Лизинговые операции на рынке недвижимости

Филиал НОУ ВТО " Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права" в г. Дзержинске Нижегородской области

Контрольная работа

По дисциплине: Организация коммерции на рынке недвижимости

На тему: Лизинговые операции на рынке недвижимости

Выполнил:

Плетнёв С.В.

Проверил:

к.э.н., доц. Демаков И.В.

Дзержинск 2013 г.

Содержание

Введение

. Понятие, сущность лизинга и его субъекты

. Функции лизинга и его виды

. Договор финансовой аренды (договор лизинга)

. Лизинговые сделки с недвижимостью

. Проблемы лизинга недвижимости в России, его основные преимущества и недостатки

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) предприниматели вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено. Вместе с тем существует путь, пока еще не получивший широкого распространения, но способный разрешить эти проблемы. Речь в данном случае идет о лизинге недвижимости - тема, которая зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества. В переводе с английского языка данный термин означает аренду. Но это аренда особого рода, к примеру, когда арендодатель покупает недвижимость у продавца, в собственность, а затем эту недвижимость предоставляет арендатору в пользование, за определённую плату. Лизинг имущества это своего рода альтернативная покупка в собственность, или же при помощи ссуды, взятую для покупки этого имущества. Финансирование недвижимости - достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств. Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда - прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость - это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

1. Понятие, сущность лизинга и его субъекты

Как у любого сложного экономического понятия у лизинга есть множество определений. Прежде всего, лизинг, - слово английского происхождения, производное от глагола to lease - брать и сдавать имущество во временное пользование. Наиболее точно отражающим сущность термина "лизинг", на мой взгляд, является следующее определение: лизинг представляет собой инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, при котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное пользование с правом последующего выкупа. Таким образом, лизинг является взаимным соглашением, в результате которого лизингодатель передает получателю лизинга права пользования объектом, в обмен на платежи, оговоренные соглашением. То есть, лизингодатель сдает в аренду (одалживает) получателю лизинга деньги в форме товара, позволяет ему пользоваться им и заключает договор с лизингополучателем об оплате стоимости товара, соответственно начисляя проценты за предоставленную услугу.

Многие предприятия в настоящий момент не имеют возможности осуществить модернизацию, так как это требует вложения значительных денежных средств. Много хороших проектов не реализовано только потому, что в распоряжении не имеется ликвидного залога для получения займа. В таких и многих других случаях, лизинг или аренда является альтернативным источником финансирования.

Для заключения сделки лизинга нет необходимости иметь сразу большую сумму денег. Главным условием является финансовая стабильность клиента в будущем. С каждым годом услуги предлагаемые клиентам лизинговыми компаниями становятся все разнообразнее.

Предметом лизинга могут быть любые, непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.

При лизинге недвижимости предметом договора может быть любое недвижимое имущество, а так же предприятия и другие имущественные комплексы, торговые здания, склады, помещения, сооружения и объекты на стадии завершения строительства. Большинство лизинговых компаний работают с лизингом коммерческой недвижимости.

Из оборота в сфере лизинга исключены земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года N 114-ФЗ "О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами" в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Субъектами лизинговой сделки являются:

Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование.

Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Продавец (поставщик) - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем, продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

Страховщик (гарант) - это страховая компания, которая, как правило, является партнером лизингодателя или лизингополучателя. Она участвует в сделке лизинга, осуществляя страхование имущественных, транспортных и прочих видов рисков, связанных с предметом лизинга и/или сделкой лизинга

Рис. 1 Схема субъектов лизинговой сделки

Лизинг коммерческой недвижимости может включать следующие предметы лизинга:

·              офисные помещения;

·              торговые помещения;

·              складские (логистические) комплексы;

·              паркинги;

·              гостиницы;

·              спортивно-развлекательные комплексы;

·              выставочные залы;

·              и др.

Этапы лизинга недвижимости:

·              выбор объекта недвижимости;

·              проверка прав собственности и параметров (здание и земельный участок);

·              согласование условий и подписание договора лизинга недвижимости (здание);

·              заключение договора аренды земельного участка;

·              регистрация сделок в ФРС;

·              страхование недвижимости, передаваемой в лизинг от рисков утраты.

Лизинг используется в качестве эффективной альтернативы приобретения имущества в собственность и на основе приобретённого права на его использование даёт возможность получать прибыль.

Лизинг недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, определяющей является ст. 665 ГК РФ, согласно которой арендодатель (лизингодатель) должен приобрести по договору финансовой аренды (лизинга) в собственность указанное арендатором недвижимое имущество у определенного им продавца и предоставить аренду имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества. Причем лизинговая компания обязана приобрести здание или сооружение по договору купли-продажи. Это означает, что полностью исключается возможность использования договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" договор купли-продажи относится к обязательным договорам.

. Функции лизинга и его виды

лизинговый сделка кредитование недвижимость

Из многочисленных функций лизинга объектов недвижимости рассмотрим важнейшие четыре:

1.      инвестиционная,

2.      финансовая,

.        сбытовая,

.        налоговая.

Инвестиционная функция выражается в повышении спроса и расширении предложений, привлечения инвестиций в процессе реализации объектов недвижимости, в том числе и жилой.

Финансовая функция лизинга заключается в освобождения покупателя от единовременной оплаты полной стоимости объекта недвижимости и предоставления ему долгосрочного кредита в форме объектов недвижимости.

Функция сбыта - это расширение возможностей продаж квартир во вновь построенных домах, круга потребителей.

Функция использования налоговых льгот. Процентные платежи дают право получения налоговых льгот, т.е. вычитать из облагаемого налогом дохода частного лица суммы, выплаченные в качестве процентов при оформлении покупке жилья.

Также существуют различные виды лизинга в зависимости от:

·   количества участников сделки;

·   сектора рынка;

·   формы лизинговых платежей;

·   объема обязанностей (объема обслуживания);

·   срока использования имущества и связанных с ним условий амортизации.

В зависимости от количества участников (субъектов) сделки различают:

·        двусторонние лизинговые сделки (или так называемый прямой лизинг), при которых поставщик имущества и лизингодатель выступают в одном лице;

Рис. 2

·        многосторонние лизинговые сделки (или так называемый косвенный лизинг), при которых имущество в лизинг сдает не поставщик, а финансовый посредник, в качестве которого выступает лизинговая компания. Классическим вариантом этого вида сделки является трехсторонняя, в которой участвуют поставщик, лизингодатель и лизингополучатель.

Рис. 3

В зависимости от сектора рынка, где проводятся лизинговые операции, выделяют:

ü  внутренний лизинг, при котором все участники сделки представляют одну страну;

ü  внешний (международный) лизинг, при котором лизингодатель и лизингополучатель находятся в разных странах. Продавец имущества может находиться в одной из этих стран или в другом государстве.

В зависимости от формы лизинговых платежей различают:

ü  лизинг с денежным платежом, при котором выплаты производятся в денежной форме;

ü  лизинг с компенсационным платежом (или так называемый компенсационный лизинг), при котором лизингополучатель рассчитывается с лизингодателем товарами, как правило, произведенными на арендуемом имуществе, или путем оказания встречных услуг;

ü  лизинг со смешанным платежом, при котором часть платежа поступает в денежной форме, а часть - в виде товаров или услуг.

По объему обслуживания передаваемого имущества лизинг разделяют на:

-        чистый лизинг (net leasing) - это отношения, при которых все обслуживание имущества находится в ведении лизингополучателя. Поэтому в данном случае расходы по обслуживанию оборудования не включаются в лизинговые платежи.

-        мокрый лизинг (wet leasing) - предполагает обязательное техническое обслуживание оборудования, его ремонт, страхование и другие операции, за которые несет ответственность лизингодатель. Кроме этих услуг, по желанию лизингополучателя лизингодатель может взять на себя обязанности по подготовке квалифицированного персонала, маркетинга, поставке сырья и др.

По сроку использования имущества и связанным с ним условиям амортизации различают:

v  лизинг с полной окупаемостью и, соответственно, с полной амортизацией имущества, когда срок договора равняется нормативному сроку службы имущества и происходит полная выплата лизингодателю стоимости лизингового имущества;

v  лизинг с неполной окупаемостью и, соответственно, неполной амортизацией имущества, при котором срок договора меньше нормативного срока службы имущества и в течение его действия окупается только часть стоимости лизингового имущества.

Срок договора и степень окупаемости (амортизации) лизингового имущества является одними из основных критериев разграничения лизинга на финансовый и оперативный.

Оперативный лизинг подразумевает лизинговые контракты, заключаемые на короткий и средний срок (обычно короче амортизационного периода), согласно которым арендатору предоставляется (при соблюдении определенного срока) право в любое другое время расторгнуть договор. Как правило, это происходит, когда арендаторы объекта лизинга быстро сменяют друг друга. Арендодатель несет здесь повышенный риск, а быстро сменяющиеся арендаторы заставляют лизинговую компанию проявлять особый интерес к хорошему состоянию предмета лизинга. Часто лизинговая компания берет на себя техническое обслуживание объекта лизинга - регламентный ремонт, страхование, осуществляя тем самым полносервисный лизинг или частично сервисный лизинг (в контракте оговаривается разделение обязательств). После завершения срока действия договора лизинга предмет договора может быть возвращен владельцу или вновь сдан в аренду.

Финансовый лизинг характеризуется длительным сроком контракта (от 5 до 10 лет) и амортизацией всей или большей части стоимости оборудования. Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки. По истечении срока действия арендатор может вернуть объект аренды, продлить соглашение или заключить новое, а также купить объект по остаточной стоимости (обычно она носит чисто символический характер).

В свою очередь финансовый лизинг подразделяется на:

1.       возвратный лизинг;

2.      леверидж лизинг;

.        сублизинг;

.        лизинг помощь в продажах.

Возвратный лизинг начинается с того, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам арендует этот же объект у покупателя, то есть одно и то же лицо (первоначальный собственник) выступает и в качестве продавца, и в качестве лизингополучателя.

Рис.4

В результате меняется лишь собственник имущества, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение дополнительные средства. А инвестор (покупатель), по сути, кредитует бывшего владельца, получая в качестве обеспечения права собственности на его имущество, то есть как бы под залог.

Лизинг поставщику отличается от возвратного тем, что поставщик хотя и выступает в роли продавца и арендатора одновременно, но не является пользователем имущества, которое он обязательно передаст в сублизинг третьему лицу без согласия арендодателя.

Рис. 5

Классификация видов лизинга затруднена рядом обстоятельств. В правовых системах различных стран существуют разнообразные определения не только собственно лизинга, но и отдельных его видов. Различные виды лизинга могут сочетаться в одном договоре в зависимости от конкретных, оговариваемых участниками условий.

. Договор финансовой аренды (договор лизинга)

С развитием рынка лизинговых услуг все больше повышается интерес к лизингу недвижимости. По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить это имущество за плату во временное владение и пользование. Лизингодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Предметом договора лизинга в силу прямого указания закона могут выступать здания и сооружения. Хотя это прямо и не указано в законе, нежилые помещения также могут выступать предметом лизинга при условии, что им присвоен кадастровый номер. В соответствии со ст. 15 Закона "О финансовой аренде (лизинге)", договор лизинга всегда заключается в письменной форме, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, такой договор подлежит государственной регистрации.

Договор лизинга должен быть заключен до заключения договора купли-продажи, поскольку приобретение имущества лизингодателем осуществляется во исполнение договора лизинга. И. А. Решетник пишет: "С практической точки зрения здесь важно определить, какой договор в данной системе юридических связей следует первым - договор лизинга или купли-продажи? ГК РФ, как и специальный закон о лизинге, позволяют сделать однозначный вывод: первым в этой системе отношений заключается договор лизинга"

Запрет лизинга земли обусловлен рядом объективных причин. Например, как полагает А.А. Иванов, основные причины две:

1.      законодатель пока в целом недоброжелательно смотрит на вовлечение в гражданский оборот природных ресурсов и потому стремится, как можно чаще не допускать этого;

2.      природные ресурсы не способны подвергаться амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении них лишен объективной основы.

В случае лизинга недвижимости, учитывая неразрывную связь объекта лизинга с землей, следует принять во внимание то, что земельные участки не могут являться предметом лизинга, поэтому переход прав на земельный участок не может быть урегулирован напрямую договором лизинга, а также не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем, права на землю неразрывно связаны с определенными обязанностями, и в первую очередь с обязанностью вносить плату за землю.

Лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять:

а) права лизингодателя на земельный участок;

б) права лизингополучателя на земельный участок.

При переходе права собственности на недвижимость покупателю недвижимости переходит то право (доля в праве) на земельный участок, которое было у предыдущего собственника объекта недвижимости. В силу платности землепользования приобретатель прав на земельный участок обязан вносить плату (в форме земельного налога либо арендной платы) независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке. Если земельный участок находится в раздельном пользовании нескольких лиц, земельный налог начисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Иными словами, покупатель недвижимости (лизингодатель) в силу закона приобретает права на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость и который необходим для ее использования, и обязан вносить плату за пользование землей.

Относительно прав лизингополучателя на земельный участок необходимо учитывать следующее. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Лизингодатель (как собственник земельного участка (его части), либо арендатор, если земля находится в собственности государства), обязан вносить плату за землю (в виде земельного налога или арендной платы). Обязанность же лизингополучателя вносить какую-либо плату за пользование землей поставлена в зависимость от условий заключенных с лизингодателем договоров.

. Лизинговые сделки с недвижимостью

Лизинговые сделки с недвижимостью всегда интересовали как простых граждан, желающих изменить жилищные условия или получить прибыль, так и предпринимателей малого и среднего звена, не имеющих собственных помещений и вынужденных тратить значительные средства на аренду. Кредит в банке - дело не только долгое и сложное, но и дорогое (платить проценты многим просто не по силам), а ипотека для коммерческой недвижимости в России пока практически не работает. Что делать? Один из выходов - приобретение площади в лизинг (финансовую аренду). О преимуществах данного способа и пойдет речь далее, а пока определимся с понятиями. Для начала обратимся к Закону № 164-ФЗ от 29.10.1998 "О лизинге" (далее - Федеральный закон или Закон) и определимся с основными понятиями. Согласно Закону предметом сделки может служить любой объект, удовлетворяющий необходимым требованиям (в том числе и незавершенное строительство). Продавец должен предоставить свидетельство, подтверждающее его право собственности на недвижимость, которая станет предметом лизинга. Лизингодатель приобретает объект недвижимости на основании договора купли-продажи. После его подписания выдается новое свидетельство о собственности. Лизингодатель и лизингополучатель заключают договор, подлежащий обязательной государственной регистрации. При этом в свидетельстве о праве собственности на недвижимость указывают два обременения - со стороны банка и со стороны лизингополучателя. Лизинговые платежи обычно делят на равные доли, на которые начисляют проценты. Но при подписании договора можно предусмотреть и иной порядок уплаты. Например, если покупается здание старой постройки, которому нужна реконструкция или косметический ремонт, или если для эксплуатации объекта необходимо приобрести какое-то оборудование, в процессе переговоров можно обговорить существенное уменьшение первоначальных платежей. Подобные вопросы, рассматриваемые на стадии предварительного обсуждения, часто представляют собой существенный фактор при принятии окончательного решения. Однако не стоит забывать, что одно из условий лизинговой сделки - обязательство своевременного внесения очередного платежа. Согласно ст. 13 Закона "в случае не перечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке…". При этом лизингодатель подает в суд.

Кто может оформить лизинг недвижимости, и на какие объекты? Как следует из положений Закона, лизингополучатель - это физическое (обязательно ПБОЮЛ) или юридическое лицо, соответствующее определенным требованиям (например, срок его существования и коммерческой деятельности должен быть не менее года). Данное требование необходимо для изучения баланса предприятия и определения его платежеспособности. Договор можно оформить и на новую фирму, если она создана специально для данной сделки и поручителем за нее выступает другая компания. Также необходимо учитывать, что лизингополучатель должен тратить на лизинговые платежи не более 30% от своего дохода и владеть собственными средствами в размере не менее 10-15% от стоимости приобретаемого объекта. Лизингополучателю придется предоставить краткий бизнес-план, который позволит наглядно оценить его будущую деятельность и покажет, из каких средств он намерен гасить лизинговые платежи. Например, организация - лизингополучатель собирается купить здание для последующей сдачи его в аренду как офисного центра. То есть доход будет складываться из арендных платежей. Зная существующие ставки, а также расходы на обслуживание сооружения, можно подсчитать будущую прибыль, а соответственно, и устойчивость платежей. Особенно если помещения в данном строении сдают много лет и наниматели не собираются выезжать. Составить бизнес-план может как сам лизингополучатель, так и специалисты, например, из агентства недвижимости, через которое оформляют лизинг.

Какими же характеристиками должен обладать объект, чтобы быть привлекательным для лизинга? Это должно быть отдельно стоящее здание, обязательно со свидетельством о регистрации (для недостроенного сооружения - со свидетельством, в котором указано, что это объект незавершенного строительства).

Приобретение недвижимости в лизинг дает лизингополучателю следующие возможности: приобрести недвижимость при отсутствии достаточных собственных финансов и на выгодных условиях (процент по лизинговым сделкам ниже, чем по кредиту), избежать изъятия крупных сумм из оборотных средств и, следовательно, свободнее осуществлять финансово-хозяйственную деятельность. Также следует отметить возможность отнесения лизинговых платежей (основной суммы и процентов по ней) в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость продукции (услуг) лизингополучателя, что ведет к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Еще один плюс - существенное уменьшение в будущем налога на имущество, поскольку будет применен коэффициент ускоренной амортизации - 3. Обычно срок действия договора лизинга рассчитывают таким образом, чтобы он был соизмерим со сроком амортизации недвижимого имущества или превышал его. В течение срока действия договора налог на имущество (в части, относящейся к объекту лизинга) платит лизингодатель. Кроме того, при покупке недвижимости есть возможность включить затраты, связанные с эксплуатацией, ремонтом и реконструкцией, в состав платежей по договору лизинга. Итак, преимуществ предостаточно. Так почему же он до сих пор не нашел широкого применения? Наверное, дело даже не в его новизне, а в боязни предпринимателя остаться у разбитого корыта. Ведь собственником здания он станет только после того, как выплатит всю сумму с процентами, а до тех пор, по сути, будет лишь арендатором.

Почему лизинг выгоднее ипотеки и кредитной схемы? Приобретая коммерческую недвижимость по ипотечной схеме, клиент неминуемо столкнется с целым рядом трудностей. В частности, в качестве залогодателя в этом случае может выступать только собственник (получается, предприниматель должен сначала найти необходимые ресурсы, купить нужный объект и лишь, потом получить заем под залог этого имущества). Кроме того, банков, готовых выдавать долгосрочные кредиты под залог коммерческой недвижимости, в России очень мало. Если удается получить кредит, то проценты по нему настолько велики (в среднем 18%), что сделка становится фактически невыгодной. Банки неохотно рассматривают такие заявки, потому что, как и в случае с ипотекой, есть опасность не возврата кредита или иных финансовых рисков. Страховые компании не решаются страховать подобные сделки. А в случае с лизингом риск для банка и страховой компании минимален.

. Проблемы лизинга недвижимости в России, его основные преимущества и недостатки

Проблемы лизинга недвижимости в России можно подразделить на экономические и организационно-правовые.

К экономическим проблемам, конечно же, относится нестабильность экономической ситуации в Российской Федерации, которая препятствует сторонам лизинговой сделки осуществлять долгосрочное планирование договорных отношений. Что касается отсутствия государственной поддержки малых предприятий - то эта проблема также является актуальной для рынка недвижимости. Малые предприятия часто заинтересованы в приобретении недвижимости, однако, порой не обладают достаточными финансовыми средствами и необходимой кредитной историей для использования кредитных продуктов, предоставляемых банками. Лизинг недвижимости является лучшей альтернативой в данном случае. Однако ввиду не информированности указанных предприятий о преимуществах лизинговых схем и нежелании лизинговых компаний работать с малодоходными сделками, многие малые предприятия отказываются от использования лизинговой схемы.

К организационно-правовым проблемам относятся неполное законодательное регулирование в области лизинговых отношений (в частности, касательно государственной регистрации лизинговой сделки). Как уже было сказано, лизинговые отношения начинаются с купли-продажи имущества. С другой стороны переход права собственности происходит только после государственной регистрации перехода права. Сама регистрация может идти от трех месяцев до полугода. При этом образуется значительный временной промежуток, во время которого лизинговые платежи ещё не начисляются, а организация уже обязана платить налоги на приобретенную недвижимость.

Законодательные ограничения также являются проблемой, тормозящей развитие рынка лизинга недвижимости. Однако стороны лизинговых отношений в настоящее время решают указанную проблему посредством выкупа земельного участка либо посредством передачи земельного участка в долгосрочную аренду (на 49 лет с правом пролонгации договора аренды). В качестве законодательных ограничений выступают также проблемы, связанные с возвратом и зачетом платежей по налогу на добавленную стоимость. По мнению экспертов рынка недвижимости, налоговые органы могут отказать лизинговой компании в зачете или возврате НДС по ряду оснований, в частности, из-за неправильного оформление первичных документов (договора лизинга и счетов-фактур. Соответственно, следует отметить, что проработка лизинговой сделки должна тщательно проводиться специалистами во избежание возможных налоговых споров.

В ракурсе перспектив потенциальный спрос на такую услугу, как лизинг недвижимости, велик. Данное направление внушает надежды, так как на сегодняшнем этапе сооружение коммерческих объектов с точки зрения маркетинга ведется достаточно грамотно. Покупатели недвижимости зачастую известны, а концепция сдачи/продажи проработана задолго до окончания строительства. Представители мелкого бизнеса также начинают пользоваться этой услугой либо по причине отсутствия денег, либо с точки зрения "хотим попробовать лизинг недвижимости".

Одним из перспективных направлений развития лизинга в России является лизинг недвижимости. Лизинг недвижимости не только имеет цель финансирования строительства новых объектов, с его помощью предприятия, являющиеся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом остаться в том же помещении. Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо быть вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Рано или поздно в любой компании возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным. Обращение в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют "длинные кредиты", а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением. Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита. Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе - договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости. Договору лизинга, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи заключается договор на аренду земельного участка, где возведен объект недвижимости - предмет лизинга. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга). Как экономическая форма деятельности, лизинговая операция по недвижимости, включает в себя элементы аренды, кредита и инвестиций. И считается, что по сравнению с другими формами финансирования, лизинг имеет ряд преимуществ. Посмотрим, в чем же состоят эти преимущества для арендатора. Общественные источники указывают на преимущества лизинговых операций, которые можно и оспаривать, но, как говорится, на каждый пример можно привести конкретный пример. Мы этим заниматься не будем, а просто перечислим.

Преимущества лизинга недвижимости перед арендой:

·        суммы ежемесячных лизинговых платежей сопоставимы с размером арендной платы, однако по окончании договора лизинга объект недвижимости переходит в собственность лизингополучателя (приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости);

·        лизинговые платежи не зависят от изменений рынка недвижимости, (арендные ставки имеют тенденцию к росту, а лизинговые платежи могут быть равномерными или убывающими на весь срок действия договора);

·        длительные сроки договора лизинга недвижимости (от 4-5 лет до 7-10 лет) обеспечивают стабильность распоряжения объектом недвижимости (стандартный срок долгосрочной аренды 3-5 лет, но наиболее распространены договоры аренды до 1 года);

·        государственная регистрация договоров лизинга недвижимости в Федеральной регистрационной службе обеспечивает гарантии защиты прав лизингополучателя.

Преимущества лизинга недвижимости перед кредитом и покупкой за счет собственных средств:

·        экономия по налоговым платежам до 10-15% от стоимости объекта недвижимости за весь срок договора лизинга (экономия по налогу на прибыль за счет полного списания лизинговых платежей на себестоимость и снижение налога на имущество за счет ускорения амортизации с коэффициентом до 3;

·        лизинг коммерческой недвижимости более доступен, чем получение кредита (не требуется оформление залога, поскольку приобретаемый объект недвижимости является обеспечением сделки);

·        предмет лизинга защищен от попыток рейдерских захватов (недвижимость является одним из основных объектов недружественного захвата).

Сравнение схем кредита и лизинга

В случае организации возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга недвижимости и получить средства для развития бизнеса, реализации инвестиционных проектов.

Лизинговые компании далеко не все предоставляю услугу лизинга недвижимости, поскольку существует ряд объективных трудностей:

·              Собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости, что препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот.

·              Вопросы землепользования требуют существенных затрат времени и привлечения соответствующих специалистов, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке.

·              Высокая стоимость недвижимости по сравнению с другими видами основных средств требует длительных сроков финансирования.

·              Лизинг недвижимости - это самый сложный вид лизинга, как по длительности, так и по сложности подготовки сделки.

Основные параметры по лизингу недвижимости

К недостаткам лизинга можно отнести следующие:

·              для лизингополучателя конечная стоимость лизинга получается обычно более высокой, чем покупка оборудования в кредит;

·              необходимость внесения аванса в размере 25-30% от стоимости сделки;

·              платежи носят обязательный характер и производятся в установленные сроки независимо от состояния оборудования и результатов хозяйственной деятельности;

·              выгоды от ускоренной амортизации оборудования достаются лизингодателю;

·              лизинг увеличивает финансовые риски предприятия;

·              в отечественных условиях необходимы дополнительные гарантии или залог;

·              юридическая сложность сделки и др.

Недостатком лизинга является его относительная дороговизна для лизингополучателя по сравнению с покупкой имущества за счет собственных или заемных средств. В связи с этим заключению каждой сделки должен предшествовать всесторонний анализ всех положительных и отрицательных сторон лизинга, а также оценка его последствий для финансового состояния предприятия-пользователя. Далеко не все лизинговые компании предоставляют услугу лизинга недвижимости, поскольку существует ряд объективных трудностей. Сложившаяся специфика оформления сделок препятствует вовлечению недвижимости в коммерческий оборот. Для минимизации налога на имущества собственники помещений предпочитают оформлять сделки по балансовой стоимости. При лизинговой сделке цена недвижимости должна иметь рыночную цену, поэтому может возникнуть разница между балансовой и реальной стоимостью, которая облагается налогом на прибыль и НДС. Решение этой проблемы существует. Потенциальных лизингополучателей может смущать невозможность лизинга земли (законодательное ограничение). Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, невозможно получить в лизинг. Право аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, что в целом увеличивает объем документооборота по сделке. Вопросы землепользования требуют существенных затрат времени и привлечения соответствующих специалистов. Помимо вопросов оформления прав на земельный участок, нередко возникают обременения по объекту недвижимости в виде долгосрочных договоров аренды или обязательств по сохранению объектов культурного наследия. Основные причины запрета операций лизинга с землей в Российской Федерации заключаются в следующем:

1.      законодатель пока недоброжелательно относится к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов;

2.      природные ресурсы не подвержены амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении их лишен объективной основы.

Однако тот факт, что земля в соответствии с действующим законодательством не может выступать в качестве предмета договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем право на землю неразрывно связано с определенными обязанностями, и в первую очередь, с обязанностью вносить плату за землю.

Высокая стоимость недвижимости по сравнению с другими видами основных средств требует длительных сроков финансирования. С учетом 30-летней нормы амортизации зданий оптимальный срок лизинга недвижимости 10 лет (с учетом ускорения амортизации при лизинге в три раза). Для зданий бывших в эксплуатации 12-15 лет оптимальный срок лизинга составляет 5-6 лет. Кредиты на срок более 5-7 лет пока малодоступны, но "длинные" ресурсы постепенно появляются на российском финансовом рынке. Лизинг недвижимости - это самый сложный вид лизинга, как по длительности, так и по сложности подготовки сделки. Каждый проект сугубо индивидуален и требует тщательной проработки. Необходима комплексная подготовка лизинга недвижимости с учетом всех факторов, влияющих на успешность сделки (финансовое положение лизингополучателя и прогноз его денежных потоков, выбор наиболее подходящей лизинговой компании, качество объекта недвижимости).

Заключение

На сегодняшний день, рынок лизинга недвижимости находится в "предстартовом состоянии". В тоже время, по мнению экспертов, потенциально этот рынок способен расти на сотни процентов в год. Если рассматривать рынок лизинга недвижимости в целом, то основной его аудиторией являются растущие компании, которым необходимы средства на приобретение помещения (обычно офисного или складского), и при этом они планируют в будущем владеть этим помещением. В этом случае лизинг намного выгоднее традиционной аренды, поскольку после завершения договора помещение переходит в собственность клиента. Впрочем, широкое распространение этого способа финансирования будет происходить вместе с легализацией взаимоотношений на рынке недвижимости. По-видимому, в ближайшие годы скорость этих процессов будет только нарастать, особенно учитывая возможное (в свете грядущего вступления России в ВТО) массовое появление на российском рынке крупных западных компаний. Лизинг является перспективным способом приобретения прав владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости, позволяя решать многие задачи текущей коммерческой деятельности, включая экономию денежных средств, рациональное использование имущества, а также создавать условия для необходимого развития бизнеса. Несмотря на кажущуюся сложность лизинговой схемы, выгоды от ее использования несомненны. В настоящий момент это, пожалуй, самый действенный способ получения средств на развитие компании, особенно для малого и среднего бизнеса. Кроме того, это еще и неплохой вариант инвестирования, дающий возможность не только сберечь деньги от инфляции, но и получить большую прибыль, чем при обычной покупке жилой недвижимости.

Список используемой литературы

1.  Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - 3-е изд. - СПб.:2009

.    Борисов А. Н. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О финансовой аренде (лизинге)" Издательство: Юстицинформ, 2005 г.

.    ГК РФ ст. 162, 552, 651, 652

4.      Закон "О плате на землю" ст. 16

.        Закон "О лизинге" ст.20

6.  Захарьина А. В. Договор финансовой аренды (лизинга). Учет. Налоги. Арбитраж. Дис.2004

.    Иванов А.А. Договор финансовой аренды. М., 2001.

.    Красева Т. А.. Основы лизинга. Феникс.2003

.    Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. - Томск: изд. Томского гос. архит.-строит.ун-та, 2005.

10.    Решетник И. Актуальные вопросы практики разрешения споров по договорам лизинга // ЛИЗИНГ РЕВЮ № 1. 2005.

.        Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" ст. 2

.        Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (с изм.) // СЗ РФ. 1998. № 44. Ст. 5394