Определение физического износа объекта недвижимости
Введение
В настоящее время существует большое множество различных
зданий. Они различаются по назначению (производственные, жилые, бытового
социально-культурного назначения), объемно-планировочному (секционные,
коридорные, анфиладные) и конструктивному (каркасные, бескаркасные,
объемно-блочные и т.д.) назначению.
В процессе эксплуатации здания подвергаются внешним и
внутренним воздействиям, в результате которых происходит физический износ
конструкций и зданий в целом.
Физический износ здания и его конструктивных элементов -
постепенная утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств под
воздействием природно-климатических факторов и деятельности человека. Степень
физического износа здания и его элементов зависит от физико-механических
свойств материалов, характера и геометрических размеров конструкций,
особенностей расположения (ориентации) здания на местности, условий
эксплуатации и других факторов. Определение физического износа отдельных
конструктивных элементов необходимо для оценки не только их технического
состояния, но и экономической эффективности затрат на капитальный ремонт.
В ходе курсовой работы требуется:
· определить физический износ объекта
недвижимости,
· составить дефектную ведомость и акт
причиненного ущерба,
· рассчитать рыночную стоимость
· разработать мероприятия по продлению
жизненного цикла объекта недвижимости.
Исследуемым объектом недвижимости в данной курсовой работе
является здание локомотивного депо станции Гомель.
Общая характеристика здания
Здание - промышленное, со встроенным административно-бытовым
корпусом. Построено в 70-х годах.
Конструктивный тип здания - смешенный. Промышленная часть
здания - одноэтажная, каркасного типа. Административно-бытовая часть -
двухэтажная, бескаркасного типа c поперечными несущими стенами.
Балочная клетка в месте планируемой установки нового
технологического оборудования представляет собой систему несущих балок c
настилом, опирающуюся на колонн.
Фундамент под колонны балочной клетки - монолитные
железобетонные столбчатые.
Колонны - сплошные стальные из прокатных профилей.
Конструктивная основа балочной клетки - нормального типа
состоящая из главных и второстепенных балок. Второстепенные балки опираются с
одной стороны на главную балку, c другой на внутреннюю поперечную несущую стену
административно-бытовой части, выполненную из кирпича керамического
полнотелого. Балки сопряжены между собой в одном уровне.
По балкам клетки выполнено монолитное железобетонное
перекрытие.
Покрытие пола двух типов: из бетонных плиток; монолитное
бетонное.
1.
Определение физического износа объекта недвижимости
здание недвижимость ущерб
стоимость
1.1 Оценка физического износа конструктивного
элемента
Фундаменты
Фундаменты для определения конструкции и оценки технического
состояния фундаментов были отрыты шурфы. При откопки шурфов были выявлены
грунтовые воды на глубине 2,150 м, 0,990 м от уровня чистого пола. На
протяжении всего периода проведения работ по обследованию конструкций рабочей
площадки (c первых чисел мая по 20-e числа июня 2012 г.) уровень грунтовых вод
не менялся. Вследствие чего определить глубину заложения фундаментов не
представилось возможным.
За отметку 0.000 принят уровень чистого пола здания.
Фундамент внутреннюю несущую стену по оси Б - ленточный.
Фундаменты выполнены из сборных бетонных блоков типа ФБС. Под
блоки выполнены фундаментные плиты.
Глубина заложения фундамента составляет не менее 2450 мм от
уровня чистого пола.
Фундаменты под стальные стойки балочной клетки - монолитные
железобетонные столбчатые. B уровне обреза фундаментов установлены закладные
детали для крепления стоек. Закладные детали выполнена из стальных пластин
мерами 250х185x24 мм.
Глубина заложения фундаментов составляет не менее 1350 мм от
уровня чистого пола Фундаменты под стальные стойки в осях A-2 и A-4 выполнены
непосредственно на фундаментах железобетонных колонн основного каркаса.
В результате обследования было выявлено механическое
разрушения бетона верхней части фундамента в осях A-3 на глубину до 50 мм.
Дефекты и повреждения стен, свидетельствующие o просадке основания,
не выявлены. Техническое состояние фундаментов на обследованных участках, в
целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического
состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Стойки балочной клетки
Стойки балочной клетки - сплошные, составные по ширине.
Стойки выполнены из двух стальных прокатных швеллеров. По геометрическим
размерам швеллера соответствуют швеллеру №16 ГОСТ 8420-89. Швеллера соединены
между собой при помощи приварки стальных пластин. Размеры пластин составляют
185х100х10 мм. Шаг пластин - 835÷840 мм. Общая ширина
стойки составляет 138 мм. Стойки окрашены на всю высоту.
Оголовок стоек состоит из опорной плиты и опорного ребра.
Опорная плита выполнена из стальной пластины размерами 570х160х10 мм - для
средней стойки, и 370х160х10 мм - для крайней стойки. База стоек состоит из
двух траверс и опорной плиты. Траверсы выполнены из стальных пластин размерами
250х140х10 мм. Опорная плита - из стальной пластины размерами 185х250х24
мм.результате обследования были выявлены следующие дефекты повреждения стоек:
· сплошная коррозия траверсы со стороны оси
1 (стойка в осях A-2) остаточная толщина пластины около 8,2 мм;
· сплошная коррозия опорной пластины (стойка
в осях A-2) остаточная толщина пластины около 21,0 мм;
· сплошная коррозия нижней части стойки
(стойка в осях - А-2) остаточная толщина полки швеллера около 8,3 мм;
· в средней части стойки в осях A-3, вырезан
фрагмент стали размерами 75х25 мм.
Техническое состояние стоек в осях A-2, A-3, в целом -
неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния
конструкций гласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Техническое состояние стоек на обследованном участке, в целом
- не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического
состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Балки балочной клетки
Конструктивная основа балочной клетки - нормального типа
состоящая из главных и второстепенных балок. Главные и второстепенные балки
выполнены из стальных прокатных двутавров. Главная балка по геометрическим
размерам соответствуют двутавру №50 ГОСТ 8239-89. Длина главной балки
составляет 11435 мм. Второстепенные балки по геометрическим размерам
соответствуют двутавру №40 ГОСТ 8239-89. Главные и второстепенные цельные по
длине.
Второстепенная балка первая от оси 1 составная по длине. Две
части второстепенной балки сопряжены между собой при помощи приварки стальных
пластин к стенкам и нижним полкам балок. Пластина приваренная к стенкам балок а
размерами 390х310х9 мм, к нижним полкам балок 115х395х 10 мм.
Балки сопряжены между собой в одном уровне.
Главная балка опирается на три колонны.
Второстепенные балки опираются с одной стороны на главную
балку, с другой на внутреннюю поперечную несущую стену административно-бытовой
части из кирпича керамического полнотелого. Глубина опирания второстепенных
балок на стену составляет 240 мм. На участках опирания второстепенных балок на
несущую стену опорных подушек не выявлено. Второстепенная балка крепится к
главной при помощи приварки стального прокатного равнополочного уголка
размерами 120х120х10 мм (размеры соответствуют сортаменту горячекатаных
равнополочных уголков ГОСТ 8509-93).
Главные и второстепенные балки окрашены.результате
обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения главных и
второстепенных балок:
отслоение окрасочного покрытия на многочисленных участках;
следу коррозии на отдельных участках;
сплошная коррозия второстепенных балок №11, №12 остаточная
толщина проката составляет 5,2 мм (нормативная толщина 8,7 мм для балки №12 и
13,0 мм для балки №11 согласно ГОСТ 8239-89);
сплошная коррозия по верхней поверхности нижней полки
второстепенной балки №8 со стороны оси 5 (второстепенная балка в осях A-Б-4) и
в опорной части со стороны оси Б остаточная толщина проката составляет 9,3 мм
(нормативная толщина 13,0 мм согласно ГОСТ 8239-89);
отсутствие окрасочного покрытия на отдельных участках.
Техническое состояние второстепенных балок №8, №11, №12, в
целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического
состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Техническое состояние второстепенных балок в обследованной
части здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории
технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Техническое состояние главных балок в обследованной части
здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории
технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Техническое состояние балок в обследованной части здания, в
целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического
состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Монолитное железобетонное перекрытие
По балкам выполнено монолитное железобетонное перекрытие.
Монолитное железобетонное перекрытие армировано стальными сетками.
Стальные сетки выполнены из поперечных арматурных стержней (рабочие стержни)
квадратного профиля сечением 10x10 мм из стали Ст0 и поперечных проволочных
стержней (конструктивные стержни) 
6 В-I, ячейка сетки (120÷190) x210 мм. Защитный слой бетона составляет
30 мм. Арматурная сетка приварена к верхним полкам второстепенных балок.
Толщина перекрытия составляет 85÷90 мм.
На участках вскрытия монолитного железобетонного перекрытия для
определения армирования, была выявлена пластинчатая коррозия средней
интенсивности арматурных стержней остаточное сечение стержней составляет
9,1=9,7 мм.
Опирание монолитного железобетонного перекрытия на внутреннюю
несущую стену не выявлено.
Прочность бетона монолитного железобетонного перекрытия измерялась
ультразвуковым прибором «Пульсар-1.2» (зав. №210, сертификат o калибровке
№2972/107-43, дата калибровки - 1 декабря 2011 г.), в основе принципа действия
которого лежит измерение времени распространения ультразвуковых колебаний в
твердых материалах при поверхностном прозвучивании.
Поверхностная прочность бетона на сжатие определялась на участках
визуально «здорового» бетона.
Среднее значение измеренной поверхностной прочности бетона
составляет 
= 12,8 МПа, что соответствует классу по прочности на сжатие С 8/10
согласно СТБ 1544-2005.
Нижняя поверхность монолитного железобетонного перекрытия
оштукатурена и побелена.результате обследования были выявлены следующие дефекты
и повреждения монолитного железобетонного перекрытия:
вырыв бетона на глубину 20 мм на отдельных участках;
следы увлажнения на отдельных участках;
биоповреждения (грибок) на отдельных участках;
оголение и начало пластинчатой коррозии арматурных стержней (в
осях А-Б-5-6 со стороны оси Б, расположенного между балками №8, №11, №12);
отслоение защитного слоя бетона на отдельных участках.
Техническое состояние монолитного железобетонного перекрытия (в
осях А-5-б со стороны оси Б, расположенного между балками №8, №11, №12) в
обследованной части здания, в целом - неудовлетворительное, что соответствует
IV категории технического состоянии конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Техническое состояние монолитного железобетонного перекрытия в обследованной
части здания, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III
категории технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Полы
Покрытие пола, выполненного по монолитному железобетонному
настилу двух типов: из бетонных плиток; монолитное бетонное. Новые покрытия
пола выполнены по ранее существовавшему, без демонтажа.
Рисунок 2.11 - Состав пола c покрытием из бетонной плитки
Рисунок 2.12 - Состав пола c покрытием из бетона
В результате обследования дефектов и повреждений полов,
влияющих на их несущую способность, не выявлено.
Техническое состояние полов в обследованной части здания, в
целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического
состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
Внутренняя несущая стена но оси Б
Внутренняя несущая стена по оси Б выполнена из кирпича
керамического полнотелого. Толщина стены без учета отделочных покрытый
составляет 510 мм.
Стена со стороны производственной части здания облицована
керамической глазурованной плиткой на высоту 1740 мм, выше стена оштукатурена и
окрашена, со стороны административной части здания - стена оштукатурена и
окрашена.
Армирование стены по оси Б не выявлено.результате
обследования дефектов и повреждений стены по оси Б, влияющих на ее несущую
способность, не выявлено.
Техническое состояние стены по оси Б в обследованной части
здания, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории
технического состояния конструкций согласно ТКП 45-1.04-208-2010.
здание недвижимость ущерб
стоимость
1.2 Оценка физического износа здания
Здание построено в 70х. году. Конструктивный тип здания -
смешенный. Промышленная часть здания - одноэтажная, каркасного типа.
Административно-бытовая часть - двухэтажная, бескаркасного типа c поперечными
несущими стенами.
Характеристика здания: фундаменты - монолитные железобетонные
столбчатые; колонны - сплошные стальные из прокатных профилей; конструктивная
основа балочной клетки - нормального типа состоящая из главных и второстепенных
балок; второстепенные балки опираются с одной стороны на главную балку, c
другой на внутреннюю поперечную несущую стену административно-бытовой части,
выполненную из кирпича керамического полнотелого; балки сопряжены между собой в
одном уровне; перекрытия монолитные железобетонные; полы двух типов: из
бетонных плиток, монолитное бетонное.
Группа капитальности здания - I.
При обследовании одноэтажного здания проведена оценка
физического износа всех конструктивных элементов. Расчет физического износа
здания сведен в таблицу 1.2. Удельные веса конструктивных элементов приняты в
соответствие со «Сборником №28 укрупненных показателей восстановительной
стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового
назначения для переоценки основных фондов» (М., 1970); удельные веса каждого
элемента (по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов,
приведенных в сб. №28) приняты в соответствие с приложением Е [1] в зависимости
от группы капитальности здания.
Таблица 1.2.1 - Расчет физического износа здания котельной
локомотивного депо
|
Элементы здания
|
Удельные веса
конструктивных элементов
|
Удельные веса
каждого элемента по приложению Д
|
Расчётный
удельный вес элемента li*100%
|
Физический
износ элементов здания, %
|
|
|
|
|
По результатам
оценки Фк
|
Средневзвешенное
значение
|
|
Фундаменты
|
10
|
-
|
10
|
36
|
3,6
|
|
Стены
|
44
|
73
|
32,12
|
-
|
0,3212
|
|
Перегородки
|
|
27
|
11,88
|
40
|
4,752
|
|
Перекрытия
|
2
|
-
|
2
|
51
|
1,02
|
|
Крыши
|
12
|
100
|
12
|
45
|
5,4
|
|
Полы
|
6
|
-
|
6
|
-
|
0,06
|
|
Проёмы
|
5
|
100
|
5
|
24
|
1,2
|
|
Отделочные
работы
|
6
|
-
|
6
|
57
|
3,42
|
|
Внутренние
санитарно-технические и электрические устройства
|
11
|
-
|
11
|
35
|
3,85
|
|
Прочие
работы:
|
|
|
|
|
|
|
Стойки балочной
клетки
|
4
|
-
|
4
|
46
|
1,84
|
|
Балки балочной
клетки
|
|
-
|
|
41
|
1,64
|
|
Итого
|
100
|
|
100
|
|
28,3
|
Полученный результат округляем до 1%.
Физический износ здания - 28%.
2.
Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба
.1 Акт причиненного ущерба
АКТ
Осмотр здания, сооружения, изолированного помещения,
помещения, благоустройства или его части, расположенного в здании локомотивного
депо Гомеля
на 17.02.2012 г.
Год ввода в эксплуатацию - 1970-е гг.
Этажность - 2
Конструктивный тип (здания, сооружения) - смешенный,
группа капитальности - I.
На основании договора на проведение независимой оценки от
15.03.2012 г. №7684 произведен визуальный осмотр состояния объекта оценки и его
конструктивных элементов:
|
№ п/п
|
Наименование и
характеристика конструктивных элементов
|
Описание
состояния конструктивных элементов
|
Износ
конструктивных элементов, %
|
|
1
|
Фундаменты
выполнены из сборных бетонных блоков типа ФБС. Под блоки выполнены
фундаментные плиты. Глубина заложения фундамента составляет не менее 2450 мм
от уровня чистого пола. Фундаменты под стальные стойки балочной клетки -
монолитные железобетонные столбчатые. Глубина заложения фундаментов
составляет не менее 1350 мм от уровня чистого пола
|
В результате
обследования было выявлено механическое разрушения бетона верхней части
фундамента в осях A-3 на глубину до 50 мм. Дефекты и повреждения стен,
свидетельствующие o просадке основания, не выявлены.
|
36
|
|
2
|
Стойки балочной
клетки - сплошные, составные по ширине. Стойки выполнены из двух стальных
прокатных швеллеров. Швеллера соединены между собой при помощи приварки
стальных пластин. Общая ширина стойки составляет 138 мм. Стойки окрашены на
всю высоту. Оголовок стоек состоит из опорной плиты и опорного ребра. База
стоек состоит из двух траверс и опорной плиты.
|
B результате
обследования были выявлены следующие дефекты повреждения стоек: • сплошная
коррозия траверсы со стороны оси 1 (стойка в осях A-2) остаточная толщина
пластины около 8,2 мм; • сплошная коррозия опорной пластины (стойка в осях
A-2) остаточная толщина пластины около 21,0 мм; • сплошная коррозия нижней
части стойки (стойка в осях - А-2) остаточная толщина полки швеллера около
8,3 мм; • в средней части стойки в осях A-3, вырезан фрагмент стали размерами
75х25 мм.
|
46
|
|
3.
|
Балки балочной
клетки. Главные и второстепенные балки выполнены из стальных прокатных
двутавров. Главная балка по геометрическим размерам соответствуют двутавру
№50 ГОСТ 8239-89. Длина главной балки составляет 11435 мм. Второстепенные
балки по геометрическим размерам соответствуют двутавру №40 ГОСТ 8239-89.
Главные и второстепенные цельные по длине. Второстепенная балка первая от оси
1 составная по длине. Две части второстепенной балки сопряжены между собой
при помощи приварки стальных пластин к стенкам и нижним полкам балок. Балки
сопряжены между собой в одном уровне. Главная балка опирается на три колонны.
Второстепенные балки опираются с одной стороны на главную балку, с другой на
внутреннюю поперечную несущую стену административно-бытовой части из кирпича
керамического полнотелого. Глубина опирания второстепенных балок на стену
составляет 240 мм. Второстепенная балка крепится к главной при помощи
приварки стального прокатного равнополочного уголка размерами 120х120х10 мм.
Главные и второстепенные балки окрашены.
|
B результате
обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения главных и
второстепенных балок: - отслоение окрасочного покрытия на многочисленных
участках; - следу коррозии на отдельных участках; - сплошная коррозия
второстепенных балок №11, №12 остаточная толщина проката составляет 5,2 мм
(нормативная толщина 8,7 мм для балки №12 и 13,0 мм для балки №11 согласно
ГОСТ 8239-89); - сплошная коррозия по верхней поверхности нижней полки
второстепенной балки №8 со стороны оси 5 (второстепенная балка в осях A-Б-4)
и в опорной части со стороны оси Б остаточная толщина проката составляет 9,3
мм (нормативная толщина 13,0 мм согласно ГОСТ 8239-89); - отсутствие
окрасочного покрытия на отдельных участках.
|
37
|
|
4.
|
Монолитное
железобетонное перекрытие армировано стальными сетками. Стальные сетки
выполнены из поперечных арматурных стержней (рабочие стержни) квадратного
профиля сечением 10x10 мм из стали Ст0 и поперечных проволочных стержней
(конструктивные стержни) 6 В-I, ячейка сетки (120÷190) x210 мм. Защитный слой бетона
составляет 30 мм. Арматурная сетка приварена к верхним полкам второстепенных
балок. Толщина перекрытия составляет 85÷90 мм.
|
B результате
обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения монолитного
железобетонного перекрытия: - вырыв бетона на глубину 20 мм на отдельных
участках; - следы увлажнения на отдельных участках; - биоповреждения (грибок)
на отдельных участках; - оголение и начало пластинчатой коррозии арматурных
стержней (в осях А-Б-5-6 со стороны оси Б, расположенного между балками №8,
№11, №12); - отслоение защитного слоя бетона на отдельных участках.
|
51
|
|
5.
|
Покрытие пола,
выполненного по монолитному железобетонному настилу двух типов: из бетонных
плиток; монолитное бетонное. Новые покрытия пола выполнены по ранее существовавшему,
без демонтажа.
|
В результате
обследования дефектов и повреждений полов, влияющих на их несущую
способность, не выявлено.
|
-
|
|
6.
|
Внутренняя
несущая стена по оси Б выполнена из кирпича керамического полнотелого.
Толщина стены без учета отделочных покрытый составляет 510 мм. Стена со
стороны производственной части здания облицована керамической глазурованной
плиткой на высоту 1740 мм, выше стена оштукатурена и окрашена, со стороны
административной части здания - стена оштукатурена и окрашена. Армирование
стены по оси Б не выявлено.
|
B результате
обследования дефектов и повреждений стены по оси Б, влияющих на ее несущую
способность, не выявлено.
|
-
|
По результатам обследования составлен настоящий акт о
состоянии объекта оценки и его конструктивных элементов.
Обследование здания показало, что для возможности дальнейшей
длительной эксплуатации здания необходимо при его реконструкции выполнить
ревизию фундаментов; ревизию стоек; ревизию балок; ревизию нижней поверхности
монолитного железобетонного перекрытия.
Стоимость местоположения объекта оценки:
L=KCзоны∙SLi∙Kp∙Kиц,
где
зоны - кадастровая стоимость земельно-оценочной зоны по виду
функционального использования земель; KCзоны=39,51 длр;Li - площадь
земельного участка;p - корректирующий коэффициент, учитывающий
особенности земельного участка;иц - коэффициент, учитывающий
изменение цен на рынке земельных участков.
Вариант 4:L=39,51∙12700∙3002∙1,1∙2,15=3,56∙109
рублей (1186703 долл.).
Вариант 9:=39,51∙12200∙1∙1,3∙3038=1,90∙109
рублей (626629 долл.).
Выводы и примечания (в том числе отклонения
от нормальных условий эксплуатации): при обследовании двухэтажного здания была
проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов, который
составил 28%, что соответствует II категории технического состояния конструкций в
соответствие с СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к
техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных
систем, оценке их пригодности к эксплуатации». Состояние у здания неисправное
(удовлетворительное) - дефекты устраняются в процессе технического обслуживания
и текущего ремонта.
Оценщик: студентки гр. ПН-41, Кругликова А.Н., Евсеенко О.Н.
2.2 Дефектная ведомость
«Утверждаю»
___________________
___________________
___________________
ДЕФЕКТНАЯ ВЕДОМОСТЬ №6114
«15» мая 2012 г. г. Гомель
При осмотре несущих конструкций здания локомотивного депо
станции Гомель выявлены дефекты в работе.
Цели обследования:
¾ определение технического
состояния здания;
¾ определение возможности и
условий капитального ремонта здания.
В задачи обследования входит:
¾ сбор и анализ имеющейся
проектно-технической документации;
¾ выявление дефектов,
имеющихся у основных конструктивных элементов (фундаменты, стены, перекрытия,
конструкции крыши и др.);
¾ оформление отчета по
результатам обследования.
В результате проведенного обследования здания установлено:
|
№ п/п
|
Конструкции,
элементы, помещения
|
Тип и описание
дефекта
|
Физический
износ, %
|
|
1.
|
Фундаменты
|
В результате
обследования было выявлено механическое разрушения бетона верхней части
фундамента в осях A-3 на глубину до 50 мм. Дефекты и повреждения стен,
свидетельствующие o просадке основания, не выявлены.
|
36
|
|
2.
|
Стойки балочной
клетки
|
B результате
обследования были выявлены следующие дефекты повреждения стоек: • сплошная
коррозия траверсы со стороны оси 1 (стойка в осях A-2) остаточная толщина
пластины около 8,2 мм; • сплошная коррозия опорной пластины (стойка в осях
A-2) остаточная толщина пластины около 21,0 мм; • сплошная коррозия нижней
части стойки (стойка в осях - А-2) остаточная толщина полки швеллера около
8,3 мм; • в средней части стойки в осях A-3, вырезан фрагмент стали размерами
75х25 мм.
|
46
|
|
3.
|
Балки балочной
клетки.
|
B результате
обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения главных и второстепенных
балок: - отслоение окрасочного покрытия на многочисленных участках; - следу
коррозии на отдельных участках; - сплошная коррозия второстепенных балок №11,
№12 остаточная толщина проката составляет 5,2 мм (нормативная толщина 8,7 мм
для балки №12 и 13,0 мм для балки №11 согласно ГОСТ 8239-89); - сплошная
коррозия по верхней поверхности нижней полки второстепенной балки №8 со
стороны оси 5 (второстепенная балка в осях A-Б-4) и в опорной части со
стороны оси Б остаточная толщина проката составляет 9,3 мм (нормативная
толщина 13,0 мм согласно ГОСТ 8239-89); - отсутствие окрасочного покрытия на
отдельных участках.
|
37
|
|
4.
|
Монолитное
железобетонное перекрытие
|
B результате
обследования были выявлены следующие дефекты и повреждения монолитного
железобетонного перекрытия: - вырыв бетона на глубину 20 мм на отдельных
участках; - следы увлажнения на отдельных участках; - биоповреждения (грибок)
на отдельных участках; - оголение и начало пластинчатой коррозии арматурных
стержней (в осях А-Б-5-6 со стороны оси Б, расположенного между балками №8,
№11, №12); - отслоение защитного слоя бетона на отдельных участках.
|
51
|
|
5.
|
Пол
|
В результате
обследования дефектов и повреждений полов, влияющих на их несущую
способность, не выявлено.
|
-
|
|
6.
|
Внутренняя
несущая стена
|
B результате
обследования дефектов и повреждений стены по оси Б, влияющих на ее несущую
способность, не выявлено.
|
-
|
Рекомендации по устранению дефектов и повреждений
|
№ п/п
|
Конструкции,
элементы, помещения
|
Необходимый и
рекомендуемый ремонт
|
|
1.
|
Фундаменты
|
Ревизия
фундаментов включающая: - зачистку поврежденных закладных деталей от
продуктов коррозии; - покрытие закладных деталей антикоррозионными составами
согласно ТКП 45-2.01-111-2008 (02250) «Защита конструкций от коррозии»; -
восстановление целостности фундаментов в местах разрушения бетоном класса по
прочности не ниже С16/20;
|
|
2.
|
Стойки балочной
площадки
|
Ревизию стоек
включающая: - зачистку поврежденных элементов стоек от продуктов коррозии; -
покрытие элементов стоек антикоррозионными составами согласно ТКП 45-2.01-111-2008
(02250) «Зашита конструкций от коррозии»; - усиление стойки в осях А-3 в
средней части в месте нарушения целостности стойки, путем приварки стальной
пластины. Пластину принять размерами б0х375х8 мм из стали С255. Катет шва
принять б, 0 мм. - усиление базы стойки а осях А-2 путем приварки
дополнительной пластины. Дополнительную пластину принять размерами 230х140х10
мм из стали С255. Катет шва принять 6,0 мм. Пластину приварить к траверсе со
стороны оси 1.
|
|
3.
|
Балки балочной
клетки
|
Ревизию балок
включающая: - зачистку поврежденных элементов балок от продуктов коррозии; -
удаление отслаивающихся фрагментов окрасочного покрытия; - покрытие элементов
балок антикоррозионными составами согласно ТКП 45-2.01-111-2008 (02250)
«Защита конструкций от коррозии»; - восстановление окрасочного покрытия на
участках его удаления и в местах отсутствия; - качественное опирание
второстепенных балок на внутреннюю несущую стену по оси Б в соответствии с
требованиями действующих ТНПА; - замену балки №12 на аналогичную по
физико-механическим характеристикам (при необходимости); - усиление балки №8
при помощи приварки стальной пластины к нижней поверхности на всю длину.
Пластину принять 145х4 мм их стали С255. Катет шва принять 6,0 мм. Усилие
участка балок №8, №11 путем подведения стального двутавра. Стальной двутавр
принять №24ГОСТ 8239-89 из стали С255. Двутавр закрепить в внутренней стене
по оси 6 при помощи пластины и болтов. Пластину принять 180х350х10 мм из
стали С255. Пластин закрепить к стене при помощи болтов БСР 22х250 ГОСТ
28778-90. Двутавр приварить к пластине в торец. С другой стороны двутавр
подвести под балку №8 и закрепить при помощи приварки полок.
|
|
4
|
Монолитное
железобетонное перекрытие
|
Ревизия нижней
поверхности монолитного железобетонного перекрытия включающая: - удаление
отслоившихся фрагментов бетон; - зачистку поврежденных арматурных стержней от
продуктов коррозии; - покрытие арматурных стержней антикоррозионными
составами согласно ТКП 45-2.01-111-2008 (02250) «Защита конструкций от
коррозии»; - высушивание перекрытия на участках биоповреждений и увлажнений,
обработку перекрытия на данных участках (в радиусе не менее 0,5 м от
пораженного участка) универсальным составом-антисептиком «Святозар-доктор №1»
либо аналогичным составом; - восстановление целостности перекрытия в местах
оголения арматурных стержней и на участках вскрытия для детального
обследования составом «Лахта. Ремонтный состав базовый» либо аналогичным
составом; - демонтаж участках перекрытия между балками №8, №11, №12 и
выполнение его заново в соответствии с действующими ТНПА.
|
При принятии решения об установки нового оборудования на
обследованную балочную клетку необходимо учесть, что максимальная допустимая
нагрузка на конструкции клетки (после выполнения комплекса мероприятии по их
восстановлению) следующая:
■ монолитное железобетонное перекрытие - не более 8,0
кПа (0,8 т/м2);
■ главную балку - не более 320 кН•м (32,0 т•м);
■ второстепенную балку - не более 47 кН/м (4,7 т/м);
■ стойку - не более 670 кН (67,0 т).
При размешивании деаэраторной установки ДСА-15/10 на
обследованную балочную клетку необходимо выполнить фундамент в виде стальной
рамы, с обеспечением передачи нагрузки на второстепенные балки №5, №6, №7.
Выводы по результатам обследования:
В результате натурных и инструментальных обследований
основных строительных конструкций и узлов здания выявлены условия их
эксплуатации, определены виды, типы и марки, а также фактические прочностные
характеристики материалов конструктивных элементов, дана оценка их состояния.
3.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
.1 Определение стоимости местоположения объекта
оценки
Вариант 4
Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях.
Дата оценки 06.01.2011. Площадь земельного участка 12700 м2. Площадь
улучшений на земельном участке 580/1560 м2. Площадь застройки
объекта оценки составляет 1950 м2. Кадастровая стоимость земель
оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта
недвижимости составляет 40 долл. за 1 м2. Корректирующий
коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1,1. Курс доллара
на дату оценки составляет 9230 руб. Площадь условного земельного участка по
объекту оценки определяется с использованием коэффициента плотности застройки.
Таблица 3.1.1 - Исходные данные
|
Наименование показателя
|
Величина
|
|
Общая площадь
улучшений на земельном участке, м2.
|
2140
|
|
Общая площадь
объекта оценки, м2.
|
580
|
|
Площадь
застройки всех основных улучшений на з.у., м2.
|
2140
|
|
Площадь
застройки объекта оценки, м2.
|
1950
|
|
Площадь
земельного участка, м2.
|
12700
|
|
Кадастровая
стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования
оцениваемого объекта недвижимости, у. е.
|
40
|
|
Корректирующий
коэффициент, учитывающий особенности земельного участка
|
1,1
|
|
Коэффициент,
учитывающий изменения цен на рынке земельных участков
|
2,15
|
|
Курс у. е. на
дату оценки, руб.
|
3002
|
|
Дата оценки
|
06.01.2011 г.
|
Решение:
1 способ
1. Определяем коэффициент использования территории по
формуле:
Кит = SВ/SL,
где SВ - общая площадь основных улучшений,
расположенных на земельном участке;
SL - площадь земельного участка.
Кит = SВ/SL = (580 + 1560)/12700 =
0,16.
2. Так как коэффициент использования территории меньше 1 (Кит
= 0,16 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на
основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по
формуле:
SLi = SВi/ Кит,
где SВi - площадь застройки
основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.
SLi = 1560/0,16 = 9750 м2.
3. Стоимость местоположения объекта недвижимости с
использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр∙ Kиц,
где KCзоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по
виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;
Kр - корректирующий коэффициент, учитывающий
особенности земельного участка;
Kиц - коэффициент, учитывающий изменения цен на
рынке земельных участков.
VL = 39,51∙9750 ∙1,1∙2,15∙
3002 =2,7∙ 109рублей.
VL = 39,51 ∙ 9750 ∙ 1,1∙ 2,15 =
911051 долл.
2 способ
1. Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:
Кпл = SL/SB;
Кпл = 12700/(580+ 1560) = 5,93.
2. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на
основное улучшение, определяется по формуле:
SLi = SВi ∙ Кпл;
SLi = 1560 ∙ 5,93 = 9250,8 м2.
3. Стоимость местоположения объекта оценки:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр ∙ Kиц;
VL = 39,51 ∙ 9250,8 ∙ 3002 ∙ 1,1∙
2,15 = 2,59∙109 рублей (875126 долл.).
Вариант 9
Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях.
Дата оценки 30.03.2011. Площадь земельного участка 12200 м2. Площадь
улучшений на земельном участке 5000/300/1300 м2. Площадь застройки
всех улучшений составляет 6600 м2, Площадь застройки объекта оценки
составляет 990 м2. Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по
виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет
37 долл. за 1 м2. Корректирующий коэффициент, учитывающий
особенности земельного участка равен 1.0. Курс доллара на дату оценки
составляет 9230 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки
определяется с использованием коэффициента плотности застройки.
Таблица 3.1.1 - Исходные данные
|
Наименование
показателяВеличина
|
|
|
Общая площадь
улучшений на земельном участке, м2.
|
6600
|
|
Общая площадь
объекта оценки, м2.
|
Из зад
|
|
Площадь
застройки всех основных улучшений на з.у., м2.
|
6600
|
|
Площадь
застройки объекта оценки, м2.
|
3+3*15%
|
|
Площадь
земельного участка, м2.
|
12200
|
|
Кадастровая
стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования
оцениваемого объекта недвижимости, у. е.
|
|
Корректирующий
коэффициент, учитывающий особенности земельного участка
|
1,0
|
|
Коэффициент,
учитывающий изменения цен на рынке земельных участков
|
1,3
|
|
Курс у. е. на
дату оценки, руб.
|
3038
|
|
Дата оценки
|
30.03.2011 г.
|
Решение:
1 способ. Определим стоимость местоположения объекта
недвижимости при помощи коэффициента использования территории.
Определяем коэффициент использования территории по формуле:
Кит = SВ/SL,
где SВ - общая площадь основных улучшений,
расположенных на земельном участке;
SL - площадь земельного участка.
Кит = SВ/SL = (5000+300+1300)/12200 =
0,54.
Так как коэффициент использования территории меньше 1 (Кит
= 0,54 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на
основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по
формуле:
SLi = SВi/ Кит,
где SВi - площадь застройки
основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.
SLi = 5000/0,54 = 9259 м2.
Стоимость местоположения объекта недвижимости с
использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр∙ Kиц,
где KCзоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по
виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;
Kр - корректирующий коэффициент, учитывающий
особенности земельного участка;
Kиц - коэффициент, учитывающий изменения цен на
рынке земельных участков.
VL = 39,51 ∙ 9259 ∙ 3038 ∙ 1,0 ∙1,3
= 1,44∙109 рублей.
VL = 39,51 ∙ 9259 ∙ 1,0 ∙1,3 =
475570 долл.
2 способ. Определим стоимость местоположения объекта
недвижимости с использованием коэффициента плотности застройки.
Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:
Кпл = SL/SB;
Кпл = 12200/(1300+5000+300) = 1,848.
4. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на
основное улучшение, определяется по формуле:
SLi = SВi ∙ Кпл;
SLi = 5000 ∙ 1,848 = 9240 м2.
5. Стоимость местоположения объекта оценки:
VL = KCзоны ∙ SLi ∙ Kр ∙ Kиц;
VL = 39,51 ∙ 9240 ∙ 3038 ∙ 1,3∙
1,0 = 1,44∙109 рублей (474594 долл.).
.2 Определение физического износа конструктивных
элементов
Обследование здания показало, что требуется полная замена
стропильной системы и кровли, усиление плит перекрытия, расшивка трещин
наружных стен, гидроизоляция цокольной части наружных стен, а также замена пола
первого этажа, ремонт отмостки.
Необходимо определить накопленный физический
износ указанных конструктивных элементов здания в денежном выражении.
Определение накопленного износа производится, как правило, в
долях или процентах от стоимости восстановления или замещения улучшений.
Для расчетов чаще всего применяются следующие методы:
· средневзвешенного износа;
· экономической жизни объекта оценки;
· разбивки по отдельным элементам;
· рыночной выборки.
Метод разбивки по отдельным элементам - расчет накопленного
износа путем разбивки его на физический, функциональный и внешний вид износа.
При расчете (учете) факторов, уменьшающих стоимость объекта
оценки, накопленный износ вычисляют по формуле:
Инак = Ифиз + Ифункц + Ивн,
где Ифиз - физический износ;
Ифункц - функциональный износ;
Ивн - внешний износ.
Накопленный износ, рассчитанный по формуле, не может превышать
100% от стоимости восстановления или замещения.
Таблица 3.2.1 - Исходные данные
|
Вариант 4
|
Вариант 9
|
|
Фактический
(эффективный) срок службы здания, лет
|
90
|
79
|
|
Хронологический
возраст здания, лет
|
110
|
78
|
|
Оставшаяся
экономическая жизнь здания, лет
|
10
|
26
|
|
Стоимость
восстановления здания, долл. (Св)
|
70000
|
12000
|
|
Удельный вес
фундаментов в стоимости здания, % (Ув)
|
10,0%
|
|
Удельный вес
стен в стоимости здания, %
|
32,12%
|
|
Удельный вес
перегородок в стоимости здания, %
|
11,88%
|
|
Удельный вес
перекрытий в стоимости здания, %
|
2,0%
|
|
Удельный вес
крыши в стоимости здания, %
|
12,0%
|
|
Удельный вес по
ремонту пола в стоимости здания, %
|
6,0%
|
|
Удельный вес
проёмов в стоимости здания, %
|
5,0%
|
|
Удельный вес
отделочных работ в стоимости здания, %
|
6,0%
|
|
Удельный вес
внутренних санитарно-технических и электрических устройств в стоимости
здания, %
|
11,0%
|
|
Удельный вес
прочего в стоимости здания, %
|
4,0%
|
Таблица 3.2.2 - Статьи затрат
|
Статьи затрат
|
Удельный вес
ремонта от стоимости конструктивного элемента
|
Нормативный
срок службы (Тн), лет
|
|
Работы по
ревизии фундаментов
|
10,0%
|
60
|
|
Работы по
восстановлению целостности стен
|
32,12%
|
50
|
|
Работы по
восстановлению целостности перегородок
|
11,88%
|
60
|
|
Работы по
ревизии нижней поверхности перекрытия
|
2,0%
|
65
|
|
Ремонт крыши
|
12,0%
|
80
|
|
Работы по ремонту
полов
|
6,0%
|
30
|
|
Работы по
ремонту проемов
|
5,0%
|
40
|
|
Отделочные
работы
|
6,0%
|
30
|
|
Внутренние
санитарно-технические и электрические устройства
|
11,0%
|
45
|
|
Прочие работы
|
4,0%
|
35
|
Вариант 9
) Определение стоимости по удельному весу Сув
= (Св · Ув) /100%
Су1в = (Св · Ув1)
/ 100% = (12000 · 10,0%) / 100% = 1200 долл.;
Су2в = (Св · Ув2)
/ 100% = (12000 · 32,12%) / 100% = 3854 долл.;
Су3в = (Св · Ув3)
/ 100% = (12000 · 11,88%) / 100% = 1426 долл.;
Су4в = (Св · Ув4)
/ 100% = (12000 · 2%) / 100% = 240 долл.;
Су5в = (Св · Ув5)
/ 100% = (12000 · 12,0%) / 100% = 1440 долл.;
Су6в = (Св · Ув6)
/ 100% = (12000 · 6,0%) / 100% = 720 долл.;
Су7в = (Св · Ув7)
/ 100% = (12000 · 5,0%) / 100% = 600 долл.;
Су8в = (Св · Ув8)
/ 100% = (12000 · 6,0%) / 100% = 720 долл.;
Су9в = (Св · Ув9)
/ 100% = (12000 · 11,0%) / 100% = 1320 долл.;
Су10в = (Св · Ув9)
/ 100% = (12000 · 4,0%) / 100% = 480 долл.
) Определение стоимости ремонта по удельному весу Сру
= (Сув · Увр) / 100%
Ср1у = (Су1в ·
Ув1р) / 100% = (1200 · 10,0%) / 100% = 120 долл.;
Ср2у = (Су2в ·
Ув2р) / 100% = (3854 · 32,12%) / 100% = 1238 долл.;
Ср3у = (Су3в ·
Ув3р) / 100% = (1426 · 11,88%) / 100% = 169 долл.;
Ср4у = (Су4в ·
Ув4р) / 100% = (240 · 2,0%) / 100% = 5 долл.;
Ср5у = (Су5в ·
Ув5р) / 100% = (1440 · 12,0%) / 100% = 173 долл.;
Ср6у = (Су6в ·
Ув6р) / 100% = (720 · 6,0%) / 100% = 43 долл.;
Ср7у = (Су7в ·
Ув7р) / 100% = (600 · 5,0%) / 100% = 30 долл.;
Ср8у = (Су8в ·
Ув8р) / 100% = (720 · 6,0%) / 100% = 43 долл.;
Ср9у = (Су9в ·
Ув9р) / 100% = (1320 · 11,0%) / 100% = 145 долл.;
Ср10у = (Су9в ·
Ув9р) / 100% = (480 · 4,0%) / 100% =19 долл.
) Вычисляем износ Икэ = (Тф
/ Тн) · 100%
Ик1э = (Тф1 / Тн1)
· 100% = (7,9 / 60) · 100% = 13%
Ик2э = (Тф2 / Тн2)
· 100% = (25,3748 / 50) · 100% = 51%
Ик3э = (Тф3 / Тн3)
· 100% = (9,3852 / 60) · 100% = 16%
Ик4э = (Тф4 / Тн4)
· 100% = (1,58 / 65) · 100% = 2%
Ик5э = (Тф5 / Тн5)
· 100% = (9,48 / 80) · 100% = 12%
Ик6э = (Тф6 / Тн6)
· 100% = (4,74/ 30) · 100% = 16%
Ик7э = (Тф7 / Тн7)
· 100% = (3,95 / 40) · 100% = 10%
Ик8э = (Тф8 / Тн8)
· 100% = (4,74 / 30) · 100% = 16%
Ик9э = (Тф9 / Тн9)
· 100% = (8,69 / 45) · 100% = 19%
Ик10э = (Тф10 / Тн10)
· 100% = (3,16 / 35) · 100% = 9%
) Определяем остаточную стоимость Co = Сув
- Сур
Co1 = Су1в - Су1р
= 1200 - 120 = 1080 долл.;
Co2 = Су2в - Су2р
= 3854 -1238 = 2616 долл.;
Co3 = Су3в - Су3р
= 1426 - 169 = 1257 долл.;
Co4 = Су4в - Су4р
= 240 - 5 = 235 долл.;
Co5 = Су5в - Су5р
= 1440 - 173 = 1267 долл.;
Co6 = Су6в - Су6р
= 720 - 43 = 677 долл.;
Co7 = Су7в - Су7р
= 600 - 30 = 570 долл.;
Co8 = Су8в - Су8р
= 720 - 43 = 677 долл.;
Co9 = Су9в - Су9р
= 1320 - 145 = 1175 долл.;
Co10 = Су9в - Су9р
= 480 - 19 = 461 долл.
5) Находим износ по остаточной стоимости Иос
= (Со · Икэ) / 100%
Ио1с = (Со1 · Ик1э)
/ 100% = (1080 · 13) / 100% = 140 долл.;
Ио2с = (Со2 · Ик2э)
/ 100% = (2616 · 51) / 100% = 1334 долл.;
Ио3с = (Со3 · Ик3э)
/ 100% = (1257 · 16) / 100% = 201 долл.;
Ио4с = (Со4 · Ик4э)
/ 100% = (235 · 2) / 100% = 5 долл.;
Ио5с = (Со5 · Ик5э)
/ 100% = (1267 · 12) / 100% = 152 долл.;
Ио6с = (Со6 · Ик6э)
/ 100% = (677· 16) / 100% = 108 долл.;
Ио7с = (Со7 · Ик7э)
/ 100% = (570 · 10) / 100% = 57 долл.;
Ио8с = (Со8 · Ик8э)
/ 100% = (677 · 16) / 100% = 108 долл.;
Ио9с = (Со9 · Ик9э)
/ 100% = (1175 · 19) / 100% = 223 долл.;
Ио10с = (Со10 · Ик10э)
/ 100% = (461 · 9) / 100% = 41 долл.
) Вычисляем накопленный износ Ин = Иос
+ Сру
Ин1 = Ио1с + Ср1у
= 140 + 120 = 260 долл.;
Ин2 = Ио2с + Ср2у
= 1334 + 1238 = 2572 долл.;
Ин3 = Ио3с + Ср3у
= 201+ 169= 370 долл.;
Ин4 = Ио4с + Ср4у
= 5 + 5= 10 долл.;
Ин5 = Ио5с + Ср5у
= 152 + 173= 325 долл.;
Ин6 = Ио6с + Ср6у
= 108 + 43 = 151 долл.;
Ин7 = Ио7с + Ср7у
= 57 + 30 = 87 долл.;
Ин8 = Ио8с + Ср8у
= 108 + 43 = 151 долл.;
Ин9 = Ио9с + Ср9у
= 223 + 145 = 368 долл.;
Ин10 = Ио10с + Ср10у
= 41 + 19 = 60 долл.
Полученные значения сводим в таблицы 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5.
Таблица 3.2.3 - Сводная таблица
|
Стоимость
конструктивных элементов по удельному весу, у. е.  Стоимость ремонтных работ с учетом
удельного веса (исправ. износ), у. е.  Износ конструктивных элементов, %  Остаточная стоимость объекта оценки, у. е.  Износ конструктивных элементов
(неисправимый износ), у. е. Суммарный накопленный физический износ конструктивных элементов,
у. е. 
|
|
|
|
|
|
|
1200
|
120
|
13
|
1080
|
140
|
260
|
|
3854
|
1238
|
51
|
2616
|
1334
|
2572
|
|
1426
|
169
|
16
|
1257
|
201
|
370
|
|
240
|
5
|
2
|
235
|
5
|
10
|
|
1440
|
173
|
12
|
1267
|
152
|
325
|
|
720
|
43
|
16
|
677
|
108
|
151
|
|
600
|
30
|
10
|
570
|
57
|
87
|
|
720
|
43
|
16
|
677
|
108
|
151
|
|
1320
|
145
|
19
|
1175
|
223
|
368
|
|
480
|
19
|
9
|
461
|
41
|
60
|
Таблица 3.2.4 - Сводная таблица
|
Характеристика
выявленных недостатков
|
Стоимость
конструктивных элементов, у. е.
|
Удельный вес
ремонта от стоимости конструктивного элемента, %
|
|
Работы по
ревизии фундаментов
|
1200
|
10,0%
|
|
Работы по
восстановлению целостности стен
|
3854
|
32,12%
|
|
Работы по восстановлению
целостности перегородок
|
1426
|
11,88%
|
|
Работы по
ревизии нижней поверхности перекрытия
|
240
|
2,0%
|
|
Ремонт крыши
|
1440
|
12,0%
|
|
Работы по
ремонту полов
|
720
|
6,0%
|
|
Работы по
ремонту проемов
|
600
|
5,0%
|
|
Отделочные
работы
|
720
|
6,0%
|
|
Внутренние
санитарно-технические и электрические устройства
|
1320
|
11,0%
|
|
Прочие работы
|
480
|
4,0%
|
Таблица 3.2.5 - Сводная таблица
|
Стоимость
ремонтных работ с учетом удельного веса (исправ. износ), у. е.
|
Остаточная
стоимость объекта оценки, у. е.
|
Тн,
лет
|
Тф,
лет
|
Износ
конструктивных элементов, %
|
Износ
конструктивных элементов (неиспр. износ), у. е.
|
Суммарный
накопленный физический износ конструктивных элементов, у. е.
|
|
120
|
1080
|
60
|
7,9
|
13
|
140
|
260
|
|
1238
|
2616
|
50
|
25,3748
|
51
|
1334
|
2572
|
|
169
|
1257
|
60
|
9,3852
|
16
|
201
|
370
|
|
5
|
235
|
65
|
1,58
|
2
|
5
|
10
|
|
173
|
1267
|
80
|
9,48
|
12
|
152
|
325
|
|
43
|
677
|
30
|
4,74
|
16
|
108
|
151
|
|
30
|
570
|
40
|
3,95
|
10
|
57
|
87
|
|
43
|
677
|
30
|
4,74
|
16
|
108
|
151
|
|
145
|
45
|
8,69
|
19
|
223
|
368
|
|
19
|
461
|
35
|
3,16
|
9
|
41
|
60
|
Рассчитаем накопленный износ всего здания по формуле:
Определим накопленный износ здания методом экономической жизни,
используя формулу:
Вариант 4:
1) Определение стоимости по удельному весу Сув
= (Св · Ув) /100%
Су1в = (Св · Ув1)
/ 100% = (70000 · 10,0%) / 100% = 7000 долл.;
Су2в = (Св · Ув2)
/ 100% = (70000 · 32,12%) / 100% = 22484 долл.;
Су3в = (Св · Ув3)
/ 100% = (70000 · 11,18%) / 100% = 7826 долл.;
Су4в = (Св · Ув4)
/ 100% = (70000 · 2,0%) / 100% = 1400 долл.;
Су5в = (Св · Ув5)
/ 100% = (70000 · 12,0%) / 100% = 8400 долл.;
Су6в = (Св · Ув6)
/ 100% = (70000 · 6,0%) / 100% = 4200 долл.;
Су7в = (Св · Ув7)
/ 100% = (70000 · 5,0%) / 100% = 3500 долл.;
Су8в = (Св · Ув8)
/ 100% = (70000 · 6,0%) / 100% = 4200 долл.;
Су9в = (Св · Ув9)
/ 100% = (70000 · 11,0%) / 100% = 7700 долл.
Су10в = (Св · Ув10)
/ 100% = (70000 · 4,0%) / 100% = 2800 долл.
2) Определение стоимости ремонта по удельному весу Сру
= (Сув · Увр) / 100%
Ср1у = (Су1в ·
Ув1р) / 100% = (7000 · 10,0%) / 100% = 700 долл.;
Ср2у = (Су2в ·
Ув2р) / 100% = (22484 · 32,12%) / 100% = 7222 долл.;
Ср3у = (Су3в ·
Ув3р) / 100% = (7826 · 11,88%) / 100% = 875 долл.;
Ср4у = (Су4в ·
Ув4р) / 100% = (1400 · 2,0%) / 100% = 28 долл.;
Ср5у = (Су5в ·
Ув5р) / 100% = (8400 · 12,0%) / 100% = 1008 долл.;
Ср6у = (Су6в ·
Ув6р) / 100% = (4200 · 6,0%) / 100% = 252 долл.;
Ср7у = (Су7в ·
Ув7р) / 100% = (3500 · 5,0%) / 100% = 175 долл.;
Ср8у = (Су8в ·
Ув8р) / 100% = (4200 · 6,0%) / 100% = 252 долл.;
Ср9у = (Су9в ·
Ув9р) / 100% = (7700 · 11,0%) / 100% = 847 долл.
Ср10у = (Су10в ·
Ув10р) / 100% = (2800 · 4,0%) / 100% = 112 долл.
) Вычисляем износ Икэ = (Тф /
Тн) · 100%
Ик1э = (Тф1 / Тн1)
· 100% = (0,9 / 60) · 100% = 15%
Ик2э = (Тф2 / Тн2)
· 100% = (28,908 / 50) · 100% = 58%
Ик3э = (Тф3 / Тн3)
· 100% = (10,692 / 60) · 100% = 18%
Ик4э = (Тф4 / Тн4)
· 100% = (1,8 / 65) · 100% = 3%
Ик5э = (Тф5 / Тн5)
· 100% = (10,8 / 80) · 100% = 14%
Ик6э = (Тф6 / Тн6)
· 100% = (5,4 / 30) · 100% = 18%
Ик7э = (Тф7 / Тн7)
· 100% = (4,5 / 40) · 100% = 11%
Ик8э = (Тф8 / Тн8)
· 100% = (5,4 / 30) · 100% = 18%
Ик9э = (Тф9 / Тн9)
· 100% = (9,9/ 45) · 100% = 22%
Ик10э = (Тф10 / Тн10)
· 100% = (3,6 / 35) · 100% = 10%
4) Определяем остаточную стоимость Co = Сув
- Сур
Co1 = Су1в - Су1р
= 7000 - 700 = 6300 долл.;
Co2 = Су2в - Су2р
= 22484 - 7221,861 = 15262,14 долл.;
Co3 = Су3в - Су3р
= 7826 - 847,95 = 6951,05 долл.;
Co4 = Су4в - Су4р
= 1400 - 28 = 10311 долл.;
Co5 = Су5в - Су5р
= 8400 - 1008 = 7392 долл.;
Co6 = Су6в - Су6р
= 4200 - 252 = 3948 долл.;
Co7 = Су7в - Су7р
= 3500 - 175 = 3325 долл.;
Co8 = Су8в - Су8р
= 4200 - 252 = 3948 долл.;
Co9 = Су9в - Су9р
= 7700 - 847 = 6853 долл.
Co10 = Су10в - Су10р
= 2800 - 112 = 2688 долл.
) Находим износ по остаточной стоимости Иос
= (Со · Икэ) / 100%
Ио1с = (Со1 · Ик1э)
/ 100% = (6300 · 15) / 100% = 945 долл.;
Ио2с = (Со2 · Ик2э)
/ 100% = (15262 · 58) / 100% = 8852 долл.;
Ио3с = (Со3 · Ик3э)
/ 100% = (6951 · 18) / 100% = 1251 долл.;
Ио4с = (Со4 · Ик4э)
/ 100% = (10311 · 3) / 100% = 309 долл.;
Ио5с = (Со5 · Ик5э)
/ 100% = (7392 · 14) / 100% = 1035 долл.;
Ио6с = (Со6 · Ик6э)
/ 100% = (3948· 18) / 100% = 711 долл.;
Ио7с = (Со7 · Ик7э)
/ 100% = (3325 · 11) / 100% = 366 долл.;
Ио8с = (Со8 · Ик8э)
/ 100% = (3948 · 18) / 100% = 711 долл.;
Ио9с = (Со9 · Ик9э)
/ 100% = (6853 · 22) / 100% = 1508 долл.;
Ио10с = (Со10 · Ик10э)
/ 100% = (2688 · 10) / 100% = 269 долл.
) Вычисляем накопленный износ Ин = Иос
+ Сру
Ин1 = Ио1с + Ср1у
= 945 + 700 = 1645 долл.;
Ин2 = Ио2с + Ср2у
= 8852+ 7222 = 16074 долл.;
Ин3 = Ио3с + Ср3у
= 1251+ 875= 2126 долл.;
Ин4 = Ио4с + Ср4у
= 309 + 28= 337 долл.;
Ин5 = Ио5с + Ср5у
= 1035 + 1008= 2043 долл.;
Ин6 = Ио6с + Ср6у
= 711 + 252 = 963 долл.;
Ин7 = Ио7с + Ср7у
= 366 + 175 = 541 долл.;
Ин8 = Ио8с + Ср8у
= 711 + 252 = 963 долл.;
Ин9 = Ио9с + Ср9у
= 1508 + 847 = 2355 долл.;
Ин10 = Ио10с + Ср10у
= 269 + 112 = 381 долл.
Полученные значения сводим в таблицы 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6.
Таблица 3.2.4 - Сводная таблица
Стоимость конструктивных элементов по
удельному весу, у. е. 
Стоимость ремонтных работ с учетом
удельного веса (исправ. износ), у. е. 
Износ конструктивных элементов, %
Остаточная стоимость объекта оценки, у. е.
|
Износ конструктивных элементов
(неисправимый износ), у. е.Суммарный накопленный физический износ конструктивных элементов,
у. е. 
|
|
|
|
|
|
|
7000
|
700
|
15
|
6300
|
945
|
1645
|
|
22484
|
7222
|
58
|
15262
|
2252
|
16074
|
|
7826
|
875
|
18
|
6951
|
1251
|
2126
|
|
1400
|
28
|
3
|
10311
|
309
|
337
|
|
8400
|
1008
|
14
|
7392
|
1035
|
2043
|
|
4200
|
252
|
18
|
3948
|
711
|
963
|
|
3500
|
175
|
11
|
3325
|
366
|
541
|
|
4200
|
252
|
18
|
3948
|
711
|
963
|
|
7700
|
847
|
22
|
6853
|
1508
|
2355
|
|
2800
|
112
|
10
|
2688
|
269
|
381
|
Таблица 3.2.5 - Сводная таблица
|
Характеристика
выявленных недостатков
|
Стоимость
конструктивных элементов, у. е.
|
Удельный вес
ремонта от стоимости конструктивного элемента, %
|
|
Работы по
ревизии фундаментов
|
7000
|
10,0%
|
|
Работы по
восстановлению целостности стен
|
22484
|
32,12%
|
|
Работы по
восстановлению целостности перегородок
|
7826
|
11,88%
|
|
Работы по
ревизии нижней поверхности перекрытия
|
1400
|
2,0%
|
|
Ремонт крыши
|
8400
|
12,0%
|
|
Работы по
ремонту полов
|
4200
|
6,0%
|
|
Работы по
ремонту проемов
|
3500
|
5,0%
|
|
Отделочные
работы
|
4200
|
6,0%
|
|
Внутренние
санитарно-технические и электрические устройства
|
7700
|
11,0%
|
|
Прочие работы
|
2800
|
4,0%
|
Таблица 3.2.6 - Сводная таблица
|
Стоимость
ремонтных работ с учетом удельного веса (исправ. износ), у. е.
|
Остаточная
стоимость объекта оценки, у. е.
|
Тн,
лет
|
Тф,
лет
|
Износ
конструктивных элементов, %
|
Износ
конструктивных элементов (неиспр. износ), у. е.
|
Суммарный
накопленный физический износ конструктивных элементов, у. е.
|
|
700
|
6300
|
60
|
9
|
15
|
945
|
1645
|
|
7222
|
15262
|
50
|
28,908
|
58
|
2252
|
16074
|
|
875
|
6951
|
60
|
10,692
|
18
|
1251
|
2126
|
|
28
|
10311
|
65
|
1,8
|
3
|
309
|
337
|
|
1008
|
7392
|
80
|
10,8
|
14
|
1035
|
2043
|
|
252
|
3948
|
30
|
5,4
|
18
|
711
|
963
|
|
175
|
3325
|
40
|
4,5
|
11
|
366
|
541
|
|
252
|
3948
|
30
|
5,4
|
18
|
711
|
963
|
|
847
|
6853
|
45
|
9,9
|
22
|
1508
|
2355
|
|
112
|
2688
|
35
|
3,6
|
10
|
269
|
381
|
Рассчитаем накопленный износ всего здания по формуле:
Определим накопленный износ здания методом экономической жизни,
используя формулу:
Список используемой литературы
здание недвижимость ущерб
стоимость
1. ТКП
45 - 1. 04 - 208 - 2010 (02250). Здания и сооружения. Техническое состояние и
обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их
пригодности к эксплуатации. Основные требования.
2. ТКП
45 - 1. 04 - 119 - 2008 (02250). Здания и сооружения. Оценка степени
физического износа.
. Васильев
А.А. Оценка физического износа жилых и общественных зданий: учебно-методическое
пособие по курсовому и дипломному проектированию. - Гомель: БелГУТ, 2009 г.
. «Положение
об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь»,
утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г. №615.
. Инструкция
Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь
от 18.01.1995 г. «Инструкция о порядке проведения государственной экологической
экспертизы проектной документации в Республике Беларусь.
. Приказ
Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 04.11.198
г. №169 «Об утверждении инструкции по проведению экспертизы оценки жилых домов
и квартир в домах государственного жилого фонда».
. Постановление
Министерства информации Республики Беларусь от 13.06.2005 г. №7 «Об утверждении
Инструкции о порядке проведения Министерством информации Республики Беларусь
экспертизы инвестиционных проектов».
. Постановление
Министерства экономики Республики Беларусь от 27.02.2004 №54 «Об утверждении
инструкции по проведению экспертизы финансового состояния и платежеспособности
организации, находящейся в процедуре экономической несостоятельности
(банкротства), и Инструкция по проведению экспертизы плана санации организации,
находящейся в процедуре экономической несостоятельности (банкротства)».
. Постановление
Совета министров Республики Беларусь от 29.10.2010 г. №1592 «Положение о
порядке проведения общественной экологической экспертизы».
. Васильев
А.А. Дефекты и повреждения элементов и конструкций зданий и сооружений, ч. 1 и
ч. 2 Уч.-изд. БелГУТ, 2010 г.
. Васильев
А.А.; Дзирко С.В.; Лейко О.А. Характерные повреждения строительных конструкций
и причины их возникновения. Уч. мет. пособие, Гомель, БелГУТ, 2011 г.
. Васильев
А.А. «Повреждение элементов и конструкций зданий от физического воздействия».
Уч. мет. пособие, Гомель, 2011 г.
. Васильев
А.А. «Биологические повреждения материалов конструкций зданий и сооружений».
Уч. мет. пособие для студентов строительной специальности, Гомель, 2011 г.
. Единые
нормы и расценки на строительные и ремонтно-строительные работы, М. Стройиздат,
1976 г.
. Сендеров
Б.В. «Аварии Жилых зданий». М. Стройиздат, 1991 г.
. Блех
Е.М. «Повышение эффективности эксплуатации зданий» - М. Стройиздат, 1987 г.
. Бойко
М.Д. «Техническая эксплуатация зданий и сооружений». Уч. пособие для студентов
ВУЗов. Л. Стройиздат, 1979 г.
. Техническая
экспертиза жилых домов старой застройки. Л. Стройиздат, 1977 г.
. Кудрявцев
Н.А; Пироговский К.Н. Методические рекомендации по определению физического
износа жилых, общественных, промышленных зданий и сооружений, примерный состав
восстановления. БелГУТ, 1995 г.
. Правила
оценки физического износа жилых зданий. Изд. Офиц. М. Гражданстрой, 1988 г.
. Рейтман
А.Г. «Деформация и повреждение зданий». М., Стройиздат, 1983 г.
. Правила
пользования жилыми помещениями, содержание жилых и вспомогательных помещений
жилых домов в РБ. Приказ МЖКХ РБ №177 от 07.12.1999 г.
. Закон
Республики Беларусь «О государственных минимальных социальных стандартах» от
11.11.1999 г. №322-3.
. Жилищное
законодательство Республики Беларусь.