работы определяется выбранной тематикой и состоит в том, чтобы всесторонне изучить и проанализировать право применение сделок с недвижимостью в части касающейся купли-продажи, а также на основе законодательства, теоретического и практического материала систематизировать актуальные положения, вопросы и проблемы в сфере реализации купли-продажи недвижимости. Для достижения поставленной цели мной выделены следующие задачи:
дать понятие недвижимости, общую характеристику объектов недвижимости, определить гражданско-правовую природу и особенности сделок;
изучить особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью;
изучить нормативно-правовую базу по сделкам с недвижимостью, а так же характеристику договора купли-продажи недвижимости;
проанализировать особенности купли-продажи отдельных объектов недвижимости.
При изучении данной темы будет применяться следующая методология: анализ нормативно-правовой базы, синтез полученной информации из научной и учебной литературы, формально-юридический прием, сравнительно-правовое исследование и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта. В отдельных случаях, при рассмотрении современного правового регулирования и содержания нормативно-правовой базы, уже утратившей действие, был применен сравнительно-правовой метод исследования.
Основу исследований составили: научно-методическая литература, законодательство РФ, арбитражная и гражданско-правовая практика, различные научные материалы (статьи в периодической юридических изданиях, комментарии законодательства, отдельные публикации в рамках темы исследования). Среди авторов, исследующих вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью можно отметить работы Алексеева В.А., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Крашенинникова П.В., Киндеевой Е.А. Пискуновой М.Г. и др.
Структура дипломной работы обусловлена предметом, объектом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
1. Гражданско-правовая природа сделок с недвижимым имуществом
.1 Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
В главе 6 ГК РФ (ст. 128) определено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Определение недвижимых и движимых вещей дано в ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Так же данной статьей можно выделить критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.
Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
Критерий третьей группы - если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу ввиду их высокой стоимости, экономической значимости, необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и регулированием их оборота, а так же потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Так же к третьей группе можно отнести и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс, оно тоже является недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. «Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп мог бы быть предметом отдельного исследования». Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.
Например:
По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:
объекты, находящиеся в федеральной собственности;
объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.
По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей.
По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:
недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
недвижимость, используемая для жилья;
недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;
недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;
недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.
Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.
Ниже можно привести перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);
) участки недр (там же);
) обособленные водные объекты (там же);
) леса (там же);
) многолетние насаждения (там же);
) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав); в том числе части зданий;
) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);
) нежилые помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
) жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
) части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке);
) квартиры (ст. ст. 289, 558 ГК РФ);
) части квартир (ст. 558 ГК РФ);
) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 288 ГК РФ);
) дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
) другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке); в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
) объекты незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации прав, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»);
) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав).
В приведенном выше перечне имеются в виду индивидуальные жилые дома. Заселенный многоквартирный дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение.
Отсутствуют в приведенном перечне и такие объекты, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения).
1.2 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
) не ограниченные в обороте объекты недвижимости (могут свободно продаваться, покупаться и переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства) - здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, они свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом;
) ограниченно оборотоспособные объекты недвижимости (могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению) т.е. ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке установленном законом.
Например можно отметить земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):
в пределах особо охраняемых природных территорий;
из состава земель лесного фонда;
в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
в границах закрытых административно-территориальных образований;
предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
предоставленные для нужд связи;
занятые объектами космической инфраструктуры;
расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
) изъятые из гражданского оборота объекты недвижимости - это в первую очередь объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок.
Полный перечень таких объектов содержится в Указе Президента РФ от 24.12.1993 года №2284 «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».
В перечень, в частности, входят:
недра, лесной фонд, водные ресурсы;
охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;
штатное и табельное военное имущество (в т.ч. арсеналы);
специальные полигоны для испытаний;
недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждённому Правительством РФ;
водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;
портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;
атомные станции;
объекты, предприятия и оборудование для захоронения твёрдых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;
стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также различные школы-интернаты, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;
объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;
радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;
защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;
федеральные автомобильные дороги общего пользования;
объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;
крематории и кладбища;
скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выделены лицензии добывающим предприятиям;
метрополитен;
предприятия по изготовлению государственных знаков;
организации и объекты морской аварийно-спасательной службы, электрорадионавигационной и технологической связи морского и речного транспорта.
Во вторую очередь - это изъятые из оборота земельные участки (п. 4 ст. 27 ЗК РФ), занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 ЗК РФ;
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские части и организации Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
объектами организаций федеральной службы безопасности;
объектами организаций органов государственной охраны;
объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
объектами, в соответствии с видами деятельности которых, созданы закрытые административно-территориальные образования;
объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
воинскими и гражданскими захоронениями;
инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
.3 Государственная регистрация права собственности на недвижимость и сделок с ней
Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется соответствующими органами, с записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, обращаясь к ст. 164 ГК мы видим, что сделки с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «это юридический акт признания и подтверждения прав на недвижимое имущество». Это единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).
В установленных законом случаях регистрировать сделку по купле-продаже недвижимости необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки это момент её государственной регистрации, а не момент её подписания или даже нотариального удостоверения. Подписанный договор - это еще не заключенный договор, по нему никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость. В статье 425 ГК РФ указано, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - это совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки.
Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК РФ). И только в установленных ГК РФ случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Из этого можно сделать вывод, что регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости, является обязательность перехода права собственности к покупателю (ст. 551 ГК РФ), а для продажи жилых помещений, предприятий была установлена особенность - это необходимость регистрации договора (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ). Данное правило действовало до 1 марта 2013 года и было отменено Федеральным законом от 30.12.2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой ГК РФ».
Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не заменяет регистрацию перехода права собственности на её основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить её (ст. 454 ГК). Само по себе заключение договора купли-продажи недвижимости не означает отчуждение этой недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки.
В тоже время возможно заключение договора о купле-продажи недвижимости под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ), либо договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями статей 131, 223, 551 ГК РФ, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.
Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, и следовательно, способствует упрочнения и стабильности гражданского оборота недвижимости.
Итак, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание её законности государством и определение момента её заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.
Обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную регистрацию в соответствии с условиями договора.
Подлежащие обязательной государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении недвижимости; сделки об ограничении (обременении) прав на недвижимость; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам; смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.
К сделкам об отчуждении недвижимости, которые должны пройти государственную регистрацию относятся:
договор аренды недвижимости на срок не менее одного года с последующим выкупом;
В соответствии с изменениями в ГК РФ с 1 марта 2013 года отменена обязательная государственная регистрация следующих сделок:
договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома или квартиры;
договоры мены жилых домов, квартир и их частей;
договоры дарения недвижимости;
договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса.
К сделкам об ограничении (обременении) относятся сделки, направленные, как правило на передачу недвижимости в пользование или в залог. К дополнительным сделкам относятся те сделки, которые заключены для изменения правоотношений по уже зарегистрированным сделкам. На этих двух видах сделок подробно останавливаться не будем, т.к. эти сделки не соответствуют теме дипломной работы.
В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2,3 ст. 421 ГК РФ). Этот вид договоров называется смешанным. В случае заключения такого договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Т.е. можно сделать вывод, что если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.
Перечень сделок с недвижимостью, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, т.к. участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законом, так и не предусмотренные им (п. 2 ст. 421 ГК РФ).
Ниже можно привести примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации:
договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (дачные и садовые дома, гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и др.). В данном случае необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ);
договоры мены объектов нежилого назначения;
договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков (на срок менее одного года);
договоры социального и коммерческого найма;
предварительные договоры;
соглашения участников общей собственности об установлении, изменении размера долей в праве;
договоры доверительного управления;
договоры безвозмездного пользования;
договоры простого товарищества;
концессионные соглашения.
Итак, исходя из анализа действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним можно сказать, что в настоящее время сделки по купле-продаже любой недвижимости заключенные после 1 марта 2013 года не должны проходить обязательную государственную регистрацию как это было установлено ранее.
В данном случае использование законодателем в п. 1 ст. 164 ГК РФ отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников.
В этой связи предлагается путем внесения изменений в ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами - простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.
2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества
.1 Источники правового регулирования купли-продажи недвижимости
Чтобы раскрыть содержание вопроса об источниках правового регулирования отношений, возникающих из договора купли-продажи недвижимости, можно перечислить общий перечень нормативно-правовых актов, содержащих нормы о купле-продаже недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии со ст. 3 ГК РФ, в состав гражданского законодательства входят: непосредственно Гражданский кодекс РФ, принятые в соответствии с ним законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти.
Нормы, регулирующие отношения купли-продажи недвижимости, прежде всего, содержатся в Гражданском Кодексе РФ. При чем в первую очередь следует руководствоваться § 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ. «Продажа недвижимости». С учетом диспозиции, установленной в п. 5 ст. 454 ГК РФ, общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК РФ) применяются к отношениям из договора продажи недвижимости постольку, поскольку иное не предусмотрено положениями о самом договоре продажи недвижимости. Также в субсидиарном порядке по отношению к названным положениям части второй ГК РФ в части, не противоречащей таковым, надлежит применять нормы части первой ГК РФ, в том числе положения об обязательствах (ст. ст. 307-419 ГК РФ) и о договоре (ст. ст. 420-453 ГК РФ).
Некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним, в частности регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ.
Нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи недвижимости несовершеннолетних и малолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимость в совместную собственность, также содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации от 29.12.1996 г. №223-ФЗ..
Федеральным законом от 21.12.2001 г. №178-ФЗ (в ред. от 07.12.2011 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулируются особенности продажи государственного и муниципального недвижимого имущества.
Поскольку в состав объектов недвижимости также входят такие объекты как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, правовой режим данных вещей регулируется специальными нормативно-правовыми актами: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. №24-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. №60-ФЗ.
Так как сделки с землей и другой недвижимостью подлежат государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ), то регулирование процедуры государственной регистрации проходит в соответствии Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности в данном законе определены требования к процедуре подачи указанных договоров на регистрацию, а также порядок самой государственной регистрации соответствующих сделок (данный вопрос рассматривался в предыдущей главе данной работы).
Некоторые правила и особенности, касающиеся продажи земельных участков, в частности регулируются Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.
В перечень источников правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи также входят такие подзаконные нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. №576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю», Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» и прочие.
Вышеуказанный перечень источников правового регулирования отношений по купле-продаже недвижимости не является исчерпывающим, однако их более полное исследование ограничено поставленными задачами.
2.2 Договор купли-продажи недвижимости: понятие, признаки и особенности
Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения гражданских правоотношений. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Рассмотрев выше природу сделок с недвижимостью и источники правового регулирования купли-продажи недвижимости перейдем к рассмотрению такой сделки как купля-продажа недвижимости.
Договор купли-продажи это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте, а договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому данному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное в договоре имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Таким образом, закон говорит о том, что в силу этого договора создается обязательство. В то же время в этой норме ничего не говорится о переносе вещного права на недвижимость. Как следствие, можно сделать вывод о том, что в силу заключенного договора само по себе право собственности на объект недвижимости не переносится. Таким образом, «формула» продажи недвижимости основывается на обязательственной конструкции договора купли-продажи.
В системе действующего российского законодательства нормы, регулирующие продажу недвижимости, изложены в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа». В этой главе выделяется несколько разновидностей специально регулируемых договоров купли-продажи, среди которых особое место занимает договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГК РФ). Законодатель посчитал необходимым определить особые правила регулирования оборота недвижимости. Обусловлено это, очевидно, следующими факторами:
недвижимое имущество обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышенных мер защиты этих объектов гражданского оборота;
недвижимое имущество неразрывно связано с земельными участками; поземельная недвижимость в принципе является неперемещаемым имуществом, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества;
недвижимые вещи являются индивидуально-определенными вещами, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условий оборота;
недвижимые вещи являются непотребляемыми вещами, которые не могут быть утрачены в процессе нормального хозяйственного использования.
Все указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости особого внимания со стороны законодателя к нуждам оборота недвижимого имущества и определяют специфику предмета возмездного отчуждения недвижимости. Это, в свою очередь, повлияло на правила, которыми регламентируется оборот недвижимых вещей.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям сделки в надлежащей форме, это условие позволяет определить договор как консенсуальный. В данном договоре и покупатель, и продавец выступают в отношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавец обязан передать товар (недвижимость), и имеет право требовать от покупателя уплаты денежных средств за товар (недвижимость); покупатель обязан оплатить товар (недвижимость) и одновременно имеет право требовать его передачи. Вышеуказанные признаки позволяют квалифицировать договор купли-продажи недвижимости как двусторонний. Также договор купли-продажи недвижимости предполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также является признаком взаимного договора (синаллагматического), когда исполнение обязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующих встречных обязательств контрагентом.
Итак, мы выяснили, что договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Договор купли-продажи является основным договором, опосредующим гражданский оборот недвижимости: строений (зданий и сооружений), равно как жилых и нежилых помещений. Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить.
Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем, этаж и т.п., позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору.
Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. Более подробно существенные условия договора купли-продажи недвижимости рассмотрим в следующем разделе данной работы.
2.3 Основные элементы и форма договора купли-продажи недвижимости
Одним из основных элементов договора купли-продажи являются его стороны. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам (п. 1 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах»).
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований (п. 2 ст. 295 ГК РФ).
Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.
Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. Например Федеральный закон от 09 января 2011 года №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».
В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.
Следующим элементом договора купли-продажи недвижимости являются существенные условия, определённые законом - это предмет договора и цена этого предмета.
В юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора продажи недвижимости. Е.Ю. Валявина пишет, что предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Этой же точки зрения придерживается Е.С. Болтанова, которая утверждает, что предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности.
В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества».
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, которые позволяют однозначно определить недвижимое имущество (предмет договора), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого объекта недвижимого имущества. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, должны быть указаны:
вид объекта (название): индивидуальный жилой дом, квартира, часть дома или часть квартиры;
адрес (местоположение, в т.ч. и на земельном участке или в составе другой недвижимости, этаж и номера помещений и т.п.);
литеры или номера строений, условный номер объекта, или кадастровый номер;
характеристика объекта;
площадь объекта.
Если предметом договора является квартира, то собственник квартиры является участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля собственника квартиры в праве общей собственности на общие помещения (имущество) многоквартирного дома пропорциональна размеру общей площади квартиры, являющейся предметом договора, и следует судьбе права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), а собственнику комнаты в квартире коммунального заселения принадлежит на праве общей долевой собственности и доля на общее имущество квартиры (ст. 41 ЖК РФ), пропорциональная общей площади комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Особенность доли в праве на общую площадь (помещения, имущество) в силу закона такова:
не отчуждается отдельно от права собственности помещение;
не подлежит выделу;
возникает и переходит вместе с правом собственности на объект недвижимости.
Если предметом договора купли-продажи недвижимости выступает земельный участок, либо жилой дом (или часть жилого дома) находящийся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, то существенным условием договора купли-продажи такого объекта недвижимости является передача права на занятый им и находящийся в собственности у продавца участок. Данный объект недвижимости должен быть описан в договоре купли-продажи:
местоположение участка;
площадь участка;
кадастровый номер участка;
разрешенное использование участка;
В то же время следует иметь в виду, что продажа земельных участков (в том числе вместе с расположенным на нем объектом недвижимости) допускается только в том случае, если они прошли процедуру государственного кадастрового учета (ст. 37 ЗК РФ).
Еще одним существенным условием договора продажи недвижимости является цена отчуждаемого имущества. Как было указано выше договор купли-продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи, является возмездным.
Возмездность договора продажи недвижимости и находит свое отражение в цене этого договора. В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, при купле-продаже недвижимости не применяются. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Следующий аспект регулирования цены по договору продажи недвижимости заключается в том, что цена отчуждаемой недвижимости (здания, сооружения или пр.), находящейся на земельном участке, включает в себя и цену передаваемой с этой недвижимостью части земельного участка или права на нее. Это правило является диспозитивным, если иное не установлено законом или договором, заключаемым сторонами. Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи недвижимости цены земельного участка, на котором находится отчуждаемый объект недвижимости, не является основанием для квалификации договора как незаключенного. Так же в договоре купли-продажи недвижимости допустимо не только прямое указание цены отчуждаемой недвижимой вещи в денежных единицах, но и указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. Так, в том случае, когда цена недвижимого имущества устанавливается за единицу площади или иного показателя размера, то общая цена такой недвижимости, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Следующее существенное условие договора купли-продажи недвижимости (если в качестве отчуждаемой недвижимости выступают: жилой дом, квартира, или их части), в которой проживают лица, сохраняющие, в соответствии с законом, право пользования этой недвижимостью, после приобретения его покупателем, это перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). По нашему мнению данное правило необходимо для реализации п. 2 ст. 292 ГК РФ и п. 4 ст. 31 ЖК РФ. В случае если в продаваемом жилом помещении не проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то в договоре может быть положение об отсутствии таких лиц. Более подробно это существенное условие договора мы рассмотрим в главе 3.1 данной работы.
Очередным, и последним, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является наличие (или отсутствие) существующих ограничений (обременений) прав продавца, это как правило: аренда, залог, сервитут, право требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. Данные обременения в обязательном порядке должны быть указаны в договоре.
Все выше перечисленные условия договора купли-продажи недвижимости являются существенными как указанные в законе, без них договор не считается заключенным.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), (см. приложение 1). Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.
Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.
2.4 Исполнение договора продажи недвижимости: права, обязанности и ответственность сторон
По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: право одной стороны «диктует» обязанность другой стороны. В пункте 1 ст. 454 ГК РФ содержание договора купли-продажи раскрывается через обязанности сторон. Рассмотрим их более подробно.
Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.
Составление указанного документа является в высшей степени желательным. В это нередко заинтересованы обе стороны: передающая сторона - чтобы отвести от себя в будущем возможные претензии партнера по поводу неполноты, физических или юридических пороков передаваемого имущества и принимающая сторона - чтобы подкрепить свои будущие претензии к партнеру за обнаруженные технические или юридические недостатки этого недвижимого имущества (если такие обнаруживаются в ходе приемки).
Вместе с тем в договоре купли-продажи может содержаться условие о передаче недвижимости после регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость, здесь имеется ввиду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. В этом случае регистрирующие органы не должны отказывать в государственной регистрации перехода права собственности и требовать подтверждения такой передачи (предоставления передаточного акта) для государственной регистрации. В тоже время уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя от обязанности принять имущество.
Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи движимого имущества, за следующими исключениями:
принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ);
при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).
В соответствии с данной статьей ГК РФ следует различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемнённость, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы.
Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК РФ).
Так же специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя не только фактическую передачу вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, но и передачу «юридическую» - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию сделки (в отдельных случаях) и на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе, обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.
Отдельным обязательством по договору купли-продажи недвижимости является оплата. Оплата напрямую не связана с возникновением права собственности на вещь у покупателя.
Поскольку договор купли-продажи недвижимости является возмездной сделкой, то исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы.
Законодательством предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара.
Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Кроме этого, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Здесь имеются ввиду общие основания изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК РФ), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ).
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
Так, управление муниципального имущества и землепользования администрации 02 марта 2011 года продало Обществу нежилое помещение в здании. Договором купли-продажи было определено, что оплата объекта осуществляется в рассрочку сроком на 5 лет. Платежи должны перечисляться покупателем ежемесячно равными долями согласно графику платежей основного долга и процентов к настоящему договору. Кроме того, приложение к договору предусматривает график платежей по договору, начиная с периода с 06.02.2011 по 05.03.2011 года и заканчивая периодом с 06.01.2016 года по 05.02.2016 года. В соответствии с пунктом договора продавец передал объект, а покупатель принял объект с момента подписания договора купли-продажи.
Управление муниципального имущества и землепользования администрации города обратилось в Арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года, в связи с тем, что Общество с момента заключения договора не сделало ни одного платежа по договору.
Решением Арбитражного суда от 03.07.2012 года, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 года исковые требования были удовлетворены.
Общество же в свою очередь подало кассационную жалобу, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.
При принятии решения по данному спору Федеральный арбитражный суд исходил из следующих соображений. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ч. 2 ст. 218, ст. 309, 314, п. 1 ст. 484, п. 1 ст. 486, ст. 556 ГК РФ, правомерно пришли к выводу о том, что между сторонами возникли обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2011 года и указанный договор имеет силу передаточного акта, верно указав на то, что продавец - Управление муниципального имущества и землепользования надлежащим образом исполнило обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю. Кроме того, судебные инстанции, ссылаясь на п. 1, 2 статьи 450, 452, 489 ГК РФ, с учетом рекомендаций, изложенных в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», пришли к обоснованному выводу о том, что ответчиком были нарушены существенные условия договора по оплате переданного объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи от 02.03.2011 года.
Поскольку судами установлено, что с момента заключения договора от 02.03.2011 до момента рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик не внес ни одного платежа, а предложение Управление муниципального имущества и землепользования о расторжении договора оставлено обществом без ответа, а также то, что доказательств, подтверждающих исполнение Обществом обязательств по оплате не представлено Федеральный арбитражный суд постановил решение суда первой и апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества - без удовлетворения.
Здесь следует сказать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ.
Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ).
Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением, т.е. при исполнении сторонами обязательств предусмотренных договором купли-продажи недвижимости отношения сторон прекращаются в силу закона (а не по соглашению сторон).
Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом и в полной мере, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным, а продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.
3. Особенности правового регулирования купли-продажи отдельных объектов недвижимости в современных условиях
.1 Особенности купли-продажи жилых помещений
В юридической литературе отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения, пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический - оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В.В. Витрянский и В.П. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.П. Камышанский дает определение жилого помещения: под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). Но в таком определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания.
Обратимся к Жилищному кодексу РФ для определения понятия жилого помещения. В ч. 2 ст. 15 ЖК РФ сказано, что «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))».
Далее, в ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов: три или пять. Не вносят ясность и другие части указанной статьи.
В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).
Исходя из анализа ст. 15, 16 ЖК РФ следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:
жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.
Общеизвестно, что наибольшую часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляет купля-продажа жилых помещений, которые мы перечислили выше. Как указывалось в введении жилая недвижимость это основа любого людского существования, это один из самых ценных объектов гражданских прав, и с учетом большой экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения при заключении договоров купли-продажи жилых помещений четких предписаний действующего законодательства, без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. В этой связи законодатель для сделок по купле-продаже жилых помещений предусмотрел некоторые исключительные требования, по мимо тех которые применяются при купле-продаже недвижимости.
В первую очередь это дополнительное существенное условие для договора купли-продажи жилых помещений, закрепленное ГК РФ. Таким существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Исследуя законодательство мы выяснили, что в настоящее время законом сохранено право пользования жилым помещением после его отчуждения за:
нанимателями и постоянно проживающими с ними гражданами (ст. 675, 677 ГК РФ);
ссудополучателями, проживающими в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ);
получателями ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586, 602 ГК РФ);
отказополучателями, проживающими в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ);
члены семьи (в т.ч. бывшие члены семьи) продавца приватизированного жилого помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом.
В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.
На наш взгляд второй особенностью купли-продажи жилого помещения ранее являлось то, что сам договор подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). С 1 марта 2013 года данное требование отменено. Таким образом, при продаже жилого помещения регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю. Стороны договора должны совершить совместные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности, т.е. один передать, а другой оплатить и принять жилое помещение по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Как отмечалось выше «передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества». Передача жилого помещения, осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, оформленная соответствующим актом, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Только факт заключения договора купли-продажи жилого помещения порождает у его сторон право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
Жилищным законодательством также установлено дополнительное правило, относящееся к продаже жилых помещений. Так, в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ определено, что «при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ». В данном случае, скорее всего, имеются в виду положения, содержащиеся в ст. 250 ГК и определяющие порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве общей собственности. Здесь следует обратить внимание на соотношение понятий комнаты (как части жилого дома или квартиры) и доли в праве общей собственности.
Еще одной особенностью купли-продажи жилых помещений, является то, что при продаже жилого дома применяется ст. 552 ГК РФ. По договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс РФ устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
При совершении сделок по купле-продаже жилых помещений присутствуют некоторые ограничения. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, находящиеся под его опекой или попечительством, либо проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Органы опеки и попечительства, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» рассматривают вопросы по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, и выдают письменные разрешения на продажу жилой недвижимости, с условием, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. Оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками или сособственниками собственника жилого помещения, дома, производится в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних. В постановляющей части такого разрешения должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.
По нашему мнению, еще одним ограничением при купле-продаже жилого дома, находящего на территории указанной в перечне приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, является то, что покупателем такого дома не могут являться иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, в связи с применением ст. 552 ГК РФ, когда по договору купли-продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, мы видим, что при купле-продаже такой недвижимости как жилые помещения применяются отдельные нормы и ограничения определенные законодательством.
3.2 Особенности купли-продажи земельных участков
Земельный участок это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, для признания земельного участка объектом купли-продажи, необходима совокупность следующих условий:
границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;
земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует следующее условие;
предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено для купли-продажи земельных участков (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
земельный участок не должен быть ограничен в обороте.
иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;
юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ;
иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых установлен Федеральным законом от 09.01.2011 г. №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». До утверждения указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях.
Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.
В соответствии с законодательством купля-продажа земельных участков совершается заключением договора в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке.
Как указывалось во главе 2 данной работы императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ст. 554 ГК РФ) и соответственно применяется и к договору купли-продажи земельного участка. Таким образом, в договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения).
Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. В этой связи можно высказать предложение по дополнению в статью 37 ЗК РФ перечня сведений о земельном участке, которые необходимо отражать в договоре купли-продажи земельных участков.
Исходя из анализа научной литературы и правоприменительной практики можно выделить основные сведения о земельном участке, которые необходимо отразить в договоре:
местоположение земельного участка (определяется в договоре путем указания субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен земельный участок, наименования населенного пункта (город, село, поселок и др.), улицы, дома, строения и других адресных ориентиров);
площадь земельного участка измеряется в гектарах или квадратных метрах и указывается в договоре в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности);
границы земельного участка в графической форме отображаются в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой заинтересованному лицу после проведения государственного кадастрового учета, кадастровая карта (план) участка является обязательным приложением к любому договору;
кадастровый номер участка (кадастровый номер - это уникальный номер земельного участка, который сохраняется за ним до тех пор, пока участок физически и (или) юридически существует как единое целое. «Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера»;
категория земель и виды разрешенного использования;
Указанные сведения нашли свое отражение в п. 1 приложения 1 к данному диплому.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ), такая информация может быть отражена, как указано в п. 1.3 Приложения 1.
Сведения об ограничении (обременении) земельного участка может содержаться:
в правоустанавливающем документе на участок (см. приложение 2);
в кадастровом плане участка;
в градостроительном плане земельного участка;
в сведениях из информационных систем обеспечения градостроительной деятельности органов местного самоуправления;
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Далее хотелось отметить особенность продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка определяется в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ и не может превышать ее кадастровой стоимости. Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов. Данный порядок определяется ст. 38 ЗК РФ. Так же при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Еще одной особенностью купли-продажи земельных участков, является то, что законодатель в п 2. ст. 37 ЗК РФ четко определил недействительные условия договора купли-продажи, такие как:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Как отмечалось выше цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, согласно ст. 555 ГК РФ, а следовательно она должна быть чётко определена в договоре купли-продажи земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, и может устанавливаться как фиксированной суммой, так и за единицу его площади. В этом случае общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка. Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости. Указание цены земельного участка, порядок оплаты может отражаться в договоре как указано в п. 2 Приложения 1.
Исполнение договора купли-продажи земельного участка не имеет существенных особенностей. Здесь, продавцом и покупателем совершаются действия, которые мы рассматривали в главе 2.4 данной работы. Обязательства по договору купли-продажи земельного участка должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
3.3 Купля-продажа предприятий
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права. Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий, которые нашли свое отражение в § 8 гл. 30 ГК РФ. Однако при этом предприятие не обладает признаками недвижимости по природным свойствам, напротив, признаки, которыми характеризуется предприятие, свидетельствуют о его коренных отличиях от поземельной недвижимости:
предприятие изменчиво, его состав объективно неопределенен;
предприятие связано не с земельным участком, а с субъектом-правообладателем.
Указание в законодательстве на то, что предприятие признается недвижимостью, порождает в практике целый ряд трудноразрешимых проблем. Так реализация ст. 132 ГК РФ, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим предлагается исключить из ст. 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Это объясняется тем, что «сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота».
Хотя в ГК РФ и дается дефиниция понятия предприятия, однако в силу сложности явления, стоящего за этим определением, трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Очевидно, что понятие предприятия следовало бы усовершенствовать за счет легального указания признаков предприятия. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), можно рассматривать как недостаток действующего российского законодательства.
Предприятие - это имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Состав предприятия как единого имущественного комплекса включает две основных группы элементов: имущество в том смысле, как это понимается в ст. 128 ГК РФ (то есть вещи, имущественные права и обязанности), а также объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятий. В его состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы для работы.
К ним относятся: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие права на объекты интеллектуальной собственности.
При продаже предприятия по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.
Как указывалось выше такой договор регулируется нормами § 8 главы 30 ГК РФ. Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности.
Также законом (ст. 560 ГК РФ) установлены требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен заключаться только в письменной форме и не подлежит обязательной государственной регистрации с 1 марта 2013 года.
Договор купли-продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая - он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая - продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Но между тем согласия кредиторов на продажу предприятия не требуется (это касается и перевода долгов, входящих в состав имущественного комплекса предприятия) необходимо лишь их уведомление. Указанное правило является исключением из общего правила, согласно которому перевод должником своего долга на иное лицо допускается только с согласия кредитора в соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ.
Кредитор в этой ситуации не остается беззащитным. Его права защищает ст. 562 ГК РФ. В том случае, если он не согласен с отчуждением предприятия новому лицу, кредитор вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения обязательства, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Кроме того, кредитор в этом случае вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Таким образом, сделка по отчуждению предприятия, совершенная с нарушением вышеуказанных правил, является оспоримой: она может быть признана недействительной в судебном порядке лишь при соответствующей инициативе кредитора (в этом еще одно проявление отличий от простого перевода долга, правила которого, предусматривающие обязательное согласие кредитора, будучи нарушенными, влекут ничтожность соответствующего договора).
Еще одна особенность договора купли-продажи предприятия, заключается в том, что при признании его недействительным или при изменении (расторжении) договора полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя; права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц; не противоречат общественным интересам (ст. 559 ГК РФ).
Порядок заключения договора купли-продажи предприятия можно условно разделить на несколько этапов:
Первый этап это принятие решения о продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях договор купли-продажи предприятия является, как для продавца, так и для покупателя крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов продаваемого предприятия на дату совершения сделки.
Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании. Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров. Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли-продажи предприятия может быть признан недействительным по основания указанным в ст. 168 ГК РФ.
Вторым этапом будет подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ такими документами являются:
акт инвентаризации (он должен быть составлен на основании полной инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия, инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств;
заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований;
бухгалтерский баланс.
Третьим этапом является обязательное уведомление кредиторов о продаже предприятия. Законом определено, что уведомление кредиторов осуществляется в письменной форме до его передачи покупателю.
В предпринимательской практике достаточно распространена такая форма уведомления кредиторов об отчуждении предприятия, как публикация в средствах массовой информации. Вместе с тем, очевидно, что предпочтительно будет оповестить каждого кредитора, что уменьшает риски доказывания уведомления кредиторов о совершившейся сделке. На практике же уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.
Четвёртый этап это подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.
Существенными условиями такого договора являются предмет т.е. само предприятие) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки. В § 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, является существенным. Поэтому в данном случае применяется ст. 555 ГК РФ. Из этой нормы можно сделать такой вывод договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене.
Пятым этапом будет фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю. В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении всех кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты. При этом, в соответствии со п. 1 ст. 563 ГК РФ, подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором. Комментируя данный этап хотелось отметить, что с момента передачи предприятия риск случайной гибели имущества лежит на покупателе.
Шестой этап это государственная регистрация перехода права собственности на предприятие. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса.
Рассмотрим вопрос о переходе права собственности на предприятие более подробно. Согласно п. 1 ст. 564 ГК РФ право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия, т.е. момент перехода права собственности может устанавливаться договором. Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно, хотя «передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества».
Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основании ранее составленного передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника - он вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести другие расходы.
Предоставление покупателю таких полномочий связано с применением п. 3 ст. 564 ГК РФ (например, в связи со спецификой предприятия, не допускается приостановление работы предприятия), а так же с тем, что покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса.
Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что в состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений. Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли-продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.
Государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Так при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятия наступают последствия предусмотренные п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно: «сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.
В завершение можно рассмотреть особенности купли-продажи предприятия, которое является банкротом. В отличии от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия. Таким образом, мы видим, что в данном случае предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.
Продажа предприятия-банкрота производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах. При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованны и проведены в форме конкурса договор купли продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.
В отличии от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому Гражданским кодексом, покупатель предприятия должника в отношениях связанных с несостоятельностью, в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании лицензии, вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получение соответствующего разрешения.
Заключение
В заключение работы хочется сказать, что ключевые препятствия к развитию института купли-продажи недвижимости заключается не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур, не смотря на постоянно меняющееся законодательство.
По нашему мнению важным фактором, необходимым для развития оборота недвижимости, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере, а так же совершенствование нормативно-правовой базы. Большинство криминальных сделок купли-продажи недвижимости происходит не только из-за ловкости мошенников, которые пользуются «пробелами» в законах, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок.
Недвижимость находится в центре внимания не только законодателей, но и цивилистов. Понятию недвижимости посвящено множество трудов. Причем многие из ученых считают, что определение недвижимости не вполне совершенно и нуждается в изменении. Взять хотя-бы то, что законодатель сразу же использует три термина - недвижимая вещь, недвижимость, недвижимое имущество, которые по своему содержанию вовсе не совпадают. Таким образом, само определение недвижимости требует уточнения. При этом разные авторы дают неидентичные предложения, например одно из них звучит так: «Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей».
При совершении сделок с недвижимым имуществом обязательно составление договора. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Самая распространенная сделка в данной сфере - купля-продажа жилья. Жилое помещение как недвижимость - это товар, но товар особого рода и нормы, регулирующие сделки с ним, тоже особые. Дело здесь как в высокой стоимости объектов, так и в их социальной значимости. В этой связи можно высказать предложения по внесению изменений в ст. 16 ЖК РФ в части касающейся видов жилых помещений и четко определить их перечень и количество.
Завершая исследование законодательства о современном правовом регулировании сделок по купле-продаже недвижимого имущества подчеркну: недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц в нашей стране. Купля-продажа является одним из оснований возникновения прав на недвижимость, хотя и наиболее распространенным. Однако, ГК РФ, который только десять статей посвящает этому виду договора, явно не отражает его значения. С одной стороны, большего от гражданского законодательства ждать и нечего, т.к. недвижимость, как универсальный объект может и регулируется сразу несколькими отраслями права, от земельного до жилищного. С другой стороны, можно сказать, что пренебрежительное отношение законодателя к регулированию рынка недвижимости на практике для многих участников имущественных отношений, становится головной болью. В связи с этим становится очевидным глубокое и системное понимание сущности недвижимости, как объекта правого регулирования, что бесспорно свидетельствует о необходимости более тщательного и комплексного изучения вопросов правового режима сделок, совершаемых с недвижимым имуществом.
Исходя из изложенного в данной работе можно высказать основные предложения по изменению в законодательство, а именно в части касающейся государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 164 ГК РФ) и не использовать в данной статье отсылочную правовую норму. Предлагается вместо действующего правила установить норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами, четкостью и недвусмысленностью.
К предложениям можно отнести и наше мнение о том, что законодательством не урегулирован вопрос о перечне сведений, идентифицирующих продаваемый земельный участок, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи земельного участка, и в связи с этим предлагается дополнить ст. 37 ЗК РФ пунктом в котором будет определен перечень таких сведений.
Возвращаясь к вопросам о купле-продаже такого объекта недвижимости как предприятие можно сказать, что в подавляющем большинстве случаев входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим предлагается исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью. Это объясняется тем, что сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота.
Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов), можно рассматривать как недостаток действующего российского законодательства.
Именно поэтому законодатель должен, если не дополнить главу тридцатую ГК РФ новыми параграфами, посвященными недвижимости, то, во всяком случае, должен провести инкорпорацию норм гражданского, земельного, жилищного, семейного, водного, градостроительного и других отраслей права. Все это позволит участникам оборота недвижимости в большей степени усвоить правила этого оборота и, конечно же, защитить свои права от огромного количества мошенников.
Список использованной литературы
1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.). web: http://www.base.consultant.ru
2.Законы и кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации (Ч. 1-4) (текст с изменениями и дополнениями на 01.03.2013 г.). - М.: «Эксмо», 2013. - 512 с.
.Законы и кодексы. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1996 г. №223-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 15.09.2012 г.). М.: «Эксмо», 2012. - 64 с.
.Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. №60-ФЗ. текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ (текст с изменениями и дополнениями на 28.07.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. №24-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 04.03.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Законы и кодексы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ. (текст с изменениями и дополнениями на 01.01.2013 г.). М.: «Эксмо», 2013. - 96 с.
.Федеральный закон от 26.12.1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 30.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 08.02.1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции от 07.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 06.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 01.01.2013 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества (в редакции от 07.12.2011 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 29.06.2012). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции от 29.12.2012 г.). web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 09.01.2011 г. №26-ФЗ «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». web: http://www.base.consultant.ru
.Федеральный закон от 30.12.2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ». web: http://www.base.consultant.ru
.Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. №2284 «О Государственной программе приватизации Государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (с изменениями на 28.09.2011 г.). web: http://www.consultant.ru
.Информационное письмо Президиума ВАС РФ №21 от 13.11.1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». web: http://www.base.consultant.ru
.Письмо Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. №244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних». web: http://iv.garant.ru
.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах судебной практики возникших при применении Жилищного кодекса РФ». web: http://www.base.consultant.ru
.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №22 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». web: http://www.base.consultant.ru
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 г. №5785/11, web: http://www.base.consultant.ru
.Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа РФ от 28 января 2013 г. по делу №А48-1749/2012. web: http://www.base.consultant.ru
.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, п. 3. web: http://www.base.consultant.ru
.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. - М.: «Волтерс Клувер», 2007. - 504 с.
.Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие / В.А. Алексеев. - М.: «Проспект», 2008. - 224 с.
.Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации на недвижимость в Российской Федерации: монография / В.А. Алексеев. - М.: «Волтерс Клувер», 2011. - 128 с.
.Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. / Е.С. Болтанова. - Ростов н/Д.: «Феникс». 2002. - 315 с.
.Гражданское право (особенная часть): учебное пособие (5-е издание) / В.Н. Ивакин - М.: «Юрайт», 2012. - 226 с.
.Договорное право: учебное пособие / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко - М.: «Омега-Л», 2012. - 254 с.
.Ершов В.А. Все о земельных отношениях. Кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. / В.А. Ершов - М.: ГроссМедиа, 2009. - 416 с.
.Журавлева Л.В. Сделки с земельными участками. / Л.В. Журавлева. - М.: «Юрайт», 2006. - 205 с.
.Ильичёва М.Ю. Все о сделках с недвижимостью. Полный справочник. / М.Ю. Ильичева. - М.: «Астрель», 2010. - 351 с.
.Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений / В.П. Камышанский - Элиста: «АПП Джангар», 2008. - 345 с.
.Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. / О.В. Касьянова. - М.: «Новая правовая культура», 2006 г. web: http://pravoedelo07.narod.ru
.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: договоры и комментарии. / Е.А. Киндеева. - М.: «Юрайт», 2009. - 567 с.
.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). / Е.А. Киндеева. - М.: «Юрайт», 2006. - 710 с.
.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). / Е.А. Киндеева. - М.: «Юрайт», 2012. - 756 с.
.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (учебно-практический), части 1-4, изд. 2-е, перер. и доп. / Под ред. С.А. Степанова - М.: «Проспект», 2009. - 1504 с.
.Научно-практический комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. - М.: «Норма», 2007. - 878 с.
.Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. / О.М. Оглоблина - М.: «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2006. - 79 с.
.Рогожин М.Ю. Всё об оформлении прав на землю (практическое пособие, 3-е изд. перераб.) / М.Ю. Рогожин. - М.: «Омега-Л», 2012. - 155 с.
.Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: «Волтерс Клувер», 2006. web: http://pravoedelo07.narod.ru
.Чашин А.Н. Безопасное оформление сделок купли-продажи недвижимости. / А.Н. Чашин. - М.: «Дело и Сервис», 2012. - 158 с.
.Шейнин Л.Б. Недвижимость. Пробелы и несоответствия в правовом регулировании. / Л.Б. Шейнин. - М.: «Деловой двор», 2011. - 182 с.
.Унтерберг Е.С. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости. / Е.С. Унтерберг. - М.: «Синергия», 2012. - 175 с.
.Анисимов А. Выкуп земельных участков / А. Анисимов // Хозяйство и право, 2008, №4. С. 75-80.
.Ахмадгазизов И. О государственной регистрации вещных прав на недвижимость при их переходе / И. Ахмадгазизов // Хозяйство и право, 2008, №11. С. 124-128.
.Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник ВАС РФ. - М.: «Юрит-вестник», 2002. №6. - С. 75-83.