арендаторов.
Глава 3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.
3.1 Использование затратного подхода
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.
Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.
Расчет полной восстановительной стоимости ресурсным методом.
Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости, оплаты труда, затратное эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.
Таблица 3 - Расчет стоимости основных материалов
Наименование строительных материаловКоличествоСтоимость единицы в руб. Общая стоимостьЦемент (т) 344,462800964488Сталь (т) 55,254327511045943,8Бетон и ж/б (м3) 904,6622001990252Лесоматериалы (м2) 38,96000233400Кирпич (шт.) 59,37600021148,8Стекло строительное (м2) ---Рулон и Кровельный материал (шт. м2) ---Трубы (м2) ---Асбестоцемент (м2) ---Всего стоимость основных материалов14255232,6
Таблица 4 - Расчет сметной стоимости строительства
№ п/пСтатьи затратСтоимость в тыс. руб. 1стоимость строительных затрат14255232,62ФОТ6414854,673Эксплуатация, содержание машин и механизмов3563808,154Итого прямые расходы24233895,45Накладные расходы6414254,676Итого прямые затраты30648750,17Косвенные расходы122595008Предпринимательская прибыль3207427,349Итого ПВС46115677,4
Полная становительная стоимость (ПВС) = Объем здания · Стоимость м2 · Коэффициент климатический · Коэффициент территориальный · К69-84 · К84-2011 · К01-03 · Коэффициент группы капитальности · Коэффициент различия конструктивных элементов · Предпринимательская прибыль.
Таблица 5 - Расчет ПВС
ПоказательЦифровое значениеОбъем здания3500Стоимость ед. м231,5Коэффициент климатический1,09Коэффициент территориальный1,02К69-841,18К84-201146,4К01-031,08Группа капитальности1,06Различия конструктивных элементов0,13Предпринимательская прибыль1,3ПВС1298439,09
Таблица 6 - Расчет коэффициента различия конструктивных элементов
Конструктивный элементОцениваемый объектОбъект аналогЗначение коэффициентаматериалкоэффициентматериалкоэффициентФундаментСборный ж/б0,88Кирпич0,871,01СтеныКирпич0,4Кирпич0,41Перекрытияж/б0,58Кирпич0,870,7КровляРулонная0,45Цинк1,70,3ПолыБетонные0,67Асфальт1,10,6Водопровод++1Отопление++1Вентиляция++1Электросеть++1Канализация++1Общий коэффициент____0,13
Рассчитаем сумму общего износа.
Износ = Физический + Функциональный + Внешний
Функциональный износ = 10 %
Внешний износ = 5 %
Расчет функционального износа.
) Методом срока жизни
) Методом разбивки по компонентам
Методом срока жизни:
Действительный возраст / Экономический срок службы · 100%
/100 · 100% = 26
Методом разбивки по компонентам:
Таблица 7 - Расчет устранимого и неустранимого физического износа
Конструктивный элементФундаментСтеныПерекрытияКровляПолыПроемыОтделкаинженерные коммуникацииИтогоОбщий физ.износ131609,780150,1106342,121229,555261,520816,5114532,7-529942,1Расчет уст. износаСумма113431,644832,521943,67595,98517,719647,998951,4-314920,6Коэф. износа2626263045286,6--Норм. срок10010010020255030--Факт срок262626612626--Ост. ПВС436275,6172432,784398,625319,621294437784,6114262,6--Расчет уст. износаРуб. 18178,135317,684398,513633,646743,81168,615581,3-215021,6%417503518312--ПВС454453,7207750,3168797,0938953,2259687,838953,2129843,9-1298439,09У/В351613320310-100
ПВС конструктивных элементов = ПВС * У.В. конструктивных элементов
ПВС конструктивных элементов = 1298439,09 * 35%=454453,7
Устранимый физический износ = ПВС конструктивных элементов * Износ конструктивных элементов
Остаточная стоимость ПВС = ПВС конструктивных элементов - Устранимый физический износ
Остаточная стоимость ПВС = 454453,7-18178,1=436275,6
Норма износа = Фактический срок службы / Нормативный срок экономической жизни * 100
Норма износа = 26/100*100=26
Неустранимый физический износ = Остаточная стоимость ПВС * Норму износа
Неустранимый физический износ = 436275,6*26%=113431,6
Общий физический износ = Устранимый физический износ + Неустранимый физический износ
Общий физический износ = 18178,1+113431,6=131609,7
Расчет совокупного износа:
Рассчитаем норму износа: Общий Ф.И. / ПВС · 100%
,1/1298439,09 · 100% = 40,8 %
Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний
,8%+10%+5% = 55,8%
Общий износ в руб. ПВС · Износ / 100%
,09 · 55,8% /100% = 724529,01
Остаточная стоимость: ПВС - Общий износ
,09 - 724529,01 = 573910,1
Стоимость земельного участка: Площадь · стоимость 1 кв. м земли
Средняя стоимость 1 кв. м по городу составляет 10500 р.
· 700 = 7350000
Рыночная стоимость: Остаточная стоимость + стоимость земельного участка
,1+7350000= 7923910,1 р.
3.2 Использование сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.
Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющих стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.
3.3 Использование доходного подхода
Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы следующие данные:
длительность прогнозного периода,
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,
ставка дисконтирования.
Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,
изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,
прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Ставка дисконта - это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
назначения цены продажи,
принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,
капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием ставки капитализации.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.
Рынок склад стоимость анализ
Таблица 8 - Расчет операционных расходов
№ПоказательЦифровое значениеПостоянные расходы1Аренда земли120002Страхование объекта2066,43Другие2404Итого14306,4Переменные расходы5Расходы на управление1260006Заработная плата2100007Коммунальные услуги26539,28Расходы на уборку373809Расходы на текущий ремонт8400010Итого483919,2Резервы затрат капитального характера11Стоимость быстро изнашивающихся элементов здания467483,112Ставка дохода инвестора56092,613Итого523530,6
Аренда земли=1000*12=12000
Страхование объекта = остаточная стоимость * ставку налога/100
Страхование объекта = 573910,2 * 0,03%/100=172,2
Страхование объекта на год = 172,2 * 12=2066,4
Другие = 2% * аренду земли
Другие = 2% * 12000=240
Итого = Аренда земли + Страхование объекта + Другие
Итого = 12000 + 2066,4 + 240=14306,4
Расходы на управление = 3% * ПВД
Расходы на управление = 3% * 4200000=126000
Заработная плата = 5% * ПВД
Заработная плата = 5% * 4200000=210000
Коммунальные услуги = Расхода на отопительную систему + водоснабжение + электроэнергия
Расходы на отопительную систему = S * стоимость 1м2 * 7 мес.
Расходы на отопительную систему = 700 * 4,8 * 7=23520
Водоснабжение = Расходы * стоимость 1м2 * 12 мес.
Водоснабжение = 10 * 17 * 12=2040
Электроэнергия = кол-во дней * среднею потребность * цену
Электроэнергия = 360 * 80% * 3,4=979,2
Коммунальные услуги = 23520+2040+979,2=26539,2
Расходы на уборку = 1% * ДВД
Расходы на уборку = 1% * 3738000=37380
Расходы на текущий ремонт = 2% *ПВД
Итого = Расходы на управление + Заработная плата + Коммунальные услуги + Расходы на уборку + Расходы на текущий ремонт
Итого = 126000+210000+26539,2+8400=483919,2
Стоимость быстро изнашивающихся элементов = стоимость коротко живущих элементов
Стоимость быстро изнашивающихся элементов = 38953,2+259687,8+38953,2+129843,9=467438,1
Ставка дохода инвестора = 12% * стоимость быстро изнашивающихся элементов
Ставка дохода инвестора = 12% * 467438,1=56092,6
Итого = Стоимость быстро изнашивающихся элементов + Ставка дохода
Итого = 467438,1+56092,6=523530,6
Всего операционных расходов = Итого1 + Итого2 + Итого3
Всего операционных расходов = 14306,4+483919,2+523530,6=1021756,2
. Расчет годовой ставки арендной платы. В среднем по городу стоимость 1м2 складского помещения составляет 500руб. /1м2
Ап=1м2 * 12; Ап=700 * 12=6000
. Расчет ПВД=S * Ап; ПВД=700 * 6000=4200000
. Расчет ДВД=ПВД * (1-Кп); Кп=Кнезагруженности * Кнедосбора; Кп=4%+7%=11%; ДВД=4200000 * (1-11%) =3738000
. Расчет ЧОД=ДВД-ОР; ЧОД=3738000-1021756,2=2716243,8
. Рыночная стоимость = ЧОД/Кк; РС=2716243,8/16,9%=16072448,5
Таблица 9 - Расчет ставки капитальности
№ПоказательЦифровое значение1Безрисковая ставка доходности7%2Премия за ликвидность1,5%3Премия на инвестиционный менеджмент2%4Премия за риск вложений капитальности6,4%Итого16,9%
Глава 4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
Таблица 10 - Итоговая таблица
Рассматриваемый подходСтоимость в рубляхУ/ВРыночная стоимостьЗатратный подход7923910,10,332614890,3Сравнительный подход---Доходный подход16072448,50,6710768540,5Итого13383430,8
В данном отчете для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости сравнительный подход не использовался.
Рыночная стоимость на 19.02.2014 составила с учетом округления 13400000
Рыночная стоимость склада по состоянию на 19 февраля 2014 года составляет 13383430,8 или округленно 13400000 рублей.
Заключение
В данной курсовой работе, выступая в роли оценщика, мы провели работу по оценке склада расположенного в Республике Башкортостан. Перед нами стояла цель в определении рыночной стоимости недвижимости с использованием трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.
Полученная величина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке.
При выводе итоговой величины стоимости мы руководствовались количеством информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и суммируя все полученные коэффициенты, мы определили рыночную стоимость недвижимости.
Таким образом, рыночная стоимость недвижимости (склада) равна округленно 13400000 рублей.
Список использованной литературы
1. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС);
. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технологического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения. ВСН 55-88 (р) - М., 2005г.;
. Закон РБ "О плате на землю;
. "Временные строительные нормы. ВСН. 53-86;
. "Оценка недвижимости под редакцией А.Г. Грязновой, М.: Финансы и статистика, 2002г.;
. А. Ковалев "Оценка износа;
. Генри С. Харисов "Оценка недвижимости учебное пособие. Перевод с англ. - М., 2004г.
Приложение
Приложение А (к таблице 5)
Группа капитальностиIIIIIIIVVПоправочные коэффициентыI10,980,920,770,71II1,0210,940,780,73III1,091,0610,840,78
Приложение Б (к таблице7)
СостояниеПроцент износаПризнаки износаХорошее0-10Повреждений и деформаций нетВполне удовлетворительное11-20Деформации незначительные давнего происхождения не отражающиеся на прочности конструкции; незначительные трещиныУдовлетворительно21-30Незначительные трещины; искривления; имеются местами следы косметического ремонтаНе вполне удовлетворительно31-40Имеются небольшие повреждения; многочисленные трещины; окна и двери открываются с некоторым усилием; материалы среднего качестваНеудовлетворительно41-60Имеется много следов ремонта; много трещин ранее заделанных и появившихся вновь; отдельное отставание полаПлохое (ветхое) 61-80Разрушены конструктивные элементыНегодное81-100Полное разрушение конструкций