Исчисление в 2012 году организациями налога на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства
ИСЧИСЛЕНИЕ В 2012 ГОДУ ОРГАНИЗАЦИЯМИ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ОБЪЕКТАМ СВЕРХНОРМАТИВНОГО НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
налог недвижимость незавершенный строительство
Статьей 188 Налогового кодекса Республики Беларусь (с изменениями и дополнениями, действующими в 2012 г.; далее - Налоговый кодекс) для организаций установлена годовая ставка налога на недвижимость в размере 1%.
В то же время для организаций, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства, за исключением организаций, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты сверхнормативного незавершенного строительства и завершающих строительство таких объектов в сроки, определенные Советом Министров Республики Беларусь, установлена ставка налога в размере 2% от стоимости зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства.
Кроме того, местные Советы депутатов имеют право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два раза ставки налога на недвижимость отдельным категориям плательщиков.
В отличие от 2011 г. с 2012 г. налог на недвижимость на незавершенное строительство исчисляется по ставке 2% независимо от наличия у организации объектов нового строительства.
Для правильности отражения плательщиками в 2012 г. в налоговых декларациях (расчетах) по налогу на недвижимость показателей обратимся к нормам главы 17 Налогового кодекса.
В соответствии со статьей 185 Налогового кодекса объектами налогообложения налогом на недвижимость у организаций признаются здания и сооружения, в том числе сверхнормативного незавершенного строительства, а также машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций. Зданиями и сооружениями сверхнормативного незавершенного строительства признаются здания и сооружения, по которым превышены нормативные сроки строительства, установленные проектной документацией.
Статья 185 Налогового кодекса содержит исключения, согласно которым не признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость у организаций:
здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства по объектам строительства, финансируемым из бюджета, а также здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства, относящиеся к объектам жилищного строительства, за исключением встроенной, пристроенной, встроенно-пристроенной нежилой части жилого дома в соответствии с проектной документацией на возведение объекта, сметой (сметной документацией);
здания и сооружения сверхнормативного незавершенного строительства в части стоимости строительства, осуществляемого собственными силами без привлечения сторонней строительной организации;
культовые здания и сооружения, не завершенные строительством, религиозных организаций (объединений), зарегистрированных в соответствии с законодательством;
здания и сооружения, не завершенные строительством, приобретенные за счет средств или полученные в виде международной технической помощи, на срок их использования в целях непосредственного осуществления такой помощи.
При определении объекта налогообложения налогом на недвижимость в целях применения исключения, предусмотренного статьей 185 НК, обратимся к понятию хозяйственного способа строительства, содержащегося в Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14 мая 2007 г. N 10 (с изменениями и дополнениями; далее - Инструкция N 10). В соответствии с пунктом 5 Инструкции N 10 хозяйственный способ строительства определен как организационная форма строительства, выполнения работ, при которой строительные, монтажные, иные специальные работы выполняются без заключения договора строительного подряда собственными силами застройщика, обладающего правом собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на объекты строительства либо приобретающего эти права по окончании работ. В случае строительства с привлечением подрядных организаций к хозяйственному способу относится та часть работ, которая выполнена собственными силами застройщика.
Пунктом 9 Инструкции N 10 установлено, что в бухгалтерском учете затраты на строительство объекта группируются по технологической структуре и по способу производства работ.
По технологической структуре затраты на строительство подразделяются на:
строительно-монтажные работы;
работы по монтажу оборудования;
приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в сметах на строительство;
приобретение инструмента и инвентаря, включаемых в сметы на строительство;
По способу производства строительно-монтажных работ и работ по монтажу оборудования (далее, если не установлено иное, - строительные работы) затраты подразделяются на работы, выполняемые подрядным и хозяйственным способами.
То есть, в случае если организация производит строительство задания (сооружения) с привлечением сторонних организаций и собственными силами и по этому объекту превышены нормативные сроки строительства, то в целях исчисления налога на недвижимость ей необходимо обеспечить разделение затрат, приходящихся на строительные работы, выполненные подрядным и хозяйственным способами.
Согласно пункту 5 статьи 189 Налогового кодекса исчисление организациями налога на недвижимость по зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства начинается с 1 января отчетного года по истечении нормативного срока строительства, установленного проектной документацией. При этом по зданиям, сооружениям, в том числе по зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства, выбывающим у организаций в течение года, исчисление и уплата налога на недвижимость прекращаются с квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое выбытие.
При возникновении у организаций в течение года зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога на недвижимость, исчисленные исходя из стоимости возникших зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имело место такое возникновение, и ставки налога на недвижимость, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего календарного года.
В указанных случаях в течение календарного года организациями соответствующие изменения и (или) дополнения вносятся в налоговую декларацию (расчет) по налогу на недвижимость не позднее 20-го числа третьего месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место выбытие либо возникновение зданий и сооружений сверхнормативного незавершенного строительства.
В 2012 г. порядок уплаты в бюджет сумм налога на недвижимость, исчисленных со стоимости зданий и сооружений, отличается от порядка уплаты налога на недвижимость на незавершенное строительство. В соответствии с пунктом 31 Инструкции о порядке зачисления, распределения и механизме возврата доходов республиканского и местных бюджетов, бюджетов государственных внебюджетных фондов в 2012 г., утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 23 января 2012 г. N 5, при наличии у организации объектов налогообложения налогом на недвижимость на незавершенное строительство за пределами административно-территориальной единицы, на территории которой организация состоит на учете в налоговом органе, налог на недвижимость на незавершенное строительство (код платежа 0701), подлежит уплате в соответствующие местные бюджеты по месту нахождения объектов налогообложения.
Письмом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 23 февраля 2011 г. N 05-1-09/33-АДМ/2-2-23/10076 "Об отнесении объектов незавершенного капитального строительства к объектам сверхнормативного незавершенного строительства" разъяснено, что:
продолжительность строительства предприятий, зданий и сооружений определяется на основании положений Технического кодекса установившейся практики "Нормы продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений. Основные положения" (далее - технический кодекс), утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 24 декабря 2008 г. N 481 (ТКП 45-1.03-122-2008 (02250)). Данный технический кодекс устанавливает основные положения для определения максимально допустимой продолжительности нового строительства предприятий, зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, их очередей и пусковых комплексов при разработке проектной документации, а также при обосновании инвестиций в строительство, заявлении на торгах по выбору подрядчика (при их обязательном проведении согласно законодательству) и заключении договоров строительного подряда. Установленная продолжительность строительства указывается в разделе проекта "Организация строительства" (ПОС);
состав, порядок разработки и согласования проектной документации на новое строительство, реконструкцию и ремонт зданий и сооружений установлены государственными строительными нормами Республики Беларусь "Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве" (СНБ 1.03.02-96), утвержденными приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 4 октября 1996 г. N 344 (далее - СНБ 1.03.02-96). Требования СНБ 1.03.02-96 являются обязательными для всех субъектов архитектурной и градостроительной деятельности независимо от форм собственности и источника финансирования при разработке проектной документации на строительство объектов на территории Республики Беларусь и распространяются на все стадии инвестиционного процесса. Основанием для разработки проектной документации служит задание на проектирование, в котором заказчиком указываются основные технико-экономические показатели объекта (мощность, производительность, производственная программа), требования к технологии, режиму предприятия, требования к архитектурно-строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям, а также многие другие данные и требования. Разработанный и прошедший в установленном порядке экспертизу проект также подлежит утверждению заказчиком;
все показатели, установленные в проектной документации (в том числе и продолжительность строительства), обусловлены назначением объекта, его техническими характеристиками, а также экономическими возможностями инициатора инвестиционного проекта. Кроме того, действующие нормативные правовые и технические нормативные правовые акты не предусматривают учет (указание) такой характеристики объекта незавершенного строительства, как объект сверхнормативного капитального строительства или объект, по которому превыше на продолжительность строительства, установленная проектной документацией;
приобретенное капитальное строение, не оконченное строительством, по которому истекли сроки строительства, установленные проектной документацией, для организации-приобретателя в целях налогообложения не является объектом сверхнормативного незавершенного строительства. Статус объекта сверхнормативного незавершенного строительства у такого объекта возникает после истечения срока продолжительности строительства, установленного вновь разработанной проектно-сметной документацией, утвержденной организацией-приобретателем в качестве заказчика строительства.
Как следует из положений Налогового кодекса и других нормативных актов, организация не во всех случаях превышения ею нормативных сроков строительства зданий и сооружений, установленных проектной документацией, является плательщиком налога на недвижимость со стоимости таких объектов.
Например, в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 7 мая 2012 г. N 6 "О стимулировании предпринимательской деятельности на территории средних, малых городских поселений, сельской местности" (далее - Декрет N 6) коммерческие организации Республики Беларусь, зарегистрированные в Республике Беларусь с местом нахождения на территории средних, малых городских поселений, сельской местности и осуществляющие на территории средних, малых городских поселений, сельской местности деятельность по производству товаров (выполнению работ, оказанию услуг), в течение семи календарных лет со дня их государственной регистрации вправе не исчислять и не уплачивать налог на недвижимость, в том числе со стоимости объектов незавершенного строительства, расположенных на территории средних, малых городских поселений, сельской местности.
Освобождение от налогообложения по налогу на недвижимость со стоимости объектов незавершенного строительства в соответствии с Декретом N 6 предоставляется в квартале, если в непосредственно предшествовавшем ему квартале коммерческой организацией осуществлялась деятельность по производству товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на территории средних, малых городских поселений, сельской местности и (или) по сдаче в аренду (лизинг) недвижимого имущества, расположенного на такой территории.
При этом следует учесть, что освобождение от налога на недвижимость, предусмотренное положениями Декрета N 6, не применяется организациями, осуществляющими:
производство сельскохозяйственной продукции и уплачивающими единый налог для производителей сельскохозяйственной продукции;
деятельность по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма и уплачивающими сбор за осуществление деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма;
риэлтерскую деятельность;
деятельность в сфере игорного бизнеса;
лотерейную деятельность; деятельность по организации и проведению электронных интерактивных игр;
производство и (или) реализацию ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней;
изготовление ценных бумаг, денежных знаков и монет, почтовых марок;
деятельность в рамках простого товарищества и (или) хозяйственной группы;
применение упрощенной системы налогообложения.
А также не применяется в отношении:
налога на недвижимость со стоимости зданий (сооружений), машино-мест, расположенных вне территории средних, малых городских поселений, сельской местности;
налога на недвижимость со стоимости зданий (сооружений), машино-мест, находящихся на балансе обособленных подразделений, осуществляющих вышеперечисленную деятельность.
Ранее в период с 01.01.2012 по 30.06.2012 в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. N 1 "О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)" <*> (с изменениям и дополнениями; далее - Декрет N 1) коммерческие организации, созданные с 1 апреля 2008 г., с местом нахождения и при осуществлении деятельности на территории Республики Беларусь, за исключением населенных пунктов с численностью населения свыше 50 тыс. человек согласно перечню, утверждаемому Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь, вправе не исчислять и не уплачивать в течение пяти лет со дня их создания налог на недвижимость.
Положения Декрета N 1 в части налога на недвижимость не распространялись на:
) коммерческие организации, осуществляющие:
производство товаров (работ, услуг) с использованием основных средств, находящихся в собственности или на ином вещном праве этой организации, и (или) труда работников данной организации в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек;
производство сельскохозяйственной продукции и уплачивающие единый налог для производителей сельскохозяйственной продукции;
деятельность в сфере игорного бизнеса;
деятельность по организации и проведению электронных интерактивных игр;
деятельность, связанную с обороной государства, в части инвестиций, предпринимательства и другой экономической деятельности;
переработку, хранение, реализацию оружия, боеприпасов, взрывчатых веществ, взрывных устройств;
переработку, хранение, обезвреживание, реализацию радиоактивных и иных опасных материалов;
переработку, хранение, реализацию наркотических средств, психотропных веществ, их прекурсоров;
посев, выращивание, переработку, хранение, реализацию культур, содержащих наркотические средства, психотропные или ядовитые вещества;
производство и (или) реализацию алкогольной продукции, табачных изделий;
издательскую деятельность, учреждение средств массовой информации, производство и выпуск массовой информации, включая деятельность в области радиовещания и телевидения, в том числе подготовку и трансляцию радио- и телепередач, за исключением технического обслуживания радио и телевидения;
лечение лиц, страдающих заболеваниями, представляющими опасность для здоровья населения;
лечение животных с особо опасными заболеваниями;
) коммерческие организации, созданные путем реорганизации, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения к коммерческой организации, применяющей положения Декрета N 1, другого юридического лица;
) банки, небанковские кредитно-финансовые организации, инвестиционные фонды, страховые организации;
) профессиональных участников рынка ценных бумаг;
) резидентов свободных экономических зон и Парка высоких технологий;
) коммерческие организации, применяющие упрощенную систему налогообложения.
Согласно Декрету Президента Республики Беларусь от 20 декабря 2007 г. N 9 "О некоторых вопросах регулирования предпринимательской деятельности в сельской местности" (с изменениям и дополнениями; далее - Декрет N 9) организации, имеющие право на применение особого порядка в соответствии подпунктом 1.1 пункта 1 Декрета N 9, с 1 января 2008 г. по 31 декабря 2012 г. освобождаются от уплаты налога на недвижимость со стоимости объектов, расположенных в сельской местности.
Рассмотрим порядок исчисления налога на недвижимость при несоблюдении организациями нормативных сроков строительства.
Ситуация 1. ЧУП "Н" с февраля 2012 г. осуществляет новое строительство помещения цеха собственными силами без привлечения строительных организаций. Срок строительства согласно проектно-сметной документации составляет 8 месяцев. В 2012 г. объект строительства не введен в эксплуатацию.
Несмотря на то, что плательщиком не соблюдены нормативные сроки строительства помещения цеха, организация не является плательщиком налога на недвижимость в 2012 г. со стоимости этого объекта как сверхнормативного незавершенного строительства в связи с тем, что осуществляет строительство хозяйственным способом.
Ситуация 2. ОДО "Э" в 2008 г. приобрело у КУП "А" незавершенное законсервированное капитальное строение - гостиницу, сроки строительства объекта, установленные проектно-сметной документацией, истекли в апреле 2007 г.
Новым собственником разработана проектная документация на реконструкцию гостиницы, срок проведения которой составляет 7 месяцев, и на приобретенном строении с января 2012 г. начаты строительные работы с привлечением сторонних организаций. В августе 2012 г. гостиница после реконструкции в эксплуатацию не введена.
В данной ситуации ОДО "Э" в 2012 г. не является плательщиком налога на недвижимость по приобретенному капитальному строению, так как оно не разрабатывало проектно-сметную документацию на новое строительство этого объекта, а нормативные сроки строительства указанного объекта превышены прежним собственником (КУП "А"). Поскольку в целях исчисления налога на недвижимость стоимость реконструкции здания не является объектом налогообложения в течение календарного года и относится на увеличение стоимости здания после ввода его в эксплуатацию с начала следующего календарного года, организация также не является плательщиком налога на недвижимость, несмотря на то, что ею нарушены нормативные сроки проведения реконструкции.
Рассмотрим ситуации, когда организация исчисляет налог на недвижимость по объектам сверхнормативного незавершенного строительства и применяет ставку налога на недвижимость в размере 2%.
Ситуация 3. ООО "Р" с 8 октября 2011 г. осуществляет новое строительство здания склада с привлечением сторонней строительной организации, нормативный срок строительства составляет 5 месяцев. В марте 2012 г. строительство здания склада не окончено.
С 3 апреля 2012 г. плательщиком с привлечением сторонней строительной организации начато строительство гаража, нормативный срок строительства составляет 4 месяца. По истечении указанного срока строительство гаража не окончено.
В этом случае у ООО "Р" возникает объект сверхнормативного незавершенного строительства (стоимость незавершенного строительства склада) для исчисления налога на недвижимость по ставке 2% со II квартала 2012 г. Кроме того, с IV квартала 2012 г. у организации возникнет обязанность по исчислению налога на недвижимость по еще одному объекту сверхнормативного незавершенного строительства (стоимость незавершенного строительства гаража) для исчисления налога на недвижимость по ставке 2%.
Ситуация 4. ОАО "К" с 11 ноября 2011 г. хозяйственным и подрядным способами строит теплицу, нормативный срок ее строительства составляет 2 месяца. В 2012 г. строительство объекта не окончено.
В связи с тем, что строительство теплицы производится не только собственными силами плательщика, но и с привлечением сторонней строительной организации, в данном случае у ОАО "К" во II - IV кварталах 2012 г. возникает обязанность по исчислению налога на недвижимость по объекту сверхнормативного незавершенного строительства (теплицы) в части стоимости строительства, осуществляемого с привлечением сторонней строительной организации.
Налог на недвижимость в отношении жилого дома не исчисляется, поскольку Налоговый кодекс не предусматривает исчисление налога на недвижимость в данном случае.
Ситуация 5. РУП "М" с октября 2011 г. производит строительство объекта N 1, которое частично финансируется из республиканского бюджета, нормативный срок строительства составляет 6 месяцев. В 2012 г. продолжается строительство вышеуказанного объекта.
С марта 2012 г. организация осуществляет строительство объекта N 2, нормативный срок строительства составляет 4 месяца, строительство объекта в 2012 г. не окончено.
Поскольку строительство объекта N 1 финансируется за счет средств республиканского бюджета, у организации отсутствует обязанность по исчислению налога на недвижимость со стоимости этого объекта, независимо от того, что нормативные сроки строительства превышены.
В связи с тем, что организацией нарушены нормативные сроки строительства объекта N 2 с июля 2012 г., с IV квартала 2012 г. она является плательщиком налога на недвижимость со стоимости этого объекта сверхнормативного незавершенного строительства по ставке 2%.
Ситуация 6. ООО "С" зарегистрировано в сельском населенном пункте, где оно оказывает услуги по пошиву одежды, здесь же расположены его здания и сооружения.
Согласно проектной документации в мае 2012 г. истек нормативный срок строительства нового цеха, который возводится в городе, и в 2012 г. цех не будет введен в эксплуатацию.
Несмотря на то, что организация в 2012 г. имеет право на применение особого порядка в соответствии с нормами подпункта 1.1 пункта 1 Декрета N 9, в отношении объекта цеха, по которому превышены нормативные сроки строительства, она является плательщиком налога на недвижимость, так как указанный объект не расположен в сельской местности.
Ситуация 7. ЗАО "Н" с 2010 г. строит многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1-м этаже (помещения предназначены для размещения торговых объектов) собственными силами и с привлечением сторонних организаций. Нормативный срок строительства дома, установленный проектной документацией, превышен в феврале 2012 г.
Согласно проектной документации встроенные нежилые помещения составляют 10% от общей площади жилого дома. Стоимость затрат по строящемуся объекту по состоянию на 01.04.2012 составила 1000,0 млн.руб., в том числе затраты, относящиеся к строительству, выполненному сторонними организациями, составили 400,0 млн.руб.
В этой ситуации организация должна исчислить налог на недвижимость за II - IV кварталы 2012 г. со стоимости сверхнормативного незавершенного строительства в части, приходящейся на нежилые помещения дома и относящейся к строительству, выполненному сторонними организациями: 400,0 млн.руб. x 10% x (2 x 3/4)% = 0,6 млн.руб. (без учета понижающих (повышающих) коэффициентов, принятых решением местного Совета депутатов об увеличении (уменьшении) ставки по налогу на недвижимость).
Перечень ссылок
<*> Декрет N 1 утратил силу с 1 июля 2012 г. в связи с изданием Декрета N 6.