єктів цивільних прав підприємства як єдиного майнового комплексу вимагає вдосконалення підходів щодо регулювання оренди цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств.
Тому оренда майна, насамперед комунального, відіграє важливу роль у процесах забезпечення розвитку підприємництва та фінансового забезпечення місцевого самоврядування. Як і в інших країнах, вона є засобом підвищення ефективності використання майна і одним із джерел наповнення державного і місцевих бюджетів.
Актуальність оренди ґрунтується на можливості відокремлення повноважень користування майном від права власності на майно. Передача власником свого майна іншій юридичній чи фізичній особі у тимчасове платне користування дозволяє поєднати виробника з потрібними йому засобами виробництва, значно зменшити обсяг необхідних для забезпечення виробництва інвестицій, підняти рівень екстенсивного та інтенсивного використання майна, поліпшити умови для розвитку підприємництва.
В сучасних умовах ринкової економіки оренда відіграє значну роль у розвитку підприємництва.
Як відомо однією з основних функцій органів місцевої влади є надання різноманітних послуг населенню в межах своїх компетенцій, удосконалення системи управління комунальною власністю територіальної громади, створення фінансово спроможних комунальних підприємств, підвищення соціально-економічного рівня сіл, селищ, міст України та збільшення віддачі від цього сектора економіки. Водночас щодо однієї з актуальних проблем місцевого самоврядування - формування місцевих бюджетів і зміцнення власної матеріально-фінансової бази увага переважно зосереджується на впливі через податкову систему чи на розвиток підприємництва. Проблема ж самостійності і незалежності, пов'язана з використанням об'єктів комунальної власності територіальної громади. Її ефективність можлива лише за умови послідовного впровадження ринкових механізмів господарювання, в тому числі формування чітких орендних відносин, що потребують додаткового дослідження.
Ефективність оренди комунального майна має багато проявів. Для орендодавця це і отримання орендної плати, і економія витрат на управління майном, і відсутність витрат на добування переданих в оренду підприємств. Для орендаря - можливість отримання прибутку на основі використання чужого майна без витрат на його придбання, додаткові стимули для підвищення рівня екстенсивного і інтенсивного використання орендованого майна, кращої організації виробництва тощо. Для суспільства в цілому соціально-економічний ефект оренди полягає у роздержавленні власності, створені умов для розвитку підприємництва, появи ефективного власника, поглиблення ринкових реформ.
Органами державної влади та місцевого самоврядування набуто значного досвіду щодо орендних відносин. Але ж соціальні, економічні, політичні зміни, що відбуваються у суспільстві в цілому та окремо у містах, час від часу потребують удосконалення та оновлення підходів до розгляду питань орендних відношень, та внесень відповідних змін до нормативно-правової бази.
Питання вдосконалення нормативно-правової бази оренди державного та комунального майна, є предметом досліджень багатьох відомих вчених цивілістів, зокрема: Басіна Ю.Г., Бесєдіна В.Ф., Братуся С.М., Грибанова В.П., Іоффе О.С., Козаренка Є.В., Красавчикова О.А., Ксенка Я.Б., Кузнєцової Н.С., Луця В.В., Маслова В.Ф., Мусієнка В.В., Підопригори О.А., Проніна М.Г., Пушкіна О.А., Рудченка О.Ю., Сібільова М.М., Суханова Є.А., Тешенко В.М., Толстого Ю.К., Харитонова Є.О., Шевченко Я.М., Шершенєвича Г.Ф., Щербини В.В. та інших. Дослідження оренди державного та комунального майна не є завершені. Тому на сьогодні звернення до цієї теми є актуальним та своєчасним.
Мета дослідження. Метою магістерської роботи є аналіз та узагальнення правового регулювання оренди комунального майна та удосконалення на цій основі правової практики діяльності органів місцевого самоврядування відносно оренди комунального майна на прикладі територіальної громади Каховської міської ради Херсонської області.
Для реалізації поставленої мети необхідним є вирішення завдань щодо:
правового регулювання функціонування договору оренди;
визначення основних етапів укладання договорів оренди комунального майна;
особливостей правового регулювання оренди комунальної власності;
проблем системного розвитку орендних відносин;
сформувати наукові висновки та пропозиції щодо удосконалення правового регулювання оренди комунального майна міста.
У відповідності з обраними завданнями визначена така структура магістерської роботи: вступ; три розділи, висновки, список використаних джерел, додатки.
У першому розділі надаються загальні засади та особливості правового регулювання оренди комунальної власності.
Другий розділ розкриває методику оренди комунального майна на прикладі територіальної громади Каховської міської ради Херсонської області.
Третій розділ висвітлює питання щодо правового рулювання ефективності розвитку орендних відносин.
Загальний обсяг роботи 78 сторінок.
Предметом дослідження є процеси забезпечення ефективності правового регулювання оренди комунального майна органами місцевого самоврядування.
Обєктом дослідження є цивільно-правові відносини, які виникають при укладанні органом місцевого самоврядування територіальної громади договору оренди та його компетенція з питань правового регулювання оренди комунального майна.
Методи дослідження. В процесі магістерського дослідження застосовувалися наукові методи: діалектичний, як метод загального аналізу дослідження соціально-економічних явищ; історико-юридичний та правовий, як методи дослідження процесів розвитку правових норм у сфері регулювання орендних відносин щодо комунального майна та аналізу нормативно-правових актів і практики їх регулювання, порівняльно-правовий, як метод аналізу діючого законодавства про орендні відносини, системний та структурно-функціональний методи, які дозволяють відстежити діяльність органів місцевого врядування у реалізації роботи з питань оренди комунального майна.
Практичне значення роботи складається у підвищенні рівня управління комунальною власністю територіальної громади, яка має будуватися так, щоб, з одного боку, забезпечити достатню матеріально-фінансову базу місцевого самоврядування, сприяти досягненню нормального життєвого рівня населення певної території та захисту його інтересів, як споживача послуг, а з другого - організувати ефективне управління майновим комунальним комплексом в умовах ринку, зважуючи на господарську самостійність учасників ринкових відносин, необхідність надання допомоги підприємництву шляхом поліпшення правового регулювання оренди комунального майна територіальної громади міста та пропозицій щодо удосконалення діючого законодавства.
РОЗДІЛ 1
ЗАГАЛЬНІ ЗАСАДИ та особливості ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ комунального майна
.1 Поняття і зміст договору оренди
Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна комунальної власності у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним і юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.
Відносини щодо оренди майна регулює в першу чергу Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Поняття оренди сформульовано в ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" [ 6 ]. Визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Можна констатувати, що:
по-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;
по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном);
по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;
по-четверте, оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.
Майно, що передається в оренду, має використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.
Зазначений закон, незважаючи на його назву, має універсальний характер, оскільки його положеннями може також регулюватися оренда майна інших форм власності (приватної та колективної), якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди.
Важливе значення для регулювання орендних відносин мають: Цивільний кодекс (глава 25 "Майновий найом"); декрети, постанови Кабінету Міністрів України "Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг" від 29 грудня 1992 р. № 20-92 [ 22 ], "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. № 26-92 [ 19 ], "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 [ 16 ], "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду" від 20 травня 1993 р. № 57-93 [ 20 ]; Закон України "Про приватизацію державного майна" [ 9 ]; постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 р. № 629 [ 17 ]; типові договори оренди, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774 [ 88 ], та ряд інших нормативних актів.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, яке саме майно може бути об'єктом оренди. Насамперед об'єктами оренди, за законом, є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). В п. 1 ст. 4 Закону, під цілісним майновим комплексом визначається господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.
Щодо майна підприємства, крім основних фондів, належать також оборотні кошти та інші цінності, тому законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.
Об'єктами оренди, за Законом України "Про оренду державного та комунального майна", може бути нерухоме (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально-визначене майно підприємств, а також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
Разом з тим не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво" (пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.
Перелік державних підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди постійно змінюється. Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. № 26-92 не допускається, зокрема, передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та об'єктів, що становлять загальнодержавну систему зв'язку; магістральних ліній електропередачі, магістральних трубопроводів; магістральних залізниць, автомобільних шляхів державного значення, метрополітенів; гідро- і атомних електростанцій; протирадіаційних споруд тощо. Декретом також встановлено, що передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів.
Визначено, що суб'єктами оренди (сторонами в договорі оренди) є орендодавці та орендарі, а орендодавцями (тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду) виступають:
Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю;
органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;
підприємства - щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.
Орендарями (тобто юридичними або фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.
Особливістю чинного Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.
Рішення трудового колективу про оренду цілісного майнового комплексу вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини членів трудового колективу.
До реєстрації у встановленому порядку господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви.
Створене членами трудового колективу господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де створено це товариство.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" детально регламентує процедуру укладення договору оренди, так, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.
У випадках, якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до регіонального органу Антимонопольного комітету України.
Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди він вважається погодженим із зазначеними органами.
Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, та органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально-визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить примірний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів, серед яких:
прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;
включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;
відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;
відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;
прийняття рішення орендодавцем про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією;
інші підстави, передбачені законами.
Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом двадцяти днів з дня направлення ним повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу встановлюється:
Фондом державного майна України - для об'єктів, що перебувають у державній власності;
органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим;
органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.
У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду.
.2 Правове регулювання функціонування договору оренди
Зміст договору оренди майна, відповідно до законодавства має важливе юридичне значення, тобто впливає на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнення сторонами домовленості хоч би за однією з них такий договір не вважається укладеним.
Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 [17]. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом згідно з Порядком проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554;
термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;
орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786. [ 23 ]. Відповідно до цієї Методики (Додаток № 1 та Додаток № 2) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається у межах від 3 до 10 відсотків до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально-визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна.
Так, за відповідними умовами конкурсу, у разі визначення орендаря на конкурсних засадах може бути передбачено більший розмір орендної плати.
Як правило, строки внесення орендної плати, визначаються у договорі, проте відповідно до прийнятої Методики рекомендується в договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).
Окремо оговорено, що Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначають органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, - органи місцевого самоврядування.
Визначено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди;
порядок використання амортизаційних відрахувань. Амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи нараховує та залишає у своєму розпорядженні орендар. Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме та інше окреме індивідуально-визначене майно нараховує та залишає в своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене у процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно. Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди;
відновлення орендованого майна та умови його повернення. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;
виконання зобов'язань за договором оренди, яке має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом щодо виконання договорів.
Орендодавець зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобовязання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди; проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.
Договір оренди може зобов'язати орендаря використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, у тому числі на визначений термін, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Зазвичай орендар також зобов'язаний: використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін:
забезпечення виконання зобовязань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія, тощо;
порядок здійснення орендодавцем контролю за станом обєкта оренди;
відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;
страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яке здійснюється відповідно до законодавства України про страхування.
За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами Закон визнає:
закінчення строку, на який було укладено договір оренди;
приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;
банкрутство орендаря;
загибель об'єкта оренди;
ліквідацію юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.
Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. В іншому випадку, на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, або арбітражного суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду можливе у випадках, якщо наймач:
користується майном не відповідно до договору або призначення майна;
навмисно або з необережності погіршує стан майна;
не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;
не зробив капітального ремонту у випадках, коли за законом або за договором капітальний ремонт є його обов'язком.
Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду:
якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;
якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, непридатному для користування.
1.3 Особливості правового регулювання оренди комунального майна
Треба відмітити, що після прийняття 28 червня 1996 року нової Конституції України сталися зміни у законодавстві про оренду. Тому, в ній державна і комунальна власність розглядаються як окремі паритетні форми власності. Комунальна власність вже не є однією з субформ державної форми власності.
Більш детально питання управління комунальною власністю розглядаються в Законі України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Саме у цьому Законі набуло визначення право комунальної власності, як право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджуватися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Від імені і в інтересах територіальних громад права субєкта комунальної власності здійснюють ради відповідного рівня.
До власних повноважень виконавчих органів рад щодо управління майном комунальної власності належать слідуючи:
управління (у тому числі і оренда) в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад;
підготовка і внесення на розгляд ради пропозиції щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку обєктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; організація виконання цих програм, та інші.
Усі ці положення знайшли своє відображення і у законодавстві щодо орендних відносин.
Так, 23 грудня 1997 року Верховна Рада України прийняла Закон України "Про внесення змін до Закону У країни "Про оренду державного майна". Основними змінами стали такі:
. Закон отримав нову назву - "Про оренду державного та комунального майна", що відображає паритетність державної та комунальної форм власності. У зв'язку з цим вилучено частину другу статті І.
. По тексту Закону вираз "державне майно" замінено виразом "державне майно, майно, що належить Автономній Республіці Крим, та комунальне майно".
. Слово "загальнодержавний" замінено словом "державний", а слово "державний" вилучено там, де мова йде про підприємства, засновані на одній з трьох вищезгаданих формах власності на майно.
. У статті 5 місцеві ради народних депутатів у ролі власників, які визначають орендодавців комунального майна, замінено на органи місцевого самоврядування, як це передбачено у статті 143 Конституції України.
А наприклад, п. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в останній редакції від 29 червня 2004 року констатує, що Методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутворювачем та порядок використання орендної плати визначається уповноваженими Верховною Радою АР Крим, - для обєктів, що належать АР Крим; органами місцевого самоврядування - для обєктів, що перебувають у комунальній власності.
Тим же органам надано повноваження щодо порядку визначення збиткових, низькорентабельних і соціально важливих об'єктів та встановлення пільг їх орендарям стосовно орендної плати (стаття 19). Ці зміни було збережено і у редакції Закону "Про оренду державного та комунального майна" від 20 травня 1999 року.
У комунальній власності територіальних громад можуть знаходитися земельні ділянки, що органи місцевого самоврядування вправі передавати в тимчасове або постійне користування, оренду відповідно до Земельного кодексу України, Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року.
Передача в оренду земельних ділянок, що знаходяться в комунальній власності, регламентується Законом України «Про оренду землі». Орендодавцями в цьому випадку є органи місцевого самоврядування - сільські, селищні, міські ради.
Передаватися в оренду можуть і інші об'єкти комунальної власності. Правовідносини, що виникають при цьому, регулюються Законом України «Про оренду державного і комунального майна» від 14 березня 1995 р. і договорами оренди по конкретних об'єктах комунальної власності. Оренда комунального майна - це засноване на договорі термінове платне користування об'єктами комунальної власності, необхідними орендареві для підприємницької й іншої діяльності.
До об'єктів комунальної власності, що можуть передаватися в оренду, відносяться: цілісні майнові комплекси, нерухоме майно, майно, що не ввійшло в статутні фонди господарчих товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації). Цілісним майновим комплексом, як об'єктом оренди, є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданим йому земельною ділянкою, на якому він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У якості цілісних майнових комплексів в оренду передається також майно структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок).
Орендодавцями комунального майна виступають органи, уповноважені органами місцевого самоврядування. До них відносяться виконавчі комітети рад, відділи і керування рад, підрозділу Фонду державного майна (при прийнятті радами рішень про делегування таких повноважень). У випадку здачі в оренду індивідуально-визначеного майна повноваження орендодавця комунального майна з дозволу органів місцевого самоврядування може виконувати комунальне підприємство.
Орендарями комунального майна можуть бути господарчі товариства, створені членами трудового колективу комунального підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи і громадяни України, фізичні і юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації й особи без громадянства. Фізична особа, що бажає укласти договір оренди, зобов'язано зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.
В окремих, визначених законодавством випадках, можливість укладання договору оренди узгоджується з органами Антимонопольного комітету України, а саме:
якщо підприємство, його структурний підрозділ, майно яких (що знаходиться в комунальній власності) передається в оренду, або ініціатор укладання договору оренди відповідно до законодавства займає монопольне положення на ринку;
якщо в результаті передачі в оренду комунального майна підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне положення на ринку;
якщо сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), - приналежному об'єктові оренди й ініціаторові укладання договору, перевищують показники, визначені законодавством.
Якщо на один об'єкт оренди декілька претенденти, тоді орган місцевого самоврядування визначає порядок проведення конкурсу і по його результатах відбувається укладання договору оренди комунального майна. Немаловажним фактором при цьому є потенційна прибутковість комунального майна. Відповідна рада може визначити перелік об'єктів комунальної власності, що підлягає передачі в оренду, із затвердженням сесією ради.
Важливими складовими договору оренди комунального майна є:
об'єкт оренди;
термін, на який полягає договір оренди;
орендна плата з урахуванням її індексації;
порядок використання амортизаційних відрахувань;
відновлення орендованого майна й умови його повернення;
виконання зобов'язань;
відповідальність сторін;
страхування орендарем узятого їм в оренду майна;
обов'язку сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Договір вважається укладеним з моменту досягнення домовленості по всіх істотних умовах і підписання сторонами тексту договору. Орендна плата за користування об'єктами комунальної власності, крім майна переданого в оренду комунальними підприємствами, вноситься в місцевий бюджет і не залежить від результатів фінансово-господарської діяльності орендаря.
Використання комунального майна можливо також на підставі концесійних договорів. Правове регулювання відносин концесії здійснюється на підставі Закону України «Про концесії» від 16 липня 1999 р.
Концесією комунального майна визнається надання з метою забезпечення суспільних потреб органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору юридичній або фізичній особі (суб'єкт) підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) і/або керування (експлуатацію) об'єкта концесії (термінове платне володіння) за умови узяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань по створенню і керуванню об'єктом концесії, майнової відповідальності і можливого підприємницького ризику.
Комунальне майно може також використовуватися за допомогою висновку інших договорів, передбачених цивільним і господарським законодавством України, неодмінним умовою яких є забезпечення інтересів територіальних громад.
Питання орендної плати за нерухоме майно, що знаходиться в комунальній власності територіальних громад, залишаються актуальними і в даний час. Це зумовлено тим, що з моменту введення в чинність Закону України «Про оренду державного і комунального майна» методика розрахунку орендної плати неодноразово змінювалась з метою вдосконалення.
Склався явний диспаритет орендних ставок у відношенні державної і комунальної власності: орендні ставки за об'єкти нерухомості комунальної форми власності виявилися нерозмірно малі в порівнянні з державними. Наприклад, в Одесі державне приміщення обходиться орендареві в суму, рівну максимум 20% від експертної оцінки в рік, тоді як комунальне - максимум 5%. У той же час існує ще і вторинний в Одесі дуже багато викуплених об'єктів, що теж пропонуються в оренду. І орендна плата в цьому випадку в десять і більш разів перевищує діючі ставки при оплаті державних і комунальних приміщень.
При розробці нової методики враховувався і той факт, що до 70% орендованих приміщень - підвальні, розташовані не тільки з центрі міста, але й у районах, що прилягають до центра. Різні вони і по займаній площі, і по розташуванню входу в них (з вулиці, знадвору), і по зручності входу (широкий, вузький).
З усіх міських приміщень, що знаходяться в оренді, близько 10% приходиться на частку громадських організацій. За методикою, затвердженої Кабінетом Міністрів України, для нежилих приміщень державної форми власності орендна плата для громадських організацій складає 3% від експертної оцінки в рік.
Цікавим є досвід оренди комунальної власності в містах Славутичі, Камянець-Подільському, Бердянську, який, до речі, перейшов на стандарти якості ISO. Так в Бердянську за період з 2002 по 2005 роки серед орендарів кількість субєктів підприємницької діяльності збільшилася майже на 24,4 %, серед фізичних осіб майже на 28,6%, юридичних осіб на 15,3%, і як наслідок, надходження до бюджету від підприємницької діяльності міста постійно зростає і складає до 20% доходної частини. Так у 2005 році укладено 73 договори оренди приміщень з юридичними та фізичними особами, загальною площею близько 5400 м2 та одержано орендної плати за комунальне майно, що передано в оренду 2,09 млн.грн., в тому числі: орендної плати за нежитлові приміщення - 1,71 млн.грн., за цілісні майнові комплекси - 0,36 млн.грн., пені за несвоєчасну оплату оренди майна - 0,02 млн.грн.
РОЗДІЛ 2
Оренда комунального майна на прикладі територіальної громади міста Каховки Херсонської області
.1 Порядок передачі в оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста Каховки
З метою забезпечення підвищення ефективності використання комунального майна та плати за обєкти оренди комунальної власності, керуючись п.2 ст.19 Закону України Про оренду державного та комунального майна, розроблено Положення про порядок передачі в оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста та відпрацьована Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста.
Положення має забезпечити регулювання організаційних відносин, повязаних з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Каховки.
Як відомо, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Орендодавцем щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), а у випадках передбачених цим положенням нерухомого майна, є виконавчий комітет міської ради.
Орендодавцем щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв.м., а з дозволу Виконкому нерухомого майна площею більше 200 кв.м., є комунальні підприємства, установи і організації на балансі яких перебуває це майно.
Визначено, що орендарями згідно з цим Положенням можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.
Окремо зазначено, що фізична особа, яка бажає укласти договір оренди комунального майна, до його укладення зобовязана зареєструватися як субєкт підприємницької діяльності.
Ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями, а пропозиція може надходити від орендодавців.
За наявності ініціативи щодо оренди цілісного майнового комплексу, рішення про оренду майна приймається у порядку передбаченому ст. 7 та ст. 8 Закону України Про оренду державного та комунального майна.
Порядок розгляду пропозицій та укладення договору оренди передбачає, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди та інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом Держмайна України, відповідному орендодавцеві.
Орендодавець, в свою чергу, зобовязаний зареєструвати подану заяву, розглянути подані матеріали та протягом пятнадцяти днів після дати реєстрації заяви прийняти рішення про згоду або відмову в укладені договору оренди майна та повідомити про це заявника.
У випадках передбачених п.2 ст.9 Закону України Про оренду державного та комунального майна, орендодавець у пятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів до органу Антимонопольного комітету України.
У разі оренди нерухомого майна площею більше ніж 200 кв.м., орендодавець у пятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає її копію та довідку про вартість обєкту оренди до Виконкому для отримання дозволу.
Виконком розглядає подані матеріали і протягом пятнадцяти днів після надходження матеріалів, приймає рішення та повідомляє орендодавця про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди, умови договору або відмову).
Необхідно відмітити, що надання дозволу щодо укладення договору оренди нерухомого майна площею більше ніж 200 кв.м. або відмова в цьому оформлюється рішенням Виконкому. В свою чергу, орендодавець протягом пяти днів після отримання рішення виконкому дає згоду або відмовляє в укладені договору оренди майна і повідомляє про це заявника.
Якщо у встановлений термін Виконком не приймає рішення про дозвіл або відмову в оренді обєктів комунальної власності, укладення договору оренди з заявником вважається погодженим.
У разі наявності пропозиції щодо розміщення бюджетних установ і організацій пріоритет при вирішенні питання надання в оренду нерухомого майна віддається бюджетній установі або організації. У випадку, коли комунальне підприємство установа або організація не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, Виконком має право без згоди підприємства, установи або організації укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.
Комунальне підприємство протягом пяти днів після отримання рішення Виконкому, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв.м.), протягом пятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладені договору оренди майна і повідомляє про це заявника. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу), або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності пропозиції щодо розміщення бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу визначає міська рада.
Законодавством передбачено, що у разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.
Термін договору оренди визначається за погодженням сторін, але не більше трьох років. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди, пропозицій щодо розміщення в приміщені що орендується бюджетних установ і організацій, заяв від інших фізичних чи юридичних осіб протягом одного місяця після закінчення дії договору, договір оренди вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Договір оренди може бути укладено на інший термін, за умов наявності обґрунтування та дозволу міської ради, що оформлюється відповідним рішенням.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. У місячний термін після підписання договору оренди орендарем здійснюється страхування орендованого майна на строк договору оренди та в порядку, визначеному чинним законодавством.
Визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов чи розірвання договору оренди.
Методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються міською радою. Договір оренди вважається укладеним з моменту підписання сторонами тексту договору.
Орендарям збиткових і низькорентабельних підприємств, а також обєктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати.
Порядок визначення таких обєктів, а також умови надання цих пільг встановлюються міською радою.
З метою запобігання зловживань та нецільового використання, передача цілісних майнових комплексів у суборенду забороняється. Логічним є також і заборона передачі орендованого майна в суборенду. Відповідно до законодавства, передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.
Приватизація об'єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства. У разі приватизації орендованих нежилих приміщень у будинку між новим власником та іншими співкористувачами нежилих приміщень цього будинку, в тому числі закріплених за ними в установленому порядку на праві повного господарського відання або оперативного управління, повинна укладатися угода про спільне користування будинком і прибудинковою територією.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
У разі, коли Положення не забезпечує захист прав орендаря на орендоване майно, а також коли виникають інші питання, тоді вони регулюються Законом України Про оренду державного та комунального майна.
2.2 Діюча методика розрахунку і порядок використання плати за оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста Каховки
Для розрахунку плати за оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста відпрацьована методика з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу підприємства, установи, організації, структурного підрозділу підприємства та обєктів комунальної власності.
Розмір орендної плати встановлюється окремим договором оренди між орендодавцем та орендарем. Якщо майно орендується бюджетними організаціями, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання.
До плати за оренду окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого) не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю комунальне підприємство, або організація чи установа, на балансі яких перебуває це майно.
Орендна плата за цією Методикою розраховується з визначення розміру річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, який фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди. У разі коли термін оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.
Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна) встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна визначеної експертним шляхом, а у разі коли орендарем є субєкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна. При оренді майна на конкурсних засадах, розмір орендної плати визначається за результатами конкурсу.
У разі оренди цілісного майнового комплексу підприємства, структурного підрозділу підприємства та нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна бюджетними організаціями та інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування) розмір річної орендної плати визначається за формулою:
Опл = Вз х Сор,
де Опл - розмір річної орендної плати; Вз - вартість обєкту оренди; Сор - орендна ставка (див. табл. 1, 2).
Вартість обєкту оренди визначається шляхом проведення незалежної оцінки.
Таблиця 1
Орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів
Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням:Орендна ставка, у відсотках від вартості орендуємого майназ надання послуг водопостачання та водовідведення; з надання освітніх послуг4з надання житлово-комунальних послуг3з надання культурно-розважальних послуг2Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначеннямОрендна ставка, у відсотках від вартості орендуємого майна12Розміщення нічних клубів, казино, інших закладів грального та шоу-бізнесу 20 Провадження концертної діяльності, розміщення туристичних агентств, пунктів обміну валюти, бірж, брокерських, букмекерських, маклерських і рекламних контор, комерційних банків, офісів брокерів, дилерів, авторемонтних майстерень, автозаправних станцій, закладів ресторанного господарства (ресторанів, кафе, барів), обєктів торгівлі непродовольчими товарами (крім товарів дитячого асортименту), розміщення офісів нерезидентів України 15 Надання юридичних консультацій, консалтингових та нотаріальних послуг 13 Надання стоматологічних послуг, здійснення торгівлі продовольчими товарами підакцизної групи 12 12Розміщення офісів резидентів України, осередків політичних партій10 Здійснення торгівлі продовольчими товарами (крім товарів підакцизної групи), провадження підприємницької діяльності в галузі охорони здоров'я, реалізація лікарських препаратів 8 Розміщення виставок (крім книжкових та образотворчих) 7 Розміщення підприємств громадського харчування (крім ресторанів, кафе і барів), розміщення закладів культури, кінотеатрів 5 Видання газет, розміщення радіокомпаній, інформаційних агентств 4,5 Здійснення торгівлі непродовольчими товарами дитячого асортименту, видання, виготовлення, розповсюдження книг, виданих українською мовою, та торгівля шкільним приладдям (в частині площ, які використовуються з цією метою)4 Розміщення громадських організації, відділень поштового зв'язку, розміщення закладів науки (крім бюджетних), майстерень художників, скульпторів, народних майстрів, членів інших творчих спілок 3 Провадження підприємницької діяльності у сфері надання комунальних, побутових послуг (крім послуг автосервісу), видання літературно-художніх, 2 Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначеннямОрендна ставка, у відсотках від вартості орендуємого майна12науково-технічних, дитячих газет і журналів (крім тих, для видання яких встановлено орендну ставку у розмірі 1 відсотка), розміщення аптек комунальної форми власності, які самостійно виготовляють ліки, здійснення торгівлі продовольчими товарами для пільгових категорій громадян (учасників ліквідації аварії на Чорнобильській АЕС, хворих на цукровий діабет, тощо), розміщення бібліотек, архівів, телекомпаній 2 Здійснення торгівлі товарами дитячого харчування, розміщення молочних кухонь, розміщення дитячих дошкільних виховних закладів, закладів освіти, спортивних закладів (для школярів і студентів), видання дитячих газет і журналів, співзасновником яких є органи державної влади, видання літературно-художніх, науково-технічних журналів, що виходять українською мовою, співзасновниками яких є органи державної влади, розміщення фірмових магазинів вітчизняних промислових підприємств, крім тих, що виробляють товари підакцизної групи, організація дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час, розміщення благодійних організацій, фондів, громадських організацій інвалідів, ветеранів війни, праці, учасників бойових дій, репресованих, політвязнів, які не займаються комерційною діяльністю (в частині площ, які використовуються з цією метою) 1 Розміщення закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги (з частковим самофінансуванням) 1 Інше використання нерухомого майна 10
Треба відмітити орендні ставки для вітчизняних юридичних і фізичних осіб - субєктів малого підприємництва для провадження виробничої діяльності застосовується з коефіцієнтом 0,8.
У разі необхідності фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, мають право визначати вартість обєкту оренди експертним шляхом.
Якщо орендоване нежитлове приміщення є частиною будівлі (споруди), то оцінка вартості цього приміщення проводиться безпосередньо або опосередковано з урахуванням вартості будівлі (споруди) в цілому за формулою:
Вз = Вб х Пп : Пб х Кз х Кст , де
Вз - вартість орендованого приміщення, яке є частиною будівлі (споруди), грн.; Вб - вартість будівлі (споруди) в цілому (без вартості підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), грн.;
Пп - площа орендованого приміщення, кв.м; ;
Пб - площа будівлі (споруди) в цілому (без площі підвальних приміщень, якщо вони не експлуатуються орендарем), кв.м.;
Кз - коефіцієнт зонування;
Кет - коефіцієнт етажності.
Коефіцієнт зонування для центра міста Каховка - 3,0; для західної частини міста - 1,5; для східної частини міста - 1,2.
Коефіцієнт етажності при оренді підвальних та напівпідвальних приміщень складає 0,8, для інших приміщень - 1,0.
Пільги щодо орендної плати передбачається надавати орендарю на підставі рішення виконавчого комітету міської ради.
Розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна бюджетними організаціями, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування становить 1 гривню на рік.
Витрати на утримання нерухомого майна, зданого в оренду одночасно кільком підприємствам, організаціям, і прилеглої до приміщення території розподіляються між ними залежно від наявності, кількості, потужності, часу роботи електроприладів, систем тепло- і водопостачання, каналізації за спеціальними рахунками, а в неподільній частині - пропорційно розміру займаної підприємствами, організаціями загальної площі.
Розмір місячної орендної плати за перший місяць на момент укладення договору оренди чи перегляду розміру орендної плати розраховується за формулою:
Опл
Опл.міс. = ------ х Іп.р, де
12
Опл - річна орендна плата, визначена за цією Методикою, грн.;
Іп.р. - індекс інфляції за період з дати останнього нарахування амортизаційних відрахувань до дати укладення договору оренди або перегляду розміру орендної плати.
У разі здійснення експертної оцінки майна, що орендується, розмір місячної орендної плати за перший місяць розраховується за формулою:
Опл
Опл.міс. = ---------, де
12
Опл. - розмір річної орендної плати, визначеної згідно з цією Методикою.
За домовленістю орендодавця та орендаря орендна плата може бути більшою ніж та, яку визначено розрахунком згідно з цією Методикою.
Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Терміни внесення орендної плати та сума витрат на утримання орендованого майна визначаються у договорі. Зайво перераховані суми орендної плати зараховуються в рахунок наступних платежів.
У разі оренди:
окремого індивідуально визначеного майна орендна плата перераховується комунальному підприємству, організації, установі на балансі яких перебуває це майно;
цілісного майнового комплексу орендна плата перераховується до міського бюджету;
нерухомого майна орендна плата спрямовується: 80% - комунальному підприємству, організації, установі, на балансі якого перебуває орендоване майно; 20% - до міського бюджету;
нерухомого майна бюджетними організаціями, а також інвалідами з метою використання під гаражі для спеціальних засобів пересування орендна плата спрямовується до міського бюджету.
2.3 Послідовність та порядок надання пільг щодо орендної плати орендарям майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Каховки
Відпрацьовано порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна (об'єкт оренди), з метою запобігання їх банкрутству, поліпшення фінансового стану та підвищення конкурентоспроможності продукції (робіт, послуг).
Зазначені пільги надаються орендарям:
цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів у тому разі, якщо протягом останніх 6 місяців до укладення договору оренди комунальне підприємство було збитковим або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від середньої по галузі (підгалузі);
нерухомого майна у разі якщо обєкт оренди має важливе соціальне значення (належність об'єкта оренди до такої групи визначається виконкомом міської ради за поданням відділу економіки та ринкових відносин).
Передбачено, що пільги можуть бути надані на термін до 2 років або до досягнення визначених орендодавцем техніко-економічних показників діяльності об'єкта оренди, але не більше, як на 2 роки.
Для отримання пільг орендар цілісного майнового комплексу комунального підприємства, його структурного підрозділу має подати орендодавцю заяву та такі документи і матеріали:
аналіз причин збитковості або низької рентабельності об'єкта оренди;
бухгалтерський звіт (в обсязі форм річної звітності);
розшифрування дебіторської та кредиторської заборгованості;
копію довідки з банку про наявність коштів на рахунках, у тому числі валютних;
обґрунтування соціальної важливості обєкту оренди для міста (у разі коли орендар обґрунтовує надання пільг таким значенням об'єкта);
пропозиції про розмір пільг із зазначенням терміну, на який бажано їх одержати;
довідки, які засвідчують витрати орендаря на утримання і розвиток соціально-культурної сфери міста;
перелік організаційних, технічних, інвестиційних заходів щодо поліпшення функціонування об'єкта оренди із визначенням термінів їх впровадження;
обсягу коштів, необхідних для здійснення цих заходів і можливих джерел фінансування;
відомості про техніко-економічні показники, що їх планується досягти.
Орендодавець у пятиденний термін з дня надходження заяви та інших документів і матеріалів надсилає їх копії до міського виконавчого комітету.
У разі, якщо заяву подано без додержання вимог, орендодавець зобовязаний у тижневий термін з дня їх отримання повідомити заявника про необхідність подання у встановлений орендодавцем термін уточнюючих додаткових матеріалів.
Міськвиконком у 20-денний термін з дня одержання документів та матеріалів відповідно має прийняти та надіслати орендодавцеві рішення про:
надання пільг на умовах, зазначених орендарем;
відмову у наданні пільг;
відмову у наданні пільг із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть бути надані.
Для отримання пільг орендар нерухомого майна подає орендодавцю заяву та такі документи і матеріали:
рішення виконкому міської ради стосовно того, що об'єкт оренди має важливе соціальне значення (у разі коли орендар обґрунтовує надання пільг таким значенням об'єкта);
пропозиції про розмір пільг із зазначенням терміну, на який бажано їх одержати;
довідки, які засвідчують витрати орендаря на утримання і розвиток соціально-культурної сфери міста.
Орендодавець в п'ятиденний термін повідомляє орендаря про прийняте ним рішення. У разі прийняття рішення про відмову у наданні пільг, у тому числі із зазначенням умов, за яких такі пільги можуть бути надані, орендодавець подає орендареві обґрунтування прийнятого рішення.
Якщо орендар не погоджується з прийнятим рішенням, клопотання про перегляд такого рішення може бути подано орендодавцеві не раніше як через півроку з дня його прийняття. У разі згоди орендодавця на надання пільг або згоди орендаря на надання пільг на умовах орендодавця між ними укладається додаткова угода до договору оренди, де обов'язково зазначаються розмір пільг та терміни їх надання, умови, за яких такі пільги надаються, послідовність виконання зобов'язань. Також за згодою сторін у додатковій угоді можуть бути передбачені й інші умови.
Якщо орендодавцем є комунальне підприємство, проект додаткової угоди погоджується з виконкомом міської ради. Зазвичай один екземпляр додаткової угоди надсилається міськвиконкому.
Зазначені Положення про порядок передачі в оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста та Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста дозволяють оптимізувати і зробити доступною та прозорою процедуру отримання в оренду обєктів територіальної громади міста, конкретизувати та контролювати обсяги надходжень від оренди обєктів.
Виконавчий комітет міської ради має можливість використовуючи базу даних про обєкти комунальної власності, які можуть передаватися в оренду, прогнозувати надходження до бюджету.
Орендарі в свою чергу мають доступ до інформації щодо обєктів комунальної власності (приміщень), які можуть бути передані в оренду та отримати їх, підготувавши відповідні документи, в тому числі на конкурсних засадах.
РОЗДІЛ 3
ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ РОЗВИТКУ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН
.1 Проблемні питання системного розвитку орендних відносин
Проблемні питання, що виникають у процесі реформування суспільства на шляху до європейської інтеграції, спонукають уряд вдаватися до різноманітних заходів, щодо стабілізації економічного і політичного стану держави, реалізації Європейської хартії місцевого самоврядування, проведення зваженої політики регіоналізації, пошуку оптимального рівня децентралізації управління.
Можливості і повноваження органів місцевого самоврядування визначаються обсягом матеріальних і фінансових ресурсів, якими розпоряджається територіальна громада. Це є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси [ 1 ].
Якщо для суспільства в цілому соціально-економічний ефект оренди полягає у роздержавленні власності, створенні умов для розвитку підприємництва, появи ефективного власника, поглиблення ринкових реформ, то для органів місцевого самоврядування це інструмент отримання фінансових ресурсів щодо ефективного надання різноманітних послуг населенню в межах своєї компетенції, удосконалення системи управління комунальною власністю територіальної громади, подальшого створення фінансово спроможних комунальних підприємств, підвищення соціально-економічного рівня сіл, селищ, міст України.
Орендні відносини щодо комунального майна повинні мати достатній рівень ефективності. Так, для орендодавця це і отримання орендної плати, і економія витрат на управління майном, його утримання, і відсутність витрат на датування переданих в оренду підприємств. Для орендаря - можливість отримання прибутку на основі використання чужого майна без витрат на його придбання, додаткові стимули для підвищення рівня екстенсивного і інтенсивного використання орендованого майна, кращої організації та розширення власного виробництва.
Оренда майна та її фінансовий аспект у різні періоди становлення української держави мав різне значення. Так, у часи запровадження нової економічної політики (20-ті роки XIX сторіччя) річна орендна плата встановлювалася в межах 3% від дійсної вартості і амортизації орендованого майна [35].
З ліквідацією НЕПу, далі до 1990 р., інститут муніципальної (комунальної) власності ні в колишньому СРСР, ні в Україні на законодавчому рівні не був визначений. Відповідна форма власності під назвою "комунальна" запроваджується в 1990 р. разом із визнанням інституту місцевого самоврядування. Поняття комунальної власності в законодавстві України вводиться у грудні 1990 р. з прийняттям Закону Української РСР "Про місцеві Ради народних депутатів і місцеве самоврядування". У законі комунальна власність визначена як основа місцевого самоврядування, а також порядок управління та право розпоряджатися нею.
Прийняття Закону України "Про власність" (1991 р.) стало початковим етапом формування комунальної власності, на якому було створено політичні, економічні та правові передумови її формування. Законодавчо-правовим шляхом були визначені джерела формування комунальної власності, головним з яких є перерозподіл державної власності та передача її об'єктів у власність територіальних громад.
На другому етапі формування комунальної власності відбувалося розмежування майна між адміністративно-територіальними одиницями, тобто об'єкти комунальної власності в регіоні розподілялися між суб'єктами управління відповідно до їх компетенції. Варто зазначити, що перин два етапи можна вважати завершеними лише як первинне формування структури комунальної власності в Україні, оскільки перерозподіл комунальних об'єктів між суб'єктами триває і досі.
Так, у перші роки приватизації (до листопада 1993 року) при розрахунку орендної плати не враховувався фактор інфляції, у травні 1995 - травні 1999 рр. діяло обмеження річної орендної плати п'ятьма відсотками від вартості орендованого майна. Тобто в ці періоди питанням роздержавлення, економічного пожвавлення, розвитку підприємництва і створення ефективного власника надавалося більше значення, ніж наповненню бюджету за рахунок оренди.
Третій етап формування комунальної власності в Україні пов'язаний з оптимізацією її структури залежно від її рівня та необхідності підвищення ефективності функціонування об'єктів такої власності. Це досягається насамперед шляхом реформування комунальної власності через приватизацію, демонополізацію об'єктів, а також додаткову передачу об'єктів державної власності в комунальну і навпаки. Тут проявляються, особливо на регіональному рівні, глибокі суперечності між завданнями з упровадження ефективних господарських механізмів і соціальної захищеності населення, оскільки інститут власності на нерухомість, майнових прав та обов'язків, застави (в тому числі на землю) нині не задовольняє вимоги ринкових трансформацій і соціальної політики, хоча структура комунальної власності (див. Додаток) вже набула ознак, що відповідають впровадженню нових інститутів розвитку.
Світовий та вітчизняний досвід показує, що основними функціями органів місцевого самоврядування є встановлення загального порядку управління і різних муніципальних норм, розпорядження муніципальною власністю, визначення та стягнення місцевих податків і зборів, забезпечення безпеки громадян і організацій, протипожежної безпеки, охорона здоров'я населення, дошкільна освіта, охорона довкілля, дотримання санітарного стану територій населених пунктів, забезпечення функціонування закладів культури та спорту, будівництво житла, доріг тощо.
З огляду на потребу виконання цих функцій органи місцевої влади мають володіти відповідною матеріально-фінансовою базою. В зв'язку з цим комунальна власність має задовольняти такі вимоги.
забезпечувати реальну економічну основу для розв'язання всього комплексу взаємопов'язаних соціально-економічних проблем розвитку регіону,
мати структуру та пропорції свого розвитку, що відповідають чисельності
населення та його потребам,
включати в себе об'єкти, необхідні для виконання функцій, за які несе
відповідальність місцева влада.
Інакше кажучи, система управління комунальною власністю (в тому числі тою, яка надана в оренду) має будуватися так, щоб, з одного боку, забезпечити достатню матеріально-фінансову базу місцевого самоврядування, сприяти досягненню нормального життєвого рівня населення певної території та захисту його інтересів, як споживача послуг, а з другого - організувати ефективне управління майновим комунальним комплексом в умовах ринку, зважуючи на господарську самостійність учасників ринкових відносин, необхідність надання допомоги підприємствам, поширення процесів демократизації.
Із самого переліку помітна суперечливість вимог, і слід визнати, що на сьогодні навіть у відносно економічно розвинутих регіонах України залишається певна кількість нерозв'язаних проблем. Для сприяння розвитку і забезпечення соціальної спрямованості політики органів місцевої влади з формування та управління комунальною власністю має базуватися на принципах [65].
узгодження інтересів держави і територіальних громад,
підвищення економічної зацікавленості об'єктів комунальної власності в ефективній діяльності,
диференційованого підходу до об'єктів комунальної власності з погляду
вибору форм і методів управління,
посилення відповідальності керівників різних рівнів управління за ефективне функціонування комунального сектора економіки.
Типовими для органів місцевого самоврядування є конфлікти у сферах фінансів та власності, в тому числі, оренди комунальної власності.
На 2007 рік відповідно до Закону України "Про державний бюджет на 2007 рік" в статтях 2 (п. 32, 41), 7 (п. 16), 51 (п. 11), 118 розкриті особливості орендних відносин при операціях з майном державної та інших форм власності.
Подальший розвиток і підвищення ефективності орендних відносин вимагають комплексного, системного підходу до вирішення їх проблем. Йдеться перш за все про заходи економічного і правового регулювання, розвиток методології оренди і організаційне забезпечення.
Доцільно застосування таких економічних важелів:
а) продовжувати курс на заохочення балансоутримувачів потенційних об'єктів оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) виявляти такі об'єкти, шляхом гарантування їм отримання частини орендної плати незалежно від того, хто буде орендодавцем цього майна; у разі виявлення за ініціативою підприємства значних обсягів вільних площ надавати підприємству дозвіл бути орендодавцем 20-30% цих площ;
б) заохочувати комунальні підприємства і організації виявляти і здавати в оренду інше, крім нерухомого, окреме індивідуально визначене майно, що знаходиться на їх балансах, шляхом визначення їх єдиними орендодавцями такого майна і єдиними отримувачами орендної плати за це майно;
в) заохочувати орендодавців комунального майна шляхом зменшення для них ставки оподаткування прибутків від оренди, наприклад, на 10 процентних пунктів;
г) заохочувати орендарів комунального майна шляхом подальшої оптимізації та гнучкої диференціації орендних ставок, застосування вже передбачених законодавством і нових (наприклад, для суб'єктів малого бізнесу) пільг по орендній платі.
Збільшенню обсягів оренди сприятиме оперативне інформування підприємців щодо наявних вільних площ по даних реєстру цих площ, який передбачається створити.
Мають бути створені такі умови оподаткування майна, які б зробили економічно невигідним безоплатне використання господарськими товариствами комунального майна. В той же час, ці товариства повинні розглядатися як пріоритетні орендарі вказаного майна.
З метою збільшення обсягів оренди і розмірів надходжень орендної плати до комунальних бюджетів особливу увагу варто приділити легалізації так званих "тіньових" орендних відносин. Відповідний комплекс заходів має включати в себе посилення контролю за використанням державного і комунального майна, штрафні санкції за порушення орендного законодавства включно з вилученням до доходів власника майна незаконно отриманої балансоутримувачем орендної плати, певні гарантії щодо незастосування зазначених санкцій до орендодавців, які протягом окресленого періоду зголосяться для легалізації нелегітимно укладених ними договорів оренди.
Якість орендних відносин залежить від стану нормативно-правової бази оренди. Відповідність правового регулювання задачам ефективного розвитку і вимогам практики оренди з об'єктивних причин постійно порушується і має постійно поновлюватися. На разі до актуальних задач удосконалення законодавства про оренду належить внесення таких змін і доповнень до Закону України "Про оренду державного та комунального майна":
. Абзац третій статті 5 викласти в такій редакції: "органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів, та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.
Обґрунтування: майно комунальних підприємств, яке не підлягало приватизації і опинилося на балансі створеного при приватизації господарського товариства, залишилося у комунальній власності. Досі питання про орендодавця цього майна залишається неврегульованим.
. Частину четверту статті 19 доповнити реченням такого змісту: "Пільги по орендній платі можуть надаватися також суб'єктам малого підприємництва - орендарям нерухомого та іншого окремо визначеного майна".
. Виходячи із рівності усіх форм власності, пропонується виключити зі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" положення про можливість стягнення заборгованості по орендній платі у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
. Частину третю статті 22 викласти в такій редакції: "Плата за суборенду майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря за це майно. У разі якщо за діючою методикою розрахунку орендної плати плата за суборенду перевищує плату за оренду цього майна, суборендар кошти у розмірі орендної плати за об'єкт суборенди сплачує орендарю, а решту спрямовує до бюджету власника майна".
Обґрунтування: чинна редакція цієї статті безпідставно поширює на суборендаря орендну ставку (можливо, пільгову), визначену для орендаря і змушує до порушення методики розрахунку орендної плати.
Амортизаційні відрахування на орендоване нерухоме (крім будівель) та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно".
. Встановлення статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" обовязку орендаря страхувати обєкт оренди на свою користь у випадку, коли відповідно до умов договору на нього покладається ризик випадкової загибелі обєкта оренди, вважаю недоцільним - оскільки у будь-якому випадку орендар зобовязаний відшкодувати орендодавцю шкоду, повязану із загибеллю обєкта оренди.
До заходів щодо поліпшення загально правового регулювання оренди слід віднести і прискорення впровадження нових, які відповідають вимогам часу, Типових договорів оренди.
Для удосконалення регулювання початкового етапу оренди слід також внести зміни до чинної Методики оцінки об'єктів оренди. По-перше, вона має бути приведена у відповідність до діючих стандартів бухгалтерського обліку. По-друге, у разі оренди цілісних майнових комплексів доцільно враховувати і екологічну складову оцінки його вартості. По-третє, мають бути розглянуті можливості спрощення і здешевлення процедури укладення короткотермінових договорів оренди (на строк до 3 діб), у т.ч. в частині застосування експертної оцінки.
Мають бути розмежовані відносини оренди і реально існуючого, але ще не урегульованого, так званого прокату нерухомого майна. Це усуне необхідність постійно укладати за незручною процедурою чисельні короткотермінові договори оренди виставкових приміщень, актових і спортивних залів, приміщень для святкування урочистих подій тощо. Відповідно, бажано відпрацювати належний законодавчий акт.
Методика розрахунку та порядок використання плати за оренду комунального майна має бути доповнена розрахунками орендної плати за об'єкти незавершеного будівництва, роз'ясненнями порядку стягнення натуральної орендної плати тощо.
У перспективі вважаю за доцільне перейти до індивідуальних розрахунків орендної плати за цілісні майнові комплекси на основі експертних оцінок їх вартості по прибутковості.
Вимагає доопрацювання порядок надання пільг по орендній платі.
Має бути більш чітко регламентований порядок відчуження і списання орендованого майна з різними ступенями зносу та використання отриманих від відчуження коштів.
З метою забезпечення надходжень від оренди до державного бюджету у запланованих обсягах необхідно удосконалювати методику прогнозування цих надходжень у регіональному розрізі. Доцільно також передбачати у договорах оренди нерухомого майна, укладених підприємствами, що належна бюджетові частка орендної плати сплачується орендарем безпосередньо до казначейства. Адже в іншому разі якщо підприємство-орендодавець має борги по першочергових платежах, то кошти від оренди як такі можуть і не надійти вчасно до бюджету.
З метою зменшення заборгованості по орендній платі доцільно:
надати орендодавцям право відмовляти в укладенні договору оренди, якщо потенційний орендар не може довести свою платоспроможність;
визначати у договорах оренди, чим забезпечуються зобов'язання орендаря щодо сплати орендної плати (наприклад, заставою майна, авансовим платежем тощо);
орендодавцям оперативно вживати заходи щодо розірвання договорів оренди з боржниками і стягнення боргів;
усунути фінансові перешкоди для звернення орендодавців державного майна до нотаріуса з метою отримання виконавчого напису.
При повній обґрунтованості порівняння інвестицій орендаря у приміщення саме з залишковою вартістю цих приміщень, слід врахувати, що залишкова вартість не є постійною величиною. Це ускладнює розрахунки для орендодавців, які готові погоджувати до певних меж витрати орендаря на невідокремлювані поліпшення орендованого майна, але не бажають приватизації цього майна. Тому доцільно за базу для порівняння прийняти залишкову вартість орендованого майна на дату укладення договору оренди (з урахуванням передбачених законодавством індексацій вартості основних засобів за період оренди).
.2 Правове регулювання оренди комунальної власності міста
Керування комунальною власністю територіальних громад міст вимагає нових підходів до питань використання комунального майна, використання сучасного правового інструментарію, що регламентує ці питання. Досить новими правовими формами використання комунальної власності є орендні і концесійні відносини, при використанні яких поряд з позитивним ефектом виникають ряд спірних моментів, аспектів, що вимагають доробки.
цілісні майнові комплекси комунальних підприємств, їхніх структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок);
нерухоме майно (будинку, спорудження, приміщення) і інше індивідуально визначене майно комунальних підприємств;
майно, що не ввійшло в статутний фонд господарчих товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
Договорам оренди комунального майна властиві деякі ознаки договорів у сфері підприємницької діяльності. Перерахований об'єктний склад не може бути визнаний вичерпним стосовно комунальної власності міста. Обумовлено це тим, що значна кількість комунального майна знаходиться в керуванні крім комунальних підприємств, установ, організацій. Закон України «Про оренду державного і комунального майна» не вказує як предмет оренди майно установ, організацій, що використовують комунальну власність територіальної громади. Не вказуючи них у законодавчому акті про оренду, законодавець звужує сферу орендних відносин, оскільки органи самоврядування, виходячи з відомого конституційного принципу можуть лише робити дії прямо дозволені (передбачені) законом.
У той же час господарська практика свідчить про необхідність здачі в оренду частини приміщень, що не використовуються або частково вільних приміщень, споруджень, будинків, іншого майна комунальних установ і організацій. Так, заклади охорони здоровя можуть здавати частину своїх приміщень для розміщення аптек, надання медико-оздоровчих послуг, встановлення банкоматів; школи можуть розміщати на не зайнятих у навчальному процесі площах об'єкти по наданню освітніх послуг, послуг по фізичному вихованню учнів, тощо. Подібне використання комунального майна позитивно впливає на рівень обслуговування населення міста, відповідає цілям його експлуатації.
Оренда об'єктів комунальної власності територіальної громади міста в ряді випадків вимагає узгодження договорів з органами Антимонопольного комітету України. Згідно ст.6 Закону України «Про Антимонопольний комітет України» такими органами є сам комітет і створені їм територіальні органи в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві і Севастополю, а при необхідності - в інших адміністративно-територіальних одиницях. Стаття 1 Закону України «Про обмеження монополізму і недопущенні несумлінної конкуренції в підприємницькій діяльності» визначає поняття домінуючого положення підприємця, що обмежує конкуренцію на ринку визначеного товару. Монопольним визнається положення підприємця, частка якого на ринку визначеного товару перевищить 35%, а в окремих випадках, за рішенням Антимонопольного комітету України, і не перевищує цього розміру. Порядок визначення монопольного положення урегульований розпорядженням Антимонопольного комітету України від 10 березня 1994 р. № 1-р «Про затвердження методики визначення монопольного положення підприємців на ринку» і наказом Антимонопольного комітету України №19/01 від 29.05.95 р. «Про додаткові вимоги до визначення переліку підприємців, що займають монопольне положення на регіональних ринках».
Випадки, в яких необхідно одержувати згоду органів Антимонопольного комітету України, можна розбити на чотири групи. У першу групу входять підприємства, його структурні підрозділи, передані в оренду, коли ініціатори укладання договору оренди вже займають монопольне положення на ринку визначеного товару. Другу групу складають підприємства, що можуть у випадку висновку договорів оренди зайняти монопольне положення на відповідному ринку. У таких випадках, потрібне проведення детального аналізу по визначенню монопольного положення.
У третю групу можна об'єднати об'єкти оренди та ініціаторів укладання договору оренди, сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг) яких перевищує показники, встановлені в розділі 2. «Положення про порядок розгляду заяв на одержання згоди органів Антимонопольного комітету України на створення, реорганізацію (злиття, приєднання), придбання активів (цілісних майнових комплексів) або часток (акцій, паїв), ліквідацію суб'єктів, що хазяюють, (про контроль за економічною концентрацією)», затвердженого розпорядженням Антимонопольного комітету України від 9 грудня 1994 р.№ 15-р. Четверта група являє собою підприємства першої і другої групи, які не досягли відповідного бар'єра, у відношенні яких Антимонопольний комітет України може прийняти рішення про віднесення їх до монопольних утворень.
У визначених випадках необхідна наявність ознак так званої ринкової влади, що характеризується:
здатністю підприємця, що не є єдиним виробником товару, диктувати свої умови при продажі товару, укладанні договору на постачання, нав'язувати інші невигідні умови для контрагента умови;
здатністю обмежувати конкуренцію і витісняти з ринку інших виробників, створювати їм певні бар'єри;
здатністю скорочувати або обмежувати випуск товарів і постачання їх на ринок збуту з метою одержання однобічної вигоди;
здатністю підвищувати ціни на товари і підтримувати їх на рівні, що перевищує рівень, обумовлений конкуренцією на ринку визначеного товару.
Господарська практика свідчить про те, що комунальні підприємства в більшій своїй частині є монопольними утвореннями на території певної громади. Вони забезпечують потреби жителів міста і не завжди мають можливість одержувати високі прибутки, а іноді взагалі є неприбутковими або збитковими. Вони здійснюють свою господарську діяльність у певній сфері відносин і на конкретній території, що визначає міська рада або уповноважені нею органи. Наприклад, функції експлуатації житлового фонду одного мікрорайону не можуть виконувати одночасно декілька житлово-експлуатаційних підприємств, як не може бути різноманіття в постачанні жителям цього мікрорайону води або електроенергії. Це обумовлюється технологічними особливостями багатьох комплексів комунальної власності територіальної громади.
Водопостачання, енергопостачання, теплопостачання житлових будинків, комунальних служб здійснюється за єдиною схемою, що не допускає дублювання і дозволяє ефективно витрачати товарно-матеріальні цінності. Наприклад, один багатоповерховий житловий будинок не може опалюватися декількома системами централізованого опалення, забезпечуватися водою декількома постачальниками. В протилежному випадку весь будинок має бути забезпечений окремими комунікаційними системами та мережами.
Таким чином, природний монополізм властивий багатьом об'єктам комунальної власності територіальних громад міст. Як на суб'єкти, що займають монопольне положення на ринку, на підприємства комунальної власності поширюються обмеження в здійсненні господарської діяльності. Ці обмеження виповнюються зазначеними суб'єктами. У випадку передачі об'єктів в оренду за ними в силу універсального правонаступництва, установленого статтею 15 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», переходять усі права й обов'язки комунального підприємства.
До переліку обов'язків комунального підприємства входить й обов'язок дотримувати обмеження, що випливають з його монопольного положення. У такому випадку не зовсім обґрунтованою представляється норма про необхідність при укладанні договору оренди про передачу комунального майна, що знаходиться в керуванні комунального підприємства, що займає монопольне положення на ринку, подвійного узгодження в органах Антимонопольного комітету України: перший раз узгоджується пропозиція про укладання договору оренди, в другий - сам текст договору.
І в одному випадку - переході обов'язків по дотриманню раніше встановлених антимонопольним законодавством обмежень для комунального підприємства до орендного підприємства або іншого суб'єкта господарювання, що бере майно територіальної громади міста в оренду, і в іншому - напрямок пропозиції про укладання договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства на узгодження тексту договору оренди цього комплексу з органом Антимонопольного комітету України, підсумок один - установлення для суб'єкта, що хазяйнує або взяв в оренду комунальне майно, особливого режиму господарювання. У зв'язку з викладеним стає очевидна необхідність усунення з законодавства зайвого втручання Антимонопольного комітету в процес передачі в оренду комунального майна підприємств, що займають монопольне положення на ринку.
Як уже відзначалося вище, характерним для відносин комунальної власності територіальної громади міста є використання її з метою, корисною для жителів міста, тобто її публічний характер. У зв'язку з цим для договорів оренди комунального майна у перелік істотних умов необхідно вносити обов'язок орендаря не використовувати орендоване майно на шкоду власникові, порушуючи його інтереси. Господарська практика свідчить про наявність подібних фактів. Тому, запропоновано включити до Положення про порядок передачі в оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста Каховка умови невикористання орендованого майна на шкоду власникові з метою запобігання порушень його інтересів.
Передача об'єкта оренди орендодавцеві комунального майна має ряд особливостей. По-перше, при передачі цілісних майнових комплексів і нерухомого майна (будинків, споруджень, приміщень) орган, уповноважений приймати таке рішення, не є фактично власником цього майна. Дане майно перебуває на балансі комунальних підприємств, організацій, установ, що здійснюють у відношенні останньої правомочності користування і володіння. Органи, уповноважені приймати рішення про передачу в оренду комунального майна, представлені установами місцевого самоврядування (відділи і керування міської ради, виконком ради, саму раду) і не мають самостійного балансу. Більшість об'єктів, що передаються в оренду, знаходяться на балансі комунальних підприємств і організацій. Підставою для передачі ними об'єктів орендареві є рішення останнього. Рішення по передачі в оренду такого майна повинна приймати міська рада безпосередньо. Передача майна в оренду за загальним правилом вважається прийомом-передачею, що відбулася після підписання акта, і фактичної передачі об'єкта (майна) від орендодавця до орендаря. У випадку передачі в оренду комунального індивідуально визначеного і нерухомого майна, що знаходиться на балансі комунального підприємства. Цим підприємством передача об'єкта здійснюється зі складанням акта прийому-передачі, з однієї сторони якого виступає підприємство як орендодавець, з іншого боку - суб'єкт господарської діяльності, що одержує об'єкт оренди у володіння і користування, як орендар. Поряд з описаним порядком існує інший, коли як орендодавець, який передає в оренду майно, так і орган, що приймає рішення про передачу об'єкта в оренду, не є балансоутримувачами. Такий вид орендних відносин характерний для передачі в оренду цілісних майнових комплексів і передачі будинків, споруджень.
У зв'язку з цим виникає питання, що має теоретичне і практичне значення: хто повинний підписувати акти прийому-передачі і передавати майно, обговорене в договорі оренди? Представляється, що порядок передачі повинен здійснюватися таким чином. Первісне рішення про передачу в оренду комунального майна приймає уповноважений на це міською радою орган. Цей же орган, у випадку досягнення угоди з орендарем по всіх умовах договору і підписання останнього, видає розпорядження (наказ), приймає рішення, яким доручає комунальному підприємству або іншому господарському суб'єктові - балансоутримувачу переданого в оренду майна, здійснити передачу і підписати акт прийому-передачі. При цьому умови і терміни передачі майна, зазначені в договорі оренди, є обов'язковими для орендодавця і повідомляються йому при виданні відповідного розпорядницького акта.
Порядок розрахунку орендної плати чітко визначений на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». Відповідно до цієї статті орендна плата за використання комунального майна в межах до 5% його вартості обчислюється на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України 04.10.95 р. №786 і вноситься в грошовій, натуральній і натурально-грошовій формі [23].
Органи місцевого самоврядування міст та їх посадові особи можуть конкретизувати, виходячи з місцевих умов, особливості здачі в оренду комунального майна територіальної громади. Так, розпорядженням Київського міського голови від 04.08.2000 р. № 484-МГ «Про деякі харчування оренди об'єктів права комунальної власності у м. Києві» був вирішений ряд питань, зв'язаних з передачею в оренду власності територіальної громади міста Києва. Зокрема, була затверджена Методика розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва, затверджений Типовий договір оренди нерухомого майна (будинків, споруджень, приміщень), затверджений склад міської комісії з розгляду питань щодо використання нерухомого майна (будинків, споруджень, приміщень), рекомендовано районним у м. Києві радам при твердженні методик розрахунків орендної плати за користування майном комунальної власності районів брати за основу методику, затверджену для власності територіальної громади міста. Відповідні Положення про порядок передачі в оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста та Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду обєктів комунальної власності територіальної громади розроблені і в місті Каховка.
Передача коштів орендарем орендодавцеві є звичайною і розповсюдженою формою оплати за користування комунальним майном. Кошти, передані в оплату за договором оренди, надходять у міський бюджет і використовуються відповідно до розділів бюджетної класифікації, тобто не мають цільового призначення. Розмір внесеної плати корегується щомісяця, з огляду на індекс інфляції, установлюваний державним органом статистики. Орендар при натуральній формі оплати може замість грошей надавати орендодавцеві зроблену їм продукцію, виконувати будь-яку роботу або надавати послуги. Сторони договору оренди комунального майна можуть також застосовувати один який-небудь вид натуральної форми, два види або всі разом. В останніх двох випадках орендар і орендодавець передбачають процентне співвідношення видів оплати відповідно до загальної суми. Ці відносини можуть бути оформлені як у самому договорі оренди, так і в інших договорах (постачання, підряду, тощо).
Грошово-натуральна форма є синтезом розглянутих вище грошової і натуральної форм і може реалізовуватися шляхом зарахування частини орендної плати в бюджет з виконанням яких-небудь робіт, виконанням послуг для нестатків міського господарства.
Останнім часом на практиці іноді виникає необхідність використання не обговореної законодавством форми орендної плати.
Підприємства комунальної сфери міста, що знаходяться у власності територіальної громади, основною метою своєї діяльності мають надання послуг населенню, що відповідає одному з основних напрямків соціально-економічної діяльності територіальних громад. Приміром, підприємства теплопостачання забезпечують опалення і гаряче водопостачання жителів міста. Для здійснення своєї виробничої діяльності вони використовують електроенергію, газ, воду, хімічні реактиви й інші матеріально-технічні засоби. З розвитком ринкових відносин і встановленням порядку попередньої оплати енергоносіїв (зокрема газу), створилася ситуація дисбалансу, при якій населення оплачує зроблені послуги по теплопостачанню і постачанню гарячою водою по закінченні місяця, у якому виявлялася послуга, а підприємство теплопостачання повинне оплатити газ до початку періоду надання послуг. Оборотних коштів підприємства на це явно недостатньо.
Підприємства теплопостачання можуть здійснювати свою діяльність у різних організаційно-правових формах і по різному використовувати комунальну власність, у тому числі і на умовах оренди. В останньому випадку для продовження нормального функціонування підприємства необхідно достатня кількість оборотних коштів. Міська рада не завжди в змозі їх виділити, оскільки бюджетом таких засобів не передбачено, і наявність навіть запланованих засобів у ньому не дозволяє повноцінно забезпечити функціонування міського господарського комплексу. Одержання засобів у кредит через банківські установи може дозволити вирішити ситуацію, але приведе до збільшення витрат підприємства за рахунок засобів, необхідних для обслуговування кредиту. При розрахунку цін на послуги теплопостачання і гарячого водопостачання подібні витрати зазвичай не враховуються, отже підприємству не представляється можливість їх погасити з отриманих від населення й інших споживачів коштів.
Способом, що дозволяє при таких обставинах зменшити виникаючі проблеми, міг би бути наступний. Сума коштів, що підлягає оплаті в якості орендної плати, направляється на придбання енергоносіїв як аванс за майбутні послуги об'єктам комунальної власності підприємства, або як розміщення вільних коштів міської ради в якості оборотних ресурсів підприємства з наступним поверненням при одержанні оплати наданих послуг. Для цього необхідно внести відповідні зміни в ст. 20 Закону України «Про оренду державного і комунального майна».
ВИСНОВКИ
В даний час в Україні вирішується проблема самостійності та незалежності, яка пов'язана з функціонуванням об'єктів комунальної власності територіальних громад, ефективність діяльності яких, можлива лише за умови послідовного впровадження ринкових механізмів господарювання, чому й присвячене дослідження.
Аналіз розвитку орендних відносин в Україні свідчить, що визначальне значення для забезпечення їх ефективності і належної динаміки розвитку мають спрямованість законодавства на досягнення поставлених концептуальних соціально-економічних задач та повнота і рівень вирішення правових проблем.
Законодавча та нормативно-методична база оренди комунального майна є досить складною. Неодноразово вносилися зміни і доповнення до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з останніми змінами від 27 квітня 2007 року. Зміни були викликані необхідністю:
більш чіткого правового регулювання деяких питань оренди державного майна, що знаходиться на балансах господарських товариств, утворених при приватизації;
перегляду розмірів орендної плати за державне та комунальне майно з метою наближення їх до ринкових реалій та збільшення доходів державного і комунального бюджетів та підприємств-орендодавців від оренди;
врахування особливостей оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна та узгодження законодавства про оренду, майна з законодавством про оподаткування прибутків підприємств;
вирішення проблеми розміщення бюджетних установ і організацій.
Вважаємо, що удосконалення орендних відносин необхідно вести шляхом:
продовження курсу щодо заохочення балансоутримувачів потенційних об'єктів оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) виявляти такі об'єкти, шляхом гарантування їм отримання частини орендної плати незалежно від того, хто буде орендодавцем цього майна; у разі виявлення за ініціативою підприємства значних обсягів вільних площ надавати підприємству дозвіл бути орендодавцем не менше 30 відсотків цих площ;
постійного удосконалення діючих Положення про порядок передачі в оренду обєктів комунальної власності відповідної територіальної громади міста та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду обєктів комунальної власності територіальної громади;
заохочення комунальних підприємств і організацій щодо виявлення і надання в оренду іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на їх балансах, шляхом визначення їх єдиними орендодавцями такого майна і єдиними отримувачами орендної плати за це майно;
заохочення орендодавців комунального майна через зменшення для них ставки оподаткування прибутків від оренди;
заохочення орендарів комунального майна шляхом подальшої оптимізації та гнучкої диференціації орендних ставок відповідно до затвердженої єдиної Методики, застосування вже передбачених законодавством і нових (наприклад, для суб'єктів малого бізнесу) пільг щодо орендної плати.
Мають бути створені такі умови оподаткування майна, які б зробили економічно невигідним безоплатне використання господарськими товариствами державного або комунального майна, що опинилося на їх балансах в процесі приватизації. В той же час ці товариства повинні розглядатися як пріоритетні орендарі вказаного майна.
З метою зменшення заборгованості по орендній платі доцільно:
надати орендодавцям право враховувати при укладенні договору оренди, платоспроможність потенційного орендаря;
чітко визначати у договорах оренди, чим забезпечуються зобов'язання орендаря щодо сплати орендної плати (наприклад, заставою майна або авансовим платежем);
орендодавцям відслідковувати та оперативно, у визначені терміни, вживати заходів щодо розірвання договорів оренди з боржниками і стягнення боргів.
Можна констатувати, що розвиток України в геополітичному просторі Європи відбувається під девізом утвердження її, як незалежної демократичної країни з розвинутою системою самоврядування та трансформаційною економікою, яка поступово набуває світових ознак ринковості.
Зрозуміло, що комунальна власність (в інших країнах її називають муніципальною формою власності) є невід'ємним атрибутом органів місцевого самоврядування з особливою самостійною формою власності, суб'єктом права якої є територіальна громада. І збалансоване наповнення місцевих бюджетів в значній мірі залежить від ефективності використання орендних відносин, в тому числі прозорої та чіткої процедури оренди комунального майна.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
Конституція України: Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 черв. 1996 р. - К.: Преса України, 1997. - 80 с.
Закон України "Про бюджетну систему України" від 15 грудня 1990 р. №512-ХІІ // Закони України. Т. 1. 1990-1991. - К., 1996. - С. 214-243.
Закон України "Про власність" від 7 лютого 1991 р. № 697-ХІІ // Закони України. Т.1. 1990-1991. - К., 1996. - С. 67-87.
Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" // Офіційне видання. - К.: Парламентське видавництво, 1998. - 99 с.
Закон України "Про місцеві державні адміністрації" // Уряд, кур'єр, 1999. - 15 травня.
Закон України "Про оренду державного і комунального майна" від 10.04.1992 р. №2269-ХІІ зі змінами та доповненнями.
Закон України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" від 3 березня 1998 р. № 147-ХІІ // Закони України. Т. 15. К., 1999. - С. 346-349.
Закон України "Про підприємства в Україні" від 27 березня 1991 р. № 887-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. - 1991. - № 24. - Ст.271.
Закон України "Про приватизацію державного майна" від 19 лютого 1997 р. №89/97-ВР //Державний інформаційний бюлетень приватизації - К.: Комбінат друку "Преса України", 1997. - С. 5-18.
Закон України „Про оренду майна державних підприємств та організацій // ВВР. - 1992. - № 30. - Ст.416.
Закон України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні // ВВР. - 2001. - № 47. - Ст.251.
Закону України Про місцеве самоврядування України // ВВР. - 1997. - № 24. - Ст.170.
Бюджетний кодекс України від 21 червня 2001 року №2542-111 // Офіційний вісник - К.: Логос, 2001. - С. 1-57.
Цивільний кодекс України // Голос України. - 2003. - 12 березня. - № 45-46. - С.5-28; Голос України. - 2003. - 13 березня. - № 47-48. - С.5, 6-13, 20-27.
Господарський кодекс України // ВВР. - 2003. - № 18. - Ст.144.
Постанова Кабінету Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 // Там само. - 1993. - № 12. - Ст. 108.
Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 р. № 629 // ЗП України. - 1995. - № 12. - Ст. 276.
Постанова Кабінету Міністрів України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" від 21 вересня 1998 року № 1482 // Офіційний вісник України. - 1998. - № 38. - С. 34-46.
Постанова Кабінету Міністрів України "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. № 26-92 // Там само. - 1993. - № 11. - Ст. 96.
Постанова Кабінету Міністрів України "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду" від 20 травня 1993 р. № 57-93 // Там само. - 1993. - № ЗО. - Ст. 337.
Постанова Кабінету Міністрів України "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю) від 5 листопада 1991 року № 311.
Постанова Кабінету Міністрів України "Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг" від 29 грудня 1992 р. № 20-92 // Відомості Верховної Ради України. - 1993. - № 11. - Ст. 90.
Методика розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 4 жовтня 1995 р.
Положення про відділ управління комунальним майном. Затверджене начальником управління Одеської обласної ради у справах майна.
Положення про підвідділ оренди відділу управління комунальним майном. Затверджене начальником управління Одеської обласної ради у справах майна від 26.04.2001 р.
Положення про Фонд сприяння місцевому самоврядуванню: Додаток № 1 до Указу Президента України від 5 травня 1996 року № 306/96.
Розяснення Вищого Арбітражного Суду України № 02-5/237 від 25 травня 2000 р. "Про деякі питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна // Бюлетень про приватизацію. - 2000. - № 9.
Алєксєєв А. Комунальна власність проблеми та перспективи // 36 наук. пр. УАДУ / За заг. ред. В І Лугового, В М Князєва - К: Вид-во УАДУ, 2002 - Вип. 1 - 464с.
Андресюк Б. Деякі питання місцевого самоврядування в Україні та їх законодавче забезпечення // Вісник програми сприяння парламентові України. - 1999. - № 6 (41).-С. 3-6.
Андресюк Б. Самоврядування. Чого ми від нього очікуємо? // Віче. - 2000. - №1.-С. 46.
Артеменков С. Правовой статус государственных и муниципальных унитарных предприятий // Законность. - 2003. - № 6. - С.7-11.
Безсмертний Р. Самоврядування. Конституційна модель і проблеми повноцінного функціонування. // Віче. - 1997. - № 11. - С. 45-57.
Безсмертний Р. Шлях пошуків і компромісів // Вісник Програми сприяння Парламентові України. - 1998. - № 4(35). - С. 10.
Бондар В. Правове регулювання договору найму житла у державному та комунальному фонді соціального використання // Підприємництво, господарство і право. - 2001. - № 5. - С.45-48.
Бронштейн М.О. О собственности й не только. Некоторые заметки о проекте основополагающего закона // Известия. - 1989. - 1 декабря.
Бутко М. Розв'язання проблем регіонального розвитку // Економіка України. - 2000. -№1.-С. 43-50.
Вакуленко В. Проблеми управління комунальною власністю великих міст у сучасних умовах.// Вісник УАДУ. - 1996. - № 1. - С. 172-185.
Витрянский В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. - 1996. - Прил. к № 10. - С.3-64.
Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: СТАТУТ, 2001. - 300 с.
Вороний А.Г., Лапин В.А. Основи управлення муниципальным хозяйством - СПб, 1996. -283с.
Гринюк Р. Загальні засади правового статусу комунальних підприємств // Правничий часопис Донецького університету. - 2000. - № 2 (5). - С.19-21.
Гринюк Р.Ф. Правовой статус коммунальных предприятий в Украине. - Донецк: Дельта, 2002. - 207 с.
Державно-правова реформа в Україні. // Інститут законодавства Верховної Ради України. Матеріали науково-практичної конференції. Листопад 1997. - К., 1997.- С. 22-27.
Дзісь Г. Роль регіонів у встановленні національної економіки України // Економіка України. - 1999. - № 10. - С. 19-28.
Європейська Хартія про місцеве самоврядування: Ухвалена Радою Європи 15.10.1995 р. // Місцеве самоврядування. - 1996. - № 1-2. - С. 90-97.
Коваленко А. Законів достатньо - була б воля їх виконувати... // Голос України - 1998. - 31 січня.
Концепція комунальної власності в Україні (проект) // Місцеве самоврядування. - К., 1997. - № 1-2(3). - С. 98-108.
Копєйчиков В.В. Загальна теорія держави та права - К.: Основи, 1997.-С. 361.
Корнієнко М. Місцеве самоврядування в Україні: концептуальні проблеми // Місцеве самоврядування в Україні: Історія. Проблеми. Пропозиції. - К.,1994.- С. 54
Кравченко В. Місцеві фінанси все ще співають романси // Українське місто. - 1998.-С. 16-17.
Кравченко В. Фінанси місцевих органів влади України: основи теорії та практики. - К.: Вентурі,1997. - 384 с.
Кравченко В. Фінансові основи місцевого самоврядування // Вісник Програми сприяння Парламентові України. - 1998. - № 4(35). - С. ЗО.
Кравченко В. Чому місцеві фінанси "співають романси". // Місцеве самоврядування. - 1998. - № 1/6. - С.38-39.
Кравченко В.В. Пітцик М.В. Муніципальне право України // Навч. посіб. -
К.: Атіка, 2003 -672 с.
Кравченко В.І. Місцеві податки в Україні і проблеми зміцнення фінансових основ місцевого самоврядування. Тези доповідей та виступів на міжнародній конференції "Проблеми управління сучасним містом" - К., 1995. - С.74.
Кравченко В.І. Місцеві фінанси України // Навч. посіб. - К.: Т-во "Знання
України", КОО, 1999 -487 с.
Крупчан О.Д. Про співвідношення системи органів виконавчої влади і системи органів місцевого самоврядування // Державно-правова реформа в Україні: Матеріали науково-практичної конференції. - 1997. - С. 17-22.
Кузнєцова Н.С. Шляхи розвитку законодавства України про підприємницьку діяльність // Матеріали науково-практичної конференції „Концепція розвитку законодавства України. - К.: Ін-т законодавства Верховної Ради України, травень, 1996. - С.28-29.
Кулицький С., Омельянчик Н. Проблеми реформування комунальної власності в Україні // Збірник наукових праць Української Академії державного управління при Президентові України // За заг. ред. В.І. Лугового, В.М. Князева. - К.: Вид-во УАДУ, 2000. - Вип..2. - В 4ч. - Ч.1.-380 с.
Кучеренко І.М. Деякі питання приватизації зданих в оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій та їх структурних підрозділів // Правова держава: Зб. наук. пр. - К.: ІДП НАН України, 2001. - Вип. 12. - С. 401-407.
Лаврик В. Місцеве самоврядування в Україні: більше запитань, ніж відповідей // Право України. - 1999. - № 7. - С. 43.
Лола А. Принципи управлення крупнейшим городом // Проблеми теории и практики управлення - 1997 - №2. - С. 37.
Луць В.В. Контракти у підприємницькій діяльності. - К.: Юрінком Інтер, 2001. - 560 с.
Майборода Г. Соціально-економічні наслідки приватизації в Україні // Цінні папери України. - 2000 - № 17. - С. 4-5.
Макуха В. Економіка міст Україна і світовий досвід // Навч. посіб. -К
Основи, 1997 -240 с.
Мармазов В.Є., Піляєв І.С. Україна в політико-правовому просторі Ради Європи: досвід і проблеми. - К.: Вентурі,1999. - С. 182.
Міщенко М. Міфологеми громадської думки й процеси економічних реформ в Україні // Соціологія: теорія, методи, маркетинг. - 1998. - С. 153-164.
Муніципальне право України: Підручник. // В.Ф. Погорілко, О.Ф. Фрицький, М.О. Баймуратов та ін.; за заг. ред. В.Ф. Погорілка, О.Ф. Фрицького - Стер. Вид. - К.: Юрінком Інтер, 2001. - 352 с.
Мусієнко В.В. Актуальні проблеми орендних відносин у сфері майна комунальної власності // Тези доповідей і наукових повідомлень науково-практичної конференції Проблеми кодифікації законодавства України (м.Київ, 14 травня 2003 р.). - К.: ІДП НАН України, 2003. - С.113-116.
Мусієнко В.В. Відповідальність за невиконання умови щодо сплати орендної плати за договором оренди комунального майна // Вісник прокуратури. - 2003. - № 3. - С.72-75.
Мусієнко В.В. Відповідальність орендаря за невиконання умови сплати орендної плати по договору оренди комунального майна // Тези доповідей і наукових повідомлень міжнародної наукової конференції Україна: шляхами віків (м. Київ, 17 травня 2002 р.). - К.: Вісник Академії праці і соціальних відносин Федерації профспілок України, 2002. - С.160-163.
Мусієнко В.В. Деякі аспекти договору оренди майна комунальної власності // Міліція України. - 2003. - № 4. - С.19-23.
Мусієнко В.В. Правовий режим майна комунальної власності // Міліція України. - 2003. - № 1. - С.16-21.
Оніщук М., Кампо В. Правові засади місцевого самоврядування в Україні. - К.: Основи, 1998. -356с.
Пархоменко В. Проблеми місцевого самоврядування в Україні 1990-х років. - К.: Вид-во Інституту демократії ім. Пилипа Орлика, - 1999.- 252 с.
Перелік документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України 29.06.1999 р. За № 1172 // Офіційний Вісник України. - 1999. - №26.
Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (організації), його структурного підрозділу, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться на балансі підприємства (організації), господарського товариства і є державною власністю, затверджений Наказом ФДМ України № 649 від 17.04.2001 р., зареєстрований в Міністерстві юстиції України 13.06.2001 р. за №504/5695 // Офіційний Вісник України. - 2001. - № 24.
Право власності в Україні / за редакцією Дзери О.В., Кузнецової Н.С. - Київ: «Юрінком інтер», 2000. - 816 с.
Право собственности в Украине / Под ред. Я.Н.Шевченко. - К.,1996. - С.27.
Правові аспекти приватизації в Україні/ За загальною редакцією Голови Фонду державного майна України Ю.І.Єханурова / у 2-х томах. - К., Юридичне видавництво "Руська правда", 1996. Т. І.- 539 с., Т. II. - 408 с.
Правові основи майнових і земельних відносин: Навч.посіб. / Колектив авторів; За заг. ред. В.М. Єрмоленка. - К.: Магістр - XXI сторіччя, 2006. - 384 с.
Про різницю в цінах і тарифах // Лист № 45-10/2-48 від 20 05 03 // Держком. України з питань житлово-комунального госп-ва - К.: , 2003.
Проблеми гармонізації законодавства України з міжнародним правом // Інститут законодавства Верховної Ради України. Матеріали науково-практичної конференції. Жовтень 1998 р. - К., 1998. - 197 с.
Рекомендація щодо місцевої та регіональної демократії в Україні. Конгрес місцевих та регіональних влад Європи. V сесія. Страсбург. 26-28 травня 1998 року П. 15г. № 48 (1998).
Реформування відносин власності в Україні: Монографія. / під редакцією О.Ю. Рудченка, С.Ю. Лєдомської - К.: КФ ДП НДЕІ Мінекономіки та з питань європейської інтеграції. 2004.- 502 с.
Світанько В. Регіональні проблеми функціонування об'єктів комунальної власності // Фонд сприяння місцевому самоврядуванню України при Президентові України.
Теорія держави і права: Навч.посіб. / А.М. Колодій, В.В. Копєйчиков, С.Л. Лисенков та ін.; За заг. ред. С.Л. Лисенкові, В.В. Копєйчикова. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - 368 с
Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений Фондом Державного Майна України від 23.08.2000 р. за № 1774 і зареєстрований в Міністерстві юстиції України від 21.12.2000 р. за № 931/5152 // Бюлетень про приватизацію. - 2001. - № 2.
Толубяк В. Підвищення ефективності підприємств комунальної власності у завданнях наповнення бюджетів місцевого самоврядування // Вісник державної служби України. - К.: 2004. - №. 1 - С. 257-264.
Український муніципальний форум (літня школа для міських голів)" Збірник матеріалів // За ред. М.В. Пітника та В.В. Кравченка. - К.: Гнозіс, 2005. - 222 с.
Усенко Я. О порядке возвращения целостных имущественных комплексов после окончания аренды // Бизнес. - 1998. - 1998. - № 42. - С.26-27.
Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса // Хозяйство и право. - 1999. - № 2. - С.74-77.
Федів І. Львів досвід адміністративної реформи на рівні місцевого самоврядування // Моногр. - К.: Вид-во УАДУ, 2001 - 402 с.
Цивільне право. Частина перша. Підручник для студентів юридичних вузів і факультетів. - К.: Вентурі, 1997. - 544 с.
Червоний В.С. Методологічні проблеми регулювання відносин власності в законодавстві України // Економіко-правові проблеми трансформації відносин власності в Україні: 36. наук. пр. - К.: Основи, 1998. - С. 41.
Чижова В. Регіональні особливості зміни форми власності в Україні // Економіка України. - 1999. - № 7. - С. 36-43.
Додаток А
Структура комунальної власності
Додаток Б
ІНДИКАТОРИ ЕФЕКТИВНОСТІ Рішення Каховської міської ради від 26.03.2003р. № 158/13 «Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду обєктів комунальної власності територіальної громади міста»Показник2001200220032004200520062007Надходження до міського бюджету коштів від плати за оренду комунального майна (тис.грн.)00025,627,738,066,7Надходження до балансоутримувачів (орендодавців) коштів від плати за оренду комунального майна (тис.грн.)14,118,720,6132,0168,5222,7283,4Кількість укладених договорів орендодавцями комунального майна (шт.)597886118137162147Кількість договорів оренди комунального майна укладених терміном понад 1 рік (шт.)001158132Кількість договорів оренди комунального майна укладених терміном понад 3 роки (шт.)0000444Динаміка орендованої площі комунального майна (тис.м.кв.)4,85,25,79,710,110,510,8Середня вартість оренди 1 м.кв. (грн.)2,943,63,616,2519,4324,8332,42
Додаток В
Форма звітності
орендодавців перед органом уповноваженим
управляти комунальним майном
Звіт про надання в оренду комунального майна
територіальної громади міста
_______________________________________
(назва балансоутримувача)
станом на «___» ________________ 200__р.
№ п/пНазва орендаряВид діяльності орендаряАдреса орендованого приміщенняПлоща орендов. приміщ.12345
До сплати згідно виставлених рахунківФактично сплачено орендаремЗа звітний місяцьЗ початку рокуЗа звітний місяцьЗ початку року100%20%100%20%67891011
Перераховано 20% до міськбюджетуЗаборгованістьОрендаряОрендодавця до міськбюдж.За звітний місяцьЗ початку року100%20%1213141516
Керівник________________
(підпис)
Гол. Бухгалтер________________
(підпис)
Гр.14 = гр.8 - гр.11 + заборгованість минулих років.Гр.15 = гр.14 * 20 / 100.Гр.16 = ((гр.11 * 20 / 100) - гр.13) + заборгованість минулих років.