Социально-экономические основы жилищной политики региона (по материалам Краснодарского края)

Социально-экономические основы жилищной политики региона (по материалам Краснодарского края)

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра государственного и муниципального управления

Допустить дипломника к защите в ГАК

Научный руководитель

канд.экон.наук, преп.

Беляева Е.А.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РЕГИОНА

(ПО МАТЕРИАЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ)

Работу выполнила: Абдурахманова Лиана

Филиал ГОУ ВПО КубГУ в г. Тихорецк

Специальность 080504

«Государственное и муниципальное управление»

Нормоконтролер канд.экон.наук, Невзорова Е.П.

Краснодар 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

. Теоретико-методологические основы жилищной политики региона

.1 Жилищная политика региона: сущность, понятие, задачи

.2 Социальные аспекты решения жилищных проблем региона

.3 Основные направления и механизм реализации государственной жилищной политики

.4 Проблемы жилищного рынка и их взаимосвязь с основными направлениями жилищной политики РФ

. Жилищная политика Краснодарского края: современное состояние и направления развития

.1 Характеристика жилищной сферы Краснодарского края

.2 Программно-целевой подход к реализации жилищной политики в Краснодарском крае

.3 Стратегия массового жилищного строительства в Краснодарском крае

.4 Основные мероприятия по совершенствованию жилищной политики региона

Заключение

Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Жильё является одним из главных оснований бытия человека, его жизнедеятельности. Для того чтобы, вести здоровый образ жизни, полноценно трудиться, растить детей, приобретать и обновлять знания человек должен иметь, прежде всего, жильё, доступ к ресурсам: социальным, экономическим, политическим духовным и т.д., позволяющим ему вести достойное существование. Без учёта данных факторов любые реформы, в том числе и жилищная, обречены на провал. Этим, в первую очередь, обусловливается актуальность избранной темы, ее научная и практическая значимость.

Жилищная политика является важнейшей составляющей экономической стратегии государства в целом. Она позволяет решить комплекс задач по улучшению жизненных условий граждан, социальному оздоровлению и стабилизации общества, созданию надежного инструмента накоплений и ликвидного обеспечения для внутренних и внешних инвесторов, направляющих свои ресурсы на развитие жилищной сферы.

Жилищная политика как социальное явление, как часть процесса современных преобразований в обществе осуществляется с большими трудностями и сопровождается нередко не спрогнозированным тяжелейшим кризисом, охватывая все сферы реформируемой социальной жизни. Это, в свою очередь, обусловливает актуальность исследования жилищной политики как важнейшей из проблем социальной жизни человека, удовлетворения его потребностей, прежде всего, в жилье.

Степень разработанности проблемы. Изучением социальных и экономических аспектов решения жилищных проблем занимаются многие современные ученые.

Проблемам реализации жилищной политики посвящены многие работы. Среди них отмечены труды А. Пилясова, В.В. Глазунова, В.А. Самошина. Г. Поляковский исследовал проблемы развития ипотеки на региональном уровне. Н.Б.Косарева, О.Е. Бессонова проанализировали нормативные и экономические основы ипотечного кредитования.

Объектом исследования являются социально-экономические основы жилищной политики региона.

Предмет исследования - основные направления реализации жилищной политики региона.

Цель исследования состоит в разработке основных мероприятий по совершенствованию реализации жилищной политики региона.

Достижение указанной цели предусматривает постановку и решений следующих задач:

изучение сущности, понятия и задач жилищной политики региона;

исследование социальных аспектов решения жилищных проблем региона;

рассмотрение основных направлений и механизмов реализации государственной жилищной политики;

анализ проблем жилищного рынка в их взаимосвязи с основными направлениями жилищной политики РФ;

характеристика жилищной сферы Краснодарского края;

анализ использования программно-целевого подхода к реализации жилищной политики в Краснодарском крае;

рассмотрение Стратегии массового жилищного строительства в Краснодарском крае до 2020 года;

разработка основных мероприятий по совершенствованию жилищной политики региона.

Теоретико-методологическую базу исследования составили труды отечественных ученых, посвященные вопросам разработки и реализации основных направлений государственной жилищной политики, а также материалы периодической печати и нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов государственной власти и управления.

Эмпирическую базу исследования составили материалы Министерства регионального развития РФ, территориального органа федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю, а также Министерства строительства Краснодарского края.

Структура дипломной работы обусловлена целью и задачами исследования и включает в себя: введение, два раздела (первый раздел - «Теоретико-методологические основы жилищной политики региона», второй раздел - «Жилищная политика Краснодарского края: современное состояние и направления развития»), заключение, список использованных источников.

1. Теоретико-методологические основы жилищной политики региона

.1 Жилищная политика региона: сущность, понятие, задачи

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.

Существует много определений понятия «жилищная политика». Следует отметить некоторые из них.

Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы [1].

Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы [2].

Второе определение в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная жилищная политика. Следует отметить, что далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.

Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.

Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом:

) непосредственное обслуживание. Здесь, очевидно, следует отметить систему технического обслуживания и содержания жилищного фонда, которая, получая значительную роль дотаций из местных бюджетов, по существу является государственной;

) регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг;

) стабилизация и развитие. Государственные органы пытаются удержать под контролем резкие колебания строительного производства от роста к спаду, устанавливая льготные налоговые условия, формируя соответствующее, адекватное рынку правовое обеспечение, осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру;

) прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам [2].

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики.

Сегодня стала настоятельно необходимой национальная жилищная политика. Её общегосударственный характер и программные установки предопределяются тем, что достижение жилищной обеспеченности отдельных граждан требует одновременного решения общественных задач: организации системы расселения, проработки её региональных аспектов, формирования современной жилой среды, обеспечения коммуникаций, экологических условий и природоохранных мероприятий.

Поскольку жилье - это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. В этой программе должны быть осмыслены многообразные пути удовлетворения жилищных потребностей, которые заведомо будут неодинаковыми для отдельных групп населения в зависимости от их социально-демографических характеристик (возраста, семейного положения, здоровья), рода занятий и профессии, проживания в городских и сельских поселениях, экономического положения, образования и культуры и т.д.

Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.

Неотъемлемым принципом политики должна быть общая доступность удовлетворения жилищных потребностей на основе создания разнообразных форм предложения и кредитования жилья для дифференцированного его приобретения в соответствии с экономическим и социальным положением семей и отдельных граждан.

Во всем мире выработаны и действуют (в развитых странах более полувека) единые принципы государственной жилищной политики. Главные среди них - два следующие [3]:

) любой человек может получить на доступных основаниях долгосрочную ссуду (и\или субсидию) для приобретения собственного жилья; для неплатежеспособных строится государственное и муниципальное жилье, предоставляемое на правах найма;

) уровень текущей платы за коммунальные услуги находится под контролем центральных или местных органов власти, которые, с одной стороны, следят за обоснованностью устанавливаемых тарифов фирмами, предоставляющими коммунальные услуги, с другой стороны. Дотируют квартплату отдельным категориям жильцов по имущественным показаниям.

Объектом жилищной политики является деятельность по решению жилищной проблемы и обеспечение потребностей населения в жилье.

Основными стратегическими целями жилищной политики являются:

создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище [12, ст. 40];

гарантия полных прав собственности в жилищной сфере;

содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;

создание условий для повышения мобильности трудовых ресурсов;

обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами;

обеспечение соблюдения стандартов безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной сфере;

создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей [4].

По Пилясову А., для достижения целей необходимо решение следующих ключевых задач по основным направлениям жилищной политики:

окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки, а также прав малоимущих граждан на обеспечение бесплатно или за доступную плату жильем по договору социального найма, прав на получение бюджетных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг;

обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, основанной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъектов, действующих на конкурентной основе;

повышение надежности и эффективности функционирования коммунальной инфраструктуры в жилищном секторе;

создание условий для приведения структуры жилищного строительства и производства стройматериалов в соответствие с платежеспособным спросом;

формирование условий для развития рынка земельных участков под жилую застройку, создание правовых принципов регулирования землепользования и застройки;

развитие рыночных финансовых механизмов в жилищной сфере: долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан, кредитования жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры;

содействие развитию инфраструктуры рынка жилья (риэлторской, оценочной и девелоперской деятельности, управления недвижимостью, страхования, нотариата, государственных систем регистрации и учета недвижимости, судебной системы) [5].

Главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка жилья.

Принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики должны быть направлены на устранение барьеров на пути конкуренции, вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого и среднего бизнеса, снижение рисков предпринимательской деятельности в жилищной сфере[6].

Следует отметить, что в долгосрочной перспективе важным в жилищной политике должно стать не количество введенных метров жилья, а количество нуждающихся, решивших свой жилищный вопрос посредством получения социального жилья, безвозмездной субсидии либо путем привлечения собственных и заемных средств.

По словам генерального, директора Фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, жилищная политика во многом многопланова. Ее можно представить в виде концентрических кругов.

Первый из них - это область, которая относится ко всем гражданам в равной мере. Государство просто обеспечивает нормальные условия для тех, кто хочет решать свой жилищный вопрос самостоятельно. Создает цивилизованный безопасный рынок жилья - понятный, прозрачный и предсказуемый.

Второй план жилищной политики более узкий. Это меры государственного уровня, направленные на отдельные категории граждан, не обязательно на социально уязвимые. Например, это налоговые вычеты для тех, кто покупает жилье. Сюда же можно отнести программы помощи силовикам в форме государственных жилищных сертификатов, субсидии молодым семьям, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (так называемые жилищные субсидии и так далее).

И, наконец, третья область жилищной политики, ее ядро - это социальное жилье, которое строится за государственный счет и безвозмездно предоставляется гражданам. Это самая сильная интервенция государства, хотя масштаб ее может быть невелик, всего 1-2 процента жилищного фонда[7].

Ряд авторов указывают на другие распространенные направления регулирования государством жилищной политики [8]:

) установление стандартов (строительных, санитарных, противопожарных и тому подобное). Стандарты отражают минимальные требования общества качеству жилья и, как правило, являются не финансируемыми мандатами. Важное значение имеет правовой статус подобных стандартов. В большинстве стран они устанавливаются национальными или местными законами, в России же до последнего времени регулировались подзаконными актами. С принятием законодательства о техническом регулировании в России начался период постепенного повышения статуса нормативных документов, регулирующих требования к жилым помещениям;

) административное регулирование арендной платы. Применяется с целью сглаживания возможных колебаний на рынке жилья, а также обеспечения дополнительной защиты нанимателей. Как теоретические построения, так и анализ результатов имевших место попыток административного регулирования арендной платы показывают, что эта мера как минимум не достигает ожидаемого результата и, как правило, имеет побочный эффект в виде снижения предложения и роста цен на рынке. Тем не менее, введение такого регулирования чрезвычайно привлекательно с точки зрения завоевания политической поддержки определенных групп населения, в связи, с чем оно устойчиво применяется даже в самых либеральных экономиках (например, подобное регулирование имеет место в Сан-Франциско);

) субсидирование организаций, занимающихся строительством и эксплуатацией жилья. Может производиться как в явных формах (прямые бюджетные расходы), так и в неявных или косвенных формах (в рамках процедур выделения земельных участков под жилищное строительство, обеспечения доступа к кредитам, предоставления гарантий и так далее). Исторически как прямое, так и непрямое субсидирование организаций характерно для России и ряда стран СНГ, при этом нередко право на субсидию привязано к организационно-правовой форме предприятия. Это наименее эффективный вид субсидирования, поскольку при этом ограничивается вход на рынок новых участников, поддерживаются искусственно созданные монополии;

) учет жилищных проблем при комплексном территориальном планировании. Применяется как метод борьбы с жилищной сегрегацией, обеспечения транспортной доступности мест приложения труда по отношению к основным районам жилой застройки и тому подобное.

Приоритетность жилищной политики в региональной социальной инфраструктуре обусловлена тем, что важнейшей потребностью общества является потребность в жилье, воспроизводство которой стимулирует развитие других инфраструктурных элементов, способствует формированию соответствующего уровня качества жизни.

Жилищная политика является составной частью социально-экономической политики государства и подразумевает план действий, описывающий цели и средства достижения жилищной системой нового качества условий проживания.

В процессе перехода к рыночной экономике, роль государства в жилищной сфере претерпела существенные изменения: государство перестало быть основным заказчиком на строительство объектов жилищного фонда и главным субъектом предложения жилья. В условиях рыночной экономики государство выполняет роль регулятора деятельности всех участников жилищного сектора экономики, формирует ее профиль за счет создания и обеспечения выполнения основных правил деятельности, а также разрабатывает и реализует государственные целевые программы.

Государственное регулирование рынка жилья способствует активизации выполняемых им функций: ценообразующей, регулирующей, информационной, стимулирующей, инвестиционной.

Жилищная сфера региона имеет организационную структуру, которая представлена в виде целевого, функционального, управленческого и финансового блоков, тесная связь между которыми способствует переходу на траекторию ее инвестиционно-инновационного развития.

Функционирование жилищной сферы региона основывается на изучении процесса условий и ресурсов, структуры и результатов воздействия инвестиционно-инновационных факторов. Региональные условия и ресурсы входят в ее экологическую, экономическую и культурную подсистемы (таблица 1) [9].

Жилищную сферу региона можно определить как совокупность взаимосвязанных и скоординированных подсистем и элементов, функционирующих в определенном региональном пространстве и обеспечивающих расширенное воспроизводство социально значимой потребности в жилье за счет инвестиций в инновационное обновление жилого фонда и диверсификацию жилищных услуг.

Сущность жилищной сферы региона характеризует ее функции (обеспечивающую жилищными условиями; интеграционную; воспроизводственную; инновационную; инвестиционную; стимулирующую мобильность трудовых ресурсов; сглаживающую социальные конфликты), которые реализуют экономические субъекты (региональные органы власти, предприятия, граждане) с различной степенью эффективности, что объясняет асимметрию развития этого элемента социальной инфраструктуры.

Таблица 1 - Региональные условия и ресурсы жилищной системы региона

Проблема развития жилищной сферы требует четкой координации всех других сфер деятельности человека. Узкоотраслевой подход к этой проблеме приводит к серьезным негативным последствиям. В связи с этим, требуется использование программно-целевого метода, базирующегося на межведомственной и междисциплинарной интеграции [10].

Таким образом, можно сделать вывод, что государственная жилищная политика региона в условиях рыночного хозяйства - это система единых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями на местах в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям.

1.2 Социальные аспекты решения жилищных проблем региона

В соответствии с Конституцией - Российская Федерация является социальным государством, деятельность которого направлена на обеспечение прав и свобод граждан [4].

Обеспеченность жильем является важнейшей составляющей качества жизни человека. Эта потребность не замещается иными материальными и социальными благами.

Важнейшим правом граждан, обеспечение которого возложено на государство, является право на жилище.

В соответствии со статьей 40 Конституции малоимущие, иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жильем бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов [4].

Фактически, состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства.

Очевидно, что сегодня наступил тот момент, когда активное формирование комфортного и рационального пространства для проживания населения России становится одной из важнейших задач государственной политики.

Среди проблем, стоящих перед российским обществом, экономикой и государством одной из важных и сложных в плане решения является «проблема обеспечения населения страны нормальным жильем». Это фактически не одна локальная проблема, а комплекс взаимосвязанных проблем, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России. Очевидно, что необходимо активно формировать пространство для нормального проживания населения России.

В связи с этим следует подчеркнуть, что нынешнее реальное российское общество должно стать нормальным обществом, что возможно только при условии признания реальности, разрешимости и необходимости разрешения его основных проблем, к которым, прежде всего, относится проблема жилья для социума. И это не проблема, актуальная для какой-то (пусть и весьма значительной) группы населения, а крупномасштабная, национальная проблема, над решением которой должны работать миллионы людей в самых разных сферах деятельности в условиях эффективного социального взаимодействия [11].

Сфера жилья представляет собой многомерную, сложно институциональную структуру, включающую различные элементы и институты, взаимодействующие между собой и, тем самым, обеспечивающие его функционирование.

Жилищное хозяйство - сфера экономики, часть хозяйства страны, обеспечивающая содержание в надлежащем состоянии и функционировании жилой фонд, т.е. совокупность жилых помещений (жилищ) [12].

Жилище является продуктом труда и потребительским товаром, выполняет комплекс специфических функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования (автомобиль, телевизор и т. д.), присущих только ему. Жилище обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности. Оно является той материальной основой, на которой развивается и строится семья.

Жилищное хозяйство как категория, рассматриваемая в широком плане, включает развивающую и обслуживающую инфраструктуру. К развивающей инфраструктуре относятся строительные мощности (домостроительные комбинаты, производство строительных материалов, различные специализированные строительные организации - жилищно-технологические, железобетонные, деревообрабатывающие и др.) К обслуживающей относятся: объекты обеспечения жилья водой, электроснабжение, транспорт и др.

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосылкой политической и экономической стабильности государства. Категория «жильё» - многофункциональна, что и определяет характеристику рынка жилья как особой сферы рыночных отношений.

На состояние частного жилищного хозяйства оказывают влияние следующие факторы:

государственная политика, выражающаяся в освобождении от уплаты налогов, выдаче кредитов с пониженной процентной ставкой, стимулирующих развитие частной собственности на недвижимость;

политика, направленная на контроль за частными арендными отношениями, арендными ставками, что делает менее выгодными иные виды владения недвижимой собственностью;

характер жилищного фонда, т.к. процесс передачи в частную собственность квартир и в юридическом, и в практическом плане сложнее, чем передача жилых домов;

снижение реальной процентной ставки и уменьшение реальной стоимости долговых обязательств;

развитие системы жилищного финансирования, ориентированного на ипотеку [11].

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. За годы перехода к рыночной системе хозяйствования структура жилищного фонда Российской Федерации радикально изменилась. Доля бюджетных средств в строительстве жилья, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась к 2004 г. до 11,6%, в том числе средств федерального бюджета - до 7,8% [11].

Государство не в состоянии через соответствующие институты сбалансировать спрос и предложение, как методами косвенного регулирования, так и прямым управлением имуществом, находящимся в его распоряжении. Недостаточно развита инфраструктура строительства, финансовое состояние отрасли остается тяжелым, стареют основные фонды, что сдерживает конкурентоспособность строительных организаций.

Таблица 2 - Ситуационная оценка состояния жилищного хозяйства в период реформирования [11]

По нашему мнению, для создания в России развитого рынка недвижимости очевидной становится необходимость решения принципиального вопроса о соотношении жилищной проблемы и рынка жилья. Ретроспективный анализ развития российского рынка жилья позволил выявить причины неудач в его функционировании. На протяжении всего времени становления этого рынка так и не была достигнута увязка между одновременным решением жилищной проблемы и созданием рыночной жилищной системы, в которой жилищный сектор является частью общей экономической системы.

Рынок жилья России - это особое сложное экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости, и где осуществляется комплекс операций с ней, с учетом таких отличительных черт рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственного контроля.

Рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка, вторичного жилищного рынка.

В развитой рыночной экономике рынок жилья оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда. Рынок жилья это одна из разновидностей рынка капиталов.

Категорию «рынок жилья» можно определить как институт, конституирующий совокупность отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья и включающий в себя следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, процессы функционирования рынка (виды деятельности); инфраструктуру.

В связи с изменением экономических условий при переходе России к рыночной системе хозяйствования и на основе анализа особенностей и генезиса отечественного жилищно-строительного рынка можно утверждать, что слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированных друг от друга «рынка готового жилья» и «рынка строительства жилья» ведет к возникновению качественно новой системы экономических отношений.

Важное значение имеет формирование устойчивых тенденций интенсификации жилищной сферы и переход строительного комплекса к устойчивому развитию. Рост инвестиций в жилищное строительство способствует не только оживлению исследуемого рынка. Это влечет за собой достижение мультипликативного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслей - металлургии, стройиндустрии, лесопереработки, транспорта и т.д. Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доходы населения, что, в свою очередь, приведет к увеличению его платежеспособного спроса.

Поэтому все более необходимыми становятся определение направлений повышения эффективности управления этой системой в регионах, а также разработка научных основ оптимизации эффективности управления процессом развития жилищного строительства как сложной макросистемой в условиях региона. Отметим, что в последние годы появились новые факторы, влияющие на данную проблему и требующие учета при строительстве жилья.

Во-первых - это участие в управлении жилищным строительством многих структур (федеральных, окружных, городских, муниципальных); во-вторых, повышение требований покупателей к качеству жилья; в-третьих, усиление конкурентной борьбы на инвестиционном рынке; в-четвертых, рост цен на строительные материалы и др.

Анализ инвестиционно-строительной сферы в регионах позволяет систематизировать ключевые проблемы в этой области, представленные в таблице 3. Решение этих проблем определяет необходимость разработки специальных стратегических планов и современных принципов управления жилищным строительством с учетом новых рыночных факторов в крупных строительных корпорациях, в регионах. Пока остаются нерешенными проблемы разработки концепции управления, модели управленческих решений, методологии оценки их эффективности применительно к системе жилищного строительства в рыночных условиях региона.

Таблица 3 - Ключевые проблемы инвестиционно-строительной сферы [11]

Более 40 % населения России живет в жилье, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства и комфортности.

Около 3,1 млн. семей (6,4 % населения страны) приняты органами местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

По данным социологических опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% семей.

При этом финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него, обладают не более 15 % (по данным Минрегиона России - 19 %) населения страны.

Отсутствие реальных возможностей у граждан обеспечить свои потребности в комфортных условиях проживания препятствует полноценному и гармоничному развитию личности, снижает демографическую активность, обостряет социальную напряженность в обществе, что в итоге приводит к замедлению экономического развития страны.

Таким образом, основой государственной политики в этом вопросе должна стать ориентированность на создание условий, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активной части населения страны, а также оказание эффективных мер государственной поддержки тем категориям граждан, которые в силу объективных причин не могут решить жилищную проблему самостоятельно.

Социологические опросы населения России показывают, что для большинства российских семей улучшение жилищных условий является одной из приоритетных проблем.

В этом ракурсе жилье является следующим по значимости фактором жизнеобеспечения человека, после продовольственных товаров в пирамиде жизненных ценностей.

При этом перед РФ, как социально ориентированным государством, стоит задача обеспечения социально доступным жильем всех слоев населения. При этом следует уточнить экономическую категорию «социально доступное жилье» - жилье, доступное для приобретения, получения или съема в аренду по приемлемой цене основной массе граждан страны [13].

Такого рода жилье должно обладать следующими неотъемлемыми признаками:

) наличие и свободная продажа его на рынке;

) соответствие цен на него реальным доходам семей, приобретающих его за свой счет, в том числе и за счет кредита. В качестве ориентира может быть принята цена, не превышающая средний месячный доход одного работника. Эта величина соответствует принятому Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству на 2010 год целевому индикатору доступности жилья равному 3,0, получаемому как отношение средней по РФ рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м. к совокупному денежному доходу семьи из 3 человек;

) возможность реальной покупки жилья в рассрочку. В качестве ориентира доступной системы кредитования могут быть приняты следующие условия кредитования - выплата суммы кредита в течение 15-25 лет при ставке кредитного процента, не превышающей 10 % годовых;

) предоставление его в виде государственной (муниципальной) жилой площади бесплатно семьям, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий, не обладающими требуемыми для его приобретения за свой счет накоплениями и доходами;

) возможность его аренды на условиях, соответствующих доходам семей, для которых оно предназначено [13].

Жилье является заметным фактором, воздействующим на миграцию населения и использование его трудового потенциала. Рыночная экономика требует значительной подвижности трудовых ресурсов. Но низкая обеспеченность жильем сдерживает этот процесс. Прибывая в города с высоким спросом на рабочую силу, мигранты, как правило, не могут приобрести его в собственность вследствие высокой стоимости жилья в таких городах.

При этом возникает феномен улучшения обеспеченности жильем населения регионов с высоким оттоком населения, даже при крайне незначительных масштабах нового жилищного строительства.

Жилье является важным рычагом управления демографической ситуацией. В СССР улучшение жилищных условий в значительной мере обуславливалось рождением детей. Это создавало определенный стимул к их рождению и, на наш взгляд, во многом способствовало неожиданному для демографов пику рождаемости 1983-1988г.г. К сожалению, в настоящее время этот стимул используется лишь в крайне ограниченном числе наиболее благополучных в финансовом отношении городов [14].

Отсутствие перспектив получения необходимого жилища, наряду со снижением жизненного уровня населения в целом, предопределял значительное снижение рождаемости в России в 90-е годы.

Таким образом, жилище, как уже указывалось выше, важнейшая составляющая благосостояния человека. Но, в отличие от многих других, оно привязано к определенному месторасположению. Оно тесно увязано с иными составляющими качества жизни. Поэтому оно является (или не является в случае его отсутствия) важнейшим стабилизационным фактором социально-экономической обстановки в стране в целом и в отдельных регионах.

.3 Основные направления и механизм реализации государственной жилищной политики

Жилищная политика является направлением государственной экономической политики, в качестве объекта регулирования которой выступает рынок жилья и жилищные инвестиции. О. Бессонова определяет жилищную политику как систему мер прямого государственного воздействия политических структур на жилищную сферу, направленного на ее сохранение и изменение, и косвенного влияния на нее иных политических и экономических решений [15].

Государственное регулирование жилищной сферы предполагает процесс создания институциональной среды на основе институционализации отношений собственности в сфере жилья. Проблемы формирования института легитимной частной собственности в жилищной сфере исследовались Э. де Сото, проанализировавшим эволюцию внелегального жилищного строительства в Перу и определивший формы легализации индивидуализированной жилищной собственности, находящейся в «теневом секторе» [16]. Государство должно предоставлять правовые инструменты, облегчающие экономическое развитие. Это означает такое изменение правовых институтов, которое сделало бы владение собственностью повсеместным и бесспорным, когда каждый мог бы быть уверен в получении законных выгод от вложения капитала [16]. Роль государства в системе жилищного инвестирования заключается, прежде всего, создании институциональных условий развития данной системы на основе таких институтов, как «надежные права собственности, правовая защита контрактов, свобода предпринимательства». «Нужна правовая и институциональная система, которая сделает возможным спонтанное упорядочивание хозяйственной деятельности, устранит помехи законопослушному бизнесу и обеспечит ему законные гарантии, передав в частные руки ответственность и инициативу» [16, 243].

Жилищная политика представляет собой совокупность форм и методов государственного воздействия на жилищную сферу - жилищное строительство и рынок жилья - для достижения определенных целей и предполагает разработку концепции, форм и методов государственного воздействия.

В соответствии с теорией общественного сектора характеристика жилья как смешанного экономического блага, объединяющего черты частного и общественного товара, обусловливает объективную необходимость государственного регулирования рынка жилья и выступает методологической основой разработки жилищной политики. Услуги, рассматриваемые как социальное благо, предоставляются государством населению бесплатно или по социально низким, доступным ценам; большинство услуг представляют собой смешанные блага, когда бесплатность предоставленных общественно значимых услуг социально уязвимым слоям населения сочетается с платностью этих видов услуг для работоспособной части населения. Как отмечает Д. Львов, для любой экономики существенным является соблюдение необходимого и достаточного для эффективного функционирования принципа двухступенчатости потребления важных для жизни человека и общества благ - образования, здравоохранения, ЖКУ [17].

Жилищная политика должна сочетать принципы бюджетного финансирования и рыночного саморегулирования.

В процессе общественного производства жилья возникают различные внешние эффекты. К положительным внешним эффектам относится формирование инфраструктуры жилья - неизбежно сопутствующих любому жилому строению сети коммуникаций, дорог, элементов городского благоустройства, экологических единиц (парков, садов и скверов), разветвленной сети бытовых услуг. Положительные внешние эффекты возникают на уровне жилого строения (здания, сооружения) и на уровне микрорайона и района, когда жилье выступает как элемент архитектуры, городского ландшафта и формирует общий облик города, повышая потребительские качества жилья и уровень жизни в целом. Отрицательные внешние эффекты связаны с качеством жилья и проявляются в повышении процента низкокачественного жилья и усилении его социальные последствия.

Г. Поляковский выделяет «отрицательные внешние эффекты наличия в микрорайоне разрушающихся домов», или эффект соседства [2]. Классическим примером отрицательного внешнего эффекта на рынке жилья является ситуация, когда ветхое жилье не только само падает в цене, но и снижает стоимость окружающих строений.

Особенностью функционирования рынка жилья выступает также процесс «фильтрации», проявление которого требует государственного вмешательства. Нивелирование социально-экономических последствий фильтрации жилищного фонда выступает задачей государственной жилищной политики. Модель фильтрации рынка жилья (В. Бругеман, В. Грисби, Д. Кайн, И. Лоури) отражает некоторые существенные характеристики старого рынка жилья, описывает взаимодействие между различными его подрынками и процесс перехода жилища от одного пользователя к другому. Процесс фильтрации характеризуется двумя особенностями: сокращением количества жилищных услуг с течением времени, обусловленным физическим износом, технологическим старением и изменением моды на жилье - с одной стороны, сокращением дохода жильцов, с другой стороны, когда одно и тоже жилье последовательно занимают разные семьи, причем доход каждой следующей семьи меньше предыдущей, в связи с чем требования к количеству и качеству жилищных услуг уменьшаются [18].

Государственное регулирование рынка жилья и процессов жилищного инвестирования является объективно необходимым в условиях рыночной экономики. В соответствии с теорией общественного сектора, государственное регулирование жилищных инвестиций принимает форму государственных экстерналий на рынке жилья, представляющих собой всю совокупность качественных характеристик результатов функционирования государства, включающих: качество и объем поставляемых общественных благ, право, стабильность политической системы, институциональную матрицу, уровень информационной асимметрии в экономике, принцип социальной поляризации [19].

Государственные экстерналии на рынке жилья выступают в формах:

явных (прямых) экстерналий, производимых в денежной форме (жилищные дотации, субсидии, субвенции, социальные выплаты) или в форме бесплатных жилищных услуг и бесплатного жилья (общественные блага);

экономических (косвенных) экстерналий, обусловленных вмешательством государства в экономику посредством реализации государством соответствующей деятельности как императивного субъекта рынка;

административно-правовых экстерналий, связанных с деятельностью государства как законодателя (охрана прав собственности, качество права, финансовая система, т.е. система формальных институтов) [19].

Государственные экономические экстерналии реализуются посредством жилищных программ, выступающих одной из форм регулирования рынка жилья и воздействия на инвестиционный процесс в жилищной сфере. Механизм реализации жилищной политики включает в себя систему форм и методов государственного воздействия, таких как: прямая бюджетная поддержка (льготные бюджетные ссуды, субсидии); налоговое стимулирование (налоговые льготы, кредиты, освобождения); денежно-кредитные инструменты (процентная ставка, кредитная экспансия, ипотечное кредитование).

Стратегическая цель жилищной политики РФ определена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения [20].

Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:

создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;

обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.

Государственная жилищная политика на предстоящий период по отношению к различным группам населения состоит в следующем:

) для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем, как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты. В частности, предполагается сокращение к 2020 году срока обеспечения жильем социального использования малоимущих граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, до 3 - 5 лет после постановки на учет;

) для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки (в том числе за счет средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;

) для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жилье.

Реализация этой стратегической цели предполагает решение следующих приоритетных задач [20]:

) создание условий для роста предложений на рынке жилья, соответствующих потребностям различных групп населения, в том числе:

формирование эффективных рынков земельных участков, обеспеченных градостроительной документацией;

обеспечение участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой, вовлечение в проекты жилищного строительства неиспользуемых или используемых неэффективно государственных и муниципальных земельных участков, в том числе с помощью Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;

развитие строительного комплекса и производства строительных материалов, изделий и конструкций с применением инновационных, в том числе энергосберегающих, технологий;

развитие конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками и подрядчиками, в том числе путем применения антимонопольных мер;

совершенствование стандартизации и технического регулирования в сфере строительства и эксплуатации зданий, сооружений жилого фонда и осуществление государственного надзора за соблюдением требований технических регламентов;

содействие внедрению инновационных технологий в сфере жилищного строительства и коммунального хозяйства, развитию отечественного производства строительных материалов, изделий и конструкций;

содействие реализации проектов комплексной реконструкции исторических центров городов в целях улучшения жилой застройки;

стимулирование малоэтажной застройки;

) создание условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе:

разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка;

создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма;

разработка и внедрение института найма жилья;

развитие специализированного государственного и муниципального жилищного фонда, включая служебный фонд для предоставления жилых помещений военнослужащим и членам их семей;

развитие и совершенствование механизмов адресной поддержки населения для приобретения собственного (частного) жилья;

) обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения и формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, в том числе:

создание условий, обеспечивающих снижение износа жилищного фонда, в том числе ликвидацию в среднесрочной перспективе аварийного и ветхого жилья;

содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, совершенствование нормативной правовой и методической базы и содействие в организации товариществ собственников жилья, совершенствование налогового законодательства для эффективного управления многоквартирными домами;

внедрение ресурсосберегающих технологий и создание условий для более широкого использования малой энергетики и возобновляемых видов топливно-энергетических ресурсов;

модернизация жилищно-коммунальной сферы и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья и оплаты жилищно-коммунальных услуг для всего населения через развитие конкуренции в управлении жилищным фондом и его обслуживании, привлечение субъектов частного предпринимательства к управлению и инвестированию в жилищно-коммунальную инфраструктуру, совершенствование тарифной политики и развитие механизмов частно-государственного партнерства в сфере предоставления коммунальных услуг;

формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений, включая развитие городского транспорта, обеспечение возможности полноценной жизнедеятельности маломобильных групп населения и безопасности мест пребывания детей с родителями [20].

В результате реализации новых стратегических направлений государственной жилищной политики к 2020 году должен сложиться качественно новый уровень состояния жилищной сферы, соответствующий мировым стандартам и характеризуемый следующими целевыми ориентирами:

увеличение доли граждан, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести или снять необходимое жилье на рынке, построить индивидуальное жилье, до 60 процентов;

отсутствие ветхого и аварийного жилищного фонда, снижение среднего уровня износа жилого фонда и коммунальной инфраструктуры до нормативного уровня;

приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности, экологии, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т.д.);

достижение средней обеспеченности жильем (25 - 27 кв.м общей площади на человека в 2015 году и 28 - 35 кв.м - к 2020 году) [20].

В рыночной экономике государственная жилищная политика развивается по двум направлениям: политика стимулирования предложения жилья, при которой целью ставиться изменение условий предложения жилья, и политика стимулирования спроса с целью повышения спроса на жилье со стороны бедных и средних домохозяйств.

Типологизация государственных жилищных программ осуществляется в зависимости от их целей:

жилищная помощь - различные меры для улучшения жилищных условий и снижение стоимости жилья для домохозяйств с низкими доходами;

программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов;

государственная политика ограничения максимальной квартплаты [21].

Политика стимулирования предложения реализуется посредством строительства государственного жилья и осуществляется в формах:

капитальных субсидий: государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения, после их оплаты государством жилье становиться собственностью муниципалитета;

субсидий по эксплуатации жилья для покрытия разницы между квартплатой и физическими затратами эксплуатации жилья;

субсидий на ремонт на ремонт и обновление старых домов;

отбора жильцов: государство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем; однако это требует решения вопроса о том, следует ли при этом предоставлять жилье беднейшим из бедных или же заселять дома по принципу примерно равного дохода для избежания концентрации бедности.

В качестве альтернативы строительству жилья выступает субсидирование частного жилья. Государственное субсидирование строительства является распространенным методом нивелирования отрицательных внешних эффектов функционирования рынка жилья и одним из основных элементов государственного регулирования [21].

Государство предоставляет населению программы помощи в целях обеспечения жильем семей с низкими и средними доходами, в рамках которых предусматривается непосредственное строительство жилья либо оказание им помощи в его оплате. Строительство государственного жилья приводит к увеличению общего объема жилищного фонда при данном уровне частного строительства, последствиями чего выступает снижение квартплаты, цены жилья и объемов частного строительства («вытеснение» частного сектора). Программы помощи в оплате жилья стимулируют спрос на жилищные услуги и одновременно увеличивают квартплату, цены, строительство и жилищный фонд.

Важным направлением государственного воздействия на рынок жилья и жилищные инвестиции является регулирование цены жилья, предполагающее обязательное государственное управление всеми инвестиционными процессами посредством прямого и косвенного воздействия через жилищно-финансовый рынок: различные инструменты финансирования, инвестирования, кредитования, субсидирования, ставки, стандарты, ценовая и оценочная политика Высокие риски, возникающие в случае дисбаланса рыночной цены и стоимости жилья, влияют не только на субъектов жилищного финансирования - заемщиков и кредитные институты, но и на стабильность и устойчивость финансовой системы.

Исследование системы государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере предполагает анализ денежно-кредитной политики как важного фактора жилищного инвестирования, которая регулируя изменение ставки процента, неизбежно влияет на спрос, объемы жилищного строительства и жилищные инвестиции.

Если ставка учетного процента увеличивается, то «отдача» от жилищной собственности становится ниже по сравнению с доходами от вложения в ценные бумаги, что заставляет инвесторов извлекать капиталы из жилищной сферы. Если увеличиваются риски при инвестициях в жилье, то текущий доход от жилищной собственности может стать недостаточным, чтобы заставить инвесторов приобретать именно жилье, а не другие ценности, что снижает цену жилья. Падение ставок процента по долгосрочным займам, снижение ожидаемого риска по приобретению жилья ведет к снижению требований инвесторов к доходу от жилищных инвестиций и повышает цены на жилье. Наблюдается обратная зависимость между ценами жилья, объемами жилищных инвестиций, и ставкой процента по долгосрочным кредитам. Высокая ставка процента по краткосрочным займам и общая низкая доступность финансов для строительства повышает стоимость данного прироста жилищного фонда и снижает объема его строительства. В том же направлении действует ужесточение местных правил зонирования застройки и строительства: увеличивает затраты и сокращает прибыльность нового строительства [22].

К прямым способам управления инвестиционной деятельностью относятся федеральное и местное административное регулирование, законодательная база, система лицензирования, разрешения, запреты, штрафы [22].

Таким образом, основной задачей государства является конструирование институциональной среды посредством мер законодательного и стимулирующего характера, создающих институциональное поле, регулирующих правовые отношения в жилищной сфере, и гарантирующих защиту прав частной собственности на жилье.

.4. Проблемы жилищного рынка и их взаимосвязь с основными направлениями жилищной политики РФ

Повышение доступности жилья для граждан, обеспечение комфортных и безопасных условий их проживания было и остается приоритетным направлением государственной политики.

Предпринятые в 2008-2009 гг. Правительством Российской Федерации антикризисные меры позволили предотвратить обрушение финансовой системы России, а также поддержать предприятия реального сектора экономики, в частности, строительной отрасли. Основным видом поддержки строительной отрасли явилось формирование государственного заказа на жилищное строительство в целях исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем различных категорий граждан. Положительное воздействие на рынок жилья оказали такие меры государственной поддержки, как: реструктуризация ипотечных жилищных кредитов, направление средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке; выкуп готового и строящегося жилья для ветеранов Великой Отечественной войны и военнослужащих [23].

Данные меры привели к стабилизации на рынке жилья, а также, начиная с середины 2010 г., формированию небольшой положительной динамики.

Несмотря на предпринятые в последние три года федеральными органами государственной власти меры государственной поддержки строительной отрасли, объем строительства жилья, достигнутый в 2008 г., не восстановился, рост ветхого и аварийного жилищного фонда продолжается.

В соответствии с отчетностью Федеральной службы государственной статистики 1, за 10 месяцев 2010 г. было введено в эксплуатацию 37,7 млн. кв. м. жилья, что почти на 5% ниже, чем за аналогичный период 2009 г. При этом в 2009 г. объем ввода жилья также сократился: за 2009 г. было введено 59,9 млн. кв. м жилья, в то время как в 2008 г. масштабы ввода составили около 64,1 млн. кв. м. [23].

На сегодняшний день можно выделить ряд очевидных проблем жилищного рынка, влияющих на его отрицательную динамику.

До настоящего времени из-за высоких цен на жилые помещения покупательная способность граждан остается на низком уровне, а в большинстве регионов - практически нулевой. Перелому сложившейся ситуации не способствуют даже множественные ипотечные программы, предлагаемые банками. Это связано с сохраняющимся высоким кредитным порогом, а также высокими ставками для заемщиков. На ценообразование жилых помещений влияют также высокие ставки по кредитам, выдаваемым банками предприятиям строительной индустрии (не ниже 9,75% под государственные обязательства). Несмотря на созданные основы функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами.

В то же время, даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. При этом цены на жилье во многом остаются завышенными и определяются не столько себестоимостью строительных работ, сколько платежеспособным спросом и дефицитом жилья. Практически, отсутствует ценовая разница между предложениями первичного рынка жилья (жилья в строящихся домах, домах, введенных в эксплуатацию) и жилья так называемого вторичного рынка (жилья, бывшего в использовании, имевшего собственника), о чем свидетельствую данные таблицы 4 [24].

Таблица 4 - Индексы на рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, в процентах к концу предыдущего периода) [24]

Как видно из представленной таблицы, цены на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках в период с 2003 по 2011 гг. существенно колебались.

При этом их изменение происходило практически идентично изменению уровня социально-экономического развития и доходов населения. В частности, в 2009 г., когда по всем категориям жилых помещений наблюдалось значительное падение цен, это явление во многом объяснялось последствиями острой фазы финансово-экономического кризиса.

Современное предложение на рынке жилья абсолютно не учитывает потребностей большей части граждан. В качестве еще одной из проблем следует выделить недостаточно продуманную планировку жилых помещений, предназначенных для проживания граждан с невысоким и средним уровнем дохода. Так, жилые помещения в строящихся многоквартирных домах по конструктивным особенностям содержат значительные площади (от 10 до 16 кв. м), занятые лоджиями, нишами под платяные или встраиваемые шкафы и др., которые, зачастую, остаются невостребованными, но существенно влияют на стоимость жилого помещения, а в дальнейшем - на стоимость предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Размер современной однокомнатной квартиры составляет в среднем от 40 до 53 кв. м, и ее стоимость в ряде случаев сопоставима со стоимостью жилого дома для одной семьи, находящегося в пределах 3-5 км от административной границы муниципального образования.

Среди иных проблем, существующих на рынке жилья, следует отметить хроническую нехватку промышленно-производственных предприятий, обеспечивающих работоспособность отрасли (современных цементных заводов, заводов ЖБИ, лесозаготовительных и лесопильных организаций и т.п.). Неразвитость указанной составляющей приводит к отсутствию конкуренции в сегменте производства стройматериалов.

Подчас потребности рынка стройматериалов удовлетворяются за счет импортных составляющих. Указанные факторы не способствуют формированию взвешенной ценовой политики на стройматериалы, что, в свою очередь, влечет невозможность снижения себестоимости строительства.

На современном этапе продолжается ухудшение состояния основной части жилищного фонда, растет объем ветхого и аварийного жилья, что подтверждается данными Федеральной службы государственной статистики (таблица 5) [25].

Таблица 5 - Ветхий и аварийный жилищный фонд, на конец года, (общая площадь жилых помещений в млн. кв. м)

Необходимо заметить, что в настоящее время отсутствует сколько-нибудь стройная система финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, накопления необходимых средств, вносимых гражданами на эти цели. Имеющиеся в этой сфере проблемы во многом связаны со сложившимся устойчивым стереотипом граждан, в соответствии с которым они не считают себя ответственными за поддержание в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома, что может объясняться характером приватизации жилого фонда, имевшей место в 90-х гг.

Помимо этого, подчас имеются трудности с возложением ответственности за безопасную эксплуатацию многоквартирных домов на управляющие компании, являющиеся участниками современного рынка, в силу того, что документация на здания, особенно построенные несколько десятилетий назад, находится у бывших ДЭЗов и ЖЭКов, либо вообще утрачена.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться действующий механизм предоставления земельных участков. На сегодняшний день большой объем на земельном рынке по-прежнему занимают государственные и муниципальные земли. От сроков, в течение которых органы власти осуществляют предоставление прав на земельные участки, и от финансовых затрат потенциального инвестора на прохождение соответствующих процедур, зависит рентабельность многих инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного строительства [24].

Еще одной важной проблемой является обеспечение земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры, сформированных площадок для строительства жилья, существенного износа и несоответствия требованиям ресурсоэффективности для подавляющей части коммунальной инфраструктуры является одним из важнейших факторов, сдерживающих повышение объемов строительства жилья и обеспечение доступности жилищно-коммунальных платежей для основной части населения. На сегодняшний день не сформированы условия для применения экономически обоснованных тарифов на коммунальные услуги, не утверждены методологические материалы, регламентирующие порядок определения платы за подключения к основным коммунальным сетям, отсутствуют условия для оптимальной разработки и реализации инвестиционных программ предприятий коммунального хозяйства, включая обеспечение жилищного фонда приборами общедомового и индивидуального учета. Помимо этого, указанная ситуация усугубляется процессом ухудшения состояния основных фондов (таблица 6) [24].

Таблица 6 - Удельный вес полностью изношенных основных фондов организаций по видам экономической деятельности, относящихся к жилищно-коммунальному хозяйству и бытовому обслуживанию населения (%)

В настоящее время стратегической целью государственной жилищной политики является создание устойчивой системы обеспечения доступности жилья и комфортных условий проживания для граждан всех категорий [26]. Имеется острая необходимость обеспечения условий для существенного роста объема жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке относительно роста покупательской способности граждан.

В целях реализации указанной задачи, государственная жилищная политика в ближайшие годы будет иметь ряд основных направлений.

Одним из таких направлений является преодоление тенденции ухудшения состояния основной части жилищного фонда, переселение граждан из аварийного жилищного фонда и проведение его капитального ремонта.

Основным инструментом для решения указанных вопросов является Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ).

Целями деятельности Фонда ЖКХ, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», являются:

создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом;

внедрение ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда [27].

Предполагалось, что Фонд ЖКХ должен прекратить свою деятельность с 1 января 2012 г. Однако Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. № 441-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и в связи с признанием утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», срок деятельности Фонда ЖКХ продлен на один год - до 1 января 2013 г.[28].

Такая задача была поставлена Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым по итогам заседания Совета при Президенте Российской Федерации по развитию местного самоуправления 5 октября 2010 г. Продление срока деятельности Фонда ЖКХ, в первую очередь, обусловлено необходимостью продолжения реализации региональных программ по переселению гражданиз аварийного жилищного фонда и по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, а также политики государства по реформированию жилищного фонда, выражающейся, в том числе, в стимулировании внедрения рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве и ресурсосберегающих технологий с учетом требований Федерального закона «Об энергосбережении, о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Помимо этого, с целью решения проблемы ухудшения состояния жилищного фонда и обеспечения гражданам безопасных и благоприятных условий проживания, Министерством регионального развития Российской Федерации ведется работа над проектом федерального закона, предусматривающим построение региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов [29]. В частности, предполагается, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации будут осуществлять мероприятия, направленные на своевременное проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе определять порядок расчета минимального размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы, порядок ее целевого использования, а также порядок управления указанными средствами. При этом правила определения необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме будут определяться на федеральном уровне. Капитальный ремонт многоквартирного дома должен проводиться на основе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или органа местного самоуправления, если соответствующее решение собственниками помещений в таком доме своевременно не принято.

Таким образом, разрабатываемый механизм позволит не только создать понятную процедуру организации и финансирования капитального ремонта, но и обеспечит на региональном уровне действенный инструмент по предоставлению средств на капитальный ремонт тех домов, которые требуют такого ремонта, но, в силу объективных причин, средств, уплаченных собственниками в рамках платы за содержание и ремонт жилого помещения, для его проведения недостаточно.

Перед государством стоит задача не просто увеличить жилищное строительство, но и обеспечить комплексное освоение новых территорий на основе системного градостроительного планирования, с обеспечением граждан жильем, местами приложения труда, социальной и инженерной инфраструктурами.

Для успешного освоения этого направления государственной жилищной политики, в частности, функционирует Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Целями деятельности Фонда РЖС является содействие: развитию жилищного строительства и иному развитию территорий; развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи); объектов социальной инфраструктуры; транспортной инфраструктуры; производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства; содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

Вместе с тем, потребность в земельных участках для жилищного строительства остается в целом неудовлетворенной, исходя из чего целесообразно существенно увеличить темпы и объемы работы Фонда РЖС и, в первую очередь, в части финансирования работ по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры [24].

В настоящее время рассматривается вопрос о наделении Фонда РЖС функциями единого заказчика строительства жилья для отдельных категорий граждан, перед которыми у государства имеются социальные обязательства.

Необходимо отметить, что обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, подключение к коммунальным сетям, строительство улично-дорожной сети и автомобильных дорог, социальной инфраструктуры является особенно важным для развития малоэтажного строительства.

В Послании к Федеральному Собранию Российской Федерации в 2010 г. Президент Российской Федерации Д.А. Медведев предложил выделять земельные участки для строительства индивидуального жилого дома или дачи семьям, имеющим более трех детей [30]. В этой связи, особо актуальными становятся вопросы законодательного регулирования порядка предоставления земельных участков для малоэтажного строительства, создания новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан с доходами, недостаточными для приобретения жилья через развитие таких форм самоорганизации как жилищно-строительная кооперация, а также обеспечения малоэтажного жилья объектами инфраструктуры. Очевидно, что развитие малоэтажного строительства должно осуществляться при непосредственном участии руководителей регионов.

Согласно новой федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг., которая 17 ноября 2010 г. была одобрена на заседании Правительства Российской Федерации, одним из основных направлений государственной политики на ближайшую перспективу является создание условий для развития массового строительства жилья экономического класса [31].

Вместе с тем, в настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствуют меры, стимулирующие развитие именно этого сегмента жилищного рынка.

С целью решения указанной проблемы, разработан проект федерального закона № 456651-5 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса», который в настоящее время находится на рассмотрении Государственной Думы. В качестве основной идеи законопроекта выступает закрепление новых механизмов предоставления застройщикам земельных участков для их комплексного освоения или развития уже застроенных территорий (с условием строительства на таких участках жилья экономического класса) и реализация такого жилья по фиксированной стоимости, определенной по итогам аукциона.

В целях стимулирования строительства жилья экономического класса также предлагается использовать денежные средства ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Так, АИЖК совместно с Фондом РЖС разработана программа «Стимул» [32], предусматривающая стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое жилье в рамках завершенных строительных объектов. Данная программа внедрялась в период кризиса строительной отрасли и в основном носила антикризисный характер с акцентом на достройку жилья (поддержка предприятий строительной отрасли). В настоящее время в АИЖК разрабатывается программа «Стимул-2», основными задачами которой станут стимулирование нового строительства, комплексный подход к освоению территорий, формирование заказа жилья экономического класса, влияние на ценообразование (рисунок 1) [32].

Рисунок 1 - Принцип формирования заказа на строительство по программам «Стимул» АИЖК

В результате реализации программы «Стимул-2» ожидается, что граждане будут приобретать жилье в соответствии со своими потребностями по фиксированной цене после завершения строительства.

Предполагается предоставление льготного ипотечного займа гражданам-участникам программы. Указанная программа направлена на рост объемов строительства жилья опережающими темпами за счет ввода жилья экономического класса и на обеспечение потока заказов на строительство для подрядчиков (гарантия строительных подрядов).

Среди направлений государственной жилищной политики огромное значение имеет снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня 11% годовых. С учетом этого, 7 декабря 2010 г. наблюдательным советом Внешэкономбанка в целях стимулирования ипотеки, а также увеличения объёмов строительства жилья, принят ряд решений [33].

Эти решения касаются предоставления средств коммерческим банкам для финансирования проектов строительства доступного жилья экономкласса.

Общая сумма таких вложений должна составить около 50 млрд. рублей. Финансирование будет предоставляться под льготные 3%, что позволит банкам снизить ставки для конечных заёмщиков - для граждан. Кроме того, в 2011 г. Внешэкономбанк начал финансирование региональных и городских проектов развития коммунальной инфраструктуры. Речь идёт о создании государственно-частного партнёрства для модернизации водо- и теплоснабжения, общественного транспорта и других объектов. На эти цели Внешэкономбанком будет ежегодно выделяться по 2 млрд. рублей.

Остро требуется развитие промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых современных технологий и строительных материалов в строительстве.

Важнейшим элементом государственной жилищной политики на сегодняшний день является развитие энергосбережения и обеспечение строительства жилых домов, в том числе малоэтажных, в соответствии с наилучшими показателями энергоэффективности. Следует отметить, что 3 ноября 2010 г. Президентом Российской Федерации Д.А. Медведевым был утвержден перечень поручений Президента Российской Федерации по итогам заседания Комиссии при Президенте Российской Федерации по модернизации и технологическому развитию экономики России 26 октября 2010 г. В рамках данных поручений, Правительству Российской Федерации было поручено подготовить и внести до 30 декабря 2010 г. в Государственную Думу Федерального Собрания проект федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об энергосбережении, о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленных на стимулирование применения энергосервисных контрактов. Правительству Российской Федерации было поручено также до 30 декабря 2010 г. разработать и утвердить технические требования к системам и приборам учета воды, газа, тепловой энергии, электрической энергии. Таким образом, в ближайшее время должна быть сформирована полноценная нормативная база для обеспечения строительства жилых домов в соответствии с минимальными требованиями к их энергоэффективности [24].

Немаловажным направлением государственной жилищной политики выступает создание нового облика российского города и села, архитектурной среды, комфортной для жизни людей, характеризующейся не только функциональными, утилитарными, но и эстетическими особенностями. Это предполагает, в частности, рациональное сочетание разнообразных типов строительства (многоэтажного и малоэтажного строительства), учет при застройке населенных пунктов принципов формирования их архитектурного облика, а также принципов сохранения исторического облика старых населенных пунктов.

На сегодняшний день в качестве основной меры реализации государственной политики по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан используются инструменты, предусматривающие предоставление жилья в собственность. Эта система реализуется посредством государственных жилищных сертификатов, субсидирования расходов граждан на приобретение жилья или обслуживание ипотечных жилищных займов, непосредственного предоставления квартир.

Однако при анализе современных условий развития жилищного рынка становится очевидным, что в ближайшее время серьезное значение приобретет направление, связанное с развитием рынка так называемого «арендного» жилья. В условиях посткризисного периода, решение жилищного вопроса граждан все в большей степени будет смещаться в сторону найма жилых помещений. В этот период нуждающиеся в жилье граждане могут откладывать приобретение жилья в собственность до лучших времен, а те из них, которые приобрели жилые помещения с использованием механизма ипотеки, могут оказаться не способными обслуживать кредит и будут вынуждены вернуться к найму жилья. Следует отметить, что согласно зарубежному опыту решения жилищного вопроса, доля жилья, задействованного на рынке жилищного найма, является весьма значительной (например, в США - около 35%, во Франции - около 45%, в Германии - около 55%).

Основным механизмом развития рынка арендного жилья в Российской Федерации должны стать проекты, направленные на строительство жилья для его последующего предоставления гражданам по договору найма по умеренным ценам, являющимся более низкими по сравнению с рыночными нерегулируемыми ценами на наем жилья в частном жилищном фонде. Целью реализации этих проектов должно стать развитие рынка предложения арендного жилья путем активного задействования в нем «публичных» домовладельцев.

Развитие указанного направления позволит создать условия для обеспечения жильем лиц, не способных самостоятельно решить свои жилищные проблемы путем приобретения жилья в собственность или найма жилья в частном жилищном фонде, а также разработать новые программные мероприятия, связанные с предоставлением жилых помещений гражданам, перед которыми государство имеет обязательства.

В целом следует отметить, что основным индикатором достижения стратегической цели современной государственной жилищной политики, связанной с созданием устойчивой системы обеспечения доступности жилья, является увеличение к 2015 г. годового объема ввода жилья до 90 млн. кв. м общей площади. При этом жилищная обеспеченность должна достичь 24,2 кв. м на человека, а доля ввода жилья, соответствующего стандартам экономического класса, составит 60% [26].

В качестве общей тенденции развития жилищного рынка необходимо отметить, что в 2011-2012 гг. ожидается снижение объемов спроса на жилые помещения со стороны государства. Так, в соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов», расходы федерального бюджета по разделу «Жилищно-коммунальное хозяйство» в 2010 г. составляют 223,2 млрд. рублей (с учетом изменений функциональной классификации расходов бюджетов бюджетной системы) [34]. В 2011 г. эти обязательства планируется профинансировать в объеме 216,5 млрд. рублей, а в 2012 и 2013 г.г. - соответственно 94,3 и 78,7 млрд. рублей. Это сокращение расходов федерального бюджета во многом объясняется выполнением основной части обязательств по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны в 2010 г. и военнослужащих. Расходы федерального бюджета на государственную программу «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения России» также сокращаются с 207,4 млрд. рублей в 2011 г. и до 130,7 и 111,4 млрд. рублей в 2012 и 2013 г.г. соответственно [34].

Можно прогнозировать, что государственная жилищная политика ближайших лет будет ориентирована на стимуляцию строительства в регионах малоэтажного жилья экономического класса с ценой, стремящейся к уровню, ниже установленного Министерством регионального развития Российской Федерации для конкретного субъекта Российской Федерации.

С учетом обозначенных современных тенденций развития жилищной политики в Российской Федерации представляется, что во главу угла должна быть поставлена реализация частно-государственных проектов, в рамках которых можно обеспечить привлечение финансовых ресурсов частного сектора экономики и физических лиц. Указанные проекты должны предусматривать эффективные механизмы финансирования, например, региональные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) проектного финансирования с участием органов государственной власти (рисунок ) [35].

Современное государственно-частное партнерство в строительной сфере также предполагает поиск и реализацию сопутствующих проектов (например, проектов по реконструкции объектов тепло- и электроэнергетики и дальнейшему управлению этими проектами с использованием метода доходности инвестиционного капитала, а также проектов, связанных с энергоэффективностью), переход к эффективному управлению всеми видами активов в целях поддержания уровня доходности, а также формирование политики снижения затрат при строительстве за счет использования новых энергоэффективных материалов.

Рисунок 2 - Структура регионального закрытого паевого инвестиционного фонда проектного финансирования

В качестве еще одного перспективного направления развития строительной отрасли следует назвать переход к «цивилизованному» рынку путем повышения публичности компаний-участников рынка, т.е. повышения открытости и прозрачности бизнеса как для фискальных государственных органов, так и для инвесторов [35].

Кроме того, развитие строительной отрасли должно быть связано с более активным использованием института саморегулирования для вытеснения с рынка недобросовестных участников.

2. Жилищная политика Краснодарского края: современное состояние и направления развития

.1 Характеристика жилищной сферы Краснодарского края

Численность постоянного населения Краснодарского края на 1.01.2012 года составила 5 284 464 человек, что на 109 тыс. чел. больше, чем в 2002 г.

Краснодарский край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей - после Москвы и Московской области. Удельный вес городского населения составляет 53,23 % или 2 814 274 человек, сельского - 46,67 %. Уровень урбанизации ниже, чем в среднем по стране (74 %). Плотность населения в крае 70 чел. на 1 кв.км, что в 8 раз выше средней плотности по России [36].

В строительном комплексе Кубань реализует стратегические действия, направленные на удовлетворение спроса отраслей экономики края и спроса на жилищное строительство. В строительной сфере Краснодарский край в 2010 году уступил только Московской области, далеко опережая субъекты Южного федерального округа.

Динамика роста жилищного фонда представлена в таблице 7 [37].

Таблица 7 - Жилищный фонд края и его распределение по формам собственности (на конец года, общая площадь жилых помещений) [37]

Краснодарский край отличается динамичным ростом жилищного фонда. С 2006 по 2011 гг. его площадь возросла на 18,3 % - с 98797тыс. кв.м до 116893 тыс.кв.м. При этом рост жилья в городской местности был гораздо выше, чем в сельской. Городской жилищный фонд в 2011 году вырос на 11563 тыс.кв.м и составил 63947 тыс.кв.м, что составляет рост 22 %. Тенденция роста жилищного фонда наблюдалась и в сельской местности и составила 14,5 % (в 2006 году - 45388 тыс.кв.м, в 2011 году - 51967 тыс.кв.м) [37].

В январе-октябре 2012г. ввод жилых домов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 18,1%, введено 36,9 тыс. квартир общей площадью 3348,5 тыс. кв. метров.

Из общего объема введенного жилья предприятиями и организациями сданы в эксплуатацию 25,0 тыс. квартир общей площадью 1848,0 тыс. кв. метров, на 37,7% больше зафиксированного показателя января-октября 2011г. Динамика ввода в действие жилых домов в Краснодарском крае за период с 2000 по 2011 гг. представлена в таблице 8 [38].

Таблица 8 - Ввод в действие жилых домов (без домов, построенных на садовых и дачных участках; тысяч квадратных метров общей площади) [38]

Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилищного строительства составила 44,8% от общей введенной площади жилых домов. Всего индивидуальными застройщиками построено 11,9 тыс. квартир общей площадью 1500,5 тыс. кв. метров (100,4% к показателю января-октября 2011г.).

Обеспеченность жителей Краснодарского края жильём характеризуется отношением всего жилищного фонда края к количеству жителей края [38].

На сегодняшний день указанная величина составляет 22,6 кв. метров на человека, что на 2,2 кв. метра больше аналогичного показателя 2002 года.

Обеспеченность жителей городов и посёлков городского типа составляет 23,3 кв. метр на человека. В свою очередь на каждого жителя сельской местности приходится 21,8 кв. метров.

Таблица 9 - Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года; квадратных метров) [37]

Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации составляет в Краснодарском крае 72,8 %, о чем свидетельствуют данные, представленные в таблице 10 [39].

Таблица 10 - Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации

Наибольшая общая площадь, приходящаяся на одного жителя, зафиксирована в муниципальном образовании Белоглининский район (27,5 кв. метров), наименьшая - в г. Новороссийске (17,0 кв. метров).

Несмотря на высокие показатели по вводу жилья, необходимо отметить, что во многих муниципальных образованиях края существующее состояние жилищной сферы не отвечает существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных причин, включая качество управления на уровне муниципальных образований.

В частности, одной из основных проблем перехода к комплексному освоению территорий является засилие административных барьеров и чрезмерная забюрократизированность процессов предоставления земельных участков, экспертизы и согласования проектной документации, получения разрешений на строительство жилья.

Меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства в силу организационных трудностей их реализации пока еще не привели к существенному изменению ситуации.

Для осуществления ежегодного строительства жилья в объеме не менее 5 млн. кв. метров необходимо подготавливать ежегодно не менее 4300 га земельных участков.

Надежность существующей инженерной инфраструктуры существенно ниже допустимого уровня. Так количество аварий в сетях водопровода увеличилось с 0,85 ед./км. в 2005 году до 0,93 ед./км. в 2009, при допустимом значении 0,3 ед./км. Количество аварий в сетях канализации так же увеличилось, и в 2009 году составило 1,72 ед./км. (0,47 ед./км. в 2005 году, при том же допустимом значении) [40].

В то же время масштаб замены сетей не превышает 1,15% общей протяженности сетей водопровода, и 0,9% от общей протяжённости сетей канализации.

Следует отметить, что в жилищном фонде Краснодарского края преобладает число индивидуальные жилые дома (таблица 11) [37].

Таблица 11 - Число домов по состоянию на конец года (единиц)

Как правило, большее количество индивидуально-определенных зданий (частных домов) располагается в сельской местности. За последние 5 лет (2006 - 2011 гг.) общее количество частных жилых домов возросло на 60833 дома (27992 в городских поселениях и 32841 в сельской местности), что составило 6 % роста.

Что касается многоквартирных жилых домов, то их количество увеличилось на 9,7 % (с 77238 до 84671 дома) [37].

Большинство многоквартирных домов жилищного фонда Краснодарского края были построены в период 1946-1970. Несмотря на то, что в последние годы в Краснодарском крае идет оживленное жилищное строительство, жилищный фонд стареет (таблица 12) [37].

Таблица 12 - Распределение числа жилых домов (индивидуально- определённых зданий), числа многоквартирных жилых домов и общей площади жилых помещений по годам постройки по состоянию на конец 2010 года

Цены на жилье в Краснодарском крае продолжают расти. По сравнению с 2002 годом стоимость жилья на первичном рынке в 2009 году выросла в среднем в 3,4 раза, и в 4,6 раза на вторичном рынке, то есть существенно превысила уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Индексы цен на рынке жилья представлены в таблице 13

Таблица 13 - Индексы цен на рынке жилья (на конец года; в процентах к концу предыдущего года) [41]

В 2011 году средняя стоимость 1 кв.м жилья на первичном рынке Краснодарского края составляла 39215 руб., на вторичном рынке - 51784 руб. (таблица 14).

Таблица 14 - Средние цены на рынке жилья (на конец года; рублей за один квадратный метр общей площади) [37]

Не более 7% населения края обладают доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам с помощью собственных и заёмных средств.

Из чего следует, что без перехода к массовому строительству жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации.

Основная причина опережающего роста цен - дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, рост цен на жилищном рынке формирует тенденцию увеличения объемов жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, а существующий дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения.

Подводя итог, в заключении можно сделать ряд выводов.

Основной причиной, сдерживающей рост объемов ввода в эксплуатацию жилья, являются:

ограниченные возможности финансирования жилищного строительства из государственных и муниципальных бюджетов;

недоступность для большинства граждан и юридических лиц кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок;

недостаток площадок, обеспеченных инженерными коммуникациями.

Сохраняется напряженность в обеспечении социальным жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации: инвалидов и участников Великой Отечественной войны, малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также граждан, уволенных с военной службы, участников ликвидации радиационных аварий и катастроф, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате стихийных бедствий.

Особенно остро жилищная проблема стоит перед молодыми семьями, их финансовые возможности ограничены, так как в подавляющей массе они имеют низкие доходы и не имеют накоплений.

Очень медленно развивается частный арендный фонд (жилищный фонд, находящийся в частной собственности, предоставляемый по договору найма или аренды).

Высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей Кубани неразрешимой проблему приобретения нового жилья. Рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке опережает темпы роста доходов населения.

2.2 Программно-целевой подход к реализации жилищной политики в Краснодарском крае

В развитии строительной отрасли на территории Краснодарского края существует ряд проблем, которые требуют решения в рамках программно-целевого подхода к реализации жилищной политики.

Жилищное строительство на территории муниципальных образований края ведется разрозненно, застройка территорий носит порой точечный характер, отсутствуют долгосрочные планы муниципальных образований края по выделению земельных участков для комплексного освоения.

Территориальное планирование играет важную роль в развитии муниципальных образований. Однако процедуры подготовки и согласования документов территориального планирования, проектов планировки, разработки проектной документации, получение результатов государственной экспертизы, выдача разрешений на строительство, а также на ввод объекта в эксплуатацию требуют существенных временных ресурсов.

В производстве строительных материалов в некоторых подотраслях строительной индустрии наблюдается высокий уровень монополизации производств, что влияет на цену продукции, и, как следствие, завышение цены на построенное жилье. Кроме того, строительные компании края испытывают недостаток в квалифицированных кадрах строительных специальностей. Особенно остро стоит вопрос по подготовке и переподготовке специалистов строительной отрасли в целях развития и применения современных технологий.

Плата за технологическое присоединение к коммунальным сетям, определяемая организациями коммунального комплекса, в некоторых случаях чрезмерно высока. Недостаточно развита нормативная правовая база по устранению злоупотреблений организациями коммунального комплекса.

В муниципальных образованиях края отсутствуют программы, в которых планы по развитию жилищного строительства взаимоувязаны с планами развития сетей водо-, тепло- и электроснабжения.

Выделяемых бюджетных средств недостаточно для оказания помощи муниципальным образованиям края в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой.

Пополнение муниципального жилищного фонда социального использования ведётся медленными темпами. Мероприятия по развитию быстровозводимого домостроения, направленные на увеличение данного домостроения, позволили отработать механизмы взаимодействия между региональной исполнительной властью и органами местного самоуправления муниципальных образований, однако существенный дефицит финансирования не позволил добиться серьёзных показателей.

Кроме того, серьёзной проблемой остаётся переселение граждан из аварийного жилого фонда, для решения которой необходимы значительные финансовые ресурсы.

На 1 января 2010 года в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в Краснодарском крае насчитывалось более 86,7 тысяч семей. Для обеспечения удовлетворения потребности нуждающихся в социальном жилье (жилье эконом-класса) необходимо построить 4 млн. 963 тыс. кв. метров жилья.

Для решения вышеперечисленных проблем в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Краснодарского края реализовывается ряд мер, предусмотренных федеральной и краевой целевыми программами «Жилище», целью которых является решение жилищной проблемы.

Приоритетный национальный проект стартовал в Краснодарском крае в 2006 году. Его основные задачи [42]:

создание в крае условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики;

повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства;

развитие финансово-кредитных институтов рынка жилья.

В настоящий момент Краснодарский край входит в тройку лидеров Российской Федерации по объемам вводимого в эксплуатацию жилья.

Итоги реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» представлены в таблице 15.

Таблица 15 - Итоги реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Краснодарском крае

За период с 2006 по 2011 гг. в рамках ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Краснодарского края введено в эксплуатацию 19,73 млн. кв. м жилья, выдано 38421 ипотечный кредит на общую сумму 38,44 млрд.руб. Благодаря национальному проекту 4481 молодая семья смогла улучшить свои жилищные условия [42].

Краевая целевая программа «Жилище» реализуется с 2005 года. За этот период построено и введено в эксплуатацию около 18 млн. кв. метров жилья, выдано более 41 млрд. рублей жилищных кредитов, оказана государственная поддержка в улучшении жилищных условий около 4050 молодым семьям, выполнены государственные обязательства по предоставлению жилья отдельным категориям граждан, установленным федеральным законодательством перед более 1,9 тыс. семей на общую сумму более 1,9 млрд. рублей, в том числе [43]:

создана инфраструктура участников рынка ипотеки;

обеспечен приток инвестиционных ресурсов на ипотечный рынок и рынок строительства жилья. Внедрена система рефинансирования ипотечных кредитов;

созданы условия для реализации банковских программ ипотечного кредитования и расширения спектра ипотечных продуктов, предлагаемых населению, в том числе по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК);

с 2009 года в крае внедрены ипотечные программы с использованием средств материнского (семейного) капитала, программы по оказанию поддержки ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации, отработан механизм по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов по программе «Военная ипотека».

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в регионе за период с 2005 года по 2008 год вырос с 0,6 млрд. рублей до 15,6 млрд. рублей, при этом улучшили свои жилищные условия с помощью государственной поддержки в виде социальных выплат и привлечения жилищных ипотечных кредитов 10 200 семей, в том числе 3832 молодые семьи [43].

В 2009 году мировой экономический кризис оказал негативное влияние на рынок ипотечного жилищного кредитования, в результате объем выданных ипотечных жилищных кредитов снизился и в 2009 году составил 3,9 млрд. рублей. Улучшили свои жилищные условия с помощью государственной поддержки в виде социальных выплат и привлечения ипотечных жилищных кредитов 1939 семей, в том числе 1360 молодых семей.

С 2004 по 2010 годы через регионального оператора было рефинансировано 1149 ипотечных кредитов и займов на сумму 1363,5 млн. рублей [43].

Осуществление государственной поддержки в виде социальных выплат и предоставления субсидий должно осуществляться в рамках реализации целевых программ, кроме того, достигнутые результаты в рамках реализации краевой целевой программы «Жилище» в предшествующие годы дают основание утверждать, что реализация мероприятий программы и продуктивное использование бюджетных средств невозможны без использования программно-целевого метода.

Использование программно-целевого метода направлено на создание условий для эффективного управления ресурсами, в том числе финансовыми.

Цели, задачи и основные направления реализации программы позволяют учесть основные проблемы в строительстве и приобретении жилья на территории Краснодарского края и в рамках финансирования определить приоритетность тех или иных мероприятий программы.

В этой связи было принято решение о продлении реализации целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг.

Основной целью программы является обеспечение достижения установленных для Краснодарского края контрольных значений целевого показателя ежегодного ввода жилья, направленных на повышение доступности жилья для населения путем массового строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, а также ценовой доступности.

Согласно плановым заданиям Министерства регионального развития Российской Федерации в Краснодарском крае в период 2011 - 2015 годов планируется вводить в эксплуатацию от 3,21 млн. до 3,95 млн. кв. метров жилья.

Необходимость данных объемов строительства обусловлена некоторыми причинами.

Традиционно в крае строится большой объем индивидуального жилья, который в последние три года составлял около 2,5 млн. кв. метров ежегодно. Это обусловлено аграрной направленностью Краснодарского края. Около половины населения края проживает в сельской местности и поэтому традиционно строит индивидуальное жилье.

С целью увеличения объемов жилищного строительства на территории Краснодарского края муниципальным образованиям доведены плановые показатели по вводу жилья, которые определены с учетом реализуемых на территории Краснодарского края краевых целевых и федеральных целевых программ.

Переселение граждан из аварийного жилья планируется проводить на условиях софинансирования за счет бюджетных средств, с привлечением внебюджетных источников, в том числе на условиях частно-государственного партнерства. При этом доля бюджетного финансирования подлежит ежегодному уменьшению с одновременным увеличением доли средств из внебюджетных источников.

Данный подход должен позволить ликвидировать аварийный жилищный фонд, признанный таковым в настоящее время, и подлежащий признанию до 2016 года, тем самым освободив в результате сноса аварийных строений инвестиционные площадки для строительства нового жилья.

С целью создания условий для формирования сегмента доходных домов на рынке жилья в рамках реализации программы предполагается разработать организационные и правовые механизмы на краевом и муниципальном уровне, стимулирующие развитие данного сегмента жилья путем предоставления государственной поддержки инвесторов в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Краснодарского края [43].

Активно развивается производство строительных материалов, индустриальных и энергоэффективных систем малоэтажного домостроения, что дает возможность населению вести строительство жилья хозспособом.

Неуклонно продолжается увеличение рождаемости и соответственно численности населения, что является немаловажным фактором для увеличения объемов жилищного строительства.

Кроме строительства индивидуальных жилых домов будет сохранятся и потребность в строительстве многоквартирного жилья. Такая необходимость обусловлена тем, что по состоянию на 1января 2010 года в Краснодарском крае на учете в уполномоченных органах состоит более 86 тыс. граждан различной подведомственности и категорий, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для обеспечения жильем этих граждан необходимо построить более 4,5 млн. кв. метров жилья.

Начиная с 2009 года, в крае реализуется мероприятие по строительству и закупке за счет средств федерального бюджета жилья для нужд Министерства обороны Российской Федерации. На 2011 и 2012 годы между строительными компаниями края и управлением по закупкам для государственных нужд Краснодарского края заключены контракты по строительству многоквартирных жилых домов объемом около 300,0 тыс.кв. метров жилья дополнительно. Кроме этого, с конца текущего года будет возобновлен прием заявлений на получение социальных выплат на выплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что позволит увеличить объемы продаж и соответственно строительства жилых домов.

Таким образом, показатель по вводу жилья, определённый для края, наиболее полно характеризует складывающийся на рынке жилья спрос.

Разработка генеральных планов городов и поселений показала потребность не только в комплексном освоении новых территорий в целях жилищного строительства, но и целесообразность комплексного развития застроенных территорий с целью их более эффективного использования, ликвидации жилищного фонда с высоким уровнем износа. К таким территориям, требующим комплексной реконструкции относятся центры следующих городов: Армавира, Краснодара, Новороссийска, Сочи и некоторых других.

На первом этапе необходимо решить следующие задачи:

разработать на краевом и местных уровнях нормативную правовую базу, направленную на реализацию мероприятий программы;

разработать и начать реализацию во всех муниципальных образованиях края муниципальные программы стимулирования развития жилищного строительства;

организовать на местном уровне мероприятия по развитию местной строительной индустрии и производству строительных материалов;

реализовать мероприятия, направленные на снижение уровня монополизации предприятий строительного комплекса;

разработать и реализовать механизмы сокращения сроков и стоимости проведения согласовательных процедур в строительстве;

разработать и начать реализацию мер, направленных на предупреждение и устранение злоупотреблений организациями коммунального комплекса;

начать реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, в том числе во взаимодействии с Фондом «РЖС»;

создать эффективные и устойчивые организационные и финансовые механизмы государственно-частного партнерства при комплексном освоении территорий по обеспечению земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами при строительстве жилья эконом-класса и застройки территорий;

обеспечить условия для развития механизмов, способствующих расширению и стимулированию спроса населения на жилье, в том числе на строящееся (построенное) жилье эконом-класса;

организовать мероприятия в муниципальных образованиях края, направленные на стимулирование частной инициативы граждан с целью формирования условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан;

создать условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других институтов жилищного финансирования;

обеспечить условия для развития инфраструктуры ипотечного рынка и деятельности всех его участников;

обеспечить повышение уровня доступности ипотечных жилищных кредитов для населения, в том числе посредством оказания бюджетного содействия отдельным категориям граждан, а также использования средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий;

повышать финансовую грамотность населения в сфере ипотечного жилищного кредитования;

обеспечить функционирование механизмов поддержки ипотечных заемщиков, получивших ипотечные жилищные кредиты и оказавшихся в трудной финансовой ситуации;

продолжить поддержку молодых семей при решении жилищной проблемы;

продолжить реализацию мероприятий, направленных на обеспечение жильем граждан отдельных категорий, определенных законодательством Российской Федерации и Краснодарского края [43].

На втором этапе реализации программы планируется:

практическое внедрение комплекса мероприятий, для реализации которых на первом этапе осуществлялось формирование нормативной основы;

стимулирование органов местного самоуправления к активному проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства.

Реализация программы будет осуществляться с 2011 по 2015 годы включительно в два этапа:

первый этап: с 2011 по 2012 годы;

второй этап: с 2013 по 2015 год [43].

.3 Стратегия массового жилищного строительства в Краснодарском крае

Наличие возможности улучшения жилищных условий - важный показатель повышения благосостояния населения, предпосылка к социальной и экономической стабильности государства. Поэтому решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов федеральной и краевой политики.

Основной задачей как федеральной, так и краевой жилищной политики является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Краснодарском крае отражает стратегические цели, принципы и механизмы федеральной и краевой жилищной политики на долгосрочную перспективу (до 2020 года), направленные на обеспечение массового строительства жилья для всех категорий граждан [44].

Следует отметить, что Стратегия призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья, формироваться нормативно-правовая база по его регулированию. Масштабы реализации мероприятий Стратегии предусматривают увеличение жилищного фонда в Краснодарском крае более чем в 1,8 раза за счет значительного увеличения объемов жилищного строительства. Определенные в Стратегии направления и подходы по обеспечению массового жилищного строительства и обеспечения его доступности для различных социальных групп населения станут ориентирами для всех уровней власти, бизнеса и граждан по выработке решений в этой сфере.

Стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Краснодарском крае разработана в соответствии с задачами, поставленными Президентом Российской Федерации и главой администрации (губернатором) Краснодарского края.

Правовой базой Стратегии являются Конституция РФ, Устав Краснодарского края, жилищное, земельное, градостроительное, бюджетное и налоговое законодательство РФ и Краснодарского края, нормативные правовые акты в области строительства. Стратегия разработана с учетом основных положений проекта долгосрочной стратегии массового жилищного строительства для всех категорий граждан в РФ на период 2008-2025 годы, Стратегией социально - экономического развития Краснодарского края до 2020 года и Стратегией развития строительного комплекса Краснодарского края до 2020 года, а также Методических рекомендаций по подготовке Стратегий развития, разработанных Минэкономразвития России [44].

Целью Стратегии является определение стратегических направлений, формирующих предпосылки для качественно нового этапа развития жилищной сферы - массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов [44].

Реализация Стратегии основана на следующих принципах:

) приоритет развития рыночных механизмов, основанных на эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения;

) государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья;

) оказание государственной поддержки при приобретении и найме жилья гражданам, нуждающимся в социальной защите [44].

Для достижения стратегической цели необходимо обеспечить решение следующих основных задач:

) обеспечение соответствия объемов жилищного строительства потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, проживающих на территории Краснодарского края;

) обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики;

) обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктурой;

) создание условий для приобретения собственного (частного) жилья широкими слоями населения;

) обеспечение населения жильем на основе найма, в том числе социального;

) обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;

) устранение и недопущение возникновения правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;

) развитие конкуренции на рынке жилья;

) развитие частно-государственного партнерства в области строительства жилья [44].

Стратегия определяет основные направления стимулирования массового строительства жилья, к числу которых относятся:

) территориальное планирование.

Развитие территорий муниципальных образований должно также строиться исходя из приоритета опорных территорий и в соответствии с документами территориального планирования муниципального уровня.

Сформировавшаяся в предшествующие годы практика землепользования привела к тому, что земли населенных пунктов занимают только 7,6 процентов земель.

С учетом необходимости исправления сложившихся перекосов в землепользовании, градостроительная и земельная политика в период с 2008 года и до 2015 года и в последующие годы будет ориентирована на более интенсивное развитие жилой застройки в направлении свободных территорий. Этот процесс будет сопровождаться одновременно снижением плотности жилищного фонда и плотности застройки во всех поселениях, за исключением отдельных районов краевого центра города Краснодара;

) градостроительное регулирование.

В рамках документов территориального планирования края следует пересмотреть традиционную проектную и строительную практику застройки.

Резервы территорий и благоприятные природно-климатические условия в крае способствуют переходу к принципам усадебной застройки.

В малых городах и сельской местности основным типом жилища может стать односемейный жилой дом-усадьба на собственном участке земли размером не меньше 20-40 соток или «родовые именья» (растущие подворья), а в городской застройке - блок-квартирные дома (таунхаусы) с прилегающими малыми земельными участками. В крупных городах необходимо увеличивать удельный вес домов повышенной этажности.

В массовом жилищном строительстве следует восстановить утраченные позиции типового проектирования.

Все земли городов и иных поселений должны использоваться в соответствии с их генеральными планами и проектами застройки, с учетом определенных градостроительных требований.

При предоставлении земельных участков для целей строительства вне поселений эти требования также должны определяться соответствующей территориально-планировочной документацией;

) эффективное использование земельных ресурсов, формирование развитого рынка земли.

Стратегическими подходами к развитию земельного рынка являются:

скорейшее завершение работ по постановке на кадастровый учет земель всех форм собственности;

повышение эффективности системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними;

рационализация структуры системы управления земельными ресурсами;

информатизация управленческого процесса и усиление кадрового потенциала системы управления земельными ресурсами;

развитие механизмов земельной ипотеки, с одновременным развитием системы земельных закладных;

повышение эффективности государственного земельного контроля эффективности использования земельных участков арендатора и собственниками путем применения жестких санкций при неэффективном использовании земельного участка, вплоть до его изъятия;

разработка методики оценки земель и ставок арендной платы, установление справедливых ставок земельного налога, объективно учитывающих различия в качественных характеристиках земельных ресурсов;

вовлечение в оборот неиспользуемых земель, прежде всего земель сельскохозяйственного назначения и неиспользуемых земель специального назначения [44];

) страхование на рынке жилья.

Важным инфраструктурным элементом, обеспечивающим функционирование жилищного рынка, направленным на обеспечение защиты прав его участников, является механизм страхования.

В связи с тем, что строительство объектов обычно продолжается длительное время, вероятное наступления рисков и, следовательно, возникновения убытков становится весьма реальной. Страхование -экономический инструмент, способный обеспечить финансовую устойчивость предприятия - подрядчика, компенсировать непредвиденные убытки на всех этапах реализации строительного проекта. Страховая защита обеспечивает подрядчику возможность своевременно выполнить обязательства по контракту (в чем в первую очередь заинтересован сам заказчик (юридические, физические лица)). Таким образом, страхование строительно-монтажных и других рисков при строительстве жилья «под ключ» является объективной необходимостью и призвано защитить интересы не только соответствующих строительных компаний, но и интересы заказчика.

Основными механизмами стимулирования массового жилищного строительства, согласно Стратегии, являются:

) комплексное освоение территорий.

Органы местного самоуправления и застройщики в последние годы столкнулись с завершением периода так называемой "точечной застройки" с использованием уже существующих коммунальных сетей, а также ограниченными возможностями использования действующих мощностей для наращивания объемов жилищного строительства. Альтернативой «точечной» застройке должно стать строительство жилья на территориях комплексного освоения. Таким образом, возникает совершенно новый рынок со своими характеристиками, который в перспективе может стать основным для определения цены на недвижимость и, как следствие, определять доступность жилья в целом.

В крупных городах Краснодарского края, таких как Краснодар, Новороссийск, Армавир, где возможности точечной застройки практически исчерпаны, именно проекты комплексного освоения территорий будут являться основным источником нового жилья, занимая до 50-60% от всего объема вводимого жилья [44].

Проекты комплексного освоения территории подразумевают, что на достаточно обширной территории возводится не только большое количество жилья, но также независимая от основного города современная инфраструктура. Это позволит обеспечивать население жильем в соответствии с современными требованиями к качеству жилья, а также требованиями экологического и архитектурного характера [44].

Для того чтобы создать благоприятные условия для реализации проектов комплексного освоения территории необходимо осуществить меры институциональной, финансовой и организационной поддержки проектов комплексного освоения территории:

создание зон градостроительного регулирования, предполагающих особый порядок согласования градостроительной документации по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства;

формирование правовых и организационных механизмов консолидации необходимого для комплексного освоения территории крупного земельного участка;

применение специального регулирования вопросов организации и строительства новых городов, включающее нормативно-правовое закрепление критериев, позволяющих определять комплексное освоение территорий как строительство нового города, не имеющего на начальном этапе развития населения;

введение специального порядка изменения границ муниципальных образований в связи с комплексным освоением территорий;

) обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой;

) развитие ранее застроенных территорий.

Градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Наиболее актуальным является вопрос развития территорий, застроенных жилыми домами, утратившими свою потребительскую привлекательность, а также развития территорий, направленного на изменение их функционального назначения - в соответствии с вновь утвержденной градостроительной документацией.

В настоящее время в муниципальных образованиях городов Анапа, Армавир, Геленджик, Краснодар, Сочи и приняты программы реконструкции центральной части города, предполагающие развитие застроенных территорий [44].

В свою очередь развитие застроенных территорий практически во всех сельских населенных пунктах на ближайшую перспективу не планируется. Одной из причин является морально устаревшие существующие генеральные планы поселений, либо отсутствие таковых.

Основной проблемой при развитии ранее застроенной территории является освобождение жилых домов, расположенных на ней, от прав третьих лиц - то есть расселение. Застройщики лишены административных, либо каких-то иных полномочий по переселению граждан из их собственного жилья, либо жилья, занимаемого по договорам социального найма. В настоящее время муниципалитеты не предпринимают каких-либо активных действий по расселению граждан, в результате чего этот процесс может тянуться годами.

Одним из основных этапов при решении указанных выше задач является проведение работ по инвентаризации существующих жилых домов, а также зданий и сооружений общественного назначения для последующего расселения жителей и компенсации затрат гражданам и предприятиям, чьи здания и сооружения располагаются на рассматриваемой территории.

Указанные мероприятия должны служить подготовительным этапом для привлечения потенциального инвестора и объявления аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории;

) модернизация и капитальный ремонт с учетом критериев отнесения жилья к ветхому и аварийному жилому фонду.

Кроме того Стратегией предусматриваются направления обеспечения стабильного спроса на жилье, такие как:

) развитие ипотечного кредитования;

) развитие накопительных механизмов приобретения жилья и механизмов приобретения жилья в рассрочку;

) развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей;

) совершенствование механизмов адресной поддержки населения [44].

Основным целевым показателем реализации Стратегии является достижение к 2010 году ежегодного ввода жилья в объеме 1 кв. метров на душу населения (не менее 5,2 млн. кв. метров), что позволит достичь к 2020 году:

средней обеспеченности жильем не менее 36 кв. метров общей площади на 1 человека;

среднего срока накопления средств для приобретения жилья в собственность (коэффициент доступности) - 3 года;

среднего срока ожидания в очереди на предоставление жилья в социальный наем - 3 года;

объема жилищного фонда - около 191 млн. кв. метров;

увеличения количества домовладений (единиц жилья) до уровня не менее 670 единиц на 1000 человек;

снижения доли неблагоустроенного жилья в структуре жилищного фонда на треть (с 40,9 до 27,2%) [44].

При этом помимо количественных показателей улучшения жилищного фонда необходимо учесть качественные показатели комфортности жилья.

В настоящее время, когда жилье строится в основном за счет внебюджетных средств и значительная его часть поступает в частную собственность, требования к жилым домам в большей степени определяются его потребителями и инвесторами. На первый план выходят потребительские качества, функциональные удобства и комфортность проживания, учет природно-климатических, экономических других специфических особенностей муниципального образования, сельского или городского поселения и конкретного места размещения жилья, эстетические и экологические требования.

В современных условиях комфортность жилья определяется двумя составляющими: благоустройством жилого помещения и комфортностью среды проживания.

При этом, необходимо определить минимальные стандарты комфортности жилья - уровень благоустройства, безусловно обеспечиваемый для всех групп населения, всех видов жилищного фонда во всех населенных пунктах края. Без соответствия таким стандартам строительство жилья осуществляться не должно.

Показатели каждого из перечисленных стандартов с учетом плотности застройки, количества проживающих граждан и иных особенностей населенного пункта должны устанавливаться органами местного самоуправления.

Достижению целевых показателей могут помешать риски, сложившиеся под воздействием негативных факторов и имеющихся в обществе социально-экономических проблем, в том числе:

) макроэкономические риски. Возможность ухудшения внутренней и внешней конъюнктуры, снижение темпов роста экономики, уровня инвестиционной активности, высокая инфляция;

) финансовые риски. Недостаточность финансирования из бюджетных и внебюджетных источников;

) техногенные и экологические риски. Любая крупная техногенная или экологическая катастрофа потребует дополнительных ресурсов на расселение граждан с соответствующих территорий или восстановление жилья;

) геополитические риски. Показатели социальной стабильности зависят от политической ситуации внутри страны и в сопряженных государствах. Военные и террористические действия приводят к дополнительным затратам на решение жилищных проблем граждан, пострадавших в результате этих действий;

) законодательные риски. Законодательная база, регулирующая отношения на рынке жилья, требует дальнейшего совершенствования, как на краевом, так и на федеральном уровне. Поэтому уровень решения поставленных задач во многом зависит от принятия необходимых нормативных правовых актов на федеральном и краевом уровне [44].

.4 Основные мероприятия по совершенствованию жилищной политики региона

Основной задачей государственной политики является создание необходимых условий для эффективной реализации возможностей граждан по улучшению своих жилищных условий, а также оказание содействия в обеспечении жильем тех категорий граждан, которые не могут этого сделать самостоятельно.

Государственная политика стимулирования жилищного строительства в Краснодарском крае должна основываться на следующих принципах:

) приоритет развития рыночных механизмов, базирующихся на эффективном взаимодействии государства, частного бизнеса и населения;

) государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья;

) оказание государственной поддержки социально незащищенным категориям граждан при приобретении и найме жилья.

Основными целями государственной политики являются формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Для достижения обозначенных целей и решения основных задач государственной жилищной политики, необходимо реализовать целый комплекс правовых, организационных и финансовых мероприятий по ее совершенствованию, а также стимулированию предложения и спроса на жилье.

К приоритетным мероприятиям следует отнести:

) снижение административных барьеров в строительстве.

Анализ проблем в жилищном строительстве, влияющих на активность предложения на рынке жилья, выявляет наличие административных барьеров, к которым приводит излишне регламентированная и чрезвычайно громоздкая система при получении исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, заключения государственной экспертизы на проектную документацию, технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию;

) поддержка реализации проектов комплексного освоения территорий или развития застроенных территорий (КОРТ) в целях строительства жилья экономического класса.

Одним из путей решения задачи инфраструктурного обеспечения территорий комплексной застройки является заключение соглашений с частными инвесторами на строительство или модернизацию объектов инженерной инфраструктуры с их последующей эксплуатацией. Окупаемость их затрат на строительство должна достигаться путем формирования и защиты инвестиционных программ развития ( с учетом инвестиционной надбавки в тарифе), взимания с потребителей экономически обоснованной и согласованной с региональной энергетической комиссией платы за подключение к построенным объектам.

С целью стимулирования создания и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры как отдельного бизнеса целесообразно через механизм программно-целевого подхода к реализации жилищной политики:

возмещать затраты застройщиков по уплате процентной ставки по кредитам, привлеченным в рамках реализации проектов КОРТ для обеспечения территорий жилой застройки объектами коммунальной инфраструктуры;

в рамках действующего законодательства осуществить переход на долгосрочное регулирование тарифов на коммунальные услуги с учетом доходности инвестированного капитала;

обеспечить синхронизацию инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с планами реализации приоритетных жилищных проектов;

в рамках действующего законодательства (федеральный закон от 2 июля 2010 г. №152-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») строить и модернизировать объекты инженерной и транспортной инфраструктуры на основе концессионных соглашений.

Механизм реализации государственной поддержки по данному направлению определяется федеральной и краевой целевой программой «Жилище» на 2011-2015 гг. и заключается в предоставлении следующей государственной поддержки:

возмещение затрат юридическим лицам на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой;

на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем экономического класса;

на развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья экономического класса;

) стимулирование малоэтажного строительства.

В настоящее время в России растет интерес к малоэтажному жилью, что подтверждается уверенным ростом объемов индивидуального жилищного строительства.

Мероприятия государственной поддержки малоэтажного строительства подразделяются на мероприятия по законодательному и нормативно - правовому обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства, по привлечению средств федерального, региональных, местных бюджетов и внебюджетных источников, по развитию жилищного кредитования и кредитования под залог земель, внедрению современных технологий малоэтажного строительства и снижению себестоимости строительства, содействию вводу новых производственных мощностей по малоэтажному строительству в регионах России.

В соответствии с видами малоэтажной застройки - комплексное или индивидуальное жилищное строительство - считаем необходимым предусмотреть следующие механизмы государственной поддержки на региональном уровне:

а) для индивидуальных застройщиков:

государственная поддержка при приобретении земельных участков для целей индивидуального строительства;

предоставление государственной поддержки при приобретении строительных материалов;

развитие кредитования индивидуального жилищного строительства;

бесплатное предоставление типовых проектных и технологических решений индивидуальным застройщикам;

налоговые льготы при уплате налога на недвижимое имущество;

б) при комплексном малоэтажном строительстве:

государственная поддержка при строительстве инженерной, социально, транспортной инфраструктуры на участках, предназначенных для комплексной малоэтажной застройки;

обеспечение доступности кредитных ресурсов для целей комплексной малоэтажной застройки;

государственная поддержка объединениям граждан - строительным кооперативам малоэтажного жилья;

бесплатное предоставление типовых проектных и технологических решений кооперативам малоэтажного жилья.

С целью практической реализации указанных механизмов необходимо внести существенные изменения в существующую нормативно-правовую базу, в частности в земельное, градостроительное и налоговое законодательство, законодательство, регулирующее деятельность органов местного самоуправления, а также принять федеральный закон, регулирующий порядок создания и деятельности объединений граждан с целью комплексной малоэтажной застройки.

Важным направлением государственной поддержки малоэтажного строительства должно стать содействие увеличению объемов и снижению себестоимости малоэтажного жилищного строительства на основе внедрения новых технологий и материалов, включая развитие деревянного малоэтажного домостроения;

) развитие строительного комплекса региона.

Стратегической задачей органов государственной власти Краснодарского края является стимулирование интенсивного развития строительного комплекса, темпами, превышающими средний промышленный рост в период с 2010 по 2015 год (не менее 12 процентов в год).

Для обеспечения интенсивного развития строительного комплекса должны быть решены следующие основные проблемы: дефицита производственных мощностей, низкой конкурентоспособности ряда отечественных строительных материалов, недостаточного уровня внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицита квалифицированных кадров на всех уровнях.

Для этого государственная поддержка и государственное регулирование должны осуществляться по следующим ключевым направлениям:

а) реализация мер по стимулированию роста объемов производства:

эффективная градостроительная политика и территориальное планирование, дающие возможность участникам рынка прогнозировать объемы строительства, потребность в тех или иных строительных материалах, а также планировать развитие предприятий и вложение капиталов;

обеспечение сбалансированности интересов недропользователей и землепользователей на законодательном уровне;

совершенствование законодательства по стимулированию вовлечения в производство строительных материалов отходов и попутных продуктов других отраслей промышленности;

б) содействие развитию исследований и разработок инновационных технологий:

эффективное использование сырьевых ресурсов на базе фундаментальных и прикладных научных исследований с использованием приоритетных технических решений, достижений в области машиностроения, химии, нано- и биотехнологий, лазерных и информационных технологий;

повышение степени использования местного сырья в производстве строительных материалов;

расширение утилизации и использования в производстве строительных материалов техногенных отходов;

в) содействие кадровому обеспечению строительного комплекса:

разработка и внедрение современных программ обучения на региональном уровне;

формирование государственного заказа на подготовку необходимых специалистов;

восстановление и развитие учебных центров по подготовке, на новой технической основе высококвалифицированных рабочих строительных специальностей и младшего звена технического персонала;

) совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья.

Система формирования и контроля нормативных требований к объектам, материалам и технологиям в жилищном строительстве должна совершенствоваться на основе законодательства о техническом регулировании, которое, в частности, должно способствовать решению стоящих перед строительством задач.

Следует отметить, что повышение эффективности реализации государственной жилищной политики невозможно только на основе реализации мероприятий, направленных на стимулирование предложения на рынке жилья. Необходима также реализация мероприятий, направленных на стимулирование спроса на жилье на региональном уровне, в частности:

) совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья.

Решение этой задачи позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в расширении объемов строительства жилья, стимулировать и поощрять участие граждан в жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативах, кооперативах малоэтажного жилья.

Поддержка жилищной кооперации должна выражаться в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы;

) совершенствование механизма ипотечного кредитования.

Значительную роль в финансировании приобретения жилья населением играет механизм ипотечного кредитования, которое в последние годы активно развивается в нашей стране.

Стратегической задачей в сфере ипотечного жилищного кредитования является постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам и оказание государственной поддержки при получении и погашении ипотечных кредитов.

Кроме того, необходимо, чтобы ипотека развивалась в тесной связи с рынком жилищного строительства. Для этого должны быть сформированы механизмы, позволяющие средства с рынка ипотечного кредитования направлять на рынок жилищного строительства, что позволило бы стимулировать не только спрос на жилую недвижимость, но и увеличение объемов ввода жилья. Таким механизмом должна стать секьюритизация кредитов, выданных на этапе строительства.

Необходимо разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства, вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям;

Многие предприятия и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником.

Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 - 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.

Более широкое распространение должно приобрести кредитование работников в банках под поручительство предприятия.

Кроме того, для стимулирования работодателей целесообразно создавать фонд ведомственного жилья, предоставляемого работникам на период действия трудового договора, исключив объекты ведомственного жилого фонда из перечня объектов налогообложения налогом на имущество организаций.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью дипломной работы являлась разработка основных мероприятий по совершенствованию реализации жилищной политики региона. Результаты проведенного исследования позволяют сформулировать следующую совокупность выводов:

) определено, что под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.

Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы;

) установлено, что объектом жилищной политики является деятельность по решению жилищной проблемы и обеспечение потребностей населения в жилье, субъектами - органы государственной власти и местного самоуправления.

Основными стратегическими целями жилищной политики являются:

создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище;

содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответствии с их платежеспособным спросом;

обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере;

обеспечение соблюдения стандартов безопасности проживания граждан в жилищах и качества продукции и услуг в жилищной сфере;

создание условий формирования эффективных рынков жилья.

Приоритетность жилищной политики в региональной социальной инфраструктуре обусловлена тем, что важнейшей потребностью общества является потребность в жилье, воспроизводство которой стимулирует развитие других инфраструктурных элементов, способствует формированию соответствующего уровня качества жизни;

) выявлено, что государственная жилищная политика региона в условиях рыночного хозяйства - это система единых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями на местах в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям.

Государственное регулирование жилищной сферы предполагает процесс создания институциональной среды на основе институционализации отношений собственности в сфере жилья.

Стратегическая цель жилищной политики РФ определена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Государственная жилищная политика на предстоящий период по отношению к различным группам населения состоит в следующем:

для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем, как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты;

для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;

для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жилье;

) установлено, что типологизация государственных жилищных программ осуществляется в зависимости от их целей:

жилищная помощь;

программы поддержки усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов;

государственная политика ограничения максимальной квартплаты.

Политика стимулирования предложения реализуется посредством строительства государственного жилья и осуществляется в формах:

капитальных субсидий;

субсидий по эксплуатации жилья для покрытия разницы между квартплатой и физическими затратами эксплуатации жилья;

субсидий на ремонт на ремонт и обновление старых домов;

отбора жильцов.

В качестве альтернативы строительству жилья выступает субсидирование частного жилья.

) анализ проблем жилищного рынка в их взаимосвязи с основными направлениями жилищной политики РФ позволил выявить следующее.

Несмотря на предпринятые в последние три года федеральными органами государственной власти меры государственной поддержки строительной отрасли, объем строительства жилья, достигнутый в 2008 г., не восстановился, рост ветхого и аварийного жилищного фонда продолжается.

До настоящего времени из-за высоких цен на жилые помещения покупательная способность граждан остается на низком уровне,. Перелому сложившейся ситуации не способствуют даже множественные ипотечные программы, предлагаемые банками. Это связано с сохраняющимся высоким кредитным порогом, а также высокими ставками для заемщиков.

В то же время, даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. При этом цены на жилье во многом остаются завышенными и определяются не столько себестоимостью строительных работ, сколько платежеспособным спросом и дефицитом жилья.

Практически, отсутствует ценовая разница между предложениями первичного рынка жилья (жилья в строящихся домах, домах, введенных в эксплуатацию) и жилья так называемого вторичного рынка (жилья, бывшего в использовании, имевшего собственника).

Среди иных проблем, существующих на рынке жилья, следует отметить хроническую нехватку промышленно-производственных предприятий, обеспечивающих работоспособность отрасли.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться действующий механизм предоставления земельных участков.

Еще одной важной проблемой является обеспечение земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры, сформированных площадок для строительства жилья, существенного износа и несоответствия требованиям ресурсоэффективности для подавляющей части коммунальной инфраструктуры является одним из важнейших факторов, сдерживающих повышение объемов строительства жилья и обеспечение доступности жилищно-коммунальных платежей для основной части населения;

) Краснодарский край занимает 3-е место среди регионов Российской Федерации по числу жителей - после Москвы и Московской области. Удельный вес городского населения составляет 53,23 % или 2 814 274 человек, сельского - 46,67 %.

В строительном комплексе Кубань реализует стратегические действия, направленные на удовлетворение спроса отраслей экономики края и спроса на жилищное строительство. Краснодарский край отличается динамичным ростом жилищного фонда. С 2006 по 2011 гг. его площадь возросла на 18,3 %. При этом рост жилья в городской местности был гораздо выше, чем в сельской.

В январе-октябре 2012г. ввод жилых домов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 18,1%, введено 36,9 тыс. квартир общей площадью 3348,5 тыс. кв. метров.

Из общего объема введенного жилья предприятиями и организациями сданы в эксплуатацию 25,0 тыс. квартир общей площадью 1848,0 тыс. кв. метров, на 37,7% больше зафиксированного показателя января-октября 2011г.

Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилищного строительства составила 44,8% от общей введенной площади жилых домов. Всего индивидуальными застройщиками построено 11,9 тыс. квартир общей площадью 1500,5 тыс. кв. метров (100,4% к показателю января-октября 2011г.).

Обеспеченность жителей Краснодарского края жильём характеризуется отношением всего жилищного фонда края к количеству жителей края.

На сегодняшний день указанная величина составляет 22,6 кв. метров на человека, что на 2,2 кв. метра больше аналогичного показателя 2002 года.

Обеспеченность жителей городов и посёлков городского типа составляет 23,3 кв. метр на человека. В свою очередь на каждого жителя сельской местности приходится 21,8 кв. метров.

Несмотря на высокие показатели по вводу жилья, необходимо отметить, что во многих муниципальных образованиях края существующее состояние жилищной сферы не отвечает существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных причин, включая качество управления на уровне муниципальных образований.

В частности, одной из основных проблем перехода к комплексному освоению территорий является засилие административных барьеров и чрезмерная забюрократизированность процессов предоставления земельных участков, экспертизы и согласования проектной документации, получения разрешений на строительство жилья.

Меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров на рынке жилищного строительства в силу организационных трудностей их реализации пока еще не привели к существенному изменению ситуации.

Для осуществления ежегодного строительства жилья в объеме не менее 5 млн. кв. метров необходимо подготавливать ежегодно не менее 4300 га земельных участков.

Надежность существующей инженерной инфраструктуры существенно ниже допустимого уровня.

Цены на жилье в Краснодарском крае продолжают расти. В 2011 году средняя стоимость 1 кв.м жилья на первичном рынке Краснодарского края составляла 39215 руб., на вторичном рынке - 51784 руб.

Не более 7% населения края обладают доходами, достаточными для приобретения жилья по существующим ценам с помощью собственных и заёмных средств.

Из чего следует, что без перехода к массовому строительству жилья будут отсутствовать реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации.

Основной причиной, сдерживающей рост объемов ввода в эксплуатацию жилья в Краснодарском крае, являются:

ограниченные возможности финансирования жилищного строительства из государственных и муниципальных бюджетов;

недоступность для большинства граждан и юридических лиц кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок;

недостаток площадок, обеспеченных инженерными коммуникациями.

Сохраняется напряженность в обеспечении социальным жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации: инвалидов и участников Великой Отечественной войны, малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также граждан, уволенных с военной службы, участников ликвидации радиационных аварий и катастроф, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате стихийных бедствий.

На 1 января 2010 года в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в Краснодарском крае насчитывалось более 86,7 тысяч семей. Для обеспечения удовлетворения потребности нуждающихся в социальном жилье (жилье эконом-класса) необходимо построить 4 млн. 963 тыс. кв. метров жилья.

Особенно остро жилищная проблема стоит перед молодыми семьями, их финансовые возможности ограничены, так как в подавляющей массе они имеют низкие доходы и не имеют накоплений.

Очень медленно развивается частный арендный фонд (жилищный фонд, находящийся в частной собственности, предоставляемый по договору найма или аренды).

Высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей Кубани неразрешимой проблему приобретения нового жилья. Рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке опережает темпы роста доходов населения;

) обозначенные проблемы требуют решения в рамках программно-целевого подхода к реализации жилищной политики.

Для решения вышеперечисленных проблем в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Краснодарского края реализовывается ряд мер, предусмотренных федеральной и краевой целевыми программами «Жилище», целью которых является решение жилищной проблемы.

За период с 2006 по 2011 гг. в рамках ПНП «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Краснодарского края введено в эксплуатацию 19,73 млн. кв. м жилья, выдано 38421 ипотечный кредит на общую сумму 38,44 млрд.руб. Благодаря национальному проекту 4481 молодая семья смогла улучшить свои жилищные условия.

Краевая целевая программа «Жилище» реализуется с 2005 года. За этот период построено и введено в эксплуатацию около 18 млн. кв. метров жилья, выдано более 41 млрд. рублей жилищных кредитов, оказана государственная поддержка в улучшении жилищных условий около 4050 молодым семьям, выполнены государственные обязательства по предоставлению жилья отдельным категориям граждан, установленным федеральным законодательством перед более 1,9 тыс. семей на общую сумму более 1,9 млрд. рублей.

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в регионе за период с 2005 года по 2008 год вырос с 0,6 млрд. рублей до 15,6 млрд. рублей, при этом улучшили свои жилищные условия с помощью государственной поддержки в виде социальных выплат и привлечения жилищных ипотечных кредитов 10 200 семей, в том числе 3832 молодые семьи.

В 2009 году мировой экономический кризис оказал негативное влияние на рынок ипотечного жилищного кредитования, в результате объем выданных ипотечных жилищных кредитов снизился и в 2009 году составил 3,9 млрд. рублей. Улучшили свои жилищные условия с помощью государственной поддержки в виде социальных выплат и привлечения ипотечных жилищных кредитов 1939 семей, в том числе 1360 молодых семей.

Основной целью краевой целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг. является обеспечение достижения установленных для Краснодарского края контрольных значений целевого показателя ежегодного ввода жилья, направленных на повышение доступности жилья для населения путем массового строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, а также ценовой доступности.

Реализация государственной жилищной политики в Краснодарском крае осуществляется также и в рамках стратегического подхода. Основным документом в этой сфере является Стратегия массового жилищного строительства в Краснодарском крае до 2020 года.

Стратегия призвана стать базовым документом, в соответствии с которым будут совершенствоваться механизмы развития рынка жилья, формироваться нормативно-правовая база по его регулированию.

Целью Стратегии является определение стратегических направлений, формирующих предпосылки для качественно нового этапа развития жилищной сферы - массового строительства жилья, доступного для приобретения в собственность или найма для всех категорий граждан, независимо от уровня их доходов.

Основными механизмами стимулирования массового жилищного строительства, согласно Стратегии, являются:

комплексное освоение территорий.

обеспечение земельных участков инженерной, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой;

развитие ранее застроенных территорий.

модернизация и капитальный ремонт с учетом критериев отнесения жилья к ветхому и аварийному жилому фонду.

Решение выявленных проблем возможно на основе ряда мероприятий по совершенствованию реализации жилищной политики на основе стимулирования спроса и предложения на рынке жилья. Автором предложены следующие мероприятия в сфере стимулирование предложения:

) снижение административных барьеров в строительстве;

) поддержка реализации проектов комплексного освоения территорий или развития застроенных территорий (КОРТ) в целях строительства жилья экономкласса;

) стимулирование малоэтажного строительства;

) развитие строительного комплекса региона;

) совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья.

Предлагаемые мероприятий, направленные на стимулирование спроса на жилье:

) совершенствование механизмов накопительных схем приобретения жилья;

) совершенствование механизма ипотечного кредитования;

) развитие практики предоставления жилья за счет предприятий-работодателей. Таковы некоторые рекомендации по совершенствованию механизма реализации жилищной политики региона.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

жилищный политика краснодарский

1 Глазунов, В.В. Доступное жилье. Люди и национальный проект / В.В. Глазунов, В.А. Самошин / Под ред. В.Л. Глазычева.-М.: Европа, 2006.- 350с.

Жилищная экономика / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 2009.- 345 с.

Алексеев, А.А. Механизм реализации жилищной политики крупного города (на примере г. Москвы): перераб. и доп. / А.А. Алексеев.- М.: Машиностроение, 2006. - 150 с.

Конституция Российской Федерации. Комментарий. - М.: БЕК, 1994.- 233 с.

Пилясов, А.А. Политические и экономические факторы развития российских регионов / А. А. Пилясов // Вопросы экономики.- 2009.- №5.- С. 67-82.

Кошман, Н.П. Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в Российской Федерации / Н.П. Кошман, В.Н. Пономарев. - М.: Граница, 2007. - 145 с.

Пузанов, А.В. Ипотека - испытание на сознательность, или Кто тормозит в Татарстане жилищную программу [Электронный ресурс] / А.В. Пузанов. Режим доступа: http://np.tatar.ru/events/e48n0.html (Дата посещения: 10.09.2012)

Лекции по экономике города и муниципальному управлению. - М.: Фонд «Институт экономики города».- 2004. -340 с.

Лещев, С.В. Инновационная стратегия развития региональной жилищной политики / С.В. Лещев // Сегодня и завтра российской экономики.- 2010.- № 34.- С.15-28.

Вульдофович, Р.М. Социально- ориентированнная жилищная политика в городах Европы и России / Р.М. Вульдофович, М.Д. Щербаков // Научно- практический журнал Северо- западной академии государственной службы.-2007.-№1.- С.41-54.

Кичанов, Р.И. Развитие жилищной сферы страны и регионов в современных условиях (проекты, проблемы, результаты) / Р.И. Кичанов. Автореф…канд.экон.наук.- М., 2007.- 25 с.

Современный экономический словарь / Под ред. Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовской, Е.Б. Стародубцева.- М.: ИНФРА-М, 2005.- 550 с.

Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н.Б.Косарева.- М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2010. - 245 с.

Бессонова, О.Е. Жилищная обеспеченность и жилищная политика в современной России / О.Е. Бессонова // Социологические исследования. - 2010.- №1.- С. 71-81.

Попов, С.В. Об особенностях реализации государственной жилищной политики в России на современном этапе / С.В. Попов, А.А. Мишунина // Власть.- 2009.-№11.- С.51-54.

Сото, Э. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире / Э. де Сото.- М., 1995.- 600 с.

Львов, Д.В. Экономика России, свободная от стереотипов монетаризма / Д.В. Львов // Вопросы экономики.- 2010.- № 2.- С.12-20.

Белокрылова, О.С. Институциональные механизмы модернизации рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике / О.С. Белокрылова, Е.В. Привалова, В.И. Яхимович.- Ростов н/Д.: Изд-во РГУ, 2011.- 245 с.

Аткинсон, Э.Б. Лекции по экономической теории государственного сектора / Э.Б. Аткинсон, Дж. Ю. Стиглиц.- М., 1995.- 450 с.

Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года // Справочно-правовая система «Гарант»

Шешко, Г.Ф. Справочник по жилищным вопросам / Г.Ф. Шешко, А.В. Вишнякова. - М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2008. - 245 с.

Игошин, Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирования / Н.В. Игошин.- М.: Финансы, 2010.- 345 с.

Садиков А.Л. Проблемы жилищного рынка посткризисного периода / А.Л. Садиков, Т.А. Семина, А.В. Чернов // Власть.-2011.-№10.- С. 28-37.

24 Индексы на рынке жилья по Российской Федерации [Электронный ресурс] // Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ. Режим доступа. <http://www.gks.ru> (Дата обращения: 12.11.2012)

Попов, С.Н. Об особенностях реализации государственной жилищной политики в РФ на современном этапе / С.Н. Попов, А.А. Мишунина // Власть.- 2012.-№1.- С. 24-31.

О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. № 1662-р // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2008. - № 47. - Ст. 5489.

О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ // Справочно-правовая система «Гарант»

О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и в связи с признанием утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. № 441-ФЗ // Справочно-правовая система «Гарант»

Жилищная политик регионов [Электронный ресурс] // Официальный сайт Министерства регионального развития РФ. Режим доступа. http://www.minregion.ru/activities/gkh/ (Дата обращения: 09.09.2012)

Выступление Президента РФ Д.А. Медведева // Российская газета. - 01.12.2010 г. - № 27.

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 гг. // Справочно-правовая система «Гарант»

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс]. Режим доступа http://www.ahml.ru (Дата обращения: 21.09.2012)

Решение наблюдательного совета ОАО «Внешэкономбанк» за 2010 год[Электронный ресурс] // Официальный сайт ОАО «Внешэкономбанк». Режим доступа http://www.veb.ru/ru/about/press/news/index.php?id32=7055 (Дата обращения: 21.09.2012)

О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов. Федеральный закон от

Чернов, А.В. Государственно-частное партнерство в сфере малоэтажного жилищного строительства / А.В. Чернов // Налоги. - 2010. - № 3. - С. 17-21.

Экономическая и социальная география Краснодарского края: учебное пособие/ под редакцией В.И. Чистякова.- Краснодар: Куб. гос. ун-т, Просвещение- Юг, 2011. - 296 с.

Жилищный фонд Краснодарского края 2006-2011. Статистический сборник / под ред. Ш.Д. Совмен.- Краснодар, 2012. - 250 с.

Ввод в действие жилых домов (без домов, построенных на садовых и дачных участках; тысяч квадратных метров общей площади) [Электронный ресурс] // Официальный сайт Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю. Режим доступа. http://www.krsdstat.ru/digital/region5/DocLib/%D0%92%D0%92%D0%9E%D0%94%20%D0% %9C%D0%9E%D0%92.htm <http://www.krsdstat.ru/digital/region5/DocLib/%D0%92%D0%92%D0%9E%D0%94%20%D0%92%20%D0%94%D0%95%D0%99%D0%A1%D0%A2%D0%92%D0%98%D0%95%20%D0%96%D0%98%D0%9B%D0%AB%D0%A5%20%D0%94%D0%9E%D0%9C%D0%9E%D0%92.htm> (Дата обращения: 01.11.2012)

Удельный вес приватизированных жилых помещений в общем числе жилых помещений, подлежащих приватизации составляет в Краснодарском крае [Электронный ресурс] // Официальный сайт Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю. Режим доступа. http://www.krsdstat.ru/digital/region5/DocLib/%D0%92%D0%92%D0%9E%D0%94%20%D0% %9C%D0%9E%D0%92.htm <http://www.krsdstat.ru/digital/region5/DocLib/%D0%92%D0%92%D0%9E%D0%94%20%D0%92%20%D0%94%D0%95%D0%99%D0%A1%D0%A2%D0%92%D0%98%D0%95%20%D0%96%D0%98%D0%9B%D0%AB%D0%A5%20%D0%94%D0%9E%D0%9C%D0%9E%D0%92.htm> (Дата обращения: 01.11.2012)

Рынок жилья в Краснодарском крае в 2008 году. Краснодар: Краснодаркрайкомстат, 2009.- 45 с.

Индексы цен на рынке жилья (на конец года; в процентах к концу предыдущего года) [Электронный ресурс] // Официальный сайт Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю. Режим доступа. <http://www.krsdstat.ru/digital/region10/DocLib/%D0%A0%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D0%BA_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F.htm> (Дата обращения: 01.11.2012)

«Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на Кубани. Программы Краснодарского края [Электронный ресурс] // Официальный сайт управления экономики и целевых программ Краснодарского края. Режим доступа. http://www.uesp.krasnodar.ru (Дата обращения: 01.09.2011).

Об утверждении долгосрочной краевой целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы. Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 30 апреля 2010 года № 314 // Справочно-правовая система «Гарант»

Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан в Краснодарском крае до 2020 года [Электронный ресурс] // Официальный сайт Министерства строительства Краснодарского края. Режим доступа. http://www.depstroi.ru/page1065.html (Дата обращения: 01.09.2011).