Ипотечное кредитование
Содержание
Введение
. Сущность ипотечного кредитования и
особенности его применения
.1 Понятие и сущность ипотеки
.2 История развития ипотеки
.3 Особенности применения
ипотечного кредитования
. Ипотечное кредитование в
Российской Федерации
.1 История ипотеки в России
.2 Развитие ипотечного кредитование
в Российской Федерации
.3 Ипотечное кредитование в России:
текущее состояние и перспективы развития
. Состояние и перспективы развития
ипотечного кредитования в Республике Беларусь
.1 Экономическое развитие Республики
Беларусь и инфляционные процессы в жилищном строительстве
.2 Особенности ипотечного
кредитования в Республике Беларусь и его противоречия
.3 Направления совершенствования
рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь
Заключение
Введение
Эта тема актуальна, так как понятие
"ипотеки" достаточно новое и для большинства остаётся неопределённым.
Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу
проблем - как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный
инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью
развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных
условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке
недвижимости и строительства.
Залог недвижимости (ипотека) -
это древняя форма обеспечения исполнения обязательств, применявшаяся еще в
Афинах и Древнем Риме и предполагающая залог недвижимого имущества с целью
получения денежной ссуды.
Современное понятие ипотеки
возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями
общества, развитием товарно-денежных отношений. С течением времени оно
постоянно совершенствовалось, отражая особенности конкретной страны.
Действующее гражданское
законодательство Республики Беларусь определяет ипотеку как залог земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого
имущества.
В настоящее время ипотека
означает для банков твердое обеспечение возврата предоставленных кредитных
средств, для экономики страны - возможность за счет кредитов, выдаваемых под
залог недвижимости, развивать строительство, промышленность и сельское
хозяйство, для граждан является способом решения жилищной проблемы.
Необходимыми предпосылками для
успешного становления и применения ипотеки являются функционально пригодные
нотариальная и судебная системы, земельный кадастр и многое другое. И все же в
первую очередь следует говорить о необходимости исследования и решения сугубо
правовых проблем, затрудняющих развитие института ипотеки в Республике
Беларусь. Актуальность темы исследования обусловлена ролью ипотечного
кредитования в современной рыночной экономике, а также недостаточно динамичным
развитием ипотечного кредитования в Беларуси.
Как показывает мировая практика, развитая
система ипотечного кредитования является одним из важнейших факторов
экономического и социального развития страны. Ее эффективное функционирование
не только обеспечивает рост финансирования капитальных вложений, но и
сдерживает инфляцию, способствует решению жилищной проблемы. Последнее
обстоятельство особенно актуально для Республики Беларусь.
Объектом исследования научной работы является
ипотечный кредит в Российской Федерации и его особенности в Республике
Беларусь. Предметом является сам механизм реализации ипотечного кредитования.
Цель научной работы - анализ состояния
ипотечного кредитования.
Для достижения цели научной работы необходимо
решить следующие задачи:
изучить сущность ипотечного кредита;
определить состояние ипотечного кредитования в
Российской Федерации;
выявить проблемы, существующие при осуществлении
ипотечного кредитования в Республике Беларусь
определить перспективы развития ипотеки в
современных условиях Республики Беларусь.
В данной научной работе были использованы такие
литературные источники, как: Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7
декабря 1998 года №218-3, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Российской Федерации (АИЖК), Жилищный кодекс Республики Беларусь, а также
различные учебные пособия по макроэкономике, экономические журналы и т.д.
1. Сущность ипотечного кредитования и его
применения
.1 Понятие
и сущность ипотечного кредитования
Ипотека является разновидностью имущественного
залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью
получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при
котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у
должника (залогодателя).
Залог - способ обеспечения исполнения
обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае
невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства
получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества
преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством.
Основной смысл долгосрочного залогового
кредитования в том, что оно расширяет финансовые и временные возможности
собственника частного или арендного жилья, дает стабильный и постоянный доход
кредитору, а также делает саму финансовую систему более твердой благодаря
залогу, который представляет собой реальный стабильный актив.
Основные преимущества ипотечного кредитования
для заемщика, заключаются в возможности:
приобретения недвижимости с помощью ипотечного
кредита при отсутствии необходимых средств на покупку только за собственный
капитал;
применения различных схем финансирования,
включая ипотечные с различной комбинацией оплаты кредита и сроков кредитования;
долгосрочные выплаты ипотечного кредита (по
желанию заемщика);
продажи заемщиком недвижимости, отягощенной
залогом, как с этим залогом, так и путем переноса существующего залога на новую
(вновь приобретаемую) недвижимость;
льготного налогообложения (во многих странах).
При этом необходимо отметить огромную роль налоговых льгот в увеличении
количества ипотечных кредитов;
извлечение заемщиком прибыли - разницы между
доходом недвижимости и платой за кредит, т.к. эта разница практически всегда
положительна;
получение прибыли от сэкономленного (на
ипотечном кредите) капитала и вложения его параллельно в другие доходные активы
- акции, облигации и т.д.
Привлекательные черты ипотечного кредита в
нормальных экономических условиях с точки зрения банков. Можно выделить
следующие основные преимущества:
надежное обеспечение ссуды недвижимостью снижает
вероятность убытков;
долгосрочный характер кредитования избавляет
банк от присущих краткосрочным ссудам частых переговоров и проверок
платежеспособности потенциальных заемщиков;
закладные, выданные в качестве обеспечения
кредитов, банк может реализовать на вторичном рынке, высвобождая тем самым
кредитные ресурсы для предоставления других кредитов.
Вместе с тем при ипотечном кредитовании у банка
могут возникнуть следующие сложности:
с этим кредитом связана необходимость держать в
штате банка специалистов по оценке недвижимости либо постоянно обращаться в
специализированные организации по ее оценке, что существенно повышает издержки
банка;
при неразвитости вторичного рынка закладных
выдаваемые на 20-30 и более лет кредиты означают весьма продолжительное отвлечение
средств банка из оборота;
преимущественно долгосрочный характер ипотечного
кредита повышает вероятность ошибки при определении уровня процента по этим
кредитам. При росте рыночных процентных ставок свыше процента, установленного
по ипотечным кредитам, банк может понести большие убытки;
немаловажным фактором является и то, что в
основе финансовой устойчивости системы ипотечного кредитования должны лежать
возможности кредитополучателя аккумулировать необходимые средства для
первоначального платежа на строительство (приобретение) жилья и его
платежеспособность, позволяющие своевременно и в полной сумме погасить
полученные кредиты.
Основными составляющими ипотечного договора
являются процентная ставка, размер кредита, срок кредитования. Несомненно,
существенным условием кредитного договора является также предмет залога, его
цена и стоимость, так как размер кредита, срок процентной ставки самым
непосредственным образом зависят от предмета ипотеки. По мнению М. Фридмана,
именно цена недвижимости является "нервной системой" жилищного рынка,
так как, несомненно, рыночный механизм образования стоимости и цены
недвижимости непосредственно формирует и регулирует инвестиционные и ипотечные
инструменты, ставки, систему управления, инвестиции и т.д. [20, с. 18].
1.2 История
развития ипотеки
Слово "ипотека" греческого
происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до
н. э.). В 594 г. до н. э. один из легендарных "семи мудрецов"
древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной
меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав
кредитора на определенную сумму.
Такой столб получил название ипотека (от греч.
hypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника
земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся
ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому
заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной
земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности
на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного
соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором
третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно - наличие
специальной доступной информации об этом праве.
Современное понятие ипотеки возникло не сразу.
Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его
товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось,
отражая особенности времени и конкретной страны.
Особая заслуга в развитии законодательства в
области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому
гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения
обязательств залогом недвижимого имущества.
Первоначально заложенное по договору имущество
до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в
собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась "фидуция"
(отлат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе
развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и
кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или
не возвращать ему имущество.
В древнерусском и древнегерманском гражданском
праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту
установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства. В
дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое
отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора.
Согласно данному положению, в случае исполнения
должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи.
Стороны фидуции могли в договоре ставить
условия:
• pactum vendendo, дающее право кредитору в
случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить
долг;
• lex commissoria, дающее право кредитору в
случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.
Но все равно в технологии сделки оставались
достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и
которые были невыгодны для заемщика. Следующая
форма развития вещного обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный
залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора.
Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой
недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как
гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог
пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно.
Более
того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной
недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право
продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при
неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору
было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В
случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи
недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и
остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не
входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.
Такая
форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала
значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того,
потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого
в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало
материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.
Появление самой ипотеки было обосновано
политическими и экономическими условиями того времени: ослабление
рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам
привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему
законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для
гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами,
так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в
силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение
новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без
передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже
новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на
недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение
обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно
гарантировало выполнение обязательства. Ипотечный
кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для
собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его
использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога
[2].
1.3 Виды
ипотечного кредитования и особенности его применения
Рассмотрим наиболее распространенные виды
ипотечного кредитования:
) Первая - стандартная, или типовая, форма
ипотечного кредита. Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую
сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными
взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.
Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и
процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью
оплачен. Срок ипотеки, как правило, достаточно большой - в США до 30, в России
до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода
или в его начале
кредиты с замораживанием процентных выплат до
истечения срока кредита - погашение кредита и капитализированных процентов по
нему производят в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно
ограниченно. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на
продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит,
проценты и получить прибыль от продажи;
кредиты с выплатой только процентов -
предусматривают единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце
срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита;
кредиты с частичной амортизацией и итоговым
шаровым платежом - допускают частичную амортизацию до конца срока кредита.
) Пружинные кредиты предполагают регулярные
равные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых
четырех лет погашают только проценты, а в последующие три года - проценты и
основной долг.
) Кредиты с участием применяют при финансировании
доходной недвижимости. Данный кредит близок самоамортизирующемуся, но
предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему,
претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он
может получать:
часть превышения ренты, часть превышения чистого
операционного дохода (кредит с участием в доходах);
часть прироста капитала или выручки, полученной
от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.д.
) Кредиты с нарастающими платежами предусматривают
равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами
сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут
увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит к
тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,
необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величина
основного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далее
уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.
) Кредиты с переменной ставкой, обычно
привязанные к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п.,
позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной
и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования.
Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую
предельную норму корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную
величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на
денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита
связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной
ставки на денежном рынке.
Некоторую страховку от такого риска обеспечивают
условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки, или канадского
ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют
кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.
Разновидность этого вида кредита - кредит с
переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат
заранее оговаривают предельные ставки процента. Таким образом, происходит
среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и
создается некоторая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям
денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в
Канаде и Англии.
) Кредиты с добавленной процентной ставкой
предполагают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число
периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты
используют при кредитовании личной ответственности (например, автомобилей), они
допускают досрочное погашение кредита.
Ипотека с периодическим увеличением суммы
взносов близка к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному
графику каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с залоговым счетом объединяет условия
традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей. Суть ее в
следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и,
кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме
ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем
взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая
сумма поступает с залогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает
фактический размер задолженности [25].
Можно выявить следующие отличительные
особенности ипотечного кредита.
) Обязательность обеспечения залогом (причем в
качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется
ипотечный кредит. Земля же не может выступать в качестве залога, так как
земельный участок не является высоколиквидным активом, и в случае необходимости
погашения задолженности заемщика перед банком посредством продажи заложенного
участка, сделать это в сжатые сроки крайне сложно. Еще труднее - продать землю
по достаточно высокой цене, чтобы погасить весь объем кредита).
Это означает, что в случае неисполнения
заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с
последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту
перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов,
связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается
бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи
дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку
жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть
свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в
обеспечение другого обязательства.
) Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты
предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря
длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
) Большинство ипотечных ссуд носят целевой
характер.
) Ипотечный кредит считается относительно
низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести
следующие:
сумма кредита, как правило, составляет
не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
величина ежемесячного платежа по
кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в
том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
при процедуре оценки вероятности
погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о
текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на
снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к
процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для
надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения
средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные
ценные бумаги или облигации [25].
Таким образом, понятие "ипотека"
основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной
формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели
ипотечного кредита, а также надежность его обеспечения.
2. Ипотечное кредитование в Российской Федерации
.1 Развитие ипотеки в Российской Федерации
Наличие системы ипотечного кредитования -
неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль
ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является
неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная
система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя
временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает
решать социальные и экономические проблемы.
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России
относятся к периоду XIII-XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в
самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с
древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное.
Однако передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, что
было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении
имущества должником. Значительно позднее при совершении закладной имущество
стало передаваться кредитору, который мог пользоваться его плодами вместо
процентов. Так в русском праве появилась новая форма залога, обеспечивающая
надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая использовать заложенное
имущество вместо начисления процентов на кредит.
Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки
для новой формы залога: экономический подъем и усовершенствование поземельной
регистрации уменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью
обезопасить его от злоупотреблений должника.В конце XVII в. в России
складывается система ипотечного кредитования дворянства. При этом банками
предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их
собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком
пассивных операций, согласно которым предполагалось платить вкладчикам 5 %
годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых.
Для увеличения капитала банка за счет выпуска
ассигнаций и других ценных бумаг в 1787 г. был создан Государственный заемный
банк. В обновленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по
выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных
учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к
стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом
залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину
выдаваемой ссуды значительно влияла цена "крепостной души". Рос
дефицит государственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии
ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось
предоставить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное
кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для
развития ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск
новых ценных бумаг - ипотечных облигаций. Для восполнения средств, потраченных
на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила
постепенная организация рынка ценных бумаг, формирующих вторичный рынок
закладных.
Во второй половине XIX в. порядок оформления
залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона 14
апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891
г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по
залогу недвижимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться
старшим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Старший
нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре надпись об
утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепостных
дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как
Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские
общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки
был выработан механизм операций с недвижимостью, ставший основой, на которой
базировались соответствующие положения в других странах.
Для получения кредита в перечисленных выше
заведениях ссудополучателю необходимо было представить в банк
правоустанавливающие акты на недвижимость, свидетельство старшего нотариуса или
суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о
страховании строений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая
под залог сумма составляла 50-75% от оценочной суммы.
В конце XIX - начале XX вв. активно шел процесс
кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести
ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских
поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и
способствовали наделению обедневших крестьян землей. С 1922 по 1961 г. в России
действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право
требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником
обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами
удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и
недвижимое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых
препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного
распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом
нормативных актов.
Впервые в постсоветское время понятие
"ипотека" было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации "О
залоге", который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения
обязательств. Гражданским кодексом Российской Федерации (часть первая) были уточнены
некоторые положения о залоге (статья 334-358). В статье 340 оговорено, что
ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по
тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей
закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого
участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право
залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания
и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
Регистрация недвижимости, важнейшая функция
государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости
невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона "Об
исполнительном производстве". Отдельные специальные нормы, которые, тем не
менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по
соответствующим законам. В 1998г. был принят
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно
которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна
сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного
недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Залогодателем может быть
сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее
в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека,
остается у залогодателя в его владении и пользовании (статья 1).
Договор
об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о заключении договоров, а также положений указанного
Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями
юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту
нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату
залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному
обеспечиваемому ипотекой обязательству. До принятия Закона "О залоге
недвижимости" не было серьезных оснований для выселения
неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Речь шла лишь
о переходе прав собственности с исключением права пользования или его
ограничением в зависимости от размера жилой площади на одного жильца. В
настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления
другого жилого помещения в черте того же населенного пункта и с учетом всех
санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными,
в том числе и местными, актами. Однако информация о наличии такого фонда и
судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых
условиях практически отсутствуют. Важно,
что с введением Закона "О залоге недвижимости" появилась
"закладная" как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на
получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой
имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других
доказательств существования этого обязательства и само право залога на
указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации
ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному
залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная
упрощает передачу банком прав по ипотеке - она передается путем совершения
очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще
одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная
сама может быть предметом залога [7,с. 62].
2.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного
кредитования в Российской Федерации
Деятельность кредитных организаций на российском
ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами,
регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного
кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права
граждан на жильё и на охрану частной собственности закреплены в Конституции
Российской Федерации (1993 г.). Важным шагом развития ипотечного
законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов
под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах
на иные помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение
и др. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ) предусматривает ряд
правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности
и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения
и перехода таких прав [22, с. 127].
Во исполнение требований Гражданского кодекса
Российской Федерации в 1999 г. был принят Федеральный закон Российской
Федерации от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом,
непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии
с ним:
• вводится единая система регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственная регистрация является
единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
• государственной регистрации подлежат:
право собственности на недвижимое имущество;
сделки с недвижимостью
ограничения прав на недвижимое имущество (арест,
ипотека, доверительное управление);
• создается единый банк информации в
пределах регистрационного округа;
• государственная регистрация прав носит
открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты
недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического
или юридического лица;
• государственная регистрация проводится
учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998
году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон
значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства
обеспечения кредита:
• в законе подробно регламентированы
обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в
течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране,
страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
• в связи с долгосрочностью ипотечного
кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного
перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его
отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации
юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
• изменен порядок реализации заложенного
имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не
только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение
самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по
поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке,
которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ
применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями
Гражданского кодекса о залоге [15].
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное
кредитование также следует отнести Федеральный закон "Об ипотечных ценных
бумагах" принятый 14 октября 2003 г. Этот закон получил широкую огласку
среди ипотечных кредиторов. Сразу же были найдены недостатки и проблемы в его
формулировках. Существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные
облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный
ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество, которое может
совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные
кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.
Существует немало проблем, связанных, в
частности, с регистрацией и перерегистрацией закладных при передаче их с
баланса кредитной организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением
операций. Закон не способствует простоте и прозрачности образования и обращения
ипотечных ценных бумаг и ограничивает их привлекательность с точки зрения
инвесторов. Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие
понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам,
обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных
сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия
государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила
контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.
Закон "Об ипотечных ценных бумагах"
рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как
важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью
привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики [22, с. 129].
.3 Рынок ипотечного кредитования в России в 2012
г: текущее положение дел и прогнозы
По оценке Минэкономразвития России, в целом за
первое полугодие 2012 г. прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года
составил 4,4%. Несмотря на благоприятную ценовую конъюнктуру для российского
сырьевого экспорта, экономика начинает замедляться. Экономический рост
поддерживается, главным образом, ростом зарплат и пенсий, особенно в бюджетной
сфере, а также розничным кредитованием, повышающим потребительские расходы.
По мнению Минэкономразвития России инфляция
может достигнуть 7% по итогам в 2012 года. В свою очередь, сохраняющаяся
неопределенность на финансовых рынках и напряжённая ситуация с ликвидностью
вынуждает банки повышать ставки по депозитам. При этом розничное кредитование
(в том числе ипотечные кредиты) также дорожает для заемщиков. Одновременно
ситуация в банковском секторе усугубляется продолжающимся оттоком капитала,
что, в совокупности с ростом количества кредитных организаций с минимальной
достаточностью капитала, усиливает риски банковской системы в целом. Несмотря
на затянувшуюся неопределенность европейского долгового кризиса, первое
полугодие 2012 года было очень успешным для российского ипотечного рынка. За
этот период населению предоставлено почти 296 тыс. ипотечных кредитов на общую
сумму 429,5 млрд рублей, что в 1,6 раза превышает уровень шести месяцев 2011
года в денежном и в 1,5 раза - в количественном выражении. Такие объемы выдачи
в первом полугодии являются максимальными не только за посткризисный период с
2008 года, но и за всю историю наблюдений показателя выдачи ипотечных кредитов
Банком России.
Рисунок 1 - Объём выданных ипотечных кредитов,
млрд. руб./квартал.
Тем не менее, в связи с ростом стоимости
фондирования и напряженной ситуацией с ликвидностью в первом полугодии 2012
года многие крупнейшие игроки ипотечного рынка заняли выжидательную позицию. В
результате в первой половине 2012 года мы наблюдали разнонаправленную политику
банков в ипотечном кредитовании - некоторые повышали ставки, некоторые,
напротив, понижали их. При этом форма повышения ставок была различной - прямое
повышение, отмена специальных и акционных программ, либо ужесточение условий
андеррайтинга, что сдвигало среднюю ставку выдачи к верхней границе действующего
коридора ставок.
Таким образом, рост ипотечного кредитования
происходил в условиях повышения ставок по ипотечным кредитам, поскольку
потенциальные заемщики спешили приобрести жилье на комфортных условиях. Среди
других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост
ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.07.2012 года он составил 1
673 млрд рублей, что на 35% превышает уровень соответствующего периода 2011
года. Абсолютный прирост портфеля составил 430 млрд рублей, несмотря на
достаточно высокий уровень досрочного погашения (8% ипотечного портфеля по
итогам полугодия, что соответствует итоговому показателю за год в 15-16%). То
есть, новые ипотечные кредиты выдаются существенно быстрее, чем гасятся старые.
Анализ структуры ипотечного портфеля показывает
неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам первого полугодия
2012 года она составила всего 8,5%, снизившись в годовом выражении на 3,8 п.п.
Анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает
стабильно высокое качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях
значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем ссуд с просрочкой от
90 дней и выше сократился не только в относительном, но и в абсолютном
выражении (4,74% и 58,9 млрд на 01.07.2011 против 3,36% и 56,2 млрд на
01.07.2012 года).
Таблица 1 - Группировка задолженности по
ипотечным кредитам по срокам задержки платежей.
На
01.07.2011
|
На
01.07.2012
|
|
Сумма
остатка основного долга, млн руб.
|
%
|
Сумма
остатка основного долга, млн руб.
|
%
|
|
Всего
закладных в портфеле, в том числе:
|
1
243 460
|
100
|
1
673 047
|
100
|
|
С
просрочкой аннуитентного платежа от 31 до 90 дней
|
9
699
|
0,78
|
9
704
|
0,58
|
|
С
просрочкой аннуитентного платежа от 91 до 180 дней
|
7
461
|
0,60
|
5
019
|
0,30
|
|
С
просрочкой аннуитентного платежа свыше 180 дней
|
51
479
|
4,14
|
51
195
|
3,06
|
Во многом это обусловлено влиянием кризисного
шока, когда банки достаточно осторожно восстанавливали свои ипотечные портфели,
привлекая только наиболее кредитоспособных заемщиков, а из заемщиков, в свою
очередь, за кредитами обращались наиболее уверенные в своей финансовой
устойчивости в долгосрочной перспективе. Оборот рынка жилой недвижимости
(количество объектов, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам
полугодия) вплотную подобрался к 2 млн объектов, что почти на 64% превышает
уровень последнего докризисного периода - первого полугодия 2008 года. Это,
прежде всего, связано со снижением и последующей стагнацией цен на рынке жилья
в кризисный и посткризисный период. Рост цен в реальном выражении (сверх
инфляции) наблюдается только с начала текущего года, что позволяет говорить о
том, что цены еще долго не смогут отыграть свое кризисное падение.
Способствует росту оборотов рынка жилья и значительное
увеличение доступности ипотеки, поскольку даже наблюдаемое повышение ставок
является незначительным, и текущая доступность ипотеки гораздо выше, чем была в
докризисный период. По данным Росреестра, каждый пятый объект,
зарегистрированный в сделках с жильем в первом полугодии, приобретался с
использованием ипотечного кредитования. Этот показатель впервые превысил 20%.
По оценкам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), особенно быстро
растет доля ипотеки в продажах нового жилья. В строительном секторе
восстановление идет достаточно вяло. По данным Росстата, в первом полугодии
2012 года введено в эксплуатацию 242,8 тысяч домов и квартир общей площадью
21,0 млн кв. метров, что составило 99,8% и 101,9% соответственно к объему ввода
жилья в аналогичном периоде предыдущего года. Однако такая динамика пока не
говорит о замедлении строительного сектора, поскольку и объемы выполняемых
работ и кредитование девелоперов продолжают расти.
За 2011 год Агентством было рефинансировано 40
225 ипотечных кредитов на сумму 51,3 млрд рублей. За шесть месяцев 2012 года
АИЖК рефинансировало 20 006 кредитов на сумму более 26,1 млрд рублей, что
составляет 6,8% - в количественном и 6,1% - в денежном выражении от всех
выданных за этот период ипотечных кредитов. Уровень ставок по продуктам АИЖК в
первом полугодии 2012 года оставался одним из самых низких на рынке. Ставка
выкупа АИЖК за этот период составила 10,54%. Ставка выкупа АИЖК по продуктам
"Стандарт" и "Новостройка" составила 10,71% (по сравнению с
рыночной средневзвешенной в 12,1%, по данным Банка России на 01.07.2012).
При отсутствии внешних шоков АИЖК прогнозирует,
что по итогам трех кварталов 2012 года населению будет предоставлено порядка
460-500 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 675-725 млрд рублей.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около
12,1-12,3% а общая доля просроченных платежей составит около 2,5-2,7%.
Рост рынка ипотечного кредитования продолжится и
во втором полугодии, но темпы этого роста будут постепенно замедляться, и по
итогам 2012 года прирост ипотечного рынка составит около 40%. Общая динамика
развития рынка ипотечного кредитования позволяет АИЖК подтвердить свой прогноз
объемов выдачи ипотечных кредитов по верхней границе на уровне около 1 трлн
рублей по итогам 2012 года. При этом АИЖК не ожидает роста средних ставок по
ипотечным кредитам свыше 12,5% до конца 2012 года. АИЖК ожидает постепенное
снижение доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности,
и к концу 2012 года она не превысит 2,4-2,7%. По итогам 2012 года цены на жилье
на 3-5 п.п. превысят инфляцию, что, в свою очередь, послужит стимулом для
девелоперов и, при этом, не приведет к снижению уровня платежеспособного спроса
[1].
Таким образом, можно сделать вывод, что за всё
существование ипотечного кредитования в России (а это чуть более 15-ти лет),
оно получило большую популярность среди банков и населения. Деятельность
кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется
действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Также в
настоящее время наблюдается рост рынка ипотечного кредитования. По итогам 2012
года прирост ипотечного рынка составит около 40%.
. Состояние и перспективы развития ипотечного
кредитования в Республике Беларусь
3.1 Анализ рынка жилищного строительства в
Республике Беларусь
В последние годы объем
жилищного строительства стабилизировался и составил 3-3,5 млн м2
общей площади жилья в год. Изменилось и само жилье: возросла средняя площадь
квартир, относительно больше стало строиться жилья из кирпича, появились новые
для Беларуси каркасные системы жилья со свободной внутренней планировкой,
увеличилось потребление ячеистого бетона, как для внутренних перегородок, так и
для ограждающих конструкций, изменились планировочные решения квартир
(увеличилась площадь квартиры, коридоров, в квартирах появились вторые
санузлы); изменились теплотехнические параметры ограждающих конструкций зданий
(особенно существенно - окон). В связи с этим изменилась в сторону увеличения
стоимость квартиры, в том числе в ценах 2000 года.
Решающее влияние на
стабилизацию строительства жилья в Республике Беларусь оказала система льготных
кредитов - сначала под 5% годовых на 40 лет, затем под 10% годовых на 20 лет с
облегченной для заемщика схемой возврата данных льготных кредитов.
В последние годы объемы
льготных кредитных ресурсов уменьшились: в 2009 г. ввод жилья за счет льготных
кредитов составил 922,6 тыс. м2, в 2010 г. - 676,7 тыс. м2,
в 2012 г. - 603,5 тыс. м2. Это правомерно диктуется снижением инфляционных
процессов, что достигается в том числе и снижением объема эмиссии денежной
массы.
Остро встает проблема поиска
источников внебюджетного финансирования жилищного строительства, не связанных с
консолидированным бюджетом республики. Учитывая важность проблемы обеспечения
населения жильем, в условиях медленного снижения числа граждан, состоящих на
учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2008 году постановлением
Совета Министров Республики Беларусь утверждена Национальная жилищная
программа. Однако сегодня нельзя однозначно утверждать, что в настоящее время
снята острота жилищной проблемы.
На начало 2002 года на жилищном
учете состояло 558,8 тыс. семей, или около 17% населения республики. В связи с
вступлением в силу с 1 июля 2008 г. новой редакции Жилищного кодекса Республики
Беларусь число семей, которые могут претендовать на постановку на учет
нуждающихся в улучшении жилищных условий, достигает 1100-1200, или 33-36%
населения республики, если принять, что средняя семья состоит из трех человек.
Надо полагать, что граждане,
имеющие право постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, рано
или поздно данным правом воспользуются.
Эти цифры возрастут еще больше,
если учесть число молодых семей, которым в соответствии с Жилищным кодексом
2008 года предоставлено право постановки на учет нуждающихся в улучшении
жилищных условий. Значительное число очередников имеет право на внеочередное
или первоочередное улучшение жилищных условий. К ним относятся в первую
очередь: инвалиды Великой Отечественной войны; военнослужащие, уволенные в
запас (отставку) и другие льготные категории граждан.
Часть населения, которая не
имеет возможности обеспечить себя жильем даже с помощью субсидий и льготных
кредитов, должна получить его по договору срочного найма.
Такое жилье может строиться не
только за счет средств бюджета, но и за средства юридических лиц
негосударственной формы собственности и предпринимателей, ему придается статус
социального жилья.
Этот статус предполагает
недопустимость его приватизации и установление государством размера оплаты за
пользование данным жильем.
Инвесторам при строительстве
социального жилья государством предоставляются определенные льготы, которые
компенсируют недополученную прибыль при его эксплуатации.
Принято, что социальное жилье -
это жилье с типовыми потребительскими качествами, отвечающее требованиям
строительных норм и правил "Жилые здания".
При современном
социально-экономическом развитии получить социальное жилье имеют право
малоимущие граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий и имеющие доход менее одного потребительского бюджета либо имеющие
право в соответствии с жилищным законодательством на льготное улучшение
жилищных условий. Срок найма определяется соглашением между собственником жилья
и нанимателем, но не менее срока, установленного местным органом власти. По
истечении данного срока и при наличии прежних льгот договор продлевается. Фонд
социального жилья должен пополняться не только за счет нового строительства, но
и за счет реконструкции существующего жилого фонда и его модернизации.
Значительное внимание уделяется вопросам развития в республике индивидуального
строительства [10].
3.2 Развитие рынка ипотечного кредитования в
Республике Беларусь
Ипотечное кредитование - один из наиболее
приемлемых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства в
Республике Беларусь.
По словам заместителя председателя правления
Национального банка Беларуси Василия Матюшевского, ипотека - это неотъемлемый
атрибут цивилизованного государства, локомотив его экономического развития.
Вместе с тем, учитывая специфику белорусских условий нужно отработать наиболее
оптимальный вариант развития данного вида кредитования. В связи с этим
Национальный банк стремится создать определенный фундамент для развития
ипотеки. Как подчеркнул В. Матюшевский: "Мы пытаемся стимулировать
склонность населения к сбережению, их средства являются одним из источников для
ипотечного кредитования". Однако этот источник не может играть
исключительную роль в развитии ипотеки. Необходимо искать другие способы
финансирования данного вида кредитов [13].
Национальный банк планирует принимать
специальные решения, которые будут способствовать развитию института ипотеки.
Для этого многие юридические аспекты должны быть четко прописаны на уровне
государства, считает В. Матюшевский. Кроме того, необходимо создать
определенные специализированные институты и субъекты, которые будут
осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной
информации, ипотечные банки). Не менее важно также ориентировать население на
использование данного вида кредитов.
Среди проблем заместитель председателя правления
Национального банка также назвал нехватку долгосрочных ресурсов, которые банки
могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Наряду с
обеспечением стабильности белорусского рубля стоит задача сократить уровень
инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке. Все это позволит
создать основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки.
Кроме того, необходимо добиться, чтобы сама экономика начала генерировать
долгосрочные ресурсы.
В Беларуси отсутствует механизм привлечения
долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью
рефинансирования выданных кредитов. В этой связи Национальный банк Беларуси
подготовил соответствующие предложения, которые в настоящий момент
рассматриваются правительством. Такие ценные бумаги могут выпускаться как
самими банками, так и специализированными учреждениями. А чтобы инвесторам было
выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать
соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение. Отсутствие
механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с
действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными
ценными бумагами - доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% -
для остальных инвесторов. Поэтому, на первоначальном этапе необходимо создать
благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования.
Кроме того, ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений
в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.
По мнению руководства Национального банка
Беларуси, необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят
привлекательность ипотечных облигаций. Поскольку существует две разновидности
жилищного кредитования - кредит строительной организации (или оптовому
покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного
финансирования.
Первая схема предполагает, что банк за счет
своих ресурсов выдает кредиты строительным организациям (или оптовым
покупателям жилья) и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует
ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации размещаются на рынке для
резидентов и нерезидентов. Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих
ресурсов выдает кредиты физическим лицам для строительства или покупки жилья и,
сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные
ипотечные облигации также размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов.
Для развития в Беларуси жилищного кредитования необходимо использование обеих
схем в определенной пропорции [19].
В Беларуси Концепция создания системы ипотечного
жилищного кредитования намечает те необходимые ступеньки развития, через
которые должна пройти законодательная база для развития ипотеки. Однако, данный
процесс в Беларуси идет достаточно медленно. При этом одной из основных
нерешенных проблем в данном вопросе остается невозможность сформировать
качественный залог по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность
обратить взыскание на заложенное имущество по причине ограниченности права
собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного
жилья.
В целом, как отметили эксперты МФК, в целях
создания в Беларуси успешно функционирующей системы ипотечного кредитования
следует пересмотреть порядок налогообложения доходов владельцев жилья (для их
легализации), привлекать больше частного капитала в банковскую системы
Беларуси, повышая тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники
долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо в
ближайшее время создать законодательную базу для ипотеки, а также новые и приватизированные
строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства [13].
.3 Направления совершенствования рынка
ипотечного кредитования в Республике Беларусь
Назовем несколько обстоятельств, преграждающих
развитие ипотеки в Республике Беларусь:
это высокая стоимость жилья и одновременно
низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Сегодня цена квадратного
метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время
как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату
один квадратный метр жилья;
высокие процентные ставки по жилищным кредитам.
Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы
дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по
кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по
кредитам колеблются около 6% годовых;
отсутствие подменного фонда жилья. Зачастую
нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос
собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную;
отсутствует вторичный рынок закладных.
Несмотря на то, что отдельные банки Республики
Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие
кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании. Срок, на
который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве
банков он и того меньше - от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на
недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается
суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.
Главной же особенностью, которая не позволяет
отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в
большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде
поручительства физических лиц.
В отдельных случаях у кредитополучателя могут
возникнуть трудности с покупкой под залог однокомнатной квартиры, так как по
кредитам на однокомнатные квартиры, кроме залога, зачастую требуется дополнительно
еще и поручительство.
В России закон "Об ипотеке" действует
уже достаточно продолжительное время. Российские банки в развитии ипотеки по
сравнению с нашими банками ушли далеко вперед, на что в немалой степени оказало
влияние введение и законодательное закрепление института закладных.
В развитии ипотеки в Беларуси, даже по сравнению
с российской, наблюдается значительное отставание, не говоря уже о сравнении с
западными странами. Однако, принятый закон "Об ипотеке" в Беларуси во
многом похож на российский закон, поэтому можно ожидать, что условия для
развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.
Во многих случаях ипотека для заемщиков - это
единственный способ получить финансирование. И в первую очередь речь идет о
случаях финансирования строительства недвижимости. Классический механизм
банковской ипотеки при этом заключается в том, что банк выдает кредит под залог
строящегося объекта недвижимости. Собственно отсюда начинается ипотека.
Рассмотрим возможности ипотеки строящихся объектов. В последние годы
законодательство Беларуси разрешает многие проблемы в этой сфере. В особенности
следует отметить Закон от 18.08.2004 г. N 316-З "О внесении дополнений и
изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь по вопросам регистрации недвижимости".
В силу п. 3 ст. 320 Гражданского кодекса Республики Беларусь отныне договор об
ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит
залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается
созданным, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента придания ему письменной формы. Это принципиально упрощает залог
строящихся объектов. Ранее проблема была в том, что статус строящихся объектов
был неопределенным. Для того чтобы заключить договор об ипотеке строящегося
объекта, необходимо было придать ему статус незавершенного замороженного
объекта, т.е. по Закону "О государственной регистрации недвижимого
имущества, прав на него и сделок с ним" строительство надо было заморожено
и зарегистрировать незавершенное замороженное строение в органах регистрации
недвижимого имущества. В конечном итоге это вело к замедлению строительства,
увеличению налоговой нагрузки и финансовых затрат. Без этого ипотеки не было, а
строящийся объект, не являющийся недвижимостью, можно было заложить как залог
строительных материалов.
Данное нововведение Гражданского кодекса
Республики Беларусь можно считать прорывом для рынка незавершенного
строительства, особенно принадлежащего предприятиям и организациям. На 1.01.2010
г. по данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь в Беларуси
было свыше 15,5 тыс. объектов, находящихся в незавершенном. Поэтому изменения в
Гражданском кодексе Республики Беларусь расширяют возможности залога не
замороженной незарегистрированной строящейся недвижимости, а следовательно,
расширяют возможности банков по кредитованию и увеличивают для заемщиков
доступность кредитов [3, с. 25].
Безусловно, классическая ипотека невозможна без
разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая
недвижимость. В силу п. 3 ст. 321 ГК Республики Беларусь ипотека здания или
сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору
земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части
этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо
принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей
части. Теоретически данное положение является абсолютно правильным. Однако практически
в условиях ныне действующего земельного законодательства неосуществимо.
Дело в том, что основная масса зданий и
сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая не находится у
собственника здания и сооружения в собственности или в аренде. Основная форма
земельных отношений в этих случаях - право постоянного пользования земельным
участком. Такое право не может быть заложено в принципе. Поэтому нынешняя
судебная и регистрационная практика взяла на себя смелость не буквально
истолковать указанное правило ГК (иначе любая ипотека зданий и сооружений была
бы невозможна), а более узко - ипотека здания и сооружения сопровождается
ипотекой земли или права аренды только тогда, когда земля, где находятся здание
и сооружение, принадлежит собственнику здания или сооружения на праве
собственности или аренды. Если же земля в постоянном пользовании - то никакой
ипотеки земли не требуется.
Проект нового Кодекса о земле стремится
устранить это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к
двум основным - праву собственности на землю и праву аренды, которые можно
будет продавать, передавать в залог и т.д. Тогда и таких вопросов с ипотекой не
будет. Следует надеяться на быстрое проведение такой земельной реформы.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного
жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения,
основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма
жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных
кредитов.
Система долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт развития
ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе,
учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики),
ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного
жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное
использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих
банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны
государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного
жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической
ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а
также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой
базы и инфраструктуры [3, с. 27].
Таким образом, можно сделать вывод, что перед
строительным комплексом Республики Беларусь по-прежнему стоит задача по существенному
увеличению жилищного фонда с целью решения важнейшей его
социально-экономической задачи - обеспечения населения жильем в соответствии с
новыми экономическими условиями и изменившимися представлениями о качестве
жилья и уровне его комфортности. Рынок ипотечного кредитования в Республике
Беларусь находится в зачаточном состоянии. Конечно, в Беларуси существуют
кредиты на жильё, но они мало похожи на ипотечные кредиты. Срок, на который
выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков
он и того меньше - от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на
недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита
ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой
недвижимости.
Чтобы рынок ипотечного кредитования в Республике
Беларусь необходимо создать соответствующую инфраструктуру с необходимым
правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в
решении жилищной проблемы.
Создание и развитие ипотечного кредитования в
Республике Беларусь поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и
будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
Заключение
В настоящее время ипотека является правовым
институтом, на основе которого создается система долгосрочного ипотечного
кредитования. Ипотека в России существует чуть больше 15 лет. Несмотря на
мировой экономический кризис, отечественный рынок не только выжил, но и
продолжает набирать обороты.
В то время, как ипотечное кредитование в
Республике Беларусь находится в зачаточном состоянии.
Несмотря на наличие необходимой нормативной
правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в
Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование
все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и
представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму
долга и процентов по нему.
Главными причинами такого положения, на наш
взгляд, следует считать:
нерешенность ряда правовых и организационных
вопросов;
высокие кредитные риски;
отсутствие долгосрочных дешевых кредитных
ресурсов;
недостаточно высокий уровень доходов;
неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;
отсутствие механизмов привлечения инвестиций для
ипотечного кредитования.
Как правило, в большинстве стран формирование
системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной
ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов
создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов,
обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При
правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему,
которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его
функционирование.
В настоящее время в Республике Беларусь
существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих
правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский
кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь от 24.11.1993 "О
залоге", Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 "Об
особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в
ипотеку для получения банковского кредита", Указ Президента Республики
Беларусь от 7 декабря 1999 г . № 718 "Об утверждении перечня банков,
которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в
собственности юридических и физических лиц, при выдаче кредитов этим
лицам" и другие.
июня 2008 г. Президентом Республики Беларусь
подписан Закон № 345-З "Об ипотеке". Закон Республики Беларусь №
345-З "Об ипотеке" направлен на систематизацию правовых норм в сфере
залога недвижимости. Он определяет особенности ипотеки отдельных видов
имущества, в частности земельных участков, предприятий как имущественных
комплексов, зданий и сооружений, жилых домов и квартир, и регламентирует
вопросы оценки недвижимости при залоге, ипотечного страхования, а также
обращения взыскания на заложенное имущество. Принятие проекта закона "Об
ипотеке" создало основополагающие правовые институты, на базе которых
будет формироваться законодательство в этой области. Ипотека призвана стать
одним из инструментов дополнительного привлечения средств для финансирования
всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства и особенно
жилищного строительства. Система долгосрочного ипотечного кредитования должна
дополнить действующие формы финансирования жилищного строительства (льготное
кредитование, местные целевые облигационные жилищные займы и др.) новой
составляющей. Законопроектом впервые вводится правовое регулирование института
закладных, удостоверяющих права залогодержателя по обязательству, обеспеченному
ипотекой, и являющихся именными ценными бумагами. Принятие законопроекта
придаст четкую правовую форму институту ипотечного кредитования и должно
повлечь за собой увеличение объемов жилищного строительства и, соответственно,
снижение очередности нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Для развития ипотечного кредитования в Беларуси
должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым
обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении
жилищной проблемы.
Создание и развитие ипотечного кредитования в
Республике Беларусь поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и
будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
Таким образом, функция привлечения кредитных
ресурсов является основной в системе ипотечного кредитования. Представляется,
что в Республике Беларусь на начальном этапе формирования системы долгосрочного
ипотечного кредитования эту функцию должно взять на себя государство.
ипотека кредит рынок жылье
Список литературы
1. Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию (АИЖК). Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования
и деятельности АИЖК. Аналитический центр АИЖК. Сентябрь 2012г. - с. 10 - 15.
. Анализ ипотечного
кредитования в России сегодня. // kredit
portal. [Электронный
ресурс]. Режим доступа:
http://k-f-b.ru/article/946-analiz-ipotechnogo-kreditovaniya-v-rossii-segodnya.
- Дата доступа: 02.12.2012.
. Буганов, Ф.Н., Саскевич,
Е.Г. Ипотека в Беларуси: медленно, но движемся вперед / Ф.Н.Буганов,
Е.Г.Саскевич// "Вестник ассоциации белорусских банков".- № 43.-
21.11.2008. - с. 21 - 29.
. Бурханова Н.М. Экономика
недвижимости. Возникновение и развитие ипотеки в России // Институт экономики и
права Ивана Кушнира. [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://be5.biz/ekonomika/e004/14.htm. - Дата доступа: 25.11.2012.
. Бурханова Н.М. Экономика
недвижимости. Особенности ипотечного кредитования // Институт экономики и права
Ивана Кушнира. [Электронный ресурс]. Режим доступа:
http://be5.biz/ekonomika/e004/16.htm. - Дата доступа: 25.11.2012.
. Гражданский кодекс
Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года №218-3, принят Палатой
представителей 28 октября 1998 года, одобрен Советом Республики Национального
собрания Республики Беларусь 19 ноября 1998 года. НЦПИ, 2007.
. Гриненко С.В. Экономика
недвижимости. Конспект лекций - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 - с.106.
. Жилищный кодекс Республики
Беларусь Принят Палатой представителей 3 октября 2000 года, одобрен Советом
Республики 12 октября 2000 года. НЦПИ, 2007.
. Закон Республики Беларусь
от 20 июня 2008 г. "Об ипотеке" от 22 июля 2008 года №226-3. НЦПИ,
2008.
. Ипотека в Беларуси - период
ожидания. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.infobank.by/875/Default.aspx.
- Дата доступа: 01.12.2012.
. Ипотека в Беларуси. // Всё
о финансах в Беларуси. [Электронный ресурс]. URL:
http://infobank.by/327/itemid/1136/default.aspx
. Ипотека в РФ: когда и где
выгодно взять кредит на жилье?//биржевой лидер. [Электронный ресурс]. - 2011. -
Режим доступа: http://www.profi-forex.org/news/entry1008064181.html. - Дата
доступа: 02.12.2012.
. Ипотека и ипотечный
кредит//библиотекарь.ру. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.bibliotekar.ru/finance-2/10.htm.
- Дата доступа: 01.12.2012.
. Ипотечное кредитование в
России: текущее состояние и перспективы развития//недвижимость и ипотека.
[Электронный ресурс]. - 2012. - Режим доступа:
http://www.realtypress.ru/article/article_127.html. - Дата доступа: 27.11.2012.
. Ипотека ипотечное
кредитование в РФ. //Бесплатная библиотека. [Электронный ресурс]. Режим
доступа: http://studyspace.ru/finansyi-i-kredit.-razdel-2-terminologiya./ipoteka-ipotechnoe-kreditovanie-3.html.
- Дата доступа: 27.11.2012.
. История развития ипотеки.//
Ипотека. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ipoteka.biz/viewpage.php?page_id=2.
- Дата доступа: 25.11.2012.
. Лузгин Н.В. Банковское
кредитование: развитие и проблемы // Банковский вестник.2006.№13. с. 12-16.
. Назаров А.А. Банковские
услуги: опыт Литвы // Банковский вестник, 2004, №34, с.29-35.
. Нормативно-правовое
регулирование ипотечного кредита в Российской Федерации. // Инвестиции.
[Электронный ресурс.] Режим доступа: investhouse.sitecity.ru/ltext_1602203704.phtml?p_ident=ltext_1602203704.p_1602214600.
- Дата доступа: 03.12.2012.
. Разумова И.А. Ипотечное
кредитование; уч. пособие. - Спб: Питер, 2005. - с.208.
. Рынок ипотечного
кредитования в России в 2012 г: текущее положение дел и прогнозы. //
Общественная сеть бизнес порталов. [Электронный ресурс]. - 2012. - Режим
доступа: http://www.rosfirm.ru/companies_news/analitic/card/750699. - Дата
доступа: 03.12.2012
. Урчукова Ж. "Ипотечный
кредит в России"//Аудитор, 1998 г., №11, с.29.
. Условия ипотеки. //
Ипотечкина. Ваш гид по ипотеке. [Электронный ресурс]. - 2008. - Режим доступа:
http://ipotechkina.ru/1/27/0/. - Дата доступа: 25.11.2012.
. Федеральный закон
Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98
. Цылина Г.А. Ипотека. Жилье
в кредит. М.: Экономика, 2001. - 358с.
. Шелков О.В. Ипотечное
кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для
заемщиков. - Минск: Дикта, 2007 - 252с.