Управление недвижимым имуществом муниципального образования (на примере муниципального образования город Рубцовск Алтайского края)

Динамика состава объектов казны города Рубцовска за период 2011-2013 гг. представлена в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Динамика состава объектов казны г. Рубцовска в 2011-2013 гг.

* - уменьшение количества объектов казны города произошло за счет передачи в конце 2010 года имущества в хозяйственное ведение МУП «Рубцовский водоканал» и МУП «Рубцовские тепловые сети»;

**- увеличение количества объектов казны города произошло за счет включения в 2011 году муниципальных жилых квартир;

***- увеличение количества объектов казны города произошло за счет включения в 2014 году дорог общего и необщего пользования (местного значения).

В 2014 году на сессии Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края подготовлено и принято 77 решений по вопросам формирования, управления и распоряжения имуществом муниципальной собственности города Рубцовска.

В Рубцовском отделе Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю за 2013 год:

зарегистрировано право муниципальной собственности на 48 квартир, 110 нежилых объектов недвижимости (в том числе бесхозяйные электросети, тепловые и водопроводные сети), 117 объектов недвижимости предприятия должника (банкрота) МУП «Водоканал»;

поставлены на учет в качестве бесхозяйного имущества 7 объектов недвижимости (инженерные сети);

подготовлено 30 пакетов документов в Рубцовский городской суд для признания права собственности города Рубцовска на бесхозяйные объекты электро-, тепло- водоснабжения населения города Рубцовска.

За 2013 год в муниципальную собственность принято имущество общей стоимостью 3699 тыс. руб., в том числе:

библиотечный фонд 305 тыс. руб.;

имущество учреждениям образования 3041 тыс. руб.;

прочее имущество 353 тыс. руб.

Передано из муниципальной собственности города Рубцовска имущества на общую сумму 489 475,16 тыс. руб., в том числе:

в федеральную собственность 5 объектов недвижимости балансовой стоимостью 3201,17 тыс. руб.:

здание бывшей школы №17 по пр. Ленина,1;

нежилое помещение инспекции труда по ул. Комсомольской, 129;

нежилые помещения опорных пунктов полиции по ул. Октябрьской,109, ул. Алтайской, 167а, пр. Ленина,170;

в государственную собственность Алтайского края балансовой стоимостью 486273,99 тыс. руб.:

имущественный комплекс МУП «Центральная городская аптека» общей стоимостью 2613,4 тыс. руб., в том числе 7 нежилых помещений аптек;

имущественные комплексы 9 муниципальных учреждений здравоохранения общей стоимостью 479117,79 тыс. руб., в том числе 44 объекта отдельно стоящих зданий и встроенных нежилых помещений;

здание гаражей диагностического центра по ул. Федоренко, 21а стоимостью 4542,80 тыс. руб.

В бюджет города в 2013 году при плане 43 900,3 тыс. руб. поступило 42 645,1 тыс. руб.

Далее рассмотрим, как используется недвижимое имущество в муниципальном образовании городе Рубцовске Алтайского края.

.3 Анализ использования недвижимого имущества муниципального образования Город Рубцовск Алтайского края за 2011-2013 гг

В прогнозный план приватизации на 2013 год включено 23 объекта. 7 объектов муниципальной собственности продано на аукционах. Кроме того, в 2013 году продано 3 объекта, включенных в прогнозный план приватизации на 2012 год: нежилое здание кафе «Ярославна» продано на аукционе, автомобиль ВАЗ 21061 продан посредством публичного предложения, нежилое здание по ул. Октябрьской, 105 продано субъекту малого и среднего предпринимательства ООО «Медиасоюз» путем реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2009 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с рассрочкой платежа на 3 года.

По 7-ми объектам аукционы не состоялись из-за отсутствия заявок на участие в аукционах. По четырем из этих объектов изменен способ приватизации на продажу посредством публичного предложения, которая будет осуществлена в 2014 году (табл. 2.3).

Таблица 2.3

Аукционные торги недвижимого муниципального имущества г. Рубцовска в 2013 г.

Рубцовским городским Советом депутатов Алтайского края не приняты условия приватизации здания кинотеатра «Рассвет». По остальным 8-ми объектам, включенным в Прогнозный план приватизации решением Рубцовского городского Совета депутатов от 23.08.2013 №850, продажа будет осуществлена в 2014 году.

По состоянию на 01.01.2014 года общая площадь, сдаваемого в аренду муниципального имущества, составляет 19421,28 кв.м, в том числе 17679,42 кв.м - площадь объектов казны, 1741,86 кв.м - площадь объектов права оперативного управления муниципальных бюджетных и казенных учреждений.

По состоянию на 01.01.2014 года действуют 214 договоров аренды объектов муниципальной собственности, из них:

71 договор аренды объектов, находящихся в оперативном управлении муниципальных бюджетных и казенных учреждений, заключены самими учреждениями;

106 договоров аренды на недвижимые объекты муниципальной казны заключены Администрацией города Рубцовска, в том числе 39 долгосрочных, заключенных на срок более 1 года;

37 договоров аренды муниципального имущества заключены Администрацией города Рубцовска.

Кроме этого, подготовлено 83 дополнительных соглашения к договорам аренды, из них:

24 дополнительных соглашений на объекты, находящиеся в оперативном управлении муниципальных бюджетных учреждений;

54 соглашения на нежилые помещения, числящиеся в казне города;

5 соглашений на аренду движимого муниципального имущества, числящегося в казне города.

За 2013 год согласовано 141 договор аренды, в том числе 21 договор аренды, заключенный муниципальными унитарными предприятиями по результатам проведенных торгов на право заключения договоров аренды, 58 краткосрочных (на 30 календарных дней) договоров аренды и 14 дополнительных соглашений к договорам аренды, арендодателями в которых выступают муниципальные унитарные предприятия, сдающие муниципальное имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения.

При плановом задании на 2013 год сбора платежей от сдачи в аренду муниципального имущества - 20800,0 тыс. руб. в казну города поступило 20219,63 тыс. руб. (97,21%).

В сравнении с 2012 годом наблюдается значительно снижение поступления арендной платы (за 2012 год поступило арендной платы 24304,6 тыс.руб.). Это связано с уменьшением площадей, сдаваемых в аренду на 4062,51 кв.м:

за счет расторжения договоров аренды и продажи части площадей субъектам малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права выкупа помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2009 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

за счет передачи части объектов из муниципальной собственности в краевую и федеральную собственность;

за счет передачи нежилых помещений для реконструкции в целях исполнения решений суда о предоставлении гражданам жилья.

Общая задолженность по арендной плате за муниципальное имущество по состоянию на 01.01.2014 составляет 18277,83 тыс. руб. в том числе (табл. 2.4):

задолженность по арендной плате за 2013 год составляет 7722,98 тыс. руб.,

просроченная задолженность прошлых лет составляет 9251,90 тыс. руб.,

текущая задолженность за декабрь 2013 года составляет 1302,95 тыс. руб. (это начисленная сумма по действующим договорам аренды фактически не является задолженностью, т.к. начисление производится на 01 число следующего месяца, а срок оплаты по условиям договоров установлен до 5-го числа следующего месяца за отчетным).

Из суммы задолженности, сложившейся по итогам работы 2013 года:

задолженность за объекты казны 1790,12 тыс. руб.;

задолженность за муниципальное имущество казны 5932,86 тыс. руб. (это в основном предприятия отрасли ЖКХ - нежилые помещения баз, складов, механизмы, оборудование, теплотрассы, котельные, транспортные средства и т.д.).

Таблица 2.4

Основные неплательщики арендной платы по недвижимому муниципальному имуществу в городе Рубцовске за 2013 год

Из общей суммы задолженности 18 277,83 тыс. руб. 2 808,11 тыс. руб. подлежит списанию, в том числе:

1 597,2 тыс. руб. задолженность по расторгнутым договорам, по которым имеются решения суда о взыскании задолженности, исполнительные листы службой судебных приставов возвращены без исполнения в связи с отсутствием на счетах бывших арендаторов денежных средств для проведения взыскания или невозможностью установить место нахождение должника;

1 071,26 тыс. руб. задолженность предприятий должников (банкротов), по которым завершена процедура банкротства;

139,65 тыс. руб. задолженность недействующих (ликвидированных) арендаторов.

По состоянию на 01.10.2013 восемь муниципальных унитарных предприятий имели признаки банкротства, в т.ч. предприятий торговли и бытового обслуживания - 5, предприятий ЖКХ - 2, СМИ - 1.

По состоянию на 01.01.2014 определениями Арбитражного суда Алтайского края процедуры банкротства проводились в отношении: МУП «Южная тепловая станция», МУП «Рубцовская коммерческая компания», МУП «Железнодорожник», МУП «Коммунальное хозяйство», МУП «Теплоэнерго».

В отношении МУП «Рубцовский тепловой комплекс» с 17.09.2013 введено внешнее управление.

В 2013 году завершено конкурсное производство определениями Арбитражного суда Алтайского края: от 05.05.2013 в отношении МУП «Водоканал»; от 13.12.2013 в отношении МУП «Южная тепловая станция».

Администрация города Рубцовска в качестве кредитора участвовала в делах о банкротстве следующих предприятий: ОАО «Рубцовский машиностроительный завод», ЗАО «Строитель», ОАО ЦК ТФПГ «Сибагромаш», ООО «Рубцовская тепло-энерго-централь».

По двум последним процедура банкротства завершена.

В процессе ликвидации находятся четыре муниципальных унитарных предприятия, не осуществляющих свою финансово-хозяйственную деятельность: МУП «Родничок», МУП «Столовая «Центральная», МКУП «Управление ЖКХ», МУП «Вечерний Рубцовск» - с 05.12.2013.

Процесс ликвидации завершен в МУП «Рубцовское проектно-производственное архитектурно-планировочное бюро» - 01.03.2013.

Количество действующих договоров аренды земельных участков на 01.01.2014 составляет 2610. Динамика заключения договоров представлена в таблице 2.5 и на рисунке 2.4.

Таблица 2.5

Динамика количества договоров аренды муниципального имущества в 2011-2013 гг.

   Рис. 2.4. Динамика количества договоров аренды муниципального имущества в 2011-2013 гг.

За 2013 год от сдачи в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности в границах городской черты поступило - 27 760,6 тыс. руб. в том числе в местный бюджет - 22 208,48 тыс. руб. (табл. 2.6, рис. 2.5).

Таблица 2.6

Динамика поступлений арендной платы от муниципального недвижимого имущества за 2011-2013 гг., тыс. руб.

Рис. 2.5. Динамика поступлений арендной платы от муниципального недвижимого имущества за 2011-2013 гг., тыс. руб.

План по аренде земельных участков находящихся в государственной собственности 27 500 тыс. руб. фактически поступило 27 760,6 тыс. руб.

План по аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности составлял 5 300,0 тыс. руб. фактически получено от сдачи земельных участков в аренду 6 511,12 тыс. руб.

За 2013 год продано 398 земельных участков находящихся на территории муниципального образования «Город Рубцовск». Поступило средств от продажи земельных участков, находящихся в границах городской черты за 2013 год - 3 543,8 тыс. руб., в том числе в местный бюджет (80%)- 2 835,1 тыс. руб. (табл. 2.7).

Таблица 2.7

Динамика доходов от продажи земельных участков за 2011-2013гг., тыс. руб.

Рис. 2.6. Динамика доходов от продажи земельных участков за 2011-2013 гг., тыс. руб.

В разделе аренда нежилых помещений в муниципальном образовании г. Рубцовск Алтайского края в период 2011-2013 наблюдается тенденция снижения получения прибыли. Так в 2011 году было получено 28551,2 тыс. руб., в 2012 году прибыль составила 24971,98 тыс. руб. В 2013 году тенденция не изменилась, было получено 24304,6 тыс. руб. (рис. 2.7).

Рис. 2.7. Динамика поступлений арендных платежей от сдачи нежилых помещений в бюджет г. Рубцовска за 2011-2013 гг., тыс. руб.

Причинами этого может являться как увеличение, так и снижение цен на нежилую недвижимость, что могло уменьшить прибыль, так, например, при повышении цен на недвижимость некоторые арендаторы могли уменьшить площадь арендуемого помещения, или вовсе отказаться от аренды, а при снижении цен, соответственно уменьшается и прибыль.

В разделе аренды земельных участков, напротив, наблюдается тенденция увеличения прибыли. Так в 2011 году было получено 18253,3 тыс. руб., в 2012 году прибыль составила 25255,3 тыс. руб. В 2013 году также наблюдалось повышение прибыли, в этом году было получено 25642,3 тыс. руб. Это можно объяснить тем, что сейчас много земель арендуются для строительства жилья, магазинов и прочей недвижимости, а аренда берется, как правило, на большой срок.

Рис. 2.8. Динамика поступлений арендных платежей от сдачи земельных участков в бюджет г. Рубцовска за 2011-2013 гг., тыс. руб.

Отчисления от прибыли муниципальных предприятий не имеют никакой тенденции. В 2011 году было получено 3723,6 тыс. руб. В 2012 году прибыль уменьшилась и составила 2959,5 тыс. руб. По итогам 2013 года прибыль увеличилась и оказалась больше чем в 2011 году 3725,3 тыс. руб.

Рис. 2.9. Динамика отчислений от прибыли муниципальных предприятий за 2011-2013 гг., тыс. руб.

Прибыль от продажи имущества в муниципальном образовании г. Рубцовск Алтайского края в период 2011-2013 также увеличивалась. В 2011 году она составила 4131,4 тыс. руб., в том числе 87,6 тыс. руб. от реализации и списания имущества муниципальных учреждений и казны. В 2012 году прибыль резко увеличилась и составила 23409,52 тыс. руб., в том числе 74,57 тыс. руб. от реализации и списания имущества муниципальных учреждений и казны. В 2013 году тенденция не изменилась и прибыль от продажи имущества составила 25967,3 тыс. руб., в том числе 79,0 тыс. руб. от реализации и списания имущества муниципальных учреждений и казны. Таким образом, прибыль увеличивается каждый год, на протяжении трех лет.

Рис. 2.10. Динамика прибыли от продажи муниципального имущества за 2011-2013 гг., тыс. руб.

Прибыль от продажи земельных участков не имеет четко выраженной направленности на ежегодное повышение, таким образом, в 2011 году было получено 6914,3 тыс. руб., в 2012 году выручка понизилась, так в данный период времени было получено 4415,5 тыс. руб., в 2013 году доход превысил показатель предыдущего года и составил 5373,2 тыс. руб.

Рис. 2.11. Динамика прибыли от продажи земельных участков за 2011-2013 гг., тыс. руб.

Исходя из данных полученных в администрации г. Рубцовска, общая прибыль повышалась, хотя практически во всех методах получения доходов не было четко выраженной тенденции, ежегодного роста не наблюдалось.

В целом ситуация с муниципальным имуществом складывается благоприятная, во многих областях наблюдается тенденция роста прибыли, что свидетельствует о грамотном управлении данным имуществом. Однако случаются и прецеденты когда не все средства возвращаются в бюджет, например, за аренду помещений или земельных участков, что в очередной раз доказывает, что данная отрасль получения дохода в бюджет не является совершенной.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

Местное самоуправление представляет собой один из важнейших институтов современного общества. Оно призвано решать и регулировать различные экономические, социальные, политические, экологические и др. вопросы, возникающие на местном уровне. Реальность и эффективность местного самоуправления определяется, прежде всего, материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в распоряжении муниципальных образований и составляющими в своей совокупности финансово-экономические основы местного самоуправления.

Экономическую основу местного самоуправления муниципального образования составляют находящиеся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований (ст. 49 №131-ФЗ).

Но, несмотря на такой перечень ресурсов, большинство муниципальных образований являются дотационными. В структуре финансовой помощи местным бюджетом все большее значение приобретают не дотации, направления, расходования которых определяются самими муниципалитетами, а субсидии, т.е. долевое участие вышестоящего уровня бюджетной системы в расходах, которые субъект Федерации считает необходимыми.

В таких условиях, безусловно, муниципальные образования теряют свою экономическую свободу и состоятельность, что в свою очередь, понижает эффективность местного самоуправления. Муниципалитеты вынуждены предпринимать все необходимые меры по изменению сложившейся ситуации. Так, муниципальная собственность служит основой деятельности муниципального образования и инструментом управления платежеспособности и финансовой устойчивости региона.

В последние годы все более заметен интерес ученых и практиков к проблеме эффективности использования муниципальной собственности. Повышение актуальности данной проблемы обусловлено неэффективным использованием муниципальных земель, которые часто сдаются или, что еще хуже, продаются по минимальным ценам. Муниципальное имущество находится в изношенном состоянии, часто непригодном для использования и нуждающимся в капитальном ремонте.

Анализируя данную проблему, можно выделить несколько подходов к определению эффективности использования имущества.

Во-первых, с точки зрения размеров получаемого дохода. Таким показателем может служить удельный вес доходов бюджета от хозяйственного использования имущества (с учетом поступлений от налогообложения имущества; без учета поступлений от налогообложения имущества).

Во-вторых, с точки зрения общественной пользы. Только качественные показатели (например, снижение детской преступности в результате строительства сети детских клубов).

В-третьих, с точки зрения экономии бюджетных средств (широко использовался в дореволюционной России). Например, строительство административных зданий позволяет высвободить жилой фонд, который занимают различные учреждения (СЭС, ЖЭУ, паспортные столы и т.п.), и передать его жителям, а также сократить выплаты частному сектору за арендуемые площади.

В отношении объектов муниципальной собственности следует оценивать степень целесообразности, а не степень эффективности использования. Если же говорить об эффективном управлении, то степень эффективности необходимо оценивать уровнем удовлетворенности всех заинтересованных сторон в решении тех или иных проблем. Оценить эффективность управления только количественными показателями не представляется возможным, так как управление муниципальными финансами и собственностью это специфическая сфера деятельности, в которой зачастую важно не количество решенных вопросов, а качество их решения.

При оценке эффективности управления финансами и собственностью следует исходить из целей и задач, стоящих перед органами местного самоуправления. Поскольку основной целью деятельности органов местного самоуправления является удовлетворение коллективных интересов населения, проживающего на территории муниципального образования, и обеспечение его основных жизненных потребностей в сферах, отнесенных к ведению муниципальных образований, мы не можем прямо использовать обычные рыночные оценки (доходность, прибыльность и т.п.). В данном случае необходимо, прежде всего, ответить на вопросы, насколько в результате управления возросло качество жизни населения, насколько динамично развивается муниципальное образование. Поэтому необходимы различные подходы к оценке эффективности управления доходной и расходной частями местного бюджета, различными объектами муниципальной собственности. Прирост доходной части местного бюджета, не связанный с решениями органов государственной власти в части передачи дополнительных доходных источников или увеличения процента отчислений, можно оценивать в абсолютных показателях. Эффективность же использования бюджетных средств (управление расходами) может оцениваться по повышению (снижению) показателя качества жизни населения при равных затратах.

При оценке эффективности управления муниципальной собственностью следует разделить объекты собственности, необходимые для решения социальных задач, и объекты собственности, используемые для получения дополнительных доходов местного бюджета.

Можно провести данный анализ и с позиции трех аспектов, с помощью которых оценивается эффективность использования муниципальной собственности: земельный, градостроительный и природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второго - созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего - максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

На основании оценки эффективности использования объектов муниципальной собственности можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).

Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта муниципального имущества.

Следовательно, одной из важнейших задач муниципального образования является повышение эффективности управления муниципальной собственностью как непрерывный процесс самоанализа, который должен присутствовать в соответствующих управленческих организациях.

Одним из методов повышения эффективности управления муниципальной собственностью является проведение конкурсов на должности руководителей муниципальных предприятий и учреждений, повышение квалификации руководящего персонала, строгий контроль над их работой, оценка их деятельности по результатам работы руководимых ими комплексов.

Второе - это строгий контроль над штатным расписанием предприятий, которое должно точно соответствовать объему оказываемых ими услуг или выполняемых работ.

Третий метод - сдавать объекты муниципальной собственности в аренду на конкурсной основе, устраивать аукционы, чтобы преимущество было у более выгодных проектов и инвесторов.

Главное требование в отношении продажи или сдачи в аренду строения местным сообществом состоит в том, что эти процедуры должны соответствовать рыночным условиям (аукцион, конкурс, а также требование обеспечения рыночной продажной цены, арендной платы). Праву продажи, аренды строений местного сообщества соответствует его право на приобретение старых промышленных построек (в частное достояние). Целью последней операции является стремление поощрить их новое использование после реконструкции путем предоставления скидки покупателю или арендатору, позволяющую покрыть разницу между обычно более высокой себестоимостью после восстановления строения и его рыночной ценой.

Кроме того, в некоторых зонах муниципального образования, требующих поощрения создания или расширения экономической деятельности по предметам ведения местного самоуправления (например, в сфере благоустройства территории), местные сообщества могут предоставлять скидки с рыночной цены продажи или сдачи в аренду недвижимости, например, в размере до 25% продажной цены или стоимости аренды строений.

Еще одним методом повышения эффективности управления муниципальной собственностью может быть установление порядка принятия управленческих решений при невыполнении программы (плана, бизнес-плана). В частности, при обосновании невозможности достижения цели, выполнения программ могут приниматься решения о реорганизации, ликвидации предприятия, учреждения, о приватизации муниципального имущества и т.д.

С данными мерами можно не только согласиться, как с обеспечивающими верный подход к исправлению сложившейся ситуации, но и в дополнение к ним следовало бы принять на местном уровне нормативный правовой акт, в соответствии с которым обязательным пунктом договора (контракта) с руководителем предприятия будет норма, устанавливающая право собственника переданного муниципального имущества освобождать данного руководителя от занимаемой должности в случае, если результативность деятельности организации не отвечает определённым требованиям.

Однако набор методов повышения эффективности управления собственностью и финансами достаточно ограничен. Основная проблема - в подготовленности и квалификации управленческих кадров, а также в их заинтересованности в результатах своей деятельности.

В результате, в течение определённого времени стала бы возможна постепенная и полная замена работающих сегодня руководителей предприятий «новыми», с которыми были бы заключены новые договоры. С некоторыми (возможно, с большинством) - ввиду накопленного данными работниками опыта - достаточно перезаключить контракты, не меняя при этом руководителей персонально.

С целью повышения эффективности управления муниципальной собственностью можно использовать зарубежный опыт. Интересны подходы к этой проблеме в Федеративной Республике Германии. Система местного управления этой страны строится в соответствии с административно-территориальным делением, сходным в большинстве земель. Общины интегрированы в общую систему государственной власти. Они осуществляют свою власть как часть государства и по его полномочиям. При этом существуют компетенции общин, которые напрямую зависят от указаний вышестоящих государственных органов. В этих случаях общины осуществляют административные функции по поручению. В сфере делегированных полномочий государство может вмешиваться в действия общины. Показательно, что в Германии собственные обязательные и делегированные дела составляют 80-90 процентов от общего объема дел, выполняемых местными органами".

Общая для большинства стран современного мира тенденция заключается в сокращении собственно коммунальных дел и расширении обязательных и делегированных. Такая ситуация отражает возрастающую интеграцию местных органов в государственный механизм, их приспособление к решению, прежде всего, задач, имеющих общегосударственное значение. Сочетание прямого государственного управления на местах и местного самоуправления, построение определенной иерархической пирамиды является основной чертой континентальной системы местного самоуправления.

В данном случае, необходимо говорить о реформировании отношений государственной и местной власти, а именно о необходимости пересмотра распределения вопросов ведения (соответственно, и объектов собственности) муниципальных образований и государственной власти с учётом мнения каждого муниципального образования, чтобы эффективнее использовать муниципальную собственность.

Таким образом, проблемы, связанные с эффективностью управления муниципальной собственностью обусловлены, прежде всего, несовершенством законодательства, которое призвано создавать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. Именно здесь и реализуется система управления муниципальной собственностью в отдельно взятом муниципальном образовании. Особенно важной является социальная направленность муниципальной собственности. Очевидна также проблема громоздкости и ветхости большого числа объектов муниципальной собственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, мы рассмотрели понятие муниципальной собственности и способы ее формирования, а также отдельные направления управления собственностью муниципальных образований. Кроме того, была изучена практика управления собственностью на примере муниципального образования г. Рубцовск.

На основании изложенного материала можно сделать вывод об имеющихся проблемах в управлении и распоряжении объектами муниципальной собственности.

Для эффективного управления имуществом должны быть созданы необходимые и достаточные базы управления (организационная, юридическая и экономическая). Эти базы управления подразумевают наличие ряда отношений:

отношения между собственниками недвижимости (федерация, субъекты федерации, муниципалитеты, частный сектор);

отношения относительно видов имущества (движимое, недвижимое, в т. ч. земельные отношения).

При этом земельные отношения являются основополагающими в имущественных отношениях и наиболее сложными в правоприменительной практике органов местного самоуправления.

Развитие муниципальной собственности, расширение объектной базы обусловлено необходимостью развития муниципального хозяйства. Оно неизбежно следует за экономическим ростом муниципального образования и спросом населения.

Поэтому структура объектов муниципальной собственности должна быть достаточной для удовлетворения потребностей жителей территории, а также должна учитывать изменения, происходящие на макро - и местном уровнях.

Вопросы структуры и масштаба собственности, видов и форм, сколько и какого имущества, ресурсов необходимо для обеспечения полномочий местного самоуправления, каких и сколько муниципальных предприятий и организаций должно быть в муниципальном образовании, как и каким образом, распределить полномочия между органами местного самоуправления по управлению этими ресурсами и как их использовать, чтобы они приносили доход, становятся ныне первоочередными в деятельности органов местного самоуправления.

Таким образом, завершая исследование, отметим:

Конституция наделяет муниципальные образования правом самостоятельно управлять своей собственностью для обеспечения самостоятельности самоуправления в целом. Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет использование муниципальной собственности через передачу его муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям. При этом важной особенностью является законодательно зафиксированная защищённость собственника от потери своего имущества вследствие неуспешной деятельности руководства предприятия (учреждения) по управлению этой собственностью.

Регулирование отношений муниципальной собственности осуществляется также в соответствии с Федеральными законами. Они устанавливают общие принципы организации управления муниципальной собственностью, а также принципы и способы использования муниципальной собственности.

Анализ муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления муниципального образования г. Рубцовск по участию в управлении муниципальной собственностью, и выявить, что способ формирования муниципальной собственности соответствует федеральному законодательству, а также выявлены основные подходы к определению целей и способов использования муниципальной собственности (например, для обеспечения доходной части местного бюджета).

Рассмотрение муниципальной собственности муниципального образования г. Рубцовск показало, что число объектов муниципальной собственности является значительным, но при этом в настоящее время еще не завершен процесс формирования муниципальной собственности, а процесс технической инвентаризации объектов в настоящее время только начинается, также постепенно решается проблема бесхозяйных объектов, но все эти задачи усложняются тем, что нет качественной системы учета муниципальной собственности. Следовательно, неэффективное управление муниципальной собственность не соответствует основной цели муниципального имущества: извлечение доходов, получение финансовых средств, участвующих в формировании доходной части бюджета. А доходная часть бюджета, в свою очередь, должна перераспределяется по расходным статьям местного бюджета. При этом акцент должен быть сделан на обеспечении социально - экономических интересов населения.

Проведённый анализ эффективности функционирования органов, участвующих в управлении муниципальной собственностью, показал в целом верное направление использования муниципального имущества (аренда земельных участков). Была выявлена положительная тенденция в направлении использования аренды земельных участков взамен продажи земельных участков, но при этом рост показателей поступлений от аренды муниципальной собственности в районный бюджет мог быть и большим.

В ходе проведённого исследования был выявлен ряд проблем, препятствующих наиболее эффективному использованию муниципальной собственности. А это - в свою очередь - "отвлекает" стратегические ресурсы, которые могли быть направлены, к примеру, на инфраструктуру района.

Соответственно выявленным проблемам в дипломном проекте были предложены следующие пути решения:

увеличения финансирования мероприятий связанных с государственной регистрацией права собственности;

использование новых методов в сфере управления муниципальной собственностью в частности межмуниципальное хозяйственное общество;

установление более тщательного учета и контроля над использованием муниципального имущества находящегося в обороте;

выявления бесхозяйных объектов земельных участков, и государственной регистрации права муниципальной собственности г. Рубцовска, для дальнейшего использования этого ресурса, например в сельскохозяйственных целях.

Таким образом, задачи, стоящие перед автором работы, выполнены, что позволяет нам говорить о достижении цели дипломного проекта. В заключение, стоит отметить, что тема дипломного проекта является довольно широкой: в рамках данной работы не охватить все аспекты. Следовательно, остаётся большое поле для исследования проблем управления муниципальной собственностью.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской федерации

. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая и вторая Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 13 мая 2008 г) // Российская газета. 1994.8 декабря; Российская газета. 2008.16 мая.

. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001г. - № 44. Ст.

. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822.

. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон от 22 августа 2004 г. №122-ФЗ (ч.11 и 11.1 ст.154). // Российская газета спецвыпуск №3565 от 31.08.2004г.

. О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства РФ 2002г. № 4. Ст.251.

. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" установивший разграничение государственной собственности на землю и отменивший ранее действовавший Федеральный закон от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю: Федеральный закон от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ // Справочная правовая система "Консультант плюс"

. О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации: Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ // справочная правовая система "Консультант плюс"

. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий: Федеральный закон от 29.12.2006г. № 258-ФЗ // Российская газета №297от 31.12.2006г., Собрание законодательства РФ от 01.01.2007г. №1 (1ч), ст.21.

. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий: Федеральный закон от 18.10.2007г №.230-ФЗ // Собрание законодательства РФ 22.10 2007г. №43 ст5084, Российская газета №237 от 24.10 07.

. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002г. № 48. Ст.4746.

. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд: Федеральный закон от 21.07.2005 №94-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 22.10 2007г., российская газета №237 от 24.10 2007г.

. Об акционерных обществах: Федеральный закон от 26.12.1995г.

№208 - ФЗ // справочная правовая система "Консультант плюс"

. Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон от 08.02.1998г. № 14-ФЗ // справочная правовая система "Консультант плюс"

. О перечнях документов, необходимых для принятия решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, из собственности субъекта Российской Федерации в федеральную собственность или муниципальную собственность, из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. № 374 // Российская газета Федеральный выпуск №4097 от 21.06.2006г.

. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 № 3020-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 3. С.89.

Агапов Н.Н. Методические основы оценки недвижимости, М. РЭА, 2012. - 359с.

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России М. ФиС, 2012. - 216 с.

Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. «Проспект» М. 2012 г. - 400 с.

Бузова И.А., Васильева Н.Д., Максимов С.Н. Управление недвижимостью. Дело АНХ. 2011г. - 432 с.

Бусов В., Поляков А.К., Управление недвижимостью. Теория и практика. Учебник. Юрайт, 2014 г., 518 с.

Кожухар В.М., Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность Дашков и К°, 2009 г. - 250с.

Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. - М. 2011 г. 400 с.

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости - М. Инфра-М 2013 г. 256 с.

Гровер Р. Соловьев М. Введение в управление недвижимостью - М. «Паритет», 2013. - 351 с.

Григорьев В.В. Острина И.А. Руднев А.В. Управление муниципальной Недвижимостью. Учебно-практическое пособие. М.: Дело 2010. - 704 с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М. Финансы и Статистика, 2012. - 736 с.

Лоскутов В.И. Экономические и правовые отношения собственности «Феникс» Ростов-на-Дону 2012г. - 192 с.

Марченко А., Экономика и управление недвижимостью «Феникс», 2010. - 352 с.

Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: М. «Юнити» 2013г. - 240 с.

Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости - Спб. 2013. - 238 с.

Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М. 2011г - 107 с.

Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: М. «Экономика, 2013г. - 360 с.

Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. М. «Городская собственность» 2013. - 25 с.

Тихонов С. Оценка недвижимости страховой компании//Экономика и жизнь, №3, 2012. - 88 с.

Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и муниципальное управление - М.: Ассоциация авторов и издателей "Тандем" Издательство "Экмос", 2011 г. - 304с.

Федоров А.Е. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М. «Дело» 2012 г. - 28 с.

Федоров А.Е. Стоимость недвижимости М. «Книга и бизнес» 2011 г. - 560 с.

Черняк В.З., Управление недвижимостью, Экзамен, 2007 г., 320 с.

Шнипер Р.И Региональные проблемы рынковедения: Экономический аспект- М. Инфра-М 2011. - 271 с.