Земельный участок как объект сделок это индивидуально-определенная вещь;
Индивидуализация земельного участка в договорах, происходит через указание данных позволяющих определенно установить имущество подлежащие передачи. По смыслу ст. 11.1 ЗК РФ и ст. 7 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о земельном кадастре) индивидуализация земельного участка осуществляется посредством государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом сделок.
До недавнего времени некоторые авторы относили к признакам земельного участка, его нерукотворность. Но данный признак стал неприемлем с введением в действие ФЗ «Об искусственных земельных участках», поскольку появилась возможность создавать искусственные земельные участки.
В качестве объекта земельных и гражданских отношений выделяются не только земельный участок, но и, в соответствии со ст. 6 ЗК РФ, его части, поэтому необходимо выяснить может ли часть земельного участка выступать предметом сделок.
Принципиальное значение, для возможности выдела части земельного участка имеет вопрос о его делимости. Земельный участок - вещь недвижимая, а вещи согласно ст. 133 ГК РФ могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки в зависимости от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования бывают как делимыми, так и неделимыми. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен законом - например, в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.
В ранее действовавшем п. 2 ст.6 ЗК РФ было разъяснено, что под делимым земельным участок, понимается земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляется без перевода его в смотав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При этом необходимо учитывать, что разделить земельный участок на части можно, только если предполагаемые к выделу земельные участки будут не меньше минимального размера земельного участка, установленного законодательством. На территории Иркутской области действует Закон Иркутской области от 10.12.2003 г. № 63-ОЗ , который устанавливает что, для садоводства, огородничества и дачного строительства минимальный размер составляет 4 сотки.
Выделенной части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер и с этого момента часть земельного участка становится самостоятельным земельным участком- объектом гражданских прав. Однако, часть земельного участка может быть предметом договоров без выделения в самостоятельный объект недвижимости.
Согласно п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » (далее - Закон о регистрации прав), при сдаче в аренду части земельного участка, к договору, представляемому на регистрацию, должен прилагаться план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части, что влечет обременение прав арендодателя - собственника частью земельного участка.
Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, она должна быть выделена и сформирована как самостоятельный участок.
На сегодняшний день, не смотря на, положения п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав многие авторы придерживаются противоположной точки зрения.
Так, по мнению Ю. Васильчука «не индивидуализированная часть земельного участка, не может выступать предметом аренды, а как только часть земельного участка пройдет кадастровый учет - она будет представлять собой самостоятельный земельный участок, и следовательно, только в этом качестве будет предметом договора аренды».
В судебной практики прослеживается аналогичная точка зрения. Так Федеральный арбитражный суд Северокавказского округа, в постановлении от 18 февраля 2011 г по делу № А63-1430/2010, указал что «орган местного самоуправления не вправе принимать решение о предоставлении в аренду частей земельного участка, в отношении которых не осуществлены кадастровые работы по присвоению части земельного участка кадастрового номера».
Части земельного участка необходимо отграничивать от земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, находящийся в собственности нескольких лиц.
На сегодняшний день большинство ученых-правоведов (например, С.А. Боголюбов, С.И. Сай и др.), придерживаются мнения, что, не смотря на то, что ст. 6 ЗК РФ не рассматривает земельные доли в качестве отдельных объектов земельных отношений, они выступают объектом прав.
Иную точку зрения обосновывает М.Пискунова, по ее мнению, такого объекта вещных прав как «земельная доля» не существует. «Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, определяемая в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи, что и отличает долю от части земельного участка. Доля выражается в виде частей имущества, например в квадратных метрах или в виде дроби-1/2 и т.д., тогда как часть земельного участка - определённая площадь земельного участка принадлежащая единолично одному собственнику».
По мнению О.В.Катаревой «земельная доля является объектом вещного, а не обязательственного права». Подтверждением этому служат положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения»),устанавливающий исчерпывающий перечень действий собственника которые он вправе совершить в отношении принадлежащей ему земельной доли без ее выдела: завещать, передать долю в доверительное управление или продать участнику общей долевой собственности.
Таким образом, земельная доля в праве общей собственности может быть объектом сделок, без выдела в натуре, но не как вещь, а как право, тогда как после выдела земельная доля приобретает статус самостоятельного земельного участка.
При заключении сделок с земельными участками возникает еще одна проблема, связанная с неоднозначностью в понимании термина «предмет договора», поскольку в ГК РФ данное понятие не раскрыто.
Большинство ученых-правоведов придерживаются мнения, что предмет договора это только вещи, по поводу которых стороны вступают во взаимоотношения, следовательно, при такой трактовке предметом договора будет выступать только земельный участок.
Другие правоведы в частности, В.В. Витрянский указывают, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: продаваемое недвижимое имущество и действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
О. В. Костина анализируя данную проблему, указывает, что «предметом договора являются товары, т.е. вещи, однако на одни и те же вещи могут быть направлены действия сторон в различных договорах поэтому, понятие о предмете должно включать в себя не только наименование и количество товаров».
Не смотря на, неоднозначность в решении вопроса о содержании понятия «предмет договора», анализ научной юридической литературы показал, что не зависимо от того рассматривают ли в качестве предмета договора вещь или действия, правоведы выделяют в качестве главной составляющей предмета договора - земельный участок.
Подводя итог рассмотрению вопроса о земельном участке как объекте сделок можно сделать вывод, что земля, не является объектом имущественных прав, а лишь источником формирования земельных участков - недвижимых вещей. Следовательно, понятие земля первичное по отношение к земельному участку, который становится таковым только после его индивидуализации.
Помимо земельного участка в качестве отдельного объекта земельных и гражданских отношений могут выступать части земельного участка, которые при выделении образует самостоятельный земельный участок. Без выделения в самостоятельный объект недвижимости часть земельного участка может быть предметом только договоров аренды.
Кроме того круг объектов земельных отношений перечисленных в ст. 6 ЗК РФ шире, так как объектами, не только земельных, но и гражданских отношений выступают, земельные доли, которые могут быть предметами различных сделок.
§ 2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗЪЯТЫЕ ИЗ ОБОРОТА
земельный участок договор аренда
По общему правилу, закрепленному в ст. 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты или не ограничены в обороте. Указанное правило допускает возможность изъятия и ограничения в обороте объектов гражданских прав земельным законодательством.
Изъятия из оборота земельного участка происходит путём указания в законе, непосредственно вида земельного участка нахождение, в обороте которого не допускается.
Исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Согласно указанной статье из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
) государственными природными заповедниками и национальными парками
) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
) объектами организаций федеральной службы безопасности;
) объектами организаций органов государственной охраны;
) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
) воинскими и гражданскими захоронениями;
) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Обоснованность отнесения земельных участков к той или иной категории вызвана, по-мнению А.П. Анисимова, «не столько субъективными политическими причинами, сколько причинами более объективными - экономическими».
Необходимо учитывать, что хотя в ЗК РФ перечень земельных участков, изъятых из оборота, сформулирован как исчерпывающий, он несколько шире. Например, изъятыми из оборота будут являться земельные участки, на которых располагаются посольства иностранных государств либо иные объекты в соответствии с нормами международного права.
Таким образом, земельный участок, являясь объектом гражданских прав, может быть изъят из оборота, что влечет за собой невозможность переход права собственности, и иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности посредством совершения гражданско-правовых сделок. Кроме того, согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, изъятые из оборота не предоставляются в собственность, именно поэтому в судебной практике не возникает вопросов при рассмотрении споров, объектом которых являются земельные участки, изъятые из оборота.
§ 3. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ОГРАНИЧЕННЫЕ В ОБОРОТЕ
Положения об отчуждении земельных участков установленное в п.3 ст. 129 ГК РФ, продублировано в ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» где установлено, что нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
На основе этого положения ст. 27 ЗК РФ были установлены ограничения оборотоспособности земельных участков. Анализ положений указанной статьи дает основания полагать, что режим земельных участков ограниченных в обороте, предполагает, что такие земельные участки не предоставляются в частную собственность, но могут принадлежать определенным субъектам, указанным в федеральных законах, или оборот которых допускается по специальному разрешению.
В научной юридической литературе отмечается, что ограничение оборота земельных участков может быть проведено по разным признакам. В частности, В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов, Д.В. Литвинов указывают, что «в ст.
ЗК РФ ограничение оборота земельных участков установлено по объекту, субъекту и через установление особого порядка совершения сделки».
Ограничение оборотоспособности земельных участков по объекту, выделяют в отдельную группу исходя из подп. 1 п. 5 ст.27 ЗК РФ, где содержится перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таковым относятся земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, за исключением земель заповедников и национальных парков, которые изъяты из оборота, а так же согласно ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.
Так же ограничиваются в обороте земельные участки из состава земель лесного фонда, к которым относятся земельные участки, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины др. и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), и земельные участки в пределах, которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гидротехнические сооружения, а так же водные объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
К ограниченным в обороте относятся земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, предоставленные для нужд связи, занятые объектами космической инфраструктуры.
Так же ограниченны в обороте земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и земельные участки загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами.
Следующий критерий, по которому происходит ограничение оборота земельных участков это ограничение по субъектам, выражающиеся в установлении законом круга лиц которым запрещено приобретать земельные участки определенных категорий. Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается указом Президента РФ и на иных установленных федеральными законами особо охраняемых территориях РФ. Кроме того ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запрещает передачу указанным лицам в собственность земельных участков и долей на земли сельскохозяйственного назначения, они могут только пользоваться такими земельными участками на праве аренды.
Еще одним критерием ограничения оборота земельных участков выступает особый порядок совершения сделки.
Процедура продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрена п. 2 ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указано, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Таким образом, субъект РФ и орган местного самоуправления обладает преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Подводя итог в рассмотрении вопроса об ограничении оборотоспособности земельных участков, как объектов гражданских прав, можно сделать вывод, что гражданским законодательством в п.3 ст. 129 ГК РФ, допускается возможность ограничения оборота земельных участков законами о земле, поэтому перечень земельных участков ограниченных в обороте установлен в ст. 27 ЗК РФ.
Анализ указанной статьи позволяет сделать вывод, что ограничение оборотоспособности земельных участков может быть установлено по субъектному и объектному признаку. Ограничение по субъективному признаку предполагает установление законом круга лиц, которые не могут приобрести в собственность земельные участки определенной категории, а ограничение по объективному признаку проявляется в использование земельных участков лишь по специальному разрешению, в этом случае речь идет о возможности земельного участка выступать предметом сделки, лишь по специальному разрешению.
ГЛАВА 2. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
§ 1. КУПЛЯ- ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Исходя из легального определение договора продажи недвижимого имущества закрепленного в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно сделать вывод что под договором купли-продажи земельного участка понимается соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.
Договор продажи земельного участка с точки зрения классических гражданско-правовых характеристик является консенсуальным, возмездным, взаимным и двухсторонне обязывающим. Хотя из положений ст. 549 ГК РФ следует, что договор продажи создает обязанности только у продавца, анализ норм ГК РФ позволят сделать вывод, что договор купли-продажи земельного участка является двухсторонне обязывающим. По мнению О.Ю. Скворцова, «это легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 550 ГК РФ такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами. Изменения в договор могут быть внесены путем составления соглашения по тем же правилам, что и основной договор.
Дополнительно к форме договора купли-продажи земельного участка предъявляется требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем его существенным условиям, к которым относятся: условие о предмете договора и цене отчуждаемого земельного участка.
Общие требования к земельному участку как к предмету договора продажи недвижимости, содержащиеся в ст. 554 ГК РФ, дополнены п. 1 ст. 37 ЗК РФ требованием о необходимости, прохождения государственного кадастрового учета, для индивидуализации земельного участка.
В договорах, предметом которых являются земельные участки, согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ следует учитывать их категорию. Дискуссионным остается вопрос о статусе договора, при отсутствии в нем категории земельного участка. А.Л. Корнеев отмечает что, «вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным, поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра». Но Е.А. Позднякова не соглашается с такой точкой зрения, считая, что «категория земли определяет целевое использование земельного участка, поэтому отсутствие таких характеристик, может породить исковые требования, лиц, чьи интересы затрагиваются сделкой».
О.М. Оглоблина считает, что, «в договоре целесообразно указывать все сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, поскольку это позволит исключить применение ст. 554 ГК РФ о признании сделки незаключенной, при отсутствии данных позволяющих определенно установить земельный участок подлежащий передаче».
В судебной практики данный вопрос разрешается следующим образом. Так, Октябрьский районный суд г. Новороссийска рассмотрел дело по требованиям о признании незаконным приостановление регистрации права собственности Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии, из-за отсутствия в договоре купли-продажи земельного участка ссылки на категорию. В решении суд указал, что «приостановление регистрации является законным, поскольку ч. 2 ст. 8 ЗК РФ, прямо установлена обязанность сторон не зависимо от разновидности договора указывать в договорах категорию земельного участка».
Таким образом, при заключении договора продажи земельного участка, обязательным является указание категории земельного участка, так как ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, договора будет считаться не заключенным.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, так же необходимо обратить внимание, на недопустимость указания в договоре условий перечисленных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. К таким условиям относятся: установление права продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, условие ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение иных сделок с землей, и условие ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Если перечисленные условия вопреки запрету будут указанны в договоре, то они будут считаться недействительными.
Вторым существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ -цена, при ее отсутствии в договоре правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применимы, следовательно, не может быть уплачена цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
В действующем законодательстве предусмотрены различные механизмы определения цены, в зависимости от того в - частной или государственной собственности находится земельный участок.
Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по инициативе собственника итогам торгов.
В п. 1 ст. 66 ЗК РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( далее - ФЗ «Об оценочной деятельности»). Оценка в данном случае проводится юридическим лицом или индивидуальным предпринимателям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.
М.Ю. Тихомиров считает, что «обращение к профессиональным оценщикам недвижимости способствует получению полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка».
Если же предметом сделки выступает земельный участок, принадлежащий Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, то согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки является обязательным, за исключением, случаев, если собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований имеет исключительное право на ее выкуп (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Цена в таких случаях определяется по правилам установленных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - где установлено, что до 1 июля 2012 года цена устанавливается субъектами РФ в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер процента зависит от расположения земельного участка в городе, с численностью населения свыше 3 миллионов человек или в иной местности. Если же покупателем выступает собственник недвижимости расположенной на земельном участке, то цена земельного участка устанавливается в виде процента от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Стороны договора могут использовать и другие принципы для определения цены участка. Например, с помощью метода аналогий стороны могут сформировать цену по взаимному соглашению с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности. Или можно оценить земельный участок по нормативной цене, которая определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения, и не превышает 75% уровня рыночной цены.
Исполнение обязанности продавца по передаче имущества связанна с моментом подписания сторонами акт о передаче, с этого момента, покупатель приобретает статус титульного владельца недвижимого имущества, но собственником он станет, только с момента государственной регистрации перехода права собственности.
На продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка возлагается обязанность не только передать документы, но и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка.
Необходимо обратить внимание, на то, что в Российской Федерации законами устанавливаются особенности купли-продажи отдельных категорий земель. Например, продажа земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется по итогам торгов, порядок проведения которых регламентируется Правительством РФ.
Наиболее детально, регламентированы особенности заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью такого договора является ограничение субъектного состава участников, поскольку иностранные граждане и юридические лица, не могут быть покупателеми таким земельных участков.
Вторая особенность договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключается в оценке земельных участков. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом объектов расположенных на нем.
Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, проявляется и в порядке их продажи. В ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что субъект РФ и муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продажи с указанием цены и других существенных условий. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, или не уведомит о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не меньше указанной в извещении.
Таким образом, проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.
§ 2. АРЕНДА, ПЕРЕНАЙМ, СУБАРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Аренда земельных участков одна из самых распространенных и эффективных форм использования земель во всем мире. В.В. Васильева объясняет такую распространенность аренды универсальностью поскольку право аренды может принадлежать как гражданам, в том числе и иностранным так и юридическим лицам, а так же в аренду могут предоставляться ограниченные в обороте земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности.
К отношениям аренды земельных участков, согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ помимо норм ЗК РФ применяются общие положения ГК РФ об аренде.
Определение договора аренды земельного участка можно вывести из легального определения аренды, содержащиеся в ст. 606 ГК РФ. Согласно данному определению, по такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и (или) пользование.
Договор аренды земельного участка характеризуется как консенсуальный, взаимный, возмездный и срочный. Срочность договора аренды, обусловлена тем, что обязательственные права, вытекающие из договора действуют, период времени указанный в договоре. Если же срок аренды в договоре не указан, то такой договор считается заключенный на неопределенный срок, в этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив об этом за три месяца.
Законами могут устанавливаться предельные сроки аренды. Например, п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды - 49 лет, если такой срок в договоре не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения такого срока, договор прекращается по истечении указанного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Помимо выше перечисленных характеристик В.Х. Улюкаев, отмечает, что указанный договор обладает еще и признаком возвратности, поскольку «по истечении срока аренды земля подлежит возврату арендодателю».
Анализ гражданского и земельного законодательства РФ позволяет сделать вывод, что порядок заключения и форма договора аренды земельного участка зависит от того кто выступает на стороне арендодателя.
По общему правилу договор аренды заключается в письменной форме с последующие его государственной регистрацией, но, если срок договора не превышает одного года, он может быть заключен в простой письменной форме.
Если же арендодателем выступают государственные и муниципальные органы, то договор аренды заключается в порядке установленным постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» .
Согласно указанному постановлению договор аренды предметом, которого выступает, земельный участок из государственной или муниципальной собственности заключаются по результатам торгов, на основании протокола с победителем в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.
По желанию собственника земельного участка находящегося в частной собственности договор аренды, так же может быть также заключен по результатам торгов. А.И. Дихтяр указывает, что «в таком случаи необходимо руководствоваться нормами ст. 447 - 449 ГК РФ, а при проведении торгов на заключение договора аренды земельного участка в ходе процедур банкротства, или исполнительного производства, необходимо учитывать положения федеральных законов, регулирующих соответствующие отношения.
Отдельно в п.2 ст. 295 ГК РФ определены особенности сдачи в аренду земельных участков принадлежащих федеральным государственным унитарным предприятиям (далее - ФГУП). Так ФГУП вправе сдавать в аренду принадлежащие ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество исключительно при наличии согласия собственника. На дачу такого согласия уполномочено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по месту регистрации ФГУП в качестве юридического лица.
Д. Зайков указывает, что «поскольку законодательство РФ не предусматривает способы согласования сделки ФГУП, возможно использование любых способов с соблюдением обязательной письменной формы для того чтобы была возможность идентифицировать должностное лицо (орган) давшие согласие».
Анализ норм гражданского и земельного законодательства позволят сделать вывод, что не зависимо от того кто выступает арендодателем земельного участка, существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора и размер арендной платы.
В основу определения размера арендной платы согласно ст. 65 ЗК РФ могут быть положены различные принципы, в зависимости от того кто выступает собственником земельного участка. Если собственником выступает физическое или юридическое лицо то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются непосредственно договором. Если же земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то порядок определения условий и сроков внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.
Основные принципы определения арендной платы за земельные участки, находящийся в государственной собственности установлены в Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
В соответствии с указанным постановлением С 10 ноября 2011 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитывается в процентах; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ; на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Если же земельный участок, находится в собственности субъектов РФ для определения размера арендной платы необходимо руководствоваться актами, принятыми в субъектах РФ. В Иркутской области действует Постановление Правительства Иркутской области от 04.03.2009 № 41-пп «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области». Согласно п. 2,3 указанных правил, арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере до 2 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности регулируется актами принятыми главой муниципального образования. Например, в городе Иркутске действует Постановление мэра г. Иркутска от 09.02.2009 № 031-06-340/9 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска».
Таким образом, основные принципы, с учетом которых строятся акты органов исполнительной власти субъекта и глав муниципальных образований, определяющих порядок и размеры взимания арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности содержатся в постановлении Правительства РФ, что способствует установлению единой экономически обоснованной арендной платы.
С установлением арендной платы как существенным условием договора аренды земельного участка связанна обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы. В случае нарушения арендатором указанной обязанности арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.
При рассмотрении вопроса об аренде земельного участка необходимо остановится на рассмотрении двух договоров предусмотренных п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, непосредственно связанных с арендой это - субаренда и перенаем.
Данные договоры имеют схожий характер, ими оформляются отношения, когда арендатор земельного участка передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу за плату или без нее, в пределах срока договора аренды без согласия собственника, но при условии его уведомления.
Различие между субарендой и перенаймом земельного участка заключается в наличии или отсутствии перемены лиц в обязательстве, и в порядке обращения за государственной регистрацией. При перенайме первоначальный арендатор уступает свои права, и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства, а новый арендатор становится ответственным перед арендодателем, при этом все условия договора аренды земельного участка остаются неизменными. Тогда как при субаренде (поднайме), арендатор не выбывает из обязательства, а заключает дополнительный договор, напрямую связанный с основным, условия которого могут значительно отличаться от положений основного договора, за исключением условия о сроке.
Различия в порядке регистрацией, проявляться в том, что при перенайме в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением обращаются все лица участвующие в договоре на стороне арендатора или перенанимателя. А за регистрацией договора субаренды обращается одна из сторон арендатор либо субарендатор.
Таким образом, подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что наличие дополнительных требований к земельному участку как к предмету договор аренды, закрепление различных механизмов определения размера арендной платы, позволяет выделить аренду земельного участка как особый вид аренды, что влечет необходимость специального правового регулирования, выраженного, прежде всего в нормах земельного законодательства.
§ 3. ДОГОВОР МЕНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Согласно ст. 567 ГК РФ мена - это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
Правовое регулирование договора мены земельных участков имеет специфику, выражающуюся в возможности применения к обмену земельными участками не только норм гражданского и земельного законодательства регулирующих непосредственно мену, но и, согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ требований предъявляемых к купли-продажи земельных участков. Такая возможность обусловлена сходством характера обязательств, возникающих при мене земельных участков с куплей - продажей. Разница лишь в том, что встречное предоставление осуществляется не в виде денег, а виде земельного участка, а каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
В.В. Ярков рассматривая особенности мены земельных участков, отмечает, что «в основе договора мены лежит прекращение права собственности у одного лица и возникновение его у другого, в связи с этим право на заключение договора мены имеют только собственники или уполномоченные им лица».
По гражданско-правовым характеристикам договор мены земельных участков является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Заключается договор мены земельных участков в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), с последующей его государственной регистрацией, по совместному заявлению сторон.
В ЗК РФ не определен круг субъектов, которые могут заключать подобного рода договоры, поэтому в практике возникает вопрос, может ли стороной договора мены земельных участков выступать не только физические и юридические лица, но и публичные образования.
Свою точку зрения, носящую строго информационный характер по данному вопросу, изложило в письме от 01.02.2011. № Д 23-346 Министерство экономического развития РФ. В письме разъясняется, что органы государственной власти и местного самоуправления, являясь публично-правовыми образованиями, обладают специальной (ограниченной) правосубъектностью, поэтому вправе совершать только те действия, которые регламентированы законодательством. А поскольку в ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень способов отчуждения земельных участков, находящихся в собственности муниципальных образований, где не указана возможность совершения сделок по мене земельных участков, публичные образования не могут заключать подобные сделки.
В судебной практики выводы Минэкономразвития РФ не нашли отражения. Так, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было рассмотрено заявления о пересмотре в порядке надзора постановления ФАС Поволжского округа от 12.11.2010 по делу № А65-15941/2009-СА2-9.
В заявлении указанно, что ООО «Кузкэй» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы, об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по договору мены, который был заключен на основании постановления исполкома МО г. Набережные Челны, об обмене земельного участка, находящегося в собственности общества на равнозначный земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под строительство.
Президиум ВАС РФ, рассмотрев заявление, указал, что один из земельных участков находился в государственной собственности, поэтому заявитель должен был представить документы, подтверждающие предусмотренную ст. 28, 30, 38, 38.1 и 52 ЗК РФ процедуру предоставления земельных участков, а поскольку документы не были представлены, данный договор является ничтожным, следовательно, регистрирующий орган отказал в регистрации правомерно.
Таким образом, анализ судебной практики, показывает, что публичные образования могут выступать стороной договора мены земельных участков, при условии соблюдения процедуры заключения договора установленные для купли-продажи, так как нормами о мене земельных участков указанные вопросы не регулируются.
Единственным существенным условием договора мены земельного участка выступает предмет. Требования к которому, аналогичны требованиям к земельному участку в других сделках.
Как и при совершении других сделок с земельными участками стороны обязаны проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров и обременений земельного участка. Не предоставление или предоставление заведомо ложной информации влечет применения к правоотношениям по обмену п. 3 ст. 37 ЗК РФ, согласно которому покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения, причиненных ему убытков. Кроме того продавец и покупатель, вправе требовать возврата земельного участка, предоставленного в обмен, в случае изъятия имущества, приобретенного по договору мены, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора (ст. 571 ГК РФ).
Цена земельного участка в договоре мены не является существенным условием, поскольку ст. 568 ГК РФ предполагает, что если из договора мены не вытекает иное, предметом договора выступает обмен равноценными земельными участками. При этом расходы на передачу и принятие земельных участков осуществляются в каждом случае той стороной, которая исполняет соответствующие обязанности. О.В. Касьянова обращает внимание на то, что обязательным условием договора мены земельных участков является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью (нормативной ценой земли).
Предметом договора мены могут выступать и не равноценные земельные участки. В этом случае сторона, которая передает земельный участок, цена которого ниже, предлагаемого в обмен, обязан оплатить разницу. Договором может быть предусмотрен и иной порядок компенсации разницы в ценах.
Договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки мены и купли-продажи. А.М. Эрделевский указывает, что «такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но и как договор купли-продажи с элементами мены». Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель такого договора - обмен имуществом.
По договору мены передача земельных участков может осуществляться как одновременно, так и в разное время, тогда к исполнению обязательства по обмену применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ). При этом права собственности на обмениваемые земельные участки переходит не с момента исполнения сторонами обязательств по их передаче, а с момента государственной регистрации.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующие выводы. Договор мены имеет сходную конструкцию с договором купли-продажи земельного участка, что позволяет применять к договору мены, нормы регулирующие куплю-продажу земельных участков. Но, хотя договоры мены и купли-продажи сходны по своему содержанию, на сегодняшний день договор мены применяется не столь широко как купля-продажа. Чаще всего договоры мены земельных участков заключаются между гражданами, а так же в случаях изъятия земельных участков для строительства между физическими, юридическими лицами и публичными образованиями.
§ 4. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Учитывая положения ст. 572 ГК РФ закрепляющей легальное определение договора дарения можно сделать вывод, что по договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу.
Договор дарения земельного участка это двухсторонняя сделка - даритель, подписывая договор, дает согласие на передачу права, а одаряемый на принятие вещи. При этом, если по общему правилу договор дарения может характеризоваться как реальный, так и как консенсуальный, то в отношении дарения земельного участка В.А. Горемыкин отмечает, что «договор будет характеризоваться только как консенсуальный, поскольку момент заключения договора не совпадает с переходом права собственности, который связан с государственной регистрацией».
По своей сущности договор дарения является безвозмездным, поэтому если при дарении земельного участка, со стороны одаряемого предполагается встречное предоставление такой договор признается притворной сделкой, что влечет применения правил о недействительности сделок (п.1 ст.572 ГК РФ).
Помимо выше перечисленных характеристик договор дарения земельного участка является односторонне - обязывающим, но в ряде случаев может быть взаимным. И.В. Елисеев рассматривая дарение как взаимный договор, указывает, что «возложить на одаряемого встречную обязанность возможно заключив договор дарения связанный с обременением передаваемого земельного участка в пользу самого дарителя». Например, передавая в дар земельный участок, даритель может оставить за собой, право прохода или прогона скота (сервитут). Отсюда - вывод, что договор дарения земельного участка может быть взаимным, но всегда безвозмездным.
В судебной практики встречаются споры, предметом рассмотрения в которых становятся требования о признании договора дарения земельного участка притворной сделкой из - за фактически сложившихся возмездных отношений. Так, Нестеровский районный суд Калининградской области, рассмотрел исковые требования о признании договора дарения земельного участка ничтожным поскольку, заключению договора дарения между истцом и ответчиком предшествовала договоренность истца с сыном ответчицы о том, что он должен передать ему за земельный участок 30000 долларов США. Свои обязательства истец выполнил, договор дарения был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы, однако сын ответчицы истцу деньги за земельный участок так и не заплатил.
Суд в решении пояснил, что, несмотря на то, что ответчик отрицал возмездность сделки, суд пришел к обратному выводу, поскольку в материалах об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению истца о факте незаконного присвоения спорного земельного участка, из пояснений свидетеля следовало, что сын ответчицы передал деньги истцу. Поэтому суд признал дарение притворной сделкой и применил к заключенному договору правила о купли-продажи недвижимости, поскольку фактически сложившиеся отношения между сторонами носили возмездный характер.
К форме договора дарения земельного участка предъявляются общие требования, необходимо, что бы договор был составлен в письменной форме, и согласно требованиям п.3 ст.574 ГК РФ был зарегистрирован.
В качестве сторон договора дарения земельного участка могут выступать физические и юридические лица, а так же государство в лице государственных органов, и органы местного самоуправления, с учетом ограничений установленных законодательством. Так в ст. 575 ГК РФ установлен запрет на осуществление дарения: от имени малолетних и признанных недееспособными граждан, их законными представителями работникам образовательных, медицинских организаций, а так же, организациям, оказывающим социальные услуги, лицам, замещающим государственные должности РФ, субъектов РФ, муниципальные должности, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, а так же запрещено дарение между коммерческими организациями.
Указанные лица могут выступать на стороне одаряемого, только в случае если передача дара будет обусловлена его использованием в общеполезных целях (пожертвование). Именно по цели договора различается пожертвование от обычного дарения, где земельный участок может быть передан без дополнительных условий. Учитывая нормы ст. 582 ГК РФ, на принятие земельного участка переданного в порядке пожертвования не требуется чье - либо согласие, но поскольку права одаряемого ограничены целью пожертвования, то в случае невозможности использования дара в указанных целях, потребуется согласие дарителя или решение суда на использование земельного участка по иному назначению, в противном случаи дарение может быть отменено.
Не запрещено дарение земельного участка и юридическому лицу, если дарителем является физическое лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, часто подобным образом оформляются взносы в уставной капитал фирмы. Если же дарителем выступает само юридическое лицо то, необходимо учитывать, что дарение может быть отменено по требованию заинтересованных лиц, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению юридического лица несостоятельным (банкротом).
По общему правилу, в договоре дарения земельного участка на дарителя возлагается обязанность проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся земельных споров и ограничений в отношении земельного участка.
Гражданским законодательством предоставлено право дарителю отказаться от исполнения или отменить договор дарения, если после заключения договора имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Так же основаниям, для отмены дарения согласно ст. 578 ГК РФ может послужить совершение уголовно - наказуемых деяний одаряемым в отношении дарителя или членов его семьи, а в случае умышленного лишения жизни право отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Отмена дарения возможна и в случае если в договоре дарения земельного участка будет предусмотрено право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого.
Одаряемый также вправе отказаться от дарения, но только до передачи ему дара, в письменной форме, а если договор дарения был зарегистрирован, то и отказ подлежит государственной регистрации.
Во всех случаях отказа от дарения предмет договора, должен быть возвращен в натуре, а в случае гибели или утраты вещи, по общему правилу должна быть возмещена ее стоимость, но указанное правило из-за особенностей земли к договору дарения земельного участка не применяется, поскольку, земельный участок возможно лишь повредить. При этом отказ дарителя от исполнения договора не дает одаряемому права на возмещения убытков, тогда как даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Таким образом, проанализировав основные характеристики договора дарения, можно сделать вывод, что в земельном законодательстве отсутствуют специальные нормы, устанавливающие правила для совершения договора дарения земельного участка, в связи с этим необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства о сделках, и нормами Гл. 32 ГК РФ регулирующих договор дарения. Нормами же земельного законодательства установлены лишь общие положения о формировании земельного участка, как предмета договора дарения.
§ 5. ДОГОВОР РЕНТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В земельном законодательстве нет норм регулирующих порядок заключения договора ренты земельного участка, поэтому к возникшим отношениям применяются положения Гл. 33 ГК РФ, а так же в зависимости от возмездности договора, нормы о купли-продажи или дарении, при условии, что это не противоречит существу договора ренты.
В ГК РФ в зависимости от срока и условий предусмотрены три вида ренты: постоянная, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
Субъективный состав во всех разновидностях ренты земельных участков одинаков - сторонами в договоре являются получатель и плательщик ренты.
На стороне получателя ренты выступает собственник земельного участка, который передает его под выплату ренты. Во всех договорах ренты земельного участка получателем ренты может быть только физические лица, а в договоре постоянной ренты, еще и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Плательщиком ренты признается лицо в собственность, которой передается земельный участок. В гражданском законодательстве не установлен круг лиц, которые могут выступать на стороне плательщика ренты, следовательно, ими могут быть как граждане, так и организации. Но возникает вопрос можно ли рассматривать в качестве субъектов договора ренты земельного участка иностранных граждан и лиц без гражданства С.А. Чаркин указывает, что «если применить к данному договору положения о купле-продаже земельных участков, то иностранный гражданин исключается из субъектного состава договора».
Существенными условиями договора ренты земельного участка является предмет, размер и форма ренты.
К земельному участку как к предмету договора ренты предъявляются общие требования, установленные в земельном законодательстве для других сделок. При этом поскольку к ренте возможно применить положения о купли-продажи земельная доля без выдела может выступать предметом договора ренты если она передается под выплату ренты участнику долевой собственности, в остальных же случаях только при условии ее выдела из общей долевой собственности.
Следующие существенное условие для договора ренты - размер рентных платежей. В ГК РФ установлены минимальные размеры ренты в зависимости от вида договора.
Для постоянной и пожизненной ренты, минимальный размер рентных платежей в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения земельного участка, а в договоре пожизненного содержания с иждивением, не менее двух величин прожиточного минимума. При отсутствии в субъекте РФ указанной величины, расчет производится по величине прожиточного минимума в целом по РФ. При этом размер ренты, установленный договором, подлежит увеличению с учетом роста величины прожиточного минимума на душу населения.
Форма ренты так же зависит от вида договора. По договору постоянной ренты в качестве платежей за земельный участок могут, предоставляется не только деньги, но и работы, услуги, права на результаты интеллектуальной деятельности и т.д. А по договору пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением рентные платежи могут осуществляться только в денежной форме, но договором в обязанности плательщика ренты может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании.
На характер заключения договора ренты земельного участка влияет условие о сроке его заключения. С.А. Чаркин, указывает, что «срок рентного договора является неопределенным, поскольку события, с которым связанно прекращение выплаты ренты, будь то срок жизни или при постоянной ренте неопределенный срок, зависящий от усмотрения должника в любой момент выкупить ренту, не зависит от воли сторон». Поэтому, большинство ученых- правоведов отмечают рисковый (алеоторный) характер договора, поскольку общий объем рентных платежей в момент заключения договора не может быть определен.
Договор ренты, по сравнению с другими сделками, где предметом выступают земельные участки, имеет особенности в форме договора. Ст. 584 ГК РФ предусмотрена обязанность нотариального удостоверения договора ренты. После чего, договор подлежит государственной регистрации, с момента которой в соответствии со ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным.
Особенностью договора ренты является то, что он представляет собой односторонний договор. Обязанность возлагаются только на плательщика ренты, он должен выплачивать ренту за переданный земельный участок.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что договор ренты земельного участка хотя, и не выделен в законодательстве в качестве отдельной конструкции, но на практики является часто встречающимся договором, обладающим правовыми особенностями и признаками, позволяющие его отличить от смежных договоров.
§ 6. ДОГОВОР ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Ипотека, являясь по своей правовой природе залогом недвижимости, считается наиболее предпочтительным способ обеспечения исполнения обязательств. По мнению Р.Р. Замаляеева данное предпочтение сформировалось благодаря устойчивости и значительной стоимости предмета залога в гражданском обороте.
Договор ипотеки (залога) земельного участка регулируется не только общими положениями, о залоге установленными в ГК РФ и ЗК РФ, но и нормами Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗ «Об ипотеке»).
Особенности ипотеки земельных участков проявляются, прежде всего, в предмете залога. В залог может быть передан земельный участок, только если он не ограничен и не изъят из оборота. В связи с этим возникает вопрос о возможности передачи в залог земель сельхоз назначения. Ст. 7 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отсылает к ФЗ «Об ипотеке» но в нем отдельно залог земель указанной категории не выделен. Анализ статей ФЗ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод, ипотека земель сельскохозяйственного назначения возможна, так как согласно ст. 54 суд может отсрочить реализацию заложенного имущества в случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
ФЗ «Об ипотеке» установил требование, что передать в залог земельный участок может только собственник. А если собственником выступает государство или муниципальное образование, то согласно ст. 62.1 ФЗ «Об ипотеке» такой земельный участок может выступать предметом ипотеки, если предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения в целях строительства.
Следующие требование относится к индивидуализации земельного участка. В договоре ипотеки должны быть отражены: наименование, местонахождение и как указывает, но не раскрывает законодатель, в п. 2, ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» «достаточное для идентификации этого предмета описание». Исходя из анализа п. 3 ст. 67 данного закона, можно предположить, что для идентификации будет достаточно сведений, из кадастрового плана и Единого государственного реестра земель, поскольку к договору должен прилагаться кадастровый план.
Так же предметом ипотеки может выступать доля в праве общей или совместной собственности, но согласно п. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», только после ее выдела в натуре. В то же время согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 выделение земельной доли не требуется, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
Так же следует учитывать, положения п. 2 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке» устанавливающих, что собственник общей долевой собственности вправе заложить принадлежащую ему долю, без согласия иных сособственников, тогда как при общей совместной собственности согласие необходимо. Например, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга.
Помимо прочего п.2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» разрешает залог имущественного права. Так арендатор земельного участка, находящегося в частной, государственной или муниципальной собственности вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды. В законодательстве неодинаково разрешен вопрос о согласии собственника земельного участка на залог прав аренды. Пунктом 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» и п. 2 ст.615 ГК РФ определено, что согласие собственника требуется, в то время как в п.5 ст.22 ЗК РФ указанно, что требуется лишь уведомление собственника.
Указанная коллизия была проанализирована и изложена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Пленум ВАС РФ отмечает, что, поскольку ГК РФ допускает возможность установления законами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то достаточно лишь уведомления собственника земельного участка.
О.Р.Фархиуллина считает, что должны применяться нормы ФЗ «Об ипотеке», но не во всех случаях, а только при одновременном залоге здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Аналогичный вывод содержится в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики применения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28 января 2005 г. № 90 .
Несмотря на разъяснения Пленума ВАС РФ следует обратить внимание на замечание А.Л. Корнеева, который указывает на то, что « «отдать арендные права земельного участка» явно не правовое, а обиходное понятие. «Отдать» права (кстати, какие именно?) - это или уступка права требования по договору, или перенайм. Если все -таки это - цессия, то требуются пояснения о том, в силу чего она осуществляется. Если же предполагается переход и прав, и обязанностей, то следует объяснить причины нарушения правила п. 1 ст. 391 ГК РФ земельным законодательством о том, что перевод долга требует согласия и кредитора (в нашем случае арендодателя)».
Таким образом, законодателю необходимо разрешить разногласия между нормами гражданского и земельного права.
Помимо предмета существенным условием договора ипотеки земельного участка, выступает, согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» оценка земельного участка, производимая в порядке определенном ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом в ст. 8 указанного закона, определено, что при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц оценка обязательна в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки. Следовательно, только если основное обязательство - кредитное и стороны не пришли к соглашению в отношении стоимости предмета ипотеки требуется проведение обязательной оценки земельного участка.
При этом следует учитывать, что в ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» разграничена оценка земельного участка и залоговую стоимость. Залоговая стоимость предмета ипотеки, исходя из императивного характера ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» рассматривается как существенное условие, и должна быть определена самими сторонами договора - залогодателем и залогодержателем.
Существенными условиями в договоре залога земельного участка также выступают условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Поэтому в договоре об ипотеке надлежит указать право, в силу которого земельный участок принадлежит залогодателю.
Таким образом, проанализировав основные характеристики договора залога (ипотеки) земельного участка, можно сделать вывод, что основные проблемы договора ипотеки связанны с предметом договора, поэтому предлагается внести следующие изменения. Устранить из ипотечного законодательства положения, касающиеся возможности залога части земельного участка так как, ФЗ «Об ипотеки» содержит положение о не возможности залога части земельного участка, без ее индивидуализации, тогда как после прохождения кадастрового учета часть земельного участка становится самостоятельным земельным участком. Кроме того, в ФЗ «Об ипотеки» необходимо определить случаи, когда возможен залог доли земельного участка без выдела ее в натуре, поскольку такие случаи определены только в судебной практики. А так же необходимо разрешить разногласия между нормами гражданского и земельного законодательства по поводу залога прав аренды.
§ 7. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в управление, в то время как другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления либо указанного им лица (выгодоприобретателя).
В российском законодательстве отсутствует перечень объектов недвижимости, которые могут быть предметом договора доверительного управления. Поэтому, собственник земельного участка может реализовать правомочие по распоряжению земельным участком, заключив договор доверительного управления.
Сторонами договора доверительно управления выступает учредитель управления, доверительный управляющий, а та же выгодоприобретатель, который не может одновременно выступать управляющим по этому же договору.
Согласно ст. 1004 ГК РФ учредителем управления, может выступать лицо не являющиеся собственником имущества, в случаях установленных законом. Например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного (п. 1 ст. 38 ГК РФ) или гражданина, признанного безвестно отсутствующим (п. 1 ст. 43 ГК РФ). Не может выступать учредителем управления, согласно п. 3 ст. 1013 ГК РФ учреждение, которому земельный участок принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В этом случае учредителем управления будет выступать государственный орган распоряжающийся имуществом от имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.
Доверительным управляющим согласно п.1 ст. 1015 ГК РФ может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия, а так же физическое лицо, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.
Гражданское законодательство наделило доверительного управляющего правом совершать в отношении имущества переданного в управление от своего имени любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя, информируя при этом другую сторону, о том, что он действует в качестве доверительного управляющего (п.3 ст.1012 ГК РФ). Поэтому при совершении действий требующих письменное оформление, доверительный управляющий обязан после своего имени или наименования указать «Д.У.», иначе доверительный управляющий понесет личную ответственность перед третьими лицами принадлежащим ему имуществом.
Существенными условиями договора доверительного управления согласно ст. 1016 ГК РФ выступают: состав имущества, наименование или имя учредителя управления и выгодоприобретателя, и если договор возмездный размер и форма вознаграждения управляющему, а так же срок действия договора. Предельный срок заключения договора доверительного управления имуществом пять лет, но если по истечении пяти лет сторонами не будет заявлено о прекращении договора он считается продленным на тех, же условиях.
Согласно п. 4 ст. 1020 ГК РФ к существенным, также относится условие об отчете, о деятельности доверительного управляющего, который предоставляется учредителю управления и выгодоприобретателю в сроки и в порядке, установленные договором.
Форма договора доверительного управления земельным участком согласно ст. 1017 ГК РФ соответствует требованиям, установленным для продажи недвижимого имущества. При этом, государственной регистрации подлежит непосредственно передача недвижимого имущества в доверительное управление, так как п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации», установлено, что государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество в том числе доверительным управлением. Но доверительное управление вряд ли можно отнести к ограничениям (обременениям). О.П. Торосян и О.М. Мисник отмечают, что, «доверительный управляющий владеет, пользуется и распоряжается переданным в доверительное управление земельным участком не в своих собственных интересах, как при других ограничениях, а в интересах учредителя управления или указанного им лица, поэтому сама сущность доверительного управления показывает, что оно направлено на реализацию интересов собственника, а не на их ограничение (обременение)».
В то же время доверительный управляющий не имеет интереса в осуществлении указанных правомочий для себя, поэтому нельзя приравнивать
правомочия управляющего к праву собственности, поэтому интересна точка зрения О.П.Торосяна и О.М. Мисник о характеристики их как «квазивещные».
Земельные участки сельскохозяйственного назначения тоже могут выступать предметом договора доверительного управления. Как показывает практика чаще всего в отношении земельных долей, реже - в отношении самих земельных участков. Кроме того, в соответствии со ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае если договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного закона, не приведены в соответствие с правилами ГК РФ, к таким договорам применяются правила о договорах доверительного управления имуществом. Данное положение вызывает затруднения в правоприменительной практике, поскольку правовой режим этих договоров не совпадает, договор доверительного управления - реальный договор, а аренда, напротив, является консенсуальной сделкой.
Подводя итог, можно сделать вывод, что на практике доверительное управление земельным участком чаще применяется в случаях установленных законом, но в этих ситуациях его использование вызывает различные затруднения, основными причинами которых являются неточности формулировок отдельных норм законодательства о доверительном управлении, а также многочисленные пробелы в гл. 53 ГК РФ.
§ 8. ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ (ССУДЫ)
В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) - одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком не упоминает в ГК РФ при перечислении вещных прав лиц, не являющихся собственниками, ни в ст. 216, ни в Главе 17 ГК РФ. Но по своей природе договор ссуды наиболее близок к договору аренды, отличие лишь в том, что ссуда всегда безвозмездный договор, поэтому наличие встречного предоставления повлечет недействительность сделки и применение к ней правил о договоре аренды. В связи с этим к договору ссуды земельного участка можно применить правила, предусмотренные для договора аренды относительно объектов договора (ст. 607 ГК РФ), его сроков (ст. 610 ГК РФ), обязанности использовать имущество по назначению, к условиям о возобновлении договора, и о распределении между сторонами затрат, по улучшению имущества (ст. 623 ГК РФ).
В договоре безвозмездного срочного пользования земельным участком на ссудополучателя дополнительно возложены обязанности землепользователей закрепленные в ст. 41, 42 ЗК РФ, за исключением обязанности производить платежи за землю. Этому правилу корреспондирует норма ст. 695 ГК РФ, предусматривающая, что именно ссудополучатель обязан поддерживать объект ссуды в исправном состоянии и нести все расходы на ее содержание.
Ссудодателем согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ может быть собственник или иное, управомоченое законом или собственником лицо. Например, ст. 660 ГК РФ арендатору предприятия предоставлено право передать в безвозмездное пользование вещи, входящие в состав арендуемого предприятия.
Для коммерческих организации установлен запрет на передачу имущества в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
На стороне ссудополучателя могут выступать любые субъекты гражданского права, поскольку в ГК РФ отсутствуют особые требования в отношении них.
Договор ссуды может быть заключен без указания срока тогда, он считается заключенным до востребования земельного участка собственником. В ряде случаев законом предусмотрены предельные сроки передачи имущества в безвозмездное пользование. Например, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в безвозмездное срочное пользование на срок не более чем один год. А религиозным организациям, имеющим на праве безвозмездного пользования здания, строения, религиозного и благотворительного назначения, земельные участки предоставляются на срок пользования этими объектами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При предоставлении земельных участков из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24 ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела срок окончания права будет определяться сроком окончания трудовых отношений.
На практики возникают сложности с определением формы договора ссуды, поскольку ст. 131 ГК РФ не предусматривает необходимость государственной регистрации. Вместе с тем п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации» установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. А в ст. 26 ЗК РФ лишь упоминается, что договор безвозмездного срочного пользования, заключенный на срок менее чем один год, регистрации не подлежат. Возникает вопрос, необходима ли регистрация договора ссуды заключенного на срок свыше одного года. Е.А. Суханов обращает внимание на, то, что «право ссуды - весьма серьезное обременение недвижимого объекта, информация о котором важна для потенциальных приобретателей».
Представляют интерес выводы по данному вопросу выработанные судебной практикой. Так, при рассмотрении спора о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, ФАС Северо-Западного округа в решении по делу указал, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на 49 лет, подлежит государственной регистрации, исходя из ст. 26 ЗК РФ.
Таким образом, на сегодняшний день в судебной практики нормы ЗК РФ толкуют в пользу того, что договор ссуды заключенный более чем на год необходимо регистрировать, тогда как еще недавно по аналогичным делам принимали противоположные решения. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа исходил из того, что действующее законодательство не содержит императивных норм, о государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок более одного года, поэтому договор ссуды заключенный на срок 25 лет не подлежит регистрации.
Таким образом, анализ основных положений позволят сделать вывод, что договор ссуды является основанием возникновения у ссудополучателя обязательственных прав временного характера, поэтому необходимо установить в законодательстве требования к государственной регистрации договора ссуды.
ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ СТОРОН ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
§ 1. КЛАССИФИКАЦИЯ ДЕЙСТВИЙ НАРУШАЮЩИХ ПРАВА СТОРОН СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
Оборот земельных участков, предполагающий переход земельных участков и прав на них от одного лица к другому в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, посредством заключения договоров и иных сделок, зачастую нарушается. Причиной нарушения являются действия участников оборота земельных участков, которые не соответствуют закону, что приводит к нарушению прав сторон по сделкам.
Сделки, совершенные с нарушением требований законодательства являются неправомерными и в соответствии с ГК РФ признаются недействительными. Нарушение требований гражданского и земельного законодательства может проявиться в любом элементе сделки с земельным участком.
Традиционно в гражданском праве выделяют четыре элемента сделки: субъективный состав, волеизъявление сторон, форма и содержание сделки. Нарушение требований закона при формировании хотя бы одного элемента приводит к ущемлению прав сторон сделки.
Учитывая положения норм §2 Гл.9 ГК РФ правонарушения при совершении сделок с земельными участками можно классифицировать на различные группы в зависимости от элемента сделки не соответствующему требованиям законодательства, что проиллюстрировано в Приложении.
Первая группа нарушений образованна в зависимости от субъективного состава. Нарушение прав сторон сделки с земельным участком может повлечь:
)заключение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
В данную группу правонарушений входят действия по заключению сделки гражданином признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, а так же несовершеннолетним гражданином от 14 до 18 лет без согласия родителей, а ограниченным в дееспособности судом, без согласия попечителя.
Если стороной по сделке является несовершеннолетний, не достигший 14 лет или недееспособный от их имени, действуют их законные представители. Кроме того, как отмечает Л.В. Журавлева, «для отчуждения земельного участка, собственником которого является ребенок, не достигший 14 лет, потребуется соответствующее разрешение органов опеки и попечительства». Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, может самостоятельно осуществляет действия по отчуждению земельного участка, но с письменного согласия своих законных представителей родителей, усыновителей или попечителя, при условии разрешения (согласия) органа опеки и попечительства. Аналогичные требования установлены и для совершения сделки с земельным участком гражданином, ограниченным в дееспособности.
)Заключение сделки физическим или юридическим лицом, которому запрещено приобретать в собственность земельные участки;
В данную группу входят нарушения, которые возникают при не соблюдении ограничений установленных для иностранных граждан и юридических лиц делающие не возможным их участие в договоре купли-продажи на стороне покупателя, если предметом выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения или земельный участок, расположенный на приграничных территориях, список которых установлен постановлением Правительства.
)Заключение сделки юридическим лицом, выходящим за пределы его правоспособность;
Нарушение прав может повлечь совершение юридическим лицом сделки выходящей за пределы его правоспособности (ст.173 ГК РФ) или совершение сделки органом юридического лица не управомоченным на то.
При этом ст. 174 ГК РФ устанавливает, что нарушение ограничений по совершению сделки, установленных договором или учредительными документами юридического лица, не оказывает влияние на действительность такой сделки при условии, что другая сторона не знала и не должна была знать об указанных ограничениях.
Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами установлены ограничения в совершении отдельных видов сделок и приобретении прав на земельные участки. Например, организации, которым земельный участок предоставлен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться им, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Вторую группу правонарушений образуют действия противоречащие требованиям законодательства, предъявляемых к волеизъявлению сторон по сделки с земельными участками. В зависимости от воли можно выделить следующие нарушения:
)Заключение сделки дееспособным гражданином, который в момент совершения сделки не могли отдавать отчета в своих действиях и руководить ими. (ст.177 ГК РФ).
В данном случае существенным условием будет установление временного промежутка в течении которого гражданин был фактически недееспособным.
)Совершение мнимой и притворной сделки ( ст.170 ГК РФ).
На сегодняшний день в судебной практики встречается большое количество дел предметом рассмотрения, в которых становится требования о признании сделки недействительной по причине не соответствия фактически сложившихся отношений с договором заключенным сторонами. Чаще всего, граждане, с целью укрытия от налогов заключают договор дарения земельного участка, хотя фактически складываются отношения по купли-продажи. Такая сделка считается притворной, поскольку совершается для прикрытия сделки, которую стороны намеренны совершить в действительности.
В отличие от притворных сделок, мнимые совершаются только для того, чтобы создать у третьих лиц ложное представление о намерениях участников сделки, например заключение договора купли-продажи земельного участка без передачи соответствующих денежных средств.
)Сделки, совершенные под влиянием заблуждения.
В ч. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ прямо предусмотрена виды информация о земельном участке, которая должна содержаться в договоре. В первую очередь это данные об обременениях земельного участка, ограничениях его разрешенного использования и иная информация. Отсутствие указанных данных может привести к нарушению прав покупателя, поскольку, он будет введен в заблуждение относительно предмета сделки.
)Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств.
Обман как противоправное действие характеризуется намеренным введением в заблуждение участника сделки. А.В. Пермяков указывает, что «обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого для себя выгоду».
Для сделок с нарушениями в волеизъявлении актуальна возможность оспаривания кабальных сделок, которые заключены при стечении тяжелых обстоятельств. При совершении такой сделки чаще всего продавец земельного участка, вынужден заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, поэтому он является потерпевшим и может оспорить сделку.
При злонамеренном соглашении представителя одной стороны с другой может сложиться ситуация, когда вместо того, чтобы заключить сделку, которую желал совершить представляемый, , пользуясь предоставленными полномочиями представитель, вступает в сговор с третьим лицом и совершает сделку, невыгодную для представляемого, тем самым, нарушая его права.
Третья группа нарушений относится к форме сделки. Нормами гражданского и земельного законодательства, регламентировано, что все сделки предметом, которых выступает земельный участок, должны быть совершенны в письменной форме, кроме того к форме некоторых сделок предъявляются дополнительные требования.
Прежде всего, для сделок с земельным участком может потребоваться нотариальное удостоверение, в случаях, указанных в законе, или если по соглашению сторон. Обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор ренты. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.
В установленных действующим законодательством случаях для сделок с земельными участками требуется государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отличии от государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации лишь в случаях предусмотренных законом.
По смыслу земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, аренды и субаренды, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срок более года, а так же договоры ипотеки, и дарения земельного участка.
Для того чтобы упростить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила для договоров аренды субаренды, безвозмездного срочного пользования земельных участков, заключенные на срок менее чем на один год, такие договоры не подлежат государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Не соблюдение формы сделки может привести к нарушению прав сторон не только в результате действий одной из сторон сделки, например при уклонении от регистрации, но и в результате действий государственных органов, при необоснованном отказе Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в регистрации договоров.
Нарушения требований законодательства в содержании сделки составляют следующую группу нарушений. Несоответствие требованиям закона условий сделки составляющих ее содержание, влечет нарушение прав сторон. Например, при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определить земельный участок, подлежащий передаче может, нарушаются права покупателя.
В группе сделок совершенных с нарушением содержания, можно выделить подгруппу, к которой относятся антисоциальные сделки цель которых противоправна основам правопорядка и нравственности. Совершение таких сделок признается грубым гражданско-правовом нарушением (ст.169 ГК РФ).
Т.С. Яценко отмечает, что «именно публичный характер интересов,нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных».
Антисоциальные сделки противозаконны, но при этом они не должны отождествляется с любыми сделками нарушающими закон. Конституционный суд РФ в определении от 8 июня 2004 г. № 226-о «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ОАО «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169 ГК РФ и абзацем третьим п. 11 ст. 7 Закона РФ «О налоговых органах РФ» указал, что «квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, а именно достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота -основам правопорядка и нравственности». Как видно из определения Конституционного суда важно, чтобы умысел хотя бы одной из стороны был направлен на совершение антисоциальной сделки.
Примером антисоциальной сделки с земельным участком, может послужить ситуация когда земельный участок продают с целью уклонения от уплаты долгов.
Классифицировать действия граждан и юридических лиц нарушающих права сторон по сделки с земельным участком, возможно не только в зависимости от элемента сделки который был нарушен, но и по другим основаниям. Например, в зависимости от порядка заключения сделки с земельным участком, можно выделить следующие группы действий нарушающих права сторон:
)Нарушение порядка проведения торгов;
Проведение процедуры торгов, необходимо в случаях прямо предусмотренных законом. Для заключения договора с земельным участком проведение торгов необходимо при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, а так же для заключения договора аренды.
)Не соблюдение норм гражданского и земельного законодательства о праве преимущественной покупки доли другими участниками долевой собственности;
Правила определяющие порядок продажи земельных участков и долей в праве общей долевой собственности предусмотрены в ст. 250 ГК РФ и ст. 8 и 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По общему правилу правом преимущественной покупки обладают участники общей долевой собственности, а ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дополнил, что правом преимущественной покупки долей земельных участков сельскохозяйственного назначения обладают муниципальное образование, на территории которого находится земельный участок, участники долевой собственности и сельскохозяйственной организации, а так же члены крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего этот земельный участок.
Во всех перечисленных случаях на продавца земельного участка возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности о продажи земельного участка. Не соблюдение указанной процедуры приведет к нарушению права преимущественной покупки сособственников.
)Не соблюдение юридическим лицом требований законодательства при принятии решения, о заключении сделки с земельным участком подпадающей под категорию крупной;
Признаки крупной сделки описаны в ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Главным признаком такой сделки выступает стоимость отчуждаемого или приобретаемого имущества. Так если стоимость земельного участка составляет 25 % и более стоимости имущества общества, то сделка будет признанна крупной. В таком случае решение о сделки должно приниматься собранием участников общества или (в установленных законом случаях) советом директоров. При этом Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения органов общества, а так же могут быть предусмотрены другие виды и (или) размер сделок, на которые распространяется порядок одобрения крупных сделок.
)Заключение сделок с земельными участками без согласия третьих лиц;
В гражданском и земельном законодательстве для целого ряда сделок с земельными участками предусмотрен особый порядок их заключения, предполагающий получение согласия третьих лиц на совершение сделки.
Обязательное согласие третьих лиц требуется для совершения сделок направленных на распоряжение земельными участками, находящимся в общей долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ), и на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), на распоряжение имуществом казенного предприятия (п. 1 ст. 297 ГК РФ), согласие требуется и для залога права аренды (п. 3 ст. 335 ГК РФ) и для распоряжение залогодателем предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ), а так же распоряжение плательщиком ренты земельным участком, переданным ему в обеспечение пожизненного содержания (ст. 604 ГК РФ).
Еще одним признаком, который может быть положен в основу классификации действий нарушающих права сторон по сделки с земельным участком, выступает разновидность нарушенного вещного права. Так в соответствии с указанным признаком можно выделить действия, приводящие к нарушению абсолютного или ограниченного вещного права.
При нарушении абсолютного вещного права нарушаются в первую очередь права собственника, поскольку абсолютное вещное право предполагает возможность собственника владения, пользования и распоряжения имуществом по своему усмотрению в соответствии с законом. А нарушения ограниченного вещного права приводит к нарушению прав лиц, не являющихся собственником, но владеющих, пользующихся и распоряжающихся имуществом в пределах, установленных законом или договором с собственником. Поэтому при совершении сделки нарушающей ограниченные вещные права, затрагиваются интересы арендаторов, унитарных предприятий и других лиц.
Таким образом, проанализировав возможные правонарушения, возникающие при заключении сделок с земельными участками, можно сделать вывод, что нарушения прав граждан и юридических лиц могут повлечь действия различного характера. При этом возможно выделить общие черты действий, совершение которых приводит к нарушению прав сторон по сделки с земельными участками и третьих лиц. Выявление общих признаков позволят разделить действия на группы по разным основаниям, в основе которых признаки вытекающие как из закона, например нарушение порядка заключения сделки с земельным участком, так и признаки разработанные теорией гражданского права, к таковым относятся нарушение элементов сделки: субъективного состава, волеизъявления сторон, формы и содержания сделки.
§ 2. ЗАЩИТА ПРАВ СТОРОН ПО СДЕЛКАМ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Поскольку при заключении сделок с земельными участками возникают гражданско-правовые отношения, то при нарушении прав сторон и третьих лиц сделкой с земельным участком применяются способы защиты, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, но защитить и восстановить права нарушенные сделкой с земельным участком возможно не всеми перечисленными способами.
Стороны могут прибегнуть к самозащите нарушенных прав. Самозащита предполагает совершение управомоченным лицом действий фактического порядка, направленных на защиту нарушенного права, при этом содержание действий законом не определяется. Самозащита скорее подойдет для защиты прав собственника, поскольку право собственности предполагает обязанность всех прочих воздержатся от действий нарушающих права.
Но при совершении сделки могут быть нарушены права и не собственников, например действиями государственного органа путем отказа в регистрации договора, будут нарушены права обоих сторон. В этом случаи самозащита прав не сможет восстановить нарушенное право, поэтому необходимо использовать для защиты прав и другие способы.
При этом, при использовании других способов защиты прав возникает необходимость прибегать к различным формам защиты прав.
Самой распространенной формой защиты выступает судебная защита, поскольку она позволяет защитить права широкого круга субъектов. Так в рамках рассмотрения спора судом, защита прав может осуществляется следующими способами: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, возмещения убытков, взыскания неустойки, прекращение или изменения правоотношения.
При этом применяя способы защиты предусмотренные ст.12 ГК РФ необходимо учитывать положения земельного законодательства.
В частности в ст. 60 ЗК РФ установлены случаи восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. Так нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок.
А действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем признания недействительными в судебном порядке актов не соответствующих законодательству или приостановления их исполнения.
Самым распространенным способом защиты прав выступает возмещение убытков. При этом в п. 2 ст. 61 ЗК РФ установлено, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта государственного, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
А убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 62 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, которое может выражаться в восстановлении плодородия почв, восстановлении земельных участков в прежних границах, возведении снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков.
Таким образом, лицо, право которого нарушено или оспаривается, имеет возможность защитить принадлежащее ему право, способами, предусмотренными гражданским законодательством, поскольку при нарушении прав землепользователей, землевладельцев, арендаторов сделкой с земельным участком, складываются прежде всего отношения гражданско-правовые, но при этом необходимо учитывать положения ЗК РФ о защите и восстановлении прав предусмотренные Главой IX ЗК РФ.
На сегодняшний день большинство способов защиты нарушенных прав реализуются посредством судебной формы защиты прав. Этот факт подтверждает сводные статистические данные о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 1 полугодие 2011 года. Так за указанный период было рассмотрено 31522 споров о праве собственности на землю, 32588 дел по спорам связанным с землепользованием, 4929 исков из договора аренды имущества.
Как видно из приведенных данных количество случаев нарушение прав собственников и арендаторов, не мало, что позволят сделать вывод о том, что необходимо ввести новые механизмы снижающие уровень нарушения прав. На сегодняшний день таким механизмом выступает государственная регистрация договоров, предметом которых выступает земельный участок. Но статистика показывает, что число нарушений все равно остается довольно высоким, следовательно необходимо ввести новые механизмы снижающие уровень нарушения прав. С такой задачей может справится введение обязательной нотариальной формы для большинства сделок с земельными участками.
Со времени введения в действия института нотариата в Российской Федерации и до сегодняшнего дня наблюдается снижение числа договоров для которых требуется нотариальное удостоверение. Этот факт провоцирует большее количество нарушение прав граждан и юридических лиц, особенно в последнее время когда растет число мошенничеств по сделкам с недвижимостью.
Наметились тенденции к расширению числа сделок которые будут подлежать нотариальному удостоверению, в связи с процессом реформирования гражданского законодательства.
Так в соответствии с Концепциями развития гражданского законодательства Российской Федерации, предполагается внести в ГК РФ ст. 81, где будет содержаться правило об обязательной нотариальной форме сделки. Суть правила заключается в том, что,«если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». Таким образом нотариусы будут привлечены к наиболее ответственным сделкам, связанным с переходом права собственности и иных вещных прав, что позволит снизить число правонарушений по сделкам с земельными участками.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе исследования проведенного в данной работе можно сделать следующие выводы.
Во - первых, земля, не является объектом имущественных прав, а лишь источником формирования земельных участков - недвижимых вещей. Следовательно, понятие земля первичное по отношение к земельному участку, который становится таковым только после его индивидуализации.
Во - вторых, оборот земельных участков предполагает переход прав от одного лица к другому, посредствам заключения сделок предметом которых выступает земельный участок или права на него, в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства.
Возможность земельного участка участвовать в обороте зависит от включения земельным законодательством того или иного земельного участка в перечень изъятых или ограниченных в обороте. При этом изъятие земельного участка из оборота влечет за собой невозможность переход права собственности, и иных прав на него посредством совершения гражданско-правовых сделок. Тогда как ограниченные в обороте земельные участки могут быть предметом сделок, но с учетом проводимых по объективному или субъективному признаку ограничений, предполагающих установление законом круга лиц, которым запрещено приобретать в собственность земельные участки определенной категории, или необходимости получения разрешения, для включения земельного участка в оборот.
В - третьих, при совершении сделок с земельными участками в теории и практики возникает большое количество проблем, из которых общей для всех сделок является неоднозначность норм земельного и гражданского законодательства по вопросу о предмете договора. В первую очередь дискуссионным в теории права является вопрос о содержании понятия «предмет договора», изучение основных точек зрения и положений ГК РФ по данной проблеме показало, что не зависимо от того рассматривают ли в качестве предмета договора вещь или действия, в качестве главной составляющей предмета договора выделяют земельный участок.
При этом затруднения вызывает вопрос о возможности части земельного участка выступать предметом договора. Анализ правовых норм позволил сделать вывод, что части земельного участка выступают в качестве отдельного объекта земельных и гражданских отношений. При этом выделение части из его состава земельного участка, влечет приобретение части статуса самостоятельного земельного участка. Спорным считается положение о возможности части земельного участка выступать предметом договоров аренды, субаренды и ссуды без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. В связи с этим предлагается внести изменения в действующие законодательство, и устранить положения, предусматривающие, что часть земельного участка может выступать предметом договора без выделения из состава земельного участка.
Кроме того, анализ положений гражданского и земельного законодательства позволил сделать вывод, что круг объектов земельных отношений перечисленных в ст. 6 ЗК РФ шире, так как объектами, не только земельных, но и гражданских отношений выступают, земельные доли, которые могут быть предметами различных сделок. Поэтому предлагается внести изменения в ст. 6 ЗК РФ дополнив список объектов земельных отношений - земельными долями в праве общей собственности. А так же внести изменения в ФЗ «Об ипотеки» определив случаи, когда возможен залог доли земельного участка без выдела в натуре, поскольку такие случаи определены только судебной практикой.
Еще одна проблема, относящиеся к предмету сделок с земельными участками связанна с тем, что предметом сделок может быть не только сам земельный участок, его часть или доля в праве общей собственности, но и права на него. Например, в договоре ипотеки (залога) земельного участка предметом могут являться арендные права. При этом из -за неоднозначности законодательства в решении вопроса о необходимости дачи согласия собственника на залог арендных прав, необходимо устранить противоречия гражданского и земельного законодательства по данному вопросу.
В - четвертых, исследование сделок с земельными участками помогло выявить следующие частные проблемы, возникающие при заключении, тех или иных сделок с земельными участками, и выработать пути их решения.
При продаже земельного участка, дискуссионным остается вопрос о том, следует ли считать договор купли -продажи земельного участка незаключенным, если в нем не указанна категория земельного участка. Анализ положений земельного законодательства и судебной практики по данному вопросу позволил сделать вывод что, указание категории земельного участка является обязательным условием заключения договора, поскольку ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, такой договор будет считаться не заключенным.
С заключением договора мены земельных участков на практики возникают затруднения из -за отсутствия норм в гражданском и земельном законодательстве по вопросу о возможности публичных образований выступать стороной договора, анализ судебной практики позволил сделать вывод, что публичные образования могут выступать стороной в договоре мены при условии соблюдения процедуры заключения договора которые установлены для купли-продажи, поскольку нормами о мене земельных участков указанные вопросы не регулируются.
В нормах ФЗ «О государственной регистрации» и ГК РФ посвященных договору безвозмездного пользования (ссуды) земельного участка не определена необходимость его государственной регистрации. А в ст. 26 ЗК РФ упоминается, что договор ссуды заключенный на срок менее чем один год, государственной регистрации не подлежит. Возникает вопрос, а необходима ли регистрация договора безвозмездного срочного пользования, если он заключен на срок свыше одного года. В настоящие время в судебной практики нормы ЗК РФ толкуют в пользу того, что договор ссуды заключенный сроком более чем на год необходимо регистрировать. В связи с этим предлагается внести в ГК РФ, ЗК РФ и ФЗ «О государственной регистрации» положения о необходимости регистрации договора безвозмездного пользования земельными участками, за исключением договора заключенного на срок менее одного года.
Подводя итог рассмотрению проблем возникающих при совершении сделок с земельными участками, можно сделать вывод, что противоречия между земельным и гражданским законодательством возникают из-за того, что в гражданском законодательстве не учтены специальные положения земельного законодательства, а кроме нормы о сделках с земельными участками содержится в различных нормативно-правовых актах, что привело к их разрозненности, поэтому для снижения противоречий необходимо привести в систему законодательство о сделках с земельными участками.
В-пятых, исследование сделок с земельными участками позволило сделать вывод, что все договоры предметом которых выступает земельный участок являются возмездными, за исключением дарения и ссуды. При этом в гражданском и земельном законодательстве установлен механизм определения цены, арендной платы и рентных платежей в зависимость от того кто выступает собственником земельного участка. Сделки с земельными участками объединяет и требование предъявляемые к их форме, а именно то, что такие договоры должны быть совершены в письменной форме с обязательной государственной регистрацией, за исключением договора аренды и ссуды заключенного менее чем на один год. А для договора ренты требуется еще и обязательное удостоверение нотариусом.
В -шестых, при заключении сделок с земельными участками сторонами и третьими лицами, могут быть допущены действия различного характера последствиями которых является нарушение прав сторон и третьих лиц. Анализ таких действий позволил выделить их общие признаки и в соответствии с ними классифицировать по разным основаниям.
В -седьмых, лицо, право которого нарушено или оспаривается, имеет возможность защитить свои интересы, способами, предусмотренными гражданским законодательством, поскольку при нарушении прав землепользователей, землевладельцев, арендаторов сделкой с земельным участком, складываются прежде всего отношения гражданско-правовые, с учетом положений ЗК РФ о защите и восстановлении прав предусмотренные Главой IX ЗК РФ.
Кроме того, тот факт, что на сегодняшний день права граждан и юридических лиц при совершении сделок с земельными участками могут быть нарушены большим количеством действий, порождает необходимость во введении механизмов, которые позволили бы уменьшить число нарушений прав. На сегодняшний день таким механизмом выступает государственная регистрация договоров, предметом которых выступает земельный участок, но статистика показывает, что число нарушений все равно остается довольно высоким, что позволят сделать вывод, что необходимо ввести новые механизмы снижающие уровень нарушения прав. С такой задачей может справиться введение обязательной нотариальной формы для большинства сделок с земельными участками.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
I.Нормативные правовые акты
.Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства Российской Федерации.-26.01.2009.- Ст.445.
.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 01.01.1996.-№ 1.-Ст. 16.
.О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.01.1996.- №5.- Ст. 411.
.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 28.07.1997.- № 30.- Ст. 3594.
.Об обществах с ограниченной ответственностью: Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-16.02.1998.- № 7.- Ст. 785.
.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 20.07.1998.-№ 29.- Ст. 3400.
.Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 03.08.1998.- № 31.- Ст. 3813.
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.-№ 44.- Ст. 4147.
.О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.- № 44.- Ст. 4148.
.Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ // Российская газета.-27.07.2002 .- № 137.
.О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: Закон Иркутской области от 10.12.2003 № 63-оз (принят Постановлением Законодательного Собрания Иркутской области от 27.11.2003 № 32/37-ЗС) // Ведомости Законодательного Собрания Иркутской области.- 16.12.2003.-№ 32.
.Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // Российская газета.- 08.12.2006.- № 277.
.О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 30.07.2007.- № 31.- Ст. 4017.
.Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 19.07.2011 № 246-ФЗ // Российская газета.- 22.07.2011.-№ 159.
.О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 // Собрание законодательства Российской Федерации .- 31.03.1997.- № 13.- Ст. 1539.
.Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 // Российская газета.- 21.11.2002.-№ 221.
.Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области: Постановление Правительства Иркутской области от 04.03.2009 № 41-пп // Областная.- 20.03.2009.- №30.
.Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 // Собрание законодательства Российской Федерации.- 27.07.2009.- № 30.- Ст. 3821.
.Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска: Постановление мэра города Иркутска от 09.02.2009 № 031-06-340/9 // Иркутск официальный .-17.02.2009.- № 7..Основная и специальная литература
.Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов / Оглоблина О.М. М.Ю.Тихомиров.; под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Издательство: М.Ю.Тихомирова, 2008.-С.54.
.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.- М.: Статут,2011.- С. 196-197.
.Васельчук Ю. Предмет договора аренды земельных участков: спорные вопросы правового регулирования // Хозяйство и право.- 2007.-№ 12.- С.49.
.Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. - М.: ГроссМедиа: Росбух, 2007.- С.24.
.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.- М.: Издательство: Юрайт, 2011.-С.243.
.Гражданское право: учебник в 3 т. Т.1. / Е.Н. Абрамова Н.Н. Аверченко, Ю.Б. Байгушева и др.; под. ред. А.П. Сергеева.- М.: ТК Велби, 2009.- С. 445.
.Гражданское право: учебник в 3 т.: Т. 2 / Е.Ю. Валявина, И.В.Елисеев и др.; отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К. Толстой.- М.: Проспект, 2008.-С.137.
.Гражданское право: в 4 т. том 3: Обязательственное право / Витрянский В.В. и др.; отв. ред. Е.А. Суханов .-М.: Волтерс Клувер, 2007.-С.523.
.Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики [Электронный ресурс]. -2009. Доступ из справ. правовой системы «Гарант»
.Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право.- 2006.- № 4.- С.42.
.Журавлева Л.В. Сделки с земельными участками: комментарии, налогообложение, образцы документов.- М.: Юрайт, 2007.- С.35.
.Замалеев Р.Р. Особенности ипотеки (залога) земельного участка //Актуальные проблемы российского права.- 2007. -№ 2.- С. 215.
.Зайков Д. Заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУПами // Хозяйство и право. -№ 11.-2008.-С.46.
33.Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками [Электронный ресурс]. - М.: Новая правовая культура, 2006.-URL : <#"justify">34.Катарева О.В Доли земельных участков как объекты гражданских правоотношений // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Философия. Социология. Право.-2010.- т.2.-№ 11.- С.131.
.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) .-М.: Юрайт-Издат.,2008.-С.178.
.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации [Электронный ресурс] / отв. ред. С.И. Сай.; науч. ред. С.А. Боголюбов. - СПб: Издательство Дом Питер, 2008. Доступ из справ. правовой системы « Гарант».
.Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. - 2010. - № 2. - С. 23.
.Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками :учебное пособие. -М.: Городец,2006. -С.39.
.Матвеев В.В., Радыгина С.В. Принципы оценки стоимости земли в современных условиях // Вестник Удмуртского университета.-2007.- № 2.- С.
.Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие / Б.М. Гонгало и др. ; под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. - М.: Волтерс Клувер, 2009.-С.351.
.Пермяков А.В. К вопросу об определении понятия «обман» и его места в механизме гражданско-правового регулирования // Вестник Пермского университета.- 2011.-№ 2.-С.78.
.Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат.-2003.- № 9.- С.17.
.Позднякова Е.А. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка // Вестник Оренбургского государственного университета.- 2011.-№ 3.- С.121.
.Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т.; отв.ред.д-р юрид. наук, проф. А.Я. Рыженков. -М.: Новый индекс,2009.-С.80.
.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.- М.: Волтерс Клувер, 2006.- С.58
.Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика.- 2007 .-№ 12.-С.78.
.Торосян О.П., Мисник Н.Н. О доверительном управлении земельным участком // Юрист.- 2009. -№ 6. -С. 32.
.Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право: учебник .-М.: Юридическая фирма Частное право, 2010.-С. 39.
.Фархиуллина О.Р. О залоге права аренды земельного участка //Вестник Омского государственного университета. Серия «Право».-2008.-№4 (17).-С.80.
.Чаркин С.А. Правовые особенности договора ренты земельного участка // Юридический мир. -2008. -№ 10.- С. 36.
.Чаркин С.А. Правовые особенности договоров ренты и аренды земельного участка // Право и политика.- 2009 .-№ 1. С. 112.
.Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости.- М.: Статут, 2006. - С. 158.
.Эрделевский А. Мена и бартер // Бизнес-адвокат. -2001. -№ 3.-С.33
.Яценко Т.С. Антисоциальные явления в гражданском праве: понятие и меры противодействия им // Юристъ-Правоведъ.-2007.-№ 1.-С.77..Материалы судебной и другой практики
.Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Уфимский нефтеперерабатывающий завод» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацем третьим пункта 11 статьи 7 Закона РФ «О налоговых органах РФ» [Электронный ресурс] : определение Конституционного суда РФ от 8 июня 2004 г. № 226-о. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».
.О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.-2005.- № 5.-С.34.
.Постановление Президиума ВАС РФ по делу № А65-15941/2009-СА2-9 от 21.06.2011 N 18545/10 // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.- 2011.- № 12.
.Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.-2005.- № 4.-С.15.
59.Решение Нестеровского районного суда Калининградской области от 08.09.2010 «Об удовлетворении иска о признании сделки дарения земельного участка недействительной».- URL : <#"justify">65.О недействительности сделки по обмену земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица [Электронный ресурс]: Письмо Минэкономразвития РФ от 01.02.2011 № Д23-346. Документ опубликован не был. Доступ из справ. правовой системы «Консультант Плюс».