Товарищества собственников жилья и местное самоуправление
Введение
Актуальность работы заключается в том, что в последние 13 лет (анализ процессов создания ТСЖ в 1996-2010 годах) в Москве зарегистрированы почти 10 тысяч ТСЖ. Реально прошли все процедуры оформления и регистрации (от создания юридического лица до государственной регистрации земельно-имущественного комплекса (ранее - кондоминиума), с оформленным земельным участком и принятием ТСЖ домов в реальное управление) не более трех сотен. То есть 3% от общего числа зарегистрированных «пустых» ТСЖ. Из практического опыта известно, что в Москве полный технологический цикл, необходимый для создания ТСЖ и получения сформированного земельно-имущественного комплекса в управление самого ТСЖ при помощи профессиональных юристов, составляет от 15 до 20 месяцев.
Количество подписей, которые нужно собрать у чиновников разного уровня для прохождения только регистрационных и разрешительных процедур, превышает сотню. Все это достаточно сложно и дорого. Кроме того, пассивность жителей, особенно тех, кто проживает в быстро стареющем жилом фонде, сводит на нет усилия властей разного уровня по перекладыванию ответственности за управление и содержание собственных домов и коммуникаций ЖКХ на само население. Однако есть иной путь организации этого процесса, осуществляемый сегодня по реформированию управления жилищного фонда и ЖКХ.
Несколько домов через своих инициативных домовладельцев, их представителей, местное самоуправление, исполнительные органы власти, инвесторов формируют единый и неделимый земельно-имущественный комплекс (ранее - кондоминиум). Он управляется не просто ТСЖ на базе одного многоквартирного дома, а квартальным ТСЖСМД.
Такие ТСЖ будут управлять кварталами и микрорайонами с четко выраженной целью - комплексный капитальный ремонт, реконструкция, реновация многоквартирных домов и благоустройство прилегающих территорий сложившейся городской застройки с обновленной системой эксплуатации.
Сегодня уже начались процессы самоорганизации домовладельцев. Причем не по пирамидальному принципу. Управляющая компания создается собственниками вместе с органами государственной власти и местного самоуправления на принципах частно-государственного партнерства в форме квартального или микрорайонного ТСЖСМД. То есть УК, в управлении которых находятся реальные, сформированные в границах естественных землеотводов - кварталов, земельно-имущественные комплексы. Это также делает их привлекательными для инвесторов. Кроме очевидной выгоды от самоорганизующегося процесса управления системой жилтовариществ (удешевление расходов на содержание управленческого и обслуживающего персонала, уменьшение расходов на содержание и ремонт), появляется система взаимных инвестиций в ТСЖ и ТСЖСМД. Впоследствии и в территориальные общественные самоуправления. Это резко повысит их политико-экономическую характеристику.
Целью работы является рассмотрение ТСЖ и местного самоуправление, их взаимодействие.
Задачами курсовой работы будут:
. Определить сущность создания ТСЖ
. Рассмотреть взаимосвязь местного самоуправления и ТСЖ
. Выявить проблемы товариществ собственников жилья и пути их решения
Объектом курсовой работы является ТСЖ и местное самоуправление.
Предметом - рассмотрение взаимных процессов ТСЖ и местного самоуправления.
1. Сущность создания ТСЖ
1.1 Создание ТСЖ
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.
ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Создание собственниками жилых и нежилых помещений специализированных организаций для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников жилых помещений с правами юридического лица для управления многоквартирными домами.
Во многом сходное регулирование отношений управления многоквартирными домами наблюдается в законодательстве Украины и Беларуси. Статус создаваемых в Беларуси объединений собственников определяется Законом от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении". На Украине действует Закон от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". При этом отдельные вопросы регулируются иначе, чем в России, причем в ряде случаев такое регулирование является более продуманным и целесообразным.
ТСЖ нельзя признать абсолютно новой для России формой управления многоквартирными домами. Появление первых жилищных товариществ относится к 20 гг. прошлого столетия. Оно имело целью, так же, как и на современном этапе, возложить обязанности по надлежащей эксплуатации многоквартирных домов на лиц, владеющих жилыми помещениями, освободив от этих обязанностей государство. Правда, в отличие от современной действительности речь шла не о создании объединений собственников жилых помещений, а о привлечении к управлению лиц, являющихся нанимателями.
До вступления в силу действующего ЖК РФ правовое положение ТСЖ регулировалось ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
ТСЖ действует на основании устава. При этом законодательство не предусматривает специальных требований к его содержанию. Соответственно, должна применяться ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения в устав отдельных положений следует из некоторых статей Жилищного кодекса РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ предусматривает, что уставом определяется порядок созыва общего собрания ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - что уставом наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов ТСЖ и др.
В целях содействия более активному распространению товариществ собственников жилья Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья. Данный Приказ не утратил силу и в настоящее время, однако применение Примерного устава возможно с учетом положений разд. VI ЖК РФ.
Согласно законодательству некоторых государств ТСЖ действуют на основании типового устава. Подобные нормы содержатся, к примеру, в Законе Украины от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". Представляется, что наличие типового устава заметно упростит и облегчит процесс создания ТСЖ, в частности, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказов в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Кстати, в Положение о жилищных товариществах и строительных товариществах, утвержденное 3 декабря 1921 г. Президиумом Моссовета, был включен устав жилищного товарищества.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускается также создание одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме. Такое объединение допустимо, если дома расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, имеют общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.
Создание ТСЖ возможно путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Таким образом, в одном ТСЖ могут объединяться только собственники расположенных на едином земельном участке или граничащих друг с другом участках строений. Подобное правило есть и в законодательстве других государств, в частности Украины. В законодательстве Беларуси действует аналогичное правило, однако есть исключение: если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
По российскому законодательству членами ТСЖ могут быть граждане, юридические лица, публичные образования - собственники как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
Товарищество собственников жилья может быть создано не только на базе уже находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в случае, когда строительство дома еще не завершено (ст. 139 ЖК РФ). Товарищество в этих случаях создается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. В теории возможность создания ТСЖ в строящемся доме оценивают неоднозначно. Преимуществом является возможность изначально контролировать состояние здания, однако с теоретической точки зрения создание товарищества невозможно, так как еще отсутствуют объект управления и, соответственно, лица, которые имеют статус собственников помещений.
Законодательство прямо не предусматривает возможности создания ТСЖ одним лицом, равно как и не устанавливает требования к минимальному количеству участников, указав лишь, что решение о создании должно быть, принято собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Указанным количеством голосов может обладать и одно лицо, например застройщик.
Подтверждением необходимости наличия хотя бы двух участников служит определение ТСЖ, данное в ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления.
Кроме того, понятие "товарищество" используется в российском законодательстве, когда речь идет об объединении лиц. Заслуживает внимания регулирование данной проблемы в белорусском законодательстве: Закон о совместном домовладении прямо закрепляет, что товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. Однако во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании допускается создание товарищества одним лицом - застройщиком (ст. 20). Подобное положение можно было бы включить и в российское законодательство с указанием, что в случае создания ТСЖ застройщиком по завершении строительства число участников должно быть не менее двух, в противном случае ТСЖ должно быть ликвидировано. Однако если признать ТСЖ разновидностью потребительских кооперативов, возможность создания его одним лицом исключена, поскольку согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительский кооператив определяется как добровольное объединение граждан и юридических лиц.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или соответственно собственников нескольких многоквартирных домов или расположенных близко зданий. На том же собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме утверждается устав ТСЖ.
.2 Проблемы развития товариществ собственников жилья
Создание и развитие Товариществ собственников жилья сталкивается с объективными трудностями, которые можно и нужно решать только при активном взаимодействии собственников помещений в многоквартирном доме с государственными и муниципальными органами, отвечающими за жилищно-коммунальную реформу. Недостаточная осведомленность собственников помещений о принимаемых государством и местными органами власти мерах по реализации жилищной реформы, о способах управления домами, заблуждения и негативные стереотипы в отношении ТСЖ не способствуют выполнению принятых целевых программ. Недостаточные знания основных положений жилищного законодательства со стороны чиновников, игнорирование законных требований ТСЖ, приоритет управляющим организациям также создают проблемы развития товариществ собственников жилья. Одним из выходов из создавшейся ситуации можно найти в совместном контроле за реализацией жилищно-коммунальной реформы со стороны администрации муници-пального образования, депутатского корпуса и общественности.
Проводимая сегодня в России реформа жилищно-коммунального хозяйства, по сути самая сложная и болезненная из всех реформ. Она затрагивает интересы всех субъектов общества - граждан и юридических лиц, собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право брать на себя ответственность и самим решать, как строить отношения в сфере обслуживания жилфонда, кому и как отвечать за качество проживания в многоквартирном доме. Одной из таких форм является товарищество собственников жилья. По мнению большинства экспертов, эта форма является одной из передовых форм управления многоквартирным домом. Это, во-первых.
Во-вторых, товарищество по своей сути является первой ячейкой создания гражданского общества.
Жизненный опыт уже имеющихся товариществ собственников жилья показал как плюсы, так и проблемы этой формы самоорганизации граждан по месту проживания. Некоторые плюсы очевидны - ТСЖ позволяет домовладельцам контролировать работу, как своего правления, так и управляющей домом организации; экономия средств на подрядах по обслуживанию жилфонда; «близость» правления ТСЖ к народу, к проблемам жильцов по сравнению с руководством управляющей компании. Минусы - Председателю правления зачастую самому в одиночку приходится отстаивать интересы и права членов ТСЖ.
В начале девяностых годов граждане получили право на приватизацию жилья, но никто не подсказал желающим стать собственниками, в этом случае у них возникнут определенные обязанности по содержанию своей недвижимости. Малая осведомленность о принимаемых государством и местными органами власти мерах по реализации жилищной реформы, о способах управления домами, заблуждения и негативные стереотипы в отношении ТСЖ не способствуют выполнению принятых целевых программ.
Кроме того, чтобы проводимая жилищно-коммунальная реформа имела успех необходимо также учить и чиновников, занимающихся этой темой. Зачастую они путают формы собственности и способы управления этой собственностью в многоквартирном доме. В результате, всё внимание направлено на управляющие компании, хотя Товарищество собственников жилья является такой же управляющей организацией, но только для своего дома.
Получается парадоксальная ситуация, на дома, где проживают социально неактивные граждане - им все равно кто и как управляет их домом, но дом передан в Управляющую компанию, в первую очередь направляются бюджетные средства на проведение капитального ремонта, установку приборов учета и т.д. Иногда таких собственников приходится даже уговаривать на софинансирование капитального ремонта. А люди, взявшие на себя всю ответственность по содержанию и эксплуатации своего дома, создавшие ТСЖ получают бюджетную поддержку в последнюю очередь, если останутся финансовые средства.
Другая острая проблема для вновь созданных ТСЖ - это передача технической документации согласно п.10. ст. 162 ЖК РФ, п.п. 24,26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 23.05.2006 г.). Несмотря на то, что есть письмо Минрегионразвития РФ № 14313-РМ/07 от 20.12.06 г. разъясняющее порядок передачи технической документации на многоквартирный дом, а в Ростове-на-Дону есть постановление Администрации «О порядке передачи многоквартирных домов в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией, определенной в соответствии с законодательством» они не выполняются.
Основными причинами такого положения являются в первую очередь отсутствие изначально первичной технической документации, а во-вторых, нежелание чиновников заниматься изготовлением необходимой документации и ссылкой на то, что нет на эти цели финансирования, а в третьих отбить желание у инициативных групп заниматься созданием ТСЖ.. Изготовление новой технической документации на многоквартирный дом стоит больших денег и товарищество собственников жилья не может взвалить на себя этот финансовый груз.
2. Местное самоуправление и ТСЖ
.1 Роль ТСЖ в жилищном самоуправлении
Одним из самых злободневных вопросов, который постоянно муссируется прессой - это реформа ЖКХ 2009.
Жилищный кодекс РФ гласит, что собственники помещений в многоквартирном доме, обязаны выбрать один из способов управления домом:
непосредственное управление;
товарищество собственников жилья (ТСЖ)
управляющая компания
Смысл непосредственного управления в том, что каждый жилец сам оплачивает коммунальные услуги, а по жилищным услугам заключается договор между жителями и какой-нибудь фирмой или конторой ЖКХ. Преимущества такого управления заключаются в отсутствии коллективной ответственности, нет необходимости установки домового счетчика. Отрицательная сторона такого управления - здесь не создается юридического лица.
Управляющие компании ЖКХ в последнее время довольно активно образовываются и развиваются. Сегодня количество их настолько велико, что выбор подходящей компании кажется долгим или же вообще неосуществимым. В тоже время ясно, что от того насколько четко и грамотно выполняет свои обязанности управляющая компания зависит безопасность, комфорт и качество проживания жителей в домах.
Самым распространенным видом управления в домах является товарищество собственников жилья. ТСЖ образуется для обеспечения благоприятных условий проживания граждан и совместного решения задач, связанных с вопросами владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Следует отметить, что управляющие компании ЖКХ, в отличие от ТСЖ являются коммерческими структурами.
Очень часто при толковании законодательной базы объединяют два таких понятия, как «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья». Однако необходимо знать следующее, что кондоминиум - недвижимое имущество, включая сам земельный участок и расположенные на нем жилое здание и другие объекты недвижимости, а ТСЖ это аппарат для управления этим имуществом. Для обеспечения своей деятельности ТСЖ необходимы определенные материальные средства. Материальные средства поступают из нескольких источников. Прежде всего, это обязательные членские и вступительные взносы членов товарищества собственников жилья, далее идут бюджетные субсидии, выданные на эксплуатацию и ремонт дома, и компенсация, выданная властями города, за оплату отдельных видов коммунальных услуг для жильцов льготной категории. Для того чтобы получать бюджетные субсидии ТСЖ получают после регистрации в Едином реестре управления многоквартирными домами (ЕРУ).
Третий источник материальных средств - доходы от предпринимательской деятельности. Жилищный кодекс РФ не запрещает товариществам осуществлять хозяйственную деятельность, но деятельность ТСЖ г. Москвы в этом направлении ограничивается, обычно, обслуживанием и ремонтом недвижимого имущества, строительством дополнительных помещений и объектов общественного имущества и сдача его в аренду. Очень важным является тот факт, что ТСЖ получает возможность использовать и придомовую территорию. Оформление участков можно произвести на любом этапе деятельности ТСЖ, для этого по решению всех собственников дома председателем подготавливаются необходимые документы, с которыми следует обратиться в орган местного самоуправления. Передача такого участка в собственность ТСЖ осуществляется абсолютно бесплатно.
Рассмотрим позитивные моменты ТСЖ подробней. Первым позитивным моментом является то, что жилищное самоуправление в состоянии оказывать влияние на политику УК. Другими словами жильцы сами решают, на что и когда тратить свои средства. Также товарищество дает возможность выбирать эксплуатирующую компанию, т. е. собственники сами контролируют качество коммунальных услуг. При образовании ТСЖ в городе Москве государство выделяет субсидию на капремонт дома.
.2 Взаимодействие ТСЖ и местного самоуправления
Создание ТСЖ - это не просто техническая операция по оформлению документов. Это шаг к изменению сознания людей. Ведь не зря в отдельную группу субъективных фактов, препятствующих созданию ТСЖ, выделяют моральную неготовность большинства жителей многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью, отсутствие у граждан опыта самоуправления, боязнь взять на себя ответственность. Преодоление этих трудностей - нелегкая задача, требующая больших усилий, как со стороны самих жителей, так и местных властей.
Статья 165 ЖК РФ налагает на органы местного самоуправления обязанность создавать условия для управления населением многоквартирными домами.
Органы местного самоуправления принимают участие в процедуре создания ТСЖ. Так, по заявлению инициаторов - собственников помещений - орган местного самоуправления предоставляет информацию о технической характеристике дома, о собственниках помещений, о состоянии расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Структурное подразделение органа местного самоуправления, в функции которого входит распоряжение муниципальным имуществом, издает приказ о передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ и исключении его из муниципальной собственности.
Органы местного самоуправления играют значительную роль и на этапе оформления земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений. К полномочиям Главы муниципального образования относится рассмотрение заявления о формировании земельного участка для передачи. Также орган местного самоуправления готовит распоряжение об утверждении проекта границ земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность, и выносит решение о бесплатной передаче земельного участка в такую собственность.
Но участие органов местного самоуправления в развитии ТСЖ не должно ограничиваться указанными действиями. Деятельность ТСЖ не будет иметь успеха без поддержки муниципальных властей. Можно выделить несколько инструментов взаимодействия органов местного самоуправления и ТСЖ.
) Правовое регулирование.
Оно состоит в подготовке необходимой нормативной базы для перехода муниципальных домов в управление их жителями (утверждение порядка передачи домов в управление ТСЖ, предоставления субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов и т.п.).
) Финансово-экономическое стимулирование.
Оно заключается в финансовой поддержке ТСЖ, например, при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Такая возможность предусмотрена статьей 165 ЖК РФ, которая устанавливает, что органы местного самоуправления могут предоставлять ТСЖ бюджетные средства на эти цели.
Также возможно оказание финансовой поддержки ТСЖ - победителям конкурсов по улучшению состояния общего имущества, условий жизни в многоквартирных домах.
) Организационные меры.
Создание специального подразделения, уполномоченного вести работу с ТСЖ (разрабатывать нормативные документы, определять принципы поддержки ТСЖ и взаимодействия их с администрацией, обучать и консультировать председателей и членов правлений). Так, в г. Пермь в 2000 году был организован Фонд содействия ТСЖ. Деятельность пермского Фонда контролируется депутатами городской думы.
) Информирование и обучающая деятельность.
Деятельность органов местного самоуправления по информационной поддержке ТСЖ может включать ряд мероприятий:
издание и распространение информационных материалов (плакатов, брошюр, социальных роликов);
поддержка проектов СМИ по р азъяснению населению существующей нормативно-правовой базы о ТСЖ, различных вопросов их деятельности и распространению положительного опыта работы лучших товариществ;
проведение семинаров и конференций по вопросам управления домом посредством ТСЖ;
разработка учебных материалов и программ для обучения собственников квартир, председателей и членов правлений ТСЖ, специалистов жилищно-коммунальной сферы;
поддержка учебных центров и клубов.
Все указанные мероприятия целесообразно объединять в специальные программы по поддержке ТСЖ. Это поможет избежать различных противоречий между ними, дублирования функций, обеспечит их комплексность. Такие программы были приняты в некоторых муниципальных образованиях РФ. Например, в г. Томске решением городской Думы от 31.01.2006 г. была утверждена целевая программа «Развитие общественного самоуправления в г. Томске» на 2006 г. Среди прочих мероприятий программа предусматривает оказание информационно-методической, правовой, материальной, организационно-технической поддержки деятельности ТСЖ ; проведение конкурсов для ТСЖ . В г. Пермь в 2000-2004 гг. действовала целевая программа «Содействие в создании и деятельности ТСЖ в городе Перми».
3. Проблемы товариществ собственников жилья и пути их решения
.1 Проблемные вопросы ТСЖ
С содержанием персонального имущества - квартиры - его собственник может справиться самостоятельно. Но чтобы поддерживать в приемлемом состоянии общее имущество дома, необходимо каким-то образом объединяться с другими жильцами. Для этого и создают товарищество собственников жилья.
ТСЖ можно организовать, если больше половины квартир в доме находятся в собственности жильцов. В первую очередь проводят учредительное собрание всех собственников помещений, которые принимают принципиальное решение о создании товарищества и выбирают тех, кто будет разрабатывать проект устава ТСЖ. Устав товарищества собственники утверждают на следующем общем собрании. Затем учредительные документы товарищества регистрируют в территориальной налоговой инспекции. После этого ТСЖ, существующее с того момента, когда было принято решение на учредительном собрании, считается зарегистрированным и получает статус юридического лица.
Казалось бы, всё просто: зарегистрировались, выбрали правление и председателя, определились с управляющей компанией, и можно обустраивать дом своей мечты - с чистым подъездом, горящими по вечерам лампочками на лестнице, большой парковкой и цветником. Однако более чем за 20 лет, прошедших с момента передачи жилья в собственность, доверия ни к ЖКХ в целом, ни к ТСЖ в частности не прибавилось.
Как показывает практика, все сложности, связанные с работой товариществ, можно разделить на три группы:
неправомерные действия представителей органов государственной власти и третьих лиц в отношении ТСЖ;
нарушения действующего законодательства при создании товарищества;
превышение полномочий руководством ТСЖ, избранным жильцами.
Начнём с первой группы. Проблемы, которые подстерегают ТСЖ при общении с органами городской власти, к сожалению, не удастся преодолеть силами жильцов. Поэтому такие подводные камни можно попробовать обойти.
Прежде всего, перед созданием ТСЖ необходимо уточнить в местных органах власти, прошла ли придомовая территория межевание и нет ли в её составе отдельных участков, принадлежащих физическим и юридическим лицам. В результате сложностей с межеванием придомовой территории и её разметкой в Москве и Санкт-Петербурге, например, очередь на межевание выстроилась на несколько лет вперёд. Разумеется, зарегистрировать ТСЖ без определения общедомового имущества, в состав которого входит придомовая территория, невозможно.
Ещё одна проблема - необоснованный отказ обслуживающей организации передать дом на баланс ТСЖ. Практика показывает, что нецелесообразно и затратно создавать товарищество до оформления кондоминиума, то есть общего имущества многоквартирного дома. Тем не менее, довольно часто встречаются товарищества, созданные ещё на этапе строительства: многие жильцы приобретают квартиры на так называемой стадии котлована, когда дома пока ещё нет. В этом случае члены ТСЖ обречены на дополнительные траты, поскольку за время возведения и отделки здания будут расходоваться электричество и вода.
Трудности во взаимоотношениях с государственными органами бывают не только у вновь создаваемых ТСЖ, но и у товариществ «со стажем». Чаще всего возникают две проблемы - навязывание обслуживающей компании городскими властями и сложности с капитальным ремонтом здания.
Поиск эксплуатирующей организации, которая придётся по душе всем собственникам, может оказаться крайне долгим. Поэтому часто владельцы квартир вынужденно возвращаются к обслуживанию ДЕЗом, что делает существование ТСЖ бессмысленным. Для того чтобы преодолеть эти трудности, нужен очень деятельный председатель. Если он не поленится и изучит все предложения, имеющиеся на рынке управления общедомовым имуществом, скорее всего, найдётся компания, работа которой будет устраивать жильцов.
Рассмотрим вторую группу сложностей, связанных с работой товариществ. Одна из наиболее часто возникающих проблем -нарушение требований Жилищного кодекса при создании ТСЖ. Попробуем разобраться в том, какие нормы не соблюдаются и что могут сделать собственники жилья.
Один из поводов для возбуждения уголовных дел -подделка учредительных документов ТСЖ, фактически удостоверяющих добровольное желание собственников организовать товарищество для управления своим имуществом. Поскольку протокол должны подписать все проголосовавшие за создание ТСЖ (их должно быть не менее 50 % от общего числа собственников), нередко в этих документах появляются фальшивые подписи. Собственники узнают о том, что они пожелали создать товарищество, постфактум - чаще всего, уже после того, как афера раскрылась. Возможна и другая ситуация: подписи настоящие, но не соблюдена процедура проведения общего собрания домовладельцев.
Если ТСЖ создано с нарушениями действующего законодательства, опасность этого для собственников жилья на первый взгляд не слишком очевидна: коммунальные услуги оплачиваются, взносы для формирования бюджета товарищества перечисляют - казалось бы, всё в порядке.
Проблема заключается в том, куда идут эти деньги на самом деле и не окажутся ли жильцы, например, среди зимы с выключенными батареями по причине аварии в системе водоснабжения. И получить государственные субсидии на капитальный ремонт такому ТСЖ не удастся.
Нарушений при проведении собраний избежать сложнее, но всё-таки это возможно. Прежде всего, надо предусмотреть в доме общедоступное место, где будут размещать важную для жильцов информацию. Дублировать её можно, разнося объявления о предстоящем собрании по почтовым ящикам жильцов или уведомляя их лично при обходе квартир. Автографы собственников на подписных листах подтвердят, что их проинформировали о собрании. Такие подписные листы надо приложить к протоколу учредительного собрания. Впоследствии по той же схеме стоит оповещать о проведении очередных и тем более внеочередных общих собраний.
Разумеется, не всегда есть возможность провести общее собрание, на котором лично присутствовали бы все собственники, - далеко не в каждом доме найдётся свободное помещение для этого. Но есть выход - заочное голосование. Здесь тоже существуют свои тонкости: чтобы жильцы осознали, под, чем им предлагают подписаться, нужно время. Поэтому, если голосование проходит заочно, необходимо заранее ознакомить собственников с вопросом, по которому им предстоит высказать своё мнение, и предусмотреть варианты ответа. Практика такова: члены инициативной группы разносят по квартирам листы для голосования с повесткой собрания; назначается день, когда собственники смогут задать интересующие их вопросы. В таком случае жители дома будут осведомлены о тех решениях, которые надо принять, и подделать подписи окажется нелегко.
Следующая проблема связана с формальными требованиями к создаваемому ТСЖ. Требования эти продиктованы наукой управления и простой человеческой логикой. В товарищество могут объединяться жители нескольких домов, но при соблюдении двух условий: придомовые территории данных строений имеют общую границу, число квартир в этих зданиях в сумме не превышает 30. Если вам предложили стать членом сложносоставного ТСЖ, проверьте, с кем предстоит объединиться -с соседней пятиэтажкой или с высотным домом через дорогу.
Иногда в управляющие органы ТСЖ избирают лиц, не являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Вот реальный случай: в столице около ДО ТСЖ возглавляла дама, постоянно работавшая в районной управе. Однако руководство общедомовым имуществом - это не сеанс одновременной игры в шахматы с большим количеством соперников. Здесь необходимо сосредоточиться на проблемах каждого дома, а их всегда бывает много.
3.2 Противодействие проблемам ТСЖ
Если ТСЖ создано по всем правилам, это ещё не означает, что у вас не будет проблем. Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Оно правомочно решать любой вопрос, касающийся функционирования товарищества. Например, собрание утверждает бюджет ТСЖ, устанавливает размер взносов, принимает в члены товарищества и исключает из них. Общие собрания собственников проводят не слишком часто - раз в квартал или полугодие. Текущими оперативными делами занимаются правление и председатель товарищества. Они должны быть людьми деятельными и не слишком загруженными другой работой, иначе решение общедомовых проблем отойдёт на второй план. Если найти таких лиц среди жильцов не удаётся, возможно, стоит поискать внешнего управляющего. С ним заключают договор, в котором оговаривают все параметры сотрудничества, и назначают ему зарплату.
Способ противодействия всем многообразным нарушениям только один - очень внимательно выбирать тех, кому собственники жилья поручают управление своим общим имуществом. В любом случае необходимо проверить их репутацию. Председатель имеет право действовать без доверенности, если подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ. Тщательный выбор председателя отчасти служит гарантией нормального функционирования товарищества.
Ещё одна гарантия этого - работа контрольно-ревизионной комиссии, формируемой из числа жильцов. В таком случае у них будет весьма действенный механизм влияния на работу исполнительных органов товарищества. Контрольные полномочия комиссии распространяются на деятельность и председателя, и правления, и бухгалтера. Фактически такая комиссия - это своеобразный коллегиальный аудитор, поэтому для работы в ней надо выбирать наиболее дотошных членов ТСЖ, вникающих в каждую мелочь.
Подводя итог, отметим, что у ТСЖ есть будущее, но каким оно станет - зависит от самих собственников. Если вы и ваши соседи готовы учиться управлять собственным имуществом, тогда товарищество - подходящий вариант сделать свой дом комфортным и уютным. А справиться с трудностями и подводными камнями помогут активная гражданская позиция и внимание к общедомовым проблемам.
Заключение
Нормы действующего Жилищного Кодекса РФ коренным образом изменили схему управления многоквартирным домом, предоставив ключевое место в ней собственникам жилья. Наличие тех или иных результатов реализации такого подхода к управлению будет во многом зависеть от уровня подготовленности населения к организации собраний по выбору способа управления своим домом, созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ) и т.д.
Итак, деятельность по созданию ТСЖ связана с рядом трудностей, обусловленных менталитетом населения, правовой безграмотностью и другими причинами. Это обстоятельство требует активного участия органов местного самоуправления в развитии институтов поддержки ТСЖ. Полезно учитывать опыт тех муниципальных образований, где реформирование ЖКХ идет по инициативе и при поддержке органов местного самоуправления (г. Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Нижний Новгород, Пермь и др.) и строить систему муниципального управления на основе тесного взаимодействия местных властей и общественности.
Перспективными будут являться такие нормативные акты органов государственной власти РФ, субъектов РФ и местного самоуправления, которые будут способствовать максимальному развитию двух составляющих управления предприятий ЖКХ и территорий:
. Управление (включающее экологическое управление) капиталом и финансовыми потоками, возникающими в процессе управления земельно-имущественными комплексами, как земельно-имущественными комплексами территорий предприятий и т. д.;
. Управление управляющей информацией, включающей экологическую информацию, самоорганизующиеся потоки, возникающие в процессе активизации людей при управлении земельно-имущественными комплексами как местом обитания избирателей. Для решения вышеизложенных задач есть только один последовательный путь: - сформировать под квартальные ТСЖСМД такие земельно-имущественные комплексы на территориях муниципальных образований (например, квартальные, микрорайонные, районные земельно-имущественные комплексы), которые подлежат комплексной реконструкции, капитальному ремонту, реставрации, и, соответственно, будут давать прибыль для квартальных ТСЖСМД при нормально поставленном управлении, которая будет использоваться для развития земельно-имущественных комплексов, т. е. на нужды конкретных домов; - передать в управление квартальным ТСЖСМД неприватизированные нежилые помещения (где они есть) на условиях доверительного управления с определением отчислений муниципальному собственнику от доходов по такому нежилому помещению в размере 10-50%.
А оставшиеся средства оставлять на нужды такого ТСЖСМД; - отдать под квартальные ТСЖСМД доходы от размещения рекламы на их домах и земельных участках, многие ТСЖ уже начинают получать рекламные доходы; - «инвестировать» в ТСЖСМД налоговые льготы в рамках местной компетенции. Например, освободить ТСЖ, ЖСК, ЖК от налога на имущество в части, идущей в местный бюджет; - при формировании земельных участков для ТСЖ, ЖСК, ЖК дать возможность зарабатывать им на частных сервитутах, при управлении собственными территориями. Для продвижения проекта создания ТСЖ, ЖСК, ЖК в массовом порядке необходимо уйти от практики создания ТСЖ в одном доме. Только в границах квартала (микрорайона) можно сформировать доходный (в худшем случае - самоокупаемый) земельно-имущественный комплекс, который можно отдать в управление квартальным ТСЖ, ЖСК, ЖК.
Список используемой литературы
Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (от 21.07.2007 № 185-ФЗ)
Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. № 4218-1
Графов А.А. Факторы, влияющие на эффективность внедрения инновационных технологий на предприятии (на примере жилищно-коммунального комплекса мегаполиса). / Университетский комплекс - форма инновационного развития образовательных учреждений: Сб. науч. статей. Том III - СПб.: СПбГУСЭ, 2009. - С. 93-96
Демидова, Н. Модернизация системы управления организациями коммунального хозяйства // РИСК: ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. - 2010. - № 1. - С. 50-54
Дроздов Г.Д., Киреенко А.М. Информационные технологии ТСЖ мегаполиса. - СПб.: СПбГУСЭ, 2011. - 192 с.
Кондрашов А.О. Самоуправление и саморегулирование в системе ЖКХ мегаполиса // IX Всероссийская научно-теоретическая конференция «Политические, экономические и социокультурные аспекты регионального управления на Европейском севере». - Сыктывкар. - 2011. - С. 37 - 41
Любимцев А.Д. ТСЖ сегодня//ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера, № 3, 2011. - С. 9 - 11
Миронова М.Д. Управленческие инновации в ТСЖ: игры с природой // Российское предпринимательство. - 2010. - № 6 Вып. 1 (160). - С. 130-133 товарищество собственник жилье самоуправление
Оверчук Ю. Коммунальная афера, или О правах на контроль // Домаш. газ. [Омск]. - 2011. - 9 нояб. - С. 4
Пивоваров В.Ф. Управление качеством функционирования ТСЖ в условиях реформирования отрасли / В.Ф. Пивоваров. - М. : Акад. коммун. хоз-ва им. К.Д. Памфилова, 2005. - 459 с.
Реформа ЖКХ : пути к эффективности и социальной справедливости / ред.: М. Борода, И. Газизуллин ; Междунар. центр перспективных исслед. - Киев, 2009. - 256 с.
Сиваев, С.Б. По какому сценарию развивается ТСЖ ? / С.Б. Сиваев // Экономика и жизнь. - 2011. - № 5 (фев.). - С. 30.
Симионов Ю.Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник, М.: Эксмо, 2010 - 286с.
Широков А. Практика внедрения и рекомендации российскому руководству // Коммун. комплекс России. - 2012. - № 11/12. - С. 26-28