Методы оценки недвижимости
МИНИСТЕРСТВО
ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«КАМСКАЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИНЖЕНЕРНО ЭКОНОМИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ»
(ИНЭКА)
КАФЕДРА
«МиМ»
Контрольная
работа
по
дисциплине
«Правовые
основы»
Тема:
«Методы оценки недвижимости»
Выполнил
Студент
группы 3504
Шириева
Р.Г.
Проверил
к.п.н.,
доцент
Гильманов
М.М.
Набережные
Челны 2012г.
ВВЕДЕНИЕ
Происходящие в Российской Федерации процессы
перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и
свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться
и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также
земельными участками определенного целевого назначения.
Необходимым элементом рыночной экономики
выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно
становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь, это касается рынка
недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер
изменений всей экономики.
Государство, продавая экономические объекты по
минимальным ценам, теряет право на присвоение будущих доходов, причем зачастую
теряют право на доходы и действительные собственники предприятий - их
работники. Поэтому не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже
неправомерно. Инвестора в первую очередь интересуют будущие доходы, а не
затраты, требующиеся на создание объекта, хотя оценка бизнеса предприятий
только на основе будущих доходов также может быть ошибочна. В силу этого при
оценке бизнеса предприятия должен использоваться весь многосторонний комплекс
подходов: с точки зрения затрат на создание предприятия, его будущей доходности
и цен продажи капитала аналогичных предприятий на рынке.
Недвижимость включает в себя все объекты,
связанные с землей. В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском
кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130
сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и
иное имущество».
В мировой практике применяются три основных
подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и
рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта -
рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы
оценки недвижимости -конкретные способы применения принципов оценки - зависят
от принимаемого подхода.
Рыночная оценка имущества осуществляется в
соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
Целью работы является анализ характеристики
оценки методов недвижимости.
Задачи работы:
. Изучить теоретические основы оценки
недвижимости;
. Рассмотреть основные методы оценки
недвижимости;
. Определить особенности оценки недвижимости в
России.
недвижимость рентный мультипликатор
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
НЕДВИЖИМОСТИ
Необходимо различать понятие недвижимости
(недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего,
что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме
материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с
собственностью на эти объекты.
Недвижимое имущество - это физические объекты с
фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними
связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что
является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды,
обусловленные владением объектами.
Рынок недвижимости - это совокупность отношений
вокруг операций с объектами недвижимости. Этот рынок представляет собой сферу
вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений,
возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляются при купле-продаже
недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду.
Основными сегментами рынка недвижимости являются
рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основными
типами недвижимости) [6, с. 16].
В зависимости от юридических прав на
недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем,
рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке
купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право
собственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является
частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Оценщик - это лицо (индивидуум), который
обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки
определенного объекта собственности.
Процесс оценивания можно определить как последовательность
процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом
об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости [3,с.102].
Оценка имущества - определение стоимости
имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями
современных норм.
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной
деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является
безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской
Федерации порядка осуществления государственного статистического и
бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определяются правовые основы
оценочной деятельности. Под оценочной деятельностью понимается деятельность
субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении
объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Субъектами оценочной деятельности являются:
. Оценщики: физические лица (индивидуальные
предприниматели); юридические лица (консалтинговые и аудиторские фирмы,
оценочные фирмы).
. Заказчики: потребители оценочных услуг
(государство, инвесторы, страховщики, кредиторы, граждане и т. д.).
Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996
года №11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик
(эксперт по оценке имущества)» профессиональному оценщику вменяются следующие
должностные обязанности: устанавливать рыночную и иную стоимость объекта;
выявлять потребность в услугах по оценке; устанавливать деловые контакты и
вести переговоры с клиентами; заключать и оформлять договор о проведении
оценки; составлять отчет о выполненной работе; обеспечивать сохранность
составленного отчета об оценке; консультировать заказчика о существующем
законодательстве об оценочной деятельности.
Оценка всегда должна проводиться при вовлечении
в сделку недвижимого имущества, частично или полностью принадлежащего
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным
образованиям. Законы РФ «Об оценочной деятельности в РФ» и «Об акционерных
обществах» устанавливают перечень случаев, в которых проведение оценки объектов
должно быть обязательным:
) при продаже государственного или
муниципального имущества;
) при аренде государственного или муниципального
имущества;
) при залоге государственного или муниципального
имущества;
) при передаче в доверительное управление
государственного или муниципального имущества;
) при приватизации государственного или
муниципального имущества;
) при переуступке долговых обязательств,
связанных с объектами оценки, принадлежащих государству или муниципальному
образованию;
) при оплате дополнительно выпущенных акций
акционерного общества неденежными средствами на сумму, превышающую 200-кратный
минимальный размер оплаты труда;
) при внесении государственного или
муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц;
) при национализации имущества;
) при выкупе имущества у собственника для
государственных или муниципальных нужд;
) при возникновении спора о стоимости объекта
оценки, в том числе:
при исчислении налогооблагаемой базы;
при ипотечном кредитовании физических лиц;
) при составлении брачных контрактов и разделе
имущества разводящихся супругов.
Под оценкой недвижимости понимается процесс
формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости,
которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как
вариант - ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом
складывающихся условий [7, с. 28].
Оценка объектов недвижимости проводится на
основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к
договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта
оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об
образовательном учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий
получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии,
выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
2. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Известно несколько десятков методов оценки
объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий,
сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода
оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции
оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.
Если объект недвижимости приносит стабильный
доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и
имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир
на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого
анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном"
секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного
подхода [2, c. 5].
Выбор метода зависит от функции оценки. Если
результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее
использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки
необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта
недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки
еще теснее связаны с ее методами. Таким образом, выбор метода для оценки
объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора
существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика.
Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя
как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов
оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность
получить более точное значение стоимости объекта.
Все методы оценки недвижимости группируются
специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на
предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в
совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект
находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости
всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре
основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной
стоимости), поэлементный, сметный и индексный [2, c.
6].
Для определения стоимости объектов, приносящих
доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод
капитализации и метод дисконтирования.
Сравнительный (или рыночный) подход включает в
себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод
валового рентного мультипликатора.
.1 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ
При использовании метода анализа продаж
эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были
проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и
делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и
сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется
продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при
продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Метод прямого сравнительного анализа в
наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к
рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также
применяется метод валового рентного мультипликатора [2, c.
7].
.2 ТЕХНОЛОГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ МЕТОДА АНАЛИЗА ПРОДАЖ
При реализации метода анализа продаж
последовательно осуществляется несколько этапов: на первом этапе выявляют
недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором
осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем -
вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между
оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.
)Выявление недавних продаж сопоставимых объектов
недвижимости (1 этап)
Источниками информации о недавних продажах
сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки
данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные
органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и
ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической
печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие
источники.
). Проверка достоверности информации о сделках
(2 этап)
Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком,
должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо
брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.
). Внесение поправок к цене с учетом различий
между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (3 этап)
В цену сопоставимого объекта вносятся поправки,
учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости. В
процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки
делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик
должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект
недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?"
Особенность внесения поправок состоит в том, что
различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного
покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно
столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой
характеристики. Например, затраты на покраску дачи составили X долл., однако
дача в результате этой покраски существенно преобразилась и типичный покупатель
готов будет заплатить за эту покраску 2X долл. Таким образом, правильная
величина поправки составит 2X долл.
Корректировка цен сопоставимых объектов может
осуществляться с помощью поправок в рублях (долларах), в процентах, в форме
общей группировки и кумулятивных процентных.
.3 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С
ПОМОЩЬЮ ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА
Этот способ расчета относится к рыночным
способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход. Расчет
стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора осуществляется в
следующей последовательности:
) определяется годовая арендная ставка для
данного объекта;
) рассчитывается оптимальный для данного сектора
рынка валовой рентный мультипликатор
(GRM) исходя из рыночных данных последних продаж
сопоставимых объектов недвижимости;
) умножается годовая арендная ставка для
оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный
на базе сопоставимых объектов.
Применение в оценке GRM удобно: не производится
корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым
объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и
оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в
размере годовой арендной ставки. Данный метод оценки объектов недвижимости
прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто
отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.
Однако имеются и ограничения по использованию
данного метода оценки.
. Оцениваемый объект должен находиться в таком
секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются
сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.
. Поскольку корректировка составляющих валового
рентного мультипликатора не производится, метод считается недостаточно
чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах
между сопоставимыми и оцениваемым объектами.
.4 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С
ПОМОЩЬЮ ОБЩЕГО КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Этот способ расчета стоимости объектов
недвижимости (относится к рыночным методам оценки объекта, приносящего доход, и
входит в состав метода анализа продаж) основан на прямой капитализации дохода,
полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется
приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей
стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий
коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и
продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.
Использование данного способа оценки объектов
недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного
мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты,
характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с
потоками доходов оцениваемого объекта [2, c.9].
3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Для оценки объектов недвижимости, приносящих
доход, чаще всего используется затратный подход. Он основан на предположении,
что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с
рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно
точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода
также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта
без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда
соответствует действительности).
.1 МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ (МЕТОД УДЕЛЬНОЙ
СТОИМОСТИ)
Этот метод предполагает расчет стоимости
строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость
сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия
в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)
Если в качестве сравнительной 
единицы
выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид:
Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс
Где Со - стоимость оцениваемого объекта;
См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на
базовую дату; о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп - коэффициент, учитывающий возможное
несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
Кн - коэффициент, учитывающий возможное
несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для
идентичного = 1);
Км - коэффициент, учитывающий местоположение
объекта;
Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости
СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль
застройщика (%);
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%) [8, c.58].
Важным этапом является выбор типичного объекта.
При этом необходимо учитывать:
единое функциональное назначение;
близость физических характеристик;
сопоставимый хронологический возраст объектов;
другие характеристики.
.2 МЕТОД РАЗБИВКИ ПО КОМПОНЕНТАМ (ПОЭЛЕМЕНТНЫЙ
МЕТОД)
Этот метод предполагает разбивку оцениваемого
объекта на строительные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п.
Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных
затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле
Где Сзд - стоимость строительства здания в целом;-
объем j-го компонента;
Сj - стоимость единицы объема;- количество
выделенных компонентов здания;
Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся
несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением
[8,152].
.3 МЕТОД КОЛИЧЕСТВЕННОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
Данный метод основан на применении детального
количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и
строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет
накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания
оцениваемого объекта.
Расчет стоимости строительства
Стоимость строительства зданий и сооружений
определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость
строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок
(составление ТЭО строительства).
Сметная стоимость строительства зданий и
сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в
соответствии с проектной документацией.
На основе сметной стоимости производится расчет
размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также
формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
Методы расчета затрат. При составлении смет
(расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться
следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее
построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных)
ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в
материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в
процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их
доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические
цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда
рабочих.
Ресурсно-индексный метод - это сочетание
ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные
показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных
показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре
ресурсы.
Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам
сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный метод - суммирование
стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами
дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые
ресурсы в процессе строительства.
Необходимо учитывать, что до наступления
стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных
структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются
ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей
популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.
4. ТЕХНОЛОГИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Реализация затратного подхода к оценке
недвижимости предполагает осуществление следующих этапов.
. Рассчитывается стоимость замещения или
восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке
обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.
. Рассчитываются все виды износа объекта
недвижимости: физический, функциональный и внешний.
. Общий износ объекта недвижимости вычитается из
затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта
недвижимости за минусом износа.
. Рассчитывается общая стоимость объекта
недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.
5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Данный подход к оценке объектов недвижимости
включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и
дисконтированного денежного потока.
.1 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ (МЕТОД ПРЯМОЙ
КАПИТАЛИЗАЦИИ)
Метод капитализации доходов заключается в
расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта.
Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи
капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную
стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего
дохода стабилен.
Формула, по которой определяется стоимость
объекта С, имеет вид
С = Д / к
где Д - чистый доход; к - коэффициент
капитализации.
Таким образом, для того чтобы определить
стоимость объекта по методу прямой капитализации,
необходимо:
) определить чистый доход от использования
объекта;
) определить чистый доход от продажи объекта;
) рассчитать коэффициент капитализации
применительно к данному доходу.
Коэффициент капитализации - это параметр,
преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама
чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и
возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.
Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим
коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом
чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный
период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации
(или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной
чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной
стоимостью.
Существует несколько методов расчета
коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод
прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных
инвестиций - заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций -
земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.
.2 МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
Дисконтирование будущих доходов - это метод,
используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости
ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект
недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его
привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и
ценой, по которой объект может быть приобретен.
Метод дисконтирования будущих доходов
предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на
определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в
конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех
будущих доходов с применением функций сложных процентов (формула (7) и
использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает
капиталовложения в данный объект недвижимости.
Формула сложного процента
П = I0 (1 + E)T
где П - предполагаемая величина прибыли от
реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта; I0 - величина
исходного капитала; Т - продолжительность жизненного цикла проекта,
характеризующая время, необходимое для его реализации; Е - предполагаемая норма
доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.
Технология применения метода дисконтирования
денежного потока
Последовательность применения метода
дисконтирования предполагает:
. Установление продолжительности получения
доходов.
. Прогноз потоков денежных средств по каждому
году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: а)
размер дохода и характер его изменения; б) периодичность получения дохода; в)
продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
. Дисконтирование потоков денежных средств
осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств
за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и
суммирования всех текущих стоимостей.
. Выбор ставки дисконтирования как средней нормы
прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие
объекты в условиях данного рынка недвижимости.
. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта
недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через
ставку дисконтирования.
. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и
выручки от продажи (реверсии).
6. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
Рынок традиционных интеллектуальных услуг в
России для бизнеса, в числе которых услуги аудиторов, юристов, оценщиков и
консультантов, на сегодня широко развит. Ни один крупный или средний вид
бизнеса не обходится без ежегодного приобретения этих услуг в большом объеме,
которое за последние два года существенно увеличилось и со стороны частных лиц
[2, c.23].
Услуги аудита и оценки подразделяются на
различные категории, в том числе, на инициативные и обязательные. В течение
последних десяти лет безусловным лидером рынка по абсолютному объему
оказываемых услуг был аудит, а в течение последних трех лет стремительно
возросло число услуг, оказываемых в области оценки. Основным двигателем
развития стало то, что количество случаев, в которых проведение оценки является
обязательным, теперь почтив два раза больше количества случаев обязательного
проведения аудита. Так же обстоит дело и со случаями, носящими инициативный
характер. Кроме того, государство довольно быстро приняло закон об оценочной
деятельности, который окончательно сформировал рынок спроса на оценочные услуги
и их предложения.
Большое значение оценочной деятельности
обусловлено тем, что результаты оценки часто являются законным основанием для
определения цены торговых сделок с крупным имуществом или иных операций с
материальными и нематериальными активами, а также для формирования
налогооблагаемой базы. Такая практика установлена законодательством и правилами
бухгалтерского учета.
Все оценочные компании работали на основании лицензии
на оценочную деятельность, а органом лицензирования до недавнего времени
являлось Минимущества России. К маю 2004 г. было выдано около 4500 таких
лицензий, на очереди стояли приблизительно 1500 компаний, около двухсот
лицензий были отозваны по разным причинам, еще около 300 компаний, получивших
лицензию, существуют на бумаге и не ведут активной профессиональной
деятельности. Таким образом, можно подсчитать количественный состав участников
рынка - их было около 4000. Основное количество компаний - около 70% -было
сосредоточено в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске,
Иркутске, Красноярске, Омске, Самаре, Владивостоке.
В настоящий момент государством принято решение
об отмене лицензирования оценочной деятельности и о передаче этих функций
саморегулируемым организациям. Мировая практика лицензирования складывается
по-разному: большее количество стран не лицензирует эту деятельность, меньшее -
лицензирует, но это относится к сегодняшнему дню, когда в этих странах
сформировано четкое законодательство и жесткая система его исполнения.
Основным видом оценки является оценка бизнеса и
недвижимости, занимающая около 60% общего рынка оценки, за ней следуют оценка
машин и оборудования, нематериальных активов. Оценка стоимости бизнеса часто сочетается
с инвестиционным проектированием, так как прежде чем вкладывать в бизнес
денежные средства, необходимо выяснить его реальную стоимость и определить
перспективы дальнейшего развития [5, c.36].
Признанными лидерами рынка являются следующие
компании: «2К Аудит - Деловые консультации», «БДО Юникон», «Росэкспертиза»,
ФБК, РСМ «Ton-Аудит». В процессе сравнения лидеров в области оценки и аудита
становится очевидным тот факт, что позиции ведущих компаний во многом
совпадают. Совокупная годовая выручка лидирующей десятки рынка от осуществления
оценочной деятельности за 2006 г. составляла примерно 650 млн. руб. [4, c.25].
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основе проведенного анализа сделаем выводы по
работе.
Все методы оценки недвижимости группируются
специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на
предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в
совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект
находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости
всего объекта недвижимости. В затратном методе оценочная стоимость
определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого
объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного
воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
В группу методов затратного подхода входят
четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной
стоимости), поэлементный, сметный и индексный.
Метод сравнительной единицы (или метод удельной
стоимости) предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы
аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть
скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка,
оборудование, права собственности и т.д.)
Поэлементный метод (или метод разбивки по
компонентам) предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные
компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента
получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства
единицы объема.
Сметный метод - расчет в текущих (прогнозных)
ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в
материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в
процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их
доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические
цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.
Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по
строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи
индексов.
Сравнительный (или рыночный) подход включает в
себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод
валового рентного мультипликатора.
Метод прямого сравнения продаж (рыночный)
основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим
свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке. При использовании
метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты
недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе
рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между
оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости.
Расчет стоимости объекта с помощью валового
рентного мультипликатора относится к рыночным способам оценки арендуемого
объекта недвижимости, приносящего доход. Этот способ расчета осуществляется в
следующей последовательности:
) определяется годовая арендная ставка для
данного объекта;
) рассчитывается оптимальный для данного сектора
рынка валовой рентный мультипликатор (GRM) исходя из рыночных данных последних
продаж сопоставимых объектов недвижимости;
) умножается годовая арендная ставка для
оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор,
рассчитанный на базе сопоставимых объектов.
Для определения стоимости объектов, приносящих
доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод
капитализации и метод дисконтирования.
Основа доходного метода - представление о
стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые
оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему
собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и
время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
Метод капитализации доходов заключается в
расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта.
Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи
капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную
стоимость объекта.
Метод дисконтирования будущих доходов
предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на
определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в
конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех
будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием
специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает
капиталовложения в данный объект недвижимости.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Алексеев
В.О Понятии недвижимого имущества Закон и право, 2008 №12
2. Аленичева
Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. Сост. Е.В. Аленичева.
Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. - 32 с.
. Гришаев
С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право, 2006- №12
. Оценочная
деятельность в России: участники рынка, основные проблемы, тенденции развития
// Инвестиции России. -2010-№ 3
. Рахман
И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы,
практика/Международная академия инвестиций и экономики строительства - М.: ЗАО
"Издательство "Экономика", 2011.- 426 с.
. Симионов
Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости. Учебное пособие для вузов. - Москва:
ИКЦ «МарТ», Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2009. - 523 с.
. Соловьев
М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. - М.: ГУ
ВШЭ, 2008. - 360 с.
. Швандара
В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. проф. В.А.
Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 328 с.