2
По мнению таких специалистов, как Е.Н. Чекмарева, К.Г. Сусанян, В.А. Перов, в России лизинг применялся до начала 90-х годов в сравнительно небольших масштабах и лишь в международной торговле. Однако и раньше напрокат сдавались легковые машины, а прокат по своей сущности близок к оперативному лизингу.
Позже, в 70 - 80-е годы лизинг рассматривался советскими внешнеторговыми организациями прежде всего как одна из форм приобретения и реализации такого оборудования, как крупногабаритные универсальные и другие дорогостоящие станки, поточные линии, дорожно-строительное, кузнечно-прессовое, энергетическое оборудование, а также ремонтные мастерские, самолеты, морские суда, автомашины, вычислительная техника на базе ЭВМ и т.д., с использованием специальной формы кредита. Лизинг обычно фиксировался в соглашениях, заключенных между советскими и иностранными партнерами, на определенный срок.
Достаточно активно применялся лизинг международных автомобильных перевозок внешнеторговым объединением «Совтрансавто», которое приобретало за рубежом на условиях аренды с последующей покупкой различные виды грузового автомобильного транспорта: тягачи, рефрижераторные и тентовые полуприцепы, кузова, контейнерные шасси. На условиях аренды в СССР использовались иностранные контейнеры.
В июне 1991 года была создана, а с декабря того же года приступила к деятельности международная советско-немецкая лизинговая компания «Евролизинг». Ее учредителями с советской стороны стали Внешэкономбанк СССР, Совморфлот и Госснаб СССР, с французской - один из крупнейших банков Европы «Банк Насиональ де Пари» (BanknationaldeParis), а с немецкой - одна из крупнейших лизинговых компаний Западной Германии - «МитфинанцГмбХ».
Вместе с тем в международных операциях лизинг применялся крайне незначительно. До конца 80-х годов развитие международного лизинга сдерживалось главным образом из-за того, что у советских предприятий не было иностранной валюты для оплаты иностранного оборудования. После того как, начиная с апреля 1989 года, предприятия получили право самостоятельного выхода на внешний рынок, у многих из них появился собственный источник валютных поступлений. Кроме того, в отдельных случаях допускалось использование иностранных станков и другой техники предприятиями, не имеющими валютных ресурсов. Такие сделки предусматривали оплату обязательств поставкой продукции, произведенной на этом оборудовании (компенсационный лизинг - buy - back).
Начало развития лизинговых операций на отечественном внутреннем рынке можно определить серединой 1989 года в связи с переводом предприятий на арендные формы хозяйствования. Заметным явлением в становлении начальных правил применения лизинга стали Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года № 810-1 и письмо Госбанка СССР от 16 февраля 1990 года № 270 «О плане счетов бухгалтерского учета», в котором был представлен порядок отражения лизинга в бухгалтерском учете. Развитие сети коммерческих банков способствовало внедрению лизинговых операций в банковскую практику.
Российские лизинговые компании начали образовываться с середины 1990 года. В октябре 1994 года была создана Российская ассоциация лизинговых компаний «Рослизинг». В 1994 году «Рослизинг» стал корреспондентским членом Европейской федерации ассоциаций лизинговых компаний «LEASEUROPE».
1.2 Понятие, правовое регулирование и виды лизинга
Лизинг - это комплекс экономико-правовых отношений, складывающихся в основанной на кредите инвестиционной операции. Данные отношения состоят в приобретении в собственность указанного лизингополучателем имущества и последующей передаче его лизингополучателю во временное владение и пользование на определенный срок за определенную плату в целях использования не для личных, семейных или домашних нужд лизингополучателя, а для предпринимательских целей.
Правовое регулирование лизинга на российском рынке осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ. Параграф 6 главы 34 «Аренда» специально посвящен финансовой аренде. Самому договору дается следующее определение:
«По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца».
Хотя ни в параграфе 6, ни в общих положениях об аренде нет отсылки к специальному закону о лизинге - такой закон существует - Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», который регулирует лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам, передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.
Закон устанавливает две формы лизинга:
внутренний лизинг и
международный лизинг.
При этом вводятся три типа лизинга в зависимости от срока окупаемости амортизации объекта лизинга:
долгосрочный лизинг:
лизинг, осуществляемый в течение трех и более лет;
среднесрочный лизинг - лизинг, осуществляемый в течение от полутора до трех лет;
краткосрочный лизинг - лизинг, осуществляемый в течение менее полутора лет.
Также введена классификация лизинга по видам:
финансовый лизинг,
возвратный лизинг и
оперативный лизинг.
При финансовом лизинге происходит переход в собственность лизингополучателя предмета лизинга, предоставляемого лизингодателем лизингополучателю за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. В этом случае чем больше доходов будет иметь продавец (поставщик) от новых инвестиций по сравнению с суммой лизинговых платежей, тем выгоднее эта операция для последнего.
Термина возвратный лизинг в чистом виде в действующем законодательстве не существует. В Конвенции <garantF1://2459727.33> о межгосударственном лизинге дается следующее определение. Вид лизинга, если он предусмотрен национальным законодательством Сторон, при котором поставщик предмета лизинга продает его лизинговой компании, а та в свою очередь сдает этот предмет в лизинг бывшему поставщику предмета лизинга. Сделка, в которой владелец движимого или недвижимого имущества продает его лизинговой компании, а затем заключает договор с лизинговой компанией на аренду ранее принадлежащего ему актива.
Возвратный лизинг - это разновидность финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель. Возможность применения возвратного лизинга, по условиям которого приобретаемое лизингодателем имущество передается лизингополучателю, одновременно выступающему в качестве продавца, предусмотрена ст. 4 Закона о лизинге. Возвратный лизинг имеет разумные хозяйственные мотивы и цели для обеих сторон данной сделки, не влекущие необоснованной налоговой экономии. В судебной практике понятие возвратного лизинга часто используется, поскольку по схеме возвратного лизинга работают многие предприятия. При этом первоначальный владелец имущества становится лизингополучателем. Такого рода сделка позволяет предприятию-собственнику актива получить необходимые ему на текущий момент оборотные средства. По своей сути такого рода сделка схожа с кредитованием под залог имущества.
Оперативный лизинг предполагает предоставление предмета лизинга без права перехода собственности.
Реализация лизинговых операций обеспечивается в основном тремя участниками: лизингодатель, лизингополучатель и продавец. Как правило, в лице лизингодателя выступает специализированная коммерческая организация - лизинговая компания.
В развитых странах в основном лизинговой деятельностью занимаются лизинговые фирмы или банки. Эти фирмы являются дочерними организациями коммерческих банков, что дает им возможность быстрее получить денежные средства (кредиты) для приобретения имущества, предотавляемого в лизинг.
При условии переуступки прав пользования предметом лизинга третьему лицу возникает особый вид отношений сублизинг.
Применение лизинговых операций как нетрадиционных методов инвестирования приобретает особое значение при разрешении такой проблемы, как финансирование технического перевооружения производства. Не имея достаточных средств и не прибегая к привлечению кредитов, предприятия могут в этом случае использовать в производстве новое прогрессивное оборудование и технологии.
Существенной особенностью лизинга является разделение функций собственности: отделение использования имущества от владения. При заключении лизинг-контракта лизингодатель сохраняет право собственности на имущество, в то время как лизингополучатель получает и использует его в течение определенного периода, за что платит согласованные отчисления.
Иными словами, происходит отделение капитала-функции от капитала-собственности.
Лизинг содержит элементы долгосрочного кредита, финансирования и аренды:
с долгосрочным кредитом лизинг объединяет передача имущества в пользование арендатору в долг на длительный срок;
с финансированием лизинг объединяет возможность приобретения имущества в пользование;
с арендой лизинг объединяет срочный характер передачи имущества в пользование.
Вместе с тем нельзя не отметить ряд существенных отличий:
в отличие от долгосрочного кредита лизинг представляет собой ссуду под обеспечение имущества с гарантией целевого использования средств;
в отличие от аренды при лизинге привлекается банковский капитал, позволяющий получить в эксплуатацию новейшее дорогостоящее оборудование при сравнительно низких затратах арендатора.
Главным критерием в определении того, какое имущество может быть объектом лизинга, является следующий признак: предмет лизинга должен быть пригодным по окончании срока действия лизинг-контракта либо для продажи его арендодателем, либо для дальнейшей сдачи в аренду безотносительно к тому, идет ли речь о партнере по данному контракту или о третьем лице.
Законодательство различных стран обычно определяет нижнюю стоимостную границу лизинговых сделок соотношением административных расходов, связанных с заключением контракта, и покупной стоимости сдаваемого в аренду имущества. В германской практике, например, стоимость лизингового контракта, в котором предметом сделки является движимое имущество, должна быть не меньше 4000 марок. Для недвижимого имущества нижний предел составляет порядка 5 000 000 марок. Таким образом, объектом лизинга может быть практически любое движимое и недвижимое имущество - от конторского оборудования и оргтехники, в том числе вычислительной, до океанских судов, зданий и сооружений, складских помещений и т.д.
Особенно часто к лизингу прибегают в двух случаях:
) при необходимости использовать в производственном процессе дорогостоящее оборудование, приобрести которое фирма не в состоянии, даже прибегая к долгосрочным кредитам;
) при использовании оборудования, моральное старение которого происходит значительно быстрее физического, вследствие чего аренда такого оборудования, особенно в форме лизинга, не связанная с необходимостью приобретения оборудования в собственность и длительным его использованием, сулит существенные экономические выгоды и возможность обновлять основной капитал без значительных затрат. Для банковской системы предоставление лизинговых услуг является органичным элементом политики, направленной на расширение рынка потенциальных финансовых услуг путем диверсификации активных операций.
Что касается специализированных лизинговых компаний, то они обычно подразделяются на сервисные и финансовые в зависимости от характера предоставляемых ими услуг. Сервисные лизинговые компании, передавая оборудование во временное пользование, берут на себя все или часть обязанностей, связанных с обслуживанием, ремонтом, страхованием оборудования, контролируют оплату налогов, ведение бухгалтерских книг, консультируют пользователя в отношении эксплуатации оборудования и т.п. Финансовые лизинговые компании эти обязательства на себя не принимают, действуя лишь как поставщики кредита.
Кроме того, существуют лизинговые брокерские компании, которые не являются участниками отношений по лизингу, они лишь осуществляют посреднические функции, получая за это комиссионное вознаграждение.
2. Правовая характеристика договора финансовой аренды недвижимого имущества
2.1 Предмет договора финансовой аренды недвижимого имущества
Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, определен в ст. 666 ГК РФ: предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.
Понятие непотребляемых вещей дано в ст. 607 <garantF1://10064072.607> ГК. К ним отнесены вещи, которые «не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования». Таким образом, не могут быть предметом лизинга, например, продовольственные товары, топливо, расходные материалы.
В статье 607 <garantF1://10064072.607> ГК РФ устанавливается перечень объектов аренды, к которым отнесены земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Следует обратить внимание на то обстоятельство, что если общие положения об аренде допускают возможность аренды земельных участков, то в случае с финансовой арендой земельные участки предметом договора быть не могут. Данное ограничение в развитие положений ст. 666 <garantF1://10064072.666> ГК РФ содержится в п. 2 <garantF1://12013492.302> ст. 3 Закона о лизинге.
Сдача в аренду вообще и в финансовую аренду в частности только непотребляемых вещей является логичной, учитывая содержание договора аренды, составляющее временное пользование чужой собственностью, которая, как правило, после окончания аренды должна быть возвращена арендодателю.
Следует также обратить внимание на то, что ст. 3 Закона о лизинге устанавливает квалифицирующий признак имущества, которое может быть предметом лизинга - это имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Причиной тому является само определение лизинговой деятельности - в соответствии со ст. 2 Закона о лизинге это один из видов инвестиционной деятельности, а отличительным признаком инвестиций является вложение имущества в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
При этом предпринимательской деятельностью признается в соответствии со ст. 2 <garantF1://10064072.2> ГК РФ самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Итак, статья 3 Закона о лизинге определяет перечень имущества, которое может быть предметом лизинга. Это:
предприятия;
имущественные комплексы, которые не являются предприятиями;
здания;
сооружения;
оборудование;
транспортные средства;
иное движимое и недвижимое имущество.
Соответственно, предметом договора финансовой аренды недвижимого имущества могут быть:
предприятия;
имущественные комплексы, которые не являются предприятиями;
здания;
сооружения;
иное недвижимое имущество.
Предприятием, как объектом прав признается, в соответствии со ст. 130 <garantF1://10064072.130> ГК РФ, имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Статья 130 <garantF1://10064072.130> ГК РФ также устанавливает, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
В то же время ГК <garantF1://10064072.0> РФ не раскрывает, что представляют собой имущественные комплексы, не являющиеся предприятиями.
В соответствии со ст. 130 <garantF1://10064072.130> ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. При этом законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Однако, если в лизинг передается здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок и передать его в лизинг вместе со зданием. Содержащийся в законодательстве запрет не передачу в лизинг земельных участков не касается случаев передачи в лизинг земельного участка вместе с расположенными на нем объектами недвижимости. Земельный участок не может быть только самостоятельным предметом лизинга и передаваться в лизинг без расположенной на нем недвижимости. Более того, Президиум ВАС РФ в постановлении <garantF1://1688683.0> от 16.09.2008 г. № 8215/08 указал, что, поскольку здания, строения, сооружения могут являться предметом лизинга, они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 <garantF1://10064072.273> ГК РФ либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание, строение, сооружение, являющееся предметом договора лизинга, к лизингополучателю подлежит государственной регистрации и переход к лизингополучателю права собственности на земельный участок.
Кроме этого, учитывая положение п. 1 ст. 607 <garantF1://10064072.6071> ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, в ст. 3 Закона о лизинге также устанавливается, что предметом лизинга не может быть имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.
Примером недвижимости, которая изъята из оборота являются космические аппараты и объекты наземной космической инфраструктуры, относящиеся к спутниковым навигационным системам и создаваемые за счет средств федерального бюджета, являются собственностью Российской Федерации, изымаются из оборота и не подлежат отчуждению (ч. 2 ст. 5 <garantF1://12065206.52> Федерального закона от 14 февраля 2009 г. № 22-ФЗ «О навигационной деятельности»).
Следует отметить, что имеются определенные проблемы отнесения того или иного имущества к недвижимости. Решение вопроса об определении правового режима объекта лизинга (недвижимая или движимая вещь) в лизинговой деятельности вызывает особенно серьезные проблемы, что касается, в первую очередь, прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу <garantF1://11901341.0> Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, регистрация которых не является обязательной и осуществляется по желанию правообладателей или в силу необходимости совершения сделки с объектом. Для лизинговых компаний указанное выражается в получении отказа от регистрирующего органа в государственной регистрации прав по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является. При этом, наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости, в отсутствие государственной регистрации права, не свидетельствует о том, что объект является недвижимой вещью.
Основные направления совершенствования гражданского законодательства отражены в Концепции <garantF1://12076781.0> развития гражданского законодательства, и в разработанных на базе указанной Концепции изменениях Гражданского кодекса Российской Федерации, где, в частности, в статью 130 <garantF1://10064072.130> ГК РФ и ряд иных статей вносятся изменения в части установления перечня объектов недвижимого имущества. Из числа недвижимого имущества исключается предприятие как имущественный комплекс, дополнительно в перечень недвижимого имущества включаются единый объект, представляющий из себя совокупность земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, технологический комплекс, представляющий из себя совокупность зданий и сооружений, связанных между собой общим назначением. Все предлагаемые проектом ГК РФ изменения в части уточнения перечня недвижимого имущества заслуживают безусловной поддержки, практически ни у кого не вызывают возражений и должны быть реализованы также и при разработке новой редакции закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Итак, подводя итоги исследованию предмета договора финансовой аренды недвижимого имущества, можно сделать вывод, что таковым является любое, не ограниченное и не изъятое из оборота недвижимое имущество, кроме земельных участков, предназначенное для использования в предпринимательской деятельности.
2.2 Стороны договора финансовой аренды недвижимого имущества, их права и обязанности
Сторонами договора финансовой аренды недвижимого имущества являются лизингодатель и лизингополучатель.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о лизинге лизингодатель - это физическое или юридическое лицо (резидент или нерезидент РФ). Первоначально лизингодатель не является собственником объекта недвижимости, передаваемого в лизинг. И лишь в ходе реализации договора лизинга он за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в собственность недвижимость.
Следует отметить, что для лизингодателя - основная деятельность лизинговая. В ст. 2 Закона о лизинге сказано, что лизинговая деятельность - это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.
В соответствии с п. 4 ст. 15 Закона о лизинге на основании договора финансовой аренды недвижимого имущества лизингодатель обязуется:
приобрести у определенного продавца в собственность определенное недвижимое имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета договора финансовой аренды недвижимого имущества лизингополучателю;
выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора финансовой аренды недвижимого имущества.
Помимо этого лизингодатель обязан:
предоставить лизингополучателю недвижимое имущество, являющееся предметом финансовой аренды недвижимого имущества, в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению данного имущества. При этом предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга (п.п. 1 и 2 ст. 17 Закона о лизинге). Необходимо отметить, что в п. 2 ст. 668 ГК РФ сказано следующее. Если предмет лизинга не был передан лизингодателем в срок, то лизингополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. При этом важно учитывать, что просрочка должна быть допущена по обстоятельствам, за которые, отвечает лизингодатель. Срок передачи имущества фиксируется в договоре. А если в документе он не указан, то осуществить передачу актива следует в разумный срок.
- предупредить лизингополучателя о всех правах третьих лиц на недвижимость - предмет лизинга (п. 3 ст. 18 <garantF1://12013492.1804> Закона о лизинге);
предупредить продавца, что приобретаемое недвижимое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лизингополучателю (ст. 667 <garantF1://10064072.667> ГК РФ).
Законодательством о лизинге предусмотрены иные права лизингодателя:
) лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора финансовой аренды недвижимого имущества и возврата в разумный срок лизингополучателем недвижимого имущества в случаях, предусмотренных законодательством РФ. В этом случае все расходы, связанные с возвратом недвижимого имущества, в том числе расходы на его демонтаж, страхование и транспортировку, несет лизингополучатель (п. 2 ст. 13 Закона о лизинге).
Помимо случаев, установленных законодательством, в договоре финансовой аренды недвижимого имущества могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 Закона о лизинге).
) в случае, если лизингополучатель не возвратил недвижимость - предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. А когда указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения (п. 5 ст. 17 Закона о лизинге).
Кроме того, договором может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат предмета лизинга. Тогда убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 6 ст. 17 Закона о лизинге);
) лизингодатель вправе уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору финансовой аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 18 Закона о лизинге);
) лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора финансовой аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 18 Закона о лизинге);
) лизингодатель вправе осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора финансовой аренды недвижимого имущества и других сопутствующих договоров. При этом цели и порядок инспектирования оговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между их участниками (п.п. 1 и 2 ст. 37 Закона о лизинге).
Также лизингодатель имеет право контролировать финансовую деятельностью лизингополучателя в той части, которая относится к недвижимости - предмету лизинга. Правила такого контроля также предусматривают в договоре финансовой аренды недвижимого имущества. Для осуществления контрольной деятельности лизингодатель имеет право направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставлении информации, необходимой для осуществления контроля (ст. 38 Закона о лизинге).
Рассмотрим правовой статус лизингополучателя по договору финансовой аренды недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 4 Закона о лизинге лизингополучатель - это физическое или юридическое лицо (резидент или нерезидент РФ), которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
Обязанности лизингополучателя по договору финансовой аренды недвижимого имущества предусмотрены п. 5 ст. 15 Закона о лизинге следующие:
принять недвижимость - предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;
выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором финансовой аренды недвижимого имущества. При этом следует учитывать, что в случае неперечисления платежей более двух раз подряд по истечении положенного срока их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке. Для этого лизингодатель отправляет в банк (иную кредитную организацию), где открыт счет лизингополучателя, распоряжение на списание денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. При этом бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд (п. 1 ст. 13 Закона о лизинге);
по окончании срока действия договора финансовой аренды недвижимого имущества возвратить недвижимость - предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором финансовой аренды недвижимого имущества, или приобрести недвижимость - предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи.
При этом при возврате предмет лизинга должен быть в состоянии, в котором его получил лизингополучатель от лизингодателя, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга (п. 4 ст. 17 Закона о лизинге);
выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора финансовой аренды недвижимого имущества.
производить капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 3 ст. 17 <garantF1://12013492.1705> Закона о лизинге);
предоставить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и недвижимости, являющейся предметом лизинга в целях контроля за соблюдением условий договора (п. 3 ст. 37 <garantF1://12013492.3703> Закона о лизинге).
В свою очередь, в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества лизингополучатель вправе:
) продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга, если такое право предусмотрено договором лизинга (п. 7 ст. 15 <garantF1://12013492.1508> Закона о лизинге);
) предъявлять непосредственно продавцу недвижимости - предмета лизинга требования к недвижимости, установленные законодательством РФ и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем (п. 2 ст. 10 <garantF1://12013492.1004> Закона о лизинге);
) застраховать риск своей ответственности за нарушение договора финансовой аренды недвижимого имущества в пользу лизингодателя (п. 4 ст. 21 <garantF1://12013492.21044> Закона лизинге).
Помимо лизингодателя и лизингополучателя в отношениях в рамках договора лизинга участвует также продавец. Как указано в ст. 4 <garantF1://12013492.403> Закона о лизинге им может быть физическое или юридическое лицо (резидент или нерезидент РФ). Именно с ним лизингодатель заключает договор купли-продажи, в соответствии с которым продает лизингодателю в обусловленный срок недвижимость, являющуюся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.
При этом важно отметить, что в пределах одного лизингового правоотношения продавец может одновременно выступать и в качестве лизингополучателя. Например, фирма А, владеющая недвижимостью, нуждается в свободных денежных средствах. Тогда она обращается в лизинговую компанию, которая сначала приобретает у фирмы А (с обязательным заключением договора купли-продажи) этунедвижимость, а затем передает его в лизинг этой же фирме А. По окончании договора фирма А вновь получает право собственности на недвижимость. Это так называемый «возвратный» лизинг.
2.3 Условия договора финансовой аренды недвижимого имущества
Договор финансовой аренды недвижимого имущества независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге).
Рассмотрим подробнее условия договора сделки, которые обычно оговаривают в нем.
. Прежде всего, это предмет финансовой аренды недвижимого имущества. Так же как и в договоре аренды, здесь должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета финансовой аренды недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами. Это чревато тем, что договор финансовой аренды недвижимого имущества будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 15 Закона о лизинге). Таким образом, в договоре следует максимально подробно описать недвижимость - предмет финансовой аренды недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 11 Закона о лизинге право собственности на недвижимость - предмет лизинга на всем протяжении действия договора остается у лизингодателя. Лизингополучатель имеет право лишь на временное владение и пользование недвижимым имуществом (в период действия договора финансовой аренды недвижимого имущества).
Несмотря на это предмет лизинга может учитываться на балансе либо лизингополучателя, либо лизингодателя. А соответственно и амортизацию начислять сможет тот, на чьем балансе учитывается имущество. Вопрос относительно того, у кого будет числиться предмет лизинга, решается по соглашению сторон. Такая возможность предусмотрена ст. 31 Закона о лизинге. Это положение отличает лизинг от обычной аренды, так как по договору аренды имущество не может числиться у арендатора, а начислять амортизацию вправе только собственник (арендодатель).
2. Срок договора финансовой аренды недвижимого имущества. Каких-либо специфических особенностей в отношении срока договора финансовой аренды недвижимого имущества Закон о лизинге, а также специальные положения ГК РФ не содержат. Следовательно, на основании ст. 625 <garantF1://10064072.625>ГК РФ применяются общие положения об аренде. Так, в п. 1 ст. 610 ГК РФ сказано, что срок договора стороны устанавливают самостоятельно и фиксируют его в договоре. Однако говорить о том, что если срок договора финансовой аренды недвижимого имущества не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок нельзя. Дело в том, что исходя из положений ст. 4 Закона о лизинге лизингодатель передает, а лизингополучатель принимает, предмет лизинга именно на определенный срок. Кроме того, согласно ст. 28 Закона о лизинге лизинговые платежи устанавливаются за весь срок действия договора финансовой аренды недвижимого имущества, то есть они также привязаны к определенному сроку финансовой аренды недвижимого имущества.
Таким образом, положение о возможности заключения договора аренды на неопределенный срок не распространяются на договора финансовой аренды недвижимого имущества. Существует лишь возможность пролонгации договора финансовой аренды недвижимого имущества, которая также должна быть предусмотрена договором с сохранением или изменением прежних условий (п. 7 ст. 15 <garantF1://12013492.1508> Закона о лизинге).
. Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей. Это фиксируют в договоре, руководствуясь п. 2 ст. 28 Закона о лизинге.
Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят:
возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю;
возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг;
доход лизингодателя.
В п. 1 ст. 28 Закона о лизинге указано, что в общую сумму договора финансовой аренды недвижимого имущества (помимо лизинговых платежей) может включаться выкупная цена недвижимости - предмета лизинга. Это возможно в случае, если договором финансовой аренды недвижимого имущества предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Лизинговые платежи, также как и арендная плата могут быть установлены:
в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
в доли полученных в результате использования недвижимости;
в предоставлении лизингополучателем определенных услуг;
в передаче лизингополучателем лизингодателю обусловленной договором вещи в собственность или во временное владение (пользование);
в возложении на лизингополучателя обусловленных договором затрат на улучшение недвижимости - предмета лизинга.
Также стороны могут предусматривать в договоре финансовой аренды недвижимого имущества сочетание указанных форм или иные формы оплаты финансовой аренды недвижимого имущества (ст. 614 и ст. 625 ГК РФ).
Что касается изменения размера лизинговых платежей, то по соглашению сторон это можно делать в сроки, предусмотренные договором лизинга. Однако запрещается пересматривать размер лизинговых платежей чаще, чем один раз в три месяца.
Если иное не установлено договором, то обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования им предмета лизинга (п. 3 ст. 28 <garantF1://12013492.2804> Закона о лизинге).
Если больше двух раз подряд лизингополучатель не перечислил лизинговые платежи, лизингодатель вправе списать их со счета в бесспорном порядке. Это позволяет сделать положение п. 1 ст. 13 Закона о лизинге. Для этого лизингодатель отправляет в банк (иную кредитную организацию), где открыт счет лизингополучателя, распоряжение на списание денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей.
. Условия проведения ремонта. По общему правилу, в обязанности лизингополучателя входит проведение капитального и текущего ремонта предмета лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге). Однако в договоре может быть предусмотрен иной порядок, например, что проводить капитальный ремонт будет лизингодатель, а текущий лизингополучатель. Обязанности могут быть распределены и любым другим способом.
Если в договоре не прописан определенный порядок проведения ремонта и не закреплена обязанность сторон по проведению ремонта, будут действовать общие правила. То есть проводить капитальный и текущий ремонт недвижимого имущества должен будет лизингополучатель.
. Возможность и порядок осуществления улучшения недвижимого имущества лизингового имущества. Что касается осуществления улучшений лизингового имущества, то в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества действуют следующие правила. Отделимые улучшения в общем случае будут относиться в собственность лизингополучателя. Но в договоре может быть прописано иное (п. 7 ст. 17 Закона о лизинге).
В случае отсутствия согласия со стороны лизингодателя на проведение работ по осуществлению улучшений, лизингополучатель и вовсе не вправе требовать возмещения после прекращения договора финансовой аренды недвижимого имущества.
. Возможность сдачи недвижимого имущества в сублизинг. В соответствии с п. 1 ст. 8 Закона о лизинге сублизинг- это вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.
На передачу предмета лизинга в сублизинг обязательно должно быть получено согласие лизингодателя в письменной форме (п. 2 ст. 8 Закона о лизинге). Таким образом, в договоре финансовой аренды недвижимого имущества может быть изначально прописано, разрешает или запрещает лизингодатель передавать недвижимость - предмет лизинга в сублизинг.
. Условия продления (пролонгации) договора финансовой аренды недвижимого имущества, а также расторжения договора. В договоре финансовой аренды недвижимого имущества может быть предусмотрено право лизингополучателя на продление договора с сохранением или изменением условий первоначального договора (п. 7 ст. 15 Закона о лизинге).
Что касается расторжения договора финансовой аренды недвижимого имущества, то здесь на основании ст. 625 ГК РФ применяются общие правила по аренде.
Кроме того, в п. 6 ст. 15 Закона о лизинге сказано, что в договоре финансовой аренды недвижимого имущества могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию недвижимости - предмета лизинга. Таким образом, стороны вправе самостоятельно решить, в каких случаях будет расторгнут договор финансовой аренды недвижимого имущества, и зафиксировать это в тексте договора.
. Условие о выкупе лизингового недвижимого имущества. В договоре финансовой аренды недвижимого имущества может быть предусмотрено или не предусмотрено такое условие. Причем если условие о выкупе изначально не было зафиксировано в договоре, то стороны вправе предусмотреть его в дополнительном соглашении к нему.
Как сказано в п. 1 ст. 9 Закона о лизинге договором может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.
На договора финансовой аренды недвижимого имущества с условием выкупа имущества распространяются общие положения об аренде с правом выкупа, содержащиеся в ст. 624 ГК РФ (ст. 625 <garantF1://10064072.625>ГК РФ).
Несмотря на схожесть сделок финансовой аренды недвижимого имущества с условием выкупа и аренды недвижимости с правом выкупа, существуют отличия. Во-первых, это то, что в лизинг передается новое недвижимое имущество, специально приобретенное лизингодателем именно для целей лизинга. Причем это именно то недвижимое имущество, которое указал лизингополучатель, и куплено оно именно у того продавца, которого выбрал лизингополучатель (если иное не установлено договором). Во-вторых, по сути, в сделке финансовой аренды недвижимого имущества представлены три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец.
Так, выкуп недвижимого имущества осуществляется при условие внесения лизингополучателем обусловленной договором выкупной цены. При этом лизингодатель и лизингополучатель вправе договориться о зачете ранее выплаченных лизинговых платежей в счет выкупной цены. Таким образом, в договоре лизинга с правом выкупа важно прописать размер и порядок уплаты выкупной цены.
Прописать выкупную цену имущества очень важно в договоре лизинга. Иначе договор может быть признан недействительным. Так, в Постановлении <garantF1://12039469.0>Президиума ВАС России от 1 марта 2005 г. № 12102/04 судьи заявили, что договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор. В части договора, регламентирующей пользование имуществом, стороны руководствуются правилами о договоре аренды. В частности, арендатор выплачивает арендную плату, и эта плата представляет собой именно плату за пользование имуществом. А в части договора о переходе права собственности необходимо руководствоваться положениями гражданского законодательства, применяемыми к договорам купли-продажи. Так, в п. 1 ст. 555 ГК РФ сказано, что в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества. А при ее отсутствии договор считается незаключенным. На этом основании судьи признали договор аренды в части перехода права собственности недействительным.
Поскольку финансовая аренда недвижимого имущества - это разновидность аренды, указанные выводы можно распространить и на договор финансовой аренды недвижимого имущества с правом выкупа.
. Вопросы страхования недвижимости - предмета лизинга. Недвижимость - предмет финансовой аренды недвижимого имущества может быть застрахован от рисков утраты (гибели) или повреждения с момента его купли-продажи продавцом и до момента окончания срока действия договора финансовой аренды недвижимого имущества. Договором может быть предусмотрен и иной срок страхования недвижимости. При этом в договоре финансовой аренды недвижимого имущества важно прописать, кто будет нести расходы по страхованию имущества (то есть, кто будет выступать страхователем), а также кто сможет получить страховое возмещение при наступлении страхового случая (то есть, кто будет выгодоприобретателем) (п. 1 ст. 21 Закона о лизинге).
. Распределение рисков между сторонами сделки. Ответственность за сохранность недвижимости - предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью и иные имущественные риски с момента фактической приемки недвижимости - предмета лизинга несет лизингополучатель (п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Однако иное может быть предусмотрено договором финансовой аренды недвижимого имущества.
Кроме того, лизингополучатель несет риски, связанные с невыполнением продавцом обязанностей по договору купли-продажи недвижимости - предмета лизинга. Но только в том случае, если именно он выбирал продавца и иное не предусмотрено договором финансовой аренды недвижимого имущества. Если же в договоре прописано, что выбор продавца осуществлял лизингодатель, то риски и убытки в связи с невыполнением обязанностей продавца, несет он (если иное не следует из положений договора) (п. 2 ст. 22 Закона о лизинге).
Если недвижимость - предмет лизинга не соответствует целям ее использования, то риски в связи с этим будет нести та сторона, которая ее выбрала. Переложение данного риска возможно только, если это зафиксировано в договоре лизинга (п. 3 ст. 22 Закона о лизинге).
. Иные условия, которые стороны договора считают существенными. Например, вопросы, связанные с регистрацией договора финансовой аренды недвижимого имущества, с регистрацией прав на недвижимость - предмет лизинга и другие.
Кроме того, нужно учитывать, что согласно пункту 2 статьи 15 <garantF1://12013492.1503> Закона № 164-ФЗ для выполнения своих обязательств по договору финансовой аренды недвижимого имущества субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.
К обязательным договорам относится договор купли-продажи недвижимости. К сопутствующим - договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.При совершении лизинговой сделки обязательно должен быть заключен договор купли-продажи между продавцом и лизингодателем. Иначе сделка будет признана не действительной (ст. 168 <garantF1://10064072.168>ГК РФ).
При этом приобретение недвижимого имущества у продавца, которого по общему правилу выбирает лизингополучатель, специфическая особенность лизинга. Этим данная сделка отличается от обычной аренды. То есть первоначально лизингодатель, в отличие от арендодателя, не является собственником предмета сделки. В связи с этим некоторые судьи считают, что указание реквизитов продавца в тексте договора лизинга - это существенное условие данного договора.Без него договор считается незаключенным и может быть признан недействительным (ст. 168 <garantF1://10064072.168>, п. 1 ст. 432 <garantF1://10064072.4321>ГК РФ).
Между тем, существует и прямо противоположная позиция. Так, арбитры ФАС Западно-Сибирского округапришли к следующему выводу. Поскольку в законодательстве, регулирующем отношения в рамках договора лизинга не установлена обязанность сторон указывать в договоре реквизиты продавца лизингового имущества, значит и отсутствие их не будет основанием для признания договора незаключенным.
Поскольку судебные инстанции не однородны в своих выводах, при заключении договора финансовой аренды недвижимого имущества целесообразнее и безопаснее будет все же указать данные продавца. Это поможет избежать в будущем проблем как в решении гражданских вопросов в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества, так и налогового характера в связи, например, с переквалификацией договора финансовой аренды недвижимого имущества или признания его недействительным.
Продавец, которого предупредили о передаче недвижимого имущества в лизинг (ст. 667 <garantF1://10064072.667>ГК РФ), также несет ответственность в рамках лизинговой сделки. Так требования в рамках договора купли-продажи, связанные с выполнением обязательств продавца (например, по качеству, комплектности имущества, срокам его поставки и др.), вправе предъявлять не только лизингодатель, непосредственно заключивший договор купли-продажи, но и лизингополучатель (п. 1 ст. 670 ГК РФ).
В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы. При этом лизингополучатель имеет права и несет обязанности, предусмотренные гражданским законодательством, для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество). Единственное - лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя.
Кроме того, отметим, что лизингодатель в рамках договора финансовой аренды недвижимого имущества не отвечает перед лизингополучателем за выполнение продавцом своих обязанностей по договору купли-продажи (п. 2 ст. 670 ГК РФ). Исключением являются случаи, когда:
договором финансовой аренды недвижимого имущества предусмотрено, что лизингодатель выбирает продавца;
договором финансовой аренды недвижимого имущества прямо предусмотрено, что лизингодатель отвечает перед лизингополучателем за невыполнение продавцом своих обязанностей.
В одной из вышеперечисленных ситуаций при возникновении проблем с продавцом, лизингополучатель вправе по своему желанию предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность.
2.4 Регистрация договора финансовой аренды недвижимого имущества и предмета финансовой аренды недвижимого имущества
договор финансовая аренда лизинг
Как указано в п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка считается заключенной с момента такой регистрации.
Поскольку на договор финансовой аренды недвижимого имущества распространяются общие положения об аренде (ст. 625 <garantF1://10064072.625>ГК РФ), то положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ следует руководствоваться, заключая договора финансовой аренды недвижимого имущества.
Таким образом, если предметом лизинга является недвижимость, договор подлежит государственной регистрации. При этом важно учитывать, что срок договора лизинга при этом не важен. Он может быть как меньше, так и больше года.
Дело в том, что положения ст. 651 ГК РФ, согласно которым регистрации подлежат только договора аренды, заключенные на год и более, являются специальными и распространяются только на договора аренды зданий и сооружений. К лизингу же применимы только общие положения по аренде, изложенные в ст.ст 606-625 ГК РФ. Следовательно, независимо от срока договора лизинга недвижимого имущества его следует зарегистрировать в установленном порядке в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ.
Порядок государственной регистрации договоров аренды определен в Законе о лизинге. На основании положений этого закона с заявлением о регистрации договора лизинга нужно обращаться в территориальное отделение Росреестра по местонахождению недвижимости. Сделать это может любая из сторон договора (как лизингодатель, так и лизингополучатель) (ст. 26 Закона о лизинге).
Законодательство предоставляет право сторонам договора самим определить, кто будет нести обязанность по регистрации договора финансовой аренды недвижимого имущества. Таким образом, в договоре финансовой аренды недвижимого имущества целесообразно прописать за кем закрепляется эта обязанность. Кроме того, законодательно не закреплено, и кто должен нести расходы по государственной регистрации договоров финансовой аренды недвижимого имущества. Этот момент следует обговорить на этапе заключения договора.
Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому обычно территориальные отделения ведомства разрабатывают бланки самостоятельно. Кроме заявления могут понадобиться дополнительные документы (например, кадастровый план земельного участка или поэтажный план БТИ). В каждом регионе существуют свои перечни необходимых для представления документов.
Заключение
По итогам проведенных исследований можно сделать следующие выводы.
Стабильное развитие лизинговых отношений и увеличение на этом фоне лизинговых операций определяет влияние не только на экономику, но и на законодательство во многих странах.
недвижимое имущество как предмет договора лизинга определяет специфику его правового регулирования не только на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, но и особенности изменения и расторжения такого договора. На стадии заключения лизинговой сделки стороны договора, как правило, описывают предмет лизинга - объект недвижимости в соответствии с данными кадастра недвижимости и реестра прав на него, однако ни у сторон договора, ни у собственника недвижимости нет юридической обязанности актуализировать описание объекта в реестре в связи с его реконструкцией (изменением), поэтому в дальнейшем описание объекта недвижимости, содержащееся в реестре, может и не отражать его действительное состояние.
Законом не определен момент, когда лизингодатель должен договориться с собственником о продаже имущества. Очевидно, что все-таки еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должны быть известны объект недвижимости, его состояние и цена продажи. Кроме того, для заключения договора лизинга объекта недвижимого имущества лизингодателю потребуется кадастровый паспорт объекта, который имеет или может получить только собственник объекта. Исходя из изложенного, представляется, что определенная договоренность о продаже имущества между сторонами договора лизинга и собственником недвижимости должна быть достигнута еще до заключения договора лизинга, например в форме предварительного договора.
Совершенно очевидно, что лизинговая сделка представляет из себя комплекс договоров, заключаемых в ее исполнение. Исходя из нормативного определения лизинга, следует, что самым первым договором, заключаемым в рамках лизинговой сделки, является договор лизинга. Все последующие договора: купли-продажи предмета лизинга, страхования, договор на выполнение дополнительных работ или оказания дополнительных услуг и т.д. должны заключаться уже после договора лизинга.
Итак, основными проблемами финансовой аренды недвижимого имущества являются следующие:
. В случае, когда предметом финансовой аренды (лизинга) является объект недвижимого имущества, договор лизинга как разновидность договора аренды подлежит государственной регистрации как сделка и вступает в силу с момента такой регистрации.
2. Отсутствие в гражданском законодательстве <garantF1://10064072.0> четкого определения недвижимой вещи (недвижимости) порождает серьезные проблемы, не позволяя однозначно квалифицировать передаваемое имущество по договору лизинга как недвижимое имущество, что значительно сужает использование данного вида лизинга в практике российских компаний, делая для них покупку недвижимости в кредит более привлекательной. Установленный законодателем запрет на лизинг земельного участка как самостоятельного объекта лизинговой сделки также ограничивает экономическое использование лизинга недвижимости. В Концепции развития гражданского законодательства из числа недвижимого имущества исключается предприятие как имущественный комплекс, дополнительно в перечень недвижимого имущества включаются единый объект, представляющий из себя совокупность земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, технологический комплекс, представляющий из себя совокупность зданий и сооружений, связанных между собой общим назначением. Все предлагаемые проектом ГК РФ изменения в части уточнения перечня недвижимого имущества заслуживают безусловной поддержки, практически ни у кого не вызывают возражений и должны быть реализованы также и при разработке новой редакции закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
. Законодательное требование об обязательности государственной регистрации договора лизинга и, как следствие, определения момента возникновения лизинговых отношений моментом государственной регистрации, затрудняет развитие лизинга недвижимости.
Список использованной литературы
Нормативные правовые акты
1.Конвенция о межгосударственном лизинге (Москва, 25 ноября 1998 г.) // СПС «Гарант».
.Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в редакции ФЗ от 14 июня 2012 г. № 78-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - 29 января. - № 5. - Ст. 410.
.Федеральный закон от 14 февраля 2009 г. № 22-ФЗ «О навигационной деятельности» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - 16 февраля. - № 7. - Ст. 790.
.Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (в редакции ФЗ от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - 2 ноября. - № 44. - Ст. 5394.
.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции ФЗ от 30 декабря 2012 г. № 294-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - 28 июля. - № 30. - Ст. 3594.
Специальная литература:
.Алексеенко С. Спасительный лизинг // Бизнес. - 2009. - № 45. - С. 48-54.
.Балтус П., Майджер Б. Школа европейского бизнеса. - М.: Инфра-М, 2010. - 226 с.
.Бтищев В. Финансовый лизинг // Бизенс. Документы, комментарии, консультации. - 2010. - № 40. - С. 52-57.
.Грачева Р.Е. Финансовая аренда - это не только передача всех рисков и выгод // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. - 2011. - № 19. - С. 23-28.
.Зарипов И.А. Развитие российского рынка лизинговых услуг // Регламентация банковских операций. Документы и комментарии. - 2008. - № 3. - С. 17-22.
.Ивлева А. Лизинг: огонь, вода и медные трубы // Расчет. - 2012. - № 11. - С. 19-24.
.Ладнова Е.С. Аренда и лизинг. - М.: Деловой двор, 2011. - 463 с.
.Кирилловых А.А. Правовые основы лизинга. - М.: Юстицинформ, 2012. - 315 с.
.Манохова С.В. Лизинг: правовые основы // Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2011. - № 10. - С. 43-49.
.Мухина М. Лизинг как альтернатива кредитованию // Эж-Юрист. - 2011. - № 30.
.Павелин А. Приобретение имущества по договору лизинга // Бюджетные организации: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2011. - № 1. - С. 83-86.
.Родыгина Н.Ю. Особенности регулирования международных лизинговых операций // Лизинг. - 2010. - № 6. - С. 20-25.
.Семенихин В.В. Нормативно-правовое регулирование лизинговых отношений // Управление финансами и рисками в лизинговой компании. - 2012. - № 1. - С. 32-38.
.Степченкова Н. Лизинг - один из видов инвестиционной деятельности в России // Финансовая газета. - 2010. - № 51. - С. 18-24.
.Тумасова В.И. Лизинговые отношения: современная арбитражная практика судов апелляционной и кассационной инстанции. Книга первая. Налоги и налоговые вычеты по договорам финансовой аренды (лизинга). - М.: Кнорус, 2010. - С. 45.
.Угольникова Е.В. История договора лизинга // Гражданин и право. - 2007. - № 11/12. - С. 23-32.
.Фадеев В.Ю. Лизинговые операции: суть, особенности, законодательство // Аудиторские ведомости. - 2009. - № 4. - С. 38-43.
.Федорова А. Лизинг имущества // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2010. - № 23-26.
.Фомичева Л.П. Лизинг: проблемы учета и налогообложения. - М.: Эксмо, 2011. - 287 с.
Судебная практика
25.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2008. - № 12.
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 января 2007 г. № 9010/06 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2007. - № 3.
.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 марта 2005 г. № 12102/04 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 6.
.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. № Ф07-9650/2010 по делу № А26-2336/2010 // СПС «Гарант».
.Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2007 г. № Ф04-2269/2007(33413-А03-10) // СПС «Гарант».
.Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2004 г. № КГ-А40/3749-04 // СПС «Гарант».