опираясь на материалы, приведенные в [18].

Микрорайонный торговый центр(МТЦ) специализируется на продаже товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и на оказании бытовых услуг, ежедневно востребованных покупателями торговой зоны центра. Все свои функции МТЦ реализует на арендной площади от 3000 до 10000 кв. м - при наиболее типичном размере около 5000 кв.м. Зоной влияния МТЦ оказывается территория 5-10 минутной транспортной доступности. В МТЦ в качестве якорного арендатора выступает супермаркет, вместе с ним значимыми арендаторами оказываются аптека и универсальный магазин. Как отмечается в [18], нередко торговые комплексы, не имеющие в составе арендаторов супермаркета, но близкие по общей арендной площади к МТЦ, также позиционируют себя как МТЦ. Это может быть оправдано, если в комплексе собраны вместе арендаторы, занимающиеся продажей всех продуктов питания, представленных в супермаркете. В противном случае подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр, который может быть успешным, сменив амбиции по охвату широкой рыночной зоны МТЦ на более скромную задачу обслуживания населения из ближайшего окружения (5-10 минутной пешеходной доступности). Для примера укажем, что в настоящее время к МТЦ относятся: в Санкт-Петербурге - «Елизаровский», «Торговый двор», «Бада-бум», в Москве - «Метромаркет», галерея «Водолей», «Вертикаль».

Окружной торговый центр (ОТЦ) предлагает более широкий (в сравнении с МТЦ) ассортимент товаров длительного пользования, а также специализированных товаров, которые не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах (мебель, инструменты, товары для строительства и для садоводства). ОТЦ функционирует в зданиях с арендной площадью от 10 000 до 30 000 кв. м (типичный размер - около 15000 кв. м), обслуживая население, проживающее в 10-20 минутах езды от него. ОТЦ занимает промежуточное положение между МТЦ и региональным торговым центром (РТЦ): некоторые МТЦ могут развиться до уровня ОТЦ, в то время как некоторые ОТЦ могут со временем превратиться в РТЦ.

Отметим, что, будучи расположенным в черте города, ОТЦ оказывается уязвимым с точки зрения конкуренции: он слишком велик для того, чтобы успешно функционировать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы привлекать покупателей издалека. Появление поблизости более крупного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить зону обслуживания ОТЦ. Однако в развитой рыночной экономике оба эти центра могут успешно сосуществовать, даже если они расположены близко друг к другу, предлагая товары разных типов.

Для примера укажем, что типичными представителями ОТЦ являются торговые центры: в Санкт-Петербурге - «Невский», «Академический», «Аэродром», «Балканский» и в Москве - «Ладья», «DreamHouse», «3D», «Пятая Авеню».

Региональный торговый центр (РТЦ).Площадь РТЦ составляет около 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно в таком центре представлены: молл, крытая торговая галерея типа «пассаж» с искусственным климатом, бутики модных товаров. В составе арендаторов - не менее двух «якорей» (универсальных магазинов), занимающих до 70% площадей РТЦ. Зона обслуживания такого ТЦ представляет собою территорию радиусом 9-27 км. По данным «Бекар. Консалтинг» в Санкт-Петербурге пока нет РТЦ, но ими могут стать ТЦ «Сенная», «Гранд Палас», «Рубин». В Москве этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей и представлен объектами типа RetailPark, «Европарк».

Суперрегиональный торговый центр (СРТЦ)располагается в помещениях площадью около 80 000 кв. м - при вариациях от 50 000 до более чем200 000 кв. м. СРТЦ того же размера, что и РТЦ, отличается от последнего более широким ассортиментом товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендуемых площадей. Зона территории обслуживания - от 9 до 45 км. В Петербурге таким торговым центром стал «Гранд-Каньон», первая очередь которого введена в феврале 2006 года. В Москве предложение в этой категории сформировано одним объектом - «ИКЕА - Белая дача», который, по сути, является первой очередью торгового центра «Мега».

Следует иметь в виду, что РТЦ и СРТЦ привлекают покупателей предложением большого ассортимента товаров и услуг, не отличаясь по своим функциям, но обладая различной привлекательностью для покупателей.

По данным компании «Бекар. Консалтинг», из общего объема качественных торговых площадей, введенных в Москве в 2005 году, 52% приходится на ОТЦ, 38% - на РТЦ, 5% - на МТЦ и 5% - на СРТЦ. По Петербургу данные менее точны: из общего количества площадей, введенных в 2005 году, около 31% относятся к ОТЦ, около 2% - к МТЦ, а классификационную принадлежность 67% ТЦ специалисты компании «Бекар. Консалтинг» определить затруднились, т.к. не удалось произвести прямую корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристик и состава арендаторов, категорий продаваемых товаров.

В действительности, различие между указанными выше основными типами торговых центров не всегда удается определить достаточно точно, тем более что рыночные тенденции обусловили появление нескольких подтипов таких центров, представленных ниже.

Специализированный торговый центр (SpecialityShoppingCenter) ориентируется на якорного арендатора, в качестве которого выступает крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра, а также товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Предполагается, что типичным представителем данного типа объектов станет ТЦ «Золотая страна» в Петербурге.

Фестивальный центр (FestivalCenter) рассматривает в качестве якорных арендаторов развлекательные комплексы и рестораны, а сопутствующими арендаторами считает магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Типичным представителем данного типа, возможно, в будущем станет ТЦ «Сенная» в Петербурге.

Пауэр центр (PowerCenter)- особая разновидность СРТЦ, обладающих следующими характеристиками:

площадь от 25 тыс. кв. м, на которой размещается, как минимум, один крупный якорный арендатор (универсальный магазин или магазин товаров для дома - общей площадью от 10 тыс. кв. м с сопутствующими арендаторами - автосервисом, АЗС, другие предприятия услуг);

четыре или более якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;

некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 10÷15% от общей торговой площади.

Обычно такие торговые центры представляют собою разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Подобных центров в нашей стране нет.

Аутлет центр (OutletCenter)привлекает в качестве якорных арендаторов магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.

Стрип-центры (StripCenter)обеспечивают продажу товаров первой необходимости, реализуя свои функции в качестве дополнения к МТЦ или самостоятельно. Арендаторами подобных центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственных товаров, а также предприятия услуг. Указанные центры реализуются в линейной конфигурации (здания L-, П-образной формы или линейки независимых друг от друга магазинов), размещаясь около выходов из метро и в местах интенсивных пешеходных потоков. Являясь по сути дела, комплексами малых магазинов, стрип-центры ориентируются на смешанный набор арендаторов, в них нет якорей и отсутствует единое управление, т.е., строго говоря, такие комплексы торговых предприятий не отвечают определению понятия торгового центра.

Завершив представление перечня существующих и в перспективе ожидаемых на российском рынке типов торговых центров, обратим внимание на то, что любой тип ТЦ определяется основным составом арендаторов, профиль деятельности которых определяет тип торгового центра. Предложения указанных арендаторов потенциальным покупателям из зоны влияния этого ТЦ должны ориентироваться на ненасыщенный спрос, имея значительные конкурентные преимущества перед другими предприятиями розничной торговли, действующими в пределах данной зоны обслуживания. Поэтому при выборе типа ТЦ и его местоположения необходимо обосновывать границы торговой зоны (TradeArea, CatchmentArea), представляющей собою географическую область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей ТЦ.

На размещение границы торговой зоны ТЦ оказывают влияние факторы:

тип торгового центра;

пешеходная и транспортная доступность;

естественные или искусственные физические препятствия;

наличие конкурентных объектов;

плотность населения.

Для любого ТЦ выделяются три концентрические зоны влияния, представленные ниже (см. [18]).

Первичная торговая зона- это сегмент территории, на которой проживает 70÷80% от общего числа регулярных покупателей («опорная» группа). Для городов важным является время пешеходной доступности. К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью и люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей - членов семьи, друзей и знакомых, поэтому ТЦ - в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии - получает большую группу постоянных клиентов. Обычно границы первичной торговой зоны проходят в радиусе 1 км - для пешеходов и 2÷5 км - для автомобилистов.

Вторичная торговая зона занимает территорию, на которой проживают или работают 15÷20% покупателей. Протяженность этой зоны зависит от плотности размещения в округе объектов-конкурентов. Ее границы определяются 20÷30 - минутной пешеходной доступностью, на расстоянии 5÷10 км (для автомобилистов). Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.

Третичная (периферийная) торговая зона - это отдаленная территория, с которой покупатели еще «притягиваются» к ТЦ. Число таких покупателей может составлять 5÷10% от общего числа и их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее, чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Как следует из примера, приведенного в [18], при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа и направления передвижения) при 10-ти минутной транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны разместили на расстоянии от 5 до 10 километров от границ участка ТЦ (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности. В заключение отметим, что для торговых комплексов нет общепринятой классификации, опирающейся на характеристики, определяющие качество объекта с точки зрения арендаторов и покупателей. Можно надеяться на разработку и принятие такой классификации с использованием тех символов, которые предложены выше для бизнес-центров («A», «A−», «B+», «B», «B−», «C+», «C»).

При этом важнейшими классификационными характеристиками могут стать[17]:

масштаб объекта с характеристикой площади помещений и уровня комплексности товаров и услуг;

выбор местоположения и обеспеченность инфраструктурой - с характеристикой трех торговых зон и транспортной доступности объекта;

уровень архитектурно-планировочных и конструктивных решений, отделка фасада и помещений зданий комплекса;

наличие и качество парковки;

уровень управления и работы с арендаторами.

При этом сертифицируются (один раз в пять лет) с присвоением класса только поименованные выше типы торговых центров (ТЦ). Не классифицируются отдельные магазины, торговые комплексы, характеристики которых оказываются хуже требуемых для ТЦ класса «C», а также ТЦ, не ремонтировавшиеся более 15 лет и находящиеся в стадии реконструкции или ремонта.

Многофункциональные комплексы.

Кроме перечисленных выше типов объектов коммерческой недвижимости на рынке появляются многофункциональные комплексы - объекты недвижимости, предназначенные для реализации нескольких функций в одном здании или на одной территории. При этом обычно выделяется основная (профилирующая) функция, в то время как остальным функциям отводится роль сопутствующих (дополнительных). Нередко, однако, различные функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся комбинации функций - с указанием профилирующей функции в начале наименования комплекса (см. [18]).

Торгово-офисные центры. Основная функция таких центров - торговая, реализуемая на первых трех этажах (с уменьшением посещаемости каждого следующего этажа). Более высокие этажи предназначаются для офисной функции. При этом общее число этажей определяется сочетанием условий оптимальной продуктивности земельного участка и ограничений этажности градостроительным регламентом. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.В Санкт-Петербурге такие объекты сконцентрированы в историческом центре города. Для окраин, где земля дешевле, более целесообразным может оказаться замена вертикальной группировки горизонтальными комбинациями невысоких построек.

Отметим, что в торгово-офисных центрах арендаторы торговых и офисных помещений никак не связаны (иногда собственник такого объекта предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офисные помещения). Взаимная независимость двух категорий арендаторов принята во всех торгово-офисных комплексах и реализуется путем зонирования пространства, исключающего пересечение людских потоков разной функциональной ориентации.

Офисно-торговые центры. К данной категории многофункциональных комплексов относятся бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины формата и классности, определяемых классом бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+», отличающихся очень хорошим местоположением с высоким уровнем благосостояния проживающего рядом населения, создаются бутиковые зоны, в них располагаются дорогие магазины: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, импульсивных покупок. Первые этажи таких центров - удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Однако, в бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+» офисные и торговые функции необходимо четко разделять, разграничивая входы в бизнес-офисную часть здания и в торговую зону.

Другой вариант офисно-торговой функции реализуется в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В таких центрах арендаторы офисных помещений являются основными потребителями услуг небольших торговых предприятий, занимающих первый этаж здания, поэтому важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. В данном случае торговля является сопутствующей функцией при офисах, а арендаторы последних создают или помогают формированию потока покупателей.

Офисно-складские комплексы. Сочетание офисной и складской функции в одном объекте оказывается возможным в тех случаях, когда все помещения - как офисные, так и складские - занимают одни и те же арендаторы. Такое сочетание реализуется чаще всего в объектах класса «В» и «С».

Гостинично-торговые комплексы. Указанное сочетание реализуется в многоэтажных объектах, если профилирующей является гостиничная функция (этажи, выше второго), а на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. При этом специализация магазинов - такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы, эти магазины используют гостиничную функцию для привлечения туристов в качестве основных покупателей.

Торгово-гостиничные комплексы. Сочетание торговой функции как профилирующей и гостиничной как сопутствующей оказывается затрудненным: проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе, магазины сокращают количество посетителей бара и ресторана гостиницы. В то же время, торговый центр выигрывает от наличия гостиницы, которая способствует формированию потока состоятельных покупателей.

Гостинично-офисные комплексы. Учитывая высокую капиталоемкость гостиничных проектов и стремление девелоперов получить прибыль в ближайшей перспективе, оказывается целесообразным сочетать эту функцию не только с торговой, но и с офисной функцией. Удачная концепция объекта поможет обеспечивать не только проживание в гостинице сотрудников, командированных в офисную часть комплекса, но и расселять иногородних участников многочисленных мероприятий (конференций, семинаров и тренингов), проводимых в офисной части комплекса.

Гостинично-жилые комплексы. Формат, объединяющий гостиницы и жилье, - наиболее редкая комбинация функций. Примеры таких многофункциональных комплексов единичны. Такие объекты требуют детальной проработки проекта и высокой квалификации эксплуатирующей компании.

Торгово-развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в такие комплексы является создание на дополнительных этажах здания развлекательной инфраструктуры. Такое сочетание функций считается удачным и весьма перспективным, причем выгоды от соседства получают оба направления бизнеса.

Развлекательная функция (кинотеатр, спортивно-развлекательные сооружения, рестораны) обычно располагается на верхних этажах здания, в то время как первые два или три этажа заняты форматом торговли. Посетители зоны развлечений, поднимаясь на более высокие этажи, обеспечивают и потоки покупателей на второй и третий этажи, занятые торговыми фирмами.

Заметим, что одну из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг обеспечивают многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство таких кинотеатров предназначаются для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс становится одним из наиболее крупных «якорных» арендаторов торгового комплекса, обеспечивая привлечение в комплекс до нескольких тысяч человек в день.

К сожалению, обустройство мультиплекса в торговом комплексе не всегда возможно, т.к. для его размещения требуются специфические помещения. Дополнительное неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и, являясь якорным арендатором, требует существенного снижения ставок арендной платы, снижая доходы собственника.

Хорошими «якорями» для торгового центра считаются также боулинг-клубы, фитнес-клубы, аквапарки, катки, парки аттракционов и пр.

Наличие перечисленных выше элементов развлекательной инфраструктуры помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ «оазиса», в который можно «выбраться» с любой целью - будь то покупки, отдых или развлечения. На этапе обострения конкуренции между торговыми комплексами развлекающая составляющая формирует существенное конкурентное преимущество, обеспечивая повышенную посещаемость всех подразделений комплекса.

Подводя итоги обсуждения проблем этого сегмента рынка недвижимости, обратим внимание на некоторые особенности реализации проектов создания многофункциональных комплексов.

При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций следует опираться на исследования рынка, выбирая комбинацию, юридически разрешенную, физически реализуемую, экономически целесообразную, финансово осуществимую, обеспечивающую максимально высокую доходность проекта. При этом следует иметь в виду, что многофункциональные комплексы сложны в управлении: необходимо обеспечить рациональное зонирование функциональных помещений, а также логистику служебных и потребительских потоков, поскольку функции, даже будучи разделенными, остаются жестко связанными друг с другом инженерными, коммуникационными системами и системой управления. В частности, как указывалось выше, в случаях, когда две функции существуют отдельно друг от друга, необходимо обеспечить два отдельных входа, функционирующих автономно, исключая неудобства обеих целевых групп.

Дополнительно отметим, что при создании многофункционального комплекса необходимо соблюдать баланс социальных уровней целевых групп. Гармонизация состава арендаторов - с ориентацией на социальный уровень арендаторов профилирующей функции - определяет успех проекта. Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка.

В заключение обратим внимание на достоинства и недостатки проектов создания многофункциональных комплексов. К достоинствам можно отнести:

максимально эффективное использование земельного участка под застройку при экономном расходовании ресурсов и снижении срока окупаемости;

возможность создания многофункциональных комплексов путем реконструкции и преобразования заброшенных, незанятых помещений;

проявление синергетического эффекта - взаимодополняемости потоков посетителей, обеспечивающее конкурентное преимущество многофункционального комплекса перед монофункциональным;

увеличение инвестиционной привлекательности проекта вследствие диверсификации рисков вложения средств одновременно в разные виды недвижимости на одном земельном участке;

универсальность формата, позволяющая лучше учитывать возможные ограничения на функциональное использование и развитие земельного участка;

возможность организации поэтапного ввода объекта в эксплуатацию - с финансированием последующих очередей за счет эксплуатации уже построенной части.

Многофункциональный формат назначения объекта недвижимости имеет и некоторые недостатки:

сложность реализации проекта на этапах планирования, функционального зонирования и исполнения (сложности проектирования, строительства и прокладки инженерных сетей);

сложности в продвижении объекта на рынке при неизбежных неточностях в расстановке акцентов и в зонировании функций;

существенное усложнение и удорожание эксплуатации и управления - с учетом наличия конкуренции между функциями за парковочные места;

сложности в поддержании «классности» здания.

Завершая рассмотрение характеристик объектов недвижимости и окружающей среды, обратим внимание на то, что правила формирования и функционирования систем управления недвижимостью определяются упоминавшимся выше пространством характеристик юридической сущности объекта, реализующейся во взаимодействии с правовой средой. В связи с этим освещение проблемы собственно управления недвижимостью начнем с анализа особенностей государственного и профессионального регулирования отношений в этой сфере деятельности.

.2 Анализ аренды жилья в зарубежных странах

Зарубежная литература рассматривает жилищную тематику с позиции оказания помощи малообеспеченным слоям населения через развитие государственных программ.

Вкниге Ira Gary Peppercom и Claude Taffin "Rental Housing: Lessons from International Experience and Police for Emerging Markets" рассматриваетсярынокарендыжильявстранахспереходнойэкономикой. В книге содержаться рекомендации по развитию рынка аренды государственными органами, проводящими социальную политику по улучшению жилищных условий населения.

Процесс становления российского рынка аренды жилья и сравнение с западным опытом подробно описан в книгеШоминой Е.С. «Квартиросъемщики - наше «жилищное меньшинство»: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья». Автором затрагиваются такие аспекты как качество жилья, жилищные последствия глобализации, трудовые миграции, функции жилища в современном обществе. [26]

Аренда жилья является неотъемлемой частью функционирования рынка жилья. В одной из публикаций ООН экономической и социальной комиссии стран Азии и Тихого океана "HousingthepoorinAsiancities" представлены варианты политики по содействию и регулированию арендного жилья среди бедного городского населения. Эти слои населения оказываются самыми уязвимыми в вопросах жилищной политики.

Доводывпользувладениясобственнымжильемописанывстатье Anna K.Tibaijuka "Rental housing: an essential option for the urban poor in developing countries". Автор придерживается идеи изменения нормативной базы правительством, развития программ помощи необеспеченным жилищными условиями слоям населения путем создания арендного жилья и совершенствования существующей системы жилищного строительства. СтратегииразвитияарендногожильяподробноописанывстатьеопубликованнойООН "Review of rental systems and rental stability: Recommendation for public policy".

В каждой стране рынок аренды недвижимости имеет свои особенности.В Германии жилье является предметом первой необходимости и квартиросъемщик имеет больше прав, чем владелец. Хозяин может посещать квартиру только в определенное время и практически не имеет права выселить жильцов. Цены на аренду квартиры определяют не арендодатели, а квартиросъемщики.

В отличие от Германии в Америке цены регулируют домовладельцы, однако арендная плата может измениться раз в год максимум на 6%.

В Австралии существует формула для расчета оптимальной недельной стоимости аренды, разработанная специалистами по недвижимости:

А=(С/1000-С/10000)

где А-стоимость аренды в неделю,

С- стоимость дома или квартиры. [59]

Цены на аренду жилья в Японии на первый взгляд схожи с российскими. Однако, в этой стране принято действовать только через посредников, услуги которых сопоставимы с месячной стоимостью аренды квартиры. Кроме того, необходимо вносить залог за три месяца, оплачивать услуги уборки подъезда, освещения улиц перед домом и т.п. В итоге, первоначальный взнос за аренду квартиры площадью 21кв.м. может достигать 4000 евро.[14]

В целом стоимость квартиры аренды в Москве можно считать достаточно высокой по сравнению с Европейскими странами.Владелец компании Realty-EuropeGmbHМаркус Постер считает, что «в Берлине, Мадриде или Риме можно снять квартиру в центре города намного, иногда в разы, дешевле, чем в Москве. Сегодня средней ценой за 70 метров жилья в центре любой столицы можно считать отметку в 700 евро» (табл.2) [42]

Таблица 2 Стоимость аренды жилья за рубежом

Источник: Федеральная риэлторская служба

В Европе популярна «обратная аренда» (leaseback) - схема, при которой покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду управляющей компании на определенный срок». Этот период в среднем составляет 10 лет. Управляющая компания, в свою очередь, сдает в аренду жилье на короткие сроки. Владелец получает рентный доход по заранее оговоренной ставке. Годовой доход от подобного вида аренды в 2012 году составил 4-5% годовых.

Данная схема зародилась во Франции в 1976 году в рамках программы по развитию туризма, а затем распространилась на другие страны, такие как Швейцария, Италия, Испания.

Аренда может выступать как способ сохранения капитала. Высокие доходы от аренды можно получать в тех странах, где не развит рынок ипотеки. Например, в Москве граждане рассматривают покупку квартиры с последующей сдачей ее в аренду как один из видов инвестиций. Эта практика широко развита в Амстердаме, Париже, Мюнхене, Брюсселе, где по оценкам GPG средний доход от аренды в 2010-2012 гг. составил 7,86% годовых.[27]

В зарубежных развитых странах жилые дома разделяются на две группы - частный односемейный дом (дом для одной семьи, коттедж) и многоквартирный дом. Доля частных односемейных домов в странах Западной Европы составляет порядка 30% всего жилого фонда, в странах Южной Европы - до 40%, в США и Канаде - до 50%.

Многоквартирный дом - это дом, состоящий из 2-х и более квартир. По форме собственности и управления многоквартирным домом различают три вида многоквартирных домов:

1.      частный доходный дом - частная форма собственности и управления;

2.      кондоминиум, кооператив - коллективная форма собственности и управления;

.        муниципальный арендный дом - государственная (муниципальная) форма собственности и управления.

Известны также многоквартирные дома, находящиеся в собственности и управлении некоторых фирм, организаций и ведомств, квартиры в которых предоставляются в аренду служащим этих организаций (служебное жилье, общежития для студентов, казармы для солдат и полицейских и т. д.). Это ведомственное жилье, доля которого невелика и для анализа не существенна[14].

Приведенные выше разновидности многоквартирных домов, удовлетворяющие те или иные потребности жителей, имеют свои достоинства и недостатки. По этой причине они занимают свою определенную долю в структуре жилищного фонда зарубежных стран. Структура жилищного фонда на Западе, в отличие от России, складывалась столетиями и зависит от традиций, менталитета, экономических и политических реалий, существующего законодательства. Известно, что в США и Канаде население отдает предпочтение не многоквартирным домам, т.к. не склонны к коллективной форме собственности.

В связи с этим предпочтительным видом жилья является частный односемейный дом. Структуры жилищного фонда некоторых зарубежных стран приведены ниже

США

Швеция

Англия

Австрия

Сравнение структур жилищного фонда России и зарубежных стран дает следующие выводы:

1.   Структура жилищного фонда России наиболее близка к структуре жилищного фонда США. Доля частного жилищного фонда в России, так же как и в США является доминирующей - 82% и 84% (для США - сумма долей частных односемейных и частных доходных домов) соответственно.

2.      Структуры жилищных фондов европейских стран более сбалансированы, чем структура жилищных фондов России и США. В этих странах пропорци каждого вида жилья приблизительно одинаковы (см. Рис. 13-15).

.        Отличием структуры жилищного фонда России от зарубежных стран является присутствие жилья, находящегося в государственной собственности и отсутствие в составе частного фонда доходных домов.

.        В зарубежных странах характерным является наличие значительной доли муниципального арендного жилья (от 10% в Австрии, до 24% в Швеции) и достаточно существенной доли частных доходных домов (от 20% в Англии, до 44% в США).

.3 Специфика арендных отношений в сфере коммерческой недвижимости в России

Во все времена одним из самых прибыльных и стабильных бизнесов было строительство зданий и сооружений с целью их дальнейшей продажи или эксплуатации и получения регулярного дохода от сдачи имеющегося помещения в аренду. Особый интерес в этом направлении представляет коммерческая недвижимость и возникающие по этому поводу арендные отношения между девелоперами (собственниками недвижимости, арендодателями) и ритейлерами (арендаторами).

Арендные отношения возникают и регулируются положениями договора аренды или в более редких случаяхпредварительным договором аренды.

В зависимости от срока, на который заключается договор аренды недвижимого имущества, он может быть краткосрочным (заключённый на срок менее одного года) и долгосрочным (заключённый на срок не менее одного года). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Краткосрочный же Договор аренды недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и приобретает юридическую силу в момент его подписания соответствующими сторонами.

Таким образом, срок аренды недвижимого имущества влияет на момент возникновения прав и обязанностей по договору, в частности на возникновения обязательств арендатора по оплате обеспечительных платежей или обязательств по осуществлению отделки арендуемого помещения.

Кроме срока аренды недвижимого имущества, договор аренды, как правило, содержит множество юридических и финансовых моментов, на которые следует обратить внимание при его заключении.

Так, существенным условием договора аренды помещения (здания, сооружения) является его предмет, то есть само помещение (здание, сооружение), которое должно быть индивидуально определено с помощью указания на его наименование, назначение, площадь, этажность, кадастровый номер, описание месторасположения с приложением плана помещения (здания, сооружения), позволяющего точно установить его локацию[19].

Отдельно необходимо провести анализ коммерческих условий, содержащихся в договоре аренды.

Зачастую под арендной платой понимается фиксированная или переменная плата за пользование помещением (зданием, сооружением), однако при анализе положений договора аренды может оказаться, что помимо указанной денежной суммы арендатор принимает на себя обязательства по внесению платы за открытие помещения(применительно к практике заключения договоров аренды в торговых комплексах), платы за рекламу (маркетинг), обязательства по внесению значительных сумм обеспечительных платежей, которые по своей правовой природе могут иметь двойное значение (использование данных денежных средств в счёт оплаты штрафных санкций, предусмотренных договором аренды), обязательства по оплате коммунальных услуг, услуг по охране и др.

Также немалое значение для успешной работы по договору аренды помещения (здания, сооружения) имеет подробный анализ совокупности санкций, содержащихся нём. Например, в силу сложившейся практики арендных отношений возникающих между торговыми комплексами и арендаторами, последний принимает на себя существенные финансовые риски, образующиеся за счёт неразумно высоких штрафов, пеней, неустоек за малейшие нарушения (величина штрафа может доходить до величины двухмесячной аренды такой недвижимости). Безусловно, при таких обстоятельствах арендатор может не только оказаться в положении, при котором он не сможет получать прибыль от своей хозяйственной деятельности, но и существенно ухудшить своё финансовое положение и прийти к состоянию банкротства.

Кроме того, при совершении сделки по аренде помещения (здания, сооружения) необходимо подробно изучить права и обязанности сторон и условия одностороннего расторжения договора аренды. Юридический анализ указанного раздела договора создаст условия наибольшей степени равенства сторон, что полностью отражает суть соответствующего принципа гражданского права.

Как уже было сказано выше, в некоторых случаях арендные отношения регулируются не только договором аренды, но предварительным договором аренды. Указанная юридическая конструкция применяется в целях решения правовых проблем, вызванных необходимостью поиска достаточного количества арендаторов в период возведения здания (сооружения).

Поскольку на данной стадии строительства у девелопера нет и быть не может разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и тем более права собственности на него, между арендодателем и арендатором заключаетсяпредварительный договор аренды помещения (здания, сооружения). При этом такой договор содержит обязательства сторон по заключения основного договора в будущем после наступления соответствующих юридических фактов (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получение права собственности на здание), а также может по своей юридической природе быть смешанным и разрешать использование арендуемого помещения (здания, сооружения) по назначению на условиях основного договора аренды без его формального заключения (на случай наличия проблем при получении права собственности на недвижимость).

Таким образом, арендные отношении являются сложной, многогранной структурой, содержащей в себе множество правовых и финансовых рисков. Поэтому заключению договора или предварительного договора аренды помещения (здания, сооружения) должен предшествовать его юридический анализ. Игнорирование правовой экспертизы может привести к совершению убыточной сделки без права одностороннего отказа от неё.

.4 Правовые основы аренды муниципальной и государственной собственности

Реформа отношений собственности, появление новых видов собственности способствуют развитию рыночных отношений, изменению хозяйствования, благодаря чему появляется возможность преодолевать экономические кризисы. В настоящее время государство остается крупнейшим собственником, поэтому важнейшей задачей является организация управления публичным имуществом. Наиболее приемлемый способ его использования - договор аренды публичного имущества.

Передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм ее управления (распоряжения). Возникающие при этом правоотношения являются гражданско-правовыми, представляющими собой обязательство из договора аренды. Аренда предполагает передачу имущества во временное пользование и владение.

Обязательное условие реализации арендных отношений - наличие двух экономических субъектов - арендодателя и арендатора по поводу одного и того же объекта собственности[15].

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Аренда, сохраняя за собственником право верховного распоряжения, предполагает передачу арендатору хозяйственных компетенций управления, владения, пользования имуществом, вследствие чего у него возникает экономический интерес по его эффективному использованию.

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя - государства и арендатора - частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет объект в своей собственности.

Собственность на земельный участок включает три основных элемента (правомочия) - владение, пользование, распоряжение. Владение - первичный компонент собственности, основанный на контроле над участком, возможности иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д. Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется волевым началом.

Для физических и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владеть и пользоваться земельным участком могут как один субъект, так и несколько. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход[11].

Арендные отношения являются средством реализации собственности. Это происходит в процессе отчуждения - присвоения, которое осуществляется путем предоставления собственником арендатору (как субъекту реализации собственности) прав пользования, владения, частичного распоряжения арендованными средствами производства. Пользование (экономические отношения между субъектами собственности по поводу потребления ее объектов), владение и частичное распоряжение (отношения, связанные не только с использованием условий, но и с присвоением результатов производства) - атрибуты единого процесса присвоения, характеризующего реализацию собственности.

В качестве объектов аренды могут выступать земельные участки и иные объекты недвижимости, а также оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие свои натуральные свойства в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов[12].

Предоставление земельных участков в пользование на праве аренды берет начало с 1990 года, с принятием Основ законодательства СССР и союзных республик о земле (ст. 7)[31]. Однако до принятия современного гражданского законодательства арендные земельные правоотношения все же находились под юридическим и фактическим запретом. Нехватка нормативно-правовой базы регулирования этих отношений не была восполнена нормами ГК РФ об аренде недвижимости. Введение в действие Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) было направлено на изменение ситуации в корректировании правоотношений по землепользованию.

Земля, являясь одновременно базисом производственной деятельности и объектом недвижимости, представляет собой важнейший ресурс развития и функционирования субъектов Федерации, регионов, областей и т. д. Земля - основополагающий ресурс для любого вида деятельности, и аренда земельных участков является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости с учетом условий рыночной экономики.

Земельные участки отнесены законодательством к самостоятельным объектам гражданского оборота и в силу общественной значимости занимают особое место на современном рынке недвижимости. Специфика земельных участков как объекта права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права.

В юридической литературе не сложилось единого представления о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Одни исследователи считают, что договор аренды земельного участка имеет гражданско-правовой характер, другие указывают на его земельно-правовые особенности, которые не свойственны обычному гражданскому обороту. По мнению Л.М. Ахметшиной, выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга: гражданское законодательство ссылается на особенности регулирования отношений нормами земельного законодательства, а в последнем содержатся нормы гражданского права[4].

А.Д. Александров указывает на то, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, помимо ГК РФ, должны соответствовать ГК РФ (п. 2 ст. 3), поэтому нормы, регулирующие имущественные отношения, могут содержаться в ЗК РФ и иных принимаемых в соответствии с ним законах, нормативных правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом не должны противоречить общим началам и смыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов[5].

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозяйной по определению. На нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 ГК РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности физических, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью[6].

Договор аренды земельных участков - консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранцы и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Предметом договора аренды принято считать имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Его индивидуализация означает, что он прошел кадастровый учет, ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

К одному из существенных условий договора аренды отнесено условие об арендной плате. Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой»[7].

Если между сторонами договора аренды земельного участка не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ). Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, изменение и расторжение которого возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими федеральными законами или договором.

Однако п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (далее - Закон о плате за землю) предусмотрено, что при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, муниципальной собственности, базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

О.М. Козырь, обозначив свою точку зрения, указала на то, что ЗК РФ вслед за ГК РФ установил, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей[8].

При аренде земель, находящихся в государственной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. В большинстве субъектов Федерации базовые ставки арендной платы за землю установлены на основе нормативной цены земли или действующих ставок земельного налога, дифференцированных по категориям земель, целевому использованию и категориям арендаторов. А.А. Алпатов отмечает, что средние размеры арендной платы за использование государственных земель в различных регионах России значительно колеблются и составляют от 0,9 (земли под объектами промышленности, транспорта и связи вне населенных пунктов) до 65,7 руб./кв. м (высоколиквидные участки для предпринимательской деятельности на землях поселений)[9].

При определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты, содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год. Отсутствие единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, приводит к неопределенности в отношениях между сторонами договора аренды земли, не позволяет выработать единый подход в судебно-арбитражной практике судов.

Для повышения эффективности проведения земельной реформы и ускорения формирования развитого рынка земли А.А. Алпатов предлагает, чтобы модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строилась на основе следующих принципов:

· единства установленных на уровне России общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

· закрытого перечня льготных категорий арендаторов государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;

· использования рыночной (кадастровой) стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий;

· самостоятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в определении порядка исчисления, сроков внесения и предоставления льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на основе установленных общих принципов аренды государственных и муниципальных земель[10].

При рассмотрении судами исковых заявлений, связанных с применением земельного законодательства, возникает множество споров. Арбитражные суды, разрешая споры о взыскании арендной платы за пользование земельными участками по договору аренды, как правило, не применяют специальные нормы законодательства о землепользовании, а руководствуются положениями Общей части ГК РФ об обязательствах и договора аренды. Поскольку значительная часть земель находится в государственной собственности, в качестве истца по таким делам в большинстве случаев выступает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. При рассмотрении исковых требований администрации Глазуновского района Орловской области к ОАО «Глазуновский завод “Конденсатор”» о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку оплаты арбитражный суд Орловской области удовлетворил требования истца, уменьшив размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Суд установил, что между сторонами заключен долгосрочный договор аренды земельного участка. Ответчик получил во владение и пользование земельный участок, однако в нарушение условий договора и положений ст. 65 ЗК РФ и ст. 1 Закона о плате за землю арендную плату за землю не производил. Арбитражные суды рассматривают споры, связанные с требованиями о признании действий органов исполнительной власти незаконными. Мценское райпо Орловской области обратилось в арбитражный суд Орловской области с заявлением к Подмокринской сельской администрации пос. Нововолковский Мценского района о признании незаконными действий главы сельской администрации по отнесению Мценского райпо (магазина) исключительно к организациям торговли и применению при расчете арендной платы за земельный участок к заявителю коэффициента 200 к ставке земельного налога. В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил исковые требования и просил признать незаконными действия главы администрации по применению при расчете арендной платы за земельный участок под магазином методики расчета арендной платы за земельные участки к договору и коэффициента 200 к ставке земельного налога.

Суд установил, что Мценское райпо является арендатором земельного участка, предоставленного заявителю для строительства магазина. При расчете арендной платы по договору был применен коэффициент 350 к базовой ставке арендной платы. Глава Подмокринской сельской администрации направил в адрес заявителя проект нового договора аренды земельного участка для эксплуатации построенного магазина, в котором коэффициент к базовой ставке арендной платы был снижен до 200. Заявитель проект договора не подписал, не согласившись с применением коэффициента 200 при расчете арендной платы. В удовлетворении исковых требований арбитражный суд Орловской области отказал. Предметом обжалования согласно ст. 49 АПК РФ могут быть только те решения, действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, которые связаны с реализацией этими органами соответствующих властных полномочий, а правоотношение между этими органами и лицом, обратившимся в суд, по поводу которого было принято обжалуемое решение должно носить публично-правовой характер. Вместе с тем возникший между заявителем и ответчиком спор по применению при расчете арендной платы того или иного повышающего коэффициента, а также методики расчета арендной платы является преддоговорным спором, который не может быть разрешен в порядке административного судопроизводства. Глава Подмокринской сельской администрации, направив Мценскому райпо проект договора аренды с новым расчетом арендной платы, действовал не как орган, наделенный властными полномочиями по отношению к заявителю, а как оферент (ст. 435 ГК РФ). Основания для признания действий главы администрации незаконными у суда отсутствовали. У арбитражного суда возникают определенные трудности в толковании и применении некоторых положений ЗК РФ. Принятие нормативных правовых актов, регулирующих аренду земельных правоотношений, остается актуальным.

Глава 2: Характеристика объекта в муниципальной собственности и анализ арендных отношений.

.1 Характеристика объекта торговли находящегося в муниципальной собственности и анализ конкурентной среды

С открытия первых торговых центров в Перми прошло уже более десяти лет. Несмотря на стремительный рост торговых площадей, пока ни один тц не был закрыт и каждый находит своего потребителя. Ежегодно вводятся все более современные объекты, девелоперов давно не смущают площади более 100 тыс.кв.м - они замахиваются на 200. Не сумевшие адаптироваться к быстрым изменениям уйдут с рынка.

Однако и сейчас количество торговых площадей на душу населения в Перми немаленькое. Так, в компании «РТМ Девелопмент» считают, что на тысячу человек их приходится порядка 500 кв.м. В администрации города приводят более впечатляющие цифры: 324 кв.м/1000человек площадей продовольственной торговли и610кв.м/ 1000 по непродовольственной группе. Между тем еще в 2005 г. на1000 жителей приходилось менее 300кв.м торговых площадей. Всего по данным администрации в городе работает 4870магазинов и 68ТЦ.

Можно сделать вывод о том, что бум строительства объектов торгового назначения пришелся на период с 2003 по 2007 года. Конечно же есть и объекты, построенные раньше указанного срока и функционирующие по сей день. Нельзя и не отметить, что участниками 3 крупнейших проектов является известная в Перми компания «Виктор и Ко». Именно они являются основателями таких гигантов рынка коммерческой недвижимости города как ТРЦ Пермь, ТРЦ Космопорт и ТЦ Мега-Сити.

Сравнивая объекты коммерческой недвижимости нельзя не рассмотреть стоимость аренды этой недвижимости.

Стоимость аренды торговых объектов Перми варьируется в зависимости от типа помещения и места расположения. Она колеблется от 500 до 4500 руб. за кВ. метр. Все зависит, конечно же, от месторасположения и отличительных особенностей ТЦ. Ниже представлена таблица арендных ставок в ТЦ Перми

Таблица 2. Стоимость аренды 1 м.кв. в ТЦ Перми

Приведенная выше таблица позволяет сравнить объекты торговой недвижимости города и определить колебание цен на аренду коммерческой недвижимости, зависящее от различных показателей объектов.

Основываясь на данные таблицы можно утверждать, что самая дорогая арендная ставка наблюдается в ТРК Пермь и ТРК Космопорт. Это объясняется и благоприятным местоположением объектов, и их соответствием требованиям и запросам современных людей. Самая же низкая арендная ставка в ЦУМ Перми. Последнее время ЦУМ, занимавший ранее лидирующее место среди торговых площадей города, покидает лидирующие позиции и становиться все менее востребованным. Главной причиной этого является неэффективное управление объектом, отсюда и проблемы с арендаторами и как следствие отсутствие посетителей.

Заканчивая разговор о торговой недвижимости Перми, можно сделать вывод о том, что Пермский0 рынок коммерческой недвижимости достаточно развит и в количественном отношении уже почти насыщен. В плане качественного развития потенциал его еще велик. Городу нужны высококлассные коммерческие площади, и операторы из других регионов это понимают.

ТРЦ «МегаСити» - региональный торговый комплекс на одной из самых оживленных магистралей города (ул. Ново-Садовой) имеет успех благодаря продуманной торговой и архитектурной концепции, удачному расположению. Ближайшая прилегающая к ТРЦ территория отличается развитой инфраструктурой: зона отдыха, учебные заведения, медицинские учреждения, предприятия культурно-развлекательного профиля и гостиница международного класса.

ТРЦ «МегаСити» был введен в эксплуатацию весной 2006 г., компанией «Виктор и Ко», владеющей и другими ТЦ города.

Общая площадь объекта составляет 61 038 кв.м., из них

Арендопригодная площадь - 28 321 кв.м., надземный/ подземный паркинг на 1100 машин/мест. [29].

В ТРЦ «МегаСити» минимальная торговая площадь сдаваемая в аренду - 5 кв.м., а максимальная - 4000 кв.м.

Особенности ТРЦ «МегаСити»:

·    Компания «Виктор и Ко», при содействии немецкой строительной компании «ESP» и компании «Венталл», разработала архитектурную концепцию, спроектировала и построила торгово-развлекательный комплекс всего за 1 год.

·        «МегаСити» - это торгово-развлекательный центр регионального масштаба.

·        Большой плюс «Мега-Сити» - наличие супермаркетов.

Среди партнеров ТРЦ - сеть гипермаркетов электроники и бытовой техники «Больше Видео», также салон фирмы грамзаписи «Союз», сеть магазинов «Детский мир».

·    Фудкорт в «Мега-Сити» расположен на втором этаже и предлагает посетителям отведать кухню разных стран: итальянскую «Сбарро», русскую «Блинноff», европейский фаст-фуд «Papa Potato» и KFC «Ростикс».

·        Банкоматы в «Мега-Сити» представляют несколько крупнейших банков области, в том числе в самом центре можно найти специальные отделы-представительства банков, которые помогут вам оформить кредит за несколько минут.

Якорными арендаторами являются:

«Детский Мир»;

«Карусель»

«Больше Видео».

Торговая галерея представлена известными брендами, такими как: OSTIN; Carlo Pazolini; SAVAGE; FINN FLARE; Columbia; Mothercare; Motor Jeans; Бюстье; Glance; Союз; Adidas; Levi’s; Camaieu; The Body Shop; NEXT; Colin`s.

В скором времени планируется масштабная реконструкция ТРЦ

«МегаСити». При реконструкции общая площадь торгового комплекса увеличится на 10 000 кв.м, а парковка - на 1 770 кв.м. Планируемые сроки завершения работ - начало 2012 года.

Благодаря расширению в ТК «Мегасити» появится давно ожидаемая посетителями развлекательная зона, в которой будут размещены: боулинг, бильярд и многозальный кинотеатр, а также новые кафе и рестораны.

Рынок торговой недвижимости города развивается по собственному отличительному сценарию, которому характерна концентрация торговых объектов в одном микрорайоне города наряду с отсутствием торговых объектов в других районах; наличие большого числа полупрофессиональных торговых объектов, нуждающихся в реконцепции.

Основная доля, действующих на рынке торговых объектов-конкурентов, была введена в эксплуатацию в период с 2005 года, эти объекты на сегодняшний день сохраняют за собой статус самых масштабных объектов в разрезе общей площади предлагаемых торговых залов.

2.2 Характеристика арендаторов в разрезе площадей и видов деятельности

Состав арендаторов торгового центра формируется в соответствии с общей концепцией ТРЦ. В нашем торговом центре созданы все условия для плодотворной работы арендаторов: сильные «якорные» арендаторы, такие как Виктория, Адидас, М-видео, Детский Мир, GloriaJeans, грамотное зонирование, качественное техническое оснащение, торговые и складские площади со всеми необходимыми коммуникациями, высокое качество отделки помещений, единая навигационная система, современное оформление интерьера.

Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

В настоящее время у ООО заключены договора аренды с якорными арендаторами ТЦ: продовольственным гипермаркетом «РЕАЛ» и гипермаркетом электроники и бытовой техники «М-Видио». Основную часть заключенных договоров аренды на территории ООО (помимо якорных арендаторов) 36% - составляют известные торговые марки одежды и обуви. Однако, продолжающийся рост конкурентной борьбы (одновременное открытие еще двух крупных ТЦ), наличие кризисной ситуации в стране и разрыв договоров, замораживание развития большинства брендов привел к необходимости уделять работе отдела развития особое внимания.

Общее количество сданных в аренду площадей на сегодняшний день составило 5535 кв.м., что является недостаточным и не соответствует плану. Также в первую очередь открытия (общая площадь 25000 кв.м) входит продовольственный гипермаркет ООО и несколько магазинов, расположенных на его территории ( 6230 кв.м.).

Территория торгового комплекса ООО имеет следующий схематический вид

Рисунок 2 - Схематический план территории ТЦ

Площадь базового м-на ООО «МегаСити» имеет следующую структуру

Рисунок 3- Торговый зал м-на ООО «МегаСити»

У ООО установлены партнерские отношения с компаниями: ООО «Ивпроминвест» (девелопер проекта), ООО «Центрпромпроект» (проектирование, планировочно-строительные работы), ООО «Меридиан» (охрана территории), ООО «Сервис лайн» (пассажирские и грузоперевозки), ООО «Инторгсервис» (таможня). Общая численность работников ООО «МегаСити» - порядка 100 человек.

Концепция проекта - строительство торгово-развлекательного мини-мола на территории ТЦ ООО в непосредственной близости от крупных и второстепенных транспортных магистралей для обеспечения транспортной доступности потенциальных посетителей торгово-развлекательного центра.

Концепция проекта предполагает наличие в ТЦ крупных «якорных» арендаторов (продовольственный гипермаркет РЕАЛ, гипермаркет бытовой техники и электроники «М-Видео», магазина формата Do It Yourself), торговой галереи, бесплатной крытой парковки для автомобилей посетителей ТЦ. Также будут созданы эстакады, установлены дополнительные светофоры.

Развлекательная составляющая ТЦ предполагает в перспективе размещение на его площади кинотеатра, боулинга, детского развлекательного центра и фуд-корта, банкетного и конференц-зала, катка и роллердрома, салона красоты, солярия и др. Для удобства посетителей будут открыты отделения банков, обменные пункты валют, клиника здоровья, школа танцев, спорт клуб, химчистка, мастерские по ремонту и пошиву и пр.

ТЦ «МегаСити» позволит жителям района открыть для себя новый образ жизни. В основе проекта - создание пространства нового поколения, которое будет включать в себя торговлю и развлечения, рекреационную зону, а также офисные помещения. Основной идеей проекта является реализация идеи «города в городе». ТЦ будет отвечать всем потребностям посетителей, предоставит им возможность проводить с комфортом максимально долгое количество времени, не покидая пределы центра. Торговые марки и услуги ТМ рассчитаны на целевую аудиторию с доходом уровней среднего и выше среднего.

Отличие ТЦ «МегаСити» от конкурентов состоит в четком позиционировании и высоком уровне комфорта для посетителей. Арендаторы подбираются таким образом, чтобы представить покупателям широкий ассортимент товаров и услуг известных торговых марок, в том числе впервые выходящих на рынок района.

Анализ торговых зон ТЦ позиционирует данный молл как торговый объект регионального формата. ТЦ разработан и реализуется с учетом существующего и перспективного прогноза рынка торгово-развлекательной недвижимости и товарооборота в этой сфере. Торговая зона включает в себя не только территорию района, но и часть ближайших пригородных населенных пунктов.

Жители прилегающего к ТРК спального, густонаселенного района города - основной сегмент потребителей. В основном это женщины с детьми, либо целые семьи и молодежь с доходом разного уровня.

Позиционирование:

ТЦ ООО представлен как крупнейший и доступный центр торговли и развлечений для всей семьи.

Продвижение проекта (ТЦ):

·   для привлечения арендаторов и инвесторов: участие в выставках торговой недвижимости, ежемесячные публикации в журналах о коммерческой недвижимости и других печатных СМИ: областные газеты, журналы

·   для привлечения будущих покупателей: спонсорство крупнейших мероприятий города (ген. спонсор Дня района-2008-2011гг, фестиваля «Играй, гармонь!», «Щелковская красавица-2008-2009гг», «Утренняя звезда», спонсор различных социальных мероприятий), реклама в СМИ в, соседних районах.

Использование фото семьи в рекламе, логотипов арендаторов, визуализаций ТРК.

Конкуренты:

Конкурентов ТЦ можно разделить на предприятия сферы торговли и услуг, расположенных в зоне ТЦ (например, универмаг «9 квадратов», «Планета», «Экстра эконом», спортивно-оздоровительный комплекс ДСК и др.) и предприятия сходного формата - другие ТЦ, которые в свою очередь можно разделить на действующие и строящиеся.

ДЕЙСТВУЮЩИЕ ТЦ:

• ТЦ «Золотой Город»

Сильный конкурент, но расположен в другой части города. В настоящее время - это крупнейший действующий ТЦ в городе и области, который развивается быстрыми темпами (постоянное открытие новых очередей и привлечение новых арендаторов). Развитая инфраструктура ТЦ: панорамные и пассажирские лифты, травалаторы, банки, страховые компании, салон бытовых услуг, химчистка, туристические агентства, ж/д и авиа кассы. Активная маркетинговая и рекламная деятельность позволяет сосредоточить до 46 000 чел/день (самый высокий трафик покупателей в городе).

Будет трудно переманить часть клиентов в ТЦ, особенно в первое время, т.к. покупатели уже давно «прикормлены». Однако, жители спального района вблизи ТЦ рады приближающемуся открытию нового комплекса. СТРОЯЩИЕСЯ ТЦ

•    ТЦ «РИО Гранд»

Средний уровень конкуренции, комплекс расположен дальше по направлению за город (Балашиха, Ногинск), площадь объекта меньше в 4 раза. Низкая информированность жителей города об этом центре, отсутствие рекламы. К тому же в настоящее время строительство объекта временно заморожено.

Это позволит привлечь колеблющихся арендаторов на свою сторону, к тому же арендные ставки на территории ТЦ «МегаСити» вдвое втрое ниже.

•    ТЦ «Тополь»

Важным плюсом в глазах, как арендаторов, так и посетителей данного ТЦ является соблюдение планов открытия, что в нынешней ситуации характеризует центр как сильного конкурента. Однако он находится в другой части города и ориентирован на потребителей другой торговой зоны. Хотя здесь присутствуют сильные «якоря», которые способны переманить часть потенциальных посетителей ТЦ (например, М-Видео, Макдональдс). К тому же «Тополь» ведет активную политику продвижения, хотя и не всегда грамотную, т.к на сегодняшний день пустует около 50% площадей.

В результате можно сделать вывод, что ТЦ «МегаСити» имеет целый ряд преимуществ перед другими ТЦ города, а именно:

· преимущества расположения хорошая визуальная и транспортная доступность, удобство подъезда, возможность приехать из любой части города на общественном транспорте, близость к крупным современным спальным районам, а также зоне активной жилой застройки в районе первичной и вторичной транспортной доступности при высокой плотности населения отсутствуют современные торговые комплексы,

· самые «насыщенные» торговые площади в районе,

· большой спектр услуг в области отдыха и развлечений рассчитанный на посетителей любого возраста

· благоустройство прилегающей территории (ландшафтный дизайн).

.3 Характеристика арендной платы и субаренды

На сегодняшний день на рынке коммерческой и в том числе торговой недвижимости в силу пока еще существенного превышения спроса над предложением более сильны позиции арендодателя, что в значительной степени определяет расстановку акцентов в отношениях между арендодателем и арендатором.

Факторы, определяющие уровень арендных ставок

Консультанты говорят о взаимосвязанной цепочке факторов, влияющих на арендную ставку (наиболее распространенный механизм определения арендной платы) в том или ином объекте торговой недвижимости. Одни из них напрямую зависят от совокупности особенностей ТЦ, другие - от арендатора.

месторасположение ТЦ. По словам экспертов, хорошее месторасположение (центр города, близость пешеходных потоков, транспортная и визуальная доступность) гарантирует 60% успеха центра на конкурентных рынках и еще больше (около 80%) - на нашем рынке. Без преувеличения, данный фактор можно назвать основным;

концепция ТЦ (формат, масштаб, в том числе размер, внутренняя конфигурация, этажность). Концептуальные характеристики ТЦ на ранней стадии создания программируют его потенциал с экономической и финансовой точек зрения;

статус девелопера (его опыт работы на рынке). По словам Полины Жилкиной, старшего консультанта компании «Jones Lang LaSalle Россия», «если мы работаем с зарекомендовавшим себя на рынке девелопером, имеющим успешный опыт работы, то размер арендных ставок может подниматься»;

ансамбль арендаторов, присутствующих в ТЦ. Наличие раскрученных брэндов поднимает уровень посещаемости ТЦ и, соответственно, арендную плату для всех его арендаторов;

общий уровень покупательной способности населения в зоне ТЦ и в целом. «В результате роста покупательной способности населения активизируется рынок розничной торговли и, как следствие, рынок торговой недвижимости. Начинается развитие торговых центров как сегмента, ориентированного, прежде всего, на неценовые факторы конкуренции, такие как качество и „модность“ предлагаемых товаров, функциональность объекта торговли, уровень сервиса, прочее, и, как следствие, спрос и предложение на торговые площади», - говорит Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости компании «Colliers International РФ».

В Перми арендные ставки находятся в пределах от 4,5 до 35% годового объема продаж арендаторов. В Европе арендаторы платят от 0,75 до немногим более 20%. Учитывая тот факт, что предложение и спрос на качественные торговые помещения постепенно приходят к равновесию, можно предположить, что в ближайшее время уровень арендных ставок будет приближаться к европейскому. Высокие ставки будут распространяться только на успешные, хорошо спланированные центры.

Ко второй группе относятся следующие факторы:

расположение торговой секции в ТЦ и, в первую очередь, относительно потоков посетителей (уровень ставок снижается там, где посетителей меньше второй, третий этажи и т.д.);

торговая наценка на определенную группу товаров;

торговый профиль (оборот с 1 м2 арендуемой площади операторов ювелирных изделий значительно превосходит аналогичный показатель для операторов одежды. Их нельзя уравнивать в размере арендной платы, иначе последние просто перейдут в другой ТЦ к другому арендодателю, не дожидаясь точки убыточности);

размер арендуемой площади и ее конфигурация (при прочих равных условиях по мере повышения размера арендуемой площади арендная ставка снижается; если помещения правильной, удобной для оператора формы, арендные ставки будут выше);

длина витрин. В отечественных ТЦ соотношение длины фасада секции, выходящего в проход, и глубины магазина составляет 1:2 - 1:3; изменение данной пропорции в пользу длины фасадов повышает стоимость аренды 1 м2 секции[17];

объем бизнеса на 1 м2 арендуемой площади;

статус арендатора с точки зрения привлечения в ТЦ потока посетителей (для якорных арендаторов арендные ставки значительно ниже);

срок аренды (по мере его увеличения арендные ставки имеют тенденцию снижаться).

Основным фактором, влияющим на выбор арендатора и его готовность платить арендную плату, является оборот, который арендатор может получить, находясь в том или ином ТЦ: Искусство и профессионализм агента, сдающего ТЦ, заключается в том, чтобы не дать слишком большую и слишком маленькую ставку. Нужно сдавать по оптимальным ставкам, чтобы в целом они были не ниже справедливого для данного ТЦ уровня, и чтобы арендодатель получил потенциальный доход от аренды. Однако, ставки не должны быть слишком высокими, иначе арендаторы не будут задерживаться на площадях ТЦ, что вызовет их высокую текучесть.

Сегодня далеко не все отечественные девелоперы спешат прибегнуть к услугам консультантов, предпочитая определять уровень арендных ставок, а также осуществлять процесс сдачи торговых помещений в аренду собственными силами или силами специально обученной группы профессионалов, представляющих одну из собственных или родственных структур. Примером может служить ЗАО «МегаСити».

Второй - на этапе строительства, когда уже известно, на каком месте стоит тот или иной арендатор и подписаны предварительные договора аренды. На данном этапе определяется „базовая“ ставка.

И третий этап, так называемая корректировка, происходит уже в процессе заполнения ТЦ и подписания договоров с арендаторами. Отклонения от „базовой“ ставки, как правило, составляют не более 10% в минус».

Наполняться арендаторами ТЦ должен со сбалансированным учетом того, какие арендные доходы центр будет генерировать и насколько стабильными они будут. «Если бы девелопер поставил своей целью набрать арендаторов по максимальному уровню арендных ставок, он заполнил бы ТЦ маленькими магазинчиками (к примеру, ювелирными), которые платили бы $80 за 1 м2. Но в этот ТЦ покупатели не пойдут. Поэтому девелопер заинтересован в подборе правильного пула арендаторов, зачастую в ущерб начальным доходам от аренды, но ориентируясь на долгосрочный эффект».

Виды арендной платы

Что представляет собой ТЦ и арендная плата на помещения в нем с позиций сторон договора аренды - арендодателя и арендатора? Для девелопера объект коммерческой недвижимости - это, прежде всего, главная составляющая его бизнеса, а сдача в аренду - основной источник дохода (если исключить пока нераспространенные в нашей стране инвестиционные продажи). Поэтому он заинтересован в максимизации арендной платы.

Для арендатора (торгового оператора) аренда торговых площадей - не менее важная составляющая отношений, которая во многом определяет успех его бизнеса. По словам Галины Малиборской, «арендатор в ТЦ платит не за помещение, а за тот доход, который он может в нем получить». Однако, в отличие от арендодателя, он заинтересован в минимизации арендной платы.

Для нахождения компромисса между противоположными по направленности интересами арендатора и арендодателя, кроме традиционного для офисной недвижимости процесса торгов, мировая практика в сфере торговой недвижимости использует несколько вариантов определения величины арендной платы каждого отдельного оператора:

фиксированная ставка;

процент от оборота;

смешанный: минимальная арендная ставка + процент от оборота.

Самым распространенным на сегодняшний день в России видом арендной платы является фиксированная ставка, четко прописанная в договоре аренды. По словам Джефа Кершоу, «безусловно, наиболее выгодная ставка аренды достигается в процессе партнерского сотрудничества между арендатором и арендодателем. В идеале это должен быть договор аренды, в рамках которого фиксированная арендная ставка покрывает вложения арендодателя с незначительной или нулевой прибылью. В реальности уровень арендной ставки устанавливается на основе среднерыночных показателей, достаточно высоких на сегодняшний день».

Второй вид арендной платы, который пока не получил распространения в России, - это процент от оборота. В ряде случаев для крупного оператора выгоднее платить процент с оборота. С другой стороны, если девелопер будет уверен, что оператор сможет достигать определенного уровня в обороте, то он также может согласиться на арендную плату в виде процента с оборота. Если же у девелопера появятся сомнения в этом вопросе, то он предпочтет заключить договор на основе базовой арендной ставки.

При использовании данного подхода доход арендодателя напрямую зависит от товарооборота арендаторов. Чем лучше работает арендатор, тем выше доход у арендодателя. С другой стороны, чем лучше работает арендодатель, проводя качественную маркетинговую политику ТРЦ, тем выше товарооборот у арендатора, и, соответственно, доход с арендных платежей у арендодателя. Однако сейчас в нашей стране мало операторов, которые готовы идти на процент с оборота. Также мало арендодателей, готовых принимать эти условия.

Сегодня только отдельные отечественные операторы в сфере торговли заявляют о своей готовности перейти на такой вид арендной платы, как процент от оборота. Кроме того, большинство девелоперов, в свою очередь, не готово принять данную схему расчетов.

Факторы, обуславливающие практическое отсутствие этого вида арендной платы в нашей стране, сводятся к следующему: «На сегодняшний день нет схемы, с помощью которой девелопер может отследить товарооборот того или иного оператора. Для ее внедрения необходимы качественно иные, по сравнению с нынешними, более доверительные отношения между арендодателем и арендатором» по словам экономистов. С ним соглашаются и другие эксперты, отмечая, что процент от оборота требует определенного уровня доверия и бизнес-культуры. Когда люди придут к пониманию необходимости платить все налоги, тогда данный вид арендной платы станет нормой.

На сегодняшний день в России процентные ставки (в тех случаях, когда они используются) находятся в пределах 1-3% от валовой выручки для супермаркетов и 10-12% для операторов одежды, обуви и аксессуаров. В западноевропейских странах процентные ставки варьируются от 2 до 10% от объема продаж, полученных арендатором на данной площади. Большинство торговых операторов обычно платит от 5 до 8%, операторы быстрого питания - 8-10%, якорные арендаторы - 2%.

Третий вид арендной платы - смешанный или комбинированный, представляет собой минимальную арендную ставку + процент от оборота по достижению арендатором заранее согласованного уровня прибыльности.

Этот вид арендной платы имеет свои плюсы как для девелопера, так и для арендатора. Для девелопера арендная ставка выступает залогом того, что он стабильно будет получать необходимый минимум денежных средств для покрытия амортизации и операционных расходов, отчислений на возврат инвестиций, а процент от оборота гарантирует ему дополнительный доход в случае успешной работы арендатора. Для арендодателя же позитивным моментом в данном виде арендной платы выступает то, что ему не придется переплачивать в условиях низкого товарооборота, связанного, к примеру, с сезонностью спроса на реализуемые им товары.

Пересмотр уровня арендных ставок

Размер арендной платы выступает одним из основных условий договора аренды. Следует учесть, что при отсутствии такого условия договор считается незаключенным. В договоре фиксируется, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором.

Необходимость пересмотра арендных ставок может быть обусловлена следующими причинами:

колебания валютных курсов;

изменение объема потребительской корзины;

рост расходов на содержание ТЦ;

успешная или неуспешная работа ТЦ, которая влечет за собой возрастание или снижение уровня посещаемости центра и, соответственно, уровня продаж у арендаторов;

изменение месторасположения оператора в структуре ТЦ (на более или менее выгодное по отношению к потоку посетителей);

изменение арендуемой площади (уменьшение или увеличение) и др.

Ежегодный пересмотр арендной ставки может варьироваться от 2 до 10%. Арендодатель, как правило, оставляет за собой возможность повышать или не повышать арендную ставку. Если ТЦ работает хорошо, то повышение арендной ставки, как правило, проводится. Однако, ставки могут вообще не пересматриваться».

В структуре ТЦ „МегаСити“ применяются отдельные договора аренды с супермаркетами, поскольку их товарооборот больше всего зависит от внешних факторов. В связи с этим может осуществляться дополнительный пересмотр уровня арендной ставки для супермаркета на протяжении года (как правило, 2 раза в год). Но „шаг“ повышения арендной платы составляет не более 10%».

Однако, арендная политика предполагает не только факт повышения арендной платы, но и ее снижение, а также скидки для тех или иных арендаторов. Как отмечают эксперты, в арендной политике нужно оперировать такими понятиями, как увеличение ставок, снижение ставок, сезонные ставки. Если арендатор работает эффективно, девелопер заинтересован, чтобы он остался в ТЦ, поэтому мотивирует его снижением арендной ставки[22].

Стоимость эксплуатационных расходов

Величина и механизм определения эксплуатационных расходов, как и арендной платы, зависят от каждого конкретного девелопера и ТЦ/ТРЦ. Отчисления на эксплуатационные расходы могут входить в размер арендной платы, как, к примеру, это практикуется в ТРЦ «Караван MegaStore».

Эксплуатационные расходы для якорных арендаторов меньше, чем для обычных арендаторов, которые составляют около $140 за 1 м2 в год, то есть $12 за 1 м2 в месяц. Высокие эксплуатационные расходы характерны для заведений фаст-фуд на фуд-кортах. Это вызвано бо’льшими, по сравнению с обычными арендаторами эксплуатационными затратами, связанными с уборкой, коммуникациями и т.д.». Фактически, по мнению специалистов, эксплуатационные расходы в этом виде помещений (фаст-фуд - ред.) в 1,5-2 раза больше, чем по ТЦ. Что касается величины эксплуатационных расходов для ТЦ в целом, то в Перми они составляют $5-10 за 1 м2 в месяц (хотя чаще включаются в ставку аренды). Для сравнения: в Варшаве за счет энергосберегающих конструкций эксплуатационные расходы составляют 3-4 евро с 1 м2.

Последствия неправильной арендной политики

Вопрос неправильной арендной политики можно рассматривать в соотношении суммы причин и последствий. Среди причин можно выделить:

необоснованное завышение арендных ставок, то есть несоответствие уровня арендной ставки доходу, который получают арендодатели в ТЦ;

нежелание девелопера идти на компромисс с арендатором;

неправильное ценовое позиционирование отдельных групп арендаторов.

В сумме получаем такие последствия:

уход арендаторов;

простаивание площадей ТЦ с соответствующим снижением его посещаемости;

снижение цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта;

увеличение срока окупаемости объекта.

Отечественный рынок торговой недвижимости в целом и арендных отношений в частности во многом еще не дотягивает до западных мерок. Это проявляется не только в самих принципах арендных отношений, но и в случаях их неправильного планирования. Одним из ярких примеров может служить открывшийся в 2003 году ТРЦ «Россия» в Москве, в котором договора аренды были подписаны на достаточно жестких условиях, особенно в отношении условий расторжения. За нарушение условий договора аренды предусматривался штраф, приравнивающийся к арендной ставке за 6 месяцев эксплуатации площадей. На сегодняшний день, по утверждениям специалистов, в этом ТРЦ успешно работают только отдельно взятые категории арендаторов - кинотеатр «Россия-Кино» и супермаркет «Велика Кишеня». Остальные же арендаторы вынуждены платить арендную плату по завышенным ставкам (как оказалось, исходя из нынешнего уровня посещаемости ТРЦ) и не уходят из него только по причине высоких штрафов. Арендодатель же, не идущий на уступки по отношению к остальным арендаторам и не желающий уменьшать арендные ставки, сейчас получает доход, однако сам ТРЦ как инвестиционный продукт теряет свою привлекательность, а его рыночная цена стремительно уменьшается.

Сейчас мы только начинаем использовать матрицу западных стандартов арендных отношений в условиях отечественного рынка торговой недвижимости. Грамотная арендная политика - продукт грамотного девелопмента, который на сегодняшний день в России только зарождается.

ТЦ представляет собой целостный организм, состоящий из тесно взаимосвязанных элементов. В целом ТЦ выигрывает от успешности отдельных его арендаторов, в то время как благополучие каждого арендатора зависит от успеха других операторов и всего ТЦ.

Умение девелопера/арендодателя находить компромисс в отношениях с арендатором - это искусство, которое основывается исключительно на профессионализме, заключающемся в том, чтобы уравновешивать и согласовывать изначально антагонистические цели сторон договора аренды: у девелопера - получить максимальный доход от арендной платы, у арендатора - минимизировать данную статью расходов.

Остается только догадываться, оправдаются ли прогнозы консалтинговых компаний в отношении развития объемов российского и, в первую очередь, Пермского рынка торговой недвижимости и, соответственно, снижения уровня арендных ставок.

Однако, можно не сомневаться в том, что ключевым шагом в этом направлении должен стать переход к более цивилизованным и профессиональным взаимоотношениям между арендодателем и арендаторами, построенным на взаимовыгодных началах ведения бизнеса.

Глава 3. Совершенствование методики взимания арендной платы за коммерческие объекты находящиеся в муниципальной собственности

Муниципальный имущественный комплекс включает широкую сеть инфраструктурных объектов как хозяйственного, так и социально-бытового назначения, является основой экономического развития любого муниципального образования. От уровня его состояния и эффективного функционирования отдельных входящих в него объектов зависит качество жизни местного населения, степень социальной защищенности малообеспеченных слоев.

С принятием двух основополагающих федеральных законов от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) и от 22.06.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» произошло перераспределение функций органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления получили возможность иметь в собственности имущество, строго ограниченное рамками перечня имущества, определенного ст. 50 Федерального закона № 131-ФЗ. Отсутствие в этом перечне имущества для коммерческого использования исключило возможность предпринимательской деятельности для муниципальных образований, что целиком поставило их финансирование на ближайшую перспективу в зависимость от налоговых поступлений.

Вместе с тем муниципальные органы управления призваны выполнять функции создания и развития рыночной системы, устранять негативные последствия стихийного формирования рынка, обеспечивать социальную и экономическую стабильность на своей территории. Главной функцией местного самоуправления является оказание качественных услуг населению в целях обеспечения полного удовлетворения потребностей и интересов местного сообщества. Решение таких общественных и социальных задач, стоящих перед органами местного самоуправления, невозможно без их участия в хозяйственной деятельности, без вступления в гражданско-правовые отношения.

В результате на практике наблюдается усиление тенденции предоставления муниципального имущества для коммерческого использования, что ведет к позитивным переменам, выражающимся в увеличении общего количества объектов муниципальной собственности, повышении неналоговых доходов местных бюджетов и самообеспеченности муниципального образования.

Поэтому основной задачей на федеральном, региональном и муниципальном уровнях должно быть не избавление от имущества, а эффективное его использование, основанное на научно разработанной методологии управления объектами собственности по максимизации прибыли и рациональному расходованию средств на их содержание.

Значительную часть дохода от использования муниципальной собственности в хозяйственном обороте приносят нежилые помещения, которые являются важной составляющей муниципального имущественного комплекса. В большинстве муниципальных образований основным методом управления объектами нежилого фонда является сдача их в аренду.

Аренда дает возможность арендодателю-собственнику (муниципалитету) извлекать доход из принадлежащего ему имущества путем передачи арендатору во временное возмездное пользование и одновременно покрывать затраты на его содержание. Для арендатора (предприятия или предпринимателя) аренда позволяет повысить оперативность решения хозяйственных задач путем использования «чужого» востребованного имущества в соответствии с его прямым назначением с целью извлечения прибыли.

В действующих нормативных актах и научной литературе основной упор делается на правовую сторону аренды. В своей же основе аренда отражает экономические отношения, обусловленные возможностью арендодателя и арендатора извлекать полезность и получать доход за счет использования арендуемого объекта.

Данный подход в рамках исследуемой проблемы позволяет трактовать аренду как экономический метод управления муниципальным имуществом. Исключительное значение в этом случае приобретает арендная плата как наиболее важная экономическая составляющая в системе арендных отношений, от уровня которой во многом зависит экономическая эффективность арендной деятельности, измеряемая чистой прибылью, получаемой от аренды в виде доходов бюджета.

На практике несмотря на то, что поступления от аренды, как правило, составляют значительную часть доходов от использования муниципальной собственности, в общих собственных доходах местных бюджетов их доля редко превышает 6-8 %. Наблюдаемая тенденция свидетельствует о том, что доходы от аренды объектов муниципальной собственности обеспечиваются в основном за счет количественного фактора сдаваемых в аренду площадей нежилых помещений. При этом экономическая составляющая арендных отношений используется недостаточно эффективно.

Обобщение сложившейся практики применения аренды в муниципальных образованиях Владимирской области показывает значительную степень различия в установлении арендных ставок. Так, в округе Муром средний размер арендной платы за 1 кв.м. в 2-3 раза ниже муниципальных ставок аренды в сопоставимых городах Владимире, Коврове, Александрове и составляет 20-25 % от сложившейся рыночной величины.

Сдача в аренду муниципальных площадей по ценам, значительно ниже рыночных, по сути, представляет собой скрытые потери местного бюджета. Низкие ставки арендной платы способствуют неоправданному финансированию представителей среднего и крупного бизнеса - арендаторов больших муниципальных площадей, занимающихся субарендой, и, как следствие, сдерживают конкуренцию на рынке аренды и развитие малого бизнеса в муниципальном образовании.

Необходимо отметить, что определение реальной величины арендной платы сопряжено со сложностями, заключающимися в обоснованном количественном выражении влияющих на величину плату качественных факторов и показателей, характеризующих признаки и свойства разнообразных объектов аренды.

В условиях слабой мотивации руководителей муниципальных образований к развитию хозяйственной инициативы, а также отсутствия единой научно обоснованной методологии расчета арендной платы, разработанной на федеральном уровне, формирование платы за аренду объектов муниципальной собственности производится на усмотрение органов местного самоуправления исходя из «сложившейся практики арендных отношений» вне учета требований рынка. В результате использование специальных формул расчета для повышения технологичности и объективности процесса определения арендной платы приобретает формальный характер.

В основе формирования платы за пользование объектами собственности в большинстве муниципальных образований лежит доходный подход, рекомендованный Минимущества РФ. Данный подход базируется на методе прямой капитализации, широко применяемом при наличии стабильных и равномерных денежных потоков, каковыми и являются арендные платежи. Размер годовой арендной платы представлен в виде потенциального дохода, который устанавливается исходя из остаточной стоимости объекта собственности и уровня относительной эффективности, достигаемого за счет сдачи его в аренду:

Апл=СрК1К2´...КnКк

где Ср - базовая ставка арендной платы (в методике Минимущества РФ рекомендована стоимость 1 кв.м. строительства);

К1, К2,…Кn - коэффициенты, учитывающие различные характеристики сдаваемого в аренду объекта недвижимости;

Кк - коэффициент капитализации (эффективности аренды).

Однако предлагаемый расчет с обилием корректирующих коэффициентов и их неоднозначным определением органами субъектов РФ и местного самоуправления, а также жесткая привязка коэффициента эффективности аренды к фиксированному уровню годовой ставки банковского кредитного процента способствуют формированию арендной платы, не соответствующей рыночным условиям. Так, порядок определения величины арендной платы в округе Муром насчитывает 10 корректирующих коэффициентов, которые являются либо фискальными, либо субъективно установленными в целях искусственной подгонки арендной ставки под заданную величину, достаточную с позиции владельцев объектов муниципальной собственности.

Например, коэффициент типа здания, разграничивающий помещения по принадлежности балансодержателя и занижающий размер арендной платы в 3-3,5 раза. С переводом нежилых помещений с балансов предприятий и учреждений в муниципальную казну, этот коэффициент вообще потерял всякий смысл, но, тем не менее, продолжает использоваться. Другой коэффициент состояния объекта не всегда обосновано разделяет все здания по трем состояниям: нормальное, удовлетворительное и неудовлетворительное, понижая плату за аренду в 1,25-1,5 раза. Парадоксально, но коэффициент качества нежилого помещения даже при наличии всех удобств понижает арендную плату в 1,5 раза. При этом главный коэффициент эффективности аренды вовсе отсутствует.

Главной проблемой во многих муниципальных образованиях стало устранение из методики расчета арендной платы затратной составляющей на содержание арендуемого имущества. В результате нарушен механизм четкого распределения поступлений на восстановление и ремонт, являющихся обязанностью арендатора, который не всегда заинтересован в их проведении. Как следствие несвоевременный ремонт по потребности приводит к существенному удорожанию ремонтных работ, а объект становится дешевле ликвидировать, чем восстанавливать.

В целях стимулирования арендаторов в проведении капитального ремонта муниципалитет снижает арендную плату или освобождает от ее уплаты на определенный период времени. Однако в этом случае местный бюджет несет неоправданные финансовые потери, поскольку арендная плата не содержит затратной составляющей и является чистой прибылью собственника. Кроме того, основой для такого освобождения (получения льгот), как правило, служат предоставленные арендатором сметы, которые могут значительно превышать фактические затраты по произведенным работам. Но даже после этого заинтересованными в капитальном ремонте оказываются лишь крупные арендаторы, арендующие большие площади, особенно в относительно современных зданиях с более высокой арендной платой за 1 кв.м. При этом они заинтересованы не столько в его проведении, сколько в его затягивании, тем самым освобождаясь от арендной платы на несколько месяцев и даже лет, одновременно используя «ремонтируемые» площади под субаренду. Остальным арендаторам, как правило, небольших площадей в старых зданиях и помещениях, выгоднее платить низкую арендную плату, чем проводить дорогостоящий капитальный ремонт. В результате крупные арендаторы - представители крупного и среднего бизнеса, обустраивая арендуемые площади, еще больше обогащаются за счет бюджетных средств, а мелкие арендаторы - представители малого бизнеса вынуждены проводить капитальные ремонты в основном за счет собственных средств.

Таким образом, управление объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду не удовлетворяет требованиям рыночной экономики. Методология расчета арендной платы недостаточно ориентируется на рыночные данные, в результате чего объекты сдаются в аренду по ценам значительно ниже рыночных, а получаемый от аренды доход отчуждается от его источников.

В целях повышения эффективности управления объектами муниципальной собственности при сдаче их в аренду предлагается методология определения величины арендной платы с ориентиром на среднерыночную стоимость имущества и установлением объективных количественных значений коэффициентов и показателей, характеризующих качественные свойства арендуемых объектов. Необходимо, чтобы арендная плата учитывала во-первых, все затраты, связанные с восстановлением и эксплуатацией основных фондов (как известно, это прежде всего амортизация на восстановление, а также расходы на капитальный и текущий ремонты), а во-вторых, прибыль непосредственно от арендной деятельности.

Следовательно, методика расчета величины арендной платы обязательно должна включать как минимум три основные составляющие: затраты, направляемые на полное восстановление (реновацию) имущества (Ам), затраты, связанные с капитальным и текущим ремонтами (Зр) и часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества (Рп). В аналитическом выражении общий вид формулы должен выглядеть следующим образом:

Апл = Ам +Зр +Рп

где Апл - величина арендной платы за определенный промежуток времени (месяц, квартал, год).

Разделение величины арендной платы на отдельные составляющие предполагает создание соответствующих целевых фондов. В результате арендная плата не растворяется в бюджете, а распределяется по различным направлениям: амортизация на реновацию - в фонд восстановления, отчисления на капитальный и текущий ремонты - в фонды накопления на ремонт, доходная составляющая - в доходную часть бюджета.

На наш взгляд, целесообразным является создание фонда материального поощрения сотрудников Комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), ответственных за начисление и взимание арендной платы (условно в размере 1 % от величины доходной составляющей арендной платы). Такой механизм позволит не только повысить собираемость арендной платы, но и стимулировать муниципальных служащих к повышению эффективности управления объектами муниципального нежилого фонда.

В результате формируется взаимное согласование интересов собственника (населения) в восстановлении имущества и увеличении доходов от его использования с интересами арендаторов путем улучшения качества занимаемых помещений, а следовательно, и качества обслуживания, повышения прозрачности арендной платы и создания конкурентоспособного рынка.

Заключение

Рынок нежилой недвижимости Перми очень перспективен и развивается быстрыми темпами во всех своих сегментах. Последствия кризиса в общем не ощущаются. Арендные ставки стабильны, варьируют в зависимости от многих причин, таких как качество помещений, удобное месторасположение, даже сезон года (так называемый традиционный сброс денег перед Новым годом). Рынок нежилых помещений чутко реагирует на экономическую и политическую ситуацию в стране и городе.

В структуре спроса на приобретение в собственность нежилых помещений первое место прочно занимают офисные помещения. На втором месте уже довольно долго находятся помещения для торговли. Третье место занимают складские помещения, цена варьирует в зависимости от технической оснащенности, месторасположения и наличия подъездных путей. Далее в порядке убывания спроса, следуют помещения для общественного питания, производственные помещения, гостиницы.

Проведенные исследования показали, что рынок города Перми в части арендных отношений достаточно развит. Существующие сегменты рынка различаются по своей активности и числу участников. Действующие арендные отношения по муниципальному имуществу не отражают рыночных реалий.

В работе проведены исследования и анализ, выявлены количественные параметры факторов, проведена их классификация по определенным значимым признакам. Выявлены потенциальные режимы работы секторов рынка аренды, получены коэффициенты корректировки на время работы учреждений.

Исследование полностью отразило все вопросы, поставленные в техническом задании, и позволило сформировать работоспособный механизм определения ставки арендной платы для различных категорий арендаторов.

Анализ влияния полученных результатов на налоговую нагрузку арендаторов, а также изменений поступлений в бюджет города проведен с учетом полноты информации, полученной от заказчика.

Результаты исследования показывают рост поступлений в бюджет и стимулирование повышения эффективности деятельности арендаторов.

арендатор собственность плата жилищный

Список литературы

1.    Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: по состоянию на 30 декабря 2008 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2009.- № 4.- Ст. 445.

2.     Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: по состоянию на 21 декабря 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1994. - № 32. - Ст.3301.

3.      Уголовный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ: по состоянию на 21 октября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1996. - № 25. - Ст. 2954.

4.     Налоговый кодекс РФ (часть первая): федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ: по состоянию на 2 ноября 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1998. - № 31. - Ст.3824.

5.      Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: по состоянию на 23 июля 2013 г. // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2001. - № 44. - Ст.4147.

Литература

.       Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учебное пособие. Спб. Питер, 2012. 455с.

7.      Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. М: Проспект. 2013

.        Бакина С. Как зарегистрировать предприятие // Финансовая газета. Региональный выпуск", 2011, N 39

.        Бакшинскас В.Ю. Правовое регулирование хозяйственной деятельности. ИПББИНФА, 2011

.        Батянов М.В.. Прравовая квалификация продления и возобновления договора аренды. Закон, 2012

.        Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат,фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг, М. 2011

.        Долинская Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования. Закон, 2012

.        Иоффе О.С. Обязательственное право, М., 1975 11.Новицкий Н.Б. Римское право. М., 2011

.        Инвестиции: учеб. / С.В. Валдайцев, П.П. Воробъев и др. под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. М.: ТК Велби, Издво Проспект, 2012. 440 с.

.        Инвестиции: Учебник для вузов / Под ред. В.В.Бочарова. СанктПетербург: Питер, 2011. 256 с.

.        Зиборова О.В. Имущество в лизинге: бухучет и налогообложение // Учет, налоги, право, 2011

.        Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект Аренды, Законодательство 4. апрель 2010.

.        Крутякова Т., Горшкова И., Зуйкова Л. Лизинг: правовое регулирование// Экономико-правовой бюллетень", 2011, N 2

.        Нестандартные решения при работе с персоналом// Управление персоналом - 2010 - № 12 (54). - с. 17-25.

.        Новиков Н.А. Некоторые проблемы практики рассмотрения споров, вытекающих из договора аренды // Закон, 2012

.        Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. М., 2010.

.        Решетник И. Юридическая конструкция лизинга. Российская юстиция, 2011, 12.

.        Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия.-Мн.: Новое знание, 2012.

.        Уэллс У., Бернет Дж., Мориарти С. Управление финансами: принципы и практика. -СПб.: Питер, 2006

.        Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с

.        Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа.-М.:Инфра-М.,2008.

.        Якушев А.В. Коммерческое право. Конспект лекций. М.Приор, 2011.

.        Экономика предприятий торговли и общественного питания: учеб. пособие / кол. Авторов; под ред. Т.И. Николаевой и Н.Р. Егоровой. - М.: КНОРУС, 2008. - 400 с.

.        Экономика предприятий торговли и общественного питания: учебник / Т.И. Николаева, Н.Р. Егорова. - М.: КноРус, 2007. - 400 с.

.        Экономика предприятия: учеб. пособие / под ред. В.Я.Горфинкель, В.А. Швандар. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2009. - 742 с.

Словари и справочная информация

.       Зуйкова Л. Аренда помещения: шаг за шагом // ЭЖ-Юрист. 2011. N 34. С. 12 - 13. /Консультант-Плюс

32.    Денисова М.О. Содержание общего имущества: обязательства арендаторов помещений в МКД // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2011. N 7. С. 48 - 52. /Консультант-Плюс

.        Популярный экономический словарь.-М.: Большая экономическая энциклопедия, 2012.

.        Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора / Консультант-Плюс 2012

.        Мищенко О. Аренда имущества. Обоснование расходов // Современный предприниматель. 2011. N 11. С. 34 - 35. / Консультант-Плюс

.        Семенихин В.В. Аренда (лизинг): выкуп арендованного имущества у арендодателя // Налоги. 2011. N 47. С. 9 - 12./ Консультант-Плюс

.        Семенихин В.В. Аренда (лизинг): арендодатель-нерезидент - его налогообложение // Налоги. 2011. N 18. С. 8 - 10../ Консультант-Плюс

.        Авдеев В.В. Аренда (лизинг): передача имущества арендатору, документооборот и учет // Налоги. 2011. N 30. С. 11 - 13./Консультант-Плюс

.        Авдеев В.В. Торговля: аренда торговых площадей // Налоги. 2011. N 43. С. 17 - 21. /Консультант-Плюс

.        Божевольный С.И. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. 2011. Консультант-Плюс

.        Терновка Ю.Л. Изменение первоначальной стоимости ОС // Практическая бухгалтерия. 2013. N 12. С. 46 - 50. /Консультант-Плюс

Приложения

Таблица 1