Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками

Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками

Содержание

Введение

. Теоретические основы ипотечного кредитования в России

.1 Содержание и значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики

.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России

.3 Виды ипотечных кредитов и условия их предоставления российскими банками

.4 Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного

. Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками

.1 Характеристика этапов ипотечного кредитования в российских банках

.2 Анализ взаимоотношений кредитных организаций с Агентствам по ипотечному жилищному кредитованию

.3 Отражение операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета

. Совершенствование системы ипотечного кредитования в России

.1 Проблемы ипотечного кредитования

.2 Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования

Заключение

Литература

Приложения

банк ипотечное кредитование

Введение

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

Актуальность исследования. В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Лишь 68% квартир в Российской Федерации находятся в собственности граждан, из них 62% являются однокомнатными, что говорит о необходимости улучшения жилищных условий [21]. По данным социологических исследований, всего 1,2% российского населения может приобрести жилье за счет собственных накоплений, 0,3% семей ежегодно обеспечиваются жильем за счет бюджетных денег. При этом почти 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом на долю ипотечных кредитов приходится всего около 3% активов банковской системы.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Значение и актуальность темы исследования подчеркиваются необходимостью совершенствования организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта.

Объектом исследования в работе является организация ипотечного кредитования в России, а предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель работы заключается в исследовании система ипотечного кредитования и определении основных направлений ее совершенствования в практике российских банков.

В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

представить значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики, виды и условия предоставления ипотечных кредитов в отечественной банковской практике;

охарактеризовать нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в России;

представить сравнительную характеристику зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования;

рассмотреть организацию процесса ипотечного кредитования российскими банками, охарактеризовав основные этапы ипотечного кредитования в российских банках;

проанализировать уровень развития ипотечного кредитования в России на современном этапе;

рассмотреть порядок отражения операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета в кредитных организациях;

определить основные направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России.

выявит проблемы ипотечного кредитования.

Научной и методической основой работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, в частности: Иванова В., Смирнова В., Шадрина А.

Методы исследования: диалектико-правовой; сравнительный; аналитический; исследовательский.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее материалами можно пользоваться в процессе подготовки к семинарским занятиям и учебным конференциям.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Работа состоит из введения, трех разделов, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений.

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы.

В первом разделе «Теоретические основы ипотечного кредитования в России» раскрыта сущность ипотечного кредитования, представлены основные виды ипотечных кредитов, их роль в экономическом развитии. Данные вопросы рассмотрены с учетом нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования в отечественной практике, при этом рассмотрен зарубежный опыт кредитных организаций в этой связи.

Во втором разделе «Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками» рассмотрена схема ипотечного кредитования российских банков, в том числе порядок их отражения в бухгалтерском учете кредитных организаций, а также проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России.

В третьем разделе «Совершенствование системы ипотечного кредитования в России» проанализированы основные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем с позиции управления рисками на рынке ипотечного кредитования.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

Общий объем работы составляет 27 машинописных листов, а также приложения на 28 листах.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России

.1 Содержание и значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковского сектора. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости (Приложение 1). Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Другими словами, ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. При этом ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [16, с.216].

В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно (Приложение 2).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов [16, c.220].

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [17, с.167].

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России

В Российской Федерации законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию Российской Федерации (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил и отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданных под залог недвижимости. Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия.

В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для развития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях», который направлен на снижение рисков кредиторов.

В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная концепция основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Особое место занимают нормативные акты Банка России. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», а так же Положения:

Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\39-pol.htm> «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;

Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\54-pol.htm> «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»;

Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\254p.htm> «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»;

Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\283p_08.htm> «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»;

Положение Банка России от 16.07.2012 № 385-П <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\302p_1_o.htm> «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации», (в ред. Указания Банка России от 26.09.2012 N 2884-У)

Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\1963u.htm> «О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов» регламентирует порядок составления и представления формы единовременного обследования "Сведения о досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов". Единовременное обследование досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов проводится с целью оценки объемов и источников досрочного погашения кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам на приобретение жилья под залог недвижимости.

Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc2\1635u.htm> «О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй». Указание направлено на реализацию Федерального закона "О кредитных историях" и определяет порядок направления субъектами (пользователями) кредитных историй запросов в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) без использования кода (дополнительного кода) субъекта кредитной истории о представлении информации о бюро кредитных историй, в котором хранится кредитная история субъекта кредитной истории, и получения информации из ЦККИ посредством обращения в бюро кредитных историй.

.3 Виды ипотечных кредитов и условия их предоставления российскими банками

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Рынок ипотеки в России быстро развивается, растет количество банков (Приложение 3), занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:

) кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

) кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;

) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.

В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости они выдаются, разделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.

По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

постоянный ипотечный кредит - согласно графику погашения, в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные платежи);

кредит с переменными выплатами - график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);

кредит с единовременным погашением - используется редко при особых схемах кредитования.

Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости, спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен с рядом дополнительных консультационных, банковских и финансовых услуг: экспертиза и оценка приобретаемого жилья, проведение расчетов по сделке, страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками.

1.4 Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет.

Во Франции льготные кредиты называются "льготные кредиты на вступление в право собственности" и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет.

В Италии льготные кредиты распространяются институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.

В Испании большое распространение получили "квалифицированные жилищные кредиты". Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и срока погашения кредита.

В настоящее время значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом "Корпорация "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает схемы ипотечного кредитования жилищного строительства.

Выделяют две схемы (модели) ипотечного кредитования.

Двухуровневая схема («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Одноуровневая схема («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов.

Таким образом, система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

2. Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками

.1 Характеристика этапов ипотечного кредитования в российских банках

Банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это:

наличие постоянной работы в том регионе, где проживает заемщик;

наличие достаточного совокупного дохода на семью для погашения кредита;

наличие собственных денежных средств для внесения первоначального взноса.

Ипотечный кредит отличается от обычного кредита своим целевым назначением. Он предоставляется исключительно для приобретения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья (Приложение 4).

Оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура (Приложение 5), включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию [16, с.240].

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет достаточно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.

Процедура выдачи ипотечного кредита включает несколько этапов:

предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

андеррайтинг заемщика;

подбор и оценка жилья;

оформление кредитного и других договоров по сделке;

регистрация заключенных договоров;

выдача кредита;

обслуживание и погашение кредита.

Предварительная квалификация заемщика

Предварительная квалификация (одобрение) заемщика - заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.

Предварительная квалификация заемщика необходима, чтобы отобрать заемщиков, которые соответствуют разработанным банком критериям надежности. Каждый банк самостоятельно определяет эти критерии и устанавливает свой перечень документов, необходимых для получения кредита. В целом же каждый потенциальный заемщик должен представить банку информацию о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Стандартный перечень таких документов составляют (Приложение 6):

основные документы;

документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

документы, подтверждающие здоровье заемщика;

документы, подтверждающие доходы заемщика;

информация об активах заемщика;

документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика;

сведения о продавце квартиры;

документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица.

Андеррайтинг заемщика

Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).

Для оценка вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Андеррайтинг заемщика - наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о предоставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход родителей, когда заемщики - молодая семья, и даже нескольких созаемщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственниками. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму - позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по акциям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

Подбор и оценка жилья

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и ликвидности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначалыюго взноса заемщика на его оплату определяет максимальную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии се одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвидным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно находиться в аварийном состоянии и т.п.

Оформление и регистрация кредитных и других договоров по сделке

Оформление кредитного и других договоров по сделке - центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно передается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

договор купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договор об ипотеке (Приложение 7) стороны включают:

предмет ипотеки;

цену передаваемого в ипотеку помещения;

существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

В настоящее время нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года.

Выдача кредита

Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.

Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно перечислить по безналичному расчету. На вторичном рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.

Обслуживание и погашение кредита

Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ипотечные кредиты как сложный банковский продукт сопровождаются разнообразными комиссиями и сборами, величина которых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья - первичного или вторичного. К ним относятся комиссия за рассмотрение кредитной заявки, оплата услуг рекомендуемого банком независимого оценщика, комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание денег, комиссия за перечисление денежных средств на счет продавца квартиры, комиссия за проверку подлинности банкнот, расходы на регистрацию права собственности на квартиру и залога на нее, оплата услуг нотариуса (косвенные расходы), некоторые банки взимают комиссию за ведение ссудного счета.

Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:

внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо (с помощью доверенности, оформленной в отделении банка);

внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;

безналичными переводами денежных средств, например, и случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;

через Интернет. Этот способ погашения кредита становится все более популярным.

Существенной характеристикой ипотечной программы является возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, что предусматривается большинством банков. Условия досрочного погашения, как правило, интересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем. В основном банки ограничивают заемщика в досрочном погашении путем установления моратория на досрочное погашение, однако в некоторых банках разрешается досрочное погашение ипотечного кредита без каких-либо ограничений.

Если заемщик погашает кредит по аннуитетной схеме, то при погашении кредита досрочно выплаченные вперед проценты будут потеряны по причине изменения структуры платежей. При дифференцированных же платежах возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь присутствует даже в первые месяцы после получения кредита. Кроме того, в договоре может предусматривать частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определяться исходя из суммы долга на текущий момент.

.2 Анализ взаимоотношений кредитных организаций с Агентствам по ипотечному жилищному кредитованию

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК) создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства <#"732977.files/image001.gif">

Рис. 1. Предмет ипотеки

Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 5 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>.

Приложение 2

Рис. <file:///L:\BKB_OLD\kredit\ipoteka\ip_kred\plus_minus.htm> 2. Преимущества и недостатки ипотеки

Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 5 <file:///L:\BKB_OLD\npsndoc\102fz98.htm>.

Приложение 3

Таблица 1