правоотношение коммунальное обслуживание
выявление актуальных вопросов по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме;
определение основных проблем правового регулирования коммунального обслуживания, а также определение путей решения этих проблем, совершенствования правовых норм, регулирующих деятельность по коммунальному обслуживанию.
Применение таких методов, как сравнительный метод, изучение нормативно-правовой базы, аналитический метод позволило достижению поставленных целей и задач работы.
Источниками для написания работы послужили комплекс нормативно-правовых документов: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июля 2008 г. N 549 «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан», Постановление Правительства РС(Я) от 13.10.2012 N 446 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг для населения», Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-Ф3 «Об электроэнергетике», Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Федеральный закон от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Федеральный закон №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
В работе использовал материалы таких авторов, как И.И.Рудченко, В.Е.Степановой, Д.Михайлова, Е.С.Крюковой, А.А.Саркисян.
Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, библиографического списка.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ КОММУНАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
1.1 Соотношение понятий «коммунальное обслуживание» икоммунальная услуга»
В условиях перехода России к рыночной экономике проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства страны существенно обострилась.
К 1992 г. отрасль ЖКХ оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, так как ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.
В 1997 году были предприняты первые попытки проведения реформы ЖКХ в новой России. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренная Указом Президента РФ от 28 апреля 1997г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» предполагала ряд важнейших изменений в совершенствовании системы управления, учета и контроля на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства, затрагивающих интересы не только хозяйствующих субъектов, но и гражданина. К этому времени только - только было сформировано правительство «молодых реформаторов». Все решения и концепции, как пишет Ю.М. Лужков, принимались с неподдельны юношеским задором. Все было впору и по плечу. Уже к 2003 году реформа должна была завершиться всеобщей 100%-ной оплатой услуг ЖКХ и иными благими последствиями стремительной либерализации коммунального хозяйства. Однако в 1997 г. в реформе ЖКХ была предложена не та цель. Во главу угла были поставлены изменения в системе оплаты. На 100%-ные платежи предполагалось перевести далеко не благоденствующее население страны. Люди начали готовиться платить пресловутые 100%, не ожидая ничего иного от преобразований и не понимая своей роли в них. Реформу проводили без человека и не для него.
Вместе с тем, в области ЖКХ сконцентрированы повседневные интересы людей и самые насущные вопросы жизни. Само по себе помещение - с крышей и стенами - не может полностью удовлетворять потребности человека. Сегодня уже трудно назвать жилым то помещение, которое не имеет воды, электричества, телефона.
Проблема удовлетворения потребностей граждан и организаций в коммунальных услугах в современных условиях приобретает все большее значение. Поэтому не случайно она привлекает к себе внимание представителей юридической науки, которые, исследуя отношения в этой сфере, пришли к выводам, касающимся понятия этой сферы, классификации правоотношений, входящих в нее, анализа этих правоотношений и нормативных актов, их регулирующих.
Действующие Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов содержит термин «коммунальные услуги». Этот, термин используется при правовом регулировании коммунального обслуживания. Коммунальные услуги - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений).
Многообразие отношений по коммунальному обслуживанию граждан и организаций образует сферу коммунального обслуживания. Понятия «сферы услуг» и «сферы обслуживания» не раз обсуждались на страницах юридической литературы. Так, Е.Д. Шешенин писал, что «сфера обслуживания» не идентична «сфере услуг», и эти понятия нельзя отождествлять. По мнению В.Е.Степановой, понятие «обслуживание» (процесс) осуществляется в двух формах - «выполнение работ» и « оказание услуг». Обслуживание представляет собой общественные отношения, возникающие в связи с оказанием услуг. Как считает H.A. Баринов «сфера услуг - это сфера, где производятся услуги, а сфера обслуживания - это сфера, где кроме производства осуществляется также доведение произведенных услуг до потребителя, где удовлетворяются потребности граждан в услугах».
С точки зрения И.И.Рудченко, не следует проводить различие между «сферой услуг» и «сферой обслуживания». Обслуживание - это деятельность по оказанию услуг. Те области общественной жизни, в которых осуществляется предоставление услуг и есть сферы услуг, сферы обслуживания.
Законодатель не устанавливает различия в правовом регулировании отношений, в зависимости от того складываются ли они в сфере обслуживания или в сфере услуг. С теоретической точки зрения также не следует различать эти сферы общественной деятельности, так как услуга и обслуживание - это всегда определенные действия, деятельность.
С юридической точки зрения экономические отношения обмена в сфере коммунального обслуживания предстают пред нами в форме правоотношений, то есть, урегулированных правом общественных отношений по коммунальному обслуживанию граждан и организаций.
Эффективность правового регулирования отношений по коммунальному обслуживанию в значительной мере определяет успех развития отрасли ЖКХ и деятельности по коммунальному обслуживанию, ее темпы и качество.
Анализ правового регулирования деятельности по коммунальному обслуживанию показывает, что отношения в данной сфере организуются с использованием различных моделей правового регулирования.
С учетом особенностей коммунального обслуживания, участия уполномоченных государственных и муниципальных органов власти в определении условий взаимоотношений по снабжению коммунальными ресурсами, а также неоднородным составом коммунальных услуг важно установить, какая модель правового регулирования должна использоваться по преимуществу для регламентации рассматриваемых отношений, определить эффективность этой модели.
Жилищный кодекс РФ содержит нормы, регулирующие коммунальное обслуживание жилых помещений. В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть ограничен в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами. В пп. 10, И п. 1 ст. 4 ЖК РФ закреплено, что отношения по поводу предоставления коммунальных услуг, внесение за них' платы регулируются нормами жилищного законодательства, а к жилищным отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. Согласно ст. 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.
Таким образом, в соответствие с буквальным смыслом норм ст.ст. 4, 8 ЖК РФ отношения по коммунальному обслуживанию жилых помещений являются жилищными отношениями и составляют предмет жилищного законодательства.
Коммунальное обслуживание нежилых помещений находится за пределами данной отрасли и прямо не урегулировано отраслевыми кодифицированными актами.
Договорные отношения по коммунальному обслуживанию строятся по следующим моделям:
купля-продажа абонентом коммунальных ресурсов, передаваемых снабжающей организацией через присоединенную сеть (по модели договора энергоснабжения).
купля-продажа коммунальных ресурсов приобретаемых покупателем по договору розничной купли-продажи.
оказание услуг по отведению сточных вод.
Первые две группы образуют «снабженческие отношения», при которых предоставление коммунальных ресурсов осуществляется:
через присоединенную сеть: холодной, горячей водой, электрической и тепловой энергией, газом.
путем передачи в собственность заказчика бытовой газ в баллонах и твердое топливо (уголь, торф, дрова).
Третью группу образуют тесно связанные со снабжением отношения по отведению сточных вод.
Определение содержания отношений сторон по коммунальному обслуживанию позволяет сделать вывод, что коммунальное обслуживание представляет собой поэтапную деятельность по надлежащему обеспечению потребителей коммунальными ресурсами и отведению сточных вод.
В этой связи понятие договора на коммунальное обслуживание является собирательным, представляет собой теоретическую конструкцию, а сам договор полностью не соответствует ни одному из обозначенных в ГК РФ договорных типов.
С учетом общих признаков договоров опосредующих снабжение коммунальными ресурсами можно сформулировать понятие договора на коммунальное обслуживание.
Под договором на коммунальное обслуживание понимается договор, в соответствии с которым ресурсоснабжающая организация (исполнитель) принимает на себя обязательства по продаже коммунальных ресурсов потребителям (абонентам) и оказанию услуг по водоотведению, а потребители обязуются оплатить потребленные коммунальные ресурсы и оказанные услуги по водоотведению.
Договор на коммунальное обслуживание представлен конкретными договорами водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и другими договорами. Общим для всех них является приобретение покупателем (абонентом, заказчиком, потребителем, получателем) коммунальных ресурсов за плату и дальнейшее использование их для создания нормальных условия проживания и деятельности в жилых или нежилых помещениях.
Типовой договорной моделью для всех договоров на снабжение коммунальными ресурсами через присоединенную сеть является закрепленный в ГК РФ договор энергоснабжения.
Нормы ГК РФ о договоре энергоснабжения образуют правовую базу для снабжения коммунальными ресурсами через присоединенную сеть.
Договор энергоснабжения является разновидностью договора купли- продажи, хотя с этим согласны далеко не все ученые.
На самом раннем этапе развития правовой концепции договорных отношений по энергоснабжению сформировалась точка зрения, в соответствие с которой договор энергоснабжения следует считать договором подряда. Высказывалось мнение о том, что данный договор представляет: собой не что иное, как договор купли-продажи. Широкое распространение получил подход, согласно которому договор энергоснабжения является договором поставки. Ряд авторов, анализируя судебную практику арбитражных судов, отмечают, что при рассмотрении исков энергоснабжающих организаций, связанных с просрочкой оплаты электрической и тепловой энергии, арбитражные суды в одних случаях признают отношения по энергоснабжению вытекающими из договоров купли-продажи, а в других - из договора на оказание услуг, не выделяя их в особый вид договора. Существует также мнение, что договор энергоснабжения следует признать самостоятельным, особым договором в системе гражданско-правовых договоров.
Внесение платы за коммунальное обслуживание является квалифицирующим признаком для отнесения договоров на оказание коммунальных услуг к возмездным сделкам. Именно возмездность передачи ресурсов и энергии покупателю позволяет отнести договоры снабжения товарами через присоединенную сеть к договорам купли-продажи. Возможность существования безвозмездных отношений по снабжению энергией и ресурсами через присоединенную сеть не влияет на принадлежность данных договоров к типу купли-продажи.
Существует и противоположное мнение.
Как пишет Е.В. Блинкова, возмездность не является квалифицирующим признаком договора на снабжение энергией и ресурсами, через присоединенную сеть. Сделки по безвозмездному предоставлению товаров через присоединенную сеть, по мнению названного автора, являются редкими, поэтому законодатель закрепил более распространенное возмездное снабжение товаров в договорном типе купли-продажи. Ввиду того, что договор на снабжение товарами через присоединенную сеть может быть безвозмездным, он имеет право стать в рамках кодифицированного акта гражданского законодательства самостоятельной договорной конструкцией.
По мнению также И.И.Рудченко, на практике маловероятно безвозмездное снабжение ресурсами и энергией через присоединенную сеть, особенно водой, когда в стране и мире сложилась кризисная ситуация в области обеспечении населения необходимым количеством воды нормативного качества.
Вряд ли безвозмездное снабжение реально на практике также по тому, что оно должно быть рассчитано на долгосрочное, непрерывное и бесперебойное безвозмездное предоставление ресурсов - роскошь, которую не позволит себе ни одна ресурсоснабжающая организация.
Договорные отношения по снабжению коммунальными ресурсами являются длящимися. Соответственно, длящийся характер имеют и обязательства сторон такого договора. Длящийся характер обусловлен такими признаками снабженческих отношений как непрерывность, бесперебойность, а при централизованном снабжении - круглосуточная подача коммунальных ресурсов.
Договор на оказание коммунальных услуг является двусторонним, так как каждая из сторон такого договора является должником в том, что обязана исполнить другой стороне и одновременно кредитором в том, что вправе требовать от нее.
Объект договора на оказание коммунальных услуг - это преимущественно коммунальные ресурсы.
Под коммунальными ресурсами согласно п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов понимаются холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
Судебная защита прав и законных интересов участников договорных отношений по коммунальному обслуживанию осуществляется с использованием преимущественно гражданско-правовых средств защиты в рамках гражданско-процессуальной или арбитражно-процессуальной форм.
Основными принципами правового регулирования отношений по коммунальному обслуживанию являются гражданско-правовые принципы.
Возглавляющий отрасль гражданского права Гражданский кодекс РФ регулирует все договоры, которыми оформляется коммунальное обслуживание жилых помещений.
Анализ элементов отраслевого режима правового регулирования показал, что отношения по коммунальному обслуживанию жилых помещений являются гражданско-правовыми. Гражданско-правовое регулирование коммунального обслуживания осуществляется путем регламентации взаимоотношений сторон по коммунальному обслуживанию, а также прав потребителей на приобретенные коммунальные ресурсы. Жилищный кодекс РФ представляет собой кодифицированный акт жилищного законодательства, которое включают в себя как нормы гражданского права, так нормы административно и уголовного права. В соответствие со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, значит и в ЖК РФ, должны соответствовать ГК РФ. В случае несоответствия между нормами ЖК РФ и ГК РФ предпочтение должно быть отдано ГК РФ.
И.И.Рудченко писал, что отношения сторон по коммунальному обслуживанию в своем развитии проходят несколько этапов.
Подготовка к коммунальному обслуживанию.
Преддоговорные отношения сторон коммунального обслуживания.
. Договорные отношения по коммунальному обслуживанию
На подготовительном этапе проводятся ряд мероприятий по подготовке принимающих устройств абонента к получению коммунальных ресурсов. Любые юридические и физические лица имеют право на технологическое присоединение своих энергопринимающих устройств (энергетических установок) к электрическим сетям при наличии технической возможности для этого и соблюдении ими установленных правил такого присоединения. Отказ в технологическом присоединении при выполнении такими лицами указанных условий не допускается. Критерии наличия (отсутствия) технической возможности и правила технологического присоединения, в частности, к электрическим сетям определяются Правительством РФ. Здесь абонент вступает в контакт с уполномоченными органами, которые осуществляют контрольно-надзорную деятельность за соблюдением технических норм и правил, принятие индивидуально-определенных решений. В этой смысле отношения подготовительного этапа коммунального обслуживания составляют сферу регулирования преимущественно публичного права.
Преддоговорные отношения сторон коммунального обслуживания связаны с этапом заключения договора.
Поскольку договор на коммунальное обслуживание относится к числу публичных договоров, постольку ресурсоснабжающая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения данного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
Отказ ресурсоснабжающей организации от заключения договора на коммунальное обслуживание при наличии возможности оказать коммунальные услуги потребителю не допускается.
При необоснованном уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения договора на коммунальное обслуживание применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. В этом случае потребитель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Договорные отношения по коммунальному обслуживанию оформляют этап возникновения договорного обязательства и исполнение его сторонами. Заключенный договор на коммунальное обслуживание может быть изменен по соглашению сторон или решению суда.
.2 Субъекты правоотношений, возникающих в сфере коммунального обслуживания
Участниками коммунального обслуживания являются граждане и организации, действия которых направлены на предоставление и потребление коммунальных услуг.
Отношения физических лиц - субъектов коммунального обслуживания и организаций, предоставляющих коммунальные услуги в рамках предоставленных им полномочий в сфере ЖКХ, регулируются «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», субъектом - физическим лицом правоотношений является «потребитель» - лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги;
Исполнитель и потребитель заключают договор на предоставление коммунальных услуг. Содержание этого договора составляют права и обязанности сторон.
Потребитель коммунальных услуг имеет право:
) на получение услуг установленного качества, безопасных для его жизни и здоровья, не причиняющих вреда его имуществу;
) на возмещение в полном объеме убытков и вреда, причиненных жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков в предоставлении услуг, а также морального вреда в размере и порядке, которые определяются в соответствии с законодательством РФ;
) не производить оплату услуг на время перерывов, сверх установленных договором. При этом прекращение оплаты не освобождает исполнителя от возмещения убытков и вреда;
) на устранение исполнителем выявленных недостатков в предоставлении услуг в установленные договором сроки;
) на государственную и судебную защиту в соответствии с законодательством РФ в случае нарушения его прав.
Одновременно с указанными правами потребитель несет следующие обязанности:
) своевременно, в установленные договором сроки, оплачивать предоставленные услуги;
) рационально использовать услуги по их прямому назначению;
) не совершать действий, нарушающих порядок пользования услугами, установленными договором;
) соблюдать требования техники безопасности при пользовании услугами;
) допускать представителей исполнителя услуг, а также специализированных предприятий, имеющих право работы с установками электро-, тепло-, водоснабжения, канализации, для устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля.
Другими субъектами отношений по предоставлению коммунальных услуг физическим лицам являются:
«исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы;
«управляющая организация» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом;
«ресурсоснабжающая организация» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод);
Субъектами договора на коммунальное обслуживание являются исполнитель или ресурсоснабжающая организация с одной стороны и потребитель с другой.
С учетом выбранного способа управления в соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив предоставляет потребителю коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг. При этом коммунальные услуги должны предоставляться потребителю по присоединенной сети в его жилое помещение, круглосуточно (бесперебойно), надлежащего качества, в необходимых объемах, однако ответственность за качество услуг возложена на исполнителя, а не на ресурсоснабжающую организацию.
Квалифицирующим признаком для отнесения субъекта коммунального обслуживания к исполнителю или ресурсоснабжающей организации и, стало быть, к субъекту договора выступает принятие им обязательства по продаже коммунальных ресурсов абоненту либо субабоненту (потребителям).
Ресурсоснабжающая организация осуществляет не только продажу, но и производство коммунальных ресурсов.
Следует заметить, что в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» возникает спорная ситуация в процессе разграничения понятий: «исполнитель» и «ресурсоснабжающая организация». Несмотря на то, что эти понятия выделены как различные, их содержание в Правилах сходно. Существенным же отличием является, то что «ресурсоснабжающая организация» производит или приобретает коммунальные ресурсы, тогда как исполнитель, лишь их продает, выступая в роли посредника между потребителем и производителем коммунальных услуг. Исполнитель, является ответственным лицом по предоставлению коммунальных услуг, тогда как он сам не является исполнителем и не может отвечать за исполнение услуг «ресурсоснабжающей организации».
Согласно ЖК РФ «ресурсоснабжающая организация» на основании, заключенного с исполнителем договора купли-продажи продает коммунальные ресурсы исполнителю, а исполнитель, в свою очередь, заключает с потребителем самостоятельный договор на предоставление коммунальных услуг, предметом которого, кроме самих ресурсов, является также деятельность по обслуживанию сетей, через которые осуществляется их подача и иного оборудования. Вследствие этого у исполнителя возникают обязательства по бесперебойному предоставлению этих услуг надлежащего качества и в необходимых объемах перед всеми потребителями.
Высокий уровень износа основных фондов ресурсоснабжающих организаций коммунального комплекса, возникший за счёт недофинансирования отрасли ЖКХ, в предшествующий период негативно сказывается на качестве коммунальных услуг. Однако посредством многоступенчатой договорной системы ответственность за исполнение обязательств по предоставлению коммунальных услуг несет посредник - «исполнитель».
Другой стороной договора на коммунальное обслуживание и субъектом коммунальных отношений является потребитель (абонент).
В соответствии со ст. 539 ГК РФ абонентом (потребителем) является лицо, которое имеет энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям энергоснабжающей организации и приобретающее у нее через присоединенную сеть энергию для потребления.
По мнению Е.Л. Осипчук, рассматривавшей договор энергоснабжения в системе договорных отношений на рынке электрической энергии, абонент - это потребитель энергии, оборудование которого имеет технологическое присоединение к сетям организации, оказывающей услуги по передаче энергии в качестве основного вида деятельности. Субабоненты, по ее мнению, являются особой категорией потребителей электрической энергии, не являющейся стороной по договору энергоснабжения, энергооборудование которых имеет технологическое присоединение к сетям абонента.
Вместе с тем в «Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», понятие субабонент отсутствует. Тем не менее, фактически субабонент является субъектом отношений по предоставлению коммунальных услуг.
Рассматривая договор газоснабжения, В.К. Марков отмечал, что абонент является стороной договора снабжения газом через присоединенную сеть. В качестве абонента выступают лица, входящие в следующие группы:
) абоненты, использующие газ в бытовых целях в качестве топлива (физические лица);
) абоненты, получающие газ в качестве топлива или сырья (в химической промышленности), в качестве которых выступают юридические лица, а также предприниматели без образования юридического лица, которые непосредственно присоединены к системам газоснабжения, заключившие с газоснабжающей организацией в установленном порядке договоры на снабжение газом.
А.В. Чибис предлагает отказаться от использования термина «абонент», заменив его на «потребитель», поскольку абонентом можно признать любое лицо, чьи тепловые сети присоединены к сетям теплоснабжающей организации, а потребителем - только лицо, потребляющее тепловую энергию. К тому же потребитель - это гражданско-правовой термин, относящийся не только к тем лицам, чьи тепловые сети присоединены к сетям теплоснабжающей организации, но и потребителям иных коммунальных услуг.
К абонентам нередко относят не только конечных потребителей ресурсов и энергии, но и субъектов, которые осуществляют их перепродажу.
По мнению В.К. Маркова, в группу абонентов не входят субъекты, приобретающие газ для перепродажи, поскольку в качестве абонента может выступать только лицо, потребляющее газ. В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» субъекты, предоставляющие услуги, называются «исполнителями», по отношению к которым, по сути, потребитель услуги является «субабонентом». Существенным различием между «субабонентом» и «исполнителем» является то, что «субабонент» может быть физическим лицом (а не только юридическим, как это предусмотрено правилами для «исполнителя»), не получающим коммерческую выгоду от перепродажи коммунальных услуг.
Следовательно, можно сделать вывод о том, что субабонент является одним из субъектов отношений по коммунальному обслуживанию, однако, его правовой статус законодательно закреплен не был.
Под абонентом по договору на коммунальное обслуживание Д.Михайлов предлагает понимать физическое или юридическое лицо, объекты, которых присоединены к сетям снабжающей организации и заключившие договор на снабжение коммунальными ресурсами через присоединенную сеть (договор энергоснабжения) для приобретения и потребления коммунальных ресурсов.
Абонент является потребителем коммунальных услуг.
Поэтому при определении особенностей правового регулирования коммунального обслуживания абонентов физических лиц и индивидуальных предпринимателей, критерий «цель приобретения коммунальных услуг» должен применяться с учетом следующей специфики.
Необходимо в совокупности оценить ряд существенных факторов:
назначение обслуживаемого помещения (жилое, нежилое);
цель приобретения коммунальных ресурсов (для бытовых или только предпринимательских, производственных нужд).
В случае если коммунальные услуги приобретаются для использования гражданином, зарегистрированным индивидуальным предпринимателем для обслуживания нежилых помещений в производственных или иных целях, не связанных с личным, бытовым потреблением, то налицо предпринимательские отношения по коммунальному обслуживанию граждан, на которые правила предоставления коммунальных услуг не распространяются. Но, коммунальные услуги могут приобретаться индивидуальным предпринимателем в бытовых целях для обслуживания жилого помещения, которое используется для предпринимательской деятельности.
В соответствии с нормами ст. 17 ЖК РФ жилое помещение может быть использовано для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. На данные отношения должны распространяться правила о потребительских договорах, содержащиеся в «Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» .
С точки зрения Михайлова Д., не следует однозначно разводить сходные по сути категории абонента и субабонента. Нередко они противопоставляются. Оба они стоят по одну сторону перед снабжающей организацией. Оба являются потребителями коммунальных услуг. И абонент и субабонент получают коммунальные ресурсы на основании договоров энергоснабжения, заключенных со снабжающей организацией. Различия между ними состоят лишь в способе подключения к сетям снабжающей организации: абонент - непосредственно, а субабонент - опосредованно. В практике отношений сторон по коммунальному обслуживанию субабонентсткие отношения вызывают определенные трудности.
Эта проблема является одной из серьезнейших проблем в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами. Суть ее состоит в отсутствии четких договорных механизмов, закрепляющих права, обязанности и ответственность абонента и субабонента.
На сегодняшний день являются распространенными случаи отказов абонентов от снабжения электрической энергией субабонентов, а также случаи неплатежей со стороны субабонентов за полученную электроэнергию.
По мнению также Д.Михайлова, целесообразней было бы согласиться с иным взглядом, согласно которому отношения между абонентом и субабонентом также являются договором энергоснабжения. Далее, если закрепить в законе обязанность абонента по передаче субабоненту по присоединенной сети энергии, полученной от энергоснабжающей организации, с ее согласия, вслед за этим положением возникнет необходимость предусмотреть отдельные важные моменты.
Поскольку при заключении с субабонентом договора абонент берет на себя обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии, разумно было бы ввести компенсацию его расходов с оговоркой о возможности иного регулирования данного положения законом или иными правовыми актами.
В отношениях по энергоснабжению всегда присутствует специальный субъект, имеющий разрешение на осуществление отдельных видов коммунального обслуживания. Его нет в отношениях абонент - субабонент.
Под субабонентским договором предлагаю понимать договор, в соответствии с которым абонент по договору энергоснабжения обязуется оказывать услуги по передаче принятых им от энергоснабжающей организации ресурсов другому лицу (субабоненту) с согласия энергоснабжающей организации и при условии обеспечения субабонентом договорного режима их использования, а также безопасности использования электрического и иного оборудования, связанного с энергоснабжением.
При определенных условиях абонент обязан заключить с субабонентом договор на оказание услуг по передаче энергии и ресурсов по присоединенной сети.
Субъектами отношений по предоставлению коммунальных услуг, являются:
«потребитель»
«исполнитель»
«субабонент»
«управляющая организация»
«ресурсоснабжающая организация».
В группе субъектов отношений по предоставлению коммунальных услуг в качестве абонента (потребителя) может выступать только лицо, потребляющее услуги. В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» субъекты, предоставляющие услуги называются «исполнителями», по отношению к которым, по сути, потребитель услуги является «субабонентом».
Существенным различием между «субабонентом» и «исполнителем» является то, что «субабонент», может быть физическим лицом (а не только юридическим, как это предусмотрено правилами для «исполнителя»), не получающим коммерческую выгоду от перепродажи коммунальных услуг. Поэтому можно сделать вывод о том, что «субабонент» является одним из субъектов отношений по коммунальному обслуживанию.
Следует, что абонент не только может, но и фактически является субъектом предпринимательской деятельности.
В части различия понятий абонента и потребителя услуг на коммунальное обслуживание автор Д. Михайлов делает вывод о том, что под абонентом следует понимать физическое или юридическое лицо, объекты которых присоединены к сетям снабжающей организации и заключивших договор на снабжение коммунальными ресурсами через присоединенную сеть (договор энергоснабжения) для приобретения и потребления коммунальных ресурсов.
В тех случаях, когда коммунальное обслуживание осуществляется без использования присоединенной сети, правильнее будет употреблять термин «потребитель», так как термин «абонент» используется при коммунальном обслуживании через присоединенную сеть.
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ КОММУНАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ И ИХ ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ
.1 Актуальные вопросы предоставления коммунальных услуг
в многоквартирном доме
Проводимая в последние годы модификация способов управления многоквартирными домами существенно отражается на системе предоставления коммунальных услуг, поскольку именно выбранным в многоквартирном доме способом управления обусловлен порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг.
Предоставление коммунальных услуг - одна из наиболее значимых и противоречивых сфер жилищных отношений. Качество и порядок предоставления коммунальных услуг, структура и размеры платежей за коммунальные услуги, ответственные за предоставление услуг лица - это лишь часть важнейших вопросов, возникающих в обозначенном секторе. Существующие в правоприменительной практике проблемы не всегда находят разрешение в постоянно обновляющихся положениях жилищного законодательства.
Коммунальные услуги регулируются специально принятыми правилами предоставления коммунальных услуг («Правилами <consultantplus://offline/ref=C33993C270ABA04497D3AEFBEB6464CF7AF0126D527A172D268F62F78A8A72E30D7A9C5E1D0A664CgDgEM> поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан», «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», «Норматив потребления холодного, горячего водоснабжения и водоотведения», «Норматив потребления горячей воды из открытой системы отопления на хозяйственно-бытовые нужды населения, холодной воды и водоотведения при использовании горячей воды из открытой системы отопления»), ФЗ «О теплоснабжении» и другими правовыми актами, регулирующими заключение договоров на предоставление коммунальных услуг, где указываются некоторые условия, которые стороны должны определить как существенные.
Законодатель предлагает несколько вариантов управления многоквартирными домами:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Выбранный собственниками способ управления многоквартирным домом может быть дополнен различными элементами, предусмотренными законом. В частности, согласно ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией. Договоры же на оказание коммунальных услуг заключаются с ресурсоснабжающими организациями каждым собственником помещения от своего имени. Товарищество собственников жилья или кооператив в свою очередь могут привлечь управляющую организацию посредством заключения с ней договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).
Следует учитывать также наличие собственников, не являющихся членами товарищества или кооператива, в таком многоквартирном доме, для которых установлен собственный порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, в судебной практике есть примеры, свидетельствующие о том, что решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе в качестве способа управления - управляющей организации не влечет обязанность всех собственников заключить с ней договор, так как в данном случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, а, следовательно, договор не относится к числу обязательных. Названный подход делает правовое положение части собственников в доме, управляемом управляющей организацией, совершенно неопределенным.
Увеличение договорных связей внутри каждого из способов управления многоквартирным домом негативно сказывается на порядке предоставления и оплаты коммунальных услуг. Выстроенные законодателем сложные схемы управления, к сожалению, не отличаются четкостью и согласованностью.
Важен вопрос выявления лиц, на которые законодатель возлагает обязанность предоставления коммунальных услуг, с целью обозначить их место в системе складывающихся правовых связей. Действующие «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6.05.2011 № 354 в зависимости от ситуации наделяют правами и обязанностями исполнителя как управляющую организацию, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив, так и ресурсоснабжающую организацию. Согласно приведенному в указанном нормативном акте определению исполнителем является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель, предоставляющий потребителю коммунальные услуги, производящий или приобретающий коммунальные ресурсы и отвечающий за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Следовательно, предоставление коммунальных услуг опосредовано двумя видами договоров: договор об оказании коммунальных услуг между потребителем и исполнителем и договор о приобретении коммунальных ресурсов между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией. Законодателем в настоящее время избрана позиция, согласно которой в основном управляющая организация или ТСЖ (кооператив) выступают исполнителями коммунальных услуг, они берут на себя именно функции предоставления, а не обеспечения предоставления и не организации предоставления услуг. Отсюда и доктринальные споры о правовой природе договора управления многоквартирным домом, в котором в качестве одной из составляющих управления указано на предоставление коммунальных услуг. Но, несмотря на законодательный подход, в юридической литературе продолжает обсуждаться вопрос о правовом положении управляющей организации, товарищества или кооператива при предоставлении коммунальных услуг. Насколько необходимо наделять их статусом исполнителя, а не посредника в сфере предоставления коммунальных услуг (именно такой вариант был закреплен в ранее действовавших нормативных актах) - это вопрос, на который неоднократно обращалось внимание в научной литературе. Как нам видится, изменение ответственного лица, появление фигуры исполнителя наряду с ресурсоснабжающей организацией не вызвало бы широкого обсуждения и не отражалось бы негативно на правах граждан, если бы к управляющим организациям предъявлялись более строгие профессиональные требования.
Учитывая так называемую «опосредованность» предоставления коммунальных услуг, и возможное наличие дополнительных элементов в рамках выбранных собственниками способов управления многоквартирными домами, необходимо разобраться в том, кто именно займет место исполнителя коммунальной услуги внутри многоуровневых моделей управления. В соответствии с ч.6 ст. 155 ЖК РФ, регулирующей порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, члены товарищества собственников жилья либо кооператива вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке, установленном органами управления этих организаций. Чаще всего большая часть платежей перечисляется членами собственно товариществу или кооперативу. Не являющиеся же членами товарищества или кооператива собственники при управлении домом только посредством ТСЖ (кооператива) вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с этими юридическими лицами.
При заключении товариществом собственников жилья или кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации. Товарищество (кооператив) в свою очередь осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязанностей по предоставлению коммунальных услуг (п.2.2. ст.161 ЖК РФ). Но ведь договор управления предполагает совершение управляющей организацией целого комплекса действий по содержанию и ремонту дома, и наряду с этим предоставление коммунальных услуг. Поэтому нелогично в рамках последней модели управления перечислять управляющей организации лишь платежи за коммунальные услуги. Вероятно, собственники вправе обращаться с претензиями относительно порядка и качества предоставления коммунальных услуг именно к товариществу собственников жилья либо кооперативу, поскольку не связаны с управляющей организацией договорными отношениями, вместе с тем ч. 11 ст. 161 ЖК РФ указывает, что при заключении товариществом либо жилищным и иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователем помещений в доме предоставляются управляющей организацией, следовательно, она выступает в роли исполнителя. Из положений ЖК РФ не ясно также изменится ли порядок оплаты коммунальных услуг при привлечении управляющей организации для собственников - не являющихся членами товарищества либо кооператива, на каком основании в последнем случае ими должны перечисляться платежи управляющей организации.
Кроме того, на основании решения общего собрания членов товарищества либо кооператива собственники могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками и нанимателями помещений в данном доме своих обязательств перед товариществом и кооперативом, которые остаются обязанными за надлежащее качество коммунальных услуг лицами. Аналогичным правом наделены собственники при управлении домом управляющей организацией. По мнению О. Г. Савицкой, при заключении прямых договоров между гражданами и ресурсоснабжающими организациями представляется затруднительной реализация квалифицированного контроля за соблюдением прав и интересов потребителей, возможность привлечения нарушителей к гражданско-правовой ответственности, а также возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объемам и качеству поставки ресурсов. Возвращаюсь к уже высказанному мнению отмечу, что согласился бы с автором, если бы речь шла о добросовестных и высоко профессиональных управляющих организациях, действительно выполняющим возложенные на них обязанности, коих очень мало. В настоящее же время большое количество недобросовестных юридических лиц, использующих деньги собственников в своих интересах и перечисляющих платежи ресурсоснабжающим организациям несвоевременно. В силу отсутствия законодательно закрепленных высоких требований к управляющим организациям предоставление собственникам выбора может выступить дополнительной гарантией их прав при оплате коммунальных услуг. Но у этого явления есть и обратная сторона, поскольку необходимость деления платы на части возможно приведет к путанице в расчетах и затруднениям по взысканию платежей.
Рассмотрим пример: Определение суда № 11-683/2013 от 5 декабря 2013г. апелляционной инстанции Якутского городского суда Республики Саха (Якутия).
Общество защиты прав потребителей г. Якутска «Потребитель жилищных и коммунальных услуг» в интересах Габышевой Е.Х. обратилось в суд с иском к ООО УК ОЖФ «ЖКХ Губинский» мотивируя тем, что ООО УК ОЖФ «ЖКХ Губинский» незаконно навязывает потребителю обязанность по оплате агентского вознаграждения при оплате ЖКУ, тогда как размер вознаграждения определен в условиях агентских договоров, заключенных между ответчиком и ОАО АК «Якутскэнерго». Просил взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения убытков ___ руб., неустойка в размере ___ руб., компенсацию морального вреда в размере ___ руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы, взыскать в пользу общества штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.
Решением мирового судьи судебного участка № 43 г.Якутска от 30 сентября 2013 года с ООО УК ОЖФ «ЖКХ Губинский» в пользу Габышевой Е.Х. взыскана сумма убытков в размере ___ руб., неустойку в размере ___ руб., компенсацию морального вреда в размере ___ руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы, а также взыскана с ООО УК ОЖФ «ЖКХ Губинский» в пользу ОЗПП г. Якутска «Потребитель жилищных и коммунальных услуг» штраф в размере 50 % от суммы штрафа, присужденного Габышевой Е.Х., государственная пошлина в размере 400 руб. доход государства.
Представитель ООО УК ОЖФ «ЖКХ Губинский» по доверенности Николаев О.В., не согласившись с решением суда, обратился в суд с апелляционной жалобой, мотивируя тем, что при вынесении решения мировым судьей были нарушены нормы материального права, поскольку вступившим в законную силу решением Якутского городского суда, на которое ссылается мировой судья в своем решении, само взимание агентского вознаграждения не признано незаконным. Для исполнения обязательств перед поставщиками услуг ООО УК ОЖФ «ЖКХ Губинский» заключило агентский договор № с ОАО АК «Якутскэнерго» по приему платежей от населения. Потребители стороной данного агентского договора не являются, потребители оплачивают услугу по приему платежей агенту, таким образом, ответчик не является субъектом ответственности за предполагаемое нарушение прав потребителя. Право выбора способа принятия оплаты от населения за предоставленные коммунальные услуги принадлежит управляющей компании, при этом обязанность по согласованию размера агентского вознаграждения возложена на платежного агента. Ответчик не является лицом, включившим в договор с потребителем условия, ущемляющие права потребителя. Платежный агент при приеме вправе взимать с плательщика вознаграждение в размере, определяемом соглашением между платежным агентом и плательщиком, законодательно определен порядок оплаты услуг агентов, по которому плату за их услуги вносит плательщик.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении решения мирового судьи по делу без изменения.
Решением мирового судьи удовлетворены требования истца, заявленные по тем основаниям, что размер агентского вознаграждения, уплачиваемого потребителем при внесении платежей за коммунальные услуги, не согласован с потребителем, навязан потребителю, ответчиком не созданы надлежащие условия для потребителей по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем, его взимание противоречит закону, а убытки потребителя подлежат возмещению.
В соответствии с п. 29 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…" расходы на содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. То есть, предусмотренная законом структура платы за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя и обеспечивает покрытие дополнительных расходов управляющей организации по управлению домом, связанных с осуществлением организационно-распорядительных действий (прием на работу, ведение договорной работы с поставщиками и смежными организациями), формирование технической документации на дом, работу с собственниками жилых помещений, в том числе и работу по приему с граждан платежей.
Таким образом, организация приема платежей с потребителей услуг одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества, оплату за данную услугу управляющая организация получает с потребителя в составе платы за управление домом.
Заключение агентского договора по приему платежей от населения является правом управляющей организации, однако, учитывая вышеизложенные положения п. 29 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…", а также положения ст.ст. 1005 и 1006 ГК РФ об агентском договоре и об уплате агентского вознаграждения принципалом, возложение на потребителя обязанности по уплате агентского вознаграждения сверх платы за услугу по управлению домом, противоречит закону.
Доводы истца о том, что в связи с неполучением платежных документов, он фактически вынужден оплачивать агентское вознаграждение и не имеет возможности оплатить за жилищно-коммунальные услуги иным способом, без использования услуг агента, обоснованны. Услуга агента навязана потребителю без согласования размера агентского вознаграждения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327-328 ГПК РФ, суд определил: Решение мирового судьи судебного участка № 43 г.Якутска от ____ 2013 года по делу по иску Общества защиты прав потребителей г. Якутска «Потребитель жилищных и коммунальных услуг» в интересах Габышевой Е.Х. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания по обслуживанию жилого фонда «ЖКХ Губинский» о защите прав потребителей оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания по обслуживанию жилого фонда «ЖКХ Губинский» - без удовлетворения.
При непосредственном управлении домом, количество квартир в котором превышает двенадцать, взаимосвязанные и взаимозависимые функции по управлению разбиваются между самими собственниками и управляющими организациями, осуществляющими только содержание и ремонт многоквартирного дома. Но качество и порядок предоставления коммунальных услуг во многом определяется состоянием общего имущества многоквартирного дома, включающего в себя инженерные сети и прочую инфраструктуру, используемую для их подачи. В этой связи возможны многочисленные споры относительно выявления ответственных за некачественное обслуживание лиц, отсутствие должного и профессионального контроля.
Следует остановиться также и на положениях ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, дом не управляется кооперативом и при этом в нем более четырех квартир, собственники помещений на общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. В теории на этот счет отмечается, что изменения, внесенные в ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-Ф3 в этой части, еще более остро ставят вопрос о понимании модели управления многоквартирными домами. Не затрагивая в общем систему способов управления, законодатель вводит новый институт управления - совет многоквартирного дома, который не включен в число способов, но закреплен в качестве обязательного образуемого при выборе собственниками многоквартирного дома такого способа, как управление домом управляющей организацией. Таким образом, совет многоквартирного дома - это то звено, без которого по смыслу нововведений в ЖК РФ не может возникнуть и быть реализовано управление домом управляющей организацией.
Совет многоквартирного дома, наряду с другими функциями, осуществляет контроль за качеством предоставляемых коммунальных услуг (п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ). Несмотря на то, что возможности собственников расширены посредством деятельности совета многоквартирного, как верно указано в литературе, отсутствие предписаний о ведении органами местного самоуправления учета избранных советов и их председателей на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с управляющими и ресурсоснабжающими организациями.
Не менее значим и тот факт, что в случае, когда контрагентом управляющей организации по договору управления является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив исключается применение к отношениям, основанным на договоре управления, ряда льготных норм, предусмотренных для потребителей. Потребителями же согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 6.05.2011г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» признаются лица, пользующиеся жилым помещением на праве собственности или ином законном основании и потребляющее коммунальные услуги. Например, организация теряет право на взыскание неустоек и компенсацию морального вреда при предоставлении услуг ненадлежащего качества (п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов). В силу прямого указания ЖК РФ (ст. 162) право на односторонний отказ от договора при неисполнении управляющей организацией его условий принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Если же контрагентом управляющей организации является товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, то воспользоваться таким правом они не смогут. Совершенно не учтен тот факт, что названные некоммерческие организации имеют специфический статус, защищают интересы своих членов и играют особую роль в управлении многоквартирным домом. Перечисленные обстоятельства необходимо принимать во внимание в ходе нормотворчества в жилищной сфере. Кроме того, собственники все свои претензии будут предъявлять не к управляющей организации, а к товариществу собственников жилья или кооперативу, впоследствии товарищество либо кооператив привлекут к ответственности управляющую организацию, однако, возможно уже в меньшем объеме, поскольку не находится в льготном положении потребителя.
Нерешенных проблем и вопросов в этой сфере по-прежнему остается немало. На мой взгляд, при совершенствовании правового регулирования в жилищной сфере для улучшения качества управления многоквартирным домом и предоставления коммунальных услуг, законодатель должен ориентироваться на упрощение, а не усложнение системы в целом. Нагромождение элементов, переплетение договорных связей не приведет к прозрачности, доступности и ответственному отношению профессиональных участников названной области отношений к выполнению своих функций.
.2 Проблемы правового регулирования коммунального обслуживания
Город это, прежде всего развитый комплекс хозяйства и экономики. Совокупность отлаженных связей между его отдельными элементами и их совместная работа обеспечивает нормальное функционирование и удовлетворение потребностей населения. Одной из основных потребностей граждан является комфортное и безопасное проживание, которое достигается, в первую очередь, наличием жилья и снабжение его такими ресурсами как: вода, электроэнергия, тепло, газ.
Неотъемлемой частью города является городское хозяйство, обеспечивающее нормальное функционирование всех городских систем, которые в свою очередь позволяют создать благоприятную обстановку для жизнедеятельности городского населения.
Наиболее важным и крупным элементом городского хозяйства является жилищно-коммунальная отрасль.
Данный сегмент экономики и хозяйства представляет собой конкретный результат экономически полезной деятельности, выражающей отношения между производителями и потребителями по производству, восстановлению и поддержанию надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния объектов жилищно-коммунального назначения, проявляющейся либо в виде товара, либо в виде действий или деятельности.
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) - это совокупность предприятий, служб и хозяйств, призванных обеспечить населению комфортное проживание путем предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), отвечающих современным стандартам качества.
ЖКХ неоднократно подвергалось реформированию в силу многочисленных противоречий в способах ценообразования, финансирования, управления и надзора в данной отрасли. Эти реформы были спровоцированы временем и историческими событиями, происходившими в стране.
Политика «военного коммунизма» как вынужденная мера в условиях гражданской войны, проявившаяся в национализации всех средств производства, ликвидации товарно-денежных отношений, введении продразверстки, в установлении в основном натуральной оплаты труда, имела свои последствия в экономической и социальной сфере. В жилищно-коммунальной сфере эти последствия проявились прежде всего в том, что натурализация оплаты труда привела к бесплатному предоставлению жилья и коммунальных услуг. Отмена квартплаты за жилье, взимаемой с рабочих и советских служащих, привела к утрате хозяйственного значения домовых комитетов, которым ранее было поручено хозяйственное попечение над жилыми зданиями. Регулярные переселения жильцов и переделы зданий приводили к разрушению жилищного фонда.
Следствием вышеизложенных недостатков функционирования стало кризисное положение отрасли. Одна из самых крупных непроизводственных отраслей народного хозяйства перестала отвечать своему предназначению - обеспечению сохранности и улучшению использования жилищного фонда, бесперебойному обеспечению населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека.
Одним из переломных моментов в развитии ЖКХ стало введение в 2005 году нового Жилищного кодекса. После его принятие ЖКХ и его услуги перестали иметь государственный и муниципальный характер. Началась массовая приватизация жилищной и коммунальной инфраструктуры. Перестали существовать муниципальные предприятия, управляющие жилищным фондом и предоставляющие коммунальные услуги.
Жилищно-коммунальное хозяйство за почти 20 лет реформирования претерпело немало изменений. Часть из них были удачными:
разработка законодательства отчасти направленного на защиту прав потребителей жилищно-коммунальных услуг;
ужесточение надзорной функции над организациями, предоставляющими ЖКУ.
Однако есть и негативные последствия реформирования:
частичная приватизация коммунальной инфраструктуры;
разбалансированность в финансировании со стороны государства;
до конца не сформированная концепция развития коммунальной и жилищной сферы.
После вышеперечисленных преобразований сфера ЖКХ начинает функционировать как рынок услуг, разделившись на два сегмента со своими принципами функционирования: рынок жилищных и коммунальных услуг.
Такое разделение принято в силу кардинальной разницы в принципах формирования и функционирования данных рынков услуг.
Рынок жилищных услуг заняли управляющие компании (УК). Основной задачей управляющей компании стало техническое обслуживание жилищного фонда и отстаивание интересов населения. В большинстве случаев УК выступает в роли заказчика работ, а непосредственным исполнителем являются подрядные организации.
Однако процесс демонополизации и либерализации происходит не безболезненно. Деньги, накопленные жильцами по статье «капитальный ремонт» возвращаются из бывших МУП неохотно и в основном через многомесячные судебные тяжбы. А техническое состояние многоквартирных домов, оставшееся после работы МУП, оставляет желать лучшего.
На данный момент большим грузом не решенных проблем остаются отношения, которые складываются между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями (РСО). Законодательство, действующее на сегодняшний день и призванное регулировать эти отношения, а именно постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" не справляется с возложенными на него функциями. Направленность этого нормативно-правового документа выражается в его предрасположенности и выражении приоритета ресурсоснабжающим организациям.
Появление в жилищно-коммунальной сфере хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм и формирование сложных многосторонних взаимоотношений обострило необходимость совершенствования системы договорных отношений.
В связи с усложнением взаимоотношений между участниками рынка услуг по управлению жилищным фондом и его обслуживанию встал целый ряд вопросов относительно правового регулирования отношений, складывающихся в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг: какие договорные конструкции применять к тем или иным отношениям, какими нормативно- правовыми актами руководствоваться и т.п.
Ответ на эти и другие вопросы требует от юридической науки глубокой проработки отношений, которые могут иметь место в сфере коммунального обслуживания.
Есть и положительные моменты реформирования. Идея внедрения конкуренции в жилищную сферу дала свои результаты. Теперь все работы по техническому содержанию многоквартирных домов легко отследить жильцам. А поэтапные отчеты управляющей компании по расходованию средств собственников дают возможность контролировать деятельность УК.
В коммунальной сфере действуют отличные «правила игры». Представителями рынка коммунальных услуг являются предприятия предоставляющие услуги:
водоснабжения и водоотведения;
теплоснабжения и горячего водоснабжения;
электроэнергии;
газоснабжения.
Рынок коммунальных услуг в силу ограниченного количества продавцов тяготеет к естественным локальным монополиям. Особенности рынка коммунальных услуг:
наличие входных барьеров;
наличие территориально специфических активов (инфраструктурных сетей), требующих высокого уровня невозвратных издержек;
неразрывность производства и потребления услуг;
диктат производителя (продавца) в силу отсутствия экономического воздействия потребителя на производителя услуг;
пространственная и технологическая привязка потребителя к производителю услуг;
непрерывность потребления услуг;
невозможность отказа от потребления или высокие издержки исключения из потребления;
общественная значимость коммунальных услуг.
Как правило, РСО являются монополистами в городах. Это объясняется пределом инфраструктурных возможностей города. И в силу данного аспекта монополии не избежать. Однако основной момент, который более всех волнует население это большой разрыв между соизмерением цены и качества коммунальных услуг.
Устанавливаемые тарифы на услуги коммунального хозяйства регулирует Департамент цен и тарифов - Региональная энергетическая комиссия (РЭК). Для установления тарифа на ресурс РСО необходимо защитить данный тариф в РЭК. Корректировки тарифов происходят раз в год. При формировании тарифов учитываются затраты РСО на производство и поставку ресурса (с учетом всех издержек производства). Однако качество в расчет не берется. Но вышеупомянутое постановление Правительства РФ №354 даёт право на перерасчет при непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Но чтобы доказать данный факт и добиться перерасчета требуется не мало времени и упорства. Обычному жильцу некогда добиваться копеечного перерасчета, поэтому чаще всего факты некачественных услуг сходят РСО с рук.
Хорошей альтернативой приватизации коммунальной инфраструктуры выступает государственно-частное партнерство. Наиболее часто применяемым в практике видом такого партнерства является концессионное соглашение. Такие соглашения распространены как в Европе, так и на Западе. По концессионному соглашению частный сектор получает во владение и пользование, государственные или муниципальные инфраструктурные объекты с целью предоставления публичных услуг оговоренного в договоре качества и как результат хозяйственной деятельности получения прибыли. Важным аспектом договора концессии является принятие концессионером на себя определенных финансовых обязательств по инвестированию в инфраструктурные системы, но при этом они остаются в собственности концедента. В данном случае у муниципалитета есть возможность контролировать деятельность концессионера.
Вот пример того, как подобное произошло в сфере водного хозяйства. Польский город Гданьск показал отличный пример передачи управления городским хозяйством от городского правительства в частные руки. Более ста лет городские власти почти не занимались проблемами водопроводных сетей, за исключением ремонта в острых аварийных ситуациях. В 90-е годы мэр обратился к французской компании SAUR и поручил ей создать систему производства и распределения качественной питьевой воды. С компанией был заключен контракт на аренду всех водопроводных сетей сроком на 30 лет. В новой частно-государственной компании городу отдали только 49%, а остальные 51% передали бизнесменам.
Взамен частные предприниматели привлекли значительные инвестиции, создали лабораторию и исследовательское бюро, провели модернизацию станции водоочистки с внедрением метода озонирования и очистки воды с фильтрацией через активированный уголь. Внедрение современных химических и биологических методов водоочистки привело к тому, что соответствие водопроводной воды европейским стандартам увеличилось с 8% в 1992 году до 95% в 2000 году. Чтобы бороться с бесхозяйственностью, так хорошо знакомой нам, новая компания разработала целую стратегию. Были установлены счетчики на воду, введена новая система счетов-фактур. Была введена и принципиально новая система выборочных отключений неплательщиков. В результате уровень неплатежей резко снизился.
В последние десять лет Запад накопил сотни примеров подобного сотрудничества государственных и частных структур в решении коммунальных проблем. В результате создается принципиально новая культура ответственности и профессионализма, которая пока чужда российской практике обслуживания объектов ЖКХ. Такое сотрудничество имеет и далеко идущие последствия для экономики города. В данном случае, новая компания учредила, например, Центр обучения стажеров, который готовит по 1000 специалистов в год. Компании удалось настолько повысить рентабельность, что ей не понадобилось повышение тарифов для населения, а успех от принятых мер снизил потребление воды и уровень сборов.
Чтобы подобное стало нормой и для России, государство должно на всех уровнях понять, что удерживать бизнес на безопасном расстоянии от городского хозяйства - это такая же крайность, как и беспорядочная приватизация государственного имущества. Это приводит к ухудшению состояния городских служб. Истина лежит где-то посередине, в совместном государственно-частном управлении системами городского хозяйства.
Ещё одна задача, решение которой не найдено это ликвидация льгот, перекрестного субсидирования и переход на 100 процентную оплату услуг ЖКХ. Переход на самоокупаемость и рентабельность решается постепенно в основном силами частного бизнеса. Перекрестное субсидирование подразумевает фиксацию цен на уровне, превышающем общие средние издержки производства товаров и услуг в определенной отрасли за счет перераспределения ценовой нагрузки среди различных групп потребителей. Другими словами тариф для промышленности и отдельных групп потребителей завышается, а для других (население) снижается. От перекрестного субсидирования пока отказаться не удалось.
Однако удалось постепенно перейти к адресной помощи для социально не защищенных групп населения.
Немаловажную роль играют органы власти и учреждения, выполняющие контролирующие функции в сфере предоставления ЖКУ. Нет четкого распределения полномочий и обязанностей. Так в муниципальных образованиях, зачастую, основываются несколько учреждений и управлений с похожими и дублирующими функциями. Это приводит к неразберихе и бессистемному подходу в решении вопросов ЖКХ.
Сфера жилищно-коммунальных услуг представляет собой одну из важнейших отраслей в государственной инфраструктуре. Оставаясь одним из непроизводственных секторов экономики, сфера ЖКХ призвана обеспечивать условия нормальной жизнедеятельности населения и функционирования городских структур.
К сожалению, сфера ЖКХ продолжает оставаться убыточной с огромными суммами дебиторской и кредиторской задолженности, несовершенной системой тарифного регулирования и, как следствие, непривлекательной для инвестиций, крайняя необходимость в которых подтверждается 60 % износом основных фондов, что приводит к нарушению качества и устойчивости функционирования важнейших систем жизнеобеспечения.
Основными инструментами государственной политики в сфере жилищно-коммунальных услуг являются тарифная политика, социальная поддержка низкодоходных групп населения, демонополизация, развитие государственно-частного партнерства. Последнее, в свою очередь, требует наличия соответствующей институциональной среды.
Институциональное состояние данной сферы определяет направленность реформирования таких составляющих хозяйственного механизма, как управление, финансирование, ценообразование. Изменение институциональной среды в сфере ЖКХ, заключающееся во внедрении новых организационно-правовых форм управления и функционирования, способно сделать данную отрасль более привлекательной в плане инвестиций, создать более благоприятные условия для перевода ЖКХ на самоокупаемость. Для эффективного функционирования управляющих компаний, внедрения концессионных отношений в отрасли необходимо соответствующее законодательное, нормативное и методологическое обеспечение.
И поскольку ЖКХ является сферой, непосредственно связанной с благосостоянием населения, удовлетворением его жизнеобеспечивающих потребностей, главной задачей государства сейчас является достижение равновесия между интересами государства и человека, снятие социальной напряженности, достижение конечной цели - повышение качества жизни людей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Сфера коммунального обслуживания является потенциально привлекательной в инвестиционном плане. Это объясняется практически гарантированным сбытом продукции, а также стабильностью и предсказуемостью процесса ценообразования, что позволяет уменьшить риски продавца коммунальных ресурсов.
Успешное развитие деятельности по коммунальному обслуживанию во многом зависит от эффективного правового регулирования рассматриваемых отношений.
Основным правовым средством гражданско-правового регулирования коммунального обслуживания граждан является договор.
Под договором на коммунальное обслуживание понимается договор, в соответствии с которым ресурсоснабжающая организация (исполнитель) принимает на себя обязательства по продаже коммунальных ресурсов потребителям (абонентам) и оказанию услуг по водоотведению, а потребители обязуются оплатить потребленные коммунальные ресурсы и оказанные услуги по водоотведению.
На практике договор на коммунальное обслуживание представлен договорами водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоотведения.
В ходе анализа договорных отношений по коммунальному обслуживанию через присоединенную сеть было установлено, что данные отношения являются длящимися, ввиду непрерывного, бесперебойного, круглосуточного коммунального обслуживания.
В работе содержатся выводы о возмездной природе договора на коммунальное обслуживание, так как внесение платы за коммунальное обслуживание является квалифицирующим признаком для отнесения договоров на оказание коммунальных услуг к возмездным сделкам.
Договор на оказание коммунальных услуг является двусторонним, так как каждая из сторон такого договора является должником в том, что обязана исполнить другой стороне и одновременно кредитором в том, что вправе требовать от нее.
Объект договора на оказание коммунальных услуг - это преимущественно коммунальные ресурсы, т.е холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
Отношения сторон по коммунальному обслуживанию в своем развитии проходят несколько этапов.
Подготовка к коммунальному обслуживанию.
Преддоговорные отношения сторон коммунального обслуживания.
Договорные отношения по коммунальному обслуживанию
Субъектами отношений по предоставлению коммунальных услуг являются: «потребитель», «исполнитель», «субабонент», «управляющая организация», «ресурсоснабжающая организация».
К потребителям относится гражданин, пользующийся или имеющий намерение воспользоваться услугой для хозяйственно-бытовых нужд.
Ресурсоснабжающей организацией является юридическое лицо, которая производит и осуществляет продажу коммунальных ресурсов.
Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, или иная организация, которая лишь продает коммунальные ресурсы, выступая в роли посредника между потребителем и производителем коммунальных услуг. Исполнитель, является ответственным лицом по предоставлению коммунальных услуг, тогда как он сам не является исполнителем и не может отвечать за исполнение услуг ресурсоснабжающей организации.
Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
В «Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», понятие субабонент отсутствует. Но поскольку к понятию «абонент» нередко относят не только конечных потребителей ресурсов и энергии, но и субъектов, которые осуществляют их перепродажу, фактически появляется понятие «субабонент».
Субабонент является одним из субъектов отношений по коммунальному обслуживанию, однако, его правовой статус законодательно закреплен не был.
В практике отношений сторон по коммунальному обслуживанию субабонентсткие отношения вызывают определенные трудности.
Эта проблема является одной из серьезнейших проблем в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами. На сегодняшний день являются распространенными случаи отказов абонентов от снабжения электрической энергией субабонентов, а также случаи неплатежей со стороны субабонентов за полученную электроэнергию.
Проанализировав различия понятий абонента и потребителя услуг на коммунальное обслуживание, автор определил, что под абонентом следует понимать физическое или юридическое лицо, объекты которых присоединены к сетям снабжающей организации и заключивших договор на снабжение коммунальными ресурсами через присоединенную сеть (договор энергоснабжения) для приобретения и потребления коммунальных ресурсов.
В тех случаях, когда коммунальное обслуживание осуществляется без использования присоединенной сети, правильнее будет употреблять термин «потребитель», так как термин «абонент» используется при коммунальном обслуживании через присоединенную сеть.
Предоставление коммунальных услуг опосредовано двумя видами договоров: договор об оказании коммунальных услуг между потребителем и исполнителем и договор о приобретении коммунальных ресурсов между исполнителем и ресурсоснабжающей организацией.
В ходе изучения проблем коммунального обслуживания освещены вопросы становления и развития систем жилищно-коммунального хозяйства в России.
В целях эффективного правового регулирования коммунального обслуживания представляется оправданным задействовать способы частно-государственного партнерства. Предлагаю использовать на практике долгосрочные соглашения частно-государственного партнерства: договор концессии систем городского хозяйства, находящихся в муниципальной собственности.
Реализация на практике коммунального обслуживания механизмов частно-государственного партнерства будет способствовать дальнейшему развитию и модернизации действующих систем городского хозяйства, совершенствованию организационных форм управления городским хозяйством, снижению неучтенных расходов, непроизводительных потерь.
Повышение эффективности работы предприятий ЖКХ, улучшение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг будет способствовать повышению качества жизни людей, удовлетворению их жизнеобеспечивающих потребностей.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138 - ФЗ.
Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.
Закон РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300 - 1 (ред. от 25 ноября 2006г.) «О защите прав потребителей».
Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 549 «О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан».
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
Постановление Правительства РС(Я) от 13.10.2012 N 446 "Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг для населения".
Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении».
Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-Ф3 «Об электроэнергетике»
Федеральный закон от 07.12.2011 №416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении».
Федеральный закон №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Федеральный закон от 14.04.1995 г. № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию».
<http://sudact.ru/regular/doc/gjhvkpVPrhov/>. Определение суда № 11-683/2013 от 5 декабря 2013г. апелляционной инстанции Якутского городского суда Республики Саха (Якутия).
Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 по делу А56-36199/2006.
Богомолов,A.M. Договор жилищно-коммунального хозяйства. - М., 2000.
Баринов H.A. Услуги (социально-правовой аспект): Монография. / Саратов: изд-во «Стило», 2001.
Блинкова Е.В. Гражданско- правовое регулирование снабжения товарами через присоединенную сеть: Теоретико-методологическиеи практические проблемы единства и дифференциации: Монография.- М.: Изд. «Юрист», 2005.
Блинкова Е.В., Чибис А.В. Гражданско-правовое регулирование теплоснабжения: Монография. - М.: Юрист. 2007.
Болдырева И.А. Инструменты государственной политики в сфере жилищно-коммунальных услуг муниципальных образований: монография / И.А. Болдырева, З.А. Клюкович. - Шахты: ГОУ ВПО «ЮРГУЭС», 2008.
Брагинский,М.И. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. - М., 2007.
Гражданскоеправо: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. - М., 2007.
Гражданское право: учебник. Часть первая / под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. -М., 2002.
Гражданскоеправо: Учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- Т. 1.-М., 1998.
Гражданскоеправо: учебное пособие. Схемы. - Т. 2. - Полутом 2. - М.,2001.
Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско- правовое регулирование. - М.: Статут, 2006.
Иоффе, О.С. Гражданское право. Избранные труды. - М., 2003.
Лужков Ю.М. Моя квартира в нашем доме: Доступно о реформе ЖКХ. - М.: ОАО «Московские учебники и Картолитография», 2007.
Марков В.К. Договор газоснабжения в российском гражданском праве: Дис. канд. юрид. наук. Рязань, 2002.
Михайлов Д. Субъекты отношений по предоставлению коммунальных услуг.-Монография, 2010.
Осипчук Е.Л. Договор энергоснабжения в системе договорных отношений на рынке электрической энергии России: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М. - 2004.
Рудченко И.И. Гражданско-правовое регулирование коммунального обслуживания жилых помещений: Дисс. канд. юрид. наук.- Краснодар, 2008.
Саркисян А. А. Некоторые проблемы функционирования и реформирования сферы жилищно-коммунальных услуг - СПб.: Реноме, 2012.
Седугин,И.П. Жилищное право: учебник / И.П. Седугин. - М., 2002.
Степанова В.Е. Гражданско - правовое регулирование отношений коммунального обслуживания: Дисс. канд. юрид. наук. - М., 2009.
Суханов,Е.А. Гражданское право. Т.1. / Е.А. Суханов. - М., 2000.
Шешенин Е.Д. О правовой природе договоров в сфере обслуживания // Гражданское право и сфера обслуживания.- Свердловск, 1984.
Ягодина Л.П. Управление жилищно-коммунальным хозяйством: организационно-правовые аспекты: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2008.
Гордеев Д.П. Правовая природа жилищно-коммунальных услуг// Жилищное право. - 2002. - № 4.
Бычков, А. И. Правовая природа договора на управление многоквартирным домом: смешанный или самостоятельный договор?// Юридический мир. - 2011.- №10.
Козлова, Е. Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008. - № 8.
Колойда А.С. Правовая квалификация субабонентских отношений // Общество и право 2009. № 2. С. 34.
Консьержъ. Еженедельная аналитическая газета о жилищном фонде. // <http://www.konserg.ru>.
Крюкова Е.С.Предоставление коммунальных услуг в многоквартирном доме// Вестник Самарской гуманитарной акалемии. Серия «Право».- 2013.-№ 1(13).
Миронов И. Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. - 2012. - № 1.
Михайлов В.К.Предоставление услуг или снабжение ресурсами - вот в чем вопрос // Жилищное право. 2009. № 4.
Савицкая О. Г. Особенности правового положения управляющей организации в сфере предоставления коммунальных услуг // Юрист. - 2012. - № 2.
Саркисян А.А. Аспекты функционирования и тенденции развития жилищно-коммунального хозяйства и его составных элементов //Инженерный вестник Дона: электронный научный журнал.- № 1. 2012.
Тарасова А. Е. Правовая квалификация модели управления многоквартирными домами в жилищном законодательстве РФ// Жилищное право. - 2011. - № 9.