Договор аренды и его виды

Договор аренды и его виды

Выпускная квалификационная работа

Договор аренды и его виды

Введение

Актуальность темы выпускной квалификационной работы. Договор аренды и его разновидности относится к числу наиболее распространенных договоров, заключаемых субъектами гражданско-правовых отношений. Количество арендных договоров с каждым годом увеличивается, поскольку у юридических и физических лиц происходит накопление капитала и высвобождается имущество, которое можно передать в аренду. Кроме того, последние годы характеризуются резким, хотя далеко не всегда оправданным сокращением той части общественного богатства, которая составляют государственную и муниципальную собственность.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды. В связи с достаточно большой стоимостью объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих. Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п.

Данные обстоятельства обуславливают необходимость всестороннего изучения данного правового института, своевременного диагностирования и решения правовых коллизий, возникающих в правоприменении при заключении договоров аренды. Учитывая вышесказанное, а так же то, что современное законодательство не всегда четко регулирует возникающие отношения между арендатором и арендодателем представляется, что данная тема является высокоактуальной.

В данной работе будет предпринята попытка провести анализ и систематизацию существующего законодательства, посвященного публично-правовому элементу в отношениях по договору аренды, а так же проанализировать сложившуюся судебную и правоприменительную практику.

Первая часть работы посвящена историческому анализу арендных отношений, регулированию правоотношений аренды по действующему законодательству, рассмотрены некоторые проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды.

Во второй части дана краткая характеристика договора аренды и его отдельных видов. В заключительной части работы рассмотрены проблемы, возникающие в сфере определения и толкования существенных условий договора аренды и договоры с участием публично-правового элемента.

Степень разработанности исследования. Проведенный в дипломной работе анализ научно-популярных работ, посвященных проблемам договора аренды, показал, что данному вопросу уделялось достаточное внимание большого количества ученых. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.Н. Братусь, И.А. Покровского, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, и др. В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях. Институт договора аренды довольно динамичен и требует своевременной реакции ученых и законодателя на возникающие проблемы, что делает вопрос исследования договора аренды актуальным постоянно.

Объектом работы являются общественные отношения, связанные с участием лиц в договоре аренды, его видами и особенностями правового регулирования.

Предметом исследования является понятие, виды и особенности правового регулирования договора аренды.

Цель и задачи работы. Целью настоящей выпускной квалификационной работы является анализ понятия договора аренды, его видов и особенностей.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

рассмотреть историю развития правового регулирования договора аренды;

раскрыть понятие и сущность договора аренды;

выделить особенности видов договора аренды;

изучить проблемные вопросы, связанные с договором аренды.

Структура выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, объединяющих в себе девять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

1. Институт аренды в советский период и на современном этапе

.1 Исторический анализ развития арендных отношений и договора аренды

договор аренда заключение расторжение

Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.

История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение».

Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском праве можно найти в Псковской судной грамоте, возникшей в условиях развитого феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волно искати», то есть «подсуседник», как отмечают исследователи, - «наниматель дома или части - усадьбы должен был оплачивать найм своей работой». И хотя это единственная статья в Псковской судной грамоте, которая посвящена указанному договору, однако, можно предположить, что такие сделки в условиях большого торгового города совершались достаточно часто.

Свое дальнейшее развитие указанный договор получил в 18 веке. Как указывают исследователи, основные его условия - срок и размер платы определялись обычно сторонами, но в некоторых случаях срок найма предусматривался законом. Договор найма недвижимого имущества считался действительным только в том случае, если он был заключен крепостным порядком (письменная форма договора, оформлявшаяся уездными судами и палатами гражданского суда).

В конце 18 века было разрешено заключать договор явочным путем, то есть составлением письменного договора на дому в присутствии свидетелей и засвидетельствовании его нотариусами и маклерами с приложением печати. В 1830 г. было издано Полное Собрание Законов Российской Империи, на основе которого был составлен Свод Законов Российской Империи, вступивший в силу с 1 января 1835 г. и действовавший до осени 1917 г.

Имущественному найму в этом документе было посвящено 45 статей, что характеризует указанную регламентацию как достаточно подробную, в особенности, если учесть, что в советский период. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. содержал всего 20 статей, посвященных данному договору. Вообще, необходимо заметить, что именно во время действия Свода законов Российской Империи договор имущественного найма был детально урегулирован, что позволило сформировать полноценное представление об этом договоре в российском дореволюционном гражданском законодательстве.

Предмет найма назывался нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. В качестве предмета найма могли выступать физические вещи, как движимые, так и недвижимые, однако в наем могли быть переданы только не потребляемые вещи. Так, Г.Ф. Шершеневич подчеркивал, что «не всякая вещь может быть отдана внаем, потому, что не всякая вещь допускает пользование без повреждения ее существа».

Д.И. Мейер отмечал, что «не одни физические вещи, а другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущество, представляющее какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу».

Таким образом, можно сделать вывод, что предмет договора найма в российском дореволюционном гражданском праве понимался значительно шире, нежели в действующем законодательстве.

Следующим актом после Свода законов Российской империи, призванным наиболее полно и последовательно урегулировать гражданские правоотношения, должно было стать Гражданское уложение. В ходе подготовки проекта была проведена серьезная работа по анализу возможных путей устранения недостатков присущих правовому регулированию того периода времени. Однако известные события в жизни страны привели к тому, что Гражданское Уложение так и не было принято. Тем не менее, результаты этой работы в какой-то мере воплотились в Гражданском кодексе РСФСР, который был принят в 1922 г. (далее - ГК РСФСР 1922 г.). Следующим по времени источником права, регулирующим арендные отношения, стал Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.).

В соответствии со ст. 152 ГК РСФСР 1922 г., равно как и в ст. 275 ГК РСФСР 1964 г., под договором имущественного найма понимался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество во временное пользование за плату. Чтобы понять, в каком аспекте рассматривался данный договор в советском гражданском праве, обратимся к еще одной его характеристике, предложенной Е.А. Павлодским: «Договор имущественного найма, именуемый также арендой или прокатом, представляет собой одну из форм распределения средств производства и предметов потребления между социалистическими организациями и гражданами, между гражданами с целью удовлетворения их кратковременной потребности в различного рода имуществе».

Таким образом, законодатель предназначал данный договор лишь для удовлетворения насущных потребностей и практически исключал возможность использования этого договора в целях извлечения доходов.

Следует отметить, что законодательство этого периода пошло по пути ограничения круга объектов имущественного найма. Причем, если ГК РСФСР 1922 г., предусматривал нормы, регламентирующие наем государственных или коммунальных предприятий (ст. 153), наем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), то в ГК РСФСР 1964 г. больше не было норм, регулирующих сдачу внаем указанных объектов, что объясняется тем, что государственные предприятия как имущественные комплексы перестали являться объектами гражданского оборота; отношения, связанные с наймом жилых помещений стали предметом регулирования теперь самостоятельного договора жилищного найма.

Кроме того, как указывал Е.А. Павлодский, не могли быть предметом найма права граждан, земли сельскохозяйственного назначения, а также не могли передаваться внаем гражданам средства производства.

Что касается субъектов указанного договора, то ими могли быть как граждане, так и социалистические организации.

Право сдачи имущества внаем, как отмечал О.С. Иоффе, принадлежало его собственнику или обладателю права оперативного управления.

Как уже было указано, временный характер пользования являлся одним из основных условий, без которого не мог иметь места договор имущественного найма. ГК РСФСР как 1922 г., так и 1964 г. предусматривали сроки найма определенные и неопределенные. Неопределенность срока по договору имущественного найма не означала постоянства пользования вещью, напротив, это предполагало возможность расторгнуть договор в любой срок, однако при соблюдении сроков предупреждения.

Ст. 155 ГК РСФСР 1922 г. предусматривался и бессрочный договор найма: в случае заключения договора без указания срока, он считался заключенным на неопределенный срок. Такой договор, в отличие от срочного договора, мог быть расторгнутым во всякое время по желанию любой стороны, с предупреждением при найме предприятий, жилых и нежилых помещений за три месяца, при найме прочего имущества - за один месяц. Надо сказать, что предельный срок в двенадцать лет в договорах практически не использовался.

ГК РСФСР 1964 г. предусматривал также бессрочные договоры, которые могли быть прекращены в соответствии с правилами, аналогичными, предусмотренным в ГК РСФСР 1922 г. Существовала возможность при наличии определенных обстоятельств трансформировать срочный договор в бессрочный, а именно, как указывает ст. 279 ГК РСФСР 1964 г., если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя. Однако это правило не распространялось на случаи, когда договоры заключались между социалистическими организациями и при бытовом прокате. Действие этих договоров прекращалось по истечении обусловленных сроков.

Но у социалистических организаций, выступавших в качестве нанимателей, в соответствии со ст. 280 ГК РСФСР 1964 г., появлялось другое преимущество. Если они выполняли свои обязанности по данному договору надлежащим образом, у них возникало право на возобновление договора, причем это право было преимущественным перед другими лицами. Однако эти условия могли быть изменены, необходимо, чтобы новые условия, которые указывал наймодатель, не были худшими в сравнении с теми, на которых он предполагал сдать имущество внаем третьему лицу.

Таким образом, можно отметить, что развитие советского законодательства привело к тому, что положения, регламентирующие сроки договора имущественного найма претерпели ряд существенных изменений, которым можно дать неоднозначную оценку.

Что касается формы договора, то здесь в соответствии с ГК РСФСР 1922 г. устанавливалось, что договор найма имущества может заключаться как в устной, так и письменной форме. Письменная форма требовалась при найме любого имущества на срок свыше одного года, В отдельных же случаях предусматривалось заключение договора в квалифицированной письменной форме. Это касалось найма государственных или коммунальных предприятий.

Согласно ст. 153 ГК РСФСР 1922 г., к таким договорам должна прилагаться подробная опись сдаваемого имущества. В случае несоблюдения этого правила договор признавался недействительным. Кроме того, они должны были быть нотариально удостоверены, что также являлось обязательным условием их действительности, в дальнейшем законодатель опять несколько снизил уровень требований, предъявляемых к форме договора. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена только одна статья, которая устанавливала простую письменную форму для договора имущественного найма между гражданами в случае заключения его на срок свыше одного года (ст. 276). Если же в качестве сторон договора выступали организации, действовало общее правило п. 1 ст. 44 ГК РСФСР 1964 г., согласно которому всякий договор с их участием должен был совершаться в письменной форме.

Еще один важный момент, который нужно отметить. Поскольку государству того периода была свойственна плановая система хозяйствования, это не могло не отразиться и на разного рода обязательствах, не стал исключением в этом отношении и имущественный наем. О.С. Иоффе подчеркивал, что «имущественный наем - это чаще всего неплановый договор и, чтобы заключить его, по общему правилу, ничего, кроме согласия не требуется. Однако, когда обоими его участниками становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно-правовые предпосылки».

Таким образом, можно сделать вывод, что имущественный наем мог возникнуть на основании не только договора, но и в ряде случаев на основании договора и предопределившего его заключение административного акта. Если же планово-административный акт отсутствовал там, где это было обязательно, договор признавался недействительным.

Круг основных прав и обязанностей сторон по договору аренды остался традиционным, известным еще со времен римского права. Однако, как отмечал Е.А. Павлодский, если в наем передавалось имущество с дефектами, которые исключали возможность его эксплуатации, то это не освобождало наймодателя от ответственности, даже в случае, когда эти недостатки были оговорены.

Наниматель должен был не только не допускать ухудшения имущества, используя его в соответствии с условиями договора, но и поддерживать его в исправном состоянии, посредством проведения за свой счет текущего ремонта, если иного не было установлено законом либо договором (ст. 161 ГК РСФСР 1922 г., ст. 285 ГК РСФСР 1964 г.). Если же наниматель не выполнял условия по осуществлению ремонта, предусмотренного законом или договором, то в соответствии со ст. 289 ГК РСФСР 1964 г. наймодатель мог потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков на основании ст. 292 ГК РСФСР 1964 г.

Ст. 165 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала следующие формы наемной платы: а) совершение определенных срочных платежей деньгами или натурой; б) отчисление условленной доли продуктов, предметов производства, полезной площади помещений или денежного дохода; в) выполнение определенных услуг; г) сочетание всех форм.

Практическое значение указанных форм наемной платы было не одинаково. Как подчеркивали исследователи, за исключением оплаты деньгами или услугами, остальные формы наемной платы в хозяйственной жизни общества встречались крайне редко.

Все это привело к тому, что законодатель в ст. 286 ГК РСФСР 1964 г. вообще не конкретизировал форм оплаты.

Наемная плата в этот период времени, чаще всего устанавливалась в денежной форме. Однако, как указывал, Е.А. Павлодский, «в отношениях между гражданами наемная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной форме (выполнении нанимателем определенных работ, передача наймодателю имущества и т.д.)».

В случае невыполнения нанимателем обязанностей по внесению наемной платы нанимателю представлялось право взыскать ее принудительно, если же образовывалась систематическая просрочка, т.е. в течение трех и более месяцев, то договор можно было расторгнуть.

Судьба улучшений решалась в зависимости от согласия наймодателя. Если таковое существовало, то нанимателю компенсировались затраты, которые он понес в ходе преобразования имущества. Однако речь в этом случае идет не о любых, а только о необходимых расходах.

Если же наниматель осуществил действия по улучшению имущества без согласия наймодателя, то в этой ситуации вопрос о судьбе улучшений решался в зависимости от наличия возможности изъять улучшения из объекта найма при сохранении его в первоначальном состоянии и назначении в полном объеме. Если отделение можно было произвести без ущерба для основного имущества, то наниматель был вправе изъять улучшения. Если же такой возможности не существовало, то улучшение безвозмездно переходили к наймодателю.

Отмечу еще один важный момент, характеризующий специфику отношений того периода. Помимо общих правил, касающихся судьбы улучшений, ГК РСФСР 1922 г. ввел в 1929 г. специальную норму, которая поставила решение вопроса о судьбе улучшений в зависимость от статуса субъектов, участвовавших в договоре. Так, в соответствии с примечанием 1 к ст. 179 ГК РСФСР 1922 г., улучшения, произведенные частным предпринимателем, арендующим национализированное или муниципализированное имущество, переходили к арендодателю безвозмездно во всех случаях.

Все это говорит о том, что договор имущественного найма подвергался воздействию не только со стороны юридической, в плане установления норм, которые бы в наибольшей степени отвечали потребностям общества, но и со стороны социальной, которая, отражая классовый характер, скорее приводила к ущемлению прав некоторых субъектов, нежели к разумному обеспечению их интересов.

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, содержащие 33 статьи и осуществлявшие регулирование отношений по аренде.

В науке названный нормативный акт подвергался справедливой критике по разным основаниям. В данном акте, как, впрочем, и в других актах того времени, не всегда четко проводилась грань между субъектом договора аренды и его объектом. В частности, термин «предприятие» использовался в разных значениях.

Подводя итог исследованию договора имущественного найма в гражданском законодательстве досоветского и советского периодов, можно сказать, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

1.2 Регулирование правоотношений аренды по действующему законодательству

На сегодняшний день с развитием рыночных отношений возникает потребность общества в договорных формах ведения хозяйственной деятельности, что является объективной предпосылкой существования определенных способов и методов защиты субъектами своих имущественных прав, а также наличия возможности ведения хозяйственной деятельности, с целью объединения обособленных воль контрагентов для достижения единых правовых результатов. Одной из необходимых форм организации деятельности как физических, так и юридических лиц является договор аренды.

Основой законодательного регулирования арендных правоотношений является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), где им посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой главы выделены общие положения об аренде, имеющие двоякое значение. Во-первых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться существенными особенностями, все они имеют единую правовую основу, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование. Поэтому общие положения об аренде представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК РФ). Во-вторых, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.

Последующие § 2-6 гл. 34 ГК РФ посвящены регламентации отдельных видов договора аренды.

Большое значение для регулирования арендных правоотношений имеют общие положения обязательственного и договорного права, содержащиеся в разд. III ч. 1 ГК РФ. Они применяются к аренде постольку, поскольку не противоречат ее специфике и нормам о ней. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде достаточно стабильны и редко подвергаются изменениям. С 1 марта 1996 г. (даты вступления в силу части второй ГК РФ) в гл. 34 Кодекса только три раза вносились изменения.

Правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами ГК РФ. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ) и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Воздушный кодекс Российской Федерации наряду с § 3 гл. 34 ГК РФ содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п. По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК РФ договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК РФ), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора; но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность «прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров». В связи с этим Д.И. Мейер высказал следующее мнение: «Но с научной точки зрения договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно». Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии. Поэтому закон (ст. 606 ГК РФ) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК РФ не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса РФ предельный срок аренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Установление предельных сроков аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в договоре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества.

Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться «не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию». К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта и т.д.), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лип на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитута, право залога и т.д.) Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК РФ:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Исходя из принципа солидарности интересов, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Разумность срока означает «необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные» в п. 3 ст. 611 ГК РФ на случай неисполнения арендодателем обязанности по передаче в пользование предмета аренды.

Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную внаем вещь в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи от арендодателя и ее передачи ему на условиях договора аренды (ст. 398 ГК РФ), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В отдельных видах договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Так, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность лежит и на арендаторе предприятия. Нарушение этой обязанности арендатором означает незаконный односторонний отказ от исполнения обязательства со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310).

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т.п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтам необходимо понимать «исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом». В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

Поэтому по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Перечень забот, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования и эксплуатации конкретных видов имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может быть разрешен с учетом заключения экспертов.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность является важнейшим элементом арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах «не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора». Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ говорит, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как правило, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Вместе с тем имеется возможность установления арендной платы и в неденежной форме.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в таких формах, как:

доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставление арендатором определенных услуг;

передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того, согласно абз. 7 п. 2 ст. 614 ГК РФ стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты. В связи с возможностью устанавливать в договоре аренды условия, не свойственные правовой природе арендных отношений, возникает вопрос о квалификации такого гражданско-правового договора.

По утверждению Суханова Е.А., «если в нашей стране сформируется нормальный рынок земли, то, несомненно, практика возродит такую форму расчета за аренду земельного участка, как выстройка» (в дореволюционном праве договор назывался «наем из выстройки»). При долгосрочной аренде земельного участка для выстройки арендатор возводит на арендованной земле здания и (или) сооружения, запускает их в коммерческую эксплуатацию и выручает от этого капитал, не только покрывающий затраты и строительство, но и составляющий прибыль. По окончании срока аренды арендатор передает здание или сооружение в собственность арендодателя земельного участка в счет платежей за его использование.

Арендные платежи должны вноситься в порядке и сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, в случае просрочки в платежах арендодатель, помимо взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ и взыскания убытков, может в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества. Например, в ст. 21 Закона РСФСР «О плате за землю» было закреплено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливали базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Законом допускается возможность арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает условия пользования; предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 66 Федерального закона «О федеральном железнодорожном транспорте» железная дорога может в соответствии с договором использовать за плату для проведения маневровых работ и временного размещения вагонов железнодорожные подъездные пути, принадлежащие грузоотправителю или грузополучателю расположенные на их территории. Аналогичную природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радио связи и т.п. (см., например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ). Такой же характер присущ и бытовым отношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.

Вместе с тем, в абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК РФ).

Содержание права аренды, «принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предмета аренды». Так, арендаторы земельных участков имеют возможность использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда имеют право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участков лесного фонда.

Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут быть определены сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Так, осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т.е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности применения или иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества. К числу улучшений можно отнести установку на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройку над производственным корпусом, повлекшую расширение производственных площадей и т.д.

Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. В приведенном примере первое улучшение является отделимым, а второе - неотделимым. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от переоборудования, переоснащения или перепланировки предмета аренды. Последние могут иметь место только с согласия арендодателя, а по отношению к недвижимому имуществу - также и с согласия соответствующих публичных органов. Вследствие сказанного нельзя отнести к улучшениям, например, переоборудование помещения художественной мастерской под банковский офис, замену оборудования на арендованном предприятии.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.

Таким образом, анализ арендных правоотношений на современном этапе показал, что современный законодатель более детально рассмотрел данные правоотношения, произвел более подробную регламентацию видов аренды, прав и обязанностей сторон договора, вопросов сроков и ответственности. Однако, несмотря на это, современное законодательство также не идеально. Перед законотворческими органами стоит ряд проблемных вопросов в регуляции правоотношений, связанных с договорами аренды, рассмотрению которых посвящен следующий параграф и заключительная глава настоящей работы.

2. Общая характеристика договора аренды

.1 Понятие, значение и особенности отдельных видов договоров аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив, основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.

Арендные отношения разнообразны. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК РФ посвящены регулированию договора проката. В § 3 гл. 34 ГК РФ содержатся нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Нормы § 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды.

Общие положения гл. 34 ГК РФ применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Сторонами договора проката являются арендодатель и арендатор. Арендодателем обязательно выступает субъект предпринимательской деятельности - индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, обычно коммерческая организация. При этом указанное лицо прокатом занимается профессионально. Для него сдача имущества в аренду есть постоянная предпринимательская деятельность, отвечающая признакам такой деятельности, обозначенным в ст. 2 ГК РФ. Иными словами, в рамках данной предпринимательской деятельности предприниматель систематически в качестве арендодателя заключает и исполняет возмездные договоры - договоры проката.

В действующем законодательстве содержится специальное указание на то, когда арендодателем по договору проката может выступить лицо, относящееся по статусу к некоммерческой организации. Речь идет о садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении, которое согласно ст. 11 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» вправе создавать фонд проката средств производства, применяемых при возведении и ремонте жилых строений, жилых домов, хозяйственных строений и сооружений, благоустройстве и обработке садовых, огородных и дачных земельных участков.

Другой стороной договора проката (арендатором) выступает любое физическое или юридическое лицо с соблюдением общих правил о право- и дееспособности. Тем не менее можно сделать вывод, что арендатор по названному договору по общему правилу - это гражданин-потребитель. Соответственно, на основе определения термина «потребитель» согласно преамбуле Федерального закона от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей»(далее - Закон о защите прав потребителей) арендатором в таком случае является гражданин, имеющий намерение заказать либо заказывающий вещь напрокат или использующий ее исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. С формальных позиций это определение арендатора-потребителя в отношениях по прокату носит несколько условный характер, поскольку область проката пока еще четко не признана сферой оказания услуг. Поэтому получается, что действия гражданина в правоотношениях по прокату осуществляются не по поводу, как того требует преамбула Закона о защите прав потребителей, товаров, работ и услуг, а в отношении другого объекта - движимого имущества, получаемого во временное владение или пользование.

В то же время п. 1 ст. 626 ГК РФ не исключает ситуацию, когда в роли арендатора по договору проката будет выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Согласно ст. 626 ГК РФ предметом проката является только движимое имущество. Характер использования предмета проката (в потребительских или иных целях) не является квалифицирующим признаком данного договора, поскольку ст. 626 ГК РФ не устанавливает таких ограничений.

Исходя из того, кем является арендатор - предпринимателем или нет, можно выделить две разновидности договора проката. Во-первых, это обычный договор проката, в котором предмет - имущество потребительского назначения, а арендатор - это гражданин-потребитель. Заключение такого договора - общее правило. Во-вторых, это договор проката, заключенный в отношении имущества предпринимательского или иного хозяйственного назначения, в котором арендатор - это соответственно предприниматель или другой хозяйствующий субъект. В юридической литературе эти разновидности проката иногда именуют соответственно бытовым (потребительским) прокатом и небытовым (коммерческим) прокатом.

При обнаружении арендатором недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот - в 10-дневный срок (если более короткий срок не установлен договором) безвозмездно устранить недостатки на месте, либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Таким образом, в отличие от общего правила, предоставляющего арендатору также иные способы защиты и право их выбора (п. 1 ст. 612 ГК РФ), при прокате право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными ст. 612 ГК РФ, если арендодатель в установленный срок не исполнит обязанностей, указанных в ст. 629 ГК РФ.

Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей (п. 1 ст. 630 ГК РФ). Для защиты экономических интересов арендодателя-профессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК РФ).

Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой - необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.

Договор аренды транспортных средств. В силу такого договора арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК РФ).

Специфика аренды транспортных средств определяется предметом договора. Это требует дополнительной правовой регламентации, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство и, более того, является источником повышенной опасности. Под транспортным средством понимается лишь такой объект, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, имеющего необходимую профессиональную подготовку.

В ГК РФ предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств: аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем). Аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов.

Транспортные средства могут использоваться по договору аренды только при квалифицированном управлении ими и при их надлежащей технической эксплуатации с помощью профессионально подготовленного экипажа. Соответственно если для управления и эксплуатации транспортного средства не требуется квалифицированный экипаж, то такое транспортное средство может быть предметом обычного договора аренды либо договора проката. С этой точки зрения положениями § 3 гл. 34 ГК РФ не регулируется, в частности, аренда саней, велосипедов, легковых автомобилей, автоприцепов.

В литературе высказано иное мнение, согласно которому предметом договора аренды транспортного средства может быть любое транспортное средство, которое может управляться людьми.

Транспортное средство является источником повышенной опасности, причем понятие источника повышенной опасности распространяется не только на само транспортное средство, но также и на связанные с ним механизмы, устройства и оборудование (скажем, погрузочно-разгрузочные механизмы, прицепы, тралы и т.п.).

В силу ст. 1079 ГК РФ вред, причиненный жизни или здоровью граждан источником повышенной опасности, возмещается его владельцем независимо от вины..

Исходя из общего правила, арендатор транспортного средства с экипажем также должен был бы являться владельцем и нести ответственность за причинение вреда третьим лицам, однако ст. 640 ГК РФ устанавливает иное правило. При аренде с экипажем (фрахтовании на время) транспортное средство остается под контролем арендодателя, так как его работники (экипаж) осуществляют управление и техническую эксплуатацию. В силу п. 1 ст. 1068 ГК РФ юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Именно поэтому в случае причинения вреда третьим лицам юридически ответственным владельцем источника повышенной опасности считается арендодатель, а не арендатор.

Следует подчеркнуть, что бремя доказывания возникновения вреда по вине арендатора возлагается на арендодателя. В данном случае закон устанавливает изъятие из установленной п. 2 ст. 1064 ГК РФ презумпции вины причинителя вреда.

Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений.

Договор аренды здания (сооружения) должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок не менее одного года. Кроме того, здесь же воспроизводится общее правило, сформулированное в п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (иное может быть установлено законом).

Следовательно, по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на год и более, означает отсутствие (незаключенность) договора. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Так, индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет. Суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу эти документы. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды, удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора.

При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности. Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. Договор аренды предприятия, ввиду специфики предмета договора, включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.

По этому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК РФ). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 90-х годов и такие правоотношения были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК РФ выделил аренду предприятия как вид договора аренды.

Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК РФ). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды «начинка» предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать.

Договор финансовой аренды (лизинга). В ст. 665 ГК РФ дается определение договора лизинга. Исходя из него, лизинг предполагает, что одно лицо, в силу недостаточности денежных средств для приобретения имущества в собственность либо имея необходимость лишь во временном владении и пользовании им, обращается ко второму лицу с просьбой приобрести необходимое имущество у третьего лица и предоставить это имущество первому лицу за определенную плату.

Необходимость в специальной правовой регламентации договора лизинга возникла ввиду роста наукоемкости производства и удорожания продукции. Конкурентная среда заставляет субъектов предпринимательства искать новые формы реализации товаров, связанные с гибкой системой расчетов. Одной из таких форм и является лизинг, массово внедрившийся в экономические отношения.

А.И. Головченко указал, что «развитие института лизинга в России образует совершенно новую форму инвестиционной деятельности, одной из которых является непосредственно лизинг. Неудивительно, что в процессе реформирования гражданского законодательства в 1994-1996 гг. Россия обратила внимание на опыт зарубежных государств и в целях привлечения инвестиций сделала первые попытки нормативно обеспечить лизинговые отношения в стране».

В юридической и экономической литературе называются различные виды лизинга. Однако в основной массе их выделение не имеет правового значения (недаром в 2002 г. из ст. 7 Закона о лизинге было исключено большинство норм о видах лизинга). Анализ прочих видов лизинга - задача экономической науки, а не юриспруденции.

Предметом лизинга могут быть предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также иное движимое и недвижимое имущество. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Более того, предмет лизинга учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по соглашению сторон.

Предметом лизинга не могут быть недра и объекты природы, земля (земельные участки), а также имущество, которое в соответствии с федеральным законодательством запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»).

В то же время арбитражная практика в процессе ее систематизации привела к тому, что высший судебный орган (ВАС) в Определениях от 5 июня 2008 г. №4904/08 (Приложение А) и от 25 июля 2008 г. №8215/08 (Приложение Б) определил новые правовые позиции, связанные с разрешением споров между лизингодателями и одним и тем же лизингополучателем.

Суть конфликтных отношений сводилась к тому, что лизингополучатель, выполнивший условия договора лизинга, потребовал в судебном порядке передачи предмета лизинга в собственность, с чем первоначально согласились арбитражные суды.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), рассмотрев спорные договоры лизинга недвижимости, в постановлениях указал, что лизингополучатель, выполнивший все условия по договору лизинга недвижимости, а также полностью оплативший лизинговые платежи, имеет право требования от лизингодателя передачи ему в собственность предмета лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

Президиум ВАС РФ исходил из того, что земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.

В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Специалисты, работающие с продуктами лизинга, в последние годы неоднозначно оценивают финансовые риски в данной области. Указанное связано с реализацией поправок в Гражданский кодекс, новациями рыночных отношений и неоднозначной судебно-арбитражной практикой.

Интересна позиция И. Гущиной, которая вполне справедливо полагает, что правовое регулирование лизинга в России несовершенно, и необходимо внесение давно назревших поправок и изменений в положения Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Судебно-арбитражная практика последних лет складывается таким образом, что заставляет по-новому взглянуть на правоприменение норм законодательства о лизинге.

Общество «М-Л» обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании с лизингополучателя основного долга и пеней за просрочку уплаты требуемой суммы.

Общество «П-М» заявило встречный иск о взыскании с общества «М-Л» неосновательного обогащения за счет незаконного удержания фактически уплаченной в составе лизинговых платежей части выкупной цены и о признании недействительным по мотиву притворности положений договора о явно заниженной выкупной цене предмета лизинга.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 28 апреля 2010 г. основной иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ФАС Волго-Вятского округа Постановлением от 26 октября 2010 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Президиум ВАС РФ, отменяя состоявшиеся судебные решения (Приложение В), пришел к следующему выводу:

Согласно ст. 421 ГК РФ, принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора, подразумевая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Суды трех инстанций квалифицировали заключенный сторонами договор как договор финансовой аренды (лизинга). При этом суд апелляционной инстанции ошибочно исходил из того, что при изъятии предмета лизинга по причине одностороннего расторжения договора лизингополучатель не вправе требовать возврата той части уплаченных лизинговых платежей, которой фактически погашалась выкупная цена предмета лизинга.

В силу общего правила ст. 665 ГК РФ, ст. 2 Закона о лизинге по договору финансовой аренды обязанности лизингодателя сводятся к приобретению в собственность у третьей стороны (продавца) имущества и предоставлению данного имущества лизингополучателю во временное владение и пользование.

Согласно ст. 624 ГК РФ и ст. 19 Закона о лизинге, включение в договор финансовой аренды (лизинга) дополнительного условия о возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю позволяет рассматривать такой договор как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи.

Следовательно, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения по купле-продаже.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, в случае расторжения договора финансового лизинга по инициативе лизингодателя и изъятия им предмета лизинга прекратилось обязательство лизингодателя по передаче оборудования лизингополучателю в собственность.

Следовательно, оснований для удержания лизингодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены лизингополучателем в счет погашения выкупной цены предмета лизинга в составе лизинговых платежей, не имеется.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Таким образом, данное Постановление Президиума ВАС РФ заставляет участников лизингового рынка искать новые методы работы, которые уже обсуждались учеными и практиками.

Следовательно, настоящий период формирования судебно-арбитражной практики направлен не только на совершенствование правового обеспечения лизинга в стране, но и на выработку таких методик в деятельности лизинговых компаний, чтобы они не ставили под сомнение в суде экономической сущности лизинга, на исключение понятия «неосновательное обогащение» в процессе сделок.

.2 Существенные условия договора аренды

Договорные условия - это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Выделяют три группы условий: существенные, обычные, случайные. Российское законодательство закрепляет существенные условия договоров.

Под существенными понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным, а, следовательно, порождающим права и обязанности у сторон. Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Стороны должны достичь согласия относительно существенных условий при заключении договора, в противном случае он является незаключенным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными.

Объект договора аренды. Под объектом аренды ГК РФ понимает имущество различных видов (земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и др.). Большинство споров о признании договора аренды незаключенным возникает по причине несоблюдения именно этого условия.

В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным.

Как показывает судебная практика, несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора

Например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А28-5165/2009-108/21:

«…Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и Местная православная религиозная организация - Приход Николаевской Церкви поселка Речное Куменского района Кировской области (арендатор) - подписали договор аренды от 01.09.2005 №5755, по условиям которого передаются в арендное пользование нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: Кировская область, Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а. В приложении №3 к договору в состав передаваемых помещений входит здание пассажирского павильона (130 квадратных метров).

В пункте 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд на основании письма администрации Речного сельского поселения Куменского района Кировской области от 10.05.2007 №181 установил, что объект по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а, является жилым домом барачного типа 1963 года постройки, в котором прописаны и проживают жители поселка. Ответчик с 1999 года фактически занимает иное помещение, нежели указано в договоре аренды, а именно здание автопавильона, расположенное по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2в. Согласно техническому паспорту это здание высотой 2,73 квадратного метра имеет общую площадь 72,8 квадратного метра, а не 130 квадратных метров, как указано в договоре аренды от 01.09.2005 №5755.

Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.09.2005 №5755 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным…» (Приложение Г).

При заключении договора сторонам следует уделить серьезное внимание определению и индивидуализации имущества, которое подлежит передаче. В договоре должны быть указаны данные о передаваемом имуществе, чтобы не было сомнений в том, какое именно имущество арендодатель передает, а арендатор имеет право требовать.

Границы передаваемого нежилого помещения должны быть выделены на плане (желательно, цветом), а сам объект заштрихован.

Следует иметь в виду то, что несоблюдение формальных условий при определении объекта аренды не всегда будет являться безусловным основанием для признания договора аренды незаключенным, что представляется правильным, поскольку позволяет избежать недобросовестности сторон по договору.

Срок договора аренды. ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Допускается заключение договора и без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Значение заключения договора без указания срока аренды состоит в том, что каждая из сторон договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указан ли сторонами какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор считается прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (если иное не определено законом или договором). В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Следует иметь в виду, что это будет уже новый договор. В случае возникновения между сторонами спора в отношении отдельных условий (чаще всего, арендной платы) разногласия квалифицируются как преддоговорный спор, а не как спор об изменении договора.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются к договору аренды транспортных средств и проката (ст. 627, 632 ГК РФ).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и к нему применяются правила п. 2, 3 ст. 610 ГК РФ.

Стороны могут определить срок, в течение которого арендатор будет владеть и пользоваться имуществом и уплачивать арендную плату (ст. ст. 632, 642, 610, 614 ГК РФ). В течение этого же срока будет действовать договор.

Следует учитывать, что существует и другая позиция, согласно которой срок аренды и срок действия договора не совпадают во времени и являются разными сроками. Так, окончание срока действия договора определяется моментом окончания исполнения сторонами обязательств, если в договоре не указано иное (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства могут длиться дольше, чем владение и (или) пользование имуществом, например, когда условиями договора предусмотрена выплата арендной платы в месяце, следующем за оплачиваемым (Определением ВАС РФ от 10.12.2010 №ВАС-16799/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Согласно одному из дел департамент имущества обратился с иском к ООО «И.» о выселении из нежилого помещения и передаче помещения департаменту.

ООО «И.» заявило встречный иск о применении последствий недействительности двух пунктов дополнительного соглашения к договору аренды и о признании договора аренды действующим.

Решением суда иск департамента удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Апелляционный суд решение оставил без изменения. ФАС округа оставил судебные акты без изменения.

Между департаментом (арендодатель) и ООО «И.» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.

.05.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, двумя пунктами которого предусмотрено досрочное расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке он направляет арендатору письменное уведомление. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления уведомления.

.01.2010 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, устанавливающее срок его действия до 31.12.2014 (соглашение зарегистрировано).

В ходе осмотра департаментом помещения установлено, что оно использовалось под гостиницу, имела место перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства из чердачного помещения третьего этажа; по результатам осмотра составлен акт от 19.05.2011.

Департамент 26.05.2011 направил в адрес ООО «И.» уведомление об отказе от исполнения договора аренды. ООО «И.» договорные обязательства не исполнило.

Суды пришли к выводу, что из п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13, ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии регистрации самого договора.

В соответствии со ст. 6 ФЗ от 26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» нормы части второй ГК РФ о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй ГК РФ.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Регистрация этих прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, дополнительное соглашение от 29.05.2008 не подлежало регистрации в порядке, предусмотренном Законом №122-ФЗ.

Удовлетворяя первоначальный иск, суды исходили из того, что договор аренды между истцом и ответчиком прекращен в связи с отказом от него арендодателя по установленным договором основаниям с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2008, у арендатора (ответчика) в соответствии со ст. 622 ГК РФ имеется обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно ст. 26 Закона №122-ФЗ регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды.

В силу п. 6 ст. 33 Закона №122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008, подписанное в период действия Закона №122-ФЗ и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной регистрации.

Если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат регистрации.

В соответствии с Законом №122-ФЗ и Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участники сделки представляют на регистрацию пакет документов, в том числе документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права.

Регистрация дополнительного соглашения от 14.01.2010 в установленном Законом №122-ФЗ порядке означает, что и договор аренды со всеми дополнительными соглашениями в этом случае прошел регистрацию.

Поскольку нарушения условий договора аренды судами установлены, договорные отношения между сторонами прекращены по основаниям, предусмотренным законом.

Президиум ВАС РФ оставил судебные акты по делу без изменения.

Арендная плата. Существенным условием договора аренды в силу прямого указания закона - ст. 606, 654 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и др. - является арендная плата. Обязанность по ее внесению - основная обязанность арендатора (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В случае ее неисполнения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ). Обязанность по уплате арендных платежей возникает после передачи имущества арендатору, на что прямо указывает п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо №66).

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия, сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Однако аналогия применима не во всех случаях, например, при аренде зданий, сооружений, предприятий. Как следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Рассмотрим следующий случай. Рассмотрев иск о взыскании долга по арендной плате за спорный период и об обязании ответчика возвратить истцу объекты аренды, суд отказал в удовлетворении иска на основании ст. 608, 617 ГК РФ, так как у третьего лица имеется право требования задолженности по арендным платежам, принадлежащее кредитору на основании соглашения об уступке права. В упомянутом соглашении отсутствуют сведения о том, что посредством уступки права (требования) осуществлено отчуждение вещи, иных доказательств, подтверждающих совершение сделки по отчуждению арендованного имущества, истец не представил. Таким образом, по спорной сделке (цессии) произошел переход определенного права (требования). Поэтому третье лицо продолжает обладать титулом на вещь (правом собственности), что исключает возможность истца, не являющегося собственником имущества, требовать от ответчика возврата объектов найма и, соответственно, взыскания арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды.

Действующее законодательство предоставляет широкий выбор механизма арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Перечень не закрытый, стороны могут предусмотреть сочетание различных форм либо выбрать иную форму оплаты.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Договором можно установить правило о том, что арендная плата является твердой и пересмотру не подлежит. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Если арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежит исчислению по каждому сроку платежа (например, ставка арендной платы определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте), то сумма платежа может меняться. Однако если сам механизм расчета платежа является неизменным, то считается, что фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Важное значение имеет сформулированный в п. 12 Информационного письма №66 вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате

Много споров связано с вопросами изменения арендной платы.

В Постановлении №73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы (п. п. 16, 18 - 22).

Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества (здания, строения, сооружения, земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - публичная собственность). В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам.

В качестве примеров можно привести:

Определение ВАС РФ от 27.12.2011 №ВАС-16651/11 по делу N А54-6235/2010 (рост арендной платы в 200 раз, изменение базового коэффициента);

Определение ВАС РФ от 16.02.2012 №ВАС-15837/11 по делу №А47-7623/2010 (рост арендной платы в 21 раз, изменение методики расчета арендной платы);

Определение ВАС РФ от 21.04.2011 №ВАС-1709/11 по делу №А55-35889/2009 (рост арендной платы в 21 раз, изменение значения переменной, содержащейся в методике расчета арендной платы, например кадастровой стоимости земельного участка).

Таким образом, при заключении договора аренды сторонам следует четко закрепить существенные условия договора. Это поможет в дальнейшем избежать длительных судебных тяжб.

.3 Общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в качестве арендодателя может выступать собственник или иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).

Объектами аренды не могут быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением установленных ограничений. Для некоторых видов аренды также ограничен круг возможных объектов, например, согласно ст. 666 ГК РФ предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Исходя из необходимости рационального использования природных ресурсов, законодатель предусмотрел в специальных актах дополнительные требования для заключения договоров аренды природных объектов. Участки недр могут предоставляться в пользование только на основании решения уполномоченного государственного органа (ст. 10.1, 11 Закона о недрах). Участки лесного фонда должны предоставляться в аренду по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса РФ). Особенности аренды земельных участков регламентированы в нормах гл. 17 ГК РФ и гл. 4 Земельного кодекса РФ.

Срок аренды. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Однако для отдельных видов аренды, а также для аренды некоторых видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В этих случаях стороны не вправе выйти за рамки такого предельного срока. Предельные сроки аренды установлены для природных объектов. Например, срок, на который предоставляются в пользование водные объекты, не может быть более 20 лет (ст. 14 Водного кодекса РФ); максимальный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Если в договоре, для которого законом установлен предельный срок, не указан срок аренды и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора аренды. Договоры аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Однако устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат - ст. 626 ГК РФ, аренда транспортных средств - ст. 633 и 643 ГК РФ, аренда зданий или сооружений - ст. 651 ГК РФ, аренда предприятий - ст. 658 ГК РФ).

Несоблюдение установленной законом простой письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.

Договор аренды, который в последующем предусматривает переход права собственности на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора аренды с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

Общие основания прекращения договора аренды. Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК РФ для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК РФ, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

Расторжение договора аренды. На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В ст. 619 и 620 ГК РФ регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к аренде и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК РФ) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд - ст. 148 АПК РФ) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции - ст. 135 ГПК РФ).

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ) или возвращен (ст. 135 ГПК РФ).

Право арендатора на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Однако обеспечение баланса имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует определенного отступления от этого жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.

Таким образом, во второй главе дипломной работы мы рассмотрели общую характеристику договора аренды, проанализировали особенности отдельных видов договоров аренды, определили существенные условия и общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды.

3. Проблемы и правовые рекомендации, связанные со сложностями правового регулирования договора аренды

3.1 Проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды

Судебная практика по разрешению споров, связанных с договором аренды, в последнее время очень противоречива. Пленум ВАС РФ в январе текущего года Постановлением №13 постарался разрешить многие из этих противоречий.

Пленум ВАС РФ Постановлением от 25.01.2013 №13 внес дополнения к уже применяемому Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Постановление №13 содержит ряд злободневных положений, касающихся вопросов расчета и уплаты арендной платы, правового статуса арендодателя, аренды объекта, не введенного в эксплуатацию. Особое внимание обращают на себя следующие положения данного документа.

Пункт 15, дополнительно внесенный в Постановление №73, касается существенного условия договора аренды - объекта аренды и гласит: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность».

Вместе с тем п. 3 ст. 607 ГК РФ определяет: «В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Следует отметить, что и в п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2004 №135 (ред. от 24.12.2004), со ссылкой на п. 3 ст. 607 ГК РФ также содержится положение о том, что при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать положение законодательства РФ о том, что в договоре аренды должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В существующей до настоящего времени арбитражной практике сформировались 2 противоположные позиции по поводу того, могут ли недостатки, связанные с ненадлежащим описанием объекта аренды, устраняться фактическим исполнением договора аренды. Причем сторонников классического прочтения нормы ст. 607 ГК РФ больше (Постановления ФАС ВВО от 02.06.2011 по делу №А11-13254/2009, от 08.02.2010 по делу №А31-3798/2009, от 09.12.2009 по делу №А29-1308/2009.

Давая разъяснения, Пленум ВАС РФ, видимо, стремился к формированию единообразия судебной практики. Однако поскольку речь идет о существенном условии договора, целесообразно внесение соответствующего изменения и в ст. 607 ГК РФ, а также иные нормативные акты, содержащие положения, основанные на нормах этой статьи.

Анализ сферы аренды коммерческой недвижимости позволяет также заметить, что среднестатистический арендатор из малого и даже среднего бизнеса пока еще далек от углубленного изучения разъяснений пленумов и судебной практики. Ясная формулировка нормы Кодекса могла бы помочь неискушенным арендаторам строить свои взаимоотношения с арендодателем без лишних споров.

Далее, в пункте 9, внесенном Постановлением №13, Пленум ВАС РФ разъяснил, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Здесь же отмечается: «Если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом».

Вместе с тем п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержит прямо противоположное положение: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)». При этом норма Федерального закона является источником права и обязательна для всеобщего исполнения, а Постановление Пленума ВАС РФ в соответствии со ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 №1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» обязательно лишь для арбитражных судов в РФ (согласно ст. 127 Конституции РФ ВАС РФ дает разъяснения по вопросам судебной практики). При такой иерархии рассматриваемых норм споры в правоприменительной практике неизбежны. Думается, что в скором времени такое положение изменится в связи с объединением высших судов Российской Федерации, которое позволит обеспечить единые подходы к разрешению споров с участием как граждан, так и организаций.

С положениями Пленума ВАС РФ, рассмотренными выше, связано и еще одно, имеющее значимый практический интерес, - положение об особенностях документального оформления договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, заключенных сроком на год и более.

Пленум в п. 9 указал: «Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Статья 26 Закона №122-ФЗ устанавливает: «Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду» (п. 2). И далее: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади» (п. 3).

Безусловно, актуален вопрос: какой же именно пакет документов является необходимым и достаточным для представления на государственную регистрацию? Полагаю, что нужно обратиться к нормативному акту большей юридической силы. А Закон определяет, что кадастровый паспорт должен предоставляться во всех случаях. Возможные расхождения точек зрения представителей предприятий, являющихся сторонами договора аренды, и сотрудников Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии повлекут за собой чьи-то сорванные сделки, судебные процессы и прочие издержки.

Постановление №13 разъясняет, что «отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным». Следовательно, может и не быть.

В связи с этим интересна позиция Конституционного Суда Российской Федерации относительно применения п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона №122-ФЗ, высказанная в Определении от 05.07.2001 №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 26 Закона №122-ФЗ на тот момент действовала в первоначальной редакции, принятой до введения кадастрового учета, и содержала требование о предоставлении планов (чертежей границ) земельных участков и поэтажных планов зданий, сооружений, сдаваемых в аренду, или их частей. На поэтажных планах обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади).

ЗАО «СЭВЭНТ» обжаловало неправомерный, по его мнению, отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Причиной отказа явилось несоблюдение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ. КС РФ указал: «Правоприменитель, в том числе арбитражный суд, при рассмотрении вопроса о правомерности отказа в государственной регистрации права аренды помещения, применяя пункт 3 статьи 607 ГК РФ, связан требованиями статьи 26 названного Федерального закона и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды».

Пленум ВАС РФ предлагает иной подход.

Представляется, что решить вопрос об изменении ст. 607 ГК РФ и ст. 26 Закона №122-ФЗ все-таки нужно путем внесения изменений федеральными законами, а не постановлением Пленума ВАС РФ, которое вряд ли добавит единообразия в противоречивую судебную практику. Например, решение законодателя об отмене государственной регистрации договоров аренды недвижимости, просуществовавшее 3 дня (п. 8 Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 №3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»). Воплощению в жизнь этого решения также помешала ст. 26 Закона №122-ФЗ.

Важно отметить, что Закон №302-ФЗ отменял государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества и аренды предприятий, заключенных на срок более 1 года. Но 4 марта 2013 года Президент РФ подписал новый Федеральный закон №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Он установил, что отмена правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не распространяется на ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, которые касаются долгосрочной аренды.

Вероятнее всего, мотивом принятия такого решения послужила неопределенность с порядком государственной регистрации аренды как обременения, поскольку в ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о том, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. То есть регистрация договора аренды является неотъемлемым атрибутом регистрации соответствующего обременения недвижимого имущества.

При возврате к обязательности регистрации долгосрочных договоров аренды не обошлось без казуса. Дело в том, что отменяющий регистрацию Закон №302-ФЗ вступил в силу 1 марта 2013 года, а отменяющий его Закон №21-ФЗ стал действовать с 4 марта 2013 года. В течение 3 дней регистрация договора аренды законодательно не требовалась. Указанный законодательный пробел уже получил у юристов название «арендная дыра» или «арендный оффшор». Представляется, что данная правовая лазейка для недобросовестных лиц должна быть исключена на законодательном уровне.

3.2 Проблемы правового регулирования отношений по договору аренды с публично-правовым элементом

Представляется, что важнейшим вопросом является вопрос о том, в какой степени государство и иные публично-правовые образования (субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) должны преследовать публичные интересы при участии в гражданско-правовых отношения, каково нормативное закрепление соответствующих целей деятельности публичных образований, в каких направлениях возможно и необходимо осуществлять реализацию публичного интереса.

Обозначенные вопросы не остались незамеченными в гражданско-правовой науке, однако пока не удается получить на них ответы, претендующие на полноту. Так в литературе отмечается, что в отличие от коммерческих организаций, целью создания и деятельности публично-территориальных образований является удовлетворение интереса (обычно не имеющего имущественного характера) неопределенного множества лиц путем участия того же государства, федеральных и муниципальных образований прежде всего в публичных правоотношениях. Хотя при этом делается неоднозначный вывод о том, что учитывая, что государство действует в публичном интересе, механизм формирования и выражения его воли в отношении реализации специальной (ограниченной) гражданской правосубъектности должен быть не только выстроен с учетом коллективной воли множественности лиц, но и основываться на конституционных принципах, гарантирующих формальное равенство всех граждан и целостность государства. В том числе и по этой причине государствоподобные образования должны быть лишены гражданской правосубъектности.

В литературе практически не отмечается, что необходимость реализации государством и иными публично-правовыми образованиями публичных интересов прямо не закрепляется в отечественном гражданском, ни в предпринимательском, ни в конституционном законодательстве. Логично было бы предположить, что соответствующие цели и приоритеты должны получить закрепление в Конституции России, однако и этого мы не наблюдаем. Хотя учеными и высказывается мысль о том, что ограничения гражданской правосубъектности государства, а так же иных публично-правовых образований, закрепляются Конституцией.

Представляется возможным констатировать практически полное отсутствие в Российском законодательстве нормативного закрепления приоритетов и принципов деятельности публичных субъектов.

Регулирование отношений по договору аренды, связанных с наличием в нем публично-правового элемента выявляют ряд сложностей, на которых представляется необходимым остановиться подробнее.

В противоположность договору проката, договор аренды недвижимости, когда на стороне арендодателя выступает публичный субъект, является не в пример более сложным и зачастую является предметом рассмотрения судами различных инстанций. Далее будет приведен анализ некоторых типичных спорных ситуаций, встречающихся в судебной практике.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием.

Таким образом, в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам, на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Так же необходимо остановиться на такой спорной ситуации, при которой имущество находится в собственности у юридического лица, а земельный участок принадлежит государству или муниципальному образованию.

Юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости; границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Так же при заключении договора аренды необходимо следить за полномочиями публично-правового элемента по сделке.

Договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании, являющемся объектом государственной собственности, заключенный от имени арендодателя городской администрацией, ничтожен, поскольку заключен с нарушением требований действующего законодательства.

При передаче в аренду земли сельскохозяйственного назначения может возникнуть спор о том, является ли цена участка существенным условием сделки. Так, поводом для обращения в суд явилось то обстоятельство, что, по мнению заявителя, договор является недействительным, так как в нем отсутствует указание на стоимость передаваемого имущества (земли). В обосновании позиции сделана ссылка на ст. 7-9 действовавших на момент заключения сделки Основ законодательства РФ об аренде. Действительно, в ст. 7 Основ законодательства РФ об аренде в качестве условий, которые должен содержать договор, предусматривалась необходимость указания стоимости арендуемого имущества. При этом, п. 4 ст. 7 определял, что стоимость имущества должна устанавливаться в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду.

Этот довод правомерно не был принят судом. В соответствии со ст. 1 Основ законодательства РФ об аренде, существенными условиями аренды являются срок действия договора и его предмет - наименование и характеристики подлежащего использованию имущества. Цена не отнесена к существенным условиям, и ее отсутствие в договоре не может служить основанием для признания его ничтожным.

Действующий Гражданский кодекс РФ не содержит положений, предусматривающих указание в договоре стоимости арендуемого имущества. В большинстве случаев цена предмета договора не имеет прямого отношения к его исполнению. Хотя следует иметь в виду, что вопрос о стоимости может иметь существенное значение в случае утраты имущества, его гибели, либо причинении имуществу ущерба. Стоимость имущества также может применяться для оценки того, является ли сделка крупной и выполнены ли требования законодательства РФ и устава юридического лица при ее заключении для устранения возможных споров в договоре целесообразно указывать цену передаваемого в аренду имущества.

Объект аренды зачастую вызывает споры. В частности, при договоре аренды земельного участка необходимо обращать внимание на то, что при выделении из земельного массива, являющегося объектом договора аренды, одной или нескольких земельных долей в натуре используемый земельный участок уменьшается на размер вновь образованных участков. Соответственно, если по договору в аренду передавалось, например, 1000 га, а в натуре было выделено 100 га, у арендатора в пользовании остается 900 га, то есть объект договора становится другим. Одновременно с этим происходят изменения в составе арендодателей. Собственники долей, которые были выделены в натуре, прекращают свое участие в договоре аренды, так как перестают быть сособственниками земельного массива, Таким образом, меняется как объект договора, так и его субъектный состав. Указанное обстоятельство влечет необходимость прекращения действующего договора и заключения нового. При этом, необходимо иметь ввиду, что в результате выделения появляются не только новые участки, соответствующие числу выделенных долей, но и еще один остающийся участок, который из первоначальных 1000 га превратился в массив площадью 900 га. Отсюда следует, что в отношении всех вновь образованных участков должны быть проведены землеустроительные работы с присвоением кадастровых номеров.

В судебной практике нередко встречаются споры относительно передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения при создании на ней водного объекта. Из обстоятельств дела следовало, что сельская администрация в соответствии с заключенным договором аренды передала акционерному обществу земельный участок для строительства пруда. По мнению органов прокуратуры, в аренду был передан водный объект - пруд, являющийся государственной собственностью, поэтому администрация не обладала правомочиями на заключение соответствующего договора. Указанная позиция послужила основанием для обращения прокуратуры в суд с заявлением о признании договора аренды недействительным. В обосновании заявленных требований также было указано, что АО не имеет лицензии на водопользование.

Содержание правовой позиции прокуратуры основывается на положении ст. 33 Водного кодекса РФ, согласно которой водные объекты могут находиться в собственности Российской Федерации и субъектов РФ. Данная норма корреспондируется с правилом п. 2 ст. 214 ГК РФ, устанавливающим презумпцию государственной собственности на землю и другие природные ресурсы. Однако необходимо учитывать, что Водный кодекс РФ содержит понятия «водный объект» и «обособленный водный объект (замкнутый водоем)». В соответствии со ст. 1 Водного кодекса РФ, водный объект - это «сосредоточение вод на поверхности суши е формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима». Обособленный водный объект - «небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами». Согласно ст. 34 Водного кодекса РФ, право собственности на обособленные водные объекты может принадлежать муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Это положение получило свое развитие в ст. 40 Водного кодекса РФ, указывающей, что замкнутые водоемы (обособленные водные объекты) могут находиться в частной собственности. Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. В соответствии со ст. 69 АПК РФ, не нуждаются в доказывании лишь обстоятельства, признанные арбитражным судом общеизвестными. Из судебного акта видно, прокуратура не согласна с передачей в аренду пруда, то есть обособленного водного объекта. Отсюда следует, что утверждение о нахождении пруда в государственной собственности должно быть обосновано, поскольку презумпция государственной собственности на замкнутые водоемы не распространяется. Правильность сделанного вывода подтверждается положением п. 2 ст. 214 ГК РФ, где сказано, что государственной собственностью являются природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно представленным суду документам, переданный в аренду земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Заключенный договор аренды полностью соответствовал действующему законодательству РФ и был зарегистрирован в Регистрационном управлении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прокуратура не представила доказательств, свидетельствующих о передаче в аренду объекта, находящегося в государственной собственности. Соответственно, утверждение о том, что у акционерного общества нет лицензии на водопользование, не имеет юридического значения для рас смотрения настоящего спора. Требование о признании договора аренды ничтожным не основано на законе и не подлежит удовлетворению.

Таким образом, можно видеть, что договор аренды недвижимости вызывает затруднение в правоприменительной практике и зачастую может разрешиться только в суде.

3.3 Решение других проблемных вопросов, связанных с договорами аренды

Следуя плану работы, возвращаемся снова к существенным условиям договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Предмет договора одно из его существенных условий согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ. В пункте 3 ст. 607 НК РФ это общее правило конкретизировано в отношении договора аренды: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Именно при согласовании этого условия наблюдается много нарушений. Подтверждает это и арбитражная практика, признавая договор аренды незаключенным из-за того, что не согласован его предмет. Приведем лишь одно из подобных дел. ФПС Центрального округа в Постановлении от 24.02.2005 №А48-3833/04-5 признал: поскольку в спорном договоре отсутствуют характеристики качества объектов, не указано конкретное их местонахождение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, т.е. стороны не определили надлежащим образом объекты аренды (не указали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), суд области пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор нельзя признать заключенным.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при сдаче в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представленного на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Это требование можно распространить и на договоры, которые в государственной регистрации не нуждаются. Стороны должны принять за правило: при заключении договора аренды на часть помещения или земельного участка прилагать такой план к договору. Это поможет избежать возможных претензий со стороны налоговых органов. Однако обращаем ваше внимание на правильное оформление этого плана. Как указано в Постановлении ФАС ВСО от 23.11.2004 №А33-5660/04-С2-Ф02-4815/04-С2, в материалах дела имеется план помещений, но он: не содержит сведений о том, что он является приложением к спорному договору; не подписан; не содержит сведения об адресе помещений, на нем отраженных.

На этих основаниях договор аренды был признан судом незаключенным в связи с тем, что в нем не согласован предмет аренды.

Рассматривая иски о признании договора аренды незаключенным по причине несогласования объекта аренды, суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.

Рассматривая обстоятельства конкретного дела, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 06.02.2005 №А11-6625/2003-К1-9/361 указал, что договор аренды от 04.01.2001 содержит перечень имущества, являющегося предметом сделки:

Таким образом, вывод суда о незаключенности договора по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что является основанием к отмене судебных актов.

В настоящее время актуальна проблема расширения практики применения таких конструкций договоров аренды вещи, в том числе недвижимой, как: договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; договор аренды (пользования), при котором арендодатель сохраняет за собой право пользоваться вещью; договор аренды части недвижимой вещи, не имеющей кадастрового паспорта

К 2015 г. объем интернет-трафика в России может вырасти в 5 раз по сравнению с 2012 г. Рост трафика приводит к необходимости увеличивать пропускную способность сети, а последнее предполагает развитие соответствующей инфраструктуры (сооружений связи).

Строительство собственной инфраструктуры - наиболее дорогой и наименее рисковый способ развития сети связи.

Договоры аренды сооружений связи для размещения средств связи и линий связи сейчас заключаются редко. Вместо этого с собственниками инфраструктуры заключаются договор на размещение оборудования или соглашения об ограниченном праве пользования вещью (сервитут).

Правовая конструкция договора на «размещение» содержит признаки аренды (имеет место пользование имуществом «исполнителя») и возмездного оказания услуг. Хотя сделка имеет смешанный характер, отношения сторон по своей правовой природе тяготеют к арендным.

Наиболее точно на этот счет высказался Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в своем Постановлении от 31 октября 2007 г. N Ф08-7159/07 по делу №А53-1152/2007-С2-32, в котором, в частности, указал, что оказание услуг предполагает совершение активных действий со стороны исполнителя услуг, обусловленных достижением нематериального результата, неотделимого от самого процесса оказания услуг. Целью заключения спорного договора является не оказание предприятием услуг обществу, а удовлетворение экономического интереса общества в использовании опор контактной сети, находящихся на балансе предприятия, для размещения оптоволоконного кабеля в целях осуществления обществом предпринимательской деятельности по оказанию услуг связи. Таким образом, договор направлен на передачу имущества, принадлежащего предприятию (опоры контактной сети), во временное возмездное пользование общества, что позволяет квалифицировать существовавшие между сторонами отношения как арендные.

Вместе с тем анализ судебной практики за 2012 г. показал, что в большинстве случаев между операторами и собственниками инфраструктуры заключаются именно договоры на оказание услуг на размещение, отличительной чертой которого является возможность одностороннего расторжения по инициативе любой стороны.

При этом положения, ограничивающие право одностороннего отказа, в том числе штрафные санкции за досрочное расторжение, являются ничтожными в силу их несоответствия ст. 782 ГК РФ).

Понятно, что данная конструкция не соответствует интересам операторов связи, заинтересованных в долгосрочных отношениях.

Далее, согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В данном случае есть один арендодатель и один арендатор, и это соответствует ГК РФ.

Однако в случае сотовой связи часто бывает ситуация, когда собственник канализации сдает ее в аренду двум операторам.

Выделить какие-либо места в канализации и индивидуализировать их очень сложно ввиду специфики объекта аренды, соответственно, заключение договора аренды части имущества (места в канализации) не представляется возможным.

Считаю, что для данного случая подойдет такая договорная конструкция, как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако вопросы совместного пользования (владения) и пользования арендованным имуществом действующим законодательством прямо не урегулированы. Исключение - аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 36 ЗК РФ).

ГК РФ положения о совместной собственности в части правил совместного владения и пользования должны применяться к положениям о совместной аренде.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что действующим законодательством Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из совместной собственности.

Эти же правила могут быть использованы для урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом, вытекающие из аренды. Такой же вывод содержится в письме Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2011 г. N ОГ-Д23-182.

Что касается судебной практики, то относительно аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при том что предметом аренды не является земельный участок, практика немногочисленна, но она существует, и она положительная.

При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом предмет договора, например кабельная канализация, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования - установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом.

Таким образом, из судебной практики следует, что такие договоры возможны, к ним применяются положения законодательства о договоре аренды, в том числе в части государственной регистрации обременений, однако этот договор не является договором аренды.

Учитывая изложенное, договор аренды имущества, при котором арендодатель может пользоваться сданным в аренду имуществом (договор на пользование), также возможен в случае, если между собственником (арендодателем) и пользователем (арендатором) будет заключен порядок совместного владения и пользования имуществом. По моему мнению, суды не должны в данном случае ограничивать волю сторон.

Заключение

На основании проведенного исследования, в работе делается ряд выводов и предложений, которые могут быть использованы при дальнейшем теоретическом изучении данного института, в правоприменительной практике, а также при совершенствовании законодательства.

Исследование договора аренды в гражданском законодательстве показало, что в основных своих чертах он соответствовал традиционному пониманию, заложенному еще в дореволюционные времена. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма, были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования данного договора.

В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

В настоящее время для решения ряда проблем связанных с предметом договора аренды необходимо более жестко подойти к формулировке определения объектов договора аренды установленной законодательством, более четко урегулировать и пересмотреть круг объектов, с которыми ежедневно на практике сталкивается большое количество людей. Однако следует подчеркнуть, что для внедрения определенных изменений, потребуется, немало времени для тщательного изучения всей проблематики касающегося вопроса. Если будут приложены все необходимые усилия в данной области, то только в этом случае можно будет избежать коллизий в различных сферах применения предмета договора аренды.

В целях совершенствования гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, предлагается дополнить в него статью следующего содержания: «Переход риска случайной гибели транспортного средства Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного повреждения транспортного средства без экипажа переходит на арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче транспортного средства арендатору».

«Право получения имущества, сдаваемого в аренду арендодателем, принадлежит арендатору. Арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица».

В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физические лица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ и Российская Федерация). К ним: предъявляются общие для всех субъектов гражданского права требования.

На основании анализа законодательства и юридической литературы, автором предлагается, внести в п. 3 ст. 619 FK РФ изменения следующего содержания: «в случае однократного невнесения арендатором; арендной платы в установленный договором срок».

Одним из недостатков в правовом регулировании, лизинговой деятельности является, по мнению автора, следующее противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право бесспорно в административном порядке, списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета при неперечислении последним лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа. Однако, данное: положение противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Безусловно, признавая - важность защиты, интересов лизингодателя; тем не менее, следует учитывать верховенство Конституции Российской Федерации.

Помимо этого, из текста пункта 1 статьи 22 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге), следует исключить положение об ответственности лизингополучателя за имущественный ущерб, возникающий при монтаже оборудования, являющегося предметом лизинга, так как на практике монтажом оборудования, сдаваемого в лизинг, чаще всего, занимается лизингодатель, продавец или специализированная организация которые и должны нести имущественную ответственность до тех пор, пока оборудование не будет сдано в эксплуатацию лизингополучателю.

Все вышесказанное позволит арендным отношениям развиваться более эффективно, а различные субъекты более полно будут удовлетворять свои потребности.

Библиографический список

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс»

2.Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.08.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

4.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 21.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

5.«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 №74-ФЗ

(ред. от 21.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

6.Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997 №60-ФЗ (ред. от 02.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 23.09.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

7.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

8.Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 №200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

9.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 №81-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

10.Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

11.Федеральный конституционный закон от 28.04.1995 №1-ФКЗ (ред. от 06.12.2011) «Об арбитражных судах в Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

12.Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

13.Федеральный закон от 25.08.1995 №153-ФЗ (ред. от 10.01.2003) «О федеральном железнодорожном транспорте» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

14.Федеральный закон от 15.04.1998 №66-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

15.Федеральный закон от 29.10.1998 №164-ФЗ (ред. от 28.06.2013) «О финансовой аренде (лизинге)» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

16.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

17.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

18.Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ (ред. от 01.03.2013 и от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

19.Федеральный закон №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

20.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.10.2013) // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

21.Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 (ред. от 02.07.2013) «О защите прав потребителей» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

22.Закон РФ от 21.02.1992 №2395-1 (ред. от 07.05.2013) «О недрах» // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

23.Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 №810-1) (ред. от 07.03.1991) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

24.Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 №154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

25.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26 января 2010 г. №1 «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина» // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

26.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

27.Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Подготовлено СПС «Консультант плюс». 2013

28.Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

29.Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

30.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

31.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

32.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №68. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. // Вестник ВАС РФ. 2002. №3. С. 24.

33.Письмо Минэкономразвития РФ от 27.06.2011 №ОГ-Д23-182 // Подготовлен СПС «КонсультантПлюс».

34.Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 №135 (ред. от 24.12.2004) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 12.08.2004 №5974) // Подготовлено СПС «Консультант плюс».

35.Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 №184 (ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс»

36.Аналитический обзор от 2 апреля 2013 года. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс».

37.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2011.

38.Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010.

39.Гражданское право: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2010. Т. 3: Обязательственное право. § 2. Гл. 45 // Подготовлено СПС «Гарант»

40.Головченко А.И. Правовое регулирование лизинговых отношений: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. СПб., 1997. С. 5

41.Гущина И. Лизинг после «маленьких революций»: как снизить финансовые риски // Лизинг ревю. 2012. №1.

42.Громов С.А. Определение финансового результата лизинговой операции при досрочном расторжении договора лизинга // Вестник ВАС РФ. 2011. №3. С. 6 - 27;

43.Громов С.А. Коренной поворот в практике применения законодательства о лизинговой деятельности // Вестник ВАС РФ. 2011. №11. С. 74 - 104; №12. С. 113 - 155;

44.Егоров А.В. Лизинг: аренда или финансирование // Вестник ВАС РФ. 2012. №3. С. 36 - 60.

45.История государства и права СССР. Часть 1. / Под ред. Чистякова О.И., Мартышовича И.Д. - М., Юридическая литература. 1985.

46.Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., Юридическая литература. 1975. -

47.Коробицын М. Арендный офшор // ЭЖ-Юрист. 2013. №12. С. 10.

48.Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) / Л.В. Андриченко, С.А. Боголюбов, Н.С. Бондарь и др.; под ред. В.Д. Зорькина. 2-е изд., пересмотренное. М.: Норма, Инфра-М, 2011.

49.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) (под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова)/ М.: МЦФЭР, 1996.

50.Краснокутский В.А., Новицкий И.Б., Перетерский И.С. и др. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004;

51.Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Отв. ред. Братусь С.Н., Садиков О.Н. 3-е изд., испр. и доп. - М., Юридическая литература. 1982.

52.Курс советского гражданского права. / Общ. ред. Граве К.А., Новицкого И.Б. - М., Юридическая литература. 1954.

53.Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов // Законодательство и экономика. - 2007. - №10.

54.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006.

55.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный). Под ред. А.П. Сергеева / Проспект, 2010

56.Ланда В.М. Проблемы правового регулирования аренды части объекта недвижимости // Юрист. №2, 2009

57.Ласкина Н.В. Комментарий к Федеральному закону от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (постатейный). 2-е изд. // Подготовлено СПС «КонсультантПлюс». 2011.

58.Майер Д.И. Русское гражданское право. - М.: Статут. 1997.

59.Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. [Текст] - М., Статут. 2002. - C. 262.

60.Овчарова Н. Еще раз об аренде // ЭЖ-Юрист. 2013. №24. С. 12 // подготовлено СПС «КонсультантПлюс», 2013.

61.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. (том 1) (под ред. П.В. Крашенинникова), М.: Статут, 2011

62.Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011.

64.Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Споры о правах на земельные участки. Комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2012.

65.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права - М., Статут. 2005.

66.Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т.2 СПб. 1902 // Подготовлено СПС «Консультант плюс»

67.Ширяев А.Ю. Правовое регулирование лизинга в Российской Федерации: новое в теории и судебной практике // Российский судья. 2013. №2. С. 32 - 36.