|
Объект
оценки:
|
1. Здание
офисное, общей площадью 920 кв. м. 2. Земельный участок, общей
площадью 1440,0 кв. м, расположенные по адресу: Москва, 2-Спасоналивковский
пер. 7
|
|
Оцениваемые
права: - земельный участок: - улучшения:
|
Право аренды на
земельный участок (долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.), Право собственности
на здание.
|
|
Ограничения
(обременения) прав:
|
Отсутствуют.
|
|
Цель и задача
оценки объекта оценки:
|
Выражение
суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью
купли-продажи.
|
|
Вид
определяемой стоимости:
|
Рыночная.
|
|
Дата
определения стоимости объекта оценки:
|
7 апреля 2014
года.
|
|
Дата осмотра
объекта оценки:
|
7 апреля 2014
г.
|
|
Дата
составления отчета:
|
9 апреля 2014
г.
|
|
Порядковый
номер отчета:
|
01-9/04/2014
|
|
Основание
для проведения оценки:
|
Договор
№01-9/04/2014 от 3 апреля 2014 г.
|
|
Форма
отчета:
|
Полная
письменная
|
Для проведения работ по оценке рыночной стоимости имущества,
Заказчиком были предоставлены следующие документы
·
Свидетельство
о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД
№187200, реестровый №77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г.;
·
Договор
о предоставлении участка в аренду №М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная
аренда до 26.01.2025 г.;
·
Кадастровый
план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
·
Выписка
из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
1.3 Общие
понятия оценки
. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в
отношении которых законодательством Российской Федерации установлена
возможность их участия в гражданском обороте.
. При определении цены объекта оценки определяется денежная
сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками
совершенной или планируемой сделки.
. При определении стоимости объекта оценки определяется
расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в
соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки
не является необходимым условием для установления его стоимости.
. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем
расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и
обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в
рамках применения различных подходов к оценке.
. Подход к оценке представляет собой совокупность методов
оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является
последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного
метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из
подходов к оценке.
. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения
стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость
объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации
проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления
отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев,
когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
. При установлении затрат определяется денежное выражение
величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо
цена, уплаченная покупателем за объект оценки.
. При определении наиболее эффективного использования объекта
оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость
будет наибольшей.
. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется
совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки
объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности
используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений,
использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования
(обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки.
. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты
представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты
совершения сделки с ним.
1.4 Последовательность
определения стоимости объекта оценки
1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при
заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о
требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,
обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а
также о стандартах оценки.
2. Установление количественных и качественных
характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и
обработку:
1
правоустанавливающих
документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
2
информации
о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
3
информации,
необходимой для установления количественных и качественных характеристик
объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации,
связанной с объектом оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект
оценки.
На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится
объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги
объекта оценки и обосновывает их выбор.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет
определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта
недвижимости-то использование, которому соответствует максимальная стоимость
объекта.
5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого
из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик
обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный
и доходный подходы к оценке:
·
Затратный
подход -
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом
его износа.
·
Сравнительный
подход -
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними.
·
Доходный
подход -
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из
подходов к оценке конкретные методы оценки.
6. Обобщение результатов, полученных в рамках
каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта
оценки. На
данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке
результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая
величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой
величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
7. Составление и передача заказчику отчета об
оценке. На
данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся
Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.
Ограничительные условия, сделанные допущения и пределы
применения полученного результата.
1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное
понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты
переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие
условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены
в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства,
если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет
к другому лицу.
2. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных
в нем целях.
. Оценщики не обязаны на основании отчета
предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания,
представать перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах,
если не заключено специального соглашения.
. Права собственности на рассматриваемое имущество и
недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью
соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено
специально. Недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то
ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад
имущества, если иное не оговорено специально.
. Мнение оценщика относительно стоимости объекта
действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности
за изменение экономических, социальных, физических факторов; изменения
федерального и местного законодательства, которые могут возникнуть после
вышеуказанной даты и повлиять на стоимость объекта.
. Мы исходим из того, что все необходимые решения
законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного
самоуправления существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения
любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.
. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно
любые заключения о стоимости и данные об оценщиках, принимающих участие в
работе и фирме), не могут быть предоставлены заказчиком для использования в
целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью и другим мотивам без
предварительного письменного согласия оценщика.
. В своих действиях мы поступали как независимые
эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения не связан с нашими выводами о
стоимости оцениваемого объекта.
. Применение заказчиком настоящего отчета в целом или
в части, а также указание стоимости, определенной в этом отчете, является
утверждением заказчиком настоящего отчета и итоговой величины стоимости объекта
оценки.
1.5 Термины
и определения
Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее
вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с
чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме»
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за
объект оценки или его аналог.
Недвижимое имущество - земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,
т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
(согласно ГК РФ ст. 130).
Земельный участок - часть поверхности
земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое
положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном
кадастре.
Кадастровый номер - персональный номер,
присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который
сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически
существует как единое целое.
Категории земли - узаконенная типология земельных участков
по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного
использования, налогообложения и территориального развития.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки
в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки - календарная дата, по состоянию на
которую определяется стоимость объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на
создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих
на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в
рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,
идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с
учетом износа объекта оценки;
Аналог объекта оценки - сходный по основным
экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту
оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при
сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени,
начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта
оценки до даты совершения сделки с ним.
Износ имущества - снижение стоимости имущества под
действием различных причин.
Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта
сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.
Согласование результата оценки - получение итоговой
оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных
методов оценки.
Право собственности - право собственника
владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности
относятся:
право совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права
и охраняемые законом интересы других лиц;
право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
право передавать свои права владения, пользования и
распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.
Передача права собственности - надлежащим образом
юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования,
изъятия.
Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому
оказывают услугу оценщик имущества.
Заказ на оценку - письменный договор на оценку
конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком
имущества.
Ограничивающие условия - заявление в отчете,
описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости
имущества.
2.
Анализ рынка
объекта оценки
2.1 Экономический
анализ Москвы
Москва - столица Российской Федерации, город федерального
значения, административный центр Центрального федерального округа и центр
Московской области, в состав которой не входит. Центр Московской городской
агломерации. Территория города после изменения городских границ в 2012 году
составляет 2511 км². Треть (870 км²) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1641
км² - за кольцевой автодорогой.
Географическое положение. Москва находится в
центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке
Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на
востоке) и Мещёрской низменности (на юго-востоке). Территория города после
изменения городских границ в 2012 году составляет 2511 км². Треть (870 км²) находится внутри
кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1641 км² - за кольцевой автодорогой.
Экономические преимущества и недостатки. Москва - крупнейший в
общероссийском масштабе финансовый центр, международный деловой центр и центр
управления большой частью экономики страны. Так, например, в Москве
сосредоточено около половины банков из числа зарегистрированных в России. Кроме
того, бо́льшая часть крупнейших компаний зарегистрированы и имеют
центральные офисы именно в Москве, хотя их производство может быть расположено
за тысячи километров от неё.
Основные социально-экономические показатели. Удельный вес региона в
общероссийских экономических показателях составляет: по ВРП - 22,1% (за 2011
г.). За 2011 г.
по объему отгруженных товаров собственного производства
31,25%, по объему продукции сельского хозяйства - 0,3%, по объему розничного
товарооборота - 17,01%, по объему инвестиций в основной капитал - 8,0%. Уровень
безработицы по методологии МОТ за 2012 г. равен 0,8%.
Основные отрасли промышленности: машиностроение -
аэрокосмическая промышленность, автомобилестроение, станкостроение,
электротехническое машиностроение, радиоэлектронная промышленность,
приборостроение. Развита легкая, пищевкусовая, полиграфическая промышленность.
Металлургическая, химическая и нефтеперерабатывающая промышленность; производство
стройматериалов. Москва - крупнейший производитель электроэнергии в европейской
части России. Предприятия, зарегистрированные в Москве, занимают монопольное
положение в России по производству 22 видов продукции и услуг.
Антикризисная устойчивость. По рейтингу финансовой
устойчивости регион относится к группе высокой надежности, по рейтингу
экономической устойчивости - к группе значительного спада, по рейтингу
социальной устойчивости - к группе средней устойчивости и по комплексному
рейтингу антикризисной устойчивости - к группе значительного спада.
Градостроительство и архитектура. Одним из важнейших
стратегических направлений развития города Москва является улучшение
архитектурного облика города, развитие строительного комплекса.
Инвестиционная привлекательность. Правительство Москвы
своей главной стратегической задачей считает превращение столицы в мегаполис
мирового уровня - с высокоразвитой сферой услуг и индустрией туризма, с
современной дорожно-транспортной инфраструктурой и экономически эффективной
промышленностью, выпускающей конкурентоспособную, наукоёмкую и
высокотехнологичную продукцию. Только за первое полугодие 2013 года объём
привлечения иностранных инвестиций в экономику Москвы вырос в 4 раза и составил
около 5,2 млрд. долларов. Это рекордный показатель. Постепенно меняется и
«географическая структура» инвестиций: вектор постепенно смещается в сторону
таких стран, как Германия, Франция, Австрия и США.
Малый и средний бизнес. К 2006 г. Москва почти
вышла на европейский уровень по этому показателю - в расчете на 10 тыс.
населения в городе число малых и средних предприятий достигло 200 единиц,
увеличившись по сравнению с предыдущим годом на 56 единиц.
Сегодня около четверти всех российских
малых предприятий работает именно в столице, в них сосредоточено около 22%
работников данного сектора российской экономики. Всего в работе предприятий
малого и среднего бизнеса, включая совместителей, занято около 2 млн человек,
или почти треть занятых в столице.
По оценкам экспертов, в 2012 году доля МСП в ВРП составила
около 25%, общий оборот МСП сохранился на уровне около 4.7 трлн руб.
Инвестиции. Объем инвестиций в недвижимость России в
2014 году будет значительно выше докризисного и может составить 7 млрд. долл.
Иностранные инвестиции в российскую недвижимость в 2013 году
значительно выросли и достигли 3,7 млрд. долл., или 45% от общего объема по
итогам года по сравнению с 1,5 млрд. долл. в 2012 году (17% от общего объема).
По прогнозам аналитиков, в 2014 году будет доминировать российский капитал -
его доля составит приблизительно 60%.
В соответствии с исследованием, в прошлом году основную часть
инвестиций привлекли торговые и офисные объекты: на них пришлось по 37% от
общего объема. Кроме того, вложения в покупку объектов торговой недвижимости на
стадии строительства достигли 635 млн долл. и выросли на 127% в годовом
сопоставлении. Также увеличилась доля инвестиций в склады - до 14% от общего
объема 2013 года по сравнению с 7% в 2012 году.
2.2 Обзор
рынка коммерческой недвижимости
С наступлением нового 2014 года в первый же его месяц
традиционно наблюдалось сильное затишье на рынке коммерческой недвижимости. Это
нашло отражение и в сегменте аренды коммерческой недвижимости, показатели
которой упали по сравнению с декабрем 2013 года на 21% по общей площади и на
19% по количеству экспонируемых объектов, при этом средняя арендная ставка
упала всего на 2% за месяц. По прогнозам аналитиков подобная ситуация
сохранится в течение почти всего февраля и только к его концу начнет вновь
возвращаться в свое привычное русло. Привычное лидерство на рынке столицы
занимают офисные помещения, предложение аренды которых составляет 55% от общего
числа, за ними сохраняют свои позиции складские и производственные помещения
(29%) и замыкают эту тройку торговые помещения (16%).
Показатель значение
Таблица 3 - Основные показатели рынка 2013 г.
|
показатель
|
Значение
|
|
Общий объем
предложения
|
14,45 млн кв. м
|
|
Поглощение
|
1,5 млн кв. м
|
|
Чистое
поглощение
|
740 000 кв. м
|
|
Уровень
вакантных площадей
|
9,2%
|
|
Класс А
|
17,2%
|
|
Класс В
|
7,4%
|
|
Средневзвешенная
ставка аренды,
|
|
|
Центральный
Деловой Район
|
$780/кв. м/год
|
|
Класс А
|
$900/кв. м/год
|
|
Класс В
|
$620/кв. м/год
|
Абсолютного единогласия в отношении классификации офисных
зданий среди российских участников рынка сейчас нет. Тем не менее, московские риэлторы
и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные
помещения на четыре основных класса: А, В, С и D. Из-за отсутствия среди
компаний единства в оценке помещений возникли подклассы А1, А2 или В+ и В -.
Упрощенная классификация для большинства зданий, отличающихся
высокой ликвидностью и хорошим местоположением (в центре города на проходных
улицах).
Класс А - офисные помещения в новых зданиях, построенных за
последние 5 лет или строящихся, со стеклянными витражными фасадами, улучшенной
отделкой, центральным кондиционированием или сплит-системами, достаточным
количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю,
охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной, с элементами инфраструктуры (кафе,
парковка). Считаются офисами класса А- или А2. Строят их «под себя» крупные
компании и банки. Часто предлагаются с планировкой или отделкой под покупателя
или арендатора.
Класс В-офисные помещения в зданиях, построенных после 1960
г., с улучшенной отделкой (элементы евроремонта), кондиционированием
(сплит-системами), достаточным количеством телефонных линий, подключением к
скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной.
Помещения примерно соответствуют классу В.
Класс С - помещения в административных зданиях и на первых
этажах жилых домов, построенных до 1960 г. (историческая застройка центра), с
выходом на главные улицы, также с улучшенной отделкой, кондиционерами или
сплит-системами, ограниченным количеством телефонных линий, парковкой, охраной
типа «пропускная система на входе). Примерно соответствуют классу С.
Класс D - помещения в бывших НИИ, не имеющие отдельного
входа, со средним уровнем отделки, с небольшими по площади кабинетами, с
ограниченным количеством телефонных линий, недостаточной парковкой, иногда -
вход со двора, обычно сдаются множеству мелких арендаторов, состояние помещений
общего пользования иногда запущенное (БЦ по ул. Лермонтова, 3).
Класс Е - квартиры, переведенные или еще не переведенные из
жилого фонда в нежилой, с выходом или окнами на улицу, с отдельным входом или
возможностью такового, с разным уровнем отделки (офисные помещения по ул.
Суворова, Московской, Кирова и т.д.).
Предложение
В 2013 г. рынок офисной недвижимости пополнился 48 зданиями
класса А и В общей площадью 888 269 кв. м. Таким образом, общий объем нового
строительства в 2013 г. увеличился по сравнению с 2012 г. на 56%, тем не менее
он значительно ниже докризисных показателей ввода новых офисных помещений.
Общий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 г. в Москве составил
14,45 млн кв. м. По географическому распределению построенных помещений
лидирует Центральный Деловой Район (ЦДР), где в течение 2013 г. было построено
23% помещений, кроме того 11% офисных зданий пришлось на «Москва-Сити». За
пределами бизнес районов лидирующие позиции по вводу новых офисных площадей
занимали западное и юго-западное направления, их доля составила 14% и 10%,
соответственно.
Площадь, кв. м
|
Таблица 4 -
Топ-5 самых крупных проектов, введенных в эксплуатацию в 2013 г.
|
|
Название
|
Класс
|
Девелопер
|
Площадь, м2
|
|
«Парк Победы»
|
В
|
«Завод Рубин» /
«Финпром»
|
92 000
|
|
«Меркурий Сити»
|
А
|
«МеркурийДевелопмент»
|
87 574
|
|
«Белые Сады»
|
А
|
AIG/Lincoln
|
63 900
|
|
«9 Акров», 2-я
очередь
|
В
|
«Гармет»
|
62 300
|
|
«Ньютон-Плаза»
|
В
|
НПО «Ителма»
|
52 000
|
Спрос
Несмотря на увеличение объемов нового строительства, в 2013
г. наблюдалось 10% снижение спроса на офисные помещения. Общая площадь сделок с
офисной недвижимостью составила 1,5 млн. кв. м. Основной спрос в 2013 г.
пришелся на сформировавшиеся бизнес районы, здесь было заключено 60% сделок с
качественной офисной недвижимостью. Лидерами по востребованности площадей среди
бизнес-районов были ЦДР, «Ленинградский» и «Москва-Сити». При этом важно
отметить, что спрос на офисные помещения в «Москва - Сити» за прошедший год
увеличился на 65%.
Арендаторы начали с большим интересом рассматривать этот
проект. За пределами сформировавшихся бизнес районов наиболее востребованными
оказались западное и южное направления. В течение последних трех лет структура
спроса на офисные помещения оставалась стабильной. Лидерами по объему сделок в
2013 г., как и в предыдущие годы, являлись компании секторов: «ИТ и
телекоммуникации», «Природные ресурсы», «Банки и финансовые компании»,
«Производство».
Суммарно на эти 4 сектора экономики пришлось более 66% всех
реализованных площадей. Чистое поглощение по итогам 2013 г. составило 740 000
кв. м, почти на 17% меньше, чем общая площадь построенных помещений. Это
означает, что темпы строительства офисных помещений в Москве превышают
существующую потребность в площадях.
Вакантные площади
Увеличение объемов нового строительства и снижение спроса на
офисные помещения способствовало росту доли свободных площадей. Наиболее сильно
это отразилось на помещениях класса А: по итогам 2013 г. средний уровень вакансий
в этом классе составил 17,2%, увеличившись на 2% по сравнению с концом 2012 г.
В классе В это изменение оказалось менее заметным: доля свободных площадей
класса В+ увеличилась на 1,4% и составила 9,3%, в то же время в классе
В-наблюдалось снижение уровня свободных помещений на 1% до 4,4%. Ставки аренды
/ Цены продажи.
Увеличение доли свободных площадей класса А привело к
небольшому снижению ставок аренды на такие помещения. В среднем за год они
подешевели примерно на 5%, к концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды
на офисы класса А составила $785/кв. м/год. Стабильно высокий спрос на
помещения класса В+ способствовал повышению ставок аренды в этом сегменте на
4%. К концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на помещения этого
класса составила $500/кв. м/год. Арендные ставки на помещения класса В-за
прошедший год не изменились. Тем не менее, изменение классификации и перевод
части зданий в класс С повлияли на рост средних ставок аренды в этом сегменте.
По итогам 2013 г. средневзвешенная запрашиваемая стоимость аренды офисных
зданий класса В-составила $415/кв. м/год. В 2013 г. на продажу конечным
пользователям предлагались единичные объекты класса А. Рынок продаж в этом
сегменте не сформирован. Диапазон запрашиваемых цен продажи офисных площадей
класса А составлял $7 000-10 000/кв. м. Цены продаж на офисные площади класса
В+ выросли на 7% по сравнению с 2012 г. и составили $6 080/кв. м. В то же время
запрашиваемые цены продажи офисных помещений класса В-увеличились почти на
четверть по сравнению с предыдущим периодом. По итогам 2013 г. они составили $4
900/кв. м/год.
Таблица 5 - Стоимость аренды офисных помещений
|
Населенный
|
Адрес
|
Площадь, м2
|
Цена, руб./
|
Стоимость
аренды, руб./мес.
|
|
пункт
|
|
|
1 м2/мес.
|
|
|
Москва
|
м. Пушкинская,
ул. Малая дмитровская
|
885
|
2 500
|
2 212 500
|
|
Москва
|
м.ВДНХ,
Ракетный бульвар
|
777
|
1 776
|
1 379 564
|
|
Москва
|
м. Бульвар Дм.
Донского, Куликовская ул.
|
100
|
1 100
|
110 000
|
|
Москва
|
м. Выставочная,
Тараса Шевченко наб.
|
450
|
3 233
|
1 455 000
|
|
Москва
|
м. Бауманская,
Бауманская ул.
|
400
|
1 750
|
700 000
|
|
Москва
|
м. Тульская,
Варшавское шоссе
|
326
|
1 333
|
434 667
|
|
Центр
|
|
Москва
|
м. Белорусская,
Ямского Поля 5-я ул.
|
852
|
1 894
|
1 613 546
|
|
Москва
|
м.
Новослободская, Новослободская ул.
|
454
|
3 551
|
1 612 154
|
|
Москва
|
м. Павелецкая,
Дубининская ул.
|
1300
|
1 938
|
2 519 725
|
|
Москва
|
м. Арбатская,
Большой Кисловский пер.
|
517
|
2 424
|
1 252 993
|
|
Москва
|
м.
Кропоткинская, Барыковский пер.
|
414
|
3 551
|
1 470 114
|
|
Москва
|
м. Китай-город,
Яузская ул.
|
143
|
2 811
|
2 209 950
|
|
Москва
|
м. Павелецкая
|
900
|
2 456
|
2 210 400
|
Стоимость аренды офисных помещений, составляет от 1100 до
3551 руб. за 1 м2, в центре диапазон цен находится в пределах от
1894 до 3551 рублей за 1 кв. м в месяц. Средняя стоимость аренды одного 1 м2
по городу составляет 2255 рублей.
В настоящее время более распространена продажа встроенных
офисных помещений. Диапазон цен при их продаже представлен в Таблице 6.
Таблица 6 - Стоимость при продаже офисных помещений в г.
Москва
|
Населенный
пункт
|
Адрес
|
Площадь, м2
|
Стоимость,
руб.
|
Стоимость 1
кв. м., руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
Москва
|
м. Варшавская,
Варшавское шоссе
|
580
|
77 000 000
|
132 759
|
|
Москва
|
м. Авиамоторная
|
197
|
24 822 000
|
126 000
|
|
Москва
|
м. Профсоюзная
|
317
|
52 999 864
|
167 192
|
|
Москва
|
м. Сокольники,
Маленковская ул.
|
128
|
18 181 120
|
142 040
|
|
Москва
|
м. Тульская
|
46
|
9 310 722
|
202 407
|
|
Москва
|
м. Электрозаводская
|
269
|
33 424 326
|
124 254
|
|
Москва
|
м. Юго-западная
|
77
|
17 750 000
|
230 519
|
|
Центр
|
|
Москва
|
м. Красные
ворота, Садовая-Черноградская ул.
|
159
|
38 000 000
|
238 994
|
|
Москва
|
м.
Комсомольская
|
282
|
88 775 000
|
314 796
|
|
Москва
|
м. Арбатская
|
199
|
127 196 820
|
639 180
|
|
Москва
|
м. Арбатская
|
244
|
407 477
|
|
Москва
|
м. Смоленская
|
132
|
61 258 301
|
464 080
|
Стоимость при продаже встроенных офисных помещений,
составляет от 132759 до 639180 руб. за 1 м2. Наибольшее количество
предложений находится в пределах от 120000 до 250000 рублей за 1 кв. м. Средняя
стоимость одного 1 м2 офисного помещения составляет: по городу
160739 рублей, в центре 412905 рублей.
Таблица 7 - Стоимость отдельно стоящих офисных зданий
|
Населенный
пункт
|
Адрес
|
Площадь, м2
|
Стоимость,
руб.
|
Стоимость 1 кв.
м., руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
Москва
|
м. Южная,
Кировоградская ул.
|
16107
|
729 375 400
|
45 275
|
|
Москва
|
м. Марьино,
Перерва
|
2700
|
143 815 500
|
53 265
|
|
Москва
|
м. Каширская,
Котляковская ул.
|
2100
|
201 235 170
|
95 841
|
|
Москва
|
м. Бауманская,
Лефортовский пер.
|
1310
|
255 000 000
|
194 667
|
|
Москва
|
м. Медведково,
Проходчиков ул.
|
850
|
300 000 000
|
163 043
|
|
Москва
|
м. Спортивная
|
100
|
16 900 000
|
169 000
|
|
Центр
|
|
Москва
|
м. Театральная,
Петровка ул.
|
386
|
319 530 000
|
827 951
|
|
Москва
|
м. Пролетарская
|
1184
|
313 880 000
|
265 125
|
|
Москва
|
м. Таганская
|
648
|
210 016 800
|
324 100
|
|
Москва
|
м. Арбатская
|
2158
|
1 925 000 000
|
892 029
|
|
Москва
|
м.
Новокузнецкая
|
928
|
297 500 000
|
320 582
|
|
Москва
|
м. Парк
Культуры
|
1450
|
1 225 000 000
|
844 828
|
Стоимость при продаже отдельно стоящих офисных зданий,
составляет от 95841 до 892029 руб. за 1 м2. Средняя стоимость одного
1 м2 офисного здания составляет 349642 рублей.
3.
Описание объекта оценки
Таблица 8 - Описание земельного участка
|
Местонахождение
объекта:
|
Москва,
2-Спасоналивковский пер. 7
|
|
Собственник:
|
ООО «ЗАКАЗЧИК»
|
|
Наименование
объекта:
|
Земельный
участок
|
|
Свидетельство о
государственной регистрации права на земельный участок
|
Договор о
предоставлении участка в аренду №М-01-015857 от 26.01.2000 г.
|
|
Вид права
|
Долгосрочная
аренда до 26.01.2025 г.
|
|
Обременения:
|
Отсутствуют
|
|
Назначение:
|
Земли
населенных пунктов
|
|
Разрешенное
использование:
|
Для содержания
офисного здания
|
|
Кадастровый
номер участка:
|
ХХ:23:0110204:00ТТ
ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г
|
|
Удельный
показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м.:
|
205975,6
|
|
Площадь
участка, кв. м.:
|
1440
|
|
Краткое
описание:
|
Форма участка
прямоугольная, рельеф равнинный. Окружающая застройка представлена жилой
застройкой средней этажности, административными зданиями. Расположен на
первой линии домов, автодорога со стороны общественного транспорта.
|
Таблица 9 - Описание улучшения
|
Местонахождение
объекта:
|
Москва,
2-Спасоналивковский пер. 7
|
|
Собственник
имущества:
|
ООО «ЗАКАЗЧИК»
|
|
Наименование
объекта:
|
Офисное здание
|
|
Вид права:
|
Собственность
|
|
Свидетельство о
государственной регистрации права объект недвижимости:
|
Серия ХХ АД
№187200, реестровый №77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г.
|
|
Обременения:
|
Отсутствуют
|
|
Назначение:
|
Офисное здание
|
|
Количество
этажей / этажность:
|
2
|
|
Группа
капитальности:
|
I
|
|
Площадь
оцениваемых помещений, кв. м.:
|
920
|
|
Год постройки
|
1927
|
|
Техническое
состояние:
|
Удовлетворительное
|
|
Балансовая
стоимость, руб.
|
7 990 400
|
|
Памятник
архитектуры
|
нет
|
|
Ближайшее
окружение:
|
Здание
находится в центральной части города, рядом расположены жилые дома,
административные здания.
|
|
Транспортная
доступность
|
Объект удобно
расположен относительно крупных транспортных магистралей - Садовое кольцо,
Ленинский проспект, ул. Большая Якиманка. Расстояние до ближайшей станции
метро Октябрьская 300 м.
|
|
Дополнительная
информация:
|
нет
|
|
Текущее использование
|
Офисное здание
|
здание стоимость коммерческий офисный
Описание, технические характеристики приведены в таблицах
ниже.
Таблица 10 - Описание конструктивных элементов и
характеристика здания
|
Конструктивные
элементы
|
Материал
|
|
Фундамент
|
ленточный железобетонный
|
|
Наружные и
внутренние капитальные стены
|
кирпичные
|
|
Перекрытия
|
ж/бетонные
|
|
Кровля
|
кровлелон
(полимерная мембрана)
|
|
Полы
|
плитка, паркет,
ламинат, мрамор
|
|
Проемы
|
Оконные
|
пластик,
алюминий
|
|
Дверные
|
дубовый шпон,
пластик
|
|
Отделка
|
плитка в
с/узлах, покраска
|
|
Инженерные
обеспечение
|
центральное
отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация,
электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы,
охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.
|
4.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наиболее эффективного использования
позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта
недвижимости-то использование, которому соответствует максимальная стоимость
объекта.
Анализ наиболее эффективного использования
выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования
следующим критериям.
1
Законодательная
разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены
распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу,
положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
2
Физическая
осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов
использования.
3
Финансовая
осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое
законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4
Максимальная
эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований
будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.
В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого
использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран
вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.
Таблица 11 - Варианты предполагаемого использования оцениваемого
объекта
|
№, п/п
|
Критерии
|
Варианты
использования
|
|
|
Торговое
|
Жилое
|
Офисное
|
|
1
|
Законодательная
разрешённость
|
+
|
-
|
+
|
|
2
|
Физическая
осуществимость
|
+
|
+
|
+
|
|
3
|
Финансовая
осуществимость
|
+
|
-
|
+
|
|
4
|
Спрос
|
+
|
+
|
+
|
|
5
|
Местоположение
|
-
|
+
|
+
|
|
6
|
Количество
баллов
|
4
|
3
|
5
|
|
7
|
Максимальная
стоимость
|
-
|
-
|
+
|
Оцениваемый объект не является стандартным гаражом для
личного пользования собственника (стандартные гаражи для частных лиц имеют
стандартные размеры 6х4). Гараж приобретался как коммерческая недвижимость с
целью дальнейшего получения от нее дохода. Так как сейчас с каждым годом растет
спрос именно на такие объекты, собственник здания произвел капитальные
вложения, тем самым здание на момент оценки является помещением именно для ведения
производственно-складской деятельности. Оценщик изучил специфику,
местоположение и состояние объекта и пришел к выводу, что указанные выше
факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально
соответствуют использованию помещения как производственно-складского.
5.
Подходы к оценке стоимости объектов
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех
факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в
целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При
оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный,
сравнительный, доходный.
Применение трех подходов приводит к получению различных
величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается
рыночная стоимость имущества.
Применение трех подходов приводит к получению различных
величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами,
устанавливается рыночная стоимость имущества.
Рисунок 2 - Подходы к оценке недвижимости
Затратный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых
для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Основывается на изучении возможностей
инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя
должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую
обойдется воспроизводство соответствующего имущества. Данный подход к оценке приведет
к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и
износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на
рынке.
Сравнительный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с
аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с
ними.
Основан на принципе замещения, то есть
предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную
собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности,
обладающей такой же полезностью.
Подход включает сбор данных о рынке продаж
и предложений по объектам оценки, сходных с оцениваемым. Цены на
объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты
отличаются друг от друга. После корректировки цены можно использовать для
определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Представляет собой процедуру оценки
стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно
связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые оно принесёт.
Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того,
какую сумму готов заплатить за оцениваемое имущество потенциальный инвестор.
Существует два метода пересчёта чистого
дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод
дисконтирования будущих денежных потоков.
– Метод капитализации денежного
потока используется, когда имеется достаточно данных для определения
нормализованного текущего денежного потока, текущий денежный поток примерно
равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны, предсказуемы и
примерно равны, денежный поток достаточно значительная положительная величина.
– Метод дисконтированных денежных
потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков
отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки,
прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для
большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год
прогнозного периода будет значительной положительной величиной, а оцениваемое
предприятие находится на стадии роста или стабильного экономического развития.
Заключительным элементом процесса оценки
является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение
полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения
учитывает слабые и сильные стороны каждого из подходов, определяет, насколько
они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.
Процесс сведения оценок приводит к
установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.
Список литературы
1. Конституция
Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 [офиц. текст
по состоянию на 01.02.2008] (ч. 2 ст. 8, 9).
2. Водный
Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в
ред. от 14.07.2008).
. Градостроительный
Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в
ред. от 22.01.2008).
. Гражданский
Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в
ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст. 130, 131, 132.
. Жилищный
кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в
ред. на 01.02.2008).
. Земельный
кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в
ред. на 01.02.2008).
. Налоговый
кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ
19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл. 30 ст. 375.
. Федеральный
Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).
. Федеральный
закон от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
. Федеральный
закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
. Федеральный
закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской
Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят ГД ФС РФ
15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
. Приказ
Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255 «Об утверждении федерального
стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»
. Приказ
Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254 «Об утверждении федерального
стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»
. Ведомственные
строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий.
Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при
Госстрое СССР. М., 1990.
. Стандарты
организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и 1.2-2007.
16. Межрегиональный
аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ №54, №56, №60.
17. «Общественные
здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник
оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.
. Оценка
недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.:
«Финансы и статистика», 2007.
. Мирзоян
Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - М.: МФПА, 2006.
. Каминский
А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, М.Е.
Трейгер. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
. Грибовский
С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.
. Фридман
Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -
М.: Дело, 2005.