Оценка объекта недвижимости (гаража)

Содержание

Введение

1. Описание объекта недвижимости

2. Оценка стоимости объекта затратным методом

3. Оценка методом капитализации дохода

4. Оценка методом сравнительного анализа продаж

5. Согласование результатов

Список литературы

Введение

Оценка гаражей осуществляется с целью установления его достоверной рыночной стоимости, включая и стоимость участка земли, на котором располагается гараж. В настоящее время производится оценка, как промышленных гаражей, так и частных, а также строений, входящих в состав гаражных кооперативов.

Ситуации, при которых требуется оценка гаража:

·              исполнение судебных решений, прав наследования, разрешение иных споров по имуществу;

·              раздел имущества;

·              ликвидация построек;

·              кредитование под залог;

·              при сдаче гаража в аренду или при его продаже.

Особенно в Туле и области в последние годы весьма актуальной является задача проведения оценки гаражей при их ликвидации и сносе. А так как этот вопрос достаточно таки сложный, желательно привлечь для подобной оценки настоящего профессионала своего дела.

Оценка гаража предполагает установление метода, по которому она будет производиться, сбор всех нужных документов и данных об объекте с подготовкой впоследствии соответствующего отчета о рыночной стоимости гаража.

оценка недвижимость стоимость гараж

1. Описание объекта недвижимости

Наименование объекта: производится оценка гаража, общей площадью 30 м².

Рис.1 Схема гаража

У входа - умывальник 1 или же обычный рукомойник с тазиком. Здесь же всегда должны быть мыло, какое-нибудь эффективное моющее средство и полотенце. Рядом с умывальником - узкий шкаф 2 с выдвижными ящиками для всяких мелочей, над ним - доска 3 с наиболее ходовым слесарно-монтажным инструментом.

В конце гаража - верстак 4 из толстых досок или сварной из уголкового железа. Рабочую поверхность верстака желательно покрыть листом алюминия или пластика. Слева от верстака - шкаф 5 с полками для хранения банок с маслами и смазками, тормозной жидкостью, запасных частей и т.п., а над верстаком - полка-антресоль 9 для хранения туристского снаряжения и громоздких предметов (раскладной мебели, палатки, рыболовных снастей и пр.). В нижней ее части неплохо встроить светильники 8 для освещения рабочего места. Под антресолью размещается стационарный выпрямитель 10, на стене - доска 11 для инструмента, рядом - место для электродрели 12. Необходимы достаточно мощные тиски 14. Лебедка 7, хотя и не является предметом первейшей необходимости, окажет неоценимую помощь в тех случаях, когда, например, потребуется двигатель. С правой стороны - довольно узкий шкаф 15 для одежды. В нем два отделения - для чистой и рабочей одежды. И, наконец, противопожарное оборудование - огнетушитель 13 и ящик с песком 17 и лопатой

Дата оценки: оценка производится по состоянию на 15.08.2009 года. Дата оценки совпадает с датой осмотра объекта.

Цель оценки: оценка производится с целью установления рыночной стоимости гаража. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознано и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы,

Адрес: г. Тула, ул. Руднева, 76.

Местонахождение и расположение объекта:

Строительство закончено в 2005 г. Объект расположен в 10 м от асфальтированной дороги. В непосредственной близости от объекта расположены: автомобильный рынок, в 500 метрах от него находится АЭС. Рассматриваемый объект расположен в частном секторе. Земельный участок, на котором располагается объект, находится в собственности владельца.

Рис.2. Улица Руднева

Местность: городская, рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,7-3,6 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8° С, июля - 21° С. За год выпадает примерно 620 мм осадков. Глубина промерзания грунта примерно 1,2 м. Преобладающее направление ветра - юго-западное.

Динамика застройки: в данном районе ведется строительство аналогичных объектов.

Спрос и предложение: пользуется достаточным спросом на рынке недвижимости.

Коммерческая привлекательность:

Объект расположен в непосредственной близости от авто рынка и АЗС, что является удобным для заправки автомобиля и покупки запасных частей. В непосредственной близости расположена остановка городского транспорта и маршрутного такси. Подъезды находятся в отличном состоянии.

Инженерное обеспечение:

Электроснабжение - Тульские городские электросети.

Теплоснабжение и водоснабжение - отсутствуют.

Основные параметры здания и используемые материалы:

Гараж представляет собой одноэтажное строение на фундаменте, имеющее четыре стены, крышу и двустворчатые распашные ворота с дверью. Для строительства используют следующие материалы: бетон, щебень, песок, кирпич, плиты перекрытия ПК, блоки сборные ФБС, фундаментные плиты ФЛ-Ю, перемычки, рубероид, смолу битумную, сталь листовую и прочие материалы.

Перед началом строительства должно быть произведено гидрологическое исследование грунтов. Здание гаража оборудуется внутренней электропроводкой и электросчетчиком.

Дизайн: типовой проект.

Степень застройки - 98%

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Технико-экономические показатели объекта оценки по проектным данным и в результате визуального осмотра:

. Год постройки здания - 2007 год

. Общая площадь - 30 кв. м.

. Объем общий - 60 куб. м.

. Площадь застройки - 40 кв. м.

. Наличие пристроек - отсутствуют

. Высота потолков - 2 м

Таблица 1

Строительные характеристики объекта оценки

Описание технического состояния основных элементов здания и дефекты конструкций:

1. Фундамент. По данным осмотра и на основании сведений, предоставленных Собственником, дефектов и повреждений не обнаружено. Состояние фундамента оценивается как хорошее.

2. Стены наружные и несущие кирпичные. При осмотре выявлено некоторое количество незначительных трещин. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

3. Крыша. При осмотре дефектов не обнаружено. Состояние отличное.

4. Дверной проем. При осмотре выявлен незначительный перекос дверных коробок. Состояние удовлетворительное.

5. Наружная отделка. Местами белые разводы, очевидно солевые. Состояние хорошее.

6. Внутренняя отделка. Состояние хорошее.

7. Полы. Состояние хорошее.

8. Инженерное обеспечение. На момент осмотра инженерная система находилась в исправном состоянии.

2. Оценка стоимости объекта затратным методом

В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Приведем краткую характеристику выполненных строительно-монтажных работ.

Работы нулевого цикла:

геодезическая съемка местности и разметка;

разработка грунта экскаватором;

устройство щебеночного основание под фундамент;

укладка фундаментных блоков и плит и другие специальные работы.

Надземный цикл работ:

кирпичная кладка наружных стен;

установка металлических ворот;

монтаж железобетонной перемычки;

цементная стяжка по перекрытию над гаражом;

устройство мягкой кровли рубероидом в два слоя и прочие работы.

Отделочные работы:

штукатурные и малярные работы;

прокладка электропроводки по гаражу.

Таблица 2

Расчет стоимости гаража затратным методом

Цены указаны по состоянию на 15.08.2012.

Стоимость объекта составляет 69130 руб.

Далее оценивается величина износа оцениваемого объекта.

Износом - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Использованы результаты визуального осмотра технического состояния объекта на 15 августа 2012 г.

Таблица 3

Оценка величины износа

Таким образом, процент физического износа объекта оценки составляет 20,3%

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет значительный процент физического износа, его рыночная стоимость составит: 69130 * (100 - 20,3) = 55097 руб.

Или, округленно, рыночная стоимость, определенная с помощью оценки затратным методом равна 55000 руб.

3. Оценка методом капитализации дохода

Доходный метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

Анализ доходов

Предполагается сдача объекта в аренду на условиях рыночной арендной платы на 4 года. Для аналогичных объектов стоимость арендной платы составляет 600-900 руб. в месяц. Для расчетов принимаем среднюю величину 750 рублей в месяц. В год сумма составит 9000 руб. В связи с инфляцией принимаем повышение арендной платы на 5 % в год.

Текущую сумму потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС = П1+П2+ПЗ+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi= (Cарi-Cзсi) ТСЕi

где C_api - арендная плата в году i,

C_3Ci - затраты содержания в году i, в нашем случае составляют 450 руб. в год (предполагается, что текущий ремонт арендатор будет осуществлять за свой счет), и увеличиваются на 5% в год в связи с инфляцией.

TCEj - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi=1/ (1+CД)

Где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

СД отражает возможность альтернативного вложения капитала.

Принимаем СД = 8 %.

Вторым источником дохода является продажа объекта по истечении 3 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

С_рев = Доход от аренды / Ставка возвратной капитализации,

Доход от аренды берется по четвертому году. тавка возвратной капитализации показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для кирпичных гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5%. ля получения стоимости реверсии ее необходимо так же привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся формулой:

Тсрев=Срев*ТСЕ 3

Где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ 3 - текущая стоимость единицы для третьего года. Исходя из принятых выше условий проведем анализ потока дохода за 3 года аренды и представим его в виде таблицы 4.

Таблица 4

Анализ потока доходов

Таким образом, стоимость гаража, как объекта, приносящего доход, может составлять 188508 руб.

4. Оценка методом сравнительного анализа продаж

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметром (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т.д.).

В качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки, можно принять 3 гаража, находящихся в том же районе. Краткие характеристики этих объектов приведены в таблице 5.

Таблица 5

Характеристика объектов по сравнимым продажам

Таблица 6

Корректировки стоимости сравниваемых объектов

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 49587 руб.

Объяснение корректировок:

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м. площади дома.

Объекты сравнения выбраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемыми одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Условия финансирования всех объектов одинаковы.

Цены продажи всех объектов сравнения уменьшены на 10%, т.к. по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

Корректировки на условия рынка выполнялись, исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположения объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

5. Согласование результатов

В результате расчетов рыночная стоимость объекта по трем методам получены следующие результаты:

Затратный метод - 55000 руб.

Метод аналогичных продаж - 49587 руб.

Доходный метод - 188508 руб.

На дату оценки приближенность метода оценки к реальному состоянию рынка недвижимости, по мнению оценщика, можно оценить так:

Затратный метод - 30 %;

Метод аналогичных продаж - 50 %;

Доходный метод - 20 %.

Следовательно, рыночная стоимость гаража будет следующей:

С = 55000 *0,3 +49587*0,5 + 188508*0,2 = 78995 руб.

Список литературы

1. Федеральный закон " Об оценочной деятельности в РФ"от 29.07.98 № 135-ФЗ

. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 14.11.02 №135-ФЗ

. Федорова Т.А., Рылеев А.В. Оценка недвижимости. Методические указания по выполнению контрольно-курсовой работы по курсу " Оценка недвижимости и бизнеса" для студентов экономических специальностей всех форм обучения. - Тула: ТулГУ, 2012 г.

. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций., М, 2009.

. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия, М, 2009.

. Григорьев, Федотова, Оценка предприятия, Москва, ИНФРА-М, 2008.

. Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса. - 2009 г.