|
Офисное здание
|
Торговый центр
|
Проект по застройке жильем
|
NOI=
(годовой валовой доход + прочий доход) - (поправка на недоиспользование и
потери при сборе + операционные расходы + резерв на замещение)
|
(150000+5000) -
(20000+50000+5000) =80000
|
(250000+10000) -
(25000+120000+10000) =105000
|
(100000+3000) -
(5000+30000+3000) =65000
|
Часть дохода, относящаяся к улучшениям (IB=VB*RB)
|
577000*0,13 =75010
|
721500*0,14 =101010
|
450000*0,132 =59400
|
Часть дохода, относящаяся к земле (IL=NOI-IB)
|
80000-75010 =4990
|
105000-101010 =3990
|
65000-59400 =5600
|
Стоимость земли (VL=IL/RL)
|
4990/0,12=41583,3
|
3990/0,12=33250
|
5600/0,12=46666,7
|
Ответ: Оценка земельного
участка методом капитализации дохода, приносимого землей, показывает, что
вариантом ННЭИ объекта недвижимости будет проект по застройке его жильем.
2.
Финансовая математика
Инвестор имеет
временно свободную сумму в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:
) положить на счет
в банке под 15% годовых;
) приобрести
квартиру и сдать ее в аренду с чистой арендной платой $1400 в год, а через 5
лет продать за $25 000. Какой вариант предпочтительнее.
Решение:
1 вариант
PV=20000 долл.
r=15% годовых
t=5 лет
Будущая стоимость средств на счете в
банке через 5 лет:
FV=PV*F1= =20000*(1+0,15)5=20000*2,01136=40227,14
долл.
Доход от продажи квартиры:
FV=25000 долл.
Будущая стоимость аннуитетных
платежей:
FVA=PV*F2=1400*((1+0,155)
- 1)/0,15=1400*1,01136/0,15=9439,33 долл.
Совокупный доход инвестора через 5
лет:
+9439,33=34439,33 долл.
Ответ: Вариант 1 предпочтительнее,
так как показывает большую доходность.
В здании настелено
новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет,
после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при
ставке 17%.
Решение:
PV=9500 долл.
r=17% годовых
t=10 лет
Рассчитаем ежегодные взносы на
замену коврового покрытия:
9500*F6=
Или 9500*F6(17%, 10 лет, год)=2039
Ответ: Ежегодные взносы
на замену коврового покрытия составят 2039 долл.
3. Оценка недвижимости
методом капитализации дохода
Какова общая ставка
капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере
60% от стоимости под 9% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет.
Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 14%.
Решение:
Общий коэффициент
капитализации найдется по формуле:
R0=RE*E+RM*M
Доля собственных
средств: E=0,4
Доля заемных
средств: M=0,6
Коэффициент
капитализации для собственного капитала: RE=0,14
Ипотечная
постоянная:
RM=12*F6 (9%, 10 лет, мес)=12*=0,1520
Или RM=F6
(9%, 10 лет, мес)==0,1520
Общий коэффициент
капитализации:
R0=0,4*0,14+0,6*0,1520=0,056+0,091224=0,1472
Ответ: Общая ставка
капитализации объекта недвижимости составляет 14,72%
Инвестор собирается
приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он
расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на
здание. Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в
размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет.
Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и
коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный
годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало
возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и
улучшений 17% и 19% соответственно
Решение:
Стоимость земли: VL=8000 долл.
Стоимость строительства:
VB=V-VL
Доля заемных средств: ML=0,6V
Срок кредита: T=10 лет
Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
Коэффициент покрытия
долга: DCR=1,4
Ставка капитализации для
земли: RL=17%
Ставка капитализации для
улучшений: RB=19%
1. DCR=NOI/DS, где DS - сумма по обслуживанию долга, NOI - чистый операционный
доход). Следовательно, NOI = DCR*DS=1,4*DS
. Коэффициент
капитализации для заемных средств
Отсюда DS=RM*ML=RM*0.6V
3. RM=12*F6 (12%, 10 лет, мес)=12*0,01435=0,1722
Тогда DS=0.172165*0.6V=0.103299V
. NOI=1,4*DS=1,4* 0,103299*V=0,1446186*V
5. c другой стороны,
NOI=IL+IB=RL*VL+RB*VB=8000*0,17+0,19*(V-8000)=1360+0,19*V-1520=0,19*V-160
Следовательно,
0,1446186*V=0,19*V-160
V=3526 следовательно минимальный NOI=0,1446186*3526=510
долл.
Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510
долл.
Недвижимое
имущество сдано в аренду на 6 лет. Начальная ежегодная арендная плата
составляет $7 000, а со второго года растет на $500 каждый год в течение всего
срока аренды (платежи производятся в конце года) Рыночная ставка для данного
вида недвижимости 19%. Стоимость реверсии к концу срока аренды составит $160
000. Какова стоимость прав арендодателя.
Решение:
PV=PVNOI+PVреверсии
PV=27281.4+56342.77=83624,17
Ответ: Стоимость прав
арендодателя составит 83624,17 долл.
Определить стоимость
недвижимости при следующих условиях:
1) чистый
операционный доход (постоянный) - $50 000;
2) проектируемый
период - 10 лет;
) условия
кредита:
норма процента -
10% годовых,
срок амортизации
кредита (месячные платежи) - 25 лет;
4) доля заемных
средств - 70%;
5) изменение
стоимости недвижимости - 20% потери;
) норма
отдачи собственного капитала - 16%.
Решить задачу двумя
способами:
· используя
общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
· используя
модель Эллвуда.
Решение:
Стоимость
недвижимости рассчитаем по формуле:
V=(NOI - DS)*F5 (16%, 10 лет, год)+(SP-BAL)*F4 (16%, 10 лет, год)+ML
Где NOI - чистый операционный
доход;
DS - сумма по обслуживанию долга;
SP - стоимость продажи объекта;
BAL - остаток по кредиту;
ML - доля заемных средств;
DS=ML*F6(8%, 25 лет, мес)*12=0,7V*0,00772*12=0,064848V
F5 (16%, 10 лет, год)=4,83323
SP=0,8V
BAL=DS/12*F5 (8%, 15 лет, мес)=0,064848V/12*104,64059=0,565478V
F4 (16%, 10 лет, год)=0,22668
ML=0,7V
V=241661,5-0,313425V+0,181344V-0,128183V+0.7V
Отсюда, V=431 335 долл.
2. с помощью модели Эллвуда.
V = NOI/ R0,
где NOI - чистый операционный
доход
R0 - общий коэфф-т
капитализации:
R0
= r - ∆0*F3 = Ye - M*(Ye + PRN*F3 - Rm)
- ∆0*F3,
где Ye - норма отдачи от
собств. капитала (Ye = 0,16),
M - доля заемного капитала (М = 0.7),
PRN - процент выплаты кредита:
PRN = 1
- BAL% = 1-F5 (bal)/F5 (all) =
= 1-F5 (8%, 15 лет, мес.)/F5 (8%, 25 лет, мес.) = 1 -
104,64059/129,56452 = = 0,192366938
Rm - коэффициент капитализации заемного капитала:
Rm = DS/ML = ML*F6 (8%, 25 лет, мес.)*12/ML =
= 12*0,00772=
0,09264
∆0
- потери в стоим-ти недвиж-ти (∆0 = -0,2)
F3 (16%, 10 лет, год) = 0,04690 (табл.)
R0 = 0,16 - 0,7 (0,16 +
0,192367*0,0469 - 0,09264) + 0,2*0,0469 = 0,115912591
V = NOI/ R0 = 50 000/0,115912591 =
431 360 долл.
Ответ: стоимость
недвижимости по модели ИИА - 431 335 долл.,
по модели Эллвуда -
431 360 долл.
4.
Оценка недвижимости затратным методом
Задача 4.1
Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а
оцениваемый остающийся срок полезной жизни - 44 года. Офисные помещения требуют
$3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной
жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации
составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не
соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят
$4100. Данная замена экономически целесообразна.
Какова величина
неустранимого физического износа и текущая стоимость здания, если его
восстановительная стоимость с разбивкой по компонентам выглядит следующим
образом:
1. Прямые издержки,
$ 200 000 в том числе:
- кровля, $ 8000
- электропроводка,
$ 4000
- система тепло и
водоснабжения и канализация, $ 3000
2. Накладные
расходы, $ 8000
3. Прибыль
предпринимателя, $ 25 000
За время
эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.
Решение:
Полная
восстановительная стоимость здания =200 000+8 000+25 000=233 000 $
Стоимость здания
=233 000 (8 000 + 4 000 + 3 000) - (3 700 + 4 100) = 210 200 $
Неисправимый
физический износ (НФИ) = 6/50 * 210 200 + 6/15 * *(8000+4000+3000) = 31 224 $
Исправимый
физический износ (ИФИ) = 3700 + 4100 = 7 800 $
Неустранимый износ
(НИ) = НФИ+ИФИ=31 224 + 7800 = 39 024 $
Текущая стоимость
здания с учетом износа:
VB = 233 000 - 39 024 = 193
976 $
Ответ: Величина
неустранимого физического износа 31 224 $.
Текущая стоимость
здания 193 976 $
недвижимость
капитализация земельный оценка
5. Оценка
недвижимости методом сравнения продаж
Определить медиану,
моду и установленную корректировку по данным, представленным в таблице 5.1.
Таблица 5.1.
Информация по парным продажам
|
Цена продажи, $
|
|
Пара 1
|
Пара 2
|
Пара 3
|
Пара 4
|
Пара 5
|
Дом с садом
|
82 500
|
90 000
|
78 000
|
70 500
|
72 750
|
76 500
|
85 500
|
75 000
|
67 500
|
64 500
|
Таблица 5.2
|
Цена продажи, $
|
|
Пара 1
|
Пара 2
|
Пара 3
|
Пара 4
|
Пара 5
|
Корректировка
|
6 000
|
4 5000
|
3 000
|
3 000
|
8 250
|
Медиана (серединное
значение) = 6000+4500+3000+3000+8250 = 24750/2 = 12375, следовательно, первая
накопленная частота, которая превышает значение 12375, равна 3000 у третьей
пары.
Мода (наиболее часто
встречающееся значение) = 3000
Ответ: Мода и медиана
равны 3000.
Какова оценочная
стоимость магазина общей площадью 4000 м2, в котором арендная
площадь составляет 3400 м2. Имеется информация о сделках
купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного
набора данных (табл. 5.3).
Таблица 5.3. Информация
о продажах аналогичных объектов
Характеристики объектов
|
Объект
|
|
Оцениваемый
|
№1
|
№2
|
№3
|
Цена продажи
|
|
313 500
|
224 500
|
251 900
|
Дата продажи
|
|
3 недели назад
|
1 месяц назад
|
4 дня назад
|
Общая площадь, м
|
4 000
|
7 000
|
5 400
|
8 000
|
Арендная площадь
|
3 400
|
6 600
|
5 000
|
6 100
|
Транспортная доступность и воз-можность парковки автотранспорта
|
|
Лучше
|
Лучше
|
Хуже
|
Удобство разгрузки
|
|
Аналог
|
Аналог
|
Хуже
|
Решение:
Характеристики объектов
|
Объект
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
Цена доли арендной площади разгрузки
|
6600/7000=0,943
|
5000/5400=0,926
|
6100/8000=0,7625
|
Цена 1 кв м общей площади
|
313500/7000=44,76
|
224500/5400=41,57
|
251900/8000=31,49
|
313500/6600=47,5
|
224500/5000=44,9
|
251900/6100=41,3
|
Цена за одну неделю
|
|
Снизилась на 47,5-44,9=2,6
|
|
Корректировка цены по времени
|
-2,6*3=-7,8
|
-2,6*4=-10,4
|
-2,6*0,5=-1,3
|
Корректировка цены по транспортной доступности (47,5-41,3)/2=3,1
|
-3,1
|
-3,1
|
+3,1
|
Корректировка по удобству разгрузки 47,5 - 41,3 = 6,2
|
0
|
0
|
-6,2
|
Итого цена:
|
36,6
|
31,4
|
36,9
|
Из трёх вариантов
принимаем оценочную стоимость одного метра полезной площади 36,6 долл./м2.
Общая стоимость
магазина будет составлять
,6 * 3 400 = 124
440 долл.
Ответ: 124 440
долл.
6.
Оценка земельных участков
Семья собирается
приобрести земельный участок под коттедж. На соседнем таком же участке уже
построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год.
Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает
комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы
по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и
улучшений составляют 20 и 21,5% соответственно.
Решение: Рассчитаем чистый
операционный доход от аналогичного участка
NOI = Арендные платежи - комиссионные - расходы по эксплуатации = =15
000 - (15 000*0,015) -2 375 = 12 400 долл.
Рассчитаем коэффициент капитализации
для данного объекта
Rо = NOI /V = 12 400 / 56 000 =
0,221 = 22,1%
Данная ставка капитализации выше
рыночной, следовательно, приобретение данного земельного участка выгодно.